FEDERIA

LE MAGAZINE
DES AGENTS IMMOBILIERS
FRANCOPHONES DE BELGIQUE

N° 34 | Septembre 2023

page 33

Dossier spécial
banques et
copropriétés

Ensemble pour
la défense de la 12 & 13
profession !
octobre
À LA SUCRERIE À WAVRE
www.federia.immo
 12 & 13
OCTOBRE
À LA SUCRERIE À WAVRE

ÉNERGÉTIQUE.
HUMAINE.
DIGITALE.

INSCRIVEZ-VOUS DÈS LE 7 SEPTEMBRE SUR

WWW.CONGRESFEDERIA.IMMO
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Chères Consœurs, chers Confrères, Chers syndics,

Comme chaque année à la rentrée, j’ai le plaisir de vous convier
à notre très attendu Congrès annuel ! Après l’édition de 2022
couronnée de succès, c’est à nouveau à La Sucrerie à Wavre
que nous vous accueillerons les 12 et 13 octobre 2023 pour
notre évènement. Nous vous avons préparé un programme
riche combinant conférences et moments d’échanges dont le fil
conducteur sera la transformation. Rendez-vous en page 6 de ce
Federiamag pour découvrir en détails ce que nous vous réservons
pour la Journée de Conférences du 13 octobre !
Nous avons entendu vos préoccupations concernant les
problématiques récurrentes liées à la gestion des comptes en
banque de vos copropriétés. C’est pourquoi nous sommes allés
à la rencontre des responsables de plusieurs banques : Belfius,
BNP Paribas Fortis, CPH, ING et KBC. Grâce à cette démarche nous
avons pu leur exposer les difficultés rencontrées sur le terrain
par de nombreux syndics (lors des changements de mandataires
et du transfert des pouvoirs de signatures, par exemple) et
éclaircir certaines procédures.

L’année dernière, nous avions affiché sold-out en présentiel avant
même l’évènement alors ne tardez surtout pas à vous inscrire
sur www.congresfederia.immo pour être certains de pouvoir être
des nôtres ! Pour ceux qui le souhaitent, il est également possible
de participer au Congrès à distance puisque l’intégralité de
notre Journée de Conférences sera une nouvelle fois retransmise
en direct sur notre plateforme.
Le Congrès ne pourrait débuter autrement que par notre Soirée
de l’Immobilier qui se déroulera le 12 octobre à La Sucrerie.
Pour celles et ceux qui n’y auraient encore jamais participé, il
s’agit d’un moment idéal pour se réunir, networker et rencontrer
vos confrères et consœurs mais aussi nos partenaires dans une
ambiance conviviale. Une belle soirée en perspective à ne pas
rater !
Dans ce numéro du Federiamag, vous retrouverez un dossier
spécial dédié aux banques et aux copropriétés. Je n’irai pas
plus loin et je vais laisser Matthieu Gehot, nouveau Vice-Président
de Federia et Président de Federia Syndic, vous en dire plus sur
l’initiative de Federia sur le sujet.
Je vous souhaite à toutes et tous une bonne rentrée et je suis
impatiente de vous revoir en nombre les 12 et 13 octobre à
l’occasion de notre Congrès !
Il a notamment été rappelé durant nos différents échanges qu’il
n’est pas nécessaire de fournir la liste des bénéficiaires effectifs
au registre UBO, les Associations de copropriétaires (ACP) n’étant
pas concernées par cette obligation. Bien qu’elles disposent d’une
« personnalité juridique » et d’un numéro BCE, les ACP ne sont
pas des sociétés et ne peuvent donc pas être soumises à cette
obligation. Pour rappel, toutes les informations sont disponibles
à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Le syndic est en effet
obligé de s’y inscrire à sa nomination.
Nous souhaitions aller plus loin et donnons, dans ce Federiamag,
la parole aux différentes banques pour vous partager leur vision
concernant la gestion des comptes des ACP mais aussi leur
volonté pour l’avenir notamment en matière de financement des
projets liés à la rénovation énergétique. Notez qu’aucune n’a
signifié qu’elle ne souhaitait plus poursuivre sa collaboration
avec les ACP et les syndics à l’avenir.
Nous nous réjouissons que les banques rencontrées soient
sensibles à nos démarches et que les premiers échanges aient
été constructifs mais nous ne comptons pas nous arrêter là. Le
travail continue et nous poursuivrons nos efforts afin d’aboutir à
la mise en place de procédures efficaces et, surtout, adaptées à
vos besoins spécifiques.

Caroline Lejeune Matthieu Gehot

Présidente de Federia Vice-Président de Federia

Coordination et rédaction Impression Les articles, textes, photos et illustrations

Laura Van Campenhout Picking publiées dans le magazine sont protégés par
Zoning Nord la loi belge du 30 juin 1994 relative aux droits
Contributeurs Avenue Galilée 4 d’auteurs.
Chrystelle Charlier 1300 Wavre
Jonathan Delhez Toute reproduction des articles, textes, photos
Nicolas Watillon Publicités et illustrations est interdite sans demande
federia@federia.immo préalable à l’éditeur responsable et sans mention
Éditeur Responsable de la source. L’éditeur n’est pas responsable des
Caroline Lejeune Graphisme & Mise en page articles, textes, photos et illustrations livrés
Avenue Pasteur 6 Kika Studio par des tiers. Ces documents n’engagent que la
1300 Wavre responsabilité de leurs auteurs.
Tèl : +32 10 39 54 40

10
Les actualités
de Federia
11.
Federia obtient une
subvention pour
développer un service
d’accompagnement des
syndics pour la rénovation
énergétique des copropriétés
à Bruxelles
12.
Baromètre de locations
1er semestre 2023 : quelles
tendances en Wallonie et à
Bruxelles ?
13.
Se loger décemment, un
droit devenu inaccessible ?
Découvrez le Memorandum
sur l’avenir du logement en
Wallonie
33
Focus sur le
secteur
18
40.
L’arrêté royal protégeant
le titre d’agent immobilier
souffle ses 30 bougies !
Day-to-day 42.
Basculement du marché :
20.
vers une nouvelle
Vente ou location :
communication digitale dans
26
documents d’identification
l’immobilier en Belgique ?
et réglementations
applicables
46.
Le réseau en fibre : une
22.
Avantages extralégaux et
L’Avis du juge bonne nouvelle pour tous !
mobilité
27.
Des comptes clairs et des
24.
informations complètes :
Le compte de tiers doit-il
un gage de succès pour le
figurer dans le bilan ?
recouvrement des charges
de copropriété
28.
Vente immobilière : une
offre acceptée suffit-elle à
conclure une vente parfaite
et valable ?
Ensemble pour
la défense de
la profession !
www.federia.immo
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

33
Dossier spécial
banques et copropriétés
INTERVIEWS

BELFIUS
Ulrike Pommée
Porte-parole et responsable presse

BNP PARIBAS FORTIS

Bart Ballon
Director Retail Banking Professional

ING
Nathalie Bertrand
Head of Business Banking Sales, Région Sud
Anton Janssens
Head of Business Banking Sales, Région Centre

KBC
Département "Corporate communication"

syndicinfo.immo
le site Internet dédié
au SyndicInfo
Inscription gratuite à la version digitale
du SyndicInfo

Accès aux précédents numéros

Formulaire de demande d’offre ACP

Le SyndicInfo est une mine d’informations utiles

(assemblées générales, législation, primes, etc.) pour les
copropriétaires.

Retrouvez le n° 77 en Que vous soyez syndic, courtier ou régisseur, n’hésitez

pas à partager l’info à vos clients et copropriétaires.
page 29 de ce Federiamag
 Congrès Federia 2023

N° 75

Federia a le plaisir de vous convier à sa grande Soirée de l’Immobilier le

jeudi 12 octobre et sa Journée de Conférences le vendredi 13 octobre
2023 à La Sucrerie à Wavre.

Le Congrès Federia revient en 2023 avec sa désormais incontournable

formule hybride et se déroulera simultanément en présentiel et en
digital via la plateforme Congresfederia.immo.

Une nouvelle édition avec un programme riche durant lequel conférences

et intervenants s’intéresseront à l’agent immobilier comme moteur de
la transformation énergétique, humaine et digitale.

Que vous participiez en présentiel ou en digital, notre Journée de

Conférences sera intégralement disponible en Replay après l’évènement !

Rejoignez-nous et participez au rendez-vous incontournable des

professionnels de l’immobilier (courtiers, régisseurs et syndics) !

0 L A SUCRERIE
Chemin de la Sucrerie, 2
QUAND ?
Jeudi 12 octobre 2023
1300 Wavre Vendredi 13 octobre 2023

Bon à savoir
La participation à la Journée de Conférences est prise en charge
(moyennant inscription préalable obligatoire) pour les salariés
des entreprises ressortissant à la CP 323 et sous certaines
conditions pour leurs employeurs. En cas de doute, contactez un
conseiller sectoriel du Fonds 323.

INSCRIVEZ-VOUS DÈS LE 7 SEPTEMBRE SUR

WWW.CONGRESFEDERIA.IMMO
6
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

JEUDI 12 OCTOBRE 2023

Soirée de l’Immobilier
DÈS 19H
COCKTAIL SUIVI D’UN DÎNER

DÈS 22H30 SHOWCASE DU GROUPE

SOIRÉE TWO DOTS

VENDREDI 13 OCTOBRE 2023 5 HEURES IPI EN COLLABORATION AVEC

Journée de Conférences
DÈS 8H30
ACCUEIL CAFÉ

Échanges avec les partenaires tout au long de la journée

DE 9H30 À 11H
INTRODUCTION ET CONFÉRENCE
« L’économie et l’immobilier à l’aube de défis majeurs »
avec Prof. Dr. Bruno Colmant, membre de l’Académie Royale de Belgique

DE 11H À 11H30
PAUSE-CAFÉ

DE 11H30 À 12H30
PRÉSENTATION
« Etat du marché immobilier et évolution des prix »
avec François Kaiser et Serge Lejeune, Associés dans Immoversus

DE 12H30 À 13H
REMISE DES AWARDS
Aux meilleurs diplômés en immobilier de l’année académique 2022-2023
(efp, IFAPME, Hautes Ecoles Charlemagne et Condorcet)

DE 13H À 14H
WALKING LUNCH

DE 14H À 15H
CONFÉRENCE
« Décryptage des nouvelles générations :
Vers de nouvelles tendances du métier d’agent immobilier »
avec Béatrix Charlier, Fondatrice du cabinet conseil P’OP

DE 15H À 16H
CONFÉRENCE
« Innover c’est choisir d’être Acteur du Changement ! »
avec Alain Bock, Analyste Comportemental et Neurolinguistique
et Nathalie Schubert, Activatrice de Talents

DE 16H À 16H30
CONCLUSION DE LA JOURNÉE

DÈS 16H30
COCKTAIL DE CLÔTURE

7
 Congrès Federia 2023

DÉCOUVREZ NOS PARTENAIRES

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 comment faire en sorte que votre travail reste faisable?

orientation professionnelle

coaching sur le lieu de travail

coaching linguistique

prévention et réintégration après un burn-out

Chacun est unique et c’est pourquoi le Fonds 323 propose des formules
d’encadrement personnalisé. Les employeurs peuvent demander ces
accompagnements pour leurs salariés.
 Les actualités de Federia

Les actualités
de Federia
Grâce à Federia, restez informés des
dernières actualités liées à l’immobilier !
Retrouvez-les directement dans votre boîte mail via notre
newsletter hebdomadaire, sur nos réseaux sociaux et en
continu sur www.federia.immo.

10
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Federia obtient une subvention pour développer

un service d’accompagnement des syndics pour la
rénovation énergétique des copropriétés à Bruxelles
Après de longs mois de travail, nous pouvons enfin vous annoncer une
très bonne nouvelle ! Federia a obtenu une subvention de Bruxelles
Environnement pour mettre en place un service d’accompagnement
dédié aux syndics actifs à Bruxelles dans le cadre de la rénovation
énergétique.

Cette subvention nous permettra de recruter 2 ETP (équivalent temps

plein) dédiés à ce nouveau service pour une durée d’un an.

Concrètement, la mission de Federia dans le cadre de ce projet

consistera notamment en :

La mise en place d’un Helpdesk afin de répondre aux sollicitations

sur la rénovation énergétique en Région de Bruxelles-Capitale
- non seulement accessible aux syndics mais aussi aux agents
immobiliers-courtiers et régisseurs !

L’accompagnement des syndics dans leurs démarches de

rénovation des copropriétés à Bruxelles tout en assurant le
lien avec tous les Facilitateurs, en particulier le Facilitateur
Bâtiment durable.

L’organisation de formations / séminaires et la réalisation

et mise à disposition d’outils pratiques dédiés à la rénovation
énergétique en copropriété sur www.federia.immo

Le renforcement de la participation de Federia aux différents

groupes de travail de l’Alliance RENOLUTION en y apportant des
retours de terrain propres aux agents immobiliers.

Nous sommes très fiers de pouvoir vous annoncer cette grande

nouvelle qui va donner à Federia un rôle important dans la transition
énergétique. Nous remercions vivement le Cabinet du ministre Alain
Maron, Bruxelles Environnement et le Gouvernement bruxellois de nous
donner cette opportunité de soutenir les syndics dans ce défi qu’est la
rénovation énergétique des copropriétés.

Nous avons hâte de débuter ce nouveau projet en commençant par le

recrutement des bonnes personnes. Nous ne manquerons pas de vous
tenir informés des premières étapes qui seront mises en place !

