INVESTIR

DANS
L’IMMOBILIER
 TABLE DES MATIÈRES

1. PRINCIPES GÉNÉRAUX 3
1.1. DIVERSIFIER SON PORTEFEUILLE 3

1.2. RENDEMENT SUR CAPITAL INVESTI 3

1.2.1. RENDEMENT LOCATIF 3
1.2.2. PLUS-VALUE 3

1.3. STABILITÉ DU MARCHÉ IMMOBILIER BELGE 4

1.4. SÉCURITÉ 4

2. ASSURER VOTRE AVENIR ET CELUI DE VOS PROCHES 5

2.1. ACHAT EN NOM PROPRE OU EN SOCIÉTÉ 5
2.1.1. UN ACHAT EN NOM PROPRE 5
2.1.2. CONSTITUTION D’UNE SOCIÉTÉ PATRIMONIALE 6

2.2. ACHAT EN NUE-PROPRIÉTÉ ET USUFRUIT 7

2.3. UN ACQUISITION PAR DÉMEMBREMENT – TRÉFONDS ET EMPHYTÉOSE 7

3. À QUOI DOIS-JE FAIRE ATTENTION AVANT D’INVESTIR ? 8

4. INVESTIR DANS UN BIEN NEUF : VOS AVANTAGES 9

4.1. L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER NEUF OFFRE 5 AVANTAGES FORT IMPORTANTS : 9

4.2. UNE FORMULE D’INVESTISSEMENT SPÉCIFIQUE À TREVI 10

5. INVESTIR EN VIAGER 12

6. TREVI RENCONTRE VOS ATTENTES 13

6.1. NOTRE EXPÉRIENCE DE 30 ANS DE VENTE NOUS L’A DÉMONTRÉ,
L’INVESTISSEUR IMMOBILIER SOUHAITE : 13

6.2. NOUS VOUS PROPOSONS POUR RÉPONDRE À VOS ATTENTES : 13

6.2.1. UNE OPPORTUNITÉ EXCLUSIVE DE TREVI GROUP ! 13

7. GESTION PRIVATIVE : LE COMPLÉMENT IDÉAL ! 14

INVEST@TRE VI.BE I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.2

 1. PRINCIPES GÉNÉRAUX
1.1. DIVERSIFIER SON PORTEFEUILLE
En matière d’investissement, la diversité reste un élément important comme l’a démontré
l’expérience des dernières années. Nous observons que la norme utilisée par les Private Bankers
suisses, réputés pour leur prudence, affecte 40 à 50 % des actifs dans l’immobilier.

1.2. RENDEMENT SUR CAPITAL INVESTI

Le calcul de rendement en immobilier doit se comprendre par la juxtaposition de 2 éléments :
le rendement locatif + la plus-value.

1.2.1. RENDEMENT LOCATIF

Le rendement se calcule par la formule : Loyer annuel
Prix d’achat + frais d’acquisition

Cet élément reste maîtrisable par l’investisseur. Il lui sera relativement facile d’apprécier
la juste valeur locative.

Exemple : Loyer : 850 €/mois soit 10.200 €/an.

Prix d’achat : 200.000 € + 27.000 € frais de notaire et droits d’enregistrement.
Rendement : 10.200 €
227.000 € = 4,50%

D’une manière générale, le rendement d’un bien se calcule en fonction de plusieurs critères :
• localisation
• type de locataires
• pérennité des contrats
• état de l’immeuble
• vide locatif.

Il est généralement compris en immobilier résidentiel entre 3 % et 5 % et peut même atteindre

6 % ou 6,5 % dans le cas de location pour des biens meublés.

1.2.2. PLUS-VALUE

Le “trackrecord” immobilier démontre qu’un bien s’apprécie au fur et à mesure que les années
passent.

La plus-value moyenne annuelle sur les 30 dernières années sur le marché résidentiel belge
s’est élevée à 5 % ! Nous pensons que la plus-value sur les 20-30 prochaines années se main-
tiendra aux alentours de 3,5%.

A titre d’exemple, en page 4, voici le graphique d’augmentation des prix depuis 1973 jusqu’au
premier semestre 2015.

