Les Changements d’affectation soumis à

permis d’urbanisme en Région de

Bruxelles-Capitale

Association de la Ville et des Communes

de la Région de Bruxelles-Capitale
Olivier EVRARD janvier 2009

INTRODUCTION
Il n’est pas toujours évident de déterminer à partir de quand la modification de l’affectation d'un
immeuble est soumise à permis d’urbanisme.

La notion générique de changement d’affectation recouvre des situations différentes comme

l’affectation (au sens strict) fixée dans les plans d’aménagement, la destination indiquée expressément
dans le permis d’urbanisme ou l’utilisation existante de fait. Ces notions recouvrent des actes réalisés
même sans travaux sur le bâtiment concerné.

La matière a fait l’objet d’une longue évolution législative dont il est primordial de retracer les
différentes étapes afin de vérifier si les actes réalisés sous l’empire d’une législation étaient légaux ou
non à l’époque où ils ont été accomplis.

Dans l’affirmative, ils constituent des situations acquises qui, à ce titre, peuvent être maintenues1. A
défaut, il faudrait considérer que l’acte exécuté sans permis est constitutif d’une infraction. Il s’agit
d’une simple application du principe de non rétroactivité de la loi.

La Cour de cassation a rappelé ce principe à propos de l’article 2,2°,g du règlement de la bâtisse de

l’Agglomération bruxelloise2, à propos de la loi organique de l’urbanisme et de l’aménagement du
territoire du 29 mars 19623 ainsi qu’à propos du code wallon de l’aménagement du territoire et du
patrimoine (CWATUP)4.

La question de la légalité d’une affectation présente également un intérêt tant en matière de

responsabilité du notaire5 ou de l’autorité compétente pour délivrer le permis, qu’en matière de
conventions, de bail ou de vente, portant sur la destination à donner à l’immeuble.
1
La Cour d’appel de Bruxelles a jugé que dès lors qu’une commune suspecte un administré de donner à
son immeuble une destination contraire aux normes en vigueur et l’incite à se mettre en règle, il lui
incombe de s’informer avec précision des éléments de fait et de droit justifiant l’application au cas
d’espèce des normes ou des exceptions légalement prévues et qu’à défaut, la commune commet une
négligence fautive6.

Le vendeur ou le bailleur ne pourrait s’engager valablement à garantir à son cocontractant la

possibilité d’utiliser un immeuble d’une manière ou d’une autre, a fortiori s’il s’agit de maintenir une
affectation illégale7, dans la mesure où cette utilisation est réglée par voie d’autorité par des
prescriptions urbanistiques que les parties ne pourraient modifier par voie contractuelle8.

En matière de bail, concernant les conséquences de la non obtention d’un permis d’urbanisme
permettant d’affecter effectivement les lieux loués à la destination spécifiées dans la convention9, il a

1
B. LOUVEAUX, « Implantation et location de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale : Tentative de
synthèse », D.A.O.R., 1995, pp. 9 à 38.
2
Cass., 11 avril 1990, Pas., 1990, I, p. 937.
3
Cass., 26 octobre 2000, Res. et jur. imm., 2001, p. 161, J.L.M.B., 2001, p. 1033.
4
Cass., 9 septembre 2004.
5
Le notaire ne peut tenir compte des situations de fait non régulières dans la description du bien contenue dans
l’acte authentique de vente. Sur cette question, voir : Ph. COENRAETS, Droit notarial de l’urbanisme et de
l’aménagement du territoire en Région de Bruxelles-Capitale, Larcier, Bruxelles, 2007
6
Appel Bruxelles, 23 octobre 2002, J.T., 2003, p. 174.
7
J.P. Ixelles, 2ème canton, 22 avril 1998, Act. Jur. Baux, 1999, p. 108.
8
C.E. n° 80.168 du 11 mai 1999, Office de la naissance et de l’enfance.
9
Sur cette question : voir M. DELNOY, « Licéité des baux au regard de la police de l’aménagement du territoire
et de l’urbanisme », Act. Jur. Baux, 1999, pp. 98 et suiv.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

été jugé que, étant donné que le contrat de bail ne prévoit pas que le locataire se charge d’obtenir les
autorisations nécessaires, le bailleur était tenu de le faire afin de permettre une jouissance des lieux
conforme aux prescriptions de l’autorité. Etant donné que l’immeuble ne peut plus être affecté à
l’usage pour lequel il a été loué, le bail est devenu sans objet et résolu sur base de l’article 1741 du
Code civil10.

Les problèmes liés à l’affectation projetée d’un bien immobilier se posent également en cas de vente.
Ainsi, lorsqu’un immeuble a été affecté à un usage de bureaux à une époque où aucune autorisation
administrative n’était requise et que l’accroissement de la surface de bureaux n’était pas impossible
mais seulement soumise à des conditions particulières (enquête publique et commission de
concertation), le refus de l’acheteur de comparaître à l’acte authentique au motif que l’immeuble ne
pourrait être régulièrement affecté à l’usage de bureaux constitue une faute11.

Dans la présente contribution, nous détaillerons les régimes juridiques successifs déterminant les
changements d’affectation soumis à permis d’urbanisme. Ensuite, nous examinerons dans quelle
mesure les communes peuvent encadrer l’accomplissement de ces actes.

PREMIERE PARTIE : LES CHANGEMENTS D’AFFECTATION SOUMIS A

PERMIS D’URBANISME

1. LA LOI DU 29 MARS 1962 ORGANIQUE DE L’AMENAGEMENT DU

TERRITOIRE ET DE L’URBANISME :

Dans la plupart des cas, les changements d’affectation réalisés sous l’empire de la loi de 1962 étaient
exonérés de tout permis préalable12 13. 2
La règle était identique même lorsque les prescriptions d’un permis de bâtir spécifiaient expressément
la destination du bien14.

L’affirmation selon laquelle les changements d’affectation n’étaient pas soumis à permis de bâtir doit
toutefois être nuancée :

D’une part, les changements d’affectation étaient indirectement soumis à permis préalable lorsqu’ils
s’accompagnaient de certains travaux15.

L’article 44 de la loi soumettait à permis préalable toute transformation, c’est-à-dire « la modification

intérieure et/ou extérieure d’un bâtiment, ouvrage ou installation par l’adjonction ou la suppression

10
Civ. Bruxelles , 27 juin 2000, J.J.P., 2003, p. 31.
11
Appel Bruxelles, 26 novembre 1998, J.L.M.B., 2000, p. 683.
12
A. DELFOSSE, La poursuite des bureaux « sauvages » en Région bruxelloise, Skyroom Events, journée d’étude
du 14 décembre 1994, p. 4.
13
Appel Anvers, 15 février 1996, T.M.R., 1997, p. 286 : « la modification de l’utilisation d’un bâtiment autorisé
n’est soumise à permis obligatoire que depuis l’entrée en vigueur du décret du 28 juin 1984 ».
14
Cass., 26 octobre 2000, op. cit. : « Lorsque, à l’époque du changement d’affectation d’une partie d’immeuble,
aucune disposition légale ou réglementaire n’imposait au propriétaire d’obtenir une autorisation préalable pour
opérer ce changement d’affectation, même s’il contrevenait aux prescriptions du permis de bâtir, la Cour
d’appel, en déduisant de l’article 7 de cette autorisation, qui impose au titulaire de se conformer aux plans, de
la circonstance que les plans du premier étage indiquaient une destination à usage d’appartements, qu’il
incombait aux propriétaires de solliciter l’autorisation de la commune au moment de modifier cette affectation,
a violé l’article 44, §1er,1° de la loi du 29 mars 1962. »
15
B. LOUVEAUX, « Implantation et location de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale : Tentative de
synthèse », op. cit.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

d’un local, d’un toit, la modification de l’architecture ou l’emploi d’autre matériaux »16, et cela
« même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante »17.

Les travaux de transformation ou d’aménagement intérieurs n’étaient pas dispensés de permis de

bâtir18.

Il a ainsi été jugé que les transformations suivantes nécessitaient un permis de bâtir :

- Le fait de « procéder au percement d’une cloison séparant un bâtiment »19.

- La transformation d’une « maison unifamiliale de type rentier en un immeuble de rapport à

appartements multiples, avec aménagements intérieurs tels que le placement du chauffage
central et d’installations sanitaires individuelles pour les divers occupants »20.

D’autre part, la loi prévoyait des dispositions pénales spécifiques à certains changements d’affectation
:

Aux termes de l’article 64 de ladite loi, était constitutif d’infraction le fait « d’enfreindre, de quelque
manière que ce soit », les prescriptions d’un plan particulier d’aménagement ou d’un permis de lotir.

Par contre, n’était pas constitutif d’infraction le fait d’enfreindre les prescriptions d’un plan général
communal ou d’un plan de secteur21.

2. A PARTIR DU 10 JUIN 1975 : L’ARTICLE 2, 2°, G DU TITRE 1ER DU

REGLEMENT GENERAL SUR LA BATISSE DE L’AGGLOMERATION
BRUXELLOISE :
3
Les dix-neuf communes de l’agglomération bruxelloise étaient dotées d’une réglementation relative
aux changements d’affectation avant même la création de la Région de Bruxelles-Capitale.

La loi du 26 juillet 1971 attribuait à l’agglomération bruxelloise la compétence de la réglementation de

la bâtisse et du lotissement. Le règlement de la bâtisse de l’Agglomération complétait les dispositions
de la loi du 29 mars 1962, sur base de l’article 44, §2 de ladite loi, tel que modifié par la loi du 22
décembre 1970.

Malgré que les compétences des agglomérations aient été modifiées par la loi du 21 août 1987, la
doctrine considère que le règlement « rest[ait] toujours en vigueur tant qu’il n’a[vait] pas été abrogé
par les communes auxquelles il s’appliqu[ait] »22.

