IMMOBILIER

7 conseils pour bien choisir

un logement locatif
En suivant nos règles
d’or, vous gagnerez
de l’argent en investissant
dans la pierre, malgré
la hausse des prix.
importante, comme Toulouse,
Bordeaux, Montpellier, Nantes
affirme Yves Thibault, direc-
teur de l’immobilier à l’Union
la seule. D’après le Crédit
Foncier, le phénomène a
ou Lille », conseille Jean- Financière de France (UFF). atteint également Valence,
Michel Szaleniec, président Si vous privilégiez la valo- Villefranche-sur-Saône,
des Espaces Immobiliers BNP risation à long terme de votre Cahors, Le Mans, Périgueux,
Paribas. L’idéal est d’acheter capital, optez pour un loge- Cognac, Auxerre, Lons-le-
à proximité de chez vous ou ment situé dans un quartier Saunier, Nevers, Marmande,
dans une localité où vous avez central, bien desservi, à Vesoul, Macon et Épinal.
vos habitudes. « Quand on proximité des écoles et des

1 connaît une ville, les choix

L’EMPLACEMENT
Préférez les valeurs sûres
aux quartiers “en devenir”
L’emplacement est, de tous
les critères, le plus important.
«Préférez une ville ayant un
marché locatif dynamique et
une activité économique
sont plus judicieux», confir-
me Emmanuel Ducasse, direc-
teur des expertises parisien-
commerces. Si vous privilé-
giez la rentabilité, orientez
plutôt vos recherches vers les
quartiers périphériques d’une
2
nes au Crédit Foncier. grande ville où les prix sont NEUF OU ANCIEN
Autre conseil: préférez les plus abordables. Choisissez en fonction
valeurs sûres aux zones «en Quelle que soit votre prio- de votre profil
devenir», pour reprendre l’ex- rité, évitez les agglomérations Traditionnellement, la renta-
pression des professionnels. qui souffrent d’un excès mani- bilité d’un appartement an-
« C’est plus cher, mais vous feste d’offres de logements cien est supérieure à celle d’un
risquez moins de voir votre «Robien». Montauban est la logement neuf de taille et de
patrimoine se déprécier », plus connue, mais ce n’est pas standing équivalents. L’expli-

Les villes qui rapportent le plus

SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : F. VIEICANET/URBA IMAGES

SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : C. HART/MAXPPP

MULHOUSE (68) MEAUX (77)

Avec deux nouvelles lignes de tramway et bientôt le TGV Est, Meaux attire une population croissante et la demande locative
Mulhouse change de visage. La municipalité a décidé de reconvertir dépasse l’offre. La pénurie touche les logements de toutes tailles.
de nombreuses friches industrielles en logements. Du coup, Dans le centre-ville, vous trouverez des biens à rénover entre
les programmes neufs sont 1 000 et 1 800 euros le mètre
légion en périphérie, avec un UN CENTRE-VILLE ABORDABLE carré. Pour les logements UNE FORTE DEMANDE LOCATIVE
prix moyen de 2 100 euros Quartier Prix (1) Loyer (2) en bon état, les prix grimpent Quartier Prix (1) Loyer (2)
le mètre carré. Comparativement, Centre historique 1 450 € 102 € jusqu’à 3 000 euros. Le maire, Cathédrale 1 400 € 122 €
le centre-ville est bon marché Rebberg 1 850 € 117 €
Jean-François Copé, mène une Autres quartiers 1 300 € 122 €
et la rentabilité locative politique active pour redorer
Brunstatt 1 350 € 114 € Faubourgs 1 600 € 122 €
y dépasse les 5% brut. 2 2
l’image de la ville. 2 2
(1) De vente au m . (2) Annuel au m . (1) De vente au m . (2) Annuel au m .

