Le crdit pour les nuls1

Article original : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=75766&start=0

Cet article n'a pas pour vocation de donner des chiffres prcis et dtaills. Il existe dj sur le forum
o il a t initialement publi, plusieurs articles de haut vol rdigs par des spcialistes de la finance
- ou du moins des chiffres (ddicace slash33 ) ce sujet.
Par exemple : Bien comprendre et ngocier un crdit immobilier
ou encore Cot du crdit
Hlas ces explications deviennent rapidement difficiles suivre mon got, vu mon inculture
conomique. Mais je me soigne grce aux articles que je trouve essentiellement ici.
Aussi j'ai entrepris un petit article de vulgarisation qui se veut aussi simple que possible, et qui
j'espre permettra d'autres dans mon genre de se sentir moins perdus au milieu de cet univers
impitoyable qu'est la jungle bancaire. Et de faire taire certaines ides reues qui font le bonheur des
financiers :
L'ignorance c'est la force
George Orwell, 1984

Je remercie le forum www.bulle-immobiliere.org/forum et ses intervenants pour la masse

d'informations que j'y ai trouves. Et je m'excuse dj auprs d'eux pour les approximations, voire
les normits, qu'ils m'ont dj permis de corriger.
Bonne lecture.
crispus

1 Le titre initial tait : les mcanismes du crdit : l'emprunt pour les nuls . Trop rbarbatif, il a t simplifi par L'emprunt pour les nuls puis
enfin le crdit pour les nuls pour la simple raison que l'apostrophe passe mal dans un nom de document pdf.

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Le crdit pour les nuls

1 . Introduction
Le crdit est une technique qui permet d'obtenir ds maintenant un bien qu'on ne paiera que plus
tard. Il est devenu l'instrument privilgi de notre socit de consommation.
En effet, comme le nombre de biens de biens proposs la convoitise du consommateur est
considrable, et que leur prix dpasse bien souvent le montant de l'pargne moyenne des mnages,
le recours au crdit est devenu une obligation pour qui veut vivre selon les normes de notre socit :
acheter ds que sa situation financire le lui permet voiture, frigo, salon... logement !
Le crdit repose sur la promesse de l'emprunteur que ses revenus futurs lui permettront de
rembourser demain ce qu'il a achet aujourd'hui. Il demande une confiance dans l'avenir tant pour
l'emprunteur que pour le prteur.
Par exemple les dbits de boisson refusent de faire crdit leurs meilleurs clients, on comprend
aisment pourquoi...
Plus srieusement, en priode de rcession, les entreprises hsitent s'endetter de peur que leurs
ventes ne couvrent pas le surcot engendr par leur investissement.

2 . La gestion des risques par le prteur

Le prteur court le risque de ne pas tre rembours en totalit. Il a donc recours plusieurs artifices
pour viter de perdre de l'argent. Ces montages ont presque tous pour consquence d'alourdir la
facture finale de l'emprunteur...

1.1 Imposer un apport personnel

En temps normal les banques demandent l'emprunteur un apport personnel de 10% du montant de
l'acquisition, ce qui limite en consquence le nombre d'emprunteurs pouvant se porter acqureurs
d'un biens. La baisse des taux, l'optimisme ambiant et la concurrence effrne entre banques a
conduit l'abandon de cette rgle prudentielle dans les annes 2000, autorisant certains emprunteurs
se financer 100% par le crdit.
Pourtant l'apport a plusieurs vertus :

S'il est du seul fait de l'emprunteur, on voit qu'il a un profil d'pargnant avis et qu'il est
capable de grer un budget. Ce qui rassure sur sa volont et sa capacit de rembourser.

Si le client a un apport de 20% et se retrouve plus tard dans l'incapacit de payer ses
mensualits, il est possible de vendre le bien perte : dans ce cas l'emprunteur perd son
apport, mais le prix de vente couvre sa dette.

Chaque euro amen en apport rduit le capital emprunter et influe - normment - sur le
montant des mensualits : typiquement chaque euro pargn reprsente 1,5 2 de moins
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rembourser la banque. Voir plus loin le cot rel de l'emprunt .

NB : plus la capacit d'achat de l'acqureur est leve, moins il a de concurrence sur son
segment (demande), et plus le vendeur doit rduire sa marge (offre) pour esprer trouver un
acqureur : le prix au m dcroit avec la surface ! Autrement dit acheter un studio revient
proportionnellement bien plus cher que "s'offrir" une maison de 200 m.
Ce qu'on appelle encore conomie d'chelle.

1.2 Limiter le taux d'effort

Pour prter, le banquier doit s'assurer que l'emprunteur sera capable de rembourser. L'usage
prudentiel en France est de limiter l'endettement 33% des revenus. Ainsi avec un revenu de 3000
pour 2, un mnage peut affecter 1000 par mois au remboursement du crdit.
Les agents commerciaux conseillers ayant pour rle d'obtenir le maximum d'argent de leurs clients,
les encouragent gnralement s'endetter jusqu' cette limite, voire au del en trichant un peu (ex :
taux variable...). Il est bon pour l'emprunteur de tenir compte des besoins l'avenir : changer de
vhicule, financer les tudes des enfants... pour viter de se retrouver 10 ans plus tard avec un
budget trop serr.
Ce ratio de 33% n'est pas grav dans le marbre : le banquier considre avant tout le reste vivre .
Si vous disposez de 5000 , elle est libre d'accepter une mensualit de 2000 , voire plus si vous
disposez d'une solide garantie par ailleurs (ex : placements dans la mme banque).
A contrario, si vous ne disposez que d'un SMIC, il est possible qu'elle plafonne la mensualit
250 . Tout dpend de s politique de gestion du risque .
NB : les banques considrent parfois certains prts bonifis (prts employeur, PTZ) comme un
apport personnel. De leur point de vue, cet argent que vous apportez a le mme effet que votre
pargne propre, puisque vous n'avez pas le leur rembourser.
Si vous avez un prt en cours de courte dure (ex : prt la consommation sur 18 mois), la banque
peut dcider de ngliger ces mensualits temporaires dans le calcul de l'endettement. Quitte vous
laisser manger vos pinards sans beurre la premire anne.
Il faut toutefois par prudence conserver une marge suffisante pour rembourser galement ces prts
accessoires. Et donc inclure les mensualits correspondantes dans le calcul du taux d'endettement.
Ce serait bte que ce coup de pouce initial, cens faciliter l'opration, entrane un impay par la
suite...

1.3 Augmenter le taux d'intrt

Les banquiers empruntent par exemple 1% la Banque Centrale Europenne, mais prtent 4%.
La concurrence entre enseignes les empche d'augmenter dmesurment cette marge, mme si
parfois on se demande s'il n'y a pas entente...
Avec une diffrence de taux leve, les bon payeurs compensent largement les mensualits nonverses par des emprunteurs malveillants ou en difficult. C'est finalement une forme d'assurance
mutuelle force, o l'assureur est le banquier lui-mme. Les excdents sont galement les bienvenus
pour remercier les actionnaires...
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Si le client emprunte sur une longue priode, la banque proposera un prt taux plus lev.
Actuellement on constate 1% d'cart de taux entre un prt 10 ans et un autre 30 ans... D'une part
le risque d'accident de la vie - et donc de dfaut de payement - augmente avec le temps, d'autre part
le prteur doit se couvrir contre l'rosion montaire : en raison de l'inflation, une mensualit de
1000 verse en 2012 reprsente plus de "valeur" (les produits qu'elle permettrait d'acheter) que
celle verse en 2020, qui elle mme sera "suprieure" celle de 2030...

1.4 Demander la souscription d'une caution

Ce peut tre une personne physique, par exemple les parents qui mettent leur maison en gage pour
garantir le paiement de celle de leur enfant. Ainsi, si leur enfant perd son toit, les parents aussi
perdront aussi le leur. C'est pourquoi on parle de caution solidaire.
Peu de gens tant assez inconscients pour se porter caution, la plupart du temps cette caution est
apporte par une personne morale, un organisme (ex : mutuelle) qui pour cela demandera le
versement d'une prime : soit en une fois la souscription du prt, soit payer par annuits.
L'annuit peut reprsenter une fraction du capital emprunt ou du capital restant d (CRD) chaque
chance. Cette deuxime option est plus conomique pour l'emprunteur.
En cas d'impays, la caution peut tre mise contribution. A elle de se dbrouiller pour recouvrer
ces sommes l'amiable auprs de l'emprunteur, s'il redevient solvable.
La caution protge l'emprunteur du crancier, mais se substitue en fait ce dernier.

1.5 Imposer la souscription d'une assurance

L'assurance dcs-invalidit (ADI) vitera par exemple une veuve de devoir payer une dette
auparavant rembourse par son mari. L'assurance perte d'emploi est gnralement optionnelle et
limite dans le temps.
Le banquier peut vous proposer un pack crdit+assurance mais rien ne vous oblige l'accepter,
moins que vous ne teniez tout prix majorer sa commission.
Faites jouer la concurrence, voyez par exemple ce que propose votre mutuelle employeur...
L'assureur value la probabilit de dcs partir de sa grille d'valuation du risque : ge, sexe,
dure des remboursements, antcdents personnels et familiaux (tabagisme, cancer, diabte...).
Inutile d'alerter la HALDE, la discrimination est la rgle : il est courant de ne pas payer la mme
chose qu'un emprunteur similaire pour d'obscures raisons.
Si vous tes jeune et en bonne sant, en gnral un simple questionnaire suffit. En cas de doute,
l'assurance peut exiger des bilans mdicaux pas forcment rembourss par la scurit sociale,
certains pouvant se rvler franchement dsagrables (ex : coloscopie).
La plupart du temps l'assurance demandera une somme fixe chaque chance, qui s'ajoute la
mensualit. Au fil du remboursement le capital restant d est de plus en plus faible, tandis que la
prime reste fixe : paradoxalement l'assurance revient au fil des mensualits... de plus en plus chre !
Certains assureurs procdent au contraire un calcul annuel de la prime en fonction du capital
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restant d. Cette formule peut se rvler intressante par rapport un pourcentage fixe, mme si
moins lev, du capital emprunt. Vrifiez toutefois qu'ils n'actualisent pas galement leur taux
librement chaque anne, ce qui pourrait amener des surprises !
En cas de co-emprunteurs, vous pouvez fixer librement - ou pas - la quotit de couverture du crdit
en cas de dcs ou invalidit. Par exemple 75% pour Mr + 50% pour Mme. Tout dpend de la
fraction de mensualit que vous pouvez assumer seul en cas de dfaillance du conjoint.
Mon exprience personnelle : Mme tant sans activit la souscription du prt, j'ai d souscrire 100% sur 2 ttes
au motif que si elle dcdait je devrais faire face de gros frais de garde : enfants encore jeunes et travail loign du
domicile. Bien que ma mensualit ne dpasse pas les 33% de mon unique salaire...

