Guide Pratique Achat Immo09

GUIDE PRATIQUE DE LACHAT IMMOBILIER
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Vous tes tent par lachat immobilier mais vous vous posez un certain nombre de questions. Est-ce un bon investissement ? Est-ce le bon moment ? Est-ce le meilleur moyen de btir son patrimoine ou de prparer sa retraite ? toutes ces questions, la rponse est sans dtour : oui, vous avez intrt acheter pour occuper vous mme le bien ou pour le louer. Les prix de limmobilier sont en lgre diminution, les taux de crdit baissent nouveau, les conditions de financement samliorent. Au plan fiscal, vous bnficiez dsormais de la dductibilit de vos intrts demprunt relatifs votre rsidence principale durant les cinq premires annes. Et si vous ne payez pas dimpt, ladministration fiscale vous rembourse les intrts. En outre, si vous voulez investir pour louer, il y a bien sr les dispositifs Borloo et Robien mais vous disposez dsormais dun nouveau rgime : le crdit dimpt baptis Scellier, du nom du snateur qui la initi. Un mcanisme plus intressant encore que les deux premiers et qui accrot lintrt dacheter pour louer. Pour autant, se lancer dans un projet dacquisition ncessite, plus que jamais, un conseil de qualit. Le guide que vous avez entre les mains vous aidera dans votre rflexion et rpondra sans doute bon nombre de vos interrogations. Mais rien ne vaut, videmment, le conseil clair dun expert en la matire. Avec plus de 700 Conseillers Spcialiss en Immobilier rpartis sur tout le territoire, La Banque Postale sera votre interlocuteur privilgi. Filiale de La Poste, forte dune histoire de plus de deux sicles et de 30 millions de clients, elle est dote, depuis le 1er janvier 2006, dune large gamme de crdits pour rpondre tous vos besoins. Alors nattendez plus pour prendre contact avec lun de ses Conseillers Spcialiss en Immobilier. Il aura cur de vous apporter un conseil personnalis pour le montage de votre plan de financement et de vous aider raliser un parcours sans faute dans lachat de votre logement.
Conception, ralisation, impression : Indicateur Bertrand - 43, boulevard Barbs - 75880 Paris Cedex 18 - Tl. : 01 49 25 26 27 Fax : 01 49 25 26 00 - Rdaction : Christine Lambert - Maquette : Studio Indicateur Bertrand - Secrtaire de rdaction : Monique Van Weddingen - Tous droits de reproduction, mme partielle, rservs. Nous remercions les promoteurs et les constructeurs qui nous ont aid illustrer ce guide et autres photos droits rservs - Imprim en France - Droits rservs (2009 par Indicateur Bertrand Publiprint SA).
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SOMMAIRE
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Posez-vous les bonnes questions
Acheter pour vous loger ou prparer lavenir ? Acheter pour investir ? O acheter ? Neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? A quel prix ? Les meilleures pistes ? Qui sont vos interlocuteurs ?
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Acheter un logement ancien
Comment vrifier la qualit du logement ? Qui peut expertiser un logement ? Le mesurage du logement est-il important ? Quels sont les diagnostics obligatoires ? Quelles charges de coproprit ? Quel contrat signer la rservation ? Quelles clauses suspensives ? Puis-je me rtracter ? A quel moment intervient la vente chez le notaire ? A quoi correspondent les frais de notaire ? Existe-t-il des aides pour les travaux ? Subventions de lAnah (Agence nationale de lhabitat)
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Acheter un logement neuf
Que disent les plans ? Que doit contenir le descriptif technique ? Existe-t-il des normes et labels de qualit ? Surface habitable ou utile : quelle diffrence ? Quel contrat ? Peut-on changer davis ? A quel moment intervient la vente ? Quel calendrier pour les paiements ? Quels frais de notaire ? Quand seffectue la remise des cls ? Quels recours en cas de malfaons ? Quelles garanties en cas de malfaons ?
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Faire construire sa maison
Trouver le meilleur financement
O dnicher un terrain ? Quels sont les avantages du terrain en lotissement ? Sur quels critres choisir un terrain isol ? Pourquoi un certificat durbanisme est-il ncessaire ? Quest que le plan local durbanisme (PLU) ? Vaut-il mieux faire appel un architecte ? Quelles dmarches pour obtenir le permis de construire ? Constructeur ou entreprise du btiment ? Quel contrat signer ? A quel moment faut-il payer ? Quelle garantie de livraison ? Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ? Comment seffectue la remise des cls ? Que faire en cas de problme ? Quelles garanties ?
Quel budget ? Peut-on emprunter sans apport ? Combien cote un prt de longue dure ? Comment toffer votre apport ? Qui peut bnficier du 1 % logement ? Est-il intressant dutiliser lpargne logement ? Qui peut bnficier du prt taux zro ? Nouveau prt 0 % major Quel est lintrt du prt conventionn ? Quappelle-t-on prt du secteur libre ? Taux nominal et TEG : quelles diffrences ? Taux fixe ou rvisable ? Quest-ce quun prt taux rvisable classique ? Quest-ce quun prt taux rvisable plafonn ou cap ? Quest-ce quun prt modulable ? Quest ce quun prt embot ou prt paliers ? Les prts mixtes Quels prts pour les travaux ? Quel prt pour une socit civile imobilire ? Quest-ce quun prt relais ?
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Acheter un logement pour le louer
Assurer et garantir votre prt
O investir ? Studio ou logement familial ? Neuf ou ancien ? Comment fonctionne le dispositif Scellier ? Comment fonctionne le dispositif Robien recentr ? En quoi consiste le Borloo populaire ? Quest-ce que le Borloo ancien ? Quest-ce que le microfoncier ?
Assurer un prt : quoi a sert ? Combien cote lassurance dcs-invalidit ? Quelle couverture ? Lassurance perte demploi : comment a marche ? Les services PactysImmo de La Banque Postale La banque exige-t-elle dautres garanties ? Hypothque ou privilge, quelle garantie choisir ? Hypothque rechargeable et prt viager hypothcaire : quest-ce que cest ? Quest-ce que le cautionnement ? Comment seffectue la signature de loffre de prt ? Quelles sont les lois qui me protgent en tant quemprunteur ? Quelles sont les formalits entreprendre pour mon dmnagement ?
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Lachat dun logement prsente presque toujours plus davantages quune location. Reste savoir pour quelles raisons vous souhaitez faire cette dmarche et comment choisir judicieusement votre bien. Les rponses ces questions prliminaires vous permettront de bien dmarrer votre projet.
Posez-vous les bonnes questions

Acheter pour vous loger
Comme une majorit de Franais, vous voulez avoir votre toit vous et ne plus tre dpendant dune location et du bon vouloir de votre propritaire bailleur. Vous avez, en outre, le sentiment de jeter votre argent par les fentres en payant un loyer tous les mois fonds perdus. De bonnes raisons pour passer lacte. Dautant que les calculs le dmontrent : lachat est pratiquement toujours plus avantageux que la location. En achetant pour vous loger, vous vous constituez petit petit un patrimoine dont vous pouvez disposer votre guise. Rien ne vous empche de revendre votre logement pour racheter plus grand ou plus petit, selon la ncessit du moment.
ou prparer lavenir ?
Alors que lavenir des retraites est incertain, limmobilier reste un bon moyen dassurer ses arrires. En achetant votre logement, vous diminuez vos dpenses futures, en particulier un moment o vos revenus vont baisser. Si vous vous y prenez suffisamment tt, vous pouvez mme esprer ne plus avoir de charge de remboursement de votre logement au moment de la retraite. Et envisager, pourquoi pas, de revendre pour racheter une surface plus petite et placer le reste de vos conomies dans un petit studio louer ou bien sur un contrat dassurance vie
Acheter pour investir ?

Investir pour louer, cest galement une faon de prparer votre retraite et de vous assurer des revenus rguliers. Il faut cependant respecter certaines rgles. Assurezvous que le logement est suffisamment bien plac pour tre lou facilement. Vrifiez que la commune dans laquelle vous inves6 La Banque Postale
tissez est assez dynamique et quelle favorise une demande locative importante. Soyez attentif aux qualits du bien car, question confort, les locataires sont de plus en plus exigeants. Et surtout, ne considrez pas le placement pierre comme un simple investissement
financier. Ne cherchez pas exclusivement bnficier dun avantage fiscal. Vous pourriez vous en mordre les doigts. Si vous res-
pectez bien ces rgles, vous naurez aucune difficult obtenir un bon rendement locatif, voire une plus-value en cas de revente.
O acheter ?
Cest avant tout une affaire de got et de budget. Habiter en centre-ville ncessite gnralement un budget plus lev quen priphrie. moins davoir dimportantes conomies, vous devrez sans doute vous contenter dune superficie plus petite que celle dont vous rvez. En priphrie, cest linverse. Les prix plus abordables vous permettront de voir plus grand. Quel que soit votre choix, la rgle dor reste lemplacement. Privilgiez les quartiers bien quips en transports, en commerces, en infrastructures scolaires. Un parc, un jardin, un cours deau proximit sont des lments valorisants. En revanche, fuyez les secteurs gnrant des nuisances sonores (rues embouteilles, proximit dune autoroute, dune voie express, dune usine) qui peuvent faire perdre de la valeur votre bien. Ne vous fiez pas non plus aux ventuels quipements en projets qui peuvent ne jamais voir le jour. Soyez attentif aussi au montant des impts locaux (taxe foncire et taxe dhabitation) qui peuvent srieusement grever votre budget.
Un conseil
Ne vous emballez pas ds la premire visite. tudiez bien votre futur environnement. Par exemple en visitant les lieux diffrents moments de la journe. Et pas seulement le week-end mais aussi en semaine. Vous pourrez ainsi dtecter ses ventuels dfauts (nuisances sonores, pollution dusine) et vous rendre compte de votre environnement futur. Nhsitez pas interroger le voisinage, les commerants, voire le commissariat de police Ce sont toujours de bonnes sources dinformation.
Neuf ou ancien ?
L encore, tout dpend de vos envies et de votre budget. Si vous optez pour de lancien, vous naurez que lembarras du choix, en centre-ville comme en priphrie, avec des appartements trs diffrents les uns des autres selon la date ddification de limmeuble. Une construction des annes 1950 na pas le mme charme quun immeuble haussmannien. Mais il faut bien souvent valuer le cot dventuels travaux lavance pour viter les mauvaises surprises. Si vous choisissez du neuf, vous naurez pas une offre aussi toffe car, faute de foncier, les promoteurs construisent de plus en plus rarement en centre-ville. Ils sont, en revanche, plus prsents en priphrie proche et lointaine des villes. Ct prix, le neuf cote plus cher. Il fait en effet appel des normes de qualit, de confort et de scurit que lancien na pas. Un immeuble neuf tant bien isol, vous tes assur davoir une matrise de vos charges de coproprit et de vos dpenses de chauffage. Dans lancien, mme avec des travaux, vous nobtiendrez pas un rsultat identique. Sachez encore que les frais de notaire sont diffrents. Si vous optez pour du neuf, ils stablissent autour de 3 %. Dans lancien, comptez 7 %.
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Maison ou appartement ?
Bien sr, comme la plupart des Franais, vous rvez dune maison avec un jardin. Cela suppose daller en priphrie parfois loigne, surtout si votre budget est limit. Mais attention : lentretien dune maison cote cher. Pensez aux dpenses dlectricit et de chauffage qui peuvent savrer trs importantes si votre habitation est ancienne et pas trs bien isole. En appartement, vos dpenses dentretien seront certainement moins leves. Si vous ne disposez pas dun jardin, vous aurez peut-tre la chance davoir un balcon ou une terrasse pour profiter de quelques heures de farniente la belle saison. Mais vous ne serez pas compltement matre chez vous. Vous devrez vous plier aux rgles de la coproprit et subir la prsence de voisins parfois bruyants.
quel prix ?
surface quivalente, les carts de prix sont parfois trs importants. Ils dpendent de la renomme de la ville. Plus elle est rpute rsidentielle et tranquille, plus les valeurs sont leves. lintrieur dune ville, il existe aussi dimportantes disparits entre quartiers selon leur proximit ou leur loignement du centre, leurs quipements (scolaires, sportifs, culturels). Mme si les prix sont plus chers, privilgiez toujours une bonne desserte en transports en commun (mtro, train, bus). Autres lments qui font varier les prix : la qualit de limmeuble et ses prestations (ascenseur), ltage et lexposition du logement. Plus il se situera un niveau lev, plus il sera lumineux, plus il sera au sud ou louest, plus il bnficiera du soleil. Pour vous faire une ide des prix, nhsitez pas consulter les bases de donnes des professionnels (notaires, agents immobiliers, promoteurs) et visitez le plus de biens possible dans le quartier qui vous intresse.
Un conseil
Pour savoir combien vous serez mme demprunter et donc avoir une notion du prix que vous pouvez mettre dans votre projet immobilier, consultez votre conseiller de La Banque Postale qui pourra vous aider tablir votre budget achat.
ADRESSES UTILES
Agents Immobiliers Fnaim (Fdration nationale de limmobilier) 129, rue du FaubourgSaint-Honor 75008 Paris Tl. : 01 44 20 77 00 www.fnaim.fr Guide des constructions neuves Indicateur Bertrand 43, boulevard Barbs 75880 Paris Cedex 18 Tl. : 01 49 25 26 27 Fax : 01 49 25 26 00 www.explorimmoneuf.com Organismes dinformation Anil (Agence nationale pour linformation sur le logement) Tl. : 01 42 02 05 50 www.anil.org ou Adil 75 www.adil75.org (dautres Adil existent dans votre dpartement)
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Les meilleures pistes ?

Ce sont les annonces des journaux mais galement les nombreux sites Internet qui regorgent dannonces dappartements et de maisons vendre. Elles manent des particuliers comme des professionnels. Cest le moyen le plus rapide pour trouver chaussure votre pied. Mais si vous cherchez un immeuble prcis, rien ne vaut le bouche-oreille et les renseignements fournis par un gardien dimmeuble.
Qui sont vos interlocuteurs ?

