Guide Des Surfaces v3.1 - Version 2014

DOCUMENTATION TECHNIQUE
DOCI
Guide des Surfaces

Version 3.1 – Octobre 2014
GUIDE DES SURFACES
SOMMAIRE
1./ SYNTHESE DES SURFACES ...................................................................................................3
2./ REFERENCES REGLEMENTAIRES .......................................................................................4
3./ GRILLE DE CONCORDANCE DES SURFACES .................................................................5
4./ DÉFINITION DES SURFACES .................................................................................................6
5./ DEFINITION DES NIVEAUX / VOLUMES .............................................................................48
6./ LOI « CARREZ » .............................................................................................................................49
7./ DEFINITION DES TERMES ......................................................................................................63
8./ ANNEXES ........................................................................................................................................72
Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 2 / 75

1. / SYNTHESE DES SURFACES
Surfaces relatives au terrain

STE = SURFACE DU TERRAIN - Page 7
SC = SURFACE CONSTRUITE - Page 8
STA = SURFACE DU TERRAIN AMÉNAGÉ - Page 9
Surfaces Hors-œuvre
SES = SURFACE EMPRISE AU SOL - Page 10
SHI = SURFACE TOTALE HORS-OEUVRE DES INFRASTRUCTURES - Page 12
SHS = SURFACE TOTALE HORS-OEUVRE DES SUPERSTRUCTURES - Page 13
SHOB = SURFACE TOTALE HORS-OEUVRE BRUTE - Page 14
SHON = SURFACE TOTALE HORS-OEUVRE NETTE - Page 16
SHON RT = SURFACE TOTALE HORS-OEUVRE NETTE RT 2012 - Page 23
Surfaces dans oeuvre

SPR = SURFACE DE PLANCHER REGLEMENTAIRE - Page 24
SDO = SURFACE DANS ŒUVRE - Page 29
Surfaces Pondérées
SHP = SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE tertiaire / équipement - Page 30
SHL = SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE résidentiel - Page 31
SHU = SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE résidentiel - Page 34
Surfaces Utiles
SUP = SURFACE UTILE PROGRAMMEE - Page 35
SUT = SURFACE UTILE TECHNIQUE - Page 38
SUG = SURFACE UTILE GLOBALE - Page 39
SU = SURFACE UTILE - Page 40
Surfaces Habitables
SH = SURFACE HABITABLE - Page 42
SOB = SURFACE DES LOCAUX ANNEXES OBLIGATOIRES - Page 43
SNO = SURFACE DES LOCAUX ANNEXES NON OBLIGATOIRES - Page 44
SLA = SURFACE TOTALE DES LOCAUX ANNEXES - Page 45
SX = SURFACE HABITABLE ET SURFACE DES LOCAUX ANNEXES - Page 46
Surfaces Diverses
SEN = SURFACE CORRIGÉE ÉDUCATION NATIONALE - Page 47
NIVEAUX - Page 48
VOLUMES - Page 48

2. / REFERENCES REGLEMENTAIRES
Sources générales
Circulaire no 90-80 du 12 novembre 1990
Circulaire no 99-49 du 27 juillet 1999
Arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996, pris en application des articles R331-10
et R353-16 du Code de la construction et de l’habitation
Textes de référence SHON/ SHOB

Article R 112-2 du Code de l'urbanisme
Décret no 76-276 du 29 mars 1976, Journal officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1er
avril 1976
Décret no 77-739 du 7 juillet 1977, Journal officiel du 8 juillet 1977
Décret no 87-1016 du 14 décembre 1987 art. 1, Journal officiel du 19 décembre 1987
Décret no 88-1151 du 26 décembre 1988 art. 1 Journal officiel du 28 décembre 1988 en vigueur le
1er janvier 1989
Décret no 2000-1272 du 26 décembre 2000 art. 1 Journal officiel du 28 décembre 2000)
Décret no 2006-555 du 17 mai 2006 art. 10, Journal officiel du 18 mai 2006 en vigueur le 1er
janvier 2007
Textes de référence SU
Code de la construction et de l'habitation – Article R. 111-2
Surface de Plancher réglementaire – SPR
La réforme de la surface de plancher a été adoptée par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre

2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la
définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme

3. / GRILLE DE CONCORDANCE DES SURFACES
(non exhaustif)
Surfaces relatives au terrain

STE SURFACE DU TERRAIN
SC SURFACE CONSTRUITE
------
STA = STE - SE = SURFACE DU TERRAIN AMÉNAGÉ
Surfaces pondérées
SHP SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE (Sauf Catégorie CA)
SHL SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE (Catégorie CA seulement)
SHU SURFACE HORS-OEUVRE PONDÉRÉE (Catégorie CA seulement)
Surfaces utiles
SUP SURFACE UTILE PROGRAMMÉE (Sauf Catégorie CA)
SUT SURFACE UTILE TECHNIQUE (Sauf Catégorie CA)
------
SUG = SUP + SUT = SURFACE UTILE GLOBALE
Surfaces Habitables
SH SURFACE HABITABLE (*) Catégorie CA seulement
SOB SURFACE DES LOCAUX ANNEXES OBLIGATOIRES
SNO SURFACE DES LOCAUX ANNEXES NON OBLIGATOIRES
------
SLA = SOB + SNO = SURFACE TOTALE DES LOCAUX ANNEXES (Catégorie CA
seulement)
------
SX = SH + SOB = SURFACE HABITABLE ET SURFACE DES LOCAUX ANNEXES
(*) Catégorie CA : Résidentiel

4. / DÉFINITION DES SURFACES

Surfaces relatives au terrain Surface Totale du terrain
STE
Résidentiel - tertiaire - équipement
Définition :
Surface totale du terrain.
Mode de calcul :
Surface déterminée par les dimensions du terrain à sa périphérie.
Notes personnelles :

Surfaces relatives au terrain Surface Construite
SC (ou SE*)
*SE : Surface d’emprise
Définition :
Surface d'occupation réelle du terrain par le(s) bâtiment(s), au niveau du sol.
Mode de calcul :
Surface déterminée par l'emprise au sol du ou des bâtiments, calculée hors-oeuvre des
murs sans tenir compte des saillies de balcons, corniches, etc ...

Surfaces relatives au terrain Surface du Terrain Aménagé
STA
Définition :
Surface du terrain aménagé, hors constructions.
Mode de calcul :
Surface du terrain déduction faite de la surface d’emprise des bâtiments.

STA = STE - SC

Surfaces hors oeuvre Surface d’emprise au sol
SES
Résidentiel - tertiaire – équipement
Définition :
Article R420.1 du code de l’Urbanisme
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et

surplombs inclus.
L’emprise au sol correspond à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la
construction.
Puisqu’elle comprend les débords et les surplombs, il faut donc prendre en compte, les
prolongements extérieurs de niveaux de la construction tels que les balcons, les loggias, les
coursives.
Ne sont pas pris en compte :

- les éléments de modénature (ex : bandeaux, corniches, etc.) et les marquises, dans la
mesure où ils sont essentiellement destinés à l'embellissement des constructions
- les simples prolongements de toiture sans dispositif de soutien.
A l'inverse, l'emprise au sol comprend notamment :

- l'épaisseur des murs, non seulement intérieurs mais également extérieurs (matériaux
isolants et revêtements extérieurs inclus)
- les surfaces closes et couvertes aménagées pour le stationnement (garages)
- les constructions non totalement closes (ex auvents, abris de voiture,...) soutenues par des
poteaux ou des supports intégrés à la façade (ex : corbeaux)
- les prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade (ex,
balcons, coursives, etc.)
- les rampes d'accès aux constructions
- les bassins de piscine
- les bassins de rétention maçonnés.
- les rampes d’accès extérieur

Mode de calcul :
En ce qui concerne les terrasses de plain pied, elles ne constituent pas d’emprise au sol dès
lors qu’aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible
d’en réaliser une projection verticale.
Une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d’emprise au sol.

Surfaces hors-oeuvre Surface HO des Infrastructures
SHI
Définition :
Surface totale hors-oeuvre de planchers construits, compris formes des locaux utilisables
clos.
La SHI comprend les planchers des locaux situés dans le volume de transition ainsi que les
planchers des volumes de transition.
Cette surface peut être utilisée pour des besoins spécifiques de décomposition.
Mode de calcul :
Somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos, mesurées de manière à prendre
en compte l'épaisseur de toutes les parois (murs extérieurs, refends, cloisons,... ). La limite
est le plancher bas du rez-de-chaussée.
La SHI comprend donc:
- Les sous-sols utilisables avec ou sans forme.

- Les sous-sols intermédiaires éventuels.
- Les rez-de-chaussée sur forme, vide sanitaire ou sous-sol.
La SHI ne comprend pas :
- Les volumes construits non clos.

- Les saillies extérieures telles balcons,...
- Les terrasses accessibles en rez-de-chaussée.
- Tous les vides tels trémies d'escalier ou d'ascenseur.

Surfaces hors-oeuvre Surface HO des Superstructures
SHS
Définition :
Surface totale hors-oeuvre de planchers construits. La SHS comprend les planchers des
locaux situés au-dessus du volume de transition.
Cette surface peut être utilisée pour des besoins spécifiques de décomposition.
Mode de calcul :
Somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos, mesurées de manière à prendre
en compte l'épaisseur de toutes les parois (murs extérieurs, refends, cloisons,... ).
La SHS comprend donc :
- Les étages.
- Les combles comportant un plancher (sauf si impossibilité à supporter des charges liées à
l'usage ou si l'encombrement de la charpente ne permet pas leur aménagement).
La SHS ne comprend pas :
- Les volumes construits non clos.

- Les saillies extérieures telles balcons, corniches,...
- Les terrasses accessibles en toiture.
- Tous les vides tels trémies d'escalier ou d'ascenseur, vides de mezzanine,... (Les grands
volumes intérieurs sont comptés que pour leur surface de plancher réelle prise hors-oeuvre).

Surfaces hors-oeuvre Surface HO brute
SHOB
! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque-là seront remplacées par un seul
terme : la surface de plancher – cf article R.112-2 du code de l'urbanisme est modifié.
Définition :
Le premier alinéa de l’article R.112.2 du code l’urbanisme dispose que : « La surface hors
oeuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque
niveau de la construction ».
Mode de calcul :
a) Éléments constitutifs de la SHOB

La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c’est à dire au nu extérieur des
murs de pourtour. Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part,
l’épaisseur de tous les murs (extérieurs, intérieurs, porteurs ou constituant de simples
cloisonnements) et, d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les
balcons, loggias, coursives.
Ainsi définis, constituent de la SHOB les niveaux suivants :

- Les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de
murs telles que des hangars),
- Tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries,
- Les combles et les sous-sols, aménageables ou non,
- Les toitures-terrasses, accessibles ou non.
A l’égard des toitures-terrasses, il est précisé que leur superficie ne doit pas être purement et
simplement exclue de la SHOB au motif qu’elle est par ailleurs déduite du calcul de la
SHON. En effet, pour certains domaines d’application comme par exemple le régime
déclaratif prévu à l’article R.422-2 du code de l’urbanisme, c’est la notion de SHOB qui peut
être applicable; or, au sens de l’article de l’article R.122-2 les toitures-terrasses, accessibles
ou non, font partie de la SHOB.
b) Éléments non constitutifs de la SHOB

- Les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et
certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant
seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade,
- Les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée,
- Les éléments de modénature tels que acrotères, bandeaux, corniches ou marquises,
- Tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment
ceux occasionnés par les trémies d’escaliers, d’ascenseurs, ou de monte-charge, dès lors
que les justifications nécessaires figurent dans la demande d’autorisation ou sont produites
dans un délai compatible avec celui prévu pour son instruction.
Ne constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d’escalier, les cabines
d’ascenseur, et les rampes d’accès. En revanche, constitue de la surface hors œuvre brute la
partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès, ou la partie
du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie d’un ascenseur.
Référence : Circulaire n°90/80 du 12/11/90 du Ministère de l’Équipement.
Niveau +2 (grenier) : prendre en compte les surfaces de plancher utilisables (pas les faux plafonds)
Niveau +1 (étage) : prendre en compte toutes les surfaces de plancher, y compris les balcons et terrasses
extérieures (même non couvertes [c] ), mais déduire la trémie des escaliers [b2]. Ne pas prendre en compte
les vides mezzanine [b3]
Niveau 0 (RdC) : prendre en compte toutes les surfaces de plancher, y compris les terrasses extérieures
(même non couvertes [a] ) et les garages, mais déduire la trémie des escaliers [b1]
Niveau -1 : prendre en compte toutes les surfaces de plancher, y compris les caves en terre battue et les
garages, etc.