L’article 2,2°,g du règlement soumettait à permis :

- l’appropriation d’un ou plusieurs locaux ou encore d’un immeuble bâti en vue de donner
une nouvelle affectation à ceux-ci ;

16
Cass., 15 juin 1959, Pas. 1959, I, p. 1053.
17
Civ. Bruxelles, 27 juin 1969, Pas. 1969, II, p. 234.
18
Arrêté royal du 16 décembre 1971.
19
Civ. Bruxelles, 30 juin 1983, Res. et Jur. Imm., 1983, p. 231.
20
Civ. Bruxelles, 27 juin 1969, op. cit., p. 234.
21
A. DELFOSSE, La poursuite des bureaux « sauvages » en Région bruxelloise, Skyroom Events, journée d’étude
du 14 décembre 1994, p. 13.
22
F. HAUMONT, « Les changements d’affectation soumis à permis d’urbanisme », Rev. dr. com., 1994, p.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

- la modification de la répartition intérieure des locaux d’une construction en vue de leur

donner une autre affectation que celle de l’habitation.

En vertu de cette disposition, les changements d’affectation ne nécessitaient un permis de bâtir que
s’ils se matérialisaient par une « appropriation » ou par une « modification de la répartition intérieure
des locaux ».

Il fallait entendre par « appropriation », une adaptation des lieux.

B. LOUVEAUX cite à titre d’exemples théoriques : « Le seul fait de recouvrir une baignoire d’une
planche de manière à pouvoir y installer une photocopieuse ne nous paraît pas une « appropriation ».
En revanche, l’enlèvement de l’équipement sanitaire d’une salle de bains ou d’une cuisine en vue de
libérer le local et d’y installer du mobilier de bureau constitue une « appropriation » »23.

Le Titre Ier du règlement de l’agglomération ne définit pas le terme « affectation ». La jurisprudence

considérera à propos de l’article 84 de l’OPU qu’à défaut de définition du changement d’affectation
dans la réglementation, il y a lieu de se référer aux affectations définies dans le plan de secteur. On
peut raisonnablement en tirer la même conclusion pour l’article 2, 2°,g.

Cette interprétation a cependant été contredite par la jurisprudence spécifique à l’article 2, 2°,g :

Il a ainsi été jugé que « la transformation des locaux de la boulangerie en friterie constitue une
appropriation en vue de leur donner une nouvelle affectation ; en l’espèce, il a été procédé à une telle
appropriation par l’installation d’un extracteur d’air, d’une éplucheuse qui cause des vibrations qui
seraient gênantes pour les voisins et d’appareil diffusant de la musique »24.

La légalité du règlement a fait l’objet d’une vive controverse25. Les dispositions en cause en matière
de changement d’affectation n’ont toutefois pas été annulées par le Conseil d’Etat. La légalité de 4
l’article,2,2°,g était contestée à un triple point de vue :

Le caractère discriminatoire du règlement :

Dans le cadre d’un recours en annulation introduit par la Ville de Bruxelles sur cette base, le Conseil
d’Etat a rejeté la requête en relevant que l’article 2,2°,g « n’a pas pour effet d’obliger certaines
catégories de personnes à demander un permis de bâtir pour la moindre modification interne de
l’espace destiné à l’exercice de leur activité professionnelle »26.

La publicité du règlement :

La délibération du Conseil de l’Agglomération adoptant le Titre I a été approuvée par arrêté royal et
publié par mention au Moniteur belge.

L’arrêté royal du 26 mai 1971 pris en exécution de la loi du 26 juillet 1971 dispose en outre :

23
B. LOUVEAUX, « Implantation et location de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale : Tentative de
synthèse », op. cit., p. 16.
24
Appel Bruxelles, 1er octobre 1985, Revue communale, 1985, p. 200.
25
Le Conseil d’Etat a annulé les dispositions suivantes : Les dispositions des Titres VIII et IX imposant à
certains propriétaires de déclarer des logements inoccupés ; Le Titre VII subordonnant, à certaines conditions, la
délivrance du permis de bâtir à des engagements de nature à garantir le relogement dans des conditions
financières et sociales équitables les habitants. Voir : C.E. n° 18.607, 1er décembre 1977 et C.E. n° 18.606, 1er
décembre 1977, cités par B. LOUVEAUX, op. cit.
26
C.E. n° 19.371.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

« Art. 1er : La publication des règlements et arrêtés des conseils et des collèges des
agglomérations et fédérations de communes se fait par voie d’affichage au siège de
l’agglomération ou de la fédération.

(…)

Art. 2 : l’accomplissement de la formalité de la publication est justifiée par la tenue, par le

secrétaire, d’un registre sans blanc ni interligne, coté et paraphé par le président. Le public
peut consulter ce registre au secrétariat.

(…)

Art. 4 : Les règlements et arrêtés sont affichés dans chaque commune de l’agglomération ou
de la fédération et insérés au mémorial administratif de la province. »

Si la formalité prévue à l’article 1er a été accomplie en date du 5 juin 1975, la plupart des communes
restent, en revanche, dans l’impossibilité de fournir la preuve de la réalisation d’un affichage
conforme à l’article 4.

La publicité incomplète n’affecte pas la légalité de l’acte mais son opposabilité27, ce qui a pour effet
de le rendre non obligatoire, dans les communes concernées, conformément à la jurisprudence du
Conseil d’Etat en matière de publicité des plans de secteur28.

Cette thèse a été suivie par le Collège d’urbanisme29, qui se fonde sur l’article 190 de la Constitution
aux termes duquel aucune loi, aucun arrêté ou règlement d’administration générale, provinciale ou
communale n’est obligatoire qu’après avoir été publié dans les formes prescrites par la loi.

L’objet des règlements d’urbanisme : 5

Le principal grief adressé à l’article 2,2°,g est sa non conformité à l’article 59 de la loi organique du
25 mars 1962, qui définissait de manière limitative les objets sur lesquels peut porter un règlement sur
la bâtisse :

« Art. 59 :

(…)

1° le Roi peut édicter un ou des règlements généraux sur les bâtisses concernant toutes les
dispositions de nature à assurer la stabilité, la solidité et la beauté des construction, des
installations et de leurs abords ainsi que leur sécurité, notamment leur protection contre
l’incendie et l’inondation.

(…)

Ces règlements peuvent concerner les constructions et les installations au-dessus et en

dessous du sol, les enseignes, les dispositifs de publicité, les antennes, les canalisations, les
clôtures, les dépôts, les plantations, les modifications du relief du sol et l’aménagement
d’emplacements destinés à la circulation et au parcage des voitures en dehors de la voie

27
A. DELFOSSE, op. cit., p. 6.
28
C.E. n° 21. 269, 16 juin 1981 ; C.E. n° 21.936, 26 janvier 1982 ; C.E. n° 31.487, 1er décembre 1988.
29
Coll. Urb. N° 95/111, 19 juin 1995, cité par F. MAUSSION, « La transformation et les changements
d’affectation ou d’utilisation », in « Pratique notariale et droit administratif, aménagement du territoire,
environnement et opérations immobilières des pouvoirs locaux », sous la direction de Y. LEJEUNE, Larcier,
Bruxelles, 1999, p. 80.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

publique. Ces règlements ne peuvent déroger aux prescriptions imposées en vertu des lois et
des règlements en matière de grande voirie. »

Selon une jurisprudence abondante du Conseil d’Etat, les règlements sur la bâtisse ne peuvent porter
sur la destination d’un bâtiment30.

Il résulte également de l’article 59 de la loi organique de l’urbanisme et l’aménagement du territoire

que les règlements sur la bâtisse ne peuvent avoir pour objet des actes non assimilables à des
constructions31.

Les tenants de la légalité de l’article 2,2°,g avançaient que ledit article portait non pas sur l’utilisation
des bâtiments mais plutôt sur la sécurité de ceux-ci. Ils soutenaient également que les actes
d’ « appropriation » au sens de l’article 2,2°,g devaient être assimilés à des actes de construction.

Des décisions judiciaires ont été rendues en des sens divers :

Plusieurs décisions du tribunal correctionnel de Bruxelles ont refusé de faire application de l’article
2,2°,g32.

Le tribunal civil de Bruxelles a, quant à lui, tantôt admis la légalité de l’article 2,2°,g33, et tantôt
conclu à son illégalité34.

Relevons qu’il semble que le ministre en charge de l’urbanisme à l’époque ait, lui-même désavoué
cette disposition en incitant l’administration régionale à ne plus l’appliquer35.

