ETUDE DE CAPACITE SUR UNE PREMIERE

TRANCHE OPERATIONNELLE POUR LA

REALISATION D’UNE OPERATION

DE LOGEMENTS EN MIXITE SOCIALE

PROJET ET BILAN FINANCIER

COMMUNE DE SIGOYER – HAUTES ALPES

OCTOBRE 2009
 EPF PACA – Commune de Sigoyer (Hautes Alpes)

Définition d’une première tranche opérationnelle – projet et bilan d’opération

NOTE DE PRESENTATION

1. Schéma d’aménagement
2. Parti d’aménagement et programme des équipements (voir plan d’aménagement joint)
3. Programme des constructions et typologie des logements
4. Coût et bilan de l’opération
5. Conclusion

LE BILAN FINANCIER – TABLEAUX DETAILLES

1. Dépenses d’aménagement
2. Dépenses globales de l’opération
3. Bilan

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 NOTE DE PRESENTATION
1. SCHEMA D’AMENAGEMENT

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 2. PARTI D’AMENAGEMENT ET PROGRAMME DES EQUIPEMENTS (voir plan
d’aménagement joint)
Cette dernière phase d’étude permet de conforter le premier périmètre pressenti et testé
(programme et bilan) dans la phase d’étude précédente.
En effet, la première phase opérationnelle a bien été identifiée et localisée dans le
prolongement immédiat du village et sur la totalité de la largeur du site d’extension urbaine,
entre le Chemin d’Adrien et le torrent des Murets. Ce qui correspond à un développement
cohérent de l’urbanisation.
Mixité sociale et mixité urbaine sont assurées.
Le bilan financier de l’opération qui a été présenté précédemment présente un déficit
sensible. Après analyse, le déficit est essentiellement lié au coût de réalisation des espaces
publics assurant le lien urbain et social entre le village et le nouveau quartier. Ainsi la
recherche d’un équilibre d’opération (en matière financière) peut être guidée par une
réduction significative des coûts d’aménagements des espaces publics structurants et par une
amélioration du programme de construction.
Ainsi le projet d’aménagement présenté intègre quelques ajustements des aménagements
vis-à-vis des contraintes évoquées et reprécisées, mais l’organisation générale du plan est
conservée ;
- Vérification de la pente des voieries vis-à-vis de l’enneigement ; les voies tertiaires
d’accès présentent ainsi une pente de moins de 6% après remodelage du terrain
naturel,
- meilleure adaptation à la pente naturelle de la voie primaire; la voie primaire n’est plus
rectiligne mais courbe dans son tronçon médian afin d’épouser les courbes de niveau,
- le principe d’un lien structuré par des espaces publics en « escalier » entre nouveau
quartier et village est maintenu mais il est réduit pour des raisons d’économie sur les
investissements ; réduction de la surface des placettes (haute et basse), maintien de la
maison (démolition initialement envisagée pour réaliser une grande place),
suppression éventuelle du plateau piétonnier en traversée de village,
- le programme de logement a été amélioré en dégageant la possibilité de réaliser une
maison de ville supplémentaire pour chacun des deux îlots programmés ; orientation
différente des maisons situées à l’Est en bout de quartier, réduction de la trame
constructive des maisons de ville (largeur de 8 mètres initialement réduite à 7,5
mètres),
- réduction de certains aménagements qui semblent trop urbain ; suppression de
certains trottoirs et traversées piétonnes. Ainsi on peut abaisser le coût moyen des
aménagement de voirie ; voie primaire 2000€/ml au lieu de 2200,
- certains coûts unitaires ont été abaissés ; transformateur électrique (35000€ au lieu de
45000€) dans l’éventualité où on développe de l’ « éco construction » peu
consommatrice en électricité,
- certains aménagements seront pris en charge par le constructeur et n’entre plus dans
le bilan d’opération ; notamment les voies de desserte des opérations (parkings et
leurs voies d’accès liés aux opérations de logement collectifs),
- ajustement du nombre de stationnement nécessaire à l’opération et inscription dans le
site.
3. PROGRAMME DES CONSTRUCTIONS ET TYPOLOGIE DES LOGEMENTS
a- L’habitat :
Les constructions ont fait l’objet d’une adaptation à la pente (selon les courbes de niveau)
pour une meilleure orientation du bâti
Le projet présenté génère au total 42 logements dont la répartition et la typologie répondent à
la volonté de développer de la mixité sociale et urbaine ;
- 28 logements collectifs ; 16 libres (80 m² SHON/logement en moyenne- en locatif et
accession)) et 12 aidés (70 m² SHON/logement en moyenne- plutôt en locatif),