Surfaces hors-oeuvre Surface HO Nette
SHON
! ! ! Attention : à partir du 1er Mars 2012 les surfaces SHON et SHOB utilisées jusque-là seront remplacées par un seul
terme : la surface de plancher – cf article R.112-2 du code de l'urbanisme est modifié.
Définition :
La surface hors œuvre nette (SHON) est la mesure de la surface des constructions
applicables :
- d’une part pour vérifier qu’un projet respecte la densité de construction ou les droits de
construire autorisés sur le terrain d’implantation (par exemple respect du coefficient
d’occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ou
autorisée dans un îlot d’un zone d’aménagement concerté) ou pour déterminer les droits de
construire ou la densité résiduels sur un terrain à bâti ou ayant fait l’objet d’une division. La
surface hors œuvre nette est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire
ou de certificat d’urbanisme,
- d’autre part pour liquider les taxes d’urbanisme (taxe locale d’équipement, taxe
départementale pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de
l’environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles, etc), le versement
résultant du dépassement du plafond légal de densité ou la participation en cas de
dépassement du coefficient d’occupation des sols.
Le calcul de la surface hors oeuvre nette (SHON) s’effectue en deux temps:

- On évalue tout d’abord la surface hors oeuvre brute des constructions (SHOB),
- Ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface : le résultat obtenu est la SHON.
Les définitions de la surface hors oeuvre brute (SHOB) et de la surface hors oeuvre nette
(SHON) sont fixées par les articles L.112-7 et R.112-2 du Code de l’urbanisme.
Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en
l’état, et aux projets de construction neuve.
La présente note technique commente ces définitions. Les circulaires n°77-170 du 28/11/77,
n°87-108 du 22/12/87 et n°88-103 du 28/12/88 sont abrogées.
Mode de calcul :
Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l’article R.112-2 du Code de l’urbanisme, la surface
hors oeuvre nette s’obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre
d’éléments de surface qu’il convient d’analyser en détail.

a) Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non
aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel
ou commercial ».
Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l’habitation ou
pour des activités à caractère professionnel, artisanal ou commercial, il convient d’apprécier les
critères suivants :
 Critère lié à la hauteur des locaux

Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors oeuvre
nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sols
qui correspondent à des hauteurs sous toiture et sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous
toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à
partir d’un faux plafond).
 Critère lié à l’affectation des locaux

On ne comptera pas non plus dans la surface hors oeuvre nette certains locaux en combles ou en
sous-sols qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en
raison de l’usage qui en est fait dans la construction.
Il s’agit :
- des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés au
fonctionnement technique de l’immeuble (par exemple : chaufferies, systèmes d’air conditionné,
machineries d’ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de
filtrage d’eau distribuée dans l’immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères,
etc. : toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces
installations techniques doivent être déduites ;
- des caves individuelles en sous-sols des constructions collectives ou non à usage d’habitation, à la
condition que ces locaux ne comportent pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air
strictement nécessaires à l’aération du local.
En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface
hors oeuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s’exercer une activité quelconque tel
que : buanderies, celliers, ateliers, resserres, locaux divers affectés par exemple au rangement de
matériel de loisir, de jeux ou d’équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines,
dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunions, salles de cinéma, salles d’ordinateurs,
etc.
 Critère lié à la consistance des locaux

Peuvent enfin être considérées comme « non aménageables » et donc exclues de la surface hors
oeuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur
excède 1,80 m.
Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :
- soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou
d’activité

- soit en raison de l’encombrement de la charpente.
Toutefois, il convient de n’accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance
du plancher et d’encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la
demande de permis de construire. En l’absence d’informations suffisantes, les surfaces concernées
seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d’affectation se révèlent très
applicables.
b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes des
rez-de-chaussée
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias,
ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée »
D’une manière générale, cette déduction vise, dans une construction,un certain nombre de surfaces
qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c’est-à-dire qui ne sont pas « hors d’eau » ou « hors
d’air ».
Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors oeuvre nette d’une construction :
- les toitures-terrasses
- les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que
les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros oeuvre, mais qui, bien que couvertes, ne
sont pas closes ou « hors d’air ». La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition
qu’elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à
des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et
loggias, mais destinées avant tout à permettre d’accéder aux différentes parties de l’immeuble. La
déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telle que les oriels ;
- les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée : il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-
chaussée d’immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de
la surface hors oeuvre nette que s’il s’agit d’espaces véritablement ouverts qui ne sont absolument
pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires.
En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c)
et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors oeuvre nette de la construction. Il en
est ainsi par exemple des vérandas.
c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments
aménagés en vue du stationnement des véhicules ».
Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules :
véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux, deux roues, voitures d’enfants ou de
personnes à mobilité réduite. Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra les
aires de manoeuvre et les sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure
entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant
notamment d’accéder aux escaliers et ascenseurs).

Par ailleurs, les rampes d’accès ne constituant pas de surface hors oeuvre brute ne constituent pas
non plus de surface hors oeuvre nette.
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors oeuvre nette, qu’elles soient ou non
destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par
rapport à l’immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée).
En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors oeuvre brute les surfaces de stockage,
de réserves, d’exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion,
en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente
de leur réception par leur propriétaire.
d) Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des
récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production »
Ainsi que le précise l’article L. 112-7 du Code de l’urbanisme, cette déduction ne peut concerner que
les surfaces annexes aux bâtiments d’exploitation agricole quelle que soit la forme juridique
d’exploitation : exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée, groupement
agricole d’exploitation en commun, société de capitaux, etc.
Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.
Son champ d’application vise :
- les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges,
chambres froides, caves viticoles ;
- les locaux affectés à l’hébergement des animaux ;
- les locaux affectés au dépôt du matériel agricole ;
- les locaux aménagés en serres de production. Il s’agit de locaux dans lesquels sont développés des
processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l’extérieur soit est améliorée parce
que réalisée à l’intérieur desdits locaux.
En revanche, n’entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors oeuvre
nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux
intéressant la production agricole. Il peut s’agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux
destinés à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente de produits agricoles,
des bureaux de l’exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux
destinés à l’artisanat rural.
e) Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation
« Est déduite une surface égale à 5p. 100 des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles
qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a), b) et c) ci-dessus ».
Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée
compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou
acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5 % de ces surfaces préalablement réduites des surfaces
mentionnées aux a), b) et c) ci-avant.
Des exemples d’application de cette disposition figurent au chapitre VI.

f) Déduction spécifique aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation
« Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d’un immeuble à
usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de plancher
affectées à la réalisation des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles
résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ».
Cette déduction ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation existants ayant déjà été
habités.
Elle a pour objet de favoriser l’amélioration des logements insuffisamment équipés lorsque les règles
de densité applicables pourraient y faire obstacle.
Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à :
- la création de salles d’eau, de toilettes, l’amélioration de la ventilation ou du chauffage ou
l’agrandissement de la surface de la cuisine ;
- la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non
closes situées en rez-de-chaussée .
La franchise de 5 m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre de la
réfection d’un immeuble il est procédé pour tout ou partie des logements à l’amélioration de l’hygiène
(création d’un cabinet de toilette par exemple) et à la fermeture des parties communes non closes
situées en rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors oeuvre de l’ensemble de ces
travaux, pour procéder à la déduction dans la limite d’autant de fois 5 m² qu’il y a de logements dans
l’immeuble. Le surplus éventuel constitue, bien évidemment, de la SHON.
La franchise de 5 m² ne peut être utilisée qu’une seule fois. Dès lors qu’un immeuble aura bénéficié
en une ou plusieurs fois d’une déduction totale d’autant de fois 5 m² qu’il comporte de logements,
aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l’article R.112-2.
Référence : Circulaire n°90/80 du 12/11/90 du Ministère de l’Equipement.
Calcul de la surface hors œuvre des constructions

(surfaces non closes situées en rez-de-chaussée)
Circulaire N' 99-49/UHC/DU/17 DU 27 JUILLET 1999 (logement) NOR:EQUU9910145C
Textes sources: L. 112-7 et R. 112-2 du code de l'urbanisme
Textes modifiés.
Circulaire 81/100 du 18 novembre 1981 - BO.ULTE 4/82
Circulaire 90/80 du 12 novembre 1990 (a) - MELT 34/90
L'article R.112-2 du code de l'urbanisme dispose notamment que les surfaces non closes situées en
rez-de-chaussée des constructions, ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la surface
hors oeuvre nette.

Des évolutions de la jurisprudence intervenue en la matière, il ressort que les dispositions précitées
visent «toutes les surfaces de plancher véritablement ouvertes et dont la fermeture nécessiterait la
réalisation de travaux placés dans le champ d'application du permis de construire».
Par ailleurs, en retenant qu'une grille amovible a pour effet de clore une surface de plancher, la
jurisprudence a également pour conséquence:
- d'étendre la notion de surface close aux niveaux de plancher qui ne sont pas ouverts en
permanence dès lors qu'un obstacle est mis au passage ou à la circulation;
- d'écarter les notions de «hors d'eau» et de «hors d'air» pour déterminer le caractère clos ou non
clos d'une surface de plancher en rez-de-chaussée; en ce sens la présence, par exemple, d'une
embrasure de fenêtre est insuffisante pour reconnaître le caractère de surface non close au niveau de
plancher qu'elle concerne.
L'ensemble de ces critères jurisprudentiels permettent de tenir pour ouvert tout niveau d'une
construction en rez-de-chaussée dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison:
- soit de l'absence totale ou partielle de mur;
- soit de l'existence d'un muret (d'une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond);
- soit de l'absence de porte de nature à empêcher le passage ou la circulation.
Mode de calcul de la surface hors œuvre nette :
Pour déterminer la surface hors oeuvre nette d'une construction, en projet ou existante, il convient,
désormais, de considérer closes, toutes les surfaces de plancher situées en rez-de-chaussée
dépourvues soit d'une partie des murs de pourtour, soit de dispositifs techniques permettant
l'installation d'éléments de fermeture (absence, par exemple, de chassis ou chambranles permettant
la pose de porte).
En conséquence, les travaux tendant à la fermeture de telles surfaces sont placés dans le champ
d'application des autorisations de construire (permis ou déclaration de travaux) et ont pour effet de
créer de la surface hors œuvre nette.
Ainsi, doivent être retenus comme travaux de fermeture ceux qui ont pour conséquence de faire
obstacle au passage et à la circulation. C'est le cas notamment de la construction de murs (autres
que ceux destinés à former garde-corps, garde-fou ou parapet), de l'installation de baie vitrée
amovible ou non, de porte, porte-fenêtre ou de celle, en lieu et place de porte : de volets, contrevents,
persiennes, jalousies ou rideaux métalliques ajourés ou non.
Par la présente circulaire sont reportés:

- le paragraphe 4.1.b) de la circulaire n' 81-100 du 18 novembre 1981 (BO.ULTE n°4/82) relative à
l'assiette de la taxe locale d'équipement en ce qu'il vise les hangars pourvus, seulement sur une ou
plusieurs de leurs façades, de parois latérales. Au sens des instructions ci-dessus, les hangars sont
désormais constitutifs de surface hors œuvre nette lorsqu'ils sont totalement fermés;
- l'avant dernier alinéa du paragraphe 2-b) de la circulaire 90/80 du 12 novembre 1990 relative au
calcul de la surface hors œuvre des constructions (BO MELT n°34/90) en ce qu'il traite des surfaces
non closes situées au rez-de-chaussée.