Enfin, le Gouvernement bruxellois, statuant dans le cadre d’un recours en réformation, a également
conclu à l’illégalité de l’article 2,2°,g36 37.
6
30
F. HAUMONT (op. cit.) cite à titre d’exemple :
C.E., n° 10.750, du 10 juin 1964, Koelmans et consorts : « Qu’indépendamment des prescriptions relatives à la
destination des immeubles, ces règlements ne peuvent contenir des règles concernant l’utilisation que le
propriétaire envisage pour l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et ne peuvent notamment
interdire que l’immeuble soit intérieurement aménagé de manière à pouvoir servir d’habitation à plus d’une
famille. »
C.E., n° 13.756, du 26 octobre 1969, Vuergins et Verledens : « l’arrêté-loi du 2 décembre 1946 n’a pas attribué
au conseil communal le pouvoir de fixer, par voie de règlement, la destination d’une zone et l’implantation des
immeubles à ériger sur les parcelles comprises dans cette zone. »
C.E., n° 16.520, du 2 juillet 1974, Vande Capelle : « Considérant que l’autorité communale n’est pas
compétente pour déterminer dans un règlement sur la bâtisse, ou en vertu d’un règlement sur la bâtisse, le type
d’immeuble qui sera édifié à tel ou tel endroit ainsi que l’affectation que cet immeuble devra recevoir. »
C.E., n° 19.314, du 6 décembre 1978, agglomération bruxelloise : « Il ressort de l’article 59 de la loi du 29 mars
1962 que la réglementation sur la bâtisse concerne la salubrité, la solidité et la beauté des constructions, des
installations et de leurs abords, ainsi que leur sécurité ; ce règlement ne concerne que les constructions et
nullement l’utilisation qui sera faite des bâtiments. »
Il y a lieu de citer également trois arrêts plus récents :
C.E., n° 41.217, 27 novembre 1992, Dermagne.
C.E., n° 105.088, 25 mars 2002, Amén., 2002, p.325.
C.E., n° 114.576, 16 janvier 2003, Leboutte.
31
C.E. n° 11.292, 2 juin 1977 ; C.E. n° 18.606, 1er décembre 1977 ; C.E. n° 18.607, 1er décembre 1977, cités par
A. DELFOSSE, op. cit. ; Voir également : Cass., 29 novembre 1984, Pas., 1985, I, p. 405.
32
Corr. Bruxelles, 17 novembre 1995, R. J. I., n° 6476, 1997, p. 56 et s. ; Corr. Bruxelles, 25 février 1997, R. J.
I.. , p.
33
Civ. Bruxelles, 1er octobre 1985, Rev. dr. comm., 1985, p. 200 ; Civ. Bruxelles, 27 novembre 1996, J.L.M.B.,
1997, p. 1506 ; Civ. Bruxelles, 27 juin 2000, J.J.P., 2003, p. 31 et s.
34
Civ. Bruxelles, 21 juin 1994, Amén., 1994, p. 218.
35
Communiqué de presse du 6 février 1998, cité par B. LOUVEAUX et J. VAN YPERSELE, « Le droit de
l’urbanisme en Belgique et dans les trois Régions », De Boeck et Larcier, Bruxelles, 1999, p. 267 à 269.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

La question de la légalité de l’article 2,2°,g n’a donc pas été tranchée de manière définitive.

3. A PARTIR DU 1ER JUILLET 1992 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU38 :

L’adoption d’un régime imposant un permis d’urbanisme pour les changements d’affectation, avec ou
sans travaux, trouve sa source dans la volonté du législateur régional bruxellois de limiter la
prolifération de bureaux dans des quartiers traditionnellement affectés à l’habitation.

L’article 84,§1er,5°, entré en vigueur le 1er juillet 1992, soumettait à permis le fait de :

« modifier l’utilisation de tout ou partie d’un bien en vue d’en changer l’affectation, même si
cette modification ne nécessite pas de travaux. »

La jurisprudence a interprété restrictivement la portée de la nouvelle législation en ce sens qu’un

changement d’utilisation au sein d’une même affectation ne nécessitait pas de permis :

« Le terme « affectation » ne trouve aucune définition précise dans la loi.

Le texte initial ne prévoyait pas la section de la phrase « en vue de changer l’affectation ».

Celle-ci a été ajoutée suite à un amendement dont la justification était la suivante : « sans
préjudice de l’application des règlements d’urbanisme, il convient de viser les modifications
d’utilisation aboutissant à un changement d’affectation (ex. : logements utilisés en bureaux) et
non les changements d’utilisation à l’intérieur d’une même affectation (chambre transformée
en salle de bains) » (Doc. CC. Bxl/Cap. A/108/2 Sess. 1990-1991 – p. 480/11).
7
L’article 84,5° tel qu’il a été amendé ne s’applique pas aux seuls changements d’utilisation
d’un immeuble, mais aux changements d’utilisation liés à (« en vue de ») des changements
d’affectation.

A défaut de définition du « changement d’affectation », il y a lieu de se référer au plan de

secteur de l’agglomération de Bruxelles, dont le point A intitulé « les prescriptions
urbanistiques littérales du plan des affectations » prévoit les affectations des différentes zones.

(…)

dans un immeuble ou partie d’immeuble ayant une affectation commerciale, l’article 84,5° de
l’ordonnance n’impose pas de solliciter un permis d’urbanisme en cas de modification du type
de commerce. Ce n’est que si un changement d’affectation a lieu qu’un permis d’urbanisme
doit être introduit39. »
36
Arrêté du 16 juillet 1998 du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale : « Considérant qu’à l’appui de
son recours la demanderesse fait notamment valoir que les transformations ont été réalisées en 1987, et que
depuis cette époque, il y a une occupation continue du rez-de-chaussée et du 1er étage par du bureau ; Qu’en
1987 le changement d’affectation n’était pas soumis à permis ; Que l’article 2,2°,g du Règlement général sur la
bâtisse de l’Agglomération bruxelloise, qui imposait de solliciter un permis en cas de modification d’affectation
est illégal pour le motif que la disposition querellée ne correspond pas au contenu d’un règlement sur les
bâtisses tel que défini à l’article 59 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme. »
37
Ce qui est pour le moins étrange dans la mesure où en vertu de l’article 159 de la Constitution, seuls les cours
et tribunaux peuvent écarter les arrêtés et règlements non conformes à la loi.
38
C’est-à-dire l’ordonnance organique de la planification et de l’urbanisme du 29 août 1991.
39
Civ. Bruxelles (réf.), 5 février 1993, J.L.M.B., 1993, p. 546, à propos d’un « snack-cabaret » transformé en
luna-park.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

Il a été jugé dans le même sens à propos de l’installation d’une agence bancaire à la place d’un salon
de beauté40.

4. A PARTIR DU 1ER DECEMBRE 1993 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU,

TEL QUE MODIFIE PAR L’ORDONNANCE DU 23 NOVEMBRE 1993 :

En réaction à la jurisprudence restrictive dont question ci-dessus, le législateur régional a décidé de

lever toute ambiguïté sur la nature des modifications soumise à permis, par l’adoption de l’ordonnance
du 23 novembre 1993 (entrée en vigueur le 1er décembre 1993) modifiant l’article 84 comme suit :

« Art. 84. §1er. Nul ne peut, sans permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestre
et échevins :

(…)

5° modifier l’utilisation ou la destination de tout ou partie d’un bien, même si cette

modification ne nécessite pas de travaux ; On entend par :

a) « utilisation », l’utilisation existante de fait d’un bien non bâti ou d’un ou plusieurs locaux
d’un bien bâti ;

b) « destination », la destination d’un bien non bâti ou d’un ou plusieurs locaux d’un bien
bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme ou, à défaut d’un tel permis ou de
précisions dans le permis, l’affectation indiquée dans les plans visés à l’article 2 [c’est-à-
dire les plans d’affectation du sol et les plans de développement]. »
8
Contrairement aux législations wallonne et flamande, l’ordonnance vise également les biens non bâtis
et prévoit explicitement que sont visées aussi bien les modifications totales que partielles.

Cependant, en l’absence d’une liste exhaustive, il n’était pas évident de déterminer à partir de quand il
y avait changement d’utilisation.

Le Secrétaire d’Etat HOTYAT en charge de l’urbanisme a apporté des éclaircissements à ce sujet. Il a

ainsi déclaré que « cette disposition a notamment pour objet de soumettre à permis aussi bien les
spectacles de charmes et les luna-parks que les activités de type cafés, restaurants, et même ouverture
de nuit de commerces de détails »41.

Le Secrétaire d’Etat donne également un exemple concret à propos de l’installation sans permis des
nouveaux magasins de vêtements Dujardin dans les locaux anciennement occupés par la bijouterie
Wolfers : « il n’y aura manifestement pas de changement de destination de l’immeuble situé 82-84
avenue Louise, puisqu’il s’agira toujours d’un commerce de détail ».

Il cite comme exemple de changement d’utilisation le fait de « transformer un logement unifamilial en

kots d’étudiants »42. Ce point de vue a été confirmé par la jurisprudence43.

Dans le même sens : Civ. Bruxelles (réf.), 5 février 1993, inédit, à propos de l’installation d’un commerce de
matériel de bureau.
40
J.P. Bruxelles, 9 juin 1992, J.J.P., 1992, p. 205 ; confirmé en degré d’appel par Comm. Bruxelles, 26 octobre
1994, cité par B. LOUVEAUX, op. cit., p. 15.
41
Réponse du Secrétaire d’Etat HOTYAT du 22 mars 1994, cité par B. LOUVEAUX, « Implantation et location de
bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale : Tentative de synthèse », D.A.O.R., 1995, p.19.
42
Réponse du Secrétaire d’Etat HOTYAT du 22 mars 1994, cité par B. LOUVEAUX, Op. Cit.
43
Civ. Bruxelles (réf.), 3 juin 1999, Amén., 2000, p. 164.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

Il a été jugé qu’étaient soumis à permis, depuis le 1er décembre 1993, la transformation par
déplacement de cloisons, d’une surface de 800 m2 réservée aux commerces en espace de circulation
pour piétons44.

De même, l’utilisation d’un jardin comme terrasse de restaurant est soumise à autorisation lorsque
l’activité se situe dans une zone d’habitation45.

Par décision du 10 avril 2003, le Conseil d’Etat a jugé que la transformation d’un hangar en centre de
tri et de recyclage de déchets inertes constituait un « changement d’affectation »46.

En revanche, il a été jugé que ne constituait pas une modification d’utilisation, la transformation d’une
pizzeria en snack-bar, dès lors qu’il s’agit dans les deux cas d’un commerce de restauration47.

