Présentation sur les Surfaces

17 septembre 2014

Surfaces et impacts
juridiques :
comment s’y retrouver ?

Séverine GUILLUY – LAWRIZON AVOCATS

Alexis DE QUENETAIN – Cabinet DE QUENETAIN

1
 A titre préliminaire

Présentation des intervenants

2
Introduction - Quels sont les
différents types de surfaces ?

3
 Quels sont les différents types de surfaces ?

Surfaces légales et réglementaires

Contenance cadastrale Base de la publicité foncière depuis

1956
Superficie d’un terrain Etabli à partir d’un mesurage
Surface hors d’œuvre brute (SHOB) Remplacées par SDP depuis le 1er
Surface hors d’œuvre nette (SHON) mars 2012 mais reste utile

Surface de plancher R.112-1 code urbanisme

Surface habitable R.111-2 CCH
Surface de construction (base fiscale) L.331-10 code urbanisme
Superficie privative dite Loi Carrez Loi du 18 décembre 1996
Surface « exploitée » Loi Pinel

4
 Quels sont les différents types de surfaces ?

Surfaces normées
Charte de l’expertise en évaluation immobilière - 4ème édition (oct. 2012)

Surface utile brute (SUB) Evaluation des bureaux

Surface utile nette
Surfaces pondérées
Surface GLA
Surface commercialisable
Surfaces pondérées en
copropriété
Surface de construction
Réservée au travail
Commerce centre-ville
Ensembles commerciaux (centres
commerciaux, galeries, parcs d’activités
commerciales)
Multi-locataires
Etablissement des tantièmes
Donnée technique

5
 Quels sont les différents types de surfaces ?

Autres types de surfaces issues de la pratique

• Surface « quote-part de parties communes »

(QPPCI)
• « Surface balayable »
• « Surface locative »
• « Surface libre accessible » (ADI)

6
A quel moment parle-t-on
de surfaces ?

7
 1. Au moment de la construction

1. Au moment de la construction de
l’immeuble

8
 1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Permis de construire ou DP

 Superficie du terrain : bornage d’un géomètre-

expert
 Notion d’emprise au sol (art. R. 420-1 C. urb.)
 Rappel de la SHOB-SHON : reste utile …
 Surface de plancher – depuis le 1er mars 2012 (art.
R. 112-2 C. urb.)

9
 1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

Seuils applicables pour les constructions nouvelles

• Aucune autorisation requise (art. R. 421-2 à R. 421-8-1 du C. urb.) :

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Inférieure à 12 m. Inférieures à 5 m²

• Déclaration préalable (art. R. 421-9 à R. 421-12 du C. urb.) :

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Supérieure à 12 m. Inférieures à 5 m²

Inférieure à 12 m. Entre 5 m² < 20 m²

• Permis de construire (art. R.421-1 du C. urb.) :

Hauteur de la construction Création de SDP et emprise au sol

Supérieure à 12 m. Supérieures à 5 m²
10
Inférieure à 12 m. Supérieures à 20 m²
 1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

Seuils applicables pour les constructions existantes
• Aucune autorisation requise (art. R. 421-13 du C. urb.) :
Création de SDP et emprise au sol

Inférieures à 5 m²

• Déclaration préalable (art. R. 421-17 du C. urb.) :

Création de SDP et emprise au sol

Hors zones U du PLU Entre 5 m² < 20 m²

Zones U du PLU Entre 5 m² < 40 m²

À l’exclusion des projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20 m² < 40
m² lorsque cela conduit à porter la globalité de la construction > 170 m²

• Permis de construire (art. R.421-14 à R. 421-16 du C. urb.) :

Création de SDP ou emprise au sol

Hors zones U du PLU Supérieures à 20 m²

Zones U du PLU Supérieures à 40 m²

11
Restent soumis à PC les projets créant une SDP ou une emprise au sol entre 20
m² < 40 m² et portant la SDP ou l’emprise au sol totales de la construction >
170 m²
 1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Permis de construire ou DP

 Nouveautés apportées par la Loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24

mars 2014) : suppression du COS et de la superficie minimale
des terrains constructibles

 Disparition du COS de fait (C. urb., art. L. 123-1-5, 5°) : le

COS de fait permet de reconstruire un bâtiment existant avec une
densité supérieure à celle autorisée par le COS de droit mais au plus
égale à celle originairement bâtie. Tel est notamment le cas à Paris.

