Memoire GeorgesM

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Comment se passe la collectivisation de la plus-value foncière en Wallonie ?

Comparaison avec la situation en France et en Norvège. Analyse des dispositifs
indirects prévus dans la législation pour collectiviser les plus-values foncières,
þÿconfrontation avec la réalité du terrain et réflexion sur l articulation entre la
þÿqualité territoriale et l équité sociale.
Auteur : Georges, Marjolaine

Promoteur(s) : Halleux, Jean-Marie
Faculté : Faculté des Sciences
Diplôme : Master en sciences géographiques, orientation générale, à finalité spécialisée en
développement territorial
Année académique : 2019-2020
URI/URL : http://hdl.handle.net/2268.2/9808
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Faculté des sciences
Département de géographie
Université de Liège
Comment se passe la collectivisation de la plus-value

foncière en Wallonie ? Comparaison avec la situation en
France et en Norvège.
Analyse des dispositifs indirects prévus dans la législation pour collectiviser les plus-values
foncières, confrontation avec la réalité du terrain et réflexion sur l’articulation entre la
qualité territoriale et l’équité sociale.
Mémoire présenté par Marjolaine GEORGES

En vue de l’obtention du grade de Master en Sciences géographiques,
orientation générale, à finalité spécialisée développement territorial
Promoteur : Pr. Jean-Marie Halleux

Président de jury : Pr. Serge Schmitz
Jury de lecture : Pr. Roland Billen, Pr. Guénaël Devillet
Année académique 2019-2020

Défense : Septembre 2020
1
Faculté des sciences
Département de géographie
Université de Liège
Comment se passe la collectivisation de la plus-value

foncière en Wallonie ? Comparaison avec la situation en
France et en Norvège.
Analyse des dispositifs indirects prévus dans la législation pour collectiviser les plus-values
foncières, confrontation avec la réalité du terrain et réflexion sur l’articulation entre la
qualité territoriale et l’équité sociale.
Mémoire présenté par Marjolaine GEORGES

En vue de l’obtention du grade de Master en Sciences géographiques,
orientation générale, à finalité spécialisée développement territorial
Promoteur : Pr. Jean-Marie Halleux

Président de jury : Pr. Serge Schmitz
Jury de lecture : Pr. Roland Billen, Pr. Guénaël Devillet
Année académique 2019-2020

Défense : Septembre 2020
2
Remerciements
Tout d’abord, je tiens à remercier mon
promoteur : le professeur Jean-Marie
Halleux pour sa disponibilité et ses
conseils judicieux tout au long de mon
travail de recherche.
Je remercie également mes deux lecteurs,

les professeurs Roland Billen et Guénaël
Devillet pour la lecture de mon travail.
Je tiens aussi à remercier toutes les

personnes qui ont contribué à ce mémoire
en répondant positivement à mes
requêtes : Charles Debarge, Hélène
Delmée, Annette Groux, Sonia Guelton et
Berit Irene Nordahl.
Enfin, j’adresse mes sincères

remerciements à mes parents, à mes
sœurs et à mon compagnon pour leur
soutien tout au long de mes études.
3
Résumé
Il existe, à l’heure actuelle, un intérêt croissant pour la collectivisation de la plus-value foncière. Ce
concept désigne la pratique par laquelle les autorités publiques captent tout ou une partie de
l’augmentation de la valeur du foncier générée par leurs investissements. Si d’apparence, le principe
paraît simple, de nombreuses interrogations subsistent, et force est de constater que sur le terrain, les
pratiques sont très hétérogènes. Il existe de nombreux outils de collectivisation, mais la recherche
s’est focalisée sur ceux semblables aux pratiques wallonnes (conditions d’urbanisme et charges
d’urbanisme). Ainsi, seuls les dispositifs de collectivisation à destination du financement des
équipements publics ont été analysés. Deux objectifs étaient poursuivis : d’une part, positionner les
pratiques et les spécificités wallonnes à travers l’analyse de cas étrangers et d’autre part, développer
une réflexion sur l’articulation entre l’objectif de qualité territoriale et l’objectif d’équité sociale
poursuivis par les dispositifs de collectivisation indirecte de la rente foncière. Pour ce faire, la
législation et les pratiques wallonnes ont été comparées avec les législations et pratiques françaises
ainsi que norvégiennes. Concernant le premier objectif, la comparaison des trois contextes (Wallonie,
France, Norvège) a mis en avant le rôle clé joué par la localisation des collectivités territoriales dans
les pratiques de collectivisation. L’historique des politiques territoriales et le contexte actuel en
matière d’aménagement du territoire sont également des éléments clés pour comprendre
l’hétérogénéité des pratiques de collectivisation des trois contextes. Enfin, concernant le deuxième
objectif poursuivi, les trois contextes étudiés montrent que les objectifs d’équité sociale et de qualité
territoriale, bien que distincts, sont intimement liés et sont directement influencés par l’utilisation
d’instruments de collectivisation indirecte. Cette interrelation accentue la pertinence de l’utilisation
des outils de collectivisation de la rente foncière. Il semble profitable d’y recourir judicieusement
afin d’assurer tant un aménagement du territoire efficace et cohérent, qu’un renforcement de l’équité
sociale sur l’ensemble du territoire.
Mots-clés : collectivisation de la rente foncière, plus-value foncière, condition de développement,

qualité territoriale, équité sociale, Wallonie, France, Norvège.
4
Abstract
There is currently a growing interest in land value capture. “Land value capture” refers to the practice
whereby public authorities capture all or part of the increase in land value generated by their
investments. Although the principle may seem simple on the surface, many questions remain, and it
must be said that practices in the field are very heterogeneous. Many collectivisation instruments
exist, but this research has focused on land value capture practices similar to Walloon instruments
(urban planning conditions and urban planning charges). Thus, only the capture mechanisms for
financing public facilities have been analysed. Two objectives were pursued: firstly, to position
Walloon practices and specificities through the analysis of foreign cases and, secondly, to develop a
reflection on the link between the objective of territorial quality and the objective of social equity
pursued by indirect land value capture instruments. To this end, Walloon legislation and practices
were compared with French and Norwegian legislation and practices. Concerning the first objective,
the comparison of the three contexts (Wallonia, France, Norway) highlighted the key role played by
the location of municipalities in land value capture practices. The history of territorial policies and
the current context in terms of spatial planning is key to understand the heterogeneity of capture
practices in the three contexts. Finally, regarding the second objective, the three contexts studied
show that the objectives of social equity and territorial quality, although distinct, are intimately linked
and are directly influenced by the use of indirect land value capture instruments. This interrelation
accentuates the relevance of the use of land value capture policies. It seems profitable to use them
judiciously to ensure both efficient and coherent land use planning and a strengthening of social
equity throughout the territory.
Key words : land value capture, increased land value, development condition, spatial quality, social
equity, Wallonia, France, Norway.
5
Table des matières
Remerciements ................................................................................................................................ 3
Résumé ............................................................................................................................................ 4
Abstract ............................................................................................................................................ 5
Table des figures .............................................................................................................................. 8
Table des tableaux ......................................................................................................................... 10
Introduction générale ..................................................................................................................... 11
1. Classification des notions ...................................................................................................... 13
1.1. Plus-value foncière et concepts liés ................................................................................ 13
1.1.1. Que faut-il entendre par « plus-value foncière » ? ................................................... 13
1.1.2. Les enjeux liés à la plus-value foncière ................................................................... 14
1.2. Collectivisation de la plus-value foncière et typologie des instruments ......................... 18
1.2.1. Légitimité de la collectivisation ............................................................................... 18
1.2.2. Typologie des outils de collectivisation de la plus-value foncière .......................... 20
1.2.3. Enjeux de la collectivisation de la plus-value foncière ............................................ 21
1.2.4. Enjeux de la prévisibilité, de la proportionnalité et de la négociation ..................... 23
1.3. Équité sociale et qualité territoriale ................................................................................. 24
1.3.1. Définition des concepts ............................................................................................ 24
1.3.2. Réflexion autour du coût des équipements publics nécessaires............................... 27
2. Méthodologie ......................................................................................................................... 30
2.1. Méthodologie pour la situation de droit .......................................................................... 31
2.2. Méthodologie pour la situation de fait ............................................................................ 32
2.3. Limites de la méthodologie ............................................................................................. 33
2.4. Sources et traitements des données ................................................................................. 34
3. Situation de droit ................................................................................................................... 38
3.1. Wallonie .......................................................................................................................... 38
3.1.1. Contexte ................................................................................................................... 38
3.1.2. Législation en matière de plus-value foncière ......................................................... 40
3.2. France .............................................................................................................................. 46
3.2.1. Contexte ................................................................................................................... 46
3.2.3. Historique de la législation en matière de plus-value foncière ................................ 59
3.3. Norvège ........................................................................................................................... 62
6
3.3.1. Contexte ................................................................................................................... 62
3.4. Comparaison des législations en matière de collectivisation de la plus-value foncière.. 71
3.4.1. Outils de collectivisation indirecte de la rente foncière ........................................... 71
3.4.2. Principes à respecter et arguments d’utilisation....................................................... 73
3.4.3. Caractéristiques des outils de collectivisation indirecte .......................................... 75
3.4.4. Acteurs des processus .............................................................................................. 77
4. Situation de fait ...................................................................................................................... 78
4.1. Wallonie .......................................................................................................................... 78
4.1.1. L'avis des acteurs du territoire : rencontre avec des Conseillers en Aménagement du
Territoire et Urbanisme (CATU) ........................................................................................... 79
4.1.2. Namur, l’exemple à suivre ? (Céder, 2019 ; Ville de Namur, 2015) ....................... 82
4.1.3. L’avis des promoteurs (Céder, 2019 ; Gottschalk, 2019) ........................................ 84
4.2. France .............................................................................................................................. 86
4.2.1. Quelques chiffres… ................................................................................................. 86
4.2.2. La taxe d’aménagement majorée : instrument d’équité sociale ? Cas de Bordeaux et
Strasbourg (Guelton et al., 2019). ......................................................................................... 88
4.2.3. Exemples de PUP ..................................................................................................... 96
4.3. Norvège ......................................................................................................................... 101
4.3.1. Potentiel de la collectivisation de la rente foncière en Norvège (Bergsland Finsnes,
2019) 101
4.3.2. Financement des infrastructures publiques dans les zones de développement (SOA,
2018). 103
4.3.3. Planification des collectivités territoriales pour la construction de logements
(Barlindhaug et al., 2014) .................................................................................................... 111
4.4. Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière ... 119
4.4.1. Contextes en matière d’aménagement du territoire ............................................... 119
4.4.2. Données quantitatives ............................................................................................ 122
4.4.3. Négociations .......................................................................................................... 123
4.4.4. Avis des collectivités territoriales .......................................................................... 123
4.4.5. Avis des promoteurs .............................................................................................. 127
Conclusion générale .................................................................................................................... 130
Bibliographie ............................................................................................................................... 137
Annexes ....................................................................................................................................... 144
7
Table des figures
Figure 1 - Étapes de valeur d’un développement immobilier (Hendricks et al., 2017 ;
modifiée)……………………………………………………………………………………. 15
Figure 2 - Le capital national rapporté au revenu national (Cavailhès, 2018)………………. 17
Figure 3 - Nombre de documents (articles, chapitres de livres, conférence) par an (1970 –
2019) indexés sur Scopus et contenant les termes « land value capture » (titre, résumé,
mots clés) (Scopus, 2020)………………………………………………………………….. 18
Figure 4 - Le cercle vertueux de la collectivisation de la valeur foncière (adapté d’après
SOA, 2018)………………………………………………………………………………… 22
Figure 5 - Les instruments connus de collectivisation de la valeur foncière (OCDE, 2018 ;
modifié)……………………………………………………………………………………. 25
Figure 6 - Méthodologie mise en œuvre pour appréhender les pratiques de collectivisation
indirecte des valeurs foncières (adapté d’après Rouchet, 2019)…………………………... 31
Figure 7 - Communes représentées lors de la formation sur les conditions et charges
d’urbanisme donnée par la CPDT (Louvain-la-Neuve, octobre et novembre 2019)………. 37
Figure 8 - Évolution relative des prix des terrains à bâtir en Wallonie (Bedoret, 2017)…... 38
Figure 9 - Évolution relative des prix de constructions neuves en Wallonie (Bedoret,
2017)……………………………………………………………………………………….. 39
Figure 10 - Prix de vente moyens des maisons d’habitation récentes (Wallonie) (€/m²)
(CPDT, 2019)……………………………………………………………………………… 40
Figure 11 - Estimation d’un prix au m² de terrain par commune (Vermont,
2016)…………... 47
Figure 12 - Part du prix du terrain dans le coût total (achat du terrain + construction) selon
les régions (% en 2018) (Penant, 2019)…………………………………………………….. 48
Figure 13 - Taux de la part locale de la taxe d’aménagement en 2016 (%) (Guelton et al.,
2019)……………………………………………………………………………………….. 54
Figure 14 - Prix de vente moyens des maisons d’habitation récentes (Wallonie) (€/m²) des
communes représentées lors de la formation sur les conditions et charges d’urbanisme
donnée par la CPDT (Louvain-la-Neuve, octobre et novembre 2019) (CPDT, 2019 ;
modifiée)…………………………………………………………………………………… 81
Figure 15 - Répartition des types de charges d’urbanisme sur la ville de Namur (Ville de
Namur, 2018)………………………………………………………………………………. 84
Figure 16 - Distribution du taux de la taxe d’aménagement en France : part locale (2016)
(Guelton et al., 2019)………………………………………………………………………. 87
Figure 17 - Contribution de la taxe aux coûts publics à Bordeaux (Guelton et al., 2019)…… 94
Figure 18 - Expérience des municipalités dans l’utilisation des accords de développement
(%) en fonction du nombre d’habitants (SOA, 2018)………………………………………. 105
Figure 19 - Dans quelle mesure la municipalité estime-t-elle avoir une compétence
suffisante pour mener des négociations sur les accords de développement, dans les
négociations avec, respectivement, un ou plusieurs constructeurs/propriétaires fonciers ?
(SOA, 2018)…………………………………………............................................................ 108
8
Figure 20 - Dans quelle mesure la municipalité estime-t-elle que les restrictions suivantes
dans les règles sur les accords de développement entravent la construction efficace de
logements ? (SOA, 2018)……………………………............................................................ 110
9
Table des tableaux
Tableau 1 – Termes et définitions clés concernant la capture de valeur directe (Alterman,
2012)……............................................................................................................................. 16
Tableau 2 – Les concepts de la plus-value foncière (Muñoz Gielen, 2010) ……………….. 19
Tableau 3 – Critères sociaux et financiers poursuivis par la politique de gestion foncière
en fonction de la stratégie envisagée (Krabben & Halleux, 2011)………………………….. 26
Tableau 4 – Présentation des échanges réalisés dans le cadre de la recherche……………. 36
Tableau 5 – Comparaison des conditions et des charges d’urbanisme (Hendrickx et al.,
2017)……………………………………………………………………………………….. 45
Tableau 6 – Comparaison de la taxe d’aménagement, du projet urbain partenarial et de la
zone d’aménagement communal concerté (IAU, 2018)……………………………………. 60
Tableau 7 – Comparaison de la législation en matière de collectivisation de la plus-value
foncière : outils de collectivisation indirecte de la rente foncière…………………………. 72
foncière : principes et arguments…………………………………………………………... 74
foncière : caractéristiques………………………………………………………………….. 76
foncière : acteurs…………………………………………………………………………… 77
Tableau 11 – Caractéristiques de la taxe d’aménagement : comparaison des métropoles de
Bordeau et Strasbourg (2016) (Guelton et al., 2019)………………………………………. 91
Tableau 12 – Revenus issus de la TA : comparaison de l’investissement de local des
métropoles de Bordeau et Strasbourg (2014-2018) (Guelton et al., 2019)…………………. 92
Tableau 13 – Causes de recours aux accords de développement par taille de municipalité
(Barlindhaug et al., 2014)………………………………………………………………….. 113
Tableau 14 – La municipalité estime-t-elle que les exigences présentes dans la législation
concernant les AD, sont un frein à la politique du logement ? (Barlindhaug et al., 2014)….. 114
Tableau 15 – Quel est le problème avec l’utilisation des AD, par taille de municipalité ?
(Barlindhaug et al., 2014)………………………………………………………………….. 115
Tableau 16 – Comment les coûts sont-ils répartis entre les propriétaires fonciers dans la
même zone de développement, par taille de municipalité ? (Barlindhaug et al., 2014)…….. 116
Tableau 17 – Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value
foncière : les contextes en matière d’aménagement du territoire…………………………… 121
foncière : données quantitatives……………………………………………………………. 122
Tableau 19 - Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value
foncière : négociations. 123
foncière : l’avis des collectivités territoriales………………………………………………. 125
foncière : l’avis des promoteurs……………………………………………………………. 128
10
Introduction générale
La collectivisation de la plus-value foncière correspond au concept anglo-saxon de « land value
capture » (Muñoz Gielen, 2010). Ce concept désigne le mécanisme par lequel les autorités publiques
captent (collectivisent) toute ou une partie de l’augmentation de la valeur du foncier (plus-value
foncière ou rente foncière positive) générée par leurs investissements (Hendrickx et al., 2017). Les
outils permettant la collectivisation sont de différentes natures : directe, macro, indirecte (Alterman,
2012). Les dispositifs de collectivisation indirecte, les plus fréquents, ont été spécifiquement étudiés
dans cette recherche.
Les interrogations sont nombreuses autour de la collectivisation de la plus-value foncière et de
nombreux acteurs se retrouvent autour de cette notion. Sur le terrain, force est de constater qu’il
existe, à l’heure actuelle, un développement important des recherches sur le sujet (OCDE, 2018 ;
Scopus, 2020). Cet intérêt croissant s’explique par le développement de pratiques très hétérogènes
sur le terrain. De nombreuses interrogations existent sur les instruments de collectivisation en
contexte urbain, sur les risques et sur la légitimité des pouvoirs publics ou encore sur les impacts
urbains et spatiaux de la collectivisation de la rente foncière. Ainsi, la recherche qui a été menée
s’inscrit dans ce contexte global de réflexions autour de la collectivisation de la rente foncière. Le
souhait est de contribuer à une meilleure connaissance de la collectivisation et plus précisément, à
une meilleure connaissance du fonctionnement des dispositifs indirects en Wallonie.
Si le principe de la collectivisation de la rente foncière semble d’apparence simple, sa mise en
application est plus complexe, et chaque système semble suivre sa propre logique. En Wallonie, deux
outils de collectivisation sont mis à disposition des collectivités territoriales : les conditions
d’urbanisme et les charges d’urbanisme. Ces deux outils distincts mais pourtant souvent confondus,
ont ainsi été développés pour tenter de collectiviser indirectement la rente foncière lors de la
délivrance de permis (Hendrickx et al., 2017). Dès lors, la recherche s’est focalisée sur la
collectivisation indirecte et ponctuelle. Cette collectivisation est semblable aux pratiques wallonnes :
elle est en lien avec le développement urbain et donc la délivrance de permis. Cette collectivisation
ne peut se faire que sous deux conditions : d’une part, il doit exister une rente foncière suffisante et
d’autre part, les pouvoirs publics doivent être capables de justifier le besoin qui induit cette
collectivisation (Guelton et al., 2019 ; Halleux, 2019).
Deux grands objectifs étaient poursuivis dans le cadre de la recherche. Le premier objectif était de
mieux positionner les pratiques et les spécificités wallonnes à travers l’analyse de cas étrangers. Le
deuxième objectif était de développer une réflexion sur l’articulation entre l’objectif de qualité
territoriale et l’objectif d’équité sociale poursuivis par les dispositifs de collectivisation indirecte de
la rente foncière. Pour ce faire, trois sous-questions de recherche ont été posées :
1. Quels sont les dispositifs indirects prévus par les législations pour permettre la collectivisation
des plus-values foncières ? (situation de droit : traitement de l’aspect juridique)
2. Comment les choses fonctionnent-elles concrètement ? (situation de fait : analyse des
pratiques sur le terrain)
3. Comment s’articulent l’objectif de qualité territoriale et l’objectif d’équité sociale ?
Pour y répondre, le contexte wallon a été comparé avec les contextes français et norvégien. Il a été
décidé de s’intéresser au contexte wallon et non belge car la compétence de l’aménagement du
11
territoire et de l’urbanisme est une compétence régionalisée. La France a été choisie car, malgré sa
proximité avec la Wallonie, la politique d’aménagement du territoire et les dispositifs de
collectivisation sont très différents. Enfin, la Norvège a été sélectionnée d’une part, pour mettre en
avant les répercussions de la politique de la ville compacte qualitative menée par les autorités sur les
dispositifs de collectivisation et d’autre part, car il existe une articulation forte entre la qualité
territoriale et l’équité sociale. La comparaison de trois contextes géographiquement proches mais
différents en matière de politiques de gestion et d’aménagement du territoire s’est faite en deux
temps. Dans un premier temps, la législation des trois contextes a été étudiée. Dans un deuxième
temps, des recherches spécifiques sur les pratiques en matière de collectivisation de la plus-value
foncière ont été analysées. Des échanges et des entretiens avec des témoins privilégiés ont également
été menés.
Ce mémoire se divise en cinq parties. La première partie, classification des notions, présente les
différents concepts et notions présents dans la littérature scientifique en lien avec la collectivisation
de la rente foncière. La seconde partie expose la méthodologie qui a été mise en œuvre pour
comprendre les pratiques wallonnes et pour mettre en avant l’articulation entre l’objectif de qualité
territoriale et l’objectif d’équité sociale. Ensuite, la troisième partie s’intéressera à ce qui est prévu
par la législation pour collectiviser la rente foncière (situation de droit). La quatrième partie
s’intéressera aux pratiques concrètes présentes sur le terrain pour collectiviser la plus-value foncière
(situation de fait). Les troisième et quatrième parties ont toutes deux étés divisées en fonction des
trois contextes étudiés : Wallonie, France, Norvège. Enfin, ce mémoire se conclura par une cinquième
partie qui présentera les principaux enseignements tirés de l’analyse des situations de droit et de fait
qui permettront de répondre aux deux objectifs de la recherche.
12
1. Classification des notions
Ce chapitre vise à présenter les notions liées à la question de la collectivisation de la plus-value
foncière. Cet aperçu théorique de l’étendue des connaissances scientifiques en la matière permet de
clarifier les termes clés et de mettre en évidence les enjeux présents derrière la collectivisation de la
plus-value foncière.
1.1. Plus-value foncière et concepts liés

1.1.1. Que faut-il entendre par « plus-value foncière » ?
Le foncier, ressource naturelle et finie, constitue un enjeu clé des politiques d’urbanisme. Cette
ressource, et particulièrement sa valeur, jouent un rôle crucial dans le fonctionnement de la société
actuelle (Hendricks et al., 2017). La valeur foncière ou la valeur du foncier correspond à la valeur de
la « terre » (Comby, 2012). Ainsi, on peut définir la valeur foncière comme la différence entre « la
valeur du bien immobilier et le coût de la construction » (Halleux, 2018c). En effet, le bien
immobilier est un bien composite : il est composé d’une part de la construction et d’autre part du
terrain (CPDT, 2014). Cette distinction est primordiale lorsqu’il s’agit d’appréhender la valeur d’un
bien immobilier. Dans le contexte d’une promotion immobilière, le promoteur va effectuer un
« calcul à rebours » pour déterminer le prix maximal auquel il peut acheter le foncier. Ce calcul à
rebours ou calcul du promoteur s’intègre dans le « plan financier prévisionnel réalisé par le
promoteur permettant la négociation foncière » (Halleux, 2018c). Le promoteur agit comme suit :
lorsqu’il se lance dans un projet immobilier, il doit, d’une part, évaluer les dépenses prévisibles pour
la réalisation du projet et d’autre part, les recettes qu’il peut espérer obtenir avec le projet immobilier.
Il détermine également sa rémunération ou sa marge minimum en-dessous de laquelle il ne réalisera
pas le projet. Enfin, en calculant la différence entre les recettes espérées, les coûts prévisibles et sa
marge minimum, il peut déterminer le montant maximum qu’il est prêt à débourser dans l’achat du
terrain (Vilmin, 2008). Le calcul du promoteur illustre bien le fait que c’est la valeur immobilière qui
dicte la valeur foncière, et non l’inverse.
La valeur foncière comprend dans les faits quatre éléments : la valeur intrinsèque de la terre, la plus-
value foncière découlant de facteurs externes tels que la croissance démographique ou le
développement économique, la plus-value foncière résultant d’investissements publics et, enfin,
l’augmentation de la valeur foncière induite par des investissements du propriétaire (annexe 1)
(Hong, 2010). La plus-value foncière peut être définie comme suit : « augmentation de la valeur d’un
terrain due à des facteurs locaux ou nationaux qui ne dépendent pas de l’action ou des travaux du
propriétaire » (Comby, 2012). Cette plus-value peut avoir différentes causes. Divers facteurs, locaux
ou internationaux, peuvent effectivement influencer directement le foncier de manière positive
comme négative. On parle alors de plus ou de moins-value foncière. La rente foncière est un
synonyme couramment utilisé pour désigner la valeur foncière. La rente peut être définie comme
suit : « la partie des rémunérations versées à un facteur de production (travail, capital, ressources
naturelles) qui dépasse la rémunération minimum nécessaire pour que ce facteur soit offert sur le
marché » (Halleux, 2018c, p.97). Le foncier vierge n’a pas de coût de production : c’est une ressource
naturelle. Or, dans les faits, on constate l’existence de valeurs foncières. Celles-ci sont le résultat de
l’existence d’une quantité finie de fonciers vierges. Sur les marchés, la rareté de l’offre foncière par
rapport à la demande entraine une rente foncière. Or, cette rente ne reflète en rien le travail du
13
propriétaire. Ce foncier vierge, sans coût de production, produit une rente uniquement parce que les
quantités offertes sur le marché sont inférieures aux quantités demandées. Cet effet de rareté peut
fréquemment entrainer une hausse de la valeur d’un terrain vierge n’ayant pourtant subi aucun
changement.
1.1.2. Les enjeux liés à la plus-value foncière
La recherche présentée dans ce mémoire s’intéresser exclusivement aux situations dans lesquelles le
foncier gagne en valeur : plus-value foncière ou rente foncière positive. Il est important de
différencier les deux composantes du bien immobilier car c’est bien le foncier, et non la construction
en tant que telle, qui produit la plus-value foncière. La figure 1 modélise les cinq phases de
développement de la valeur d’un terrain. La première phase, celle de « pré-développement »
correspond au rendement de l’utilisation initiale du foncier (1). Ensuite, les phases de développement
et de post-développement correspondent aux quatre actions pouvant engendrer une plus-value
foncière. Tout d’abord, les décisions publiques en matière de développement territorial peuvent
influencer la valeur foncière d’un bien (2). C’est notamment le cas lorsque des modifications sont
réalisées dans les documents régulant l’utilisation du sol. Ces mesures, le plus souvent prises à
l’échelon local, ne demandent aucun investissement public financier sur les sites concernés mais elles
peuvent pourtant augmenter directement la valeur d’un terrain. Ces améliorations vont
inéluctablement influer la valeur de celui-ci. Deuxièmement, les pouvoirs publics tant locaux que
nationaux peuvent investir dans des équipements et dans des infrastructures améliorant l’accessibilité
du site (3). Troisièmement, le propriétaire, par des travaux et des investissements personnels, peut
favoriser la qualité et l’accessibilité de son bien (4). Enfin, la quatrième cause d’une plus-value
foncière résulte de l’évolution globale de la société, tant d’un point de vue démographique
qu’économique (5). Ces quatre causes peuvent toutes, à leur niveau, être source d’une augmentation
de la valeur foncière (Hendricks et al., 2017 ; Hong, 2012 ; Muñoz Gielen, 2010 ; Muñoz Gielen &
Van der Krabben, 2017).
14
Figure 1 – Étapes de valeur d’un développement immobilier.
D’après Hendricks et al., 2017, p.3 sur base de Hong, 2012.
Il est dès lors opportun de se questionner : qui peut s’approprier cette augmentation de valeur
foncière ? Dans les faits, on constate qu’il existe un conflit pour en profiter. Si une partie peut sembler
revenir de droit au propriétaire foncier (lorsqu’il effectue des travaux), la part principale de cette
augmentation devrait revenir à la collectivité (Alterman, 2012). Il existe deux thèses opposées pour
justifier l’identité du propriétaire légitime : la thèse de la propriété libérale totale ou conservatrice et
la thèse de la propriété collective (Muñoz Gielen & Van der Krabben, 2017). Selon la thèse de la
propriété libérale, toute augmentation dans la valeur d’un bien foncier, quelle qu’en soit la cause et
quel que soit l’organisme ou la personne à l’origine de cette augmentation, revient au propriétaire du
bien. Cette thèse soutient ainsi l’idée que l’intérêt privé prime sur l’intérêt public. À l’inverse, la
thèse alternative de la propriété collective, suggère que toute augmentation dans la valeur d’échange
d’un bien foncier revient à la communauté. En effet, la communauté serait de manière directe
(investissement dans des infrastructures et équipements) ou de manière indirecte (évolution de la
société, etc.) responsable de la plus-value foncière (Muñoz Gielen & Van der Krabben, 2017). La
communauté serait donc, selon cette thèse, l’unique propriétaire légitime de ce revenu
supplémentaire. La thèse de la propriété collective fait primer l’intérêt public sur l’intérêt privé. Le
propriétaire jouirait ainsi d’un revenu illégitime au détriment de la société à qui il revient de droit
(Halleux, 2018). Ce revenu peut aussi être jugé comme socialement injuste puisqu’il résulte du travail
de l’ensemble de la société mais ne profite pourtant qu’aux propriétaires fonciers (Hendrickx et al.,
2017).
Sur le terrain, on constate ainsi qu’il existe un conflit entre trois acteurs pour s’emparer de cette plus-
value. Premièrement, le propriétaire qui cherche à profiter de ce revenu sans que celui-ci ne lui
revienne de droit car il n’a pas travaillé pour. Deuxièmement, le promoteur qui, certes a investi et
développé un projet sur le foncier lui faisant ainsi augmenter sa valeur mais qui est déjà rémunéré
15
pour ce travail dans sa « marge » et, troisièmement, l’autorité publique représentante de la
collectivité. Pourtant, dans les faits, c’est souvent le propriétaire qui profite de cette plus-value, ou le
promoteur lorsque son calcul à rebours est correctement réalisé, la plus-value correspondant alors à
une sur-rémunération. L’autorité publique, par manque d’expertise se retrouve généralement en
position de faiblesse dans les négociations avec le promoteur, et elle ne peut donc capter pleinement
ce revenu lui revenant de droit (Hendrickx et al., 2017). Les marchés inefficaces, notamment par
manque de transparence et d’information équitable entre les différentes parties, sont souvent
favorables aux promoteurs, qui réussissent à capter la plus-value foncière en plus de leur marge
minimale (Halleux, 2019). Il est important de préciser que ce ne sont pas les promoteurs qui sont à
l’origine de la variabilité des valeurs foncières. Ils ont un impact limité sur les plus ou moins-values
foncières : ils ne peuvent jouer qu’au niveau de leur marge minimale, le reste de la variabilité de la
rente foncière étant fixée par l’économie générale.
À l’heure actuelle, on constate une augmentation des débats autour de ce revenu qualifié d’illégitime.
Par revenu illégitime, on entend toute augmentation dans la valeur foncière ne résultant d’aucun
travail ou d’aucune dépense du propriétaire lui-même (Hendricks et al., 2017). Ce conflit d’idées est
notamment visible à travers les termes anglophones employés pour dénommer l’idée de la plus-value
foncière (Alterman, 2012 ; Muñoz Gielen & Van der Krabben, 2017). Ces nombreux termes, bien
que se rapportant tous à l’idée de la plus-value foncière, illustrent néanmoins des nuances traduisant
la position idéologique de celui qui les emploie. Le tableau 1 donne un aperçu de la variété des
vocabulaires ainsi que leur spécificité propre.
Tableau 1 – Termes et définitions clés concernant la capture de valeur directe.

Traduction personnelle depuis Alterman, 2012, p.6
16
Aussi, on assiste, depuis quelques années, à un développement des débats autour de la plus-value
foncière. Cette croissance des préoccupations semble être la conséquence directe d’un renouveau de
la rente foncière (Cavailhès, 2018). Comme le montre la figure 2, ce renouveau s’explique par la
hausse du prix du logement qui touche une grande majorité des États européens. La hausse des prix
du logement est justifiée non pas par une hausse du prix de la construction mais bien par une hausse
du prix du foncier.
Figure 2 – Le capital national rapporté au revenu national (France : 1700-2010).

Cavailhès, 2018 (d’après T. Piketty).
Le contexte actuel illustre la croissance des préoccupations autour de la rente foncière. En effet,
l’Union Européenne et l’OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économique)
ont notamment lancé des projets de recherche ayant pour objectif de clarifier et d’éclaircir la notion
et les outils de collectivisation de la plus-value foncière (COST, 2018 ; OCDE, 2018). Cette montée
en puissance de la rente foncière s’illustre également dans la littérature scientifique : de plus en plus
d’articles scientifiques traitent de la collectivisation de la plus-value foncière. La figure 3 reprend le
nombre de documents (articles, chapitres de livres, conférence) par an (1970 – 2019) indexés sur
Scopus et contenant les termes « land value capture » (titre, résumé, mots clés). Entre 2000 et 2018,
le nombre de documents traitant de la collectivisation de la valeur foncière a décuplé (Scopus, 2020).
17
Figure 3 – Nombre de documents (articles, chapitres de livres, conférence) par an (1970 – 2019) indexés sur
Scopus et contenant les termes « land value capture » (titre, résumé, mots clés).
Scopus, 2020.
1.2. Collectivisation de la plus-value foncière et typologie des instruments

1.2.1. Légitimité de la collectivisation
C’est dans la logique de la thèse de la propriété collective que naissent les idées de collectivisation
de la plus-value foncière. Ce principe de collectivisation de la plus-value foncière, d’apparence
complexe, repose sur un principe simple : ce qui est produit grâce aux investissements de la
communauté revient à la communauté. Cette volonté de collectiviser la plus-value foncière apparait
dès le 19e siècle avec la « single tax » d’Henry George (Alterman, 2012). Cet économiste américain
proposait de mettre en place une taxe unique sur la terre. Son idée de base était que la terre appartient
à la communauté et c’est donc à la communauté que revient une quelconque hausse de valeur. Les
pouvoirs publics se doivent de récolter les fruits de leurs investissements. Henry George voyait cette
taxe comme un loyer que chaque propriétaire verserait à la communauté. Ce loyer unique permettrait,
selon lui, de financer l’ensemble des besoins publics de la société. Si cette idée de taxe unique n’est
généralement pas mise en œuvre à l’heure actuelle, elle est cependant reprise dans les travaux de
l’OCDE comme instruments connus de collectivisation de la plus-value foncière (OCDE, 2018). On
peut ainsi constater que l’idée de la collectivisation de la plus-value foncière suit la même logique
que celle imaginée par Henry George (Alterman, 2012).
L’accueil réservé au principe de collectivisation de la plus-value foncière varie fortement en fonction
des contextes. Les contextes institutionnel et juridique peuvent jouer en la faveur comme en la
défaveur de la collectivisation de la plus-value foncière. Le facteur culturel joue également un rôle
prédominant dans l’acceptation et dans l’argumentation choisie pour défendre voire mettre en place
cette taxe (Muñoz Gielen & van der Krabben, 2017). Analogiquement aux nombreux termes
employés pour désigner une plus-value foncière (tableau 1), il existe également plusieurs expressions
dans la littérature anglophone pour exprimer l’idée de « capture » ou de collectivisation de la plus-
18
value (Muñoz Gielen, 2010). Comme le montre le tableau 2, ces expressions illustrent chacune une
justification de collectivisation distincte. Ces concepts semblables mais non-identiques illustrent, à
nouveau, la variété de justifications et de visions présentes derrière le concept de collectivisation de
la plus-value. De même, l’attention portée au choix des mots pour parler des outils de collectivisation,
illustre la montée en puissance des débats autour de la plus-value foncière. Des recherches menées
au niveau international tentent, notamment, d’éclaircir ces différentes notions. De plus, on constate
que le principe de collectivisation de la plus-value foncière mène toujours vers le débat opposant
intérêt privé et intérêt collectif. Il semble cependant opportun de rappeler que la fonction première
de l’aménagement du territoire est d’atteindre une certaine qualité territoriale car l’aménagement du
territoire est « une politique publique cherchant à influencer l’organisation physique de l’espace et
la répartition territoriale des personnes et des activités » 1 (traduction personnelle depuis : Halleux
et al., 2012, p.3). La logique de collectivisation de la plus-value foncière s’inscrit ainsi dans le but
poursuivi par l’aménagement du territoire : servir la société et répondre aux besoins de la collectivité.
Cette vision d’intérêt collectif dominant demande cependant de nombreux investissements de la part
des organismes publics. La collectivisation de la plus-value foncière pourrait ainsi servir les objectifs
de l’aménagement du territoire. Si des projets sont nés et fonctionnent, c’est avant tout grâce aux
investissements faits par la collectivité pour la collectivité (Assouad, 2014). Cet argument d’un intérêt
collectif dominant et d’une plus-value appartenant à la collectivité et donc lui revenant de droit reste
cependant complexe et peu attractif auprès des citoyens et de leurs représentants. Divers outils sont
ainsi nés pour capter cette plus-value de manière indirecte.
Tableau 2 – Les concepts de capture de la plus-value foncière.

Traduction personnelle depuis Muñoz Gielen, 2010, p.7
1
“ … land use planning as a public policy aiming to influence the physical organization of space and the
spatial distribution of people and activities.” 19
1.2.2. Typologie des outils de collectivisation de la plus-value foncière
Il existe plusieurs typologies d’instruments employés pour collectiviser la plus-value foncière

(Muñoz Gielen & van der Krabben, 2019). Dans le cadre de la recherche présentée dans ce mémoire,
la typologie d’Alterman a été choisie. Cette typologie, développée en 2012 par l’urbaniste R.
Alterman, cherche à catégoriser les différents outils utilisés par les pouvoirs publics pour justifier la
mise en place de cette collectivisation (Alterman, 2012). Elle se focalise sur les outils ponctuels liés
aux développements urbains.
Selon la typologie d’Alterman, il existe trois catégories d’instruments de collectivisation : les
instruments macro, les instruments directs et les instruments indirects. Les instruments macro
reprennent l’ensemble des pratiques qui permettent de collectiviser cette plus-value sans pour autant
que ce ne soit l’objectif premier visé par la pratique (Hendrickx et al., 2017). La catégorie des
instruments macro reprend notamment : la nationalisation des sols, le droit de superficie, la politique
de production foncière publique et le remembrement (Alterman, 2012). Pour exemple, la
nationalisation mène certes à une collectivisation des terres, mais elle entraine également une
collectivisation automatique de la plus-value de ces terres. Les instruments directs font, pour leur
part, référence à la légitimité du processus. L’aspect moral est mis en avant : la plus-value est induite
par la société, elle doit donc être partagée avec l’ensemble de la société (Muñoz Gielen & van der
Krabben, 2017). Cette vision d’aspect philosophique, souvent peu comprise, demeure impopulaire.
Les instruments indirects ont ainsi été développés pour profiter de cette plus-value sans utiliser
l’argument de la légitimité mis en avant par les instruments directs. Dans la pratique, cette
collectivisation indirecte passe généralement par la fiscalité (taxe) pour être plus manifeste. Les
instruments indirects suivent une logique pragmatique (Alterman, 2012). Une motivation
couramment employée par les organismes publics pour justifier cette collectivisation indirecte est de
mettre en avant les externalités négatives que va faire peser le projet sur la communauté. Il serait
donc tout à fait cohérent de demander une contrepartie aux initiateurs du projet. Similairement, la
réalisation d’un projet d’urbanisme va entrainer des coûts concernant notamment les besoins en
infrastructures et en équipements publics, et des bénéfices. Les pouvoirs publics veulent ainsi utiliser
les bénéfices pour financer les coûts initiaux correspondant aux dépenses en équipements et
infrastructures publics (Hendrickx et al., 2017). Cependant, d’un point de vue légal, force est de
constater qu’une certaine ambiguïté est présente autour de ces outils indirects. Contrairement aux
pratiques macro et aux pratiques directes qui sont du type top-down, les instruments indirects sont
eux du type « bottom-up » (Hendrickx et al., 2017). C’est ainsi le niveau local qui est à l’initiative et
qui se charge de mettre en place de tels outils. Les autorités locales peuvent rapidement faire face à
des blocages dans la mise en place de ces outils indirects. Ces blocages peuvent être de nature diverse
et variée (manque d’expertise et de connaissances des pouvoirs locaux, mécontentement des
promoteurs, ambiguïtés dans le vocabulaire employé, etc.) et ils peuvent donc entraver les processus
de collectivisation de la plus-value foncière. Cette collectivisation, génératrice de revenus pour les
autorités publiques, leur est pourtant nécessaire.
Dans son étude visant à catégoriser les outils de collectivisation, Alterman a cherché à quantifier et
à répertorier les États ayant recours à des instruments de collectivisation. Pour ce faire, elle a analysé
13 pays. Comme escompté, les instruments directs sont peu utilisés : seuls trois pays y avaient
recours. Ce résultat illustre le fait que la justification philosophique reste peu « vendeuse » et peu
20
employée par les pouvoirs publics. En outre, la totalité des États étudiés, soit 13 sur 13, ont recours
à l’utilisation d’outils indirects (Alterman, 2012). Ainsi, les acteurs locaux préfèrent utiliser des
justifications alternatives aux arguments philosophiques. En réalité, la raison de cette collectivisation
est claire : l’autorité a besoin d’argent notamment pour financer les équipements publics et elle met
donc en place des alternatives pour arriver à ses fins. Les modalités d’application des solutions à la
question du financement des communes/intercommunalités et donc de la collectivisation de la plus-
value foncière, varient toutefois fortement d’un pays à un autre.
Comme présenté dans l’étude d’Alterman, les outils indirects sont souvent préférés aux outils directs
de collectivisation de la plus-value foncière (Alterman, 2012). Le refus d’utiliser les outils directs et
le recours aux instruments indirects entrainent automatiquement une certaine nébulosité autour de
ces dispositifs de collectivisation. Les États ont de plus en plus besoin de l’aide du privé pour financer
notamment les équipements publics (Muñoz Gielen & van der Krabben, 2019). Ils ont ainsi recours
à des outils indirects pour y parvenir. L’amplification du phénomène d’utilisation d’outils indirects
est telle que plusieurs recherches sont actuellement menées à l’échelle internationale pour tenter de
clarifier l’utilisation d’outils de collectivisation de la plus-value foncière.
Outre les outils directs, macro et indirects, il est également nécessaire de distinguer deux types de
collectivisation. Il existe d’une part, la collectivisation dite récurrente et d’autre part, la
collectivisation dite ponctuelle (Bianchet et al., 2015). La première concerne une opération qui a lieu
de manière cyclique. Ainsi, le précompte immobilier, « impôt régional annuel sur la propriété
immobilière », correspond à un dispositif de collectivisation ponctuelle (Bianchet et al., 2015, p.17).
À l’inverse, la seconde correspond à « une opération dite passagère » et qui ne peut être demandée
une nouvelle fois uniquement si la situation se réitère (Bianchet et al., 2015, p.61). Pour exemple, les
collectivisations mises en place au sein de projets urbains ou les collectivisations liées à la délivrance
de permis de construire sont considérées comme des collectivisations ponctuelles puisque les
obligations sont imposées de manière unique sur le développement. Sur le terrain, force est de
constater que les dispositifs de collectivisation indirecte ponctuelle se multiplient pour répondre aux
besoins financiers des pouvoirs publics (Guelton et al., 2019). Ces besoins ne peuvent plus être
supportés uniquement par les dispositifs de fiscalité traditionnels, généralement des dispositifs de
collectivisation récurrente (Guelton et al., 2019).
1.2.3. Enjeux de la collectivisation de la plus-value foncière
Outre le caractère illégitime de la privatisation de la plus-value foncière, elle est aussi

« économiquement inefficace et socialement injuste » (Hendrickx et al., 2017, p.48). L’explication
est simple : seules certaines personnes vont profiter de la hausse de la valeur foncière tandis que
l’entièreté de la société va subir les dépenses supplémentaires induites par celles-ci (Hendrickx et al.,
2017). La pertinence et l’intérêt de la collectivisation de la plus-value foncière montrent à nouveau
tout leur sens. Les valeurs des marchés sont induites par les revenus générés par l’activité économique
de la collectivité. Or, le bon fonctionnement de la société et donc la production de plus-values
foncières qui en découlent, demandent des équipements publics adéquats. Ces équipements ont un
coût qui n’a fait que croitre au fil des années (Vilmin, 2008). L’enjeu de la collectivisation réside
entre autres dans le financement des équipements publics : profiter de la plus-value foncière induite
21
notamment par un environnement favorable (accessibilité, infrastructures, superstructures, etc.) pour
financer des équipements publics : ce qui résulte du travail de la collectivité revient à la collectivité
(Muñoz Gielen, 2010). Comme le montre la figure 4, le principe de collectivisation peut être perçu
comme un cycle vertueux : les investissements publics favorisent la hausse des valeurs foncières, les
revenus issus de la taxation de celles-ci permettent de financer des équipements supplémentaires et
contribuent à la régénération urbaine, ce qui améliore le contexte économique global et entraine une
production de plus-values foncières.
Figure 4 – Le cercle vertueux de la collectivisation de la valeur foncière.