Le Conseil d’Etat a, par ailleurs, apporté des éclaircissements sur la continuité de l’utilisation en
précisant, à propos d’une terrasse installée en zone de cours et jardins qui n’avait pas été occupée
pendant deux années, que l’ordonnance « n’exige pas que l’utilisation soit en outre constante ou
ininterrompue ou encore non intermittente »48.

5. A PARTIR DU 20 JANVIER 2003 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU, TEL

QUE MODIFIE PAR L’ORDONNANCE DU 18 JUILLET 2002 :

Le régime applicable en Région de Bruxelles-Capitale a subi une deuxième modification par

l’adoption de l’ordonnance du 18 juillet 200249, cette fois dans le sens d’un certain assouplissement.

Selon l’article 84, §1er, 5° nouveau (devenu l’article 98, §1er, 5° du Code bruxellois de l’aménagement
du territoire), est soumis à permis d’urbanisme le fait de : 9

« 5° modifier la destination de tout ou de partie d'un bien même si cette modification ne

nécessite pas de travaux;
- modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas
de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le
Gouvernement.
On entend par :
a) " utilisation ", l'utilisation existante de fait d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs
locaux d'un bien bâti;
b) " destination ", la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien
bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme, ou à défaut d'un tel permis ou de
précision dans ce permis, l'affectation indiquée dans les plans d'affectation du sol et les
programmes d'action prioritaire. »

Partant du constat que la nécessité d’imposer un permis d’urbanisme pour tous les changements
d’utilisation avait perdu une part importante de son intérêt dans la pratique50, le législateur bruxellois a

44
Bruxelles, 28 janvier 1999, J .L.M .B ., 2000, p. 688.
45
Bruxelles (réf.), 19 mai 1998, J.L.M.B., 1999/30, p. 1293 et s.
46
C.E . n° 108.709 du 3 juillet 2002 et C.E. n° 118.216 du 10 avril 2003 : Le raisonnement de la Haute
juridiction se fonde sur la distinction entre les produits et les déchets telle qu’elle résulte de la directive
75/442/CE relative aux déchets.
47
Civ. Bruxelles (réf.), 31 octobre 2001, J.L.M.B., p. 1720, note J.-F. NEURAY.
48
C.E. n° 61.090 du 30 juillet 1996, et n° 61.879 du 18 septembre 1996, Le Parthénon, cité par P. NIHOUL, et D.
LAGASSE, « Les permis de bâtir ou d’urbanisme, in L’urbanisme dans les actes, sous la direction de O. JAMAR,
Bruylant, Bruxelles 1998, p. 368.
49
Entré en vigueur le 17 janvier 2003.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

décidé de ne les soumettre à permis que s’ils figurent dans une énumération limitative arrêtée par le
Gouvernement.

Cette modification répondait également au souci de déterminer avec plus de précision les actes
constitutifs de changement de l’utilisation existante de fait, ce afin de limiter les problèmes
d’interprétation51.

Cette législation s’inspire des législations wallonne et flamande52 et crée un régime hybride en Région
de Bruxelles-Capitale : Alors que tous les changements de destination sont soumis à permis, seuls les
changements d’utilisation repris dans une liste exhaustive sont soumis à permis.

A l’inverse des décrets wallon et flamand, l’ordonnance ne détermine pas les critères que le
Gouvernement doit obligatoirement prendre en considération dans l’élaboration de la liste. Le
Gouvernement a déterminé les changements d’utilisation sans travaux soumis à permis en tenant
compte des fonctions faibles qui nécessitent une protection dans certaines zones du plan régional
d’affectation du sol53.

L’arrêté du Gouvernement du 12 décembre 2002, entré en vigueur le jour de sa publication au

Moniteur belge le 20 janvier 2003, fixe la liste des changements d’utilisation soumis à permis
d’urbanisme comme suit :

« Article 1er. Sont soumis à permis d'urbanisme, dans toutes les zones du plan régional
d'affectation du sol, à l'exception des zones d'industries urbaines, des zones de transport et
d'activités portuaires, des zones de chemin de fer et des zones administratives :

1° le changement d'utilisation d'un immeuble ou partie d'immeuble abritant un ou des

équipements d'intérêt collectif ou de service public en vue d'y établir un équipement d'intérêt
collectif ou de service public d'une autre nature54 ; 10

2° le changement d'utilisation d'un immeuble ou partie d'immeuble abritant une ou des

activités productives en vue d'y établir une ou des activités productives d'une autre nature55 ;

3° le changement d'utilisation d'un immeuble ou partie d'immeuble de commerce en vue d'y

établir un restaurant, un snack, une friterie, un débit de boisson, un café, ou tout autre

50
On peut citer deux facteurs : « Le premier est lié au développement des contrôles de l’autorité dans le cadre
de l’exploitation des installations classées, l’ordonnance relative aux permis d’environnement soumettant à
permis un nombre croissant d’exploitations. Le second facteur concerne la démultiplication du nombre
d’affectations ou de fonctions urbaines prévues par le PRAS, la plupart des changements d’utilisation d’un bien
impliquant dorénavant un changement de destination pour lequel un permis est nécessaire. » V. LETELLIER,
« Permis de lotir et d’urbanisme en Régions de Bruxelles-Capitale et wallonne », Les dossiers du Journal des
tribunaux n° 42, Larcier, Bruxelles, 2003, pp. 23 et s.
51
J. VAN YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois Régions, De Boeck
et Larcier, Bruxelles 2006, p. 432 ; Ph. COENRAETS, Droit notarial de l’urbanisme et de l’aménagement du
territoire en Région de Bruxelles-Capitale, Larcier, Bruxelles, 2007, p. 41.
52
Dans ces deux régions, les changements d’utilisation sont soumis à des régimes juridiques similaires. Par
application de ces législations, les changements d’utilisation ne requièrent l’obtention d’un permis préalable que
pour autant qu’ils figurent dans une énumération exhaustive arrêtée par le Gouvernement régional et qu’ils
affectent la fonction principale du bien. Les décrets fixent les critères qui doivent être pris en considération par le
pouvoir exécutif pour dresser cette liste. Voir les articles 84, § 1er, 7° et 271 du Code wallon de l’aménagement
du territoire (CWATUP) ainsi que l'article 99, § 1er, 6°, et § 2 du décret flamand du 18 mai 1999 portant
organisation de l'aménagement du territoire et l’article 2 de l’arrêté du Gouvernement flamand du 14 avril 2000.
53
Voir le rapport précédant l’arrêté du Gouvernement du 12 décembre 2002, M. B., 20 janvier 2003.
54
Par exemple : une ambassade transformée en service de pouvoirs locaux ou équipement scolaire transformé en
théâtre.
55
Il s’agit par exemple d’une activité de production de service matériel transformée en activité de production de
biens immatériels.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

commerce où il y a possibilité de consommer sur place, boissons ou nourriture, une boîte de

nuit, un dancing, une salle de jeux, un lunapark, une salle de fêtes ou de spectacles, une
vidéothèque, un cinéma, une salle pour spectacles de charme, un commerce de nuit, des
peepshows, un sex-shop, des carrées, un club privé, une wasserette, une station-service ou un
commerce relatif à des véhicules motorisés.

Art. 2. En outre, sont soumis à permis d'urbanisme, le long des liserés de noyaux
commerciaux et dans les galeries marquées d'un « G », le changement d'utilisation d'un
immeuble ou partie d'immeuble de commerce principalement orienté vers la vente de biens
meubles en commerce principalement orienté vers la fourniture de services. »

L’arrêté du Gouvernement du 3 juin 2004, entré en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge
le 15 juillet 2004, ajoute au 3° de l’article 1er les termes : « un commerce de type phone shop, à savoir,
un commerce de service fournissant, à titre principal, l’accès aux outils de télécommunication tels que
téléphonie ou internet56 ».

L’énumération limitative de l’arrêté exclut toute possibilité d’ajouter des situations non explicitement
visées57, conformément au principe selon lequel les exceptions sont de stricte interprétation.

D’après le Gouvernement, la notion de salle de jeux inclut les agences de paris sportifs58.

DEUXIEME PARTIE : CAS PARTICULIERS :

1. LA MODIFICATION DU NOMBRE OU DE LA REPARTITION DES

LOGEMENTS : 11
L’article 13, 2° de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008 dispense de permis la modification
de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme de certaines pièces destinées au
logement à condition qu'elle ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements.

L’article 8, alinéa 1er, 2° de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 et l’article 2, alinéa 1er, 3° de
l’arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996 contenaient des dispositions similaires.

Il en résulte, a contrario, que la transformation, même sans travaux, d’une maison unifamiliale en
appartements, en kots d’étudiants ou en chambres meublées nécessite un permis d’urbanisme59.

La solution est certaine à partir du 9 février 1996, date de l’entrée en vigueur de l’arrêté du 11 janvier
199660.

56
L’insertion d’une définition fait suite à l’avis de la Section législation du Conseil d’Etat, avis L. 37.042/4 du
12 mai 2004 : « Le principe de la légalité des incriminations (…) implique que les faits érigés en infractions
doivent être définis en des termes suffisamment clairs, précis et prévisibles pour permettre aux justiciables de
savoir à l’avance quels actes ou omissions engagent leur responsabilité pénale ».
57
Ph. COENRAETS, Droit notarial de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire en Région de Bruxelles-
Capitale, Larcier, Bruxelles, 2007, p. 42.
58
Réponse du Ministre-Président à une interpellation parlementaire, Parl. Bru., Sess. 2007-2008, Commission
des finances, Compte rendu intégral n° 47, pp. 7 à 11.
59
V. LETELLIER, Permis de lotir, d’urbanisme et d’environnement, op. cit., p. 22.
60
Voir cependant : Civ. Bruxelles (réf.), 3 juin 1999, Op. cit., p. 164 : « Au sens de l’article 84, paragraphe
premier, alinéa premier, 5°, de l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme, la
transformation d’une maison unifamiliale en « kots » d’étudiants ou en chambres meublées constitue une
modification de l’utilisation d’un bien nécessitant un permis préalable. Pareils travaux ne constituent une

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

Cependant, même en l’absence de texte exprès, on considère généralement que la modification du

nombre de logements était soumise à permis d’urbanisme dès l’entrée en vigueur de l’ordonnance du
23 novembre 1993, le 1er décembre 199361.