Avec le soutien de Bruxelles Environnement

11
 Les actualités de Federia

Baromètre de locations
1er semestre 2023 : quelles
tendances en Wallonie et à
Bruxelles ?
Federia publie son traditionnel baromètre de locations en collaboration
avec CIB Vlaanderen et avec le soutien de Korfine ! Les résultats présentés
pour le 1er semestre relèvent d’une analyse des contrats de location conclus
par l’intermédiaire d’une agence immobilière. À noter également qu’il s’agit
d’une analyse des nouveaux baux qui sont entrés en vigueur, et non les baux
en cours, qui ont pu être indexés !

Découvrez les résultats du baromètre de locations pour la Wallonie

et Bruxelles et les tendances pour le 1er semestre 2023 dans notre
communiqué de presse !

PUBLICATIONS - COMMUNIQUÉS DE PRESSE

www.federia.immo

En bref

Augmentation et simplification
des primes à la rénovation
énergétique en Wallonie
depuis le 1er juillet
Pour encourager les citoyens à rénover leur logement, les montants
de base des primes à la rénovation énergétique et le plafond de
subventionnement ont été revus à la hausse en Wallonie depuis
le 1er juillet dernier. Notons également que l’audit Logement est
désormais moins contraignant et que les procédures de demande de
primes ont été simplifiées.

Pour en savoir plus sur ce nouveau régime de primes, les conditions et

les procédures qui s’appliquent depuis le 1er juillet, consultez la
rubrique dédiée sur le site du SPW Energie.

Plus d’informations
SPW Energie

12
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Se loger décemment, un droit devenu inaccessible ?

Découvrez le Memorandum sur l’avenir du logement
en Wallonie
Le coût du logement est en pleine explosion. Les prix de
construction, d’achat et de location sont en constante
augmentation et le coût de l’usage des logements (énergie,
rénovation, etc.) croît lui aussi. En 2 ans, les coûts de
construction et de rénovation ont bondi de 25%, autant que
sur toute la période 2008-2019. Sans mesures adaptées, la
Wallonie fera bientôt face à une crise du logement sans
précédent.

Pour la toute première fois, les acteurs de l’immobilier

s’associent pour publier un Memorandum sur l’avenir du
logement en Wallonie. Ce Memorandum est le fruit de
réflexions communes entre Embuild pour le secteur de la
construction, le conseil francophone de Fednot pour les
notaires, l’Union Wallonne des Architectes (UWA), l’Union
Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) et bien sûr
Federia. Avec le soutien de l’UCM, de l’Institut du Développement
Durable (IDD) et du Centre d’Etudes en Habitat Durable (CEHD),
nous tirons la sonnette d’alarme et faisons appel aux autorités
wallonnes en leur proposant des pistes de recommandations
concrètes, réalistes et pertinentes pour éviter tout drame
social à court et moyen termes.

Consultez sans attendre ce Memorandum disponible sur Thématique GÉNÉRALITÉS

notre site Internet pour en savoir plus ! www.federia.immo

En bref

Abattement fiscal en Documents

Wallonie doublé depuis juridiques à jour ?!
le 1er juillet
Facilitez-vous la vie !
La commission du parlement wallon a approuvé en juin dernier
Les membres de Federia ont accès à des
le projet de décret visant à doubler l’abattement fiscal pour les
dizaines de documents-types mis à
primo-acquéreurs.
jour en permanence.

Le texte précise que cela s’applique aux actes authentiques

passés à partir du 1er juillet 2023 ou aux actes sous signature Découvrez tous vos avantages sur
privée qui ont reçu une date certaine à partir du 1er juillet 2023.
federia.immo/avantages
Pour en savoir plus sur cette réforme en Wallonie mais aussi
les différents régimes de droits d’enregistrement en Flandre
et à Bruxelles, consultez l’article rédigé par Maître François
Collon paru dans le Federiamag du mois de juin et disponible
sur www.federia.immo.

13
 Les actualités de Federia

L’enregistrement
de mes baux ?
Ça coûte !
Y a pas de petites économies !
Federia, c’est notamment l’enregistrement
gratuit de vos baux d’habitation, et 50%
de réduction sur les autres baux.

Découvrez tous vos avantages sur

federia.immo/avantages

Les données de la
copropriété :
l’étonnant constat
A l’occasion d’un cycle de formation dispensé par Jean-Pierre
Lannoy dans le cadre des Midis de la Copropriété en juin 2023
consacré aux données détenues par un syndic de copropriété,
un sondage a démontré que sur les 620 syndics interrogés,
seuls 33 % procédaient à des analyses transversales de leur
portefeuille.
Pour rappel, une analyse transversale d’un portefeuille de
syndic a pour objectif de mesurer les activités d’un bureau de
syndic (description du portefeuille, centralisations des données
techniques et financières, etc.) en vue de définir des éléments
médians et adapter, voire corriger, les processus de gestion en
interne.
Ce suivi n’est nullement réservé aux grosses entreprises et
permet notamment de mieux identifier la rentabilité financière
des missions confiées.
Plusieurs formations consacrées à l’analyse des données pour
le syndic viendront enrichir les programmes de formation du
CEFIM dans les mois à venir, n’hésitez pas à y participer pour
affiner la compréhension et la gestion de votre bureau de
syndic.
Découvrir le calendrier des futures
formations du CEFIM
www.cefim.immo

Copropriété Location Vente Droit civil Énergie Urbanisme +

Notre rubrique Découvrez toutes les questions-réponses sur les différentes

Thématiques vous
thématiques liées à votre quotidien de professionnel de
l’immobilier.
apporte les réponses
Retrouvez notre rubrique Thématiques sur
à vos questions ! federia.immo
14
 RENT Paris 2023 Salon de la Copropriété Paris 2023

Tarif avantageux pour GRATUIT pour les

les membres Federia membres Federia
Federia est une nouvelle fois partenaire du salon RENT Federia sera également partenaire du Salon de la Copropriété
Paris 2023 qui se déroulera les 8 et 9 novembre au Parc et de l’Habitat qui se déroulera les 8 et 9 novembre
des Expositions Porte de Versailles, Pavillon 6. prochains à Paris Expo - Porte de Versailles.

Les membres Federia bénéficient d’un tarif exceptionnel Vous souhaitez participer au Salon ? L’entrée est GRATUITE
de 95€ HTVA pour le Single Pass 2 Jours. pour les membres Federia.

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paris.rent.immo copropriete-habitat.com

Pour profiter de ces avantages réservés aux membres Federia, restez

connectés et consultez nos prochaines newsletters ! Nous vous y
indiquerons les codes promotionnels à utiliser lors de votre inscription.

15
 Les actualités de Federia

« Je vends ma maison » :
Avertissement de We Invest
et RTL par Federia
Suite à l’interpellation de nos membres, nous avons contacté
We Invest et RTL concernant des pratiques susceptibles d’être considérées
comme déloyales et anticoncurrentielles dans le cadre de l’émission
« Je vends ma maison ».

Nous remercions We Invest et RTL pour les échanges constructifs et nous

réjouissons qu’un arrangement à l’amiable ait pu être trouvé. Consultez
notre communication pour connaître toutes les mesures qui ont été
définies et devront être mises en place par RTL.

Thématique VENTE
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actions.
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munication entre les copropriétaires.
( mémorise toutes les actions deman-
dées au syndic et donne un statut du
suivi de celles-ci.
( permet un suivi des contrats de
maintenance de la copropriété
( archive les documents de la coproprié-
té pour rendre l’information disponible
en permanence et organisée par
classeurs.
( convoquer les assemblées générales.
( la solution pour la gestion des coproprié-
tés et la régie locative
( la solution la plus poussée au niveau
comptabilité des copropriétés et en régie
locative
( l’Organiseur pour optimaliser le fonction-
nement de votre société d’administrateur
de biens.
( à réaliser l’encodage et l’affectation
comptable des pièces préalablement
scannées et adressées par le syndic.
Celles-ci seront accessibles en ligne à
tous les copropriétaires en toute
transparence
( à générer les décomptes, les budgets,
les rappels de paiement, les ordres de
paiement afin de permettre au syndic
de prendre les actions utiles.
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 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

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17
 Day-to-day

Day-to-day
de l’agent immobilier

Agents immobiliers, voici le dossier indispensable

pour gérer vos activités au jour le jour !
Fiscalité, déontologie, comptabilité, jurisprudence, RH ou encore ma-
nagement, nous vous donnons les clés pour faciliter votre gestion au
quotidien. Une question, une suggestion de thèmes à aborder ?

Contactez-nous via federia@federia.immo

18
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Ressources humaines

Du neuf dans la formation en alternance

en Région bruxelloise : le stage en entreprise
devient obligatoire !
Le SFPME (Service public francophone bruxellois de la Devenir entreprise formatrice
formation en Métiers de l’Économie) et l’efp (Enseignement
de la Formation professionnelle) ont annoncé une mesure Vous souhaitez partager et transmettre votre savoir-faire, de-
conjointe visant à renforcer l’expérience professionnelle venir tuteur et accueillir un(e) stagiaire au sein de votre en-
des apprenants dans le domaine de l’immobilier. Depuis le treprise immobilière ? Pour cela, votre entreprise doit être
1er septembre 2023, tous les futurs agents immobiliers devront agréée et respecter certaines conditions :
obligatoirement effectuer un stage en entreprise dans le
cadre de leur formation en alternance en région de Bruxelles-
Exercer le métier pour lequel elle s’engage à former
Capitale.
l’apprenant et avoir l’accès à la profession pour les
professions protégées (agréation IPI) ;
Cette décision vise à permettre aux apprenants de se
confronter à la réalité du terrain en entreprise tout en
Être répertoriée à la Banque-Carrefour des
bénéficiant d’une formation théorique dispensée en classe
Entreprises ;
par des professionnels du secteur. L’objectif est de mieux
répondre aux besoins du secteur de l’immobilier et d’éviter les
Être en ordre d’obligations sociales et fiscales ;
inscriptions basées sur une vision inexacte du métier d’agent
immobilier.
Désigner un tuteur chargé de l’accompagnement de
l’apprenant en entreprise. Le tuteur de formation peut
Le SFPME et l’efp sont convaincus que cette obligation de stage
être le/la chef d’entreprise ou un(e) collaborateur/
en entreprise renforcera la formation des agents immobiliers
trice. Certaines conditions doivent également être
en leur offrant une expérience professionnelle solide. En
respectées : disposer d’une expérience professionnelle
combinant formation théorique et mise en pratique, ils
d’au moins 5 ans dans le métier (2 ans s’il s’agit du/de
souhaitent former des professionnels compétents et aptes à
la chef d’entreprise) OU posséder un titre pédagogique
relever les défis du secteur de l’immobilier.
ou une attestation de formation au tutorat OU posséder
un titre de validation de compétences en tant que
Federia se réjouit de cette initiative, car elle permettra une
tuteur ET fournir un extrait de casier judiciaire belge
meilleure adéquation entre la formation des futurs agents
modèle 596-2.
immobiliers et les réalités du terrain !

Vous êtes intéressé(e) de devenir entreprise

formatrice à Bruxelles ? N’hésitez pas à
contacter le sfpme pour introduire une demande
d’agrément par téléphone au 02 800 84 69 ou par
mail via info_sfpme@spfb.brussels.

19
 Day-to-day
Civil
Vente ou location : documents d’identification
et réglementations applicables
Quels documents d’identification peut-on ou
doit-on demander en tant que bailleur, vendeur ou
agent immobilier sans enfreindre les différentes
réglementations applicables en Belgique en la
matière ?
Plusieurs bases légales
En matière de mise en vente ou de mise en location, les
propriétaires vendeurs ou bailleurs et leurs mandataires
sont confrontés à différentes réglementations qui tantôt
imposent tantôt interdisent de réclamer un certain nombre de
documents ou d’informations.
Réglementation
anti-blanchiment
La réglementation anti-blanchiment impose à l’agent
immobilier un devoir de vigilance à l’égard de son client
bailleur ou vendeur, mais également à l’égard des candidats
locataires ou acheteurs.
En ce qui concerne leurs clients, les agents immobiliers doivent
pouvoir les identifier au moyen d’un document probant, dont il
doit être pris copie sur support papier ou électronique.
L’identité du client personne physique est vérifiée au moyen de
la carte d’identité et, si le client réside à l’étranger, au moyen
de son passeport ou de son permis de conduire.
Lorsque le client est une « personne morale », les documents
à utiliser (statuts, identification, etc.) sont les statuts
coordonnés, les publications au Moniteur belge, le résultat
de recherches dans la Banque-Carrefour des Entreprises, sur
Companyweb, etc.
En ce qui concerne les candidats acquéreurs et preneurs,
c’est-à-dire « la contrepartie », comme les nomme la
réglementation blanchiment, l’agent immobilier doit vérifier
leur identité au moyen d’une carte d’identité ou de leur
inscription au registre des étrangers. Si la partie adverse réside
à l’étranger, la vérification de son identité peut également
être opérée au moyen de son passeport ou de son permis de
conduire.
20
Codes du logement
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
Une récente ordonnance du 20 septembre 2022, entrée en vigueur
le 20 mars 2023, apporte des réponses précises et détaillées sur
les documents d’identification qui peuvent être réclamés dans le
cadre d’une mise en location.
Avant la visite du bien par le candidat locataire, le bailleur ou son
représentant peuvent demander : les nom et prénom du candidat
ainsi qu’un moyen de communication avec ce dernier (adresse
mail, téléphone, etc.).
Si, après la visite, le candidat est intéressé par le bien et souhaite
faire une demande formelle de prise de location, le bailleur ou son
mandataire peuvent demander au candidat de communiquer :
le montant de ses ressources financières (mais, attention,
ni l’origine ni la nature du montant des ressources dont
dispose le candidat preneur ne peuvent être prises en
considération par le bailleur pour exclure un candidat ou le
classer dans la pile des indésirables) ;
une composition de ménage (de manière à vérifier
notamment la compatibilité du logement au regard des
critères d’habitabilité précisés dans le code du logement).
Enfin, ce n’est que si la candidature a été acceptée et qu’un bail
doit être rédigé, que le bailleur ou son mandataire pourront
demander :
« tout document permettant d’attester l’identité du
preneur » (nous soulignons) : il s’agira le plus souvent d’une
carte d’identité ou d’un passeport (belges ou non), mais une
carte de sécurité sociale ou un acte de naissance peuvent
suffire pour autant que l’identification soit plausible ;
une preuve de sa capacité de contracter : il s’agit ici
de vérifier si le candidat n’est pas mineur, sous statut
protégé, sous administration provisoire, en médiation de
dettes, etc. ;
ainsi que son état civil (marié, cohabitant légal, etc.).