Vous devriez disposer d'un document rcapitulant le cot global de l'assurance sur la dure du
crdit, ce qui facilitera la comparaison entre les diffrentes propositions.

1.6 Hypothquer le bien

C'est l'option bien souvent impose par la banque si l'emprunteur n'a pas de caution. Avec
l'hypothque, la banque devient automatiquement propritaire du bien en cas d'impays - et
gnralement le revend pour rcuprer le capital restant d. Pour un logement, l'emprunteur doit
faire enregistrer cette hypothque ses frais chez le notaire. Et en cas de revente anticipe il faut
lever l'hypothque, ce n'est pas non-plus gratuit...
Aux USA, en cas de dfaut, le client peut gnralement opter pour le walk away : il rend les cls
la banque et est quitte de sa dette. Au banquier de se dbrouiller avec l'hypothque. Un grand
nombre d'emprunteurs insolvables ont abandonn leur logement depuis la crise de 2008, mettant de
nombreuses banques en difficult.
En France par contre, la banque ne craint pas grand chose, car avec l'hypothque c'est l'emprunteur
seul qui supporte le risque : la banque cde aux enchres le logement un marchand de biens, et si
la vente se fait perte, elle exigera du client le manque gagner.
Le risque pour un souscripteur d'hypothque en difficult de paiement est, non-seulement de
perdre son toit, mais de devoir reprendre un crdit pour finir de payer... un bien qu'il n'a plus !
NB : le banquier peut aussi opter pour un Privilge de Prteur de Deniers. Juridiquement diffrent de l'hypothque,
mais qui revient quasiment au mme pour l'emprunteur...

1.7 Imposer une indemnit de remboursement anticip (IRA)

Si l'emprunteur dsire rembourser le capital avant le terme (ex : revente du bien, rentre d'argent), la
banque perdra les intrts qu'elle esprait encaisser sur les annes restantes. Elle facture au client ce
manque gagner. La pnalit est plafonne un semestre d'intrts sur ce capital restant d (limits
3% en cas de taux lev).
La premire chose faire avant de signer, est de faire supprimer cette clause par le conseiller.
Quand on sait que la plupart des prts sont solds avant la fin, autant viter ce genre de dsagrment
(qui est arriv jadis votre ignorant serviteur).

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1.8 Empcher toute rengociation du prt

Si les taux baissent, le client peut parfois rengocier le taux pour faire baisser ses mensualits, soit
directement avec la banque, soit chez un concurrent via un rachat du crdit.
A noter que le rachat de crdit par un autre n'est pas considr par le banquier comme un rachat
anticip. (Dconvenue arrive une connaissance pour un prt professionnel).

De nombreux emprunteurs des annes 2000, non-lis par cette clause de verrouillage , ont pu
profiter plein de la baisse des taux pour rembourser par exemple sur 10 ans au lieu de 15,
mensualit gale !
A prsent les taux tant dj historiquement bas , cette aubaine a peu de chances de se
reproduire. Encore que... La BCE pourrait trs bien baisser ses taux 0% comme au Japon : les
banques pourraient alors proposer du 2% et justifier une rengociation !
Il vaut mieux l encore supprimer cette clause, ou vrifier son absence avant de souscrire. D'autant
qu'une rengociation du crdit peut se rvler ncessaire en cas de souci, par exemple en allongeant
la dure de remboursement pour rduire la mensualit.
Comme on le voit, ces diffrents mcanismes de protection du prteur sont largement redondants,
ce qui garantit au banques d'tre payes - et grassement - quoiqu'il arrive ! Il faudrait vraiment
qu'un nombre trs lev d'emprunteurs fasse dfaut, par exemple suite une forte rcession, pour
les mettre en difficult...

2 Les risques pour l'emprunteur

On peut divorcer de son conjoint, pas de son crancier. auteur inconnu

2.1 Emprunter n'est pas jouer

Pour viter les mauvaises surprises, l'emprunteur doit tout d'abord s'assurer que ses revenus futurs
lui permettront de rembourser jusqu' la fin du prt.
Il est risqu par exemple de souscrire alors qu'on est sur le point d'tre licenci ! Il existe bien des
assurances perte d'emploi mais elles sont limites en dure, par exemple 2 ans sur la totalit du
crdit. Si le chmage s'ternise avec un crdit sur 25 ans, le remboursement devient
problmatique...
Le crdit a un cot : les intrts verss la banque ont pour effet d'augmenter le prix final du bien
achet. Par exemple, tel emprunteur devra rembourser 1,5 pour chaque euro emprunt.
Le cas le plus dlicat est celui o le prix du produit baisse plus vite que le capital restant
d au prteur : ce que les anglo-saxons appellent la negative equity.
Ex: rembourser sur 10 ans un vhicule qui dcote rapidement, pour le revendre au bout de 2 ans, est
au final une trs mauvaise affaire.
Pour plus de dtails, voir plus loin le dfaut de paiement .
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2.2 Exemples de gagnants et de perdants de l'emprunt

2.2.1 Immobilier
Dans les annes 1950 1970, la France a connu de grandes pousses d'inflation, en particulier aprs
le choc ptrolier de 1973. Paralllement le franc a t dvalu plusieurs reprises, avec entre autres
en 1960 le passage au nouveau franc o la valeur de la monnaie a t divise par 100. Les
banques tenant compte de l'rosion montaire induite par l'inflation, les taux d'emprunt taient
levs.
Mais les revenus tant indexs sur l'inflation, le pouvoir d'achat des salaris restait quasiment
constant durant cette priode. Les emprunteurs ayant souscrit avec des taux fixes de 12 ou 16%, ont
vu leur mensualit passer en quelques annes de 33% de leur salaire ... 10% voire moins ! L'achat
tait largement gagnant sur la location, la maison tant finalement paye en monnaie de singe .

2.2.2 Nouvelles technologies

Vers la fin des annes 1980, des entreprises visionnaires se sont lances dans l'animation 3D, ce qui
demandait alors d'acheter de gros ordinateurs pays prix d'or, et financs par des emprunts
taux levs. Quelques annes plus tard, la plupart ont fait faillite, lamines par des concurrents plus
jeunes, proposant des tarifs casss grce des des ordinateurs plus perfectionns, achets bien
moins chers, et pays taux plus bas !

2.2.3 Immobilier encore...

Toujours dans les annes 1980, des particuliers ont souscrit des emprunts taux levs en comptant,
comme leurs prdcesseurs des annes 1970, rduire au fil du temps leurs mensualits grce
l'inflation. Hlas, c'est le contraire qui s'est produit : chocs conomiques, suppression de l'indexation
des salaires sur l'inflation en 1983, d'o baisse de l'inflation par tranglement des mnages , le
salaire ne garantissant plus le maintien du pouvoir d'achat.
La consquence indirecte en a t une baisse gnralise de l'immobilier sur la dcennie suivante
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(jusqu' - 40% en France entre 1990 et 1998). Durant cette priode, des personnes ayant d
revendre perte suite un accident de la vie (divorce, chmage de longue dure) ont travaill des
annes pour rembourser un bien... dont ils avaient t expulss.

2.2.4 Et actuellement ?
Cette situation d'endettement risque se reproduit l'chelle des pays dvelopps depuis la crise
financire de 2008 : aux USA, en Irlande, en Espagne... les prix de l'immobilier n'y ont cess de
baisser, souvent diviss par deux en seulement 3 ans. La majorit des emprunteurs sont en negative
equity avec peu de perspective de reprise du march. Les rares ventes se font perte, le march est
bloqu : en Irlande le nombre de transactions a t divis par 10 en quelques annes. Seule la
France semble chapper cette situation, mais cela pourra-t-il durer ?
Le risque est devenu maximal en cette priode trouble : emprunter l'heure actuelle s'apparente
plus de la spculation que de la gestion en bon pre de famille : les emprunteurs d'aujourd'hui
peuvent devenir les grands gagnants de la crise, comme les acheteurs des annes 1970, ou au
contraire de grands surendetts. Le souscripteur d'un crdit doit donc le faire en connaissance de
cause, car :

Le risque de se retrouver dormir sous les ponts en ayant cru s'assurer un

toit - comme l'exprimentent leurs dpens certains japonais, et prsent
amricains - est loin d'tre nul dans les temps venir !
2.2.5 Interprtation
Cette petite rtrospective nous montre que le recours l'emprunt est gagnant dans un contexte de
dynamisme conomique, o c'est l'ensemble des prix qui monte continuellement. L'emprunteur fait
une bonne affaire car le crdit lui permet d'acheter par anticipation - alors qu'il n'a pas pargn la
somme ncessaire, un produit dont le prix va augmenter.
C'est ce qu'on appelle

effet de levier :
1 emprunt aujourd'hui cotera 1,5 rembourser
mais me rapportera 2 demain .
C'est le cas par exemple si les loyers augmentent plus vite que le prix de l'immobilier : au fil du temps une mensualit
fixe devient infrieure un loyer. L'effet de levier joue plein.