2. LA RÉGULARISATION AUTOMATIQUE DES CHANGEMENTS

D’AFFECTATION EFFECTUÉS SANS PERMIS ENTRE LE 10 JUIN 1975
ET LE 1ER JUILLET 1992 :

L’ordonnance du 18 juillet 2002 (entrée en vigueur le 7 août 2002) a inséré un §3 à l’article 208 de
l’OPU (devenu aujourd’hui l’article 330, §3 du CoBAT), formulé comme suit :

« Les actes et travaux, accomplis avant le 1er juillet 1992, que l’article 2,2°,G, du Titre Ier du
règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975 soumettait à
l’obtention d’un permis de bâtir, sans qu’un tel permis n’ait été obtenu, doivent faire l’objet
d’un permis d’urbanisme.

Ce permis ne peut être refusé que si les actes et travaux visés à l’alinéa 1er ne sont pas
conformes à un plan particulier d’affectation du sol ou à un permis de lotir en vigueur au
moment où ils ont été exécutés ou que le demandeur ne parvienne pas à établir que
l’affectation ou l’usage du bien n’a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992. »

Le but du législateur était de mettre un terme définitif à la controverse liée à la légalité de l’article
2,2°,g du titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise62, et d’ainsi
restaurer la sécurité juridique.
12
Il résulte de l’article 330, §3 du CoBAT que les changements d’affectation visés par l’article 2, 2°,g du
règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise et effectués sans permis ne peuvent
être maintenus que moyennant l’obtention d’un permis de régularisation.

La délivrance du permis de régularisation est automatique moyennant respect des deux conditions
reprises ci-dessous. L’autorité ne pourra exercer à cette occasion aucun pouvoir d’appréciation. Il
s’agit donc d’un véritable droit à l’obtention d’un permis d’urbanisme63.

1° La demande de permis d’urbanisme est accompagnée de la preuve que l’affectation ou l’usage

actuel a été acquis avant le 1er juillet 1992, date de l’entrée en vigueur de l’OPU :

Cette preuve peut être apportée par toute voie de droit.

La circulaire ministérielle n°08 du 17 février 1995 relative à la délivrance des renseignements

urbanistiques mentionne un certain nombre d’éléments de preuve :

- la copie des baux enregistrés, confirmant l’affectation alléguée,

- la qualification du bien dans la matrice cadastrale,
- l’absence d’inscription au registre de la population de personnes physiques ou domiciliation
dans les lieux d’un seul administrateur de la société concernée,

infraction que s’ils ont été entrepris après le 1er juillet 1992, date de l’entrée en vigueur de la disposition
précitée. »
61
Voir supra à propos de l’ordonnance du 23 novembre 2003.
62
voir Supra.
63
J. VAN YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois Régions, op. cit, p.
438, n° 389quater.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

- l’absence de déclaration à l’impôt des personnes physiques à l’adresse concernée.

Dans la pratique, on peut y ajouter, à titre d’exemples :

- la preuve de l’activité exercée dans les lieux, par exemple par des renseignements provenant
du registre de commerce ou des sociétés civiles,
- l’établissement d’un siège social à l’adresse indiquée (publication des statuts au moniteur
belge),
- l’existence de contrats d’entretien de matériaux ou d’équipements professionnels,
- pour les immeubles divisés en plusieurs logements : l’ouverture de d’un ou plusieurs
compteurs de gaz ou d’électricité par étage,
- la description du bien dans le titre de propriété.

2° L’affectation est conforme aux plans et concepts en vigueur au moment où le changement

d’affectation ou d’usage a été réalisé :

La demande de permis ne peut être refusée que si le changement de destination est contraire à un
permis de lotir ou à un plan particulier d’affectation du sol64 en vigueur au moment où les actes ou
travaux ont été réalisés.

Par contre, l’autorité ne peut tenir compte des normes et de la conception du bon aménagement des
lieux en vigueur au moment de l’instruction de la demande de permis de régularisation65.

Elle devra donc faire abstraction de la conformité de la destination en question avec les affectations du
PRAS ou d’un PPAS en vigueur au moment où elle statue.

Elle ne tiendra pas plus compte de la carte des soldes de bureaux admissibles (Casba) au PRAS66. 13

De plus, les affectations du bien doivent être qualifiées selon les concepts en vigueur avant 199267. Le
PRAS a en effet ajouté des nouveaux concepts d’affectation ou a modifié la définition de concepts
préexistants.

Plusieurs questions restent en suspens :

- Les demandes de permis de régularisation sont-elles soumises aux mesures particulières de

publicité68 ? A notre sens, la réponse est négative puisque l’autorité n’exerce aucun pouvoir
d’appréciation. La question n’est toutefois pas tranchée.

- L’article 330, §3 du CoBAT ne résout pas la question de la portée des actes et travaux soumis
à permis en vertu de l’article 2,2°,g : Que faut-il entendre par « appropriation »,

64
Voir l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire.
65
Pour les demandes de permis introduites avant le 1er juillet 1992 sur base du règlement général sur la bâtisse
de l’agglomération bruxelloise, outre le contrôle de la conformité de l’affectation par rapport aux permis de lotir
et aux plans particuliers d’affectation du sol, l’autorité compétente a pu examiner leur conformité avec le bon
aménagement des lieux tandis que dans le cadre de la régularisation d’un changement d’affectation identique
opéré sans avoir introduit une telle demande, l’autorité compétente ne pourra pas apprécier la conformité de la
modification au regard du bon aménagement des lieux.
66
J. VAN YPERSELE, Quelques évolutions récentes en matière de changement d’utilisation et de destination en
Région de Bruxelles-Capitale, Cycle urbanisme 2004, Séminaire IFE, 29 et 30 septembre 2004, p.10 : dans la
mesure où ces surfaces existaient avant le 1er juillet 1992, et par conséquent ont été comptabilisées dans
l’estimation des bureaux existants (réguliers ou irréguliers), les surfaces de bureaux régularisées ne doivent pas
être prises en considération pour l’actualisation des soldes de bureaux admissibles.
67
J. VAN YPERSELE, op. cit., pp. 11 et 12.
68
Sur cette question, voir : J. VAN YPERSELE, op. cit., p. 11.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

« affectation », « usage » ? Quid des modifications d’affectation ou d’usage sans travaux ?

Ces questions d’interprétation sont importantes dans la mesure où le champ d’application de
l’article 330, §3 du CoBAT est déterminé par référence à celui de l’article 2,2°,g du règlement
de l’Agglomération.

En fin de compte, l’article 330, §3 permet de confirmer la légalité d’une situation et de restaurer la
sécurité juridique.

Dans la mesure où le contrôle exercé par l’autorité se borne à vérifier si la destination du bien n’était
pas constitutive d’une infraction au regard de la loi du 29 mars 1962 organique de l’urbanisme et de
l’aménagement du territoire, il est permis de se demander si le permis d’urbanisme délivré sur base de
l’article 330, §3 du CoBAT ne constitue pas, finalement, un acte recognitif (certes obligatoire) d’une
situation régulièrement acquise avant l’entrée en vigueur de l’OPU, en raison de l’illégalité de l’article
2,2°,g du titre 1er du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise.

En dehors du champ d’application de l’article 330, §3 du CoBAT, les demandes de confirmation de la

légalité d’une situation existante de fait sont irrecevables 69.

TROISIEME PARTIE : LES CHANGEMENTS D’AFFECTATION DISPENSES DE

PERMIS D’URBANISME :

1. Du 1er juillet 1992 au 8 février 1996 :

L’arrêté de l’exécutif de la Région de Bruxelles-Capitale du 29 juin 1992 (M.B., 1er juillet

1992) dispensait de permis :
14
er
« Article 1

3° à la condition que la stabilité de l’immeuble ne soit pas mise en danger, les travaux de
transformation intérieurs ou les travaux d’aménagement de locaux pour autant qu’ils
n’impliquent la solution d’aucun problème de construction proprement dit, ni le changement
de l’affectation, ni la modification du volume construit, ni la modification de l’aspect
architectural du bâtiment ; »

Vu l’interprétation que la jurisprudence avait donné de la notion d’affectation70, cette conditon était
inopérante en-dehors de la modification de l’affectation au sens du plan de secteur.