On peut donc résumer les 2 points précédents :

PLUS-VALUE SUR CAPITAL

RENDEMENT SUR CAPITAL
+ (valeur moyenne)
= RENDEMENT TOTAL
4,5 % (moyenne) 3,5 % 8%

P.3 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

 Évolution du prix moyen des appartements-flats-studios et des maisons
de 1990 à 2014 source I.N.S

Prix moyen en (€)

Evolution du prix moyen en €

Périodes prises en compte

1.3. STABILITÉ DU MARCHÉ IMMOBILIER BELGE

La crise que nous connaissons depuis 2008 a eu des effets fort intéressants car elle a démon-
tré l’exceptionnelle stabilité du marché immobilier belge.

Alors que bon nombre de pays européens ont connu une baisse de 15, 20 % voire même 30 ou
40 % comme l’Irlande ou l’Espagne, l’immobilier belge a démontré sa stabilité en ayant baissé
au plus fort de la crise de 3 à 4 % environ. Baisse d’ailleurs largement compensée par les 2
années de hausse que nous avons connues en 2010 et 2011. Depuis, nous constatons que le
marché a été globalement stable avec une hausse légèrement supérieure au taux d’inflation.

Il est remarquable et particulièrement important de constater qu’aucune baisse significative

n’a affecté le marché depuis 30 ans.

1.4. SÉCURITÉ
Si les dernières crises ont eu pour effet de démontrer la volatilité extrême des marchés
financiers, mais aussi le côté extrêmement spéculatif de l’or, on comprend mieux pourquoi
bon nombre d’investisseurs ont préféré la prudence en optant pour l’immobilier.

Les perspectives du marché locatif ne peuvent d’ailleurs qu’enthousiasmer les investisseurs.

Une récente étude du BUREAU DU PLAN fait état des besoins évalués à 20.000 logements
sur la seule Région Bruxelloise pour les années 2015-2020.

L’immobilier est enfin un rempart naturel contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers
liés à l’indice santé.

INVEST@TRE VI.BE I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.4

 ASSURER VOTRE AVENIR ET
2.

CELUI DE VOS PROCHES

Parce qu’investir dans l’immobilier doit être considéré comme tout sauf un investissement
spéculatif il faut l’inscrire dans une vision à long terme, c’est-à-dire une période de 10 ans
au moins, voire 15 ou 20.

Pour cette raison, un certain nombre de clients se posent à juste titre la question :
Comment intégrer l’optimisation fiscale dans mon achat immobilier ? Notre but ici n’est
évidemment pas de nous substituer aux notaires ou aux spécialistes fiscaux mais de vous
informer sur quelques possibilités simples qui découlent de la loi belge.

2.1. ACHAT EN NOM PROPRE OU EN SOCIÉTÉ

2.1.1. UN ACHAT EN NOM PROPRE

Dans ce cas le revenu locatif résidentiel ne subit pas de taxation directe. Nous rappellerons
qu’il y a lieu d’intégrer le revenu cadastral indexé multiplié par un coefficient de 1,40 dans
votre déclaration de revenus.

A cet égard, il est bon de réfléchir à la prise en charge d’un prêt hypothécaire et surtout au
type d’emprunt sollicité. (PH classique, bullet-crédit, prêt avec intérêts dégressifs, …) puisque
les dispositions fiscales permettent de déduire la totalité des intérêts du montant du revenu
cadastral majoré (comme expliqué ci-avant).

Notons à cet effet que les revenus immobiliers qui font l’objet d’une déduction fiscale dans
le chef du locataire (bureau, commerce, profession libérale, …) entraîne une augmentation
de la fiscalité dans le chef du propriétaire. En effet 60% des revenus locatifs de ce type
s’ajouteront à la masse imposable du contribuable.