La présente instruction est applicable immédiatement, notamment aux dossiers de demande de
permis de construire en cours d'instruction, de liquidation des taxes d'urbanisme et pour le règlement
des contentieux pendants…

Surfaces hors-oeuvre Surface HO Nette RT 2012
SHON RT
Définition :
À compter du 28 octobre 2011, la SHON-RT est devenue la surface de référence de la RT

2012.
Mode de calcul :
Habitations et logements
La SHON-RT pour bâtiments destinés à l'habitation est égale à :
la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux du bâtiment de laquelle sont
déduites toutes les surfaces de plancher d'espaces sans équipement de chauffage.
Bâtiments tertiaires
La SHON-RT pour les bâtiments tertiaires est égale à :
la surface utile (SU) du bâtiment multipliée par un coefficient :

- de 1,1 pour les bureaux et établissements d’enseignement primaire ;
- de 1,2 pour les établissements d’enseignement secondaire et les établissements
d’accueil de la petite enfance.

Surfaces dans oeuvre Surface de Plancher
Réglementaire
SPR
Définition :
La réforme de la surface de plancher a été adoptée par le décret n° 2011-2054 du 29

décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011
relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de
l'urbanisme
Voir également la Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de
la surface de plancher des constructions définie par le livre I du code de l’urbanisme
Mode de calcul :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de

chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y
compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de
bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de
la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces
locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles
résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont
desservis par des parties communes intérieures
Commentaires :
Surfaces de plancher, mesurées au-dessus des plinthes, de tous les niveaux : rez-de-chaussée,
étages, mezzanines, combles et sous-sol, aménageables ou non*. La nature et la consistance du
plancher considéré n’entrent pas en ligne de compte. Il peut par exemple s’agir de terre battue ou de
graviers.
La surface correspondant à l’ensemble des murs intérieurs (porteurs ou constituant de simples
cloisonnements) ne doit pas être déduite de la surface de plancher de la construction. En particulier
un mur intérieur qui sépare un local constitutif de surface de plancher d’un autre local qui n’est pas
constitutif de surface de plancher est compris dans la surface de plancher totale de la construction.
Si des travaux d’extension conduisent à ce qu’un mur extérieur devienne un mur intérieur, son
emprise doit être incluse dans la surface de plancher totale de la construction.
Lorsqu’un niveau constitutif de surface de plancher est doté de portes et/ou fenêtres donnant sur
l’extérieur, la surface, au niveau des embrasures des ouvertures, doit être mesurée dans le
prolongement du nu intérieur du mur de façade. Cela évite que le nombre et l’importance des
ouvertures augmentent la surface de plancher de la construction.
Sont également considérées comme surface de plancher les surfaces des niveaux non fermés en
permanence dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du
caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé et que ce dispositif soit
fixe ou non.
Sont à exclure :
- Les façades, soit l’ensemble des murs extérieurs ou parois de pourtour, pignons inclus, y compris les
murs mitoyens ou accolés à une autre construction ou encore les murs donnant sur un patio intérieur
non couvert.
- Tout niveau d’une construction, dont le périmètre ne serait pas totalement clos en raison soit de
l’absence totale ou partielle de mur de façade, soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le
passage. Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction : les préaux, les toitures
terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses ou encore les coursives extérieures.
- Les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux qui correspondent à des hauteurs sous
toiture ou sous plafond inférieures ou égales à 1,80 mètre. Dans les combles, la hauteur se mesure
soit sous plafond, soit sous toiture à partir de la face interne de la toiture, sans tenir compte des creux
des châssis de toit.
- Les marches et paliers intermédiaires d’escalier, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès
intérieures, alors que la surface de la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une
rampe d’accès (d’une hauteur libre supérieure à 1,80 m) ou la partie du niveau inférieur auquel
s’arrête la trémie d’un ascenseur constituent de la surface de plancher.

- Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non,
des caravanes, remorques, bateaux, avions, deux roues (vélos ou motos), voitures d’enfants ou de
personnes à mobilité réduite y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
- Les surfaces de plancher de combles non aménageables, en raison de leur encombrement ou d’un
plancher non prévu pour supporter une charge.
- La surface les constructions ne formant pas de plancher : les pylônes, les bassins notamment ceux
des piscines.
- les surfaces telles que les balcons, toitures-terrasses, loggias ne sont pas prises en compte pour le
calcul de la surface de plancher d'une construction
 surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant
sur l'extérieur,
 vides et trémies (ouvertures prévues) des escaliers et ascenseurs,
 surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m,

 surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris
les rampes d'accès et les aires de manœuvres,
 surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un
immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
 surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont
desservis uniquement par une partie commune,

 surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu
de l'application des points mentionnés ci-dessus, dès lors que les logements sont desservis par des parties
communes intérieures.

Surfaces dans oeuvre Surface Dans Oeuvre
SDO
Définition :
Il n’existe pas de définition réglementaire de la SDO.
Mode de calcul :
La surface dans oeuvre (SDO) est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque
niveau de construction calculée à partir du nu intérieur des façades et des structures
porteuses.
Cette surface dans oeuvre comprend les circulations horizontales et verticales, les paliers
d’étage, les surfaces d’emprise au sol des structures non porteuses (cloisons, gaines
techniques...)

Surfaces pondérées Surface HO pondérée (1/3)
SHP
Tertiaire - équipement
Définition :
Surface hors-oeuvre de la construction affectée de coefficients de pondération. Ne

s'applique pas à la Catégorie de construction CA "Bâtiments à usage d'habitation" pour
laquelle il convient de se reporter à la définition SHL ci-après.
Mode de calcul :
Somme des surfaces hors-oeuvre de chaque niveau de la construction affectées chacune

d'un coefficient de pondération calculé par rapport à l'étage courant pris comme l'unité de
base (1,00).
Coefficients de pondération établis par la Commission Nationale des Opérations

Immobilières et de l'Architecture (voir Moniteur du 23 octobre 1976) pour permettre la
présentation des dossiers à la Commission Centrale des Marchés (Commission spécialisée
des marchés de bâtiments).
- Fondations normales : Surface du rez-de-chaussée multipliée par 0.20.

- Sous-sol, caves, rez-de-chaussée non aménagé : 0,50.
- Sous-sol, complètement aménagé : 0,80.
- Rez-de-Chaussée aménagé: 1,00.
- Couverture ou comble non aménagé : 0,30.
Commentaires : Dans ce calcul, il n'est pas tenu compte des hauteurs d'étage plus ou
moins grandes ni de la présence de balcons ou d'escaliers en saillie. La notion SHP est
destinée à permettre une approche financière comparative et statistique du coût moyen des
opérations de construction. Dans le cas des projets répondant àdes activités nettement
différenciées, il est recommandé de présenter la hauteur sous plafond correspondant
àchacune des activités principales.

SHL
Résidentiel
Définition :
SHP appliquée uniquement à la Catégorie de construction CA "Bâtiments à usage

d'habitation".
Mode de calcul :
Somme des surfaces hors-oeuvre partielles affectées des coefficients de pondération ci-
après :
Plancher bas du rez-de-chaussée :

- Sur terre plein = 0,15
- Sur vide sanitaire, sans galerie de visite = 0,20
- Sur vide sanitaire hauteur 1,00 m minimum avec galerie de visite = 0,30
- Sur sous-sol d'une hauteur minimale de 2,20 m = 0,70
Rez-de-chaussée :
- Non aménagé, non habitable (locaux communs, caves, local vide-ordures = 0,50
- Aménagé (habitable ou locaux collectifs résidentiels) = 1,00
- Portiques, transparence, passage couvert traversant un bâtiment, ossature non
remplie) = 0,50
Etage :
- Habitable ou partie de comble habitable = 1,00
- Circulations horizontale ou verticale, gaines = 0,80
Comble :
- Utilisable en grenier d'une hauteur minimale de 1,80 m avec escalier intérieur fixe ou
mobile, ou accès extérieur (la surface à prendre en compte est celle au droit de
laquelle la hauteur est de 1,80 m au moins) = 0,20
- Idem avec trappe = 0,10
Cellier d'étage :
- Dans l'appartement (compté à l'étage habitable)
- Extérieur au logement : moins value = 0,50

Toiture :
- Charpente, couverture = 0,30
- Terrasse non accessible = 0,20
Loggias et salle ouverte sur deux faces = 0,50
Terrasses accessibles du logement (y compris garde-corps et protection des vues) = 0,60
Balcons de plus de 1,00 m de saillie, de plus de 2,00 m2 de surface = 0,60
Accès et circulations :
- Escalier extérieur de plus de 5 marches comportant au minimum un garde-corps
formant palier d'arrivée :
Non fermé = 0,50
Fermé = 1,00
- Porche couvert et fermé de plus de 1,00 m2 constituant un sas d'entrée = 0,70
- Porche couvert et ouvert = 0,50
- Rampe d'accès pour plus de 1,00 m de hauteur franchie = 0,20
- Coursives ouvertes, en saillie ou non = 0,50
- Coursives fermées = 1,00
Variation du volume habitable par augmentation ou diminution de la hauteur sous plafond :

- La variation du volume habitable réel, par rapport au volume habitable théorique
calculé à partir de la surface habitable et d'une hauteur sous plafond de 2,50 m
entraîne une majoration ou une minoration de la SHL "m", tel que :
m = [(Volume habitable réel/Volume habitable théorique) - 1 ] x 0,50
Note : Les garages extérieurs au(x) bâtiment(s) ne sont pas pris en compte dans le calcul de
la surface pondérée.

GRAPHIQUE INTERPRETATIF DES COEFFICIENTS DE PONDERATION
Couverture 0,30
0,20 0,10
Terrasses
1,00 Grenier utilisable Grenier utilisable
Combles
accès par escalier accès par trappe Accessibles
hauteur mini Locaux Inaccessibles
0
1,80 m 0 habitables 0,60 0,20
1,00
Coursive fermée
Circulations horizontales/verticales 0,80 Balcon de + de 1 m
Coursive ouverte Locaux habitables rdc/étages 1,00 de saillie et de + de 2 m2
0,50 Cellier intérieur 1,00 0,60
Cellier extérieur au logement 0,50
Majoration ou minoration "m" hauteur sous-
plafond différente de 2,50 Loggia ou salle ouverte sur 2 faces
0,50
Portique
Locaux non aménagés
Rez-de-chaussée
0,50 non habitables
+ de 1 m de haut
Plancher bas et galerie de visite
0,15 0,15 0,20 0,30 0,70

Sous-sol d'une hauteur minimale
de 2.20 m
Sur terre plein
0,15
sol fini sur terre-plein
Rampe d'accès de + de 1 m de haut

0,70
0,20 0,50
Entrée ouverte Entrée fermée
Escalier extérieur comportant plus de 5 marches - ouvert 0,50 - fermé 1,00

SHU
Résidentiel
Définition :
Surface hors-oeuvre pondérée correspondant à la surface habitable des logements,

augmentée de la surface des locaux annexes obligatoires seulement.
Mode de calcul :
Dito SHL, mais sans prise en compte des locaux annexes non obligatoires tels que :
- Garages.
- Ateliers & assimilés.
- Locaux commerciaux.
- Locaux sociaux non obligatoires.
- Etc ...

