Logement dossier

Logement: programme
pour un quinquennat
Le logement correspond lun des besoins essentiels de lhomme et conditionne
largement les possibilits dpanouissement des mnages. En 2010, en incluant
les loyers et les charges, taxes, etc. un mnage sur deux consacre plus de 18,5%
de ses revenus son habitation principale. Avec 227milliards deuros de dpenses,
le logement est de loin le premier poste de consommation des mnages, devant
lalimentation (145milliards deuros). Depuis des dcennies, notre pays est en situation
de crise du logement. Les politiques publiques dans ce domaine se sont imposes
comme un lment essentiel de la solidarit nationale: elles reprsentent en 2010
prs de 40milliards deuros par an, soit 2% du PIB1, et expliquent que le logement soit
au cur des proccupations lectorales. Et pourtant, le problme nest pas seulement
quantitatif. Comment restructurer un secteur dactivit fractionn qui ne fonctionne
quavec des subventions? Si rien nest fait pour amliorer la fluidit de ce march,
mme une augmentation massive de la construction de logements ne permettra pas
de traiter le dsordre actuel. Pourquoi et comment faire pour que cela change enfin?

Un march du logement rigide, frein la mobilit, cause de pnurie et de frustrations

Des interventions publiques coteuses et instables, des rsultats dcevants
Un secteur social pas assez centr sur les mnages prioritaires
1
Des prix artificiellement pousss la hausse Comptes
du logement
Une concurrence priv/public fausse 2012.

Dossier ralis par Philippe Franois et Sandrine Gorreri

Socit Civile n 124 Mai 2012

 dossier Logement
10
1 March du logement: une mosaque
de cellules tanches, source de la crise
Pour les pouvoirs publics, ce sujet cristallise tou-
tes les contradictions: comment assurer laccueil
des familles les plus modestes sans constituer
des ghettos ? Comment aider les locataires et
encourager laccession la proprit sans favoriser
des effets daubaine et faire flamber les prix ?
1 Blocage grands logements/petits logements
Les besoins variant tout au long de la vie, une
bonne utilisation du parc des logements sup-
pose que la taille des logements occups suive
lvolution de celle des mnages. Or, 68 %
des logements sont sous-peupls, contre 9%
2
Source: de surpeupls. Et mme en ce qui concerne
Rapport sur les logements des 10% des mnages dont les
loccupation
du parc revenus sont les plus faibles, 44% sont sous-
social de peupls contre 22,8% surpeupls.
logement,
2010, En 2002, 41 % des logements HLM (soit
page6. 1,6million) taient sous-occups. En 2006,
Logement: les engagements
du nouveau prsident
Encadrer les loyers par la loi la premire location
ou la relocation.
Construire plus: un objectif de 500000 nouveaux
logements par an dont 150000 logements sociaux.
Mise disposition gratuite des terrains de ltat qui
sont disponibles.
Doubler le plafond du livret A.
Renforcer la loi SRU et son article55, en imposant
non pas 20% de logements sociaux aux villes mais
25%.
2 Blocage zones tendues/zones dtendues
Le niveau moyen des loyers du secteur libre varie
du simple au triple entre les diffrentes rgions,
un cart trs suprieur celui des revenus. Il serait
naturel que les personnes qui nont pas de raison
Socit Civile n 124 Mai 2012
Comment grer un parc social efficacement, en
toute transparence et sans attribuer une rente
vie aux 10millions de Franais qui y sont logs?
Les interventions massives de ltat, dsireux de
rpondre tous ces dfis, perturbent gravement
le march.
163 000 logements de quatre pices et plus
taient occups par des personnes seules, et
220000 par des mnages de deux personnes.
Dans le mme temps, 11,4% des logements
HLM sont surpeupls, soit environ 450000.
Cette tendance rester dans des logements
trop grands est encourage par la faiblesse
des loyers HLM. Dans la mme situation, un
mnage disposant de revenus identiques mais
log dans le parc priv est automatiquement
incit se poser la question du dmnage-
ment.
Le dsquilibre est similaire entre les grands
logements du public et les petits logements
privs : les HLM construits pour loger des
familles sont occups par de nombreuses
personnes seules. Le parc social comporte
77% de logements de trois pices et plus. Sur
1,2million de mnages locataires des offices
publics de lhabitat (OPH) percevant lAPL
42% sont des personnes seules2. Pendant ce
temps-l, de nombreuses familles modestes
habitent des logements trop petits du secteur
priv qui comporte 53 % de studios et de
deux pices (Snat, Rapport dinformation,
2003, Le logement locatif priv).
majeure de rester dans les zones tendues cherchent
habiter les endroits o le rapport qualit/prix des
logements est meilleur. Cest ce quelles font pour
les autres postes de dpenses (par exemple: ali-