Un avantage substantiel complémentaire d’acquérir en nom propre est également d’éviter

l’impôt sur la plus-value après 5 ans de propriété. Dans la première période de 5 ans, rap-
pelons que l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule comme suit :

Paramètres de calcul :

• Prix d’achat + 25 % (frais forfaitisés) = X

• Amortissement de 5 % du montant total payé/année fiscale écoulée
= Y x Nombre d’années.
• Prix de vente

TAUX DE TAXATION : 16,5% majorés des centimes additionnels

Rappelons que cet impôt n’est pas dû sur les biens immobiliers dans lesquels les
contribuables sont domiciliés.

P.5 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

 Exemple pratique :
Pour un bien dans lequel le contribuable n’est pas domicilié :
a) Prix d’achat : 300.000 €
b) Revente du bien après 2 années fiscales pleines :
2 x 5 % de plus-value acceptée soit 37.500 €.
c) 25 % de frais forfaitaires calculés sur le prix d’achat : 75.000 €.

Prix de vente : 420.000 €

Calcul de l’impôt :
Prix d’achat : 300.000 € (a)
Amortissement : + 37.500 € (b)
25 % forfaitaires : + 75.000 € (c)
Total prix de revente : = 412.500 €

Prix de vente : 420.000 €

Impôt : 420.000 €
- 412.500 €
= 7.500 €
x 16,5 %
= 1.237 €

Comme nous pouvons le voir cet impôt est marginal et ne s’appliquera que dans bien peu de
cas. Nous rappelons que dans notre exemple l’acheteur avait acquis le bien pour 300.000€
et l’a revendu 2 ans après avec une plus-value de 40%. Cela reste fort théorique et rarement
applicable… à moins d’avoir fait une opération exceptionnelle. Nous pouvons donc conclure
en disant que l’impôt sur la plus-value ne sera quasi jamais mis en application.

2.1.2. CONSTITUTION D’UNE SOCIÉTÉ PATRIMONIALE

Vous y trouverez 2 grands avantages :

• Intégrer vos frais réels sur le patrimoine (travaux, assurance, précompte immobilier)
• Cession de votre patrimoine à vos proches par simple cession d’actions ou donation.

Mais aussi 2 grands inconvénients :

• Taxation du revenu locatif (dont auront été déduits les frais exposés – c’est-à-dire les
travaux, assurances, précompte immobilier, …).
• Taxation à concurrence de 33,99 % sur la plus-value réalisée lors de la revente.

Si les années 80 et 90 ont été très souvent l’occasion de constituer un patrimoine immobilier
à travers une société patrimoniale, force est de constater que cette tendance s’est inversée
par la suite.

Bien entendu, il restera possible de céder les parts de la société détentrice des immeubles
pour éviter l’impôt sur la plus-value mais nous laisserons le soin aux spécialistes de vous in-
former des conséquences fiscales qui en découlent et dont vous devriez apprécier la portée.

Un des paramètres essentiels à prendre en considération dans le cadre de la création d’une

société patrimoniale concerne l’importance envisagée de cet investissement. Nous sommes
d’avis qu’à partir de 8, 10 biens cette alternative doit être étudiée.

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 2.2. ACHAT EN NUE-PROPRIÉTÉ ET USUFRUIT
Voilà une formule qui recueille de plus en plus de succès auprès des investisseurs et ce pour
2 raisons principales :

1) En matière successorale :
acquérir l’usufruit d’un appartement par un parent et la nue-propriété par les enfants
offrent la possibilité à ceux-ci de devenir plein propriétaire du bien en cas de décès du
parent et sans devoir payer un euro d’impôt de succession.

2) En matière fiscale :
il vous est loisible pour un certain nombre d’entre vous d’acquérir la nue-propriété en
nom propre et de faire acheter l’usufruit par une société (ex : une société de manage-
ment).

Grâce aux règles fiscales qui lui donnent un cadre clair, ce type de montage est parfaitement
appréhendable par chacun et permet donc au terme de la période d’usufruit de glisser votre
patrimoine de la société vers vous en personne privée !

Nous attirons l’attention de l’investisseur sur un point très important : faites vous guider par
un fiscaliste averti dans cette matière pour rester parfaitement dans l’épure fiscale imposée.
Nous pouvons vous conseiller des spécialistes si vous le souhaitez.