- et 14 maisons de villes. Ce programme de maisons présente également une mixité sociale
dans sa typologie ; l’îlot localisé à l’entrée Ouest du quartier peut être composé de 8 maisons
de villes en accession sociale (110 m² SHON/logement tandis que les 6 autres composants
l’îlot Est peut relever d’une opération privée (150 m² SHON/logement en moyenne- plutôt en
accession). Dans la partie Ouest, les 8 maisons en bandes présenteront toujours une
volumétrie et une hauteur limitées (afin de ne pas constituer un obstacle visuel trop important
pour les habitants du quartier Champs La Reine qui se situe dans le prolongement.
On peut noter que 2 maisons ont été rajoutées par rapport au schéma précédent ; 1 dans la
partie Ouest et 1 dans la partie Est.
b- Le stationnement
Chaque parcelle liée aux maisons de ville peut potentiellement contenir 3 places de
stationnement ; 1 en garage et 2 en surface devant l’habitation.
Pour les logements collectifs les besoins en stationnement sont couverts par des petites
poches de stationnement localisées à proximité des constructions. Le projet présenté peut
développer au minimum 39 places de stationnement pour les opérations de logements
collectifs (28 logements) ce qui représente un ratio d’environ 1,5 places par logement collectif.
Quelques places pour les visiteurs pourront être réalisées en linéaire de voie.
4. COUTS ET BILAN DE L’OPERATION
Les coûts d’aménagement et d’opération sont détaillés dans les tableaux suivants.
Le bilan d’opération est établi sur la base du programme logement arrêté dans le projet
présenté. Il est détaillé dans un tableau joint ci après.
a- Les dépenses d’aménagement
Nous avons constaté dans l’étape précédente qu’elles étaient trop élevées.
L’analyse a montré que l’on pouvait agir sur 2 postes principaux ; la voie primaire et les
espaces publics structurants. Pour la voie primaire, son coût est abaissé de 2200 €HT/ml à
2000 €HT/ml en diminuant certains aménagements (linéaire de trottoir principalement).
Dans le montage proposé, les voies tertiaires initialement prises en compte dans le bilan de
l’opération sont extraites du bilan dans le projet présenté ; elles seront prises en charge par le
promoteur constructeur.
Les espaces publics structurants assurant le lien urbain et social entre le village et l’opération
sont réduits dans leurs emprises ; ainsi on ne démolit plus la maison (environ 100000 €
d’économie en comprenant les charges diverses) et les surfaces des placettes sont réduites
de moitié.
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b- Les dépenses prévisionnelles globales de l’opération
Elles ont été recalculées en fonction des économies réalisées mais toujours sur les même
base de postes de dépenses diverses ; acquisition foncière à 12€/m² de terrain, frais
financiers à 6% des dépenses totales,…etc.
c- Le bilan d’opération
Il a été repris et calé sur ;
- le nouveau programme de construction (voir chapitre précédent). Il est abondé de 2
maisons de ville ce qui fera de la recette supplémentaire,
- une révision à la baisse des charges foncières estimées préalablement.
Les nouvelles charges foncières revues à la baisse sont les suivantes ;
- pour le logement collectif aidé ; 70 €/m² SHON (au lieu de 100 € qui correspondait à la
norme nationale),
- pour le collectif libre ; 300 €/m² SHON (au lieu de 350 €),
- pour l’individuel groupé aidé ; 220 €/m² SHON (au lieu de 300 €),
- pour l’individuel groupé libre ; 300 €/m² SHON (au lieu de 320 €).
La prise en compte de l’ensemble de ces réductions a impliqué un bilan d’opération encore
déficitaire. La solution envisagée pour une recherche d’équilibre, voire dégager un excédent,
est de livrer 4 lots pour des maisons individuelles sans aucune dépense supplémentaire car la
voie de desserte de ces lots est déjà réalisée (voie primaire). Ces 4 lots présentent une
surface moyenne de 750 m² qui pourront être vendus au prix du marché, soit 100 €/m² de
terrain.
En intégrant ces 4 lots dans le bilan d’opération celui-ci présente même un excédent. Cet
excédent pourra financer par exemple une partie de l’ouvrage d’art prévu sur Les Murets en
2° tranche opérationnelle.
5. CONCLUSION
Le projet arrêté, en première tranche opérationnelle, présente un bon équilibre général entre
le programme de logement, mixité sociale et urbaine, bilan financier et rythme de réalisation
(2 à 3 phases).
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 LE BILAN FINANCIER – TABLEAUX DETAILLES
ESTIMATIF SOMMAIRE DES DEPENSES D'AMENAGEMENT 1° TRANCHE OPERATIONNELLE - Projet octobre 09

