Séquence 3

Etapes et Choix
d’organisation des projets
Etapes des projets

1. Développement
2. Programmation / Conception
3. Exécution
4. Points particuliers
1. Développement
Origine d’un projet Rencontre entre 3 concepts

Besoin :
 Des fonctions Besoin
• Privé : bureaux, logements
• Public : Ecoles, hôpitaux,…
 Des surfaces
 D’un programme Marché PROJET Site

Marché : Privé : Public :

. Rendement . Budget
. Valeur locative . Subvention
Site :
 Contraintes d’urbanisme
 Nature des sous-sols (géotechnique, pollution)
 Construction existante
 Avoisinants
Développement
Bilan : La « rencontre » se transforme en PROJET si une équation
appelée « BILAN » est équilibrée.

PRIVE :

Coût construction + Coût foncier Loyer annuel

+ Honoraires MOU + =
+ Honoraires MOE taxes Rendement financier

PUBLIC :

Coût construction + Coût foncier

(+ Honoraires MOU) + = Budget
+ Honoraires MOE taxes

Voir exemple dans M.M.P page 92 & 94

Développement
Exemple de Bilan :

Développement
Fonctionnement du développement :

Etudes itératives :
• Définir le BESOIN Programmation

• Vérifier l’adéquation du site

avec les besoins Etudes de faisabilité

• Vérifier les hypothèses économiques

(valeur locative, rendement) Etudes de marché

Un bilan équilibré permet de déclencher l’achat du terrain et les études de

CONCEPTION dans le but de déposer un Permis de construire

Procédure :
 Comité d’engagement
 Passage à la phase suivante Programmation / Conception
Développement
2. Programmation /
Conception

• Esquisse
• Etudes d’Avant Projet
• Etudes Projet
Exemple : Boulogne ETIK

 Bâtiment de bureaux HQE bâtiments et tertiaire et BBC Effinergie

Maître d’Ouvrage : SODEARIF
Architecte et Maîtrise d’Œuvre : ATELIER 2M
Architecte en phase concours : KCAP
Asset Manager : AEW EUROPE
Investisseur : Caisse des Dépôts et Consignations
AMO HQE : CAP TERRE
Bureau d’étude Fluides : INEX
Entreprise générale : Bouygues Batiment IDF

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
Exemple : Boulogne ETIK

 Le bâtiment R+7 sur 4 niveaux de sous sol

 10 516 m² SHON en superstructure, dont 485 m² de commerces à RDC, et
compris 150 places de parking en infrastructure.
 Des plateaux de bureaux d’environ 1 340 m² par niveau, desservis par 3
noyaux peuvent accueillir 700 personnes.
 Particularités du projet :
– 2 atriums intérieurs de 16 m ht
– Une façade pleine en béton clivé
– Un pas d’étage de 3,30 m
– Infrastructure dans l’eau
– Puits canadien
– Noue de rétention

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Esquisse :

 Objectifs du Maître d’Ouvrage

 Pré-programmation Programmation

 Intégration du projet dans son environnement

 Objectifs architecturaux
 Organisation spatiale
 Flux utilisateurs, circulations
 Fonctionnement général

 Contraintes
 Règlementaires
 Financières

 Données de sorties
 Maquettage des niveaux
 Schémas de façades
 Coupes / perspectives Programmation / Conception
 Notice descriptive sommaire
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
Etudes d’Avant Projet :

 2 phases successives :
 APS – Avant Projet Sommaire
 APD – Avant Projet Détaillé

 Embryon du futur projet

 Changement d’échelle
 Définition des choix techniques
 Type de fondations , type de structure
 Type de façades
 Options thermiques
 Règles de sécurité
Dossier nécessaire minimum pour obtention des autorisations administratives

Programmation / Conception
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
Etudes Projet : (PRO & DCE)

 Dossier finalisé devant permettre :

• De démarrer l’exécution
• De lancer un Appel d’Offres

 Tous les sujets techniques doivent être aboutis :

• Dimensionnement de la structure
• Synthèse des CET / structure
• Validation des dispositions vis-à-vis des contraintes de sécurité et
règlementaires

 Données de sorties :
• Plans détaillés
• Notices techniques de tous les lots
• Quantitatifs de tous les lots
Programmation / Conception
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie
3. Exécution

• Préparation de chantier
• Etudes d’exécution
• Travaux
• Gestion des modifications
• Fin de chantier
Exécution :

Préparation de chantier (entreprise)

 Finalisation du Plan d’installations de chantier (PIC)

 Rédaction du PPSPS : plan particulier de sécurité et prévention santé, avec
modes opératoires
 Rédaction du Plan d’organisation de chantier (POC) : organisation,
responsabilités, contrôle
 Lancement matériel
 Lancement achats

Exécution
Exécution :

Etudes d’exécution
• Menées par les entreprises
• Comprend des choix constructifs
• Contrôlées par la MOE

• GO : Elaboration des notes de calculs et plans d’exécution de B.A. ou C.M.