44 Juin 2006– Numéro Spécial


cation est simple : l’ancien
coûte moins cher (de 10 à
20 %) et se loue plus facile-
ment, car il est souvent mieux
situé et plein de charme. De
plus, vous n’avez pas besoin
d’attendre que la construction
soit achevée pour encaisser
des revenus. Enfin, les brico-
leurs peuvent faire des travaux
eux-mêmes, ce qui valorise le
logement. Ou les faire faire et,
dans ce cas, les factures vien-
nent en déduction des loyers,
ce qui permet de créer un défi-
cit foncier (déductible à hau-
teur de 10 700 euros) et de
payer moins d’impôts.
Il n’empêche, « la rentabi-
lité de l’ancien a baissé ces
dernières années», remarque
Pascal Brasseur, directeur
général de BNP Paribas
Invest Immo. « Comme la
demande est forte, les ven-
deurs font grimper les prix
des logements à rénover au
niveau de l’ancien en bon
état », constate Emmanuel
Ducasse du Crédit Foncier.
Enfin, les locataires se mon-
trent plus exigeants sur la
BREST (29)
À Brest, l’immobilier vaut en moyenne 1 152 euros le mètre carré
(+ 19,6% en un an), selon les statistiques des notaires. Sur des
terrains laissés par la Marine nationale, la municipalité prévoit
la création de commerces,
d’un pôle culturel et de 300
à 500 logements. D’ici à 2012, Quartier
la construction d’un tramway
devrait permettre de désengor-
ger le trafic. Autant de projets
dont vous pouvez tirer parti.
IMMOBILIER
qualité des prestations. Du
coup, il est de plus en plus dif-
ficile de louer à un tarif élevé Pascal Brasseur,
un logement qui n’a pas été directeur général de BNP
correctement refait depuis Paribas Invest Immo.
dix ou quinze ans. Autant de
frais qui font flamber le prix
de revient et pénalisent la
rentabilité.
“ Nous refusons
de financer le
Robien mal situé,
Bien sûr, le neuf a aussi ses
inconvénients: prix élevé, loca- et les résidences
lisation pas toujours optimale, de défiscalisation
problèmes de finitions… En
fait, tout dépend de votre pro- en moyenne
montagne.
fil. Si vous êtes bricoleur et si
vous avez besoin de revenus
”
DR
complémentaires, optez pour
l’ancien. Si vous avez la qua-
rantaine et payez beaucoup
d’impôts, préférez le neuf. long terme. «Aujourd’hui, les logement de 50 à 65 mètres
meilleurs rendements s’ob- carrés peut représenter une
3
tiennent sur les petites sur- alternative intéressante au
faces mais, quand il s’agira de studio. «Dans tous les immeu-
les revendre, il sera plus dif- bles, ce qui se loue en pre-
ficile de réaliser des plus- mier, ce sont les deux pièces»,
LA TAILLE values », prévient Pascal affirme Yves Thibault de
Un beau deux pièces vaut Brasseur, du groupe BNP l’UFF. « Nous allons connaî-
mieux que deux studios Paribas. Sans compter que les tre un déficit de logements
Là encore, la recherche de la locataires tournent plus vite d’une superficie comprise
rentabilité locative immé- et qu’ils entretiennent géné- entre 65 et 85 mètres carrés»,
diate s’effectue souvent au ralement moins bien le loge- prédit Jean-Claude Szaleniec
détriment de la plus-value à ment. Dans ces conditions, un du groupe BNP Paribas.
…
MONTPELLIER (34)
SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : DR
SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : DR
Montpellier accueille tous les ans 4 000 nouveaux habitants.
L’agglomération compte 70 000 étudiants, ce qui maintient
une forte demande locative. Préférez les quartiers proches du centre
et du tramway. Misez sur
UNE VILLE AUX MULTIPLES PROJETS les zones desservies par UNE CITÉ EN PLEIN ESSOR
Prix (1) Loyer (2) la deuxième ligne de tramway, Quartier Prix (1) Loyer (2)
Centre Siam 1 100 € 81 € prévue d’ici à 2010. Ou profi- Beaux-Arts 1 900 € 132 €
Centre ancien 1 000 € 72 € tez des subventions pour réno- Antigone 1 750 € 126 €
ver un logement dans le quar-
Autres 1 000 € 81 € Arceaux 1 950 € 114 €
2 2
tier historique de l’Écusson. 2 2
(1) De vente au m . (2) Annuel au m . (1) De vente au m . (2) Annuel au m .
Juin 2006 – Numéro Spécial 45