Surfaces utiles Surface Utile Programmée
SUP
Définition :
Surface dans oeuvre de plancher des espaces utiles des locaux d'activités principales et de
leurs locaux complémentaires, à l'exclusion des circulations, locaux techniques et autres qui
sont répertoriés en surface SUG.
Mode de calcul :
Somme des surfaces de planchers dans oeuvre des espaces d'activités principales, des
espaces d'activité d'assistance, des espaces d'activités sociales.
Commentaire:
a) Cette définition fait appel aux notions suivantes :

Un bâtiment abrite des "espaces d'activités" desservis par des circulations générales
(horizontales et verticales) extérieures à ces espaces.
Dans les espaces d'activités se localisent une ou plusieurs activités principales, d'assistance
ou sociales nécessitant certains équipements fixes ou mobiles (meubles, placard, machines,
appareillages divers, etc... que l'on peut désigner par le terme général de supports
d'activités.
Les espaces libres nécessaires pour accéder aux supports d'activités et pour les utiliser sont
appelés espaces servant l'activité.
Les surfaces des supports d'activités et des espaces servant l'activité font partie intégrante
des espaces d'activités.
b) La distinction entre espaces d'activités principales, espaces d'activités d'assistance,

espaces d'activités sociales et locaux techniques est faite ci-après dans le chapitre
définitions fonctionnelles.
c) La surface utile globale ne comprend pas l'encombrement de la construction (surface

des murs, voiles, cloisons, poteaux, et gaines techniques).

d) La SUP est la surface nécessaire aux activités principales d'assistance et sociales définies
par le programme. Elle peut être calculée à partir de l'effectif des utilisateurs (personnel et
public).
Définitions fonctionnelles :
a) Surface relative aux activités principales :
Surface nécessaire à l'exercice des activités principales à loger dans le bâtiment

indépendamment de toute considération de local et comprenant :
- La surface occupée par les supports d'activités (voir définition ci-dessus).
- La surface des espaces servant l'activité (voir définition ci-dessus).
- Les surfaces privatives indissociables de l'exercice de l'activité principale (salles
d'attente particulière, toilettes particulières, etc ... ).
Cette surface s'exprime en surface programmée SUP.
b) Surface relative aux activités d'assistance :
Surface nécessaire à l'exercice des activités d'assistance, c'est-à-dire des activités

indispensables à l'accomplissement des activités principales. Cette surface doit
obligatoirement être localisée soit dans le même bâtiment que la surface relative aux
activités principales soit à proximité immédiate.
Elle s'exprime en surface utile programmée (SUP) elle peut se déduire directement des
activités principales programmées dans le bâtiment.
La nature des activités d'assistance est susceptible de varier considérablement suivant le
type de construction.
A titre d'exemple, pour un programme de bureaux, on peut indiquer la typologie suivante :
- Les locaux d'accueil du personnel et du public, salles d'attente affectées ou
banalisées, salles de réunion affectées ou banalisées, salles de cours ou de
conférence, halls d'accueil, d'attente ou d'orientation.
- Les services de gestion, entretien et surveillance : service central du courrier, locaux
nécessaires àl'entretien (stockage de mobilier, petites réparations, nettoyage,
poubelles).
- Les services divers comme : imprimerie, reprographie, informatique, mécanographie,
laboratoires, ateliers, magasins, standard téléphonique, télex, télétype, chambres
fortes, locaux de projections, etc...
Cette surface ne comprend ni la surface nécessaire aux activités sociales, ni celle relative
aux locaux techniques.

c) Surfaces relatives aux activités sociales :
Surface des locaux nécessaire à la vie des personnels appelés à travailler dans l'immeuble
à construire tels que : service médical, service social, locaux pour association, bureaux et
salles de réunion syndicales, locaux de détente, crèche, bibliothèque du personnel,
restaurant, foyer, cafétéria, économat, etc... La surface relative aux activités sociales
s'exprime en surface utile programmée (SUP).
Alors que la surface relative aux activités d'assistance est liée aux activités principales
prévues dans le programme, la surface relative aux activités sociales dépend
essentiellement des intentions du Maître d'Ouvrage. Certains services sociaux peuvent être
intégrés aux bâtiments du programme ou bien être situés en un lieu géographique distinct.
d) Surfaces relatives aux logements de fonction
Si ces logements sont intégrés dans la construction envisagée, leur surface sera exprimée
en surface utile programmée (SUP).
Si ces logements font l'objet de bâtiments spéciaux, leur surface sera exprimée en surface
habitable (SH).
Memento surfaces
Surface utile (SU) Surface nécessaire à l'exercice des activités définies par le
programme.
Surface dans oeuvre (SDO) SU

+ circulations, paliers d'étage, escaliers, ascenseurs
couloirs.
Surface hors oeuvre nette (SHON) SDO

+ épaisseur des murs et des poteaux. C'est celle qui est
utilisée pour les permis de construire.
Surface hors oeuvre brute (SHOB) SHON

+ balcons, avancées de toitures, garages couverts, combles
et sous-sols.

Surfaces utiles Surface utile technique
SUT
Définition :
Surface de plancher des circulations, locaux techniques et assimilés.
On pourra distinguer :
La Surface utile des circulations,
La Surface utile des locaux techniques.
La somme des deux représente la SUT.
Mode de calcul :
Somme des surfaces de planchers dans oeuvre de ces locaux.
Commentaire :
a) La distinction entre espaces d'activités principales, espaces d'activités d'assistances,
espaces d'activités sociales et locaux techniques est faite ci-après dans le chapitre
définitions fonctionnelles.
b) La surface utile globale ne comprend pas l'encombrement de la construction (murs,
voiles, cloisons, poteaux, et gaines techniques).
c) La SUT est la surface des locaux techniques. Elle n'est pas calculée par rapport à l'effectif
des utilisateurs. Elle peut être évaluée forfaitairement par rapport à la SUP ou déterminée
plus précisément en fonction des installations prévues et des véhicules à abriter.
Définitions fonctionnelles :
Surface relative aux locaux techniques : Il s'agit de la surface nécessaire à l'implantation et
au fonctionnement des installations techniques du bâtiment à construire telles que :
chaufferies, ventilations, conditionnement d'air, transfon-nateur, autocommutateurs, etc...
Cette surface s'exprime en surface utile technique (SUT). Elle peut être évaluée
forfaitairement.

Surfaces utiles Surface Utile Globale
SUG
Tertiaire – équipement
Définition :
Somme des surfaces dans oeuvre de tous les locaux constituant la construction.
La surface utile globale est la somme de la surface totale des locaux d'activités principales,
d'assistance et sociales (SUP) et de la surface totale des locaux annexes dits techniques
(SUT).
SUG = SUP + SUT
Mode de calcul :
Voir définitions des calculs de surfaces suivantes :

- SUP & SUT pour les bâtiments du type tertiaire et les équipements.
Memento surfaces
programme.

couloirs.


et sous-sols.

Surfaces utiles Surface utile
SU
Résidentiel
Définition :
Références :
Code de la construction et de l’habitation, articles R331-10 et R353-16
Arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996, pris en application des articles
R331-10 et R353-16 du code de la construction et de l’habitation, jo 11mai 1995 et 29 mai
1996
Mode de calcul :
La surface utile est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R111-
2 du code augmentée de la moitié des surfaces annexes.
Les surfaces annexes sont des surfaces qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant
du logement, elles correspondent à des volumes dont la hauteur sous plafond est au moins
égale à 1,80 m.
Les surfaces annexes : sont définies par l’arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai
1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R 331-10 et R 353-
16-2° du CCH) comme :
"les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous
plafond est au moins égale à 1,80 mètre.
Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers
extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons,
les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en
étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré".
Les garages : n’entrent pas dans le décompte de la surface utile parce que les loyers et
l’assiette de subvention correspondants suivent un régime spécifique; de même, les
surfaces de jardin et cours ne sont pas décomptées dans la surface utile.

Memento surfaces
programme.

couloirs.


et sous-sols.

Surfaces habitables Surface Habitable
SH
Résidentiel
Définition :
Surface dans oeuvre des locaux d’habitation à caractère privatif.
Mode de calcul :
Surface dans oeuvre des planchers des locaux habitables.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols,
remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs, extérieurs, vérandas, locaux
communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur
inférieure à 1,80 m.
En outre, la SH ne comprend pas :

- Les surfaces occupées par les parois (murs extérieurs, refends, cloisons).
- Les surfaces des marches, cages d'escaliers, gaines d'ascenseur.
- Les surfaces des gaines techniques, conduits divers.
- Les surfaces des ébrasements de portes et fenêtres.
La surface habitable SH sera décomposée par type de locaux en :

- Surface habitable des pièces sèches = SL1
- Surface habitable des pièces humides = SL2
- Surface habitable des dégagements, entrées, couloirs & assimilés = SL3
- Surface habitable des rangements = SL4
SH = SL 1 + SL 2 + SL 3 + SL 4

Surfaces habitables Surf locaux annexes OBligatoires
SOB
Résidentiel
Définition :
Surface utile des locaux annexes obligatoires des logements.
Mode de calcul :
Surface dans oeuvre des planchers des locaux.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles perdus non utilisables, garages,
terrasses, loggias, balcons, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
En outre, la SOB ne comprend pas:

La surface des locaux annexes obligatoires SOB sera décomposée par type de locaux en :
- Surface halls, cages d'escaliers, circulations et assimilés = SA1
- Surface caves, celliers et assimilés = SA2
- Surface locaux techniques = SA3
- Surface des locaux sociaux obligatoires = SA4
- Surface combles utilisables en grenier = SA5
SOB = SA 1 + SA 2 + SA 3 SA 4 + SA 5

Surfaces habitables Surf locaux annexes Non Obligat.
SNO
Résidentiel
Définition :
Surface utile des locaux annexes NON obligatoires des constructions.
Mode de calcul :
Surface dans oeuvre des planchers des locaux.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles perdus non utilisables, terrasses,
loggias, balcons, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
En outre, la SNO ne comprend pas :

La surface des locaux annexes non obligatoires SNO sera décomposée en type de locaux
- Surface garages, parkings, ateliers et assimilés = SA 6
- Surface locaux commerciaux ou usage professionnel = SA 7
- Surface locaux sociaux non obligatoires = SA8
SNO = SA6 + SA7 + SA8

Surfaces habitables Surface des locaux annexes
SLA
Résidentiel
Définition :
Totalité des locaux annexes considérés en SOB et SNO
Mode de calcul :
SLA = SOB + SNO

Surfaces habitables Surface habit. et locaux annexes
SX
Résidentiel
Définition :
Surface totale habitable additionnée de la surface totale des locaux annexes obligatoires.
Mode de calcul :
SX = SH + SOB

Surfaces diverses Surface corrigée éducation natio.
SEN
Bâtiments d’enseignement
Définition :
Somme des surfaces dans oeuvre de chaque local, affectées chacune d'un coefficient
correcteur calculé en fonction du degré d'équipement du local considéré.
Mode de calcul :
Se reporter aux autres définitions.

5. / DEFINITION DES NIVEAUX / VOLUMES
NU - NIVEAUX UTILES
Définition : Niveaux destinés à l'habitation pour les constructions de la Catégorie CA, et à

l'exploitation du bâtiment pour les autres catégories.
NT - NIVEAUX DE TRANSITION
Définition : Niveaux situés entre les fondations et le premier niveau utile.
VU - VOLUME UTILISABLE
Définition :Volume dans oeuvre des locaux :

Mode de calcul : Surface dans oeuvre de tous les locaux multipliée par leur hauteur entre
planchers.
VCH - VOLUME CHAUFFÉ
Définition :Volume dans oeuvre des locaux chauffés.

Mode de calcul : Volume des locaux chauffés déterminé par le produit des surfaces
habitables ou utilisables des locaux concernés, par leur hauteur entre planchers ou de
planchers à faux-plafonds lorsque ces demiers sont fermés et isolés.