Adapté d’après Søa, 2018.
Dans certaines zones administratives, la question du financement des équipements publics doit être
résolue de toute urgence (Coquière et Jingand, 2018). Or, les collectivités ne peuvent plus supporter
seules les besoins croissants de la société en infrastructures. La collectivisation de la plus-value
foncière pour répondre à des besoins en équipements semble ainsi prendre tout son sens. La
collectivisation de la plus-value foncière est notamment mise en place par certaines communes ou
intercommunalités pour répondre à leurs objectifs en matière de logements aidés. Cette pratique, qui
consiste à imposer au promoteur un certain pourcentage de logements dont la commercialisation se
fera à un prix inférieur à celui du marché, est connue dans la littérature scientifique sous le nom de
« zonage inclusif » (Halleux, 2018c). Le zonage inclusif est souvent décrié par les promoteurs pour
entrainer une hausse des prix du marché. Des recherches ont pourtant montré qu’à moyen et long
termes, le marché de l’immobilier ne subit aucun changement (Hendrickx et al., 2017). Le zonage
22
inclusif est considéré comme un outil de collectivisation indirecte de la rente foncière : il permet à la
collectivité d’atteindre ou de se rapprocher d’objectifs territoriaux tout en mettant à contribution le
promoteur.
1.2.4. Enjeux de la prévisibilité, de la proportionnalité et de la négociation
Le développement d’outils de collectivisation de la plus-value impacte directement le travail du

promoteur. En effet, la mise en place de tels instruments demande une contribution supplémentaire
aux promoteurs. Cette contribution, généralement sous forme d’actes et de travaux, impose aux
promoteurs de revoir leur calcul à rebours. Les acteurs locaux mettent en avant le mécontentement
des promoteurs lorsque des telles participations leur sont demandées (Hendrickx et al., 2017).
Pourtant, avec le principe du calcul à rebours auquel ont recours les promoteurs, tout semble être une
question de prévisibilité. Il est du devoir des organismes publics de communiquer de manière
transparente et d’encadrer l’utilisation d’instruments de collectivisation en fournissant un cadre
précis aux promoteurs. Plus tôt le promoteur sera informé des contributions qui lui seront demandées,
mieux il pourra y faire face en l’intégrant dans son calcul à rebours et plus l’opération immobilière
aura de chance d’être un succès. La prévisibilité, tant pour les promoteurs que pour les autorités
locales, demande également une clarification des dispositifs. Cette prévisibilité joue pourtant un rôle
clé non seulement dans la réussite d’un projet immobilier mais également dans la motivation d’un
promoteur à développer de nouveaux projets urbains. Un cadre clair et prévisible permet à tout
promoteur de connaitre à l’avance les obligations qui lui seront imposées (Hendrickx et al., 2017).
Un autre enjeu à considérer, et à ne pas négliger, concerne la proportionnalité. Cette proportionnalité
consiste en une comparaison entre, d’une part, la plus-value foncière et d’autre part, la contribution
financière ou les actes et travaux imposés aux promoteurs. Il est nécessaire d’atteindre un équilibre
entre ces deux parties. L’autorité doit s’assurer de cette proportionnalité pour éviter tout contentieux
juridique. Cependant, la proportionnalité reste dans la majorité des cas difficile à appréhender. Elle
suppose une connaissance de l’état initial du foncier (valeur avant son augmentation) mais aussi la
mise en place d’une évaluation juste et équitable des projets urbains (Hendrickx et al., 2017). En
fonction des pays ou des régions, l’évaluation du projet urbain peut notamment consister en une
estimation de l’impact du projet sur la collectivité (compensation des externalités négatives induites
par le projet) ou en une estimation du besoin en équipements collectifs induits par le projet.
Enfin, dans certains États, la négociation semble faire partie intégrante du dispositif de
collectivisation de la plus-value foncière. Cette discussion permet au promoteur de faire part de sa
maîtrise et de défendre ses intérêts. Elle permet à l’autorité publique de garder une certaine maîtrise
de son territoire tout en se basant sur ses compétences et connaissances en matière de droit (IAU,
2018). La négociation est une étape qu’il est important de ne pas négliger car, dans certains cas, c’est
à ce moment que se joue l’imposition d’obligations (numéraires ou non) (Hendrickx et al., 2017).
Idéalement, il ne faudrait pas voir cette négociation comme un rapport de force mais bien comme un
lieu d’échange et de discussion entre les deux parties : promoteurs et autorités locales (IAU, 2018).
Les deux parties prenantes de cette négociation sont interdépendantes. L’autorité a besoin du
promoteur pour répondre à la demande en logements, renforcer le dynamisme économique, etc., et le
promoteur a besoin de l’autorité pour développer son projet immobilier. Toutefois, la négociation
23
reste un processus coûteux en temps et donc en argent qui peut, dans certains cas, s’avérer être un
rapport de forces inégales. Dans les faits, force est de constater que l’autorité locale se sent parfois
démunie et en manque de compétences pour faire face aux promoteurs (Hendrickx et al., 2017 ;
Coquière et Jingand, 2018 ; IAU, 2018). À nouveau, il existe un réel besoin de clarification et de
codification des dispositifs pour limiter l’ambiguïté résidant dans ces outils de collectivisation, tant
pour les promoteurs que pour les autorités.
1.3. Équité sociale et qualité territoriale

1.3.1. Définition des concepts
Premièrement, la recherche présentée dans ce mémoire cherche à comprendre la législation et les

pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière en Wallonie. Pour ce faire, il a été
décidé de prendre les pratiques wallonnes en la matière comme point de départ de l’analyse. Ainsi,
la recherche s’est focalisée uniquement sur les obligations liées à la délivrance de permis. Les charges
d’urbanisme, outil wallon de collectivisation indirecte de la plus-value foncière, consistent en un
dispositif ponctuel lié aux développements urbains (Hendrickx et al., 2017). Il s’inscrit donc dans la
logique de la typologie d’Alterman comme dispositif indirect (Alterman, 2012). S’il existe de
nombreux outils de collectivisation de la plus-value foncière comme en témoigne la figure 5, la
recherche ici menée se préoccupe uniquement des outils de collectivisation en lien avec
l’urbanisation, conformément aux pratiques wallonnes. Deuxièmement, la recherche avait pour but
de comprendre l’articulation entre l’objectif de qualité territoriale et l’objectif d’équité sociale. Deux
concepts qu’il semble important de définir pour la suite de l’analyse.
24
Figure 5 – Les instruments connus de collectivisation de la valeur foncière.
Modifié, d’après OCDE, 2018.
La qualité territoriale correspond à l’objectif recherché par l’aménagement du territoire (Halleux et

al., 2012). La dénomination « qualité territoriale » est préférée à la dénomination « qualité spatiale »
puisque c’est en lien avec l’aménagement du territoire. Elle résulte d’une multitude de facteurs et elle
est à l’image des ambitions territoriales de la collectivité. Elle est donc propre à chaque État. Il existe
ainsi différents niveaux de qualité territoriale en fonction du modèle d’aménagement territorial
poursuivit par la collectivité. Derrière la notion de qualité territoriale, il se cache, dans les faits, une
réflexion sur les échelles d’aménagement. Pour exemple, les autorités norvégiennes visent l’objectif
de la ville compacte. La ville compacte correspond à un modèle de ville alternative caractérisée par
une densité élevée, une mixité fonctionnelle et résidentielle, ainsi qu’une consommation raisonnée
des ressources (eau, énergie, etc.) (Halleux, 2000). L’objectif de la ville compacte poursuivi par les
autorités norvégiennes correspond à l’échelle urbaine de l’aménagement du territoire. Cet objectif
implique une haute qualité territoriale des quartiers urbains, ce qui correspond à l’échelle des projets
d’urbanisme. Ainsi, force est de constater que les objectifs territoriaux poursuivis au niveau
d’échelles supérieures impliquent une certaine qualité territoriale dans les réalisations d’échelles
inférieures. La qualité territoriale renvoie donc à la question de l’aménagement des territoires. En
effet, il est nécessaire de maîtriser l’information territoriale pour mener à bien des politiques foncières
efficaces, et en parallèle, il est nécessaire de développer une politique foncière pour mener une
politique efficace d’aménagement du territoire (Halleux, 2018c).
L’équité sociale poursuit un double objectif de récupération des coûts publics et de collectivisation
de la rente foncière. Elle peut notamment consister en un partage de la plus-value foncière entre le
25
propriétaire et la collectivité (Halleux et al., 2020). Collectiviser la rente foncière, quelle qu’en soit
la raison ou l’utilité, correspond ainsi à de l’équité sociale.
En matière de gestion foncière (« land management ») et de planification opérationnelle, trois
stratégies peuvent être distinguées : les initiatives privées de développement des terres, les stratégies
qui facilitent les développements fondés sur la propriété (remembrement) et les productions foncières
publiques (Krabben & Halleux, 2011). Quelle que soit la stratégie considérée, toutes intègrent le
concept d’équité sociale. Cette équité peut être analysée selon le critère social et le critère financier
(Krabben & Halleux, 2011). La dimension budgétaire est intégrée dans le concept d’équité sociale.
Le tableau 3 reprend les objectifs sociaux et financiers poursuivis la politique de gestion foncière en
fonction de la stratégie entreprise.
Tableau 3 – Critères sociaux et financiers poursuivis par la politique de gestion foncière en fonction de la
stratégie envisagée.
Traduction depuis Krabben & Halleux, 2011.
Les deux objectifs principaux des politiques de gestion du territoire sont donc d’une part, la qualité
territoriale qui renvoie à la question de l’aménagement du territoire et d’autre part, l’équité sociale
qui renvoie au principe de collectivisation de la rente foncière (Halleux et al., 2020).
Si, de prime abord, ces deux concepts peuvent paraitre éloignés, ils sont pourtant intimement liés. En
effet, il suffit de porter attention aux politiques d’aménagement du territoire et aux pratiques de
collectivisation de la plus-value foncière dans différents États pour s’en rendre compte. Un État ayant
des ambitions territoriales élevées pour atteindre une qualité territoriale recherchée a besoin de
moyens financiers conséquents. La qualité territoriale a un coût. Par exemple, il est généralement
plus simple et moins coûteux de construire sur un terrain vierge que de rénover un ancien bâtiment
(Bozonnet et al., 2017). La qualité territoriale demande ainsi des fonds qui font souvent défaut dans
les budgets publics. C’est ici que le principe d’équité sociale intervient et que la collectivisation de
26
la plus-value foncière prend tout son sens. On constate qu’une collectivité qui récupère la plus-value
foncière a des ambitions territoriales en termes de qualité territoriale, qui sont supérieures par rapport
à celles d’un État où aucun dispositif de collectivisation n’est mis en place (Halleux et al., 2020). On
parle ainsi d’une gradation entre les ambitions spatiales (qualité territoriale) et la collectivisation de
la rente foncière. En outre, une série d’outils sont intiment liés tant à la qualité territoriale qu’à
l’équité sociale (Halleux, 2018c). Il est ainsi plus pertinent de considérer simultanément ces deux
objectifs et d’étudier de manière plus approfondie leur interaction.
La recherche présentée dans ce mémoire s’est notamment focalisée sur l’interdépendance de ces deux
objectifs. Le but est alors de comprendre comment la collectivisation de la plus-value foncière
favorise un aménagement du territoire de qualité et comment la qualité territoriale peut favoriser
l’équité sociale, et donc le recours à des outils de collectivisation indirecte. De plus,
l’interdépendance entre ces deux objectifs renforce également la légitimité des outils de
collectivisation de la plus-foncière. En effet, la récupération de la rente foncière par les autorités
permet d’atteindre un bon aménagement des lieux et d’approcher les ambitions territoriales
collectives.
1.3.2. Réflexion autour du coût des équipements publics nécessaires
La recherche présentée dans ce travail s’est focalisée uniquement sur les obligations liées à la
délivrance de permis. Ces obligations consistent en la participation du développeur au financement
ou à la réalisation d’équipements publics. Il est légitime de se questionner sur le coût de ces
équipements publics.
1.3.2.1. Infrastructures publiques nécessaires
Les infrastructures collectives nécessaires à tout développement peuvent être classées en trois types
(B. I. Nordahl, comm. pers., 2020) :
1. Infrastructures internes : toute infrastructure publique présente au sein du périmètre du projet
(espaces verts et sentiers entre les bâtiments individuels, entrepôt des déchets des résidents,
parkings à vélos, etc.) ;
2. Infrastructures en lien avec la zone environnante : toute infrastructure publique permettant de
relier le nouveau développement à l’espace environnant (carrefours, routes, sentiers
pédestres, etc.) ;
3. Infrastructures externes : toute infrastructure publique concernant plusieurs quartiers/zones et
permettant de répondre aux besoins de résidents (infrastructures sportives, parcs, etc.) (B. I.
Nordahl, comm. pers., 2020).
En outre, il semble judicieux de s’intéresser aux infrastructures publiques dites « nécessaires ». Dans
les différentes législations et recherches qui ont été analysées, le terme « nécessaire » revient
fréquemment pour qualifier les équipements publics. Toutefois, la signification de ce terme varie
d’un contexte à un autre. Les équipements publics jugés « nécessaires » vont notamment être
fonction de la politique menée en matière d’aménagement du territoire. Ainsi, ce qui est nécessaire à
un endroit ne le sera pas spécialement à un autre et inversement. Chaque emplacement est unique et
ce sont notamment les plans d’occupation du sol/de zonage qui vont définir ce qui est « nécessaire »
pour une zone en particulier (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). Toutefois, les équipements
nécessaires sont, quelle que soit leur nature et quel que soit le contexte, des conditions sans lesquelles
le développement ne peut généralement avoir lieu.
27
1.3.2.2. Coût des équipements publics en fonction de la politique d’aménagement du
territoire
L’étude menée par Halleux et al. en 2008 s’intéressait à l’impact de l’étalement urbain sur le coût
des services collectifs. Il y a deux sources de surcoûts : les faibles densités et les charges liées à des
populations extra-locales (Halleux et al., 2008). L’étalement urbain (faible densité) dont souffre la
Wallonie entraîne une hausse non-négligeable du coût des services collectifs (Halleux et al., 2008).
Il est néanmoins nécessaire de « discerner les différents services collectifs en fonction de leurs
caractéristiques techniques » (Halleux et al., 2008, p.37). D’après l’étude, les surcoûts générés par
l’étalement urbain concernent « les services dont le fonctionnement est assuré par des
infrastructures » (Halleux et al., 2008, p.37). En outre, les coûts en équipements publics
correspondent à la somme des coûts fixes qui sont fonction du nombre de logements, et des coûts
variables qui sont fonction du type d’urbanisation (urbanisation dense, urbanisation lâche, etc.)
(Halleux et al., 2008). Ainsi, seuls les coûts variables vont dépendre de l’aménagement des territoires.
D’après l’étude, la périurbanisation dont souffre le Wallonie est « économique contre-productive […]
et socialement inéquitable » (Halleux et al., 2008, p.38). En effet, l’étalement urbain, caractérisé par
une urbanisation lâche et extensive, entraine une hausse des coûts variables des infrastructures
collectives notamment celles liées à l’eau. Qui supporte ce surcoût ? Il semble que les coûts
supplémentaires générés par la périurbanisation soient collectivisés notamment via la taxation
(Halleux et al., 2008). Ce système est socialement inéquitable puisque l’ensemble des citoyens va
participer au financement des surcoûts engendrés par seulement une partie d’entre eux. Ainsi, la
collectivisation de la plus-value foncière prendrait tout son sens en Wallonie car elle permettrait à
l’autorité publique d’avoir une aide du privé pour le financement des équipements publics.
La solution pour éviter des surcoûts en infrastructures semble être la densité qualitative (Halleux et
al., 2008). En effet, à l’inverse de l’étalement urbain, le modèle de la ville compacte qualitative
permet de faire des économies sur le coût variable des services collectifs (Halleux et al., 2008).
Toutefois, le modèle de la ville compacte suppose une certaine qualité de réalisation qui passe,
notamment, par la présence de nombreux espaces verts (Bergsland Finsnes, 2019). Ces espaces sont
des espaces publics qui doivent être aménagés par les collectivités territoriales. Or, les espaces verts
tels que des parcs ou des sentiers cyclo-pédestres ont un coût non-négligeable (Nordahl, 2019). Si ce
coût peut être important, il ne remet pas pour autant en question la viabilité du modèle de la ville
compacte. Ce coût en équipements collectifs verts justifie plutôt le recours à la collectivisation de la
rente foncière, même dans les pays où une politique d’aménagement prônant la densité qualitative
est menée.
Enfin, que ce soient des développements qui suivent la politique de la ville compacte qualitative ou
la politique de l’étalement urbain, les infrastructures dites externes, ne doivent généralement pas être
réalisées. En effet, en ce qui concerne l’étalement urbain, les développements se font souvent sur de
petits périmètres qui, en raison de leur emplacement et de leur taille, ne demandent pas la réalisation
de telles installations (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). En ce qui concerne le modèle de la ville
compacte, les développements se font généralement en milieu urbain où de telles infrastructures sont
déjà suffisamment fournies (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). Toutefois, lorsque des infrastructures
externes ou des infrastructures en lien avec la zone environnante doivent être réalisées en zone
urbaine, cela semble engendrer des coûts supplémentaires à ceux générés par l’étalement urbain. En
effet, ces infrastructures publiques urbaines doivent être conçues pour un usage intensif et sont donc
plus coûteuses (création d’un rond-point à la place d’une route, pavement des voies piétonnes, etc.)
(B. I. Nordahl, comm. pers., 2020).
28
Il ne s’agit donc pas de comparer les coûts en équipements publics engendrés par l’étalement urbain
avec ceux engendrés par la politique de la ville compacte qualitative mais bien de mettre en avant la
raison qui pousse les collectivités territoriales à recourir aux outils de collectivisation indirecte de la
valeur foncière. En effet, outre le coût des équipements collectifs, d’autres enjeux sont présents et
sont à considérer pour envisager un aménagement du territoire durable.
29
2. Méthodologie
Le chapitre qui suit a pour but de présenter la méthodologie qui a été mise en œuvre pour la recherche
présentée dans ce travail. Afin de comprendre le système wallon en matière de collectivisation de la
plus-value foncière, le premier chapitre a fait le point sur les différents savoirs touchant au concept
de la plus-value foncière. Si dans les faits, il existe de nombreux types d’outils permettant de
collectiviser la plus-value foncière, il a été décidé de se focaliser uniquement sur ceux comparables
aux pratiques wallonnes : les dispositifs de collectivisation indirecte ponctuels (Alterman, 2012 ;
Hendrickx et al., 2017 ; OCDE, 2018).
Afin de comprendre la situation wallonne en matière de collectivisation de la plus-value foncière, il
semble pertinent de comparer les pratiques wallonnes à celles d’autres contextes. La France et la
Norvège ont été étudiées. La France a été choisie car, malgré sa proximité avec la Wallonie, le
contexte d’aménagement du territoire et les dispositifs de collectivisation sont très différents. La
Norvège a été sélectionnée pour deux raisons. Premièrement, les autorités norvégiennes mènent une
politique efficace de lutte contre l’étalement urbain, ce qui se traduit sur le terrain par une qualité
territoriale élevée (Nordahl, 2019). Deuxièmement, la Norvège connait un haut degré d’équité
sociale. En effet, le pays possède l’Indice de Développement Humain (IDH)2 le plus élevé, avec une
valeur de 0,9543 en 2018. Ces deux éléments sont en lien avec la politique en matière d’aménagement
du territoire ce qui impacte directement la gestion des plus-values foncières.
La comparaison de trois contextes géographiquement proches mais différents en matière de politiques
de gestion et d’aménagement du territoire permet d’appréhender la situation wallonne. La recherche
s’est déroulée en deux grandes étapes. La première étape a consisté en l’analyse de ce qui est prévu
dans la législation des trois contextes étudiés. La seconde étape a consisté en l’étude de recherches
spécifiques sur les pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière. Cette seconde
approche a été complétée par des échanges et des entretiens avec des témoins privilégiés. Ainsi, ces
deux étapes ont permis de confronter l’approche purement juridique aux pratiques réalisées sur le
terrain. Les hypothèses de réponse aux questions de ce travail résultent, d’une part, de l’analyse des
textes juridiques et d’autre part, de rencontres avec des acteurs clés et à l’aide de projets urbains
concrets. Les données ont été récoltées de différentes manières. Pour l’aspect juridique de la
collectivisation de la plus-value foncière, les codes en matière d’aménagement et d’urbanisme ont
été consultés. La récolte d’informations sur les réalités du terrain s’est faite via des entretiens
téléphoniques et des échanges de mails, la participation à des formations et à un webinaire ainsi que
via des analyses de documents propres à des projets urbains. Il était initialement prévu de se rendre
sur le terrain en France et en Norvège mais cela a dû être annulé au vu de la pandémie en cours lors
de la recherche.
2
L’IDH est « un indicateur composite, compris entre 0 et 1, ordinal, calculé sur la base de trois indices dimensionnels
simples (santé/longévité, niveau d’éducation, niveau de vie) » (Halleux, 2018b). Il correspond à la « mesure des
aptitudes/capacités humaines à vivre longtemps et en bonne santé, à disposer de ressources suffisantes pour s’assurer
une vie convenable » (Halleux, 2018b). 30
3
http://hdr.undp.org/en/content/table-1-human-development-index-and-its-components-1, consulté le 29 juillet 2020.
La figure 6 reprend la démarche qui a été entreprise dans le cadre ce travail de fin d’études. Cette
méthodologie de comparaison basée sur une analyse juridique, sur des entretiens et sur des études
déjà menées à ce sujet, semble la plus pertinente au vu du thème traité. En effet, il est trop complexe
d’essayer de chiffrer le phénomène. La méthodologie de comparaisons de contextes basées sur des
interviews et des analyses de projets urbains est détaillée dans ce chapitre.
Figure 6 – Méthodologie mise en œuvre pour appréhender les pratiques de collectivisation indirecte des
valeurs foncières.
Adapté d’après Rouchet, 2019, p.4.
2.1. Méthodologie pour la situation de droit

La recherche menée dans le cadre de ce mémoire avait pour but de comprendre le système wallon de
collectivisation de la plus-value foncière. L’intérêt était de comprendre pourquoi ce système semble
peu fréquemment mis en œuvre par les pouvoirs communaux. Pour ce faire, deux autres contextes
ont été analysés. La méthodologie mise en œuvre dans ce mémoire est donc une comparaison. Le
choix de la méthodologie constitue un élément clé de l’analyse. En effet, il va automatiquement
influer sur les données récoltées et la manière dont celles-ci seront analysées (Verhage, 2002).
La comparaison de contextes différents permet d’enrichir la recherche. En effet, comparer des
méthodes de collectivisation de la plus-value foncière au sein d’un seul et même pays risquerait de
donner des résultats pauvres en signification. Certes, en Belgique, la compétence de l’aménagement
du territoire est régionalisée, mais le gouvernement national donne (in)directement certaines
directives en rapport avec la compétence de l’aménagement ou non, mais qui influent sur celui-ci.
De plus, ne travailler qu’à l’échelle d’un seul et unique pays risquerait de limiter les possibilités de
31
généraliser les résultats car les choix politiques d’un pays sont limités par ses
connaissances (Verhage, 2002). Ainsi, la comparaison de différents États permet d’enrichir l’analyse
et les hypothèses de réponses. Le sujet du mémoire concerne les différents processus de
collectivisation de la plus-value foncière et les différents contextes (3) constituent les contextes de
l’analyse. Ils influent sur les données car chaque pays a un environnement propre résultant d’une
multitude de facteurs (économiques, sociaux, juridiques, culturels, etc.). Ces facteurs influent
directement sur la qualité territoriale recherchée et donc également sur l’équité sociale. Comparer un
processus dans des contextes différents permet d’augmenter les chances de variation du phénomène,
ici : la collectivisation de la plus-value foncière.
Une première approche pour tenter de comprendre les pratiques wallonnes, françaises et
norvégiennes en matière de collectivisation de la plus-value foncière consiste en l’analyse de la
situation de droit. Cette analyse fait référence aux textes juridiques des trois États étudiés par rapport
au principe de collectivisation de la plus-value. Similairement aux résultats de l’étude menée par
Alterman, les trois cas étudiés ont recours à des outils qui mènent indirectement à la collectivisation.
Il a donc été décidé de s’intéresser aux dispositifs mis en œuvre qui mènent indirectement à la
récupération de la rente foncière, que ce soit sous forme numéraire ou non et en lien avec des
développements urbains. Les codes concernant l’aménagement du territoire des trois états ont ainsi
été analysés et comparés pour tenter de mieux appréhender la situation wallonne.
- Wallonie : Code du Développement Territorial (CoDT) ;
- France : Code de l’Urbanisme ;
- Norvège : Loi sur l’urbanisme et la construction (« Lov om planlegging og
byggesaksbehandling »), Règlement sur les cas de construction (« Forskrift om byggesak »).
2.2. Méthodologie pour la situation de fait

Une seconde méthode se basant sur des entretiens d’acteurs clés de l’aménagement du territoire avec
le recours à des projets urbains concrets, a ici été choisie car elle semble la plus pertinente pour le
sujet de l’étude. En effet, recourir à l’entretien pour la récolte d’informations semble être pertinent
« pour les études cherchant à mettre en évidence :
 le mode de pensée des enquêtés (c’est-à-dire leurs raisonnements, leurs points de vue, leurs
représentations) ;
 la description des pratiques sociales ;
 le mode de pensées des enquêtés et la description des pratiques » (Blanchet & Gotman, 2007,
p. 38).
Dans le cadre de cette recherche, l’entretien permet d’analyser de manière approfondie l’utilisation
des outils de collectivisation de la plus-value foncière et la perception qu’ont les acteurs de ces outils.
Cette approche des pratiques complète l’approche juridique.
Pour analyser les processus de collectivisation de la plus-value foncière en Wallonie mais aussi en
France et en Norvège, il semble primordial d’aller à la rencontre d’acteurs clés. Ces acteurs sont au
cœur de l’action. Ils sont en première ligne : soit ils initient le processus de collectivisation, soit ils
le subissent ou ils y participent. Ce mémoire cherche à compléter l’état de la connaissance actuelle
32
sur la captation de la plus-value foncière en Wallonie. Cette approche théorique est ainsi enrichie par
une approche sur le terrain. Le but est d’analyser la manière dont la collectivisation de la rente
foncière est perçue et ressentie par les acteurs du territoire. Ce travail d’analyse des données récoltées
lors des interviews demande de pratiquer la double herméneutique. La double herméneutique consiste
en l’analyse des interprétations et des perceptions des acteurs (Jacquemain, 2009). Il est important de
savoir prendre du recul face aux discours des acteurs (Verhage, 2002). Les données brutes sont les
interviews et l’étude en elle-même consiste en l’analyse de la manière dont les acteurs perçoivent la
collectivisation de la plus-value foncière. Ces témoins privilégiés permettent de confronter
l’approche théorique et juridique à la réalité du terrain. Des observations générales sont ainsi
rassemblées pour ensuite être complétées par une analyse de cas concrets.
Les données traitées dans cette recherche sont de type qualitatif (Demoncy, 2016). Elles sont issues
d’entretiens réalisés auprès de parties prenantes de l’aménagement du territoire. Les entretiens sont
des entretiens semi-directifs, ce qui signifie « qu’ils ne sont ni extrêmement ouverts, ni canalisés par
un grand nombre de questions précises » (Quivy & Van Campenhout, 2009, p. 174). Le but est de
préparer une liste de sujets à aborder avec chaque acteur. Cette liste permet de susciter le débat et sert
de fil conducteur à l’entretien. Un tel procédé permet une certaine souplesse de l’entretien et pousse
le chercheur à adapter son interview en fonction des réponses de l’acteur interrogé (Kehl, 2017). Les
données issues des entretiens menés auprès des acteurs viennent en complément de l’approche
théorique. L’information résultant du traitement de ces données permet une actualisation des
connaissances détaillées dans l’état de l’art (Muñoz Gielen, 2010).
L’entretien semi-directif ou interview semi-structurée laisse une liberté de parole à l’acteur. Cette
liberté de parole est souvent elle-même porteuse d’informations pertinentes traduisant la pensée ou
la position de l’interviewé (Kehl, 2017). Il est fréquent qu’un acteur soit plus loquace sur un sujet
qu’il maitrise, qu’il apprécie ou, au contraire, face auquel il s’oppose. Dans le cadre de cette
recherche, des entretiens ont été réalisés par téléphone et des échanges de mails ont eu lieu avec
certains acteurs. Des acteurs ont également été rencontrés lors de formations et de webinaires. Enfin,
des données issues d’enquêtes réalisées récemment dans le cadre de travaux de recherche plus
conséquents ont été reprises. Quelle que soit la méthode de récolte de données utilisée, les acteurs
clés étaient au centre du processus. L’objectif était d’obtenir leur perception des dispositifs de
collectivisation de la valeur foncière mais également d’obtenir des documents traitant de ces
dispositifs dans leur collectivité territoriale (ex : convention, enquêtes, etc.).
2.3. Limites de la méthodologie

La méthodologie choisie dans ce mémoire (la comparaison de trois contextes internationaux
recourant aux textes juridiques et à des interviews) possède cependant des limites. En effet, la
comparaison de contextes différents entraine (presque) automatiquement certains problèmes
méthodologiques. La comparaison est en effet limitée par les données elles-mêmes, qui ne sont que
rarement parfaitement comparables car issues de contextes différents (Verhage, 2002). Chaque pays
est différent et les informations issues du traitement des données ne peuvent être transposées d’une
zone à l’autre (Dumas, 2015). Le niveau d’informations et la précision de celles-ci vont varier d’un
acteur à l’autre, d’un environnement à l’autre ou d’un projet urbain à l’autre. L’accès à certaines
données jugées sensibles ou confidentielles peut aussi freiner la richesse de l’analyse. Ainsi, cette
33
comparaison de trois contextes risque inévitablement de ne pas être équitablement détaillée, certains
cas risquent d’être plus approfondis que d’autres. Cependant, cette ambiguïté n’enlève en rien la
pertinence de l’analyse et du choix de cette approche méthodologique. Pour faciliter la comparaison,
il semble important de se concentrer sur les aspects principaux comparables d’un pays à un autre pour
ensuite détailler chaque contexte spécifiquement (Verhage, 2002).
Une deuxième limite à l’analyse concerne les interviews. Cette méthode d’enquête permet certes de
susciter un discours mais elle se base uniquement sur ce que l’interviewé « a pu et a voulu dire »
(Schmitz, 2018). L’interviewé est limité par ses connaissances et son discours est influencé par ses
affinités, son travail, son environnement, etc. (Verhage, 2002). Pour tenter d’objectiver cette
approche de récolte d’informations, une liste de points à aborder lors des entretiens avec les acteurs
concernés par la collectivisation de la plus-value foncière a été élaborée. L’intérêt est de faciliter le
débat mais aussi d’assurer une certaine comparaison entre les entretiens. Pour tenter de contrer la
subjectivité des entretiens, des études ont été analysées. Ces études récentes ont été choisies parce
qu’elles traitaient notamment des outils de collectivisation de la plus-value foncières auprès de
collectivités territoriales. Certaines consistent en des enquêtes menées auprès d’un grand nombre de
collectivités territoriales tandis que d’autres se sont concentrées sur la comparaison de cas précis.
Cette diversité de sources de données permet de réduire la subjectivité de certaines informations.
Une certaine ambiguïté voire subjectivité peut également résulter de l’intervieweur lui-même. Lors
de l’entretien, pour lutter contre une orientation du débat et une sélection de l’information souvent
involontaire, le chercheur doit s’assurer de la neutralité de son travail. Il se doit « d’identifier ces
prénotions, ces préjugés, ces représentations pour être le plus objectif possible » (Demoncy, 2016,
p. 33). Les représentations ici considérées sont celles que la société véhicule ; société dans laquelle
le chercheur évolué lui-même. Lors de l’entretien, le chercheur doit également être attentif au
vocabulaire qu’il utilise ainsi qu’à la formulation de ses questions (Demoncy, 2016). Il faut non
seulement adapter son discours au public mais aussi choisir un vocabulaire objectif qui n’influence
pas les réponses de l’interviewé.
Enfin, une telle approche méthodologique limite voire empêche tout traitement statistique (Muñoz
Gielen, 2010). Au vu du nombre limité de cas analysés et de personnes interviewées, il semble
impossible de chercher une quelconque relation entre variables. Le but de ce travail de recherche
n’est donc pas d’aboutir à un traitement statistique mais bien d’aller à la rencontre de témoins
privilégiés, d’acteurs du terrain afin de considérer leur perception des outils de collectivisation de la
plus-value foncière. L’analyse d’enquêtes réalisées dans le cadre de recherches plus larges a toutefois
permis d’obtenir quelques données statistiques sur les pratiques en matière de collectivisation de la
valeur foncière.
2.4. Sources et traitements des données

En fonction du contexte et des opportunités, plusieurs sources de données pour appréhender la
situation de fait, ont été utilisées. Quel que soit le contexte, les contacts avec témoins privilégiés ont
permis d’obtenir des informations et des documents de travail sur les dispositifs de collectivisation
de la valeur foncière. De plus, les contacts de J.-M. Halleux, promoteur de ce travail de fin d’études,
ont facilité les rencontres à distance et les discussions avec certains acteurs clés. Le tableau 4 détaille
les échanges réalisés avec des acteurs clés.
34
- En Wallonie, l’avis d’acteurs clés : Conseillers en Aménagement du Territoire et Urbanisme
(CATU) et promoteurs, a été récolté lors de formations sur les charges et les conditions
d’urbanisme données par la Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT).
Cette approche a été complétée par une étude de terrain menée par la CPDT en 2017 ainsi que
par un échange de mails avec Hélène Delmée, CATU de la Ville de Namur.
- En France, un premier contact téléphonique avec Annette Groux, professeur en aménagement
de l’espace et urbanisme à l’université de Lille, a permis de bénéficier d’un aperçu des
pratiques françaises. Ensuite, plusieurs échanges téléphoniques ont été effectués avec Charles
Debarge, chef de service adjoint de l’aménagement à la métropole lilloise. Ces entretiens ont
apporté de nombreuses informations quant aux ressentis des collectivités territoriales
françaises sur les dispositifs de collectivisation indirecte de la valeur foncière ainsi que des
projets urbains concrets dans lesquels de tels dispositifs ont été mis en place. Les documents
et les informations obtenus sur ces projets urbains ont pu être analysés. En outre, l’étude de
Sonia Guelton (professeur à l'École d'urbanisme de Paris (Université Paris-Est) et chercheur
au Lab'urba) menée conjointement avec Agnès Pouillaude et David Rosen a permis de
compléter les informations déjà récoltées. Enfin, la participation à un webinaire traitant de la
collectivisation de la valeur foncière dans les projets immobiliers autour des gares a mis en
avant les nombreux intérêts de la collectivisation de la rente foncière dans les contextes
urbains. Ce webinaire, organisé par le Réseau des Jeunes Chercheurs du Foncier (RJCF) de
Paris, rassemblait des chercheurs et des gestionnaires de projet.
- En Norvège, une visite du terrain était initialement prévue mais elle a dû être annulée au vu
de la pandémie en cours lors de la recherche. Toutefois, des informations ont pu être récoltées
sur les pratiques en matière de collectivisation indirecte de la valeur foncière. Des contacts
menés avec Berit Irene Nordahl, chercheuse à l’institut norvégien de la recherche urbaine et
régionale (NIBR) et professeur en développement immobilier et en urbanisme à l’université
norvégienne des sciences de la vie, ont permis d’obtenir des documents de travail. D’autres
documents provenant des moteurs de recherche traditionnels, ont pu être analysés.
35
Pays Acteur Rôle Date de Type d’entretien
l’entretien
Belgique CATU des communes de : Ils travaillent comme Octobre 2019 Participation à une
(Wallonie) Aiseau-Presles, Arlon, Ath, conseillers en Novembre 2019 formation sur les
Awans, Bernissart, Braine- aménagement du territoire charges et conditions
l’Alleud, Braine-le-Comte, et urbanisme dans les d’urbanisme donnée
Charleroi, Éghezée, Gembloux, administrations par la CPDT.
Hamoir, Hamois, La Hulpe, wallonnes.
Huy, Ittre, Jemeppe-sur-
Sambre, Mont-Saint-Guibert,
Orp-Jauche, Tenneville,
Waremme, Wavre (Figure 7).
Belgique - Gaëtan Gottschalk ; - Rencontre avec un Novembre 2019 Participation à une
(Wallonie) développeur ; formation sur les
- Thibault Céder. - Rencontre avec un charges et conditions
représentant de l’Union d’urbanisme donnée
des Villes et des par la CPDT.
Communes Wallonnes
(UVCW).
Belgique Hélène Delmée CATU de la commune de Février 2020 Échange de mails.
(Namur) Namur.
France Annette Groux Professeur en Septembre 2019 Échange de mails et
(Lille) aménagement de l’espace Octobre 2019 entretien
et urbanisme à téléphonique.
l’université de Lille.
France Charles Debarge Chef de service adjoint de Octobre 2019 Échange de mails et
(Lille) l’aménagement à la entretien
Métropole Européenne de téléphonique.
Lille.
France Sonia Guelton Professeur à l'École Février 2019 Échange de mails.
d'urbanisme de Paris Mars 2019
(université Paris-Est) et
chercheur au Lab'urba.
France Chercheurs du RJCF et Réseau interdisciplinaire Juin 2020 Webinaire
gestionnaires de projet. qui rassemble des jeunes
chercheurs travaillant sur
les questions foncières.
Norvège Berit Irene Nordahl Chercheuse à l’institut Avril 2020 Échange des mails.
norvégien de la recherche Août 2020
urbaine et régionale
(NIBR) et professeur en
développement
immobilier et en
urbanisme à l’université
norvégienne des sciences
de la vie.
Tableau 4 – Présentation des échanges réalisés dans le cadre de la recherche
36
Figure 7 – Communes représentées lors de la formation sur les conditions et charges d’urbanisme donnée par
la CPDT (Louvain-la-Neuve, octobre et novembre 2019).
37
3. Situation de droit
3.1. Wallonie
3.1.1. Contexte
Le bien immobilier est un bien composite (Halleux, 2018c). Le prix d’un bien immobilier correspond
à la somme du prix du foncier et des coûts de construction. La figure 8 illustre l’évolution du prix
des terrains à bâtir en Wallonie. La figure 9 reprend l’évolution du prix des constructions en Wallonie.
Si le prix des constructions, donc des biens immobiliers, semble stable en Wallonie (figure 9), le prix
du foncier connait lui une nette hausse (figure 8) (Bedoret, 2017). Ainsi, ces deux constatations
suggèrent qu’en Wallonie le foncier prend une part de plus en plus importante par rapport au coût de
construction dans le prix de vente d’une maison (Bedoret, 2017). Le prix des maisons augmente en
Wallonie (Statbel, 2019) mais les coûts de construction restent eux à peu près stables ce qui mène à
l’affirmation suivante : il existe une plus-foncière en Wallonie qui entraine la hausse de la valeur des
biens immobiliers.
Figure 8 – Évolution relative des prix des terrains à bâtir en Wallonie.

Bedoret, 2017, p.75
38
Figure 9 – Évolution relative des prix de constructions neuves en Wallonie.
Bedoret, 2017, p.102
Cette plus-value prend notamment sa source dans la proximité aux deux métropoles de Bruxelles et
Luxembourg. Comme le montre la figure 10, cet effet de proximité se traduit par une hausse de la
valeur immobilière qui peut aller du simple au quadruple entre des communes wallonnes. Or, ces
différences de valeurs immobilières s’expliquent par la différence au niveau des valeurs foncières.
Une partie de la puissance et du rayonnement économique des métropoles se traduit donc dans les
valeurs foncières des communes avoisinantes (Halleux, 2018c). La figure 10 illustre ainsi la
pertinence, pour certaines communes de mettre en place systématiquement un dispositif de
collectivisation de la plus-value foncière lors de la délivrance de permis.
39
Figure 10 – Prix de vente moyens des maisons d’habitation récentes (Wallonie) (€/m²).
CPDT, 2019.
3.1.2. Législation en matière de plus-value foncière
La Wallonie développe depuis la loi organique de 1962, premier document national officiel régissant
l’aménagement du territoire et l’urbanisme, des instruments indirects cherchant à capter la plus-value
foncière. Si des instruments existent dans les documents législatifs, force est de constater que, sur le
terrain, la réalité est toute autre.
Il est avant tout important de préciser le contexte wallon en matière d’aménagement du territoire et
d’urbanisme. La Wallonie, comme la plupart des régions, développe des outils qui collectivisent
indirectement la plus-value foncière (Hendrickx et al., 2017). Il est en effet peu attractif de
développer des outils directs prônant la légitimité du processus de collectivisation. De plus, cette
vision philosophique moins pragmatique que la vision indirecte, est souvent incomprise et ambiguë
(Alterman, 2012). Dans le contexte wallon où l’intérêt privé domine sur l’intérêt commun, il est
logique d’employer des « subterfuges » pour mener à bien ces processus de collectivisation de la
rente foncière.
Deux outils majeurs, distincts mais pourtant souvent confondus, ont ainsi été développés pour tenter
de collectiviser indirectement la rente foncière. Le premier outil, dénommé « condition
d’urbanisme », correspond aux « conditions nécessaires soit à l’intégration du projet à
l’environnement bâti et non bâti, soit à la faisabilité du projet, c’est-à-dire à sa mise en œuvre et à
40
son exploitation » (CoDT, Art. D. IV.53 al. 2, 2019). Les conditions d’urbanisme sont donc des
conditions nécessaires à la « faisabilité ou à l’intégration du projet » (CoDT, Art. D. IV.54 al. 1,
2019).
Le deuxième outil, dénommé « charge d’urbanisme », correspond à des « actes ou travaux imposés
au demandeur, à l’exclusion de toute contribution en numéraire, en vue de compenser l’impact que
le projet fait peser sur la collectivité au niveau communal » (CoDT, Art. D. IV.54 al. 2, 2019). Les
charges d’urbanisme sont ainsi vues comme un « mécanisme de compensation d’impacts »
(Hendrickx et al., 2017, p.29). Les charges d’urbanisme, terme propre au contexte belge,
correspondent à ce qui est plus communément appelé des « obligations de faire liées aux permis »
(OP).
Dans la littérature, ces obligations peuvent être distinguées en deux catégories : les obligations
internes et les obligations externes. Les obligations internes correspondent aux obligations ayant un
rapport direct avec le projet tandis que les obligations externes correspondent aux obligations ayant
soit un rapport direct avec le projet mais dont les éléments sont externes au périmètre du projet, soit
n’ayant aucun rapport direct avec le projet, que ce soit dans le périmètre ou non (Haumont, 1994).
Dans le contexte belge, cette distinction peut paraitre obsolète : les obligations internes se
rapprochant des conditions d’urbanisme comme décrites dans le CoDT et les obligations externes
correspondant aux charges d’urbanisme (Hendrickx et al., 2017).
3.1.2.1. Historique de la législation
Ces deux outils (conditions et charges d’urbanisme) ont souvent été et sont souvent confondus. En
effet, il faut attendre le CoDT de 2017 pour avoir enfin une distinction claire de ces deux instruments
d’urbanisme. Cependant, certaines ambiguïtés restent présentes. Notamment parce que de mêmes
éléments peuvent être considérés comme des conditions ou comme des charges, tout dépend du
contexte et de la justification employée par les pouvoirs publics.
Pour comprendre la situation juridique actuelle en matière de collectivisation des plus-values
foncières, il semble opportun d’effectuer un bref rappel historique. L’aménagement du territoire
démarre en Belgique après la Seconde Guerre Mondiale avec la mise en place de la Loi organique de
mars 1962. Cette loi, premier outil d’aménagement du territoire à l’échelle nationale s’appliquant à
l’ensemble du territoire belge, est avant tout mise en place pour présenter les grands principes en
matière d’aménagement (Halleux, 2018a). Dans cette législation, la notion de condition et l’idée de
charge d’urbanisme sont présentes mais restent confuses pour les pouvoirs publics. En effet, selon la
Loi de 1962, les conditions d’urbanisme représentent toute condition que l’autorité juge utile
d’imposer pour que le projet soit conforme à la bonne organisation et au bon fonctionnement des
lieux (Hendrickx et al., 2017). Initialement, les charges d’urbanisme ne concernent, elles, que des
travaux de voirie réalisés dans le cadre d’un permis de lotir. Toutefois, la confusion entre ces deux
termes va rapidement apparaitre lorsque le législateur va préférer utiliser le terme « charge » pour ce
qui était défini comme « condition de projet » dans la législation initiale, car cela semblait être plus
approprié (Hendrickx et al., 2017). Ainsi, l’ambiguïté entre ceux deux notions semble prendre sa
source dans la Loi organique de mars 1962 uniquement pour une raison de vocabulaire. Après de
multiples rectifications d’articles de la Loi organique de 1962, les charges n’ont plus que pour seule
41
différence avec les conditions d’urbanisme le fait qu’elles sont « expressément prévues dans le cadre
du permis de lotir » (Hendrickx et al., 2017, p.16). Si le manque de clarté entre ces deux notions est
évident dès leur création, on constate cependant une réelle volonté de profiter de ces impositions pour
approcher un « bon aménagement des lieux ». La notion de « bon aménagement » est à relier
directement avec le principe de qualité territoriale. Avec la Loi organique de 62, les autorités belges
ont voulu codifier l’aménagement du territoire pour encadrer l’urbanisation et atteindre leurs
ambitions territoriales (Halleux, 2018a). Toutefois, approcher ces ambitions a un coût qui dépasse
souvent les budgets des pouvoirs. C’est donc tout naturellement que les obligations liées à la
délivrance de permis vont être mise en place. L’équité sociale est utilisée pour atteindre la qualité
territoriale recherchée.
En 1980, la compétence de l’aménagement du territoire est régionalisée. La Wallonie doit donc
développer sa propre politique en la matière. C’est ainsi que nait en 1984 le Code Wallon de
l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme (CWATU)4. Dans sa première forme, le CWATU
comprend les notions de conditions et de charges d’urbanisme mais celles-ci restent équivalentes à
ce qui était écrit dans la loi organique de 62 (Hendrickx et al., 2017). Les décrets et les modifications
apportés au CWATU vont progressivement chercher à préciser et à clarifier les notions de conditions
et de charges d’urbanisme sans pour autant fournir une distinction claire des deux instruments. C’est
dans un souci de d’actualisation, de simplification et de clarification, qu’est créé le Code de
Développement Territorial (CoDT) en 2017. Ce nouveau code entend servir de boîte à outils pour
concrétiser sur le terrain les ambitions des autorités en matière de développement territorial et
d’urbanisme. Le CoDT cherche ainsi à « assurer un développement durable et attractif du territoire »
(CoDT, art. D.I.1. §1er, 2019). Pour la première fois, l’article de lois traitant des charges est distinct
de l’article traitant des conditions d’urbanisme.
Les évolutions de la législation belge puis wallonne en matière de collectivisation de la plus-value
foncière illustrent un développement des ambitions territoriales pour atteindre la qualité territoriale.
La volonté de distinguer les conditions des charges d’urbanisme montre un besoin croissant de
moyens qui font défaut dans les finances publiques. Cette évolution est a relier avec le constat
d’Alterman mais également avec les travaux de recherche lancé par l’OCDE et l’Union Européenne :
le phénomène s’amplifie. Les autorités wallonnes ne se limitent plus aux conditions pour assurer la
conformité du projet d’urbanisme avec les documents d’aménagement du territoire. Il faut maintenant
aussi que les promoteurs compensent l’impact de leur projet sur la collectivité. Cette montée en
puissance des dispositifs indirects de collectivisation de la plus-value foncière est à relier directement
avec les nouvelles ambitions territoriales. Néanmoins, cette gradation des ambitions spatiales a un
coût. Pour exemple, la Wallonie a lancé la politique du « Stop béton ». Selon la déclaration de
politique régionale 2019-2024 (DPR), le but est de « freiner l’étalement urbain et y mettre fin à
l’horizon 2050 » (Gouvernement wallon, 2019, p.70). La Wallonie souffre d’une faible densification
de son territoire dont l’urbanisation est croissante. Elle semblerait donc vouloir suivre le chemin de
4
https://wallex.wallonie.be/sites/wallex/contents/acts/8/8350/1.html?doc=1423&rev=1395-8544, consulté le 23 octobre
2019. 42
la Flandre chez qui cette mesure est lancée depuis 2016. À court terme, les objectifs de la politique
du « Stop bêton » sont les suivants :
 « Réduire la consommation des terres non artificialisées en la plafonnant d'ici 2025 ;

 Préserver au maximum les surfaces agricoles ;
 Maintenir, réutiliser ou rénover le bâti existant ;
 Localiser au maximum les bâtiments à construire dans les tissus bâtis existants (urbains,
ruraux ou périurbains) situés à proximité des services et transports en commun ;
 Restaurer la biodiversité. » (Gouvernement wallon, 2019, p.70).
Cette stratégie territoriale a un coût qui ne peut être supporté uniquement par les pouvoirs locaux. La
collectivisation de la plus-value foncière dont une partie revient de droit à la collectivité prend ainsi
tout son sens : récupérer la rente foncière produite par la société pour servir les ambitions territoriales
de la collectivité.
3.1.2.2. Comparaison des conditions et des charges d’urbanisme
Tant les conditions que les charges peuvent être imposées par les trois instances délivrant des permis
en Wallonie : le collège communal, le fonctionnaire délégué ou le gouvernement wallon (Delnoy &
Lauwers, 2010). Si le recours à ces deux outils se fait dans le cadre de la délivrance de permis, leurs
significations et leurs objectifs officiels sont tout autres. Selon le CoDT, les conditions sont imposées
sous peine de refus de permis (Defer, 2019). Elles constituent ainsi des éléments sans lesquels le
projet est irréalisable. Le caractère réalisable ou non d’un projet est naturellement fonction des
normes d’aménagement et d’urbanisme propres à chaque pays. Les conditions sont fixées par
l’autorité délivrant le permis qui, dans la majorité des cas, est l’autorité communale (CoDT, 2019).
C’est l’autorité communale qui doit décider si le projet s’intègre dans les ambitions communales et
s’il est conforme au bon aménagement des lieux (Delnoy & Lauwers, 2010). Dans le cadre des
conditions d’urbanisme (mais aussi des charges) la collectivité territoriale doit jouer un rôle proactif.
Elle doit connaitre son territoire, ses ambitions et ses enjeux pour savoir, lorsqu’elle fait face à un
projet d’urbanisme, si elle doit imposer des conditions (et/ou des charges). Cependant, cette
imposition de conditions ne se fait pas sans règle. La jurisprudence antérieure au CoDT, mais toujours
d’actualité, montre que ces conditions ont des limites (Defer, 2019). Les conditions doivent en effet
être « précises et limitées quant à leur objet et ne porter que sur des éléments secondaires et
accessoires […], elles ne peuvent laisser place à une appréciation dans leur exécution […] et elles
ne peuvent se référer à un évènement futur ou incertain […] » (C.E., 2017).
Les charges sont aussi, selon le CoDT, à considérer lors de la délivrance du permis. Elles constituent
des éléments imposés par l’autorité non pas pour ajuster le projet au territoire ou aux ambitions en
matière de développement territorial mais bien pour « compenser l’impact que le projet fait peser sur
la collectivité » (CoDT, art. D.IV.54. al.2, 2019).
Le terme « compensation » peut mener à plusieurs réflexions. Tout d’abord, il suppose que l’impact
du projet sur la collectivité soit connu et mesurable, ce qui, dans les faits, est difficilement le cas. Le
CoDT précise également que cette « compensation » ne peut se faire en numéraire (CoDT, 2019).
L’autorité communale doit donc trouver des actes ou travaux dont la valeur équivaut à l’impact du
43
projet sur la collectivité. Un des principes généraux en droit administratif concerne l’importance de
la proportionnalité entre une décision publique et l’obligation imposée (Defer, 2019). Ce principe de
proportionnalité est donc à respecter lorsque l’autorité décide d’imposer des charges (ou des
conditions) au porteur de projet. Derrière le terme « compensation » réside bien la logique de ce
principe : il doit exister un rapport raisonnable entre l’impact du projet traduit en valeur monétaire et
l’évaluation monétaire des actes ou travaux imposés (Hendrickx et al., 2017). Les collectivités
territoriales se doivent donc d’évaluer l’impact du projet mais aussi de faire correspondre
raisonnablement les charges imposées à celui-ci.
De plus, une des subtilités des charges d’urbanisme est que celles-ci ne sont pas limitées au périmètre
du projet. L’autorité peut ainsi imposer des actes ou des travaux à un promoteur pour compenser
l’impact de son projet sans que ceux-ci ne soient situés dans le périmètre du projet ou sans qu’ils ne
soient à proximité directe du projet (Hendrickx et al., 2017). Certes, ces charges doivent être réalisées
sur le territoire communal mais leur nature et leur localisation peuvent être distantes de la nature et
de la localisation du projet (Defer, 2019). Les pouvoirs publics imposant ces charges doivent pouvoir
motiver et appuyer leur choix. Le recours aux charges d’urbanisme suppose ainsi deux choses
distinctes : d’une part, les autorités doivent quantifier l’impact du projet sur la collectivité et d’autre
part, elles doivent justifier la zone où vont avoir lieu les investissements (Hendrickx et al., 2017). À
nouveau la connaissance du territoire actuel mais aussi la vision stratégique de l’avenir de celui-ci,
jouent un rôle clé dans les motivations et dans les justifications employées par les autorités pour
légitimer ces impositions. Ainsi, ils utilisent la qualité territoriale visée pour justifier l’équité sociale.
Enfin, la notion de « compensation » suggère que l’état du territoire avant le projet soit connu (Defer,
2019). Similairement aux conditions, il serait logique d’imaginer qu’il existe également des limites
dans l’imposition de charges d’urbanisme. Celles-ci ne sont pas explicitées dans le CoDT mais il
serait cohérent que ces limites soient identiques à celles reprises par la jurisprudence pour les
conditions (Delnoy & Lauwers, 2010).
Tant les conditions que les charges montrent l’importance de l’action et de l’initiative jouées par les
pouvoirs publics et plus précisément par les autorités communales. Pour tenter de capter la plus-value
foncière et avoir recours aux outils de collectivisation (conditions et charges), il leur est obligatoire
de maitriser et connaitre le territoire, mais aussi d’anticiper les besoins de la population. Pour ce faire,
de nouveaux outils sont intégrés dans le CoDT, dont notamment les schémas (CoDT, 2019). Ces
schémas, outils à valeur indicative, cherchent à établir la stratégie territoriale. Ils sont le fruit d’une
réflexion menée à l’échelle du territoire considéré (ici : communal) sur les orientations et sur les
besoins (Hanson, 2019). Ils sont donc le reflet de la qualité territoriale recherchée. Les conditions et
les charges d’urbanisme renforcent la pertinence de recourir à de tels documents. Un schéma peut
effectivement servir de référence aux autorités pour imposer des conditions et/ou des charges et il
peut appuyer leurs justifications.
Tant les conditions que les charges doivent être vues comme des outils au service de la politique et
de la vision communale (CPDT, 2014). La vision stratégique développée par une autorité communale
profite à tous : la collectivité territoriale elle-même, ses citoyens mais également aux promoteurs. En
effet, il est légitime d’imaginer que si la collectivité territoriale est au clair avec sa stratégie en matière
de développement territorial, cela aura des impacts positifs sur les actes et les travaux imposés aux
promoteurs. Plus le promoteur sera prévenu tôt des charges qui lui seront imposées, plus il aura le
temps d’adapter son calcul prévisionnel. Cette prévisibilité constitue la clé d’une opération
44
immobilière réussie malgré une imposition de charges d’urbanisme (Hendrickx et al., 2017). Le
tableau 5 synthétise et compare l’information des charges et des conditions d’urbanisme.
Tableau 5 – Comparaison des conditions et des charges d’urbanisme.