2. Du 27 avril 1995 au 8 février 1996 :

L’arrêté du 13 avril 1995 (M.B., 27 avril 1995) modifiant l’arrêté du 29 juin 1992 ajoute la disposition
suivante exonérant de permis préalable :

« Article 1er

7°l'utilisation partielle d'un logement en bureaux pour autant que :

a) les bureaux constituent un accessoire de la résidence effective de la personne exerçant
l'activité qui nécessite les bureaux ;
b) la superficie de planchers consacrée à cette affectation accessoire n'excède pas 75 m2 ;

69
C.E. n° 80.168 du 11 mai 1999, Office de la naissance et de l’enfance.
70
Voir supra.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

c) que cette affectation ne représente pas plus de 45 p.c.

de la superficie totale de planchers du logement ;
8° l'utilisation partielle d'un logement à une activité commerciale ou artisanale pour autant
que :
a) l'activité commerciale ou artisanale constitue un accessoire de la résidence effective de la
personne exerçant cette activité ;
b) la superficie de planchers consacrée à cette affectation accessoire n'excède pas 75 m2 ;
c) que cette affectation ne représente pas plus de 45 p.c.
de la superficie totale de planchers du logement ;
d) que cette activité ne nécessite pas de permis d'environnement.) »

3. Du 9 février 1996 au 6 juillet 2003 :

L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 11 janvier 1996 (M.B., 9 février

1996, p. 2925) modifie les conditions de dispense de permis en ce sens :

« Article 2

3° à condition que la stabilité de l’immeuble ne soit pas mise en danger, les travaux de
transformations intérieurs ou les travaux d’aménagement de locaux pour autant qu’ils
n’impliquent pas la solution d’aucun problème de construction proprement dite, ni la
modification de l’utilisation ou de la destination ou, lorsqu’il s’agit d’un immeuble
d’habitation, du nombre de logement […]

7° la modification de l’utilisation ou de la destination d’une partie d’un logement en bureau

pour autant qu’il s’agisse d’un accessoire de la résidence principale de la personne exerçant
l’activité qui nécessite le bureau et que la superficie de planchers qui y est consacrée n’excède 15
pas plus de 45 % de la superficie totale de planchers du logement sans dépasser 75 mètres
carrés. »

4. A partir du 7 juillet 2003 :

Tous les changements de destination ou d’utilisation, avec ou sans travaux, sont soumis à permis
d’urbanisme, à l’exception des actes et travaux de minimes importances dispensés de permis
d’urbanisme par l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003, entré en vigueur le 7 juillet 2003, le jour
de sa publication au Moniteur belge, dont l’article 8 dispose :

« Pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un

règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir et qu'ils ne sont pas relatifs à un bien faisant
l'objet d'une mesure de protection, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis
d'urbanisme :

1° la modification de la destination d'une partie d'un logement en vue de permettre l'activité

d'une profession libérale, en ce compris les professions médicales et paramédicales, ou d'une
entreprise de service intellectuel exercée de manière isolée, sans préjudice du personnel
d'exécution, pour autant que la superficie de plancher affectée à ces activités soit inférieure
ou égale à 75 m2 et que ces activités soient :
- soit accessoires à la résidence principale de la personne exerçant l'activité;
- soit accessoires à la résidence principale d'un des associés ou administrateurs de la
personne morale exerçant cette activité ;

2° la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme de

certaines pièces destinées au logement (cuisine, salon, salle à manger, salle de bains, grenier,

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

chambres, véranda, ...), à la condition que ces pièces restent affectées au logement et qu'elle
ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements ;

3° la modification de la destination d'une ou de plusieurs pièces d'un bien, en vue d'y placer
des installations techniques, visées à l'article 14, 11°, 12°; 15°71 pour autant que la
destination principale du bien ne soit pas modifiée. »

Cependant, il résulte de l’article 5, alinéa 2, 1° du même arrêté que les travaux de minime importance
consistant en des « travaux de transformation intérieurs ou d’aménagement de locaux » sont soumis à
permis d’urbanisme lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement d’utilisation ou de destination.

Par contre, il résulte de l’article 5, alinéa 2, 2° que le placement d’équipements intérieurs sanitaires,
électriques, de chauffage, d’isolation ou de ventilation est dispensé de permis d’urbanisme, que celui-
ci s’accompagne ou non d’un changement de destination ou d’utilisation.

5. A partir du 12 décembre 2008 :

Aux termes de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008, entré en vigueur le 12 décembre

2008 :

Art. 9. Pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un
règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir, et n'entraînent ni la modification du volume
construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment, les actes et travaux suivants
sont dispensés du permis d'urbanisme :

1° le placement ou l'enlèvement d'équipements intérieurs tels que les équipements sanitaires,

électriques, de chauffage, d'isolation, de ventilation ou de télécommunication; 16

2° les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux pour

autant qu'ils n'impliquent la solution d'aucun problème de stabilité proprement dit et ne
modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu'il s'agit d'un immeuble
d'habitation, ou le nombre de chambres lorsqu'il s'agit d'un établissement hôtelier, et ne
s'accompagnent pas d'un changement d'utilisation soumis à permis ou d'un changement de
destination autres que ceux dispensés de permis à l'article 872.

(…)

Art. 13. Pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un
règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de
permis d'urbanisme :

1° la modification de la destination d'une partie d'un logement en vue de permettre l'activité

d'une profession libérale, en ce compris les professions médicales et paramédicales, ou d'une
entreprise de service intellectuel exercée de manière isolée, sans préjudice du personnel
d'exécution, pour autant que la superficie de plancher affectée à ces activités soit inférieure
ou égale à 75 m2 et que ces activités soient :
- soit accessoires à la résidence principale de la personne exerçant l'activité;

71
Il s’agit, moyennant certaines conditions, d’une part du placement des antennes émettrices et/ou réceptrices de
télécommunication et à usage privé, à l’exclusion des antennes paraboliques destinées à la réception d’émissions
de télévision, d’autre part du remplacement d’antennes existantes des réseaux de téléphonie mobile GSM et/ou
DCS 1800, dûment autorisées par des antennes de type « multibande ».
72
Lire : l’article « 13 ».

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

- soit accessoires à la résidence principale d'un des associés ou administrateurs de la

personne morale exerçant cette activité.

2° la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d'urbanisme d'une ou

des pièces destinées au logement, à la condition que ces pièces restent affectées au logement
et que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés.

QUATRIEME PARTIE : LE POUVOIR D’APPRECIATION DE L’AUTORITE

DELIVRANTE :

1. LES PRESCRIPTIONS DU PRAS :

Lors de l’instruction des demandes de changement de destination ou d’utilisation, l’autorité doit

respecter les prescriptions du PRAS. Deux prescriptions concernent particulièrement les changements
d’affectation.

La prescription générale 0.9 : La modification de la destination ou de l’utilisation des

immeubles dont l’affectation ne correspond pas aux prescriptions du PRAS :

Les clauses de sauvegarde permettent d’accomplir des actes ou travaux destinés à maintenir certaines
situations existantes en contradiction avec les prescriptions du PRAS. Il s’agit d’une exception à
l’interdiction de déroger au PRAS.

En tant que clause de sauvegarde, la prescription générale 0.9 dispose que les immeubles existants au 17
moment de l’entrée en vigueur du PRAS dont la destination indiquée dans les permis de bâtir ou
d’urbanisme ou dont l’utilisation licite ne correspond pas aux prescriptions du plan peuvent faire
l’objet d’un permis pour changement d’utilisation ou de destination s’ils n’impliquent pas de
changement d’affectation de la zone du plan.

A certaines conditions, ces immeubles peuvent également faire l’objet de travaux de transformation,
de rénovation lourde ou de démolition-reconstruction.

Le but de cette clause de sauvegarde consiste à permettre le maintien d’une finalité économique ou
industrielle particulière en autorisant l’implantation d’une activité de même affectation, mais qui peut
impliquer un changement de destination ou d’utilisation73.

La prescription générale 0.12 : La modification de la destination et de l’utilisation des

logements :

La prescription générale n° 0.12 du PRAS encadre également le pouvoir d’appréciation de l’autorité

compétente, en ce qui concerne les changements de destination ou d’utilisation de logements :

0.12. La modification totale ou partielle de l'utilisation ou de la destination d'un logement

ainsi que la démolition d'un logement ne peuvent être autorisées en zone d'habitation à
prédominance résidentielle, en zone d'habitation, en zone mixte, en zone de forte mixité ou en
zone administrative qu'à l'une des conditions suivantes et après que les actes et travaux auront
été soumis aux mesures particulières de publicité :

73
Voir à ce sujet l’exposé des motifs du PRAS, M.B., 14 juin 2001, p. 19.805.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

1° maintenir au moins la même superficie de logement sur le site en zones d'habitat ou

maintenir au moins la même superficie de logement dans la zone, en zones de mixité et en zone
administrative ;

2° permettre l'activité d'une profession libérale ou d'une entreprise de service intellectuel

exercée de manière isolée, sans préjudice du personnel d'exécution, pour autant que la
superficie de plancher affectée à ces activités soit limitée à 45% de la superficie de plancher
du logement existant et que ces activités soient :

a) soit accessoires à la résidence principale de la personne exerçant l'activité ;

b) soit accessoires à la résidence principale d'un des associés ou administrateurs de la

personne morale exerçant cette activité ;

3° permettre, dans un immeuble à appartements, l'activité d'une profession libérale ou d'une

entreprise de services intellectuels, pour autant que la superficie de plancher affectée à ces
activités soit limitée pour l'ensemble à 15% de la superficie de plancher et localisée par
priorité au rez-de-chaussée et au premier étage ;

4° permettre l'installation ou l'extension d'un équipement d'intérêt collectif ou de service

public ;

5° permettre la réalisation d'un espace vert public ;

6° permettre la réaffectation d'un immeuble inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé dans
sa totalité ou partiellement dans ses éléments principaux conformément à la prescription 0.8 ;
18
7° permettre la création ou l'extension d'un commerce existant en liseré de noyau commercial;

8° permettre l'extension d'une activité productive existante ;

9° permettre, hors liseré de noyau commercial, la création ou l'extension d'un commerce pour
autant qu'il occupe un rez-de-chaussée déjà conçu à cet effet.

2. LES REGLEMENTS COMMUNAUX :

1° Les règlements communaux d’urbanisme74 :

Les règlements communaux d’urbanisme (RCU) ne peuvent soumettre à permis des changements
d’affectation, ils peuvent cependant compléter les prescriptions du règlement régional d’urbanisme
(RRU).