6. / LOI « CARREZ »
Protection des acquéreurs de lots de copropriété
1 / Introduction : loi et décret

2 / Genèse et commentaires
3 / Bibliographie

1 - Introduction
La loi n° 96-1107 du 18/12/96 (JO du 19/12/96) rend obligatoire la mention de la superficie

des lots de copropriété lors de leur vente.
Cette superficie, dont la définition relève d’un décret, ne doit pas être obligatoirement
mesurée par un professionnel. Si elle est surévaluée de plus de 5 %, le vendeur est
susceptible d’être appelé en révision de prix dans un délai d’un an.
1.1 Loi et décret
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 - améliorant la protection des acquéreurs de lots de

copropriété
« Art. 1er - 1 - L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis est ainsi rétabli :
Art. 46 - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente
d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette
fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention
de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,
emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seul
fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou

l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter
de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie (de

la partie privative du lot ou de la fraction de lot) entraîne la déchéance de droit à engager ou à
poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de
mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à
aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la
demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
II - Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots « et
42 » sont remplacés para les mots « 42 et 46 ».
Art. 2 - La présente loi est applicable dans les territoires d’Outre-Mer et à Mayotte.
Art. 3 - La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation.
Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date
d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou
intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à
celle entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constant une vente réalisée antérieurement à
cette entrée en vigueur ».
Décret n°97-532 du 23 mai 1997 (extrait) - Définition de la surperficie privative d’un lot de
copropriété
.........Art.1er. - Il est inséré dans la décret du 17 mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi
rédigés :
« Art.4.1 - La surperficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46
de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures, de
portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur
inférieure à 1.80 mètre. »
« Art4.2 - Les lots ou fractions de lots d’une surperficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en
compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. »
« Art4.3 - Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire,

ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties contre émargement ou
récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte
mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie
des dispositions de l’article 46 de la loi du 14 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises
intégralement dans l’acte ou le certificat. »
Art.2. - Dans le deuxième alinéa de la l’article R.111-2 du Code d e la Construction et de l’Habitation, le

mot : « ébrasement » est remplacé par le mot « embrasures ».
Art.3. - Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité
territoriale de Mayotte........

2 Genèse et commentaires
ACQUISITION DE LOTS DE COPROPRIETE : CE QUE LA LOI CARREZ VA CHANGER

(Extrait de Droit et Patrimoine - Février 1997)
La loi du 18 décembre 1996 impose désormais qu’il soit fait mention de la surface d’un lot de
copropriété lors de son aliénation. Une réforme importante que nous présente son auteur, Gilles
CARREZ, Député-Maire Perreux-sur-Marne.
Quelles sont les raisons qui ont motivé votre décision de rédiger ce texte de loi ?
L’achat d’un logement est un acte particulièrement important et il est capital que l’acquéreur puisse
avoir connaissance de l’ensemble des caractéristiques du bien qu’il désire acquérir et notamment la
surface.
Jusqu’à présent, le vendeur annonçait dans l’offre préalable, ou en cours de pourparlers, une surface
approximative sur laquelle se fondait le futur acheteur pour apprécier la transaction par rapport au
marché local.
L’article 1619 du Code Civil prévoit bien l’obligation pour le vendeur de délivrer la contenance telle
qu’elle est portée au contrat. Mais cette disposition n’étant pas d’ordre public, la majorité des actes de
vente, soit ne comportent aucune mention, soit contiennent une clause exonérant le vendeur de toute
garantie quant à la surface du logement vendu.
En 1986, la Commission des clauses abusives, à l’occasion de l’étude des clauses d’exonération
de garanties insérées dans les actes de vente d’immeubles, avait déjà recommandé de rendre
obligatoire la déclaration, par le vendeur et sous sa responsabilité, de la contenance du bien
vendu, et cela afin de clarifier les relations contractuelles dans ce domaine.
« Il m’est apparu nécessaire d’apporter la transparence souhaitable à la vente de logements

anciens ».
Il faut toutefois signaler que la mention de la surface dans les actes de vente est actuellement
obligatoire dans un certain nombre de cas. Par exemple, lors de la vente d’un immeuble à construire,
les articles L 261-11 et R. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation prévoient l’obligation
pour le contrat de comporter les plans cotés et l’indication des surfaces de chacune des pièces et
des dégagements. De même, la clause de non-garantie de contenance est sans effet lorsque la vente
est conclue entre un vendeur professionnel et un acquéreur non professionnel. En effet dans ce cas,
la clause de non-garantie de contenance constitue une clause abusive au sens de la loi du 10 janvier
1978.
Aussi, il m’est apparu nécessaire d’apporter la transparence souhaitable à la vente de logements

anciens, en donnant à l’acquéreur des garanties concernant la surface du logement qu’il veut
acquérir. Vous conviendrez avec moi qu’il peut apparaître paradoxal que l’acheteur d’un logement

d’une valeur infiniment supérieure à un bien de grande consommation, soit moins bien informé sur
les caractéristiques du bien que l’acheteur d’un appareil électroménager ou d’une automobile !
J’ai donc profité de l’examen du projet de loi relatif à l’habitat, en juin 1994, pour déposer un
amendement complétant l’article 1619 du Code Civil, et imposant l’obligation légale de mentionner la
surface habitable dans les actes de vente de locaux faisant partie d’une copropriété. Cet
amendement, qui a été adopté à l’unanimité à l’Assemblée Nationale, avait le mérite d’harmoniser les
différentes situations juridiques liées à l’achat d’un logement. Mais dans la phase terminale d’examen
du projet de loi, la Commission mixte paritaire a préféré supprimer cet amendement, invoquant, à
juste titre, que la modification proposée ne s’appliquant qu’aux locaux faisant partie d’une copropriété,
elle ne pouvait trouver sa place dans le Code Civil, et par ailleurs, qu’il était souhaitable de mieux
appréhender les conséquences pratiques d’une telle évolution législative.
L’utilité d’une modification législative dans les sens de l’amendement que j’avais déposé me
paraissant d’une telle évidence, j’ai décidé, après avoir consulté les professionnels concernés,
géomètres-experts, notaires et organisations de consommateurs, de présenter une proposition de loi.
Pouvez-vous nous rappeler le mécanisme prévu par la loi ?
Le dispositif du texte prévoit deux hypothèses.
Première hypothèse : le contrat omet d’indiquer une superficie. La loi autorisera alors le
bénéficiaire de l’avant-contrat ou l’acquéreur, à se prévaloir de la nullité de la convention dans un
délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique. La sanction prévue peut apparaître
importante compte tenu des conséquences qu’elle peut engendrer. Mais elle est nécessaire dès lors
que l’indication de la surface devient une mention substantielle de la validité de l’avant-contrat ou du
contrat.
« Le contrat qui omet d’indiquer la superficie encourt la nullité »
Qui peut croire que les notaires, investis d’une mission de conseil et chargés de veiller au respect de
la loi, ne s’attacheront pas à prendre garde à la présence de la superficie ? Par ailleurs, le délai d’un
mois - préféré au délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 1304 du Code Civil - pendant
lequel l’acquéreur peut exercer l’action de nullité relative, est relativement court, pour parer à la
possible mauvaise fois des acquéreurs. Ce court délai permet aussi d’éviter qu’une action en nullité
ne soit engagée après la réalisation des formalités hypothécaires, sachant que le notaire dispose d’un
délai de deux mois à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour procéder à
l’enregistrement.
Deuxième hypothèse : la mention d’une surface erronée dans le contrat. Si la surface réelle du
bien est supérieure à celle portée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun
supplément de prix. En revanche, si la surface réelle du bien est inférieure à celle mentionnée dans
l’acte, l’acquéreur pourra exercer l’action en diminution du prix. Cette possibilité lui est ouverte dans
un délai d’un an et entraîne une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Mais cette
action ne peut être exercée si cette moindre mesure est inférieure au vingtième de la surface figurant
dans l’acte, limite à laquelle se réfère l’article 1619 du Code Civil.

« L’indication d’une surface erronée ouvre droit à une diminution du prix »
Ce seuil a été retenu afin d’éviter le développement d’un contentieux important et pour tenir compte
d’une marge d’erreur compatible avec la bonne foi.
Enfin, il faut ajouter qu’à l’initiative du Sénat, une disposition a été adoptée précisant que lorsque
l’acte authentique comporte l’indication de la superficie, contrairement aux actes qui l’ont précédé,
cette mention vaut régularisation.
Quel est le champ d’application de la loi ?
Lors de la rédaction de la proposition de loi, j’ai renoncé à modifier le Code Civil et préféré compléter
la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ainsi, l’obligation de mentionner la superficie est exigée uniquement pour les transactions portant sur
des lots, quel que soit leur affectation définie par le règlement de copropriété. Sont donc concernés
non seulement les lots à usage mixte, professionnel ou commercial. En visant l’ensemble des lots de
copropriété, j’ai voulu éviter des contentieux fondés sur la détermination de la destination du lot en
cause.
Le Sénat a par ailleurs exclu du champ d’application de la loi les caves, garages, emplacements
de stationnement ainsi que les lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en
Conseil d’Etat.
Cette amélioration répond au souci d’alléger la tâche du vendeur dans ses opérations de métrage et
de ne pas prendre en considération, dans l’évaluation de la superficie des locaux qui contribuent à
valoriser le local principal, mais dont la valeur au mètre carré ne peut être assimilée à celle de ce
dernier.
Cette loi va donc impliquer de différencier la surface du local principal et celle des locaux
accessoires. Quelle incidence cela aura-t-il sur la détermination du prix de vente ?
Effectivement, il sera nécessaire de distinguer entre la superficie du logement ou du local principal et

celle des locaux accessoires. Cela supposera également de dissocier le prix de vente du local
principal de celui de ses dépendances.
Quant aux conséquences sur la détermination du prix, cela exigera un effort de la part des
professionnels pour établir des statistiques fiables permettant de définir le prix de chaque lot.
Pouvez-vous nous donner la définition de la superficie et nous dire comment elle sera calculée ?
La création de l’obligation de mentionner la surface relève de la compétence du législateur, mais la

définition et les modalités de calcul de la superficie incombent au pouvoir réglementaire. Ainsi, la loi
renvoie la définition de la superficie à un décret en Conseil d’Etat, qui devrait intervenir dans le
courant du premier trimestre de cette année.

Il nous a été fait remarquer qu’il eût été préférable, au lieu de créer une nouvelle définition, de faire
référence à la définition de la surface habitable prévue à l’article R.111-2 du Code la construction et de
l’habitation, en raison de la bonne connaissance qu’en ont les professionnels. La suggestion aurait
été recevable si le champ d’application de la loi se limitait aux seuls locaux à usage d’habitation, mais
il a été étendu aux locaux professionnels ou commerciaux, qui appellent une définition de portée
large, qui puisse s’appliquer à l’ensemble des lots.
L’application de cette loi ne va-t-elle pas augmenter les frais de vente en imposant le recours à un
expert de façon systématique ?
D’abord la loi ne prévoit pas l’obligation de recourir à un professionnel pour effectuer le mesurage.
Cela répond à un souci constant de ma part de ne pas ajouter un prélèvement obligatoire
supplémentaire, même si celui-ci est minime par rapport au coût d’une mutation immobilière.
De même que la loi ne définit pas la liste des personnes habilitées à procéder aux opérations de
mesure. Il faut laisser ce champ ouvert en faisant appel aussi bien au concours des particuliers, des
agents immobiliers, des architectes, des géomètres-experts et pourquoi pas des notaires. Maître
BEHIN vient de me confirmer l’intention du Conseil Supérieur National du Notariat d’organiser des
sessions de formation afin de sensibiliser les notaires à toutes ces questions.
En réalité, tout va dépendre de la configuration du bien vendu. En présence d’un appartement de

forme assez simple, les particuliers pourront eux-mêmes effectuer la mesure du bien. En revanche, si
le logement est d’aspect plus difficile, il sera parfois nécessaire de recourir à un homme de l’art afin
d’éviter toute contestation.
Est-il envisageable, selon vous, d’étendre l’application de la loi du 18 décembre 1996 à d’autres biens
immobiliers tels que par exemple les terrains à bâtir ?
Oui, effectivement. D’ailleurs, lors de l’examen en séance de la proposition de loi à l’Assemblée

Nationale, des députés ont déposé des amendements visant à étendre le champ d’application de la
loi aux terrains à bâtir, mais aussi aux maisons individuelles. S’agissant des premiers, il n’a pas été
possible de les intégrer à cette loi car elle ne concerne que les immeubles bâtis. Concernant les
maisons individuelles, la mention de la surface a moins d’intérêt dans la mesure où d’autres critères,
tels que la configuration du terrain ou de l’environnement, entrent très largement en ligne de compte.
La question reste toujours ouverte et beaucoup dépendra de l’application de la loi que nous venons
d’adopter.
Il faut tout de même noter que mon collègue André SANTINI vient de déposer une proposition de
loi relative à la protection des acquéreurs de terrains à bâtir, qui prévoir également l’obligation
pour tout contrat ayant pour objet la vente d’un tel bien, de comporter en annexe, à peine de nullité de
vente, un plan établi par un géomètre-expert qui certifie la superficie et les dimensions du terrain.