RÉGION WALLONNE
Le décret wallon sur le bail d’habitation précise, quant à lui, que
le bailleur ou l’agent immobilier peuvent demander au candidat
locataire les informations suivantes ainsi que les documents
permettant d’en attester :
le nom et le prénom du ou des candidats preneurs ;
un moyen de communication avec le candidat ;
l’adresse du candidat ;
la date de naissance ou la preuve de la capacité à
contracter ;
la composition de ménage ;
l’état civil du preneur s’il est marié ou cohabitant légal ;
le montant des ressources financières dont dispose le
candidat preneur ;
la preuve du paiement des trois derniers loyers.
RÉGION FLAMANDE
Le décret flamand sur le bail d’habitation ne fournit pas de
liste, mais indique que le bailleur et l’agent immobilier peuvent
demander à un candidat locataire uniquement les documents
nécessaires à la vérification de sa capacité à remplir ses
obligations locatives.
Il s’agira notamment des documents prouvant l’identité, le lieu
de résidence et les ressources financières du candidat locataire.
Il est en revanche interdit de demander des documents
permettant d’évaluer l’état de santé ou les antécédents
judiciaires du candidat.
Septembre 2023 ÉDITION N° 34
En conclusion, le bailleur, le vendeur et l’agent
immobilier ont non seulement la possibilité,
mais également dans certains cas l’obligation,
d’identifier leurs clients et la contrepartie au
contrat de vente ou de bail.
Le type de document permettant l’identification
des parties varie d’une réglementation à l’autre,
mais les obligations imposées à ce titre sont
cumulatives.
Il est enfin important d’insister sur le fait
que ni les réglementations sur les baux ni
les dispositions en matière de blanchiment
n’abordent la question de l’autorisation de
séjour en Belgique du locataire ou du candidat
locataire.
Les réglementations sur les baux d’habitation
ne conditionnent pas non plus la validité d’un
bail à la question du séjour légal des parties sur
le territoire belge.
En conséquence, un ordre de quitter le territoire,
dont ferait l’objet le locataire, ne permet pas
de considérer que le bail est résolu ou rompu.
Le locataire restera donc responsable de
l’exécution du bail en cours ou des conséquences
de sa rupture.
Carole De Ruyt
Avocat
Cairnlegal
21
 Day-to-day

Ressources humaines

Avantages extralégaux
et mobilité
Depuis le 1er juillet 2023, il est prévu que l’achat d’une
voiture thermique (essence, diesel ou hybride) ne sera à
terme plus déductible, contrairement à celui d’une voiture
électrique. À quoi s’attendre et quels sont les autres modes
de déplacement fiscalement avantageux ?

Voitures de société
DEUX RÉGIMES DE DÉDUCTION

Il faut distinguer deux régimes en fonction de la date d’achat, qui est définie
par la date de la signature d’un bon de commande, d’un contrat de leasing
ou d’un contrat de renting.

Pour les voitures acquises avant le 1er juillet 2023, la formule de

déduction ne change pas. Les frais de voiture sont donc déductibles
selon un taux inchangé pendant toute la durée d’utilisation du
véhicule et déterminés par la formule suivante :

120 % – (0,5 % x coefficient x grammes

de CO2 par kilomètre)

Le coefficient est fixé à 1 pour les véhicules alimentés uniquement

au diesel et à 0,95 pour les autres véhicules. Le taux ne peut être
inférieur à 50 %, ni supérieur à 100 % mais est toutefois ramené à
40 % lorsque le véhicule émet 200 grammes de CO2 par kilomètre,
ou plus.

Pour les voitures acquises à partir du 1er juillet 2023, on garde la

formule mais un régime transitoire prévoit deux modifications :

01 à l’exception des voitures électriques, le taux maximal de 100 %

est ramené progressivement à 75 % en 2025, 50 % en 2026, 25 %
en 2027 et zéro en 2028 ;

02 les minima de 50 % et 40 % ne sont plus d’application.

Attention, pour les voitures hybrides plug-in rechargeables acquises à partir

du 1er janvier 2023, les frais d’essence ou de diesel sont limités à 50 %. Les
frais d’électricité ne sont, eux, pas limités.

22
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

AVANTAGE DE TOUTE NATURE

Si, en tant que dirigeant ou salarié, vous bénéficiez d’une

voiture de société, un ATN est calculé chaque année sur la base
d’une formule inchangée : valeur catalogue x pourcentage.
Celui-ci =

(5,5 % + (0,1 % x (taux CO2 – taux de référence

carburant)) x 6/7 x coefficient de correction

Pour 2023, le taux de référence est de 67 g/km pour le diesel et

82 g/km pour l’essence. Un coefficient de correction dégressif
de 6 % est appliqué après chaque période de douze mois jusqu’à
70 %. Un taux maximal de 18 % et minimal de 4 % (par exemple,
pour une voiture électrique) sont appliqués et un minimum
absolu est fixé cette année à 1 540 €.

Frais de déplacement
Le forfait pour les frais de déplacements domicile–lieu de travail
est limité à 0,15 €/km. Pour le covoiturage, vous bénéficiez du
même forfait limité à 100 km/trajet.

Pour la moto, soit vous optez pour ce forfait limité à 100 km/
trajet, soit vous optez pour des frais professionnels réels. Si vous
optez pour les frais réels, vos trajets domicile–lieu de travail
et autres trajets professionnels sont entièrement déductibles
(pas de limitation). Budget mobilité
Pensez au budget mobilité… Cette formule rencontre jusqu’à
Déplacements à vélo présent peu de succès mais elle permet de remplacer votre
voiture de société par un budget mobilité qui peut être
Si vous vous déplacez à vélo pour vous rendre au travail, vous librement réparti sur trois piliers :
bénéficiez d’un triple avantage : en 2023, vous pouvez obtenir
une indemnité de 0,27 €/km exonérée, déduire dans vos 01 une voiture moins polluante et moins chère,
frais professionnels un forfait du même montant et si le vélo
(électrique ou non) ainsi que les accessoires sont mis à votre 02 des moyens de transport durables (vélo, transports en
disposition par l’employeur, aucun ATN n’est calculé. commun, frais de logement, prime piéton, etc.) et

03 un solde en espèces.
Transports en commun
Le montant du budget de mobilité correspond au coût annuel
Si votre employeur rembourse (totalement ou partiellement) brut de la voiture de société pour l’employeur (le « total cost of
votre abonnement de bus, métro ou train, cette indemnité ownership », ou « TCO »), avec minimum 3 000 € et maximum un
est entièrement exonérée d’impôt, mais si vous justifiez vos cinquième de la rémunération totale brute plafonnée à 16 000 €
frais réels, l’indemnité devient entièrement imposable. Si par année civile.
l’employeur vous rembourse vos déplacements en voiture,
l’exonération est limitée à 430 €.
Olivier Evrard
Conseiller – Expert SO – AGFisc

23
 Day-to-day

Sociétés Finances

N’oubliez pas d’adapter Le compte de tiers

les statuts de votre doit-il figurer dans le
société avant le bilan ?
1er janvier 2024 ! L’article 21/2 de la loi du 11 février 2013 organisant
la profession d’agent immobilier impose aux agents
La loi du 23 mars 2019 a introduit le Code des sociétés et
immobiliers d’établir, dans la comptabilité, une distinction
des associations (CSA) et a abrogé diverses lois antérieures.
entre leurs fonds propres et les fonds de tiers. En ce qui
Le nombre de formes légales a été fortement réduit et
concerne ces derniers, il s’agit aussi bien des comptes de
les possibilités de fonctionnement des formes légales
tiers que des comptes rubriqués.
subsistantes sont parfois fort différentes des anciennes
dispositions.
Le compte de tiers est un compte global sur lequel sont
reçus ou gérés des fonds qui doivent être transférés à des
Le CSA est entré en vigueur le 1er mai 2019. Toutes les
clients ou à des tiers, ce qui évite de devoir ouvrir un compte
sociétés disposant de la personnalité juridique (ainsi que
distinct pour chaque client ou tiers. Le compte rubriqué est
les associations et fondations) constituées avant cette
un compte individualisé ouvert dans le cadre d’un dossier
date doivent mettre leurs statuts en conformité avec les
déterminé ou pour un client déterminé.
dispositions du CSA au plus tard le 1er janvier 2024.

Le Code de droit économique et l’arrêté royal portant

Depuis le 1er janvier 2020, les dispositions impératives du
exécution du Code des sociétés et des associations imposent
CSA sont applicables même en l’absence d’adaptation des
de faire figurer dans le bilan de la société l’ensemble de ses
statuts.
avoirs et droits de toute nature. Doivent par ailleurs être
repris dans l’annexe aux comptes annuels les droits qui
Les membres de l’organe d’administration sont
ne figurent pas au bilan et qui sont susceptibles d’exercer
personnellement et solidairement responsables des
une influence importante sur le patrimoine, la situation
dommages subis par la société ou par des tiers résultant du
financière ou le résultat de la société.
non-respect de cette obligation.

La Commission des normes comptables (CNC - avis n°

Dans les sociétés en nom collectif et les sociétés en
2018/04) estime que les comptes de tiers ne doivent
commandite (antérieurement sociétés en commandite
pas être repris au bilan de la société, mais doivent, dans
simple), les statuts peuvent être adaptés par un acte
une perspective de transparence et de contrôle, figurer
sous signature privée. Dans les autres formes légales,
dans l’annexe, parmi les droits et engagements hors
l’adaptation des statuts nécessite un acte notarié.
bilan (comptes de classe 07 : « Biens et valeurs de tiers
détenus par la société »), sous la rubrique « Autres droits
Ceci entraînera bien évidemment un coût, mais c’est
et engagements hors bilan », plus précisément en comptes
l’occasion d’examiner les opportunités de flexibilité offertes
074 « Biens et valeurs détenus pour compte ou aux risques
par le nouveau Code. Citons deux exemples : la SRL peut, en
et profits de tiers » et 075 « Créanciers de biens et valeurs
fonction des dispositions statutaires, avoir une très grande
détenus pour compte ou aux risques et profits de tiers ».
souplesse quant à l’entrée et la sortie d’actionnaires ou en
Il convient de créer, dans ces comptes, des sous-comptes
matière de distributions en cours d’exercice.
permettant d’identifier les différents comptes de tiers et les
différents bénéficiaires (potentiels) des sommes déposées
sur ceux-ci.

Jean Pierre Vincke

Réviseur d’entreprises honoraire

Comité de rédaction :
Découvrez tous les Day-to-day
Nathalie Demortier Jean-Pierre Lannoy
Charlotte De Thaye Muriel Masson sur www.federia.immo,
Anne Eloy
24
Laura Van Campenhout
rubrique Publications !
Cécile Hekkers
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34
Vous êtes syndic,
vous ne souhaitez pas gérer les conséquences des charges impayées

Une solution existe

Assurance ‘charges d’emprunt’ Assurance ‘charges annuelles’

La copropriété doit recourir au prêt pour
financer des travaux : l’assurance couvre la
copropriété contre les défauts de paiement des
charges relatives au remboursement du prêt et
pendant toute la durée de celui-ci.
L’assurance, souscrite annuellement, couvre la
copropriété contre les défauts de paiement des
charges votées en assemblée générale.

Les assurances ‘tranquillité’ d’Atradius ICP :

les conséquences financières des charges impayées par des copropriétaires ne sont plus
supportées par les autres copropriétaires :
Atradius ICP indemnise la copropriété et prend en charge le recouvrement et les frais qui
en découlent.

Vous souhaitez proposer nos assurances*?

Contactez-nous
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*l’association des copropriétaires souscrit le contrat d’assurance par l’intermédiaire de son syndic.

25
 L’Avis du juge

N° 75

L’Avis du

juge
Votre rendez-vous dédié à la jurisprudence !
Nous vous proposons un commentaire de deux décisions de
jurisprudence qui vous concernent en tant que courtier ou en
tant que syndic.

26
 Septembre
Janvier 2023
2023 ÉDITION N° 34

Des comptes clairs et des informations complètes :

un gage de succès pour le recouvrement des charges
de copropriété
Le paiement des charges de copropriété nécessite l’établissement de décomptes clairs et toutes les
informations utiles à la bonne compréhension des comptes doivent être transmises aux copropriétaires.
La communication de la valeur de la quote-part dans le fonds de réserve, à l’occasion de la vente d’un
lot, permet d’éviter toute difficulté et la mise en cause de la responsabilité éventuelle de l’association
des copropriétaires. C’est ce que rappelle un jugement du Tribunal de première instance francophone de
Bruxelles du 10 janvier 2023, statuant en degré d’appel1.

