Vous êtes sur la page 1sur 16

Logement dossier

Logement: programme
pour un quinquennat
Le logement correspond lun des besoins essentiels de lhomme et conditionne
largement les possibilits dpanouissement des mnages. En 2010, en incluant
les loyers et les charges, taxes, etc. un mnage sur deux consacre plus de 18,5%
de ses revenus son habitation principale. Avec 227milliards deuros de dpenses,
le logement est de loin le premier poste de consommation des mnages, devant
lalimentation (145milliards deuros). Depuis des dcennies, notre pays est en situation
de crise du logement. Les politiques publiques dans ce domaine se sont imposes
comme un lment essentiel de la solidarit nationale: elles reprsentent en 2010
prs de 40milliards deuros par an, soit 2% du PIB1, et expliquent que le logement soit
au cur des proccupations lectorales. Et pourtant, le problme nest pas seulement
quantitatif. Comment restructurer un secteur dactivit fractionn qui ne fonctionne
quavec des subventions? Si rien nest fait pour amliorer la fluidit de ce march,
mme une augmentation massive de la construction de logements ne permettra pas
de traiter le dsordre actuel. Pourquoi et comment faire pour que cela change enfin?

Un march du logement rigide, frein la mobilit, cause de pnurie et de frustrations


Des interventions publiques coteuses et instables, des rsultats dcevants
Un secteur social pas assez centr sur les mnages prioritaires
1
Des prix artificiellement pousss la hausse Comptes
du logement
Une concurrence priv/public fausse 2012.

Dossier ralis par Philippe Franois et Sandrine Gorreri

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

10
1 March du logement: une mosaque
de cellules tanches, source de la crise
Pour les pouvoirs publics, ce sujet cristallise tou- Comment grer un parc social efficacement, en
tes les contradictions: comment assurer laccueil toute transparence et sans attribuer une rente
des familles les plus modestes sans constituer vie aux 10millions de Franais qui y sont logs?
des ghettos ? Comment aider les locataires et Les interventions massives de ltat, dsireux de
encourager laccession la proprit sans favoriser rpondre tous ces dfis, perturbent gravement
des effets daubaine et faire flamber les prix ? le march.

1 Blocage grands logements/petits logements


Les besoins variant tout au long de la vie, une 163 000 logements de quatre pices et plus
bonne utilisation du parc des logements sup- taient occups par des personnes seules, et
pose que la taille des logements occups suive 220000 par des mnages de deux personnes.
lvolution de celle des mnages. Or, 68 % Dans le mme temps, 11,4% des logements
des logements sont sous-peupls, contre 9% HLM sont surpeupls, soit environ 450000.
2
Source: de surpeupls. Et mme en ce qui concerne Cette tendance rester dans des logements
Rapport sur les logements des 10% des mnages dont les trop grands est encourage par la faiblesse
loccupation
du parc revenus sont les plus faibles, 44% sont sous- des loyers HLM. Dans la mme situation, un
social de peupls contre 22,8% surpeupls. mnage disposant de revenus identiques mais
logement,
2010, En 2002, 41 % des logements HLM (soit log dans le parc priv est automatiquement
page6. 1,6million) taient sous-occups. En 2006, incit se poser la question du dmnage-
ment.
Le dsquilibre est similaire entre les grands
Logement: les engagements logements du public et les petits logements
du nouveau prsident privs : les HLM construits pour loger des
familles sont occups par de nombreuses
Encadrer les loyers par la loi la premire location personnes seules. Le parc social comporte
ou la relocation. 77% de logements de trois pices et plus. Sur
Construire plus: un objectif de 500000 nouveaux 1,2million de mnages locataires des offices
logements par an dont 150000 logements sociaux. publics de lhabitat (OPH) percevant lAPL
Mise disposition gratuite des terrains de ltat qui 42% sont des personnes seules2. Pendant ce
sont disponibles. temps-l, de nombreuses familles modestes
Doubler le plafond du livret A. habitent des logements trop petits du secteur
Renforcer la loi SRU et son article55, en imposant priv qui comporte 53 % de studios et de
non pas 20% de logements sociaux aux villes mais deux pices (Snat, Rapport dinformation,
25%. 2003, Le logement locatif priv).

2 Blocage zones tendues/zones dtendues


Le niveau moyen des loyers du secteur libre varie majeure de rester dans les zones tendues cherchent
du simple au triple entre les diffrentes rgions, habiter les endroits o le rapport qualit/prix des
un cart trs suprieur celui des revenus. Il serait logements est meilleur. Cest ce quelles font pour
naturel que les personnes qui nont pas de raison les autres postes de dpenses (par exemple: ali-

Socit Civile n 124 Mai 2012


Logement dossier

mentation, habillement). Un raisonnement valable du march libre mais est brouill pour ceux des
pour ceux des actifs qui ont la possibilit de changer logements publics. Il est probable quune partie
de travail, ainsi que pour les chmeurs et pour les des locataires de HLM ne dispose pas des ressour-
retraits. Dans tous les pays du monde une partie ces ncessaires pour entreprendre un tel dmna- 11
significative des retraits soit retourne dans leur gement et quune autre partie conserve son HLM
pays ou leur province dorigine (Portugal, Bretagne, comme rsidence secondaire ou comme rsidence
Auvergne), soit migre vers des rgions supposes principale pour ses enfants majeurs. Seul le trs
plus agrables (Floride, Midi, Sud-Ouest). bas niveau des loyers en HLM peut expliquer de
Une enqute de 1992 montre que 45,2 % des tels comportements. Comme toujours, le blocage
retraits locataires du secteur priv partent en est double sens: la dcision des habitants des
province, tandis que seulement 19,7% des loca- zones tendues de rester dans leur logement emp-
taires de HLM font de mme: le signal qualit/ che les mal logs et ceux des zones dtendues qui
prix fonctionne parfaitement pour les locataires en auraient besoin de venir les remplacer.

3 Blocage locataire en place/candidat locataire


Secteur HLM ou annes plus tard. Rsultat: prudents, ils ne
Les conditions (nombre de personnes, niveau de bougent pas.
revenu) mises en place pour obtenir un logement
HLM et celles pour avoir le droit dy rester sont Secteur libre
trs diffrentes, allant au moins du simple au Un blocage similaire existe aussi dans le secteur
double pour les revenus. Un supplment loyer libre. Le loyer des locataires en place, index sur
de solidarit est bien appliqu partir dun un indice administr (IRL) proche de linflation,
dpassement de 20% du plafond dentre, mais augmente moins que le niveau de vie moyen.
ce surloyer reste symbolique dans la majorit des Alors que le loyer des nouveaux locataires peut
cas. Quels que soient leurs revenus, les locataires tre align sur les prix pratiqus dans le secteur
en place sont donc encourags rester dans les et augmenter plus librement. Cette diffrence de
logements HLM de qualit bonne et moyenne. traitement incite videmment les locataires ne
Par ailleurs, les locataires en place dont les reve- quitter leur logement que pour une raison majeu-
nus dpassent le plafond savent quil leur serait re, ce qui les conduit supporter longtemps de
impossible dobtenir un nouveau logement HLM srieux inconvnients tels quetransports trop long,
sils partaient dans une autre rgion ou souhai- refus de changer demploi, etc. Encore un blocage
taient obtenir nouveau un HLM quelques mois qui sous-optimise lutilisation des logements.