12
 1. Au moment de la construction

1.1. Pour obtenir une autorisation administrative

• Autorisation de création de surface commerciale de + de

1.000m² (CDAC)
 Art. L. 752-1 et suivants du Code de commerce
 Surface de vente
• création ou extension d’un commerce ou d’un centre
commercial existant d'une surface de vente supérieure à
1.000 m²
• changement de secteur d'activité d'un magasin de plus de
2.000 m² (ou 1.000 m² pour un commerce à dominante
alimentaire)
• réouverture d’un magasin d'une surface supérieure à
1.000 m² après une fermeture de 3 ans
 Décision de la CDAC doit être préalable à l'obtention du
permis de construire.
13
 1. Au moment de la construction

1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (1/2)

Surface taxable (article L. 331-10 C. urb.)

 Sert de base à la Taxe d’Aménagement depuis le 1er

mars 2012 (remplace les taxes d’urbanisme,
notamment la Taxe Locale d’Equipement)

 Sert de base à la redevance pour création,

reconstruction, agrandissement des locaux à usage de
bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de
stockage en IDF

14
 1. Au moment de la construction

1.2. Pour fixer les taxes afférentes à la construction (2/2)

Précisions sur la redevance pour création, reconstruction,
agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux
et des locaux de stockage en IDF

 Articles L. 520-1 et suivants du Code de l’urbanisme

 8 départements concernés divisés en 3 circonscriptions : Essonne

(91), Hauts-de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-
Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines
(78)

 3 types de locaux (bureaux, locaux commerciaux, locaux de

stockage)

 Exclusion des locaux à caractère social ou sanitaire

15
Comment déterminer la SHOB et la
SHON ?

16
 Calcul de la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)

Source : Art. R. 112-2 C. urb - Circulaire n° 90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l’Equipement

Définition: Surface du « clos et couvert » prise au nu extérieur des murs. Exclut les vides et trémies.

17
 Déductions SHOB SHON
On déduit :
a- zones < 1.80m en sous-sol et sous les combles ;
locaux techniques exclusivement affectés au fonctionnement de
l’immeuble en sous-sol et sous les combles ;
combles non aménageables
b- toiture terrasse; loggias; balcons et surfaces non closes en RDC
(Attention : véranda = SHON)
c- aires de stationnement de véhicules (+circulations + sas)
d- locaux agricoles
e- déduction forfaitaire de 5% pour les locaux à usage d’habitation
18
Focus sur les surfaces non closes

Véranda

19
Comment déterminer la surface
taxable et la surface de plancher?

20
 Déductions SHON Surface Taxable

On déduit :
- l’épaisseur des murs extérieurs
- les zones < 1.80m à tous les niveaux
- les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

21
 Surface Taxable Surface de Plancher

On déduit:
- les surfaces couvertes réservées au stationnement et les rampes d’accès
- les combles non aménageables
- les locaux techniques affectés au fonctionnement de l’immeuble à tous les niveaux
- les caves et celliers - une surface de 10% pour certains logements

extérieurs
22
 Résultat : Surface de Plancher

Source :
Art. L. 331-10 C. urb : « La surface de la construction […] s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et
couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du
bâtiment, déduction faite des vides et des trémies »

23
 Focus sur la notion d’emprise au sol

Définition :
Ce critère d’emprise au sol sert à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champs d’application des
autorisations d’urbanisme (art R. 420-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Elle est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, et comprend:
- l’épaisseur des murs extérieurs et les garages ;
- certains éléments en débord et en surplomb de la construction.

24
 CERTIFICAT DE SURFACE DE PLANCHER
(Art. L 112-1 et R 112-2 du Code de l'Urbanisme)

ADRESSE DE L'IMMEUBLE
CODE POSTAL
VILLE
NUMERO(S) - VOIE(S)
PROPRIETAIRE

SURFACES DEDUITES DEDUCTIONS SUPPLEMENTAIRES DESTINATIONS

S Sa Sb Sc
a b c d e f g h
SURFACE Les surfaces Les surfaces de
SURFACE DE
TAXABLE de plancher plancher des
Les vides et Les surfaces de PLANCHER SURFACE DE
La somme des Les surfaces de assiette de la des locaux caves ou des
trémies plancher Les surfaces de APRES PLANCHER
surfaces du clos plancher sous une taxe techniques celliers,
NIVEAU(X) correspondant au aménagées en plancher des DEDUCTIONS Non affecté à DESTINATIONS
et du couvert, au hauteur de d'aménagement des annexes à des Habitation
passage de vue du combles non l'habitation
nu intérieur des plafond inférieure S-(a+b) immeubles logements et Sa-(c+d+e+f) Sc=(gx0.90)+h)
l'ascenseur et de stationnement des aménageables
façades ou égale à 1m80 autre qu'une desservis par
l'escalier véhicules
maison une partie
individuelle commune
(en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²) (en m²)