mentation, habillement). Un raisonnement valable
pour ceux des actifs qui ont la possibilit de changer
de travail, ainsi que pour les chmeurs et pour les
retraits. Dans tous les pays du monde une partie
significative des retraits soit retourne dans leur
pays ou leur province dorigine (Portugal, Bretagne,
Auvergne), soit migre vers des rgions supposes
plus agrables (Floride, Midi, Sud-Ouest).
Une enqute de 1992 montre que 45,2 % des
retraits locataires du secteur priv partent en
province, tandis que seulement 19,7% des loca-
taires de HLM font de mme: le signal qualit/
prix fonctionne parfaitement pour les locataires
3 Blocage locataire en place/candidat locataire
Secteur HLM
Les conditions (nombre de personnes, niveau de
revenu) mises en place pour obtenir un logement
HLM et celles pour avoir le droit dy rester sont
trs diffrentes, allant au moins du simple au
double pour les revenus. Un supplment loyer
de solidarit est bien appliqu partir dun un indice administr (IRL) proche de linflation,
dpassement de 20% du plafond dentre, mais
ce surloyer reste symbolique dans la majorit des
cas. Quels que soient leurs revenus, les locataires
en place sont donc encourags rester dans les
logements HLM de qualit bonne et moyenne.
Par ailleurs, les locataires en place dont les reve-
nus dpassent le plafond savent quil leur serait
impossible dobtenir un nouveau logement HLM
sils partaient dans une autre rgion ou souhai-
taient obtenir nouveau un HLM quelques mois
4 Blocage locataires pauvres du secteur social/locataires pauvres
du secteur priv
Le taux deffort global net (APL dduite) des
locataires pauvres du secteur priv est trs sup-
Taux deffort - part du logement (loyer, charges, eau, lectricit, taxes) Locataire HLM Locataire priv cart priv/HLM
1er quartile de niveau de vie
2e quartile de niveau de vie
3e quartile de niveau de vie
4e quartile de niveau de vie
Source: Insee Premire, 1395, mars 2012
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier
du march libre mais est brouill pour ceux des
logements publics. Il est probable quune partie
des locataires de HLM ne dispose pas des ressour-
ces ncessaires pour entreprendre un tel dmna- 11
gement et quune autre partie conserve son HLM
comme rsidence secondaire ou comme rsidence
principale pour ses enfants majeurs. Seul le trs
bas niveau des loyers en HLM peut expliquer de
tels comportements. Comme toujours, le blocage
est double sens: la dcision des habitants des
zones tendues de rester dans leur logement emp-
che les mal logs et ceux des zones dtendues qui
en auraient besoin de venir les remplacer.
ou annes plus tard. Rsultat: prudents, ils ne
bougent pas.
Secteur libre
Un blocage similaire existe aussi dans le secteur
libre. Le loyer des locataires en place, index sur
augmente moins que le niveau de vie moyen.
Alors que le loyer des nouveaux locataires peut
tre align sur les prix pratiqus dans le secteur
et augmenter plus librement. Cette diffrence de
traitement incite videmment les locataires ne
quitter leur logement que pour une raison majeu-
re, ce qui les conduit supporter longtemps de
srieux inconvnients tels quetransports trop long,
refus de changer demploi, etc. Encore un blocage
qui sous-optimise lutilisation des logements.
rieur celui des locataires des HLM. Lcart
serait encore plus important en ne prenant en
20,2% 33,6% +66%
23,2% 29,1% +25%
ns 25,1%
ns 18,8%
 dossier Logement
compte que le loyer sans les charges locatives
qui sont plus faibles dans le secteur priv (o le
chauffage est moins souvent collectif). Cet cart
12
5 Blocage locataires de HLM type A/locataires dHLM type B
Les loyers des HLM sont principalement fixs en
fonction de leurs catgories et de leurs conditions
de financement au moment de leur construction.
Une rgle simple, sans doute impose pour sas-
surer que les organismes propritaires appliquent
bien des loyers en fonction des aides quils ont
reues. Mais ds la construction, et encore plus
aprs une ou deux dcennies, la qualit et lat-
6 Blocage salaris du secteur public /autres salaris
tre log gratuitement ou des prix trs inf-
rieurs ceux du march constitue un avan-
tage considrable. Non seulement cest une
dpense vite, mais cest aussi un revenu qui,
napparaissant pas ou trs peu sur la feuille
de paie, minore ses cotisations sociales et
son impt sur le revenu, et permet mme
de prtendre des aides sociales injustifies.
Les mdias signalent rgulirement des cas
choquants mme quand ils sont lgaux et
les rapports officiels sont trs critiques sur
ce sujet.
Fonction publique dtat
Rapport dinformation n2457 lAssemble
nationale: On ne peut que constater une incu-
rie totale de la gestion des logements de fonc-
tion de ltat, telle que dcrite dans le rapport
de dcembre2003 de lInspection gnrale des
finances. Ce rapport a totalis 137 000 loge-
ments de fonction dagents publics, en prcisant
bien quil sagit dun dcompte incertain faute
3 de recensement fiable et incomplet de par lab-
Rapport
annuel de
sence de comptabilisation des entreprises publi-
la Cour des ques, des instituteurs, des collectivits locales et
comptes
2012, Le
des hpitaux. La valeur locative de ce parc est
patrimoine estime 1,4milliard deuros, alors que le total
des hpitaux
non affect
des redevances perues par ltat ne dpasse pas
aux soins. 30millions deuros.
Socit Civile n 124 Mai 2012
explique la trs faible mobilit des locataires de
HLM: une fois obtenu un logement HLM, les
locataires sy accrochent logiquement.
tractivit des logements nont plus rien voir
avec leurs modes de financement mais dpen-
dent de leur entretien et de leur emplacement.
Les personnes loges dans des appartements peu
coteux mais recherchs paient donc des loyers
insuffisants et refusent de les quitter mme pour
sinstaller dans des logements qui conviendraient
mieux leurs besoins.
Hpitaux publics
Dans son rcent rapport, la Cour des comp-
tes signale que les Hpitaux de Paris (AP-HP,
90 000 salaris) disposent de 11 428 loge-
ments dont les loyers sont sous-valus par
rapport au prix du march, voire nuls dans
certains cas. Et le tiers des appartements de
lAP-HP sont habits par des personnes qui
ne travaillent plus lAP-HP. La situation est
similaire aux hpitaux de Lyon, certains loyers
de 0,77euro par mtre carr tant de 5 8
fois infrieurs ceux des HLM lyonnais, et 10
15fois infrieurs ceux du secteur priv3.
Agents de la Ville de Paris
En 2000, la Chambre rgionale des comptes
et en 2011 lInspection gnrale de la Ville
de Paris ont tudi les dispositifs en faveur
du logement des agents de la ville de Paris
et les logements de fonction accords pour
ncessit absolue de service (donc gratuits)
et pour utilit de service (donc payants).
Ces rapports signalaient deux injustices: 1)
Le dlai moyen dobtention dun logement
par un agent de la mairie est de 30 50%
plus court que pour les autres demandeurs,
et 2) que de nombreux agents accdent un
logement social alors que cela serait pres-
que impossible si leur dossier tait instruit
 Logement dossier

dans le cadre du dispositif de droit com- preuve, en matire dattribution et de gestion

mun. Ils mettaient en lumire par ailleurs
toute une liste dirrgularits : attribution
dans des cas non prvus, localisation loi-
gne du site dactivit, avantage en nature
sous-estim, cot anormalement lev pour
la mairie, prise en charge des consomma-
tions deau, lectricit et tlphone prives,
maintien dans les lieux aprs mutation ou
dpart en retraite, versements dindemnits
aux salaris qui renoncent un logement de
fonction, redevance (loyer) trs infrieure au
prix du march et aux rgles lgales. Le rap-
port se concluaitpar: La Ville de Paris fait
de ses logements de fonction, dun manque de
rigueur juridique surprenant. Parmi tous ces
logements publics, la situation des logements 13
non conventionns loyers libres est la plus
inquitante. Faute de rgle fixant le plafond
de ressource, le taux doccupation et le mon-
tant des loyers, tout ou n'importe quoi est
lgal. Ces dysfonctionnements ne sont pas
tonnants puisque ces problmes sont prci-
sment ceux qui ont conduit les entreprises
prives renoncer depuis un demi-sicle
loger elles-mmes leur personnel.

7 Blocage primo-accdants/dj propritaires

Les prix levs des logements tendent exclure le march de laccession peut tenir malgr une
les primo-accdants du march au profit de ceux chute des transactions car finalement les acqu-
qui revendent un bien au prix actuel du march reurs arrivent avec un apport et ne sendettent
pour en acqurir un plus grand. Aujourdhui, qu la marge.

8 Blocage bnficiaire de la loi SRU/propritaires accdants

Une des caractristiques de la loi SRU est dobli-
ger les promoteurs inclure 20% de logements
sociaux, et bientt 25%, dans les constructions
neuves de plus de10 logements et les cder un
organisme HLM prix rduit. Cela revient faire
financer ces appartements sociaux par les acqu-
reurs des autres logements du mme ensemble.
Une trange mthode dassurer la solidarit non
plus par des prlvements gnraux sur toute la
population mais sur un tout petit nombre de per-
sonnes (une dizaine par exemple) qui acquirent
un logement dans limmeuble concern.

9 Blocage propritaires pauvres/locataires pauvres de HLM

Plus du tiers des 20% de mnages les plus pauvres
sont propritairesde leur logement (37%)4. Un
taux infrieur celui des autres catgories, mais
une situation qui concerne 2millions de mnages.
Trs peu tant en phase dacquisition, ces mna-
ges se dbrouillent seuls sans aucune aide de
la collectivit. Et pourtant, dans de nombreux cas,
lentretien de leur logement et la taxe foncire
leur cotent plus cher que le loyer net dun HLM,
APL dduite. Une mthode sre pour dcourager
laccession la proprit ou mme la proprit
des mnages aux revenus modestes.