4 Blocage locataires pauvres du secteur social/locataires pauvres


du secteur priv
Le taux deffort global net (APL dduite) des rieur celui des locataires des HLM. Lcart
locataires pauvres du secteur priv est trs sup- serait encore plus important en ne prenant en

Taux deffort - part du logement (loyer, charges, eau, lectricit, taxes) Locataire HLM Locataire priv cart priv/HLM
1er quartile de niveau de vie 20,2% 33,6% +66%
2e quartile de niveau de vie 23,2% 29,1% +25%
3e quartile de niveau de vie ns 25,1%
4e quartile de niveau de vie ns 18,8%
Source: Insee Premire, 1395, mars 2012

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

compte que le loyer sans les charges locatives explique la trs faible mobilit des locataires de
qui sont plus faibles dans le secteur priv (o le HLM: une fois obtenu un logement HLM, les
chauffage est moins souvent collectif). Cet cart locataires sy accrochent logiquement.
12

5 Blocage locataires de HLM type A/locataires dHLM type B


Les loyers des HLM sont principalement fixs en tractivit des logements nont plus rien voir
fonction de leurs catgories et de leurs conditions avec leurs modes de financement mais dpen-
de financement au moment de leur construction. dent de leur entretien et de leur emplacement.
Une rgle simple, sans doute impose pour sas- Les personnes loges dans des appartements peu
surer que les organismes propritaires appliquent coteux mais recherchs paient donc des loyers
bien des loyers en fonction des aides quils ont insuffisants et refusent de les quitter mme pour
reues. Mais ds la construction, et encore plus sinstaller dans des logements qui conviendraient
aprs une ou deux dcennies, la qualit et lat- mieux leurs besoins.

6 Blocage salaris du secteur public /autres salaris

tre log gratuitement ou des prix trs inf- Hpitaux publics


rieurs ceux du march constitue un avan- Dans son rcent rapport, la Cour des comp-
tage considrable. Non seulement cest une tes signale que les Hpitaux de Paris (AP-HP,
dpense vite, mais cest aussi un revenu qui, 90 000 salaris) disposent de 11 428 loge-
napparaissant pas ou trs peu sur la feuille ments dont les loyers sont sous-valus par
de paie, minore ses cotisations sociales et rapport au prix du march, voire nuls dans
son impt sur le revenu, et permet mme certains cas. Et le tiers des appartements de
de prtendre des aides sociales injustifies. lAP-HP sont habits par des personnes qui
Les mdias signalent rgulirement des cas ne travaillent plus lAP-HP. La situation est
choquants mme quand ils sont lgaux et similaire aux hpitaux de Lyon, certains loyers
les rapports officiels sont trs critiques sur de 0,77euro par mtre carr tant de 5 8
ce sujet. fois infrieurs ceux des HLM lyonnais, et 10
15fois infrieurs ceux du secteur priv3.
Fonction publique dtat
Rapport dinformation n2457 lAssemble Agents de la Ville de Paris
nationale: On ne peut que constater une incu- En 2000, la Chambre rgionale des comptes
rie totale de la gestion des logements de fonc- et en 2011 lInspection gnrale de la Ville
tion de ltat, telle que dcrite dans le rapport de Paris ont tudi les dispositifs en faveur
de dcembre2003 de lInspection gnrale des du logement des agents de la ville de Paris
finances. Ce rapport a totalis 137 000 loge- et les logements de fonction accords pour
ments de fonction dagents publics, en prcisant ncessit absolue de service (donc gratuits)
bien quil sagit dun dcompte incertain faute et pour utilit de service (donc payants).
3 de recensement fiable et incomplet de par lab- Ces rapports signalaient deux injustices: 1)
Rapport
annuel de
sence de comptabilisation des entreprises publi- Le dlai moyen dobtention dun logement
la Cour des ques, des instituteurs, des collectivits locales et par un agent de la mairie est de 30 50%
comptes
2012, Le
des hpitaux. La valeur locative de ce parc est plus court que pour les autres demandeurs,
patrimoine estime 1,4milliard deuros, alors que le total et 2) que de nombreux agents accdent un
des hpitaux
non affect
des redevances perues par ltat ne dpasse pas logement social alors que cela serait pres-
aux soins. 30millions deuros. que impossible si leur dossier tait instruit

Socit Civile n 124 Mai 2012


Logement dossier

dans le cadre du dispositif de droit com- preuve, en matire dattribution et de gestion


mun. Ils mettaient en lumire par ailleurs de ses logements de fonction, dun manque de
toute une liste dirrgularits : attribution rigueur juridique surprenant. Parmi tous ces
dans des cas non prvus, localisation loi- logements publics, la situation des logements 13
gne du site dactivit, avantage en nature non conventionns loyers libres est la plus
sous-estim, cot anormalement lev pour inquitante. Faute de rgle fixant le plafond
la mairie, prise en charge des consomma- de ressource, le taux doccupation et le mon-
tions deau, lectricit et tlphone prives, tant des loyers, tout ou n'importe quoi est
maintien dans les lieux aprs mutation ou lgal. Ces dysfonctionnements ne sont pas
dpart en retraite, versements dindemnits tonnants puisque ces problmes sont prci-
aux salaris qui renoncent un logement de sment ceux qui ont conduit les entreprises
fonction, redevance (loyer) trs infrieure au prives renoncer depuis un demi-sicle
prix du march et aux rgles lgales. Le rap- loger elles-mmes leur personnel.
port se concluaitpar: La Ville de Paris fait

7 Blocage primo-accdants/dj propritaires


Les prix levs des logements tendent exclure le march de laccession peut tenir malgr une
les primo-accdants du march au profit de ceux chute des transactions car finalement les acqu-
qui revendent un bien au prix actuel du march reurs arrivent avec un apport et ne sendettent
pour en acqurir un plus grand. Aujourdhui, qu la marge.

8 Blocage bnficiaire de la loi SRU/propritaires accdants


Une des caractristiques de la loi SRU est dobli- reurs des autres logements du mme ensemble.
ger les promoteurs inclure 20% de logements Une trange mthode dassurer la solidarit non
sociaux, et bientt 25%, dans les constructions plus par des prlvements gnraux sur toute la
neuves de plus de10 logements et les cder un population mais sur un tout petit nombre de per-
organisme HLM prix rduit. Cela revient faire sonnes (une dizaine par exemple) qui acquirent
financer ces appartements sociaux par les acqu- un logement dans limmeuble concern.

9 Blocage propritaires pauvres/locataires pauvres de HLM


Plus du tiers des 20% de mnages les plus pauvres la collectivit. Et pourtant, dans de nombreux cas,
sont propritairesde leur logement (37%)4. Un lentretien de leur logement et la taxe foncire
taux infrieur celui des autres catgories, mais leur cotent plus cher que le loyer net dun HLM,
une situation qui concerne 2millions de mnages. APL dduite. Une mthode sre pour dcourager
Trs peu tant en phase dacquisition, ces mna- laccession la proprit ou mme la proprit
ges se dbrouillent seuls sans aucune aide de des mnages aux revenus modestes.