BÂTIMENT "A"

Deuxième sous-sol 204,0 8,9 3,4 191,7 0,0 0,0 3,9 0,0 187,8 0,0 187,8 187,8 CINASPIC

Premier sous-sol 203,3 96,1 0,0 107,2 0,0 0,0 4,1 0,0 103,1 0,0 103,1 103,1 CINASPIC

Rez-de-chaussée 163,5 18,4 1,0 144,1 0,0 0,0 5,1 0,0 139,0 105,6 33,4 128,4 CINASPIC/Habitation

Premier étage 146,0 6,6 0,0 139,4 0,0 0,0 0,0 0,0 139,4 139,4 0,0 125,5 Habitation

Deuxième étage 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

TOTAL BÂTIMENT "A" 822,7 136,6 4,4 681,7 0,0 0,0 13,1 0,0 668,6 344,3 324,3 634,2

BÂTIMENT "B"

Rez-de-chaussée 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

Premier étage 105,9 6,6 0,0 99,3 0,0 0,0 0,0 0,0 99,3 99,3 0,0 89,4 Habitation

Deuxième étage 88,3 8,2 0,0 80,1 0,0 0,0 0,0 0,0 80,1 80,1 0,0 72,1 Habitation

Troisième étage 58,1 3,3 0,0 54,8 0,0 0,0 0,0 0,0 54,8 54,8 0,0 49,3 Habitation

TOTAL BÂTIMENT "B" 358,2 24,7 0,0 333,5 0,0 0,0 0,0 0,0 333,5 333,5 0,0 300,2

TOTAL GENERAL 1180,9 161,3 4,4 1015,2 0,0 0,0 13,1 0,0 1002,1
25
677,8 324,3 934,3
Comment déterminer la surface assujettie
à la redevance pour création de bureaux ?

26
Surface utilisée pour la redevance pour création de bureaux

Redevance pour création

Surface prise en compte Surface taxable
Bureaux
Bureaux et circulations internes X
Réserves immédiates, salle techniques
X
attenantes
Salle d’attente, hall d’accueil X
Locaux techniques indépendants O
Locaux à caractère social et sanitaire O
Locaux commerciaux
Surfaces commerciales X
Réserves attenantes couvertes* X
Locaux de stockage
Locaux ou aires couvertes destinés à
l’entreposage de produits, marchandise
X
non intégrés à un établissement de
production
Surfaces de stationnements O
*les réserves attenantes couvertes sont déduites si l’activité correspond à de la prestation de
services 27
Les réserves attenantes non couvertes ne sont prises en compte ni dans la surface taxable, ni dans
la surface utilisées pour la redevance
 Exemple de surface « redevance »

95 rue bobillot paris 13

Hall

RDC 28
Comment déterminer la surface de
vente (CDAC) ?

(pour mémoire)

29
 Surface de vente (CDAC)

Définition : Espaces clos et couverts et non couverts, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses
achats, à l’exposition et au paiement des marchandises proposées à la vente et à la circulation du personnel pour
présenter les marchandises à la vente.

RDC

Pas de surface de vente si absence de 30

marchandises exposées à la vente. Si
marchandises, devient surface de vente.
2. Au moment de la location
de l’immeuble

31
 2. Au moment de la location

Quand faut-il indiquer

la surface dans le bail ?

32
En bail d’habitation,
c'est obligatoire

33
 2. Au moment de la location

Déterminer le périmètre de l’obligation de

délivrance du Bailleur

• Article 3 de la loi du 6 juillet 1989

• Obligation de préciser la surface habitable du

logement

• Possibilité de demande de diminution du loyer

en absence de mention relative à la surface
habitable (nouveauté de la loi n°2014-366 du 24
mars 2014)
34
 2. Au moment de la location

En bail commercial,
c'est un peu différent

35
 2. Au moment de la location

Jusqu’à l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2

du Code de commerce – Loi Pinel

Il n’y a pas d’obligation légale d’indiquer la surface

des locaux loués dans le bail commercial.