Dans la ralit, la dizaine de cas de blocages du march du logement dcrits ci-dessus se conjugue
pour crer une situation cadenasse. Dans ces sous-marchs ferms, les mnages et les logements 4
Enqute
sont durablement figs, crant, de faon alatoire, des rentes pour les uns et des handicaps pour les logement
autres, totalement injustifis, et contribuant la perception de crise du logement. Insee 2006.

Socit Civile n 124 Mai 2012

 dossier Logement

14
2 Trois donnes fondamentales
sur le march du logement
1 La crise du logement nexiste pas
parce quil ny a pas un march immobilier uni- trs infrieurs ceux de la rgion parisienne.
que: une vision trop macro conduit lvidence Plusieurs tendances de fond sont luvre. La dsin-
un diagnostic fauss. Il y a en France 32millions dustrialisation a touch de grosses villes moyennes
de logements pour 26millions de mnages. Et le o limmobilier recule. Au contraire, lattractivit
nombre de logements vacants a progress de 20% des zones sud, littorales et frontalires et les progrs
de 1985 2010. Alors o est-elle cette crise? extraordinaires des moyens de transport (autoroutes,
5
La France
Dans les zones que lon appelle tendues , TGV) redessinent la gographie de la France. La
clate, cest--dire Paris et lle-de-France. Mais aussi nouvelle carte des besoins en logements ressem-
site
constructif.fr,
dans une partie de la rgion PACA, le Genevois ble dsormais un fer cheval regroupant la
Patrick franais, le Sud-Ouest (Toulouse) et la mtro- faade atlantique, le grand Sud, le Lyonnais et la
de La
Morvonnais,
pole nantaise. L o la demande est suprieure Savoie, lAlsace. Et les mouvements au sein du ter-
novembre loffre et o vendeurs et bailleurs fixent le ritoire national sont de grande ampleur: entre2005
2007.
march, mais o les prix restent quand mme et2015, 19dpartements concentreront la moiti
de laccroissement national du nombre de mnages;
Nombres en milliers 1985 2010 30 dpartements en expliqueront les deux tiers5.
Rsidences principales 20489 27298 Autre phnomne qui influe sur lvolution de la
demande de logements: la dmographie. Le nombre
Rsidences secondaires 2511 3132
dindividus a augment, mais le nombre de person-
Logements vacants 1880 2272
nes par mnage continue sa chute, et accentue le
ENSEMBLE 24880 32703 besoin en petits logements. En cause, les divorces et
Logements individuels 13890 18435 le vieillissement. L aussi les volutions ne sont pas,
Logements collectifs 10990 14268 partout en France, les mmes. En fait, la question du
logement est trop souvent vue sous le prisme de la
Propritaires occupants 10812 15892
rgion lle-de-France, en raison du dficit chronique
Accdants 5091 5071 de logements dans cette rgion depuis un quart de
Locataires 9677 11406 sicle. titre dexemple, on voquera lindicateur
- de HLM et autres bailleurs sociaux 3314 4970 de surpeuplement critique qui touche 6% de la
- de personnes physiques et autres 6363 6437
population en moyenne nationale, mais plus de 10%
Source: Comptes du Logement, 2012
Paris et prs de 15% en Seine-Saint-Denis.

Prix moyen en euros le-de-France Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nancy, Montluon, Saint-
Paris
par m2, secteur libre (hors Paris) Rennes, Grenoble Strasbourg, Besanon Gaudens, Alenon
Achat 8400 3500 3000 1500-2000 1000-1300
Loyer /m/mois 20 12-15 9 8 7
Source: Observatoire des loyers (OLAP), 2011.

2 Les loyers naugmentent pas plus vite que les revenus des Franais
La pnurie de logements dans certaines zones dcennies, les loyers ont augment un peu plus
influence la perception que lon peut avoir de que linflation, mais moins que les revenus dis-
lvolution des loyers. Mais globalement et sur des ponibles par personne et beaucoup moins que le

Socit Civile n 124 Mai 2012


prix des logements. En effet, lvolution des loyers
suit une mcanique trs contrainte: le loyer, sur
lequel le propritaire et le locataire se sont mis
daccord au moment de la signature du bail, peut
tre rvis chaque anniversaire du contrat la
condition quune clause prvoyant cette modifica-
tion soit prvue, et cette hausse se cale sur lindice
de rfrence des loyers (IRL) publi par lInsee.
Ainsi, selon le dernier indice publi par lInsee,
volution des prix la consommation, des loyers,
des prix des logements anciens et des revenus indice 100 en 2000
220
200
180
160
140
120
100
80
1996 1998 2000 2002 2004
3 Une bulle immobilire sest dveloppe aussi en France
partir de 2000, laugmentation du prix des
logements a t aussi forte en France qu
ltranger. Les causes profondes de cette bulle
sont discutes: pnurie localise de logement,
perte de confiance dans la Bourse, placement
immobilier renvoyant limage dune valeur sre
qui prserve le capital et surtout abondance
de liquidits financires donc baisse des taux
dintrt et allongement des dures demprunt.
Mme aprs la crise conomique et financire
de 2008, le march immobilier na pas recul
3 Trois marchs perturbs
par les politiques du logement
De 1980 2011 inclus, 11millions de nouveaux
logements ont t construits alors que la popu-
lation a augment de 11millions de personnes.
Le rythme de construction a oscill trs forte-
ment denviron 271000 en 1993 451000 en
2007 pour une moyenne de 344 000 sur ces
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier
les propritaires bailleurs peuvent augmenter
de 2,24% les loyers qui arrivent chance au
premier trimestre 2012. Un chiffre infrieur
linflation de 2011 (2,5%) et laugmentation 15
moyenne des revenus. En cas de changement de
locataires, il est possible de rajuster le loyer mais
dans un cadre trs contrl. Les loyers des HLM
voluent sensiblement comme ceux du secteur
libre (Insee Premire, 1350, mai2011).
Prix la consommation
Loyers (ensemble)
Prix des logements
anciens
Revenu disponible par
unit de consommation
2006 2008 2010 Source: Insee.
en France autant que dans dautres pays. Il est
certain que cette bulle convient beaucoup
des parties prenantes: aux propritaires actuels
bien sr, mais aussi toutes les professions inter-
mdiaires de limmobilier. Il faut galement
ajouter les responsables politiques pour lesquels
leffet richesse peru par une partie de la popu-
lation est positif et surtout les responsables des
collectivits locales qui bnficient, travers
un boom des droits de mutation, de rentres
fiscales inespres.
32 annes. Des variations erratiques, nuisibles
pour une industrie lourde (400000 en 1981 et
284000 en 1984. 322000 en 2002 et 432000
en 2005), qui sont le signe des alas des politi-
ques tatiques. Sur ce total, la construction de
logements sociaux a aussi beaucoup vari.
 dossier Logement