Dans la ralit, la dizaine de cas de blocages du march du logement dcrits ci-dessus se conjugue
pour crer une situation cadenasse. Dans ces sous-marchs ferms, les mnages et les logements 4
Enqute
sont durablement figs, crant, de faon alatoire, des rentes pour les uns et des handicaps pour les logement
autres, totalement injustifis, et contribuant la perception de crise du logement. Insee 2006.

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

14
2 Trois donnes fondamentales
sur le march du logement
1 La crise du logement nexiste pas
parce quil ny a pas un march immobilier uni- trs infrieurs ceux de la rgion parisienne.
que: une vision trop macro conduit lvidence Plusieurs tendances de fond sont luvre. La dsin-
un diagnostic fauss. Il y a en France 32millions dustrialisation a touch de grosses villes moyennes
de logements pour 26millions de mnages. Et le o limmobilier recule. Au contraire, lattractivit
nombre de logements vacants a progress de 20% des zones sud, littorales et frontalires et les progrs
de 1985 2010. Alors o est-elle cette crise? extraordinaires des moyens de transport (autoroutes,
5
La France
Dans les zones que lon appelle tendues , TGV) redessinent la gographie de la France. La
clate, cest--dire Paris et lle-de-France. Mais aussi nouvelle carte des besoins en logements ressem-
site
constructif.fr,
dans une partie de la rgion PACA, le Genevois ble dsormais un fer cheval regroupant la
Patrick franais, le Sud-Ouest (Toulouse) et la mtro- faade atlantique, le grand Sud, le Lyonnais et la
de La
Morvonnais,
pole nantaise. L o la demande est suprieure Savoie, lAlsace. Et les mouvements au sein du ter-
novembre loffre et o vendeurs et bailleurs fixent le ritoire national sont de grande ampleur: entre2005
2007.
march, mais o les prix restent quand mme et2015, 19dpartements concentreront la moiti
de laccroissement national du nombre de mnages;
Nombres en milliers 1985 2010 30 dpartements en expliqueront les deux tiers5.
Rsidences principales 20489 27298 Autre phnomne qui influe sur lvolution de la
demande de logements: la dmographie. Le nombre
Rsidences secondaires 2511 3132
dindividus a augment, mais le nombre de person-
Logements vacants 1880 2272
nes par mnage continue sa chute, et accentue le
ENSEMBLE 24880 32703 besoin en petits logements. En cause, les divorces et
Logements individuels 13890 18435 le vieillissement. L aussi les volutions ne sont pas,
Logements collectifs 10990 14268 partout en France, les mmes. En fait, la question du
logement est trop souvent vue sous le prisme de la
Propritaires occupants 10812 15892
rgion lle-de-France, en raison du dficit chronique
Accdants 5091 5071 de logements dans cette rgion depuis un quart de
Locataires 9677 11406 sicle. titre dexemple, on voquera lindicateur
- de HLM et autres bailleurs sociaux 3314 4970 de surpeuplement critique qui touche 6% de la
- de personnes physiques et autres 6363 6437
population en moyenne nationale, mais plus de 10%
Source: Comptes du Logement, 2012
Paris et prs de 15% en Seine-Saint-Denis.

Prix moyen en euros le-de-France Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nancy, Montluon, Saint-
Paris
par m2, secteur libre (hors Paris) Rennes, Grenoble Strasbourg, Besanon Gaudens, Alenon
Achat 8400 3500 3000 1500-2000 1000-1300
Loyer /m/mois 20 12-15 9 8 7
Source: Observatoire des loyers (OLAP), 2011.

2 Les loyers naugmentent pas plus vite que les revenus des Franais
La pnurie de logements dans certaines zones dcennies, les loyers ont augment un peu plus
influence la perception que lon peut avoir de que linflation, mais moins que les revenus dis-
lvolution des loyers. Mais globalement et sur des ponibles par personne et beaucoup moins que le

Socit Civile n 124 Mai 2012


Logement dossier

prix des logements. En effet, lvolution des loyers les propritaires bailleurs peuvent augmenter
suit une mcanique trs contrainte: le loyer, sur de 2,24% les loyers qui arrivent chance au
lequel le propritaire et le locataire se sont mis premier trimestre 2012. Un chiffre infrieur
daccord au moment de la signature du bail, peut linflation de 2011 (2,5%) et laugmentation 15
tre rvis chaque anniversaire du contrat la moyenne des revenus. En cas de changement de
condition quune clause prvoyant cette modifica- locataires, il est possible de rajuster le loyer mais
tion soit prvue, et cette hausse se cale sur lindice dans un cadre trs contrl. Les loyers des HLM
de rfrence des loyers (IRL) publi par lInsee. voluent sensiblement comme ceux du secteur
Ainsi, selon le dernier indice publi par lInsee, libre (Insee Premire, 1350, mai2011).

volution des prix la consommation, des loyers,


des prix des logements anciens et des revenus indice 100 en 2000
220
Prix la consommation
200
180 Loyers (ensemble)
160 Prix des logements
140 anciens
120 Revenu disponible par
100 unit de consommation
80
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Source: Insee.

3 Une bulle immobilire sest dveloppe aussi en France


partir de 2000, laugmentation du prix des en France autant que dans dautres pays. Il est
logements a t aussi forte en France qu certain que cette bulle convient beaucoup
ltranger. Les causes profondes de cette bulle des parties prenantes: aux propritaires actuels
sont discutes: pnurie localise de logement, bien sr, mais aussi toutes les professions inter-
perte de confiance dans la Bourse, placement mdiaires de limmobilier. Il faut galement
immobilier renvoyant limage dune valeur sre ajouter les responsables politiques pour lesquels
qui prserve le capital et surtout abondance leffet richesse peru par une partie de la popu-
de liquidits financires donc baisse des taux lation est positif et surtout les responsables des
dintrt et allongement des dures demprunt. collectivits locales qui bnficient, travers
Mme aprs la crise conomique et financire un boom des droits de mutation, de rentres
de 2008, le march immobilier na pas recul fiscales inespres.

3 Trois marchs perturbs


par les politiques du logement
De 1980 2011 inclus, 11millions de nouveaux 32 annes. Des variations erratiques, nuisibles
logements ont t construits alors que la popu- pour une industrie lourde (400000 en 1981 et
lation a augment de 11millions de personnes. 284000 en 1984. 322000 en 2002 et 432000
Le rythme de construction a oscill trs forte- en 2005), qui sont le signe des alas des politi-
ment denviron 271000 en 1993 451000 en ques tatiques. Sur ce total, la construction de
2007 pour une moyenne de 344 000 sur ces logements sociaux a aussi beaucoup vari.