Ils viennent de diffrents horizons. Il peut sagir de particuliers, dagents immobiliers, de notaires, de promoteurs n 2005-1315 du 21 octobre 2005). Cette carte est valable dix ans et non plus un an comme avant. Pour lobtenir, lagent immobilier doit tre titulaire soit dun diplme de niveau bac + 3 dans des domaines prcis (juridique, conomique ou commercial), soit dun diplme universitaire ou dun BTS (immobilier), soit dun diplme dtudes conomiques et juridiques appliques la construction et lhabitation. dfaut, il doit justifier dun
Le particulier
Avec lui, vous avez un contact direct et pouvez collecter de nombreuses informations sur le logement, le cot des charges de coproprit, de chauffage Vous pouvez aussi avoir une ide du voisinage. Mais il est plus prudent de tout vrifier par vous-mme. Un propritaire qui veut vendre son logement ne vous rvlera pas forcment ses dfauts. De mme, il aura tendance valeur affective oblige ! surestimer son bien.
Lagent immobilier
Cest un professionnel qui intervient notamment dans lopration de vente ou dachat dun logement. Pour exercer son mtier, il doit tre titulaire dune carte professionnelle indiquant ses comptences : transaction, gestion immobilire (loi Hoguet du 2 janvier 1970, modifie par lordonnance n 2004-634 du 1er juillet 2004 et par le dcret
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Mais, celle-ci tant gnralement incluse dans le prix de vente, cest finalement lacqureur qui la supporte. Elle slve en moyenne entre 4 et 5 % du prix de vente, parfois beaucoup plus. Lagent immobilier ne peut cependant revendiquer ses honoraires que sil dtient un mandat et que la vente a rellement t conclue grce son concours.
Le notaire
Vous le connaissez en tant quofficier ministriel rdigeant les actes authentiques et percevant, ce titre, des moluments de rdaction (voir chapitres sur les frais de notaire pages 17 et 25). Vous connaissez sans doute moins son rle de ngociateur. Il peut, en effet, comme lagent immobilier, mettre en prsence vendeur et acqureur. Pour cette activit, il est aussi soumis un devoir de conseil. Il a en effet une bonne connaissance du march immobilier et des logements mis en vente par voie de succession ou de divorce. Le notaire, dans son rle dintermdiaire de la transaction, peut donc vous tre dune aide prcieuse. Il connat bien le march immobilier local, sait valuer les biens et facilitera vos dmarches administratives. Pour cette mission, il est en droit de vous rclamer des honoraires de ngociation, tablis selon le barme suivant sur le montant HT : 5 % jusqu 45 735 euros et 2,50 % au-del.
certain nombre dannes dexprience professionnelle (dix ans). Il a en outre lobligation de souscrire une assurance de responsabilit civile professionnelle et de justifier dune garantie financire suffisante (caution dune banque, dune compagnie dassurance) pour permettre le remboursement des fonds qui lui ont t confis. Il ne peut participer une transaction que sil a t mandat par le propritaire. Mais il est soumis un devoir de conseil vis--vis du vendeur comme de lacqureur. Autrement dit, il est tenu de vous donner une information claire et objective concernant le bien qui vous intresse. Sil existe des nuisances, des servitudes qui grvent le logement, lagent immobilier doit vous en avertir, de mme quil doit vrifier la situation administrative et juridique du bien. Sil ne faisait pas correctement son mtier, sa responsabilit pourrait tre engage. Une fois le vendeur et lacqureur daccord, il peut rdiger lavant-contrat. Pour sa prestation, il peroit une commission supporte par le vendeur. Dans la ralit, elle vient souvent sajouter au prix du bien. Quelle commission pour lagent immobilier ? Les honoraires de lagent immobilier sont libres. Ils doivent toutefois tre affichs de faon lisible dans lagence. Cest au vendeur de payer la commission lagent immobilier.
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HONORAIRES DU NOTAIRE
Si vous vendez votre logement 150 000 par lintermdiaire de votre notaire, ses honoraires de ngociation seront calculs de la faon suivante : 45 735 x 5 % = 104 265 x 2,5 % = Total = TVA 19,6 % = Total TTC = 2 286,75 2 606,63 4 893,38 959,10 5 852,48
Un conseil
Pour choisir votre constructeur ou votre promoteur, demandez visiter quelques-unes de ses ralisations. Profitez-en pour interroger les occupants et vrifier quils sont satisfaits. Au moment de vous engager, vous aurez ainsi lesprit plus tranquille et saurez quoi vous attendre.
Le promoteur et le constructeur
Si vous dcidez dacheter un logement neuf dans un programme immobilier, cest au promoteur que vous aurez faire. Ce professionnel conoit, commercialise et construit des oprations de logements. En rgle gnrale, lachat se fait sur plans. Votre choix seffectuera partir dune plaquette publicitaire, dun descriptif et, ventuellement, dun appartement tmoin. Pour scuriser ce type de vente, appel vente en ltat futur dachvement (Vefa), le promoteur doit apporter des garanties. Notamment une garantie dachvement des travaux (donne par un tablissement financier) qui vous protgera
contre les risques de dfaillance de celui-ci. Nhsitez pas lui rclamer une attestation de garantie. Le constructeur est gnralement une entreprise qui construit des maisons individuelles au coup par coup sur un terrain que vous fournissez. Avant de signer quoi que ce soit avec lui, assurez-vous, l encore, quil dtient une garantie de livraison, donne par un tablissement financier ou une compagnie dassurance, ainsi quune assurance de responsabilit professionnelle et dune garantie dcennale. Cette dernire vous permet la rparation des malfaons en cas de problme li lossature de la construction.
ADRESSES UTILES
Maisons individuelles Union des maisons franaises (ex Union nationale des constructeurs de maisons individuelles) 3, rue du Prsident-Wilson 75116 Paris Tl. : 01 47 20 82 08 www.uniondesmai sonsfrancaises.org FPC (Fdration des promoteursconstructeurs de France) 106, rue de lUniversit 75007 Paris Tl. : 01 47 05 44 36 www.fpcfrance.fr Notaires Chambre des Notaires de Paris 12, avenue Victoria 75001 Paris Tl. : 01 44 82 24 00 www.paris.notaires.fr Conseil suprieur du notariat 60, boulevard de la Tour-Maubourg 75007 Paris Tl. : 01 44 90 30 00 www.notaires.fr
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Cest dcid, vous prfrez acheter de lancien. Avant de signer le contrat, vous devez vrifier un certain nombre dlments. Qualit du logement, salubrit, charges Aprs toutes ces dmarches, vous pourrez enfin devenir propritaire et songer, le cas chant, au financement de vos travaux.
Acheter un logement ancien

Comment vrifier la qualit du logement ?
Dans lancien, sauf tre un spcialiste, il est difficile de vrifier ltat de la toiture, de la charpente, des murs, des planchers, du chauffage ou de linstallation lectrique. Mieux vaut pourtant en avoir une ide prcise afin dviter les mauvaises surprises. Do lintrt, lors de la visite, de vous faire accompagner dun professionnel du btiment. Si vous optez pour un appartement en coproprit, renseignez-vous auprs du syndic pour connatre les gros travaux raliss et ceux ventuellement programms (toiture, ravalement, ascenseur). Pour une maison individuelle, il est plus facile de vrifier la toiture ou les murs porteurs, mais, dans tous les cas, nhsitez pas poser des questions au propritaire ou lagent immobilier charg deffectuer la vente.
Qui peut expertiser un logement ?

Diffrentes professions peuvent sen charger. Par exemple, un architecte sera en mesure dvaluer la qualit de votre futur logement (charpente, toiture, murs, planchers, quipements, isolation), den vrifier la superficie et de chiffrer le cot des travaux prvoir ventuellement. Ce qui peut vous donner des arguments pour ngocier le prix du logement. Un gomtre expert, mme sil est un spcialiste des plans et des documents topographiques, a la possibilit de raliser un diagnostic immobilier.
ADRESSES UTILES
Pour connatre les modalits dun diagnostic immobilier, vous pouvez contacter : Association pour le diagnostic immobilier de larchitecte (Adia) Tl. : 02 47 42 19 92 www.adia.org Collge national des experts architectes franais (Cneaf) Les Rcollets 148, rue du FaubourgSaint-Martin 75010 Paris Tl. : 01 40 59 41 96 www.cneaf.fr Pour une intervention titre libral : Ordre des gomtres experts 40, avenue Hoche 75008 Paris Tl. : 01 53 83 88 00 www.geometre-expert.fr
Le mesurage du logement est-il important ?

La loi Carrez du 18 dcembre 1996 a rendu obligatoire la mention de la superficie exacte dun logement en coproprit dans toute promesse ou compromis de vente ainsi que dans lacte dacquisition. La surface prendre en compte est celle des planchers, clos et couverts, aprs dduction de celles occupes par les murs, cloisons, marches et cages descalier, gaines, embrasures de portes et de fentres. Cette surface ne tient pas compte des planchers des parties o la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m. Sont galement exclus les caves, les garages et les parkings, ainsi que les petits locaux annexes (dbarras, WC sur le palier) sils mesurent moins de 8 m2. Si la superficie nest pas mentionne dans les documents, vous aurez la possibilit dinvoquer la nullit de la vente dans un dlai de un mois compter de la signature de lacte chez le notaire. Vous pourrez galement, si la superficie est survalue de plus de 5 %, demander une diminution du prix de vente en saisissant le tribunal de grande instance.
Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Avant de vous cder son bien, le vendeur du logement doit faire raliser un certain nombre de diagnostics. Ils sont dsormais runis dans un document unique (ordonnance du 8 juin 2005, JO du 9 juin 2005) appel Dossier de diagnostics techniques (DDT).
Termites
Tout logement (appartement, maison) ou terrain se situant dans une zone infeste par les termites (dlimite par arrt prfectoral) et mis en vente doit faire lobjet dun tat parasitaire.
Cet tat doit dater de moins de six mois et tre annex lacte de vente. Il doit tre conforme un modle rglement, tabli par un professionnel agr.
Plomb et saturnisme
Un constat des risques dexposition au plomb (Crep) de moins dun an doit tre joint la promesse de vente ou lacte notari pour toute vente dun logement (appartement, maison) construit avant le 1er janvier 1949. En coproprit, la recherche de plomb ne porte que sur le logement, lexclusion des parties communes. compter du 12 aot 2008, ce constat devra mme tre joint tout bail dhabitation, sous peine de sanctions pnales.
moment de la vente. Il est noter que, si vous achetez pour louer, vous tes galement soumis cette obligation.
Installation lectrique Amiante

Pour tout immeuble collectif ou maison individuelle dont le permis de construire a t dlivr avant le 1er juillet 1997, le vendeur doit, au plus tard la date de la promesse de vente ou, dfaut, la date de lacte authentique, produire une attestation portant sur la recherche damiante dans les matriaux qui ont servi sa construction. Pour les immeubles, un dossier technique amiante doit avoir t tabli avant le 31 dcembre 2005 (dcret du 29 juillet 2004). Une fiche rcapitulative de ce dossier est la disposition des occupants. Pour les parties communes dimmeubles collectifs, cest la fiche rcapitulative qui doit tre produite par le vendeur. Attention : dfaut de diagnostic, le vendeur ne peut sexonrer de la garantie des vices cachs. En cas de vente, le propritaire doit faire tablir un diagnostic de linstallation lectrique ds lors que celle-ci a plus de quinze ans. En coproprit, seule la partie privative est concerne. Ce diagnostic est entr en vigueur au 1er janvier 2009.
Gaz
Depuis le 1er novembre 2007, toute installation de gaz (naturel ou non) ralise depuis plus de quinze ans devra tre diagnostique en cas de vente. Le certificat ne doit pas dater de plus de trois ans la date de la vente.
Prvention des risques naturels et technologiques

Cet tat de risque simpose aux vendeurs depuis le 1er juin 2006 dans les zones couvertes par un plan de prvention des risques technologiques, naturels et sismiques ou cycloniques. En cas de vente dun bien (appartement, maison, terrain), ltat, datant de moins de six mois, doit tre annex la promesse de vente ou lacte authentique. Le vendeur doit vous informer des sinistres antrieurs et qui ont t indemniss ce titre.
Performance nergtique (DPE)

Ce diagnostic a pour vocation de vous informer sur les caractristiques thermiques (chauffage, consommation dnergie, production deau chaude) du logement. Depuis le 1er novembre 2006, il doit tre joint tout avant-contrat ou acte authentique de vente et doit dater de moins de dix ans au
Quelles charges de coproprit ?

Bien sr, le vendeur peut vous apporter des lments de rponse sur les charges que vous aurez rgler. Ce nest pas une raison pour ne pas lire attentivement le rglement de coproprit. Ce document dfinit les parties communes et privatives de limmeuble ainsi que leurs conditions dutilisation. Il indique galement le mode de rpartition des charges entre les diffrents copropritaires. Demandez au syndic de vous prciser le montant des appels de charges sur les deux derniers exercices. Le procs-verbal de la dernire assemble gnrale peut aussi vous apporter de prcieux renseignements sur le fonctionnement de la coproprit, ses recettes, ses dpenses lors du dernier exercice ainsi que sur le budget de lexercice en cours et les prvisions du prochain. Vrifiez galement la nature et le montant des travaux vots par la coproprit. Demandez quel montant slvera votre participation au fonds de roulement. Une dpense non ngligeable que vous aurez dbourser au moment de lacquisition.
Quel contrat signer la rservation ?

Une fois votre futur logement trouv, reste signer lacte de rservation. Il en existe trois : le compromis de vente, la promesse de vente et la promesse dachat. Chacun a des caractristiques et des implications propres.
La promesse unilatrale de vente

Par cet acte, cest surtout le vendeur qui sengage en vous donnant une option sur son bien un prix dfini et pour une dure limite. Pour votre part, vous vous engagez donner une rponse pour vous porter acqureur dans le dlai fix au contrat. Vous disposez donc dune relle libert. Mais elle nest pas totale. Si vous ne donnez pas suite, le vendeur sera autoris conserver la somme verse (10 % en gnral comme pour le compromis). Si ce montant est lev, il est
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

Acte le plus frquemment utilis aujourdhui, le compromis de vente engage chaque partie, lacheteur et le vendeur, de la mme faon. ce stade, la vente est quasi dfinitive. Elle ne pourrait tre diffre que pour des raisons clairement indiques dans le contrat. La somme que vous versez la signature, en gnral 10 % du prix du bien, constitue un acompte dfinitif sur le prix. Si vous renoncez acheter pour dautres motifs que ceux prvus dans le contrat, vous perdrez cet acompte. Ct vendeur, il est possible de prvoir une clause en cas de ddit de celui-ci qui loblige, lui aussi, vous indemniser sil change davis et ne veut plus vous vendre son bien.
parfois possible de le ngocier la baisse. Le vendeur est tenu de respecter les conditions du contrat. Si vous les acceptez, la vente sera rpute conclue et vous ne pourrez plus vous rtracter. Si votre vendeur refuse de se prsenter devant le notaire pour signer lacte dfinitif, il vous appartiendra de saisir le tribunal de grande instance pour faire constater la vente. Mme chose si cest vous qui ne voulez plus signer.
autre acheteur un meilleur prix. lexpiration du dlai, si le vendeur na pas trouv mieux et quil accepte vos conditions, vous ne pourrez plus vous dsister.
Un conseil
Ne versez aucune somme dargent directement votre vendeur. Dposez-la entre les mains dun notaire ou chez lagent immobilier charg de la vente et autoris recevoir des rglements pour le compte de tiers. En cas dapplication dune clause suspensive prvue dans le contrat, vous pourrez ainsi plus facilement rcuprer votre mise.
La promesse unilatrale dachat

Cet acte nengage que vous, pas le vendeur. Il indique que vous vous portez acqureur un prix donn. Vous tes engag pour la dure prvue au contrat. Pendant ce temps, le vendeur a toute libert pour trouver un
Quelles clauses suspensives ?

Tout avant-contrat doit comporter, outre la dsignation des parties, du logement, de sa superficie et de son prix, certaines clauses suspensives qui, lorsquelles ne se ralisent pas, entranent lannulation de lacte. Dautres clauses suspensives peuvent encore figurer dans lavant-contrat. Par exemple, si vous faites construire, vous pouvez subordonner la vente la dlivrance dun permis de construire. Mme chose si vous envisagez des travaux qui ncessitent le consentement de la coproprit. Nhsitez pas demander conseil votre notaire.
Clause suspensive dobtention des prts

Elle est valable au moins un mois et doit figurer dans le contrat ds lors que vous empruntez pour financer votre acquisition. Mme si lacte ne prcise rien, il sera tout de mme rput avoir t conclu sous cette clause. Elle vous autorise renoncer lachat si un seul des prts ncessaires au financement de votre acquisition est refus (il doit reprsenter au moins 10 % du prix global).
Clause suspensive dobtention du certificat durbanisme

Elle concerne toute charge ou servitude administrative de nature restreindre votre droit de proprit ou de jouissance.
Puis-je me rtracter ?
Si lavant-contrat est sign sous seing priv (directement entre lacheteur et le vendeur ou avec lagent immobilier), vous en recevrez copie par lettre recommande avec accus de rception. Vous disposerez alors dun dlai de rtractation de sept jours calendaires pour vous dsister ( partir de la rception du contrat par courrier). Si lavantcontrat est sign chez le notaire, le projet vous sera adress votre domicile. Le dlai de rflexion de sept jours pour renonciation sapplique galement. Au-del, vous ne pourrez plus vous dsister, sauf perdre les sommes verses.
quel moment intervient la vente chez le notaire ?

partir de la signature de lavant-contrat, il faut en moyenne deux trois mois pour que lacte de vente soit sign chez le notaire. De nombreux documents doivent, en effet, tre runis par lofficier ministriel (vrifications diverses, bureau des hypothques, lments concernant le crdit). Souvent, cest le notaire du vendeur qui se charge dauthentifier lacte de vente. Mais vous pouvez parfaitement imposer votre propre notaire. Dautant que cela ne vous revient pas plus cher : les honoraires dus pour la rdaction de lacte sont simplement diviss par deux. partir de la signature, vous deviendrez propritaire votre tour et recevrez les cls de votre nouveau logement.
quoi correspondent les frais de notaire ?

Les frais de notaire ou frais dacte ne concernent pas seulement les honoraires du notaire, qui ne reprsentent quune petite part dans ce que vous allez lui verser. Certes, il peroit des moluments pour accomplir toutes les formalits de la vente, mais il est aussi charg de prlever un certain nombre de taxes quil reverse ensuite au fisc. taxe communale : 1,2 % taxe dpartementale : 3,6 % frais dassiette et de recouvrement : 2,5 % (du montant de la taxe dpartementale) taxe au profit de ltat : 0,2 % Soit un total de 5,09 %
Calcul des moluments du notaire pour les ventes de logements

- de 0 6 500 euros : 4,784 % - de 6 501 17 000 euros : 1,9734 % - de 17 001 euros 30 000 euros : 1,3156 % - au-del de 30 000 euros : 0,9867 % Ces pourcentages comprennent la TVA au taux de 19,6 %.
Droits denregistrement
Il sagit des taxes payes ladministration fiscale lors de la vente de logements anciens et de terrains. Ces taxes cumules reprsentent 5,09 % du prix de vente. Les droits payer se dcomposent dsormais comme suit :
Existe-t-il des aides pour les travaux ?