Recouvrement des charges de Le fonds de réserve

copropriété et charge de la preuve Dans le cadre de la procédure, les anciens propriétaires
reprochaient à l’ACP de ne pas avoir communiqué la valeur
On ne le rappellera jamais assez : l’association des copropriétaires
de leur quote-part dans le fonds de réserve, les empêchant
qui agit en recouvrement des charges de copropriété doit prouver
de répercuter ce montant lors de la vente de leur bien. Ils
l’existence de sa créance. En justice, la partie demanderesse supporte
sollicitaient dès lors le paiement par l’ACP de cette somme.
la charge de la preuve. Il ne suffit donc pas de produire un historique
comptable pour justifier de la créance de la copropriété, il faut encore
Rappelons que, dans les rapports entre le vendeur et l’ACP, la
présenter les décomptes, de manière claire, sur toute la période
quote-part dans le fonds de réserve reste acquise à la copropriété.
concernée et répondre au besoin aux interrogations du copropriétaire.
Lors de la vente, aucun remboursement n’intervient à ce titre,
à la différence de la quote-part dans le fonds de roulement.
Dans la décision du 10 janvier 2023, le juge refuse de faire droit à la
Cependant, dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur,
demande de l’association des copropriétaires portant sur le paiement
ceux-ci peuvent convenir entre eux d’un tel remboursement.
d’un solde de charges dues par des copropriétaires vendeurs, au
motif que les décomptes ne sont pas clairs et que l’association n’a
Le tribunal rejette la demande, relevant, des termes du
pas apporté les explications déjà sollicitées devant le juge de paix. La
compromis et de l’acte authentique, que toutes les informations
copropriété se contentait de renvoyer à ses décomptes en invoquant
utiles avaient été communiquées lors de la vente et que les
qu’ils avaient été approuvés par différentes assemblées générales.
vendeurs étaient donc parfaitement informés des montants
qu’ils avaient réglés à titre de contribution dans le fonds de
Même si l’approbation des comptes est souvent considérée comme un
réserve. Aucune faute n’est donc démontrée dans le chef de l’ACP.
élément déterminant pour asseoir la revendication de la copropriété
quant au paiement des charges, il faut aussi vérifier la portée exacte de
Le fonctionnement des associations des copropriétaires repose
la décision. L’approbation des comptes généraux a pour effet de valider
sur une saine et adéquate gestion financière. L’argent est en effet
les dépenses engagées par le syndic. Une telle approbation ne porte
le nerf de la guerre. Cette gestion incombe, suivant la loi sur la
pas sur la répartition des charges entre les différents copropriétaires
copropriété, au syndic qui peut agir, sans décision de l’assemblée
et leur imputation. Le syndic veillera, lorsqu’il définit l’ordre de jour
générale, en recouvrement des charges. Pour ce faire, il est
de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes, à préciser
impératif que ces comptes soient établis de manière claire et
qu’elle porte tant sur les comptes généraux que les décomptes
que le syndic soit en mesure de donner toutes les informations
individuels, en se réservant la preuve de leur communication préalable.
et explications utiles aux copropriétaires. Il lui appartient de
On ne peut en effet approuver que les éléments dont on a pu prendre
faire approuver les comptes, dans ces différents aspects. Tout
connaissance.
manquement à ses obligations relatives à la gestion financière
est préjudiciable à la copropriété et la responsabilité de l’ACP et
Le jugement ne permet toutefois pas de savoir ce qui était précisément
celle du syndic peuvent être engagées. Autant le savoir…
contesté par les anciens copropriétaires et en quoi les décomptes
manquaient de clarté. Le tribunal relève qu’« aucune explication
satisfaisante n’est à l’heure actuelle apportée par l’ACP quant à la Corinne Mostin
composition exacte des décomptes sur le plan des frais communs 4LAW - Avocate au barreau de Bruxelles
Médiatrice civile et commerciale agréée
et/ou des postes qui n’ont toujours pas été clarifiés ». Le manque
de collaboration de la copropriété semble avoir été sanctionné, en
refusant de condamner les anciens copropriétaires au paiement des
charges dont ils restaient redevables.

1 R.C.D.I., 2023/2, p. 23.

27
 L’Avis du juge
N° 75 Vente immobilière : une offre acceptée suffit-elle à
conclure une vente parfaite et valable ?
La question est régulièrement posée : à la suite d’une offre acceptée, l’une des deux parties peut-elle se
rétracter et ne pas finaliser la vente ? Par un jugement du 28 octobre 2019, le Tribunal de l’entreprise du
Hainaut rappelle les principes1.
Le contrat de vente immobilière est
consensuel et non solennel
Le contrat de vente, en ce compris le contrat de vente immobilière,
n’est soumis à aucun formalisme. L’accord sur la chose et le prix
rend la vente parfaite, et les parties ne peuvent s’en dédire. La
vente d’un immeuble peut donc être conclue verbalement. Elle
peut l’être également par un échange de courriers électroniques.
La simple acceptation de l’offre forme le contrat de vente, dont la
validité n’est nullement soumise à la signature d’un compromis de
vente.
Il ne faut pas confondre le caractère obligatoire de l’acceptation de
l’offre entre parties avec le problème de la preuve de la conclusion
du contrat, qui nécessitera un écrit. Ni avec celle de l’opposabilité
aux tiers, qui requiert, elle, un acte authentique transcrit.
Précisons qu’en Région flamande, une formalité doit être
accomplie : le décret du 20 octobre 2006 relatif à l’assainissement
du sol et à la protection du sol impose que l’attestation de sol soit
remise à l’acquéreur. Le décret sanctionne le non-respect de cette
exigence par la nullité du contrat.
L’accord sur la chose et sur le prix
n’est pas toujours suffisant
Dans le cas d’espèce soumis au tribunal, les vendeurs avaient
accepté l’offre, mais maintenaient ne pas être engagés par
celle-ci, au motif qu’une condition substantielle à la vente
résidait dans l’obligation de signer le compromis de vente.
Il est vrai que l’accord des parties doit se faire sur tous les
éléments essentiels (la chose et le prix) ou substantiels (la
date du transfert de propriété et du transfert des risques,
les modalités de paiement du prix, la situation hypothécaire
du bien, la situation urbanistique ou locative de l’immeuble,
l’obligation de réaliser un diagnostic immobilier, les garanties
en matière de vices cachés, etc.).
Rendez-vous sur
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Le tribunal rappelle que, si les parties peuvent, à côté des
éléments essentiels, convenir de conditions substantielles
pour que le contrat soit conclu, encore faut-il l’avoir stipulé.
Pour que des conditions substantielles existent, il faut que les
parties aient convenu de conférer à un élément accessoire
un tel caractère. En telle hypothèse, l’offre doit être complète
et porter sur les éléments essentiels et substantiels, et
l’acceptation doit porter également sur l’ensemble de ces
éléments.
Mais ce n’est pas ce qu’ont fait les vendeurs dans l’hypothèse
faisant l’objet de la jurisprudence commentée. Ils ont accepté
l’offre sans réserve, se contentant d’indiquer la date, la mention
« pour accord » et de la contresigner.
Dans ces conditions, le contrat de vente a été conclu par la
simple acceptation de l’offre. La signature d’un compromis de
vente n’était nullement nécessaire pour asseoir la validité du
contrat, le contrat de vente n’étant pas un contrat solennel, et
l’obligation de signer le compromis n’ayant pas été érigée en
condition substantielle.
L’offre acceptée sans réserve par le vendeur
vaut vente, et oblige les parties à signer un
compromis de vente. La chose et le prix
constituent les éléments essentiels de la
vente. Si l’offre ne constitue qu’une étape,
et que d’autres éléments substantiels
doivent être convenus pour que le contrat
soit valablement formé, il faut le stipuler
de manière expresse, sous peine d’être
irrévocablement engagé.
Anne Vranckx
Avocat au barreau de Bruxelles
Associée Alphajuris
Formatrice CEFIM
1 R.C.D.I., 2022/8, pp. 455 et s.
 N° 77

Syndicinfo
LE BULLETIN D’INFORMATION DE SEPTEMBRE 2023

29 GESTION DES COMPTES EN BANQUE DES COPROPRIÉTÉS : FEDERIA INTERPELLE LES BANQUES

30 LA FIBRE OPTIQUE [EN COPROPRIÉTÉ] : LE DÉPLOIEMENT CONTINUE !

32 VIVRE EN QUOTE-PART - N°7

Gestion des comptes en banque des

copropriétés : Federia interpelle les banques
De nombreux syndics nous ont fait part des problématiques
diverses et récurrentes liées à la gestion des comptes bancaires
de leurs copropriétés. C’est pourquoi Federia a pris l’initiative
de rencontrer les responsables de plusieurs grandes banques :
Belfius, BNP Paribas Fortis, CPH, ING et KBC. Lors de nos premiers
échanges, nous avons pu leur exposer les difficultés rencontrées
sur le terrain par les syndics dans la gestion des comptes en
banque des copropriétés et, déjà, éclaircir certaines procédures.
Ce qu’il faut retenir
Lors de la reprise de votre copropriété par un nouveau syndic et afin
de lui permettre d’effectuer le transfert des pouvoirs de signa-
tures dans des conditions optimales, nous pouvons par exemple
vous confirmer que les informations qui devront impérativement
être communiquées aux banques sont les suivantes :
Le PV d’assemblée générale de nomination doit mentionner :
Au point « Nomination de syndic », l’identification
complète du nouveau syndic avec le numéro BCE de la
société et le numéro IPI du représentant du bureau, et
dans le cas d’une personne physique, le numéro IPI du
nouveau syndic ;
Et les personnes habilitées à signer le nouveau contrat
avec le nouveau syndic.
Nous avons également pu aborder la question des frais de
gestion que de plus en plus de banques se voient contraintes
d’appliquer aux ACP. Ces frais sont justifiés du côté des banques
concernées par une importante gestion administrative et
opérationnelle liées aux spécificités de fonctionnement des
ACP, comme les transferts des pouvoirs de signatures et les
changements de mandataires, par exemple.
Parmi les sujets évoqués, nous avons aussi pu interpeller les
banques sur les enjeux liés à la rénovation énergétique en
copropriété et le manque actuel de solutions de financement
de ce type de projets pour les ACP. Si certaines d’entre elles
proposent déjà des solutions dédiées aux ACP, d’autres
étudient actuellement les possibilités de développement de
produits adaptés.
Les différentes banques rencontrées semblent sensibles à
nos démarches et aucune n’a signifié qu’elle ne souhaitait
plus poursuivre la collaboration avec les ACP et les syndics à
l’avenir. Nous poursuivrons donc nos efforts afin de soutenir
les syndics et aboutir à la mise en place de procédures
efficaces et, surtout, adaptées aux besoins spécifiques des
copropriétés.

La 1ère page des statuts de l’Association des copropriétaires

(ACP) sur laquelle figure le numéro d’enregistrement (BCE) de
la copropriété.

Et enfin, le contrat du nouveau syndic.

29
 Syndicinfo N° 77

La fibre optique [en copropriété] :

le déploiement continue !

Depuis plusieurs années, différents opérateurs
de réseau se sont lancés dans le déploiement
de la fibre optique à travers tout le pays. On parle
notamment de réseau FTTH ou « Fiber To The Home »
qui connecte chaque habitation en fibre optique
au réseau de télécommunication d’un fournisseur.
Les copropriétés sont bien entendu concernées par
l’installation de cette technologie qui offre plusieurs
avantages : une connexion plus rapide mais aussi
plus fiable car moins sensible aux perturbations,
de faibles coûts de maintenance ou encore un plus
grand respect de l’environnement car elle nécessite
moins d’énergie que d’autres technologies.
Vous avez le droit d’indiquer votre désaccord à l’opérateur si vous
estimez que vous n’avez pas reçu assez d’informations ou que vous
n’êtes pas d’accord avec l’exécution proposée, l’objectif étant dans
un premier temps de trouver une solution adéquate ensemble.
Si aucune solution ne peut être trouvée avec l’opérateur, il devra
adresser à votre syndic un courrier recommandé détaillant
l’emplacement et la méthode d’exécution des travaux prévus. Une
réclamation motivée peut alors être introduite auprès de l’IBPT
dans les 8 jours suivant la réception de ce courrier recommandé.
Cette démarche empêche l’opérateur de poursuivre l’installation
jusqu’à ce qu’une décision soit prise par l’IBPT.
Le droit d’utilisation des façades n’implique pas que la copropriété
ne puisse plus effectuer de travaux nécessitant dans le futur le
déplacement des câbles installés, ce uniquement si les travaux

L’IBPT, le régulateur fédéral n’ont pas ce seul objectif. Votre syndic devra alors avertir l’opérateur
concerné par courrier recommandé 2 mois avant le début des
compétent travaux. Les frais couvrant le déplacement des câbles sont à charge
de l’opérateur.
La fibre optique, comme tout ce qui entre dans le domaine des
télécommunications, relève de la compétence de l’IBPT, l’Institut
Il est important de signaler également que l’installation des
belge des services postaux et des télécommunications. Il s’agit
câbles de la fibre optique dans votre immeuble ne vous oblige
du régulateur fédéral compétent pour le marché postal et des
en aucun cas à vous y connecter et à souscrire à des services
communications électroniques, le spectre électromagnétique
liés auprès d’un fournisseur. Il faut toutefois rester vigilant à
des radiofréquences mais aussi (en Région de Bruxelles-
l’éventuelle désactivation du réseau préexistant (voir « Attention à
Capitale uniquement) pour les services de médias audiovisuels
la désactivation du réseau de cuivre » ci-après).
et les services de plateformes de partage de vidéos. Parmi
ses principales missions, nous retrouvons la promotion de la
concurrence, le développement du marché intérieur mais aussi
la protection des intérêts des utilisateurs.
Installation dans les parties
communes des immeubles
Un cadre légal concernant Tel que prévu par l’article 3.82 du code civil, les opérateurs de
réseau ainsi que les propriétaires d’appartements en copropriété,
l’installation dans les immeubles ont le droit d’installer/ de faire installer la fibre dans les parties
communes de l’immeuble ou jusqu’à l’appartement concerné
En Belgique, la loi du 21 mars 1991 encadre le déploiement des
à leurs frais, et ainsi utiliser les parties communes à cet effet.
réseaux de télécommunications et prévoit notamment des droits
Cette installation doit toutefois signifier une optimisation de
spécifiques pour les opérateurs qui souhaitent installer leur réseau
l’infrastructure et, la copropriété ne peut pas supporter de charge
vers, contre ou dans des immeubles à appartements.
financière dans ce cadre.