Hendrickx et al., 2017, p.135
45
3.2. France
3.2.1. Contexte
La France métropolitaine s’étend sur un vaste territoire d’un peu plus de 552 000 km² (Insee, 2019).
Avec une telle superficie, le pays connait des situations très disparates en matière d’aménagement du
territoire et d’urbanisme. Un enjeu des autorités françaises en matière d’aménagement est notamment
de lutter contre la macrocéphalie parisienne : la capitale concentre population, activités économiques
ou encore richesses au détriment du reste du pays (Gravier, 1972). L’aménagement du territoire a
pour objectif d’aligner l’organisation physique, économique et sociale du territoire avec les ambitions
de la collectivité (Halleux et al., 2012). Ainsi, les performances recherchées, ambitions visées par
l’aménagement du territoire peuvent varier avec les aspirations de la société et avec l’époque.
L’aménagement du territoire doit notamment permettre de résoudre le déséquilibre territorial dont
souffre la France. La préoccupation de la gestion du territoire nait en France après la seconde guerre
mondiale, dans une période de reconstruction du territoire français. Dans les premières politiques en
la matière, l’État est la seule autorité compétente (ENA, 2018). Progressivement, il va déléguer des
compétences en aménagement aux niveaux inférieurs. Cette décentralisation va multiplier les acteurs
et complexifier la gestion du territoire français (Gambino, 2010).
En France, en matière de documents d’aménagement, il existe le SCOT pour Schéma de COhérence
Territorial, le PLU pour Plan Local d’Urbanisme et la carte communale pour les collectivités
territoriales ne disposant pas d’un PLU. Le SCOT est un document d’urbanisme qui, comme son nom
l’indique cherche à assurer la cohérence « entre les différentes politiques sectorielles en matière
d’habitat, d’urbanisme, de déplacement, d’économie, d’environnement, etc. » (AUCAME, 2014,
p.1). Le périmètre d’un SCOT s’établit selon des critères précis (annexe 2) et doit regrouper au moins
deux EPCI (Etablissement Public de Coopération Internationale). Le PLU a lui pour objectif de
« déterminer les conditions permettant l’équilibre entre le développement et la protection, en
respectant les objectifs du développement durable ; la diversité des fonctions urbaines et la mixité
sociale dans l'habitat ; mais aussi la prise en compte de l'environnement » (Code l’urbanisme, L.102-
2). Ces deux documents poussent les autorités à étudier leur territoire, à analyser leurs ressources
mais aussi à appréhender leurs besoins.
Tout comme la Wallonie, la France fait face à l’étalement urbain. Un étalement qui n’est pas récent
mais qui, avec une population de 64,4 millions habitants en 2016, devient problématique (Insee,
2019 ; Vilmin, 2008). De nouvelles préoccupations tant internationales que nationales, dont la
préoccupation environnementale, imposent une gestion différente du territoire français. Il y a une
dizaine d’années, la législation française a fixé des objectifs à atteindre en matière de construction de
logements tout en encourageant la densification des espaces existants (Coquière et Jingand, 2018).
Ces nouvelles ambitions territoriales ont obligé les pouvoirs publics à adapter les équipements déjà
présents et à réfléchir aux futurs équipements nécessaires. La question du financement de ceux-ci a
rapidement fait surface (Vilmin, 2008). Les autorités françaises ont notamment mis en place des
dispositifs d’équité sociale permettant d’atteindre la qualité territoriale recherchée. Au niveau des
équipements publics, plusieurs acteurs sont compétents en la matière : l’État (qui délègue), les EPCI,
les communes ainsi que les différentes collectivités aptes. Cette pluralité d’acteurs agissant à
différentes échelles à tendance à complexifier la réalisation et la gestion d’équipements publics
46
(Coquière et Jingand, 2018). Les autorités françaises accordent une importance particulière à réduire
les disparités territoriales notamment au travers des équipements publics.
Tout comme la Wallonie, la valeur foncière en France dépend de la proximité aux grandes villes.
Comme le montre la figure 11, le prix au m² varie fortement en fonction de la proximité aux
métropoles françaises (Vermont, 2016). Ainsi, il existe en France une plus-value foncière liée à cette
proximité. De plus, comme le montre la figure 12, la part du prix du foncier dans l’achat d’un bien
immobilier, est plus important à proximité des métropoles françaises telles que Paris, Marseille, etc.
Certes, l’échelle d’analyse de la figure 12 est grossière (à l’échelle des régions) mais la figure permet
néanmoins de se rendre compte de l’importance de la plus-value foncière. Si les coûts de construction
restent approximativement similaires d’une région à une autre, le coût du foncier peut lui doubler
entre deux régions (Penant, 2019). Ainsi, il existe une rente foncière non négligeable dans certaines
zones françaises, à proximité de grandes villes.
Figure 11 – Estimation d’un prix au m² de terrain par commune (référence : terrain de 1 000 m² non viabilisé
acheté sans intermédiaire en 2014).
Vermont, 2016.
47
Figure 12 – Part du prix du terrain dans le coût total (achat du terrain + construction) selon les régions (% en
2018).
Penant, 2019.
En France, il existe deux types de dispositifs fonciers :
 Les dispositifs récurrents (ex : taxes annuelles sur la propriété) ;

 Les dispositifs ponctuels (ex : taxes sur l’urbanisation).
Les premiers sont utilisés pour financer les coûts récurrents tandis que les deuxièmes participent au
financement d’infrastructures et d’équipements publics spécifiques induits par l’urbanisation
(Guelton et al., 2019).
C’est dans le cadre des dispositifs ponctuels que trois outils ont été mis en place pour collectiviser
indirectement la plus-value foncière : la taxe d’aménagement (TA), le projet urbain partenarial (PUP)
et les zones d’aménagement concerté (ZAC). Ces trois outils sont, selon la typologie d’Alterman, des
48
instruments de collectivisation indirecte. Les autorités françaises ont ainsi eu recours à d’autres
arguments que les arguments philosophiques pour justifier la collectivisation de la rente foncière.
3.2.2.1. Taxe d’aménagement
Le premier instrument de collectivisation de la plus-value foncière est la taxe d’aménagement. « En

vue de financer les actions et opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis à l'article
L. 101-2, les communes ou établissements publics de coopération intercommunale, la métropole de
Lyon, les départements, la collectivité de Corse et la région d'Ile-de-France perçoivent une taxe
d'aménagement » (Code de l’Urbanisme, L331-1). La taxe d’aménagement qui « constitue un
élément du prix de revient de l'ensemble immobilier au sens de l'article 302 septies B du code général
des impôts » (Code l’Urbanisme, L331-1), permet ainsi aux autorités françaises d’approcher leurs
objectifs en matière de qualité territoriale. Ces objectifs territoriaux sont définis à l’article L101-2 du
code français de l’urbanisme :
« Dans le respect des objectifs du développement durable, l'action des collectivités publiques en matière
d'urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants :
1° L'équilibre entre :
a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ;
b) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la
revitalisation des centres urbains et ruraux, la lutte contre l'étalement urbain ;
c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles
et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
d) La sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration du patrimoine
culturel ;
e) Les besoins en matière de mobilité ;
2° La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ;
3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités
de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents
et futurs de l'ensemble des modes d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et
d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier
des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services,
d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de
diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l'usage
individuel de l'automobile ;
4° La sécurité et la salubrité publiques ;
5° La prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des
pollutions et des nuisances de toute nature ;
6° La protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et
du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts ainsi que la
création, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques ;
7° La lutte contre le changement climatique et l'adaptation à ce changement, la réduction des émissions de
gaz à effet de serre, l'économie des ressources fossiles, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à
partir de sources renouvelables ;
49
8° La promotion du principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en
situation de handicap ou en perte d'autonomie dans les zones urbaines et rurales. » (Code de l’Urbanisme,
L101-2).
La taxe d’aménagement a, avant tout, été créée par soucis de simplification et de clarification. En
effet, lors de son instauration en 2012, elle se substitue à près de cinq anciennes taxes (DGALN,
2011). Elle répond au besoin de simplification du système de fiscalité territoriale français. De plus,
avec ce nouvel outil, les autorités françaises veulent fournir un cadre clair et précis en matière de
fiscalité territoriale tout en accordant une certaine flexibilité aux pouvoirs locaux, notamment avec
le principe de taxe majorée (détaillé ci-dessous).
Le code de l’urbanisme français énonce clairement l’objectif premier de cette taxe d'aménagement :
servir à la qualité territoriale. Concrètement, cette taxe, entrée en vigueur en mars 2012, cherche à
« financer les équipements publics induits par l’urbanisation » (Coquière et Jingand, 2018, p.20).
Elle s’inscrit donc bien dans la logique de collectivisation indirecte. La taxe d’aménagement endosse
le rôle d’un instrument à double finalité : finalité de qualité territoriale d’une part et d’autre part,
finalité fiscale (Guelton et al., 2019). Avec la mise en place de cette nouvelle fiscalité territoriale, les
pouvoirs français ambitionnent donc d’atteindre deux objectifs majeurs sur le long terme. Le premier
objectif correspond à la qualité territoriale. Enfin, le second objectif visé concerne le rendement
constant pour les collectivités territoriales.
La taxe d’aménagement fait partie du système de fiscalité foncière à destination des collectivités
territoriales. Il s’agit là d’un outil de collectivisation indirecte, comme défini par Alterman,
correspondant uniquement à une contribution financière (Hendrickx et al., 2017). Cet outil
correspond bien à une taxe telle que définie en son sens propre : c’est une contrepartie monétaire.
Aucun travaux ou aménagement ne peut être demandé par les pouvoirs publics sous la dénomination
de ‘taxe d’aménagement’. Ainsi, la taxe d’aménagement est un instrument de forme fiscale dont
l’objectif est de financer les équipements publics (Guelton et al., 2019).
La taxe d’aménagement se répartit en trois parties : la première partie est à destination des communes
ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), la deuxième partie est à
destination des départements et enfin, la troisième partie est à destination de la région. Dans le cas
de la taxe d’aménagement, si le cadre général et juridique est fourni par l’autorité française, le pouvoir
local joue un rôle clé dans la mise en place de cette taxe. La taxe d’aménagement est calculée selon
une simple équation qui ne laisse aucune place à de quelconques ambiguïtés :
𝑇𝑎𝑥𝑒 𝑑 𝑎𝑚é𝑛𝑎𝑔𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 = 𝑠𝑢𝑟𝑓𝑎𝑐𝑒 𝑝𝑙𝑎𝑛𝑐ℎ𝑒𝑟 (𝑚 ) ∗ 𝑣𝑎𝑙𝑒𝑢𝑟 𝑓𝑜𝑟𝑓𝑎𝑖𝑡𝑎𝑖𝑟𝑒 (𝑝𝑟𝑖𝑥/𝑚²) ∗ 𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑑 𝑖𝑚𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑜𝑛 (%)
 La surface plancher correspond « au nombre de nouveaux mètres carrés tels que mentionnés
dans le permis de construire »5 (traduction personnelle depuis Gueton et al., 2019, p.17).
5
“… the number of new square meters as mentioned in the building permit.”
50
 La valeur forfaitaire fixée par l’autorité nationale est revue chaque début d’année par un arrêté
du ministre en charge de l’urbanisme (DGALN, 2011). Elle varie en fonction du type de
d’installations ou de travaux envisagés mais aussi en fonction de leurs localisations (en Île-
de-France ou hors Île-de-France). Pour exemple, en 2019, la valeur forfaitaire hors Île-de-
France s’élevait à 753 €/m² contre 854 €/m² en Île-de-France (Guelton et al., 2019).
 Le taux d’imposition correspond à la somme de trois taux : un taux fixé par l’autorité
nationale entre 0 % et 1 %, un taux fixé par le département entre 1 % et 2,5 % et un taux fixé
par l’autorité locale entre 1 % et 5 % (Guelton et al., 2019).
La suite de ce travail va se focaliser sur la part locale de la taxe d’aménagement. Cette part correspond
à un pourcentage fixé par l’autorité locale : la commune ou l’EPCI.
Dans les faits, il existe trois types de taxe d’aménagement : la taxe standard, la taxe sectorisée et la
taxe majorée. Chaque type est fonction du taux d’imposition local. La taxe standard correspond à un
taux d’imposition compris entre 1 % et 5 % et s’élevant par défaut à 1 %. La taxe dite sectorisée fait
référence à une taux d’imposition variant d’un secteur à un autre au sein d’une même commune ou
d’un même EPCI (Lenormand, 2011). Comme son nom l’indique, cette taxe sectorisée consiste en
une taxe d’aménagement dont le taux d’imposition varie avec le secteur au sein d’une même
commune. Ce taux varie généralement entre 1 % et 5 % en fonction des ambitions territoriales des
autorités locales. Toutefois, ce taux peut monter jusqu’à 20 % dans certains cas spécifiques
(Ministère de l’égalité des territoires et du logement, 2013). La taxe d’aménagement est dite majorée
lorsque le taux d’imposition est supérieur à 5 %. Le taux d’imposition peut être supérieur à 5 %, tout
en restant inférieur à 20 % « à condition que la réalisation de travaux substantiels de voiries ou de
réseaux ou la création d'équipements publics généraux soit rendue nécessaire en raison de
l'importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs » (Code de l’Urbanisme, L331-
15). La taxe majorée doit être motivée par les autorités locales et ils n’y ont recours que dans des
contextes précis (DREAL Pays de la Loire, 2015a). Les zones de taxe majorée doivent être identifiées
à l’avance. Ce sont principalement des zones qui demandent des investissements publics conséquents
telles que des zones à l’urbanisation exponentielle avec une démographie croissante et donc un besoin
en équipements publics en hausse (Guelton et al., 2019). La taxe majorée peut également être mise
en place dans des zones de friches urbaines à redynamiser si le marché immobilier le permet (Guelton
et al., 2019). En effet, il ne faut pas que l’imposition de cette taxe bloque le recyclage urbain.
C’est à travers le principe de la sectorisation du taux d’imposition (majoré ou non) que l’autorité
locale joue un rôle clé. Cette différenciation géographique du taux d’imposition permet ainsi à
l’autorité locale de traduire des ambitions territoriales nationales, départementales ou locales sur son
territoire. On peut par exemple imaginer qu’une commune/EPCI va imposer un taux à 5 % dans des
secteurs de qualité architecturale ou naturelle à préserver. Tout comme on peut imaginer que les
autorités locales vont imposer un taux faible, soit 1 %, pour des secteurs à redynamiser. Le recours à
une taxe d’aménagement sectorisée illustre le lien qui existe entre l’équité sociale et la qualité
territoriale. Pour exemple, la sectorisation de la taxe d’aménagement peut favoriser la densification
des centres en stimulant à la reconstruction de ceux-ci avec un taux d’imposition supérieur au-delà
du centre (DREAL Pays de la Loire, 2015b). Il est également possible d’imaginer un taux
d’imposition variant avec le temps en fonction des besoins en équipements et des prévisions
démographiques (DREAL Pays de la Loire, 2015a). De plus, un taux élevé pourrait être imposé dans
une zone à l’urbanisation croissante entrainant une demande considérable en équipements publics
51
(Guelton et al., 2019). Cette fiscalité incitative est ainsi principalement aux mains des acteurs locaux.
Ces exemples illustrent bien un des rôles principaux de la taxe d’aménagement : être au service des
objectifs d’aménagement fixés par le Code de l’urbanisme français. Elle va donc plus loin qu’un
simple financement d’équipements publics, elle cherche à assurer la cohérence entre la fiscalité
territoriale et les ambitions en matière d’aménagement (DREAL Pays de la Loire, 2015a). Les buts
poursuivis par cette taxe sont nombreux : certes, le financement des équipements publics mais aussi
« la récupération d’une contribution financière de la part des bénéficiaires d’autorisations
d’urbanisme sur le territoire concerné, le développement et le renouvellement urbain, la mise en
valeur et la restructuration des centres urbains, la gestion économe et la protection des espaces
naturels, et la sauvegarde des ensembles urbains remarquables » (Hendrickx et al., 2017, p.102). La
taxe d’aménagement et plus particulièrement la taxe d’aménagement sectorisée permet ainsi
d’approcher la qualité territoriale tout en favorisant l’équité territoriale et sociale (Guelton et al.,
2019).
De plus, la mise en place d’une taxe d’aménagement sectorisée pousse les pouvoirs locaux à mener
des réflexions sur leur territoire, à déterminer leurs ambitions territoriales et à anticiper les besoins
futurs de la population. Pour un fonctionnement efficace de la taxe d’aménagement sectorisée, trois
points clés doivent être envisagés par la commune/EPCI (DREAL Pays de la Loire, 2015a). Avant
tout, l’autorité locale doit informer et prévenir les porteurs d’opérations d’urbanisme, tant le
particulier que le promoteur. En effet, il est important de fournir un cadre clair et précis à tout porteur
de projet afin d’éviter de quelconques ambiguïtés nuisant au bon déroulement du projet. Comme
présenté dans le premier chapitre, la prévisibilité joue un rôle clé dans le calcul du promoteur, il en
va de la réussite du projet (Vilmin, 2008). Deuxièmement, l’autorité communale doit mener une
réflexion sur les périmètres qui vont déterminer les secteurs du taux d’imposition. Troisièmement,
elle doit fixer ces taux d’imposition. Ces taux doivent être motivés.
Toute opération d’urbanisme nécessitant une autorisation administrative fait l’objet de la taxe
d’aménagement (Coquière et Jingand, 2018). La taxe d’aménagement correspond donc à « une
cotisation unique imposée aux nouveaux projets urbains »6 (traduction personnelle depuis Guelton
et al., 2019, p.4). Concrètement, la taxe d’aménagement s’adresse à toute nouvelle construction mais
également à tout projet de réhabilitation ou d’agrandissement (DGALN, 2011). D’un point de vue
pratique, la taxe est une contribution financière que paie le bénéficiaire du permis. Ce payement peut
être fait en deux versements : un premier douze mois après la délivrance du permis et le second 24
mois après (Guelton et al., 2019). La part locale de la taxe est collectée par la municipalité ou par la
collectivité territoriale. La distribution des revenus générés par la taxe (dans le cas d’une collectivité)
et l’utilisation de ceux-ci restent une zone de flou pour les citoyens. La contribution financière issue
de la taxe d’aménagement s’ajoute au budget communal, ce qui rend parfois compliqué la
compréhension de la taxe d’aménagement mais également l’utilité et l’impact sur la collectivité
territoriale d’une telle taxe (Guelton et al., 2019).
Dans la pratique, la taxe d’aménagement majorée diffère de la taxe standard et sectorisée. En effet,
le taux imposé au développeur, compris entre 5 % et 20 %, doit être évalué en fonction du besoin en
6
“… a one-time development impact tax for new urban development projects.”
52
équipements induit par le nouveau développement. Ce taux doit donc être calculé et justifié en
fonction des équipements qui devront être créés (Guelton et al., 2019). Contrairement aux taxes
standard et sectorisée, la réalisation des équipements est directement prise en charge par l’autorité
locale. Elle se porte donc garante de la réalisation des infrastructures décidées conjointement avec le
développeur en contrepartie de la somme versée par celui-ci (Guelton et al., 2019).
Créée en 2010 et entrée en vigueur en 2012, la taxe d’aménagement offre de nouvelles potentialités
d’action pour les autorités locales notamment en ce qui concerne les réductions voire les exonérations
de la taxe d’aménagement. Certaines exonérations existent mais elles n’ont lieu que dans des
situations spécifiques (Coquière et Jingand, 2018). Outre les opportunités offertes par la taxe
sectorisée ou majorée, les réductions/exonérations de la taxe d’aménagement peuvent également être
un outil pertinent pour la municipalité. Le gouvernement français a émis une liste de cas particuliers
dans lesquels un bénéficiaire de permis peut se soustraire au payement de la taxe. De plus,
l’exonération de la part locale de la taxe peut également être décidée par le pouvoir local. Cette
exonération ne peut avoir lieu que dans le cadre d’un PUP ou d’une ZAC, outils analysés dans les
points suivants (Guelton et al., 2019). Toutefois, l’exonération peut, dans certaines situations, être
contre-productive aux objectifs de la taxe d’aménagement. En effet, l’exonération peut remettre en
cause le principe d’équité entre les municipalités (Guelton et al., 2019).
Sur le terrain, on constate des pratiques en termes de sectorisation de la taxe qui varient en fonction
de la commune et de sa localisation. La figure 13 montre des logiques distinctes entre l’ouest et l’est
du pays. La carte reprend, pour chaque commune, le taux d’imposition moyen de la taxe
d’aménagement en 2016. Les communes où des enjeux de densification sont présents ont tendance à
mettre un taux supérieur par rapport aux communes rurales situées au centre du pays. La capitale
(Paris) mais également les grandes métropoles françaises telles Strasbourg, Bordeaux, Lyon, Nantes
ou encore Toulouse affichent un taux d’imposition moyen compris entre 4 % et 5 %. Le long de la
Méditerranée, les communes mettent également en place une taxe sectorisée avec un taux
d’imposition à valeur élevée. « La diagonale du vide », cette bande territoriale à la densité faible et
s’étendant du nord-est au sud-ouest de la France, montre bien que la valeur foncière en zones rurales
est insuffisante que pour mettre en place la taxe d’aménagement (Guelton et al., 2019). La figure 13
illustre ainsi la diversité interne qui réside sur le territoire français. Malgré la forte centralisation des
pouvoirs en France, on constate à l’heure actuelle de grandes disparités entre les régions, notamment
en ce qui concerne le taux de la taxe d’aménagement. Ces différences sont à notamment à mettre en
lien avec les enjeux urbains auxquels font face chaque région. Force est de constater que, malgré les
nombreux intérêts du principe de sectorisation de la taxe d’aménagement, la situation actuelle montre
que la plupart des collectivités territoriales françaises préfèrent privilégier un taux uniforme (1 %)
voire nul au sein de leur territoire communal (Coquière et Jingand, 2018). En 2017, 2 542 collectivités
françaises ont eu recours à une taxe d’aménagement sectorisée sur leur territoire (Guelton et al.,
2019). En ce qui concerne la taxe majorée, seules 1 000 communes y ont eu recours en 2016 (Guelton
et al., 2019).
53
Figure 13 – Taux de la part locale de la taxe d’aménagement en 2016 (%).
Guelton et al., 2019, p.22 sur base de Cerema, 2018.
Pour conclure sur la taxe d’aménagement, il semble opportun, au vu de la comparaison avec les
pratiques wallonnes envisagées par la suite, de dresser les avantages et les inconvénients pour les
autorités locales de cet outil de collectivisation de la plus-value foncière. Au niveau des avantages,
comme précédemment expliqué, la valeur de la taxe d’aménagement est déterminée selon un calcul
fixe commun à tout le territoire français (Hendrickx et al., 2017). Le cadre de la taxe est fourni à
l’échelle nationale, mais il existe des possibilités de modulation à l’échelle locale (sectorisation,
majoration et exonération). En effet, ce sont les pouvoirs locaux qui sont les plus à même pour
déterminer, s’ils le veulent, des secteurs avec un taux d’imposition différent. Cette taxe constitue une
rentrée directe pour l’autorité locale. Un autre avantage de la taxe d’aménagement, et principalement
de la taxe d’aménagement sectorisée, est qu’elle pousse les pouvoirs publics à développer une vision
stratégique de leur territoire (DREAL Pays de la Loire, 2015a). Pour profiter des avantages de la
sectorisation de la taxe mais aussi pour motiver leur sectorisation voire majoration, ils se doivent,
non seulement de connaitre leur territoire et les besoins de la population, mais aussi d’anticiper ceux-
ci. Ensuite, ce principe de taxe d’aménagement met l’ensemble du territoire français sur un pied
d’égalité face à la collectivisation de la plus-value foncière et, en outre, il favorise la prévisibilité tant
recherchée par les promoteurs (Hendrickx et al., 2017). Enfin, la taxe d’aménagement, à travers la
54
sectorisation du taux d’imposition, offre un panel de modalités d’action très diversifié : densification,
renouvellement urbain, aménagements urbains qualitatifs, etc.
Néanmoins, cette taxe d’aménagement possède également des inconvénients. Tout d’abord, il est
important de préciser qu’elle participe au financement des équipements publics mais qu’elle ne les
rembourse pas (Coquière et Jingand, 2018). Dans de nombreuses situations, la taxe est trop modeste
par rapport au coût des équipements. Les zones soumises à de fortes pressions immobilières souffrent
de la faible valeur de la taxe par rapport aux coûts des équipements nécessaires. Pour certaines zones,
la taxe d’aménagement est donc trop faible par rapport aux coûts des équipements auxquels font face
les autorités. Ensuite, les collectivités territoriales souffrent d’un manque de compétences et de
connaissances. Cette carence se fait ressentir notamment lors de la délimitation des périmètres des
secteurs mais aussi lors du choix du taux d’imposition par secteur. Les pouvoirs locaux, par manque
d’expertise, peinent à développer une stratégie communale et à anticiper correctement les besoins
futurs (Coquière et Jingand, 2018). La mise en place d’une sectorisation de la taxe peut se faire à
l’aide du PLU mais toutes les collectivités territoriales n’en disposent pas. Un autre inconvénient de
la taxe (sectorisée) est qu’elle pose la question de l’équité et de la proportionnalité non seulement au
sein d’une commune/EPCI mais aussi entre les collectivités territoriales du territoire français. Au
sein d’une même collectivité territoriale, les pouvoirs publics doivent s’assurer de la cohérence de
leur sectorisation non seulement sur les périmètres mais aussi sur les taux d’imposition. La question
de l’expertise au sein de l’administration locale prend ici tout son sens. Tout porte également à croire
que la sectorisation de la taxe d’aménagement favorise la compétition entre les communes/EPCI.
L’autonomie laissée aux autorités locales peut être perçue comme un avantage mais également
comme un inconvénient. L’aspect local de la taxe d’aménagement peut nuire à l’équité sociale
voulue. Deux exemples d’iniquité peuvent être cités. D’une part, les habitants qui profitent
d’équipements publics sans les avoir financés (via la taxe d’aménagement) car résidants dans une
autre municipalité. D’autre part, les habitants qui doivent supporter un besoin croissant en
infrastructures publiques induit par un développement proche mais situé en dehors du territoire
communal, donc pour lesquelles le développeur n’a pas contribué même s’il a payé une taxe
d’aménagement (Guelton et al., 2019). Il est important de profiter de la pertinence du processus de
sectorisation de la taxe au-delà des limites communales. Il est nécessaire de mener des réflexions
territoriales et de se coordonner outre les frontières communales afin d’éliminer toute concurrence
déloyale et contre-productive au bon aménagement du territoire français. Enfin, le système de
taxation peut être jugé comme inégal car il ne prend pas en compte la capacité fiscale de chaque
habitant : la taxe d’aménagement varie avec la construction sans considérer les revenus du
bénéficiaire du permis.
3.2.2.2. Projet urbain partenarial
Le deuxième outil de collectivisation de la plus-value foncière développé en France est le Projet

Urbain Partenarial ou PUP. Le PUP est défini dans le code l’urbanisme français à l’article L332-11-
3 comme suit :
« I.- Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les plans locaux d'urbanisme ou les
documents d'urbanisme en tenant lieu, lorsqu'une ou plusieurs opérations d'aménagement ou de construction
nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres mentionnés à l'article L. 332-15,
55
une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces
équipements peut être conclue entre les propriétaires des terrains, les aménageurs, les constructeurs et :
1° Dans le périmètre d'une opération d'intérêt national au sens de l'article L. 102-12, le représentant de l'Etat
;
2° Dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3, la collectivité
territoriale ou l'établissement public cocontractant mentionné au même article L. 312-3 ;
3° Dans les autres cas, la commune ou l'établissement public compétent en matière de plan local
d'urbanisme » (Code de l’Urbanisme, L332-11-3).
Le PUP, contrairement à la taxe d’aménagement, est vu comme une participation d’urbanisme et non
comme une taxe. Cela signifie qu’une participation du développeur au financement d’équipements
publics ne peut être demandée que si elle respecte les principes suivants :
 « principe de causalité : la réalisation des équipements publics doit être générée par
l’opération, et les équipements doivent lui être nécessaires ;
 principe de proportionnalité : la participation demandée à l’opérateur doit être à la hauteur
de l’usage que l’opération va avoir de l’équipement ;
 principe de non cumul : les modalités de financement d’un même équipement ne peuvent pas
se cumuler (on ne peut pas faire payer plusieurs fois l’équipement) ;
 principe de non enrichissement : la collectivité ne peut pas faire de bénéfices sur le régime
des participations ;
 principe de légalité : possibilité d’avoir recours au contentieux en cas d’illégalité et de
demander la restitution des sommes versées (ou correspondant à des travaux réalisés). »
(DREAL PACA, 2017, p.3)
Le PUP, instauré en 2009, consiste en « une méthode de financement contractualisé, permettant le
financement en tout ou partie des équipements publics nécessaires au fonctionnement des opérations
de travaux ou d’aménagements » (Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les
collectivités territoriales, 2019). Le PUP concerne uniquement les opérations immobilières
d’envergure. Cet outil, exclusivement financier, lie le partenaire privé aux pouvoirs publics. Le PUP
consiste en l’élaboration d’un contrat (convention) dans lequel le privé (propriétaire foncier,
aménageur ou constructeur) assure la participation au financement des équipements publics
(Hendrickx et al., 2017). Dans le cas d’un PUP, le partenaire public ne peut être que l’autorité qui est
compétente en matière de PLU.
Le contrat liant les deux parties d’un PUP, aussi nommé « convention », fixe notamment trois
éléments clés (annexe 3). Il détermine le programme ainsi que les modalités de financement des
équipements et il détaille leurs conditions d’élaboration (DREAL PACA, 2017). « La convention
fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous forme de contribution financière
ou d'apports de terrains bâtis ou non bâtis » (Code de l’Urbanisme, L332-11-3). La mise en place
d’un tel projet n’est pas obligatoire à toute opération immobilière d’envergure mais elle permet à
l’autorité de capter indirectement la plus-value foncière. De plus, la mise en place d’un PUP est
intéressante pour les promoteurs car lors de grandes opérations immobilières, le PUP « ouvre une
exonération de plein droit pour la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement »
(Cerema, 2017, p.4), jugée trop faible lors projets d’envergure pour le financement des équipements
56
publics (Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales,
2019).
Le PUP est un outil plus spécifique que la taxe d’aménagement. En effet, il ne peut être utilisé que
dans des « zones urbaines ou à urbaniser telles que définies par un Plan local d’urbanisme, un Plan
d’occupation des sols, ou un Plan de sauvegarde et de mise en valeur » (Hendrickx et al., 2017,
p.104). La contribution demandée au partenaire privé dans le cadre d’un PUP doit exclusivement
concerner le financement d’équipements publics situés dans le périmètre du projet urbain partenarial.
Cette contribution ne peut être que sous forme financière ou sous forme d’un apport de terrain bâti
ou non (Hendrickx et al., 2017). Aucune construction d’équipements publics ne peut être réalisée par
le privé dans le cadre d’un PUP. C’est l’autorité publique qui se charge de la réalisation des
équipements publics prévus dans le contrat du PUP. Ainsi, les autorités françaises voient dans le PUP
un accord « win-win » tant pour le privé que pour la collectivité. Le PUP s’inscrit bien dans un outil
de collectivisation indirecte de la rente foncière (DREAL PACA, 2017). Grâce au PUP, le partenaire
privé va pouvoir réaliser son opération qui demandait des équipements publics et la collectivité va
donner son accord pour l’opération immobilière tout en imposant au privé une contribution pour le
financement des équipements publics induits par le projet qu’elle ne saurait supporter seule. Avec le
PUP, le partenaire privé s’assure que son projet pourra profiter des équipements publics dont il a
besoin, le programme de réalisation étant fixé dans le contrat. La convention signée par la partie
publique et la partie privée dans le cadre d’un PUP, est le résultat de discussions et de négociations
entre les deux acteurs (Guelton et al., 2019). Toutefois, les négociations doivent respecter les
principes énumérés précédemment.
Cet instrument financier au principe simple, montre pourtant des limites. À nouveau, il semble
opportun de dresser une liste des avantages et des inconvénients du PUP pour les autorités. Au niveau
des avantages, le PUP propose une coordination entre le privé et le public. C’est avant tout un outil
de négociation qui semble bénéfique aux deux parties et qui permet un avancement rapide des
opérations (Hendrickx et al., 2017). Tout comme la taxe d’aménagement, le PUP pousse l’autorité
publique à adopter une vision stratégique de son territoire. En effet, pour pouvoir mener à bien les
négociations, l’autorité doit savoir quels vont être les besoins futurs de son territoire et quels sont
ceux qui vont être renforcés par le projet urbain. Un autre avantage de cet instrument de financement
est que, dans les faits, il existe deux types de PUP. Il y a, d’une part, le PUP dit ‘à convention unique’
et d’autre part, la ‘zone de PUP’ (Hendrickx et al., 2017). Cette zone de PUP, diffère du PUP
traditionnel car la réflexion sur les besoins en équipements est menée à une échelle plus globale. La
réflexion menée par l’autorité publique lie plusieurs PUP et cherche à élaborer des conventions
cohérentes. Enfin, un autre avantage du PUP est que c’est un outil souple et flexible. C’est l’autorité
publique locale ou le partenaire privé qui est à l’initiative du PUP. Le constructeur peut initier un tel
projet afin de s’assurer de la réalisation des équipements publics nécessaires au bon fonctionnement
son opération (Coquière et Jingand, 2018). Toutefois, c’est bien à l’autorité publique de mener une
réflexion sur son territoire et de déterminer les besoins futurs des habitants induits par le projet.
Au niveau des inconvénients, force est de constater que le PUP peut montrer ses limites sur le terrain
(DREAL PACA, 2017). En effet, sa méthode d’évaluation, de calcul est propre à chaque collectivité
compétente. Une (trop ?) grande liberté est laissée à l’autorité publique. Cette souplesse et cette
flexibilité peuvent certes être perçues comme un avantage mais elles peuvent aussi être vues comme
contre-productives au projet urbain : ambiguïtés, manque de clarté et de prévisibilité, etc. Ces
57
facteurs ont tendance à effrayer les autorités locales qui préfèrent alors ne pas recourir à un tel
dispositif (DREAL PACA, 2017). De plus, comme la taxe d’aménagement, le PUP demande à
l’autorité une certaine expertise, des compétences et des connaissances territoriales actuelles et
futures qui peuvent faire défaut (Coquière et Jingand, 2018). L’anticipation des coûts est pourtant un
élément clé dans les négociations entre le partenaire privé et public. Le PUP est un instrument basé
sur la négociation, mais cette négociation peut vite devenir complexe lorsque l’autorité fait face à des
projets urbains d’envergure. Un autre inconvénient est que le principe de négociation entre les deux
partenaires risque de jouer en défaveur de l’équité des contributions demandées dans le cadre de
différents PUP. Enfin, les PUP peuvent uniquement être mis en place dans des zones dites urbaines,
ce qui pose la question de l’absence de dispositifs dans les zones non-urbaines rencontrant des projets
d’envergure (Hendrickx et al., 2017).
3.2.2.3. Zone d’aménagement concerté
Le troisième instrument indirect de collectivisation de la plus-value foncière développé en France est

la ZAC pour zone d’aménagement concerté. Ce dispositif est assez éloigné de la réalité wallonne.
L’aspect législatif de ce dispositif sera donc présenté sans rentrer dans plus de détails.
Tout comme le PUP, la ZAC est une participation d’urbanisme et non une taxe d’aménagement.
Comme expliqué lors de la présentation du PUP, cela signifie qu’une participation du développeur
au financement des équipements publics ne peut être demandée que dans de strictes conditions :
respect du principe de causalité, du principe de proportionnalité, du principe de non-cumul, du
principe de non-enrichissement et du principe de légalité.
Instaurées en 1967 par la Loi d’orientation foncière, les ZAC sont « les zones à l'intérieur desquelles
une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour
réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette
collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder
ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés » (Code l’Urbanisme, art. L. 311-1). La ZAC
définit un périmètre dans lequel le cadre juridique, financier et technique est facilité pour accueillir
le développement d’opération d’aménagement (DRIEA, 2017).
Une ZAC est développée à l’initiative des autorités compétentes en matière d’urbanisme : soit l’État,
soit la collectivité territoriale ou un établissement public compétent (Hendrickx et al., 2017).
L’autorité publique joue un rôle central dans le cas d’une ZAC, elle doit assurer la cohérence du
développement du périmètre, assurer la coordination entre les différents acteurs mais aussi réguler,
encadrer, etc. La procédure à suivre pour mettre en place une telle zone se déroule en quatre étapes
(DRIEA, 2017). La première étape consiste en des études et de la concertation. En effet, une ZAC
doit concerner une partie conséquente du territoire communal. Elle est le fruit de réflexions menées
entre acteurs locaux mais aussi avec la population. Le but est d’arriver à un périmètre cohérent pour
la création d’une ZAC. La première étape de diagnostic et de consultation est donc primordiale. La
seconde étape consiste en la création du dossier. L’autorité à l’initiative de la ZAC doit monter un
dossier de création complet. Ce dossier complexe est lourd à réaliser, il reprend notamment le(s)
périmètre(s) de la ZAC, le programme prévisionnel des constructions, une étude d’impact, etc. La
troisième étape consiste en la rédaction d’un dossier de réalisation. Ce dossier détermine les
58
équipements publics à réaliser, la programmation des réalisations et il détaille les modalités
prévisionnelles de financement (DRIEA, 2017). Enfin, la quatrième étape de la mise en place d’une
ZAC consiste en la clôture de l’opération. Lors de cette étape, un opérateur privé loue ou achète les
terrains du périmètre (Hendrickx et al., 2017).
La ZAC constitue un « outil d’aménagement opérationnel à intérêt collectif » (Hendrickx et al.,
2017, p.105). Cependant, la ZAC est un processus assez complexe qui demande de nombreuses
conditions tant pour l’autorité publique que pour le porteur de projet (Coquière et Jingand, 2018).
Les démarches sont souvent longues et coûteuses en temps, en argent et en ressources humaines. Le
projet de ZAC doit s’inscrire dans le PLU (s’il en existe un) et doit être cohérent avec le SCOT. De
plus, si la commune concernée ne possède pas de PLU, la ZAC ne peut alors être développée que
dans un tissu déjà urbanisé. À l’inverse, si le territoire est déjà soumis à un PLU, la ZAC peut
concerner n’importe quelle partie du territoire communal. Ce périmètre de ZAC peut être d’un seul
tenant comme être composé de plusieurs parties réparties sur le territoire communal. Cet outil
s’inscrit dans les instruments de collectivisation indirecte de la plus-value foncière. En effet, la ZAC
impose au porteur de projets une contribution en équipements publics de nature diverse et variée. Ces
équipements doivent répondre aux besoins issus de la ZAC mais ils peuvent se situer dans le
périmètre de la ZAC comme en dehors (Hendrickx et al., 2017). Ces équipements peuvent être
réalisés par l’autorité publique, par un partenariat public-privé ou encore par le partenaire privé.
La ZAC et la taxe d’aménagement peuvent être combinées excepté lorsque l’aménageur prend en
charge la réalisation des équipements publics dans la ZAC (Coquière et Jingand, 2018). Au niveau
des avantages, la ZAC est un projet d’envergure pour une commune ce qui impose à la collectivité
de mener une réflexion globale sur son territoire. Lors de cette réflexion, la participation citoyenne
est encouragée. Les règlements des ZAC n’imposent aucune nature de projet dans le périmètre,
aucune restriction n’existe sur la nature des projets admis. C’est à l’autorité publique de décider à
partir des études préalables et des consultations qu’elle aura réalisées. La ZAC est un instrument
complet qui permet à la collectivité une certaine maitrise du foncier sans devoir l’acquérir. Au niveau
des inconvénients, la ZAC reste un processus long, coûteux et complexe. Une réforme menée en 2014
a tenté de simplifier et de clarifier le processus mais les chiffres de 2017 montrent que le nombre de
ZAC est décroissant (Hendrickx et al., 2017). De plus, le développement d’un périmètre ZAC est un
processus d’envergure demandant des ressources qui font défaut dans de petites collectivités. Les
ZAC semblent ainsi être un dispositif excluant certaines collectivités. Enfin, tout comme la taxe
d’aménagement et les PUP, les ZAC demandent d’importantes compétences et connaissances. Or, ce
niveau d’expertise dans le domaine spécifique de l’aménagement et de l’urbanisme n’est que
rarement présent au sein de l’autorité publique. Les collectivités invoquent ainsi fréquemment la
complexité du processus de création de ZAC (Coquière et Jingand, 2018).
3.2.3. Historique de la législation en matière de plus-value foncière
La présentation des trois outils de collectivisation de la plus-value foncière illustre une tendance
générale en France : les autorités cherchent à diversifier les moyens pour récupérer davantage de
fonds. Le tableau 6 compare la TA avec le PUP et la ZAC.
59
Tableau 6 – Comparaison de la taxe d’aménagement, du projet urbain partenarial et de la zone
d’aménagement communal concerté.
IAU, 2018, p.55
La taxe d’aménagement fait partie des taxes sur l’urbanisation, dites ponctuelles. Le PUP et la ZAC,
bien que n’étant pas des taxes au sens étymologique du terme, contribuent eux aussi au financement
d’équipements publics. En s’intéressant à l’évolution de la législation française en matière d’outils
de collectivisation indirecte, force est de constater que la croissance de ces dispositifs est bien
présente. La montée en puissance de ces dispositifs indirects peut avoir deux explications.
Premièrement, la hausse des ambitions des pouvoirs publics en matière d’aménagement du territoire.
Or, ces ambitions visant une certaine qualité territoriale exigent des infrastructures que ne peuvent
supporter seules les autorités. Les collectivités cherchent donc de nouveaux instruments ou procédés
ingénieux pour tenter de capter cette rente foncière de manière indirecte afin d’atteindre leurs
objectifs spatiaux. Deuxièmement, l’urbanisation croissante et la pression sur les budgets publics
forcent les autorités à trouver des sources de financement d’équipements publics alternatives et
complémentaires à la fiscalité traditionnelle (Guelton et al., 2019). Les évolutions juridiques de ces
60
instruments de collectivisation sont à relier directement avec les ambitions politiques des autorités
françaises. La législation est adaptée pour fournir un cadre juridique légal autour des instruments de
la collectivisation de la rente foncière.
La diversification des outils de collectivisation illustre une volonté réelle d’approcher au mieux la
diversité des cas de figure. La ZAC est un outil plus ancien avec des caractéristiques plus spécifiques.
Elle ne sera pas développée plus en détail dans ce travail de fin d’études. Il a été choisi de s’intéresser
plus spécifiquement aux cas de de la taxe d’aménagement (TA) et du PUP, plus pertinents pour la
comparaison avec le système wallon. La TA est une taxe, elle se rapproche donc d’un outil fiscal
traditionnel, à l’opposition du PUP (Guelton et al., 2019). Ce dispositif créé en 2009, est un concept
innovant de partenariat public-privé encadré (DREAL PACA, 2017).
Les récents dispositifs mis en place en France (PUP, TA) illustrent également le rôle clé accordé aux
autorités locales. Que ce soit à l’échelle de la municipalité ou de la collectivité, le pouvoir local jouit
d’une autonomie et d’un pouvoir décisionnel croissants (Guelton et al., 2019). Ces nouveaux
dispositifs cherchent aussi à simplifier les procédures et à clarifier les objectifs de telles mesures
(DGALN, 2011).
61
3.3. Norvège
3.3.1. Contexte
La Norvège s’étend sur un vaste territoire d’un peu plus de 385 000 km² (France diplomatie, 2020).
En 2018, le pays comptait 5 295 618 habitants et possédait ainsi une densité de presque 14 hab./km²
(SSB, 2020a). Toutefois, cette faible densité est à relativiser. En effet, une partie importante du
territoire norvégien est inhabitable puisque le pays est traversé par les Alpes Scandinaves et connait
donc un relief accidenté. Ainsi, la population réside majoritairement au sud-est du pays, à proximité
de la capitale : Oslo. Le pays possède également quelques grandes villes côtières au sud-ouest dont
Bergen. En 2018, 82 % de la population norvégienne résidaient en zones urbaines (SSB, 2020b). Les
cinq plus grandes zones urbaines (Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim et Fredrikstad) possèdent une
densité allant de 2 000 hab./km² à 5 000 km² (SSB, 2020b).
Les autorités norvégiennes mènent, depuis les années 90, la politique de la ville compacte qualitative
sur leur territoire (Halleux, 2000). Cette politique consiste à proposer un modèle de ville alternatif
qui repose sur les principes suivants :
 « limitation de la consommation des ressources spatiales compromises par l’étalement