Effectivement, si vous faites des travaux, vous pouvez bnficier non seulement dune TVA taux rduit, mais galement dun crdit dimpt. Sous certaines conditions. les frais engags pour tablir un diagnostic de performance nergtique (DPE), en dehors des cas o la rglementation le rend obligatoire. Ce crdit dimpt est valable du 1er janvier 2009 au 31 dcembre 2012. Pour un mme logement, un seul diagnostic de performance nergtique ouvre droit au crdit dimpt par priodes de cinq ans. Crdit dimpt tendu aux bailleurs. Pour inciter les propritaires raliser des travaux dconomies dnergie dans les logements quils louent, un crdit dimpt leur est dsormais accord pour les logements achevs depuis plus de deux ans. condition quils sengagent louer le logement nu titre de rsidence principale dun locataire et ce pendant au moins cinq ans. Le plafond de dpenses est ici fix 8 000 euros par logement. Un contribuable peut bnficier du crdit dimpt pour la rnovation de trois logements maximum chaque anne. Plafond de 8 000 euros maintenu. Le montant du crdit dimpt est plafonn, comme prcdemment, 8 000 euros pour une personne clibataire, veuve ou divorce, et 16 000 euros pour un couple soumis imposition commune.
quipements et travaux dconomie dnergie

La loi de finances pour 2009 modifie et prolonge jusquau 31 dcembre 2012 les mesures en faveur des investissements lis aux conomies dnergie. Voici les principaux changements. Crdit dimpt recentr. Les chaudires basse temprature et les pompes chaleur air/air ne sont plus ligibles au crdit dimpt. Le taux applicable aux appareils de chauffage bois et aux pompes chaleur qui tait de 50 %, est ramen 40 % pour les dpenses payes en 2009 et 25 % pour celles payes compter de 2010. Toutefois, le taux de 40 % est maintenu pour les dpenses concernant les logements achevs avant le 1er janvier 1977 et effectues au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne suivant celle de leur acquisition. Extension du crdit dimpt. Pour les immeubles achevs depuis plus de deux ans, le crdit dimpt, jusque l valable uniquement sur le cot des quipements et des matriaux, est tendu aux frais de main-duvre pour les travaux disolation thermique des parois opaques. Le taux du crdit dimpt slve 25 % (40 % pour les logements achevs avant le 1er janvier 1977 et effectus au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne suivant celle de leur acquisition). Nouveau crdit dimpt pour diagnostic de performance nergtique. La loi de finances 2009 instaure un crdit dimpt de 50 % sur
Cette somme est majore de 400 euros par personne charge (divise en deux en cas de garde alterne). Le plafond du crdit dimpt est valable sur cinq ans conscutifs. Dpenses prises en compte. Pour bnficier du crdit dimpt, il faut, en tout tat de cause que les quipements et matriaux rpondent des exigences de performances nergtiques prcises, dfinies rglementairement : quipements de chauffage : chaudire condensation (chauffage et/ou production deau chaude) ; quipements de production dnergie renouvelable ; matriaux disolation thermique et appareils de rgulation de chauffage ; rcupration et traitement des eaux pluviales.
Dpenses en faveur de laide la personne

Diffrents crdits dimpts sont galement possibles, qui touchent au handicap, aux personnes ges, aux risques technologiques ainsi quaux ascenseurs. Handicap ou dpendance. Par exemple, si vous ralisez des travaux dinstallation ou de remplacement dquipements spciaux pour une personnes ge ou/et handicape. Pour bnficier du crdit dimpt, vous devez tre propritaire, locataire ou occupant titre gratuit de votre habitation principale dont la construction doit avoir t acheve depuis plus de deux ans. Le crdit dimpt est gal 25 % du montant des travaux raliss, calcul sur le prix TTC de lquipement et de la main-duvre. Risques technologiques. Si vous faites effectuer des travaux pour prvenir ces risques dans un logement achev (aucune condition danciennet nest exige), vous pouvez
prtendre un crdit dimpt de 15 % du montant TTC de vos dpenses (y compris la main-duvre). Il faut toutefois que le logement se trouve dans une zone couverte par un plan de prvention des risques technologiques. Installation dun ascenseur. La mesure sapplique aux immeubles collectifs. Dans ce cas, le crdit dimpt est galement de 15 %, calcul sur le prix dacquisition TTC de lquipement seul (sauf main-duvre et fournitures non intgres lquipement).
Taxe foncire
Outre, ces diffrents crdits dimpt, sachez que vous pouvez obtenir, si votre commune
Que devient le crdit dimpt en cas de non-imposition ?

Vous bnficiez tout de mme du crdit dimpt. Dans ce cas, en effet, ladministration fiscale vous remboursera la somme laquelle vous avez droit.
en a pris la dcision et si votre logement a t construit avant le 1er janvier 1989, une exonration partielle de la taxe foncire. En effet, depuis 2008, une exonration pendant cinq ans de 50 % ou de 100 % de la taxe est possible pour les contribuables qui effectuent, avec un effet rtroactif au 1er janvier 2007, des travaux dconomie dnergie ouvrant droit crdit dimpt. Il faut galement que la dpense atteigne au moins (hors main-duvre) 10 000 euros sur un an ou 15 000 euros sur trois ans.
Subventions de lAnah (Agence nationale de lhabitat)

Si vous souhaitez raliser des travaux damlioration et de rhabilitation dans un logement de plus de quinze ans (cette obligation nexiste pas pour les travaux daccessibilit aux personnes ges et handicapes, dadaptation au travail de nuit ou concernant les conomies dnergie), lAgence nationale de lhabitat peut vous accorder une subvention, quil sagisse de votre rsidence principale ou dun logement locatif. Les travaux concerns : ceux qui touchent lamlioration de lhabitat en matire de scurit, de salubrit ou dquipement (gros uvre, charpente, couverture, ravalement, cration douvertures, dascenseurs, tanchit, menuiseries, chauffage, lectricit, diagnostics), aux conomies dnergie, lisolation acoustique ou laccessibilit et ladaptation aux personnes en situation de handicap, et raliss dans les parties communes et privatives des immeubles. ressources et slve 15 % du montant des travaux (des plafonds sont fixs notamment en fonction de la surface du logement), quelle que soit la zone gographique pour un logement loyer libre. Ce taux peut atteindre 40 % (zone A) pour un loyer intermdiaire, voire 70 % si le propritaire accepte un conventionnement trs social.
Propritaires occupants
LAnah subventionne galement les propritaires occupants modestes qui souhaitent entreprendre le mme type de travaux et dont les ressources ne dpassent pas certains plafonds. Dans ce cas, le logement doit tre occup titre de rsidence principale pendant au moins six ans. Pour plus dinformations, adressez-vous lAnah.
ADRESSE UTILE
Anah (Agence nationale de lhabitat) 50, avenue Daumesnil 75012 Paris Tl. : 01 53 46 64 30 www.anah.fr
Propritaires bailleurs
Vous devez respecter certaines contraintes. Aprs travaux, le logement doit tre lou titre de rsidence principale dun locataire pendant au moins neuf ans. Dans ce cas, la subvention est accorde sans conditions de
Le neuf vous sduit ? Cest une bonne option. condition detre vigilant. Car, dans la plupart des cas, limmeuble nest pas construit. Ne vous fiez pas aux documents non contractuels (plaquette de prsentation, par exemple). Voici, pas pas, tous les lments vrifier pour tre sr de votre choix.
Acheter un logement neuf

Que disent les plans ?
Pour vous donner une ide assez prcise de lallure du programme, lisez bien les diffrents plans de lopration. Le plan masse. Il indique limplantation du ou des btiments du programme sur le terrain, leur surface et le nombre dtages prvu. Le plan des faades. Il prcise la hauteur de la construction, lemplacement des fentres, portes, balcons et terrasses. Le plan de situation. Il permet de reprer lappartement choisi, son tage et son exposition. Le plan de lappartement. Il indique la distribution des pices, leur superficie, lemplacement des ouvertures et des quipements sanitaires.
Un conseil
Dans les plans, de nombreux lments sont signals par des symboles (sens douverture des fentres, emplacement des points lumineux, des radiateurs). Nhsitez pas bien vous les faire expliquer.
Que doit contenir le descriptif technique ?

Fourni par le promoteur au moment de la rservation, le descriptif technique est souvent assez sommaire. Vous avez toutefois intrt ce quil soit le plus dtaill possible. Il doit prciser la situation du logement dans le programme, dcrire les matriaux de construction utiliss, leur nature, leur qualit, etc. Nhsitez pas demander des explications sur la signification de certains termes techniques. Sachez que le promoteur ne peut renoncer la ralisation dun lment dquipement prvu que sil le remplace par un autre, de qualit au moins quivalente. En revanche, il nest pas tenu de vous demander votre accord, mme aprs la signature du contrat de rservation, sauf si une clause le prvoit. Le descriptif sommaire se transforme en descriptif dtaill au moment de la vente dfinitive. Il doit, en effet, tre annex au contrat dfinitif de vente et devient un document contractuel. Il servira de base la visite de livraison et la vrification de la conformit du logement au contrat.
Existe-t-il des normes et labels de qualit ?

En effet, il existe plusieurs certifications qui peuvent vous aider faire votre choix. Elles sont attribues par des associations but non lucratif, indpendantes des promoteurs. taux et conomiques (rduction de la consommation) et de qualit de service. Les certifications Qualitel , Habitat et Environnement et NF Logement sont dcernes aux logements sur demande du promoteur aprs tude technique et vrifications.
Qualitel
Cet organisme associatif a pour objectif de promouvoir la qualit de lhabitat en France. Il runit des reprsentants des pouvoirs publics, des professionnels et des consommateurs usagers du logement . Il labore et dlivre des certifications qui garantissent la qualit des logements neufs selon des critres techniques (acoustique, production deau chaude et chauffage, qualit des quipements), environnemen-
Promotelec
Les labels de cette association sappliquent au chauffage et linstallation lectrique ainsi qu la production deau chaude et lisolation thermique. ne pas confondre avec Vivrlec (dEDF) qui nest pas un label mais une offre de services reconnue par Promotelec.
Surface habitable ou utile : quelle diffrence ?

Ce sont deux notions distinctes. En voici les dfinitions. professionnels nhsitent pas utiliser cette notion plus flatteuse dans leur argumentation de vente. Pour votre part, tenez uniquement compte de la surface habitable.
La surface habitable
Elle correspond la surface de plancher construite aprs dduction des surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages descalier, gaines, brasements de portes et de fentres. Elle ne tient pas compte non plus de tous les locaux dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m. Pas plus que des dpendances, combles non amnags, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vrandas ou schoirs extrieurs au logement.
La surface utile
A contrario, elle comptabilise toutes ces annexes. Cest la raison pour laquelle certains
Quel contrat ?
Comme dans lancien, vous devez signer un avant-contrat appel contrat de rservation. Ce document doit comporter un certain nombre dinformations : description du logement, surface habitable, numration des pices et dpendances. Il doit tre complt de la notice descriptive prcisant les matriaux de construction et la qualit des lments dquipement prvus. Le contrat indique aussi le prix de vente toutes taxes comprises, en gnral ferme et dfinitif (ou, le cas chant, indiquant les modalits de la rvision), la date laquelle sera sign le contrat de vente dfinitif devant notaire, les caractristiques des prts demands pour le financement de lacquisition. Assurez-vous quil comporte une clause suspensive de non-obtention des prts dont vous avez besoin pour financer votre achat. Elle vous permettra, le cas chant, dannuler le contrat et de rcuprer votre dpt de garantie. Dautres conditions suspensives
peuvent, votre demande, tre introduites (achat subordonn la vente dun autre bien, par exemple). Au moment de la signature, vous devez verser un dpt de garantie de 5 % du prix du logement si la signature de lacte de vente dfinitif intervient dans un dlai infrieur un an. Si ce dlai est compris entre un et deux ans, ce montant est ramen 2 %. La somme reste bloque sur un compte spcial jusqu la signature de lacte dfinitif devant notaire.
Peut-on changer davis ?

Bien sr. Le contrat de rservation vous engage acheter le logement dsign, mais la loi vous accorde tout de mme un dlai de sept jours calendaires ( partir de la date de rception du contrat envoy en recommand avec accus de rception) pour vous rtracter et rcuprer votre dpt de garantie. Pass ce dlai, si vous renoncez, le dpt restera acquis au promoteur, sauf si cest lui qui na pas respect les clauses du contrat. Dans le cas de ralisation dune des clauses suspensives, votre mise de fonds vous sera entirement restitue.
quel moment intervient la vente ?

En optant pour un logement neuf non encore construit, vous tes plac sous un statut dachat un peu particulier. La forme juridique de la vente sur plans est la vente en ltat futur dachvement (Vefa). Vous devenez propritaire de votre logement au fur et mesure de lavancement des travaux de construction. En contrepartie de lobligation de vous engager longtemps avant de vous installer dans vos murs, vous tes protg par un dispositif qui garantit que votre logement vous sera bel et bien livr comme prvu. la date spcifie dans le contrat de rservation, vous signerez le contrat de vente dfinitif. Vous devrez veiller recevoir le texte de lacte dfinitif dans un dlai de un mois minimum avant la signature, afin de ltudier de prs et de pouvoir demander sans attendre la modification des clauses qui ne vous conviendraient pas. Le contrat de vente doit contenir : la description exacte du logement, le prix prvu au contrat de rservation (ou ventuellement suprieur de 5 % maximum), lchancier des paiements, le dlai de livraison, les pnalits payables par le promoteur en cas de retard de livraison ou rglables par vous-mme en cas de retard de paiement. Doivent tre annexs au contrat les documents suivants : la notice descriptive dtaille, conforme un modle type (et non plus sommaire comme dans lavant-contrat), les plans du logement, le certificat durbanisme, le rglement de coproprit, les attestations dassurance responsabilit professionnelle et dommages-ouvrage.
Quel calendrier pour les paiements ?

Dans le cadre dune vente en ltat futur dachvement, vous bnficiez dun paiement chelonn. Cet chelonnement stablit comme suit : 35 % du prix rgler lachvement des fondations, 70 % la mise hors deau (gros uvre termin), 95 % lachvement de la construction. Les 5 % restants sont verser au moment de la remise des cls.
Quels frais de notaire ?

Lachat dun logement neuf nest pas soumis aux droits denregistrement comme un logement ancien, mais la TVA, au taux de 19,6 %. Cette taxe est comprise dans le prix annonc par le promoteur, ce qui la rend indolore . La TVA sera videmment reverse ltat. En outre, le notaire vous demandera de rgler la taxe de publicit foncire. Cette taxe, galement reverse ladministration fiscale, slve dsormais 0,715 % (au lieu de 0,615 % auparavant). Elle se dcompose ainsi : droit dpartemental : 0,6 %, frais dassiette et de recouvrement : 0,015 %, taxe nouvelle perue au profit de ltat : 0,1 %. Les moluments du notaire, pour leur part, font lobjet de barmes diffrents selon le nombre de logements compris dans le programme immobilier. Pour moins de dix logements, le barme est identique celui dun logement ancien. Au-del de dix logements, le barme donne lieu une tarification dgressive par rapport au tarif de base : 20 % de moins dans le cadre dune opration de 11 24 logements, 33 % jusqu 99 logements, 50 % de 100 249 logements, 60 % de 250 499 logements et 66 % au-del de 500 logements.
Quand seffectue la remise des cls ?

Il se passe gnralement de dix-huit mois deux ans pour construire un immeuble. Les cls ne vous seront remises que lorsque la construction sera acheve . Ltape est importante car vous devez tout vrifier, du sol au plafond. Et cela, partir des plans et du descriptif technique. Examinez les murs, les planchers et les plafonds, louverture des portes et fentres, la robinetterie, linstallation du chauffage, les quipements lectriques
Quels recours en cas de malfaons ?

Si vous constatez des anomalies ou des malfaons, vous devez mettre des rserves lors de la livraison et consigner les 5 % restant payer. La loi vous accorde, en outre, un dlai dun an pour signaler (par courrier recommand avec accus de rception) dventuelles malfaons constates ultrieurement. Le promoteur doit y remdier dans les meilleurs dlais et, en cas de refus, il faut que vous saisissiez le tribunal de grande instance afin dobtenir rparation des dsordres ou une diminution du prix de vente. En cas de dfauts de construction trs graves, lannulation de la vente est possible.
Quelles garanties en cas de malfaons ?

partir de la date de rception du logement, vous bnficiez des trois garanties suivantes :
La garantie de parfait achvement

Elle est valable la premire anne. Le promoteur est tenu de rparer les ventuels dsordres (quelles que soient leur nature et leur importance) constats lors de la rception ou durant la premire anne doccupation.
La garantie de bon fonctionnement

Cette garantie couvre pendant les deux premires annes les lments dquipement pouvant tre enlevs ou remplacs sans abmer le gros uvre.
La garantie dcennale
Elle couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidit de votre logement et les lments dquipement indissociables ou qui le rendent impropre sa destination.
Lhistoire damour des Franais pour la maison nest pas nouvelle. Sur terrain isol, en lotissement, avec un architecte ou une entreprise du btiment La faire construire son got procure une grande satisfaction. Encore faut-il bien prparer son projet et connatre les bonnes dmarches entreprendre.
Faire construire sa maison

O dnicher un terrain ?
Tout dpend de ce que vous cherchez : terrain isol en pleine nature ou en lotissement. Dans le premier cas, pluchez les petites annonces (journaux, Internet), consultez les agences immobilires ou encore les notaires. Pensez aussi aux constructeurs de maisons individuelles qui connaissent bien le march des terrains btir. Dans le second cas, vous pouvez entrer en contact avec les amnageurs lotisseurs de votre ville.
Quels sont les avantages du terrain en lotissement ?

