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LOI A.L.U.R. :
Dlais et prescriptions; un point procdural


La loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov n 2014-366 du 24 mars 2014
a boulevers transversalement notre droit immobilier priv et public au sens large du
terme puisquelle affecte en 177 articles sur 157 pages (version legifrance.gouv.fr) les
dispositions de 24 de nos Codes en vigueur !
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La loi ALUR modifie galement de nombreux textes non codifis (ordonnances, lois,
dcrets), dont notamment :

- la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coproprit des immeubles btis,
- la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet rglementant les conditions
dexercice des activits relatives certaines oprations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce,
- la loi du 6 juillet 1989 rgissant les rapports locatifs dhabitation.

Lambition du lgislateur de 2014 nest pas sans rappeler celle dont il avait fait preuve
il y a prs de 15 ans, lors de lentre en vigueur de la loi n 2000-1208 du 13 dcembre
2000 relative la solidarit et au renouvellement urbain dite loi SRU
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En substance, le lgislateur de 2014 poursuit trois objectifs principaux, ci-aprs
brivement rappels.

1 - Rguler le march de limmobilier, notamment par le biais :

- dun encadrement des loyers,
- de lalignement des obligations en vigueur en matire de location dhabitation
principale vide et meuble,
- dune uniformisation des formulaires de baux dhabitation et dtat des lieux,
- de nouvelles rgles imposes aux intermdiaires et professionnels de
limmobilier (agences, syndics),

1 Cf. texte en ligne :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=3F2EC60B5348BCC6E49523C367A58252.tpdjo11v_2?cid
Texte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id
Sont touches : des dispositions des Code Civil, Code de lenvironnement, Code de la scurit sociale, Code de la
construction et de lhabitation, Code du tourisme, Code des assurances, Code des procdures civiles dexcution,
Code de laction sociale et des familles, mais galement du Code Gnral des Impts, du Livre des procdures
fiscales, du Code de lurbanisme, du Code Gnral des collectivits territoriales, du Code de la sant publique, du
Code de lexpropriation pour cause dutilit publique, du Code montaire et financier, du Code rural et de la pche
maritime, du Code des juridictions financires, du Code gnral de la proprit des personnes publiques, du Code
des transports, du Code de Commerce, du Code du patrimoine, du Code de la consommation, du Code de justice
administrative et du Code pnal.

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Quantitativement, la loi SRU tait pour mmoire divise en 209 articles rpartis sur 84 pages, toujours en format
legifrance , voir :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000207538&dateTexte=&categorieLien=id
Force est de constater quil aura fallu aux praticiens quelques annes avant dassimiler ce texte et quil en sera
vraisemblablement de mme pour la nouvelle rglementation polymorphe ainsi mise en place par la loi ALUR
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- dun remaniement en profondeur les rgles durbanisme applicables sur notre
territoire : ainsi cest au niveau de lintercommunalit que devront dornavant
tre coordonnes les politiques durbanisme dhabitat et de dplacements.

2 - Scuriser les propritaires et protger les locataires :

- notamment par la mise en place dune garantie universelle des loyers (GUL)
qui concernera les logements du parc priv lous, meubls ou non, et entrera en
vigueur au plus tard au 1
er
janvier 2016,

- par la lutte contre lhabitat indigne et les marchands de sommeil,

- par la prvention des impays et des expulsions, ainsi que la mise en place de
parcours dhbergement vers le logement,

- par lamlioration de lefficacit et la transparence des attributions de logements
sociaux.

3 - Innover en favorisant le dveloppement de formes dhabitat alternatives :

- la cration de deux statuts encadrant lhabitat participatif (cooprative
dhabitants ou socit dautopromotion),

- laccompagnement du dveloppement de lhabitat lger (yourtes, tipis,
roulottes, mobile home, caravane), cest--dire un habitat dmontable et
mobile.

Bien videmment, les diffrents (et plthoriques) aspects de cette ambitieuse
rforme ont dj fait lobjet de nombreux commentaires dans divers supports
mdiatiques spcialiss.

Il faut nanmoins sattendre la publication dautres (bienvenues) explications de
textes intervenir.

En effet, il convient de remarquer demble ltalement dans le temps de ces
diffrentes mesures, ainsi que la ncessit pour certaines dentre elles de se voir
assorties de dcrets dapplication pour que les changements ambitionns par le
lgislateur puissent se mettre en place
3
.

Quoi quil en soit, et bien entendu, certaines dispositions sont dapplication immdiate
ou court terme et en ltat .


3
Ainsi devront attendre un dcret dapplication les mesures touchant lencadrement des loyers, la garantie
universelle des loyers (GUL), ladoption des modles uniformiss de contrats de location vide ou meuble, ainsi
que dtats des lieux, lencadrement des frais dagences immobilires, la liste des documents susceptibles dtre
demands par le bailleur dans le dossier du candidat locataire pour garantir sa solvabilit, ou encore les modalits de
dpt dun dossier de demande de logement social en ligne


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Il sagit notamment des nouveaux dlais et prescriptions applicables en matire de
contentieux locatif, ci-aprs voqus :


I. La prescription en matire de contentieux locatif est rduite de 5 3 ans

Aux termes de son article 1 - 11, la loi ALUR prvoit linsertion dun article 7-1
dans la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 aux termes duquel :

Toutes actions drivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans
compter du jour o le titulaire d'un droit a connu ou aurait d connatre les
faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en rvision du loyer par le bailleur est prescrite un an
aprs la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour rviser
ledit loyer .