métropolitain ;
 diminution de la consommation d’énergie – qui est inversement proportionnelle aux niveaux
de densité des centres – et d’eau, et de coûts des transports ;
 atténuation des mécanismes de spécialisation territoriale et de ségrégation résidentielle »
(Halleux, 2000, p.21).
Ces ambitions qualitatives élevées sont traduites sous forme de directives émises par l’échelle
nationale. Les niveaux inférieurs se doivent de les respecter à travers les plans, les schémas ou encore
lors de la délivrance des permis.
En Norvège, il existe trois niveaux de pouvoir en matière de développement territorial : l’autorité
nationale, les régions et enfin, les collectivités territoriales. Dans le cadre de ce travail de fin d’études
cherchant à analyser la collectivisation de la plus-value foncière, il semble pertinent de s’intéresser
spécifiquement au rôle joué par les collectivités territoriales. À l’échelle des collectivités territoriales,
il existe trois plans municipaux (Bergsland Finsnes, 2019). La hiérarchie de ces plans s’établit comme
suit :
 Master plan [Kommuneplan] : la partie du Master plan s’intéressant à l’utilisation du sol décrit
l’utilisation voulue ou recherchée pour une zone spécifique (quartier, district, etc.).
 Plan local [Områdeplan] : ce plan décrit de manière détaillée et spécifique certaines zones.
Les précisions présentes dans les plans locaux peuvent concerner des restrictions au niveau
du pourcentage de logements autorisé ou encore des précisions au niveau du type de bâtiment.
 Plan de zonage [Reguleringsplan] : ce plan municipal est le plan le plus détaillé au niveau de
l’aménagement du territoire. Il décrit l’ensemble des règles et des restrictions à satisfaire lors
du développement de la zone. Ces spécifications peuvent notamment concerner l’architecture
des bâtiments : hauteur, esthétique, etc.
62
Ces trois plans régissent le développement des municipalités (Bergsland Finsnes, 2019). Ces plans
doivent ainsi être en concordance avec les directives de densité qualitative émises par l’échelle
nationale.
En Norvège, le régime politique est en faveur des intérêts privés et des propriétaires. Pourtant, malgré
cette orientation, les autorités ont réussi à limiter l’étalement urbain en menant activement la politique
de la ville compacte (Nordahl, 2019). Le pouvoir norvégien a su mettre en place des mesures fortes
de compaction urbaine en montrant les retombées positives que de telles mesures pouvaient avoir sur
le territoire. Cependant, les ambitions territoriales visées par les autorités ont un coût (Nordahl, 2019).
Le modèle de la ville compacte avec une densité qualitative élevée entraine des besoins en
équipements publics qui dépassent les moyens des collectivités territoriales. Les infrastructures liées
à la zone environnante sont particulièrement coûteuses en milieu urbain car elles doivent être
adaptées à un usage intensif (sentiers cyclo-pédestres, carrefours, etc.) (B. I. Nordahl, comm. pers.,
2020). De plus, il est parfois nécessaire de réaliser des infrastructures externes qui demandent un
investissement important de la part des collectivités territoriales (parcs, installations sportives, etc.).
Ces infrastructures sont plus rarement réalisées, mais lorsqu’elles doivent être construites, la
participation du privé au développement de telles infrastructures publiques est indispensable (B. I.
Nordahl, comm. pers., 2020). Les outils de collectivisation de la plus-value foncière prennent ainsi
tout leur sens dans les zones urbaines norvégiennes.
Depuis 1994, le pays poursuit des ambitions territoriales élevées. Ces ambitions, cherchant à
« densifier avec qualité » ont un coût pour la collectivité (Marry & Arantes, 2013, p.208). Les
collectivités territoriales ont dû trouver des sources alternatives de financement des infrastructures
publiques pour approcher les objectifs de développement territorial. En Norvège, ce sont les
ambitions territoriales qui stimulent l’équité sociale. Les autorités utilisent l’équité sociale comme
moyen pour tenter d’atteindre la qualité territoriale voulue. En effet, les coûts en infrastructures
publiques (liées à la zone environnante et externes) engendrés par la politique de la ville compacte
dépassent la capacité financière des collectivités territoriales (Nordahl, 2019). Ainsi, les autorités ont
recours à des dispositifs pour financer les équipements publics. Ces dispositifs sont de deux types :
d’une part les taxes (impôts sur le foncier) et d’autre part, les outils de collectivisation de la valeur
foncière (Nordahl, 2019). Dans le cadre de la recherche menée pour ce travail de fin d’études, ce sont
les dispositifs norvégiens de collectivisation qui ont été étudiés. De manière analogue à ce qui est fait
en Wallonie, les autorités norvégiennes refusent de parler d’outils de collectivisation de la valeur
foncière (Nordahl, 2019). Pourtant, dans la législation et sur le terrain, des dispositifs et des pratiques
semblables aux outils de collectivisation sont utilisés (Bergsland Finsnes, 2019). Conformément à la
typologie d’Alterman, ce sont donc des instruments de collectivisation indirecte de la plus-value
foncière (Alterman, 2012).
Les infrastructures publiques nécessaires sont détaillées dans le plan de zonage ainsi que dans la
partie sur l’utilisation du sol du master plan. En Norvège, il est impératif que tous les équipements
publics jugés nécessaires dans une zone selon les plans de la municipalité soient réalisés avant qu’un
quelconque développement immobilier puisse avoir lieu (Bergsland Finsnes, 2019). Ces obligations
sont nommées « development condition » [rekkefølgebestemmelse]. Elles sont semblables à ce qui
63
est appelé « conditions de développement » en Wallonie : les conditions doivent être remplies pour
que le développement immobilier puisse avoir lieu.
En Norvège, les conditions de développement ont été mises en place pour deux raisons. En premier
lieu car elles assurent la durabilité de la zone. En effet, les infrastructures nécessaires ont été
réfléchies et étudiées par la municipalité pour assurer un développement cohérent de la zone avec les
ambitions territoriales. Deuxièmement, ces conditions facilitent le développement de la zone mais
également la qualité de vie des futurs résidents (SOA, 2018). Il semble plus cohérent d’installer
d’abord tous les équipements nécessaires au bon fonctionnement de la zone pour ensuite, accueillir
de nouveaux résidents. Les infrastructures publiques nécessaires peuvent être de nature diverse : elles
peuvent correspondre à des équipements classiques (route, réseau d’égouttage, réseau de distribution
de l’eau, etc.) mais elles peuvent également consister en des espaces verts (Bergsland Finsnes, 2019).
Ainsi, il existe une différence non négligeable entre ce qui est jugé nécessaire en Wallonie et en
Norvège. En effet, en prônant le modèle de la ville compacte qualitative, les autorités norvégiennes
cherchent à atteindre une qualité territoriale et une qualité de vie élevée. Cette volonté se traduit
notamment par la présence de nombreux espaces verts en ville. Il est ainsi fréquent que les conditions
de développement soient en rapport avec ces espaces verts (Bergsland Finsnes, 2019).
Les conditions de développement sont présentées de manière ordonnée : les plans précisent lesquelles
doivent être réalisées en priorité mais également lesquelles doivent être finies avant que d’autres ne
puissent être réalisées (Bergsland Finsnes, 2019).
Les infrastructures publiques sont, en théorie, financées par la fiscalité traditionnelle. En Norvège,
cette fiscalité est insuffisante pour répondre aux besoins en infrastructures. Si l’expression de
« collectivisation de la valeur foncière (land value capture) » n’existe pas officiellement en Norvège,
force est de constater que les autorités recourent, de manière indirecte, à des dispositifs de ce type
pour approcher leurs ambitions territoriales. La recherche présentée dans ce travail s’est intéressée à
des outils mis en place par les autorités norvégiennes : d’une part les accords de développement
[utbyggingsavtaler] et d’autre part, les obligations de remboursement [opparbeidelsesplikt og
refusjon]. La législation concernant ces deux dispositifs sera étudiée pour tenter de comprendre
comme le pouvoir norvégien a réussi à lier qualité territoriale et équité sociale en recourant à des
outils indirects de collectivisation. Les obligations de remboursement consistent en une forme
spécifique des accords de développement. Toutefois, ces deux outils sont présentés de manière
distincte dans la législation norvégienne. Il a ainsi été décidé de suivre cette logique dans le cadre de
la présentation de cette recherche.
3.3.2.1. Accords de développement (« Utbyggingsavtaler »)
Les accords de développement correspondent à un accord conclu entre la collectivité territoriale et le

développeur, résultant de négociations entre ces deux parties et portant sur le financement des
infrastructures techniques de la zone considérée (Barlindhaug et al., 2014). Les accords de
développement (AD) permettent à l’autorité locale de s’assurer du respect de certaines conditions de
développement. Les AD sont des conditions de développement relatives aux infrastructures
techniques nécessaires pour la construction de la zone. Toutefois, les conditions de développement
ne sont pas automatiquement reprises dans les accords de développement. En effet, les accords de
64
développement concernent uniquement les infrastructures techniques qui seront utilisées par le futur
développement (Bergsland Finsnes, 2019). Les AD sont ainsi employées pour répartir le coût des
infrastructures entre la collectivité territoriale et le(s) développeur(s) (Barlindhaug et al., 2014). Le
recours à de tels accords semble bénéfique pour les deux parties. D’une part, l’autorité locale s’assure
du respect des conditions présentent dans les plans municipaux et d’autre part, les développeurs
augmentent la probabilité de réussite de leur projet immobilier étant donné que les équipements
assurant une certaine qualité territoriale seront déjà présents dans la zone à développer (SOA, 2018).
La présence d’infrastructures publiques de qualité est favorable à un développement socio-
économique optimal du territoire.
Les AD sont définis à l’article 1 du chapitre 17 de la loi sur l’urbanisme et la construction. La
définition peut être traduite comme suit :
« § 17-1. Définition
Par accord de développement, on entend une entente entre la municipalité et le propriétaire foncier ou
promoteur sur l'aménagement d'une zone, qui a son fondement dans le pouvoir d'aménagement de la
municipalité en vertu de la présente loi et qui s'applique à la mise en œuvre d'un plan foncier municipal.7 »
(Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K17-1) (Annexe 4).
Les AD sont donc bien définis comme une sorte de convention liant le partenaire privé et le partenaire
public et qui a pour objet la mise en œuvre des plans municipaux. L’article 2 du chapitre 17 sur les
accords de développement précise la condition préalable au recours aux AD pour une collectivité
territoriale (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] :
K17-2). Selon cet article, c’est au conseil municipal de décider quelles contributions peuvent être
demandées dans les AD mais également quelles sont les attentes de la collectivité territoriale à l’égard
de cet accord. L’article 3 détaille le contenu de l’accord de développement.
« § 17-3. Le contenu de l'accord
Un accord de développement peut s'appliquer aux conditions que la municipalité a stipulées dans la portion
de superficie du plan municipal ou du plan de zonage.
L'accord peut également réglementer le nombre de logements dans une zone, la taille des logements les plus
grands et les plus petits, et d'autres exigences pour la conception des bâtiments, le cas échéant. L'accord peut
également réglementer que la municipalité ou d'autres ont des droits préférentiels pour acheter une partie du
logement au prix du marché.
L'accord peut également se fonder sur le fait que le propriétaire foncier ou le développeur doit prévoir de
fournir ou de financer entièrement ou partiellement les mesures nécessaires à la mise en œuvre des décisions
du plan. Ces mesures doivent être proportionnées à la nature et à l'étendue du développement et à la
contribution de la municipalité à la mise en œuvre du plan et des obligations découlant de l'entente. Les coûts
facturés au promoteur ou au propriétaire foncier pour la mesure doivent être proportionnés à la charge de la
municipalité en question.
L'accord peut en tout cas s'appliquer au déplacement des mesures municipales nécessaires à la mise en œuvre
des décisions du plan.8 » (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la
construction] : K17-3) (Annexe 4).
7
Traduction de Google traduction du norvégien vers le français
8
Traduction de Google traduction du norvégien vers le français 65
L’article 3 précise ainsi plusieurs éléments fondamentaux qui doivent être respectés lors d’un recours
aux AD. Plus spécifiquement, trois exigences sont à satisfaire (Nordahl, 2018).
1. Prévisibilité : les promoteurs doivent être informés des contributions qui leurs seront
demandées. La municipalité se doit de notifier les développeurs de ces contributions le plus
tôt possible.
2. Proportionnalité : la proportionnalité est de trois natures (SOA, 2018). D’un côté, les
contributions imposées au promoteur doivent être proportionnées par rapport à l’envergure et
à la nature du développement. D’un autre côté, les contributions appliquées au privé doivent
être équitables par rapport aux contributions de la municipalité. Enfin, les contributions d’un
promoteur doivent être proportionnées par rapport aux contributions d’autres promoteurs.
3. Pertinence : les contributions imposées ne doivent concerner que des infrastructures
techniques nécessaires pour la zone à développer. L’exigence de la pertinence suppose donc
que l’autorité locale ne peut exiger la contribution pour des équipements publics en dehors de
la zone. À nouveau, le caractère « nécessaire » d’un équipement varie d’un contexte à l’autre.
Outre ces exigences, l’article 3 précise également que les AD peuvent règlementer plusieurs aspects
de la construction à venir : nombre de logements minimum, taille des logements ainsi que des
exigences de conception (Barlindhaug et al., 2014). Enfin, cet article permet aux autorités locales
d’acquérir prioritairement une part des nouveaux logements construits (Barlindhaug et al., 2014).
Outre le chapitre 17 de la loi sur l’urbanisme et sur la construction, le chapitre 18 du règlement sur
les cas de construction traite également des accords de développement.
« § 18-1. Interdiction des conditions des infrastructures sociales dans les accords de développement
Il ne peut être convenu que le propriétaire foncier ou le promoteur paiera, en tout ou en partie, des
infrastructures telles que des écoles, des jardins d'enfants, des maisons de soins infirmiers ou des services
similaires que le public est tenu par la loi de fournir. Par dépenses, on entend également les dépenses liées
aux paiements anticipés, aux prêts ou autres avantages de crédit.9 » (Forskrift om byggesak [Règlement sur
les cas de construction] : K18-1) (Annexe 5).
Cet article précise une nouvelle règle sur le contenu des AD. La collectivité territoriale ne peut
imposer des contributions au promoteur pour des infrastructures sociales, seules les infrastructures
techniques peuvent faire l’objet d’accords de développement. Contrairement à la Norvège, en
Wallonie et en France, les collectivités territoriales peuvent imposer la réalisation/le financement
d’infrastructures sociales telles que des écoles, des crèches, etc.
Au vu de la législation norvégienne, les AD ont la forme d’un accord négocié correspondant à une
mise à contribution des promoteurs. Cette contribution peut se présenter sous forme financière ou
sous la forme de travaux. Les collectivités territoriales y ont recours pour deux raisons : soit parce
qu’elles ont la volonté de développer rapidement une zone de leur territoire, soit parce qu’elles ont
besoin de revenus pour financer des équipements publics (SOA, 2018). Quoiqu’il en soit, les AD ne
sont pas une pratique neuve. Si leur règlementation a été incorporée en 2006 dans la législation
9
66
norvégienne sur l’urbanisme et la construction, elles sont, dans les faits, pratiquées depuis bien plus
longtemps par les collectivités territoriales (Nordahl, 2018).
Dans le cas de la Norvège, ce sont bien les pratiques qui ont donné lieu à un cadre juridique. La
législation relative aux accords de développement a été mise en place pour encadrer ces pratiques de
contribution des promoteurs déjà très répandues (SOA, 2018). Comme avancé par Alterman, la raison
de cette popularité est simple : les ambitions de qualité territoriale sont telles que les autorités ont dû
trouver des alternatives pour financer les infrastructures publiques (Alterman, 2012). Les collectivités
territoriales ont ainsi eu recours à des convention avec les promoteurs sans que cela ne soit encadré
par la législation (Bergsland Finsnes, 2019). Au début des années 2000, de plus en plus de voix issues
du secteur de la construction et de la promotion immobilière s’élèvent pour désigner les
problématiques provoquées par ces accords non-encadrés. Selon le Ministère des collectivités locales
et des affaires régionales, certaines collectivités territoriales demandaient de plus en plus de
contributions aux promoteurs (SOA, 2018). Ces contributions devenaient particulièrement excessives
au sujet des infrastructures sociales telles que les écoles, les crèches, etc. Ainsi, en 2006, la législation
a été revue au sujet des accords de développement pour mieux encadrer leur utilisation. Une nouvelle
règle, édictée à l’article 18 du règlement sur les cas de construction, concerne l’interdiction pour les
collectivités territoriales, d’imposer des infrastructures sociales comme contribution des promoteurs
(Forskrift om byggesak [Règlement sur les cas de construction] : K18-1). Ainsi, aucune école, crèche
ou encore home ne peut être repris dans un accord de développement. La raison de cette nouvelle
restriction est simple. Selon la conception norvégienne, c’est du devoir de la collectivité territoriale
de fournir ces équipements sociaux (SOA, 2018). Il s’agit de tâches statutaires qui doivent être
réalisées à l’aide du régime fiscal traditionnel (SOA, 2018). Ainsi, en Norvège, les AD sont avant
tout et uniquement utilisés pour le territoire, contrairement au contexte wallon où les charges
d’urbanisme sont utilisées pour compenser l’impact et où les revenus issus de ces charges peuvent
être utilisés de manière diverse et variée.
Cet outil de collectivisation indirecte au principe simple, montre ses limites. Il semble opportun de
dresser une liste des avantages et des inconvénients des AD pour les autorités norvégiennes. Au
niveau des avantages, ils sont nombreux. Premièrement, les AD permettent à l’autorité d’obtenir une
aide financière pour financer les infrastructures techniques publiques nécessaires (Bergsland Finsnes,
2019). Cette aide assure la qualité territoriale de la collectivité territoriale. En effet, les AD actent la
contribution des promoteurs pour des équipements publics dont notamment les infrastructures liées
à la zone environnante mais également les infrastructures externes (espaces verts, carrefours, parcs,
infrastructures sportives, etc.) (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). En recourant à cet outil de
collectivisation indirecte, les collectivités territoriales garantissent un développement de qualité de
leur territoire (Barlindhaug et al., 2014). Deuxièmement, avec la mise en place de tels accords, les
autorités locales s’assurent du respect des plans municipaux et donc du respect des ambitions de
développement territorial émises par l’échelle nationale. Les AD illustrent l’utilisation concrète et
cohérente des plans municipaux. Ils permettent à la collectivité territoriale de respecter les objectifs
fixés dans ces plans. De plus, étant donné que les AD sont élaborés selon les plans municipaux, ils
demandent à l’autorité locale de mener une réelle réflexion sur son territoire. En effet, ces plans sont
le résultat d’une réflexion sur le territoire municipal : où et comment investir pour assurer un
développement durable et de qualité sur le long terme ? Enfin, les AD semblent être avantageux tant
pour le privé que pour le public (SOA, 2018). Pour les développeurs, les AD assurent une qualité
67
territoriale grâce aux infrastructures publiques présentes dans la zone dès le début de la construction.
Ainsi, l’attractivité du projet est renforcée, ce qui favorise sa réussite. Pour le partenaire public, la
convention issue des négociations avec le partenaire privé lui assure une sécurité sur le financement
des infrastructures publiques et donc la contribution du promoteur au développement de la collectivité
territoriale.
Toutefois, plusieurs inconvénients des accords de développement existent pour l’autorité locale. La
première difficulté, et non des moindres, concerne le respect des trois exigences des AD :
prévisibilité, proportionnalité et pertinence (Nordahl, 2018). Les collectivités territoriales peinent à
respecter en toute objectivité ces trois exigences (Barlindhaug et al., 2014). Deuxièmement, les AD
ne semblent pas être équitables entre les promoteurs (Nordahl, 2018). Pour exemple, il existe des
inégalités entre un promoteur arrivant dans une zone où aucune infrastructure technique n’a encore
été réalisée et un promoteur voulant développer son projet dans une zone déjà conforme aux
conditions de développement. Le premier va devoir supporter une partie du coût des infrastructures
via les AD contrairement au second. Un autre inconvénient des AD concerne les négociations. En
effet, pour aboutir à un accord, le partenaire privé et le partenaire public doivent se mettre d’accord.
Une phase de négociation a alors lieu. Lors de cette phase, il manque, dans certains cas, de l’expertise
et des compétences à l’autorité locale (Barlindhaug et al., 2014). De plus, l’information est souvent
asymétrique entre le promoteur et la collectivité territoriale (SOA, 2018). Enfin, cette phase de
négociation risque d’impacter négativement l’agenda du projet et donc du développement de la zone
(SOA, 2018). Un autre inconvénient des AD réside en une inégalité entre les collectivités territoriales.
Les contributions demandées aux promoteurs dans le cadre des AD semblent être insuffisantes pour
les grandes collectivités territoriales aux besoins en équipements publics élevés. De plus, il existe des
compétences et des connaissances variant avec la taille de la collectivité territoriale et impactant
directement les AD (Barlindhaug et al., 2014). Enfin, les AD semblent être un outil de collectivisation
indirecte pertinent pour les zones à développer mais moins judicieux dans les contextes de
réaménagements urbains (SOA, 2018).
3.3.2.2. Obligations de remboursement (« Opparbeidelsesplikt og refusjon »)
Il existe en Norvège un autre dispositif qui collectivise indirectement la valeur foncière : les
obligations de remboursement. Ces obligations concernent le remboursement de dépenses réalisées
pour la construction de routes, de réseaux d’égouttage ou encore de canalisation d’eau. Le principe
de ces obligations de remboursement est simple : le promoteur peut réclamer une contrepartie pour
les frais déboursés dans certaines infrastructures publiques (Lov om planlegging og
byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-3). Cette contrepartie est
financée par les autres propriétaires fonciers de la zone qui vont acquérir une plus-value foncière
résultant des nouveaux équipements publics érigés.
Si, dans la législation norvégienne, les obligations de remboursement sont présentées séparément des
accords de développement, les deux dispositifs sont toutefois intimement liés (Lov om planlegging
og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction]). Les obligations de remboursement
consistent en une forme spécifique des accords de développement. En effet, les obligations de
68
remboursement correspondent à des AD pour lesquels le promoteur peut réclamer une contrepartie
financière auprès des propriétaires fonciers qui vont profiter de la réalisation de ces AD.
Les modalités de ces remboursements sont définies au chapitre 18 de la loi sur l’urbanisme et la
construction. L’article 1 rappelle les exigences pour ériger des bâtiments dans une zone. Pour réaliser
des constructions dans une zone, les voies publiques doivent être aménagées, les conduites
d’égouttage doivent être réalisées et raccordées et enfin, une conduite d’eau doit être accessible au
sein de la zone (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la
construction] : K18-1). Ces exigences doivent être réalisées conformément à ce qui est prévu dans le
plan de zonage de la municipalité. Cette planification stratégique en amont des développements
constitue une différence fondamentale avec les pratiques wallonnes.
L’article 2 s’intéresse aux exigences concernant les aires communes dans les parcs et les ceintures
vertes. L’article 3 reprend les types d’infrastructures publiques pour lesquelles un remboursement
des frais de réalisation pourrait être réclamé.
« § 18-3. Mesures remboursables
Quiconque souhaite ajouter, réaménager, renouveler ou prolonger des voies publiques approuvées ou des
conduites publiques approuvées pour l'eau et les eaux usées, y compris les eaux de ruissellement, peut
demander le remboursement de ses dépenses. Les demandes de remboursement privées sont conditionnelles à
l'imposition de la mesure en vertu de l'article 18-1. Par route, on entend les installations mentionnées au §
18-1.
De plus, le remboursement peut être exigé par la personne qui, conformément au plan de zonage, aménagera
ou construira une sortie commune, une cour commune, un autre espace commun pour plusieurs propriétés ou
des ceintures de parc le long des zones industrielles. Les demandes de remboursement privées sont
subordonnées à l'imposition de la mesure en vertu de l'article 18-2. Enfin, toute personne souhaitant ajouter,
réaménager ou agrandir des installations privées pour le transport de l'eau ou des eaux usées dans une zone
faisant partie d'un plan d'aménagement peut demander un remboursement.10 » (Lov om planlegging og
byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-3) (Annexe 6).
L’article 5 précise les frais remboursables : « La personne remboursable peut réclamer tous les frais qui ont
été nécessaires pour répondre aux exigences prévues aux articles 18-1 et 18-2.11 » (Lov om planlegging og
byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-5) (Annexe 6).
Les articles 6, 7, 8 et 9 s’intéressent plus spécifiquement au montant du remboursement mais
également aux personnes à qui ce montant pourrait être imposé. Plusieurs éléments ressortent de la
lecture de ces articles. « Le remboursement des mesures […] est facturé pour les terrains non-
aménagés prêts à être construits conformément aux articles 18-1 et 18-2.12 » (Lov om planlegging
og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-6) (Annexe 6). À savoir que
« le montant du remboursement qui peut être imposé sur le bien individuel est limité à l’augmentation
de valeur que la mesure est censée porter pour le bien.13 » (Lov om planlegging og
byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-7) (Annexe 6). Ainsi, toute
collectivisation indirecte de la valeur foncière à destination du remboursement de certains types
10
11
12
13
d’infrastructures publiques, ne peut dépasser la plus-value foncière générée par la réalisation de ces
infrastructures. Pour espérer un remboursement, le promoteur doit, avant de réaliser les
infrastructures, introduire lui-même une demande auprès de la collectivité territoriale. Cette demande
de remboursement doit contenir : un plan de mise en œuvre ainsi qu’une carte détaillée des travaux
à effectuer pouvant faire l’objet d’un remboursement, une estimation des coûts et enfin, une
proposition de répartition des dépenses entre les propriétés allant bénéficier de ces travaux (Lov om
planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-8). La
collectivité territoriale est l’autorité qui va approuver ou non la demande de remboursement. L’article
8 précise également que l’introduction d’une demande de remboursement ne peut se faire que lorsque
les infrastructures concernées ont été approuvées par la collectivité territoriale avant que les travaux
ne soient engagés (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la
construction] : K18-8).
L’article 10 précise les modalités temporelles du remboursement : « le montant du remboursement
devient dû cinq semaines après que la décision de remboursement a été notifiée aux parties
remboursables14 » (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la
construction] : K18-10) (Annexe 6). Des élargissements de cette période de remboursement sont
possibles mais le remboursement sera soumis à taux d’intérêt (Lov om planlegging og
byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] : K18-10). De plus, avant
d’entreprendre toute démarche et toute réalisation, le développeur doit s’assurer que les propriétaires
fonciers de la zone acceptent et ont la capacité financière pour rembourser leur part. Ainsi, il est
préférable qu’un accord entre le développeur et les propriétaires soit réalisé (B. I. Nordahl, comm.
pers., 2020).
Outre les indications présentes au chapitre 18 de la loi sur l’urbanisme et la construction, le chapitre
17 du règlement sur les cas de construction apporte des précisions sur les obligations de
remboursement. Le bénéficiaire du remboursement doit préparer un devis pour chaque unité de
remboursement, équivalent à l’élément (mesure) remboursable (Forskrift om byggesak [Règlement
sur les cas de construction] : K17-2). De plus, la répartition des dépenses entre les différents
propriétaires fonciers est détaillée à l’article 4.
« § 17-4. Répartition proposée des dépenses
Sur la base de la superficie et de l'utilisation autorisée du bien individuel concerné, le promoteur prépare une
proposition de répartition des dépenses. […]
La répartition proposée conformément au premier paragraphe doit indiquer le prix unitaire par unité (mètres
carrés) de surface au sol et par mètres carrés de surface d'utilisation. Si l'estimation des coûts est réduite […],
un prix unitaire réduit doit être indiqué. Le montant qui n'est pas inclus dans la distribution doit également
être indiqué. […]
Les allocations proposées doivent indiquer l'augmentation de valeur estimée pour chaque propriété faisant
l'objet d'un remboursement.15 » (Forskrift om byggesak [Règlement sur les cas de construction] : K17-4)
(Annexe 7).
14
15
Au vu de la législation, les obligations de remboursement consistent en un outil cherchant à répartir
équitablement les coûts des infrastructures publiques entre les propriétaires fonciers d’une même
zone. Toutefois, le remboursement ne concerne que les infrastructures routières, les réseaux d’eau et
d’égouttages. Un promoteur peut donc introduire une demande de remboursement auprès de la
collectivité territoriale pour les équipements publics qu’il s’apprête à réaliser. Pour ce faire, il doit
rédiger un dossier détaillé de demande de remboursement. La collectivité territoriale va l’analyser et,
s’il est conforme avec la législation et avec les plans municipaux, la demande de remboursement va
être transmise autres propriétaires fonciers qui vont bénéficier d’une plus-value foncière générée par
les équipements. Il s’agit bien d’un outil de collectivisation indirecte puisqu’il correspond à un cas
particulier des AD et donc à la mise à contribution du privé pour le financement de certaines
infrastructures publiques. En parallèle, la collectivité territoriale joue le rôle d’intermédiaire entre le
promoteur réalisant les équipements publics et les propriétaires fonciers de la zone.
Tout comme les accords de développement, les obligations de remboursement permettent à l’autorité
locale de s’assurer du respect des plans municipaux. Les obligations favorisent une certaine équité
entre les propriétaires puisque l’objectif principal est de répartir équitablement les coûts de
construction. Les obligations de remboursement semblent favorables au développement d’une zone
et offrent une certaine qualité territoriale. Toutefois, les obligations de remboursement restent un
processus long et complexe tant pour les promoteurs que pour les collectivités territoriales (SOA,
2018).
3.4. Comparaison des législations en matière de collectivisation de la plus-value foncière

La recherche présentée dans ce travail de fin d’études s’est spécifiquement intéressée aux dispositifs
de collectivisation à destination du financement des équipements publics. Pour tenter de comprendre
comment se passe la collectivisation de la plus-value foncière en Wallonie, deux autres contextes ont
été étudiés : la France et la Norvège. Dans un premier temps, la recherche présentée dans ce travail
s’est focalisée sur la législation au sein des trois contextes. Ce chapitre a pour objectif de répondre la
première question de la recherche : « Que prévoient les législations comme dispositifs indirects qui
permettent de collectiviser les plus-values foncières ? ». Les tableaux 7 à 10 compare les dispositifs
des trois contextes. Cette comparaison est uniquement basée sur ce qui est prévu et permis par la loi.
3.4.1. Outils de collectivisation indirecte de la rente foncière
Une première constatation est que, dans les trois contextes, aucun outil de collectivisation directe de
la rente foncière n’existe. Les autorités ont recours à des dispositifs de collectivisation indirecte.
Conformément à ce qui a été démontré par Alterman, les autorités préfèrent employer une
justification alternative plutôt que de mettre en avant la légitimité du processus de collectivisation de
la plus-value foncière (Alterman, 2012). Tant en Wallonie, qu’en France ou en Norvège, le concept
connu sous le nom de « Land value capture » (collectivisation de la valeur foncière) n’existe pas dans
la législation. Pourtant des pratiques aux objectifs similaires sont bien présentes dans la législation.
Ces dispositifs indirects sont repris et définis dans le tableau 7.
71
Wallonie (Belgique) France Norvège
Outil(s) de / / /
collectivisation
directe (selon la
typologie
d’Alterman)
Outil(s) de - Conditions d’urbanisme - Taxe d’aménagement (TA) - Accords de développement
collectivisation (C°U) - Projet urbain partenarial (AD)
indirecte (selon la - Charges d’urbanisme (PUP) - Obligation de remboursement
typologie (CU) (OR)
d’Alterman)
Base légale et - C°U : CoDT – D.IV.53, - TA : CU – L331-1. - AD : Lov om planlegging og
définition alinéa 2. « En vue de financer les byggesaksbehandling [Loi sur
« Sur la base d’une actions et opérations l’urbanisme et la construction]
motivation adéquate, le contribuant à la réalisation : K17-1 (Annexe 4).
permis peut être refusé, des objectifs définis à l'article « Par accord de
délivré avec ou sans L. 101-2, les communes ou développement, on entend une
conditions, avec ou sans établissements publics de entente entre la collectivité
charges d’urbanisme ou coopération intercommunale, territoriale et le propriétaire
consentir des dérogations la métropole de Lyon, les foncier ou promoteur sur
ou des écarts prévus au départements, la collectivité de l'aménagement d'une zone, qui
présent Code. Corse et la région d'Ile-de- a son fondement dans le
Les conditions sont France perçoivent une taxe pouvoir d'aménagement de la
nécessaires soit à d'aménagement. collectivité territoriale en
l’intégration du projet à vertu de la présente loi et qui
l’environnement bâti et non La taxe d'aménagement s'applique à la mise en œuvre
bâti, soit à la faisabilité du constitue un élément du prix de d'un plan zonage
projet, c’est à dire à sa revient de l'ensemble municipal.16 »
mise en œuvre et à son immobilier au sens de l'article
exploitation. » 302 septies B du code général - OR : Lov om planlegging og
des impôts. » byggesaksbehandling [Loi sur
- CU : CoDT – D.IV.54, l’urbanisme et la construction]
alinéa 2. - PUP : CU – L332-11-3. : K18-3 (Annexe 6).
« Outre les conditions « Dans les zones urbaines et Quiconque souhaite ajouter,
nécessaires à la faisabilité les zones à urbaniser réaménager, renouveler ou
ou à l’intégration du projet, délimitées par les plans locaux prolonger des voies publiques
l’autorité compétente peut d'urbanisme ou les documents approuvées ou des conduites
subordonner la délivrance d'urbanisme en tenant lieu, publiques approuvées pour
des permis aux charges lorsqu'une ou plusieurs l'eau et les eaux usées, y
qu’elle juge utile d’imposer opérations d'aménagement ou compris les eaux de
au demandeur dans le de construction nécessitent la ruissellement, peut demander
respect du principe de réalisation d'équipements le remboursement de ses
proportionnalité. autres que les équipements dépenses. Les demandes de
propres mentionnés à l'article remboursement privées sont
16
72
Les charges d’urbanisme L. 332-15, le ou les conditionnelles à l'imposition
consistent en des actes ou propriétaires des terrains, le de la mesure en vertu de
travaux imposés au ou les aménageurs et le ou les l'article 18-1. Par route, on
demandeur, à l’exclusion constructeurs peuvent entend les installations
de toute contribution en conclure avec la commune ou mentionnées au § 18-1.
numéraire, en vue de l'établissement public De plus, le remboursement
compenser l’impact que le compétent en matière de plan peut être exigé par la personne
projet fait peser sur la local d'urbanisme ou le qui, conformément au plan de
collectivité au niveau représentant de l'Etat, dans le zonage, aménagera ou
communal. Les impacts cadre des opérations d'intérêt construira une sortie
positifs du projet sur la national mentionnées à commune, une cour commune,
collectivité, à savoir sa l'article L. 121-2, une un autre espace commun pour
contribution à rencontrer convention de projet urbain plusieurs propriétés ou des
un besoin d’intérêt général, partenarial prévoyant la prise ceintures de parc le long des
sont pris en compte pour, le en charge financière de tout ou zones industrielles. Les
cas échéant, partie de ces équipements. » demandes de remboursement
contrebalancer les impacts privées sont subordonnées à
négatifs. » l'imposition de la mesure en
vertu de l'article 18-2. Enfin,
toute personne souhaitant
ajouter, réaménager ou
agrandir des installations
privées pour le transport de
l'eau ou des eaux usées dans
une zone faisant partie d'un
plan d'aménagement peut
demander un
remboursement.17 »
Tableau 7– Comparaison de la législation en matière de collectivisation de la plus-value foncière :

outils de collectivisation indirecte de la rente foncière
3.4.2. Principes à respecter et arguments d’utilisation
Le tableau 8 liste les différents principes et exigences auxquels doivent se conformer les outils de
collectivisation indirecte. Plusieurs exigences sont communes aux trois contextes mais aucune
législation ne précise ce qui est sous-entendu par ces principes à respecter. Ainsi, ce sont les
collectivités territoriales qui doivent interpréter ces principes en fonction du contexte en matière
d’aménagement du territoire.
17
73
Outre les exigences et les principes auxquels les outils de collectivisation doivent se conformer, il
semble pertinent de s’intéresser aux arguments des pouvoirs publics pour recourir à ces outils. Les
arguments correspondent à la justification qui va être employée par les pouvoirs publics pour
expliquer l’utilisation des dispositifs de collectivisation indirecte. Concernant les arguments pour
recourir aux dispositifs indirects, ils sont généralement présents dans la définition de l’outil, donc
dans la législation. Contrairement à la Norvège et à la France qui avancent des arguments purement
financiers, la Wallonie, avec l’outil des charges d’urbanisme, avance l’argument de la compensation.
Les autorités wallonnes utilisent les charges d’urbanisme non pas pour financer les objectifs
territoriaux (France) ou pour financer les équipements publics de la zone (France, Norvège) mais
bien pour compenser les impacts du projet de construction sur la collectivité. Cet argument de la
compensation est propre au contexte wallon (Hendrickx et al., 2017). En Wallonie, il semble que les
outils soient avant tout utilisés pour assurer une équité sociale (Hendrickx et al., 2017). La législation
ne parle pas d’un quelconque objectif de qualité territoriale à atteindre mais bien d’un impact à
compenser. Les projets ont des impacts sur la collectivité, ils imposent de nouveaux besoins en
équipements qui ne peuvent être supportés (uniquement) par la collectivité. Cette mise à contribution
financière du promoteur favorise l’équité sociale. Ils profitent d’équipements publics qui vont
notamment apporter une plus-value à leur projet, il est donc logique qu’ils participent à leur
financement. Ainsi, des divergences apparaissent entre les trois contextes au niveau des arguments.
Quel que soit le contexte, le lien entre, d’une part, la qualité territoriale et l’équité sociale et d’autre
part, les outils de collectivisation indirecte de la valeur foncière, semble évident. Ces outils sont
simultanément au service de la qualité territoriale et de l’équité sociale.

Exigence(s)/Principes à - C°U : - TA : - AD :
respecter  Proportionnalité  Proportionnalité  Proportionnalité
 Nécessaires  Nécessaire (pour TA  Prévisibilité
 Précises majorée)  Pertinence
 Limitées
- PUP : - OR :
- CU :  Proportionnalité  Proportionnalité
 Proportionnalité  Causalité  Nécessaires
 Compensation  Non-cumul
 Non-enrichissement
 Légalité
 Nécessaire
Argument(s) - C°U : permettre l’intégration du - TA : financer les objectifs de - AD : financer les équipements
d’utilisation de cet outil projet dans la commune. développement territorial publics de la zone à développer
- CU : compenser l’impact du (qualité territoriale). (qualité territoriale).
projet sur la collectivité (équité - PUP : contribuer au - OR : répartir équitablement les
sociale). financement des équipements frais de certaines infrastructures
publics nécessaires. publiques entre les propriétaires
fonciers d’une zone à
développer afin de rendre cette
zone conforme au plan de
zonage.
Tableau 8 – Comparaison de la législation en matière de collectivisation de la plus-value foncière :
principes et arguments
74
3.4.3. Caractéristiques des outils de collectivisation indirecte
Un autre point de divergence entre la législation des trois contextes étudiés concerne les
caractéristiques des outils. Le tableau 9 reprend les caractéristiques des outils de collectivisation
indirecte étudiés. Ces caractéristiques correspondent à des règles d’utilisation et à des limites
imposées par la législation. La France, avec la taxe d’aménagement, est le seul contexte à recourir à
une taxe pour collectiviser indirectement la valeur foncière (DGALN, 2011). Le PUP n’autorise que
les contributions en numéraire ou en apport de terrain (DREAL PACA, 2017). En Norvège, la
contribution peut être sous forme financière ou matérielle. Le choix est laissé à l’appréciation de la
collectivité territoriale (Barlindhaug et al., 2014). En Wallonie, la contribution du promoteur ne peut
se faire qu’exclusivement sous forme matérielle (Hendrickx et al., 2017). Un point clé et souvent
discuté des dispositifs de collectivisation indirecte concerne l’évaluation de la contribution du
promoteur. Comment la contribution du promoteur, qu’elle soit matérielle ou financière, est-elle
calculée ? Seule la France, avec la taxe d’aménagement, possède un calcul précis et systématique
(DGALN, 2011). Pour les autres outils : PUP (France), CU (Wallonie), AD (Norvège) et OR
(Norvège), tout est fonction de la collectivité territoriale, du projet de construction ou même des
négociations. La législation n’émet pas de restrictions précises, seulement des exigences à respecter
(Hendrickx et al., 2017 ; Nordahl, 2018). Cette liberté d’action laissée aux pouvoirs locaux permet
certes, une adaptation de la contribution au contexte mais elle empêche les promoteurs d’obtenir la
prévisibilité tant recherchée et nécessaire pour leur calcul à rebours.
Au niveau de la temporalité des processus, elle varie avec le contexte et l’outil. Généralement, les
délais sont fixés par l’autorité locale en fonction du projet (CU, PUP). Toutefois, en France, la taxe
doit être versée entre 12 et 24 mois après la délivrance du permis de construire (Guelton et al., 2019).
En Norvège, les équipements jugés nécessaires par le plan de zonage, doivent être réalisés avant
qu’un quelconque développement ne puisse avoir lieu (Bergsland Finsnes, 2019). La contribution du
promoteur dans le cadre des AD, qu’elle soit financière ou matérielle, doit ainsi être réalisée avant le
début des constructions. Concernant les obligations de remboursement, un délai de 5 semaines pour
le remboursement est fixé (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la
construction] : K18-10).
En plus des exigences que les AD doivent respecter, la législation norvégienne impose une restriction
pour les contributions que peuvent imposer les autorités locales. Les collectivités territoriales ne
peuvent exiger une contribution financière ou matérielle des promoteurs pour des infrastructures
sociales (SOA, 2018). En Norvège, il est considéré que les équipements sociaux constituent une tâche
statutaire pour la collectivité territoriale, qui doit être financée exclusivement par la fiscalité générale
(SOA, 2018). Le pays, contrairement à la France et à la Wallonie, précise ce qui peut ou ne peut être
imposé comme équipement public.
75
Caractéristiques Wallonie (Belgique) France Norvège
Type - C°U : - TA standard et sectorisée : - AD :
actes ou travaux contribution financière contribution financière ou
matérielle
- CU : - TA majorée :
actes ou travaux (exclusion de contribution financière - OR :
toute contribution financière) contribution financière
Localisation - C°U : - TA standard et sectorisée : - AD :
dans ou à proximité du projet revenus issus de la TA dans la zone concernée par le
s’ajoutent au budget développement
- CU : communal
dans ou à proximité du projet. - OR :
Hors-site si justifications - TA majorée : dans la zone à développer
suffisantes dans la zone de taxe majorée
Calcul/Évaluation - C°U : - TA standard et sectorisée : - AD :

en fonction de ce qui est (part municipal) TA = à déterminer selon la
nécessaire pour soit rendre le surface plancher (m²)*valeur collectivité, le plan de
projet intégrable à forfaitaire (prix/m²)* taux d' zonage voire le projet
l’environnement bâti et non imposition (%)
bâti, soit rendre le projet - OR :
faisable (mise en œuvre et - TA majorée : déterminé sur la base de la
exploitation) (part municipal) TA = superficie et de l'utilisation
surface plancher (m²)*valeur autorisée du bien individuel
- CU : forfaitaire (prix/m²)* taux d' concerné. Le remboursement
à déterminer selon la imposition (%). doit être limité à
collectivité territoriale Avec un taux d’imposition l’augmentation de valeur que
compris entre 5 % et 20 % en la mesure est censée porter
fonction du coût des pour le bien
infrastructures nécessaires.
Temporalité - C°U : - TA standard et sectorisée : - AD :
nécessaire pour obtenir le 12 à 24 mois après la à déterminer avec le
permis d’urbanisme délivrance du permis de partenaire privé (fixé lors des
construire négociations)
- CU :
à déterminer - TA majorée : - OR :
12 à 24 mois après la le montant doit être
délivrance du permis de remboursé 5 semaines après
construire la notification (adaptation
des délais possible si besoin)
Autres - AD :
interdiction d’imposer une
contribution pour des
infrastructures sociales
caractéristiques
76
3.4.4. Acteurs des processus
Enfin, le tableau 10 reprend les différents acteurs publics et privés actifs lors des processus de
collectivisation indirecte de la rente foncière.
Acteurs du processus - C°U : - TA : - AD :
 La collectivité  L’autorité nationale  La collectivité
territoriale (part nationale de la territoriale
 Le(s) promoteur(s) TA)  Le(s) promoteur(s)
- CU :  Le département (part
 La collectivité départementale de la - OR :
territoriale TA)  La collectivité
 Le(s) promoteur(s)  La collectivité territoriale
territoriale ou la  Le(s) promoteur(s)
collectivité territoriale ayant financé les
(part communale de la infrastructures
TA) techniques
 Le(s) promoteur(s)  Les propriétaires
- PUP : fonciers de la zone
 La collectivité
territoriale
 Le(s) promoteur(s)