Les atouts dun terrain en lotissement ne sont pas ngligeables. En effet, la nature du sous-sol est garantie par le lotisseur, un professionnel qui cre des terrains btir. Il se charge dobtenir lautorisation de lotir, de diviser le terrain en parcelles, de les amnager et de les viabiliser. Autrement dit, la question de sa constructibilit, de sa viabilit et donc de son raccordement aux diffrents rseaux (eau, lectricit, gaz, tlphone) ne se pose pas : tout est prvu.
ADRESSES UTILES
Syndicat national des amnageurs lotisseurs (Snal) 5, rue de Vienne 75008 Paris Tl. : 01 44 20 09 10 www.snal.fr
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Inconvnient : vous devrez tenir compte du cahier des charges du lotissement, parfois contraignant. Il peut notamment vous imposer certains critres en matire de construc-
tion, de clture, de plantation ou vous interdire de construire une cave, un garage, un atelier par exemple. Pensez aussi tudier le rglement du lotissement.
Sur quels critres choisir un terrain isol ?

Dans ce domaine, vous jouirez de plus de libert mais la prudence simpose. Mfiezvous de vos coups de cur. Car une petite parcelle noye dans la verdure peut recler de multiples dfauts qui auront des consquences au quotidien. Prfrez une forme simple, proche du carr qui offre gnralement plus de possibilits de construction. Un sol plat est plus facile btir quun sol au relief irrgulier. La qualit du sous-sol est galement importante. Pour viter les mauvaises surprises, le mieux est de faire raliser une tude de sol par un expert. Une telle expertise vous cotera quelques centaines deuros mais pourra vous viter davoir faire face des dpenses nettement plus lourdes au moment des travaux de fondations. Dans le cas o le terrain est viabilis et raccord aux diffrents rseaux, vrifiez que les diffrents branchements des limites du terrain la maison ne vont pas grever votre budget. Pour toutes ces raisons, vous avez intrt faire tablir un devis par les diffrents fournisseurs. Autres lments et non des moindres : la constructibilit du terrain, les rgles durbanisme qui simposent dans la commune et les ventuelles contraintes (servitudes dutilit publique) qui pourraient limiter votre libert. Do lintrt de vous procurer une importante documentation.
Pourquoi un certificat durbanisme est-il ncessaire ?

Ce document permet de vrifier un certain nombre dinformations. Il a t rform par lordonnance du 8 dcembre 2005 (JO du 9 dcembre 2005).
Le certificat de simple information

Il nindique pas si un terrain est constructible ou non, pas plus que ltat des rseaux existants ou prvus. Il ne fait que prciser les
rgles durbanisme applicables au terrain, les limites administratives au droit de proprit, lexistence ou non dun droit de premption et les formalits administratives, de mme que les taxes payer.
proprit, tels quils existaient la date dobtention du certificat, ne peuvent tre remis en cause (sauf dans certains cas qui tiennent la prservation de la scurit ou de la salubrit publique).
Le certificat oprationnel
Il permet dinterroger le service de lurbanisme sur la faisabilit de votre projet. Cela suppose que vous ayez dj bien avanc dans ce dernier. Mais il ne vaut pas accord pralable de construire. Quel que soit le type de certificat durbanisme, celui-ci est dlivr gratuitement toute personne qui en fait la demande, dans un dlai de deux mois. Durant dix-huit mois, les dispositions durbanisme, le rgime des taxes et participations durbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de
Quest-ce que le plan local durbanisme (PLU) ?

Le PLU remplace le POS (plan doccupation des sols). Il a pour vocation dexprimer les rgles gnrales et contraintes dutilisation des sols. Le PLU est prescrit par les conseils municipaux et fixe, pour chaque zone du territoire communal la nature des activits qui peuvent y tre exerces, laspect extrieur et les dimensions des constructions, la superficie de terrain constructible et les coefficients doccupation des sols (COS). Le PLU doit tre en cohrence avec le schma de cohrence territoriale (Scot) qui coordonne les projets damnagement dans le primtre des communes ou des groupements de communes.
Le COS
Le coefficient doccupation des sols fixe le rapport du nombre de mtres carrs de plancher constructible sur la surface totale du terrain. Plus le coefficient est lev, plus le terrain cotera cher.
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Vaut-il mieux faire appel un architecte ?

Si vous ne rechignez pas la dpense, cest toujours mieux. Larchitecte est l pour vous conseiller, vous proposer la maison qui sadaptera le mieux votre terrain, vos gots, votre faon de vivre. Et bien entendu, votre budget. De toute faon, si vous faites construire une maison de plus de 170 m2 de surface hors uvre nette (shon), la loi vous oblige faire appel lui. Son intervention peut se limiter aux plans de la maison. Mais vous pouvez lui confier une mission plus tendue. Par exemple, le charger de soccuper de la demande de permis de construire, de slectionner les entreprises et de ngocier avec elles. Il peut aussi suivre le chantier dans son ensemble jusqu la livraison. Ses honoraires dpendent de la mission dont vous le chargerez. Ils sont libres et peuvent tre fixs de trois faons : forfaitairement, au pourcentage du montant des travaux, ou encore la vacation. En rgle gnrale, ils oscillent entre 7 et 12 % du montant des travaux.
Participation pour le financement des voies et rseaux

La loi SRU (relative la solidarit et au renouvellement urbain) constitue un changement fondamental en matire de financement des voies et rseaux. Les communes peuvent en effet instituer une participation des riverains au financement des quipements ncessaires la viabilisation de leur terrain ou lamnagement de leur quartier. Elle sapplique aux propritaires de parcelles situes moins de 80 m dune nouvelle voie. Elle est calcule au prorata de la superficie des terrains. Les dpenses pouvant donner lieu participation ont t clairement dfinies : frais lis la construction ou lamnagement dune nouvelle voie et frais lis lextension des rseaux (clairage public, coulement des eaux pluviales, rseau dassainissement, adduction deau potable, extension des rseaux dlectricit et de gaz).
Quelles dmarches pour obtenir le permis de construire ?

Les dmarches sont assez complexes, mais les rgles relatives aux autorisations durbanisme ont t simplifies par lordonnance du 8 dcembre 2005 (JO du 9 dcembre 2005). Elles vous apportent aussi une meilleure scurit juridique. Ainsi, le permis est tacitement accord si aucune dcision nest notifie lissue du dlai dinstruction communiqu lors du dpt de la demande ou au plus tard dans le dlai de un mois. Mais, avant toute chose, vous devez retirer un dossier de demande de permis de construire la mairie, le remplir, laccompagner des documents exigs (plans, description du projet, mise en perspective sur le terrain) et le dposer au service durbanisme de la mairie contre rcpiss, ou lenvoyer en recommand avec accus de rception. Laide dun architecte ou de tout autre spcialiste (constructeur par exemple) vous sera donc prcieuse.
Constructeur ou entreprise du btiment ?

Ds lors que vous faites construire, trois possibilits vous sont offertes. Soit vous passez par un constructeur de maisons individuelles qui vous proposera un modle de son catalogue et soccupera de tout, du dbut la fin de la construction, soit vous passez par une entreprise du btiment qui ralisera au moins le gros uvre, soit vous avez recours aux diffrents corps de mtiers du btiment. Selon le choix que vous ferez, vous ne disposerez pas des mmes garanties. Vous devez donc ouvrir lil et bien tudier les diffrents contrats qui vous seront soumis.
Un conseil
Vrifiez que lentreprise laquelle vous avez fait appel dispose dune assurance en responsabilit professionnelle et dune garantie dcennale vous permettant, le cas chant, de faire prendre en charge un vice de construction. Si vous optez pour un constructeur, contactez lUnion des maisons franaises (voir page 10) pour comparer et faire jouer la concurrence.
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Quel contrat signer ?

La rponse dpend de loption que vous choisirez pour faire construire votre maison.
Le contrat dentreprise lot par lot

Cest le contrat que vous signerez si vous dcidez de faire appel vous-mme aux diffrents corps de mtiers (maon, couvreur, lectricien, plombier) et que vous dirigez votre chantier. Dans ce cas, un contrat dentreprise doit tre sign avec chacun des artisans qui interviennent sur le chantier. Soyez attentif la rdaction du contrat car celui-ci ne fait lobjet daucune rglementation spcifique. Il est librement ngoci entre vous et lentreprise. Faites en sorte quil comporte le maximum dinformations : nature et cot des travaux, matriaux employs, modalits de paiement, dlais dexcution, pnalits en cas de non-respect de ces dlais Sil nest pas rglement, ce contrat est toutefois soumis aux dispositions de la loi Scrivener sur la protection de lemprunteur. Autrement dit, ds lors que vous empruntez pour financer votre achat, il doit obligatoirement contenir une clause suspensive dobtention des prts destins au financement de la construction.
Le contrat de construction sans fourniture de plans

Ce contrat doit tre sign dans le cas suivant : cest vous qui fournissez le plan de votre maison et vous missionnez une entreprise pour en difier au moins le gros uvre, du hors deau et du hors dair (murs, toitures, huisseries et vitres). Si, pour le second uvre, vous passez par diffrents artisans, ceux-ci devront signer avec vous un contrat dentreprise lot par lot comme voqu plus haut. Vous ne devez signer le contrat de construction sans fourniture de plans que si vous tes sr dobtenir votre permis de construire.
dfaut, faites introduire une clause selon laquelle le contrat ne sera dfinitif quaprs la dlivrance de cette autorisation. Le contrat doit contenir un certain nombre dinformations : dsignation du terrain, description des travaux, prix et chelonnement des paiements, conditions et limites de rvision, dlai dexcution des travaux, rfrences de lattestation de la garantie de livraison de lentreprise. Une fois le contrat sign et envoy par lettre recommande avec accus de rception, vous disposez de sept jours pour vous dsister, sans rien perdre des sommes que vous avez ventuellement verses. Le contrat de construction sans fourniture de plans bnficie de la garantie de livraison prix et dlais convenus ainsi que de la garantie dcennale.
Le contrat de construction dune maison individuelle avec fourniture de plans (CCMI)

Vous devez obligatoirement signer ce contrat si vous passez par un constructeur de maisons individuelles. Cela signifie que vous choisissez votre maison sur catalogue. Le constructeur dispose gnralement de modles dclins en plusieurs versions. Il fournit les plans et construit la maison. Ce contrat est trs rglement et constitue une scurit pour vous. La loi du 19 dcembre 1990 oblige en effet le constructeur qui se charge des plans et de la construction respecter les clauses du contrat. Vous devez y trouver : la dsignation du terrain, une description complte de la maison, son prix forfaitaire ainsi que le cot des travaux restant ventuellement votre charge, les modalits de rvision du prix sil y a lieu, le dlai de livraison, les modalits de rglement. Le descriptif de la maison, les plans et perspectives dtaillant la nature de la construction, le nombre de pices et de dpendances, leur superficie, les quipements intrieurs et
extrieurs, doivent galement tre annexs au contrat, ainsi que lattestation de la garantie de livraison du constructeur. L encore, vous disposez dun dlai de sept jours calendaires pour changer davis. Au-del, vous ne pourrez plus vous dsister quen cas de non-obtention du permis de construire ou des prts ncessaires au financement. Ou encore, en cas de non-souscription par votre constructeur des assurances obligatoires.
quel moment faut-il payer ?

Dans le contrat de construction, il est prvu que le paiement de la maison seffectue obligatoirement selon un chancier trs prcis. Vos versements ne pourront donc excder (en cumul) : 5 % du prix la signature du contrat (3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement, cette dernire tant facultative), 10 % au moment de lobtention du permis de construire, 15 % louverture du chantier, 25 % lachvement des fondations, 40 % lachvement des murs, 60 % la mise hors deau, 75 % lachvement des cloisons, 95 % lachvement des travaux dquipement. Les 5 % restants sont payables au moment de la remise des cls, sauf si vous constatez des anomalies et que vous mettez certaines rserves.
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Quelle garantie de livraison ?

En signant un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur est tenu de vous fournir une garantie de livraison prix et dlais convenus. Celle-ci vous protge en cas de dfaillance de sa part. Mais, pour cela, il doit obtenir la caution dun tablissement financier qui se substituera lui en cas de dfaillance. La caution devra alors se substituer au constructeur et achever votre maison en prenant sa charge les ventuels surcots occasionns (dans la limite de 5 % du prix total de la maison).
Un conseil
Attention, ne confondez pas garantie de livraison et garantie de remboursement. En effet, si la premire obligatoire vous garantit la livraison de votre maison prix et dlais convenus, la seconde nest que facultative. Elle vous assure que le remboursement intgral des sommes verses avant louverture du chantier sera effectu. Si les clauses suspensives prvues au contrat se ralisent, bien entendu.
Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Parce quelle est trs importante. En effet, cette assurance est obligatoire et couvre la rparation des dommages qui relvent de la garantie dcennale. Et cela, sans attendre que les responsabilits soient tablies. Si vous ne vous assurez pas, la loi na prvu aucune sanction. Pour autant, vous vous exposez de srieux problmes en cas de dfauts de construction qui menacent la solidit de votre maison ou son occupation. Car il vous faudra alors prouver qui est responsable du dommage et, coups dexpertises, laffaire peut durer trs longtemps. Ce qui laisse le temps votre maison de se dgrader un peu plus. En outre, si vous dcidez de revendre avant dix ans, vous devrez produire lassurance dommages-ouvrage. Le notaire vous la rclamera et devra obligatoirement, le cas chant, signaler le dfaut dassurance lacheteur. Libre lui dacheter en ltat ou de ngocier un rabais sur le prix
Un conseil
Lassurance dommages-ouvrage nest pas toujours facile souscrire, surtout si vous construisez par vos propres moyens. Les assureurs ny sont pas trs favorables en raison des risques de sinistres, mais quelques compagnies la proposent tout de mme, souvent des tarifs levs. Nen faites surtout pas lconomie. Vous pourriez le regretter amrement. Et si vous ne parvenez pas trouver une compagnie susceptible de vous assurer, contactez le BCT (Bureau central de tarification) qui peut non seulement dsigner un assureur mais aussi fixer le montant de la prime. Si vous passez par un constructeur, vous naurez pas, en principe, vous proccuper de cette souscription. Celuici vous la proposera sans doute. Auquel cas, les rfrences de la police dassurance devront figurer dans le contrat de construction.
Comment seffectue la remise des cls ?

Une fois la construction termine, le constructeur devra fixer une date de rception. Vous aurez la possibilit de vous faire assister dun professionnel (architecte, expert). Cette tape est trs importante. Ne la ngligez pas. Cest, en effet, le moment o vous allez vrifier la conformit de votre maison au contrat sign et aux documents remis (plans, devis, notice descriptive). Vous devrez tout inspecter (murs, toiture, ouverture des fentres, volets) et vrifier le bon fonctionnement des quipements (chauffage, coulement des eaux, lectricit). Si vous ne constatez aucune malfaon, vous pourrez signer le procs-verbal et accepter la livraison de votre maison sans aucune rserve. Auquel cas, vous devrez vous acquitter du solde du prix convenu.
ADRESSES UTILES
Bureau central de tarification (BCT) 1, rue Jules-Lefebvre 75431 Paris Cedex 9 Tl. : 01 53 21 50 40 Centre de documentation et dinformation de lassurance (CDIA) www.ffsa.fr
Que faire en cas de problme ?

Si vous constatez des malfaons, vous devrez les inscrire dans le procs-verbal de rception et fixer par crit avec votre constructeur le dlai dans lequel les travaux de rparation seront effectus. Si, lexpiration de ce dlai, les travaux nont pas t raliss, vous devrez vous adresser ltablissement qui a accord sa garantie de livraison prix et dlais convenus. Les effets de cette garantie cessent ds la leve des rserves. Si les anomalies constates sont plus graves, rien ne vous interdira de prendre possession de votre maison quand mme. Le constructeur ne peut sy opposer. Il vous suffira de consigner les 5 % du prix restant payer en attendant que les rparations soit faites. Il se peut que vous soyez galement oblig de refuser la livraison de votre maison, surtout si elle prsente un danger telle quelle a t construite. Quoi quil en soit, vous aurez intrt vous mettre daccord avec votre constructeur afin quil intervienne dans un dlai raisonnable. Si ce dernier ne veut pas rparer, contactez ltablissement qui sest port garant de la livraison prix et dlais convenus.
Quelles garanties ?
Elles sont identiques celles dun appartement neuf. La phase de rception constitue le point de dpart de trois garanties : la garantie de parfait achvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie dcennale (lire chapitre Acheter un logement neuf ).
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Vous aimeriez bien investir dans un logement pour le louer et vous constituer un complment de revenu ? Des dispositifs fiscaux vous permettent, en outre, de faire des conomies dimpts substantielles. Les conseils pour optimiser votre acquisition.
Acheter un logement pour le louer

O investir ?
Tous les professionnels vous le diront, en matire dacquisition immobilire, cest lemplacement qui prime. La proximit dun centre-ville, la prsence de transports en commun, dquipements, de commerces, sont indispensables. Mais si vous investissez dans un secteur que vous ne connaissez pas bien, intressez-vous galement son march locatif. La commune est-elle dynamique ? Attire-t-elle de nouvelles entreprises et des emplois ? Les filires pour tudiants sont-elles importantes ? Autant de questions auxquelles vous devez rpondre avant de vous engager.
Studio ou logement familial ?