1 Le secteur locatif priv est dcourag par un carcan rglementaire et fiscal

Selon les comptes du logement, le nombre de
16 rsidences a progress de 7millions dunits en
un quart de sicle (1985-2010), passant de 20
27millions dunits, mais le parc locatif priv na
pas du tout boug, restant fig autour de 6,4mil-
lions dunits. En cause, les relations bailleurs/
locataires toujours plus encadres (changement
de lindice dindexation des loyers, difficult de
reprise du logement, impays). Aujourdhui, aller
plus loin dans lencadrement des loyers comme il
est envisag parat dangereux: lexprience mon-
tre que les prcdentes tentatives de blocage des
prix (loi de 1948) ont retir tout intrt lin-
vestissement locatif qui sest rduit et dgrad.
Si les institutionnels ont quitt le march cest
justement en raison de mesures rglementaires
encore plus contraignantes quon leur a imposes
(lois Aurillac). Eux qui dtenaient il y a 20ans
15% du march du locatif ont aujourdhui dis-
paru et ne reprsentent plus que 3%.
LOCDE dans son rapport 2011 indique: La
France est lun des pays o le locataire est le plus
protg, que ce soit en termes de contrle des loyers
(voir supra), des clauses relatives la dure des
baux et leur extension, et des procdures dex-
6
pulsion, cet quilibre des relations locataires-pro-
Le Figaro pritaires dcoulant de rformes mises en place
conomie,
Immobilier,
dans les annes 1980. Des prix dachat levs,
le rendement des loyers qui voluent peu, lencadrement des
locatif
smousse,
loyers encore renforc ne peut que dcourager
10/04/2012. un peu plus les bailleurs. Si les investisseurs
essayent au maximum daugmenter les loyers
cest pour remonter le rendement de leur inves-
tissement locatif, aujourdhui trs bas compte
tenu de la flambe des prix des logements: en
dix ans, le rendement est pass de 6,5% 4%
avant impts6.
Sagissant de la fiscalit, Jean Perrin, prsident
de lUNPI, va jusqu parler du racket fis-
cal dont font lobjet les propritaires immo-
biliers. Ainsi, la taxe foncire a progress de
22 % entre 2005 et 2010 quand les loyers
ont augment de 13 % sur la mme priode
(15% pour le secteur libre). tel point que
MmeCcile Queille, prsidente dICF Habitat,
ple habitat et logement social de la SNCF,
sinterroge: Quand laugmentation des loyers
est absorbe par laugmentation des taxes fon-
cires, comment trouver la ressource pour aller
de lavant? cela sajoutent, outre limpt
sur le revenu, les prlvements sociaux qui
ont progress de 1,1% 15,5% entre1991
et 2012. Par ailleurs, lUNPI dresse une liste
de 41 droits et taxes qui psent sur limmobi-
lier de lacquisition la cession. Enfin, il faut
tenir compte de leffet dvastateur de lISF.
Cette taxation est dautant plus punitive que
par nature limmobilier ne peut se dlocaliser.
Selon des simulations effectues par lUNPI,
le rendement locatif est infrieur 1,3 % et
peut tre ngatif dans certains cas de figure en
prenant en compte lISF.

Extrait dun entretien avec Mourad Ghazli, auteur de Propritaires,

locataires: mme combat (ditions Hugodoc, 2006)
Au total, il faut compter au moins deux ans pour
pouvoir se sparer dun locataire, et condition de
soccuper soi-mme du problme de faon sui-
vie et comptente. Et les choses qui taient dj
difficiles se sont considrablement compliques
avec la mise en place du JEX (juge de lexcution)
qui peut accorder un sursis aux expulss (jusqu
deux ans) et avec la loi Borloo sur la faillite person-
nelle qui peut geler 24 mois la crance. () Mais
pendant les deux ou trois annes prcdentes, le
propritaire qui ne peroit plus de revenus doit
continuer rgler les taxes foncires et les charges
de coproprit du locataire et du propritaire. ()
titre personnel, jai huit demandes dexpulsion en
prfecture. Jai constat un phnomne de conta-
gion dans mon immeuble. Quand des locataires
qui rglaient rgulirement leur loyer apprennent
que ceux qui ne paient pas peuvent rester en place
pendant des annes sans problme, ils font pareil.
Cest logique.
Socit Civile n80, Logement social: sortir de limpasse,
mai2008.

Socit Civile n 124 Mai 2012

 Logement dossier

2 Les politiques daide linvestissement dans le secteur locatif priv

sont inefficaces
Le secteur locatif priv ne fonctionne
aujourdhui quau prix de politiques publiques
tout fait paradoxales. Avec les dispositifs de
Robien, Scellier, etc., lobjectif du Gouver-
nement tait de dlguer au secteur priv
lincitation la construction de logements
intermdiaires, avec un objectif maximal dans
les rgions ncessitant le plus de nouveaux
logements. En 2010, les 77000 constructions
de ce type ont reprsent plus des deux tiers
des ventes neuves. Mais la difficult de ces
dispositifs administrs cest le zonage beau-
coup trop large des territoires. Comme toute
politique de zonage, elle entrane des effets
pervers. Ainsi, les multiples drogations accor-
des aux communes de la zone C (la moins
tendue) ou encore la dcision de repousser
en fin danne 2009 le dclassement de com-
munes, dans le cadre du plan de relance, pour
soutenir le secteur du btiment. Comme le
souligne la Cour des comptes7 : Faute de
collecte des informations par les services de ltat
sur les oprations dinvestissement locatif priv,
aucune conclusion gnrale ne peut tre tire, 17
mais les analyses permettent de constater des
effets contraires aux rsultats escompts.
La Cour cite par exemple:
laugmentation de la vacance du parc priv
et social dans certaines agglomrations dont le
march du logement est dtendu;
latonie du march locatif dans des villes
moyennes dAquitaine et de Poitou-Charen-
tes, en raison de labsence de locataires pour
des produits dfiscaliss loyers levs. Cest
le cas Poitiers: labondance de m disponibles
amne une concurrence entre bailleurs sociaux
et secteur priv, ce qui relve de la concurrence
dloyale. Rsultat, cest une baisse des loyers
7
qui se produit: en 2011 ils ont chut de 4%; Cour des
le secteur locatif priv paye difficilement les comptes,
Rapport
emprunts et le secteur social a du mal remplir public
les logements; annuel
2012,
le renchrissement du foncier, l o la deman- Logement
de de logement est la plus forte, conduit une social:
les priorits
aggravation des difficults de construction des gographi-
logements sociaux. ques.

3 La politique HLM est devenue irrationnelle

On ne construit pas de HLM l o on en a les HLM, cest aussi un moyen dchapper
besoin linfluence des lus, partags entre le dsir dac-
Comme pour les constructions neuves, la Cour tivit conomique lie la construction, celui de
des comptes souligne: En 2009, selon le minist- conforter leur base lectorale en exerant leur
re charg du Logement, 75% des logements sociaux pouvoir dattribution et celui de rpondre la
taient construits l o nexistaient pas de besoins demande de logements.
manifestes, et seuls 25% ltaient dans les zones
les plus tendues. Le ministre annonait en cons- Les HLM ne sont pas occups par les publics 8
Andr Ych,
quence un fort recentrage des priorits. prioritaires Logement,
Andr Ych, directeur de la SNI, filiale aux Dans son tude 20119, lOCDE relve les inco- habitat et
cohsion
300000 logements sociaux de la CDC, rappelle hrences de la politique du logement franaise: sociale,
que les offices HLM construisent l o ils sont La volont de mixit sociale entre par exemple ditions
Mollat,
implants, rgions qui sont bien dotes en HLM potentiellement en conflit avec lobjectif de loger 2011.
mais qui ne sont pas forcment celles o il y a chacun en fonction de ses moyens, dans la mesure
9
des besoins8. Do sa proposition de regrouper o des mnages prcaires se voient refuser lac- tudes
les offices pour mutualiser les moyens finan- cs au parc social faute de place tandis que des conomiques
de lOCDE
ciers et dtudes, et permettre une meilleure mnages qui pourraient se loger dans le parc priv France,
stratgie dimplantation et de construction. Pour y sont tolrs. mars2011.

