Management de projet:

Renovation de Newtime

Mr Pierre ESSIG
Directeur général
Züblin Immobilière France

Mme Céline DELORD

Directrice Pôle Innovation et Construction Durable
Bouygues Bâtiment IDF Marchés privés
Newtime : Plan de la présentation

Züblin et l’efficience énergétique

Le projet Newtime et les objectifs de Züblin

Quel Management pour ce projet

Les résultats obtenus

La garantie de performance énergétique

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

 Züblin
et l’efficience énergétique

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

L’efficience énergétique et Züblin (1/2)

Le groupe Züblin est une foncière suisse, spécialisée

dans le bureau à destination des grandes sociétés
nationales ou internationales

L’image, le confort des employés, la flexibilité et le coût

d’occupation étant des critères déterminants pour les
utilisateurs ciblés par Züblin, l’efficience énergétique
est devenue un but stratégique du groupe depuis 2008

03/07/2013 École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie 4
L’efficience énergétique et Züblin (2/2)

Le groupe s’est fixé pour objectif que 95% de son

patrimoine soit à terme très efficient sur le plan
énergétique

Pour cela, le groupe procède à la rénovation complète

de son patrimoine et développe son propre système de
mesure et de suivi de la consommation énergétique de
ses immeubles

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Quelques exemples

Zürich Genève

Consommation
énergie

- 80%

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 Le projet Newtime
et les objectifs de Züblin

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

NEWTIME: le projet phare de Züblin France

Rénovation complète du siège social des laboratoires

Roche en France

15.000 m² de bureaux

1970 2014

1970

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Newtime : quels objectifs ?

Objectifs et critères de décision:

Rassurer les marchés financiers sur le coût de
l’investissement et le délai

Permettre à Züblin de garder la main le plus longtemps
possible sur la décision de mise en œuvre du projet

Assurer la différenciation de l’immeuble dans un
univers très concurrentiel et sceptique

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 Newtime
Le management du projet

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Newtime : quel mode opératoire ? (1/2)

Pas de modèle satisfaisant:

Modèle «anglo-saxon» trop coûteux dans la phase de
conception

Modèle «français» trop approximatif jusqu’à la
réalisation
Décision d’associer dès la phase préliminaire du
projet une entreprise générale qui pourra réaliser
le projet ultérieurement

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Newtime : quel mode opératoire ? (2/2)

Conception Réalisation

Maître d’Ouvrage Maître d’Ouvrage

Züblin Züblin

AMO Economiste MOE AMO CPI

Auris GVI Architecte Auris Sodéarif

BET
Sodéarif BEE
MOE Entreprise

Architecte Bouygues
BET
BEE
Bouygues

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Newtime : organisation de la conception

Diagnostics et Concours
APS APD DCE
études d’architectes

Structure 15 architectes Equipe MOE Amélioration et

Technique rencontrés Besoin marketing précisions de l’APS
Performance 5 architectes Space planning Descriptif détaillé des
Droit urbain consultés Etudes énergétiques choix techniques et
de l’aménagement de
chaque local

Limites de faisabilité Rendu plans et Allier performance et Fixation définitive des

Cahier des charges coupes pérennité de performances
Rendu technique l’exploitation techniques et
Budget Unicité de environnementales
l’immeuble

Bascule en mode CPI à l’issue de la phase APD

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Newtime : gestion de la conception (1/2)

Choix de la MOE par Züblin

– Architecte Hollandais
– BET fluide Hollandais
– BET façade Allemand

Référentiel qualité et objectifs de performance
constamment réitérés par Züblin
– Voyages d’études effectués en Suisse et en Allemagne
– « Impossible » n’est pas français

Validation par l’Entreprise « au fil de l’eau »

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Newtime : gestion de la conception (2/2)

Un comité de pilotage tous les 15 jours qui valide

l’avancement des études, arbitre et décide des
prochaines étapes
– Züblin, MOE, AMOs et Economiste

Dans l’intervalle, 2 réunions de travail de la MOE avec

les AMO, l’économiste et le cas échéant l’Entreprise
– Mise en œuvre des décisions et demandes du comité de pilotage

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Newtime : Conclusion sur l’organisation

Le choix d’associer l’Entreprise très en amont et de signer

un CPI en fin de conception à permis à Züblin :

D’intégrer les objectifs de performance énergétique et

de labélisation dans le CPI

De s’assurer de la qualité finale de l’ouvrage tout en

optimisant le coût et le délai de livraison (réduction
importante des aléas reconnue par l’Entreprise)

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 Newtime
Les résultats obtenus

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Newtime : le choix architectural

20% d’augmentation des surfaces

Doublement du nombre de postes de travail

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Newtime : Objectifs atteints

Densification maximale des surfaces

Confort des espaces maximal

Flexibilité d’usage des espaces maximale

Consommation énergétique minimale (90kwep/an/m²)

Label BREEAM « Excellent », HQE, BBC

Pérennité et facilité de la maintenance
Garantir au locataire le coût d’exploitation

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Newtime: innovations environnementales

80% des besoins en chaud et froid assurés par l’eau de

la Seine

Plafonds rayonnants « Barcolaire », grand confort,
hauteur sous plafond maximale et maintenance simple

Nouveau type de façade (double peau ventilée) en
verre et aluminium extrudé (meilleur finition et
isolation)

Eclairage indirect LED : 3w/m²

1 parking sur 2 pré-équipé pour voiture électrique

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Newtime : calendrier envisagé vs réalisé