Tout dpend de votre budget et de vos priorits. En achetant un petit logement, vous visez une rentabilit immdiate et optimale. Mais, le turn-over est important et les priodes de vacance plus leves que pour dautres biens, ce qui peut faire chuter le rendement. Vous avez galement intrt faire un choix slectif car de nombreuses villes sont aujourdhui bien dotes en studios et deux-pices. La surabondance peut mme mener une dvalorisation des loyers et une revente difficile. Un logement familial est, a priori, moins rentable car le prix du bien est plus important et les loyers sont proportionnellement moins levs, mais vos locataires seront plus stables et les priodes de vacance moins nombreuses.
Neuf ou ancien ?
L encore, tout dpend de votre objectif. Si vous cherchez faire des conomies dimpt, cest sur un logement neuf que vous devez miser. Le prix tant plus lev que dans lancien, la rentabilit brute dpasse rarement 4 %. Mais elle sera forcment dope par lavantage fiscal dont vous bnficierez, par exemple dans le cadre dun dispositif comme le Borloo populaire , le Robien recentr ou le Scellier . En outre, durant un certain nombre dannes, vous naurez pas de gros travaux prvoir. Lancien est gnralement moins cher mais, dans certains centres-villes, lorsque le logement est de bonne facture, il peut atteindre des valeurs quasi identiques au neuf. Les loyers, en principe infrieurs ceux des constructions rcentes, promettent cependant des rentabilits plus fortes que dans le neuf : de lordre de 6 8 % ces dernires annes selon les quartiers et les villes. Mais, pour viter de gros travaux, limitez vos recherches un bti de qualit.
Comment fonctionne le dispositif Scellier ?

Ce nouveau rgime a t mis en place par la loi de finances rectificative pour 2008 (loi n 2008-1443 du 30 dcembre 2008, JO du 31 dcembre 2008). Il sadresse aux investisseurs privs et est valable du 1er janvier 2009 au 31 dcembre 2012. Attention, le mcanisme de cette nouvelle mesure reste soumis un dcret dapplication actuellement en attente. Il prend la forme dune rduction dimpt dautant plus avantageuse quil vous permet de raliser une conomie dimpt de 25 % du montant de linvestissement. Le dispositif Scellier nest, en effet, pas li votre niveau dimposition et na, par consquent, aucune incidence sur le revenu imposable, comme cest le cas de lamortissement prvu en Robien et en Borloo. Le crdit dimpt est plus galitaire et favorise les contribuables revenus moyens. titre dexemple, par rapport au dispositif Robien, si vous investissez 200 000 euros, la rduction peut osciller, les sept premires annes, de 4 000 euros environ si vous tes impos 14 % moins de 1 000 euros si votre tranche marginale dimposition se situe 40 %. Les deux annes suivantes, votre gain est encore plus important, pouvant atteindre 4 400 euros (source Anil). Pour bnficier de lavantage fiscal, vous devez toutefois respecter quelques conditions mais qui ne sont pas trs contraignantes. Lavantage fiscal vous concerne si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou acquis en ltat futur dachvement (Vefa). Il peut galement sagir de lacquisition dun logement non dcent (au sens du dcret du 30 janvier 2002, n 2002-120) et ncessitant des travaux de rhabilitation lourde, ou encore dun local achet en vue de sa transformation en logement.
zone A : Paris et agglomration parisienne (1re et 2e couronnes), Cte dAzur (littoral), Genevois franais ; zone B1 : agglomration de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Cte dAzur, Corse et Dom ; zone B2 : agglomration de plus de 50 000 habitants, zones frontalires ou littorales, limites de lle-de-France. Le reste du territoire nest pas concern par le crdit dimpt.
Attention : un nouvel arrt de zonage est en cours dlaboration et devrait exclure certaines communes.
Vous devez louer le logement nu (non meubl) pendant au moins neuf ans (possibilit jusqu quinze ans) un locataire qui en fait sa rsidence principale et respecter les plafonds de loyer ci-dessous : zone A : 21,02 euros/m2/mois ; zone B1 : 14,61 euros/m2/mois ; zone B2 : 11,95 euros/m2/mois. En revanche, vos locataires ne sont soumis aucun plafond de revenus.
Conformment au Grenelle de lenvironnement, le logement doit rpondre des caractristiques thermiques et de performance nergtique conformes la rglementation (art. L. 111-9 du Code de la construction et de lhabitation) en vigueur au moment du dpt du permis de construire. Ainsi, tous les logements dont le permis de construire a t dpos partir du 1er septembre 2006 doivent tre conformes la rglementation thermique 2005 (RT 2005). Les conditions dans lesquelles vous devez justifier du respect de cette obligation doivent faire lobjet dun dcret (non paru ce jour). Le logement ne peut pas se situer nimporte o en France. Les pouvoirs publics ont, en effet, dcid de rserver le dispositif aux zones gographiques o il existe un dsquilibre important entre loffre et la demande de logements. En loccurrence, il sagit des secteurs suivants (arrt du 30 dcembre 2008) :
Attention : vous ne pouvez pas louer le

logement un membre de votre foyer fiscal (enfant, parent). En contrepartie du respect des obligations nonces ci-dessus, vous bnficiez dune rduction dimpt. Celle-ci est fonction de la date dacquisition du logement : 25 % pour les oprations ralises en 2009 et 2010 ; 20 % pour les oprations ralises en 2011 et 2012. Le crdit dimpt est limit un montant dinvestissement (prix dacquisition ou de revient) qui ne peut excder 300 000 euros.
E X E M P L E
Pour un investissement de 200 000 euros, vous bnficiez dune rduction de 50 000 euros sur neuf ans. La rduction dimpt stale sur neuf ans minimum, raison de 1/9e du montant par anne, partir de celle dachvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postrieure). Si le montant de la rduction dimpt dune anne est suprieur limpt que vous devez au fisc, la diffrence peut tre reporte sur les six annes suivantes.
cas, vous avez droit une rduction dimpt supplmentaire de 2 % par an au terme des neuf annes, soit 12 % sur six ans. En outre, vous bnficiez dun abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Mais, il vous faudra alors respecter les plafonds de loyers et de ressources du dispositif Borloo populaire (voir page 40). Au final, vous pourrez ainsi conomiser jusqu 37 % de votre investissement !
Une option supplmentaire : le Scellier social

Cette option vous permet de proroger la location de votre bien au-del de la priode de neuf ans, raison de deux fois trois ans (six annes supplmentaires au total). Dans ce
noter
Vous ne pouvez bnficier de lavantage fiscal quau titre dun seul logement pour une mme anne dimposition.
Comment fonctionne le dispositif Robien recentr ?

plusieurs reprises modifi, le dispositif Robien vit ses dernires heures. Il est en effet vou disparatre au 31 dcembre 2009 et sera remplac par le rgime Scellier. A titre exceptionnel et pour lanne 2009 seulement, vous disposez de la possibilit dopter pour lun ou lautre de ces deux systmes. Attention : dsormais vous ne pouvez bnficier du Robien recentr que si le logement que vous achetez rpond des performances nergtiques bien prcises dont les conditions seront fixes par arrt (en attente). Si vous investissez dans un logement neuf ou rhabilit (cest--dire de lancien non dcent remis aux normes de confort actuelles), vous pourrez amortir 50 % du prix de votre investissement sur neuf ans au maximum, concurrence de 6 % pendant sept ans et de 4 % les deux annes suivantes. En contrepartie, vous devrez louer votre logement nu (non meubl) pendant neuf ans. Les ressources de votre locataire ne seront pas plafonnes. En revanche, vous devrez respecter des plafonds de loyer, somme toute, assez proches des loyers du march (voir tableau ci-dessous). lavantage fiscal sajoutent dautres dductions : les charges et les frais lis au logement lou, les intrts demprunt, la taxe foncire
Robien recentr
plafonds de loyer 2008 (plafonds 2009 non publis) Zone A : 21,02 /m2 Zone B1 : 14,61 /m2 Zone B2 : 11,95 /m2 Zone C : 8,76 /m2
Attention, avec la loi de finances pour 2006, la liste des charges dductibles a t augmente pour contrebalancer la rforme de limposition des revenus de 2006 (suppression
des 20 % dabattement) qui annule certaines dductions forfaitaires. Celle prvue dans le cadre du dispositif Robien, qui tait de 6 % jusquaux revenus de 2005, nexiste plus.
En quoi consiste le Borloo populaire ?

Autre dispositif possible ct du Scellier et du Robien recentr : le Borloo populaire mis en place dans le cadre de la loi Engagement national pour le logement en date du 13 juillet 2006. Vous pouvez en bnficier si vous faites le choix dacheter du neuf ou de lancien non conforme aux normes de dcence. Il peut sagir de la construction dun logement ou de lacquisition dun bien affect, lorigine, un autre usage que lhabitation et transform en logement. Sont galement concerns les logements qui ne satisfont pas aux normes de dcence et qui font lobjet de travaux de rhabilitation lourds. Attention : compter de 2009, ne peuvent bnficier de lamortissement Borloo populaire que les logements qui respectent des normes de performances nergtiques. Si vous remplissez bien ces conditions, vous pourrez amortir jusqu 65 % du prix de votre logement sur quinze ans, raison de 6 % les sept premires annes et 4 % les deux suivantes. Au bout des neuf ans, vous pourrez bnficier de six annes damortissement supplmentaires raison de 2,5 % par an. Mais, ce qui diffrencie ce dispositif du Robien, cest que
Plafonds de ressources des locataires pour 2008 (plafonds 2009 non publis)
Composition du foyer Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes charge Majoration par personne supplmentaire partir de la 5
e
Zone A 42 396 63 362 76 165 91 234 108 003 121 533 13 545
Zone B1 31 491 46 245 55 363 67 002 78 640 88 706 10 075
Zone B2 28 867 42 392 50 750 61 419 72 087 81 314 9 235
Zone C 28 672 38 538 46 136 55 835 65 533 73 922 8 395
Ces revenus sont comparer avec le revenu fiscal de rfrence figurant sur lavis d'imposition du locataire au titre de l'anne 2007. Zone A : Paris, petite couronne et deuxime couronne jusquaux limites de lagglomration parisienne, la Cte dAzur (bande littorale Hyres-Menton) et le Genevois franais. Zone B1 : la grande couronne autour de Paris, les agglomrations de plus de 250 000 habitants, quelques agglomrations chres (Annecy, Bayonne, Chambry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, le pourtour de la Cte dAzur, les dpartements dOutre-mer et la Corse). Zone B2 : les autres agglomrations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalires ou littorales. Zone C : le reste du territoire.
Borloo populaire
plafonds de loyer 2008 (plafonds 2009 non publis) Zone A : 16,82 /m2 Zone B1 : 11,69 /m2 Zone B2 : 9,56 /m2 Zone C : 7,01 /m2
tains revenus (lire tableau Plafonds de ressources). Vous naurez pas, non plus, toute libert en matire de loyers (lire ci-contre). Enfin, vous ne pourrez pas, linverse du dispositif Robien recentr, louer quelquun de votre famille.
vous pourrez, en plus de la dduction de vos frais rels, bnficier dun abattement de 30 % sur vos loyers. Ladoption de ce rgime implique quelques contraintes : louer le logement nu titre de rsidence principale dun locataire qui ne devra pas dpasser cer-
Un conseil
Cest vous de demander bnficier du Scellier, du Robien recentr ou du Borloo populaire. Il suffit que vous en fassiez la demande par courrier lors de lachvement de la construction ou de son acquisition. Quel que soit votre choix, vous ne pourrez pas revenir en arrire.
Quest-ce que le Borloo ancien ?

Dans limmobilier ancien, les avantages fiscaux sont moins attractifs. Jusquau 30 septembre 2006, le dispositif Besson prvalait. Il a t remplac par le Borloo ancien dont vous pouvez bnficier depuis le 1er octobre 2006 pour lachat dun logement ancien, quelle que soit sa date de construction. Vous pouvez alors prtendre une dduction sur vos revenus fonciers de 30 ou 45 % selon le niveau de loyer pratiqu. En contrepartie, vous devrez signer une convention dune dure dau moins six ans avec lAgence nationale de lhabitat (Anah), sans tre dans lobligation de raliser des travaux. Si vous respectez un niveau de loyer intermdiaire et certains plafonds de ressources de vos locataires, cest une dduction de 30 % qui sappliquera. Si les loyers et les ressources du locataire ne dpassent pas ceux applicables aux logements conventionns ouvrant droit laide personnalise au logement (APL), vous aurez droit une dduction de 45 %. Et si vous ralisez des travaux damlioration, lAnah vous versera en prime une subvention condition que vous acceptiez de louer pendant au moins neuf ans. Pour plus dinformations sur les conditions de location : www.anah.fr
Quest-ce que le microfoncier ?

Vous relevez automatiquement de ce rgime si vos revenus fonciers nexcdent pas 15 000 euros par an. Il sagit dun rgime dimposition simplifi par lequel vous tes dispens de rdiger la fameuse dclaration 2044. Il vous suffit de porter sur limprim 2042 le montant de vos loyers bruts, sur lequel le fisc applique doffice un abattement de 30 % (contre 40 % avant la rforme fiscale de 2006). Mais attention, vous ne pouvez rien dduire : ni les charges, ni les travaux, ni mme la taxe foncire. Vous ne pouvez pas bnficier du rgime microfoncier si vous optez pour un rgime fiscal spcifique de type Robien recentr, Borloo populaire
Quel que soit votre projet, la diversit des prts est grande. Avez-vous droit un prt de ltat taux zro ? Comment utiliser lpargne logement ? Quel prt complmentaire choisir ? Les Conseillers Spcialiss en Immobilier de La Banque Postale vous guident dans votre parcours.
Trouver le meilleur financement

Bon savoir : La Banque Postale sest vue dcerner le Label dExcellence 2009 des Dossiers de lpargne pour ses prts Pactys.
Quel budget ?
Pour le savoir, vous devez calculer le montant de vos revenus (salaires, pensions, rentes). De la somme obtenue, dduisez vos charges (crdits divers, impts, garde denfants, etc.). valuez, sur cette base, les mensualits que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. En principe, vous ne devez pas dpasser de 30 33 % maximum de taux dendettement (charges de prts, y compris les autres crdits en cours par rapport aux revenus). Songez aussi aux nombreuses dpenses quoccasionne un achat. Il sagit principalement des frais de notaire qui tournent autour de 3 % pour un achat dans le neuf et de 7 % pour une acquisition dans lancien. Noubliez pas non plus que vous devrez peut-tre supporter simultanment un loyer et les premires mensualits de votre crdit. Votre dmnagement et votre installation seront aussi source de dpenses multiples. Vos
impts locaux vont salourdir de la taxe foncire. Vous aurez peut-tre rgler une taxe locale d quipement (TLE) si vous faites construire. Faites en sorte den connatre le montant car elle est souvent leve. Si vous achetez en coproprit, vous aurez des charges payer, de mme quune participation au fonds de roulement de limmeuble. Bref, le poste des dpenses doit tre estim de manire suffisamment large pour que vous nayez aucune mauvaise surprise.
Peut-on emprunter sans apport ?

Certains tablissements financiers proposent de prter 100 % du prix dachat dun logement. Mais plus le capital emprunt est important, plus vos remboursements seront levs ou tals dans le temps, ce qui augmentera le cot global de votre opration. Il est donc important de trouver un juste milieu dfinir avec votre Conseiller de La Banque Postale. Pour diminuer votre taux dendettement qui, rappelons-le, ne doit gnralement pas dpasser de 30 33 % de vos revenus, lidal est donc de disposer entre 10 et 20 % dapport. Cependant, si vous possdez une certaine somme dargent place des conditions attractives, peut-tre avezvous intrt emprunter le maximum pour financer votre acquisition plutt que dutiliser votre pargne. Dautant que les taux de crdit redeviennent attractifs. Tout dpend du rapport entre la rmunration de votre pargne et le taux dintrt qui vous sera propos. Nhsitez pas demander des simulations personnalises votre Conseiller Spcialis en Immobilier de La Banque Postale. Cela vous permettra de choisir en toute connaissance de cause la meilleure combinaison de prts au meilleur taux.
Combien cote un prt de longue dure ?

Dans un prt, il faut distinguer le capital emprunt des intrts. Ceux-ci reprsentent la rmunration du prteur, calcule selon un pourcentage fix un moment donn en fonction de plusieurs critres : cot de largent, montant du capital emprunt, dure du prt. Cette dernire donne est trs importante : plus la dure du prt est longue et plus lemprunt est onreux. Vous devez donc calculer combien slveront les intrts verss lorsque la totalit du capital emprunt sera rembourse. Un exemple : pour un prt de 100 000 euros au taux nominal de 4,7 % sur une dure de quinze ans, la mensualit slve 1 163 euros hors assurances et le cot total du crdit 59 319 euros ; sur vingt ans, pour un mme taux nominal, la mensualit nest plus que de 969 euros hors assurances, mais le cot total du crdit passe 82 641 euros, soit 23 322 euros de plus. Sur vingt-cinq ans, la mensualit passe 864 euros et le cot du crdit 109 148 euros, soit 49 829 euros de plus que sur quinze ans. vous de choisir, avec laide de votre Conseiller Spcialis en Immobilier de La Banque Postale si vous prfrez conserver des mensualits un peu moins importantes, quitte payer davantage dintrts au bout du compte.
Comment toffer votre apport ?