acteurs
77
4. Situation de fait
La deuxième partie de la recherche présentée dans ce travail se concentre spécifiquement sur les
pratiques concrètes en matière de collectivisation indirecte de la plus-value foncière. L’objectif est
de compléter l’approche législative avec le ressenti des acteurs clés. Ainsi, ce chapitre va analyser
les pratiques présentes sur le terrain. Contrairement à la législation, il apparait plus complexe de
comparer les pratiques sur le terrain. En effet, elles sont plus difficiles à quantifier. Afin
d’appréhender au mieux l’utilisation concrète des outils présentés dans la législation, des acteurs clés
ont été approchés. L’objectif était de récolter leurs avis et leurs ressentis face à ces dispositifs. De
manière similaire à l’approche législative, l’approche de la situation de fait a étudié le contexte
français et le contexte norvégien afin de mieux comprendre le contexte wallon. La récolte des
ressentis des acteurs s’est faite de différentes manières en fonction des opportunités.
4.1. Wallonie
L’analyse de la situation de fait en Wallonie se base principalement sur d’une part, un travail de
recherche sur les charges d’urbanisme et sur le principe de proportionnalité mené en 2017 par la
Conférence Permanente du Développement Territorial (CPDT) et d’autre part, sur la participation à
une formation donnée par la CPDT à destination des Conseillers en Aménagement du Territoire et
d’Urbanisme (CATU). Le but de cette analyse et de cette participation a été de comprendre quelles
sont les pratiques de collectivisation mise en place sur le terrain, comment sont-elles mise en place
par les pouvoirs locaux, comment sont-elles perçues par les acteurs du territoire (autorités locales et
promoteurs), etc. La participation à la formation de la CPDT a été très efficace notamment pour
récolter de l’information de manière efficiente puisqu’elle rassemblait 21 CATU wallons ainsi que
des témoins privilégiés.
Au vu de la présentation historique et juridique des outils wallons pour capter indirectement la plus-
value foncière, tout ou presque porterait à croire au bon fonctionnement du système wallon en la
matière. Dans les faits, on constate pourtant qu’il reste difficile d’évaluer ce système. Plusieurs effets
pervers du processus sont à dénombrer (Hendrickx et al., 2017). Comme précisé par Alterman dans
sa typologie des instruments de collectivisation, les outils indirects, de par leur justification
alternative, entrainent automatiquement une certaine ambiguïté et nébulosité (Alterman, 2012).
Ensuite, les nombreuses évolutions du code wallon en matière d’aménagement et d’urbanisme ont
probablement entretenu certaines ambigüités notamment entre les conditions et les charges
d’urbanisme. Il faut en effet attendre l’année 2017 pour qu’une définition distincte apparaisse pour
les deux outils. La différence principale entre les conditions et les charges d’urbanisme concernerait
non pas leur fond ou leur contenu mais bien leur but (Delnoy & Lauwers, 2010). Les conditions
cherchant à rendre acceptable le permis tandis que les charges cherchent, officiellement, à compenser
l’impact du projet et, officieusement, à récupérer indirectement la plus-value foncière. Les charges
d’urbanisme telles que présentées dans le CoDT entendent élargir le champ de possibilités et
d’actions de collectivisation indirecte pour les pouvoirs publics (Assouad, 2014).
Certains problèmes et freins à l’utilisation de ces outils persistent. Ce système de charges d’urbanisme
est présenté dans le code régional wallon mais c’est aux pouvoirs locaux d’en faire usage,
conformément au principe de subsidiarité. L’étude menée par la CPDT en 2017, portant notamment
sur les charges d’urbanisme, montre que bon nombre d’acteurs locaux se sentent démunis face à cet
outil de compensation (Hendrickx et al., 2017). L’emploi de charges d’urbanisme et donc de
78
négociations avec les porteurs de projets demande en effet des compétences spécifiques tant dans les
domaines juridiques qu’urbanistiques, qui font souvent défaut auprès des collectivités territoriales.
Pour un bon fonctionnement des outils de collectivisation de la plus-value foncière, les collectivités
territoriales devraient impérativement jouer un rôle proactif tant dans la connaissance de leur
territoire et de leur stratégie en la matière, que dans l’expertise des outils et de la négociation avec
les promoteurs. Cette vision stratégique et cette expertise des autorités sont également nécessaires
lorsqu’il s’agit de de fournir un cadre clair et adapté aux promoteurs (Halleux, 2019). Informer les
promoteurs des charges qui leur seront imposées avant toute négociation foncière est obligatoire si la
collectivité territoriale ne veut pas risquer de mettre à mal le projet immobilier. Le promoteur doit
être prévenu lorsqu’il réalise son calcul prévisionnel pour pouvoir ensuite agir en conséquence
lorsqu’il négocie l’achat du terrain avec le propriétaire (Hendrickx et al., 2017).
De plus, si le CoDT définit les charges d’urbanisme, des zones de flou restent présentes autour de la
mise en place de ces charges et de leurs limites numéraires. Si les conditions semblent être comprises
et employées, les charges d’urbanisme restent un outil peu employé (CPDT, 2019). Certaines
collectivités territoriales peinent à évaluer l’impact du projet sur la collectivité. En outre, les autorités
communales semblent également désemparées lorsqu’il s’agit de maintenir l’équité entre les charges
imposées à différents projets. Il se pose également la question de la concurrence entre les collectivités
territoriales. La mise en œuvre de ce processus se faisant au niveau communal, toutes ne sont pas
égales face au processus. Il n’est envisageable de mettre en place des charges d’urbanisme
uniquement dans les collectivités territoriales où les valeurs foncières sont suffisantes (CPDT, 2019).
De plus, une concurrence parfois déloyale semble se développer entre les collectivités territoriales.
Effectivement, il serait logique d’imaginer que si une commune impose des charges d’urbanisme à
un promoteur, si ce dernier a la possibilité de transposer son projet dans une commune aux avantages
recherchés similaires et qui n’impose pas de charges d’urbanisme, il le fera. Dans le même ordre
d’idée, le système wallon de financement des communes peut entraver la mise en place d’outils de
collectivisation de la plus-value foncière. Ainsi, force est donc de constater, qu’outre la définition
présente dans le code depuis 2017, d’autres précisions et/ou règlements doivent impérativement être
apportés voire être décidés et fixés au niveau régional pour favoriser l’emploi des outils de
collectivisation (Hendrickx et al., 2017). Si la modulation des charges doit se faire à l’échelle locale,
des lignes de conduite claires doivent être fixées à l’échelle régionale.
4.1.1. L'avis des acteurs du territoire : rencontre avec des Conseillers en Aménagement du
Territoire et Urbanisme (CATU)
Après cet aperçu global des réalités du terrain concernant les charges d’urbanisme en Wallonie, il
semble opportun de le compléter avec l’avis d’acteurs du territoire.
La CPDT donne plusieurs formations sur les charges d’urbanisme à destination des CATU. Chaque
formation se déroule en plusieurs modules répartis sur plusieurs semaines. La formation suivie dans
la cadre de cette recherche a eu lieu durant les mois d’octobre et novembre 2019. Les deux modules
suivis ont eu lieu le 24 octobre et le 7 novembre, 21 CATU y assistaient. Les communes wallonnes
représentées étaient les suivantes : Aiseau-Presles, Arlon, Ath, Awans, Bernissart, Braine-l’Alleud,
Braine-le-Comte, Charleroi, Éghezée, Gembloux, Hamoir, Hamois, La Hulpe, Huy, Ittre, Jemeppe-
79
sur-Sambre, Mont-Saint-Guibert, Orp-Jauche, Tenneville, Waremme, Wavre (figure 7). Lors de cette
formation, les CATU ont pu faire part de leurs perceptions mais aussi de leurs nombreuses
interrogations. Étant donné qu’il reste difficile d’évaluer les pratiques wallonnes en matière de
collectivisation de la plus-value foncière, la rencontre avec ces conseillers en aménagement a permis
d’avoir un aperçu de celles-ci. Trois thèmes peuvent être dégagés de ces discussions.
Une première thématique ressortant des discussions entre CATU, concerne la localisation des
communes en Région Wallonne. Force est de constater que le recours à des charges d’urbanisme
dépend de la localisation de la commune. Comme le montre la figure 14, toutes les communes
présentes à la formation ne sont pas logées à la même enseigne en matière de plus-value foncière.
L’intérêt d’avoir assisté à une telle journée réside notamment dans le fait que les CATU ici
représentés sont issus de communes aux profils variés, représentant la diversité du territoire wallon.
Certaines communes où la pression foncière est forte montrent une réelle volonté de recourir aux
charges d’urbanisme. Cet outil de collectivisation indirecte pourrait leur permettre d’atteindre la
qualité territoriale recherchée. Ils veulent profiter de cette opportunité pour densifier qualitativement
leur commune mais aussi répondre aux besoins en équipements publics. À l’inverse, d’autres
communes n’ont pas recours aux charges d’urbanisme, soit volontairement, soit par manque de
connaissances en la matière. La figure 14 montre pourtant que certaines communes, en raison de leur
localisation, pourraient imposer des charges d’urbanisme sans freiner le développement immobilier.
Toutefois, sur le terrain, force est de constater que certaines n’y ont pas recours malgré les valeurs
immobilières et donc foncières élevées. En outre, certaines communes rurales voudraient également
profiter de cet outil de collectivisation indirecte leurs valeurs foncières sont insuffisantes pour y
recourir (Halleux, 2019). C’est donc bien la valeur foncière qui va déterminer s’il est possible
d’imposer des charges.
80
Figure 14 – Prix de vente moyens des maisons d’habitation récentes (Wallonie) (€/m²) des communes
représentées lors de la formation sur les conditions et charges d’urbanisme donnée par la CPDT (Louvain-la-
Neuve, octobre et novembre 2019).
Modifiée d’après CPDT, 2019.
Un deuxième thème abordé dans les discussions lors de la formation CPDT concerne les
caractéristiques des charges d’urbanisme. Pour les représentants locaux, les interrogations sont
nombreuses autour de cet outil.
 « Quand faut-il les imposer ? ». Il est clair qu’il est nécessaire de prévenir les promoteurs le
plus tôt possible. L’enjeu de la prévisibilité est réel pour la réussite d’un projet urbain. Ils
doivent être au courant des charges auxquelles ils seront soumis afin d’adapter leur calcul à
rebours. Toutefois, les CATU ont mis en évidence la difficulté d’imposer les charges
d’urbanisme en amont du projet car le chiffrage réel d’un projet n’est généralement connu
qu’à la fin de celui-ci. Certes, il est possible de l’estimer, mais les estimations sont parfois
bien éloignées de la réalité. Or, c’est en fonction de l’évaluation du projet que l’autorité
territoriale va quantifier les charges d’urbanisme à imposer.
 « À qui faut-il les imposer ? ». La réponse à cette question semble être propre à chaque
commune. Certaines communes ayant déjà recours à l’imposition de charges d’urbanisme
n’en font usage que lorsqu’il s’agit de projets urbains conséquents. Naturellement, il convient
81
de préciser ce qui est entendu par « conséquent » … D’autres communes vont, à l’inverse, y
recourir tant pour les projets immobiliers importants que pour les maisons de particuliers.
D’autres encore vont en imposer à tout projet d’urbanisme, à l’exception des particuliers
construisant une maison pour y habiter.
 « Que faut-il demander ? ». Le contenu des charges d’urbanisme est laissé au libre arbitre de
l’autorité communale. Le CoDT précise cependant que les charges ne peuvent être sous forme
numéraire (CoDT, 2019). Elles peuvent concerner « la réalisation ou la rénovation de voiries,
d’espaces verts publics, la réalisation ou la rénovation de constructions ou d’équipements
publics ou communautaires en ce compris les conduites, canalisations et câbles divers
enfouis, ainsi que toutes mesures favorables à l’environnement » (CoDT, art. D.IV.54, alinéa
3). Pour imposer des charges d’urbanisme, il faut connaitre son territoire : évaluer ses besoins
actuels et appréhender les besoins futurs. Certains CATU ont mis en évidence la difficulté
d’avoir une vision à long terme de leur territoire et par conséquent d’imposer des charges
d’urbanisme cohérentes avec les perspectives d’avenir de leur territoire.
Enfin, un troisième thème abordé concerne les limites de ces charges d’urbanisme. Les CATU ont
du mal à cerner jusqu’où ils peuvent aller dans leurs impositions. Ils évoquent rapidement la question
de la proportionnalité et de l’équité entre projets urbains. Cette interrogation est à relier directement
avec la notion de sécurité juridique. Certains CATU ont manifesté une volonté de mettre en place
une méthode de calcul (% ou €/m²) pour rester cohérant dans les charges d’urbanisme imposées, quel
que soit le projet urbain auquel ils font face. Ils ont également fait part de leurs craintes face à la
concurrence déloyale qui pourrait survenir entre des communes : « Comment rester attractif pour les
promoteurs malgré les charges d’urbanisme ? ». La réponse à cette question fait, à nouveau,
référence à la figure 14. Certaines communes peuvent se permettre d’imposer des charges
d’urbanisme. Les valeurs foncières, déterminées notamment par la localisation, sont suffisantes que
pour assurer la rentabilité du projet immobilier. Le promoteur, grâce à son calcul à rebours, sait que
son projet va être rentable malgré les charges d’urbanisme et il peut donc se lancer dans sa réalisation.
4.1.2. Namur, l’exemple à suivre ? (Céder, 2019 ; Ville de Namur, 2015)
La rencontre des CATU met en avant les nombreuses craintes et interrogations qui freinent les
communes dans l’imposition de charges d’urbanisme. Pourtant, certaines communes se sont lancées
dans leur propre interprétation de la définition des charges d’urbanisme du CoDT.
Pour exemple, la Ville de Namur a créé une note d’orientation sur les charges d’urbanisme (annexe
8). Mis en place depuis 2015, ce document permet à la Ville de préciser sa position face aux charges
d’urbanisme (Ville de Namur, 2015). En effet, Namur connait une croissance démographique mais
aussi économique qui renforce les pressions sur le territoire. La Ville doit ainsi faire face à une
augmentation des besoins en équipements qui dépasse ses moyens. Ce constat, couplé à la demande
de prévisibilité recherchée par les promoteurs, a poussé les autorités à créer une note d’orientation
(H. Delmée, comm. perso., 2020). Cette note sert ainsi de document de référence tant pour les
autorités communales que pour les promoteurs (Céder, 2019). Avec l’instauration de cette note,
l’objectif poursuivi par la Ville est double. D’une part, elle veut utiliser les charges d’urbanisme pour
répondre aux besoins de la population actuelle et future et d’autre part, elle veut s’assurer une certaine
82
sécurité juridique en mettant en place une ligne de conduite claire (Ville de Namur, 2015). Si cette
note d’orientation est un document hors de tout cadre juridique, il permet à la Ville de jouir d’une
certaine autonomie et flexibilité. Elle adapte les principes mis en avant par le CoDT à son territoire.
À l’aide de cette note d’orientation représentant la ligne de conduite de la Ville, les autorités
communales s’assurent du respect du principe de proportionnalité et du principe d’égalité (Céder,
2019).
La note de quatre pages précise plusieurs points (annexe 8). Avant tout, la Ville clarifie les notions
de condition et de charge d’urbanisme (Ville de Namur, 2018). La note d’orientation ne concerne que
les charges d’urbanisme dont le but est uniquement de « mettre à charge du bénéficiaire du permis
une partie des coûts que l’exécution de son projet est susceptible de causer à la collectivité » (Ville
de Namur, 2015, p.2). La Ville différencie les deux notions afin de clarifier leurs objectifs qui sont
distincts. En effet, les conditions permettent, elles, de « rendre compatible le projet au bon
aménagement des lieux » (Ville de Namur, 2015, p.2). La ville veut également préciser les actes
d’aménagement ciblés par l’imposition de charges d’urbanisme. Les projets concernant les maisons
unifamiliales constituant la résidence principale du demandeur de permis sont exemptés de toute
charge d’urbanisme (Ville de Namur, 2015). Tout autre projet d’urbanisme est ainsi soumis à des
charges d’urbanisme. Enfin, les autorités communales précisent également la manière dont les
charges d’urbanisme imposées sont calculées. Le principe est simple. D’une part, la ville liste et
évalue les charges (actes et travaux) nécessaires pour répondre aux besoins de sa population actuelle
et future et d’autre part, elle calcule le montant maximum de charges d’urbanisme pouvant être
demandées à un projet (Céder, 2019). La ville de Namur a établi le calcul comme suit :
€
𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑖𝑡é 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑠𝑢𝑟𝑓𝑎𝑐𝑒 𝑝𝑙𝑎𝑛𝑐ℎ𝑒𝑟 𝑑𝑢 𝑝𝑟𝑜𝑗𝑒𝑡 (𝑚 ) ∗ 60 = 𝑚𝑜𝑛𝑡𝑎𝑛𝑡 𝑡ℎé𝑜𝑟𝑖𝑞𝑢𝑒 𝑑𝑒𝑠 𝑐ℎ𝑎𝑟𝑔𝑒𝑠 𝑑′𝑢𝑟𝑏𝑎𝑛𝑖𝑠𝑚𝑒
Afin de respecter le principe de proportionnalité, la ville compare le montant théorique issu du calcul
avec ce qu’il semble raisonnable d’imposer en termes de proportionnalité (Ville de Namur, 2015).
Ce calcul, fixé par le collège communal, répond à trois principes :
 la prévisibilité pour le promoteur : le promoteur peut à l’avance évaluer les charges qui lui
seront imposées et les intégrer dans son calcul à rebours ;
 l’égalité entre projets : tous les projets sont soumis au même calcul ;
 la proportionnalité entre les charges imposées et le projet.
Toutefois, cette note d’orientation a été rédigée sous le CWATUP. Certaines notions, telles que les
charges internes et externes, sont aujourd’hui devenues désuètes avec le CoDT. Ainsi, la Ville prévoit
de mettre à jour sa note d’orientation sur les charges d’urbanisme (Céder, 2019).
La stratégie mise en place par la Ville de Namur pour capter indirectement la plus-value foncière
semble fonctionner. En effet, comme le montre la figure 15, la ville aurait imposé, entre 2015 et 2018,
des charges d’urbanisme pour un montant à hauteur de 3 000 000 € (Ville de Namur, 2018). La figure
15 montre la répartition des types de charges d’urbanisme demandées depuis l’instauration de la note
d’orientation. L’imposition de charges d’urbanisme semble ainsi avoir permis à la ville d’améliorer
la qualité territoriale de ses quartiers (H. Delmée, comm. perso., 2020). Cependant, l’exemple
83
namurois est à nuancer. Effectivement, la notion de la localisation de la commune est à nouveau à
considérer (figure 10). La ville de Namur est soumise à des pressions foncières qui lui permettent
d’imposer ces charges d’urbanisme tout en restant attractive pour les promoteurs (Céder, 2019).
Notamment, le montant de 60 €/m² est discutable et il semblerait opportun de faire varier ce montant
avec la localisation de la commune. L’idée de la note d’orientation permet à l’autorité communale
d’adopter une démarche transparente qui rassure les promoteurs (Ville de Namur, 2015). Elle n’est
cependant pas applicable à toutes les communes.
Figure 15 – Répartition des types de charges d’urbanisme sur la ville de Namur.

Ville de Namur, 2018.
4.1.3. L’avis des promoteurs (Céder, 2019 ; Gottschalk, 2019)
Pour appréhender la situation wallonne en matière de collectivisation de la plus-value foncière, il

semblait également opportun d’avoir l’avis des promoteurs. Les promoteurs sont des « maîtres
d’ouvrage dont l’objectif est la commercialisation » (Halleux & Lambotte, 2008a, p.9). En raison de
leur profession, ils sont acteurs du territoire wallon. Dans le cadre de la collectivisation de la plus-
value foncière, ils font également partie intégrante du processus, notamment lors des négociations.
Durant les formations sur les charges d’urbanisme données par la CPDT, des promoteurs ont
également été invités autour de la table. Il est important pour les CATU de rencontrer ces acteurs du
territoire afin de comprendre leur perception des choses. Le but de cet échange sert avant tout aux
représentants de la promotion immobilière pour partager leurs expériences. Les discussions entre
84
promoteurs et CATU lors de la formation donnée par la CPDT du 7 novembre 2019 ont aussi permis
d’éclaircir l’avis des acteurs de la promotion immobilière.
Le secteur immobilier liste ses cinq attentes envers les politiques en matière de charges d’urbanisme :
 Demande de lisibilité, de prévisibilité par rapport aux risques encourus par les promoteurs ;
 Réelle proportionnalité entre les charges d’urbanisme et les projets développés ;
 Évaluation pondérée et motivée valorisant également les effets positifs d’un projet
immobilier ;
 Gestion concertée avec une stratégie urbanistique cohérente au niveau pluri-communal et
régional ;
 Lien concret entre projets développés et charges d’urbanisme imposées (Gottschalk, 2019).
En outre, les promoteurs mettent en avant plusieurs difficultés voire incohérences auxquelles ils font
face lorsque des charges d’urbanisme leur sont imposées. La première incompréhension concerne les
limites communales. Les promoteurs immobiliers s’étonnent que chaque commune gère comme elle
l’entend sa politique en matière de charges d’urbanisme (Gottschalk, 2019). Ils regrettent le manque
de concertation entre les communes, ce qui peut mener à certaines incohérences en matière de gestion
du territoire wallon. Deuxièmement, selon les promoteurs immobiliers, les charges d’urbanisme
mèneraient à l’iniquité sociale plutôt qu’à l’équité sociale. En effet, la politique des charges
d’urbanisme étant propre à chaque commune, elle renforcerait les promoteurs à développer des
projets immobiliers systématiquement dans les mêmes zones (Gottschalk, 2019). Troisièmement, les
promoteurs veulent sensibiliser les pouvoirs publics à l’importance du temps. Les produits
immobiliers ont des cycles de vie : la rentabilité d’un projet va dépendre de ce cycle. Dans les faits,
les promoteurs constatent que certaines communes, avec l’imposition de charges d’urbanisme, ont
tendance à allonger les délais de réalisation d’un projet immobilier (Gottschalk, 2019). Ce facteur
temps, non-négligeable, est cependant un élément clé pour la réussite du projet immobilier. Dans de
telles circonstances, la note d’orientation mise en place par la ville de Namur semble permettre aux
promoteurs d’atteindre la prévisibilité tant recherchée. Toutefois, dans le cas de la ville de Namur,
les promoteurs regrettent le plafond des 60 €. En effet, sur le terrain, ce plafond n’est que très
rarement atteint (Céder, 2019). Or, c’est ce plafond des 60 € qu’utilisent les promoteurs dans leur
calcul à rebours. C’est ainsi ce plafond qui va déterminer le prix auquel ils peuvent acheter un foncier
et donc déterminer s’ils se lancent dans d’autres projets immobiliers. Ils soulignent l’initiative des
autorités de la ville Namur mais déplorent des règles qui ne sont pas toujours respectées et qui peuvent
freiner la promotion immobilière (Gottschalk, 2019).
85
4.2. France
L’analyse de la situation de fait en France se base sur un travail de recherche à propos des effets
redistributifs de la taxe d’aménagement majorée. Ce travail, réalisé dans le cadre d’un appel à projets
lancé par le Lincoln Institute of Land Policy, est le résultat d’une étude menée conjointement par
Sonia Guelton, professeur à l’Université de Paris Est, par Agnès Pouillaude, chef de projet en
économie de l'aménagement et du bâtiment à Nantes et par David Rosen, économiste et conseiller en
financement et en développement en Californie. La recherche, menée de septembre 2018 à juin 2019,
cherche à comprendre si la taxe d’aménagement peut être perçue comme un instrument d’équité
sociale. Pour ce faire, deux métropoles ont été étudiées : Bordeaux et Strasbourg. L’analyse de la
situation de fait en France va également se baser sur des cas concrets de PUP dirigés par la région
Provence – Alpes – Côte d’Azur et la métropole lilloise.
4.2.1. Quelques chiffres…
En France, les autorités semblent vouloir évoluer vers une diversification des outils de
collectivisation indirecte de la plus-value foncière. Les besoins en équipements publics induits par
une urbanisation croissante les poussent à créer de nouveaux dispositifs pour tenter de récupérer
indirectement la valeur foncière (A. Groux, comm. pers. 2019). À l’heure actuelle, il existe plusieurs
dispositifs (TA, PUP, ZAC) aux contextes et objectifs différents mais qui mènent tous à une
collectivisation indirecte de la rente foncière. Contrairement à la Wallonie où les pratiques en matière
de charges d’urbanisme sont difficilement quantifiables, en France, des chiffres sont disponibles
quant au recours à ces outils. Certes, ces chiffres sont à relativiser dans certains cas. Cependant, ils
restent un indicateur clé à propos de la collectivisation indirecte de la plus-value foncière. Ces chiffres
permettent d’appréhender la situation réelle sur l’ensemble du territoire français et ils viennent
compléter l’approche purement législative du point précédent. Cette approche quantitative se
concentre sur la taxe d’aménagement et les chiffres sont issus de la recherche menée par Guelton et
al. en 2019. En effet, il est plus difficile d’évaluer le recours aux PUP car ils sont spécifiques à chaque
projet.
Conformément à ce qu’illustrait la figure 13, toutes les communes ou collectivités territoriales
françaises n’ont pas recours à la taxe d’aménagement. En 2017, 79 % d’entre elles ont perçu des
revenus issus de la TA pour un montant total équivalent à presque 900 millions d’euros (Guelton et
al., 2019). L’hétérogénéité du territoire français se fait également ressentir dans les résultats de la
taxe d’aménagement. En moyenne, une collectivité récupère 27 000 € par an grâce à la mise en place
de la TA. Toutefois, en 2016, plus de 18 000 communes ont généré moins de 5 000 € et 1 800
communes ont, elles, engendré plus de 100 000 €. 84 d’entre elles ont même dépassé la somme
fatidique du million d’euros de revenus issus de la TA (Guelton et al., 2019). En 2016, la taxe
d’aménagement standard est payée dans 91 % des cas lors de l’octroi de permis de construire. Plus
spécifiquement, la figure 16 illustre la répartition du taux d’imposition local de la taxe
d’aménagement sectorisée.
86
% de collectivités territoriales
Figure 16 – Distribution du taux de la taxe d’aménagement en France : part locale (2016).

Guelton et al., 2019, p.21.
Tout comme l’illustrait la figure 13, ces chiffres montrent la corrélation entre les besoins en
équipements publics et la taxe d’aménagement. Les villes profitant de revenus élevés générés par la
TA, font également face à une forte urbanisation entrainant des demandes en infrastructures
croissantes. Ainsi, ce sont les métropoles françaises qui profitent des revenus issus de la TA les plus
importants. Une relation directe peut également être mise en avant avec le coût d’opportunité. Les
métropoles imposent une taxe d’aménagement aux développeurs qui, le plus souvent, est élevée. Les
développeurs maintiennent le projet immobilier malgré la TA qu’ils vont devoir payer. En effet, ils
savent que, en dépit de la TA, leur projet va rester rentable grâce à la pression foncière et donc à la
demande présentes dans les métropoles. Les autorités des métropoles peuvent ainsi se permettre
d’imposer un taux d’imposition élevé aux développeurs, elles génèrent donc plus de revenus issus de
la TA que de petites villes à l’influence territoriale limitée. Le taux d’imposition de la TA diminue
avec l’éloignement aux villes. De plus, les collectivités territoriales n’ayant pas recours à la TA sont
logiquement celles qui enregistrent le moins de demandes de permis de construire : en moyenne entre
3 et 4 demandes par an (Guelton et al., 2019). Enfin, outre les métropoles, les régions touristiques
ont également recours à une TA élevée pour financer les équipements publics nécessaires.
Cet aperçu quantitatif de la situation française permet déjà de faire quelques liens avec la situation
wallonne. Le recours à des outils de collectivisation indirecte ne se fait que dans des contextes précis.
Certaines conditions doivent être remplies pour y recourir. L’utilisation d’outils de collectivisation
indirecte dépend du marché et de la pression foncière (A. Groux, comm. pers. 2019). Les collectivités
territoriales pouvant recourir à de tels outils doivent avoir un besoin en équipements publics qui
dépassent la possibilité de financement public. Ce besoin découle d’une urbanisation importante
entrainant une pression sur le marché immobilier avec une demande qui dépasse l’offre mais
87
également de l’existence d’une rente foncière qui permet la collectivisation. L’exemple français avec
la taxe d’aménagement montre ainsi que « le niveau de taxation est lié à la taille des zones
urbaines »18 (traduction personnelle depuis Guelton et al., 2019, p.22).
En ce qui concerne la taxe d’aménagement majorée, seul 1 000 communes y ont eu recours en 2016
(Guelton et al., 2019). La TA majorée est, en toute logique, adoptée dans les zones les plus denses.
En 2016, 312 municipalités ont atteint le taux d’imposition maximum soit : 20 %, un peu moins de
500 communes ont adopté un taux d’imposition compris entre 15 % et 20 % et, 210 communes ont
adopté un taux compris entre 6 % et 10 % (Guelton et al., 2019).
4.2.2. La taxe d’aménagement majorée : instrument d’équité sociale ? Cas de Bordeaux et

Strasbourg (Guelton et al., 2019).
4.2.2.1. Présentation de la recherche
Menée en 2018 et en 2019, la recherche étudie la taxe d’aménagement majorée en France. L’étude
prend l’exemple de deux métropoles françaises : Bordeaux et Strasbourg, pour analyser cet outil de
collectivisation indirecte. Les deux villes possèdent un marché foncier sous pression et il existe donc
une rente foncière élevée. Elles recourent ainsi à la taxe d’aménagement en complément des outils
fiscaux traditionnels afin de financer les infrastructures publiques. La recherche met l’accent sur le
lien possible entre la taxe d’aménagement majorée et l’équité sociale. Trois questions de recherche
sont au cœur de l’étude :
1. La taxe d’aménagement fonctionne-t-elle comme un outil de collectivisation de la valeur
foncière ?
2. Ceux qui paient la taxe d’aménagement sont-ils ceux qui profitent des revenus générés par
celle-ci ? (Intégrité à l’intérieur du périmètre de perception de la TA)
3. Existe-il une quelconque redistribution des revenus générés par la TA en dehors du périmètre
de perception de la TA ?
L’étude cherche donc à « mesurer l’équité de la taxe d’aménagement en tant qu’instrument de
capture de la valeur foncière »19 (traduction personnelle depuis Guelton et al., 2019, p.31). Elle
s’inscrit donc bien dans le cadre ce travail de fin d’études puisqu’elle s’intéresse au lien entre l’outil
de collectivisation de la valeur foncière qu’est la TA et l’intérêt public.
4.2.2.2. Méthodologie
La recherche utilise deux types de données : d’une part, les données statistiques et, d’autre part,
l’analyse de cas concrets. Les données quantitatives sont ainsi complétées par une étude du terrain.
18
“… the level of taxation is linked to the size of urban areas.”
19
“… our objective [is] to measure the equity of TA as a land value capture instrument.” 88
Certes, l’étude de cas n’est pas représentative de toutes les réalités du terrain mais elle permet un
premier aperçu des pratiques concrètes en matière de collectivisation de la rente foncière.
Les deux villes étudiées, deux métropoles françaises, sont Bordeaux et Strasbourg. Les deux
connaissent un marché du logement sous pression avec une offre tendue qui ne satisfait pas la
demande. Cette pression foncière s’exerce principalement sur les ménages au budget limité qui ne
peuvent accéder à un logement convenable dans la partie centrale des agglomérations. Les deux villes
ont été sélectionnées selon les critères suivants : taille de la ville (plus de 10 000 habitants), pression
démographique (croissance soutenue de la population et des ménages à court terme), marché
immobilier dynamique, TA collectée (taux d’imposition élevé) et critères spatiaux (métropole,
densité, hors Île-de-France).
4.2.2.3. Bordeaux
Située dans le sud-ouest du pays, la commune de Bordeaux comptait en 2016 un peu plus de 250 000
habitants, pour une densité de 5 106 hab./km² (Insee, 2020a). Sa communauté urbaine, nommée
Bordeaux Métropole, est composée de 28 communes supplémentaires et s’étend sur 578 km², pour
une population de 783 081 habitants (Insee, 2020b). La métropole connait une croissance
démographique constante avec l’ambition d’atteindre le million d’habitants d’ici 2030 (Guelton et
al., 2019). Cette croissance démographique entraine une pression sur un marché du logement déjà
tendu. Les défis sont nombreux pour la métropole, tant en termes de quantité de logements,
d’accessibilité de ceux-ci pour les ménages aux revenus limités, qu’en termes d’équipements et
d’infrastructures publiques.
La recherche s’intéresse plus spécifiquement au quartier Brazza de Bordeaux. Situé le long de la
Garonne, au nord du centre historique de la ville, le quartier Brazza est un ancien site industriel d’un
peu plus de 50 hectares. Ce quartier bordelais a été choisi pour la recherche sur la taxe
d’aménagement car il est en plein renouveau. En effet, fin des années 2000, la volonté de rénover
cette friche industrielle pour y construire des logements et des locaux d’activités, est née. Fin 2012,
le master plan général de la zone est finalisé. Selon ce master plan, les autorités communales veulent
utiliser la zone pour y développer des logements de qualité accessibles aux ménages mais également
des activités économiques (bureaux, magasins, hôtels, etc.). Dans ce master plan, il est prévu de
mettre en place une taxe d’aménagement. En effet, la rénovation et la construction de la friche
industrielle va demander des investissements conséquents à la collectivité pour atteindre les objectifs
en termes d’équipements publics. La taxe d’aménagement standard ou sectorisée n’étant pas
suffisante, les pouvoirs publics ont instauré une taxe d’aménagement majorée avec un taux à hauteur
de 20 %. Toutefois, en 2014, ce taux est revu à la baisse. Le plan des équipements et infrastructures
publics est révisé et les coûts sont finalement inférieurs à ceux initialement prévus. Les revenus
générés par la taxe d’aménagement majorée devant obligatoirement être inférieurs ou égaux aux coûts
des infrastructures publiques, le taux d’imposition de la zone a ainsi été revu à la baisse : 10 %. Le
projet de requalification de la zone est encadré par une charte. Cette charte signée par les autorités et
par les promoteurs privés fournit une série de recommandations concernant les logements (taille,
qualité, etc.), les activités mais également les équipements publics. Le quartier Brazza est
actuellement en plein aménagement puisque les premiers développements y ont été autorisés en 2018.
89
4.2.2.4. Strasbourg
Traversée par le Rhin, la ville de Strasbourg se situe à l’extrémité orientale de la région Grand-Est.
Elle est frontalière avec l’Allemagne. Capitale européenne, la ville jouit du statut de métropole
française. La commune de Strasbourg comptait en 2016 presque 280 000 habitants pour une densité
de 3 569 hab./km² (Insee, 2020c). Sa communauté urbaine, nommée Eurométropole de Strasbourg,
est composée de 33 communes et s’étend sur 338 km² pour une population de presque 500 000
habitants (Insee, 2020d). La ville souffre d’un marché du logement tendu. De nombreux ménages ont
des revenus limités et ne peuvent accéder à un logement de qualité. Selon les normes françaises, sur
la ville de Strasbourg, 60 % des ménages pourraient avoir accès à un logement social (Guelton et al.,
2019). La métropole fait ainsi face à des défis non-négligeables en termes de logements accessibles,
de qualité et en quantité. En 2009, l’Eurométropole a lancé un plan de logements. Ce plan a été
reconduit en 2015. L’objectif est de réussir à créer près de 45 000 logements accessibles en 15 ans
La recherche s’intéresse plus spécifiquement au quartier Grande Île de Strasbourg. Situé en plein
cœur de la ville, le quartier Grande Île est composé de commerces, de résidences et du centre
historique de la ville. Ce quartier strasbourgeois a été choisi pour la recherche sur la taxe
d’aménagement car l’Eurométropole cherche à lui rendre son attractivité de centre-ville. En effet, ce
quartier souffre d’un taux élevé de bâtiments vides : 12,7 % contre 7,7 % pour le reste de la ville
(Guelton et al., 2019). La Grande Île jouit pourtant d’une localisation centrale. Le quartier,
principalement occupé par des étudiants et par des résidents temporaires, souffre d’un faible taux de
logements sociaux et d’une densité du bâti élevée. Les autorités craignent un renforcement de la
délocalisation des fonctions (commerces, activités économiques, etc.) vers la périphérie mais
également une baisse de la mixité sociale. Le projet de la Grande Île est ainsi de rendre au centre
strasbourgeois son attractivité de cœur de métropole en favorisant des projets de logements de qualité
et accessibles aux ménages aux revenus limités. La rénovation du centre impose une remise à neuf
de certains équipements publics et une construction d’autres. Pour ce faire, la métropole a décidé
d’imposer une taxe d’aménagement majorée avec un taux d’imposition à 10 % (Guelton et al., 2019).
4.2.2.5. Résultats
La recherche prend le cas de deux villes françaises : Strasbourg et Bordeaux. Les deux métropoles
possèdent des similitudes sur certains points (population, marché du logement tendu, etc.). Elles ont
toutes deux un besoin en équipements publics conséquent, ce qui justifie le recours à la taxe
d’aménagement majorée. Si dans les deux quartiers étudiés par Guelton et al., le taux d’imposition
est fixé à 10 %, les deux villes ont des logiques différentes en ce qui concerne la TA sur le reste de
leur territoire. Comme le montre le tableau 11, les deux Métropoles ont imposé un taux constant de
5 % (donc le plus haut) en ce qui concerne la taxe standard sur l’ensemble de leur territoire. La taxe
majorée est imposée avec un taux de 10 %. Cependant, la métropole de Bordeaux met en place cette
taxe majorée sur l’ensemble de ses communes, contrairement à l’Eurométropole de Strasbourg qui
n’y a recours que dans deux communes.
90
Tableau 11 – Caractéristiques de la taxe d’aménagement : comparaison des métropoles de Bordeau et
Strasbourg (2016).
Traduction personnelle depuis Guelton et al., 2019, p.35
1. La taxe d’aménagement fonctionne-t-elle comme un outil de collectivisation de la valeur

foncière ?
La TA est une taxe, c’est un outil fiscal qui cherche à financer les équipements publics en
capturant indirectement la rente foncière. Ce financement peut aller d’une simple contribution
financière (TA standard) à une prise en charge complète du coût des infrastructures
publiques : cas de la TA majorée où le taux d’imposition est évalué en fonction du besoin en
équipements induit par le nouveau développement. Ce taux doit donc être calculé et justifié
en fonction des équipements qui devront être créés (Guelton et al., 2019).
La recherche étudie la taxe d’aménagement majorée dans le quartier Brazza de Bordeaux et
dans la Grande Île de Strasbourg. La TA a donc été imposée aux développeurs immobiliers.
Pour percevoir les retombées de la TA majorée, il faut prendre en compte les délais de
perception de la taxe (24 mois). Après deux ans, les revenus issus de la TA des quartiers
étudiés constituent à Bordeaux presque 3 % des investissements publics des Métropoles sur
leur territoire contre 4 % pour Strasbourg. La recherche menée dans les deux quartiers met
rapidement en avant une limite de la TA majorée comme outil de collectivisation indirecte à
destination du financement des équipements publics. Cette limite concerne la temporalité
différente entre, d’une part, le développement et, d’autre part, la perception de la taxe par les
autorités locales. Il y a un délai de deux ans entre la délivrance du permis de construire et la
perception de la totalité de la taxe d’aménagement. Le tableau 12 montre l’évolution
temporelle des revenus issus de la TA par rapport aux investissements publics au cours de la
même année. Au moment de l’étude, la métropole bordelaise n’avait encore perçu aucun
revenu issu de la TA. En effet, les premiers permis ont été délivrés en 2017... Les premiers
revenus issus de la TA devraient donc arriver entre 2019 et 2023. Pour Strasbourg, les recettes
générées par la TA majorée dans le quartier de la Grande Île varie en fonction des permis de
construire délivrés. Des revenus ont été encaissés dès 2016 car les premiers permis ont été
délivrés en 2014, mais aucune recette générée par la TA n’a encore été dépensée en
équipements publics. À l’opposition de la métropole bordelaise qui a déjà investi dans des
infrastructures sans avoir perçu la TA.
L’étude de ces deux quartiers permet ainsi de mettre en lumière un premier élément. La TA
est un outil de collectivisation de la valeur foncière mais il existe une temporalité différente
91
entre les projets et la perception de la TA. Ce décalage tend à renforcer la nébulosité autour
de la TA ainsi qu’à renforcer l’incompréhension de l’utilité et de l’utilisation par les pouvoirs
publics des revenus générés par la TA.
Tableau 12 – Revenus issus de la TA : comparaison de l’investissement de local des métropoles de Bordeau

et Strasbourg (2014-2018).
Traduction personnelle depuis Guelton et al., 2019, p.38
2. Ceux qui paient la taxe d’aménagement sont-ils ceux qui profitent des revenus générés par
celle-ci ?
Cette seconde question de recherche s’intéresse à l’intégrité du processus de la taxe
d’aménagement à l’intérieur du périmètre de perception de la taxe. À Bordeaux, la mise en
place d’une charte entre promoteurs et autorités semble avoir permis une certaine
redistribution sociale. En effet, les recommandations présentes dans cette charte permettent à
ceux qui ne profitent d’une hausse de la valeur foncière, de ne pas devoir payer la TA. Ainsi,
la charte impose des prix plafond de logements, ce qui rend accessible les nouvelles
résidences aux ménages aux revenus limités. On assiste ainsi à une sorte de remise à niveau
entre, d’une part, les propriétaires et développeurs jouissant d’une hausse de valeur foncière
mais payant la TA et, d’autre part, les ménages à faibles revenus.
À Strasbourg, la logique semble différente et se faire au détriment des ménages. Selon les
promoteurs, la TA majorée, supportée par quelques grands développeurs, semble être
transférée sur les futurs locataires. Or, c’est bien la loi de l’offre et de la demande qui va
déterminer les valeurs immobilières. Dans le cas des logements sociaux, la métropole les
exempte de la TA. Les autorités strasbourgeoises usent de ce pouvoir d’exonération totale ou
partielle pour favoriser certains développements. Pour exemple, les parkings souterrains sont
préférés aux parkings extérieurs, consommateurs d’espace. Les mètres carrés de parking sont
taxés. Or, le coût de la TA des parkings souterrains a été réduit de 50 % par rapport au coût
de parkings extérieurs (Guelton et al., 2019).
92
À l’intérieur des deux quartiers étudiés, la logique de redistribution des revenus générés par
la TA diverge. Du côté de Brazza, la question de la distance aux équipements se pose. Les
développeurs, sauf exonération, paient tous le même taux d’imposition. Or, ils ne profitent
pas tous de la même plus-value foncière puisque celle-ci est décroissante avec l’éloignement
aux équipements. Quant à la Grand Île, les autorités veulent utiliser la TA pour atteindre leurs
objectifs de qualité territoriale : renforcer l’attractivité du centre tout en favorisant la mobilité
douce. Les bénéficiaires des recettes de la TA sont donc tant les résidents, que les touristes
ou encore les clients.
3. Existe-il une quelconque redistribution des revenus générés par la TA en dehors du

périmètre de perception de la TA ?
Enfin, la recherche s’intéresse à la redistribution des revenus générés par la TA à l’extérieur
du périmètre de perception. Dans les deux villes, la collecte de la TA se fait l’échelle de la
Métropole. Ainsi, il semble légitime de se demander si la totalité des recettes va être
directement utilisée pour les équipements publics prévus dans le périmètre ou si une partie va
être redistribuée dans d’autres communes de la Métropole. Il pourrait également être pertinent
de s’intéresser à la redistribution des revenus au sein de la municipalité mais en dehors du
quartier concerné par le projet.
À Bordeaux, la métropole pratique la redistribution en fonction du besoin en infrastructures.
Dans le cas de Brazza, la répartition des coûts en infrastructures publiques a été fixée dans la
charte : 79 % des coûts sont supportés par la municipalité contre 21 % pour la métropole.
Comme le montre la figure 17, la TA va permettre de réduire les coûts supportés par la ville.
Ainsi, à Bordeaux, les revenus générés par la TA sont principalement destinés à ceux qui y
contribuent. C’est donc bien le groupe qui profite de la plus-value foncière, qui profite
également des équipements publics municipaux. À Strasbourg, la politique de redistribution
est différente. En 2012, la métropole a décidé de transférer 50 % des recettes de la TA aux
communes (Guelton et al., 2019). Il existe donc une réelle volonté de redistribution territoriale
des revenus. Cette redistribution n’est pas fonction des équipements à financer, contrairement
à ce qui est fait à Bordeaux. À Strasbourg, le caractère fiscal de la taxe ressort. Les recettes
sont redistribuées sur l’entièreté du territoire de la Métropole, elles sont regroupées dans le
budget. De plus, à Strasbourg, étant donné que le projet comprend de nombreux commerces,
il attire des visiteurs qui vont, le temps d’une journée profiter des infrastructures sans y avoir
contribué (sauf s’ils résident également dans le périmètre). Toutefois, ils pourraient tout de
même y participer indirectement au travers de leurs achats potentiellement plus chers. Il serait
donc possible, mais difficilement mesurable, d’atteindre une redistribution territoriale de la
charge fiscale.
93
Figure 17 - Contribution de la taxe aux coûts publics à Bordeaux.
Guelton et al., 2019, p.44.
4.2.2.6. Conclusion et perspectives
La recherche menée par Guelton et al. en 2018 et en 2019 avait pour but d’évaluer l’équité potentielle
de la taxe d’aménagement comme outil de collectivisation indirecte de la valeur foncière. Cette
recherche s’est basée sur l’étude de deux cas concrets : le quartier Brazza de Bordeaux et le quartier
de la Grande Île de Strasbourg. Les deux quartiers sont en plein renouveau. En effet, les autorités des
deux métropoles entendent profiter de ces quartiers centraux pour répondre à leurs objectifs en termes
de logements. L’aménagement des quartiers engendre un besoin en équipements publics. Ces
équipements ont un coût que les collectivités ne peuvent supporter seules. Ainsi, tant à Bordeaux
qu’à Strasbourg, les autorités ont eu recours à la taxe d’aménagement majorée avec un taux
d’imposition à 10 %. Cette taxe, payée par le développeur, est calculée en fonction du coût des
équipements et des infrastructures publiques. Le développeur doit payer la taxe à la métropole qui
va, elle-même, s’occuper de la construction des équipements et de la redistribution des revenus de la
taxe.
L’étude de ces deux cas a permis de mettre en avant quatre conclusions.
94
La TA majorée semble fonctionner comme un instrument d’équité sociale. En effet, elle impose une
contribution financière aux développeurs profitant de la plus-value foncière et génère des avantages
pour la collectivité (équipements publics, etc.). Sur ce point, il semble donc que la taxe
d’aménagement majorée soit comparable aux charges d’urbanisme wallonnes.
 La TA favorise également une équité entre les projets. En effet, elle est calculée en fonction
de la superficie plancher du projet. Ainsi, un développeur profitant d’une plus-value foncière
conséquente grâce à l’ampleur de son projet va contribuer davantage au payement de la TA
contrairement à un développeur au projet plus limité. On observe ainsi une taxation différente
entre les projets individuels et les gros projets immobiliers.
 La TA majorée peut être vue comme un instrument de revitalisation de quartier urbain

résultant d’un partenariat public-privé. Certes, ce n’est pas le même partenariat public-privé
qu’un PUP, mais il permet cependant à l’autorité de réaliser le réaménagement d’une zone.
Ce partenariat doit toutefois respecter quatre conditions pour fonctionner :
o Taux d’imposition équilibré entre les objectifs municipaux et les capacités des
développeurs ;
o Permettre l’anticipation des développeurs : ils doivent être au courant des frais qui
leur seront imposés ;
o Recourir à la réduction voire à l’exonération pour favoriser certains développements ;
o Collaborer avec les développeurs et propriétaires fonciers pour aboutir à un projet
cohérent d’infrastructures et d’équipements publics.
 La TA majorée, si elle est collectée au niveau de la métropole ou de l’EPCI peut permettre

une redistribution territoriale des recettes.
D’après la recherche menée par Guelton et al., la TA et plus spécifiquement la TA majorée semble
être un outil au service des collectivités territoriales pour permettre tant la qualité territoriale que
l’équité sociale.
Toutefois, la recherche met également en avant les limites de cet outil de collectivisation indirecte de
la plus-value foncière. Avant tout, la recherche se base sur une approche statistique et sur deux études
de cas. Les résultats des études de cas sont critiquables puis qu’ils sont spécifiques aux cas analysés
et ils ne sont pas toujours transposables. Quelques principes généraux semblent se dégager mais cela
semble fortement dépendre de la collectivité territoriale, voire du projet. Ainsi, il serait pertinent de
compléter cette première approche par une analyse d’autres contextes urbains français. Une autre
limite concerne l’accès à l’information. Il est parfois difficile et souvent compliqué d’obtenir des
informations de promoteurs privés. Or, les promoteurs privés correspondent à un des acteurs clés de
ce processus. Il serait notamment pertinent d’obtenir leur point de vue objectif sur la nature
quantitative d’un taux d’imposition : qu’est-ce qu’un « bon » taux d’imposition pour les deux parties
? Enfin, la dernière limite soulignée par Guelton et al. dans leur recherche concerne l’effet frontière
de la politique de la taxe d’aménagement. Comme ce qui avait été souligné pour la Wallonie, certes,
l’autonomie donnée aux autorités locales permet une meilleure adéquation entre la taxe et les besoins
en équipements, mais elle pose la question de l’équité entre les communes/EPCI. La TA perd toute
son utilité si elle est utilisée sans considérer et sans se concerter avec les communes frontalières. Il
95
est important de considérer l’ensemble du territoire français pour mettre en œuvre les dispositifs de
collectivisation directe afin d’éviter toute compétition contre-productive entre les collectivités
territoriales.
4.2.3. Exemples de PUP
Afin d’approcher au mieux cet outil de collectivisation indirecte de la plus-value, des exemples de
PUP ont été analysés. Dans un premier temps, le recours aux PUP dans la région Sud (Provence –
Alpes – Côte d’Azur) a été étudié à partir d’un rapport de formation sur les PUP. Ensuite, un PUP
de la métropole lilloise a été analysé : un PUP réalisé en 2016 (La Maillerie). Ces deux approches
ont permis d’appréhender cet outil de collectivisation indirecte.
4.2.3.1. PUP en région Provence – Alpes – Côte d’Azur (DREAL PACA, 2017).
La première source d’informations sur la mise en place de PUP en France est un rapport d’une journée
de formation donnée par la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du
Logement en région Provence – Alpes – Côte d’Azur (DREAL PACA). Cette formation, donnée en
mars 2017, avait pour but d’échanger des savoirs et des expériences au sujet du recours aux PUP
dans la région PACA. Dans le cadre de cette journée, des exemples de PUP ont été présentés afin de
mettre en avant les opportunités et les limites de cet outil de collectivisation indirecte.
Plusieurs exemples ont été présentés lors de cette journée, notamment le cas d’un PUP mené dans la
commune de Volonne en Haute-Provence. Le projet consiste dans le développement un écoquartier.
Le projet étant d’ampleur limitée, les autorités ont préféré recourir à un PUP plutôt qu’à une TA
majorée. En effet, le PUP semble jouer le rôle de dispositif intermédiaire entre, d’une part, la taxe
d’aménagement standard et, d’autre part, la TA majorée. Pourtant, du point de vue financier,
l’autorité communale aurait pu générer plus de recettes avec la TA majorée qu’avec le PUP. Ils ont
néanmoins préféré recourir à un PUP fixant la participation des aménageurs à hauteur de 10 % du
montant en équipements publics. Cette participation peu élevée met en avant une autre utilisation du
PUP. Certes, le PUP permet une participation des aménageurs au financement des équipements
publics, mais il peut également favoriser une réelle implication du privé et du public dans un projet
commun. Tant le partenaire privé que public peuvent tirer des avantages de coconstruire le projet
ensemble (DREAL PACA, 2017). C’est grâce « à ce climat de confiance et à cet urbanisme de
projet » (DREAL PACA, 2017, p.14) que les deux parties peuvent aboutir à une utilisation pertinente
de la convention de PUP.
L’exemple de PUP en Haute-Provence a souligné deux inconvénients lors de la mise en place du
PUP. Premièrement, il existe une certaine ambiguïté entre les rôles des deux autorités locales :
l’intercommunalité (signataire de la convention, collecte les recettes) et la commune (périmètre dans
lequel a lieu le projet). L’exemple lillois, avec le projet de La Maillerie étudié au point suivant, montre
cependant qu’il est possible de lever cette ambiguïté en rédigeant une seconde convention PUP entre
l’intercommunalité (ou métropole) et la commune. Deuxièmement, des ambiguïtés peuvent
également apparaitre lorsque plusieurs projets ou plusieurs aménageurs sont présents au sein d’un
même PUP. Cette multiplicité des acteurs impose une rigueur dans la rédaction de la convention PUP
ainsi que dans l’attribution claire et précise de la participation de chaque acteur. Elle demande
96
également une attention supplémentaire à l’autorité publique en ce qui concerne le phasage des
projets (DREAL PACA, 2017).
Lors de cette journée de formation, d’autres exemples de PUP ont été abordés, notamment ceux des
Alpes-Maritimes. En effet, dans ce département, les PUP sont dits « fréquents ». En 2017, le
département comptabilisait une dizaine de PUP sur son territoire. L’expérience du département avec
cet outil de collectivisation donne de nombreuses informations sur une utilisation concrète. De
manière similaire à ce qui était ressorti avec l’exemple en Haute-Provence, les recettes générées par
la mise en place d’un PUP sont généralement inférieures à celles qu’auraient pu obtenir les autorités
publiques avec une taxe d’aménagement majorée. Avec ces exemples, il semble que le PUP soit
utilisé comme instrument de qualité territoriale : collaboration du privé et du public sur un même
projet afin d’atteindre des ambitions territoriales ; avant d’être utilisé comme un instrument d’équité
sociale et de ressources financières : collectivisation de la plus-value foncière. Toutefois, le PUP reste
un outil fort peu connu et peu employé car il fait « peur » (DREAL PACA, 2017, p. 16). Dans le
département des Alpes-Maritimes, les élus locaux craignent les conséquences que pourrait induire un
recours contentieux et ce, malgré la convention PUP. Enfin, les exemples du département illustrent
également que l’efficacité de l’outil est fonction de la taille du projet. Les PUP semblent être
défavorables aux projets complexes (plusieurs aménageurs) et de grande ampleur (DREAL PACA,
2017).
Les rappels théoriques et plus spécifiquement les exemples évoqués dans le rapport de la journée de
formation mettent en avant plusieurs spécificités de cet instrument de collectivisation indirecte de la
plus-value foncière qu’il est important de garder à l’esprit. En certains lieux, le PUP est utilisé par
l’autorité publique pour atteindre ses ambitions territoriales avec l’aide du privé. Toutefois, il est
important de rappeler que cet outil ne remplace pas le plan local d’urbanisme (PLU). Le PUP est
parfois utilisé car c’est un outil de partenariat public-privé plus « rapide » (DREAL PACA, 2017,
p.16) et moins contraignant juridiquement parlant à élaborer que le PLU. Lors de cette journée de
formation, l’accent a été mis sur l’analyse avec la mise en place d’un PUP. La législation française
offre différentes possibilités aux pouvoirs publics pour collectiviser indirectement la plus-value
foncière (TA, TA sectorisée, TA majorée, PUP, ZAC). Il est important de déterminer objectivement
l’outil le plus opportun en fonction du développement. Enfin, les acteurs de la journée de formation
ont souligné l’importance d’avoir « une ingénierie » (DREAL PACA, 2017, p.17) au sein des
pouvoirs locaux. Effectivement, le PUP est présenté comme un outil simple et rapide. Toutefois, il
repose sur une convention qui est le fruit de négociations entre le partenaire public et le partenaire
privé. Il est primordial pour le partenaire public d’avoir un accès égal à l’information pour établir une
convention équitable entre les deux parties. De plus, les autorités publiques doivent pouvoir évaluer
concrètement et correctement les équipements publics qui seront nécessaires et auxquels le privé
devra participer (DREAL PACA, 2017). Ainsi, le même constat peut être fait tant en France avec le
PUP qu’en Wallonie avec les charges d’urbanisme : quel que soit le contexte (France ou Wallonie)
et quel que soit l’outil de collectivisation indirecte considéré, les collectivités territoriales font face à
des problématiques similaires.
97
4.2.3.2. Métropole Européenne de Lille (MEL) : La Maillerie (C. Debarge, comm. pers.,
2019 ; MEL, 2018).
Dans le cadre de cette recherche, il semblait pertinent d’aller plus loin que la littérature scientifique
actuelle en matière de PUP, afin d’appréhender au mieux cet outil de collectivisation indirecte de la
rente foncière. Pour ce faire, des contacts ont été entretenus avec un représentant de Lille Métropole.
Ces contacts ont permis d’obtenir de l’information quant à l’utilisation, sur le terrain, du dispositif
de la convention de PUP. Dans le cas de l’étude du dispositif de PUP, la méthodologie par étude de
cas semble être le plus opportun. En effet, chaque PUP est unique puisqu’il est fonction de la
convention décidée conjointement par le développeur et les autorités locales. D’autres acteurs ont été
approchés pour tenter d’avoir plus d’informations concernant le recours aux PUP ainsi que le contenu
des conventions. Cependant, il semble compliqué d’obtenir de l’information sur ce sujet, aucun
contact n’ayant répondu favorablement à la demande. Le représentant de la Métropole Européenne
de Lille a confié que les autorités locales craignent, malgré la convention, les recours juridiques.
Le projet de La Maillerie est un projet de reconversion d’un ancien site industriel de 10 ha
anciennement exploité par la société 3 Suisses. Situé à l’est de Lille, le site se trouve sur le territoire
de la commune de Villeneuve d’Ascq. L’aménagement du site a pour objectif de répondre à des
besoins en logements en construisant près de 700 logements ainsi que des commerces, des services
et des activités (MEL, 2018). La volonté de requalifier cette friche industrielle est née dans les années
2010. La démolition du site a commencé en 2018 et les premières constructions ont commencé en
2019.
Ce projet d’envergure prévoit de construire 88 750 m² avec des logements, des bureaux, des
résidences services, des hôtels ou encore des activités économiques (MEL, 2018). Ce nouveau
développement va engendrer une demande en infrastructures et équipements publics dépassant la
capacité financière des autorités locales (C. Debarge, comm. pers., 2019). La MEL a ainsi décidé de
mettre en place un partenariat public-privé pour financer ces équipements. Ce partenariat s’est
déroulé dans le cadre d’un PUP. La convention de ce PUP a été signée en 2016 entre, d’une part, la
MEL et, d’autre part, les aménageurs20 : la société Argosyn et la société LinkCity. Cette convention
est présente en annexe 9. La convention est structurée comme suit :
 Présentation des participants à la convention : MEL, Argosyn et LinkCity.