Socit Civile n 124 Mai 2012

 dossier Logement
Linefficacit sociale est une vraie difficult car
vouloir rsoudre un blocage on en cre un autre,
quil faut dfaire par de nouvelles mesures, etc. La
18 loi Dalo (Droit au logement opposable) en est la
meilleure illustration. Cette loi a t mise en uvre
en 2007, elle implique que toute personne qui na
pas les moyens de se loger dcemment, qui a fait
une demande de HLM non satisfaite, doit obtenir
une proposition de logement de la part du prfet
ou peut engager un recours devant un tribunal
10 administratif. Or, les prfets expliquent quils ont
Niveau de le plus grand mal loger les publics prioritaires
vie infrieur
la demi- auprs de bailleurs sociaux. Ceux-ci renclent
mdiane mme lorsquil sagit de loger des mnages dans
des niveaux
de vie. le contingent prfectoral (le prfet dispose dun
contingent de 30% des logements sur tous les pro-
11
CGEDD, grammes de construction de HLM - 25% destins
Le Point des personnes mal loges et 5% aux fonction-
sur,
n27, naires). Car le pouvoir dattribution appartient in
octobre fine au bailleur social qui peut sopposer au titre
2009.
de la mixit sociale. Cela signifie prfrer le droit
12 au maintien dans les lieux de mnages qui ne peu-
Conseil
danalyse vent tre qualifis de dfavoriss au logement de
stratgique, mnages modestes. Contre toute logique, le droit au
Note
danalyse maintien dans les lieux du logement HLM na pas t
n264, abrog par la loi Dalo dmontrant les consquences du
Les aides
au logement flou idologique sur la cohrence des dispositions rgle-
des mentaires et lgislatives, indique Andr Ych. Cest
mnages
modestes, lillustration mme de la rglementation protectrice
fvrier2012. des insiders (personnes en place) au dtriment
Le SLS dtourn [extraits de blog]
Comment loffice HLM de Plaine Commune
Habitat, que vous prsidez, est-il parvenu
refuser lapplication des surloyers?
Stphane Peu: Depuis 2009, on a exploit tou-
tes les failles lgales pour ne pas appliquer la loi
Boutin (sursis, moratoire). Mais on arrivait aux
limites de lexercice. En dcembre dernier, on a
donc propos lexonration totale de Plaine Com-
mune du surloyer dans le cadre du programme
local de lhabitat. Insistant, notamment, sur le fait
quaugmenter les surloyers dans des communes
50 % de logements sociaux, comme cest le
cas Plaine Commune, cela a des rpercussions
autrement plus graves en termes de pluralit
sociale que dans une ville comme Neuilly, o lon
Socit Civile n 124 Mai 2012
des outsiders (nouveaux candidats). Rsultat, le
nombre de mnages disposant de bas revenus10
logs dans le parc priv nest pas trs loign de
celui des mnages aux revenus similaires logs en
HLM (24% contre 32% en 2002). Mais, les pre-
miers consacrent au logement une part nettement
plus importante de leur budget que les locataires
de HLM (33% contre 20%).
Seule une plus grande rotation dans le parc social
(deux fois infrieure celui du priv, 9% contre
18%11) pourrait remdier ce problme dalloca-
tion. Mais lavantage de solidarit nationale valu
10milliards deuros12 aujourdhui est tel que le taux
de rotation ne cesse de chuter (de 12% en 1998
9% en 2008). Cest pour cela que le surloyer
de solidarit (SLS) a t renforc par Christine
Boutin, ministre du Logement, en 2007, preuve de
la volont des pouvoirs publics de corriger un effet
pervers de la politique HLM. Selon lUnion sociale
de lhabitat qui fdre les organismes HLM, le SLS
est faiblement appliqu: seuls 4% des locataires
y seraient soumis. Mais comme on peut le voir
travers des tmoignages (voir encadr page 18),
lapplication du SLS se heurte parfois aux intrts
politiques de communes qui refusent de lappliquer.
Le logement social devient alors clairement une
prbende.
Dernire illustration de lincohrence de la politi-
que HLM, la question du financement. Les prts
aux bailleurs sociaux sont garantis gratuitement par
ne dpasse pas les 5% de logements sociaux
Ltat a refus cette exonration. On a donc dci-
d de crer nos propres critres, en exonrant de
surloyers toutes les sections cadastrales o il y a
plus de 30% de logements sociaux, toutes celles
o il y a plus de 20% de logements insalubres
et toutes celles o il y a plus de la moiti de la
population en dessous du seuil du logement dit
trs social . Au final, cela couvre 97,5 % du
territoire de Plaine Commune. Et, cette fois, cela
a t accept.
Autre exemple, selon Jean Perrin de lUNPI, la
Communaut dagglomrations de Belfort a vot
la non-application des surloyers dans le parc HLM
pour lutter contre la vacance dans le parc HLM.