Les opérateurs ont le droit d’installer leur réseau et de poser leurs

Avant de procéder à l’installation, plusieurs étapes sont nécessaires.
câbles sur le domaine public. Ils disposent également de ce que
En général, l’opérateur se concertera tout d’abord avec votre
l’on appelle le « droit d’utilisation des façades » qui les autorise à
syndic pour définir la meilleure manière d’installer le réseau dans
poser des câbles sur les façades des maisons et immeubles pour le
l’immeuble en tenant compte de ses spécificités. L’opérateur a en
déploiement de leur réseau et ce, sans frais.
effet l’obligation de causer le moins de désagréments possible, de
se concerter de bonne foi tant avec les copropriétaires qu’avec le
L’installation et la maintenance des câbles sur la façade de votre
syndic et de toujours se tenir à disposition des parties pour fournir
immeuble ne peuvent, a priori, pas être refusées et ce tant que
des informations.
l’opérateur respecte certaines conditions. Il doit informer votre
syndic au préalable de l’endroit exact et de la méthode d’exécution
des travaux qui seront mis en œuvre.

30
 Syndicinfo

L’opérateur ou le copropriétaire qui souhaite poser/ faire

poser la fibre envoie un courrier recommandé au syndic au
moins 2 mois avant le début des travaux pour décrire ces
derniers et justifier l’optimisation de l’infrastructure envisa-
gée. La copropriété peut s’opposer à la démarche dans un
délai de 2 mois suivant la réception du courrier, sur la base
d’un intérêt légitime, si l’une des conditions suivantes s’ap-
plique :

Une infrastructure en fibre optique existe déjà dans

les parties communes concernées de votre immeuble.

Les travaux causent d’importants dommages à

l’esthétique du bâtiment ou des parties communes,
à leur utilisation, leur hygiène et leur sécurité. Si
les travaux d’installation ont d’abord fait l’objet d’une
concertation avec votre syndic pour éviter ce type de
dommages, il y a peu de risque que cela se produise.
Il n’y a pas d’optimisation de l’infrastructure. Si la
fibre optique n’est pas encore présente, cet intérêt
ne peut pas être mis en avant et ce, compte tenu des
avantages qu’elle offre.
Les travaux prévus alourdissent les charges
financières. Si l’opérateur (ou le copropriétaire qui
souhaite le raccordement pour son appartement)
prend les frais à sa charge, cela n’est pas applicable.
L’IBPT signale donc qu’il y a bien souvent, en pratique, peu
de raison de s’opposer à l’opérateur qui souhaite utiliser
les parties communes de votre immeuble pour y installer la
fibre optique.
Attention à la désactivation du
réseau de cuivre
Votre immeuble peut être concerné dans le futur ! Proximus, qui
comme le signale l’IBPT est le seul fournisseur d’infrastructure
d’internet par les lignes de cuivre, déploie actuellement son réseau
de fibre optique (elle-même ou via des sociétés partenaires :
Unifiber en Wallonie, Fiberklaar en Flandre, GoFiber en Communauté
germanophone). Il est ainsi prévu de désactiver le réseau de cuivre
au plus tard 5 ans après le début du déploiement de la fibre optique
dans une zone. Cette coupure impacte également les autres
opérateurs fournissant des services via le réseau de cuivre de
Proximus, soyez donc vigilants ! Quoi qu’il en soit, la désactivation
du réseau de cuivre s’effectue dans le cadre d’une procédure stricte
qui implique notamment un avertissement officiel à l’IBPT 2 ans
auparavant et des notifications aux utilisateurs concernés.

Vous souhaitez en savoir plus sur le déploiement

de la fibre optique en Belgique ?

Consultez le site Internet www.infofibre.be, créé à l’initiative de l’IBPT. Vous y trouverez de

nombreuses informations sur la fibre en général mais aussi sur vos droits et obligations en tant
que copropriétaires. L’IBPT y met également à votre disposition une carte régulièrement mise
à jour faisant état de l’avancement du déploiement de la fibre optique dans tout le pays. Cette
carte affiche non seulement les zones dans lesquelles les opérateurs ont déjà déployé le FTTH
mais aussi les zones où le déploiement est prévu dans un futur proche.

Vous avez une question sur le déploiement de la fibre

Plus d’informations
optique dans votre immeuble en particulier ? N’hésitez
infofibre.be
pas à contacter votre syndic !

31
 Syndicinfo N° 77
Vivre en quote-part
Episode N°7
RÉSUMÉ DU PRÉCÉDENT ÉPISODE :
Voilà la suite des tribulations de cette petite famille qui,
venant d’acquérir un appartement au sein d’une copropriété,
est confrontée aux règles de la gestion d’une association de
copropriétaires. De l’anniversaire imprévu de leur fille aux
conditions de mise en œuvre des travaux de rénovation, ces
épisodes mettent en avant les grands principes de la vie en
Copropriété.
En ce dimanche après-midi pluvieux et venteux, il fait bien calme au
sein de la Copropriété du Plaisir Quotidien. Yolande et sa fille sont au
cinéma alors que Marc est plongé sur internet à la recherche de sites
dédiés à la copropriété d’autant qu’il a décidé de présenter sa can-
didature en sa qualité de membre du conseil de copropriété dès la
prochaine assemblée générale.
L’assemblée générale est prévue dans deux mois. Mieux vaut débu-
ter sa campagne électorale au plus tôt. En effet, Marc déborde d’idées
et se dit qu’il est nécessaire d’avoir du sang neuf au sein de cet im-
meuble où tout semble compliqué entre un conseil de copropriété
réactionnaire et un syndic qui craint son ombre.
Il est bien conscient que son épouse Yolande ne partagera pas cette
vision mais à chaque jour suffit sa peine. Depuis l’incident de l’anni-
versaire de leur fille (voir épisode précédent), le sujet « copropriété »
est tabou au sein de la famille.
La consultation des sites internet le laisse perplexe car il constate
qu’on y retrouve des mots comme « conseil syndical » voire « conseil
d’administration » alors qu’il a toujours entendu le syndic évoquer
le mot « conseil de copropriété ». Après quelques minutes, il se rend
compte de son erreur et déduit que, même si la loi sur la copropriété
belge peut trouver des similitudes avec d’autres législations étran-
gères relatives à la copropriété, la Belgique dispose d’une législation
et d’une organisation spécifiques portant sur la gestion des associa-
tions des copropriétaires, différentes de celles que l’on retrouve dans
les pays voisins.
Poursuivant ses investigations, et alors qu’il lit attentivement les mo-
difications reprises dans le Code civil résultant de la modification de
la loi sur la Copropriété entrée en vigueur le 1er janvier 2019, une petite
goutte d’eau vient rafraichir son crâne. Concentré sur son sujet, il ne
se rend compte de rien. Après quelques minutes, il voit cependant ap-
paraitre sur le plafond une tâche d’humidité suivie rapidement d’une
constellation de gouttes d’eau qui heurtent le périmètre de son nou-
veau téléviseur.
La suite des tribulations de la Copropriété du Plaisir
Quotidien dans le prochain SyndicInfo
Editeur responsable : Rédaction :
Matthieu Gehot Jean-Pierre Lannoy
Muriel Masson
Nous contacter :
Laura Van Campenhout
Avenue Pasteur 6
1300 Wavre
federia@federia.immo
C’est la panique entre la pose d’une bassine d’eau, le déplacement du
mobilier, la prise de photos, la recherche du numéro de téléphone du
syndic et d’un membre du conseil de copropriété et l’envoi d’un texto
à sa femme, qui plus que probablement est inaccessible. Marc tourne
en rond sans savoir ce qu’il doit faire… L’éventualité d’appeler les pom-
piers lui traverse l’esprit.
Après cette petite crise d’anxiété, Marc retrouve son calme et élabore
les étapes des actions à mettre en œuvre d’autant qu’avec les condi-
tions climatiques, qui semblent se détériorer et se transformer en
tempête, il est évident que l’infiltration va se prolonger.
Tout d’abord, faire en sorte de limiter les dégâts et tant pis pour le
désordre. Déplacer et protéger les meubles tout en coupant locale-
ment l’alimentation électrique sont les premières choses à mettre en
œuvre.
Une fois tout cela réalisé, prendre une série de photos permettant
de localiser avec précision l’endroit de l’infiltration. Marc veille éga-
lement à étendre la zone à protéger pour éviter une aggravation éven-
tuelle des dommages car il est évident qu’aucun corps de métier ne
voudra intervenir que ce soit un dimanche ou un autre jour, dans des
conditions climatiques aussi défavorables.
Marc débute la rédaction d’un mail au syndic lui précisant la date de
survenance du sinistre ainsi qu’un descriptif des dommages en veil-
lant à distinguer d’une part les dommages immobiliers (tâches sur le
plafond, dégradation du tapis) des dommages mobiliers (téléviseur,
mobilier).
Au vu de l’évolution de la situation, Marc est bien conscient qu’il devra
ultérieurement déposer des devis de remise en état mais inutile de
faire cela dans l’urgence, le tout étant de s’assurer que la réparation
définitive soit mise en œuvre le plus rapidement par le syndic.
Marc se rappelle que l’association des copropriétaires a souscrit une
police d’assurance qui couvre les dommages au bâtiment et donc son
appartement, même si l’acte de base le décrit comme une partie pri-
vative. Pour ce qui concerne les dommages aux meubles, il établira
une déclaration auprès de sa police d’assurance couvrant son mobi-
lier. Cette dernière réalisera au besoin un recours contre l’assurance
de la copropriété.
Alors qu’il pousse sur la touche d’envoi du mail adressé au syndic de
la copropriété, Yolande et leur fille ouvrent la porte et constatent la
situation, Marc n’hésitant pas une seconde à détailler tout ce qu’il a
mis en œuvre pour gérer la situation. « Tu sais Marc, dit Yolande avec
un petit sourire amoureux, cet après-midi nous sommes allées au ci-
néma regarder le dernier « Mission Impossible » et quand je t’entends,
tu me sembles tout à fait capable d’y jouer un rôle ! À propos, pourquoi
ne deviendrais-tu pas membre du prochain conseil de copropriété ? »
Marc est aux anges et ne peut s’empêcher de décompter les jours qui
le séparent de la prochaine assemblée générale.
Jean-Pierre Lannoy et
Muriel Masson
Vous souhaitez retrouver l’ensemble des SyndicInfo
et tous leurs articles qui concernent la copropriété ?
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 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Dossier spécial
banques et
copropriétés

Consciente des difficultés rencontrées sur

le terrain par de nombreux syndics, Federia
est allée à la rencontre de différentes
banques. Nous leur donnons la parole pour
vous partager leur vision concernant la
gestion des comptes des ACP mais aussi
leur volonté pour l’avenir notamment en
matière de financement des projets liés à
la rénovation énergétique.