Au contraire, si seuls certains actifs voient leurs prix s'envoler alors que le reste du march stagne,
c'est mauvais signe : l'argent qui devrait se rpartir quitablement se concentre de faon irraisonne
sur une niche conomique. Ce genre de hernie financire clate tt ou tard, avec des retombes
dsastreuses... Cf. les bulles immobilires Japonaise, Amricaine, Irlandaise, Espagnole... Je
vous laisse chercher d'autres exemples.
Petit indice : le prix de l'immobilier Franais a augment de 140% en 10 ans, contre 30% seulement pour l'inflation.

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Mais attention, si les prix des actifs cessent de monter, c'est dire qu'ils baissent - ou au mieux
stagnent - la tendance s'inverse. L'effet de levier autrefois positif se transforme en

effet massue :
1 emprunt cote 1,50 rembourser, mais ne me rapportera que 0,75 ...
Le cas du logement est un peu particulier : il offre un service dont il est difficile de se passer sous
nos latitudes, et son prix, bien qu'ayant fluctu au cours des dcennies, n'a jamais t
particulirement abordable. Le recours l'emprunt immobilier reste incontournable. Bien peu
peuvent se vanter d'avoir achet leur maison cash par leur seul travail (et de faon honnte ).
Le propos de cet article n'est pas de chercher dcourager les emprunteurs (j'en ai fait et j'en ferai
probablement encore partie), mais de les aider acheter en connaissance de cause. L'idal tant
d'avoir d'abord pargn par soi-mme un apport suffisant, et de prendre ses prcautions pour
s'assurer que le montant de la mensualit ne posera pas de problme insurmontable en cas d'accident
de la vie.

3 [COMPLMENT] L'inflation, pourquoi ?

NB : Cette partie peut sembler "hors sujet", mais il faut bien comprendre que l'inflation a une influence sur le taux des
emprunts. Cette section s'adresse surtout aux plus curieux. Si seul l'aspect "comment" et non le "pourquoi" de l'emprunt
vous intresse, vous pouvez vous rendre directement au point suivant, quitte revenir plus tard sur cette section.

Les prix se maintiennent rarement un niveau stable : s'ils ne montent plus (inflation), ils baissent
(dflation). La France a connu de rares pisodes dflationnistes, le plus rcent tant survenu en
2009.

Dans un monde bas sur la consommation, l'inflation est une ncessit.

3.1 Le risque dflationniste

La dflation contracte l'conomie, car elle pousse les acheteurs l'attentisme : pourquoi payer 100
aujourd'hui, un bien qui ne vaudra plus que 80 demain ? Pourquoi confier mon argent au banquier,
alors qu'en laissant des billets sous le matelas, je pourrai en retirer plus l'an prochain ?
Lorsqu'un actif baisse, les investisseurs ont tendance s'en loigner, de peur d'acheter un bien qui
va encore se dprcier. Les vendeurs sont contraints de baisser encore leurs prix pour esprer
ramener suffisamment d'acheteurs sur les marchs (loi de l'offre et de la demande).
On parle alors de spirale dflationniste : la baisse entrane la baisse.
Si elle s'installe durablement, la dflation va faire des ravages : les entreprises qui voient leurs
revenus baisser sont contraintes licencier, l'augmentation du nombre de chmeurs rduit encore la
capacit d'achat gnrale de la population, et le cycle se rpte.
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Les plus impacts par la dflation sont les endetts, qui doivent alors rembourser des mensualits
fixes avec des revenus en baisse.
Les seuls "gagnants" en priode de dflation sont les pargnants, qui voient leur bas de laine se
valoriser en terme de pouvoir d'achat, tandis que le reste des consommateurs s'appauvrit. A
l'extrme les gros pargnants raflent tous les actifs bas prix et deviennent les nouveaux
seigneurs du pays. Toute l'uvre de Zola (fin 19 s.) se situe dans une France en dflation durable :
on en voit les consquences ravageuses pour la socit.

Nul ne peut prdire o une dflation s'arrtera, car il n'existe aucun levier
permettant de la stopper coup sr.

3.2 La lutte anti-dflation et ses limites

La dflation est l'ennemi jur des conomistes et des banques centrales. Pour la combattre, le seul
moyen leur disposition est de rduire les taux de l'emprunt : une capacit d'investissement
suprieure ramne des acheteurs sur le march, relance la consommation... et fait nouveau monter
les prix.
Cette technique a t employe dans les pays dvelopps depuis le krach boursier de 2000 :
rappelez vous l'euphorie des "nouvelles technologies", les "start-up", les milliards placs - crdit par
des
"visionnaires"
sur
les
concepts
innovants,
du
genre
http://www.devenez_riche_en_3_clic_sans_travailler.com
, les actions dont le prix dcuplait en quelques
jours, etc...
L'explosion de cette bulle spculative a "dtruit" une somme colossale, que tous les "fonds
d'investissement" n'avaient pas les moyens de rembourser. Les investisseurs chauds ne voulaient
plus investir dans les entreprises, mme saines, pour financer une croissance pourtant plus que
jamais ncessaire. Le risque de dflation tait maximum.
Les banques centrales amricaine (FED) et europenne (BCE) ont alors dcid de rduire fortement
leurs taux directeurs pour empcher l'apparition de cette spirale dflationniste.
Mais cette technique de relance par "l'emprunt facile" ne marche pas tous les coups : au Japon, qui
a connu l'clatement d'une bulle spculative vers 1990, les taux n'ont cess de baisser entre 1990 et
aujourd'hui, jusqu' frler aujourd'hui les 0% (!)... sans qu'on puisse y constater une vritable
relance de l'conomie.
Un effet secondaire de cette baisse des taux a t d'encourager la spculation : au lieu d'irriguer
uniformment le tissu conomique, comme le prvoit la thorie, la majorit de cet "argent gratuit"
propos par les banques centrales a t dtourn de l'conomie "relle" (cration d'emplois,
amlioration des conditions de vie des citoyens...) pour tourner en boucle dans les circuits
financiers, les spculateurs "achetant" de l'argent taux quasi-nul pour le placer 10% ailleurs.
Le point d'orgue a t atteint en 2008 avec la faillite de la banque d'affaires Lehman Brothers,
entranant une nouvelle crise boursire et bancaire. Le monde hbt dcouvrait que la "richesse"
produite ces dernires annes n'tait en fait qu'une gigantesque bulle de crdit... qu'il faut prsent
rembourser.
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3.3 La bulle immobilire

Chez les particuliers aussi, soumis en permanence des informations contradictoires ("tout va bien"
/ "c'est la crise"), le comportement est devenu irrationnel :

les plus optimistes ont cru un vritable reprise, et voulu "profiter de la fte" en
s'enrichissant leur tour,

les plus pessimistes ont cherch le moyen le plus appropri pour se protger de lendemains
incertains (ne pas se retrouver SDF la retraite venue !).

Bien que ces motivations soient diamtralement opposes, elles ont conduit tous ces
"investisseurs" vers un mme produit, qui au vu de ses "performances passes" propose aux
anxieux la garantie de conserver un patrimoine, et aux optimistes de pouvoir revendre
ultrieurement avec une bonne plus-value. Cerise sur le gteau, c'est le seul produit
d'investissement qu'un particulier peut acheter crdit. Il s'agit bien sr de... l'immobilier !
L'afflux de demande sur ce march, rendu possible par des taux
historiquement bas, a provoqu une flambe des prix quasiment partout dans
le monde : entre 2000 et 2006, les prix ont plus que doubl en France,
quadrupl en Irlande, voire dcupl dans certains endroits des USA... sur la
mme priode !
volution des prix suivant l'offre et la demande. Source wikipedia

3.4 Le risque inflationniste

Dans un cycle inflationniste, la hausse entrane galement la hausse, mais il est plus facile de la
limiter, car on peut agir sur la capacit financire des acteurs :

en limitant la capacit d'emprunt des investisseurs

Il suffit d'augmenter les taux d'intrt.

en rduisant le pouvoir d'achat des mnages

Les salaires franais sont dconnects de l'inflation depuis 1983.

Quand les prix montent, l'pargnant qui cache son argent sous le matelas perd en pouvoir d'achat : il
est donc incit placer son argent dans les circuits financiers (bourse, livrets, assurance-vie...), les
revenus de son pargne lui servant alors de protection contre l'inflation.
L'argent, y compris celui provenant de l'pargne, est donc rinject en permanence dans l'conomie,
favorisant l'investissement et donc la croissance.

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Revenons sur l'volution de l'inflation, telle que calcule annuellement par l'INSEE depuis 1950 :

A premire vue, il semble que l'indice s'accroisse aujourd'hui de faon suprieure celle des annes
1960, ce qui laisse supposer une forte inflation ? En fait c'est tout le contraire !
En effet une progression en pourcentage ne se fait pas de faon arithmtique, mais gomtrique
(fonction puissance ). Pour s'en convaincre, cherchons les priodes o le prix des biens de
consommation a doubl :
De 1 2 entre 1949 et 1962 : 13 ans
De 2 4 entre 1962 et 1974 : 12 ans
De 4 8 entre 1974 et 1982 : 6 ans (on voit l'impact du choc ptrolier de 1973 ! )
De 8 16 entre 1982 et 2002 : 20 ans
De 16 32 aprs 2002 :
35 ans *
* Projection gage sur un maintien de l'IPC 2% par an (mission de la BCE).