2.3. UN ACQUISITION PAR DÉMEMBREMENT –

TRÉFONDS ET EMPHYTÉOSE
Ce type de démembrement de propriété a été plus long à intégrer dans la gestion du patri-
moine « bon père de famille » que la formule précédente malgré qu’il recèle le même type
d’avantages.

Une des raisons, sans doute, était l’absence de «ruling» - (accord fiscal préalable) jusqu’il
y a peu.

Sans vouloir rentrer dans le détail, les principes sont identiques à un démembrement de
propriété « usufruit – nue-propriété » mais offrent une avantage substantiel : le droit d’em-
phytéose n’est frappé que d’un taux de 2 %.

Comme il représente l’essentiel du prix payé, vous pourriez éviter le paiement des droits
d’enregistrement de 12,5 % sur la plus grande partie du prix (± 95 % du prix) en respectant
les règles imposées par le fisc.

Mais, toute médaille à son revers : Un grand inconvénient : la durée minimale légale d’un
droit d’emphytéose doit être compris entre 27 et 99 ans. Vous ne pouvez donc l’envisager
qu’à très long terme.

Compte tenu de la relative complexité de ce type de montage, nous ne pouvons que vous
inviter encore une fois à consulter un de nos spécialistes en la matière pour étudier la pos-
sibilité d’y avoir recours.

P.7 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

 À QUOI DOIS-JE FAIRE ATTENTION
3.

AVANT D’INVESTIR ?
Quatre éléments fondamentaux :

a) Potentiel locatif du bien :

En d’autre terme, suis-je sûr de trouver un locataire pour ce type d’appartement situé à cet
endroit-là ?

L’adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est bien évidemment un
élément clé de la réussite d’un investissement immobilier. Rappelons aussi l’importance de
cibler son bien immobilier en fonction du type de clients visés : experts, clientèle tradition-
nelle, étudiants, cadres de sociétés multinationales.

b) Rendement locatif :
Établir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif en n’ou-
bliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien,
assurance propriétaire, remise en état locatif (compter environ 10 % du revenu locatif à
affecter à cette dépense) et enfin les honoraires de l’agent immobilier et/ou le gestionnaire
de votre bien.

c) Plus-value :
Le rendement locatif est généralement proportionnel à la qualité de la localisation dans
laquelle se situe le bien.

Selon vos aspirations, vous pouvez envisager trois types de localisation :

• Localisation « bon père de famille » :

vous achetez un bien immobilier dans un environnement stable socialement et
urbanistiquement.
Vous en connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situa-
tion du même type pour les années futures. Votre plus-value sera progressive et
conforme aux augmentations moyennes du marché.
• Localisation « précurseur » :
vous investissez dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement
croissant et une demande immobilière accrue. Toutes les villes, dans lesquelles la
demande immobilière s’accroît, ont connu et connaîtront encore des développe-
ments urbains dans des zones auxquelles on prêtait moins d’attention quelques
années avant. Vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant
ce potentiel de hausse … ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées.
• Localisation « Prestige » :
vous achetez un bien sis dans une « top location » sur lequel vous ne comptez pas
une rendement fort attractif (il variera de 2 à 3 %) mais pour lequel vous misez sur
la plus-value à terme eu égard à la très bonne localisation et sa rareté. La rareté
entraine toujours une demande exacerbée et donc des perspectives de plus-value
plus forte que la moyenne mais avec un risque plus marqué sur le potentiel plus
restreint en volume du marché visé

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 d) Actualiser son bien immobilier :
Dès le départ, vous devez intégrer un des paramètres essentiels à une location réussie : il
faut offrir un bien de bonne qualité. Votre candidat locataire choisit votre appartement à
condition que vous lui offriez un bien agréable au juste prix.
Ne perdons jamais de vue que le choix d’un lieu repose en bonne partie sur des critères
émotionnels et non rationnels.

Il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle, un charme
particulier, une fraîcheur, bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa
famille éventuelle se sentiront bien.

N’oubliez-pas que votre intérêt de propriétaire repose sur la longévité d’une relation loca-
taire/propriétaire stable.