INTERVIEWS

BELFIUS
Ulrike Pommée
Porte-parole et responsable presse

BNP PARIBAS FORTIS

Bart Ballon
Director Retail Banking Professional

ING
Nathalie Bertrand
Head of Business Banking Sales,
Région Sud

Anton Janssens
Head of Business Banking Sales,
Région Centre

KBC
Département "Corporate
communication"

33
 Banques et copropriétés
N° 75 Quelle est votre vision actuelle
par rapport à la gestion des
comptes des associations de
copropriétaires (ACP) ?
KBC
En décembre 2021, après une analyse approfondie des enjeux,
KBC a défini sa vision politique dont les lignes directrices sont
les suivantes :
KBC a décidé d’adopter une attitude commerciale positive
lors de l’ouverture de comptes de nouvelles ACP.
Le marché des ACP et le marché du logement résidentiel
évoluent et nous voulons répondre à ces changements :
La professionnalisation du métier de syndic, combinée
à un mouvement de consolidation, conduit à des
groupes plus larges et plus complexes.
Des normes plus strictes en matière de PEB vont
entraîner une forte demande de prêts à la rénovation
dans les années à venir.
L’ouverture et la gestion des comptes des ACP créent une
charge de travail manuel lourde. Par exemple, la gestion
des procurations via nos applications numériques est
impossible pour la taille et la complexité des groupes d’ACP
dans les grands bureaux de syndics. En raison de ce besoin
de traitement manuel, un coût administratif annuel de 250
euros est facturé par ACP. Ce coût s’applique par ACP, quel
que soit le nombre de comptes qu’elle possède.
BNP PARIBAS FORTIS
Notre ambition est d’être le partenaire financier de confiance de
nos clients et clientes et de réaliser leurs projets. Les associations
de copropriétaires font partie intégrante de cette ambition.
34
ING
Nous comprenons que la gestion des comptes des associations
de copropriétaires nécessite une approche personnalisée et une
compréhension approfondie des besoins spécifiques de chaque
client.
Chez ING Belgique, nous croyons en la puissance de la technologie
pour simplifier et améliorer ces processus de gestion. C’est
pourquoi, à la division Business Banking d’ING Belgique, nous
continuons à investir dans le développement de nos outils
afin d’offrir à nos clients une offre digitale à la pointe de la
technologie.
En outre, nous nous engageons fermement dans la promotion de
la transition énergétique et de la durabilité dans le secteur de
l’immobilier. Nous publions régulièrement des études de marché
pour informer nos clients sur les tendances et les opportunités
dans ce domaine, et nous proposons des services dédiés pour
les aider à mettre en œuvre des solutions durables et éco-
responsables.
Que ce soit pour la gestion des comptes des associations de
copropriétaires, la transition énergétique ou la durabilité, nous
sommes là pour accompagner nos clients dans la réalisation
de leurs objectifs et les aider à prospérer dans un monde en
constante évolution.
BELFIUS
Belfius a pour ambition d’être aux côtés de tous, avec du Love
pour tous. Voilà ce qui nous inspire. Et cette vision est là pour
durer. Cependant, il est indéniable que la gestion des comptes
des copropriétés représente une lourde charge administrative
pour Belfius. La complexité particulière découlant du suivi
et du contrôle manuel régulier et minutieux des documents
spécifiques s’avère relativement chronophage.
Nous pouvons citer, par exemple, les tâches suivantes :
la vérification de l’identité des clients et du syndic
conformément aux règlementations en vigueur
la copie du Procès-Verbal de l’Assemblée Générale
mandatant le nouveau syndic
la désignation et la modification des mandataires sur
compte(s) et le suivi approprié, ...
Cette charge de travail entraîne des coûts importants pour
la banque. C’est pourquoi Belfius, tout comme d’autres
grandes banques belges, a mis en place une tarification pour
couvrir les frais opérationnels liés à la gestion des comptes
des copropriétés. Nous comprenons que ces frais puissent
représenter une contrainte financière pour certains clients, mais
ils sont nécessaires afin de continuer à offrir et maintenir notre
qualité de service actuel aux ACP et à leur syndic.
 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Etes-vous conscients des difficultés rencontrées sur le terrain par les

syndics quant à la gestion des comptes de leurs copropriétés, et plus
particulièrement lors des changements de mandataires et transferts
de pouvoirs de signatures ? Comment expliquez-vous cela ?
ING BELFIUS

Nous avons pris en compte les retours de nos clients et avons
travaillé sur une mise à jour complète de nos procédures. Des
développements importants sont prévus cette année, notamment
la mise à jour des procédures de gestion des comptes et
l’ajout/suppression des mandataires via notre environnement
digital sécurisé.
Nous comprenons également l’importance de rester à jour avec les
exigences légales en matière de lutte contre le blanchiment d’argent
et la protection des données. C’est pourquoi nous avons ajusté
notre tarification pour couvrir les investissements nécessaires
pour mettre en place des systèmes et des processus conformes à
ces exigences. Cela garantit que notre relation avec nos clients est
en conformité avec les normes de diligence raisonnable les plus
élevées.
Les normes en matière de lutte contre le blanchiment des
capitaux et le financement du terrorisme imposent des
obligations strictes de vérification d’identité et d’activité aux
banques. Par conséquent, les procédures d’identification et
d’enregistrement des nouveaux clients et de leurs représentants
sont plus longues et plus complexes. En plus du cadre règlementaire,
la structure et le fonctionnement des copropriétés contribuent aussi
à cette lourdeur administrative. Par exemple, un changement dans
l’équipe de gestion du syndic (départ/arrivée) nécessite souvent
une adaptation de tous les comptes de toutes ou d’une partie des
copropriétés gérées par un syndic professionnel. Ces modifications
administratives génèrent beaucoup de travail opérationnel pour
les équipes centrales et commerciales de la banque. De plus, on
observe de plus en plus de rachats et de fusions parmi les syndics,
ce qui complique encore les vérifications et les adaptations à
apporter aux rôles des personnes de référence au sein des syndics.

Enregistrement en ligne des contrats de bail

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35
 Banques et copropriétés

KBC
N° 75
Nous sommes en effet conscients de ces problèmes. Nous considérons
que les deux principaux facteurs sont les suivants :

Les changements fréquents avec les reprises par les syndics et Quelle est votre volonté
leur représentation de l’ACP qui donnent lieu à des changements pour l’avenir en matière de
de mandataires.
gestion des comptes des
Pour le syndic dont le personnel gère un grand nombre d’ACP, ACP ? Que souhaiteriez-vous
le départ d’un membre du personnel peut donner lieu à la mettre en place ?
suppression et à l’ouverture de centaines de procurations.
Actuellement, les canaux numériques ne sont pas en mesure
BNP PARIBAS FORTIS
de gérer ces changements.

À partir du mois de septembre, une équipe dédiée sera

Outre la recherche d’une solution à long terme permettant de
mise en place au sein de notre Easy Banking Centre
poursuivre ce processus par voie numérique, nous avons déjà
avec des collègues qui disposent d’une expertise dans
décidé, à court terme, de centraliser le traitement administratif de
le domaine des ACP. Grâce à une ligne téléphonique
l’intégration des nouvelles ACP et de la gestion des ACP existantes au
dédiée, nos collègues pourront répondre à toutes les
sein d’un service central afin d’améliorer le service à la clientèle. De
questions des syndics. De cette manière, un service
cette manière, nous comptons améliorer notre service aux syndics
correct et rapide peut être garanti à l’avenir. À l’heure
grâce à une connaissance et une efficacité accrues du personnel.
actuelle, nous ne modifions pas nos tarifs Daily
Banking et nous voulons proposer un package complet
aux ACP, dont un nouveau crédit d’investissement pour
BNP PARIBAS FORTIS les travaux de rénovation, une domiciliation pour la
perception des cotisations des copropriétaires et un
Nous sommes conscients qu’il n’est pas toujours aisé pour une ACP
check-up digital. Nous travaillons également à diverses
de trouver son chemin. Nous avons entendu ces préoccupations. Et
solutions en matière d’assurances. Notre ambition est
nous avons développé une nouvelle solution dédiée aux ACP afin de
de devenir le partenaire financier de confiance des ACP.
fluidifier l’expérience client.

Comme vous le savez, pour ouvrir un compte, il est nécessaire BELFIUS

d’avoir un acte de base et le règlement de copropriété transcrits à la
conservation des hypothèques. Ces documents constituent les statuts Nous sommes très à l’écoute des commentaires de
de l’association des copropriétaires ; mais aussi la transcription nos clients et sommes ouverts à discuter avec les
de ces statuts à la Conservation des hypothèques, qui constitue représentants des institutions spécialisées dans la
la preuve de l’existence de l’association des copropriétaires, le gestion de copropriétés afin d’apporter d’éventuelles
cachet de la conservation des hypothèques étant suffisant ; et améliorations aux procédures existantes. Nous
enfin, vous avez encore besoin d’un document récent qui démontre envisageons également une digitalisation des processus
expressément la désignation du syndic pouvant gérer les comptes, à l’avenir.
soit les statuts (pour les bâtiments nouvellement construits), soit
un procès-verbal de l’assemblée générale (qui date au plus tard de
la dernière assemblée des copropriétaires devant avoir lieu chaque
année). Ce procès-verbal doit au moins être signé par le président et
le secrétaire désignés de l’assemblée générale.

Habituellement, le délai d’ouverture d’un compte au nom d’une

copropriété est de 3 à 4 jours. Ce délai varie parfois quelque peu en
fonction des pics d’affluence et de la charge de travail du back office
mais il peut surtout fortement varier en fonction des documents
reçus permettant d’identifier la copropriété et ses copropriétaires
(président, trésorier, délégataires...). Là, nous sommes dépendants
de la bonne réception des différents documents administratifs (il est
important de savoir que nous devons disposer ici des informations
financières des 3 dernières années).

36

ING
Notre engagement envers la digitalisation est
profondément enraciné dans notre stratégie. Dans
ce contexte, nous nous efforçons de rendre leurs
opérations bancaires aussi simples et pratiques
que possible. La banque est prête à accompagner
un nombre croissant de clients dans leur parcours
financier, en leur offrant des solutions adaptées à leurs
besoins et en leur permettant de gérer leurs opérations
bancaires à tout moment, en toute simplicité.
Le logiciel
comptable & administratif
qui rend les syndics heureux
Septembre 2023 ÉDITION N° 34
KBC
Notre position politique est claire, nous souhaitons
jouer notre rôle social en ce qui concerne les ACP et
continuer de soutenir les syndics. Nous cherchons
constamment à simplifier et à automatiser nos
processus. Nous cherchons également à mieux
soutenir les syndics professionnels du réseau, par
exemple avec des prêts à la rénovation pour répondre
aux exigences de durabilité (PEB) à l’avenir.
37
 Banques et copropriétés

N° 75 La rénovation énergétique est un enjeu majeur pour les

copropriétés dans les prochaines années. Est-il prévu de soutenir
les copropriétés dans leurs démarches via l’octroi de crédits
spécifiques ?

BELFIUS

La durabilité est au cœur de notre ADN. Elle guide notre raison

d’être «Meaningful & Inspiring for Belgian Society. Together». Pour
atteindre cette ambition, nous avons défini une stratégie claire.
En deux mots : nous voulons inspirer et outiller nos clients pour
réaliser leurs objectifs en matière de durabilité. Et avoir le plus
d’impact possible ensemble. Belfius reconnait le rôle essentiel
du secteur bancaire dans le financement de la transition vers une
économie et une société belge à faible émission de carbone. La
rénovation et la mise aux normes des bâtiments, notamment des
copropriétés, constituent un enjeu majeur dans la lutte contre
le réchauffement climatique. C’est pourquoi nous proposons à
nos clients une gamme de solutions de financement durables.
En octobre 2022, nous avons notamment lancé notre gamme
d’«Ambition Loans» qui permettent de financer des projets
respectant des objectifs environnementaux dans les domaines de
la mobilité et de l’immobilier.