Néanmoins, il est fortement recommandé de

l’indiquer

36
 2. Au moment de la location

Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre de l’obligation

de délivrance du Bailleur

• Article 1719 du Code civil (pour tous les baux) :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des
locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou
de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (…) »

• Cohérence entre les surfaces « administratives » et

« contractuelles » (tous les baux)
• Déterminer l’obligation de fournir une annexe
environnementale ( > 2.000 m²) (baux commerciaux)
Art. L. 125-9 C. env. « Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2.000 mètres
carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale (…) »

Surface utile?

37
 2. Au moment de la location

Intérêt n°1 : Déterminer le périmètre de

l’obligation de délivrance du Bailleur (suite)

• BEFA (bail commercial) : Prévoir contractuellement un

mécanisme d’ajustement du loyer en cas de différence
entre la surface donnée à bail et la surface ressortant du
relevé de surfaces du géomètre lors de l’achèvement
« Il est convenu qu’une tolérance sera admise dans les Surfaces de Plancher et/ou Surfaces Utiles mais cette tolérance
ne pourra entraîner une diminution totale de plus de [X] % de la Surface Utile globale.

Ainsi, dans l’hypothèse d’une diminution de plus de [X] % de la Surface Utile globale mise en évidence par le relevé
de surfaces établi par un géomètre expert DPLG lors de l’achèvement de l’Immeuble, le loyer sera diminué de [X]
euros HT/an/m² manquant au-delà du seuil de tolérance de [X] %»

• Miroir CPI / BEFA

• 5% (usage selon l’erreur du vingtième art. 1619 C. civ.)

38
 2. Au moment de la location

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de

révision ou de renouvellement (bail commercial)

• Surfaces = élément important de la fixation de la VL

• Pondération en fonction des caractéristiques propres du

local (appréciation in concreto). Attention aux référentiels.

• Calcul effectué par l’expert en fonction du nombre de m²

de surface utile

• Art. R. 145-3 C. com : « les caractéristiques propres au local s'apprécient en

considération : (…) 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à
l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions,
de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée (…) »

39
 2. Au moment de la location

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de

révision ou de renouvellement (bail commercial)

• Modification des surfaces louées en cours de bail

justifiant le déplafonnement

 Si augmentation de la surface en cours de bail :

caractère notable et intérêt pour le commerce
considéré

 Si diminution de la surface en cours de bail :

rarement analysée comme modification notable
des obligations des parties (sauf à prendre en
compte la diminution du loyer corrélative)

40
 2. Au moment de la location

Intérêt n°2 : Fixer le montant du loyer en cas de

révision ou de renouvellement (suite)

• Exemples de barème de pondération donné par la

compagnie parisienne des experts :

 zone d’angle (coeff. 1,10 à 1,20)

 1ère zone de 5 mètres de profondeur (coeff. 1)
 2ème zone (coeff. 0,70 à 0,80), etc.

• Prise en compte des surfaces inexploitées dans la

fixation de la valeur locative
 Cass. 3ème civ., 3 av. 2012, Pourvoi n°10-21008

41
 2. Au moment de la location

Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts

récupérables

• Charges

Clé de répartition : Prorata des « surfaces exploitées » ?

Prorata des tantièmes de copropriété ? Forfait ?

• Quote-part des parties communes incluses

 Préciser de manière contractuelle les modalités de

calcul des surfaces « quote-part de parties communes
incluses » car elles ne sont pas des surfaces légales ou des
surfaces normées.

 Danger de la surface « QPPCI »

42
 2. Au moment de la location

Intérêt n°3 : Déterminer le montant des charges et impôts

récupérables

• Nouveautés de la Loi Pinel

Répartition entre les locataires pour les charges et les

travaux : « en fonction de la surface exploitée ».

Répartition entre les locataires des impôts, taxes et

redevances : « correspond strictement au local occupé par
chaque locataire et à la quote-part des parties communes
nécessaires à l'exploitation de la chose louée ».

43
 2. Au moment de la location

Quelle surface retenir dans le bail

commercial en fonction de la nature du
bien loué ?

44
 2. Au moment de la location

2.2. Les différentes surfaces dans les baux

commerciaux

• Bureaux, commerces en pied d’immeuble,

logistiques / activités

 Surface Utile Brute et Nette (SUB/ SUN)

NB: SHON ou SDP « déconseillées »

 Surface commercialisable

• Commerces en centres commerciaux (GLA)

45
 2. Au moment de la location

Qu’est ce que la surface utile ?