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

1 Le secteur locatif priv est dcourag par un carcan rglementaire et fiscal


Selon les comptes du logement, le nombre de essayent au maximum daugmenter les loyers
16 rsidences a progress de 7millions dunits en cest pour remonter le rendement de leur inves-
un quart de sicle (1985-2010), passant de 20 tissement locatif, aujourdhui trs bas compte
27millions dunits, mais le parc locatif priv na tenu de la flambe des prix des logements: en
pas du tout boug, restant fig autour de 6,4mil- dix ans, le rendement est pass de 6,5% 4%
lions dunits. En cause, les relations bailleurs/ avant impts6.
locataires toujours plus encadres (changement Sagissant de la fiscalit, Jean Perrin, prsident
de lindice dindexation des loyers, difficult de de lUNPI, va jusqu parler du racket fis-
reprise du logement, impays). Aujourdhui, aller cal dont font lobjet les propritaires immo-
plus loin dans lencadrement des loyers comme il biliers. Ainsi, la taxe foncire a progress de
est envisag parat dangereux: lexprience mon- 22 % entre 2005 et 2010 quand les loyers
tre que les prcdentes tentatives de blocage des ont augment de 13 % sur la mme priode
prix (loi de 1948) ont retir tout intrt lin- (15% pour le secteur libre). tel point que
vestissement locatif qui sest rduit et dgrad. MmeCcile Queille, prsidente dICF Habitat,
Si les institutionnels ont quitt le march cest ple habitat et logement social de la SNCF,
justement en raison de mesures rglementaires sinterroge: Quand laugmentation des loyers
encore plus contraignantes quon leur a imposes est absorbe par laugmentation des taxes fon-
(lois Aurillac). Eux qui dtenaient il y a 20ans cires, comment trouver la ressource pour aller
15% du march du locatif ont aujourdhui dis- de lavant? cela sajoutent, outre limpt
paru et ne reprsentent plus que 3%. sur le revenu, les prlvements sociaux qui
LOCDE dans son rapport 2011 indique: La ont progress de 1,1% 15,5% entre1991
France est lun des pays o le locataire est le plus et 2012. Par ailleurs, lUNPI dresse une liste
protg, que ce soit en termes de contrle des loyers de 41 droits et taxes qui psent sur limmobi-
(voir supra), des clauses relatives la dure des lier de lacquisition la cession. Enfin, il faut
baux et leur extension, et des procdures dex- tenir compte de leffet dvastateur de lISF.
6
pulsion, cet quilibre des relations locataires-pro- Cette taxation est dautant plus punitive que
Le Figaro pritaires dcoulant de rformes mises en place par nature limmobilier ne peut se dlocaliser.
conomie,
Immobilier,
dans les annes 1980. Des prix dachat levs, Selon des simulations effectues par lUNPI,
le rendement des loyers qui voluent peu, lencadrement des le rendement locatif est infrieur 1,3 % et
locatif
smousse,
loyers encore renforc ne peut que dcourager peut tre ngatif dans certains cas de figure en
10/04/2012. un peu plus les bailleurs. Si les investisseurs prenant en compte lISF.

Extrait dun entretien avec Mourad Ghazli, auteur de Propritaires,


locataires: mme combat (ditions Hugodoc, 2006)
Au total, il faut compter au moins deux ans pour continuer rgler les taxes foncires et les charges
pouvoir se sparer dun locataire, et condition de de coproprit du locataire et du propritaire. ()
soccuper soi-mme du problme de faon sui- titre personnel, jai huit demandes dexpulsion en
vie et comptente. Et les choses qui taient dj prfecture. Jai constat un phnomne de conta-
difficiles se sont considrablement compliques gion dans mon immeuble. Quand des locataires
avec la mise en place du JEX (juge de lexcution) qui rglaient rgulirement leur loyer apprennent
qui peut accorder un sursis aux expulss (jusqu que ceux qui ne paient pas peuvent rester en place
deux ans) et avec la loi Borloo sur la faillite person- pendant des annes sans problme, ils font pareil.
nelle qui peut geler 24 mois la crance. () Mais Cest logique.
pendant les deux ou trois annes prcdentes, le
Socit Civile n80, Logement social: sortir de limpasse,
propritaire qui ne peroit plus de revenus doit mai2008.

Socit Civile n 124 Mai 2012


Logement dossier

2 Les politiques daide linvestissement dans le secteur locatif priv


sont inefficaces
Le secteur locatif priv ne fonctionne aucune conclusion gnrale ne peut tre tire, 17
aujourdhui quau prix de politiques publiques mais les analyses permettent de constater des
tout fait paradoxales. Avec les dispositifs de effets contraires aux rsultats escompts.
Robien, Scellier, etc., lobjectif du Gouver- La Cour cite par exemple:
nement tait de dlguer au secteur priv laugmentation de la vacance du parc priv
lincitation la construction de logements et social dans certaines agglomrations dont le
intermdiaires, avec un objectif maximal dans march du logement est dtendu;
les rgions ncessitant le plus de nouveaux latonie du march locatif dans des villes
logements. En 2010, les 77000 constructions moyennes dAquitaine et de Poitou-Charen-
de ce type ont reprsent plus des deux tiers tes, en raison de labsence de locataires pour
des ventes neuves. Mais la difficult de ces des produits dfiscaliss loyers levs. Cest
dispositifs administrs cest le zonage beau- le cas Poitiers: labondance de m disponibles
coup trop large des territoires. Comme toute amne une concurrence entre bailleurs sociaux
politique de zonage, elle entrane des effets et secteur priv, ce qui relve de la concurrence
pervers. Ainsi, les multiples drogations accor- dloyale. Rsultat, cest une baisse des loyers
7
des aux communes de la zone C (la moins qui se produit: en 2011 ils ont chut de 4%; Cour des
tendue) ou encore la dcision de repousser le secteur locatif priv paye difficilement les comptes,
Rapport
en fin danne 2009 le dclassement de com- emprunts et le secteur social a du mal remplir public
munes, dans le cadre du plan de relance, pour les logements; annuel
2012,
soutenir le secteur du btiment. Comme le le renchrissement du foncier, l o la deman- Logement
souligne la Cour des comptes7 : Faute de de de logement est la plus forte, conduit une social:
les priorits
collecte des informations par les services de ltat aggravation des difficults de construction des gographi-
sur les oprations dinvestissement locatif priv, logements sociaux. ques.

3 La politique HLM est devenue irrationnelle


On ne construit pas de HLM l o on en a les HLM, cest aussi un moyen dchapper
besoin linfluence des lus, partags entre le dsir dac-
Comme pour les constructions neuves, la Cour tivit conomique lie la construction, celui de
des comptes souligne: En 2009, selon le minist- conforter leur base lectorale en exerant leur
re charg du Logement, 75% des logements sociaux pouvoir dattribution et celui de rpondre la
taient construits l o nexistaient pas de besoins demande de logements.
manifestes, et seuls 25% ltaient dans les zones
les plus tendues. Le ministre annonait en cons- Les HLM ne sont pas occups par les publics 8
Andr Ych,
quence un fort recentrage des priorits. prioritaires Logement,
Andr Ych, directeur de la SNI, filiale aux Dans son tude 20119, lOCDE relve les inco- habitat et
cohsion
300000 logements sociaux de la CDC, rappelle hrences de la politique du logement franaise: sociale,
que les offices HLM construisent l o ils sont La volont de mixit sociale entre par exemple ditions
Mollat,
implants, rgions qui sont bien dotes en HLM potentiellement en conflit avec lobjectif de loger 2011.
mais qui ne sont pas forcment celles o il y a chacun en fonction de ses moyens, dans la mesure
9
des besoins8. Do sa proposition de regrouper o des mnages prcaires se voient refuser lac- tudes
les offices pour mutualiser les moyens finan- cs au parc social faute de place tandis que des conomiques
de lOCDE
ciers et dtudes, et permettre une meilleure mnages qui pourraient se loger dans le parc priv France,
stratgie dimplantation et de construction. Pour y sont tolrs. mars2011.