Nous y serons ! Vendredi 13 Octobre

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ING
Nous sommes conscients de l’importance de l’implication des
copropriétés dans la transition vers des bâtiments plus durables.
Il est sûr et certain qu’ils peuvent jouer un rôle clé dans la lutte
contre le réchauffement climatique. La durabilité des bâtiments y
est un enjeu majeur et nous voulons soutenir les copropriétaires
dans leurs efforts !
Un bel exemple de notre engagement est le lancement de l’ING
Sustainable Building Guide en février de cette année. Cette
innovation montre comment agir pour rendre vos bâtiments
plus durables en vous aidant à déterminer dans quelle mesure
d’économie d’énergie investir. Nous continuerons à développer de
nouveaux services et outils pour aider nos clients, y compris les
copropriétés, à prendre des mesures concrètes pour réduire leur
empreinte carbone.
En ce qui concerne les solutions de financement, nous sommes
actuellement en train d’analyser les besoins spécifiques des
copropriétés afin de proposer des solutions de financement
adaptées. Nous sommes impatients de partager les résultats dans
les mois à venir et de proposer enfin des solutions de financement
adaptées aux besoins des copropriétés.
Ensemble, nous pouvons faire une réelle différence dans la lutte
contre le réchauffement climatique et construire un avenir plus
durable pour tous.
KBC
KBC dispose déjà d’un cadre et d’un produit spécifiques pour les
crédits rénovation des ACP afin de répondre à des problèmes
de financement complexes. Ces crédits peuvent être initiés via
notre site web et sont gérés par une cellule centrale disposant
de cette expertise spécifique. Toutes les informations relatives
au crédit de rénovation pour ACP sont disponibles sur notre
site web https://www.kbc.be/entreprendre/fr/produits/credits/
credit-renovation-acp.html
BNP PARIBAS FORTIS
Il est vrai que les éléments tels que les exigences de PEB, les
économies d’énergie, les passoires énergétiques, les primes à la
rénovation ou encore l’habitat durable peuvent parfois générer de
l’inquiétude ou de l’anxiété chez les propriétaires et copropriétaires.
Compte tenu du contexte écologique et énergétique actuel, il est
pourtant nécessaire d’améliorer son logement pour le bien de son
porte-monnaie et de la planète.
Chez BNP Paribas Fortis, nos « positive bankers » sont persuadés
de la nécessité d’avoir un impact positif en soutenant des
projets immobiliers dont l’activité est économiquement efficace,
écologiquement tolérable et socialement équitable.
Septembre 2023 ÉDITION N° 34
Plus spécifiquement pour les ACP, dès la rentrée de septembre, nous
ajouterons à notre catalogue crédits non seulement le financement
des ACP mais aussi des facilités afin de les accompagner dans
leurs projets de rénovation durables. Actuellement, nous finalisons
tant les conditions de ce financement, que le training pour nos
employés et la communication.
Toutefois, le chemin vers la durabilité est à la fois un sprint et un
marathon.
C’est pourquoi, pour accompagner notre clientèle vers la quasi-
neutralité carbone nous avons déjà mis en place plusieurs
mécanismes qui répondent à ces attentes, comme l’application
d’un taux réduit pour un crédit habitation portant sur un bien dont
la consommation énergétique est inférieure à 150 kwh/m²/an ou
encore la suppression des frais de commission de réservation.
Nous avons décidé de faciliter l’octroi d’un crédit hypothécaire avec
une durée de 30 ans à des clients disposant de revenus modestes
afin de les aider à inclure les coûts de rénovation ou pour opter
pour un logement plus économe en énergie.
Depuis début mars, nous proposons un projet pilote dans une
dizaine d’agences visant à aider nos clients et clientes à trouver
des professionnels pour réaliser des projets de rénovation durable.
Pour ce faire, nous collaborons avec la plateforme So Simply qui
s’appuie sur un réseau de plus de 400 professionnels pouvant
exécuter 5 types de travaux de rénovation spécifiques : isolation
de la toiture ; installation ou remplacement des fenêtres et portes
; audit PEB ; installation de panneaux solaires ; installation d’une
pompe à chaleur.
Et enfin, nous avons également lancé tout dernièrement HappyNest.
En quelques mots, HappyNest est une entreprise conjointe entre
Matexi et nous qui propose une formule permettant aux candidats
acheteurs de louer une habitation durable et écoénergétique et,
après quelques années, de l’acheter. Une partie du loyer payé est
alors déduite du prix d’achat. Cette formule innovante nous permet
de rendre le marché du logement durable plus accessible et à un
public plus large.
Nous nous réjouissons que les banques
rencontrées soient sensibles à nos démarches
et que les premiers échanges aient été
constructifs mais nous ne comptons pas
nous arrêter là. Le travail continue et nous
poursuivrons nos efforts afin d’aboutir à la mise
en place de procédures efficaces et, surtout,
adaptées à vos besoins spécifiques.
39
 IPI
N° 75 L’arrêté royal protégeant
le titre d’agent immobilier
souffle ses 30 bougies !
Saviez-vous que le secteur est professionnalisé
depuis 30 ans ? En effet, l’arrêté royal protégeant
le titre professionnel et l’exercice de la profession
fête son trentenaire cette année. Cette régulation
au sein du secteur était indispensable et assure
depuis lors des pratiques saines et encadrées de la
profession. Bien entendu, des efforts considérables
ont été déployés en vue d’atteindre le haut niveau
de professionnalisation actuel. Ce travail de
longue haleine a porté ses fruits, en témoignent
le service de qualité et les nombreuses garanties
que vous offrez à vos clients. Au nom de l’IPI, nous
vous souhaitons un joyeux anniversaire et vous
remercions de contribuer quotidiennement au
respect de la législation !
Un peu d’histoire …
Avant la création de l’Institut, faute d’encadrement de la
profession, il n’était pas rare que certaines personnes se
livrent à des pratiques douteuses. Le pouvoir disciplinaire des
fédérations professionnelles étant limité, elles décidèrent
d’introduire en 1991 une requête en règlementation sur base de
la loi-cadre de 1976, qui a pour but de créer un cadre pour tous
les Instituts professionnels. Sous l’impulsion des fédérations,
un arrêté royal protégeant le titre professionnel et l’exercice
de la profession d’agent immobilier en Belgique a donc vu le
jour le 6 septembre 1993. L’installation officielle de l’IPI s’est
quant à elle officiellement concrétisée le 1er mars 1995. Bien
que la profession bénéficiât enfin d’un encadrement, les agents
immobiliers durent toutefois attendre 20 ans avant l’instauration
d’une loi qui leur était propre. En effet, jusqu’alors, la profession
était régie par la loi-cadre réglementant la protection du titre
professionnel et l’exercice des professions intellectuelles
prestataires de services. La publication de la loi du 11 février
2013 organisant la profession d’agent immobilier a finalement
comblé ce manquement et élevé la professionnalisation du
secteur à un niveau supérieur. Ce dixième anniversaire sera
également fêté avec une nouvelle réforme significative à la clé
qui, nous l’espérons, aboutira dans le courant de cette année.
40
Des garanties instaurées de
longue date
Les divers mécanismes de protection et de contrôle qui régissent
la profession ne datent pas d’hier. Plusieurs années furent
nécessaires pour affiner la réglementation et établir un cadre
déontologique solide. Ainsi, l’année 1999 est particulièrement
importante car elle coïncide avec la mise en place du premier
Code de déontologie. Au cours de la même année, l’obligation
de formation continue fait son apparition, au même titre que
l’obligation de disposer d’un compte de tiers et d’une assurance
responsabilité civile professionnelle et cautionnement. Depuis
lors, une série de modifications les concernant ont été opérées
telles que l’inscription du compte de tiers dans la loi ou encore la
révision du calcul des heures de formations à suivre.
Le stage, quelle évolution ?
Si le premier règlement de stage est entré en vigueur en 1996,
les stages ont officiellement débuté le 1er septembre 1995.
Depuis lors, près de 17.000 stagiaires se sont lancés dans un
trajet de stage qui a sensiblement évolué au fil des ans. Citons
l’instauration du test d’aptitude pratique de fin de stage (examen
écrit et examen oral) en 2008, le test de compétence en 2014
ou encore le lancement de l’outil de stage en 2019. Autant de
modifications ayant amélioré la qualité des stages, et donc la
formation de vos futurs confrères !
Cette brève rétrospective ne rend évidemment pas justice à
l’entièreté du travail accompli au cours des 30 dernières années.
Malgré un parcours parfois semé d’embûches, l’IPI est parvenu
à pousser la professionnalisation à un niveau très élevé et à
représenter un réel exemple à suivre au niveau européen, ce
dont nous nous réjouissons. Nous continuerons à œuvrer en ce
sens, tout en nous acquittant au quotidien de nos trois missions
légales, à savoir l’encadrement de l’accès à la profession, la
détection et la poursuite des faux agents immobiliers ainsi que
le contrôle du respect du Code de déontologie.
Nicolas Watillon
Président de l’IPI
 CEFIM ÉDITION N° 34

Le CEFIM, partenaire du congrès annuel des agents immobiliers

Se préparer aux transformations

majeures du secteur !
Vous le savez mieux que quiconque : le secteur immobilier est en perpétuelle évolution. Et pour rester en
phase avec ces transformations, vous devez être équipés des connaissances et compétences nécessaires
qui permettent de réagir au lieu de subir. D’anticiper ces transformations plutôt que d’en être spectateurs.

C’est dans cette optique que le Centre d’Etude et de Formations

Immobilières se positionne comme un acteur clé dans la
préparation des agents immobiliers à ces changements
majeurs. En tant que partenaire du congrès FEDERIA, le CEFIM
s’engage à accompagner les professionnels du secteur dans
leur montée en compétences au travers de dispositifs de
formation présentiels, distanciels et hybride.

Les ambitions énergétiques dictées par l’Europe constituent

un enjeu majeur pour l’immobilier. Avec les objectifs de
réduction des émissions de gaz à effet de serre et de transition
vers des bâtiments plus respectueux de l’environnement,
les professionnels doivent être en mesure de proposer des
solutions éco-responsables à leurs clients. Le CEFIM intègre
dans ses formations des modules dédiés aux nouvelles normes
énergétiques, aux technologies vertes et aux démarches de
rénovation du bâti devant répondre à des considérations
techniques précises.
LE MODÈLE COOPÉRATIF : L’AVENIR !
Parallèlement, l’immobilier est également confronté à
une révolution digitale. Les nouvelles technologies ont Au-delà des aspects énergétiques, digitaux
profondément modifié les pratiques et les attentes des clients. et humains, le CEFIM observe l’émergence
Le CEFIM met un accent particulier sur la formation aux outils de l’économie coopérative comme vecteur
numériques et aux plateformes digitales qui sont devenus de développement et de croissance pour les
essentiels dans le domaine de l’immobilier. Optimisation de la entreprises immobilières.
présence en ligne, mise en œuvre de stratégies de marketing
digital efficaces et économie de la donnée sont des enjeux
Partager de l’information, mutualiser des
primordiaux auxquels l’agent immobilier doit accorder toute
ressources et des usages avec d’autres confrères
l’attention nécessaire.
a le vent en poupe dans des pays comme les

Enfin, la dimension humaine n’est pas en reste. Les attentes USA, le Canada et la France. Les professionnels
des clients évoluent, et les agents immobiliers doivent être de l’immobilier peuvent compter sur le CEFIM
à l’écoute de ces changements sociétaux pour mieux les pour décrypter ces pratiques et envisager des
accompagner dans leurs projets immobiliers. La formation propositions concrètes dans un avenir proche.
au CEFIM inclut donc une série de formations relatives à la
sociologie de l’habitat, la gestion du changement ou encore la
perception des jeunes profils en matière d’investissement.

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formations programmées en 2024 ? N’hésitez pas à nous
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41
 Flexvision

N° 75 Basculement du marché :
vers une nouvelle
communication digitale dans
l’immobilier en Belgique ?
Le secteur de l’immobilier en Belgique connaît une
évolution significative depuis la fin de la pandémie de
COVID-19. Après une période d’explosion des prix des biens
immobiliers, principalement due à la demande accrue des
acheteurs, de nouvelles réglementations bancaires sont
entrées en vigueur. Ces réglementations exigent désormais
des acquéreurs un capital important pour obtenir un prêt
immobilier, mettant ainsi fin à la pratique des prêts à 100 %.
S’ajoutent à cette modification des habitudes bancaires les
annonces diverses concernant les biens à PEB défavorables,
qui refroidissent fortement les candidats à un premier achat.
Et voilà que tout à coup, et comme d’autres fois auparavant
rassurons-nous, le marché change. Et qui dit marché changeant
dit… communication changeante. Et ça, c’est notre créneau.
Procédons à une petite analyse tout en vous guidant pour un
transfert de message efficace dans votre communication.

Le point sur les dernières années Le vendeur a besoin de vous

Depuis bien des années désormais, le cheval de bataille des
agences, c’étaient les vendeurs. Nul besoin de chercher des
acheteurs : il en pleuvait. Le seul domaine où ils étaient encore
requis était le neuf.
Toute la communication était tournée vers le propriétaire
désireux de vendre : il fallait le convaincre qu’une agence allait
l’aider, qu’il en sortirait gagnant, qu’elle vendrait plus vite et
mieux, avec moins de soucis à la clé. Même en postant des
biens à vendre, c’est à lui que, subrepticement, on s’adressait
l’air de rien.
La course au lead équivalait à la course au vendeur
exclusivement. C’était cela que les clients nous confiaient
comme mission principale.
Et évidemment, ce vendeur, il était difficile à convaincre
puisqu’il avait raison sur un point : le marché était tellement en
sa faveur qu’il pouvait très bien vendre vite et bien sans passer
par une agence.
Mais ça, c’était avant.
Mais voilà que soudain, cette maison « petit budget » qui serait
partie en quelques jours l’an passé tarde à se vendre. Il y a bien
des intéressés, mais ils n’obtiennent pas leur accord de crédit.
Ou ils s’inquiètent de cette loi PEB dont ils ont entendu parler
récemment et qui les angoisse. Un investisseur se présente, mais
lui, il connaît le marché et est prêt à négocier farouchement…
Ces cas que vous rencontrez tout à coup, le vendeur les rencontre
aussi. Lui aussi réalise que quelque chose se passe et sent bien
que vendre seul, quand le marché change, c’est plus difficile.
Votre base de données de clients acquéreurs en recherche devient
pour lui une mine d’or et pour vous, un argument imparable.
Alors, bien entendu, au départ, le vendeur pense encore être en
2022. Il est encore à convaincre, un temps. En ça, vous devez à
nouveau faire preuve de pédagogie et être ce que vous êtes : un
expert du marché apte à expliquer au vendeur ce qui se passe et
ce que sont les enjeux actuels. Son bien possède un mauvais score
PEB ? Il doit vendre très vite avant qu’il ne perde toute valeur. C’est
un bien typique primo-accédant ? Il doit viser désormais autant les
acheteurs classiques que les investisseurs. C’est le moment de lui
expliquer le marché et de démontrer que vous le maîtrisez mieux
que lui et que votre aide est précieuse.

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 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

Et là, un public s’estompe pour laisser la place à un tout nou-

veau type d’acheteur : l’investisseur.

Parce que dans un marché où le primo-acquérant ne trouve plus

sa place, le marché des locataires prend son envol et, par la
même occasion, le marché des investisseurs.

Et ça, c’est un autre public : l’investisseur ne s’intéresse pas à

cette jolie vue si bien mise en avant dans votre annonce. Ce qui
lui parle, à lui, ce sont le rendement et le taux locatif moyen de
l’immeuble. Il veut savoir si son investissement tardera à être
rentabilisé, combien il devra investir pour le conserver en état
et à quel type de locataires il s’adresse.

De plus, l’investisseur est capable, s’il est un peu aguerri,

d’acheter un bien sans même le voir. Ainsi, proposez-lui un
maximum de visites virtuelles et de dossiers complets pour
faciliter son choix. Plus il dispose d’informations, plus il sera
rapide et réactif.

Vous devrez avoir une connaissance approfondie du bien, no-

tamment de ses données techniques, parce que ce public a
développé des connaissances que l’acheteur traditionnel ne
possède pas : hors de question de sembler ignorer de quoi vous
parlez.