Pour mmoire, la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 avait rform et simplifi le droit
des prescriptions civiles, ramenant 5 ans le dlai de droit commun
4
.

Des prescriptions drogatoires plus courtes restent toutefois en vigueur, nonces aux
termes de dispositions spciales (par opposition aux rgles de porte gnrale).

Il sagit notamment de prescriptions prvues en droit de la consommation ou encore
en droit des assurances (cf. par exemple la prescription biennale de laction des
professionnels lencontre de consommateurs, ou encore des actions relatives un
contrat dassurance).

La loi ALUR introduit donc de nouvelles prescriptions drogatoires plus courtes,
applicables cette fois en matire de contentieux des baux dhabitation.

A noter toutefois quil rsulte de larticle 25-3, galement insr par la loi ALUR dans
la loi du 6 juillet 1989, que ces prescriptions abrges sappliquent en outre aux
locations de logements meubls, lorsquils constituent la rsidence principale du
locataire.

En effet, ainsi quil a t ci-dessus soulign, la rforme aligne dsormais le rgime
des locations vides et meubles lorsque ces dernires constituent donc la rsidence
principale du preneur
5
.

Quant lapplication de ces dispositions dans le temps, dfaut de prcisions
contraires, les nouvelles prescriptions sont dapplication immdiate
6
.

A noter toutefois que trouveront sappliquer les dispositions de larticle 2222 du
Code Civil prvoyant des amnagements spcifiques pour lentre en vigueur des
nouvelles prescriptions, dans les termes ci-aprs :

4
Cf. article 2224 du Code Civil
5
Cf. insertion de larticle 25-3 sous un nouveau titre 1
er
bis de la loi du 6 juillet 1989
6
Cest--dire la date de sa publication au Journal Officiel le 26 mars 2014
4

La loi qui allonge la dure d'une prescription ou d'un dlai de forclusion est
sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise...
En cas de rduction de la dure du dlai de prescription ou du dlai de
forclusion, ce nouveau dlai court compter du jour de l'entre en vigueur de
la loi nouvelle, sans que la dure totale puisse excder la dure prvue par la
loi antrieure .


II. Conditions de recevabilit des actions en rsiliation et expulsion locatives


Afin damliorer la prvention des expulsions, le lgislateur prconise de traiter les
impays le plus en amont possible
7
.

A cette fin, il est insr une seconde condition de recevabilit de lassignation en
rfr-expulsion, aux termes de larticle 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prvoyait
dj :

qu peine dirrecevabilit de la demande, lassignation aux fins de constat
de la rsiliation est notifie la diligence de lhuissier de justice au
reprsentant de lEtat dans le dpartement, par lettre recommande avec
demande davis de rception, au moins deux mois avant laudience, afin
quil saisisse lorganisme comptent dsign par le plan dpartemental pour
lhbergement et le logement des personnes dfavorises .

Dsormais, larticle 24 est complt comme suit :

II- A compter du 1
er
janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres
quune socit civile constitue exclusivement entre parents et allis jusquau
quatrime degr inclus ne peuvent faire dlivrer, sous peine dirrecevabilit
de la demande, une assignation aux fins de constat de rsiliation du bail avant
lexpiration dun dlai de deux mois suivant la saisine de la commission de
coordination des actions de prvention des expulsions locatives
[CCAPEX] Cette saisine peut seffectuer par voie lectronique, selon des
modalits fixes par dcret .

Il convient de noter que cette condition de recevabilit nest pas applicable aux
bailleurs personnes physiques ou constitus en SCI familiale.

Il convient galement dattirer lattention des plaideurs sur le fait que ces deux
conditions de recevabilit prvues larticle 24 de la loi de 1989 sont applicables
aux assignations tendant au prononc de la rsiliation du bail mais aussi aux
demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononc de la rsiliation
motives par lexistence dune dette locative, la notification au reprsentant de lEtat
dans le dpartement incombant au bailleur
8
.

7
Cf. loi ALUR chapitre IV section 1
8
Cf. article 24 - IV tel que modifi et complt par la loi du 24 mars 2014
5

Par ailleurs et en aval, aprs le prononc de la dcision condamnant le locataire
dbiteur dfaillant, le lgislateur donne dsormais la possibilit au Juge, mme
doffice, daccorder des dlais dans la limite de trois annes par drogation au dlai
prvu au premier alina de larticle 1244-1 du Code Civil, dlai bnficiant au
locataire qui serait par hypothse en situation de rgler sa dette locative
9
.

A noter enfin, concernant les procdures dexpulsion, que la trve hivernale a t
allonge de quinzaine, ainsi quil rsulte de larticle L. 412-6 du Code des procdures
civiles dexcution prvoyant quil est dornavant sursis toute mesure dexpulsion
non excute la date du 1
er
novembre de chaque anne jusquau 31 mars de lanne
suivante .

***


Il est clair que les modifications procdurales voques ci-dessus favorisent la
protection du locataire, ce conformment lun des objectifs exprims par le
lgislateur.

En contrepartie, celui-ci entend scuriser les propritaires, principalement par la mise
en place de la garantie universelle des loyers sur lefficacit de laquelle de nombreux
commentateurs se montrent dores et dj dubitatifs.

A suivre donc


Agns PROTON
Avocat au Barreau de GRASSE
Cannes, le 22 mai 2014

9
Cf. article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 tel que complt par la loi du 24 mars 2014