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

Linefficacit sociale est une vraie difficult car des outsiders (nouveaux candidats). Rsultat, le
vouloir rsoudre un blocage on en cre un autre, nombre de mnages disposant de bas revenus10
quil faut dfaire par de nouvelles mesures, etc. La logs dans le parc priv nest pas trs loign de
18 loi Dalo (Droit au logement opposable) en est la celui des mnages aux revenus similaires logs en
meilleure illustration. Cette loi a t mise en uvre HLM (24% contre 32% en 2002). Mais, les pre-
en 2007, elle implique que toute personne qui na miers consacrent au logement une part nettement
pas les moyens de se loger dcemment, qui a fait plus importante de leur budget que les locataires
une demande de HLM non satisfaite, doit obtenir de HLM (33% contre 20%).
une proposition de logement de la part du prfet Seule une plus grande rotation dans le parc social
ou peut engager un recours devant un tribunal (deux fois infrieure celui du priv, 9% contre
10 administratif. Or, les prfets expliquent quils ont 18%11) pourrait remdier ce problme dalloca-
Niveau de le plus grand mal loger les publics prioritaires tion. Mais lavantage de solidarit nationale valu
vie infrieur
la demi- auprs de bailleurs sociaux. Ceux-ci renclent 10milliards deuros12 aujourdhui est tel que le taux
mdiane mme lorsquil sagit de loger des mnages dans de rotation ne cesse de chuter (de 12% en 1998
des niveaux
de vie. le contingent prfectoral (le prfet dispose dun 9% en 2008). Cest pour cela que le surloyer
contingent de 30% des logements sur tous les pro- de solidarit (SLS) a t renforc par Christine
11
CGEDD, grammes de construction de HLM - 25% destins Boutin, ministre du Logement, en 2007, preuve de
Le Point des personnes mal loges et 5% aux fonction- la volont des pouvoirs publics de corriger un effet
sur,
n27, naires). Car le pouvoir dattribution appartient in pervers de la politique HLM. Selon lUnion sociale
octobre fine au bailleur social qui peut sopposer au titre de lhabitat qui fdre les organismes HLM, le SLS
2009.
de la mixit sociale. Cela signifie prfrer le droit est faiblement appliqu: seuls 4% des locataires
12 au maintien dans les lieux de mnages qui ne peu- y seraient soumis. Mais comme on peut le voir
Conseil
danalyse vent tre qualifis de dfavoriss au logement de travers des tmoignages (voir encadr page 18),
stratgique, mnages modestes. Contre toute logique, le droit au lapplication du SLS se heurte parfois aux intrts
Note
danalyse maintien dans les lieux du logement HLM na pas t politiques de communes qui refusent de lappliquer.
n264, abrog par la loi Dalo dmontrant les consquences du Le logement social devient alors clairement une
Les aides
au logement flou idologique sur la cohrence des dispositions rgle- prbende.
des mentaires et lgislatives, indique Andr Ych. Cest Dernire illustration de lincohrence de la politi-
mnages
modestes, lillustration mme de la rglementation protectrice que HLM, la question du financement. Les prts
fvrier2012. des insiders (personnes en place) au dtriment aux bailleurs sociaux sont garantis gratuitement par

Le SLS dtourn [extraits de blog]


Comment loffice HLM de Plaine Commune ne dpasse pas les 5% de logements sociaux
Habitat, que vous prsidez, est-il parvenu Ltat a refus cette exonration. On a donc dci-
refuser lapplication des surloyers? d de crer nos propres critres, en exonrant de
Stphane Peu: Depuis 2009, on a exploit tou- surloyers toutes les sections cadastrales o il y a
tes les failles lgales pour ne pas appliquer la loi plus de 30% de logements sociaux, toutes celles
Boutin (sursis, moratoire). Mais on arrivait aux o il y a plus de 20% de logements insalubres
limites de lexercice. En dcembre dernier, on a et toutes celles o il y a plus de la moiti de la
donc propos lexonration totale de Plaine Com- population en dessous du seuil du logement dit
mune du surloyer dans le cadre du programme trs social . Au final, cela couvre 97,5 % du
local de lhabitat. Insistant, notamment, sur le fait territoire de Plaine Commune. Et, cette fois, cela
quaugmenter les surloyers dans des communes a t accept.
50 % de logements sociaux, comme cest le Autre exemple, selon Jean Perrin de lUNPI, la
cas Plaine Commune, cela a des rpercussions Communaut dagglomrations de Belfort a vot
autrement plus graves en termes de pluralit la non-application des surloyers dans le parc HLM
sociale que dans une ville comme Neuilly, o lon pour lutter contre la vacance dans le parc HLM.
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier

les collectivits locales en change de rservations tion pour les bailleurs sociaux est leur capacit
de logements dans les programmes financs. Ltat mobiliser leurs fonds propres, mais cela les oblige
comme les collectivits locales sont de plus en plus revoir leurs rgles de gestion pour tre plus renta-
contraints pour leur financement. Alors mme que bles et dgager des profits. Ou alors mobiliser plus 19
lquilibre des oprations HLM en zones tendues de crdits sur les fonds du livret A, ce qui implique
dpend justement de ces subventions. La seule solu- un alourdissement de la charge de la dette.

En 2011, les revenus plafonds pris en compte sont les revenus nets imposables de 2009
Cas dun mnage de deux personnes, Paris et communes limitrophes
Type de logement public PLAI PLUS PLS PLI
Revenus plafond pour obtenir un logement 1669 2781 3615 5006
Revenu plafond pour y rester 3338 5562 7230 10012
Note: en 2009, le revenu moyen des mnages de deux personnes est de 3260euros par mois.

4 Une politique publique inflationniste


Les aides au logement, on la dit, reprsentent prs au secteur HLM (la moiti seulement des loca-
de 2 points de PIB: la politique du logement a fait taires HLM bnficient des APL), elles peuvent
progressivement tache dhuile pour viser aujourdhui tre rajustes rgulirement. Mais elles ne sont
une trs grande majorit des Franais. Les plafonds pas exemptes de critiques: elles peuvent consti-
de ressources pour entrer dans un HLM font que tuer des trappes pauvret dans la mesure o le
prs de 60% des Franais sont ligibles. Les organis- passage dun demi-Smic un Smic peut entra-
ner une diminution jusqu 2200euros de laide 13
mes HLM continuent dtre de grands bnficiaires Les effets
daides directes: mode de financement des HLM personnelle au logement par an14. Des effets quil de lexistence
du parc HLM
(prts drivs du livret A), niches fiscales (taux faut savoir grer court terme. sur le profil
rduit de TVA, exonration de taxe foncire) et Comme souvent, au lieu de remplacer un systme de consom-
subventions des collectivits locales. Daprs une mation des
par un autre, on a conserv les deux et multipli mnages,
tude de lInsee13, ces aides se traduisent pour les la complexit et les cots de gestion. Ainsi, malgr David Le
Blanc et
locataires par un montant double de laide APL le choix datant de Raymond Barre de privilgier Anne Laferr-
(en 1998: 142euros par mois contre 69; en 2012, dans la politique du logement les aides la per- re, Insee.
estimation iFRAP: 210euros contre 102). sonne sur les aides la pierre (HLM), la question 14
Quant aux aides la personne, elles ont considra- du ciblage se pose encore aujourdhui, et ce avec Conseil
blement augment pour reprsenter aujourdhui dautant plus dacuit que le gouvernement est d'analyse
stratgique,
16milliards deuros. Mieux cibles que les aides confront la crise des finances publiques. note n 2134.