46
 2. Au moment de la location

DEFINITIONS

• surface utile brute (SUB) : est égale à la surface de

plancher déduction faite des éléments structuraux
(poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs
porteurs…) et des circulations verticales.

• surface utile nette (SUN) : correspond à la surface

réservée au travail, à savoir (surfaces administratives, de
recherche fondamentale, de stockage, de production et
assimilées…). Obtenue en déduisant de la SUB les
circulations horizontales, les locaux sociaux et les
sanitaires.

47
 Etape 1 : Surface de Plancher

Source :
Art L. 112-1 et 112-2 C. urb

48
 Etape 2 : Déductions Surface de Plancher Surface Utile Brute

On déduit : - les circulation verticales (en plus des trémies

- les épaisseurs des murs intérieurs d’ascenseur et d’escalier déjà déduites)
- les cuvettes d’ascenseurs (au niveau le plus bas) - les placards et locaux technique sont toujours exclus
- les circulations communes (si plusieurs locataires)

49
 Résultat : Surface Utile Brute

Source :
Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)

50
 Etape 3 : Déductions Surface Utile Brute Surface Utile Nette

On déduit :
- les circulations horizontales (halls, dégagements…)
- les locaux sanitaires et sociaux (water-closets, salles de repos, cafétérias…)

51
 Résultat : Surface Utile Nette
Source :
Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)
On entend par espace de travail : les locaux administratifs, de recherche, de production, de stockage et assimilés)

52

CODE POSTAL
VILLE
NUMERO(S) - VOIE(S)
PROPRIETAIRE
ESPACES DE
TRAVAIL
SUPERFICIES (en m²) SURFACE UTILE
NETTE
Bâtiment "A"
REZ-DE-CHAUSSEE
ESPACES DE TRAVAIL
LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX
CIRCULATIONS HORIZONTALES
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE
CIRCULATIONS VERTICALES
STATIONNEMENT VEHICULES
TOTAL REZ-DE-CHAUSSEE
PREMIER ETAGE
ESPACES DE TRAVAIL
LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX
CIRCULATIONS HORIZONTALES
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE
CIRCULATIONS VERTICALES
STATIONNEMENT VEHICULES
TOTAL PREMIER ETAGE
DEUXIEME ETAGE
ESPACES DE TRAVAIL
LOCAUX SANITAIRES ET SOCIAUX
CIRCULATIONS HORIZONTALES
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE
CIRCULATIONS VERTICALES
STATIONNEMENT VEHICULES
TOTAL DEUXIEME ETAGE
NIVEAU TOITURE
LOCAUX TECHNIQUES D'IMMEUBLE
TOTAL NIVEAU TOITURE
TOTAL BÂTIMENT "A"
TABLEAU DES SUPERFICIES UTILES
ADRESSE DE L'IMMEUBLE
AIRES DE
LOCAUX LOCAUX
CIRCULATIONS SURFACE UTILE CIRCULATIONS CIRCULATION ET SURFACE ESPACES
SANITAIRES
HORIZONTALES BRUTE
TECHNIQUES ZONES H<1,80M
VERTICALES STATIONNEMENT TOTALE AU SOL EXTERIEURS
ET SOCIAUX D'IMMEUBLE
VEHICULES
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
-
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - - - -
- - - - - - - 53 - - -
- - - - - - - - - -
Focus sur les vides et trémies

54
 2. Au moment de la location

Qu’est ce que la surface

commercialisable ?

55
 Surface Commercialisable

Source :
Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)
« Souvent utilisée pour les locaux d’entreprise multi-locataires. Elle correspond à la Surface Utile Brute sous
réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (sanitaires, plateaux d’accueil
commun à un étage…) »

56
 2. Au moment de la location

Qu’est ce que la surface pondérée ?

(pour mémoire)

57
 Surface pondérée

Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)

Définition : Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de
coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial. Il n’existe pas de norme concernant les pondérations:
une méthode a été créée par les commercialisateurs, mais elle ne correspond pas forcément aux exigences des
experts…

Exemple

58
 2. Au moment de la location

Comment déterminer les différents

types de surfaces dans les centres
commerciaux ?