Être exigeant quand aux obligations que le locataire doit respecter est une chose, lui donner
un espace agréable et motivant en est une autre.

INVESTIR DANS UN BIEN NEUF :

4.

VOS AVANTAGES
4.1. L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER NEUF
OFFRE 5 AVANTAGES FORT IMPORTANTS :
1) La garantie décennale :
Vous bénéficierez en effet d’une garantie de 10 ans fournie solidairement par le pro-
moteur, l’architecte et l’entrepreneur pour toute défaillance en matière de stabilité ou
d’étanchéité.
Parallèlement, vous bénéficierez aussi de la garantie fournie par les différentes presta-
tions (plomberie-robinetterie, chauffage, cuisine, appareils ménagers,…) qui variera de
1 à 3 ans selon les intervenants.

2) La garantie de bonne fin :

La loi Breyne impose au promoteur de fournir au moment de l’acquisition une garantie
bancaire de bonne fin qui vous garantit le bon achèvement du bien aux conditions
financières convenues. En résumé, vous ne payez que les travaux exécutés sur base
d’un échéancier préétabli et vous bénéficiez de la certitude de livraison de vos appar-
tements.
TREVI veille toujours à ce que ces garanties soient parfaitement respectées avant de
s’engager à toute mise en vente.

3) Choix de vos finitions aux tendances actuelles :

Le bien que vous choisirez sera fini selon vos goûts bien sûr (vous bénéficierez du
choix du parquet, carrelage, cuisine, salle de bains, …) mais aussi selon la technicité
et le design d’aujourd’hui. Il est vrai qu’un appartement de 20 ans doit souvent faire
l’objet d’une actualisation des prestations en matière de salle de bains et cuisine.

P.9 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

 4) Les gros travaux : inexistants !
Voilà un aspect souvent minimisé par les investisseurs : l’obligation de conserver son
bien en bon état locatif. En achetant un appartement de 20 ou 30 ans d’âge, vous
serez généralement tenu de participer au remplacement de la toiture, le rafraîchis-
sement de certaines parties communes, la mise en conformité des ascenseurs, la
réfection des terrasses, le changement de la chaudière, …

Dans l’immobilier neuf, rien de tout cela. Les techniques utilisées vous permettent
d’éviter ces sources de tracas et de dépenses pendant 20 à 30 ans. Cela vaut la peine
d’être pris en considération.

5) Énergétique :
Trop peu d’investisseurs le savent, trop peu d’investisseurs en mesurent l’impact mais
la qualité énergétique imposée aux promoteurs par les pouvoirs publics devient draco-
nienne. Et c’est tant mieux !

Être propriétaire d’un bien neuf aujourd’hui, c’est être sûr que l’appartement, la maison
correspond à des normes strictes : un certificat PEB (Performance Énergétique du
Bâtiment) avec un C = 30 signifie que votre locataire supportera des coûts énergé-
tiques PLUS FAIBLES et que pour vous en tant que propriétaire vous éviterez des
dépenses pour mettre l’immeuble aux futures normes généralisées sur tous les biens
immeubles.

PEB ? Un petit mot d’explication : La législation impose dans les 3 régions de fournir
l’audit énergétique pour toute vente ou location. Vous comprendrez aisément qu’un
locataire, pour une même surface, sera plus attiré par un bien qui lui coûtera moins
cher à chauffer.

4.2. UNE FORMULE D’INVESTISSEMENT SPÉCIFIQUE À TREVI

FORMULE SIRE ( SAFE INVESTEMENT IN REAL ESTATE )
Nous vous offrons, grâce à la collaboration de certains promoteurs, un cadre optimalisé,
sécurisé et sans souci de gestion. SIRE vous apporte aussi la certitude d’investir dans un
bien immobilier de qualité qui offrira de réelles perspectives de plus-value.

CADRE OPTIMALISÉ :
L’acquéreur d’un bien immobilier S.I.R.E. aura la pleine propriété de son appartement. Il en
fera ce qu’il veut, quand il le veut. L’acquisition est parfaitement comparable à n’importe
quelle autre acquisition traditionnelle en immobilier.