 IMMOBILIER 7 conseils pour bien choisir un logement locatif
D’autant plus que, dans ce
genre de surfaces, les loca-
taires finissent souvent par
acheter le logement qu’ils
occupent.
4
LA QUALITÉ
DE LA CONSTRUCTION
Soyez exigeant pour éviter
les mauvaises surprises
Si vous achetez sur plan, vous
aurez du mal à juger de la
qualité de la future construc-
tion. Alors, pour éviter que
d’ici à une dizaine d’années
les fissures ne lézardent la
façade et ne rendent votre
appartement invendable,
soyez exigeant. Demandez au
promoteur de visiter des
réalisations finies de standing
équivalent.Vous pourrez ainsi
juger du bon vieillissement
de ses constructions. Si vous
investissez dans l’ancien,
demandez les comptes-rendus
des assemblées générales de
la copropriété.
POITIERS (86)
La forte présence étudiante rend l’immobilier locatif très intéressant,
à condition toutefois d’investir là où se concentre la demande,
dans le centre-ville ou à proximité immédiate. Un studio dans
un immeuble ancien rapporte
entre 250 et 310 euros
par mois. Si vous en avez les
moyens, placez vos économies
dans une maison. L’offre
locative est très insuffisante
pour ce genre de biens.
(1) De vente au m . (2) Annuel au m .
46
5
vous ou sur un marché que plus la rentabilité est faible»,
vous connaissez bien. affirme Yves Thibault de
Pour vérifier les prix du l’UFF. Alors, si quelqu’un vous
marché immobilier, il existe promet plus de 5 % dans le
LE PRIX de nombreuses sources d’in- neuf, méfiez-vous!
N’achetez pas votre bien formations. À commencer par
à un prix excessif
6
Le Revenu, qui publie régu-
Veillez à ne pas payer votre lièrement les chiffres des
appartement trop cher et n’es- notaires et des agents immo-
comptez pas un loyer irréa- biliers sur les transactions
liste. Cela semble évident, dans l’ancien, en fonction de LE MONTAGE FINANCIER
mais nombre d’investisseurs la taille du logement et du Optez pour un crédit in fine
ont cru aux promesses de ven- quartier. Le Crédit Foncier si vous êtes très taxé
deurs indélicats, qui, sous cou- (www.marche-immo.com) et Faire un investissement loca-
vert des avantages fiscaux pro- Foncia (www.foncia.fr) don- tif consiste à acheter un loge-
curés par l’achat en «Robien», nent aussi des tendances pré- ment, souvent à crédit, pour
leur ont vendu des apparte- cieuses pour les loyers et les le louer. Et les loyers servent
ments mal situés, à un prix constructions neuves. à financer une partie des
élevé, en leur promettant une N’oubliez pas de tenir mensualités du prêt. Pour
forte rentabilité locative. Ils compte, dans vos simulations, accroître la rentabilité de
n’ont souvent aucun recours des frais d’achat, des charges cette opération, on vous pro-
pour défaut de conseil. de copropriété, de la fiscalité posera sans doute de sous-
Si vous vous adressez à une locale et d’éventuels frais de crire un crédit in fine. Les
personne qui possède une gestion locative (environ 10% mensualités étant alors exclu-
carte professionnelle d’agent des loyers). Actuellement, un sivement composées d’inté-
immobilier, vous prenez moins logement de qualité bien rêts, elles sont entièrement
de risques et, en cas de pro- situé procure souvent une ren- déductibles de vos revenus
blèmes, vous pourrez faire tabilité locative brute, avant fonciers et vous permettent
jouer sa responsabilité civile impôt, inférieure à 5% (loyer de dégager plus facilement
professionnelle. Enfin, l’er- annuel moins les charges un déficit, reportable sur l’en-
reur est plus facile à éviter si divisé par le prix d’achat). semble de vos revenus. Mais
vous achetez près de chez «Plus le bien est de qualité, prudence, car ce montage
Suite page 48 …
SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : B. BECHARD/MAXPPP
NANTES (44)
SOURCE : FONCIA/CRÉDIT FONCIER/LEREVENU - PHOTO : DR
Le centre-ville étant devenu trop cher, de plus en plus de candidats
à la location préfèrent habiter en périphérie, note le Crédit Foncier