L’article 98, §3 du CoBAT permet, par le biais d’un règlement d’urbanisme, de soumettre à permis
d’urbanisme des actes et travaux non visés à l’article 98, §2 du CoBAT.

Aux termes de l’article 91, alinéa 2 du CoBAT, un RCU peut compléter les prescriptions du RRU à
condition de porter sur des objets déterminés à l’article 88 du CoBAT. Il s’agit notamment de « la

74
Pour une analyse approfondie de la question, voir F. LAMBOTTE, « Les règlements communaux d’urbanisme de
la Région de Bruxelles-Capitale - vade-mecum », www.avcb-vsgb.be

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

salubrité, la conservation, la solidité et la beauté des constructions et de leurs abords ainsi que de
leur sécurité. »

Par application du principe de la hiérarchie des normes, un RCU ne peut contredire les prescriptions
du RRU ou de l’arrêté du Gouvernement relatif aux actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme.

Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un règlement d’urbanisme, édicté sur base de la
loi du 29 mars 1962 ou du CWATUP, ne peut avoir pour objet des actes non assimilables à des
constructions, notamment définir l’affectation ou l’usage d’un bien75.

A l’inverse des législations nationale et wallonne, l’article 88 du CoBAT contient une énumération
exemplative des objets sur lesquels peuvent porter les règlements d’urbanisme (emploi du terme
« notamment »).

Un règlement communal d’urbanisme (RCU) pourrait-il, dès lors, imposer un permis d’urbanisme
pour certains changements d’affectations ?

Cette question appelle une réponse négative.

En effet, un règlement d’urbanisme ne saurait légalement porter sur des actes et travaux déjà soumis à
permis d’urbanisme par application du CoBAT, ce qui est le cas des changements de destination ou
d’utilisation76. De plus, le CoBAT habilite le Gouvernement à établir la liste exhaustive des
changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme par arrêté et non pas par le biais du règlement
régional d’urbanisme (RRU). Cette délégation de compétence exclut qu’un règlement communal
d’urbanisme (RCU) puisse compléter la liste des changements d’utilisation nécessitant un permis
d’urbanisme77.

Un RCU n’est cependant pas dénué de toute utilité. Il permet d’encadrer les changements de 19
destination ou d’utilisation, par exemple en complétant les normes d’habitabilité des logements telles
que définies dans le Titre II du RRU, qu’il conviendra de respecter en cas de division d’un immeuble.

2° Les règlements communaux de police :

Les règlements de police sont adoptés en vertu de l’article 135 de la Nouvelle loi communale.

Ils ne peuvent réglementer des affectations que pour autant qu’ils aient pour objet de préserver l’ordre,
la sécurité, la tranquillité publique, d’assurer la commodité du passage ou de lutter contre les
dérangements publics.

C’est sur cette base que la Commune de Rhode-Saint-Genèse a adopté un complément au chapitre 8
de son règlement général de police, imposant une autorisation préalable pour ouvrir un commerce en
zone d’habitat.

Le président du Tribunal de première instance de Bruxelles ainsi que la Cour d’Appel de Bruxelles en
ont reconnu la légalité.78

75
Voir, notamment : C.E. n° 41.217 du 27 novembre 1992, Dermagne ; C.E., 25 mars 2002, Amén., 2002,
p.325 ; C.E. n° 114.576 du 16 janvier 2003, Leboutte.
76
Lesquels sont soumis à permis d’urbanisme en vertu de l’article 98, §1er,5° du CoBAT, voir supra.
77
Ph. COENRAETS, Droit notarial de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire en Région de Bruxelles-
Capitale, Larcier, Bruxelles, 2007, p. 42.
78
Appel Bruxelles, 25 juin 2002, cité par F. TULKENS, La répartition des compétences en droit belge de
l’environnement, notes de cours, Facultés universitaires Saint-Louis, année académique 2005-2006, doc. ronéo.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

3° Les règlements adoptés sur base de la loi du 10 novembre 2006 relative aux
heures d'ouverture dans le commerce, l'artisanat et les services:

Cette législation confère aux communes une base légale pour réglementer l’implantation des
commerces de nuit et des bureaux privés pour les télécommunications79.

Aux termes de l’article 18, §1er :

« Un règlement communal peut soumettre tout projet d'exploitation d'un magasin de nuit ou
d'un bureau privé pour les télécommunications à une autorisation préalable délivrée par le
collège des bourgmestre et échevins de la commune où le magasin de nuit ou bureau privé
pour les télécommunications projeté sera exploité. »

Afin de maintenir le pouvoir d’appréciation du collège dans des limites étroites, l’article 18,§1er
précise que :

« Cette autorisation peut être refusée sur base de critères objectifs, comme la localisation
spatiale de l'unité d'établissement du magasin ainsi que le maintien de l'ordre public, de la
sécurité et du calme80, qui doivent être clarifiés dans un règlement communal ».

L’article 18, §2 dispose que :

« ce règlement communal peut aussi sur base de la localisation spatiale et du maintien de

l'ordre public, de la sécurité et du calme, limiter l'implantation et l'exploitation des magasins
de nuit et des bureaux privés pour les télécommunications à une partie du territoire de la
commune, sans que cela ne puisse conduire à une interdiction générale ou une limitation
quantitative de ce type d'implantations sur le territoire de la commune. » 20

En outre, l’article 18,§3 habilite le bourgmestre à ordonner la fermeture des magasins de nuits et des
bureaux privés pour les télécommunications ouverts en contravention avec les prescriptions du
règlement communal fixées sur base de l’article 18, §1 et §2.

En Région de Bruxelles-Capitale, la nouvelle législation pose un problème d’articulation avec la

police de l’urbanisme. En effet, les changements de destination et d’utilisation de ce type sont déjà
soumis à autorisation préalable : le permis d’urbanisme.

Par application du principe de l’autonomie et du cumul des polices, le collège délivre les deux
autorisations en se fondant sur les critères d’appréciation propres à chaque police.

Les critères d’appréciation sont cependant similaires : lors de l’instruction d’un permis d’urbanisme, le
collège tient compte notamment du niveau de nuisances pour les riverains et de la concentration des
affectations du même type dans le quartier. Toutefois, le pouvoir d’appréciation du collège est plus
restreint dans le cadre de l’autorisation délivrée sur base du règlement communal dans la mesure où
celui-ci doit légalement « clarifier » les motifs de refus, alors que dans la police de l’urbanisme, la
commune dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans le cadre d’un examen au cas par cas81.

79
Sur cette question, voir : V. RAMELOT, « Phone-shops et night-shops : les nouvelles compétences
communales », Trait d’Union – Bruxelles, 2007/2, pp. 9 à 11 ; Voir également : F. LAMBOTTE et V. RAMELOT,
« Phone-shops et night-shops : les pierres d’achoppement », Trait d’Union - Bruxelles, 2005/2.
80
Les termes utilisés ne correspondent pas aux termes de l’article 135 de la Nouvelle Loi communale relatif aux
pouvoirs de police : « ordre, sécurité et tranquillité publique ».
81
Voir par exemple : C.E., n° 99.086 du 25 septembre 2001.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

En outre, le CoBAT permet également d’ordonner l’interruption d’actes accomplis en infraction

(article 302 CoBAT)82.

La loi du 10 novembre 1996 conserve toutefois un intérêt en Région de Bruxelles-Capitale, en ce sens

qu’elle permet de limiter l’implantation des commerces de nuit et des bureaux privés pour les
télécommunications à certaines parties du territoire communal (article 18,§2). Par application du
principe de la hiérarchie des normes, l’autorité statuant sur la demande de permis d’urbanisme est
tenue de se conformer à ce règlement.

3. LES LIGNES DE CONDUITES :

Il n'est pas interdit à une autorité de fixer une ligne de conduite encadrant son pouvoir d’appréciation.

Cependant, la ligne de conduite n’a pas de caractère réglementaire. Il en résulte que l’existence d’une
ligne de conduite ne dispense pas l’autorité de procéder à l’examen de la conformité d'un projet avec
le bon aménagement des lieux, au cas par cas, selon les circonstances propres de chaque affaire.
L’exercice du pouvoir d’appréciation doit ressortir de la motivation de la décision statuant sur la
demande de permis, qui doit faire apparaître un examen effectif du respect du bon aménagement des
lieux83.

Corrélativement, par application du principe de bonne administration, l’autorité a l’obligation de

motiver les décisions qui s’écartent de sa propre ligne de conduite84.

CONCLUSION
La question de savoir si un changement d’affectation est soumis à permis se pose principalement en 21
l’absence de travaux non dispensés de permis d’urbanisme et à défaut de dérogation aux prescriptions
d’un règlement d’urbanisme ou d’un PPAS.

Comme expliqué en introduction, la légalité d’un changement d’affectation sans travaux dépend de
l’époque à laquelle celui-ci a été accompli. En fonction de la législation en vigueur à cette époque, un
acte peut soit être licite et constituer une situation acquise ne pouvant plus être contestée quelle que
soit l’évolution législative subséquente, soit constituer une infraction urbanistique.

Par ailleurs, il faut vérifier si la modification entre dans le champ d’application de l’article 330, §3 du
CoBAT prévoyant une procédure particulière excluant tout pouvoir d’appréciation du Collège des
bourgmestre et échevins.