Le choix d’un bien neuf vous fait bénéficier de la garantie décennale (10 ans de protec-
tion !), le choix des finitions de votre appartement, un bien conforme aux nouvelles normes
énergétiques et enfin la certitude d’éviter pendant 15 ou 20 ans les grandes dépenses de
copropriété (façade, toiture, ascenseur, chaudière, …)

INVEST@TRE VI.BE I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.10

 CADRE SÉCURISÉ :
• Garantir du rendement fixé entre 3,5 et 4,5% TTC selon la localisation des projets
pendant 3 ans !
• Comment imaginer meilleure garantie qu’un bien tangible et neuf en comparaison
des valeurs papiers (produits boursiers ou dérivés).
• Comment enfin ne pas rappeler que la Loi Breyne offre toutes les garanties aux
acquéreurs.

AUCUN SOUCI DE GESTION :

Vous bénéficiez gratuitement d’un contrat de gestion privative qui vous offre le service d’un
Professionnel -  TREVI GESTION - : celui-ci vous remplace et se comportera comme vous en
prenant toutes les initiatives nécessaires à la bonne marche de votre appartement.

Nous citerons par exemple :

• Mise en location.
• Visite avec les candidats locataires.
• Signature des baux en parfait respect de la législation.
• État des lieux.
• Maintenance de l’appartement (envoi et surveillance des corps de métiers).
• Décompte de charges.
• Vérification des paiements des loyers.

Bref tout ce qu’un propriétaire doit, mais n’a pas toujours, ni le temps ou l’envie, de faire !

Nous avons requis 3 principes de collaboration avec les promoteurs désireux de voir leurs
produits repris dans la liste S.I.R.E.

1) Qualité des espaces

TREVI détermine et agrée les appartements mis en vente S.I.R.E. afin de présenter
uniquement les appartements les plus qualitatifs, les mieux agencés.

2) Vision à long terme

TREVI sélectionne les appartements qui offriront le maximum de garantie de rende-
ment locatif à long terme en analysant les produits tant pour leur situation géogra-
phique, leur superficie, leur potentiel de marché, leur architecture, leur qualité tech-
nique et leur potentiel énergétique (Certificat Énergétique).

3) Qualité de la construction
TREVI reprendra les appartements des promoteurs qui, par leur expérience et les
intervenants (architecte, ingénieur et entrepreneur) offriront la meilleure pérennité
possible aux propriétaires (garantie décennale, …)

GARANTIE DE PROPRIÉTÉ :
Enfin et c’est un point très important, vous êtes 100 % propriétaire de votre appartement,
comme n’importe quel autre appartement ou maison que vous achèteriez. Vous décidez seul
pour tout ce qui concerne le bien : Nous avons voulu vous éviter tout éventuel souci lié à des
placements boursiers ou assimilés sur lesquels vous n’avez pas la possibilité de décider seul !

P.11 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

5. INVESTIR EN VIAGER
Ce dispositif ancien, qui permet d’investir à moindre coût dans l’immobilier, ne manque pas
d’attraits très actuels. C’est même un principe qui revient totalement à la mode.

Et pour cause : tout le monde y trouve son compte. Grâce à la somme payée à la signature et
au versement d’une rente mensuelle, la personne âgée vendeuse peut compléter sa pension
ou faire face financièrement à des problèmes de dépendance. L’acheteur, lui, investit dans
l’immobilier à un coût raisonnable, sans avoir à payer le bien comptant.

Le viager permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier avec une mise de

départ réduite, ou alors diversifier un portefeuille déjà existant. Il est bien pensant d’acquérir
différents types de biens immobiliers, mais aussi de le faire sous diverses formes.

Ici, le principe est simple : on devient propriétaire en versant un bouquet de l’ordre de 10

à 20% de la valeur du bien, auquel s’ajoute une rente indexée versée jusqu’au décès du
vendeur. L’investissement initial est raisonnable et la rente s’apparente à un crédit sans
intérêt ni formalité.

Bien sûr, l’imprévisible aléa lié à la durée de vie du vendeur est à considérer. Mais cette
durée est régie par la limitation coutumière (à 15 ou 20 ans) du payement de la rente,
permettant ainsi à l’investisseur de calculer au plus juste le montant maximum versé dans
cette acquisition.

