La location meublée

La location meublée est le fait de louer à titre habituel ou occasionnel des locaux d’habitation
munis d’un mobilier suffisant pour être directement utilisés par les locataires à titre de logement,
que ce soit à titre de résidence principale ou pour des séjours de courte durée.
A cheval entre l’activité professionnelle et patrimoniale, et traitée tantôt selon les règles
applicables aux revenus professionnels tantôt comme des revenus patrimoniaux, elle bénéficie
d’un régime fiscal attractif au titre de l’impôt sur le revenu, et connaît aujourd’hui un véritable
engouement, favorisée par l’émergence de plateformes de location en ligne.
Appréhendée différemment par le droit fiscal et le droit social et selon les structurations retenues
(exercice en direct, indivision, ou société), elle permet d’atteindre des objectifs patrimoniaux
diversifiés : constitution d’un patrimoine, reprise d’une activité professionnelle, financement du
train de vie.
Les projets ayant trait à la location meublée doivent être parfaitement étudiés au cas par cas afin
d’en éviter les chausse-trappes et de bénéficier pleinement de l’ensemble des avantages que
permet ce régime.

Ce qu'il faut savoir . . .

REGIME APPLICABLE AU TITRE DE L’IMPOT SUR LE

REVENU
 PREMIER VOLET : IMPOSITION DANS LA CATEGORIE DES BIC PERMETTANT LA DEDUCTION ILLIMITEE
DES CHARGES OU LEUR DEDUCTION FORFAITAIRE A HAUTEUR DE 50% DE LEUR MONTANT:

Par rapport à la location nue, le régime de la location meublée présente les avantages suivants :
- La location meublée, effectuée à titre professionnelle ou non, permet de bénéficier d’une déductibilité
quasi - illimitée des charges générées par l’activité :
 Les frais et charges générés par l’activité et notamment l’amortissement, sont, dans le cadre du régime
applicable aux bénéfices industriels et commerciaux déductibles sans limitation de montant (pour autant
qu’ils se rattachent à l’activité de la société).
 Les charges déductibles sont multiples et leur nature plus diversifiée que dans le cadre des revenus
fonciers : frais d’acquisition (droits d’enregistrement) sauf option pour leur amortissement, charges
financières liées à l’acquisition, frais d’assurance, de gestion et de comptabilité, impôts fonciers et taxe
professionnelle ainsi que dépenses de travaux, d’entretien et de réparation.
 Par exception, l’amortissement des biens loués ne peut pas excéder le montant du loyer perçu diminué
des autres charges afférentes au bien: il ne peut ni créer ni augmenter un déficit.
- Sous un plafond de recettes de 70 000€, le régime « micro-bic » permettant de bénéficier d’un
abattement de 50% représentatif de charges sur le montant des recettes est applicable.

Document non contractuel 2021

 La location meublée permet de bénéficier d’une imposition de seulement la moitié des recettes annuelles réalisées
à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine dès lors que le chiffre d’affaires
annuel réalisé n’excède pas 72 600€.

Le régime « micro-entreprise » n’est pas applicable :

 aux personnes morales ou organismes passibles de l'impôt sur les sociétés ou relevant du régime des
sociétés de personnes.
 en cas d’activité exercée par une indivision sauf exercée dans certaines conditions par des époux.

 DEUXIEME VOLET : UN AVANTAGE SUPPLEMENTAIRE POUR LES LOUEURS EN MEUBLE

PROFESSIONNELS

Les conditions du régime LMP :

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000
€ TTC
- les recettes annuelles excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal 1 soumis à l’impôt sur le revenu
dans les catégories :
 des traitements et salaires, y compris les pensions de retraite et rentes viagères,
 des BIC professionnels autres que ceux tirés de la location meublée,
 des BA, BNC, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Les avantages supplémentaires liés à la qualité de loueur en meublé professionnel

Lorsque le propriétaire peut bénéficier de la qualité de loueur en meublé professionnel, il a en outre :
- la possibilité de déduire de son revenu global le déficit éventuellement né de son activité (en cas d’option pour
le régime « réel »),
- la possibilité de bénéficier du régime des plus-values professionnelles, permettant dans certains cas une
exonération totale ou partielle :
 si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans à titre professionnel et que le montant de ses recettes
annuelles n'excède pas 90 000 €, la plus-value bénéficie d’une exonération totale. L’exonération est
seulement partielle lorsque les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.
 Un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur les plus-values à long terme
des entreprises est applicable sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif. Cette exonération permet
une exonération totale après 15 ans de détention à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements
sociaux.