(pour mémoire)

59
 2. Au moment de la location

 Gross Leasing Area (GLA)

 Surface de vente (différence entre les surfaces

autorisées et les surfaces déclarées TaSCom)

60
 Surface « GLA » (Gross Leasing Area)

Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition – octobre 2012)

Définition : Elle correspond à la SHON d’un local commercial augmentée des auvents, des paliers extérieurs et
des gaines techniques. Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle
est d’usage très courant pour les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d’activités
commerciales »

61
 Surface de vente

Source : INSEE
Définition : « Espace couvert ou non affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté
à l’exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du
personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de
carburants).
Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les
parkings, etc. Sont exclues également les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand
ou par correspondance »

62
 2. Au moment de la location

• Recommandation dans la rédaction du bail en

centre commercial (surface de vente)

Il convient de préciser dans le bail : (i) la surface

de vente autorisée par la CDAC et allouée au
preneur et (ii) l’obligation pour le preneur de
l’exploiter intégralement et sans interruption.

• Attention à la cohérence surfaces données à bail

et surfaces de vente « autorisées »

63
 2. Au moment de la location

• Recommandation dans la rédaction du bail (TASCOM)

Calcul du montant de la TASCOM : la définition de la

surface de vente retenue est différente de celle relative à
l’autorisation de la CDAC (moins large).
En effet, la surface de vente doit être close et couverte.

Par précaution, prévoir la communication annuelle du

preneur au bailleur du formulaire de déclaration relative
aux surfaces de vente exploitée.

64
3. Dans le cadre de l’imposition lors de
l’exploitation

65
 3. Pour déterminer les taxes

3.1 Taxe foncière

• Contenance cadastrale détermine montant de la taxe foncière,

de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère (TEOM) et de la
cotisation foncière des entreprises (CFE)

Réforme de la valeur locative cadastrale (2015) => « surface

pondérée ».

Pour rappel, vous avez dû remplir un formulaire entre février et juin 2013 qui
a permis la collecte des informations nécessaires à l’établissement des
nouvelles modalités d’évaluation.

NB : Projet de réforme pour les locaux d’habitation (taxe d’habitation) sur le

même principe. En attente de la loi de finances 2015

• Hausses (importantes) d’imposition à craindre

66
 3. Pour déterminer les taxes

3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF

• Définition :
La « taxe sur les bureaux » (TSB), applicable dans la région d'Île-
de-France, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage
de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces
de stationnement.

La TSB est due par tout propriétaire, que ce soit un particulier,

une entreprise, un organisme privé ou public, au 1er janvier,
d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou
indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local
imposable, même en cas d'inoccupation.

• Article 231 ter du CGI

67
 3. Pour déterminer les taxes

3.2 Surface « taxe annuelle » - TABIF

• Porte sur locaux à usage de bureaux, locaux

commerciaux, locaux de stockage et surfaces de
stationnement en IDF
Sont concernés:
- Bureaux et locaux professionnels > 100 m²
- Locaux commerciaux > 2.500 m²
- Locaux stockage > 5.000 m²
- Surfaces de stationnement > 500 m²

• 8 départements d'Île-de-France : Essonne (91), Hauts-

de-Seine (92), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Seine-Saint-
Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95) et Yvelines
(78).
68
 3. Pour déterminer les taxes

Comment déterminer la
surface soumise à la « taxe
annuelle » pour les locaux
situés en IDF ?

69
Particularités de la surface de la taxe annuelle

Taxe annuelle
Surface prise en compte Surface utile
Bureaux
Bureaux et circulations internes X
Réserves immédiates, salle techniques
X P
attenantes
A
Salle d’attente, hall d’accueil O R
Locaux techniques indépendants O T
Locaux à caractère social et sanitaire X I
Locaux commerciaux C
Surfaces commerciales X U
Réserves attenantes couvertes X
L
A
Réserves attenantes non couvertes X R
Locaux de stockage
I
T
Locaux ou aires couvertes destinés à
l’entreposage de produits, marchandise E
X S
non intégrés à un établissement de
production
70
Surfaces de stationnements X (Si parkings + circulation
+ rampe > 500m²)
Exemple de surface « taxe annuelle »

71
 3. Pour déterminer les taxes

3.3 Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)

• Loi n°72-657 du 13 juillet 1972

• Sont soumis à la taxe sur les surfaces commerciales les commerces

exploitant une surface de vente au détail de plus de 400 m², et
réalisant un chiffre d'affaires hors taxe de plus de 460 000 €,
(TaSCcom). La taxe est déductible du résultat fiscal de l'entreprise.