NOTE PRATIQUE
Protection des acquéreurs de lots de copropriété :

19 Juin 1997, mention des superficies
- L’idée de mentionner la superficie dans une vente d’immeuble n’est pas une idée vraiment
nouvelle. Elle se rattache à l’information et à la protection du consommateur. Composition du
tissu de vêtement qu’il achète, contenance de la bouteille de vin, provenance de la viande, date de
péremption des produits laitiers, surgelés ou des médicaments, fonctionnement d’une machine à
laver ou d’un réfrigérateur sont autant d’informations portées à la connaissance du consommateur
de cette fin de siècle. En revanche, à une époque où dans les grandes améliorations (en Ile-de-
France ou dans le Midi par exemple) le nombre de mètres carrés conditionne le prix de vente d’un
bien immobilier, le consommateur n’est pas assuré de la surface du bien immobilier qu’il convoite.
Certes, depuis bientôt trente ans, les ventes d’immeuble à construire portant sur un local dépendant
du secteur protégé mentionnent l’indication des surfaces des pièces et des dégagements (art. R
261-13 C.C.H.). Il en est de même des cessions de parts de société d’attribution consenties avant
l’achèvement de l’immeuble (art. R. 212-11 C.C.H.).
Si l’acquéreur d’un immeuble neuf est renseigné sur les surfaces, l’acquéreur d’un immeuble ancien,
immeuble achevé par hypothèse, ne bénéficie pas de la même information. Il est vrai que le
vendeur est tenu de « délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat » (art. 1616 C. Civ.).
Mais il est courant en pratique d’insérer dans l’acte une clause écartant la garantie de contenance,
clause dont la validité est acquise (MALAURIE et AYNES. Les contrats spéciaux, 10ème édi. 1997, n°
359). Dès 1987, la Commission des clauses abusives (Rev. dr. immob. 1988, p. 78) émettait le souhait
que soit rendue obligatoire sur « le plan législatif ou réglementaire »... la déclaration par le vendeur
et sous sa responsabilité de la contenance du bien vendu ». C’est chose faite avec la loi n°96-1107
du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété . Issue
d’une proposition présentée par M. CARREZ (qui avait déposé le 27 juin 1994 un amendement (1)
ayant le même objet lors de l’examen en première lecture du projet de loi relatif à l’habitat) et
cosignée par 111 députés, cette loi introduit un article additionnel dans la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
- Le rétablissement d’un article 46 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 procède d’une volonté
délibérée.
Toucher au Code Civil conduisait à viser tous les immeubles, terrains bâtis (dont les maisons
individuelles) et non bâtis (jardins et propriétés rurales) auquel cas le coût des opérations de
métrage pouvait s’avérer parfois supérieur à la valeur du bien.
Transcrire le choix politique dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permettait de viser la plupart des
ventes pour lesquelles le nombre de mètres carrés est un élément déterminant.
Au choix initial de modifier le Code Civil, le législateur, après réflexion, a préféré l’insertion de ces
dispositions dans la loi du 10 juillet 1965 « à partir du moment où le champ d’application de cette loi
correspond à celui de la proposition de la loi et où il paraît inopportun de recouvrir toutes les ventes
d’immeubles » (Rapport WARSMANN, document Assemblée Nationale n° 2706, page 8).
- La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 introduit de mentionner la surface dans les contrats de
vente. Tel est rapidement résumée la teneur de la loi. En vérité, il faut préciser le contenu exact de
cette nouvelle obligation, son domaine d’application avant d’indiquer les modalités retenues par le
législateur pour sa mise en oeuvre progressive.
1 - L’obligation de mentionner la superficie
- L’obligation de mentionner les superficies telle qu’elle résulte de l’article 46 nouveau se voit conférer
un caractère d’ordre public. En effet, le second paragraphe de l’article premier de la loi complète
l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : toute clause contraire aux dispositions de l’article 46
est réputée non écrite. Point n’est besoin de recourir au juge pour constater son efficacité. Les
stipulations dérogatoires ne pourront être insérées dans les actes (sur les conséquences : cf. par
exemple le Code de la copropriété commenté et annoté par LAFOND et STEMMER, Litec, 1995, p.
337 et s.).
__________________________________________________
(1) Cet amendement avait pour objet de compléter l’article 1619 du Code Civil en imposant aux contrats de vente
d’un local à usage d’habitation faisant partie d’une copropriété la mention de la surface habitable : ce texte fut
repoussé pour des raisons techniques par la Commission Mixte Paritaire
- La lecture de l’article premier de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 conduit à poser deux
questions essentielles : que doit-on mentionner ? (A) - Quand doit-on mentionner la superficie ? (B).
A) L’objet de la mention : De la surface habitable... à la superficie qui sera définie par décret
- Au terme initialement choisi de « surface habitable », le législateur a finalement préféré celui de

« superficie ».
La proposition de loi améliorant la protection des acquéreurs de logements anciens déposée par M.
Gilles CARREZ (Doc. Assemblée Nationale n° 2432) avait pour objet d’imposer la mention de la
surface habitable dans tous les avant-contrats et contrats de vente d’un local dépendant d’une
immeuble divisé par lots, au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et destiné par l’acquéreur à
être affecté à l’habitation ou à un usage mixte professionnel et d’habitation au sens de l’article R.
111-2 du Code la construction et de l’Habitation (2).
Cette proposition a été amendée par la Commission des Lois ; le texte adopté par la Commission,
examiné en première lecture à l’Assemblée Nationale le 18 avril 1996, faisant référence à la surface
de la partie privative du lot ou de la fraction de lot. C’est au Sénat (J.O. Sénat 23 octobre 1996,
séance du 22 octobre 1996, p. 4923) que le mot « surface » a été remplacé par le mot « superficie »,
déjà utilisé dans l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux critères permettant de répartir les
parties communes et les quotes-parts de charges communes. Ce terme « superficie » est apparu
également plus approprié que la référence à une « surface habitable » ou à une « surface de
plancher ».

- Cette superficie sera définie par décret en Conseil d’Etat. Selon M. WARSMANN, rapporteur de la
Commission des Lois à l’Assemblée Nationale (J.O.A.N., 11 décembre 1996, 2ème séance du 10
décembre 1996, p. 8192), « la notion de superficie devrait se rapprocher de celle de la surface au sol
ou de celle de la surface de balayage ». Les rédacteurs du décret devront veiller à ce que la
définition choisie ne puisse être en contradiction avec celle retenue en pratique pour les immeubles
commercialisés sous forme de ventes d’immeubles à construire. En effet, les immeubles étant en
général régis par la loi du 10 juillet 1965, l’article 46 nouveau s’appliquera aux reventes d’immeubles
achevés consenties par les acquéreurs en état futur d’achèvement (cf. infra B) prenant ainsi le relais
de la législation de 1967.
- Cette mention ne concernera ni les caves, garages, emplacements de stationnement, ni les lots
ou fractions de lot d’une superficie inférieure à un seuil fixé par décret (les greniers, les
mansardes ou les galetas, les placards à skis pourront bénéficier de l’effet de seuil). Lors des débats
parlementaires, on a pu parler d’un seuil de six mètres carrés.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces
occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasement de portes et de
fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les
hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages,
terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.
111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 mètre ».
B) L’étendue de l’obligation de mentionner la superficie
- L’étendue de l’obligation de mentionner la superficie suppose qu’on fasse allusion aux immeubles
visés et aux opérations concernées.
- « Les immeubles en copropriété » : Le champ d’application de cette nouvelle obligation « épouse »

a priori le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’il ressort de son article premier (3) :
que la loi soit impérativement applicables ou volontairement appliquée (exemple des maisons
individuelles en copropriété horizontale).
La destination du lot est indifférente à cette obligation nouvelle : la garantie de surface bénéficiera
aussi bien à l’acquéreur d’un appartement qu’à l’acquéreur d’un local commercial, d’un local
professionnel ou d’un local administratif, que cet acquéreur soit une personne publique ou une
personne morale.
- « La vente » : Aux termes de l’alinéa premier de l’article 46 nouveau :
_________________________________________
(2) « La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au
moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers

habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du
quatrième.
« Toute promesse de vente unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant constatant la vente
d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partieprivative de ce lot ou de cette
fraction de lot »
- A diverses reprises, les parlementaires ont exprimé le souhait que cette obligation soit introduite
« le plus en amont possible dans les contrats entre le vendeur et l’acquéreur » (M. WARSMANN,
J.O.A.N., 19 avril 1996, 2ème séance du 18 avril 1996, p. 2412).
Ainsi, la promesse unilatérale de vente et la promesse unilatérale d’achat sont-elles expressément

visées par le législateur.
- En faisant référence aux « contrats réalisant ou constatant la vente », expression empruntée pour
partie à l’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le législateur a exclu les donations,
donations-partages, partages, apports ainsi que les transferts de propriété opérés par ordonnance
du juge de l’expropriation.
Mais il a aussi souhaité étendre cette obligation à toutes les situations où les parties s’accordent sur
la chose et le prix par acte authentique ou par acte sous seing privé.
La constatation de la vente par acte authentique entre à l’évidence dans le champ d’application de
la loi. Mais qu’en est-il des « contrats réalisant la vente » en dehors de la promesse synallagmatique
ou du « compromis » ?.
- Dans la mesure où les offres aux fins d’exercice d’un droit de préemption doivent aboutir à la
constatation d’une vente portant sur un lot de copropriété, la notification valant offre devra
mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot.
Tel sera le cas des notifications effectuées en application de l’article 10 modifié de la loi n° 75-1351
du 31 décembre 1975. Ce texte a créé un droit de préemption au profit du locataire ou occupant de
bonne foi préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage
d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la
subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots.
Tel sera également le cas des congés aux fins de vendre libre adressés à des locataires en
application de l’article 15 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par des bailleurs
copropriétaires.
Pour autant, le législateur n’impose pas la mention de la superficie dans les baux.
Tel sera également le cas des D.I.A. relatives à un lot de copropriété, en DPU renforcé ou en ZAD.
- On insistera sur le fait que toutes les ventes sont concernées, qu’il s’agisse de la vente constitutive
de la mise en copropriété ou de la « énième » vente ou de la revente pas l’acquéreur en état futur
d’achèvement. Dans la mesure où la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit les immeubles bâtis, il ne

devrait pas exister de « hiatus » entre les surfaces visées sous l’article R. 261-13 C.C.H. et les
superficies que définira le législateur. Ce qui conduira les promoteurs à plafonner les clauses de
tolérance. Il n’est pas certain, à la lecture des débats parlementaires, que le législateur ait réalisé
que la superficie de l’article 46 nouveau prendrait le relais de la surface l’article R. 261-13 C.C.H. : les
copropriétés sont généralement commercialisées en état futur d’achèvement. Que fera-t-on en cas
de contradiction entre la surface du promoteur et la superficie du décret ?
2 - Un système de sanctions, protecteur de l’acquéreur
- L’exigence de l’indication d’une superficie est assortie d’une double sanction au bénéfice
exclusif de l’acquéreur : une action en nullité en cas d’omission de la mention exigée et une action
en réduction du prix si la superficie effective est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans
l’acte. Seul l’acquéreur est en droit d’exercer ces actions.
A) L’action en nullité (absence dans l’acte de la mention de superficie)
- L’alinéa 4 de l’article 46 nouveau permet au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, au

promettant en cas de promesse d’achat ou à l’acquéreur, d’exercer une action en nullité de l’acte ne
mentionnant pas la superficie de la partie privative ou de la fraction de lot.
___________________________________________
(3) « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre
plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux
ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des
parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ».
- Cette action doit être exercée dans un délai très bref, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un
mois à compte de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. Le délai initial de trois
mois a été raccourci par le Sénat afin d’éviter les comportements procéduriers ou de mauvaise foi
(J.O. Sénat, 23 octobre 1996, séance du 22 octobre 1996, p. 4925). On relèvera que ce délai d’un
mois s’inscrit dans le délai de deux mois imparti pour publier la vente. Afin de préserver la stabilité
des situations juridiques, le législateur a volontairement écarté le délai de droit commun de cinq ans
prévu à l’article 1304 du Code Civil.
- En dépit de cette sanction grave qu’est la nullité, le Parlement a estimé que le rôle du notaire
permettait d’éviter ces actions en nullité, la régularisation de la promesse pouvant se faire au
moment de l’établissement de l’acte authentique.
Ainsi, la signature de l’acte authentique de vente mentionnant la superficie alors que la promesse
avait omis de mentionner la superficie entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre
une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention
de cette superficie.
B) L’action en diminution du prix (superficie erronée dans l’acte)
- Cette action qui n’appartient qu’à l’acquéreur doit être intentée dans un délai d’un an à compter de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance.