Si vous navez pas eu la chance dhriter et que votre apport nest pas suffisant, peuttre pouvez-vous obtenir des prts de certains organismes. Par exemple, si vous tes fonctionnaire, vous pouvez bnficier dun prt sur dix ou quinze ans avec diffr damortissement de trois ans. Son taux slve 7 %. Pour certains fonctionnaires de lEtat, le taux est rduit 4 % les trois premires annes. Le montant du prt est fonction de nombreux critres (type dopration, type de logement, situation gographique). Pensez galement votre caisse de retraite qui peut ventuellement vous accorder un prt pour lacquisition dun logement. Les modalits varient dune caisse lautre : informez-vous auprs delle des possibilits quelles vous offrent.
Qui peut bnficier du 1 % logement ?

Tous les salaris des entreprises ne relevant pas du rgime agricole et employant plus de vingt personnes. Si cest votre cas, vous pouvez en faire la demande auprs de votre employeur ou de votre comit dentreprise, sachant que loctroi de ce prt dpend des fonds disponibles au moment de la demande. Son attribution nest pas systmatique. En effet, les prts laccession sont rservs aux salaris primo-accdants ou en mobilit professionnelle. Pour lacquisition dun logement neuf ou ancien avec travaux (ou sans travaux sous conditions de ressources), le montant du prt est plafonn entre 11 200 et 17 600 euros, suivant que lachat est effectu en province ou en rgion parisienne. Son taux est trs faible : 1,5 % (hors assurances). Sa dure de remboursement oscille entre cinq et quinze ans selon le montant du prt.
Est-il intressant dutiliser lpargne logement ?

Absolument. condition que vous ayez eu la bonne ide de souscrire un plan pargne logement (PEL) ou un compte pargne logement (CEL). des versements ne peut tre infrieur 540 euros (des versements exceptionnels sont bien entendu possibles). Au total, lpargne peut aller jusqu 61 200 euros, rmunre 2,5 % (hors prime dEtat et hors CSG-CRDS) pour tout plan ouvert compter du 1er aot 2005. Attention, la loi de finances pour 2006 soumet dsormais la rmunration des plans pargne logement de plus de douze ans au barme progressif
Le plan pargne logement

Le PEL peut tre ouvert avec un versement initial de 225 euros minimum. Vous devez ensuite lalimenter raison de 45 euros par mois, sachant que le montant annuel
de limpt sur le revenu (ou prlvement forfaitaire libratoire de 29 %, hors contributions sociales de 12,1 %). Aprs quatre annes pleines de fonctionnement, il est possible demprunter jusqu 92 000 euros (en fonction de vos intrts acquis et de la dure du prt) un taux de 4,2 % (hors assurance) sur une dure de deux quinze ans.
Un conseil
En associant un plan pargne logement et un compte pargne logement, vous cumulez les avantages de lun et de lautre tout en pargnant en douceur pour prparer votre projet immobilier. Un plan et un compte par personne (y compris les mineurs) sont en effet autoriss. Pensez galement, au moment de lachat, voir si un membre de votre famille peut complter vos droits prt en vous cdant les siens. Votre Conseiller de La Banque Postale vous aidera lors du montage du plan de financement optimiser les diffrents types de prts en fonction des taux de chacun.
Le compte pargne logement

Le CEL est plus souple que le PEL Il permet dpargner sans contrainte tout en accumulant des droits prt en vue dune acquisition immobilire ou de travaux. Il suffit de 300 euros de dpt pour ouvrir un compte pargne logement. Les versements ultrieurs peuvent tre faits tout moment, ds lors quils slvent au moins 75 euros. Il est possible deffectuer des retraits quand bon vous semble (en conservant un solde minimum de 300 euros) tout en continuant bnficier des avantages de la formule. Lpargne accumule ne doit pas dpasser 15 300 euros, rmunre au taux de 1,75 % ( compter 1er fvrier 2009, hors prime dtat). Le CEL
permet demprunter jusqu 23 000 euros au bout de dix-huit mois de fonctionnement, un taux de 3,5 % (compte ouvert depuis le 1er aot 2007). Le plan et le compte peuvent tre optimiss pour emprunter jusqu 92 000 euros dans les meilleures conditions.
Qui peut bnficier du prt taux zro ?

Si vous tes primo-accdant, vous pouvez peut-tre y avoir droit, condition dacheter votre rsidence principale, dans le neuf comme dans lancien. Vos revenus ne doivent pas excder certains plafonds annuels. Les revenus imposables prendre en compte sont ceux de lanne 2007 pour une demande de prt dpose entre le 1er janvier et le 31 mai 2009, et ceux de lanne 2008 pour une demande de prt faite entre le 1er juin et le 31 dcembre 2009. Par exemple, en 2009, pour un couple avec deux enfants, le plafond de ressources pris en compte est fix 56 875 euros dans lagglomration parisienne, sur la Cte dAzur et le pays genevois et 40 488 euros dans les autres zones (B et C). Son montant est plafonn : - dans lancien : il ne peut pas dpasser 20 % du cot de lopration hors frais dacte et de garantie (30 % en zones franches et zones urbaines sensibles) et 50 % du total des autres prts de plus de deux ans ;
Montant du prt taux zro

Nombre de personnes destines occuper le logement 1 2 3 4 5 6 LOGEMENT NEUF Prix maximum pris en compte (en euros) Zone A 107 000 150 000 167 000 183 500 200 500 217 000 Zone B 88 000 126 500 143 000 159 000 175 500 191 500 Zone C 69 000 103 000 119 000 134 500 150 000 165 500 Montant maximum du prt taux zro (en euros) Zone A 32 100 45 000 50 100 55 050 60 150 65 100 Zone B 17 600 25 300 28 600 31 800 35 100 38 300 Zone C 13 800 20 600 23 800 26 900 30 000 33 100
- dans le neuf : il couvre 100 % des autres prts et 30 % du cot total de lopration (40 % dans les zones franches urbaines et zones urbaines sensibles). Le plan de relance 2009 a instaur des modifications spcifiques pour le nouveau PTZ dans le neuf, pour les offres dites entre le 15 janvier et le 31 dcembre 2009 (doublement du prt). Son mode de remboursement (application ou non dun diffr, total ou partiel) dpend galement de vos revenus et de la composition du foyer. Ce prt ne peut tre consenti si vous avez t propritaire de votre rsidence principale au cours des deux dernires annes prcdant loffre de prt, mais des exceptions sont admises.
Le prt taux zro finance diffrents types doprations

- dans le neuf : - la construction ou lacquisition dun appartement neuf (annexes et garage compris) ; - la construction ou lacquisition dune maison neuve et, le cas chant, du terrain ; - la transformation en logement de locaux non destins lhabitation est assimile une construction et donc un logement neuf. - dans lancien : - lacquisition dun logement ancien avec ou sans travaux, respectant les normes de surface et dhabitabilit fixes par dcret ; - lacquisition sous forme dune locationaccession ouvre droit au PTZ, seulement si la phase de location nexcde pas huit ans. Le logement peut tre neuf ou ancien.
Nouveau prt 0 % major

Depuis le 1er janvier 2007, le prt taux zro peut tre major pour les oprations dans le neuf si vous bnficiez dune aide attribue par une ou plusieurs collectivits territoriales (ou un groupement de collectivits) du lieu
dimplantation de votre logement. Cette aide doit tre au minimum comprise entre 3 000 5 000 euros, selon la zone gographique dont vous dpendez. Vous devez, bien entendu, satisfaire aux conditions du
prt taux zro et en bnficier. Mais dautres critres doivent aussi tre remplis : outre les plafonds de ressources du PTZ, vous ne devez pas dpasser les plafonds imposs pour laccs un logement HLM. Ces exigences respectes, vous pouvez bnficier dun complment de prt taux zro (pour plus de prcisions, contactez votre Conseiller Spcialis en Immobilier de La Banque Postale). Nouveaut : le PTZ peut galement tre major jusqu 20 000 euros si le logement rpond des normes thermiques et de haute performance nergtique.
Un conseil
Pour savoir si vous pouvez bnficier du nouveau prt taux zro et en connatre le montant, le profil de remboursement (avec ou sans diffr), consultez votre Conseiller Spcialis en Immobilier de La Banque Postale. Il pourra vous renseigner et rpondre toutes vos questions. Pour vous proposer le nouveau prt taux zro, La Banque Postale a pass un accord de partenariat avec le Crdit Foncier.
Quel est lintrt du prt conventionn ?

Il permet de financer lacquisition de votre rsidence principale mais aussi dun logement destin tre lou ds lors quil constitue la rsidence principale des locataires. Dans ce cas, vous navez pas dobligation passer une convention avec ltat et vous pouvez fixer votre loyer librement. Si vous achetez un logement neuf, il ny a aucune norme de surface et de prix respecter. Dans lancien, en revanche, le logement doit rpondre des normes de surface habitable : il doit disposer dune superficie dau moins 9 m2 pour une personne, 16 m2 pour deux, augmente de 9 m2 par personne supplmentaire (avec une hauteur sous plafond conforme la norme). Avec un un prt conventionn, vous pouvez financer le logement et les travaux ncessaires condition que ces travaux soient destins mettre le logement en conformit avec les normes dhabitabilit ou les besoins des handicaps. Enfin, le prt conventionn peut financer des travaux seuls mais uniquement sil sagit damlioration ou dconomies dnergie. Dans ce cas, le logement doit avoir au moins dix ans. Quil finance une acquisition ou des travaux, le prt peut atteindre 100 % de lopration, remboursable sur une dure de cinq vingt-cinq ans. Quant au taux, il est fix par les banques qui le distribuent en fonction dun taux de rfrence publi chaque trimestre.
Sachez encore que le prt conventionn est assorti davantages non ngligeables. Les frais demprunt sont rduits (dossier, hypothque...) et il ouvre droit, sous certaines conditions, lAPL (aide personnalise au logement). Cette aide est verse par les caisses dallocations familiales aux propritaires ayant achet leur logement laide dun prt conventionn. Outre les plafonds
de ressources, lAPL est galement fonction de nombreux autres critres comme la composition de la famille, le lieu de rsidence, le montant de la mensualit de remboursement. Son montant est rvis chaque anne. Pour savoir si vous pouvez bnficier des prts conventionns Pactys de La Banque Postale, consultez votre Conseiller Spcialis en Immobilier.
Quappelle-t-on prt du secteur libre ?

Cest un prt qui ne fait appel aucune aide de ltat (prt taux zro) et qui nest pas rglement (comme le prt conventionn ou les prts pargne logement). On lappelle prt habitat . Il est distribu par lensemble des banques gnralistes ou spcialises dans le crdit immobilier et vient gnralement complter le financement dune opration. Sur ce crneau concurrentiel, les taux sont libres (dans la limite des taux dusure, publis chaque trimestre au Journal officiel) et fixs par le prteur. Chaque banque possde sa grille de taux tablie en fonction de la dure du prt, de lapport personnel, etc.
Taux nominal et TEG : quelles diffrences ?

Le taux nominal est le taux gnralement annonc lors du premier contact avec un conseiller. Ce taux ne comprend aucun des frais annexes lis lemprunt (frais de dossier, dassurance, de garantie, etc.). Il ne peut donc permettre de mesurer le cot rel du crdit. Le taux effectif global (TEG) en revanche offre cette possibilit. Cest un taux annualis, calcul sur la base du capital emprunt et des intrts, auxquels sajoutent les frais de dossier, les commissions et rmunrations verses des intermdiaires et les frais dassurance obligatoire (dcs-invalidit). Cest donc ce taux que vous devez connatre. Et comparer !
Un conseil
Avec les prts Pactys de La Banque Postale, vous bnficiez de conditions comptitives : pas de frais de dossier (1) et une assurance parmi les plus comptitives du march avec des garanties trs compltes et donc un TEG lger ! (1) Sauf Pactys Relais, Pactys Relais Total, Pactys In Fine, le financement aux socits civiles immobilires et les oprations de rachat de prts.
Taux fixe ou rvisable ?

Tout dpend de votre aversion ou non pour le risque. Avec un prt taux fixe, vous connaissez demble le cot du crdit et le montant des mensualits verser durant quinze ou vingt ans. Les taux tant encore des niveaux bas malgr le mouvement de hausse amorc depuis quelques mois, vous ne prenez pas de risque. linverse, avec un taux rvisable, vous ne pouvez pas savoir lavance ce que vous cotera votre crdit puisque son taux voluera au cours du prt en fonction de lindice sur lequel il sappuie (Euribor ou Tibeur en gnral). Ce qui aura pour consquence de faire monter ou baisser votre mensualit ou la dure de votre prt. Reste que les taux rvisables sont gnralement moins chers et quen choisissant cette option, vous pariez sur une baisse des taux ou leur maintien au niveau actuel
Quest-ce quun prt taux rvisable classique ?

Cest un prt peu protecteur en cas de forte hausse des taux. Les variations de lindice de rfrence, invitables au cours du prt, se rpercutent dans leur totalit soit sur la dure du prt, soit sur les mensualits. crdit mais sur la mensualit. Attention, cette rpercussion est le plus souvent plafonne. Il se peut, par exemple, que la progression de la mensualit soit limite 80 % de laugmentation de lindice des prix la consommation, lexcdent non rpercut sur la mensualit tant alors report sur la dure du prt. linverse, si une baisse se produit, la mensualit ne bouge gnralement pas mais la dure du prt diminue. Loffre pralable de crdit immobilier comporte un certain nombre dinformations relatives au prt. Elle prvoit notamment la remise dun chancier des amortissements dtaillant pour chaque mensualit la rpartition du remboursement entre le capital et
Rpercussion sur la dure

Si lindice de rfrence augmente, la mensualit ne bouge pas, cest la dure du remboursement qui sallonge, parfois dans une limite de trois cinq ans (selon les formules). De mme, si le taux baisse, ce nest pas la mensualit qui diminue, mais la dure du crdit.
Rpercussion sur la mensualit

Si lindice de rfrence augmente, la rpercussion sapplique non plus sur la dure du
les intrts (art. L.312-8 du Code de la consommation). Jusqu maintenant, les prts taux rvisable taient exclus de ce dispositif. Depuis le 1er octobre 2008, il est prvu (art. L312-8) que loffre de prt dont le taux dintrt est taux rvisable doit tre accompagne dune notice prsentant les conditions et modalits de variation du taux dintrt. Elle doit galement comporter un document dinformation contenant une simulation de limpact dune variation du taux sur les mensualits, la dure du prt et le cot total du crdit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prteur quant lvolution du taux dintrt. Elle a seulement pour but dinformer les emprunteurs. Ltablissement financier qui ne respecterait pas cette obligation encourt une amende de 30 000 euros. Par ailleurs, toujours dans le cadre dun crdit taux rvisable, le prteur est tenu, une fois par an, de porter la connaissance de lemprunteur le montant du capital
restant rembourser (art. L. 312-14-2 nouveau). Cette disposition sapplique non seulement aux contrats souscrits partir du 1er octobre 2008, mais galement aux contrats de prt en cours cette date.
Un conseil
Au-del des taux dappel annoncs, parfois valables pour une dure trs courte, soyez vigilant sur les modalits de la premire rvision. Tout dabord, cette rvision peut parfois intervenir ds trois mois et au plus tard un an aprs la signature du contrat. De plus, mme si lindice servant de base la rvision na pas boug, lemprunteur sexpose trop souvent une augmentation plus ou moins sensible du taux de son prt ds la premire rvision ! En effet, le calcul du nouveau taux seffectue sur la base du nouvel indice auquel sajoute une marge (de 1 2 points environ). Le taux dappel initial tant, en effet, artificiellement bas...
Quest-ce quun prt taux rvisable plafonn ou cap ?

Il est plus protecteur puisquil limite les effets des hausses de taux, tout en rpercutant les baisses et en proposant des conditions attractives. Ds le dpart, votre prt comprend un taux plafond (souvent + 1 ou + 2 points par rapport au taux initial) qui ne peut pas, quelles que soient les hausses enregistres par lindice de rfrence, tre dpass. Les baisses sont, en revanche, gnralement rpercutes intgralement. Attention toutefois aux prts tunnel o la prise en compte dventuelles baisses de lindice est limite.
Quest-ce quun prt modulable ?