• Façade : Plans de détails des façades
• CET : Dimensionnement des installations
• Synthèse : Etudes de coordination des réseaux de CET et de structure
• Etudes globales : HQE, thermique, acoustique,…

Doivent être anticipées pour réussir le Planning

Exécution
Exécution :

Travaux
 MOu / MOe :

Suivi du respect du Marché

Gestion des modifications
 Entreprise(s):
Mise en place de la production
Approvisionnement / logistique
Désignation des entreprises sous-traitantes
Suivi de la réalisation / contrôles
Contrôle budgétaire
Suivi du planning
Gestion du Contrat

Exécution
Exécution :

Etapes des Travaux

 Préparation, études
 Terrassements , soutènements
 Gros-Oeuvre
 Façades, clos couvert  hors d’eau hors d’air
 Corps d’état techniques
 Corps d’état architecturaux
 Fin de chantier

Exécution
Photos chantier – Boulogne ETIK

Mars 2009

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Avril 2009

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Juillet 2009

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Août 2009

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Octobre 2009

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Mars 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Mai 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Juin 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Juin 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Juillet 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Octobre 2010

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

Bâtiment livré

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Photos chantier – Boulogne ETIK

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie

Exécution :

Gestion des modifications

 Causes : Projet non abouti à la signature du Marché
Choix tardifs de la M.Ou / M.Oe
Démarrage en blanc , arrivée d’un preneur
Cas de la Décoration
 Organisation :
Mise en place d’une structure de mise au point
Gestion du planning de décision
 Conséquences :
Incidences sur les études
Mise en place d’Avenants , de Travaux Supplémentaires
Gestion de contrat

Exécution
Exécution :

En fin de chantier

 Réalisation des essais , Commission de sécurité

 Démarrage des OPR ( opérations préalables à la réception)
 Réception , livraison
 Levées de réserves
 Passation au SAV ( Service après Vente )
 Capitalisation d’expérience

Exécution
Points particuliers :

 Durée des phases (très différentes selon projets)

 Développement : de 1 mois à plusieurs années selon les itérations

 Conception / esquisse : de 2 à 4 mois
 Conception APS puis APD : de 4 à 8 mois
 Conception PRO /DCE : de 3 à 6 mois
 Consultation  Marché :
Durée très variable selon projet et négociations
En Public, risque d’appel d’Offre infructueux
 Exécution : de 20 à 40 mois

Points particuliers
Points particuliers :
Dates jalons principales
 Blocage du foncier :
 Dépôt du PC :
 Consultations :
 Marché :
Différences Privé / Public
 Réception :
Promesse de vente avec conditions suspensives
d’obtention du PC.
Dossier administratif / En cours de réforme
Selon modes de dévolution
Mise au point contractuelle après négociations
Mise à disposition de l’ouvrage
Points particuliers
Conclusion
Organisation et choix des projets

 Choix des AMO

 Choix de la maîtrise d’œuvre
 Choix de l’entreprise
 Choix d’exploitations
 Processus spécifiques
• Conception-construction
• Partenariats publics privés
Choix des AMO

 Critères
• Compétences complémentaires à celles des équipes du MO
• Bonne capacité des équipes à travailler ensemble
• Intégrité
• Prix souvent mineur
• (hors très grosses missions de PM)

 Généralement contrat de gré à gré (privé)

Le concours d’architecture

 Principe

• Buts : Choisir un projet et une maîtrise d’oeuvre

• Mise en concurrence d’architectes dont on stimule la créativité
• Eventuellement avec des bureaux d’études associés
• Procédure très cadrée en marchés publics
• Rémunération des participants (moins que l’effort demandé)
Le concours d’architecture

 Point de départ
– Site et données relatives (sol…)
– Programme (surfaces, fonctions…)
– Contraintes (urbanisme…)
– Budgets et délais
– Règlement de consultation

 Rendus
– Esquisse architecturale (voire technique)
– Perspectives, maquettes
– Propositions d’honoraires (enveloppe séparée)
Le concours d’architecture