On voit nettement dans ces dures l'impact des mesures de lutte contre l'inflation, la premire et la
plus douloureuse tant la fin de l'indexation des salaires sur l'IPC en 1983.
Depuis le passage l'euro, la BCE a pour unique mission de maintenir l'volution de l'IPC 2% par
an. Si elle y parvient - et c'est le cas jusqu'ici - cela signifie qu'il faudra attendre... 35 ans (2037 !)
pour voir les prix doubler par rapport 2002 ! Difficile dans ces conditions d'esprer faire comme
nos ans et "se faire payer sa maison par l'inflation"...
L'IPC ne mesure que les prix la consommation, et ne prend donc pas en compte les dpenses
d'investissement, dont l'immobilier. C'est pourquoi la BCE comme la FED (banque centrale
amricaine) n'ont pas augment leurs taux directeurs alors mme qu'elles voyaient les prix de
l'immobilier s'envoler : bureaux, logements, terrains... ont atteint aujourd'hui des prix sans
commune mesure avec les revenus des acheteurs...

3.5 Perspectives
La situation de l'conomie mondiale est trs instable, et les dettes en jeu colossales (dues des taux
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d'intrt maintenus trop bas, trop longtemps). Nul ne peut dire si le monde dvelopp va basculer
nouveau dans l'inflation, comme dans les annes 1970, ou au contraire s'enfoncer dans la dflation
la manire du 19me sicle.
Si une forte inflation l'emporte, les emprunteurs d'aujourd'hui verront leurs actifs revaloriss, tandis
que les pargnants seront "rincs". Ces derniers tant les vrais possesseurs de l'conomie (banquiers,
financiers) feront tout ce qui est en leur pouvoir (pression sur les politiques) pour ne pas voir cette
situation se produire.
Si au contraire notre civilisation bascule dans la dflation (le plus probable dans l'immdiat),
l'conomie mondiale doit se prparer au bas mot 10 ans de marasme conomique.
Il existe des alternatives encore moins rjouissantes : l'hyperinflation et la guerre/rvolution, qui en
dtruisant brutalement les richesses produites dans le pass, obligent tout reconstruire et relancent
la consommation... du moins pour les survivants.

Pour les plus curieux, lire par exemple la longue file inflation/dflation, ou encore le cycle de
Kondratieff.
Et si un mot particulier vous interpelle, n'hsitez pas utiliser la fonction "recherche" du forum (en
haut droite sur le site).

4 Le cot rel de l'emprunt

Par manque de culture conomique, trs peu d'emprunteurs comprennent les mcanismes du crdit,
qui engage pourtant pour de longues, trs longues annes. Paradoxalement le client se renseignera
fond sur le modle de voiture convoit : performances, confort, consommation, entretien... Mais
moins sur la faon dont il devra le payer.
L'essentiel de la masse d'argent circulant aujourd'hui dans l'conomie a pour origine le crdit, qui a
augment de faon exponentielle ces dernires annes. En effet depuis l'an 2000, les banques
centrales ont pratiqu une politique de taux de plus en plus bas, encourageant les emprunteurs
investir des sommes de plus en plus leves.

4.1 Intrt annuel

Les banques ou courtiers mettent toujours en avant le fameux taux d'intrt annuel pour attirer le
chaland.

En effet, trop d'emprunteurs s'imaginent navement que, pour un taux de 4%,

l'emprunteur remboursera 4% du capital en plus sur la dure du crdit, soit par
exemple 400 pour 10000 emprunts. C'est faux !

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L'intrt est toujours fix sur une base annuelle.

Mais si la dure du prt est suprieure 1 an, les intrts sont composs.

Le montant des intrts ne dpend donc pas seulement du taux,

mais de la dure de remboursement.

Ainsi, emprunter sur 30 ans 4% cote autant que sur 10 ans 12% !
Si vous ne me croyez pas, faites le calcul...
Exemple de calculette en ligne
Bref,

ne laissez pas votre banquier vous mener en bas taux !

4.2 Mensualits et Taux Effectif Global (TEG)

proportionnel

Un effet inattendu de la mensualit est de gonfler le cot rel du crdit.

Le banquier divise le taux annuel par 12 pour dfinir le taux mensuel, ce qui semble logique au
premier abord. Mais il se garde bien d'appliquer la mme mthode pour calculer l'intrt par
quinzaine sur votre livret A. trange, non ?
Prenons un exemple : soit 100 emprunts au taux annuel de 12%.
Avec 100 emprunts 12% et rembourss par annuits l'emprunteur devra en fin d'anne : 100 x
1,12 = 112
En payant par mensualits le banquier applique un taux mensuel de 12% : 12 = 1%.
Au bout d'un an, l'emprunteur devra rembourser pour ces 100 : 100 x 1,01 (mois 1)x 1,01 (mois 2)
x x 1,01 (mois 12) = 100 x (1,01) ^ 12 = 112,68
soit un taux annuel effectif de 12,68%
Pour compenser ce genre de drive, la loi impose au prteur de prciser l'emprunteur le Taux
Effectif Global (TEG) qui consiste ramener le prt son quivalent "tous frais compris", en
prenant en compte certains frais annexes prvisibles la souscription (ex: frais de dossier).
La partie du TEG tenant compte compte de l'effet des mensualits s'appelle TEG proportionnel - et
n'intresse en fait personne.
Il faut reconnatre qu'avec un taux bas, Taux annuel et TEGp se ressemblent : 4% annuels donnent
un TEGp de 4,074%. Mais sur 100.000 , a fait tout de mme 74 en plus par an empochs par la
banque, en toute discrtion. Il n'y a pas de petits profits.
Page 13

4.3 Composition de la mensualit

Dans un prt mensualit fixe - le plus courant - les sommes prleves chaque mois par la banque
au titre des intrts et du capital ne cessent de changer, bien que leur somme reste constante.
On aurait pu imaginer plus simplement que ce partage reste fixe, par exemple 2/3 de capital contre
1/3 d'intrts. Globalement, c'est d'ailleurs ce qui se passe pour le client qui va jusqu'au bout de son
prt.
Mais avec cette mthode la banque perdrait de l'argent, en particulier en cas de remboursement
anticip. En effet si les premires annes le client doit rembourser essentiellement des intrts, il ne
rembourse quasiment plus que du capital en fin de prt.
Aussi le conseiller va vous remettre un superbe tableau d'amortissement qui tient compte du Capital
Restant D (CRD) chaque chance. Vous tes censs l'avoir lu avant de signer, et pour plus de
scurit on vous oblige mme parapher chaque page de vos initiales, au cas o vous auriez oubli
de parcourir un feuillet.
Il faut dire que chacune de ces feuilles reprsente de longues annes de votre vie, et rappelle que
vous vous tes engag travailler dur toutes ces annes pour payer fidlement votre cot la
banque...

5 Comprendre un tableau d'amortissement

Soit un emprunt de 10.000 12% annuels (1% mensuel) avec une mensualit de 1.000 .
Le premier mois, la banque prlve 1% d'intrts sur ces 10.000 , soit 100 . Et consacre le
reste de la mensualit (900 ) au remboursement du capital. Le CRD est prsent de 9100 .
Le deuxime mois , la banque prlve les 1% d'intrts sur le CRD prcdent, soit 91 . Et consacre
le reste de la mensualit (909 ) au remboursement du capital. Le CRD est prsent de 8191 .
Le troisime mois , la banque prlve les 1% d'intrts sur le CRD prcdent, soit 81,91 . Et
consacre le reste de la mensualit (918,09 ) au remboursement du capital. Le CRD est prsent de
7272,91 .
Et ainsi de suite. Jusqu' ce que la dernire mensualit rembourse le capital. Avec un tableur on a
vite fait de construire et de remplir un tel tableau d'amortissement.
A vous de jouer : Cliquez sur l'chancier en ligne

En revanche il est plus difficile de dterminer la formule permettant de faire l'opration inverse,
c'est dire dduire le capital empruntable partir de la mensualit et de la dure. Laissons faire les
pros rompus aux maths fi.
EDIT : pour en savoir plus.
Personnellement j'ai copi le lien avant de fermer rapidement la page. Quand je disais que j'crivais "pour les nuls", je m'inclus.

Page 14

6 Le capital empruntable
A capital et mensualit fixe, la dure d'emprunt varie exponentiellement avec le taux d'intrt.
Exemple : je dsire emprunter 100.000 avec une mensualit de 1.000
Si le taux est de 0%, le crdit durera 100 mois (8 ans 4 mois)
C'est un prt sans intrt
Si le taux est de 4%, le crdit durera 122 mois (10 ans 2 mois)
Ce qui revient travailler 1 an et 10 mois rien que pour la banque, par rapport au prt
prcdent.
Si le taux est de 8%, le crdit durera 166 mois (13 ans 10 mois)
Si le taux est de 12%, Erreur !
- Le crdit durera... ternellement : chaque mensualit paie 1000 d'intrts contre 0 de
capital ! Il est impossible de rembourser par mensualits.
Si le taux est de 16%, Erreur !
- L'chance ne rembourse pas tous les intrts qui sont alors capitaliss : le CRD augmente
continuellement. L'emprunteur peut devoir plus sa banque qu'il n'a emprunt, alors qu'il
paie pourtant des intrts ! On parle alors de prt amortissement ngatif.
Ces deux derniers cas existent ! Nous y reviendrons dans la section consacre aux prts
"exotiques"...
Le banquier dispose d'un logiciel plus perfectionn pour grer finement mensualit, taux et dure en
vue de vous prter au maximum sans risquer le dfaut.