Cette formule vous permet de dcider de moduler vous-mme le montant de vos chances de remboursement en fonction de lvolution de vos revenus. Les chances sont gnralement modulables la hausse comme la baisse, dans certaines limites. Si vous souhaitez augmenter le montant de vos chances, la dure totale de votre crdit sen trouve diminue, ce qui signifie un cot global moins lev. linverse, si vous diminuez vos mensualits, par exemple en raison de difficults passagres, la dure de votre crdit sallonge en proportion. Attention toutefois la facturation de ces modulations. Certains tablissements offrent la premire modulation mais facturent les suivantes !
Pactys Libert
Ce prt taux fixe de la gamme Pactys de La Banque Postale offre une grande souplesse dutilisation. Vous pouvez non seulement moduler le montant de votre mensualit mais galement rembourser une partie du prt par anticipation sans frais. La modulation est possible la hausse ou la baisse : la hausse, laugmentation est comprise entre 5 30 % par rapport la mensualit initiale ; la baisse, lchance peut au maximum baisser de 10 % par rapport celle fixe au dpart. La modulation peut intervenir partir du premier anniversaire du prt, sans frais. Ensuite, elle est possible tout moment (y compris en dehors des dates anniversaires du prt), toujours sans frais, ds lors que vous respectez un minimum de douze mois entre chaque modification. Quant au remboursement anticip sans frais, ds la fin de la troisime anne, il est possible chaque anne jusqu 2 500 euros par an. Vous choisissez alors de rduire soit le montant de votre mensualit, soit la dure de votre crdit.
E X E M P L E
Livia et Pierre K., Compigne (60)
Parce que nous souhaitions des mensualits qui suivent la progression de nos revenus.
Il a fallu se dcider vite pour obtenir ce troispices en rez-de-jardin, 187 000 tout frais compris, situ quelques minutes du centre-ville. Or Livia, qui soccupait de Leila depuis sa naissance, souhaitait retravailler. Nos revenus allaient donc augmenter mais nous ne savions pas dans quelles proportions. Nous voulions que nos remboursements sadaptent nos rentres dargent, sans pour autant payer des frais supplmentaires. Notre Conseiller de La Banque Postale a tout de suite trouv la solution. Chiffres en mains, il nous a convaincus. Nous avions un apport de 45 000 . Le prt Pactys Libert (1) a financ les 142 000 restants. Notre mensualit totale slvera 1 105,77 , assurances comprises. De plus, comme nous le souhaitions, ds la fin de la premire anne, nous pourrons augmenter nos remboursements jusqu 30 %. Et donc payer moins dintrts ! (1) Cot total du prt Pactys Libert : 82 548,80 assurance comprise TEG 5,05 %.
Quest ce quun prt embot ou prt paliers ?

Cette formule permet de concilier plusieurs prts tout en maintenant une mensualit dfinie ds le dpart. Le prt complmentaire sajuste en fonction de la fin des remboursements des autres prts. Par exemple, vous pouvez combiner le remboursement dun prt pargne logement sur dix ans, dun prt 0 % sur huit ans et dun prt complmentaire sur quinze ans, sans pour autant avoir des mensualits trop importantes.
Pactys Srnit Plus

Lchance du prt Pactys Srnit Plus sadapte aux mensualits des autres prts constituant le plan de financement tout en respectant le montant maximum de remboursement mensuel que vous vous tes fix. Rsultat ? Le prt pargne logement est optimis, ce qui permet une rduction de la dure du remboursement et donc de son cot. En effet, dans le cas dune solution classique, les mensualits dcroissent au fur et mesure de la fin des diffrents prts mais peuvent staler sur une trs longue priode. Pactys Srnit Plus est une formule taux fixe, consentie sur une dure de deux vingt-cinq ans. Vous dterminez, ds le dpart, avec votre Conseiller Spcialis en Immobilier, le montant que vous souhaitez rembourser chaque mois. Pendant toute la dure du financement, la mensualit totale reste donc constante. Ds que lun des prts est rembours (pargne logement, prt 0 %), les mensualits du prt Pactys Srnit Plus sajustent dautant, tout en restant dans la limite de remboursement fixe lorigine.
E X E M P L E
Delphine et Antoine R., Bron (69)
Prt pargne logement, prt patronal, prt complmentaire : avec trois prts, nous voulions nanmoins ne rgler quune seule et unique mensualit.
Pour nous, ctait un casse-tte ! Malgr notre apport de 60 000 provenant dun hritage, on ne voyait pas comment devenir propritaires. Pourtant, aujourdhui nous habitons avec nos enfants, Claire et Mathieu, un charmant quatre-pices, achet 167 000 et dans lequel nous avons fait des travaux damnagement pour 10 000 . Notre Conseiller de La Banque Postale a su nous offrir une solution sur mesure combinant plusieurs prts, tout en lissant nos mensualits. Avec notre CEL, il nous a propos un prt pargne logement de 16 600 (1). Nous disposions par ailleurs dun prt de la part de mon employeur (7 500 2 %, hors assurance, sur 84 mois) (2). Il nous manquait encore 92 900 . Sachant que nous gagnons 2 700 deux, nos remboursements ne devaient pas excder de 800 850 par mois. Nous avons opt pour un prt Pactys Srnit Plus (3) de La Banque Postale afin dharmoniser nos mensualits et de rembourser notre prt complmentaire par paliers. Rsultat : nous allons payer 827,96 pendant toute la dure de notre prt (216 mois). (1) Cot du PEL sur 84 mois : 2 146,28 assurance comprise TEG 3,57 %. (2) Prt patronal. Ce nest pas un prt de La Banque Postale, mais il est pris en compte dans le lissage des mensualits. (3) Cot total du prt Pactys Srnit Plus : 58 813,78 assurance comprise TEG 5,31 %. Cot total du financement (hors prt patronal) : 61 503,90 assurance comprise.
Les prts mixtes

Depuis janvier 2006, La Banque Postale met votre disposition les prts mixtes : ce montage vous permet de coupler plusieurs prts Pactys de nature identique ou diffrente (taux fixe, taux rvisable, dures diffrentes) de manire vous proposer un financement totalement sur mesure qui sadapte prcisment votre projet et votre profil. En effet, si vous pouvez prvoir une volution de votre situation (augmentation ou baisse des revenus, augmentation de vos charges, rentre dargent exceptionnelle), le plan de financement peut le prendre en compte. En anticipant, vous pouvez ainsi dgager la solvabilit quil vous faut pour mener bien votre projet dans les meilleures conditions.
E X E M P L E
Franois et Catherine F., Lille (59)
Pour notre retraite, nous voulions acheter une maison pour repartir dans le sud. Mais, si nous gagnons bien notre vie aujourdhui, quen sera-t-il dans 10 ans quand Franois prendra sa retraite ?
Nous passons toujours nos vacances dans les Landes, dans une petite maison que nous louons depuis des annes au milieu des pins. Lorsque les propritaires nous ont dit quils envisageaient de la vendre, nous avons tout de suite pens lacheter pour y passer notre retraite. Mais avec des revenus qui vont baisser ce moment l, nous ne savions pas comment faire, mme si notre appartement de Lille est totalement rembours. Notre Conseiller de La Banque Postale a mont un plan de financement qui prend en compte ce changement de situation. Aujourdhui, nous sommes propritaires de notre rsidence secondaire et de notre future rsidence de retraite ! La maison cotait 280 000 et notre apport tait de 100 000 . Pour financer les 180 000 restants, nous avons obtenu un Pactys Libert de 60 000 (1) sur 120 mois et un second Pactys Libert de 120 000 (2) sur 180 mois. Nous aurons donc fini de rembourser une bonne partie de nos prts dans 10 ans, lorsque Pierre prendra sa retraite et que nous irons nous installer prs de Mimizan ! En attendant, nous avons plein dides, comme amnager les combles afin daccueillir nos enfants et nos petits enfants pour les vacances ! (1) Cot total du premier prt Pactys Libert sur 120 mois : 16 747,20 assurance comprise TEG : 5,18 %. (2) Cot total du second prt Pactys Libert sur 180 mois : 53 698,20 assurance comprise TEG 5,33 %. Cot total du financement : 70 445,40 assurance comprise.
Pactys Avenir pour les jeunes actifs

Cette offre de prt vous est destine si vous avez moins de 36 ans et que vous tes salari ou exercez une profession librale, pour financer votre rsidence principale, secondaire ou des travaux (1). Pactys Avenir vous rserve des conditions tarifaires privilgies sur le taux de votre crdit et le tarif de lassurance dcs-invalidit. Par ailleurs, ds le septime anniversaire du prt, vous ne payez aucun frais en cas de remboursement anticip (2). Vous rduisez ainsi librement le montant de vos mensualits ou la dure de votre prt. Renseignez-vous auprs de votre Conseiller de la Banque Postale.
(1) Offre soumise conditions. (2) Sauf en cas de rachat du prt par un tablissement concurrent
E X E M P L E
Olivier L., 28 ans, Paris 20e (75)
Jadore le ct village de mon quartier. Alors, quand jai visit ce grand studio sous les combles, avec une vue magnifique sur les toits de Paris, je nai pas hsit une seconde !
Jhabite ce quartier depuis toujours et quand jai dcid dacheter mon premier studio, je craignais de devoir men loigner compte tenu du prix au mtre carr. De plus, comme jai termin mes tudes il y a seulement quatre ans, mon apport suffit tout juste couvrir les frais de notaire et de garantie. Heureusement, ma Conseillre de La Banque Postale ma propos Pactys Avenir, une offre faite pour moi : 193 000 sur 25 ans un taux attractif, mme sans apport, et avec une assurance propose elle aussi un tarif privilgi (1). Et quand jaurai rencontr lme sur, je pourrai revendre mon bien et rembourser mon prt par anticipation sans frais (2) pour acheter plus grand et deux ! (1) Cot total du crdit sur 300 mois : 147 497 assurance comprise TEG : 5,13 %. (2) Si le remboursement anticip intervient partir du septime anniversaire du prt. Cette exonration ne sapplique pas en cas de rachat du prt par un autre tablissement.
Pactys Investisseur
En 2008, La Banque Postale a lanc Pactys Investisseur, une offre de prt immobilier destine financer vos investissements locatifs ou des travaux pour vos biens mis en location. Avec Pactys Investisseur, votre opration bnficie de : un financement 100 % du montant du bien et des frais de transaction ventuels, sur une dure pouvant aller jusqu 25 ans ; la possibilit (sous conditions) de financer galement les frais de notaire et/ou de garantie hauteur de 10 % du montant de l'opration hors frais, soit un financement 110 % de la valeur du bien !
Nouveau : Pactys In Fine

Pour financer des oprations locatives, ce nouveau prt dun type particulier est un crdit pour lequel le remboursement de la totalit du capital seffectue en une seule fois, la dernire chance du prt (ce nest donc pas un prt amortissable) : les mensualits payent les intrts et lassurance ; les intrts rembourss chaque mois sont constants ; pour solder le capital en une fois la fin du prt, vous souscrivez en parallle une pargne (un contrat dassurance vie) qui est adosse au prt. Le montant de cette pargne doit, au terme du prt, tre au moins quivalent celui du capital rembourser. Son rle est aussi de garantir le prt : cela sappelle un nantissement.
Quels prts pour les travaux ?

Certains dentre eux vous permettent par exemple dagrandir une pice ou dinstaller une chemine. La Banque Postale, que vous ayez recours une entreprise ou vos propres talents de bricoleur pour votre rsidence principale, secondaire ou locative, il est possible dobtenir un prt spcialement tudi pour concrtiser vos projets.
Pactys Simplicit
Cette offre vous permet de combiner le taux avantageux de votre prt pargne logement La Banque Postale, notamment celui du CEL, et ceux des prts Pactys. Les formalits sont rduites : pas de frais de dossier, pas dapport personnel ncessaire, pas de prise de garantie, taux dassurance trs comptitif, remboursement anticip sans pnalit.
Pactys Environnement
Cest un prt destin financer vos travaux dconomie dnergie (1), avec une tarification attractive et des formalits rduites (pas dapport personnel ni de prise de garantie exigs). Pactys Environnement peut se combiner avec un autre prt Pactys ou avec un prt pargne logement pour financer vos travaux.
(1) Liste des travaux ligibles fixe par dcret.
E X E M P L E
Caroline et Jean M., La Baule (44)
Dans une rgion vente et humide, nous envisagions de mieux protger notre appartement tout en lui donnant un coup de jeune.
Nous voulions faire changer la baie vitre de notre appartement de La Baule pour mieux isoler le sjour et faire des conomies dnergie. Nous voulions galement en profiter pour refaire la peinture. Pour cela, nous avons obtenu un prt Pactys Simplicit de 11 800 La Banque Postale, compos dun Pactys Environnement de 9 500 (cot de la baie vitre) sur 60 mois (1) et dun Pactys Srnit de 2 300 (2) sur 24 mois pour financer les travaux de rnovation. (1) Cot du Pactys Environnement sur 60 mois : 1 130,80 assurance comprise TEG : 4,68 %. (2) Cot du Pactys Srnit sur 24 mois : 140,80 assurance comprise - TEG 6,01%. Cot total du financement sur 60 mois : 1 271,60 assurance comprise.
Quel prt pour une socit civile immobilire ?
Dsormais, La Banque Postale vous accompagne dans le financement de vos oprations immobilires, en direct ou par lintermdiaire dune SCI (Socit Civile Immobilire) Bon savoir : Dans le cadre dune SCI caractre patrimonial, profitez pleinement des abattements existants pour transmettre votre patrimoine familial, du vivant des ascendants leurs descendants.
Quest-ce quun prt relais ?

Cest un prt qui sadresse des clients dj propritaires dun bien immobilier qui, dans le cadre dune opration dachat-revente, souhaitent vendre leur bien immobilier afin de se constituer un apport pour en acqurir un nouveau. Lachat du nouveau bien intervenant avant la vente du premier, le montant du prt relais assure la jonction entre les deux transactions : ltablissement financier avance donc une partie des fonds venir. Vous pouvez ainsi saisir une opportunit pour faire une nouvelle acquisition sans tre oblig de vendre lautre dans la prcipitation et risquer de le brader pour vous en dbarrasser au plus tt. Grce au prt relais, vous disposez dun dlai de un deux ans en gnral pour procder la vente de votre bien. Le remboursement du capital emprunt se fait aprs la vente du bien concern.
Pactys Relais / Pactys Relais Total

Avec ses prts relais, La Banque Postale vous permet de disposer, avant mme davoir revendu, de 70 % maximum de la valeur de votre bien durant douze mois (Pactys Relais Total) ou vingt-quatre mois (Pactys Relais) maximum. Ds que le bien est vendu, vous remboursez votre prt sans aucune pnalit. Grce Pactys Relais ou Pactys Relais Total, vous avez ainsi la possibilit dacqurir votre nouveau bien tout en ayant plus de temps pour revendre lancien.
E X E M P L E
Pauline M. et Clment G., Rennes (35)
Quand notre famille sest agrandie, il nous a fallu rapidement un logement plus grand. Mais comment faire alors que nous tions dj propritaires ?
Avec larrive de notre troisime enfant, notre appartement sest vite avr trop petit ! Ds le dbut de nos recherches, nous avons eu un coup de cur pour une maison avec un jardin, juste la sortie de Rennes : le terrain de jeu rv pour Camille, Cyprien, et Chlo ! Mais comme nous navions pas encore revendu notre appartement et quen plus nous avions toujours un prt en cours, nous avons failli renoncer. Heureusement, notre Conseillre de La Banque Postale nous a vite rassurs ! Notre appartement a t estim 205 000 et il nous restait toujours un prt de 48 000 finir de rembourser. La maison que nous voulions acheter, elle, cotait 280 000 . Avec notre apport de seulement 16 000 nous tions loin du compte ! La Banque Postale nous a accord un prt Pactys Relais Total de 95 500 (1) et un Pactys Libert de 168 500 sur dix-huit ans (2). videmment, au dbut, il fallait faire un peu attention, parce que nous avions aussi le prt sur lappartement payer (nous avons prfr ne pas faire racheter le prt initial). Mais nous avons eu de la chance : sept mois plus tard, notre appartement tait vendu, avec seulement un lger rabais sur le prix affich ! Nous avons donc rembours notre Pactys Relais Total et notre autre prt par anticipation. Aujourdhui, il nous reste seulement le Pactys Libert. En plus, nous allons pouvoir augmenter nos mensualits (puisque nous avons sold lancien prt), ce qui nous permettra de rduire la dure du Pactys Libert et donc den rduire le cot ! (1) Cot total du Pactys Relais : 4 192,44 sur 12 mois assurance comprise TEG : 4,88 %. (2) Cot total du Pactys Libert sur 216 mois : 91 108,24 assurance comprise TEG : 5,26 % (sans prise en compte de la modulation). Cot total du financement : 95 300,68 assurance comprise.
Dans le cadre dun emprunt immobilier, il existe deux types dassurances pour vous protger contre les alas de la vie : lassurance dcs-invalidit et lassurance perte demploi. La premire est obligatoire, la seconde facultative, mais fortement recommande.
Assurer et garantir votre prt

Assurer un prt : quoi a sert ?
Prendre une assurance sur votre prt cest vous protger, bien entendu, mais cest galement protger vos proches. Car, compte tenu des sommes en jeu et de la dure moyenne dun emprunt immobilier, cest une prcaution indispensable pour vous et votre famille. En cas de dcs, par exemple, vous tes assur que vos hritiers nauront pas supporter le poids de votre dette. Et en cas de chmage, vous aurez de quoi voir venir pendant un certain temps.
Combien cote lassurance dcs-invalidit ?