Si le loueur en meublé n'est pas considéré comme exerçant à titre professionnel (régime LMNP) :
- il ne pourra imputer le déficit éventuellement réalisé que sur les résultats nés de l’activité de la location meublée
des 10 années suivantes ;
- en cas de cession du bien, il bénéficiera du régime propre aux plus-values immobilières des particuliers. La
plus- value brute sera calculée par différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession en tenant compte
à la fois des frais de travaux et des frais d’acquisition. Les frais d’acquisition sont donc susceptibles d’être
déduits deux fois. En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé non
immobilier sont soumises aux règles applicables aux plus-values professionnelles (à court terme), c’est-à-dire
imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 TROISIEME VOLET : MEUBLES DE TOURISME ET CHAMBRES D’HOTES

Les activités de meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes bénéficient dans le cadre du micro-BIC d’un seuil
particulier de chiffre d’affaires porté à 176 200 € et d’un abattement forfaitaire porté à 71 %. Depuis les revenus 2016,
les loueurs de gîtes ruraux labellisés « Gîtes de France» ne bénéficient de ce régime que si le gîte est classé « meublé
de tourisme ».

1
Cette condition introduit une dose d’incertitude liée à la variation des autres revenus professionnels du loueur, alors même que le montant des
recettes tirées de la location meublée reste constant. A noter également que cette condition ne peut être appréciée qu’en fin d’année.

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  UNE REDUCTION D’IMPOT
La loi de finances pour 2009 a institué, en faveur des loueurs en meublé non professionnels, une réduction d’impôt pour
les investissements dans les établissements pour personnes âgées, les résidences avec services pour étudiants et les
résidences de tourisme classées (voir la fiche : réduction d’impôt LMNP).

IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE

Le champ d’application de l’IFI recouvre les biens et droits immobiliers détenus directement par le redevable ou par
l’intermédiaire d’une société.

Les biens loués meublés en direct peuvent être exonérés d’IFI dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont
remplies (la condition relative à l’inscription au RCS est supprimée par une décision du Conseil Constitutionnel à
compter du 8 février 2018) :
- les recettes annuelles tirées de l’activité sont supérieures à 23 000 €. Les recettes annuelles s'entendent du
montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location à titre de loyers, charges, taxes et
remboursements de frais.
- le foyer fiscal retire de l’activité de loueur en meublé plus de 50% des revenus professionnels (TS 2, BIC y
compris celui issu de la location meublée, BNC, BA, revenus de gérants majoritaires visés à l’article 62 du CGI).
Seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire ceux qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, sont susceptibles
d’être éligibles au régime d'exonération des actifs professionnels.
Pour la détermination du seuil de 50 %, le bénéfice s’entend du bénéficie net annuel dégagé par l'activité de location
meublée. Il doit être comparé avec le revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges et abattements du foyer.
Attention, nouveau ! L’activité doit être exercée à titre principal : la profession principale est celle qui constitue
l’essentiel des activités économiques du redevable. Pour l’appréciation de ce critère, il convient de retenir par exemple
le temps passé ou l’importance des responsabilités. Il est précisé qu’une activité salariée ou une profession exercée
par ailleurs à plein temps par un loueur en meublé sera en général de nature à faire échec à la nature principale de
l’activité de location meublée et donc à son caractère professionnel.
Les biens détenus par une société soumise à l’impôt sur le revenu ou soumise à l’IS peuvent également en principe
faire l’objet d’une exonération à la condition d’être affectés à l’activité principale du redevable et de remplir l’ensemble
des conditions posées pour bénéficier de l’exonération au titre de l’outil professionnel.
Par exemple, dans le cadre d’une société de personnes, le redevable devra exercer son activité principale de façon
effective pour bénéficier de l’exonération (voir la fiche sur IFI : exonération en qualité de biens professionnels).

Dans tous les autres cas, et notamment lorsque les logements servent à l’activité de location meublée en direct ou
par l’intermédiaire d’une société, les biens sont imposables de plein droit, l’activité de location meublée étant considérée
comme patrimoniale au sens de l’IFI. Les biens donnés en location meublée seront donc soumis à l’IFI directement ou
pour la part immobilière qu’ils représentent dans la valeur de la société qui les détient.

LOCATION MEUBLEE ET COTISATIONS SOCIALES

Les loueurs en meublé sont soumis aux prélèvements sociaux tantôt au titre des revenus du patrimoine au taux de
17.2% tantôt au titre des revenus d’activité. En règle générale, il convient d’éviter l’assujettissement au RSI, toujours
plus coûteux. C’est la raison pour laquelle le choix de l’exercice dans le cadre d’une société peut s’avérer pénalisant.
Cependant, l’affiliation au RSI pourra être recherchée dans certains cas, notamment afin de bénéficier d’une affiliation
à un régime de sécurité sociale.

2
Les retraites et rentes viagères ne sont pas comprises dans les revenus professionnels.

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  LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE A UNE CLIENTELE DE PASSAGE GENERANT MOINS DE
23 000€ DE RECETTES ANNUELLES: APPLICATION DU REGIME DES CONTRIBUTIONS SOCIALES SUR
LES REVENUS DU PATRIMOINE (SAUF CHAMBRES D’HOTES)
Les loueurs en meublés non professionnels supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, le cas échéant sur
le revenu net après abattement (50% pour les meublés classiques ou 71% pour les meublés de tourisme classés ou
chambre d’hôtes) pour ceux qui relèvent du régime du micro BIC.