- Si la superficie exprimée dans l’acte est supérieure à la superficie effective, l’excédent de mesure
ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Pour en décider ainsi, le législateur a pris en considération la situation des acquéreurs qui ont
emprunté au vu d’un prix accepté et qui ne peuvent modifier un plan de financement quelques mois
après pour payer un supplément de prix.
- En revanche, si la superficie effective est inférieure de plus de vingtième à celle exprimée dans
l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la
moindre mesure. La totalité de la surface manquante sera alors prise en considération pour
déterminer la diminution du prix.
3 - L’entrée en vigueur progressive de cette nouvelle mention
- L’article 3 de la loi prévoit une entrée en vigueur différée ainsi qu’une période transitoire de six mois
au cours de laquelle la loi nouvelle ne s’applique pas à l’acte authentique constatant une vente
réalisée antérieurement.
- Une entrée en vigueur différée : Applicable dans les territoires d’Outre-Mer et à Mayotte, le nouvel
article 46 entre en vigueur « au terme d’un délai de six mois à compter de la promulgation de la
loi », à savoir le 19 juin 1997.
- Une période transitoire : Réserve est faite expressément des actes authentiques constatant entre le
19 juin et le 19 décembre 1997 une vente réalisée avant le 19 juin ou intervenant à la suite d’une
promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure au 19 juin.
Il en va de même des décisions judiciaires constatant une vente réalisée avant le 19 juin 1997.
- Plusieurs exemples permettent d’imaginer cette période transitoire :
* Voilà une promesse unilatérale de vente consentie le 1er avril 1997 sur un lot de copropriété dont
la
superficie n’a pas été mesurée ; la promesse ne mentionne pas la superficie. La signature de l’acte
authentique de vente intervient le 15 novembre 1997. La superficie n’est pas toujours mesurée,
l’assemblée générale devant en voter le principe lors de sa prochaine réunion prévue le 2
décembre 1997.
* Voilà une promesse unilatérale de vente consentie le 2 juin 1997 sur un lot de copropriété dont la
superficie n’a pas été mesurée ; la promesse ne mentionne pas la superficie. La signature de l’acte
authentique de vente intervient le 24 décembre 1997. Si la superficie n’a pu être mesurée à cette
date, il sera prudent d’avancer la signature de l’acte authentique de quelques jours pour bénéficier
de l’effet de la période transitoire, à moins que le professionnel désigné par l’assemblée générale
de copropriété n’ait déjà rempli sa mission.
En conclusion - Plutôt préventive, cette loi qui est dans l’air du temps devrait permettre d’assurer la
transparence des transactions juridiques. En fait, elle devrait inciter les syndics de copropriété à

inscrire aux ordres du jour des prochaines assemblées générales la décision de faire réaliser par un
professionnel du bâtiment un métrage des parties privatives de lots de copropriété. Il conviendra
également de ne pas oublier de faire réaliser des métrés préalablement aux opérations de division,
de subdivision ou de réunion de lots. Etant précisé que le législateur ne donne aucune liste des
personnes autorisées à procéder à ces mesures, quand bien même, géomètres et architectes restent
les mieux placés pour effectuer ces mesures.
Dernière observation : le législateur n’a pas écarté l’ambition de viser un jour toutes les ventes
d’immeubles et de modifier le Code Civil. L’amendement dépose par M. SARRE (J.O.A.N., 19 avril 1996,
2ème séance du 18 avril 1996, p. 2416 et 2417) et selon lequel ces dispositions étaient « également
applicables aux avant-contrats et contrats de vente signés sous forme de contrat de construction de
maisons individuelles tels que définis à l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation,
ainsi qu’aux ventes de terrains à bâtir, tels qu’ils sont définis à l’article R. 315-1 du Code de
l’Urbanisme », a été rejeté par l’Assemblée Nationale après que M. WARSMANN, rapporteur de la
Commission des Lois, ait relevé toutes les imperfections de ce texte. Néanmoins, l’idée séduit nombre
de parlementaires. Une proposition de loi destinée à renforcer la protection des acquéreurs de
terrains à bâtir a déjà été déposée sur le bureau de l’Assemblée Nationale (Doc. n° 3018) par M.
SANTINI (JCP 1996, éd. Not. (n° 49), La Semaine en bref). Elle a l’avantage de ne pas alourdir les
déficits et de séduire les consommateurs-électeurs.
Catherine BOSGIRAUD - Décembre 1996
3) Bibliographie
AJPI - L’Actualité Jurique - Propriété Immobilière

N°4 1997
Le monde du 8 octobre 1996
L’actualité Notariale Pierre Lacorne
L’ordre des Géomètres (Salon de la Copropriété 12/96)
Le Moniteur (22/11/96, 21/06/996 et 07/97)
Intérêts privés et le particulier
France Soir du 24 juin 1997
Conférence FNB/ICH du 25 juin 1997
Rédactionnel Alain Marquet - Economiste de la Construction
Le petit décobat par Jean de Vigan - éditions ARCATURE

7. / DEFINITION DES TERMES
A. CONSTRUCTION
 Cloisons
 Clos et couverts
 Embrasures de portes et de fenêtres
 Gaines
 Marches
 Murs
 Planchers
 Superficie
 Surface
B. COPROPRIETE
 Lot de copropriété
 Partie commune
 Partie privative

A - CONSTRUCTION
CLOISONS
Maçonnerie-plâtrerie.... toute paroi verticale de distribution des locaux et de séparation verticale entre
les volumes intérieurs d’un bâtiment, à l’exception des murs de refend.
La distinction avec le mur est essentielle : un mur est porteur, une cloison ne l’est pas.
La cloison séparative est celle qui sépare deux logements contigus, ou un logement et une
circulation commune ; sa conception doit satisfaire à des exigences d’épaisseur et d’isolation
acoustique.
On distingue trois grandes catégories de cloisons :

- les cloisons pleines (pan de bois, galandage, blocs ou briques, carreaux de plâtre, béton cellulaire)
- les cloisons sèches, en général à double peau, scellées et fixes
- les cloisons mobiles (amovibles, repliables, extensibles, etc...)
Toute cloison est définie par son constituant principal, par son épaisseur, et par son élancement
(rapport hauteur/épaisseur).
Autres types de cloisons (cloison de doublage ou contrecloison, cloison-placard).
CLOISONNAGE
Autrefois, cloison faite d’un pan de bois rempli de débris et plâtras légers pris entre deux lattis de bois,
revêtus d’un enduit de plâtre. Aujourd’hui, synonyme de cloisonnement.
Cloisonnement
Construction des parois verticales de distribution, délimitant les locaux à l’intérieur d’un logement ou
d’un bâtiment. Le cloisonnement de sécurité est la division d’un bâtiment en compartiments,
ensembles de locaux isolés des autres par des parois coupe-feu.
CLOS ET COUVERTS
CLOS
Fermé, à l’abri des intempéries, des intrusions de personnes, etc.
Le clos et le couvert : l’expression résume la protection des bâtiments contre les intempéries (gros-
oeuvre, couverture, fermetures dont menuiseries).
EMBRASURES DE PORTES ET DE FENETRES
EMBRASURE
Vide aménagé dans une maçonnerie pour constituer une baie.

Encadrement ouvrant vers l’extérieur d’une baie ou d’un jour, en particulier dans les ouvrages de
fortifications. Par déformation, désigne souvent l’ébrasement, volume des baies évasé vers l’intérieur,
entre le plan de la menuiserie (croisée, porte) et le nu du parement intérieur du mur. Plusieurs
ouvertures peuvent être groupées dans une même embrasure.
EMBRASURE ou EBRASURE
E B R AS E M E N TS Ces mots désignent d’abord l’évasement des

E x té r i e u r tableaux intérieurs d’une ouverture, à partir des
montants latéraux du bâti dormant.
B C Par extension, ils désignent aussi d’une part
E E chacun des tableaux intérieurs eux-mêmes,
A
In té r i e u r
D d’autre part le volume de base abcd délimité
par ces tableaux biais, entre le plan vertical de
la croisée ou de la porte et celui du nu du mur
intérieur.
Synonyme : embrasement (rare), embrasure (par déformation, car ce mot désigne plutôt l’évasement
des tableaux extérieurs d’une baie).
ESCALIERS
Ouvrage de circulation verticale composé d’une série de marches ou degrés de même hauteur
permettant de monter ou de descendre d’un niveau de plancher à un autre.
Un escalier est caractérisé par :

1 - Sa conception générale : escalier droit (encloisonné, mécanique, escamotable...), à quartier
tournant suspendu, adossé...
L’escalier à la française ou à limon(s) droit(s), est le plus souvent appuyé contre les parois d’une
cage, et donc à quartiers tournants.
L’escalier à l’anglaise ou escalier à crémaillère, est celui dont les marches, portées par des
crémaillères, ont une extrémité en surplomb sur le jour central.
L’escalier à l’italienne est un escalier inséré (encloisonné) entre deux murs, en général rectilignes.
L’escalier adossé a ses marches encastrées à une extrémité dans le mur qu’il longe ; l’autre extrémité
peut être soit en surplomb, sans autre support que l’adossement, soit s’appuyer sur un mur d’échiffre.
Un escalier est dit portant de plancher à plancher ou de palier à palier lorsque ses volées ne
prennent appui que sur ces ouvrages.
Les escaliers hélicoïdaux, ou à vis, ou en colimaçon, n’ont que des marches rayonnantes ; ils sont
soit à noyau central, soit à jour central (ou lumière).
2 - Sa composition : l’escalier est en bois, en béton coulé en place ou préfabriqué, en métal, en

pierre, en marche, ou même en verre.
3 - Ses marches : elles sont soit carrées (volées droites), soit dansantes ou balancées (escaliers à
quartiers tournants), soit rayonnantes (escaliers à vis), et sont, le plus souvent, limitées par des

contremarches verticales. Chaque marche est définie par sa hauteur, son giron, et son
emmarchement. Une suite de marches d’un palier à un autre est une volée (parfois appelée rampe).
Sur plans, les marches d’une cage d’escalier sont numérotées depuis le bas, la première étant le
départ, la dernière étant la marche palière.
4 - Ses dimensions :
- la hauteur d’étage H à franchir, ou hauteur de sol à sol.
- le développé L, longueur du parcours horizontal, suivant la ligne de foulée prise au milieu des
volées,
ou, pour un escalier large, à 50 cm de la rampe, du côté du noyau ou du jour central.
- la pente moyenne, rapport H/L comprenant les paliers intermédiaires ou repos.
- l’inclinaison des volées : elle est en général de 20 à 30° pour un escalier extérieur, 25 à 40° pour un
escalier intérieur, 60 à 70° pour une échelle de meunier.
GAINES
De façon générale, désigne toute enveloppe de section circulaire, carré ou rectangulaire servant à la
protection ou au passage d’un élément ou de plusieurs éléments groupés : canalisations,
conducteurs électriques, conduit de vide-ordures, câbles de tension (béton précontraint), etc.
- Gaine technique : galerie coffrée d’allure verticale (parfois horizontale), trop exiguë pour pouvoir y
pénétrer, mais visible (par des trappes de visite), dans laquelle sont regroupés et masqués à la vue
des organes de distribution et d’évacuation des fluides, canalisations et colonnes d’alimentation,
chutes, conducteurs électriques, câbles de télécommunication et d’antennes, etc. Synonyme :
alvéole technique.
- Gaine collectrice : par opposition au simple conduit de fumée, désigne un conduit d’allure vertical
dans lequel débouchent les évacuations de produits de combustion de plusieurs foyers.
- Gaine de ventilation, gaine d’aération, gaine de chauffage : conduit étanche où circule l’air insufflé
ou extrait d’une ventilation mécanique, l’air chaud d’un calorifère, l’air conditionné....
MARCHES
Chacun des degrés, surfaces horizontales en gradin sur lesquelles le pied prend appui pour monter
ou descendre un escalier. La marche se définit par son emmarchement, son giron, son pas et sa
hauteur. Selon sa forme, la marche est dite droite, ou carrée, si elle est rectangulaire ; balancée ou
dansante si ses deux extrémités ont des largeurs différentes ; biaise si, sans être balancée, elle n’est
pas perpendiculaire à ses limons.
La première marche est dite marche de départ ; celle du haut est la marche palière, ou plaquette
d’arrivée. La paroi verticale entre deux marches est la contremarche, ou devant de marche. Une
marche pleine, ou marche monolithique, est celle qui comporte sa contremarche. Le nez de la
marche est la partie, profilée ou non, qui dépasse en saillie sur le nu de la contremarche. L’extrémité
la plus étroite d’une marche, au droit du noyau ou du limon, est le collet.

