EPINOUX Manon Lan 1°ESA

RAYET Yohann

LE PROJET EYRIALIS

A. Le choix d'implantation
Les contructeurs ont décider d'implanter le projet Eyrialis dans la zone sud de Bordeaux vers
la Gascogne car c'est en analysant l'environnement qu'il a été décidé de réaliser une zone
commerciale où chaque indicateur est important pour le lancement du projet.Le projet se trouvera
en face d'un supermarché « Super U » donc cela permettra de faire une offre commerciale
complémentaire, donnant ainsi aux deux projets d'avoir une chance de renforcer leur attraction vis à
vis des clients. Par rapport aux infrastructures de transport, ce lieu se situe à proximité de la rocade
et de l'aéroport. De plus elle est avantagé par le trafic ferroviaire et par un futur tram-train, qui
permettra une meilleure accesibilité.
Ensuite, c'est une implantation stratégique par rapport à son environnement économique et
culturel car avec le Laser Mégajoule, cela pourra entrainer des implantations d'entreprises en plus
des industries déjà présente sur les lieux tels que des industries aéronautiques,des pôles de
recherche.....tandis que sur le plan culturel, on trouve déjà le pôle universitaire qui est dynamique
avec Enseirb, Sciences Po, Ecole de Chimie...
On peut par ailleurs dire que la zone est bien choisi sur le plan dynamique car en effet, sur le
lieu d'implantation du projet, on trouve les 4 pôles principaux de développement de la métropole
bordelaise qui sont situés dans le secteur nord avec Bordeaux Nord, puis dans les Parcs
technologiques et Université (campus) mais aussi sur la Rive Droite et enfin à Bordeaux
Euratlantique qui voient de nombreux projets innovants se créer dans les domaines des
biotechnologies, de la santé et de l’alimentation, laboratoires, écoactivités, éco-construction.
Enfin l'implantation à cette endroit est favorable car le dynamisme démographique de la
zone favorise la naissance du projet car c'est un lieu où il y a une concentration humaine qui va être
augmenter par un magasin grande surface, ce qui entrainer un plus grande activité commerciale. De
plus on peut dire que la construction de nouveaux logements va permettre d'augmenter cette
attractivité.

B. Les choix techniques

a)Les zones commerciales ont certaines dimensions à respecter. Ainsi elles ont des
largeurs, longueurs ainsi que hauteurs à ne pas dépasser pour leurs constructions. Des normes telles
que des mûrs coupe feu sont à prévoir. Elles doivent prévoir un certain nombre de places de parking
suivant la superficie de leurs bâtiments. Les zones commerciales doivent également avoir un permis
de construire. De plus, pour être accueillantes et attirer de la clientèle, elles doivent avoir une
architecture spécifique et des plus attrayante (cette contrainte n'est pas une réelle contrainte légale
sinon une contrainte bénéfique personnelle).

b) L'ensemble des bâtis fait 8000m² de superficie sachant que chaque enseigne fait
environ 600m². Quant à la surface totale prenant compte à la fois la surface bâtie et la non bâtie, la
superficie est de 20000m².
c) Il y a un grand bâtiment général constitué de plusieurs lots destinés à la vente
commerciale. Un deuxième bâtiment apparaît à coté; il s'agit d'un restaurant. La hauteur ne s'étend
que sur un seul étage (au sol/ rez de chaussé) pour profiter du grand espace disponible et attirer
d'autant plus de personnes. Pour le projet Eyrialis, la hauteur est de 5.50 m environ car dans le cadre
de la conception d'un immeuble commercial, il n'y a pas d'obligation minimale concernant la
hauteur. Toutefois, il faut observer qu'une surface commerciale est souvent très éclairée afin de
mettre en valeur les articles proposés.

d) Il y a un lot de 10 bâtis mis en location dont le loyer dépend en partie de la

superficie de chacun (80€HT/m²/an).
e) Le plan architectural est particulier. En effet, la disposition choisie est en « L ».
Après une architecture murement réfléchie et plusieurs dispositions essayées, c'est finalement
celle-ci qui a été choisie car cela permettait de faire une ouverture sur la grande route qui longe
les bâtiments et cela permet également une ouverture sur le magasin « Super U » qui se trouve
en face. Un espace de route goudronné a été réalisé derrière le bâtiment pour permettre aux
camions transporteurs de marchandises de passer sans gêner la circulation des clients potentiels.
Le choix a été de réaliser un bâtiment unique se composant de tout les lots attachés, et non
plusieurs petits détachés, avant tout pour une question de dimension. En effet, il y a des normes
à respecter et ainsi moins le nombre de bâtiments est important, plus la superficie de ceux-ci
peut être grande. L'architecture est coposée de matériaux en bois, en métal, en plastic... Un
mélange de matériaux apparaît ce qui rend d'autant plus difficile la construction, mais aussi
d'autant plus moderne le résultat. Les bâtis ne sont pas composés d'étage pour un raison de
praticité. Cette architecture a été adopté pour pouvoir attirer le plus de clients possible et ainsi
maximiser le profit.
f)L'entreprise a pour ambition de faire les façades de la construction en bois ce qui
montre leur soucis de l'écologie. De plus un projet de disposition de panneaux solaires sur tout
le toit du bâtiment est suggéré, ce qui permettra d'avoir recours à une énergie propre et
renouvelable. Ensuite dans le cadre du développement durable, il est intéressant de concevoir
des immeubles plutôt haut, en effet la chaleur monte et afin de moins climatiser au printemps et
à l'été une certaine hauteur permet de stocker un matelas d'air chaud au dessus des visiteurs sans
les gêner, ce qui permet de moins sans consommer d'énergie.
g) Pour le moment on ne sait pas quels entreprises font prendre en charge la construction,
car la dernière fois le dossier du projet était encore en délibération avec la CDAC car c'est à elle
qu'il faut montrer le dossier pour obtenir un permis de construire. S'il y a un refus, ce sera la fin
du projet.
h) Nous pouvons finalement constater que chaque choix de l'entreprise est mûrement
réfléchi et ce dernier cache dans chaque cas une cohérence indéniable. En effet, le choix de
l'emplacement ainsi que de la mise en place ou encore l'architecture du bâtiment est réalisé de sorte
à attirer une clientèle. Quant au choix des panneaux solaire ou encore des matériaux en bois par
exemple, ceux si sont réalisés dans un but écologique ou encore d'économie d'énergie. Nous
constatons ainsi que dans chaque cas, une bénéfice maximisé est attendu des différents choix
réalisés.

C.Conclusion
a) La crise financière et immobilière n'empêche pas la création de gros projet tel que Eyrialis, mais
les effets de cette crise se font surtout ressentir avec le ralentissement des prises de décision pour ce
qui concerne le commerce car les banques prêtent moins, mais les enseignes ont besoin pour
développer leurs parts de marché, de renforcer les réseaux et donc de trouver de nouvelles
implantations.
De plus cela peut créer de nouvelles opportunités puisque dans ce secteur, car on trouve de
moins en moins de concurrence avec la faillite de certaines agences immobilière et la baisse
importante des activités dans certains secteurs du BTP.