Préparez-vous également à devoir transmettre des offres plus

Vos réseaux sociaux doivent devenir le lieu où, quand il est basses qu’auparavant à vos acheteurs : l’investisseur est en
question de parler au vendeur, il faut être explicatif, informatif, quête de la bonne affaire et fait souvent de nombreuses offres
éducatif en somme. basses jusqu’à réaliser un achat en sa faveur. Il n’est pas vic-
time du coup de cœur comme l’acheteur qui achète un bien où
Dès lors qu’il aura compris que le marché se détend, il aura il va vivre.
compris qu’il a besoin de vous. Et il ne sera tout simplement
plus à convaincre. Devenez un excellent professeur : c’est vous Bref, de poètes, vous allez devoir devenir factuels… Tout en
qui bénéficierez de ces efforts ! conservant la poésie pour les acheteurs traditionnels restants !
Un challenge !
La fin d’un marché, le début
d’un autre
Si votre public traditionnel, les vendeurs, a besoin de vous pour « Parce que dans un marché où le
comprendre ce qui se passe, les acheteurs, eux, vont se faire primo-acquérant ne trouve plus sa place,
plus rares, car ils ont eu plus de temps pour se rendre compte,
le marché des locataires prend son envol
personnellement, que leur accès à la propriété est désormais
limité. Hormis la nouvelle loi sur l’abattement fiscal, toutes les et, par la même occasion, le marché des
mesures vont dans un sens : créer un marché de locataires. Un investisseurs. »
jeune couple ne pourra plus acheter aisément un bien sans
apport. Il deviendra donc, avant de pouvoir envisager l’achat,
locataire d’un bien qu’il voudra peu énergivore afin de pouvoir
économiser pour la suite.

Mais les locataires, on le sait, rapportent peu à une agence. Ce

qui vous intéresse toujours, c’est la vente.

43
 Flexvision

N° 75 Parler aux acheteurs…

Ainsi, vous l’aurez compris, vous allez désormais devoir parler
aux acheteurs autant, sinon plus, qu’aux vendeurs.

Et, même si c’est quelque chose qu’on répète depuis longtemps,

vous allez devoir développer votre base de données d’acqué-
reurs pour multiplier vos chances de vendre, sinon rien ne vous
différencie du vendeur seul qui poste son annonce sur un site
immobilier après avoir fait appel à un photographe.

Le plus simple pour cela est d’utiliser les formulaires mis à dis-
position par les logiciels immobiliers : liés à votre site web, ils
permettent aux acheteurs d’encoder leurs critères et de recevoir
quotidiennement les biens correspondants.

Mais ça, on espère que vous l’aviez déjà mis en place ! Si c’est
bien le cas, c’est le moment de vérifier que tout fonctionne bien
et de générer des campagnes pour obtenir un maximum de can-
didats acquéreurs, parce que vous allez en avoir besoin.
Ensuite, envisagez de créer une vraie base de données de candi-
dats investisseurs : adressez-leur des campagnes sponsorisées
pour les repérer et obtenir leurs coordonnées, par exemple en
proposant un lead magnet offrant vos meilleurs conseils pour un
investissement immobilier réussi. Contactez-les également avec
vos nouveaux biens d’investissement, et ce, régulièrement.
Le marché évolue. Si vous avez profité de l’engouement des der-
nières années et n’avez pas connu les périodes précédentes, il va
vous falloir opérer une transition pour pérenniser votre activité.
Rien de mortel, cependant : les plus aguerris vous diront qu’ils
ont traversé ce genre de mouvements plusieurs fois et s’en sont
toujours sortis.
En somme, Einstein n’a pas tort : la vie, c’est comme une
bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre.
Alors, avançons !

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 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

En résumé

Le marché immobilier en Belgique évolue après la pandémie de COVID-19, avec de

nouvelles réglementations bancaires et des préoccupations concernant les biens à
PEB défavorables.

Les agences immobilières doivent ajuster leur communication pour s’adapter à ces
changements.

Historiquement, les agences se concentraient sur les vendeurs, mais la demande

diminue et il devient plus difficile de vendre sans l’aide d’une agence.

Les agences doivent utiliser leur base de données d’acheteurs pour convaincre les
vendeurs qu’ils ont besoin de leur expertise.

Les acheteurs deviennent plus rares en raison des nouvelles mesures favorisant le
marché locatif.

Les investisseurs deviennent un public clé, recherchant le rendement et le taux

locatif moyen.

Les agences doivent fournir des visites virtuelles et des dossiers complets pour
faciliter le processus d’investissement.

Les offres plus basses peuvent être attendues de la part des investisseurs, nécessitant
une approche plus factuelle.

Les agences doivent parler autant aux acheteurs qu’aux vendeurs et développer leur
base de données d’acquéreurs.

Utiliser les formulaires sur le site web et les campagnes sponsorisées pour cibler les
candidats investisseurs.

L’éducation, l’information et la poésie doivent être équilibrées dans la communication

en fonction du public ciblé.

Les agences doivent rester flexibles et s’adapter aux tendances changeantes du

marché immobilier en Belgique.

Chrystelle Charlier
Administratrice

45
 Proximus

N° 75 Le réseau en fibre : une bonne nouvelle pour tous !

A Liège et comme dans d’autres grandes villes du pays, le déploiement du réseau
en fibre se poursuit. De nombreux immeubles de la cité ardente sont désormais
connectés au réseau du futur, à la plus grande satisfaction de leurs résidents privés et
professionnels, mais aussi des syndics en charge de leur gestion. Administrateur chez
Sogesco, Thomas Brundseaux nous parle de l’arrivée de la fibre dans ses immeubles et
nous explique ce que ça change pour lui.

« Sogesco gère environ 70 immeubles à Liège, pour un total
de près de 2000 appartements », précise Thomas. « En tant
qu’administrateur, je m’occupe avec le soutien de mon équipe
d’une vingtaine de ces immeubles. Notre mission ? Prendre en
charge tout ce qui est en lien avec les parties communes, par
exemple l’éclairage, la toiture, les ascenseurs, les accès… Nous
assurons entre autres le suivi des chantiers et les contacts avec
les corps de métier, comme Proximus pour le déploiement de
la fibre, les commandes et bien sûr aussi tout ce qui concerne
les assemblées générales. »
Et du côté des syndics et de Sogesco, l’arrivée de la fibre est
aussi en phase avec les évolutions attendues du métier. « Tant
dans le secteur de l’immobilier que dans celui de la construc-
tion, on observe la montée en puissance des appareils connec-
tés, ce qui nécessite d’avoir un réseau suffisamment puissant
et stable. C’est déjà une réalité aujourd’hui, et ça le sera encore
plus dans les années à venir : chaudières connectées, gestion
à distance de l’onduleur, notamment pour suivre la production
de panneaux photovoltaïques et la consommation électrique…
Les copropriétaires de plusieurs de mes immeubles envisagent
d’installer des panneaux photovoltaïques d’ici la fin de l’année,

Le réseau fibre, une avancée pour donc la question s’y posera très concrètement. »

tout le monde
Sécurité et réduction des coûts
Et pour Thomas, pas de doute : la connexion de ses immeubles
La fibre va aussi permettre aux syndics d’avancer sur une
au nouveau réseau fibre est une avancée pour tout le monde.
question primordiale pour les copropriétaires : la sécurité de
« La fibre, c’est la garantie pour nos propriétaires de profiter
leur immeuble. « Dans nos immeubles où sont installées des
d’une connexion internet plus performante. Et c’est aussi une
caméras de surveillance, la possibilité de gérer à distance ces
plus-value potentielle pour leur bien : un appartement avec une
systèmes nous faciliterait clairement la vie. Car aujourd’hui,
connexion fibre aura une valeur supérieure à un appartement
en cas d’incident, nous devons aller sur place pour visionner
identique mais qui n’en dispose pas. C’est un critère de plus
ce qui a été enregistré. Mais pour qu’un tel système de surveil-
en plus important pour les candidats acquéreurs ou locataires.
lance à distance fonctionne correctement, il faut impérative-
De plus et vu que le déploiement du réseau en fibre implique
ment disposer d’un réseau performant, et donc de la fibre.
aussi la désactivation de l’ancien réseau cuivre, les coproprié-
taires qui n’en voudraient pas risquent de perdre leur accès à
Portes, parkings… Dans les immeubles pris en charge par Tho-
internet… sans oublier que tous les travaux de connexion sont
mas et Sogesco, le réseau en fibre pourrait aussi avoir un im-
pour le moment entièrement gratuits, ce qui ne sera plus le cas
pact sur la gestion des accès. « Quand un nouveau badge est
plus tard. »
activé ou quand on en désactive un, notre fournisseur doit
généralement aller sur place, et ce déplacement est facturé.
Et même si une toute nouvelle série de badges équipés d’une
carte 4G activables à distance vient de débarquer, il y a malgré
tout des frais liés à l’abonnement 4G. Potentiellement, la fibre
devrait nous permettre de nous passer de tous ces abonne-
ments, et donc de réduire le coût de ces applications. »

46

Optimisation des consommations
énergétiques
« Cette année, on a clairement vu que les occupants avaient
fait des efforts importants pour limiter leur consommation
énergétique. » Dans la liste des priorités du syndic et des
copropriétaires d’un immeuble, l’optimisation et le suivi des
consommations énergétiques figurent aussi en bonne place.
Là encore, l’arrivée de la fibre ouvre de nouvelles perspectives.
« Nous nous déplaçons toujours pour le relevé annuel de gaz. Car
si l’indexier ne peut pas accéder pour une raison ou l’autre aux
compteurs, le calcul s’effectuera sur la base d’une estimation
et d’un forfait. Si ce forfait est mal ciblé, l’impact financier peut
être important. Pour le moment, rien ne se fait à distance, mais
cela nous ferait bien évidemment gagner du temps. Une telle
gestion en ligne passant par un réseau encore plus performant
permettrait en outre de mieux suivre les consommations au
quotidien et d’analyser leur évolution d’une année à l’autre. »
La valeur ajoutée de l’équipe
locale de Proximus
On l’aura compris : Thomas et les équipes de Sogesco sont
partisans du déploiement du réseau en fibre dans leurs
immeubles. « Oui, c’est la technologie du futur. Il n’y a pas de
raison de s’en passer, d’autant plus que cette installation est
entièrement gratuite. Le bruit et les travaux ? C’est vraiment
le seul inconvénient qu’on pourrait pointer, mais il est
anecdotique par rapport à la valeur ajoutée du réseau. Et s’il
y un problème lors de ces travaux, nous pouvons compter sur
l’équipe locale de Proximus. Grâce à eux, je profite d’un point de
contact direct avec des professionnels réactifs qui connaissent
vraiment notre métier. Et je sais qu’ils vont prendre les choses
en main en cas de soucis. Un exemple ? Des travaux de peinture
étaient prévus dans les communs d’un de mes immeubles. Dans
le même temps, la fibre y était déployée. Nous avons demandé
à cette équipe de prendre contact avec tous les clients de
l’immeuble qui avaient demandé leur raccordement à la fibre.
L’idée était de finaliser le plus vite possible un maximum de
ces travaux de connexion, avant le début des peintures, pour ne
pas devoir effectuer des retouches sur ces nouvelles peintures
là où passe le réseau fibre. Ils ont fait le nécessaire, bien que ça
impliquait un surcroît de travail pour eux. Ils sont toujours très
flexibles par rapport à ce genre de demande ! »
La Syndic Team de Proximus à votre écoute !
Des questions administratives ou de facturation concernant votre immeuble ? N’hésitez pas à
appeler notre Syndic Team au 0800 30 307, ou à nous envoyer un e-mail via syndic@proximus.com.
Toutes les infos sur le déploiement de la fibre en Belgique sur le site de l’IBPT www.infofibre.be.
Septembre 2023 ÉDITION N° 34
Un processus en plusieurs temps
Aujourd’hui, environ la moitié des immeubles gérés par Sogesco
sont reliés au réseau fibre. Mais quel processus a dû suivre
le syndic vis-à-vis de ses copropriétaires pour finaliser tout
ce processus ? « Nous en parlons tout d’abord en assemblée
générale, mais plus à titre d’information que dans une logique
décisionnelle. Nous estimons en effet que ça relève de la
gestion courante de l’immeuble. D’autant plus qu’avec la
désactivation de l’ancien réseau en cuivre, cela impliquerait
de priver de connexion internet certains habitants, ce qui n’est
pas justifiable. J’ai malgré tout déjà été confronté à un refus
catégorique pour un de mes immeubles. La copropriété exigeait
que Proximus fasse passer les câbles dans les anciennes
gaines en cuivre, mais ce n’était plus possible techniquement
car ces gaines étaient remplies. Et donc la seule solution était
de faire passer le câblage ailleurs, ce que ne voulaient pas les
copropriétaires. Heureusement et grâce à l’équipe technique
de Proximus, nous avons pu débloquer la situation juste à
temps en proposant un cheminement alternatif finalement
accepté par la copropriété. Donc là encore, la présence de
cette équipe qui a ce feeling de la copropriété est un atout
qui permet vraiment de faire avancer les choses. J’apprécie
vraiment la qualité des interactions que nous avons avec eux
et leur implication : avant chaque installation, un technicien
vient sur place pour définir le cheminement du réseau. Nous
recevons ensuite une proposition détaillée que nous pouvons
challenger. Tout au long de ce processus, il y a de vrais échanges
pour que tout se passe au mieux. Et ça fonctionne, car il y a une
volonté forte chez eux de trouver les solutions qui conviennent
à tout le monde », conclut Thomas.
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 CEFIM

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 Septembre 2023 ÉDITION N° 34

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recherche un(e) agent immobilier agréé(e) IPI, recherche un(e) agent immobilier
un(e) stagiaire IPI et un(e) stagiaire IFAPME agréé(e) IPI ou un(e) stagiaire IPI

0 Hainaut, Namur 0 Hainaut

Le Real Lab Recherche de stage

recherche un(e) agent immobilier Stagiaire IPI recherche un stage syndic
agréé(e) IPI et un(e) stagiaire IPI dans le cadre d’une reconversion
professionnelle
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Recherche de stage
Etudiante en immobilier à l’efp recherche
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49
N° 75

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