7 Le pige des taux bas en march haussier

Les exemples donns ci-dessus montrent qu' mensualit gale, le capital est d'autant plus vite
rembours que le taux d'intrt est bas - c'est logique.
La tentation est alors grande d'emprunter d'avantage, en augmentant la dure de remboursement
sans toucher la mensualit :
"Devenez propritaire pour ... par mois" pendant 70 ans.
L'effet pervers est que l'augmentation de dure induit une forte augmentation du volume d'intrts,
qui rappelons-le sont composs. Le nombre de mensualits augmente considrablement avec le
capital emprunt...
Si on reprend l'exemple vu plus haut, avec une mensualit de 1.000 et un taux de 4%, il faut 10
ans et 2 mois pour rembourser 100.000 .
Si on veut emprunter le double (200.000 ), la dure de remboursement passe 27 ans et demi.

Alors que le capital a augment de 100%, la dure s'allonge de... 170% !

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Avec des taux levs ce serait rapidement impossible, puisqu'on se heurte trs vite un plafond de
capital empruntable, o la mensualit n'arrive plus dpasser le montant des intrts (cf. les 12% de
l'exemple ci-dessus).
Le graphe ci-dessous est tir de cette file dont la lecture devrait tre impose tout candidat
l'emprunt (merci josce )

Les barres verticales reprsentent le "seuil de douleur" psychologique, pour lequel 1 emprunt
demande 2 de remboursement
Les taux levs limitent donc le montant empruntable, mais aussi influent sur la dure de
remboursement. C'est la raison pour laquelle dans les annes 1970/80 la dure des emprunts ne
devait gure dpasser les 10/12 ans, avec des taux de 10%. Dans les annes 1990, avec des
emprunts 6%, les banques ne prtaient pas sur plus de 15 ans.
Or pendant que l'emprunteur rembourse son emprunt, c'est autant de pouvoir d'achat en moins pour
d'autres biens de consommation.
Exemple :
En 2000, un mnage d'emprunteurs achte une maison en province pour 80.000 , avec un apport de
10% et un emprunt 6% sur 15 ans. L'endettement est de 33% de leur revenu.
4 ans plus tard, le couple dcide de profiter de la baisse des taux pour rengocier son prt 4%. La
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dure de remboursement passe 10 ans mensualit gale. En 2010 il devient pleinement

propritaire de sa maison et peut revenir plein dans le circuit de la consommation : voiture,
voyages, maison, achat immobilier locatif, etc... ou encore revente avec une incroyable plus-value
exonre d'impt...
En 2010, un mnage similaire veut acheter la maison mitoyenne de la prcdente. Elle est affiche
au prix de 200.000 . Le mnage s'endette 33% de ses revenus sur 25 ans, sans apport, au taux de
4%. Ils n'ont quasiment aucune chance de pouvoir rengocier leur crdit, et auront pay un bien
quivalent en amputant leur revenu de 33% sur 25 ans au lieu de 10 pour la dcennie prcdente.
Autant d'argent qui ne pourra pas tre rinject dans la consommation.

Source : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/dette-immobiliere-2030-friggit_cle7496ca.pdf (page 3)

Sans surprise, l'encours de crdit immobilier (les sommes restant rembourser par les mnages) a
doubl en 10 ans, tandis que le revenu n'a progress que de 30% sur la mme priode. Logique : la
spectaculaire progression des prix de l'immobilier a t essentiellement finance crdit, et de
moins en moins par de l'pargne (apport).
Cette comparaison entre l'endettement des annes 2000 et celui des annes 2010
montre que la croissance ne pourra gure que ralentir ces prochaines annes, quels que
soient les efforts de nos dirigeants.

Les effets d'une politique laxiste du crdit ne se voient pas immdiatement, mais ont
des consquences au bout de 10, 15, 20 ans.

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8 Le remboursement anticip
8.1 Remboursement suite la vente du bien
Il est rare pour un emprunteur de payer jusqu' la dernire mensualit : d'aprs les professionnels, la
dure moyenne de dtention d'un logement est de 7 ans.
Il est donc utile de rappeler qu'il est indispensable de faire supprimer la souscription, la fameuse
clause d'indemnit de remboursement anticip (IRA).
Si le bien est hypothqu, il faut galement prvoir des frais de mainleve hypothcaire, qui eux ne
sont pas ngociables.

8.1.1 Question
Quelles sont les consquences d'une variation de taux et de dure comme celles constates ces 10
dernires annes ? Le mieux est de traiter un exemple...
Prenons un capital emprunt de 100.000 , et comparons les 2 cas suivants :
Cas 1) Achat en 2000 : emprunt 6% sur 15 ans (sans rachat de crdit ultrieur
Cas 2) Achat en 2010 : Emprunt 4% sur 25 ans

Quelle est le capital restant d au bout de 7 ans ? (7x12 = 84 mensualit) ?

A vous de jouer : cliquez ici !

8.1.2 Rponse

Pff, il faut vraiment que je fasse tout ici

Cas 1) En 2007 : le capital restant d tait de : 64,7% du capital initial. Soit 35,3% de capital
amorti, pouvant servir d'apport l'achat suivant.
Cas 2) En 2017 : le capital restant d sera de : 81,4% du capital initial. Soit 18,6% de capital amorti.

8.1.3 Conclusion(s)
a) Malgr des conditions de prt plus "avantageuses", l'emprunteur de 2010 aura rembours au bout
de 7 ans environ 2 fois moins de capital que son prdcesseur de 2000.
Si on considre qu'en pratique l'emprunteur de 2010 a emprunt le double de celui de 2000, le
restant d est donc... 4 fois plus lev !
b) En cas d'achat sans autre apport que les frais d'acquisition, il aurait fallu une chute des prix de
40% en 7 ans pour mettre l'emprunteur de 2000 en negative equity. Pour le mme acheteur en 2010,
il suffit d'une baisse de 20% pour se retrouver "la tte sous l'eau". Le bilan s'alourdit si l'emprunteur
n'avait aucun apport (emprunt 110% ).
c) Le mcanisme d'achat/revente rapide (le fameux "parcours rsidentiel" vendu par les AI
) n'est
donc intressant que s'il y a une forte plus-value. Dans le cas contraire, l'acqureur a intrt garder
son bien jusqu' la fin du crdit, la somme rcupre la revente tant insuffisante pour constituer
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un apport correct en vue de l'achat suivant.

S'il n'y a pas de perspective de forte PV, autant mettre patiemment de ct 2 avant d'emprunter, un
solide apport permettant de bien choisir son acquisition ds le dpart, plutt que se rabattre sur un
mdiocre "idal premier achat" en vue de "se constituer un capital " qui pourrait se rvler
ngatif...

8.2 Le remboursement anticip avec conservation du bien

Si lors de la revente du bien, le remboursement total est gnralement obligatoire (voir les
conditions remises avec le crdit), il reste possible de solder volontairement, tout moment, tout ou
partie du prt.
Si vous avez pris la prcaution de faire supprimer du contrat l'indemnit pour remboursement
anticip (IRA), il ne faut pas hsiter effectuer un remboursement, mme partiel, si vous disposez
de suffisamment d'pargne.
Si par contre vous devez payer une IRA (un semestre d'intrts, plafonns 3%) il vaut mieux y
rflchir deux fois : si le prt est presque sold (ex : plus qu'une seule anne de crdit), les intrts
verss dans les mensualits restantes peuvent se rvler infrieurs l'IRA.
Enfin, contrairement une vente, noter qu'il n'y a pas de frais de leve de l'hypothque, puisque le
bien reste en garantie...

8.3 Emprunt et assurance

Un des arguments opposs par le banquier votre proposition de remboursement sera le suivant :
- conserver un prt est une faon d'assurer le versement d'une assurance dcs invalidit (ADI)
ses proches.
Ce n'est pas faux et mrite d'tre considr. Par contre le capital assur diminue au fil des
remboursements, tandis que la plupart du temps la mensualit de l'assurance est fixe.
Rien ne vous empche de souscrire une ADI non-adosse au crdit une fois celui-ci rembours :
elle garantit le versement d'un capital fixe contre une mensualit fixe, et peut donc se rvler
d'autant plus avantageuse que vous avez dj rembours du capital. Et vous tes libre de changer
d'assureur !
A noter que mme si vous ne disposez pas de la totalit du capital restant d, vous avez la
possibilit d'effectuer un rachat partiel. La prime d'assurance est recalcule partir du capital restant
d aprs ce remboursement, ce qui peut faire chuter considrablement la mensualit.

8.3.1 Exemple
Soit un emprunt initial de 100.000 avec une prime annuelle fixe de 0,4% du capital emprunt. Son
cot est donc de 400 /an (33,33 /mois).
Aprs plusieurs annes de remboursement, s'il ne vous reste plus que 20% du capital rembourser,
2 Il est toujours possible d'pargner chaque mois la diffrence entre loyer et mensualit de crdit prvue pour l'achat
d'un bien identique. Un effort de discipline qui permet galement de tester la soutenabilit de l'emprunt sur le
long terme. Autant tester le confort de la corde avant de se la passer au cou.