 Possibilités d’ouverture
• Sur invitation
• Restreint - en 2 tours
• Ouvert
• International
 Jury
• Choisi par le maître d’ouvrage
• Composition :
• des représentants du maître d’ouvrage
• des architectes (au moins 1/3 en public)
• élus, personnalités…
• Aide d’une commission technique
• architectes, ingénieurs, économiste
• Apprécie le respect du programme, le coût
Le concours d’architecture

 Critères d’appréciation des candidatures

• Qualité architecturale (à travers ses références ou projets)
• Expérience (à travers les chantiers réalisés)
• Compétences et moyens de l’équipe

 Critères d’appréciation du projet

• Aspect extérieur
• Intégration dans l’environnement
• Qualité des espaces intérieurs
• Respect du programme
• Coûts et complexité du projet
Le concours d’architecture

 Décision
• Le jury établit un classement des projets
• La décision relève du maître d’ouvrage
• Négociation du contrat de la maîtrise d’œuvre

 Privé : possibilité de gré à gré

Exemple de concours : Tour Phare

 Concours international lancé par promoteur Unibail avec l’EPAD

 La défense
 300m de haut, 130 000 m2 surface utile

Fine lame - Herzog et de

Meuron
Tour évolutive - Anti-monolithe -
J.Ferrier N.Foster Tours jumelles -
M.Fuksas
Exemple de concours : Tour Phare

Prisme –
Satellites – D.Perrault
Skysail –
R.Koolhaas
N.Michelin
Concept global – Objet
M.Gautrand expérimental –
J.Nouvel
Exemple de concours : Tour Phare

GAGNANT –
Morphosis
Choix des entreprises

 Entreprise générale
• Une seule entreprise est chargée de construire l’ensemble du projet
• En France, généralement une entreprise de gros-œuvre
• Sous-traite les autres lots (lots architecturaux, façade, lots techniques…)
• Avantages :
• garantie de résultat, de respect du coût, du délai
• gestion des interfaces entre les lots
• coordination des intervenants (études d’exécution, travaux)
• responsable en cas de défaillance d’un acteur
• Inconvénients
• Coût : frais généraux et marge (~20%) sur les lots ss/traités
• Diminué par puissance d’achat et capacité d’optimisation du projet de
l’entreprise générale
Choix des entreprises

 Lots séparés
• Plusieurs marchés indépendants et parallèles
• Coordination des entreprise accrue :
• Maîtrise d’œuvre plus présente
• Mission d’OPC

• Avantages :
• Le maître d’ouvrage peut choisir le titulaire de chaque lot en fonction
de ses critères (qualité/prix)
• Possibilité d’ajuster la conception des lots non encore traités

• Plus de risques pour le maître d’ouvrage

• Coordination des intervenants
• Défaillance
Appel d’offres

 Données d’entrée
• Conception (en principe un dossier PRO)
• Le cas échéant les limites de prestation
• Règlement de consultation
• Projet de contrat / marché

 Formules possibles
• Tout le projet (EG) ou un lot
• Ouvert / Restreint en deux tours / sur invitation
• Commission d’appel d’offres
• Procédure très cadrée en marchés publics

 Résultat
• Prix
• Délai d’exécution
• Administratif (assurances, attestations…)
• Technique (méthodes d’exécution, moyens, équipe…)
Appel d’offres

 Variante
• Changement de conception amené par l’entreprise dans sa réponse
• Gain de prix et/ou de délai
• Analyse technique par MO/MOE

 Risques
• clauses abusives
• dissuasif pour les entreprises (surtout public)
• conception non fiable
• dissuasif (privé)
• source de contentieux (public)
• entente entre les entreprises
• risque d’amendes extrêmement élevées
• possibilité d’élargir / recommencer l’appel d’offres
Gré à gré - PMG

 Principe
• Accord de partenariat en amont du PRO entre le MO privé et une
entreprise
• L’entreprise accompagne la fin de la conception
• Possibilité de prix maximum garanti (PMG)
• Protocole écrit

 Caractéristiques
• Pas de concurrence
• Apports de l’entreprise :
• Expertise technique
• Capacité d’optimisation en amont
• Le MO et la MOE gardent la main
• Difficulté à classer les évolutions du PMG
Choix d’exploitation

 Services généraux
– Exploitation « en lots séparés »
– Mélange de de techniciens internes et de contrats sur lots spécialisés
(chaufferie, sécurité…)
 Facility management
– Recours à un acteur professionnel
 Contrat plus global
– CRM : conception réalisation maintenance
– PPP : partenariat public privé
 Contrat de performance énergétique
– Clauses sur la garantie de performances énergétiques réelles
– Pas une forme de contrat en soi, cf étude de cas et séquence 7

École des Ponts ParisTech – Mastère Spécialisé Immobilier Bâtiment Énergie