dans une étude récente. Alors, bâtissez votre projet sur des niveaux
de loyers réalistes. Pour
DE NOMBREUX ÉTUDIANTS À LOGER trouver des logements à des UNE PÉRIPHÉRIE À PROSPECTER
Quartier Prix (1) Loyer (2) prix abordables, prospectez Quartier Prix (1) Loyer (2)
Vieille ville 1 350 € 105 € dans les quartiers nord, Centre-ville 2 175 € 133 €
Autres quartiers 1 050 € 89 € qui profiteront du réaménage- Saint-Félix 2 070 € 127 €
ment de Breil-Malville
Périphérie 1 050 € 97 € Sud Loire 1 800 € 113 €
2 2
et Dervalières. 2 2
(1) De vente au m . (2) Annuel au m .
Juin 2006– Numéro Spécial
 IMMOBILIER 7 conseils pour bien choisir un logement locatif
… Suite de la page 46
n’est intéressant que pour les
très gros contribuables.
Autre limite du crédit in
fine: la banque vous deman-
dera de souscrire un nouveau
contrat d’assurance vie que
vous vous engagerez à ali-
menter et qui servira à rem-
bourser le capital emprunté
au terme du prêt. Si vous
détenez déjà une assurance
vie, refusez d’en souscrire une
autre. Et si vous n’en avez pas,
ne vous laissez pas dicter le
choix du contrat.
Dans un établissement spé-
cialisé comme l’UCB, BNP
Invest Immo ou le Crédit
Foncier, les conseillers accep-
tent d’adosser le prêt à un
contrat d’assurance que vous
possédez déjà. «Nous agréons
un certain nombre de contrats
du marché. Nous vérifions
seulement que notre client
verse son épargne régulière-
ment et sans prendre de ris-
ques excessifs sur les marchés
boursiers », explique Pascal
Brasseur, de BNP Paribas.
Par ailleurs, sachez que la
plupart des banques propo-
Notre sélection de huit programmes neufs
Ville (code postal)
Nom
Bordeaux (33)
L’Odyssée
Marseille (13)
Le Jardin des Asturies
Meaux (77)
Pavillon de l’Île
Nantes (44)
L’Escale
Rennes (35)
Le Fréhel
Rouen (76)
Résidence La Commanderie
Thonon (74)
Les Terrasses du Chablais
Toulouse (31)
Résidence Magnolia
Ces programmes sont situés dans des quartiers proches des centres-villes. Ils ont été sélectionnés pour leur bon rapport qualité/prix. Nous avons éliminé
le très haut de gamme dont la rentabilité est souvent faible. Thonon a l’intérêt d’être classée en zone A, pour les régimes de défiscalisation Robien et Borloo.
48
sent des financements spé-
cialement adaptés à l’achat
en l’état futur d’achèvement Reiner Vollers, conseiller
(Vefa). Elles débloquent en gestion de patrimoine
ainsi les fonds au fur et à chez Courlis Conseil.
mesure de l’avancement des
travaux, et vous ne com-
mencez à rembourser les
mensualités de votre prêt
“ Optez pour un
bien qui vous plaît,
que vous pourrez
que lorsque le logement est
livré. Pensez-y. occuper à la
retraite, céder à un
7 enfant ou louer
PATRICIA MARAIS
à un parent âgé.
LA FISCALITÉ
N’investissez en Robien
”
que dans les grandes villes le « Borloo populaire ». Par bilité brute de 4,5 %, vous
L’intérêt d’un investissement ailleurs, le gouvernement a devrez acheter en dessous de
locatif est, entre autres, qu’il réduit de plus de 15% les pla- 2 410 euros le mètre carré en
vous permet de profiter d’un fonds de loyer que vous pour- régime Robien et de 1 770
avantage fiscal pour tout rez pratiquer en zone rurale euros en Borloo. « Les pro-
achat d’un logement neuf. et dans les villes de moins de moteurs ne seront pas capa-
À partir du 1er juillet, le 250 000 habitants. Nous vous bles de construire à ce prix»,
régime Robien change. Vous conseillons donc d’éviter les prévient Yves Thibault de
pourrez déduire 50 % de la zones B2 et C (lire Le Revenu l’UFF. En revanche, les zones
valeur d’achat du logement de mai 2006, page 40), car les A et B1 sont toujours renta-
de vos revenus fonciers sur loyers rapportés au prix bles. Ce qui revient à privilé-
neuf ans tandis que l’amor- d’achat ne dégageront pas gier les grandes aggloméra-
tissement atteindra 65% sur une rentabilité suffisante. En tions. ■
quinze ans si vous optez pour zone C, pour avoir une renta- Vittoria de Bagnolo
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Juin 2006 – Numéro Spécial