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mais que la prime annuelle est toujours de 400 , le taux rel de l'assurance a quintupl : 400/20.000
= 2% !
Si vous remboursez la moiti du CRD (ici 10.000 ), vous avez le choix entre :
- garder la mme mensualit et rembourser plus rapidement,
- conserver la dure du prt et rduire la mensualit.
L'option "conseille" par votre banquier sera la deuxime, car vous lui verserez d'avantage d'intrts
composs !
Mais quel que soit votre choix, la prime d'assurance passera 0,4% du nouveau CRD, soit
10.000*0.004 = 40 /an. Ou 3,33/an.
En remboursant 10k plutt que de les laisser placs et continuer rembourser le prt comme avant,
vous conomisez ici 400-40=360 /an.
Ce qui revient dire que ce capital rembours, mme s'il n'existe plus sous forme d'pargne
"liquide" (ex: livret), gnre dans cet exemple un "rendement virtuel" de 3,6% nets.
En effet, contrairement une pargne, une conomie n'est pas taxable aux prlvements sociaux,
l'impt sur le revenu, etc...
J'espre que je ne vais pas donner des ides au fisc

8.4 Mon banquier n'aime pas le RAP

Aprs ces quelques calculs, il est tentant de rembourser une somme symbolique chaque anne, entre
autres pour recalculer la baisse le cot de l'assurance.
Rassurez-vous, la banque y a pens avant vous, et s'est prmunie en fixant un ratio minimum au
remboursement anticip partiel (RAP), par exemple 10% du CRD ou 1.500 minimum. Ce qui reste
difficile pargner quand on rembourse dj ses mensualits.

8.5 "Qui paie ses dettes s'enrichit"

Passons prsent un autre argument souvent avanc par le banquier :
- Si vous placez votre capital un taux suprieur ou gal celui du crdit, un remboursement
anticip n'est pas avantageux.
C'est faux : voir l'exemple ci-dessus. Pour que le maintien du crdit soit valable, il faut que le taux
du placement soit nettement suprieur celui du crdit. Ou que ce crdit vous fasse bnficier d'une
dfiscalisation : par exemple un achat locatif, o les intrts passent en dficit foncier.
De plus, en cas de remboursement complet, rien ne vous empche de continuer placer chaque
mois l'quivalent de la mensualit sur le support de votre choix.
Ex : votre pargne est de 10 k, le CRD de 10 k, la mensualit de 1000 (hors assurance
).
Une fois l'emprunt sold, vous disposerez au bout d'un an de 12000 d'pargne en capital + les
intrts + l'conomie de prime d'assurance.

Page 20

8.6 Crdit + pargne : un duo gagnant... pour la banque

Les banquiers aiment particulirement les clients qui pargnent tout en remboursant un prt :

le remboursement du prt est assur puisque la banque peut saisir l'pargne en cas de dfaut
les intrts du prt gnrant une rentre d'argent garantie.
l'pargne augmente les fonds propres de la banque et donc sa capacit "produire" de
nouveaux crdits, eux-mmes crateurs de revenus.

Les fonds propres augmentent galement la solvabilit de l'tablissement dans un monde

conomique chahut (risque de faillite).

Un client endett reste "captif" de la banque : pour rembourser le prt, les clients
domicilient rarement leurs salaires ou revenus chez un concurrent...

...pourtant c'est tout fait possible, mais cela suppose tout de mme de faire la banque un
virement mensuel du montant de la mensualit, quelques jours avant le prlvement de celle-ci...

9 Les aides l'acquisition : une bonne affaire ?

9.1 L'aide isole
Bnficier d'un coup de pouce pour l'acquisition d'un logement est toujours le bienvenu : ainsi un
mnage qui bnficie d'une prime, ou d'un prt taux bonifi (voire nul) via son employeur, est
avantag par rapport au reste des acheteurs : ses mensualits seront plus faibles, ou au contraire il
pourra mensualit identique "surclasser" son achat, en prenant un bien mieux situ, plus grand, de
meilleure qualit... L'emprunteur ainsi dot se retrouve dans la mme situation qu'un acqureur
ayant constitu un fort apport personnel, face une majorit de "concurrents" contraints
d'emprunter 100% du prix de leur acquisition.
Rappel : plus la capacit d'achat de l'acqureur est leve, moins il a de concurrence sur son
segment (demande), et plus le vendeur doit rduire sa marge (offre) pour esprer trouver un
acqureur : le prix au m dcroit avec la surface ! Autrement dit acheter un studio revient
proportionnellement bien plus cher que "s'offrir" une maison de 200 m.
Ce qu'on appelle encore conomie d'chelle.

On retrouve le mme mcanisme lors d'une augmentation de salaire : si elle est ponctuelle, le salari
en bnficie plein.

9.2 L'aide gnralise

Mais en revanche, si c'est l'ensemble des salaires qui augmentent d'un coup, cette hausse ne profite
pas aux salaris, elle gnre de l'inflation car les biens de consommation augmentent en proportion :
la fois pour s'adapter cette nouvelle capacit d'achat massive, mais aussi pour financer l'excdent
de rmunration des employs.

Le mme mcanisme haussier s'est produit avec l'immobilier !

Lorsqu'un Prt Taux Zro ou un avantage scellier est accord la majorit des acqureurs d'un
Page 21

segment de logements, l'avantage du dispositif disparat : le vendeur ou le promoteur rajuste son

prix de vente la hausse, en tenant alors compte de cette manne financire. L'acheteur ne gagne pas
grand chose au final, puisque ce qu'il gagne sur le montant des intrts est reverser sous forme
d'un capital rembourser suprieur ce qu'il aurait t sans l'aide.
PTZ ou scellier constituent tout bonnement un surcot factur par le promoteur la collectivit via
nos impts. Une subvention au secteur qui ne dit pas son nom...
La continuit sans faille d'attribution d'aides (besson, borloo, robien, scellier, PTZ...) au secteur de la construction ces dernires dcennnies, a
littralement transform les promoteurs en... fonctionnaires.

Plaquette vantant les mrites du Scellier (2009) : constituez-vous un patrimoine sans effort grce aux impts de vos voisins l'tat
et aux revenus du travail de votre locataire.
Et si son salaire ne suffit pas, les charges sur le travail des autres salaris les CAF vous lui verseront l'APL

Comme vu plus haut, l'impact ngatif de ces mesures ne se verra que dans une dcennie, les
emprunteurs devant acquitter les mensualits supplmentaires affectes au remboursement de cet
"argent gratuit" : ce sera alors autant de richesse qui ne pourra pas tre rinjecte dans le circuit de
la consommation.

9.3 Effets sur l'conomie long terme

Les aides ont pour effet psychologique d'inciter les acqureurs "se lancer" - c'est d'ailleurs pour
cela qu'elle sont t imagines.
Mais en augmentant fortement le nombre des acqureurs, elles contribuent :

l'entretien de prix artificiellement hauts,

un endettement excessif pour la dcennie suivante (trop d'emprunteurs long terme d'un
coup), alors mme que l'conomie aura un cruel besoin de consommateurs pour se redresser.

On l'a vu en plus rapide avec la prime la casse imagine pour sauver le secteur automobile, o
"mes impts ont permis mon voisin de changer de voiture"

Cette mesure a conduit une priode d'achat massif de voitures (2008-2010), suivie en toute
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logique... d'une contraction brutale des ventes en 2011.

La destruction par milliers de vhicules a provoqu la contraction du chiffre d'affaires des
centres de contrle technique, ainsi que des "petits" garages spcialiss plus dans l'entretien
que dans la vente.
Cet afflux de voitures rcentes a aussi boulevers le march de l'occasion, tirant l encore les
prix vers le bas.
Enfin, cette prime a habitu les acheteurs des prix plus bas qu'avant crise, amenant les
constructeurs revoir leur tarifs la baisse ou consentir de srieuses remises.

Il n'y a plus qu' transposer le tableau l'immobilier : sauf gagner nouveau du temps aux frais du
contribuable (prime la casse pour logement de plus de 15 ans ?
), les promoteurs devraient
logiquement baisser drastiquement leurs tarifs d'ici 2 ans.

9.4 Comparaison France - USA

Outre atlantique, les politiques n'ont pas dcid ce genre de mesure de soutien au secteur : aucun
contribuable ne paie des taxes pour permettre son voisin d'acqurir un logement.
Les amricains exprimentent en consquence un svre retournement du march. Mais ils ont de
meilleures chances qu'en France de rtablir terme leur conomie, par une purge difficile mais
rapide de leurs dettes. De plus nous avons vu que le crdit hypothcaire fait porter le risque aux
banques US et non aux emprunteurs, qui peuvent ensuite "rebondir" et gnrer de la croissance les
annes suivantes - aprs certes un sjour peu enviable dans un foyer d'urgence ou une caravane...
Mais revenons en France

9.5 Les effets cachs du PTZ+

Contrairement son prdcesseur le PTZ, Le PTZ+ est devenu accessible l'ensemble des
acqureurs sans plafond de ressources. 3
La banque procde un lissage du prt, c'est dire la fusion du PTZ avec le prt principal, la
mensualit restant constante. Le tableau d'amortissement se complexifie et doit tre tudi avec
d'autant plus... d'intrt !
Le cas le plus favorable pour l'emprunteur est celui o le PTZ doit tre rembours en dernier lieu :
la banque est rembourse la premire, puis c'est le tour de la collectivit. L'emprunteur ne
remboursant bien videmment que le capital du PTZ, c'est l'tat de payer la banque les intrts
sur cette somme, qui rappelons-le, est emprunte sur les marchs via l'mission de dette publique.
Dette dont les intrts seront l encore facturs ultrieurement au contribuable.