 Description du projet. Cette description présente le projet, la répartition des mètres carrés à
construire, les invariants du projet ainsi que les objectifs du projet.
 Article 1 : Description des équipements publics nécessaires
o « Réaménagement de la rue Jean Jaurès et de l’avenue Le Nôtre, maîtrise d’ouvrage MEL,
o Création d’un nouveau groupe scolaire de 13 classes, maîtrise d’ouvrage Ville de Villeneuve
d’Ascq, pour un montant total de 8 263 783 € HT » (MEL, 2016, p.15)
 Article 2 : Description de la participation des aménageurs au financement de ces
équipements :
20
« Acteur de l'immobilier, de statut public ou privé, dont le métier est d'acheter des terrains bruts à urbaniser ou à ré-
urbaniser, pour produire des terrains à bâtir ou des droits à bâtir après avoir restructuré le parcellaire et réalisé la
viabilisation et certains équipements, en accord avec la collectivité publique » (Comby, 2012). 98
« Les aménageurs s’engagent à verser à La MEL la fraction du coût des équipements publics prévus
à l’article 1, nécessaires aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans
le périmètre défini à l’article 3 de la présente convention. La MEL, en tant qu’EPCI compétent sur le
PLU, est signataire de cette convention. Elle sera donc intermédiaire de la participation financière
versée par les aménageurs privés et reversée à la commune de Villeneuve d’Ascq en tant que
bénéficiaire final.
Pour le réaménagement de la rue Jean Jaurès et de l’avenue Le Nôtre, qui est rendu nécessaire
exclusivement par le permis d’aménager. Les aménageurs s’engagent ainsi à verser à La MEL une
participation financière représentant 350.000 € au titre des travaux de voirie, honoraires techniques
et aléas.
Pour la création d’un nouveau groupe scolaire de 13 classes, les besoins générés par les futurs
habitants ou usagers des constructions du permis d’aménagement étant de 4 classes et les 9 autres
classes du nouveau groupe scolaire correspondant à des transferts de classes existantes, cette fraction
est de 4/13ème. Les aménageurs s’engagent ainsi à Verser à La MEL, qui intervient pour le compte
de la commune de Villeneuve d’Ascq une participation financière représentant de 2 .542. 702 € au
titre du foncier des travaux, honoraires techniques et aléas ; pour la part correspondant aux classes
générées par le projet. La participation sera reversée à la commune de Villeneuve d’Ascq sous respect
des modalités définies dans une convention ad-hoc. » (MEL, 2016, p.5)
 Article 3 : Périmètre d’application
 Article 4 : Modalités et délais de payement
 Article 5 : Durée d’exonération de la taxe d’aménagement. Cette durée d’exonération est fixée
à 10 ans.
 Article 6 : Caractère exécutoire de la convention
 Article 7 : Modification de la convention
 Article 8 : Substitution
La convention signée entre la MEL et les aménageurs fixent ainsi tous les détails du PUP pour assurer
la bonne réalisation de celui-ci. Comme précisé dans l’article 2 de la convention, les aménageurs
doivent s’engager à prendre en charge le réaménagement de deux rues ainsi qu’une partie des classes
d’une nouvelle école (4 sur 13). Ce ratio de classes prises en charge par les aménageurs a été calculé
en fonction du nombre de logements prévus dans le projet de La Maillerie. Ces logements vont
engendrer une nouvelle demande en équipements scolaires. L’école imaginée dans le périmètre du
projet a été prévue pour répondre à cette nouvelle demande créée par les futurs résidents mais
également pour accueillir une demande externe au périmètre. Les négociations entre les partenaires
privé et public ont ainsi établi qu’environ un tiers (4/13) des frais de construction de l’école seront
supportés par les aménageurs (C. Debarge, comm. pers., 2019).
Outre cette convention de PUP entre la MEL et les aménageurs, une seconde convention a été rédigée
dans le cadre de ce PUP entre, d’une part, la MEL et, d’autre part, la commune de Villeneuve d’Ascq ;
commune où se situe le périmètre du projet. Cette convention est présente en annexe 10. Cette
seconde convention sert à délimiter le partage des revenus générés par la première convention de
PUP. Ce partage a lieu entre la métropole lilloise qui récolte les recettes du PUP et la commune sur
laquelle s’opère le projet de requalification. Ce transfert d’argent concerne exclusivement la création
des 4 classes de l’école. En effet, c’est la ville de Villeneuve d’Ascq qui doit prendre en charge la
création de l’école. Initialement, il était prévu d’agrandir une école présente à l’extérieur du périmètre
du projet mais il a finalement été jugé plus réaliste de construire une nouvelle infrastructure scolaire
99
dans le périmètre du projet. Les travaux sont pris en charge par la ville. Cette seconde convention
fixe ainsi les modalités du transfert d’argent de la MEL vers Villeneuve d’Ascq.
La métropole lilloise n’a que rarement recours à cet outil de collectivisation indirecte de la plus-value
foncière (C. Debarge, comm. pers., 2019). En effet, Charles Debarge, représentant de la MEL qui a
été contacté dans le cadre de ce travail de fin d’études, a confié qu’ils préféraient percevoir la TA que
de se lancer dans l’élaboration d’un PUP (C. Debarge, comm. pers., 2019). Les raisons sont diverses.
D’un part, il affirme qu’il est parfois compliqué d’évaluer les besoins concrets en équipements et
d’arriver à un accord avec le partenaire privé. L’accès inégal à l’information voire le manque
d’expertise peut être défavorable au partenaire public. De plus, il affirme que si la MEL n’utilise que
très peu cet outil, c’est avant tout pour une question de sécurité juridique. Ils craignent, malgré la
convention, de devoir faire face à un recours contentieux (C. Debarge, comm. pers., 2019). Certains
partenaires privés, après avoir obtenu le permis pour leur développement, pourraient se retourner
contre la commune en invoquant une imposition inégalitaire (mauvaise évaluation des coûts, seul à
supporter les coûts alors que d’autres en profitent, etc.). Toutefois, il admet que le PUP est un outil
utile lorsqu’il s’agit de définir des conditions d’urbanisation d’une zone. Sa finalité première est la
contribution aux équipements publics mais le PUP permet également d’établir un contrat et une
relation entre la collectivité publique et les constructeurs (C. Debarge, comm. pers., 2019). Ainsi, le
PUP peut favoriser la qualité territoriale dans le sens qu’il permet à l’autorité locale, avec l’aide du
partenaire privé, d’atteindre ses ambitions en termes d’aménagement. Contrairement à la ZAC, où
des règles sont fixées en ce qui concerne le paysage, l’architecture, etc. Le PUP ou encore la TA ne
prévoient pas de contraintes d’urbanisme. L’autorité peut ainsi profiter de la convention et des
négociations lors de la rédaction de la convention PUP pour imposer le respect de ses ambitions
architecturales, paysagères, etc. Néanmoins, pour éviter tout contentieux juridique, la MEL semble
préférer recourir à la TA majorée lorsque les frais des infrastructures publiques dépassent les recettes
générées par la TA standard voire sectorisée (C. Debarge, comm. pers., 2019).
Enfin, cet exemple lillois montre que le PUP semble jouer le rôle d’intermédiaire entre d’une part, la
TA standard et d’autre part, la TA majorée. En effet, avec la convention du PUP, les partenaires
publics et privés décident conjointement de ce qui va être imposé au promoteur (DREAL PACA,
2017). Avec le PUP, les autorités peuvent également fixer des règles architecturales, paysagères, etc.
afin d’assurer le respect de leurs ambitions territoriales. À l’inverse, la TA majorée se substitue à la
TA standard et au PUP lorsque des infrastructures publiques d’envergure sont nécessaires. Elle
permet d’imposer une participation financière à hauteur des infrastructures engendrées par le
développement. Toutefois, si la majoration est plus « simple » juridiquement parlant que le PUP, elle
demande de solides justifications de la part des collectivités territoriales (Guelton et al., 2019). Ainsi,
il semble exister une gradation entre les outils de collectivisation indirecte français. En premier lieu :
la TA standard qui génère automatiquement des revenus pour la collectivité mais qui sont
généralement insuffisants, en deuxième lieu : le PUP qui permet une discussion et une coordination
entre le partenaire public et privé et en troisième lieu : la TA majorée qui impose une participation
financière du privé à hauteur du coût des équipements publics nécessaires induits par le projet.
100
4.3. Norvège
L’analyse de la situation de fait en Norvège se base principalement sur trois travaux de recherche.
Dans un premier temps, l’avis des promoteurs sur les AD sera présenté en se basant sur la recherche
menée par Bergsland Finsnes dans le cadre de sa thèse de master en ingénieur civil et
environnemental. Ce travail s’intéressait au potentiel de la collectivisation de la rente foncière en
Norvège [Land Value Capture’s potenital in Norway] (Bergsland Finsnes, 2019). Les conclusions de
ce travail seront également présentées de manière synthétique. Ensuite, le second travail analysé
consiste en la présentation d’une recherche menée dans le courant de l’année 2018 pour le compte
du ministère des collectivités locales et de la modernisation (SOA, 2018). Cette recherche avait pour
but de « réfléchir à la manière dont les infrastructures publiques pourraient être financées à l'avenir
de manière socialement et économiquement efficace, sans retarder ni entraver le développement des
zones de développement21 » (SOA, 2018, p.3). Dans le cadre de cette recherche, des enquêtes ont été
réalisées auprès des municipalités norvégiennes. Il a notamment été question de leur perception et de
leur utilisation des accords de développement (AD) et des obligations de remboursement. Enfin, le
troisième travail analysé pour comprendre la situation de fait en Norvège est une recherche menée en
2014 et commandée par le ministère des collectivités locales et de la modernisation (Barlindhaug et
al., 2014). Cette recherche avait pour but d’analyser la construction de logements au sein des
collectivités territoriales. Dans le cadre de cette recherche, des enquêtes ont été menées auprès de
certaines municipalités afin de comprendre la dynamique de leur politique de logements. Les accords
de développement ont été étudiés puisqu’ils semblent impacter directement la production de
logements.
Le but de cette analyse d’études est de comprendre quelles sont les pratiques de collectivisation
indirecte mise en place sur le terrain, comment sont-elles mise en place par les pouvoirs locaux,
comment sont-elles perçues par les acteurs du territoire (autorités locales et promoteurs), etc. Outre
ces travaux, il était initialement prévu de se rendre sur le terrain afin de comprendre l’utilisation
concrète des dispositifs d’AD et des obligations de remboursement. Toutefois, au vu de la crise
sanitaire en cours lors des recherches menées pour ce travail de fin d’étude, cette idée a dû être
abandonnée.
4.3.1. Potentiel de la collectivisation de la rente foncière en Norvège (Bergsland Finsnes, 2019)
4.3.1.1. Quels sont les équipements publics imposés dans le cadre des AD ? (Bergsland
Finsnes, 2019)
Les AD correspondent à des équipements publics jugés indispensables par les autorités norvégiennes
pour atteindre leurs objectifs en matière d’aménagement du territoire (modèle de la ville compacte
qualitative). Ces équipements sont présents dans le plan de zonage (Bergsland Finsnes, 2019). Ainsi,
les AD semblent concerner une échelle plus vaste que les charges d’urbanisme wallonnes qui
cherchent uniquement à compenser l’impact du projet sur la collectivité. Une zone ne peut accueillir
21
Traduit depuis GoogleTraduction du norvégien vers le français
101
un quelconque développement immobilier si tous les équipements publics prévus dans le plan de
zonage n’ont pas été réalisés (à l’exception des infrastructures sociales) (Bergsland Finsnes, 2019).
Dans le cadre de sa recherche sur le potentiel de la collectivisation de la rente foncière en Norvège,
Bergsland Finsnes a étudié six projets immobiliers au sein de la municipalité d’Oslo. Sur base des
projets étudiés, il a pu constater que les AD imposés par la collectivité territoriale représentaient, en
moyenne, 5 % du coût total du projet (Bergsland Finsnes, 2019). Il est important de préciser que ce
pourcentage a été calculé après coup en fonction des AD imposés et du coût final du projet. Ce
pourcentage n’apparait pas dans la convention.
L’étude des projets immobiliers dans le cadre desquels des AD ont été imposés permet d’avoir un
aperçu des contributions demandées aux promoteurs en Norvège. Il est important de rappeler
qu’aucune infrastructure sociale (école, crèche, etc.) ne faire partie des AD. Exemples des
équipements publics repris dans les AD des six projets immobiliers étudiés :
- aménagement de pistes cyclables ;
- aménagement de trottoirs ;
- aménagement de parc sur des zones non-constructibles ;
- aménagement de chaussées et de voies publiques ;
- aménagement de zones vertes et de sentiers ;
- aménagement d’une place publique (Bergsland Finsnes, 2019).
Force est de constater que les équipements publics imposés dans le cadre des AD sont principalement
liés aux espaces verts. Cette constatation est cohérente avec la politique d’aménagement menée par
les autorités norvégiennes : le modèle de la ville compacte (Nordahl, 2018). Ce modèle vise une haute
qualité territoriale notamment avec le développement de nombreux espaces verts de qualité
(Bergsland Finsnes, 2019).
Les contributions demandées aux promoteurs dans le cadre des AD peuvent être classées en selon
trois types : internes au projet, liées au projet ou liées à la zone dans laquelle s’inscrit le
développement (Bergsland Finsnes, 2019).
4.3.1.2. L’avis des promoteurs
En Norvège, les outils de collectivisation de la plus-value foncière n’existent pas officiellement. Dans
la législation, des dispositifs sont pourtant conçus pour permettre à l’autorité locale de récupérer
indirectement une partie de cette rente foncière (Bergsland Finsnes, 2019). Les dispositifs les plus
connus et les plus répandus sont les accords de développement. Ils permettent à la collectivité
territoriale de demander au privé une aide pour le financement des infrastructures publiques lors du
développement d’une zone. Cet outil est fréquemment utilisé par les municipalités. Toutefois,
certains aspects restent à améliorer, notamment du côté des promoteurs. En effet, selon certains
promoteurs, les contributions qui leur seraient demandées correspondraient à la limite de ce qu’ils
peuvent accepter et non vraiment aux équipements nécessaires pour le développement de la zone
(Bergsland Finsnes, 2019). L’exigence de pertinence est, selon certains développeurs, à
l’appréciation de la collectivité territoriale. En outre, beaucoup critiquent la gestion des AD lorsque
les municipalités font face à plusieurs promoteurs pour assurer le développement d’une zone. Le
caractère juste et équitable des contributions imposées par l’autorité locale est parfois remis en cause
102
(SOA, 2018). Les négociations réalisées dans le cadre des AD permettent à la partie privée et à la
partie publique de faire valoir leurs intérêts et de discuter afin d’élaborer ensemble un accord cohérent
et viables pour les deux parties. Pour les promoteurs, ces négociations peuvent parfois allonger les
délais si un accord n’est pas trouvé mais également renforcer l’imprévisibilité (SOA, 2018). Des
améliorations sont donc à apporter pour assurer le financement des équipements publics sans freiner
le développement immobilier.
En outre, les promoteurs auront tendance à accepter plus facilement des AD s’ils savent que ces
infrastructures publiques pourraient leur faire augmenter leur prix de vente (B. I. Nordahl, comm.
pers., 2020). À l’inverse, s’ils perçoivent que les AD qui leur sont demandées sont trop coûteuses, ils
abandonneront le projet. Il est donc primordial pour les promoteurs que les AD exigés soient
raisonnables et pertinents et donc, que les plans de zonage soient réalistes en tenant compte non
seulement de la planification mais également des coûts.
4.3.2. Financement des infrastructures publiques dans les zones de développement (SOA,
2018).
Menée dans le courant de l’année 2018, l’étude consiste en l’analyse du potentiel de dispositifs de
financement des équipements publics. La recherche a été réalisée par le bureau indépendant Søa. Ce
bureau, regroupant une dizaine d’économistes, s’intéresse à l’analyse socio-économique de divers
éléments en Norvège. L’étude a été commandée par le ministère des collectivités locales et de la
modernisation.
La recherche poursuit deux objectifs : d’une part, analyser le système actuel de financement des
infrastructures publiques et, d’autre part, analyser le potentiel de nouveaux éventuels dispositifs de
financement de ces équipements. L’étude cherche ainsi à dresser un diagnostic de la situation actuelle
en matière de financement des infrastructures publiques et à examiner la possibilité de développer de
nouveaux dispositifs de financement. 422 municipalités norvégiennes ont été contactées et 130
d’entre elles ont accepté de répondre aux enquêtes (SOA, 2018). Dix municipalités ont également
fait l’objet d’entretiens plus approfondis (SOA, 2018). Les enquêtes traitaient non seulement les
questions des dispositifs actuels de financement des équipements publics mais également de
l’évaluation de potentiels nouveaux dispositifs. La recherche proposait quatre « nouveaux »
dispositifs. En réalité, ils correspondent à des dérivés, à une adaptation des dispositifs actuels :
1. Abrogation de l’interdiction du financement des infrastructures sociales dans les accords de
développement.
2. Mise en place d’une taxe de développement : frais uniques imposés lors du développement
d’une zone et calculés sur base d’un montant spécifique au mètre carré.
3. Redevance appliquée sur une plus-value foncière générée par un changement de
règlementation.
4. Modèle de planification du projet : le promoteur s’occupe à la fois de clarifier le plan de la
zone et d’élaborer le plan de son projet en consultant la collectivité territoriale.
103
Dans le cadre de ce travail, différents points de la recherche menée par Søa ont été spécifiquement
étudiés. L’utilisation des AD et des obligations de remboursement ainsi que l’avis des municipalités
sur ces outils de collectivisation indirecte. L’alternative n°1 a également été considérée.
La recherche s’est déroulée durant le mois d’août et septembre 2018. La recherche utilise trois
sources de données : d’une part, les données issues des enquêtes envoyées aux municipalités, d’autre
part, les données issues d’entretiens menés auprès d’un nombre restreint de collectivités territoriales
et, enfin, les données issues d’un atelier de travail. Cette triple approche permet un premier aperçu
des pratiques concrètes en matière de collectivisation indirecte de la rente foncière à destination du
financement des équipements publics. L’enquête a été envoyée à 422 communes norvégiennes et 130
d’entre elles ont répondu positivement à l’appel (annexe 11 et 12) (SOA, 2018). Ainsi, 31 % des
communes ont partagé leurs pratiques et leurs avis sur les dispositifs pour assurer le financement des
équipements publics. Outre ces enquêtes, des entretiens plus spécifiques ont été menés auprès de 10
municipalités norvégiennes. Ces communes ont été sélectionnées selon leur taille et leur localisation :
Tønsberg, Bærum, Hamar, Bergen, Trondheim, Kristiansand, Tromsø, Gjøvik, Sandnes, Lørenskog
(SOA, 2018). Enfin, Søa a clôturé sa récolte de données avec un atelier de travail. Cet atelier
regroupait des représentants de collectivités territoriales, des avocats, des développeurs mais
également des représentants d’organisations de développeurs. L’intérêt était de mettre tous les acteurs
autour d’une même table afin de confronter leurs avis et leurs perceptions des dispositifs de
financement des infrastructures publiques.
4.3.2.3. Résultats
Le traitement des données issues des enquêtes, confrontées avec celles issues des entretiens et de
l’atelier de travail, aboutit sur une série d’informations pertinentes sur les pratiques en matière de
financement privé des infrastructures publiques en Norvège. Le projet s’est concentré uniquement
sur les AD. Il était initialement prévu de s’intéresser également aux obligations de remboursement.
Toutefois, l’enquête a révélé que 77 % des communes ont confié ne pas recourir aux obligations de
remboursement pour financer les équipements publics (SOA, 2018). Les municipalités décrivent le
dispositif comme lourd et complexe à utiliser tant pour elles-mêmes que pour le privé. Ainsi, les
enquêtes se sont concentrées sur les pratiques en matière d’accords de développement. Plusieurs
enseignements peuvent en être tirés.
 Succès des AD
Le dispositif des AD est très répandu en Norvège puisque 70 % des collectivités territoriales
enquêtées ont une expérience en matière d’accords de développements (SOA, 2018). Cette
proportion, déjà élevée avant la législation de 2006, a connu une hausse considérable depuis
l’entrée en vigueur de l’article 17 dans la loi sur l’urbanisme et la construction. Toutefois, ce
chiffre est à relativiser puisque l’enquête s’adressait à toutes les collectivités territoriales
norvégiennes quelle que soit leur taille. Or, il semble connu que les pratiques en matière
d’accords de développement varient avec la taille de la collectivité territoriale. Dans cette
enquête, les petites municipalités étaient en sur-représentation ce qui a pu baisser le
pourcentage de collectivités territoriales recourant aux AD (annexe 12). En effet, les petites
municipalités ont moins recours aux AD.
104
 Causes du recours aux AD
La figure 18 illustre l’expérience en matière d’AD en fonction du nombre d’habitants dans la
collectivité territoriale. Comme escompté, les grandes municipalités recourent davantage aux
AD que les petites collectivités territoriales. La raison est double : premièrement, la rente
foncière est élevée sur leur territoire et, deuxièmement, les grandes collectivités territoriales
ont un nombre de résidents élevés et donc un besoin en équipements publics conséquent. Ce
besoin ne peut être financé uniquement par les finances publiques. Ainsi, les grandes
collectivités territoriales ont plus besoin d’une aide du privé que les collectivités territoriales
de moindre envergure, car leurs besoins en infrastructures publiques sont plus élevés.
Toutefois, l’étude précise également que divers éléments sont à prendre en compte pour
comprendre la relation entre la démographie et les coûts en équipements tels que les
économies d’échelle, les effets de surpeuplement, etc. Selon certains facteurs, une hausse
démographique entraine une hausse du coût des équipements publics. À l’inverse, selon
d’autres facteurs, une hausse démographique entraine une baisse du coût des équipements. Le
total de tous les facteurs fait que la densification en milieu urbain engendre un coût croissant
pour les infrastructures collectives liées à la zone environnante du projet et les infrastructures
publiques externes.
Figure 18 – Expérience des municipalités dans l’utilisation des accords de développement (%) en
fonction du nombre d’habitants.
SOA, 2018, p.44.
105
Outre la taille des collectivités territoriales, Søa a également étudié leur centralité. Le recours
à l’indice de centralité norvégien22 illustre que ce sont principalement les collectivités
territoriales centrales qui recourent aux AD. Il est important de distinguer les coûts liés à la
densité des coûts issus de la supra-communalité (Halleux et al., 2008b). Ces collectivités
territoriales centrales ont une aire d’influence qui dépassent généralement leurs frontières et
elles fournissent des équipements publics pour leur population mais également pour des
résidents de collectivités territoriales plus petites situées à proximité (coûts de la supra-
communalité) Le développement se concentre généralement dans ces collectivités
territoriales centrales ce qui entraine un besoin conséquent en infrastructures publiques.
 Formes des AD
D’après l’enquête, les grandes collectivités territoriales préfèrent que les AD soient sous
forme de contribution financière plutôt que sous forme de travaux. En effet, dans le cas de
grandes collectivités territoriales, il est courant que les AD concernent plusieurs propriétaires
fonciers. Il est ainsi plus simple d’imposer une contribution financière à chacun que de devoir
coordonner des travaux réalisés par différents promoteurs.
Durant les entretiens, certaines collectivités territoriales ont confié avoir déjà imposé la
réalisation ou le payement d’une partie ou de la totalité d’infrastructures publiques sans que
cela ne soit réalisés dans le cadre des AD. La pratique semble toutefois de moins en moins
répandue. En effet, elle permet certes des facilités administratives mais la collectivité
territoriale est plus à risque de devoir faire face à des recours juridiques.
 Complémentarité des AD avec d’autres dispositifs de collectivisation indirecte

L’enquête a également montré que les collectivités territoriales qui ont recours aux accords
de développement utilisent également d’autres dispositifs complémentaires de financement
privé (ex : règle de remboursement, frais d’utilisation, etc.). À l’inverse, les collectivités
territoriales qui n’ont pas d’expérience en matière d’AD, n’ont pas recours à d’autres
dispositifs de collectivisation indirecte en vue de financer les équipements publics. Ainsi,
seules les collectivités territoriales qui ont un réel besoin en équipements, donc
principalement les collectivités territoriales centrales avec une rente foncière élevée et une
22
Cet indice, élaboré en 2017, est la nouvelle norme statistique pour déterminer la centralité d’une municipalité en
Norvège (selon Statistics Norway). Chaque municipalité possède un code de valeur qui équivaut à l’évaluation de sa
centralité (Høydahl, 2017). Le calcul de cet indice se base sur plusieurs éléments :
- Temps de trajet moyen vers les lieux de travail ;
- temps de trajet moyen vers les fonctions de services ;
- 2 sous-indices :
o biens et services atteignables en 90 minutes ;
o nombre d’emplois atteignables en 90 minutes (Høydahl, 2017).
L’indice est compris sur une échelle continue de valeurs inclues entre 0 (valeur purement théorique) et 1000 (Høydahl, 106
2017). Plus la valeur de l’indice est élevée, plus la municipalité est dite centrale. Pour exemple, Oslo possède un indice
de centralité de 1000. L’indice donne un ordre de grandeur permettant d’affirmer qu’une municipalité est plus centrale
qu’une autre, mais ne permet de comparer quantitativement la centralité des municipalités (Høydahl, 2017). Pour
exemple, la municipalité de Traena possède un indice de centralité de 338 (Høydahl, 2017). Sa centralité est donc plus
faible que la ville d’Oslo mais il n’est pas possible de dire que la ville d’Oslo est trois fois plus centrale que la ville de
Traena.
population importante, semblent employer plusieurs dispositifs pour financer les
infrastructures publiques.
 Aptitudes des collectivités territoriales à recourir aux AD

Comme escompté, le recours aux AD demande des compétences spécifiques en matière
d’expertise et de négociations qui peuvent faire défaut dans certaines collectivités
territoriales. La figure 19 reprend les réponses des collectivités territoriales enquêtées et ayant
eu de l’expérience ou non en matière d’AD, en ce qui concerne les compétences pour mener
des négociations. L’enquête demandait aux collectivités territoriales si elles pensaient avoir
des compétences suffisantes pour mener à bien des négociations dans le cadre des accords de
développement. Les négociations ont été différenciées en fonction du nombre de propriétaires
fonciers y participant : un ou plusieurs. La figure 19 illustre plusieurs tendances. D’une part,
les négociations dans le cadre d’AD regroupant plusieurs propriétaires fonciers semblent plus
exigeantes en matière de compétences pour les collectivités territoriales. Les collectivités
territoriales semblent être plus aptes à mener des négociations avec un seul promoteur plutôt
qu’avec plusieurs. D’autre part, seul 51 % des collectivités territoriales ayant de l’expérience
avec les AD, estiment avoir des compétences suffisantes pour mener à bien les négociations
(SOA, 2018). D’après les entretiens et l’atelier de travail, l’étape des négociations est une
étape exigeante tant en compétences qu’en temps ou en argent pour les collectivités
territoriales. Enfin, l’enquête a également révélé que les compétences des collectivités
territoriales pour mener à bien les négociations semblent être proportionnelles avec la taille
de la collectivité territoriale : plus la collectivité territoriale a un nombre d’habitants élevé,
plus elle a besoin d’équipements publics, plus elle recourt aux accords de développement et
plus elle est apte à mener à bien les négociations des AD avec le(s) promoteur(s).
107
Figure 19 – Dans quelle mesure la municipalité estime-t-elle avoir une compétence suffisante pour mener
des négociations sur les accords de développement, dans les négociations avec, respectivement, un ou
plusieurs constructeurs/propriétaires fonciers ? (133 municipalités)
SOA, 2018, p.49.
 Règles et exigences des AD

La législation en matière d’accords de développement régit plusieurs règles et exigences pour
leur emploi. Plusieurs questions ont été posées aux collectivités territoriales au sujet de ces
obligations. L’objectif était d’évaluer si ces règles pouvaient avoir un impact négatif sur le
projet ou sur l’utilisation des AD. Concernant l’interdiction de demander une contribution des
promoteurs pour des infrastructures sociales, les collectivités territoriales enquêtées sont
unanimes : cette règle est utile et doit être conservée. En effet, la majorité des collectivités
territoriales préfèrent avoir un cadre précis et restrictif pour l’utilisation des AD. À l’heure
actuelle, les collectivités territoriales ont déjà assez de défis pour financer les infrastructures
techniques. Il semble plus pertinent de concentrer les contributions des promoteurs sur celles-
ci plutôt que d’élargir le champ d’application des AD.
Deux exigences ont été discutées dans l’enquête : l’exigence de proportionnalité et l’exigence
de pertinence. La deuxième semble peu préoccuper les collectivités territoriales puisqu’elles
n’ont pas émis de remarques spécifiques à son égard. En revanche, l’exigence de
proportionnalité a été particulièrement discutée, notamment lors des entretiens et de l’atelier
de travail. Les discussions concernent l’interprétation du terme « proportionnalité ».
L’interprétation qu’ont les collectivités territoriales de ce terme reflète leurs pratiques pour
imposer des contributions aux promoteurs. L’enquête reprenait une série de définitions
possibles pour ce terme dans le cadre des AD. Les collectivités territoriales pouvaient en
108
sélectionner plusieurs. Les interprétations du terme « proportionnalité » peuvent être classées
comme suit, par ordre décroissant de votes :
1. Être proportionnel à la charge que le développement impose à la collectivité
territoriale ;
2. Être proportionnel à l’étendue du développement ;
3. Être proportionnel à la nature du développement ;
4. Être proportionnel à la contribution d’autres promoteurs dans la zone ou dans la
collectivité territoriale ;
5. Être proportionnel à la capacité du projet (ce qui est tolérable en fonction de la
rentabilité).
De manière analogue aux pratiques wallonnes, il existe plusieurs interprétations de la
« proportionnalité », ce qui entretient une certaine ambiguïté autour des dispositifs de
collectivisation indirecte. Tant en Wallonie, qu’en Norvège, aucune précision sur la définition
de la proportionnalité n’est apportée par la législation. Elle est laissée libre aux collectivités
territoriales.
 Impacts des AD sur le projet de développement

Enfin, la recherche voulait analyser les impacts concrets que peuvent avoir les AD sur le
développement. Pour ce faire, plusieurs questions de l’enquête concernaient l’existence de
conditions qui pourraient entraver le projet. 20 % des collectivités territoriales ont affirmé
que les AD entravaient le développement (SOA, 2018). Il semble donc que les règles et les
exigences en matière d’accords de développement ne soient pas des freins à la promotion
immobilière. La figure 20 reprend l’avis des collectivités territoriales sur les règles et les
exigences. Quelle que soit la règle ou l’exigence étudiée, la majorité des collectivités
territoriales ne pensent pas que la règle ou l’exigence entrave le projet.
Les entretiens et l’atelier de travail ont approfondi la question des impacts des AD sur le
développement. Il en est ressorti que ce sont les négociations qui peuvent entraver le plus
fréquemment le projet. Les promoteurs, tout comme les collectivités territoriales, soulignent
le fait que les négociations ont un coût notamment temporel qui peut retarder les délais
initiaux du projet. De plus, 35 % des collectivités territoriales déclarent qu’un désaccord lors
des négociations entre le partenaire privé et le partenaire public entraine automatiquement du
retard dans le développement immobilier (SOA, 2018). Lorsque les collectivités territoriales
ont été questionnées sur la nature des désaccords lors des négociations avec le privé, il est en
ressorti que ce sont principalement les écarts de visions du développement entre le promoteur
et la collectivité territoriale qui retardent le projet. Ces visions influent sur l’interprétation des
exigences présentes dans la législation et peuvent provoquer des désaccords entre les deux
parties.
109
Figure 20 – Dans quelle mesure la municipalité estime-t-elle que les restrictions suivantes dans les règles sur
les accords de développement entravent la construction efficace de logements ? (91 municipalités)
SOA, 2018, p.54.
La recherche a également évalué la possibilité de mettre en place de nouveaux dispositifs pour assurer
le financement des équipements publics. Une des propositions consistait à supprimer l’interdiction
d’infrastructures sociales dans les accords de développement. Cette mesure aurait plusieurs effets.
Tout d’abord, elle permettrait à l’autorité d’agrandir son champ d’action en pouvant imposer une
contribution au privé pour des écoles, des homes, etc. Toutefois, en augmentant les possibilités de
financement, cela risque de compliquer la réflexion de l’autorité locale ainsi que d’allonger les délais
de négociations avec le privé. La mesure pourrait également avoir un effet direct sur les promoteurs.
Elle risque en effet d’augmenter l’incertitude de la contribution qui leur sera imposée et donc
diminuer la prévisibilité. Selon les chercheurs, les avantages d’un tel changement sont limités et ne
justifient pas un changement de la législation en ce sens.
4.3.2.4. Conclusions et perspectives
La recherche avait pour but d’analyser les dispositifs de financement privé d’infrastructures
publiques. Dans un premier temps, les chercheurs ont mené des enquêtes et des entretiens auprès de
collectivités territoriales norvégiennes pour faire un état des lieux des dispositifs actuels. Les
dispositifs étudiés correspondent à des outils de collectivisation indirecte de la plus-value foncière en
vue de financer les équipements publics. Dans un second temps, les chercheurs ont évalué la
possibilité de mettre en place des nouveaux dispositifs de financement, correspondant à une
modification des outils actuels. Dans le cadre de notre travail, seule la première partie de la recherche
a été présentée et analysée. En effet, elle correspond à un diagnostic des pratiques actuelles en matière
d’accords de développement.
Le diagnostic permet de mieux appréhender les pratiques en matière d’accords de développement. Si
les chiffres sont parfois à relativiser, car les petites collectivités territoriales sont en surreprésentation
dans les enquêtes (annexe 12), ils montrent toutefois que le recours aux AD est une pratique très
110
fréquente en Norvège. Elle est particulièrement répandue dans les collectivités territoriales centrales
avec une population importante. La recherche montre également que si la législation en la matière ne
semble pas freiner les collectivités territoriales, le manque d’expertise et de compétences semblent
être un frein au bon déroulement des accords. De plus, les négociations ayant lieu avec le(s)
partenaire(s) privé(s) pour fixer les contributions qui lui seront imposées peuvent entraver le bon
déroulement du projet. Une divergence de points de vue existe entre les deux partenaires ce qui peut
mener, dans certains cas, à des désaccords avec un coût temporel et financier. En Norvège, bien que
les termes de « collectivisation de la valeur foncière » ne soient pas employés, des pratiques
indirectes existent et sont très répandues. Certes, la recherche a montré que des améliorations
pourraient être faites mais les dispositifs actuels, notamment les AD pour le financement des
infrastructures publiques, permettent déjà aux collectivités territoriales de récupérer une partie de la
rente foncière qui leur revient de droit.
4.3.3. Planification des collectivités territoriales pour la construction de logements

(Barlindhaug et al., 2014)
Menée dans le courant de l’année 2014, l’étude consiste en l’analyse de la production de logements
au sein des collectivités territoriales. La recherche a été réalisée à la demande du ministère des
collectivités locales et de la modernisation, par l’Institut Norvégien pour la Recherche Urbaine et
Régionale (NIBR) et par l’Université Norvégienne des Sciences de la Vie (NMBU). Pour comprendre
les dynamiques de production de logements, la recherche s’est déroulée en deux phases. Lors de la
première phase, des enquêtes ont été réalisées auprès de collectivités territoriales en croissance afin
de récolter des données sur leurs pratiques en matière de production de logements. La deuxième
phase s’est concentrée sur quatre collectivités territoriales en particulier. Lors de cette deuxième
phase, des entretiens plus spécifiques ont été menés auprès de celles-ci. Tant les enquêtes que les
entretiens ont traité de questions vastes en matière d’aménagement du territoire. Le but était de
connaître les pratiques des collectivités territoriales sur leur territoire afin de mieux comprendre leur
production de logements. Si la recherche ne traite pas explicitement des pratiques indirectes de
collectivisation de la plus-value foncière, elle s’intéresse néanmoins aux AD. En effet, il semble
exister un lien entre les AD et la construction de logements. Ainsi, plusieurs questions de l’enquête
se concentraient sur le recours aux AD.
La recherche utilise deux sources de données : les données issues d’enquêtes menées auprès de 69
collectivités territoriales et les données issues des entretiens auprès de 4 collectivités
territoriales (Barlindhaug et al., 2014). Pour la première phase de la recherche, 179 collectivités
territoriales ont été contactées et 69 ont répondu favorablement à la demande (Barlindhaug et al.,
2014). Ces collectivités territoriales n’ont pas été choisies au hasard. Elles correspondent à des
collectivités territoriales avec une démographie positive soutenue ou à des collectivités territoriales
avec une population importante. L’étude cherche à comprendre comment ces collectivités
territoriales répondent aux besoins grandissants de leur population en logements.
Cette troisième recherche, bien que légèrement plus ancienne que les premières étudiées (2014 contre
2018 et 2019) a permis de confirmer, d’infirmer et de compléter les résultats de la recherche menée
111
par Søa. De plus, l’approche est ici différente puisque les AD ne sont pas le sujet au centre de l’étude.
Toutefois, seuls les résultats traitant de l’influence des AD sur la production de logements et
inversement, seront présentés et discutés.
Les réponses obtenues grâce aux enquêtes réalisées auprès des 69 collectivités territoriales ayant
répondu à l’appel ont permis de récolter des données quantitatives (annexe 13). Les enquêtes ont été
envoyées fin novembre 2013. Les collectivités territoriales sélectionnées (179) ont été choisies selon
les critères suivants : nombre d’habitants et croissance démographique au cours de 5 dernières années
(Barlindhaug et al., 2014). L’enquête concernait tant des grandes collectivités territoriales que des
collectivités territoriales plus modestes. Les grandes collectivités territoriales construisent plus que
les petites mais il n’a toutefois pas été jugé pertinent de pondérer les réponses des collectivités
territoriales. En effet, ce n’est pas l’ampleur des constructions qui est étudiée mais bien les pratiques
et la perception qu’ont les collectivités territoriales de certains dispositifs de production de logements.
La seule condition était d’interroger des collectivités territoriales faisant face à une demande
croissante en logements, induite par une démographie en hausse. L’étude tente de comprendre la
production de logements au sein de collectivités territoriales sous pression d’une demande
grandissante. Pour ce faire, l’enquête a traité plusieurs thèmes spécifiques : le rôle de la collectivité
territoriale dans l’offre en logements, le rôle de la collectivité territoriale face aux promoteurs, le
recours aux subventions pour la construction ou encore le niveau de construction des logements. Le
but est de comprendre la politique de production de logements mais également le contexte autour de
cette production afin d’évaluer l’efficacité et le coût des instruments utilisés.
Dans le cadre de la recherche, des entretiens ont ensuite été menés. Les entretiens avec quatre
collectivités territoriales ont permis d’obtenir des explications détaillées sur certaines pratiques et sur
certains points spécifiques. Le choix de ces quatre collectivités territoriales s’est ainsi basé sur les
réponses obtenues aux enquêtes. De plus, les collectivités territoriales ont également été sélectionnées
car elles n’avaient pas atteint leur objectif en matière de construction de logements en raison de
désaccords avec ou entre les propriétaires fonciers. Les quatre collectivités territoriales sont :
Kristiansand, Tromsø, Molde et Nedre Eiker. Dans chaque collectivité territoriale, des entretiens ont
été réalisés auprès de différents acteurs du territoire : service de planification et d’immobilier,
promoteurs, discussions lors de conférences.
4.3.3.3. Résultats
Les résultats de la recherche seront traités en deux temps. Dans un premier temps, les résultats de
l’enquête touchant aux AD seront présentés. Dans un second temps, les informations issues des
entretiens seront exposées.
 Profil des collectivités territoriales recourant aux AD

Les enquêtes ont montré que les AD étaient largement utilisés. Cet instrument est employé
par les collectivités territoriales lors de la construction de logements. Toutefois, les
motivations qui poussent les collectivités territoriales à employer de tels dispositifs semblent
varier avec le nombre de citoyens. Le tableau 13 reprend les motivations qui poussent les
112
collectivités territoriales à recourir aux AD. Les réponses des collectivités territoriales sont
comptabilisées en fonction de la taille de la collectivité territoriale. La motivation principale,
quelle que soit l’importance de la collectivité territoriale, est commune : les AD sont utilisés
pour déterminer la répartition du coût des infrastructures techniques entre le(s) promoteur(s)
et la collectivité territoriale. Ainsi, ils permettent d’être conforme aux exigences de
commande présentes dans le plan de zonage. Les AD concernent non seulement les
infrastructures internes, les infrastructures liées à la zone environnante mais aussi les
infrastructures externes lorsqu’elles sont nécessaires. Les infrastructures externes,
généralement très coûteuses, sont particulièrement nécessaires lorsque le projet concerne de
grands réaménagements urbains ou des réaménagements de friches industrielles (B. I.
Comment les accords de développement sont-ils utilisés dans la municipalité - par taille de
municipalité ? Plusieurs réponses possibles. Pourcentage de municipalités qui ont coché l'alternative.
Tableau 13 – Causes de recours aux accords de développement par taille de municipalité.