Logement social au Royaume-Uni


Le logement social reprsente au Royaume- moiti des logements sociaux). Aujourdhui,
Uni 20 % du parc, une part peu prs qui- le Gouvernement envisage de permettre aux
valente la France, mais concentre sur les bailleurs sociaux de crer des foncires sta-
mnages trs modestes. Aprs une premire tut fiscal avantag. Celles-ci permettraient de
phase de ventes des logements sociaux leurs lever des fonds auprs dinvestisseurs privs
occupants sous Margaret Thatcher, moyennant et de relancer la construction. En change de
un rabais substantiel selon lanciennet, une quoi les bailleurs sociaux pourraient largir leur
deuxime phase a t de confier les logements offre vers du logement loyer intermdiaire et
des fondations et associations (environ la rpondre la forte demande.
Socit Civile n 124 Mai 2012
dossier Logement

20
4 Quelle politique
pour demain?
Aujourdhui, il est ncessaire dagir pour faire baisser les prix et recentrer le secteur HLM vers les
mnages en difficult.

1 Faire baisser les prix: une priorit!


Le foncier milliers de logements par an. Plus gnralement,
Faute dun secteur productif libr, la construc- pour les terrains occups par le secteur HLM, luti-
tion reste en France un niveau de prix lev. Le lisation plus frquente de baux emphytotiques
problme essentiel de la construction est le cot permettrait aussi de rduire la charge foncire. En
dacquisition du foncier. Paris, il reprsente prs tout tat de cause, la libration du foncier soppose
de la moiti des prix de vente. Selon le rapport du en France aux rgles de plus en plus complexes et
Commissariat gnral au dveloppement durable15, punitives en matire durbanisme, alors que lin-
les prix des terrains btir sont trs levs mme tervention la plus utile de la puissance publique se
l o les raisons objectives sont moindres, par situe dans le domaine de lamnagement foncier.
exemple Montpellier (280/m constructible),
Nmes (173/m), Avignon(179/m) Mme Rduire la complexit des rgles durbanisme
dans la campagne proche de Rouen, un hectare de Dans ce domaine, linflation des rglementations
terre agricole cote moins de 10000euros, alors est telle quelle peut conduire prendre plusieurs
quun hectare constructible cote 70euros le m annes pour fixer un plan durbanisme entre les
de terrain Rouen soit 700000euros, suivant la diffrentes consultations juridiques et lpuise-
constructibilit effective. ment des voies de recours. Cet exercice devient
Toutes les tudes et tous les politiques se sont pen- alors une vritable preuve. Le passage dun ter-
chs sur la question et cherchent faire baisser rain en zone constructible devient lobjet de tou-
le prix des terrains, essentiellement en proposant tes les pressions, politiques ou mme personnelles.
dutiliser larme fiscale pour dcourager la rten- Sur ce point, il faut noter quintrts particuliers
tion des terrains. En ralit, il faudrait surtout et intrts publics peuvent tre en opposition:
augmenter la disponibilit des terrains et la den- les Franais se dclarent volontiers pour plus de
sit de constructibilit dans toute la France pour logements sociaux mais sopposent aux projets
encourager la libration des terrains l o lessor de construction en multipliant les recours, met-
conomique et dmographique le ncessite. La tant les maires en porte--faux entre btir plus et
France, le plus grand pays de lUnion europenne, prserver leur lectorat. Reste que tout le monde
est peu peuple. Le territoire non agricole noc- saccorde reconnatre le caractre excessivement
cupe que 12% de lespace total (source Agreste). planificateur du droit de lurbanisme et la contes-
Ce sont principalement la fort et les bois qui tation du droit de proprit individuelle grce au
ont occup les espaces peu productifs librs par droit de premption. Dans ce domaine, ltat et
lagriculture. les collectivits peuvent faire des conomies tout
Dautre part, il est beaucoup question de sappuyer en crant du foncier. Par ailleurs, il faudrait enga-
sur les terrains librs par le secteur public pour ger en France un plan Monti pour le logement.
amliorer loffre de foncier. Il existait en 1994 un Aujourdhui, construire est trs compliqu, linfla-
rapport qui recensait ces terrains publics: 14 ans tion normative est totalement excessive. Comme
15
CGEDD, aprs, 90% de ces terrains ne sont toujours pas mis le rappelle lOCDE, Le Conseil dtat (2009)
Le point disposition. Mais la contribution de ces terrains ne dnonce une accumulation dsordonne de nouvelles
sur,
n74, peut fournir quune aide marginale et temporaire, normes juridiques, techniques et environnementales
fvrier2011. permettant de construire au mieux une dizaine de pour les propritaires, qui contribue laugmentation

Socit Civile n 124 Mai 2012


Logement dossier

du prix de la construction neuve, des loyers et des personnes handicapes, 1 3% pour les termites et
charges, lobsolescence acclre du parc ancien, 1 5% pour la prvention des sismes).
laugmentation des dlais de construction, lexclu-
sion du logement pour les plus pauvres et au final Fiscalit 21
la pnurie doffre. Il relve aussi que lapplication Cette question est essentielle, si la politique du
gnralise, sans tude dimpact, la construction logement doit concourir faire baisser les prix, les
neuve de la norme daccessibilit pour les handicaps pouvoirs publics doivent renoncer la manne que
se traduit par des exigences inefficaces de surface reprsentent les droits et taxes sur le patrimoine et
supplmentaire. Ainsi, les estimations de la direc- les transactions immobilires (prs de 17milliards
tion gnrale de lUrbanisme, de lHabitat et de deuros pour la taxe foncire et 8,7milliards pour les
la Construction indiquent que les surcots de la transactions en 201016). Il est aussi ncessaire dam-
rglementation technique 2006/07 varient, pour le nager un statut prenne du bailleur priv (loyer, 16
collectif neuf par exemple, de 4,5 17% (1 3% amortissement) afin de ne pas le dcourager, ainsi Comptes du
logement
pour lnergie, 5,5 6 % pour laccessibilit aux que rquilibrer les relations bailleurs/locataires. 2012.