Cas favorable : PTZ rembours en dernier. La mensualit couvre le maximum d'intrts (source http://www.cbanque.com)

3 La donne a chang au 1er janvier 2012, avec un net resserrement des conditions d'attributions,crise oblige...

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Si cette mesure peut tre considre comme acceptable lorsqu'il s'agit d'aider une famille modeste
se loger, en revanche il serait carrment injuste de faire de mme avec un mnage disposant de
revenus confortables. Pour ces derniers, le remboursement du PTZ devra se faire en priorit, et ce
d'autant plus rapidement que les ressources des emprunteurs le permettront.
En fonction de la dure de diffr de payement accorde par l'tat, la banque adapte le lissage de la
mensualit de prt : une partie est affecte au remboursement du PTZ, le reste au prt principal. Ce
qui signifie que la part de mensualit affecte au PTZ ne peut pas servir rembourser les intrts du
prt principal. La banque engrange alors des intrts intercalaires qui augmentent le cot effectif du
crdit pour l'emprunteur, en augmentant le nombre des mensualits. Le PTZ n'est donc pas si gratuit
qu'il y parat !
A noter qu'en cas de remboursement "trop rapide" du PTZ, la part de mensualit affecte au
principal ne suffit plus couvrir les intrts, qui vont alors se capitaliser (rappelez vous l'exemple
de l'emprunt 16% vu plus haut) : autrement dit, les premiers temps, le Capital Restant D par
l'emprunteur peut augmenter4 ! Inutile de dire que le risque de negative equity (valeur vnale du
bien infrieure au CRD) augmente, et qu'en cas de vente force dans les premires annes,
l'emprunteur accrot le risque d'y laisser des plumes...

Cas dfavorable : PTZ rembours en premier. La banque encaisse pendant ce temps des intrts intercalaires.

Bref, en cas de souscription d'une aide l'accession, bien lire toutes les lignes du contrat et tudier
de prtprs l'chancier avant de s'engager pour de longues annes.

10 Le dfaut de paiement
Une banque vous prte un parapluie quand il fait beau et vous le reprend quand il
pleut . George Bernard Shaw
c'est une option que l'on a vraiment pas envie d'envisager lorsqu'on se prpare emprunter pour de
longues annes, et pourtant... Qui peut se croire l'abri ?
il faut dissocier cessation et dfaut de paiement : dans un cas l'emprunteur ne peut plus rembourser
du tout (surendettement), dans l'autre il peut encore... mais devra le faire dans la douleur.

10.1 L'assurance et ses limites

L'assurance impose par la banque ne couvre gnralement que le Dcs et l'Invalidit (ADI), et
encore ce ne peut tre que partiel (ex: 50% du CRD). Par exemple, en cas de co-emprunteurs, le
4 Remarque d'un lecteur : le remboursement du PTZ rduit tout de mme le CRD. Disons qu'au pire il peut stagner.

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survivant continuera payer sa part en tant exempt de payer celle du dfunt. Par contre il aura
faire face des frais supplmentaires (ex: temps partiel pour s'occuper seul des enfants...).
L'ADI peut invoquer une exclusion pour mensonge ou omission de la part du souscripteur (ex :
fumeur non-dclar) pour refuser de payer. Ne surtout pas tricher la souscription, l'ADI a accs
sans rserve tout votre dossier mdical.
Rappelons que l'assurance perte de revenus optionnelle quant elle, ne couvre qu'un nombre
restreint de mensualits.

10.2 Ce qu'implique une chance impaye

Lorsque l'emprunteur n'est pas en mesure de payer sa mensualit, on pourrait penser que ce n'est pas
si grave : si l'emprunteur est de bonne foi, pourquoi la banque n'attend-elle pas un peu qu'il
"revienne meilleure fortune" en suspendant le droulement du crdit ?
La banque ne l'entend pas de cette oreille, car elle doit pendant ce temps rembourser rubis sur
l'ongle son propre emprunt, mis auprs de la banque centrale pour fournir le capital initial
l'emprunteur. Et doit pour cela puiser dans ses fonds propres (ex : les dpts de ses clients).
Le capital qui aurait du tre rembours reste bien sr d, mais plus gnant, la totalit de la
mensualit non-verse s'ajoute au Capital Restant D. On dit que la mensualit (principal + intrt)
est capitalise.
Chaque mensualit non-paye a donc pour consquence de faire gonfler le CRD, et par voie de
consquence (cf. le tableau d'amortissement), la part des intrts dans les futures mensualits.
Nous avons vu qu' mensualit gale, la dure de remboursement augmente exponentiellement avec
le capital emprunt.
Pour un emprunt souscrit un taux lev ou sur une longue dure - on a vu que cela revient au
mme pour les intrts - il faudra l'emprunteur verser plusieurs mensualits supplmentaires pour
"rattraper" une seule mensualit manquante !
A chaque chance impaye, le banquier va donc tablir un nouvel chancier, plus long, et o
le nouveau CRD se trouve plus lev que le mois prcdent.
Il n'est pas impossible qu'au bout de seulement quelques impays, la banque n'oblige
l'emprunteur en difficult vendre, tant qu'il n'est pas en negative equity (i.e. tant que la
vente de son bien couvre encore le CRD).Si le client s'obstine conserver son bien, ou
pire ne trouve pas d'acheteur, la faillite personnelle n'est pas loin !
Exemple :
J'ai connu en 1995 un fonctionnaire "dpouill" de sa maison malgr un apport initial consquent
La "recette" : une longue maladie indemnise seulement 50%, suivie d'un reclassement plus loin,
pour raison de sant, un salaire infrieur. Il ne pouvait plus financer ses mensualits. Ses 10 ans
de remboursements l'ont finalement t " fonds perdus", car la vente en urgence du bien n'a
couvert ses dettes que de justesse. Ce qui s'appelle jeter son argent par SES fentres.

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11 Quelques prts particuliers

Bien qu'en France l'emprunt immobilier taux fixe et mensualit constante soit la rgle, il n'est pas
inutile de connatre les autres formules proposes par l'industrie financire .
Certains prts "exotiques" voquent comme un doux parfum de Cayenne
la Porsche du mme nom pour le prteur... et le clbre bagne pour l'emprunteur.
Celui qui emprunte est l'esclave de celui qui prte . Proverbes 22:7

11.1 Le prt in fine

Son nom latin rime avec infini car c'est un prt dont le capital restant d est constant tout au long du
crdit.
L'emprunteur reoit un capital et verse chaque mois une somme fixe correspondant aux intrts
mensuels de ce capital. A l'issue du prt, il rembourse en une fois l'intgralit de ce capital.
Ce montage suppose que l'emprunteur dispose dj de ce capital l'origine, sous forme d'avoirs
montaires ou physiques : pargne bancaire ou boursire, mtaux prcieux, bien immobilier...
Le risque pour la banque tant quasi-nul, et le profit maximum (intrts constants et non dgressifs)
elle peut proposer en retour un taux plus faible. L'emprunteur peut dans certains cas dduire les
intrts de ses revenus - une niche fiscale de plus.
L'emprunteur est cens retirer de ce capital emprunt, un rendement sous forme de plus-value. Elle
peut tre boursire, immobilire... Au final cet emprunt lui permet de doubler son capital avec un
taux d'effort trs faible.
Sauf si... son capital ne s'est pas valoris suffisamment pour compenser les intrts verss la
banque (moins-value). Par exemple en cas de retournement du march immobilier, boursier...
Pour plus de dtails, voir par exemple ici.

11.2 Le crdit-relais
C'est une forme de crdit in fine o l'emprunteur se voit prter une somme qui lui sert d'apport pour
l'achat d'un nouveau bien immobilier, alors qu' il n'a pas encore vendu l'ancien.
Par scurit la banque demande un agent immobilier d'estimer le bien en gage, et prte une
fraction de ce montant, par exemple 80% de l'estimation.
L'emprunteur dispose alors d'un dlai pour vendre ce bien (souvent de 1 2 ans), qui lui permettra
ensuite de solder le crdit relais. En attendant il paie uniquement les intrts sur cette somme, sans
amortir de capital. La banque ayant le bien vendre comme garantie, propose en principe un taux
bas pour ce genre d'opration, vu que le risque pour elle est quasi-nul.
En priode haussire, cette technique est doublement gagnante.
Exemple : admettons que l'immobilier se valorise en moyenne de 1% par mois.
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En janvier, le vendeur signe avec un acheteur un compromis de vente de son appartement pour un
prix de 100 k, avec l'intention d'acheter une maison affiche 200 k. Il faut attendre 3 mois pour
signer l'acte dfinitif. En avril, lorsque le notaire lui remet son chque de 100 k, le bien convoit
est prsent propos ~3% de plus, soit... 206 k. De plus, il n'a plus de logement et doit donc
trouver une location pour les 3 prochains mois, ne pouvant entrer dans la prochaine maison avant la
signature dfinitive... Soit deux dmnagements coup sur coup.
S'il opte pour le prt relais, le vendeur peut signer ds janvier pour 200 k, et a les cls de sa
nouvelle maison ds avril, sans passer par la case location et en dmnageant son rythme,
puisqu'il possde les 2 logements la fois.
Et comme c'est un malin, il ne met pas son bien en vente 100 k mais 120 k. Avec la hausse des
prix, cette somme sera au bout d'un an ou deux rattrape par le prix du march et la vente lui
apportera plus que ne cotent les intrts du prt-relais 3,5%.
Mais si le march se retourne, et que l'emprunteur ne trouve pas d'acheteur pour son premier bien
avant l'chance, l'effet de levier se transforme en effet massue : en effet la banque proposera au
client de convertir son prt relais en prt classique, avec une mensualit bien suprieure destine
rembourser du capital et non-plus seulement les intrts. Mensualit qui s'ajoute celle dj verse
pour le crdit complmentaire destin l'achat du 2me bien !
Bien souvent l'emprunteur ne peut payer de telles sommes, qui peuvent reprsenter la totalit, voire
plus, de ses revenus mensuels ! Au bout de quelques impays (voir plus haut le dfaut de paiement),
la banque peut forcer ce propritaire vendre prix cass ses deux biens, pour effacer sa dette et
retourner vivre en location... avec une pargne ramene zro. Ou comment perdre sa maison en
voulant en changer...
Vers 2007-2008, poque o les crdits-relais taient monnaie courante, et o les transactions
commenaient se rarfier, nombreux sur ce forum pensaient que ces prts-relais non-rembourss
seraient bientt le dtonateur d'un krach immobilier : de nombreuses ventes contraintes par les
banques auraient forcment fini par tirer les "prix du march" par le bas.
Mais force est de constater que ces emprunteurs ont t particulirement choys par la justice, qui a
oblig les banques leur accorder un dlai de paiement supplmentaire d'un an ou plus... souvent
assorti d'un gel des intrts, pour viter que le CRD n'augmente chaque mois et rende le
remboursement problmatique.
Une embellie en 2009-2010 a permis une partie d'entre eux de vendre et de pouvoir rembourser la
banque. Il est fort probable que d''autres n'aient pas eu cette chance, mais curieusement leur
msaventure est passe sous silence et je les imagine mal venant s'en vanter dans les journaux. Vae
victis !
Un conseiller bancaire en patrimoine m'a toutefois confi en off que plusieurs de ses clients avaient perdu de grosses sommes en 2007-2008 cause de
l'immobilier

Si la plupart des notaires interrogs ces dernires annes conseillaient volontiers le recours au
crdit-relais leurs clients, ils sont aujourd'hui une minorit : signe que ces professionnels ne
croient plus la poursuite de la hausse, mais craignent au contraire un retournement du march.