Selon les tablissements, son prix est un pourcentage du montant du capital emprunt ou du capital restant d, et son cot se situe souvent entre 0,3 et 0,5 %. Elle couvre le dcs, linvalidit totale et dfinitive ou la perte totale et irrversible dautonomie (PTIA) et, selon les contrats, lincapacit temporaire de travail (ITT). En cas de dcs de lassur, cest la compagnie dassurance qui prend en charge le remboursement intgral des sommes non encore rgles. Il en est de mme si vous tes reconnu en invalidit permanente et dfinitive. Lincapacit temporaire de travail nest pas forcment couverte par les contrats. Lorsquelle lest, cette garantie prend en charge, aprs un dlai de franchise (que lon appelait auparavant dlai de carence), les mensualits de remboursement pour un temps limit. Faites donc bien attention aux garanties du contrat dassurance propos : l aussi, le taux nest pas tout !
Quelle couverture ?
Si vous tes seul emprunter, pas de problme, votre assurance dcs-invalidit sera prise 100 % sur votre tte, pour reprendre le vocable des assureurs. En prsence de co-emprunteurs, dun couple par exemple, lassurance cote deux fois plus cher si chacun souhaite tre assur. Nanmoins, pour mener bien votre projet en toute scurit, il vaut mieux augmenter lgrement le cot par une assurance 100/100 sur chaque tte et ne pas risquer dtre oblig de revendre le bien en cas de dfaillance de lun des emprunteurs. Votre Conseiller de La Banque Postale est l pour vous guider au mieux de vos intrts et de ceux de votre famille.
dun crdit la consommation, dun crdit immobilier ou dun crdit professionnel. Depuis le 6 janvier 2007, les personnes malades peuvent ainsi profiter des dispositions de cette convention. Pour plus dinformations : www.labanquepostale.fr www.sante.gouv.fr www.aeras-infos.fr www.fbf.fr (Fdration Bancaire Franaise), serveur vocal : 0 821 221 021 (0,12 /minute).
Convention Aeras
Cette convention vous proposent un certain nombre de solutions ds lors que vous avez eu ou prsentez un risque aggrav de sant et que vous voulez emprunter, quil sagisse
Lassurance perte demploi : comment a marche ?

Lassurance perte demploi nest pas obligatoire, mais elle est fortement conseille sauf, bien sr, si vous tes fonctionnaire ou retrait par exemple. Pour pouvoir y souscrire, vous devez gnralement tre en possession dun contrat dure indtermine. En cas de chmage, elle garantit une prise en charge partielle de la mensualit de remboursement pendant une dure dfinie. Elle ne peut sappliquer quaprs un dlai dattente qui dmarre la signature du contrat et stend le plus souvent sur douze mois. Durant cette priode, la garantie ne peut tre mise en uvre. Ensuite, la prise en charge de la mensualit dbute aprs un dlai de carence qui part de la date de dbut dindemnisation par lAssedic. Ce dlai est compris entre quatre-vingt-dix jours et un an selon les contrats. La dure dindemnisation est galement variable selon les contrats.
Un conseil
Vrifiez, pour viter toute mauvaise surprise, que lassurance perte demploi propose bien une prise en charge partielle de la mensualit et non un simple report des chances de votre prt pendant une dure dtermine
Les services PactysImmo de La Banque Postale

Pour vous permettre de mener votre opration immobilire avec plus de srnit encore, La Banque Postale a cr PactysImmo Garantie Revente. Il sagit dune assurance qui couvre la moins-value subie lors de la revente prcipite dun bien, suite un vnement ou un accident de la vie. un moment o le march de limmobilier est trs haut, ce type dassurance est un vrai plus ! Par ailleurs, La Banque Postale propose galement PactysImmo Protection Juridique, une protection juridique spcialise dans limmobilier : elle vous apporte un appui technique et juridique face aux difficults lies lhabitat et prend en charge les frais de justice le cas chant. Pour une scurit maximale, PactysImmo Garantie Revente Plus combine les deux services.
La banque exige-t-elle dautres garanties ?

Ltablissement qui accorde un prt immobilier exige toujours en contrepartie une garantie qui le protgera en cas de dfaillance de lemprunteur.
Hypothque ou privilge, quelle garantie choisir ?

Le Privilge de prteur de deniers (PPD) est une garantie permettant au prteur de rcuprer, en priorit sur tout autre crancier, son d en cas de vente du bien avant lextinction de la dette. Cet acte, qui entrane la rdaction dun acte notari, fait lobjet dune inscription la conservation des hypothques et prend effet au jour de la vente. Le privilge ne peut cependant garantir quun bien existant (la construction ou les travaux nentrent donc pas dans un PPD). Lhypothque, pour sa part, garantit aussi bien lachat dun logement en ltat futur dachvement (Vefa) que la construction dune maison ou des travaux de rnovation. La prise dhypothque seffectue galement par acte notari et ncessite une inscription la conservation des hypothques. Ces deux garanties visent le mme objectif : permettre la vente du bien et le remboursement de la dette en cas de non-paiement des mensualits du prt. Lhypothque comme le privilge entranent le paiement de frais qui sont la charge de lemprunteur (de lordre de 1 % du montant garanti pour le privilge et de 2 % pour lhypothque).
Hypothque rechargeable et prt viager hypothcaire : quest-ce que cest ?

Parmi les mesures de lordonnance de mars 2006 figure lhypothque rechargeable. De quoi sagit-il ? partir du moment o vous avez dj constitu une hypothque (le privilge nest pas concern), vous naurez plus besoin de prendre de nouvelles hypothques pour vos emprunts successifs. condition quils ne dpassent pas le montant garanti par lhypothque. Il suffira que lacte prvoie, ds le dpart, la raffectation de la garantie dautres prts que celui pour lequel la garantie a t prise. Dans ce cas, une convention de rechargement notari devra tre signe et publie la conservation des hypothques. Et bonne nouvelle pour ceux qui ont emprunt avant lentre en vigueur de lordonnance : il sera possible de transformer votre hypothque traditionnelle en hypothque rechargeable. Seule obligation : signer chez le notaire un avenant prvoyant cette possibilit.
Un conseil
Hypothque, privilge de prteur de deniers, caution Crdit Logement, caution mutuelle, nantissement de produits financiers Pas si facile de sy retrouver ! Votre Conseiller Spcialis en immobilier de La Banque Postale vous y aidera lors du montage de votre dossier de prt.
Le prt viager hypothcaire, lui, sadresse par dfinition aux personnes ges susceptibles davoir besoin dargent soit pour complter leur retraite, soit pour entretenir leur rsidence principale ou secondaire, soit encore pour financer leur entre dans un tablissement de soins pour personnes ges. En pratique, il sagit dobtenir dune banque un prt remboursable uniquement au moment de la vente du bien ou en cas de dcs. Les hritiers seront alors tenus de rembourser sur leurs conomies ou sur le produit de la vente.
Quest-ce que le cautionnement ?

Cest lacte par lequel un tiers se porte caution et sengage payer votre crance si vous tes dfaillant. Dans la plupart des cas, cette garantie est apporte par un organisme de cautionnement financier (comme Crdit Logement) ou par une mutuelle pour des emprunteurs de la fonction publique. Elle ne ncessite ni acte notari, ni inscription la conservation des hypothques. Le cot du cautionnement nest pas fix rglementairement comme dans le cas du privilge ou de lhypothque. Il varie selon lorganisme accordant sa caution. Pour Crdit Logement, par exemple, il se dcompose en une commission de caution (fixe) et une participation un fonds de garantie qui est en grande partie restitue aprs le remboursement total du prt. Certaines mutuelles cautionnent les prts de leurs adhrents gratuitement ou pour un cot modique. La Banque Postale travaille avec de nombreuses mutuelles de la fonction publique.
Comment seffectue la signature de loffre de prt ?

Ltabissement de crdit vous enverra loffre de prt par courrier. Vous devrez la lire attentivement et vrifier quelle vous convient en tous points. Aprs un dlai de rflexion de dix jours, vous devrez dater, signer et renvoyer le bordereau dacceptation de loffre. Si des cautions interviennent, assurez-vous quelles ont bien retourn leur accord. Si votre achat porte sur un logement existant, le montant de lacquisition sera
rgl lors de la signature chez le notaire ; sil sagit dune vente en ltat futur dachvement (Vefa) ou de la construction dune maison, le versement effectuer correspondra un appel de fonds en fonction de lavancement des travaux (voir chapitre Acheter un logement neuf, page 24). Pour ce qui concerne les frais annexes (notaire, garanties...), noubliez pas de prvoir les sommes correspondantes dans votre apport personnel.
Quelles sont les lois qui me protgent en tant quemprunteur ?

De la promesse de vente au remboursement anticip, toutes les tapes de lacquisition immobilire laide dun emprunt sont concernes par deux lois (rassembles dans le Code de la consommation). La plus ancienne, la loi Scrivener, date de 1979. Elle a t complte dix ans plus tard par la loi Neiertz, elle-mme complte par la loi du 8 fvrier 1995 renforant le rle des commissions de surendettement et par la loi du 29 juillet 1998 contre les exclusions. En matire demprunt, comme nous lindiquons ci-dessus, les tablissements financiers sont tenus de rdiger une offre de prt dont les termes sont strictement rglements. partir du moment o loffre de prt est envoye lemprunteur qui, rappelons-le, ne peut accepter la proposition quaprs un dlai de rflexion de dix jours rvolus, la banque a lobligation de maintenir les conditions quelle propose durant au moins trente jours. Loffre de prt est toujours subordonne la conclusion de lacquisition pour laquelle le prt est demand. La signature dfinitive de la vente doit intervenir dans un dlai de quatre mois compter de lacceptation de loffre de prt. Lassurance dcs-invalidit, exige pour lobtention dun prt, constitue galement un des lments de la protection de lemprunteur. Une notice numrant les risques garantis et les modalits dapplication, doit tre communique lemprunteur. La loi
Scrivener reconnat lemprunteur le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalit, les prts souscrits. Nanmoins, le contrat de prt peut interdire les remboursements infrieurs ou gaux 10 % du capital initial, sauf sil sagit du solde. Pour le remboursement anticip, le prteur peut exiger le paiement dune indemnit. Son montant ne peut dpasser la valeur dun semestre dintrts sur le capital rembours et est fix dans cette limite 3 % maximum du capital restant d (ou 3 % du capital rembours par anticipation si ce remboursement est partiel).
Un conseil
Conservez bien tous les documents qui vous seront remis : contrat de prt, tableau damortissement, etc. Ils vous permettront de savoir tout moment o vous en tes dans le remboursement de votre prt.
Quelles sont les formalits entreprendre pour mon dmnagement ?

Elles sont nombreuses et vous feront perdre beaucoup de temps. Il vous faudra trouver un dmnageur, informer de nombreuses administrations de votre changement dadresse, prvoir une modification de votre contrat dassurance habitation, inscrire vos enfants dans de nouveaux tablissements scolaires... Toutes ces dmarches sont fastidieuses et demandent un minimum dorganisation.
Les partenaires de La Banque Postale

Crdit Foncier
SA au capital de 638 458 925 542 029 848 RCS Paris Sige social : 19, rue des Capucines 75050 Paris Cedex 01
Mondial Assistance France SAS

Socit par actions simplifie au capital de 7 538 389,65 490 381 753 RCS Paris Socit de courtage d'assurances - assurance de responsabilit civile professionnelle et garantie financire conformes aux articles L512-6 et L512-7 du Code des assurances Inscription Orias 07 026 669 Sige social : 54, rue de Londres, 75008 Paris
La Banque Postale Prvoyance

SA au capital de 5 202 000 entirement libr Sige social : 10, place de Catalogne, 75014 Paris Siren 419 901 269 RCS Paris Entreprise rgie par le Code des assurances
ACE Europe
Sige social : 100 Leadenhall street, EC3A 3BP, Londres, Royaume-Uni SA au capital de 248 736 000 Direction gnrale pour la France : Le Colise. 8, avenue de l'Arche, 92419 Courbevoie Cedex 450 327 374 RCS Nanterre
CNP Assurances /CNP IAM

CNP Assurances - SA au capital de 594 151 292 entirement libr RCS Paris 341 737 062 CNP IAM - SA au capital de 30 500 000 entirement libr 383 024 189 RCS Paris Sige social : 4, place Raoul-Dautry, 75716 Paris Cedex 15 Entreprises rgies par le Code des assurances
Groupama Protection Juridique

SA au capital de 1 550 000 321 776 775 RCS Paris Sige social : 45, rue de la Bienfaisance, 75008 Paris
La Banque Postale
SA Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 2 342 454 090 115 rue de Svres, 75275 Paris Cedex 06. RCS Paris 421 100 645. Code APE 6419Z Intermdiaire d'assurance, immatricul lOrias sous le n 07 023 424.
INFORMATIONS CONSOMMATEURS : PACTYS : lobtention des prts Pactys se fait sous rserve dacceptation du dossier. Pour toute opration immobilire, lemprunteur dispose dun dlai de rflexion de dix jours avant daccepter les propositions doffre de prts qui lui sont faites. Lemprunteur dun prt Pactys Simplicit peut, dans un dlai de sept jours compter de son acceptation de loffre, revenir sur son engagement. Toute vente ou construction est subordonne lobtention du (des) prt(s) sollicit(s). En cas de nonobtention de ce(s) prt(s), le vendeur doit rembourser lemprunteur les sommes verses. PACTYSIMMO : PactysImmo Garantie Revente, contrat collectif n FR 32 012 228 souscrit par La Banque Postale auprs dACE Europe, rgi par le droit franais et soumis la lgislation fiscale franaise. PactysImmo Protection Juridique Immobilire, contrat collectif n 504 466 souscrit par La Banque Postale auprs de Groupama Protection Juridique, rgi par le droit franais et soumis la lgislation fiscale franaise. PactysImmo Emploi, contrat collectif dAssurance Perte dEmploi n 9304 Convention dAssistance n 18 L, souscrit par La Banque Postale auprs de CNP IAM et Mondial Assistance France SAS. Les exemples chiffrs s'appuient sur les barmes en vigueur La Banque Postale au 15 fvrier 2009. 66 La Banque Postale
Avec La Banque Postale, posez-vous les bonnes questions avant dacheter !

Le logement qui vous tente dispose-t-il de bonnes infrastructures (transports, coles, commerces) proximit ? Si vous achetez pour louer, avez-vous bien tudi la demande locative et le niveau des loyers sur le secteur ? Avez-vous consult les documents cadastraux en mairie afin de vous assurer quil nexiste pas de projet de construction susceptible de vous gner (perte de vue, nuisances sonores) ? Avez-vous interrog le syndic sur le montant des charges qui vont vous incomber et consult le procs-verbal des deux dernires assembles gnrales des copropritaires de limmeuble afin de connatre les travaux ventuellement prvus ? Savez-vous quelles sommes vous allez devoir consacrer au titre des taxes foncire et dhabitation ? combien slveront les frais dacquisition (frais de notaire, dexpertise, de dossier de crdit, de nouvelle installation...) ? Avez-vous vrifi que la superficie du logement que vous comptez acheter figure bien dans la promesse ou le compromis de vente comme le veut la loi Carrez ? En cas de construction dune maison individuelle, avezvous pens souscrire une assurance dommages ouvrage ? Vos revenus vous permettent-ils de bnficier dun prt taux zro ? Si votre apport personnel nest pas suffisant, avez-vous fait le tour des petits prts (1 % Logement, Caisses de retraite) dont vous pouvez peut-tre bnficier ?

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Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique)

La promesse unilatrale dachat

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Clause suspensive dobtention des prts

Clause suspensive dobtention du certificat durbanisme

quel moment intervient la vente chez le notaire ?

quoi correspondent les frais de notaire ?

Calcul des moluments du notaire pour les ventes de logements

Existe-t-il des aides pour les travaux ?

quipements et travaux dconomie dnergie

Dpenses en faveur de laide la personne

Que devient le crdit dimpt en cas de non-imposition ?

Subventions de lAnah (Agence nationale de lhabitat)

Acheter un logement neuf

Que doit contenir le descriptif technique ?

Existe-t-il des normes et labels de qualit ?

Surface habitable ou utile : quelle diffrence ?

Peut-on changer davis ?

quel moment intervient la vente ?

Quel calendrier pour les paiements ?

Quels frais de notaire ?

Quand seffectue la remise des cls ?

Quels recours en cas de malfaons ?

Quelles garanties en cas de malfaons ?

La garantie de parfait achvement

La garantie de bon fonctionnement

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Quels sont les avantages du terrain en lotissement ?

Sur quels critres choisir un terrain isol ?

Pourquoi un certificat durbanisme est-il ncessaire ?

Le certificat de simple information

Quest-ce que le plan local durbanisme (PLU) ?

Vaut-il mieux faire appel un architecte ?

Participation pour le financement des voies et rseaux

Quelles dmarches pour obtenir le permis de construire ?

Constructeur ou entreprise du btiment ?

Quel contrat signer ?

Le contrat dentreprise lot par lot

Le contrat de construction sans fourniture de plans

Le contrat de construction dune maison individuelle avec fourniture de plans (CCMI)

quel moment faut-il payer ?

Quelle garantie de livraison ?