les collectivits locales en change de rservations
de logements dans les programmes financs. Ltat
comme les collectivits locales sont de plus en plus
contraints pour leur financement. Alors mme que
lquilibre des oprations HLM en zones tendues
dpend justement de ces subventions. La seule solu-
En 2011, les revenus plafonds pris en compte sont les revenus nets imposables de 2009
Cas dun mnage de deux personnes, Paris et communes limitrophes
Type de logement public
Revenus plafond pour obtenir un logement
Revenu plafond pour y rester
Note: en 2009, le revenu moyen des mnages de deux personnes est de 3260euros par mois.
4 Une politique publique inflationniste
Les aides au logement, on la dit, reprsentent prs
de 2 points de PIB: la politique du logement a fait
progressivement tache dhuile pour viser aujourdhui
une trs grande majorit des Franais. Les plafonds
de ressources pour entrer dans un HLM font que
prs de 60% des Franais sont ligibles. Les organis-
mes HLM continuent dtre de grands bnficiaires
daides directes: mode de financement des HLM
(prts drivs du livret A), niches fiscales (taux
rduit de TVA, exonration de taxe foncire) et
subventions des collectivits locales. Daprs une
tude de lInsee13, ces aides se traduisent pour les
locataires par un montant double de laide APL
(en 1998: 142euros par mois contre 69; en 2012,
estimation iFRAP: 210euros contre 102).
Quant aux aides la personne, elles ont considra-
blement augment pour reprsenter aujourdhui
16milliards deuros. Mieux cibles que les aides
Logement social au Royaume-Uni
Le logement social reprsente au Royaume-
Uni 20 % du parc, une part peu prs qui-
valente la France, mais concentre sur les
mnages trs modestes. Aprs une premire
phase de ventes des logements sociaux leurs
occupants sous Margaret Thatcher, moyennant
un rabais substantiel selon lanciennet, une
deuxime phase a t de confier les logements
des fondations et associations (environ la
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier
tion pour les bailleurs sociaux est leur capacit
mobiliser leurs fonds propres, mais cela les oblige
revoir leurs rgles de gestion pour tre plus renta-
bles et dgager des profits. Ou alors mobiliser plus 19
de crdits sur les fonds du livret A, ce qui implique
un alourdissement de la charge de la dette.
PLAI PLUS PLS PLI
1669 2781 3615 5006
3338 5562 7230 10012
au secteur HLM (la moiti seulement des loca-
taires HLM bnficient des APL), elles peuvent
tre rajustes rgulirement. Mais elles ne sont
pas exemptes de critiques: elles peuvent consti-
tuer des trappes pauvret dans la mesure o le
passage dun demi-Smic un Smic peut entra-
ner une diminution jusqu 2200euros de laide 13
Les effets
personnelle au logement par an14. Des effets quil de lexistence
du parc HLM
faut savoir grer court terme. sur le profil
Comme souvent, au lieu de remplacer un systme de consom-
mation des
par un autre, on a conserv les deux et multipli mnages,
la complexit et les cots de gestion. Ainsi, malgr David Le
Blanc et
le choix datant de Raymond Barre de privilgier Anne Laferr-
dans la politique du logement les aides la per- re, Insee.
sonne sur les aides la pierre (HLM), la question 14
du ciblage se pose encore aujourdhui, et ce avec Conseil
dautant plus dacuit que le gouvernement est d'analyse
stratgique,
confront la crise des finances publiques. note n 2134.
moiti des logements sociaux). Aujourdhui,
le Gouvernement envisage de permettre aux
bailleurs sociaux de crer des foncires sta-
tut fiscal avantag. Celles-ci permettraient de
lever des fonds auprs dinvestisseurs privs
et de relancer la construction. En change de
quoi les bailleurs sociaux pourraient largir leur
offre vers du logement loyer intermdiaire et
rpondre la forte demande.
 dossier Logement
20
4 Quelle politique
pour demain?
Aujourdhui, il est ncessaire dagir pour faire baisser les prix et recentrer le secteur HLM vers les
mnages en difficult.
1 Faire baisser les prix: une priorit!
Le foncier
Faute dun secteur productif libr, la construc-
tion reste en France un niveau de prix lev. Le
problme essentiel de la construction est le cot
dacquisition du foncier. Paris, il reprsente prs
de la moiti des prix de vente. Selon le rapport du
Commissariat gnral au dveloppement durable15,
les prix des terrains btir sont trs levs mme
l o les raisons objectives sont moindres, par
exemple Montpellier (280/m constructible),
Nmes (173/m), Avignon(179/m) Mme Rduire la complexit des rgles durbanisme
dans la campagne proche de Rouen, un hectare de
terre agricole cote moins de 10000euros, alors
quun hectare constructible cote 70euros le m
de terrain Rouen soit 700000euros, suivant la
constructibilit effective.
Toutes les tudes et tous les politiques se sont pen-
chs sur la question et cherchent faire baisser
le prix des terrains, essentiellement en proposant
dutiliser larme fiscale pour dcourager la rten-
tion des terrains. En ralit, il faudrait surtout
augmenter la disponibilit des terrains et la den-
sit de constructibilit dans toute la France pour
encourager la libration des terrains l o lessor
conomique et dmographique le ncessite. La
France, le plus grand pays de lUnion europenne,
est peu peuple. Le territoire non agricole noc-
cupe que 12% de lespace total (source Agreste).
Ce sont principalement la fort et les bois qui
ont occup les espaces peu productifs librs par
lagriculture.
Dautre part, il est beaucoup question de sappuyer
sur les terrains librs par le secteur public pour
amliorer loffre de foncier. Il existait en 1994 un
rapport qui recensait ces terrains publics: 14 ans
15
CGEDD, aprs, 90% de ces terrains ne sont toujours pas mis
Le point disposition. Mais la contribution de ces terrains ne
sur,
n74, peut fournir quune aide marginale et temporaire,
fvrier2011. permettant de construire au mieux une dizaine de
Socit Civile n 124 Mai 2012
milliers de logements par an. Plus gnralement,
pour les terrains occups par le secteur HLM, luti-
lisation plus frquente de baux emphytotiques
permettrait aussi de rduire la charge foncire. En
tout tat de cause, la libration du foncier soppose
en France aux rgles de plus en plus complexes et
punitives en matire durbanisme, alors que lin-
tervention la plus utile de la puissance publique se
situe dans le domaine de lamnagement foncier.
Dans ce domaine, linflation des rglementations
est telle quelle peut conduire prendre plusieurs
annes pour fixer un plan durbanisme entre les
diffrentes consultations juridiques et lpuise-
ment des voies de recours. Cet exercice devient
alors une vritable preuve. Le passage dun ter-
rain en zone constructible devient lobjet de tou-
tes les pressions, politiques ou mme personnelles.
Sur ce point, il faut noter quintrts particuliers
et intrts publics peuvent tre en opposition:
les Franais se dclarent volontiers pour plus de
logements sociaux mais sopposent aux projets
de construction en multipliant les recours, met-
tant les maires en porte--faux entre btir plus et
prserver leur lectorat. Reste que tout le monde
saccorde reconnatre le caractre excessivement
planificateur du droit de lurbanisme et la contes-
tation du droit de proprit individuelle grce au
droit de premption. Dans ce domaine, ltat et
les collectivits peuvent faire des conomies tout
en crant du foncier. Par ailleurs, il faudrait enga-
ger en France un plan Monti pour le logement.
Aujourdhui, construire est trs compliqu, linfla-
tion normative est totalement excessive. Comme
le rappelle lOCDE, Le Conseil dtat (2009)
dnonce une accumulation dsordonne de nouvelles
normes juridiques, techniques et environnementales
pour les propritaires, qui contribue laugmentation