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11.3 Le crdit renouvelable

Pour rester dans le discours vert , le crdit renouvelable pourrait aussi s'appeler crdit
durable , vu qu'il garantit l'emprunteur de verser durablement des mensualits.
Appel encore crdit revolving, c'est une formule de crdit la consommation, souvent propose
par des tablissements partenaires d'une socit de crdit (ex : grande surface).
On entend parfois parler de personnes surendettes, devant 20.000 tel organisme de crdit... Tout
a cause d'un emprunt revolverrevolving souscrit 5 ans plus tt pour acheter un home cinema !
Comment est-ce possible ?
Ils n'ont en fait jamais emprunt une telle somme, mais les "impays" taux usuraire
(spcialit des organismes de crdit "facile" ) ont rapidement dmultipli le CRD, qui chaque mois
grossit telle une boule de neige.
Le revolving constitue une vritable arnaque lgale, qui s'apparente de la petite dlinquance
bancaire, et touche essentiellement les plus faibles revenus. Tout commence le jour o un gentil
vendeur vous propose de se faire une commission facile de mettre votre disposition une "rserve
d'argent", puis de vous prlever chaque mois une petite somme convenue, jusqu' la reconstitution
de cette "rserve" magique.
En fait la "rserve" se rvle rapidement un trou sans fond(s), par le biais de l'amortissement
ngatif.
Compte des mille et un ennuis :
Soit une "rserve" de 5.000 , "reconstitue" raison de 30 par mois, avec un taux mensuel
particulirement attractif de 1,5%. Des broutilles, quoi
Si vous utilisez en totalit cette "rserve" pour payer vos vacances, pour ces 5.000 emprunts les
intrts le mois suivant s'lvent : 5.000 x 1,5% = 75 .
La socit prlve les 30 , et ajoute les 45 manquants au capital restant d: le CRD passe 5045
.
...et c'est ainsi qu'au bout de 4 ans de remboursement fidle des chances, (soit 4 ans x 12 mois x
30 = 1440 verss), le CRD est devenu... 8 715,36
L'emprunteur pendant ce temps, dort sur ses deux oreilles puisqu'il a toujours pay ses mensualits,
et s'il prend la peine de faire le calcul il pensera avoir rembours environ un tiers de la somme
emprunte (1440/5000), enfin 1,5% prs.
Mais voil qu'un un jour, l'organisme de crdit envoie une lettre recommande, o il exige du client
le remboursement immdiat de sa dette, y ajoutant une indemnit substantielle (ex: 30%
) pour
"non-respect du contrat", qui fixe (en petites lettres grises au verso
) un CRD maximum que
le client s'est engag ne pas dpasser.
Le client se voit contraint de souscrire aussitt un nouvel emprunt, avec de beaucoup plus fortes
mensualits, destines rembourser effectivement l'argent. Mais comme gnralement les
emprunteurs ont choisi cette formule pour cause de "petits" revenus, aucun banquier ne voudra leur
prter une telle somme.
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Chaque mois qui suit, le CRD augmente de 1,5% car la socit ne prlve mme plus les 30
habituels, mais attend son capital bien mrit. Les appels de la socit de recouvrement
(probablement une filiale du prteur) se font de plus en plus frquents, insistants, voire carrment
injurieux.
Pris la gorge, la tentation est alors grande pour l'emprunteur de puiser dans une nouvelle "rserve"
providentielle, mise disposition par une socit concurrente... ce qui lui vaudra de passer un beau
jour au 20 h de TF1 dans la catgorie "drames de la vie ordinaire"
tandis que la socit en cause
se voit rcompense par la presse co en raison de sa fulgurante expansion. Paralllement cette
socit vampire multipliera les oprations de communication en faveur d'un monde plus "solidaire",
plus "responsable", plus "vert", toussa... histoire de retrouver du sang neuf.
Par chance pour les emprunteurs, les taux directeurs n'ont cess de baisser depuis 10 ans, baissant
d'autant le taux usuraire au del duquel la socit est passible de poursuites. Ce qui a pour
consquence de donner une chance aux emprunteurs de vritablement "reconstituer leur rserve"
(mensualit suprieure aux intrts).

11.4 Le crdit taux variable

Votre budget ne vous permet pas d'acheter le T2 de vos rves au 12 sans ascenseur ? Pas de
panique, le courtier vous a trouv une formule allchante : le taux variable ou rvisable.
Le prteur vous propose un taux initial infrieur au taux fixe, mais ce taux sera actualis
intervalles rguliers en fonction d'un indice fix l'avance : par exemple l'euribor (taux
interbancaire ), le taux de change avec une monnaie autre que l'uro (cf. Dexia et le Franc
Suisse), le cours de l'aluminium...
Cette formule peut se rvler intressante lorsque les taux baissent. Certains souscripteurs peuvent
se fliciter de l'avoir choisie au dbut des annes 2000, poque o la BCE n'a cess de baisser son
taux directeur. A prsent que le taux est dj historiquement faible, ce choix est trs discutable
puisque les perspectives de baisse sont au plus bas...
En rgle gnrale, si le taux augmente, la mensualit en fait autant pour assurer le remboursement
au terme prvu. Dans le cas d'un mnage dj endett 33% cela peut signifier que la mensualit
passe 40, 50, 60% du revenu initial ! C'est supportable uniquement si le salaire est actualis en
fonction de l'inflation. Les banques proposaient volontiers du taux variable dans les annes 1970.
Contrairement l'Espagne par exemple, en France les prts proposs sont encadrs ou caps : par
exemple le taux ne peut ne peut varier de +/-1%. Le banquier donne alors au candidat un exemple
d'chancier dans chaque cas : favorable et dfavorable.
A noter que si le courtier insiste pour vous fourguer conseiller du taux variable, ce peut tre parce
qu'il parie sur une prochaine hausse des taux. Dans le cas contraire il ne va pas se bousculer pour
faire perdre de l'argent sa bote.
Exemple :
Un organisme de prt pourtant rput pour son srieux, a eu l'ide gniale de proposer ses clients
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un crdit-cap-pas-cap : la mensualit tait plafonne, mais pas le taux.

Une forte remonte
des taux vers 2009 a transform cette opration en crdit amortissement ngatif, le CRD
augmentant chaque mois, jusqu' dpasser allgrement le capital initial !
Certains emprunteurs ont port plainte pour tromperie et la justice leur a donn raison, imposant
aux prteurs de transformer ces prts en crdit taux fixe !
Le hic est qu'elle l'a fait en priode de taux levs, bien plus qu' la date de souscription initiale.
Au final ces emprunteurs auraient mieux fait de choisir un taux fixe ds le dpart...

11.5 Le prt mensualits progressives

On l'a vu, les banques ayant prt taux fixe durant les 30 glorieuses ont parfois "perdu de l'argent",
l'inflation tant suprieure au taux d'emprunt. Elles ont donc ripost en dveloppant une offre de
prt mi-chemin entre taux fixe et variable : la mensualit augmente au fil de temps, mais de faon
planifie, selon un chancier fix au dpart. Une formule qui se rapproche d'un prt un taux fixe et
permet d'acheter avec de faibles revenus, en anticipant une substantielle augmentation venir...
Elle ciblait principalement les jeunes mnages en dbut de carrire, pouvant tabler sur une
promotion rapide : auparavant cette clientle tait exclue du march, et contrainte de se constituer
patiemment un apport avant de pouvoir acheter un logement.
Cette formule, qui permettait de diminuer le montant des premires mensualits, par rapport un
capital comparable emprunt taux fixe, tait juge peu risque car les perspectives de carrire
taient bonnes durant cette priode. Mais aprs 1973 la donne a chang, et une partie des
emprunteurs ont du tirer la langue pour payer les dernires mensualits, surtout arrivs dans les
annes 1980 !
Inutile d'ajouter qu'il est trs hasardeux, en priode de faible inflation et de chmage de masse, de se
risquer dans un tel montage.

12 Quelles leons en retirer ?

Emprunter c'est parier sur l'avenir, en particulier l'volution de l'inflation et des taux d'intrt
bancaires.
A moins de disposer au dpart d'un srieux patrimoine et d'tre prt encaisser des pertes, le plus
raisonnable - surtout en priode conomiquement instable - reste de se constituer un solide apport et
d'emprunter taux fixe, seul moyen de connatre ds le dpart le montant des mensualits et le cot
final du crdit.
Pour reprendre une phrase de M. Millicourtois, (Xerfi) :
L'achat immobilier reprsente aujourd'hui une vie d'pargne 5
Autant bien s'y prparer...

5 Voir la vido : L'immobilier cher, atout ou boulet pour l'conomie ?

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