 LOCATION MEUBLEE DE COURTE DUREE A UNE CLIENTELE DE PASSAGE GENERANT PLUS DE 23 000€
DE RECETTES ANNUELLES: APPLICATION DU REGIME DES INDEPENDANTS (RSI)
A compter du 01.01.2017, les revenus issus de la location meublée (sauf locations de chambres d’hôtes) qui excèdent
23.000 € par an (pour l’ensemble des membres du foyer fiscal), sont soumis au régime des travailleurs indépendants
(RSI) si les locaux sont loués pour des périodes de courte durée à une clientèle de passage.

 LA LOCATION MEUBLEE EXERCEE AU SEIN D’UNE EURL, D’UNE SARL DE FAMILLE OU D’UNE SNC
Lorsque l’activité est exercée sous forme sociale, sont soumis au RSI les gérants majoritaires de SARL (LMNP ou
LMP), les associés uniques d ’EURL et les associés de SNC.
Restent soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2% :
- Les gérants minoritaires
- Les associés non gérants
Lorsque le redevable de l’impôt est déjà soumis au régime général, il peut opter pour ce régime si les recettes ne
dépassent pas 82 800€. Les cotisations sont alors calculées sur le chiffre d’affaires abattu de 60%.

POINTS D’ATTENTION

 LE PASSAGE DE LOCATION MEUBLEE A LA LOCATION NUE

Dans le cadre d’une SARL de famille, la société est soumise d’office à l’impôt sur les sociétés en cas de passage à la
location nue, même partiel.

 LE PASSAGE DE LOCATION NUE A LA LOCATION MEUBLEE : LES AMORTISSEMENTS

Lorsqu’un bien antérieurement loué nu est inscrit au bilan de l’exploitant pour la première fois et loué en meublé, le
bien doit être amorti à partir de la date de mise en location sur la base de sa valeur à la date de l’inscription.

 LE PASSAGE DE LA LOCATION NUE A LA LOCATION MEUBLEE DANS LE CADRE D’UNE SCI ENTRAINE
LES CONSEQUENCES SUIVANTES :

- Assujettissement d’office de cette dernière à l’impôt sur les sociétés,

- Les déficits fonciers qui ont été imputés sur le revenu brut global du redevable sont repris et imputés
exclusivement sur les revenus fonciers si le changement intervient dans les trois ans de l’imputation.

 LA LOCATION MEUBLEE ET LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE : UN SCHEMA A EVITER

La donation du bien avec réserve d’usufruit a pour effet d’externaliser le bien de l’actif social et fait perdre au loueur en
meublé usufruitier le bénéfice des amortissements. Seul le nu-propriétaire peut à l’avenir amortir le bien. Il convient
donc d’éviter de coupler la location meublée avec un schéma de transmission en démembrement par exemple au
bénéfice de ses enfants.

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  LA LOCATION MEUBLEE ET L’INDIVISION : UN SCHEMA QUI FAIT ECHEC AU REGIME « MICRO »
L’administration considère que les entreprises indivises sont exclues du régime micro-BIC.

 LA LOCATION MEUBLEE ET L’EXPLOITATION EN SOCIETE

La location meublée peut être exploitée sous forme sociale en demeurant soumise au régime de l’impôt sur le revenu
lorsque l’activité est exercée dans le cadre d’une EURL, d’une SARL de famille ou d’une SNC. Dans le cadre d’une
SCI, elle entraîne d’office son imposition à l’IS.
Dans le cadre d’une détention sous IS, l’occupation privative du bien est un schéma très contraignant compte tenu de
l’obligation soit de verser un loyer soit de d’augmenter extra comptablement le résultat de la société du montant de
l’avantage accordé.

 LOCATION MEUBLEE ET OCCUPATION A TITRE PRIVATIF DU BIEN

La location d’une résidence secondaire en meublé peut s’avérer complexe :
 lorsque le loueur en meublé non professionnel occupe le logement à titre privé, il doit inclure dans ses bénéfices
une somme représentative de l’occupation à titre gratuit du bien.

Lorsque c’est un loueur en meublé professionnel, il doit retraiter les charges correspondantes.

Crédit Industriel et Commercial – Société anonyme au capital de 608 439 888 euros -6 avenue de Provence 75009 Paris – RCS Paris 542
016 381 -N° ORIAS : 07 025 723, société holding agissant tant pour son compte que pour le compte des banques • Banque Transatlantique
• Banque CIC Nord-Ouest • Banque CIC Ouest •Banque CIC Est • CIC Iberbanco • CIC Lyonnaise de Banque • Banque CIC Sud-Ouest.

Pour les opérations effectuées en qualité d’intermédiaires en opérations d’assurances (immatriculations consultables www.orias.fr),
contrats d’assurance de ACM VIE SA, entreprise régie par le code des assurances et distribués sous la marque CIC Assurances.

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