Quant au type de viager, le bouquet et la rente étant plus faibles, un viager occupé est
en effet plus accessible. Occupé par le vendeur, il continue d’être entretenu de la même
manière, sans surprise ni frais de gestion locative. A l’inverse, un viager libre peut être
occupé par l’acquéreur ou loué, les loyers amortissant alors la rente pour un prix de revient
attractif. Des avantages des deux côtés donc.

EXEMPLE : une dame de 75 ans vend une Villa en viager avec une rente limitée à 15 ans

• Valeur vénale du bien : 400.000€

• Bouquet : 40.000€
• Viager occupé par le vendeur : rente de 1.389€/mois
• Viager libre de toute occupation : rente de 2.718€/mois
• Coût total de l’acquisition avec une venderesse qui vit dans le bien jusqu’au terme des
15 ans (indexation de la rente non intégrée) : 290.080€ + frais d’acte

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 Le viager est donc une solution financière et fiscale, restant peu connue, mais qui a
tout à gagner à l’être, car intéressante aussi bien pour le crédirentier que pour le débiren-
tier. Pour ce dernier, cette forme intelligente d’acquisition lui permet de devenir propriétaire
à des conditions financières incomparables, le crédirentier étant le «banquier» de l’acqué-
reur, lui faisant crédit sur une certaine durée. Même si en tant qu’investisseur vous avez
les moyens de payer comptant, ce n’est pas forcément la solution la plus avantageuse pour
vous. Acheter un bien immobilier en viager, c’est réaliser un placement sécurisé et
judicieux. Sans frais de gestion ni fiscalité supplémentaire, sans emprunt ni intérêts
bancaires. En achetant plusieurs viagers, le débirentier-investisseur peut annuler le risque
de payer plus longtemps que prévu et profiter du financement de ses viagers comme levier
pour se constituer un patrimoine immobilier exceptionnel.

Quant au crédirentier, il perçoit toute sa vie, des mensualités non-taxables et indexées sur
le coût de la vie (ce qui est unique) avec en garantie du paiement de la rente, la possibilité
de redevenir propriétaire en cas de non paiement (clause résolutoire) et de conserver toutes
les sommes perçues avant la résolution (bouquet et la totalité des rentes). Il évite de plus
la taxation en cas de décès et peut aussi régler de son vivant son héritage.

6. TREVI RENCONTRE VOS ATTENTES

6.1. NOTRE EXPÉRIENCE DE 30 ANS DE VENTE NOUS L’A
DÉMONTRÉ, L’INVESTISSEUR IMMOBILIER SOUHAITE :
• Sécuriser son patrimoine
• Obtenir un rendement correct
• Acquérir un bien de bonne qualité dont la pérennité est garantie
• Éviter le plus possible les tracas liés à la gestion immobilière qui devient de plus en
plus complexe.

6.2. NOUS VOUS PROPOSONS POUR RÉPONDRE À VOS ATTENTES :

• Une sélection sévère des biens proposés.
• Une localisation offrant de belles perspectives de croissance
• Des biens correspondant à la demande locative
• Une estimation prudente du revenu locatif
• Conseils de mise en valeur du bien
• Enfin un service Gestion Patrimoniale qui prend en main la totalité de la location du
bien.
• Le coût de cette intervention de gestion privative reste fort abordable et se calcule
entre 6 % et 10 % + TVA du loyer avec un minimum de 75 €/mois/lot.

6.2.1. UNE OPPORTUNITÉ EXCLUSIVE DE TREVI GROUP !

Garantie des loyers impayés : en marge de notre service gestion, nous pouvons vous pro-
poser une assurance visant à garantir au propriétaire le remboursement total de loyers
impayés !

P.13 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

7. GESTION PRIVATIVE : LE COMPLÉMENT IDÉAL !
Tranquillité et sérénité
Nous prenons en charge les obligations et actes de gestion locative incombant aux propriétaires.