MURS
Paroi d’allure verticale, relativement épaisse (par opposition à la cloison). Les murs désignent, le plus
souvent, des parois porteuses : on distingue les murs de fondations ou de soubassement, les murs de
façade (faces et pignons, aussi nommés murs portants ou gros-murs), et les murs de refend intérieur.
Hors bâtiments, on trouve les murs de clôture, les murs de soutènement, et divers murs d’appui.
Selon leur forme, leur composition ou leur disposition, on distingue :
- le mur d’allège, partie de mur de façade qui forme le support d’une croisée, entre le niveau du
plancher et l’appui de la baie.
- le mur aveugle, sans ouverture.
- le mur bahut, muret bas servant de base à une colonnade ou à un rang de colonnettes (par
exemple dans un cloître).
- le mur banché, paroi verticale constituée de béton coulé entre deux banches de coffrages ;
synonyme : voile de béton (si ce mur est peu épais).
- le mur de clôture qui, ne faisant pas partie d’un bâtiment, sert à délimiter et à protéger un fonds
contre les intrusions de l’extérieur.
- le mur en décharge, mur dont la masse est soulagée par des arcades.
- le mur dosseret, ou mur de dossier, mur élevé au-dessus du niveau d’une toiture, et contre lequel
sont adossés des conduits de cheminées.
- le mur double, mur constitué de deux parois, séparées par un espace laissé vide (lame d’air), ou
occupé partiellement par un isolant.
- le mur d’échiffre, mur qui porte le limon d’un escalier.
- le mur en élévation désigne tout mur de façade au-dessus des soubassements.
- le mur d’enveloppe, mur de doublage d’un ouvrage clos (conduit de fumée, cuve...).
- le mur gouttereau, qui porte un versant de toiture et son égout, vers lequel s’écoulent les eaux de
pluie.
- le mur mitoyen, qui appartient, par moitié dans son épaisseur, aux deux propriétaires des fonds
contigus qu’il sépare.
- le mur orbe, mur qui ne comporte aucune ouverture.

- le mur pignon, mur fermant l’extrémité d’un bâtiment, mur qui n’est pas un long-pan.
- le mur de refend, mur porteur intérieur, en général perpendiculaire aux façades.
- le mur de remplissage, paroi extérieure sans fonction porteuse, généralement en maçonnerie

(briques, blocs de béton de granulats, torchis, etc.) rapportée entre les poteaux d’une ossature de
béton, ou en les pièces d’ossature d’un pan de bois.
- le mur rideau, paroi extérieure de façade composée de panneaux préfabriqués légers rapportés et
suspendus (d’où le nom de rideau) extérieurement à l’ossature d’une construction.
- le mur sandwich, mur en général préfabriqué qui comporte, dans son épaisseur, une âme isolante
enfermée entre deux parois porteuses.
- le mur séparatif, mur qui sépare deux logements dans un même bâtiment ; souvent, c’est un mur
de refend. Il doit assurer une bonne isolation phonique : la masse d’un mur séparatif à paroi simple
doit être au minimum de 400 kg/m². Pour un mur séparatif à double paroi (avec interstice minimum
de 1 cm), la masse de chaque paroi doit être au minimum de 200 kg/m² de part et d’autre de la
coupure.
- le mur de soutènement, dont la fonction consiste à contrebuter des terres de remblai, et à

s’opposer à leur éboulement. Le mur comporte, à sa base, un soubassement en empattement.
- le mur trombe (du nom de son inventeur), dispositif de chauffage solaire passif, constitué d’un
épais mur de béton (environ 40 cm), établi derrière une grande surface vitrée, et peint en noir.
Un contre-mur est un mur rapporté contre un autre, pour le consolider, ou pour satisfaire à des
contraintes légales : caves, fosses, cuves, etc. ne devant pas être limitées par le mur séparatif lui-
même.
Un gros-mur désigne parfois un mur porteur massif.
PLANCHERS
Paroi horizontale composant le sol d’un étage : de façon générale, ses éléments constitutifs sont :
- une ossature (poutres, poutrelles, solives), qui reporte vers les appuis (murs ou poteaux) le poids
propre du plancher et les surcharges qu’il doit supporter sans fléchir, avec une marge de sécurité :
cloisons, mobilier, équipements et occupants ; la flèche admissible en charge est en général limitée
à 1/300e de la portée.
- un remplissage entre ces éléments d’ossature, s’ils ne sont pas jointifs : entrevous, hourdis,
voûtains.

- un ouvrage plan qui forme le support du revêtement de sol : dalle de compression ou de répartition,
chape de mortier de ciment, aire de plâtre, gîtage de lambourdes.
Selon leur conception, les planchers sont classés en :
. Planchers en bois ou planchers-bois. Ils sont en général composés d’une ossature de solives,
bastaings ou madriers de section 6,5 x 17 cm ou 14 x 20 cm, établis parallèlement sur chant entre
les appuis. Le plancher est dit soit à travure simple (solives parallèles sans appui intermédiaire d’un
mur à l’autre), soit à travure composée, c’est-à-dire recoupé par une ou plusieurs poutres
intermédiaires, si la portée entre murs est supérieure à 5 mètres.
Des ouvrages particuliers (enchevêtrures) interrompent les travures à proximité des cheminées et
conduits de fumée (garde au feu), au droit des ouvertures (linçoirs), et autour des trémies d’escaliers
et trappes.
L’espacement entre les solives, autrefois en bois grossièrement équarri, était rarement supérieur à la
largeur de ces solives (soit 0,12 à 0,20 m) : le solivage était dit « vide pour plein ». Avec les bois
usinés, l’espacement a été porté à 3,35 m, voire plus.
Les extrémités des solives sont soit encastrées dans les murs sur 15 à 20 cm de profondeur, avec
vide d’air pour les protéger de l’humidité, soit posées sur des appuis saillants : corbeaux, sablières,
lambourdes ou muraillères. L’assemblage d’une solive sur une poutre est un repos, soit simple, soit
à encastrement entaillé, soit sur lambourde rapportée soutenue par des étriers.
Les assemblages entre solives et chevêtres sont en général à tenon et mortaise, confortés par un
étrier double ou par un sabot.
Entre les solives, le mode de hourdage varie selon que la partie inférieure (retombée) des solives
doit ou non rester apparente. Dans les planchers traditionnels, le chant supérieur des solives était
soit couvert de bardeaux sur tasseaux, servant de support à une aire en plâtre recevant les
carrelages, soit garni d’un gîtage de lambourdes recevant un parquet.
. Planchers en béton
Désigne tous types de planchers dont l’ossature rigide et porteuse est constituée de béton.
. Planchers métalliques
De façon générale, ce sont les planchers dont l’ossature porteuse est faite de poutrelles, profilés,
bacs ou platelages nervurés en acier.
. Planchers mixtes
Ce terme recouvre divers systèmes dont la structure porteuse associe intimement deux matériaux,
en particulier acier et béton, ou acier et bois. Les procédés proposés sont nombreux.
. Planchers collaborants

On désigne parfois ainsi les planchers mixtes, ou rapportés en consolidation de planchers anciens,
si leur solidarisation est assurée par un ensemble de pattes d’encrage coudées, soudées ou
boulonnées sur les poutrelles ou solives.
. Planchers surélevés
Désignent de façon générique les planchers techniques sous forme de dalles ou dallettes
amovibles, posées sur des plots réglables en hauteur fixés sur la dalle-support.
Le vide ainsi constitué entre les dalles et le support permet de faire courir des réseaux techniques
(canalisations, liaisons d’ordinateurs, alimentations électriques), qui restent ainsi facilement
accessibles.

B - COPROPRIETE
LOT DE COPROPRIETE
Art. 1er - La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-
part de parties communes.
(Loi du 10 juillet 1965)
PARTIE COMMUNE
Art. 3 - Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de
tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre-eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des
canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs
- les coffres, gaines et têtes de cheminées
- les locaux des services communs
- les passages et corridors
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui
constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties
communes
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes
PARTIE PRIVATIVE
Art. 2 - Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. (Loi du 10 juillet 1965)

8. ANNEXES

Guide Des Surfaces v3.1 - Version 2014

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DOCUMENTATION TECHNIQUE

Guide des Surfaces

1./ SYNTHESE DES SURFACES ...................................................................................................3

2./ REFERENCES REGLEMENTAIRES .......................................................................................4

3./ GRILLE DE CONCORDANCE DES SURFACES .................................................................5

4./ DÉFINITION DES SURFACES .................................................................................................6

5./ DEFINITION DES NIVEAUX / VOLUMES .............................................................................48

6./ LOI « CARREZ » .............................................................................................................................49

7./ DEFINITION DES TERMES ......................................................................................................63

8./ ANNEXES ........................................................................................................................................72

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 2 / 75

Surfaces relatives au terrain

Surfaces dans oeuvre

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 3 / 75

Circulaire no 90-80 du 12 novembre 1990

Circulaire no 99-49 du 27 juillet 1999

Textes de référence SHON/ SHOB

Surface de Plancher réglementaire – SPR

La réforme de la surface de plancher a été adoptée par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 4 / 75

Surfaces relatives au terrain

(*) Catégorie CA : Résidentiel

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 6 / 75

Surface totale du terrain.

Surface déterminée par les dimensions du terrain à sa périphérie.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 7 / 75

*SE : Surface d’emprise

Surface d'occupation réelle du terrain par le(s) bâtiment(s), au niveau du sol.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 8 / 75

Surface du terrain aménagé, hors constructions.

Surface du terrain déduction faite de la surface d’emprise des bâtiments.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 9 / 75

Article R420.1 du code de l’Urbanisme

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et

Ne sont pas pris en compte :

A l'inverse, l'emprise au sol comprend notamment :

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 10 / 75

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 11 / 75

La SHI comprend donc:

- Les sous-sols utilisables avec ou sans forme.

La SHI ne comprend pas :

- Les volumes construits non clos.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 12 / 75

La SHS comprend donc :

La SHS ne comprend pas :

- Les volumes construits non clos.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 13 / 75

a) Éléments constitutifs de la SHOB

Ainsi définis, constituent de la SHOB les niveaux suivants :

b) Éléments non constitutifs de la SHOB

Référence : Circulaire n°90/80 du 12/11/90 du Ministère de l’Équipement.

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 15 / 75

Le calcul de la surface hors oeuvre nette (SHON) s’effectue en deux temps:

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 16 / 75

 Critère lié à la hauteur des locaux

 Critère lié à l’affectation des locaux

 Critère lié à la consistance des locaux

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 17 / 75

c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 18 / 75

d) Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles

e) Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation

Guide des principales surfaces utilisées dans la construction - Version 3.1 19 / 75