En ce qui concerne les modifications de destination ou d’utilisation accomplies à partir du 20 janvier

2003, il convient, dans l’ordre, de procéder aux vérifications suivantes :

82
Pour un exemple d’ordre d’interruption d’un changement d’utilisation, voir : Bruxelles, 19 mai 1998, 9° Ch.,
référé, Inforum n° 159.176.
83
C.E. n° 75.711 du 10 septembre 1998 ; C.E. n° 75.846 du 21 septembre 1998 ; C.E. n° 86.807 du 18 avril
2000 ; C.E. n° 99.086 du 25 septembre 2001 ; C.E. n° 102.331 du 21 décembre 2001 ; C.E. n° 110.805 du 1er
octobre 2002 ; C.E. n° 112.139 du 31 octobre 2002 ; C.E. n°134.087 du 20 juillet 2004 ; C.E. n° 152.281 du 6
décembre 2005 ; C.E. n° 170.236 du 19 avril 2007 ; C.E. n° 176.943 du 21 novembre 2007 ; C.E. n° 177.195 du
27 novembre 2007.
84
Pour un exemple de motivation en cas de revirement d’attitude, voir : C.E. n° 186.463 du 24 septembre 2008.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

1° Déterminer quelle est la dernière utilisation licite du bien en tenant compte de la législation
en vigueur au moment où la modification a été accomplie. La tâche n’est pas toujours évidente
dans la mesure où cette modification n’était pas nécessairement soumise à permis.

2° En cas de modification de la dernière utilisation licite, vérifier si la modification demandée

ou effectuée respecte la destination autorisée par le dernier permis d’urbanisme ou de bâtir
délivré. Dans ce cadre, il faut également tenir compte des indications figurant dans les plans
annexés au permis.

3° A défaut d’un tel permis ou de précision dans celui-ci, il convient d’examiner si la

modification est compatible avec les affections du PRAS ou d’un PPAS.

4° En cas de conformité avec les plans d’aménagement et le dernier permis délivré, il y a lieu
de contrôler si la modification constitue un changement d’utilisation repris dans la liste fermée
du Gouvernement.

5° Enfin, l’acte est-il dispensé de permis par arrêté du Gouvernement ?

Bien entendu, un permis d’urbanisme est nécessaire dans tous les cas si la modification s’accompagne
de travaux soumis à permis d’urbanisme par application du CoBAT ou d’un règlement d’urbanisme
(règlement sur la bâtisse, RRU ou RCU).

* * *

22

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

BIBLIOGRAPHIE
BOCKEN, H., obs. sous Gand, 10 juin 1985, Amén., 1986, p. 17.

COENRAETS, Ph., Droit notarial de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire en Région

de Bruxelles-Capitale, Larcier, Bruxelles, 2007.

COENRAETS, Ph., Le droit de l’urbanisme en région de Bruxelles-Capitale, Kluwer, Bruxelles,

2001.

DELFOSSE, A., "La poursuite des bureaux "sauvages" en Région bruxelloise", Skyroom
Events, journée d'étude du 14 décembre 1994.

DELNOY, M., « Licéité des baux au regard de la police de l’aménagement du territoire et de

l’urbanisme », Act. jur. Baux, 1999, p. 98.

DE DONCKER, P., « Les informations préalables à la vente d’un bien immeuble conformément
aux ordonnances et arrêtés sur la planification et l’urbanisme applicables dans la Région de
Bruxelles-Capitale », in L’urbanisme dans les actes, sous la direction de O. JAMAR, Bruylant,
Bruxelles 1998, pp. 297 à 306.

DE DONCKER, P., Environnement : Autorisations et permis 2007, Kluwer, Bruxelles, 2007.

GHUYS, A., Les changements d’affectation en Région de Bruxelles-Capitale – gestion

douloureuse d’un phénomène mouvant, travail de stage à la Région de Bruxelles-Capitale,
23
doc. ronéo, septembre 1993.

HAUMONT, F., « Les changements d’affectations soumis à permis d’urbanisme », Rev. dr.
com., 1994, I, pp. 3 à 13.

HAUMONT, F., Rép. not., L’urbanisme, La région wallonne, 1996, pp. 516 à 519.

HAUMONT, F., "Le point sur les permis de régularisation en droit de l'urbanisme", Amén.,
1995, p. 67 et s.

LAMBOTTE, F. « Réforme de l’ordonnance organique de la planification et de l’urbanisme -

Du boulanger au salon de thé : avec ou sans permis ? », Trait d’Union - Bruxelles, 2002/9, p.
8 et s.

LAMBOTTE, F., « La treizième réforme de la planification et de l’urbanisme à Bruxelles »,

Amén., 2003/2, pp. 81 à 84.

LAMBOTTE, F. et RAMELOT, V., « Phone-shops et night-shops : les pierres d’achoppement »,

Trait d’Union – Bruxelles, 2005/2.

LETELLIER, V., « permis de lotir et d’urbanisme en Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale

», Les Dossiers du J.T. n° 42, Larcier, Bruxelles 2003.

LOUVEAUX, B., « Implantation et location de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale :

Tentative de synthèse », D.A.O.R., 1995, pp. 9 à 38.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

LOUVEAUX, B., « Location de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale », Act. Jur. Baux,

1998, p. 18 et s.

MAUSSION, F., « La transformation et les changements d’affectation ou d’utilisation », in

Pratique notariale et droit administratif, aménagement du territoire, environnement et
opérations immobilières des pouvoirs locaux, sous la direction de Y. LEJEUNE, Larcier,
Bruxelles 1998, pp. 77 à 103.

MICHIELS, D., « Wijziging van gebruik of bestemming in Brusselse stedenbouwordonnantie :

notariële addertjes onders het gras », T. Not., 1998, pp. 9 à 25.

NEURAY, J.-F., "Les innovations en matière d'urbanisme à Bruxelles", in L'urbanisme à

Bruxelles, Editions du Jeune barreau, Bruxelles, 1992.

NEURAY, J.-F., « L’application de la loi dans l’espace-temps », note d’observation sous C.E.
du 25 octobre 2001, Amén., 2002/2, p. 147 et s.

NIHOUL, P. et LAGASSE, D., « Les permis de bâtir ou d’urbanisme, in L’urbanisme dans les
actes, sous la direction de O. JAMAR, Bruylant, Bruxelles 1998, p. 363 et s.

NIHOUL, P., Autorisations administratives en matière d’aménagement du territoire et

d’urbanisme, notes de cours, Facultés universitaires Saint-Louis, année académique 2005-
2006, doc. ronéo.

PAQUES, B., « Les implantations commerciales », Amén., 1992, p. 135 et s. 24

RAMELOT, V., « Phone-shops et night-shops : les nouvelles compétences communales », Trait

d’Union – Bruxelles, 2007/2, pp. 9 à 11.

VAN YPERSELE, J., Quelques évolutions récentes en matière de changement d’utilisation et de

destination en Région de Bruxelles-Capitale, Cycle urbanisme 2004, Séminaire IFE, 29 et 30
septembre 2004.

VAN YPERSELE, J. et LOUVEAUX, B., Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois
Régions, De Boeck et Larcier, Bruxelles 2006, pp. 429 à 485.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale

Olivier EVRARD janvier 2009

TABLE DES MATIERES :

INTRODUCTION ………………………………………………………………………………... p. 1.

PREMIERE PARTIE : LES CHANGEMENTS D’AFFECTATION

SOUMIS A PERMIS D’URBANISME ………………………………………………………….... p. 2.

1. LA LOI DU 29 MARS 1962 ORGANIQUE DE L’AMENAGEMENT

DU TERRITOIRE ET DE L’URBANISME …………………………………………….... p. 2.

2. A PARTIR DU 10 JUIN 1975 : L’ARTICLE 2, 2°, G DU TITRE 1ER DU REGLEMENT

GENERAL SUR LA BATISSE DE L’AGGLOMERATION BRUXELLOISE …………. p. 3.

3. A PARTIR DU 1ER JUILLET 1992 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU …. . ….. …….p. 7.

4. A PARTIR DU 1ER DECEMBRE 1993 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU,

TEL QUE MODIFIE PAR L’ORDONNANCE DU 23 NOVEMBRE 1993 …………….. p. 8.

5. A PARTIR DU 20 JANVIER 2003 : L’ARTICLE 84, §1ER, 5° DE L’OPU,

TEL QUE MODIFIE PAR L’ORDONNANCE DU 18 JUILLET 2002 ……………...… p. 9.

DEUXIEME PARTIE : CAS PARTICULIERS ………………………………………………... p. 11.

1. LA MODIFICATION DU NOMBRE OU
DE LA REPARTITION DES LOGEMENTS ………………………………………. p. 11.

2. LA RÉGULARISATION AUTOMATIQUE DES CHANGEMENTS 25

D’AFFECTATION EFFECTUÉS SANS PERMIS ENTRE LE
10 JUIN 1975 ET LE 1ER JUILLET 1992 …………………………………………... p. 12.

TROISIEME PARTIE : LES CHANGEMENTS D’AFFECTATION

DISPENSES DE PERMIS D’URBANISME …………………………………………………..… p. 14.

QUATRIEME PARTIE : LE POUVOIR D’APPRECIATION

DE L’AUTORITE DELIVRANTE ………………………………………………………………. p. 17.

1. LES PRESCRIPTIONS DU PRAS ……………………………………………………… p. 17.

2. LES REGLEMENTS COMMUNAUX ………………………………………………….. p. 18.

1° Les règlements communaux d’urbanisme …………………………………………….. p. 18.

2° Les règlements communaux de police ………………………………………………... p. 19.

3° Les règlements adoptés sur base de la loi du 10 novembre 2006 relative

aux heures d'ouverture dans le commerce, l'artisanat et les services …………………….. p. 20.

3. LES LIGNES DE CONDUITES …………………………..…………………………….. p. 21.

CONCLUSION ………………………………………………………………………………….. p. 21.

BIBLIOGRAPHIE ……………………………………………………………………………… p. 23.

© Association de la Ville et des Communes de la Région de Bruxelles-Capitale