Réduction du risque de loyers impayés

Nous vous garantissons un suivi des échéances et une politique de rappel selon le cadre
légal afin de limiter d’éventuels risques d’impayés.

Transparence et suivi
Déléguez la gestion locative de votre bien, c’est s’assurer de la défense de vos intérêts en
toute transparence et sans mauvaises surprises :

• Sur les aspects techniques : aucun engagement important lié à votre bien n’est pris
sans vous consulter préalablement.
• Sur le plan financier : périodiquement un relevé détaillé des loyers perçus et charges
liés à votre bien est établi et vous est envoyé.
• My Property

Compétence et professionnalisme
Face à une législation complexe et des obligations techniques plus contraignantes, l’en-
semble des actes posés par nos équipes visent à valoriser et pérenniser votre patrimoine
immobilier.

Toutes les prestations de notre service Gestion Privative sont forfaitaires à un tarif attractif :
un exemple : Un appartement loué 1.000€/mois coûtera 75€/mois + TVA.
De plus, vous pouvez bénéficier de la formule TREVI SERENITY PACK qui inclut un service
d’avantages que nous vous détaillons à la page suivante.

INVEST@TRE VI.BE I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.14

 TREVI SERENITY PACK
UNE ÉQUIPE POUR GÉRER
VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER AU QUOTIDIEN...

SUIVI RENDEMENT
La garantie du
Une politique de rappel versement des loyers
des impayés locataires pour la fin de chaque
bimensuelle mois

Plus de tracas
administratifs et
GESTION
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techniques : Notre mensuel pré-
département cis et détaillé
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Sélection des candidats

locataires

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...ET VEILLER AUX ÉTAPES IMPORTANTES DE LA RELATION

AVEC VOS LOCATAIRES

RECHERCHE DE EN COURS SORTIE LOCATIVE

LOCATAIRES D’OCCUPATION
›› État des lieux et dégâts
›› Recherche de locataires ›› Relation locataire locatifs
›› Rédaction du bail ›› Suivi des travaux et ›› Libération de la garantie
›› Garantie entretien ›› Régularisation des
›› État des lieux ›› Suivi quotidien des charges
›› Remise des clés encaissements de loyers ›› Reprise des compteurs
et charges Réévaluation de la valeur
›› Enregistrement du bail ››
›› Assurances et contentieux locative
›› Signature du bail
›› Suivi des sinistres ›› Remise en location du bien
›› Certificat énergétique
›› Recouvrement du loyer
›› Détecteurs incendie
›› Gestion comptable :
charges et loyers
›› Suivi du contrat de bail

P.15 I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T  INVEST@TRE VI.BE

 8. CONCLUSIONS
Vous avez compris tout l’intérêt du placement immobilier qui se caractérise par un rende-
ment intéressant (quand on y intègre la notion de plus-value), une sécurité optimale, une
palette de choix la plus diversifiée (maison, appartement, studios meublés, commerces,
bureaux,… ).

Mais vous avez, sans doute, également pris conscience de la complexité des problèmes à
appréhender en matière fiscale, successorale ou patrimoniale.

Qu’à cela ne tienne, il vous suffira de vous entourer d’une équipe capable de vous apporter
les réponses adéquates. Votre notaire, bien sûr, mais aussi TREVI GROUP qui à travers sa
structure sans égal vous permet de conserver un interlocuteur unique pour toutes les étapes
de votre acquisition.

TREVI pourra vous aider à acquérir un bien, vous apporter une solution « sur mesure » en
matière fiscale et successorale, le louer, le gérer et pourquoi pas un jour le revendre.

L’importance de cet investissement doit vous motiver à recourir à des pro-

fessionnels établis de longue date sur le marché belge et dont les notaires,
avocats, institutions bancaires, reconnaissent la compétence.

Voilà pourquoi TREVI est devenu le N° 1 du marché immobilier résidentiel.

Voilà pourquoi nous espérons que vous viendrez nous voir et acquérir
un de nos biens comme plus de 30.000 clients.

INVEST@TRE VI.BE I N V E S T I R D A N S L’ I M M O B I L I E R / T R E V I I N V E S T P.16

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