Traduction depuis Barlindhaug et al., 2014, p.78
La prévisibilité est également une motivation pour les collectivités territoriales. En effet,
recourir aux AD permet à la collectivité territoriale de s’assurer de la participation du
promoteur. De plus, lors des négociations, un calendrier de réalisation peut également être
fixé. Enfin, certaines collectivités territoriales utilisent les AD pour obtenir une qualité de
réalisation décidée conjointement par les deux parties.
113
 La législation : frein au recours aux AD et/ou frein aux développements ?
Une seconde question de l’enquête concernait les exigences et règles présentes dans la
législation en matière d’accords de développement. L’intérêt était d’obtenir le ressenti des
collectivités territoriales sur ces exigences afin de déterminer si elles représentent un frein à
l’utilisation des AD lors de la construction de logements. Le tableau 14 reprend la perception
des collectivités territoriales par rapport aux exigences présentes dans la législation. Quelle
que soit l’exigence étudiée, en moyenne 30 % des collectivités territoriales enquêtées n’ont
pas d’avis sur la question. Cette réponse peut soit être due à un manque de connaissances de
la législation soit à un manque d’expériences avec le dispositif des AD. Outre les collectivités
territoriales qui ne se positionnent pas sur la question, les autres collectivités territoriales
affirment que les exigences n’entravent pas la construction de logements. La seule exigence
qui risque de poser un problème semble être l’exigence de proportionnalité : 10 % des
collectivités territoriales affirment qu’elle est souvent un frein au développement. L’enquête
s’est également intéressée aux exigences pouvant compliquer le développement immobilier.
Ces complications surviennent lors des négociations dans le cadre du recours aux AD.
La municipalité estime-t-elle que les exigences de la loi concernant le contenu des accords de développement créent
des problèmes / défis dans la réalisation de la politique du logement ? (%)
Tableau 14 – La municipalité estime-t-elle que les exigences présentes dans la législation concernant les AD,
sont un frein à la politique du logement ?
Le tableau 15 reprend les réponses des collectivités territoriales. Celles-ci ont été classées
selon la taille de la collectivité territoriale. Deux éléments ont été pointés par les autorités
locales. Premièrement, l’exigence de proportionnalité semble être la plus problématique à
respecter. 43 % des collectivités territoriales enquêtées affirment que respecter l’exigence de
proportionnalité est un défi lors des négociations. Cette exigence est problématique quel que
soit le nombre de résidents au sein de la collectivité territoriale. Deuxièmement, 30 % des
collectivités territoriales affirment que l’absence de compétences au sein des collectivités
territoriales pour mener à bien les négociations avancées avec le privé constitue un réel défi.
Cet élément a été souligné presque exclusivement par les collectivités territoriales de moins
de 20 000 habitants. Ainsi, seules les « petites » collectivités territoriales éprouvent des
114
difficultés pour mener correctement les négociations. Les avis des collectivités territoriales
présentés dans le tableau 14 et le tableau 15, montrent qu’elles ne semblent pas avoir
d’objection face à la législation en matière d’accords de développement. Seules les
collectivités territoriales de moins de 20 000 habitants éprouvent quelques difficultés à
respecter certaines exigences, généralement dues à un manque de compétences et
d’expériences.
Quel est le problème avec l'utilisation des accords de développement - par taille de municipalité ?
Plus de réponses possibles. Pourcentage de municipalités ayant coché différentes options.
Tableau 15 – Quel est le problème avec l’utilisation des AD, par taille de municipalité ?
 Les négociations des AD avec plusieurs développeurs

Les enquêtes ont montré que les collectivités territoriales appréciaient les AD. Toutefois, elles
ont également souligné la complexité d’utilisation de cet outil lorsqu’il s’agit de négocier
avec plusieurs propriétaires fonciers. Lorsque la collectivité territoriale doit négocier avec
plusieurs développeurs, il est compliqué de respecter l’exigence de pertinence et l’exigence
de proportionnalité. De plus, la répartition des coûts entre les différents propriétaires semble
varier avec la collectivité territoriale. Le tableau 16 reprend les réponses des collectivités
territoriales enquêtées à la question suivante : « Comment les coûts sont-ils répartis entre les
propriétaires fonciers dans la même zone de développement ? » (Barlindhaug et al., 2014,
p.83). Les collectivités territoriales pouvaient cocher plusieurs réponses. 31 % des
collectivités territoriales ont affirmé recourir aux obligations de remboursement. Toutefois,
certaines collectivités territoriales ne veulent pas recourir aux obligations de remboursement
(OR) car il existe un trop grand risque de recours contentieux. Les OR sont peu utilisées car
elles sont impopulaires. 31 % des collectivités territoriales ont affirmé ne pas s’impliquer
dans la répartition des coûts entre les promoteurs. Seules 20 % des collectivités territoriales
répartissent les coûts entre les promoteurs en fonction de la plus-value foncière que généreront
les infrastructures techniques.
115
Comment les coûts sont-ils répartis entre les propriétaires fonciers dans la même zone de développement ?
Plus de réponses possibles. Pourcentage de municipalités utilisant la mesure (seules les municipalités qui
utilisent des accords de développement).
Tableau 16 – Comment les coûts sont-ils répartis entre les propriétaires fonciers dans la même zone de
développement, par taille de municipalité ?
Les entretiens ont été menés auprès de 4 collectivités territoriales. Aucune d’entre elles n’a atteint,
sur les sept dernières années, le nombre escompté de logements. Elles ont également été sélectionnées
car lors de l’enquête, elles ont déclaré que des contentieux avec les promoteurs/propriétaires fonciers
avaient entrainé l’arrêt de développements immobiliers. Les entretiens avec les représentants de la
collectivité territoriale ont ainsi permis de comprendre quels ont été les freins à la construction de
logements. Les AD ont notamment été abordés lors de ces entretiens.
Sur les sept dernières années (2007 – 2014), 40 % des collectivités territoriales enquêtées n’ont pas
atteint leurs objectifs en matière de construction de logements. Cet échec est, dans certains cas,
provoqué par les AD. Selon un promoteur interrogé au sujet d’un développement immobilier dans la
collectivité territoriale de Tromsø, les autorités publiques ne comprennent pas l’économie des projets
immobiliers. La législation impose la réalisation des infrastructures techniques nécessaires avant le
développement de la zone. Pour les promoteurs, il est pourtant difficile financièrement, de fournir les
équipements publics sans avoir perçu une rentrée d’argent issue de leur développement immobilier
puisque celui-ci n’a pu commencer. Selon certains promoteurs, il est nécessaire de revoir la
chronologie des accords de développement. Il serait préférable de mettre en œuvre successivement
les AD en fonction de l’avancement du projet. Ils préconisent d’adapter les AD au projet et non
l’inverse. En effet, contrairement à la Wallonie, les projets de développement semblent concerner des
périmètres étendus ce qui peut rendre complexe la réalisation complète des AD avant le début du
développement (Bergsland Finsnes, 2019).
116
La collectivité territoriale de Tromsø est consciente que l’absence de coordination entre le privé et le
public est un obstacle au développement immobilier. En outre, elle constate également qu’il est
difficile de mener à bien le développement d’une zone et donc les AD lorsque plusieurs propriétaires
fonciers sont concernés. De même, la collectivité territoriale de Molde a constaté que des désaccords
peuvent exister entre l’autorité publique et les propriétaires fonciers mais également entre les
propriétaires eux-mêmes. C’est notamment le cas lorsque seuls certains propriétaires sont intéressés
par le développement de la zone à un instant T.
Les quatre collectivités territoriales ont recours aux AD pour les projets de construction de logements
pour des raisons similaires. Elles veulent s’assurer de la participation des promoteurs aux
infrastructures publiques ainsi qu’assurer une prévisibilité dans la contribution du promoteur
notamment avec la fixation d’agenda des travaux. Toutefois, si leurs objectifs sont communs, leurs
pratiques en matière d’accords de développement divergent. À Kringstad, la collectivité territoriale
est responsable du développement des infrastructures techniques nécessaires. Un remboursement,
sous forme de contributions financières, est ainsi demandé aux promoteurs dans le cadre des AD.
Cette contribution ne correspond pas à un modèle de prix au mètre carré. La collectivité territoriale
préfère adapter la contribution financière en fonction du projet immobilier. De plus, chaque zone du
territoire municipal correspond à une couleur. La ville a élaboré une cartographie dans laquelle
chaque zone a une couleur (vert, jaune ou rouge) en fonction du coût des infrastructures techniques
qui seront nécessaires pour le développement de la zone : la couleur rouge équivaut au coût le plus
élevé. Cette cartographie apporte une certaine prévisibilité au promoteur qui peut, de cette manière,
appréhender les contributions financières qui lui seront demandées. À Molde, il n’y a pas de règle en
la matière, tout est fonction du projet. Toutefois, si la collectivité territoriale est responsable des
équipements publics, elle demande une contribution aux promoteurs s’élevant au coût des
infrastructures moins la TVA. Si le développeur est responsable de la réalisation des infrastructures,
la collectivité territoriale lui rembourse la TVA.
À Nedre Eiker, les AD et particulièrement les démarches administratives, représentent un réel défi
pour l’autorité locale. Selon la collectivité territoriale, les négociations demandent des compétences
et des connaissances qui font défaut pour l’autorité locale. Ce manque d’expertise retarde voire
bloque le développement immobilier sur le territoire municipal.
4.3.3.4. Conclusions
La recherche avait pour but d’analyser les pratiques de construction de logements au sein des
collectivités territoriales norvégiennes. Dans le cadre de cette recherche, les AD ont été étudiés
puisqu’ils constituent un élément clé dans le développement immobilier d’une zone. Dans un premier
temps, les chercheurs ont mené des enquêtes auprès de collectivités territoriales norvégiennes afin
d’établir un état des lieux des pratiques actuelles en matière de construction de logements et donc
d’accords de développement. L’enquête était orientée de façon à obtenir la perception et le ressenti
des autorités locales sur les AD. Dans un second temps, la recherche a tenté de comprendre comment
les AD pouvaient entraver voire stopper la construction de logements. Pour ce faire, des enquêtes ont
été menées auprès de 4 collectivités territoriales ayant fait face à des désaccords avec des promoteurs.
117
Les enquêtes ont montré que les AD sont un outil apprécié et fréquemment utilisé par les collectivités
territoriales. Ils sont le plus souvent employés pour parvenir à une répartition des coûts des
infrastructures techniques (espaces verts, infrastructures sportives, réseaux cyclo-pédestres, etc.)
entre la collectivité territoriale et le(s) promoteur(s) mais aussi pour assurer une prévisibilité dans la
contribution du promoteur. Selon les collectivités territoriales, la seule difficulté dans la législation
en matière d’AD concerne l’exigence de proportionnalité. Les petites collectivités territoriales (moins
de 20 000 habitants) rencontrent également des difficultés pour mener à bien les négociations
avancées qui ont lieu dans le cadre des AD avec le(s) promoteur(s). Elles regrettent leur manque
d’expertise et de connaissances qui constituent un frein à l’utilisation des AD sur leur territoire. Les
entretiens ont montré qu’il n’existe pas de pratique commune parmi collectivités territoriales en
matière d’accords de développement. Chacune développe sa propre politique pour assurer la
contribution du privé. Le type de contribution (financière ou matérielle), son importance (par rapport
au projet) et son évaluation (montant) son propre à chaque collectivité territoriale voire à chaque
projet.
Quelle que soit la collectivité territoriale interrogée, toutes s’accordent à dire que mener des
négociations avec plusieurs propriétaires fonciers pour assurer le développement d’une même zone,
est un réel défi. Même les grandes collectivités territoriales (plus de 50 000 habitants) peinent à mener
à bien les AD lorsque plusieurs propriétaires sont concernés. En Norvège, force est de constater que
les AD semblent concerner des périmètres plus vastes qu’en Wallonie puisque les AD peuvent
concerner plusieurs propriétaires et des terrains non-sujets au développement (obligations de
remboursement) (Bergsland Finsnes, 2019). Les collectivités territoriales ont peu recours aux OR car
elles craignent un contentieux juridique. Pour le développeur, les OR présentent également un risque.
Il doit s’assurer que les propriétaires ont la capacité et acceptent de participer financièrement à la
réalisation des AD de leur zone (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). Si le coût des AD est trop élevé
malgré la possibilité de recourir aux OR, le promoteur prend trop de risques et il va préférer reporter
son développement (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). Il peut également essayer de convaincre
d’autres promoteurs de développer des projets dans la même zone.
Enfin, la plupart des collectivités territoriales ont affirmé que, malgré les améliorations possibles
dans l’utilisation des AD, cet outil de collectivisation indirecte de la valeur foncière sert de base pour
une coopération avec le privé. Cette coopération assure notamment un développement de qualité sur
le territoire de la collectivité territoriale. Cet instrument d’équité sociale est au service de la qualité
territoriale.
118
4.4. Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière
La deuxième partie de la recherche présentée dans ce travail s’intéressait aux pratiques en matière de
collectivisation indirecte de la valeur foncière. Cette seconde partie vient en complément de la
première partie spécifique à l’approche législative. L’objectif est de comprendre comment fonctionne
la collectivisation la valeur foncière en Wallonie ainsi que de développer une réflexion sur
l’articulation entre les objectifs de qualité territoriale et d’équité sociale. Les pratiques sur le terrain
ont été étudiées en Wallonie, France et Norvège. Pour cette recherche, il semblait pertinent de
recueillir l’avis et la perception des différents acteurs clés du processus (collectivités territoriales et
promoteurs). Ce chapitre a pour objectif de répondre à la seconde question de la recherche :
« Comment les choses fonctionnent-elles concrètement ? (Situation de fait : analyse des pratiques
sur le terrain) ». Les tableaux 17 à 21 reprennent de manière synthétique les principaux éléments
ressortis lors de l’analyse des pratiques (situation de fait).
4.4.1. Contextes en matière d’aménagement du territoire
Une première constatation concerne le contexte en termes d’aménagement du territoire des trois
zones étudiées. Comme le montre le tableau 17, ce contexte est un élément à ne pas négliger dans
une telle analyse puisqu’il va être favorable ou non à la collectivisation de la rente foncière. De plus,
ce contexte est à prendre en compte lorsqu’il s’agit d’interpréter et d’analyser ce qui est dit : l’avis et
la perception des acteurs (Demoncy, 2016). Depuis les années 90, les autorités norvégiennes mènent
une politique en faveur de la ville compacte qualitative (Nordahl, 2018). Cette politique aux
ambitions territoriales élevées, a un coût financier, en milieu urbain, que les collectivités ne peuvent
supporter seules (infrastructures externes). Pour atteindre leurs objectifs, les collectivités territoriales
norvégiennes ont donc besoin de l’aide du privé. Ainsi, elles n’hésitent pas à imposer une contribution
aux promoteurs développant un projet sur leur territoire (SOA, 2018).
À l’inverse, en Wallonie, les décisions politiques prisent par le passé ont favorisé l’étalement urbain
(Hendrickx et al., 2017). Aujourd’hui, cet étalement est devenu problématique et a des conséquences
néfastes pour l’ensemble du territoire. Ainsi, les autorités wallonnes ont récemment mis en place la
politique du « Stop béton » (Gouvernement wallon, 2019). Les autorités cherchent donc à mener des
réflexions sur le territoire pour l’organiser de manière efficace et durable. Conformément à cet
objectif, la législation wallonne a évolué en ce sens. Cette évolution a notamment concerné les
conditions et les charges d’urbanisme. Les autorités ont tenté de mieux distinguer ces deux outils afin
de rendre plus efficace leur utilisation (Hendrickx et al., 2017). En Wallonie, il n’existe, à l’heure
actuelle, aucune étude statistique sur le recours à de tels dispositifs. Toutefois, la rencontre avec les
acteurs du territoire et l’étude menée par la CPDT en 2017 a permis de rendre compte que des
interrogations sont encore présentes au sein des collectivités territoriales pour utiliser efficacement
cet outil.
En France, au vu de l’étendue du territoire, les autorités font face à une diversité interne qui rend
complexe la gestion de l’aménagement du territoire. Toutefois, la législation a su évoluer en
proposant des outils de collectivisation diversifiés afin de s’adapter à toutes les réalités du terrain
(Guelton et al., 2019). En mettant à disposition des collectivités territoriales plusieurs types d’outils
de collectivisation indirecte de la rente foncière, les autorités françaises s’assurent une plus grande
probabilité de participation (financière) du privé à l’aménagement du territoire.
119
Outre les arguments employés par les collectivités territoriales pour recourir aux dispositifs de
collectivisation de la rente foncière (tableau 8), il semble pertinent de s’intéresser à leurs motivations.
À l’inverse des arguments, les motivations correspondent à ce qui va motiver l’autorité publique à
recourir à ces outils. Il faut ainsi différencier les discours officiels (arguments) des finalités
officieuses (motivations). Si des divergences apparaissent au niveau des arguments, les motivations
sont, elles, fort semblables d’un pays à l’autre. Les pouvoirs locaux ont besoin d’argent et ils mettent
donc à contribution les promoteurs développant un projet sur leur territoire. Cette contribution peut
être sous forme financière ou matérielle. Elle peut soit être directement destinée à certains
équipements publics dans la zone ou hors de la zone de développement, soit être injectée dans les
budgets communaux. Les collectivités territoriales, quel que soit le contexte, cherche donc à faire
participer les développeurs aux besoins en équipements publics (Coquière et Jingand, 2018). En
Norvège, tout comme en France, cette participation est motivée par des objectifs territoriaux élevés
que la collectivité territoriale ne peut supporter seule (Hendrickx et al., 2017 ; Nordahl, 2019). Les
collectivités territoriales utilisent les outils de collectivisation indirecte pour financer une partie des
objectifs de qualité territoriale visée. En Wallonie, il semble que les outils soient avant tout utilisés
pour assurer une équité sociale (Hendrickx et al., 2017). La législation ne parle pas d’un quelconque
objectif de qualité territoriale à atteindre mais bien d’un impact à compenser. Les projets ont des
impacts sur la collectivité, ils imposent de nouveaux besoins en équipements qui ne peuvent être
supportés (uniquement) par la collectivité.
La mise à contribution financière ou matérielle du promoteur favorise l’équité sociale. Ils profitent
d’équipements publics qui vont notamment apporter une plus-value à leur projet, il est donc logique
qu’ils participent à leur financement ou à leur réalisation. Ainsi, quel que soit le contexte, le lien
entre, d’une part, la qualité territoriale et l’équité sociale et, d’autre part, les outils de collectivisation
indirecte de la valeur foncière, semble évident. Ces outils sont simultanément au service de la qualité
territoriale et de l’équité sociale.
120
Belgique (Wallonie) France Norvège
Contexte en Étalement urbain (ÉU) Diversité territoriale : Développement territorial
termes important (densité faible et enjeux d’aménagement du axé sur le modèle de la ville
d’aménagement urbanisation croissante) : pour territoire variés (lutte contre compacte qualitative.
du territoire y remédier, mise en place de la l’étalement urbain,
politique du « Stop béton ». préoccupations
environnementales,
densification des espaces
existants, etc.)
… et conséquence L’étalement urbain (faible Urbanisation croissante des Avec le modèle de la ville
en termes densité, périurbanisation grandes villes ce qui a un compacte qualitative, les
d’équipements extensive) engendre : coût en équipements autorités visent des ambitions
publics. « une très faible productivité publics, en terrains et en territoriales élevées
de certains services collectifs » mobilité (Guelton et al., (Nordahl, 2019). Elles
(Halleux et al., 2008b, p.23) et 2019). Cette urbanisation cherchent à atteindre une
un coût des services collectifs croissante a tendance à haute qualité territoriale, ce
(plus) élevé puisque les augmenter les écarts qui doit passer par les
infrastructures assurant ces sociaux puisque la pression équipements publics. Ces
services doivent s’adapter à foncière restreint la équipements, dont
l’urbanisation extensive et disponibilité en terrain pour notamment les espaces verts,
excentrée (Halleux et al., les ménages les moins aisés ont un coût non négligeable.
2008b). et les équipements publics Trois types d’infrastructures
Existence de surcoûts en se détériorent puisque non- doivent être financées : les
termes d’équipements publics adaptés à une utilisation infrastructures internes, les
engendrés par l’ÉU. intense (Guelton et al., infrastructures liées à la zone
2019). environnante et les
Les budgets publics sont infrastructures externes (B. I.
sous pression pour Nordahl, comm. pers., 2020).
renouveler, construire ou Ces dernières sont rarement
adapter les équipements mises en œuvre mais plus
publics (Guelton et al., coûteuses à réaliser. Les
2019). infrastructures liées à la zone
environnante sont
particulièrement coûteuses en
milieu urbain car elles
doivent être adaptées à un
usage intensif (B. I. Nordahl,
comm. pers., 2020).
Motivation(s) - C°U : rendre le projet - TA : rentrées financières - AD : aide du privé pour
pour recourir à compatible aux règles et aux pour les collectivités financer la qualité territoriale
cet outil restrictions communales. territoriales notamment recherchée via la
- CU : les collectivités pour financer les participation aux
territoriales ont besoin équipements publics induits infrastructures techniques.
d’argent pour fournir les par l’urbanisation. - OR : éviter tout recours
équipements publics - PUP : faire participer les juridique si un seul
nécessaires. développeurs aux promoteur doit supporter les
équipements publics induits équipements publics d’une
par leur développement. zone à développer alors que
121
d’autres propriétaires
fonciers vont en profiter.
Tableau 17 – Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière :
les contextes en matière d’aménagement du territoire.
4.4.2. Données quantitatives
Le tableau 18 reprend de manière synthétique les quelques données quantitatives disponibles sur le
recours aux dispositifs de collectivisation indirecte dans les trois contextes. Ces données sont issues
des différentes recherches qui ont été analysées dans le cadre de ce mémoire. Il est important de
préciser qu’aucune comparaison objective entre les trois contextes, sur base de ces chiffres, ne peut
être réalisée. En effet, ils sont pour la plupart trop spécifiques à l’étude, voire au contexte étudié.
Toutefois, ils permettent d’avoir un premier aperçu des pratiques en la matière.

Quelques chiffres… CU, cas de la Ville de TA : AD :
Namur : - En 2017, 79 % des - En 2018, 70 % des
- Revenus générés par les collectivités territoriales collectivités territoriales
CU : 3 000 000 € en trois ont eu recours à la TA ont affirmé avoir de
ans (2015 – 2018) sur (Guelton et al., 2019). l’expérience avec les
l’ensemble du territoire de - Une collectivité AD (SOA, 2018).
la Ville, soit pour territoriale/collectivité - Sur six projets
111 225 habitants génère en moyenne immobiliers, les
(Annexe 8) (Ville de 27 000 € par an grâce à autorités de la
Namur, 2015). la TA (Guelton et al., municipalité d’Oslo ont
2019). imposé des AD dont le
coût représentait en
TA majorée : moyenne 5 % du coût
- En 2016, 1 000 total du projet
communes ont eu immobilier (Bergsland
recours à la TA majorée Finsnes, 2019).
- Ce sont les communes OR :
les plus denses qui - En 2018, 33 % des
recourent à la TA. collectivités territoriales
ont déjà eu recours aux
OR (SOA, 2018).
données quantitatives.
122
4.4.3. Négociations
Concernant les négociations, elles n’existent, en théorie, que lorsque l’outil correspond à un contrat
discuté et signé par le partenaire public et par le partenaire privé. Ainsi, comme le montre le tableau
19, les CU (Wallonie), les PUP (France) et les AD (Norvège) permettent des négociations. Pour les
autres outils étudiés, l’autorité locale est le seul acteur décisionnel du processus. Toutefois, il est fort
probable qu’une discussion puisse avoir lieu entre la collectivité et le développeur, ce qui pourrait
influencer de manière informelle la contribution imposée au promoteur. Ainsi, les négociations sont
fonction de la collectivité territoriale voire du projet.
Il semble pertinent de s’intéresser à l’impact de ces négociations sur le dispositif de collectivisation.
Les négociations sont-elles synonymes de non-prévisibilité ? Cela semble être le cas. Toutefois, dans
un dispositif optimum, il faudrait de la prévisibilité mais aussi de l’adaptabilité. La Norvège semble
suivre ce principe. En effet, en Norvège, le plan de zonage reprend les exigences territoriales voulues
par la collectivité (Bergsland Finsnes, 2019). Ainsi, les promoteurs savent, en fonction de leur zone,
ce qui va leur être imposé. De plus, cette contribution est adaptée aux (futurs) besoins de la zone. À
l’inverse en Wallonie, même en prenant le cas de la Ville de Namur où les dispositifs de charges
d’urbanisme semblent être les plus poussés, les CU ne correspondent qu’à un montant forfaitaire, ce
qui est donc moins adapté aux besoins de la zone. Pour éviter un conflit entre la prévisibilité et
l’adaptabilité, il semble primordial de bien préparer les exigences territoriales en amont.

Négociations - C°U : - TA : - AD :
non non oui
- CU : - OR :
oui - PUP : oui non
négociations.
4.4.4. Avis des collectivités territoriales
Le tableau 20 liste les avantages et les inconvénients des outils de collectivisation indirecte de la rente
foncière, mis en avant par les autorités. Au niveau des avantages pour les collectivités territoriales
des outils de collectivisation indirecte, cela semble être fonction du dispositif. Toutefois, quel que
soit le contexte, ces outils permettent d’alléger la charge financière de la collectivités territoriales.
Lorsqu’il s’agit d’outils contractuels tels que le PUP en France et les AD en Norvège, les autorités
locales mettent en avant les effets bénéfiques d’une collaboration publique-privée. Cette
collaboration réalisée dans le cadre du recours à des outils de collectivisation de la valeur foncière,
assure une certaine qualité territoriale puisque l’action du privé et du public est coordonnée et
cohérente (Barlindhaug et al., 2014).
123
De plus, le recours aux outils de collectivisation de la valeur foncière renforce tant la qualité
territoriale que l’équité sociale et les objectifs visés en termes de qualité territoriale et d’équité sociale
renforcent le recours aux dispositifs de collectivisation. En effet, si l’objectif de qualité territorial est
visé en France et en Norvège, le recours aux outils de collectivisation impacte également l’équité
sociale. L’équité sociale peut ainsi être vue comme une externalité positive des dispositifs de
collectivisation français et norvégien.
En ce qui concerne les difficultés auxquelles font face les collectivités territoriales, des similitudes
existent entre les trois contextes. Que ce soit en Wallonie, en France ou en Norvège, certaines
collectivités territoriales ont mis en avant le manque d’expertise et de connaissances (Barlindhaug et
al., 2014 ; Hendrickx et al., 2017 ; Guelton et al., 2019). Cette défaillance au sein des administrations
publiques aurait des conséquences sur l’utilisation d’outils de collectivisation indirecte. D’une part,
le manque de compétences freine certaines collectivités territoriales à recourir à de tels instruments.
D’autre part, les collectivités qui ont recours à ces dispositifs se sentent parfois en position de
faiblesse face aux promoteurs. La répartition inégale de l’information a des répercussions sur le bon
déroulement du processus. Certaines collectivités territoriales peinent à mener à bien les négociations
avec le privé (lorsqu’il y en a) et d’autres collectivités territoriales mettent en avant la difficulté
d’évaluer correctement et objectivement ce qui peut être imposé aux développeurs. La question de la
proportionnalité et de l’équité de ce qui est demandé aux développeurs est au cœur des préoccupations
des autorités locales. En effet, un non-respect de ces principes pourrait entrainer des recours
juridiques des promoteurs envers les autorités locales.
124
Avis des CU : TA : AD :
collectivités - Participation du privé au - Calcul fixe commun à tout le - Coopération entre le partenaire
territoriales : financement d’infrastructures territoire français ; public et le partenaire privé ;
avantages publiques ; - Cadre général fournit par - Permet le financement des
- Autonomie de l’autorité l’échelle nationale et modulation infrastructures techniques :
locale ; locale ; répartition entre la collectivité
- Demande une vision - Demande une vision territoriale et le(s)
stratégique et à long terme du stratégique et à long terme du promoteur(s) ;
territoire (anticiper les territoire (anticiper les besoins) ; - Interdiction de demander une
besoins) ; - Redistribution territoriale des contribution pour le financement
revenus générés par la TA ; des infrastructures sociales ;
- Permet de fixer un agenda ;
TA majorée : - Favorise un développement
- Permet une participation plus territorial de qualité et le respect
importante du partenaire privé ; des ambitions territoriales ;
- La collectivité territoriale peut
acquérir prioritairement une part
PUP : des nouveaux logements
- Coordination entre le privé et construits ;
le public (partenariat public- - Demande une vision
privé) ; stratégique et à long terme du
- Demande une vision territoire (anticiper les besoins) ;
stratégique et à long terme du - Outil efficace et pertinent pour
territoire (anticiper les besoins) ; les zones à développer.
- Possibilité de recourir à une
zone de PUP et donc d’adopter
des conventions cohérentes pour
les différents projets sur le OR :
territoire ; - Contribution du privé pour le
- Outil souple et flexible ; financement d’équipements
- Fixe les délais de réalisation ; publics ;
- Favorise une certaine qualité - Répartition équilibrée et
territoriale car décidé équitable du coût de certaines
conjointement par le partenaire infrastructures publiques entre
privé et le partenaire public ; les propriétaires d’une même
- Outil pertinent pour définir les zone ;
conditions d’urbanisation d’une - Favorise le développement
zone. d’une zone ;
- Permet d’atteindre les objectifs
fixés dans le plan de zonage ;
collectivités - Ambiguïté et - Insuffisante pour rembourser - Difficulté de respecter les trois
territoriales : nébulosité autour du les équipements publics ; exigences ;
inconvénients dispositif ; - Les collectivités territoriales - Manque de compétences et
- Demande une vision manquent de compétences et de d’expertise pour mener à bien
stratégique et à long terme du connaissances notamment pour les négociations (surtout pour
125
territoire (anticiper les le choix du taux d’imposition et les petites collectivités
besoins) ; la délimitation du périmètre des territoriales) ;
- Difficulté d’évaluer secteurs (TA sectorisée) ; - Peut retarder le développement
l’impact du projet sur la - Question d’équité et de (notamment s’il y a un
collectivité et donc d’évaluer proportionnalité entre les désaccord lors des
les limites de ce qui peut être collectivités territoriales et au négociations) ;
demandé ; sein des collectivités - Iniquité entre les collectivités
- Manque d’expertise et de territoriales ; territoriales ;
compétences notamment - Ne considère par la capacité - Demande une vision
pour mener les négociations ; fiscale de chaque habitant ; stratégique et à long terme du
- Concurrence déloyale entre - Délais temporel entre la territoire (anticiper les besoins) ;
les collectivités territoriales ; délivrance du permis et la - Difficulté de gérer des AD
- Difficulté pour assurer une perception de la taxe. avec plusieurs développeurs ;
certaine équité entre les - Absence de pratiques
projets sur un même TA majorée : collectivités territoriales entre
territoire ; - La collectivité territoriale doit les collectivités territoriales ;
- Autonomie de l’autorité investir dans les équipements - Outil non-adapté aux
locale ; publics avant d’avoir perçu les réaménagements urbains.
revenus issus de la taxe ;
OR :
PUP : - Procédure administrative
- Ne peut être mis en place que longue et complexe ;
dans les zones dites urbaines ;
- Outil complexe pour des
projets d’envergure (notamment
avec plusieurs développeurs) ;
- Évaluation de la contribution
du promoteur variable en
fonction de la collectivité
territoriale voire du projet (trop
de liberté pour l’autorité
locale) ;
- Outil (trop) flexible : risque
d’ambiguïté, de manque de
clarté et de prévisibilité ;
- Recettes inférieurs par rapport
à ce qui aurait pu être demandé
avec une TA majorée ;
- Trop de liberté laissée au
pouvoir local qui a peur d’y
recourir car :
 manque de
compétences,
d’expertise pour
anticiper les coûts ;
 manque de
compétences,
126
d’expertise pour mener
les négociations ;
 risque de recours
contentieux.
l’avis des collectivités territoriales.
4.4.5. Avis des promoteurs
Le tableau 21 liste les avantages et les inconvénients des outils de collectivisation indirecte de la rente
foncière, mis en avant par les promoteurs. Du côté des promoteurs, les attentes sont les mêmes quel
que soit le contexte. Ils recherchent la prévisibilité. Au vu des différents dispositifs analysés dans les
trois pays, ils semblent préférer les dispositifs dans lesquels leurs contributions sont prévisibles et les
dispositifs qui sont compatibles avec la temporalité du développement immobilier. En effet, en
Norvège, les promoteurs déploraient de devoir réaliser les infrastructures publiques avant que leur
développement ne puisse commencer et qu’ils n’aient pu avoir des rentrées financières (SOA, 2018).
Ainsi, en Norvège, d’après les exemples étudiés, force est de constater que les AD semblent
concerner des périmètres plus vastes qu’en Wallonie puisque les AD peuvent concerner des terrains
non-sujets au développement (obligations de remboursement) (Bergsland Finsnes, 2019).
Contrairement à la Norvège, la législation française prévoit le payement de la taxe d’aménagement
en deux temps : un premier versement 12 mois après la délivrance du permis de construire et un
deuxième versement 24 mois après (Guelton et al., 2019). Les promoteurs apprécient également les
outils sous forme de convention car ils peuvent partager et défendre leur point de vue lors des
négociations.
Toutefois, ils déplorent que ces mêmes outils réduisent la prévisibilité et augmentent les délais du
développement si un désaccord survient. Tant pour les CU (Wallonie) que pour les PUP (France), les
promoteurs soulignent le manque de clarté autour de ces outils (Hendrickx et al., 2017 ; DREAL
PACA, 2017). En outre, pour la TA (France), ils regrettent la présence d’une certaine ambiguïté quant
à l’utilisation concrète de leur contribution (Guelton et al., 2019). En France, malgré la mise en place
de plusieurs dispositifs différents de collectivisation indirecte, les ambiguïtés sont présentes et
persistes, ce qui freinent le recours à certains outils. Ce ressenti est conforme à ce qui a été démontré
par Alterman : les dispositifs de collectivisation indirecte de la valeur foncière étant donné leur
justification alternative, maintiennent une certaine ambiguïté (Alterman, 2012). En Norvège, bien
que la collectivisation de la rente foncière ne soit pas citée explicitement, cette ambiguïté semble être
dépassée. La planification en amont permet une qualité territoriale malgré le caractère indirect des
dispositifs.
Enfin, un dernier élément commun aux trois contextes concerne le respect du principe de
proportionnalité. Quel que soit le contexte, la législation ne précise pas ce qui est entendu par le terme
de « proportionnalité ». L’interprétation est donc laissée libre à la collectivité territoriale. Ainsi, son
interprétation peut varier avec le contexte, voire même avec l’autorité en charge du dispositif. Selon
127
la littérature scientifique sur le sujet, le principe de proportionnalité peut sous-entendre que ce qui est
demandé au promoteur doit :
- Être proportionnel à l’impact du projet sur la collectivité (Wallonie : CU, France : PUP, TA
sectorisée et majorée) ;
- Être proportionnel à la superficie du projet de construction (Wallonie : CU, France : TA,
Norvège : AD) ;
- Être proportionnel à la valeur numéraire du projet de construction (Wallonie : CU)
- Être proportionnel à la participation de la collectivité territoriale (Norvège : AD) ;
- Être proportionnel à ce qui est demandé aux autres promoteurs (Norvège : AD & OR) ;
- Être proportionnel à la plus-value dont va profiter le projet (Norvège : OR, France : PUP) ;
- Être proportionnel à l’usage qui sera fait des équipements (France : PUP).

promoteurs : - Peut augmenter la - Le calcul fixe favorise la - Permet le financement des
avantages probabilité de réussite du prévisibilité et l’équité ; infrastructures techniques :
projet (car équipements répartition entre la collectivité
publics présents) ; PUP : territoriale et le(s) promoteur(s) ;
- Acteurs lors des - Caractère unique de chaque - Augmente la probabilité de
négociations (ils peuvent PUP ; réussite du projet.
partager leur perception). - Acteurs lors des
négociations (ils peuvent OR :
partager leur perception) ; - Répartition équitable du coût de
- Fixe les délais de certaines infrastructures entre les
réalisation. promoteurs.
promoteurs : - Iniquité entre les -- Nébulosité autour de - Iniquité du processus (entre
inconvénients promoteurs (en fonction de la l’utilisation concrète de la développeurs) ;
collectivité territoriale voire taxe ; - Peut retarder le développement
du projet) ; (notamment s’il y a un désaccord
- Manque d’une gestion lors des négociations) ;
homogène du dispositif sur PUP : - Temporalité des AD inadaptée à
l’ensemble du territoire - Manque de prévisibilité ; la temporalité du développement ;
wallon ; - Outil (trop) flexible : risque - Absence de pratiques communes
- Manque de lisibilité et de d’ambiguïté, de manque de entre les collectivités territoriales
prévisibilité ; clarté ; (peut mener à une certaine
- Peut entraver la réussite du - Caractère unique de chaque iniquité) ;
projet si les CU sont PUP ;
inadaptées ou démesurées OR :
par rapport au projet ; - Procédure administrative longue
- Peut retarder le projet et complexe ;
immobilier ;
- Il faudrait également
considérer les impacts
positifs du projet sur la
128
collectivité (et non seulement
les négatifs) ;
- Parfois, absence de
cohérence entre le projet de
développement et les CU
imposées.
Tableau 21– Comparaison des pratiques en matière de collectivisation de la plus-value foncière :

l’avis des promoteurs.
129
Conclusion générale
La recherche présentée dans ce mémoire poursuivait deux grands objectifs. L’objectif était d’une
part, de positionner les pratiques et les spécificités wallonnes à travers l’analyse de cas étrangers et
d’autre part, de développer une réflexion sur l’articulation entre l’objectif de qualité territoriale et
l’objectif d’équité sociale poursuivis par les dispositifs de collectivisation indirecte de la rente
foncière. Pour ce faire, trois sous-questions de recherche avaient été posées :
1. Quels sont les dispositifs indirects prévus par les législations pour permettre la collectivisation
des plus-values foncières ? (situation de droit : traitement de l’aspect juridique)
2. Comment les choses fonctionnent-elles concrètement ? (situation de fait : analyse des
pratiques sur le terrain)
3. Comment s’articulent l’objectif de qualité territoriale et l’objectif d’équité sociale ?
La première partie consacrée aux notions théoriques a permis de présenter les notions de base en
matière de collectivisation de la rente foncière. Cette partie a également permis de préciser les
délimitations de la recherche. En effet, il existe de nombreux outils de collectivisation, mais la
recherche s’est focalisée sur ceux semblables aux pratiques wallonnes, c’est-à-dire sur les dispositifs
en lien avec la collectivisation indirecte ponctuelle. Ainsi, ce sont les outils de collectivisation à
destination du financement des équipements publics qui ont été analysés.
Pour tenter de répondre aux deux grands objectifs de la recherche, la méthodologie de comparaison
de contextes territoriaux a été choisie. Ainsi, les pratiques wallonnes ont pu être appréhendées au
regard de celles présentes en France et en Norvège. L’articulation entre l’objectif de qualité
territoriale et l’objectif d’équité sociale a pu être mise en avant en se basant sur les pratiques de
collectivisation indirecte dans les trois contextes. Il est important de préciser qu’à l’heure actuelle,
aucune étude statistique sur l’utilisation des charges d’urbanisme en Wallonie n’existe. Les éléments
pour tenter de comprendre les pratiques de collectivisation de la rente foncière en Wallonie se basent
donc sur les enquêtes et les études menées en France et en Norvège, ainsi que sur les discussions avec
des témoins privilégiés wallons, français et norvégiens. Cette recherche s’est focalisée sur les outils
de collectivisation indirecte en lien avec le développement urbain. Plusieurs éléments de réponse,
probablement complémentaires, peuvent être avancés.
Quel que soit le contexte, il est important de rappeler que deux conditions doivent être remplies pour
permettre la collectivisation. Premièrement, il est nécessaire d’avoir de la rente foncière : la
collectivisation ne peut se faire que dans les zones où une marge est présente. Deuxièmement, la
collectivité territoriale doit être en mesure de justifier le recours à de tels dispositifs (le besoin).
Il semble opportun de comparer de manière synthétique les dispositifs de collectivisation indirecte
entre les trois contextes afin de mieux appréhender les pratiques wallonnes.
Les pratiques wallonnes

En Wallonie, deux outils de collectivisation indirecte existent : les conditions d’urbanisme et les
charges d’urbanisme. Le premier correspond à des travaux qui doivent impérativement être effectués
par le promoteur pour que son projet soit réalisable et donc qu’il obtienne le permis de construire.
130
Les charges d’urbanisme correspondent aux éléments imposés par l’autorité pour « compenser
l’impact que le projet fait peser sur la collectivité » (CoDT, art. D.IV.54. al.2, 2019).
Principales spécificités : Wallonie – France

Entre la taxe d’aménagement standard/sectorisée/majorée (TA), le projet urbain partenarial (PUP) et
les conditions et charges d’urbanisme (C°U, CU) deux différences majeures peuvent être mises en
avant :
1. La première concerne l’objectif poursuivi par les outils de collectivisation. Que ce soit la TA
ou le PUP, les deux outils de collectivisation indirecte sont avant tout utilisés pour atteindre
des objectifs en matière de qualité territoriale, à l’inverse de la Wallonie où l’objectif de
qualité territoriale n’est pas mentionné dans la législation (Guelton et al., 2019).
2. Contrairement à la Wallonie, il existe en France une diversité d’outils pour collectiviser
indirectement la rente foncière. Ce n’est pas le nombre d’outils qui importe mais bien le type
d’outils de collectivisation. Outre la ZAC, en France, on peut distinguer graduellement trois
outils : la TA standard, le PUP et la TA majorée. La TA standard est une taxe sur
l’urbanisation qui génère automatiquement des revenus pour la municipalité, quel que soit le
développement considéré (Guelton et al., 2019). Ainsi, contrairement aux pratiques
wallonnes, les municipalités françaises perçoivent automatiquement une rentrée financière,
quel que soit le développement immobilier. Ensuite, le PUP correspond à une convention
signée entre le développeur et la municipalité (DREAL PACA, 2017). Elle permet une
contribution du promoteur plus importante qu’avec la TA standard mais généralement
moindre par rapport à la TA majorée (C. Debarge, comm. pers., 2019). Le PUP joue le rôle
d’intermédiaire entre d’une part, la TA standard et d’autre part, la TA majorée. En effet, avec
la convention du PUP, les partenaires publics et privés décident conjointement de ce qui va
être imposé au promoteur (DREAL PACA, 2017). En outre, les autorités peuvent également
fixer des règles architecturales, paysagères, etc. afin d’assurer le respect de leurs ambitions
territoriales. Enfin, la TA majorée se substitue à la TA standard et au PUP lorsque des
infrastructures publiques d’envergure sont nécessaires. Elle permet d’imposer une
participation financière à hauteur des infrastructures engendrées par le développement.
Toutefois, si la majoration est plus « simple » juridiquement parlant que le PUP, elle demande
de solides justifications de la part des collectivités territoriales (Guelton et al., 2019).
Cette gradation dans les outils de collectivisation offre aux collectivités territoriales un choix
qui leur permet d’opter pour le dispositif de collectivisation le plus cohérent avec le
développement considéré. À l’inverse, en Wallonie, il n’existe que deux outils (C°U et CU)
qui sont fréquemment confondus car fort proches.
Principales spécificités : Wallonie – Norvège

Entre les accords de développement (AD) et les conditions et charges d’urbanisme (C°U, CU) trois
différences majeures peuvent être mises en avant :
131
1. Les AD correspondent à des équipements publics qui doivent être réalisés par le promoteur
pour qu’il puisse effectuer son développement (SOA, 2018). Ainsi, les AD se rapprochent
des conditions d’urbanisme wallonnes. À l’inverse, les AD s’opposent aux CU. En effet, les
CU n’ont pas pour objectif de permettre le développement immobilier mais bien de
compenser l’impact du futur projet sur la collectivité. Il existe donc une différence entre les
pratiques wallonnes et norvégiennes au niveau de la justification des outils de collectivisation
indirecte. En outre, la législation norvégienne présente les AD comme un outil ayant pour
objectif la qualité territoriale, contrairement à la Wallonie où l’objectif de qualité territoriale
n’est pas présente dans la législation sur les CU et C°U. Ainsi, les AD sont utilisés pour la
qualité territoriale, ce qui peut notamment expliquer le fait que les AD ne peuvent concerner
les équipements sociaux.
2. La seconde différence entre les pratiques wallonnes et norvégiennes concerne la planification.
En Norvège, pour imposer les AD, les autorités norvégiennes se basent sur ce qui est prévu
dans le plan de zonage (Bergsland Finsnes, 2019). Les équipements publics que doit financer
voire réaliser le promoteur correspondent à des équipements indispensables pour le
développement de la zone selon le plan de zonage (Nordahl, 2018). Ainsi, en Norvège, la
planification est faite en amont du développement. Contrairement à la Wallonie où les CU
sont imposées en réaction au projet de développement. En Norvège, les AD sont le résultat à
l’échelle de la municipalité de la politique de la ville compacte menée par les autorités
(Nordahl, 2019). Les AD sont utilisés par les collectivités territoriales comme stratégie pour
atteindre leurs objectifs territoriaux.
3. Enfin, la dernière différence majeure entre les pratiques wallonnes et norvégiennes concerne
les périmètres sujets aux dispositifs de collectivisation indirecte de la valeur foncière. Comme
expliqué, pour fixer les AD, les autorités norvégiennes se basent sur le plan de zonage
(Bergsland Finsnes, 2019). Or, ce plan de zonage est réalisé à l’échelle de la municipalité.
Pour pouvoir effectuer son développement dans une zone, le promoteur doit s’assurer que
tous les équipements publics indispensables de cette zone soient réalisés (Bergsland Finsnes,
2019). Ainsi, en Norvège, d’après les exemples étudiés, force est de constater que les AD
semblent concerner des périmètres plus vastes qu’en Wallonie puisque les AD peuvent
concerner plusieurs propriétaires et des terrains non-sujets au développement (Bergsland
Finsnes, 2019). Ceci pourrait expliquer l’existence des obligations de remboursement.
De plus, les AD concernent trois types d’infrastructures collectives : les infrastructures
internes, les infrastructures liées à la zone environnante et les infrastructures externes (B. I.
Nordahl, comm. pers., 2020). En Wallonie, les CU sont uniquement fonction du projet de
développement considéré. Les projets de développement en Norvège semblent concerner des
périmètres plus étendus qu’en Wallonie, ce qui peut rendre complexe la réalisation complète
des AD avant le début du développement et la réalisation des AD avec plusieurs promoteurs
(Bergsland Finsnes, 2019).
L’impact de la localisation sur les pratiques de collectivisation indirecte de la rente foncière.

Un des premiers éléments discutés lors de la présentation de la situation wallonne concernait la
localisation des communes. Cette localisation semble être un élément clé pour comprendre
132
l’utilisation et la pertinence des outils de collectivisation de la valeur foncière. En effet, comme le
montrait la figure 10 pour la Wallonie et la figure 11 pour la France, la proximité aux métropoles
crée une hausse de la valeur du foncier (Halleux, 2018c). Plus une commune va être proche d’une
métropole, plus le prix des terrains va être impacté positivement. En effet, une partie des revenus
produits par les métropoles se traduisent en hausse de la valeur du foncier proche (Halleux, 2018c).
L’étendue de la zone concernée par cette hausse de valeur foncière va dépendre du dynamisme
économique et de la centralité de la métropole. Or, c’est justement cette plus-value foncière qui va
permettre aux autorités communales de mettre en place des dispositifs de collectivisation indirecte.
Ainsi, seules les communes appartenant à la zone profitant d’une hausse de la valeur foncière ont la
possibilité de recourir à ces outils.
Ce constat a également été observé en Norvège. L’étude menée par Søa en 2018 montre que ce sont
majoritairement les collectivités territoriales dites centrales qui recourent aux accords de
développement (SOA, 2018). De plus, les enquêtes menées auprès des collectivités territoriales
norvégiennes et françaises ont indiqué que le recours aux outils de collectivisation est fonction du
nombre d’habitants (Guelton et al., 2019 ; SOA, 2018). Les collectivités territoriales avec une
population importante recourent aux outils de collectivisation et ont donc plus d’expérience en la
matière. Dans les enquêtes et les entretiens, force est de constater que les collectivités territoriales
font face à des difficultés différentes en fonction de leur taille et de leur localisation (Barlindhaug et
al., 2014 ; Guelton et al., 2019 ; SOA, 2018). Les collectivités territoriales centrales ou proches d’une
métropole et les collectivités territoriales avec une population importante mettent en avant la
difficulté de gérer des processus de collectivisation indirecte de la rente foncière lorsqu’il s’agit de
projets urbains d’envergure avec plusieurs développeurs (Barlindhaug et al., 2014 ; Guelton et al.,
2019 ; SOA, 2018). À l’inverse, les collectivités territoriales isolées et les petites collectivités
territoriales font face à des difficultés pour gérer efficacement les outils de collectivisation. Leur
manque de pratiques et leur manque de connaissances sont un frein au recours à ces instruments.
Des logiques distinctes en matière de collectivisation sont ainsi présentes en fonction du type de
collectivité territoriale (localisation et densité). Toutefois, seules les collectivités proches d’une
métropole qui, en règle générale, correspondent généralement aux collectivités les plus denses, ont
la possibilité de à recourir aux outils de collectivisation de la valeur foncière (Halleux, 2019). Ces
outils ne peuvent être mis en place que dans les collectivités territoriales connaissant une pression
foncière suffisante que pour imposer une contribution au promoteur sans entraver la rentabilité du
projet (existence d’une marge). En Wallonie, ce sont donc les communes à proximité du Grand-
Duché de Luxembourg et les communes situées entre le sillon Sambre-et-Meuse et Bruxelles, qui
peuvent appliquer efficacement les charges d’urbanisme (figure 10). Les autorités communales
peuvent ainsi tirer profit de la plus-value foncière générée par la proximité aux métropoles pour
financer les équipements publics.
La question de la proportionnalité est un élément central en ce qui concerne les outils de
collectivisation indirecte, quel que soit le contexte étudié (Hendrickx et al., 2017 ; Guelton et al.,
2019 ; SOA, 2018). Certes, seules les communes jouissant d’une certaine centralité ou d’une
proximité à une métropole peuvent recourir de manière judicieuse à ces outils. Toutefois, il est
important que la contribution demandée aux promoteurs dans le cadre du dispositif de collectivisation
indirecte ne dépasse pas la hausse de la valeur foncière générée par la proximité ou la centralité de la
commune. Les outils de collectivisation ne doivent pas être un frein au développement urbain. Il est
133
important de promouvoir une logique de contribution intelligente : utiliser la hausse des valeurs
foncières pour le développement urbain (Halleux, 2019). Le développement urbain va augmenter la
valeur du foncier et va générer un besoin croissant en équipements publics. Il faut profiter de la plus-
value foncière pour financer les infrastructures publiques (figure 4). Pour ce faire, il est important de
maitriser la différence entre, d’une part, la valeur liée à la construction technique sur le terrain et
d’autre part, la valeur du terrain en lui-même (là où se trouve la plus-value foncière) (Halleux, 2019).
L’historique des politiques territoriales et le contexte en matière d’aménagement du territoire.
Un second élément clé pour comprendre comment se passe la collectivisation de la valeur foncière
est le contexte en matière d’aménagement du territoire. Le contexte actuel est le résultat de choix
politiques faits par le passé. Ce contexte semble expliquer les pratiques actuelles de collectivisation
indirecte dans les trois pays étudiés. En Norvège, il parait évident que ce sont les ambitions
territoriales élevées qui poussent les autorités municipales à recourir aux AD. La politique de la ville
compacte qualitative menée depuis les années 90 dans le pays, demande des investissements
financiers conséquents que ne peuvent supporter seules les collectivités territoriales (Nordahl, 2019).
Le besoin de financement est tel que les collectivités territoriales recourent fréquemment aux outils
de collectivisation indirecte (SOA, 2018). Cette participation du privé aux infrastructures collectives
concerne tant les équipements verts (parcs, sentiers, etc.), que les infrastructures sportives et
récréatives ou encore que les infrastructures liées à la mobilité (Bergsland Finsnes, 2019 ; B. I.
En France, le fait d’avoir créé un dispositif de collectivisation sous forme d’une taxe (TA) applicable
à tout développement urbain permet une rentrée financière automatique pour les collectivités
territoriales. Le recours aux PUP semble plus rare. Contrairement à la Wallonie, la France a mis en
place différents outils de collectivisation indirecte. Cette hétérogénéité des dispositifs offre une plus
grande possibilité de rentrée financière pour les collectivités territoriales (Guelton et al., 2019). En
France, l’aménagement opérationnel semble plus poussé qu’en Wallonie (Vilmin, 2008). Selon le
Centre d'études et d'Expertise sur les Risques, l'Environnement, la Mobilité et l'Aménagement
(Cerema), l’aménagement opérationnel correspond à « une action volontaire d’organisation et
d’équipement de l’espace. Il établit un cadre et une structure pour permettre la réalisation d’un
projet urbain qui comprendra l’installation et le développement de diverses fonctions sur le
territoire » (Cerema, 2020). Ce contexte d’aménagement opérationnel est favorable au
développement urbain ainsi qu’aux dispositifs de collectivisation de la valeur foncière. Les autorités
françaises veulent mener une politique active d’aménagement de leur territoire. L’évolution de la
législation en faveur de l’aménagement opérationnel a notamment permis de diversifier les outils de
collectivisation indirecte (Guelton et al., 2019).
En Wallonie, le système est plus homogène puisqu’il n’existe que les conditions et les charges
d’urbanisme pour collectiviser la valeur foncière. Ces deux notions, contrairement à la TA et au PUP
en France, sont très proches et souvent confondues (Hendrickx et al., 2017). Les politiques passées
en faveur de l’utilisation de la voiture et la culture de la villa 4 façades ont entrainé une consommation
du foncier et un étalement urbain avec des conséquences néfastes pour la collectivité. En Wallonie,
l’intérêt privé prime sur l’intérêt collectif : cela se ressent dans la législation et dans l’aménagement
du territoire actuel. Les dispositifs de collectivisation de la valeur foncière (C°U et CU) existent
depuis la première législation en matière d’aménagement du territoire (loi organique de 1962).
134
Pourtant, la nébulosité et l’ambiguïté autour de ces outils persistent. S’il est difficile de quantifier
leur utilisation, les discussions avec les CATU et l’étude menée par la CPDT montrent que les charges
d’urbanisme restent un outil peu employé car mal compris. Toutefois, la question du recours aux
charges d’urbanisme semble plus vaste qu’une incompréhension de la législation.
Outre ce manque de clarté, le contexte global en matière de développement territorial en Wallonie ne
semble pas encourager les collectivités territoriales à recourir aux outils de collectivisation de la
valeur foncière, contrairement à ce qu’il se passe en Norvège. Si la contribution du privé est
nécessaire pour atteindre les ambitions territoriales alors les collectivités vont devoir recourir aux
outils de collectivisation. En Wallonie, il ne semble pas exister une pression suffisante en ce sens. En
effet, les charges d’urbanisme, contrairement aux AD et à la TA, ne poursuivent pas un objectif de
qualité territoriale. Avec l’exemple norvégien, force est pourtant de constater que là où il existe des
exigences et des ambitions concrètes en matière de politique d’aménagement du territoire, la
législation a été adaptée pour permettre le recours à des dispositifs indirects légaux de collectivisation
de la plus-value foncière. La nouvelle politique wallonne du « Stop béton » pour l’horizon 2050 va
peut-être faire bouger les choses en ce sens…
Enfin, il est important de rappeler que le contexte en matière d’aménagement du territoire influe
également sur les équipements publics jugés « nécessaires ». Si ce terme est utilisé dans les trois
contextes pour qualifier les équipements publics imposés aux promoteurs, il ne sous-entend pas la
même chose. Les équipements jugés nécessaires en Norvège où le modèle de la ville compacte
qualitative est prôné, tels que les espaces verts, ne correspondent pas aux infrastructures publiques
jugées nécessaires en Wallonie où l’urbanisation est peu dense et extensive.
Les outils de collectivisation indirecte : objectif d’équité sociale ou de qualité territoriale ?