2 Laggiornamento du secteur HLM


Il est ncessaire de revoir les conditions doccu- il un quatre pices? Un logement trs social
pation des logements sociaux dans le sens dune vaut-il un logement intermdiaire? Quant au
plus grande justice sociale. Le logement est pourcentage, il est difficile de faire 20 % sur
attribu en fonction dune situation familiale le flux, et donc encore plus sur le stock De
et financire donne qui doit tre rvise rgu- la mme faon, il faudrait plafonner le pour-
lirement (baux de 6 ans). Cela signifie baisser centage de logements sociaux pour viter que
fortement lAPL quand le logement est sous- ceux-ci ne constituent des prbendes. Et pour
occup (pour que les locataires, se retrouvant tous les bailleurs sociaux, publier le nombre de
dans une situation similaire ceux du priv, personnes qui sont au-dessus des plafonds.
aient une forte motivation dmnager), ren- La dcentralisation doit galement tre pour-
forcer progressivement la rgle de relogement suivie, surtout si les collectivits locales mettent
contraint en cas de sous-occupation avec un aujourdhui autant dargent que ltat central.
pravis dun an, repousser de 65 70 ans lge Si les subventions doivent continuer dimi-
limite auquel un dmnagement ne peut pas nuer, si les bailleurs sociaux doivent trouver
tre impos. Sur ce dernier point, il est souvent des ressources en utilisant les ressorts dune
voqu la difficult de faire partir une personne gestion prive, ltat peut-il toujours conserver
ge attache son logement mais il serait pos- la gouvernance du modle ainsi que le droit
sible en faisant rgulirement des propositions rservataire?
de vente de leur HLM leurs occupants dan- Mais pour que lensemble du secteur locatif
ticiper ce problme. Laccession sociale au sein fonctionne, il faut amliorer les parcours rsi-
dentits de HLM doit aussi devenir un moyen dentiels. Un premier volet consiste revoir
de promotion de la mixit sociale. la fixation des loyers en fonction des revenus
Pour linstant, la vente est dcourage par des des locataires et des loyers du march libre du
rglementations de coproprit particulire- secteur. Dans les zones peu tendues, les loyers
ment pointilleuses qui dissuadent les bailleurs HLM sont peu diffrents des loyers de march.
sociaux. Surtout, les ventes ne sont pas suffi- Un moyen daccrotre la mobilit est de calculer
samment prises en compte dans le calcul de la le surloyer en fonction de lcart entre les loyers
loi SRU. Ce pourcentage va tre relev mais il HLM et les loyers libres du secteur de faon
faut en profiter pour revoir le dcompte assez ce que le loyer des locataires de HLM dont le
approximatif des logements: un studio vaut- revenu atteint 150% du plafond de revenu soit

Socit Civile n 124 Mai 2012


dossier Logement

identique au loyer du march priv. Dans les Il conviendrait de sappuyer sur leur expertise,
zones tendues, les transitions ne sont pas bien leur implantation travers tout le territoire pour
faites. Une nouvelle approche pour combler une meilleure politique du logement social
22 temporairement le dficit d'offre sociale consis- moindre cot. Et de poursuivre le regroupement
terait mettre le secteur libre dans les mmes des petits offices HLM afin de dgager de vraies
conditions que le secteur HLM pour faire du conomies dchelle.
logement social. Ce qui signifie permettre au La vrit est que le logement est dj gr de
secteur priv de bnficier des mmes condi- manire interventionniste: PLD, SRU, DIA et
tions de prts, de TVA, dexonration de taxes droit de premption, rapports bailleurs/loca-
foncires que le secteur HLM. Ainsi, cette solu- taires, secteur HLM, encadrement des loyers,
tion temporaire pourrait n'tre rserve qu Grenelle de lEnvironnement et subventions
lle-de-France. la construction, etc., et cette gestion la fran-
La poursuite de cette rforme du secteur social aise a provoqu le renchrissement du cot
devrait conduire supprimer les aides la des logements dans les zones tendues. Le nou-
construction au profit des aides la personne veau Gouvernement devra faire le choix dune
car cest la personne qui a besoin daide, pas politique de baisse des prix. Si aujourdhui les
lappartement. terme, les mnages choisi- attentes des Franais sont trs fortes en matire
raient librement leur rsidence en fonction de de logement, seules des propositions vritable-
leurs revenus et de lAPL laquelle ils ont droit, ment nouvelles sont susceptibles de rompre
indpendamment du statut du logement. le dficit de loffre et la spirale des prix, et ce
Comme on la expliqu, le secteur HLM est dautant plus que les effets seront longs se faire
la croise des chemins. Ses financements essen- sentir et les volutions dmographiques dans
tiellement publics sont remis en question et il plusieurs bassins conomiques concourront
ne peut se dvelopper quau prix dun nouvel renforcer la demande. Une premire tape serait
endettement. Bien sr, parmi les acteurs du dj de considrer quil ny a pas une seule poli-
monde HLM certains sont dans une meilleure tique du logement mener mais des marchs
17
Conseil situation que dautres. Cest notamment le cas locaux avec des contraintes diffrentes, voire
danalyse des grands groupes qui sappuient sur un large contradictoires. Une deuxime tape serait de
stratgique,
Note parc social. Ainsi, 3F (200000 logements), SNI viser une vraie politique de mobilit rsidentielle
danalyse (300000 logements), ICF, etc., dont le parc est car, au-del dune augmentation du nombre de
n230, Le
logement largement amorti, leur permet de tolrer une constructions, si rien nest fait pour amliorer
social plus grande modration des loyers ou de mener la fluidit du logement, on ne rsoudra pas le
pour qui?,
juillet 2011. une politique plus offensive dinvestissement. dsordre actuel.

Logement en Allemagne
Contrairement la France, lAllemagne ne connat estime quil est suprieur de 20% ceux de loge-
pas de crise prononce du logement. Le march ments quivalents. Si le juge dcide de baisser le
du logement allemand se caractrise par une loyer, celui-ci se substituera de plein droit celui
forte proportion de locataires du secteur priv qui figurait dans le bail. Sagissant du logement
(le parc social ne reprsente que 6%) et un taux social, le bailleur sengage une gestion sociale,
de propritaires de 43%. Le modle allemand a notamment sur les loyers pratiqus, en change
t largement comment pendant la campagne dune subvention publique perue pendant une
avec son systme de miroir des loyers qui dure dtermine (12 20 ans). La subvention
permet de connatre le niveau pratiqu dans cer- diminue dans le temps jusqu ce que les loyers
taines municipalits. Ainsi, le loyer, fix librement, reviennent aux prix du march. Au-del, les loge-
peut tre contest devant un juge si le locataire ments reviennent au march libre17.
Socit Civile n 124 Mai 2012
Logement dossier

5 Propositions
de la Fondation iFRAP
23
Mettre en place rapidement les mesures suivan- Rquilibrer les relations propritaires/loca-
tes. taires.
Redfinir les conditions daccs et de maintien Simplifier les normes et rglementations tech-
dans les lieux des HLM: niques.
-instaurer des baux de 6 ans; Adopter une fiscalit dentrepreneurs pour les
- lchance du bail, rexaminer le niveau de propritaires bailleurs.
revenus et de patrimoine et la taille du mnage Vendre les logements publics intermdiaires.
pour apprcier ladquation du logement; Appliquer le SLS aux locataires de logements
-fixer 70 ans le droit au maintien dans les lieux publics dont les revenus dpassent la norme.
indpendamment du niveau de revenu et du taux Dcentraliser la politique du logement.
doccupation. Relancer la politique de dconcentration de la
Moduler la loi SRU: rgion parisienne.
-suspendre son application dans les zones non- Entreprendre une grande rforme de la poli-
tendues; tique du logement en supprimant terme les
-suspendre la construction de logements sociaux aides la construction et en laissant les mna-
dans les communes qui en comptent plus de ges choisir librement leur rsidence en fonction
35%; de leurs revenus et de lAPL laquelle ils ont
-inclure les logements sociaux vendus dans le droit, indpendamment du statut du logement
compte de la loi SRU. (les loyers des HLM seront aligns sur ceux du
Produire des terrains constructibles. secteur libre).