• La surface de vente détermine le montant de la TASCOM

 établissements commerciaux permanents, quels que soient les produits vendus
au détail
 ouverture a eu lieu à partir de 1960
 chiffre d'affaires annuel (HT imposable de l'année précédente) > 460 000 € HT
 surface de vente > 400 m²
 Nuance entre surface de vente autorisées et surfaces déclarées TASCOM

72
4. Dans le cadre de la vente de
l’immeuble

73
 4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• En droit commun de la vente, il n’y a pas d’obligation

spécifique de mentionner les surfaces dans l’acte de vente
sauf …

 Obligation de renseignement du vendeur

Article 1602 du Code civil : « le vendeur est tenu d'expliquer

clairement ce à quoi il s'oblige. Tout pacte obscur ou ambigu
s'interprète contre le vendeur »

 Obligation de délivrance (art. 1619 du Code civil)

74
 4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Il existe des obligations légales spécifiques

 Loi Carrez

 VEFA

 Surface Habitable

75
 4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Exception 1 – VEFA : art. 1617 et suivants du code civil

 l’action en diminution du prix pour insuffisance de

surface est régie par les dispositions de l’article 1622 C.
civ et non par celles de la Loi Carrez (Cass. 3ème civ., 11
janv. 2012, Pourvoi n°10-22924)

• Exception 2 - Surface privative (dite Loi Carrez) : vente

d’un lot de copropriété (quelque soit l’usage)

 En cas d’erreur dans le métrage Carrez : l’acquéreur doit

agir contre le vendeur pour obtenir le remboursement
de la fraction de prix (délai d’un an à compter de la
vente) (Cass. 3ème civ., 11 sept. 2013, Pourvoi n°12-23772)

76
 4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

• Nouveautés Loi ALUR (vente de lot habitation)

 A côté de la superficie du lot au titre de la Loi Carrez,

devra également figurer dans les promesses de vente
ou d’achat, ainsi que dans les actes de vente, la Surface
Habitable du lot.

 La surface habitable est définie à l’article R. 111-2 du

Code de la construction et de l’habitation

 Application de la loi dans le temps : pour les

promesses et ventes conclues à compter du 24 juin
2014 (soit après l’expiration d’un délai de 3 mois
suivant la promulgation de la loi ALUR)

77
 4. Dans le cadre de la vente de l’immeuble

Comment déterminer la surface

habitable et la « superficie Carrez » ?

78
Surface habitable

 D’un point de vue légal, les notions de surface

habitable et superficie Loi Carrez doivent désormais
être indiquées dans les ventes alors que la surface
habitable est utilisée dans un bail d’habitation

 D’un point de vue technique, ces deux notions sont

proches.

 La différence entre les deux : la surface habitable est

basée sur l’utilisation de l’appartement alors que la Loi
Carrez se base sur la limite d’un lot de copropriété

79
 Superficie privative (dite loi « Carrez »)

Source :
Loi du 18 décembre 1996 et décret d’application du 23 mai 1997. Il s’agit de la surface d’un lot de copropriété.
Cette surface est très proche de la surface utile brute.
Particularité de la surperficie Carrez : sont exclus les locaux indépendants <8m².

 La détermination d’une surface Loi Carrez nécessite l’étude des titres de propriété et du
80
règlement de copropriété.
Sujet très délicat : être très vigilant. TOUJOURS DEMANDER LE METRAGE CARREZ
EN DATA-ROOM.
Focus
Loi Carrez

81
Focus
Loi Carrez – Cas pratique

82
Focus
Loi Carrez – Cas pratique

83
Focus
Loi Carrez – Cas pratique

84
Focus sur les embrasures

85
 Questions

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 Contacts

Séverine Guilluy, Avocat à la Cour

Cabinet Lawrizon Avocats
15 rue Beaujon – 75008 Paris
Nouvelle adresse postale à compter du 1er octobre 2014 : 7 rue Paul Valéry – 75116 Paris
T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27
Email : sguilluy@lawrizonavocats.com
www.lawrizonavocats.com

Alexis de Quénetain
Cabinet de Quénetain, géomètre-expert
1 rue Tiphaine – 75015 PARIS
T : 01.45.75.59.69
Email : alexis@quenetain.com
Geometre-expert@quenetain.com
www.quenetain.com

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