du prix de la construction neuve, des loyers et des
charges, lobsolescence acclre du parc ancien,
laugmentation des dlais de construction, lexclu-
sion du logement pour les plus pauvres et au final
la pnurie doffre. Il relve aussi que lapplication
gnralise, sans tude dimpact, la construction
neuve de la norme daccessibilit pour les handicaps
se traduit par des exigences inefficaces de surface
supplmentaire. Ainsi, les estimations de la direc-
tion gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de
la Construction indiquent que les surcots de la
rglementation technique 2006/07 varient, pour le
collectif neuf par exemple, de 4,5 17% (1 3%
pour lnergie, 5,5 6 % pour laccessibilit aux
2 Laggiornamento du secteur HLM
Il est ncessaire de revoir les conditions doccu-
pation des logements sociaux dans le sens dune
plus grande justice sociale. Le logement est
attribu en fonction dune situation familiale
et financire donne qui doit tre rvise rgu-
lirement (baux de 6 ans). Cela signifie baisser
fortement lAPL quand le logement est sous-
occup (pour que les locataires, se retrouvant
dans une situation similaire ceux du priv,
aient une forte motivation dmnager), ren-
forcer progressivement la rgle de relogement
contraint en cas de sous-occupation avec un
pravis dun an, repousser de 65 70 ans lge
limite auquel un dmnagement ne peut pas
tre impos. Sur ce dernier point, il est souvent
voqu la difficult de faire partir une personne
ge attache son logement mais il serait pos-
sible en faisant rgulirement des propositions
de vente de leur HLM leurs occupants dan-
ticiper ce problme. Laccession sociale au sein
dentits de HLM doit aussi devenir un moyen
de promotion de la mixit sociale.
Pour linstant, la vente est dcourage par des
rglementations de coproprit particulire-
ment pointilleuses qui dissuadent les bailleurs
sociaux. Surtout, les ventes ne sont pas suffi-
samment prises en compte dans le calcul de la
loi SRU. Ce pourcentage va tre relev mais il
faut en profiter pour revoir le dcompte assez
approximatif des logements: un studio vaut-
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier
personnes handicapes, 1 3% pour les termites et
1 5% pour la prvention des sismes).
Fiscalit 21
Cette question est essentielle, si la politique du
logement doit concourir faire baisser les prix, les
pouvoirs publics doivent renoncer la manne que
reprsentent les droits et taxes sur le patrimoine et
les transactions immobilires (prs de 17milliards
deuros pour la taxe foncire et 8,7milliards pour les
transactions en 201016). Il est aussi ncessaire dam-
nager un statut prenne du bailleur priv (loyer, 16
amortissement) afin de ne pas le dcourager, ainsi Comptes du
logement
que rquilibrer les relations bailleurs/locataires. 2012.
il un quatre pices? Un logement trs social
vaut-il un logement intermdiaire? Quant au
pourcentage, il est difficile de faire 20 % sur
le flux, et donc encore plus sur le stock De
la mme faon, il faudrait plafonner le pour-
centage de logements sociaux pour viter que
ceux-ci ne constituent des prbendes. Et pour
tous les bailleurs sociaux, publier le nombre de
personnes qui sont au-dessus des plafonds.
La dcentralisation doit galement tre pour-
suivie, surtout si les collectivits locales mettent
aujourdhui autant dargent que ltat central.
Si les subventions doivent continuer dimi-
nuer, si les bailleurs sociaux doivent trouver
des ressources en utilisant les ressorts dune
gestion prive, ltat peut-il toujours conserver
la gouvernance du modle ainsi que le droit
rservataire?
Mais pour que lensemble du secteur locatif
fonctionne, il faut amliorer les parcours rsi-
dentiels. Un premier volet consiste revoir
la fixation des loyers en fonction des revenus
des locataires et des loyers du march libre du
secteur. Dans les zones peu tendues, les loyers
HLM sont peu diffrents des loyers de march.
Un moyen daccrotre la mobilit est de calculer
le surloyer en fonction de lcart entre les loyers
HLM et les loyers libres du secteur de faon
ce que le loyer des locataires de HLM dont le
revenu atteint 150% du plafond de revenu soit
 dossier Logement

identique au loyer du march priv. Dans les
zones tendues, les transitions ne sont pas bien
faites. Une nouvelle approche pour combler
22 temporairement le dficit d'offre sociale consis-
terait mettre le secteur libre dans les mmes
conditions que le secteur HLM pour faire du
logement social. Ce qui signifie permettre au
secteur priv de bnficier des mmes condi-
tions de prts, de TVA, dexonration de taxes
foncires que le secteur HLM. Ainsi, cette solu-
tion temporaire pourrait n'tre rserve qu
lle-de-France.
La poursuite de cette rforme du secteur social
devrait conduire supprimer les aides la
construction au profit des aides la personne
car cest la personne qui a besoin daide, pas
lappartement. terme, les mnages choisi-
raient librement leur rsidence en fonction de
leurs revenus et de lAPL laquelle ils ont droit,
indpendamment du statut du logement.
Comme on la expliqu, le secteur HLM est
la croise des chemins. Ses financements essen-
tiellement publics sont remis en question et il
ne peut se dvelopper quau prix dun nouvel
endettement. Bien sr, parmi les acteurs du
monde HLM certains sont dans une meilleure
17
Conseil situation que dautres. Cest notamment le cas
danalyse des grands groupes qui sappuient sur un large
stratgique,
Note parc social. Ainsi, 3F (200000 logements), SNI
danalyse (300000 logements), ICF, etc., dont le parc est
n230, Le
logement largement amorti, leur permet de tolrer une
social plus grande modration des loyers ou de mener
pour qui?,
juillet 2011. une politique plus offensive dinvestissement.
Il conviendrait de sappuyer sur leur expertise,
leur implantation travers tout le territoire pour
une meilleure politique du logement social
moindre cot. Et de poursuivre le regroupement
des petits offices HLM afin de dgager de vraies
conomies dchelle.
La vrit est que le logement est dj gr de
manire interventionniste: PLD, SRU, DIA et
droit de premption, rapports bailleurs/loca-
taires, secteur HLM, encadrement des loyers,
Grenelle de lEnvironnement et subventions
la construction, etc., et cette gestion la fran-
aise a provoqu le renchrissement du cot
des logements dans les zones tendues. Le nou-
veau Gouvernement devra faire le choix dune
politique de baisse des prix. Si aujourdhui les
attentes des Franais sont trs fortes en matire
de logement, seules des propositions vritable-
ment nouvelles sont susceptibles de rompre
le dficit de loffre et la spirale des prix, et ce
dautant plus que les effets seront longs se faire
sentir et les volutions dmographiques dans
plusieurs bassins conomiques concourront
renforcer la demande. Une premire tape serait
dj de considrer quil ny a pas une seule poli-
tique du logement mener mais des marchs
locaux avec des contraintes diffrentes, voire
contradictoires. Une deuxime tape serait de
viser une vraie politique de mobilit rsidentielle
car, au-del dune augmentation du nombre de
constructions, si rien nest fait pour amliorer
la fluidit du logement, on ne rsoudra pas le
dsordre actuel.

Logement en Allemagne
Contrairement la France, lAllemagne ne connat
pas de crise prononce du logement. Le march
du logement allemand se caractrise par une
forte proportion de locataires du secteur priv
(le parc social ne reprsente que 6%) et un taux
de propritaires de 43%. Le modle allemand a
t largement comment pendant la campagne
avec son systme de miroir des loyers qui
permet de connatre le niveau pratiqu dans cer-
taines municipalits. Ainsi, le loyer, fix librement,
peut tre contest devant un juge si le locataire
Socit Civile n 124 Mai 2012
estime quil est suprieur de 20% ceux de loge-
ments quivalents. Si le juge dcide de baisser le
loyer, celui-ci se substituera de plein droit celui
qui figurait dans le bail. Sagissant du logement
social, le bailleur sengage une gestion sociale,
notamment sur les loyers pratiqus, en change
dune subvention publique perue pendant une
dure dtermine (12 20 ans). La subvention
diminue dans le temps jusqu ce que les loyers
reviennent aux prix du march. Au-del, les loge-
ments reviennent au march libre17.