Interview dYves Laffoucrire


Directeur gnral dImmobilire on constate que lon a aujourdhui un parc ancien
3F. Ingnieur civil des Ponts et beaucoup trop obsolte par rapport aux attentes des
chausses et architecte DPLG, habitants et aux contraintes environnementales. Pour
il a t directeur gnral de la ce parc, il faut que les acteurs du logement social
SEMAEST de 1985 1993, de rnovent, modernisent ce qui peut l'tre et continuent
lOPAC de Paris de 1993 2001 dmolir ce qui n'est plus adaptable. Ce renouvelle-
et de la SIEMP jusquen 2003. Il ment doit tre poursuivi au risque de voir se constituer
rejoint 3F en 2005 aprs avoir t directeur inter- de plus en plus de quartiers de relgation. Dans les
rgional Ile-de-Francede la Caisse des Dpts et grandes mtropoles, cest le problme de ltalement
Consignations. urbain qui se pose. La part du budget consacre aux
transports peut devenir dans certains cas beaucoup
Fondation iFRAP: Quelles sont selon vous les trop importante et, pour y remdier, il faut recentrer la
pistes suivre pour affronter la crise du loge- construction dans des quartiers intgrant commerces,
ment? services et emplois.
Yves Laffoucrire: Je pense quil faut se garder de Enfin, il y a le cas particulier de lIle-de-France o il
gnraliser sur les 500000 1000000 logements qui existe une crise quantitative et o il faut construire
manqueraient en France. Il ne faut pas regarder le loge- massivement plus de logements sociaux et de loge-
ment comme un march unique mais, au contraire, le ments intermdiaires. Ces derniers ont disparu avec
regarder de faon segmente pour constater quil existe la vente par les institutionnels d'immeubles dans le
diffrentes crises du logement. cadre de ventes la dcoupe . La consquence
En zones dtendues, sagissant du logement social, est quaujourdhui on manque cruellement
Socit Civile n 124 Mai 2012
dossier Logement

Paris et en premire couronne de logements Fondation iFRAP : Dans la loi Boutin tait
dont les loyers se situent entre les HLM et ceux du prvue une incitation la vente des logements
march libre, typiquement entre 12 et 20euros le m, sociaux leurs occupants. Cette disposition
ce qui contribue encombrer les logements sociaux fonctionne-t-elle correctement?
avec des mnages aux revenus intermdiaires. Y. L. : Nous y sommes trs favorables chez 3F.
Pour la construction, il est beaucoup question de Dailleurs, la moiti des ventes HLM en Ile-de-
librer du foncier grce aux terrains publics. Ce que France sont ralises par notre groupe. Cest la
lon constate, cest quil y a beaucoup de foncier traduction dune stratgie forte: nous nous som-
disponible mme en Ile-de-France qui peut tre mis mes fix un objectif de primtre de vente de 5%
profit pour augmenter la construction. Mais il faut de notre patrimoine.
pour que cela se traduise en logements revoir les Nous constatons dailleurs une vraie demande des
rglementations durbanisme et les rgles exces- locataires. Pour 3F, cela reprsente aussi 90mil-
sivement prudentielles (PPRI). Il faut galement lions deuros de cessions de vente en complment
renforcer lefficacit des acteurs de lamnagement des 120millions deuros dautofinancement en
foncier pour valoriser les terrains disponibles. Dans 2011. Nous assurons ces ventes dans les meilleu-
ce domaine, on peut faire beaucoup mieux. res conditions pour les futurs acheteurs: les prix
de cession sont fixs 20% en dessous du prix
Fondation iFRAP : Comment expliquer le des Domaines, nous ralisons les grosses rpa-
regroupement des organismes HLM ? Est-ce rations, nous nous engageons une reprise en
une rponse la crise? cas daccidents de la vie pendant 5 ans. Rsultat:
Y.L.: Eu gard la complexit des problmes quil plus de 40 % des ventes se font dans les deux
faut dsormais grer sagissant de la construction, premires annes et cela dclenche galement
de l'amlioration du patrimoine immobilier et de la de la mobilit rsidentielle. Il arrive que les maires
gestion locative avec la monte de la prcarit, des n'y soient pas favorables, craignant les risques
difficults lies la mobilit professionnelle crois- de coproprits prives dgrades. Il faut gale-
sante, les regroupements ou mutualisations entre ment rappeler que dans le cadre de la loi SRU, les
organismes permettent une bien meilleure efficacit ventes restent comptabilises pendant 5 ans en
des acteurs. Il y a 20 ans, les acteurs du logement logements sociaux.
social pouvaient sen tenir une simple gestion
patrimoniale et locative. Ce temps-l est rvolu et Fondation iFRAP: Faut-il revoir les rgles doc-
ce mouvement est une ncessit car il permet une cupation des logements sociaux pour parvenir
mutualisation des moyens humains et financiers l amliorer la mobilit rsidentielle et renforcer
o il y a aujourdhui beaucoup trop de petites struc- loffre destination des plus modestes?
tures. De ce point de vue, les penses voluent : Y.L.: Concernant les plus modestes, d'une faon
les collectivits locales ont dsormais lhabitude de gnrale nous ne refusons jamais un dossier pro-
travailler avec des groupes mme si elles souhai- pos par un rservataire pour insuffisance de reve-
tent conserver une relation de proximit avec les nus, il est toujours possible de trouver une solution.
bailleurs. Les socits de HLM ont renforc leurs Concernant la mobilit, il convient de distinguer les
capacits de dialogue avec les collectivits locales quartiers bien constitus o il faut viter une rente
de plus en plus impliques grce la dcentralisa- de situation et, dans ce cas, il faudrait tudier non
tion de la dlgation des aides la pierre. Subsis- seulement les revenus mais aussi tous les actifs
tent des sujets de dbat, il sagit notamment de la des locataires.La difficult serait de faire partir des
rpartition du 1% logement sur les territoires et de la personnes parce quelles dpassent les plafonds
gestion des dossiers Dalo. Ce problme est essen- dans des zones fragiles. Le surloyer de solidarit
tiellement francilien, mais il y a une vraie difficult bien mis en uvre est un bon compromis, mais il
concilier les candidatures adresses par ltat avec y a un travail de clarification des responsabilits
la demande des collectivits dattribuer des loge- faire entre les collectivits et ltat pour l'exercice
ments aux candidats issus de leurs fichiers. du Dalo.