Intitulé Quantité Unité Prix unitaire HT TOTAL

Travaux hors 1° Tranche Opérationnel. 636 000
Voie primaire amont 130 ml 2 200 286 000
Ouvrage de franchissement Murets forfait 350 000

Travaux 1° Tranche opérationnelle

Travaux préparatoires forfait 15 000
Reprise carrefour sur Chemin d'Adrien forfait 10 000

Voirie (y.c. terrassements, réseaux enterrés, éclairage publics

voie primaire 210 ml 2 000 420 000
voies secondaires 0 ml 1 700 0
Poste transformation électrique MT/BT 1 u 35 000 35 000
Espaces publics structurants
plateau piétonnier traversée de village m² 250 0
escalier (double) forfait 20 000
place cœur de quartier 600 m² 250 150 000
Axe piétonnier (accès place) 200 m² 200 40 000

Mobilier urbain
potelés 20 u 170 3 400
arceaux poubelles 6 u 350 2 100
bancs 3 u 1 650 4 950
Jardins familiaux ; sur berges Murets
Signalisation ; panneaux de police 4 u 350 1 400
Tri sélectif 1 u 5 000 5 000
TOTAL 1° TRANCHE OPERATION 706 850

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 DEPENSES PREVISIONNELLES (montants HT)- 1° Tranche en totalité - Projet octobre 09

Poste de dépense montant global

Acquisitions foncières ;
environ 11000 m² - hypothèse à 12 €/m² 132 000
frais de notaire 5 000
Poste foncier 137 000

Travaux d'aménagement 706 850

provisions pour aléas et imprévus ; 10% des travaux 70 685
Marchés de travaux 777 535

études techniques préalables,AMO,… 20 000

études complémentaires(hors maîtrise d'œuvre), notaire, géomètre, dossiers réglementaires, frais de

commercialisation,…; 35 000
Rémunération autres tiers 55 000

honoraires maîtrise d'œuvre ; 6% des marchés de travaux 46 652

honoraires contôle technique et SPS ; 1,5 % des travaux 11 663
Autres marchés 58 315

frais financiers ; 6% des dépenses totales 61 671

Frais financiers 61 671

TOTAL HT 1 089 521

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 PRE BILAN D'OPERATION - TEST FINALISE OCTOBRE 09

BILAN PREVISIONNEL DES RECETTES

Hypothèses
Scénario développant au total 46 logements
28 logements collectifs dont 12 aidés
14 maisons de villes dont 8 aidées
4 lots de 750 m² en moyenne
Hypothèse 45% de logements aidés soit 12 logements collectifs et 8 maisons en bande
12 logements collectifs aidés avec charge foncière (très basse) de 70 €/m² SHON

Intitulé - typologie logement nb logts surf./logt - surf. lot Charge foncière unit.€ Unité charge fonc. nb m² Total Charge foncière
Collectifs aidés 12 70 70 m² SHON 840 58 800
Collectifs libres 16 80 300 m² SHON 1280 384 000
Individuels groupés aidés Ouest (RdC) 8 110 220 m² SHON 880 193 600

Individuels groupés Est (1 étage) 6 130 300 m² SHON 780 234 000

lots libres de 750 m² 4 750 100 m² terrain 3000 300 000

Total des Recettes prévisionnelles 1 170 400

Rappel du montant Dépenses 1° Tranche 1 089 521

Bilan d'opération positif 80 879

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