5 Propositions
de la Fondation iFRAP
Mettre en place rapidement les mesures suivan-
tes.
Redfinir les conditions daccs et de maintien
dans les lieux des HLM:
-instaurer des baux de 6 ans;
- lchance du bail, rexaminer le niveau de
revenus et de patrimoine et la taille du mnage
pour apprcier ladquation du logement;
-fixer 70 ans le droit au maintien dans les lieux
indpendamment du niveau de revenu et du taux
doccupation.
Moduler la loi SRU:
-suspendre son application dans les zones non-
tendues;
-suspendre la construction de logements sociaux
dans les communes qui en comptent plus de
35%;
-inclure les logements sociaux vendus dans le
compte de la loi SRU.
Produire des terrains constructibles.
Interview dYves Laffoucrire
Directeur gnral dImmobilire
3F. Ingnieur civil des Ponts et
chausses et architecte DPLG,
il a t directeur gnral de la
SEMAEST de 1985 1993, de
lOPAC de Paris de 1993 2001
et de la SIEMP jusquen 2003. Il
rejoint 3F en 2005 aprs avoir t directeur inter-
rgional Ile-de-Francede la Caisse des Dpts et
Consignations.
Fondation iFRAP: Quelles sont selon vous les
pistes suivre pour affronter la crise du loge-
ment?
Yves Laffoucrire: Je pense quil faut se garder de
gnraliser sur les 500000 1000000 logements qui
manqueraient en France. Il ne faut pas regarder le loge-
ment comme un march unique mais, au contraire, le
regarder de faon segmente pour constater quil existe
diffrentes crises du logement.
En zones dtendues, sagissant du logement social,
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier
23
Rquilibrer les relations propritaires/loca-
taires.
Simplifier les normes et rglementations tech-
niques.
Adopter une fiscalit dentrepreneurs pour les
propritaires bailleurs.
Vendre les logements publics intermdiaires.
Appliquer le SLS aux locataires de logements
publics dont les revenus dpassent la norme.
Dcentraliser la politique du logement.
Relancer la politique de dconcentration de la
rgion parisienne.
Entreprendre une grande rforme de la poli-
tique du logement en supprimant terme les
aides la construction et en laissant les mna-
ges choisir librement leur rsidence en fonction
de leurs revenus et de lAPL laquelle ils ont
droit, indpendamment du statut du logement
(les loyers des HLM seront aligns sur ceux du
secteur libre).
on constate que lon a aujourdhui un parc ancien
beaucoup trop obsolte par rapport aux attentes des
habitants et aux contraintes environnementales. Pour
ce parc, il faut que les acteurs du logement social
rnovent, modernisent ce qui peut l'tre et continuent
dmolir ce qui n'est plus adaptable. Ce renouvelle-
ment doit tre poursuivi au risque de voir se constituer
de plus en plus de quartiers de relgation. Dans les
grandes mtropoles, cest le problme de ltalement
urbain qui se pose. La part du budget consacre aux
transports peut devenir dans certains cas beaucoup
trop importante et, pour y remdier, il faut recentrer la
construction dans des quartiers intgrant commerces,
services et emplois.
Enfin, il y a le cas particulier de lIle-de-France o il
existe une crise quantitative et o il faut construire
massivement plus de logements sociaux et de loge-
ments intermdiaires. Ces derniers ont disparu avec
la vente par les institutionnels d'immeubles dans le
cadre de ventes la dcoupe . La consquence
est quaujourdhui on manque cruellement
dossier Logement
Paris et en premire couronne de logements
dont les loyers se situent entre les HLM et ceux du
march libre, typiquement entre 12 et 20euros le m,
ce qui contribue encombrer les logements sociaux
avec des mnages aux revenus intermdiaires.
Pour la construction, il est beaucoup question de
librer du foncier grce aux terrains publics. Ce que
lon constate, cest quil y a beaucoup de foncier
disponible mme en Ile-de-France qui peut tre mis
profit pour augmenter la construction. Mais il faut
pour que cela se traduise en logements revoir les
rglementations durbanisme et les rgles exces-
sivement prudentielles (PPRI). Il faut galement
renforcer lefficacit des acteurs de lamnagement
foncier pour valoriser les terrains disponibles. Dans
ce domaine, on peut faire beaucoup mieux.
Fondation iFRAP : Comment expliquer le
regroupement des organismes HLM ? Est-ce
une rponse la crise?
Y.L.: Eu gard la complexit des problmes quil plus de 40 % des ventes se font dans les deux
faut dsormais grer sagissant de la construction,
de l'amlioration du patrimoine immobilier et de la
gestion locative avec la monte de la prcarit, des
difficults lies la mobilit professionnelle crois-
sante, les regroupements ou mutualisations entre
organismes permettent une bien meilleure efficacit
des acteurs. Il y a 20 ans, les acteurs du logement
social pouvaient sen tenir une simple gestion
patrimoniale et locative. Ce temps-l est rvolu et
ce mouvement est une ncessit car il permet une
mutualisation des moyens humains et financiers l
o il y a aujourdhui beaucoup trop de petites struc-
tures. De ce point de vue, les penses voluent :
les collectivits locales ont dsormais lhabitude de
travailler avec des groupes mme si elles souhai-
tent conserver une relation de proximit avec les
bailleurs. Les socits de HLM ont renforc leurs
capacits de dialogue avec les collectivits locales
de plus en plus impliques grce la dcentralisa-
tion de la dlgation des aides la pierre. Subsis-
tent des sujets de dbat, il sagit notamment de la
rpartition du 1% logement sur les territoires et de la
gestion des dossiers Dalo. Ce problme est essen-
tiellement francilien, mais il y a une vraie difficult
concilier les candidatures adresses par ltat avec
la demande des collectivits dattribuer des loge-
ments aux candidats issus de leurs fichiers.
Fondation iFRAP : Dans la loi Boutin tait
prvue une incitation la vente des logements
sociaux leurs occupants. Cette disposition
fonctionne-t-elle correctement?
Y. L. : Nous y sommes trs favorables chez 3F.
Dailleurs, la moiti des ventes HLM en Ile-de-
France sont ralises par notre groupe. Cest la
traduction dune stratgie forte: nous nous som-
mes fix un objectif de primtre de vente de 5%
de notre patrimoine.
Nous constatons dailleurs une vraie demande des
locataires. Pour 3F, cela reprsente aussi 90mil-
lions deuros de cessions de vente en complment
des 120millions deuros dautofinancement en
2011. Nous assurons ces ventes dans les meilleu-
res conditions pour les futurs acheteurs: les prix
de cession sont fixs 20% en dessous du prix
des Domaines, nous ralisons les grosses rpa-
rations, nous nous engageons une reprise en
cas daccidents de la vie pendant 5 ans. Rsultat:
premires annes et cela dclenche galement
de la mobilit rsidentielle. Il arrive que les maires
n'y soient pas favorables, craignant les risques
de coproprits prives dgrades. Il faut gale-
ment rappeler que dans le cadre de la loi SRU, les
ventes restent comptabilises pendant 5 ans en
logements sociaux.
Fondation iFRAP: Faut-il revoir les rgles doc-
cupation des logements sociaux pour parvenir
amliorer la mobilit rsidentielle et renforcer
loffre destination des plus modestes?
Y.L.: Concernant les plus modestes, d'une faon
gnrale nous ne refusons jamais un dossier pro-
pos par un rservataire pour insuffisance de reve-
nus, il est toujours possible de trouver une solution.
Concernant la mobilit, il convient de distinguer les
quartiers bien constitus o il faut viter une rente
de situation et, dans ce cas, il faudrait tudier non
seulement les revenus mais aussi tous les actifs
des locataires.La difficult serait de faire partir des
personnes parce quelles dpassent les plafonds
dans des zones fragiles. Le surloyer de solidarit
bien mis en uvre est un bon compromis, mais il
y a un travail de clarification des responsabilits
faire entre les collectivits et ltat pour l'exercice
du Dalo.