Dec Mars Juin Sept Mars Juin Dec Mars Dec Mars Juin Sept Dec Mars
09 10 10 10 11 11 11 12 12 13 13 13 13 14

Annonce départ Roche Départ effectif de Roche

Conception Réalisation Livraison

Diagnostic
Concours architectes
CPI
APS
APD

Permis de construire

Recours
Travaux

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Newtime : un point encore ouvert

Un des objectifs de Züblin est d’inclure la performance

énergétique du bâtiment dans la garantie décennale du
constructeur
Article 14.3 du CPI

« Par ailleurs, dans l'hypothèse où l'Investisseur souhaiterait bénéficier d'une

garantie de la performance énergétique de l'Immeuble, un contrat de
performance énergétique entre un mainteneur à désigner (le "Mainteneur"),
l'Investisseur et le Promoteur pourrait être conclu »

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Newtime: Performances théoriques (1/2)

700 000

602 370
600 000
Chauffage

500 000 Refroidissement

Consommations kWh

Pompes
Ventilation
400 000
357 073 Auxiliaires-VCV
Eclairage
300 000
Equipement bureautique
Equipement process
200 000 Equipement restauration
146 009 150 872 156 488
131 074 130 000
110 269 Eau chaude sanitaire
100 000

24 064
8 769
-

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Newtime: Performances théoriques (2/2)

7% 1% 8% Chauffage

9% 7% Refroidissement

6% Pompes
Ventilation

20% Auxiliaires-VCV
Eclairage
Equipement bureautique
33%
8% Equipement process
1%
Equipement restauration
Eau chaude sanitaire

Consommation réelle estimée à 105 KW/hef/m²/an

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 Garantie
de performance énergétique

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Garantir la performance énergétique:
Pourquoi faire?

Augmenter l’attractivité d’un produit immobilier sur son marché

Les leviers principaux :
- la situation,
- l’ accessiblité (proximité des transports en commun, …)
- le standing
- et biensur le loyer…

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Garantir la performance énergétique:
Qui peut la porter?

COÛT LOCATIFS
Cette garantie est un risque nouveau pour
le propriétaire.
Loyer net

BOUYGUES, en tant qu’entreprise générale,

propose ENERGYPASS, une offre qui
Sécurité
Sûreté
20 % garantit la consommation énergétique du
Entretien des
19 % bâtiment.
installations
Nettoyage 15 %
Autres,
dont eau 28 %

ÉNERGIE 18 %

CHARGES
LOCATIVES
 Une ambition
environnementale
affichée

52 boulevard du Parc,
92 200 Neuilly-sur-Seine

Labellisé BBC
Certifié HQE & Bream

Maître d’ouvrage
Züblin immobilière

Architectes
KCAP Zürich / Atelier 115

28
Le label BBC ne suffit- il pas?
Couvre 5 usages énergétiques : chaud, froid,
éclairage, ventilation, auxilliaires
Les calculs thermiques sont réalisés en
appliquant des valeurs théoriques
standardisées.
Le scénario météo et celui d’usage sont
figés par la règlementation.
Pour les T°, les valeurs standards sont
• T°C de consigne été : 26°C
• T°C de consigne hiver : 19°C
Calcul énergétique exprimé en kWep
(kWep = énergie primaire)
En phase de conception, le logiciel de
modélisation Climawin applique les valeurs de
performance définies par la modélisation.
Couvre tous les usages énergétiques : sont aussi
inclus bureautique, ascenseurs,…
Les calculs thermiques sont réalisés en tenant compte
de valeurs réelles : météo, usage réel défini avec le
locataire,…
On définit un usage réel avec le locataire. Par ex :
• T°C de consigne été : par ex. 24°C (déclenchement clim)
• T°C de consigne hiver : par ex. 21°C (déclenchement chauffage)
Calcul énergétique exprimé en kW
(ce qui figure sur la facture)
On réalise un calcul de Simulation Thermique Dynamique
(STD) pour établir des scénarios réalistes.
Garantir la performance énergétique:
Quelles sont les variables?

La Météo
Performance du bâti
(enveloppe et systèmes)

Scénario d’usage

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Garantir la performance énergétique:
Comment contrôler ces variables?

Les hypothèses mesurables L’engagement

Température de l’air
sur 5 ans sur l’Île de la Jatte

Température de l’eau
de la Seine autour de l’Île de la Jatte

• Nombre de 835
collaborateurs

• Nombre de jours au 261

cours desquels le
bâtiment est utilisé

• Températures de 23 °C /
consigne été / hiver 22 °C
Garantir la performance énergétique:
Quand ?

Calcul des Calcul des Mise en service Mesure des consommations

charges charges
énergétiques énergétiques Comparaison avec calcul
Pédagogie aux
Selon Selon utilisateurs Pénalités si dépassement
hypothèses hypothèses Ajustements
prédéfinies validées avec le techniques Quitus constructeur
locataire permettant le relais
par un exploitant
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Garantir la performance énergétique:
ENGAGER le projet dans une vie durable!

Un outil de pilotage pérenne pour la vie du

bâtiment
Bureaux Circulation Salles de réunion
2% 2% 4%
7% 5% 12%
7%
14%
49% 16% 79% 43% 19%
18% 22% Chauffage

Refroidissement

ECS bureau

Eclairage
Sanitaires Locaux techniques Hall
2% Auxilliaire
17% 7%
27% Bureautique
24%
58% 25% 73% 67%

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