Dans les faits, ces deux objectifs sont liés. À nouveau, pour répondre à cette question, il est important
de prendre en compte le contexte. Les trois pays étudiés montrent trois logiques distinctes. L’intérêt
est de comprendre quel est le lien entre les outils de collectivisation indirecte et l’équité sociale et la
qualité territoriale. En Wallonie, il semble clair que les CU ont pour objectif principal l’équité sociale.
En effet, la législation définit les CU comme des charges imposées aux promoteurs pour
contrebalancer l’impact de leur projet sur la collectivité (Hendrickx et al., 2017). Les autorités
publiques cherchent ainsi à ce que le promoteur utilise une partie de la plus-value foncière générée
par son projet pour compenser les incidences du projet sur le territoire. Par conséquent, ce n’est pas
à la collectivité à prendre en charge cet impact. L’objectif de qualité territoriale n’est, selon la
législation, pas le but poursuivi par les charges d’urbanisme. Il est toutefois possible d’imaginer que
la compensation de l’impact du projet sous forme exclusivement matérielle pourrait améliorer la
qualité territoriale du lieu. De plus, il est possible que la politique du « Stop béton » renforce le besoin
en équipements publics pour atteindre une certaine qualité territoriale et donc stimule le recours aux
outils de collectivisation indirecte.
Contrairement à la Wallonie, la Norvège poursuit en priorité l’objectif de qualité territoriale. Les
objectifs fixés par les autorités pour atteindre le modèle de la ville compacte qualitative ont un coût
financier élevé car les infrastructures collectives en milieu urbain dense doivent être conçues pour un
usage intensif (B. I. Nordahl, comm. pers., 2020). Les collectivités territoriales ont ainsi recours aux
135
outils de collectivisation de la rente foncière pour faire contribuer le privé à ce financement (Nordahl,
2019). Le recours à ces outils permet d’atteindre la qualité territoriale recherchée. Comme précisé
dans la législation, les AD sont utilisés pour permettre le développement d’une zone conformément
à ce qui est prévu dans le plan de zonage. Ainsi, les AD assurent la réalisation des aménagements
prévus dans le plan de zonage avec l’aide du privé (SOA, 2018). En Norvège, au travers des
documents de planification, les autorités fixent en amont les équipements qui devront être réalisés
pour développer une zone. Ainsi, contrairement à ce qu’il se passe en Wallonie avec les CU, les AD
sont fixés en amont du projet de développement, ce qui favorise la prévisibilité.
Concernant les obligations de remboursement (OR), les objectifs d’équité sociale et de qualité
territoriale semblent visés. Les OR correspondent à un dispositif mis en place par les autorités pour
assurer une répartition équitable des coûts de certaines infrastructures publiques entre les différents
propriétaires fonciers d’une zone. Ils ont donc pour objectif l’équité sociale : répartition des dépenses
entre les propriétaires fonciers qui vont profiter de ces aménagements, donc de la plus-value qui en
découle (Lov om planlegging og byggesaksbehandling [Loi sur l’urbanisme et la construction] :
K18). Ils ont également pour objectif la qualité territoriale puisqu’ils consistent en l’aménagement
de certaines infrastructures publiques conformément au plan de zonage pour permettre le
développement cohérent de la zone.
En France, l’objectif visé par le recours aux outils de collectivisation indirecte est, selon la législation,
est la qualité territoriale (Code l’urbanisme, L331-1). En effet, la TA est définie comme une
contribution financière du privé pour atteindre les objectifs territoriaux présentés à l’article L101-2
du Code de l’urbanisme. Les revenus issus de la TA permettent le financement et la réalisation
d’équipements publics favorisant une certaine qualité territoriale puisque conformes aux objectifs
d’aménagement visés. À l’inverse, le PUP semble se rapprocher du dispositif wallon des charges
d’urbanisme. Les autorités locales ont recours aux PUP pour assurer une participation du développeur
à l’urbanisation d’équipements publiques devenus nécessaires à la suite de son projet (Code de
l’urbanisme, L332-11-3). Le recours aux PUP permet ainsi une certaine équité sociale puisque ce
n’est pas à la collectivité de supporter seule le besoin en infrastructures induits par le nouveau
développement.
Les trois contextes étudiés (Wallonie, France, Norvège) montrent que les objectifs d’équité sociale
et de qualité territoriale, bien que distincts sont intimement liés. Ils sont également directement
influencés par l’utilisation d’instruments de collectivisation indirecte. D’une part, le recours aux
outils de collectivisation de la valeur foncière renforce tant la qualité territoriale que l’équité sociale
et d’autre part, les objectifs visés en termes de qualité territoriale et d’équité sociale renforcent le
recours aux dispositifs de collectivisation. Cette interrelation accentue la pertinence de l’utilisation
des outils de collectivisation de la rente foncière. Il semble profitable d’y recourir judicieusement
pour assurer tant un aménagement du territoire efficace et cohérent, qu’un renforcement de l’équité
sociale sur l’ensemble du territoire. De plus, le contexte politique en matière de développement du
territoire peut, comme c’est le cas en Norvège, stimuler positivement le recours à de telles pratiques.
136
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réforme de la fiscalité de l’aménagement. 104 p.
143
Annexes
Annexe 1 : Composantes de la valeur foncière et bénéficiaires correspondants, sous un régime de
location publique.
Traduction personnelle depuis Hong, 2010, p.4
Annexe 2 : Critères de délimitation de périmètre d’un SCOT.

Source : AUCAME, 2014, p.1
144
Annexe 3 : Éléments constitutifs d’une convention PUP.
Source : DREAL PACA, 2017, p.5
145
Annexe 4 : Loi sur l’urbanisme et la construction – Accords de développement
Source : Lovdata.no
Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)
Tredje del: Gjennomføring
Kapittel 17. Utbyggingsavtaler
§ 17-1.Definisjon
Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging
av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder
gjennomføring av kommunal arealplan.
§ 17-2.Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler
Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i
hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens
forventninger til avtalen.
Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.
§ 17-3.Avtalens innhold
En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til
kommuneplan eller reguleringsplan.
Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere
krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen
eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris.
Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak
som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til
utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser
etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den
belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.
Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for
gjennomføringen av planvedtak.
§ 17-4.Saksbehandling og offentlighet
Kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.
Dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i § 17-3 andre eller tredje
ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.
Når utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres.
Reglene i første til tredje ledd gjelder tilsvarende ved eventuelle endringer i utbyggingsavtalen.
Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er
vedtatt.
146
§ 17-5.Klage
Utbyggingsavtaler kan ikke påklages.
§ 17-6.Forskrifter
Departementet kan gi ytterligere regler om krav til avtaleinngåelsen, typer av tiltak som kan omfattes,
herunder at nærmere angitte tiltak ikke kan inngå i avtale, hvordan kriteriene i loven skal anvendes
og hvordan avtalevilkårene skal gjennomføres.
§ 17-7.Dispensasjon. Samtykke til å fravike reglene
Det kan ikke gis dispensasjon i medhold av kapittel 19 fra bestemmelsene i dette kapittelet.
Departementet kan etter søknad gi samtykke til å fravike reglene i dette kapittelet der
samfunnsmessige interesser tilsier det.
147
Annexe 5 : Règlements sur les cas de construction – Accords de développement
Source : Lovdata.no
Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften)
Femte del. Diverse bestemmelser
Kapittel 18. Utbyggingsavtaler
§ 18-1.Forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler
Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler,
barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet
til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre
kredittytelser.
§ 18-2.Unntak fra krav til saksbehandling og offentlighet for utbyggingsavtaler etter plan- og
bygningsloven § 17-2 og § 17-4
For utbyggingsavtaler hvor den private parts forpliktelser etter plan- og bygningsloven § 17-3 andre
til fjerde ledd i det alt vesentlige omfattes av plan- og bygningsloven § 18-1 og § 18-2, kan kommunen
unnta fra kravene i plan- og bygningsloven § 17-2 og § 17-4.
148
Annexe 6 : Loi sur l’urbanisme et la construction – Obligations de remboursement
Source : Lovdata.no
Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)
Tredje del: Gjennomføring
Kapittel 18. Opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp mv.
§ 18-1.Krav til opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløpsvann
I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse utvides vesentlig eller gis en
vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom:
a) offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den
side av tomta hvor den har sin atkomst. Med veg forstås kjørebane med fortau og snuplasser,
busslomme, gangveg, sykkelsti, turveg, gatetun og offentlig plass. Det kan kreves at vegen
legges ut i en bredde av inntil 10 meter med nødvendige tillegg for fylling og skjæring, og
opparbeides til en effektiv vegbredde av inntil 6 meter. For eiendom der bebyggelse etter
planen helt eller delvis skal tjene annet enn boligformål, og for eiendom hvor planen tillater
boligblokker på 4 etasjer eller mer, skal plikten gjelde en vegbredde av inntil 20 meter med
nødvendige tillegg for fylling og skjæring. Det kan ikke kreves opparbeidelse av veg hvor
private avkjørsler ikke blir tillatt.
b) hovedavløpsledning, herunder i tilfelle også særskilt overvannsledning, fører til og langs eller
over tomta. Det kan ikke kreves lagt rør av større diameter enn 305 mm. Kommunen kan
godta avløpsforbindelse til annet hovedavløpsanlegg.
c) hovedvannledning fører til og langs eller over tomta. Det kan ikke kreves lagt rør av større
diameter enn 150 mm. Kommunen kan godta vannforsyning fra annen vannledning.
Kommunen kan gi kommuneplanbestemmelser om utførelsen av arbeid etter første ledd. Kommunen
kan også stille krav til løsninger og produktvalg, innenfor gjeldende bestemmelser og så langt det er
nødvendig for å sikre rasjonell drift og vedlikehold av anlegget.
Kommunen kan gi tillatelse til tiltak som nevnt i § 20-1 første ledd bokstaver a, d og m på vilkår av
at arbeidene etter første ledd blir utført før tiltaket ferdigstilles. Utsettelse for tiltak som nevnt i § 20-
1 første ledd bokstav a og d kan gjøres betinget av tinglyst erklæring. Utsettelse for tiltak som nevnt
i § 20-1 første ledd bokstav m eller midlertidig dispensasjon for opparbeidelsen ved slike tiltak skal
være betinget av tinglyst erklæring. Ved bygging kan kommunen kreve at det stilles sikkerhet for
kostnadene ved ferdigstillelse.
I område som i kommuneplan er avsatt til utbygging eller til råstoffutvinning, kan kommunen sette
som vilkår i tillatelse etter § 20-2 at tiltak etter første ledd er gjennomført.
Veg, hovedavløpsledning og hovedvannledning som er lagt av grunneier eller fester etter denne
paragraf, holdes ved like av kommunen fra det tidspunkt anlegget er ferdig og godkjent, og tilfaller
da kommunen uten vederlag. Det skal holdes overtakelsesforretning. Kommunen plikter likevel ikke
å overta veg som ikke er opparbeidet i full bredde etter første ledd bokstav a.
Kommunen kan kreve å overta anlegget tidligere, mot selv å ferdigstille anlegget. Er eiendom
opprettet eller endret, eller byggverket tatt i bruk, må tiltakshaver dekke utgiftene til ferdigstillelse.
Kommunen trer inn i en forholdsmessig del av refusjonskravet der slikt krav foreligger.
149
§ 18-2.Krav til opparbeidelse av fellesareal og av parkbelte i industriområde
Hvor det er regulert felles avkjørsel, felles gårdsrom eller annet fellesareal for flere eiendommer, kan
kommunen sette som vilkår for tillatelse for tiltak etter § 20-2 at fellesarealet erverves, sikres og
opparbeides i samsvar med planen.
I industriområde hvor det er regulert parkbelte, kan kommunen sette som vilkår for tillatelse for tiltak
etter § 20-2 på de tilgrensende tomter, at parkbeltet erverves og opparbeides langs tomta i samsvar
med planen.
§ 18-3.Refusjonsberettigede tiltak
Den som vil legge, omlegge, fornye eller utvide godkjent offentlig veg eller godkjent offentlig
hovedledning for vann og avløpsvann, herunder også særskilt overvann, kan kreve sine utlegg
refundert. Private refusjonskrav er betinget av at tiltaket kan pålegges i medhold av § 18-1. Med veg
menes anlegg som nevnt i § 18-1.
Videre kan refusjon kreves av den som i medhold av reguleringsplan vil legge ut grunn til eller
opparbeide felles avkjørsel, felles gårdsplass, annet fellesareal for flere eiendommer eller parkbelte
langs industristrøk. Private refusjonskrav er betinget av at tiltaket kan pålegges i medhold av § 18-2.
Endelig kan den som vil legge, omlegge eller utvide privat anlegg for transport av vann eller
avløpsvann i område som inngår i arealplan, kreve refusjon.
§ 18-4.Refusjonsenheten
Utgiftene som refererer seg til en strekning hvor en sammenhengende opparbeidelse, omlegging eller
utvidelse av tiltak som nevnt i § 18-1 første ledd finner sted, skal samlet fordeles på de arealer som
ifølge § 18-6 er refusjonspliktig til enheten. Dersom terrengforholdene eller skifte av strøkets karakter
langs strekningen eller andre særlige omstendigheter tilsier det, kan kommunen treffe vedtak om at
fordelingen skal skje etter en annen enhet når det finnes påkrevet for å hindre en klart urimelig
fordeling av utgiftene mellom de eiendommer som berøres av tiltaket.
For tiltak som nevnt i § 18-3 andre ledd første punktum er tiltaket slik det framgår av planen, en
enhet.
§ 18-5.Utgifter som kan kreves refundert
Den refusjonsberettigede kan kreve tilbake samtlige utgifter som har vært nødvendige for å oppfylle
de krav som er fastlagt i §§ 18-1 og 18-2.
Hvor veggrunnen erverves eller utføring skjer i større bredde eller det legges ledninger med større
diameter enn bestemt i § 18-1, refunderes utgifter for det omfang som det kan kreves refusjon for.
Blir det som følge av den større bredde nødvendig å fjerne bygning eller anlegg, er erstatningsbeløpet
samt rivings- og ryddingsutgifter ikke refusjonsberettiget.
For tiltak nevnt i § 18-3 andre ledd tredje punktum kan den refusjonsberettigede kreve tilbake
samtlige utgifter som har vært nødvendige.
§ 18-6.Refusjonspliktig areal
150
Refusjon for tiltak som nevnt i § 18-3 første ledd belastes ubebygd areal som blir byggeklart etter §§
18-1 og 18-2, enten tilknytningen til anlegget skjer direkte eller gjennom privat veg eller stikkledning.
Som ubebygd areal regnes også ubebygd del av bebygd eiendom når den ubebygde del kan bebygges
selvstendig. Det samme gjelder del av bebygd eiendom som ikke kan bebygges selvstendig, dersom
eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting.
Areal med bebyggelse som etter kommunens skjønn er saneringsmoden eller som av andre grunner
har en klart lavere verdi enn verdien av den tomt den beslaglegger, regnes også som ubebygd.
Refusjon belastes også bebygd areal som har fått midlertidig utsettelse med å oppfylle forpliktelsene
etter § 18-1, dersom forpliktelsene blir oppfylt gjennom tiltaket.
Refusjon for tiltak som nevnt i § 18-3 andre ledd første punktum belastes de areal som de etter
reguleringsplan skal tjene. For areal som er helt eller delvis bebygd, gjelder de samme regler som
under første ledd.
§ 18-7.Fordelingsfaktorene
De utgifter som kan kreves refundert, fordeles mellom de refusjonspliktige areal med en halvpart på
hver av faktorene tomteareal og tillatt utnytting. Hvor utnyttingen ikke er fastlagt i godkjent plan,
avgjør kommunen antatt tillatt utnytting. Kommunestyret kan for hele eller del av kommunen
fastsette et annet forhold mellom faktorene og at andre faktorer skal anvendes.
Refusjonsbeløp som kan pålegges den enkelte eiendom, skal være begrenset til den verdiøkning som
tiltaket antas å føre med seg for eiendommen. Dersom bestemmelsen i første punktum fører til at ikke
alle utgifter ifølge § 18-5 blir dekket for en eller flere av eiendommene, kan refusjonskreditor kreve
at udekkede beløp blir fordelt på de andre eiendommene i samsvar med reglene i første ledd. Det er
et vilkår at hver av de eiendommer som blir pålagt tilleggsrefusjon, må antas å ha en verdiøkning
som er minst like stor som summen av refusjonsbeløpene for eiendommen.
§ 18-8.Godkjenning av planer og foreløpig beregning av refusjon
Før tiltaket påbegynnes, skal tiltakshaver ha utarbeidet planer på kart og med kostnadsoverslag.
Tiltakshaver skal angi hvilke eiendommer som kan få nytte av anlegget, hvilket areal de utgjør og
sannsynlig utnyttelse på den enkelte eiendommen. Tiltakshaver skal utarbeide et forslag til fordeling
av utgiftene i samsvar med § 18-7. Planer, overslag og forslag til fordeling oversendes berørte
grunneiere og festere til uttalelse. De berørte avgir uttalelse til tiltakshaver innen 3 uker fra
mottakelsen av materialet. Etter at uttalelsesfristen er utløpt, oversender tiltakshaver materialet til
kommunen for avgjørelse.
Kommunen skal godkjenne planen for utførelsen, kostnadsoverslag og forslag til fordeling.
Kommunen kan kreve innsendt bindende pristilbud for utføringen av tiltaket, eventuelt innhentet i
anbudskonkurranse. Finner kommunen, når dette er påberopt av en berørt grunneier eller fester, at
den ilagte andel av refusjonen overstiger verdiøkningen for eiendommen etter § 18-7 andre ledd, kan
den foreta en skjønnsmessig reduksjon av refusjonskravet, eller la det bortfalle i sin helhet. Det
reduserte beløp fordeles etter § 18-7 andre ledd andre punktum.
151
Retten til å kreve refusjon faller bort dersom tiltaket påbegynnes før materialet etter første ledd er
godkjent av kommunen, med mindre annet på forhånd blir bestemt av kommunen i det enkelte tilfelle
av hensyn til tiltakets karakter og betydningen av framdrift.
Departementet kan gi forskrifter til utfylling av denne bestemmelsen, herunder nærmere krav til
planer, kostnadsoverslag og pristilbud.
§ 18-9.Fastsetting av refusjon
Når tiltaket er fullført, skal tiltakshaver sette opp regnskap med nødvendige legitimasjoner. Private
refusjonskreditorer sender regnskapet med legitimasjoner til kommunen for kontroll.
Kommunen skal foreta en foreløpig fastsettelse av det beløp som kan kreves refundert, og en
fordeling på det refusjonspliktige areal. Ved fastsettelse skal godkjent bindende tilbud for utførelsen
etter § 18-8 legges til grunn. Er det i stedet godkjent kostnadsoverslag for utførelsen, skal kostnadene
ikke overstige det oppgitte beløp vesentlig, og i alle fall ikke med mer enn 15 prosent. Utkastet sendes
de refusjonspliktige til uttalelse. Deretter treffes refusjonsvedtaket av kommunen. Vedtaket meddeles
de berørte med opplysninger om søksmålsfristen etter § 18-12.
§ 18-10.Forfall og renteplikt
Refusjonsbeløpet forfaller til betaling fem uker etter at refusjonsvedtaket er meddelt de
refusjonspliktige.
For areal som er refusjonspliktig etter § 18-6 første ledd andre og tredje punktum, forfaller
refusjonsbeløpet likevel ikke før oppmålingsforretning om opprettelse eller endring av eiendom blir
rekvirert eller bygging blir gjennomført. For areal som på grunn av midlertidig byggeforbud eller
annen særlig grunn som ikke skyldes den refusjonspliktige, ikke kan nyttes på den måte som
refusjonsplikten forutsetter, forfaller refusjonsbeløpet først når adgangen til slik utnytting inntrer.
Refusjonsbeløp som har utsatt forfall skal indeksreguleres etter konsumprisindeksen fra det er
meddelt de refusjonspliktige og til forfall.
Dersom eieren eller festeren ønsker det, kan et refusjonsbeløp som det offentlige har krav på, betales
over inntil fem år i årlige terminer med en rentesats fastsatt av departementet.
Fra forfallstidspunktet plikter refusjonsdebitor å betale den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente.
Forsinkelsesrenteloven gjelder tilsvarende.
§ 18-11.Refusjonsdebitor. Panterett
Eier av det refusjonspliktige arealet er ansvarlig for betaling, om ikke annet følger av avtale med
tidligere eier. Endelig fastsatt refusjonskrav har panterett i det refusjonspliktige areal eller den
eiendom arealet er en del av. Refusjonskravet er tvangsgrunnlag for utlegg.
Er grunnen bortfestet til bolig eller fritidshus, er festeren ansvarlig for betalingen. Er grunnen
bortfestet til andre formål, er festeren ansvarlig når det ved forfall er minst 30 år igjen av festetiden,
eller festeren kan kreve festeavtalen forlenget for så lang tid. Grunneieren er likevel ansvarlig om
dette følger av avtale med festeren.
§ 18-12.Søksmål
152
Søksmål for å prøve lovligheten av refusjonsvedtaket må anlegges innen 2 måneder fra det er
meddelt. Er vedtaket påklaget, regnes fristen for tidspunktet fra vedtaket er endelig. Det kan ikke gis
oppfriskning for fristoverskridelse.
Berørte grunneiere som ikke er gjort til parter gjennom stevning, skal varsles av retten om adgangen
til å tre inn som part. Blir refusjonsvedtaket kjent ugyldig, skal det oppheves i sin helhet og henvises
til ny behandling i kommunen.
153
Annexe 7 : Règlements sur les cas de construction – Obligations de remboursement
Source : Lovdata.no
Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften)
Femte del. Diverse bestemmelser
Kapittel 17. Refusjon
§ 17-1.Planer på kart og dokumentasjon
Tiltakshaver skal sørge for at det utarbeides en oversikt over hver enkelt refusjonspliktig eiendom
med angivelse av refusjonspliktig areal og antatt tillatt utnytting, og oppgi hvordan grunnlaget for
beregningen har fremkommet. Det skal oppgis hvorfor de enkelte eiendommer anses å være
refusjonspliktige.
Det refusjonsberettigede tiltaket skal inntegnes på kart i målestokk 1:1000. Kommunen kan kreve
annen målestokk.
Plan over refusjonsenheten skal vise hele det refusjonsberettigete tiltaket.
§ 17-2.Kostnadsoverslag over refusjonsenheten
Tiltakshaver skal utarbeide et kostnadsoverslag for hver refusjonsenhet. Det skal utarbeides separate
kostnadsoverslag for vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg. Betjener refusjonsberettiget vei-,
vannforsynings- og avløpsanlegg de samme eiendommene, kan det utarbeides et samlet
kostnadsoverslag.
Det skal fremgå av dokumentasjonen at overvannsledning som i hovedsak betjener veianlegget, er
kalkulert sammen med veianlegget. Der overvannsledning dels betjener byggeområdet og dels
veianlegget, skal dokumentasjonen vise en skjønnsmessig fordeling på veianlegg og avløpsanlegg.
Bygges et vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg med større dimensjoner enn fastsatt i plan- og
bygningsloven § 18-1, skal dokumentasjonen vise et forholdsmessig redusert kostnadsoverslag.
Kostnadsoverslaget skal oppdeles i følgende tilfeller:
a) Deles refusjonsenheten etter plan- og bygningsloven § 18-4 første ledd andre punktum, skal
tiltakshaver utarbeide eget overslag for hver refusjonsenhet
b) Overstiger en eller flere strekninger maksimumsbredde eller maksimal dimensjon fastsatt i
plan- og bygningsloven § 18-1, skal tiltakshaver utarbeide eget overslag for disse.
§ 17-3.Tekniske planer
Tiltakshaver skal utarbeide tekniske planer som underbygger kostnadsoverslaget. Skråningsutslag
med skjæring og fylling og eventuelle støttemurer skal vises.
Tekniske planer for veianlegg skal vise veilegemets oppbygging, kurvatur, stigningsforhold, slukplan
og overvannshåndtering, brannkummer, stikkrenner, rør og belysning mv.
Tekniske planer for vei-, vannforsynings- og avløpsanlegg skal vise grøftens typiske snitt og hvordan
vann-, avløp- og eventuelle overvannsledninger legges i forhold til hverandre. Isolasjon mot frost og
eventuell plass for pumpestasjoner skal vises.
154
Der det refusjonsberettigede tiltaket gjelder opparbeidelse av fellesarealer etter plan- og
bygningsloven § 18-2, skal tekniske planer vise hvordan kravene i reguleringen blir oppfylt.
§ 17-4.Forslag til fordeling av utgifter

Tiltakshaver skal, på bakgrunn av areal og tillatt utnytting på den enkelte berørte eiendom, sette opp
et forslag til fordeling av utgiftene. Der kommunestyret har fastsatt andre faktorer for
kostnadsfordeling skal disse benyttes.
Forslag til fordeling etter første ledd skal vise enhetspris pr. kvadratmeter grunnareal og pr.
kvadratmeter bruksareal. Er kostnadsoverslaget redusert som vist etter § 17-2 andre eller tredje ledd,
skal det oppgis redusert enhetspris. Det beløp som ikke inngår i fordelingen skal også oppgis. Det
skal oppgis enhetspriser for hvert kostnadsoverslag som skal utarbeides etter § 17-2.
Forslag til fordeling skal angi antatt verdiøkning for hver refusjonspliktig eiendom.
§ 17-5.Berørte grunneiere og festere
De berørte grunneiere og festere skal få tilsendt materialet etter § 17-1, § 17-2 og § 17-4 til uttalelse
sammen med en kort redegjørelse for reglene om refusjon. Varsel skal skje ved rekommandert
sending eller dokumenteres ved kvittering fra mottaker. De berørte grunneiere og festere kan kreve
å få se tekniske planer etter § 17-3.
Når uttalelsene etter første ledd er mottatt skal tiltakshaver foreta de endringer uttalelsene gir
grunnlag for, før materialet sendes kommunen. Gir uttalelsene grunnlag for å gjøre endringer i kretsen
av de refusjonspliktige eller andre endringer som i ikke ubetydelig grad får virkning for en eller flere
refusjonspliktige, skal det sendes nytt varsel.
Ved nytt varsel skal partene få tilsendt de dokumentene det er gjort endring i.
Ved oversendelse til kommunen skal tiltakshaver redegjøre for hvordan uttalelsene er vurdert.
§ 17-6.Kommunens godkjenning av planer og kostnadsoverslag
Før godkjenning gis, skal kommunen påse at planer for tiltaket er i samsvar med kommunens
arealplaner og andre bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven.
Finner kommunen feil i tiltakshavers planer, herunder feil som kan være av betydning for
kostnadsoverslagets troverdighet, eller som kan medføre at tiltaket ikke oppfyller kravene i plan- og
bygningsloven § 18-1, kan godkjenning ikke gis. Ved mindre feil kan godkjenning gis på vilkår om
at feilene rettes.
§ 17-7.Kommunens vedtak om foreløpig beregning av refusjon
Ved godkjenning skal kommunen vurdere tiltakshavers angivelse av tiltaket og eiendommer og
arealer som anses refusjonspliktige, herunder at de refusjonspliktige får oppfylt sin egen forpliktelse
etter plan- og bygningsloven § 18-1 og at det lovlig kan kreves tilknytning til anlegget gjennom privat
anlegg. For anlegg som nevnt i plan- og bygningsloven § 18-2 skal kommunen tilsvarende påse at
tiltaket tjener de refusjonspliktige.
155
Finner kommunen grunnlag for å gjøre endringer i planene for utførelse, kostnadsoverslaget eller
forslaget til fordeling, skal kommunen rette dette
Medfører kommunens vurdering at ny refusjonspliktig eiendom inkluderes i saken, eller at forslaget
til fordeling øker med mer enn 15 % for noen eiendom, skal saken returneres til tiltakshaver som
sender fordelingsforslaget til berørte grunneiere og festere for ny uttalelse.
§ 17-8.Anledning til uttalelse til gitt pristilbud. Anbudskonkurranse
Krever kommunen pristilbud eller anbudskonkurranse i stedet for kostnadsoverslag for utførelsen av
anlegget, skal tiltakshaver gis anledning til å uttale seg og eventuelt fremlegge reviderte beregninger.
§ 17-9.Tilleggsutligning
Krav fra tiltakshaver om tilleggsutligning av kostnad som er udekket som følge av avkorting etter
plan- og bygningsloven § 18-8 andre ledd tredje punktum må fremsettes innen 3 uker etter at
kommunens godkjenning av planer og foreløpig beregning er meddelt refusjonskreditor.
§ 17-10.Renter ved betaling i årlige terminer
Ved betaling av refusjon til det offentlige i terminer etter lovens § 18-10 tredje ledd skal rentesatsen
være summen av:
- den rente som gjelder for fastrentelån i Husbanken med fem års betalingstid og lengst
intervaller mellom terminforfall og
- et tillegg på tre prosent.
156
Annexe 8 : Note d’orientation - charges d’urbanisme.
Source : Ville de Namur
157
158
159
La circulaire ministérielle du 20 mai 2009 relative aux charges d’urbanisme visées La réalisation de la charge d’urbanisme par le titulaire du permis est à privilégier.
à l’article 128 du CWATUP précise ce principe « La proportionnalité se détermine en Ala demande du titulaire du permis et en accord avec l’autorité,l’exécution d’une
fonction du poids supplémentaire que le projet fait supporter à la communauté, charge d’urbanisme portant sur du logement public ou assimilé peut être rencon-
sans que cela ne deVienne un subterfuge permettant aux pouVOirs publics d’échap- trée par un paiement numéraire sur un fond exclusivement dédié à cette
per aux charges qui leur incombent dans le souci d’assurer le bien commun. Un fin.
autre critère est celui du coût de la charge d’urbanisme. Ainsi, le coût de celle-ci La ou les charges d’urbanisme peuvent, le cas échéant, figurer dans le dossier de
doit représenter un pourcentage raisonnable du coût de l’ensemble des traVaux au- demande de permis. Dans ce cas, elles seront soumises aux mesures particulières
torisés. Le caractère raisonnable doit s’apprécier en fonction du but poursuiVi par la de publicité et sont confirmées voire complétées par l’autorité compétente dans le
mesure ». permis.
Dans le présent dispositif, l’examen du respect du principe de proportionnalité se
Le délai de réalisation de la ou des charges d’urbanisme est précisé dans le permis.
fait en comparant le coUt des charges internes et externes envisagées à un coUt
Il peut être différent de celui de mise en œuvre du permis. Les permis d’urbanisa-
jugé raisonnable estimé sur base d’un montant théorique. Le coUt des charges in-
tion et de constructions groupées ne peuvent faire l’objet d’une division avant que
ternes et externes envisagées ne peut pas dépasser de manière significative le mon-
les charges d’urbanisme n’aient été réalisées ou avant que des garanties financières
tant théorique servant de point de comparaison.
nécessaires à leur exécution n’aient été fournies.
Dans un premier temps, le coUt des charges envisagées tant internes qu’externes
Les aménagements et infrastructures réalisés sous forme de charge d’urbanisme
est estimé par les différents services concernés, le cas échéant en concertation avec
peuvent faire l’objet d’une déclaration de cession à titre gratuit au futur gestion-
le demandeur.
naire.
Dans un second temps, le montant théorique servant de point de comparaison
est établi en tenant compte : Relations entre la Ville et le demandeur
- de la totalité des surface-planchers du projet,
Ilestsouhaitablequeledemandeursoitinforméleplustôtpossibledesconditions
- d’un montant de 60 € TVA comprise/m2 de surface-plancher, montant établi- ainsi que de la nature et de l’importance de la ou des charges d’urbanisme, le cas
en tenant compte d’un pourcentage jugé raisonnable du prix coUtant de échéant, en concertation avec le ou les services concernés.
réalisation au m2 d’une construction.
La ou les charges d’urbanisme peuvent donc être discutées au stade de l’avant-pro-
La surface-plancher est la totalité des planchers mis à couvert à l’exclusion des locaux jet avec le service encharge de l’instruction du dossier. Ce dernier dépend du type
situés sous le niveau du sol qui sont affectés au parcage lié au besoin de l’immeu- du permis envisagé. Il peut le cas échéant, dès le stade de l’avant-projet, demander
ble, aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Cette exclusion ne des études complémentaires qui permettent d’éclairer l’autorité sur les charges à
concerne pas les parkings à vocation commerciale. solliciter.
Il ne s’agit donc pas de déterminer des montants « fixes » mais d’effectuer une com- La ou les charges d’urbanisme peuvent être précisées au stade de l’avant-projet à
paraison permettant d’estimer si le principe de proportionnalité est respecté. travers un avis de principe du Collège communal qui ne vaut pas permis. Cet avis
de principe est accompagné d’un accord du service traitant et, le cas échéant, de
Modalités d’exécution des charges d’urbanisme l’instance concernée qui assurera l’entretien et la reprise en gestion (charges d’en-
tretien) des aménagements et/ou infrastructures réalisées en tant que charge d’ur-
Le débiteur de la charge ou des charges d’urbanisme est le titulaire du permis. La
banisme. Cet avis est porté à la connaissance du demandeur, de l’autorité
ouleschargesd’urbanismepeuventfairel’objetdegarantiesfinancières.
compétente et des instances concernées.
Condition d’urbanisme Charge d’urbanisme

Objectif S’assurer de Objectif
la faisabilité technique du projet et de son intégration dans l’en- Mettre à charge du bénéficiaire du permis une partie des coUts que
vironnement bâti et non bâti l’exécution de son projet est susceptible de causer à la collectivité
Obligation de faire Obligation de “non faire” Charge interne Obligation Charge externe
Obligation dite positive visant à Obligation qui peut trouver son fonde- portant sur un aménagement nécessaire Imposition en lien direct ou indirect
intégrer le projet le mieux possible ment dans des dispositions réglemen- au projet qui permet d’apporter un avec le projet mais qui n’est pas indis-
dans son environnement bâti et taires bénéfice à l’ensemble du quartier pensable à sa réalisation
non bâti
Exemples Exemples Exemples Exemples
- Aménagement d’une voirie, d’une - Interdiction de modification du - Aménagement d’espaces publics - Mise à disposition, pour une durée
place ou d’une placette, de trottoirs, relief du sol ou d’espaces verts publics, de voiries, déterminée, de logements publics et
pistes cyclables, traversées pié- - Interdiction d’usage de certains situés en dehors du périmètre du pro- assimilés
tonnes,… dans le périmètre du projet types de matériaux jet, visant à améliorer notamment les - Aménagement d’une station de
- Réalisation d’équipements tech- déplacements piétons et cyclistes vélos partagés, de places de stationne-
niques (alimentation eau, électricité, - Equipements relatifs à l’assainisse- ment de covoiturage, etc.
gaz) et de télécommunication ment des eaux résiduaires, à l’évacua- - Réalisation d’un équipement com-
- Réalisation de dispositifsanti-bruit tion ou la rétention des eaux pluviales munautaire (maison de quartier, bi-
situés généralement en dehors du bliothèque, …)
périmètre du projet - Acquisition d’une œuvre d’art des-
tinée à un espace public.
Ville de Namur – Département de l’Aménagement Ville de Namur – Département de l’Aménagement urbain

urbain Service Urbanisme Service Aménagement du territoire
Hôtel de Ville de Namur, 2ème étage – Aile A Hôtel de Ville de Namur, 2ème étage – Aile A Accessible
Accessible du lundi au jeudi de 8h à 12h du lundi au jeudi de 8hà 12hetde 13h15 à 16h Tél. :
Tél. : 081/24.63.38 – 081/24.63.39 – 081/24.63.34 081/24.64.86
urbanisme@ville.namur.be amenagement.territoire@ville.namur.be
160
Annexe 9 : Convention entre les aménageurs du projet de La Maillerie et La MEL.
Source : C. Debarge
CONVENTION DE PROJET URBAIN PARTENARIAL
PERMIS D’AMENAGER DE L’OPERATION
DE REQUALIFICATION DU SITE
D’ARGOSYN
SUR LES COMMUNES DE VILLENEUVE D’ASCQ ET DE
161
PREAMBULE
1. En application des dispositions des articles L. 332-11-3 et L. 332-11-

4 du code de l’urbanisme, la présente convention est conclue :
ENTRE :
La Métropole Européenne de Lille, représentée par Monsieur le Président du Conseil de la Métropole

Européenne de Lille agissant en vertu d'une délibération du Conseil communautaire en date XXX ou,
par délégation, le Vice-Président délégué XXXXXXXXX, sous réserve de modification ou
d’empêchement, conformément aux arrêtés n°16A014 du 07/04/2016 et 15A062 du 22/12/ 2015.
Ci-après dénommée « La MEL »
ET
La société Argosyn Société Anonyme au capital de 16.707.456 €, dont le siège social se situe à
Villeneuve d'Ascq, 243-245, rue Jean Jaurès, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro
477 180 467, représentée par M. Eric PLATIAU, Directeur Général, dûment habilité aux fins des
présentes,
La société LINKCITY NORD EST, Société en Nom Collectif au capital social de 28 275 €, dont le siège
social se situe 35 avenue du XXème Corps, 54000 Nancy, immatriculée au RCS de Nancy sous le
numéro 378 686 950, représentée par Mme Geneviève BERGER, Directrice déléguée, dûment habilitée
aux fins des présentes (LINKCITY NE).
Représentée par […], agissant en vertu d’une délibération de […].
Les sociétés Argosyn et Linkcity Nord Est étant co pétitionnaires du permis d’aménager de l’opération
de requalification du site d’Argosyn sur les communes de Villeneuve d’Ascq et de Croix sont ci-après
dénommées « Aménageurs »
162
L’article L.332-11-3 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’opération d’aménagement qui
nécessite la réalisation d’équipement autre que les équipements propres mentionnés à l’article L.332-
15 du même code, les propriétaires des terrains, les aménageurs ou les constructeurs peuvent conclure
avec l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme une convention de projet
urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements.
Dans ce cadre, la présente convention de projet urbain partenarial a pour objet la prise en charge
financière des équipements publics dont la réalisation est rendue nécessaire par l’opération
d’aménagement de requalification du site de Flers.
1.1. Description du projet :

Dans les quartiers du Breucq à Villeneuve d’Ascq et du Centre-Ville de Croix, entre la rue Jean Jaurès,
et l’avenue Le Nôtre, un site de 10 hectares environ sur Villeneuve d’Ascq et 2 ha sur Croix, appartenant
au groupe Argosyn, est en mutation. La Métropole Européenne de Lille et les communes de Villeneuve
d’Ascq et de Croix souhaitent permettre la requalification de ce site dans le but d’y créer un quartier
durable. En effet, il s’agit de résorber une friche urbaine et de promouvoir le renouvellement urbain pour
une gestion économe de l’espace.
Le projet a pour objet la réalisation d’un quartier durable avec pour caractéristiques principales :
l’implantation d’une programmation habitat diversifiée, la diversification des activités économiques,
l’optimisation de la desserte en transports en commun et la réorganisation des besoins en équipements
scolaires.
1.2. La programmation projetée sur 88 000 m² SP est la suivante :
• 47 000 m² logements répartis en 711 logements environ dont 30% de logements sociaux
• 16 000 m² bureaux
• 4 245 m² pour un hôtel
• 5 184 m² pour une 1ère résidence services
• 4 500 m² pour une 2nde résidence services (Séniors, ou étudiants, ou jeunes travailleurs)
• 3 000 m² pour le projet de groupe scolaire (hors projet : maîtrise d’ouvrage publique)
• 1 200 m² de pieds d’immeubles pour activités de proximité dont 200 à 300 m² pour une supérette400 m²
de restauration
• 400 m² crèche privée
• 6 000 m² d’activités économiques
• 6 parkings dont un parking silo de 760 places (pour un total de 1 250 places sur l’ensemble du
programme)
1.3. Le projet d’aménagement s’appuie sur cinq invariants :

UN PARC DES BORDS DE MARQUE
Sur les franges Est et Nord, le projet profite de l’opportunité du Plan Bleu réalisé par la MEL pour créer
le long de la rivière redécouverte un grand parc linéaire des bords de Marque.
1.4. UNE ALLEE STRUCTURANTE

En partie centrale, une allée piétonne nord-sud s’implante en lieu et place du bâtiment existant de la
galerie. Axe structurant du nouveau quartier, elle permet d’accéder aux différents programmes qui lui
sont adressés. Elle s’élargit au cœur du projet pour devenir place, lieu de centralité et d’animation pour
le nouveau quartier.
1.5. DES COURS URBAINES

Sur la frange ouest, la rue Jean Jaurès est ponctuée de cours urbaines sur lesquelles de nouvelles
activités commerciales et artisanales viennent s’implanter. Ce système de cours « actives » vient
renforcer la rue Jean Jaurès dans sa fonction d’axe économique de liaison entre les deux polarités du
centre-ville de Croix et du quartier de Flers-Breucq.
163
Ces cours constituent les portes d’entrée du quartier Flers et permettent de poursuivre le tissu actif
jusqu’à l’allée structurante. Les rez-de-chaussée perpendiculaires à la rue bénéficient ainsi d’une
meilleure visibilité depuis la rue.
1.6. DES SENTES TRAVERSANTES
Perpendiculairement aux trois axes (Parc, Allée, Rue) des sentes transversales permettent de desservir
les bâtiments. Ces sentes sont piétonnes à l’exception de la voie nouvelle qui depuis la rue Jean Jaurès
permet de desservir le nouveau quartier jusqu’à l’avenue Le Nôtre.
L’objectif du projet est de créer les conditions d’une accessibilité simple, lisible et agréable, depuis, non
seulement, les stations de transport en commun à l’extérieur mais aussi les zones de stationnement
résidentiel internes au quartier.
C’est pourquoi également les parcours entre le parking silo du bâtiment Compact et les différents
logements et activités desservis bénéficieront d’un traitement paysager spécifique.
1.7. DES BATIMENTS RESTRUCTURES
Le projet s’appuie sur le potentiel des bâtiments existants pour proposer un quartier mixte de bureaux,
d’activités, et de logements diversifiés sur des surfaces flexibles.
Les bâtiments existants s’insèrent naturellement dans la nouvelle trame urbaine. Ces grands volumes
bénéficient d’une structure poteau-poutre béton relativement flexible et constituent un potentiel unique
permettant d’accueillir une diversité de fonctions et d’usages avec un excellent bilan carbone.
Le bâtiment des Compacts permet ainsi d’accueillir un grand parking silo pour une grande partie du
quartier et des logements atypiques (maison de ville avec jardin en rez-de-chaussée, maison sur le toit
avec de grandes terrasses), aux surfaces généreuses.
Le bâtiment bureau de l’ensemble CIDAL serait également conservé.
La programmation globale comprend environ 700 logements ainsi que des activités, des commerces,
des bureaux, deux résidences services et un hôtel.
La programmation en matière de logements privilégiera une mixité de produits entre de l’habitat

individuel, de l’habitat individuel groupé, des collectifs. De même, elle proposera des formes
architecturales à la fois innovantes et harmonieuses au regard de l’environnement du site.
Le programme pourra accueillir d’autres fonctions telles que bureaux, activités, commerces, résidences
services, équipements et hôtel.
Le parti d’aménagement repose sur l’accroche du futur projet au tissu existant par :
- la constitution d’un espace vert non construit à l’est et au nord du secteur, emplacement du futur parc des
Bords de Marque et prolongement naturel des espaces verts voisins (EBC du centre hippique et de la
résidence de Flandres)
- une programmation respectueuse de son environnement selon le projet de plan masse (habitat
intermédiaire en R+2+combles au nord sur Croix, habitat collectif au cœur du quartier avec des cœurs
d’îlots traités en espaces verts qualitatifs et généreux pour permettre de développer le vivre ensemble)
D’autre part, le projet permet :

- d'assurer la transition du projet avec l’environnement immédiat,
- de traiter de façon qualitative les espaces verts communs et privés et en particulier les cours et jardins
situés le long des voies publiques et des voiries d’accès,
- de créer des espaces collectifs de qualité intégrant la problématique de la gestion et des usages,
- l’insertion d’ouvrages hydrauliques de rétention des eaux de pluie, sous la forme de noues paysagères,
- de créer un espace central de rencontre.
164
L’opération porte sur une emprise située Rue Jean Jaurès et Avenue Le Nôtre sur les communes de
Villeneuve d’Ascq et de Croix. Cette emprise comprend les parcelles suivantes :
Sur Villeneuve d’Ascq : section LA 109, 113, 114 et 190
Sur Croix : section AV n° 7, 8, 652, 653, 654, 655 et 656 et section AW 237 et 238.
La réfection des avenues Jean Jaurès et Lenôtre devrait démarrer à compter de 2018. Tandis que pour
les travaux liés à l’école Jean Jaurès, il est prévu, à ce jour, un démarrage des études à compter de
2017 et des travaux à compter de 2019.
EN CONSEQUENCE, IL A ETE CONVENU ENTRE LES
PARTIES CE QUI SUIT : ARTICLE 1 EQUIPEMENTS
PUBLICS NECESSAIRES
La liste et le coût total prévisionnel des équipements visés sont fixés ci-après :
- Réaménagement de la rue Jean Jaurès et de l’avenue Le Nôtre, maîtrise

d’ouvrage MEL, pour un montant total
- Création d’un nouveau groupe scolaire de 13 classes, maîtrise d’ouvrage Ville de
Villeneuve d’Ascq, pour un montant total de 8 263 783 € HT.
ARTICLE 2 PARTICIPATIONS
Les aménageurs s’engagent à verser à La MEL la fraction du coût des équipements publics prévus à
l’article 1, nécessaires aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le
périmètre défini à l’article 3 de la présente convention. La MEL, en tant qu’EPCI compétent sur le PLU,
est signataire de cette convention. Elle sera donc intermédiaire de la participation financière versée par
les aménageurs privés et reversée à la commune de Villeneuve d’Ascq en tant que bénéficiaire final.
Pour le réaménagement de la rue Jean Jaurès et de l’avenue Le Nôtre, qui est rendu nécessaire exclusivement
par le permis d’aménager,
Les aménageurs s’engagent ainsi à verser à La MEL une participation financière représentant
350.000 € au titre des travaux de voirie, honoraires techniques et aléas.
Pour la création d’un nouveau groupe scolaire de 13 classes, les besoins générés par les futurs
habitants ou usagers des constructions du permis d’aménagement étant de 4 classes et les 9 autres
classes du nouveau groupe scolaire correspondant à des transferts de classes existantes, cette fraction
est de 4/13ème.
Les aménageurs s’engagent ainsi à Verser à La MEL, qui intervient pour le compte de la commune de
Villeneuve d’Ascq une participation financière représentant de 2 .542. 702 € au titre du foncier des
travaux, honoraires techniques et aléas ; pour la part correspondant aux classes générées par le projet.
La participation sera reversée à la commune de Villeneuve d’Ascq sous respect des modalités définies
dans une convention ad-hoc.
1.8. Article 3 Périmètre d’application
Le périmètre d’application de la présente convention est délimité par le plan ci-joint en annexe à la
présente convention.
165
Périmètre du Projet Urbain Partenarial sur Croix et Villeneuve d’Ascq
1.9. Article 4 Modalités et délais de paiement
En exécution d’un titre de recettes émis comme en matière de recouvrement des produits locaux et
dans un délai de 30 jours à compter de l’émission du titre. Les aménageurs s’engagent à procéder au
paiement de la participation du projet urbain partenarial mise à leurs charges dans les conditions
suivantes :
1.10. Pour le réaménagement de la rue Jean Jaurès et de l’avenue Le Nôtre,
- Versement du montant de la participation financière sur la base des faits générateurs

suivant :
cumulé
Date de purge des recours et du retrait des 100 % 100 %
permis d’aménager
166
1.11. Pour la création d’un nouveau groupe scolaire de 13 classes,
- Versement du montant de la participation financière sur la base des faits générateurs

suivant :
cumulé
Date de purge des recours et du retrait des 8% 8%
permis d’aménager (soit N)
N+1 an 8% 16%
N+2 ans 42% 58%
N+3 ans 42% 100%
ARTICLE 5 DUREE D’EXONERATION DE LA TAXE D’AMENAGEMENT
En application des articles L.332-11-4 et R.332-25-3 du code de l’urbanisme, la durée d’exonération de

la taxe d’aménagement de la part intercommunale, est de 10 ans à compter de l’affichage de la mention
de la signature de la convention :
- au siège de Métropole Européenne de Lille compétent et dans la mairie de la commune de Villeneuve d’

Ascq et dans la mairie de Croix
ARTICLE 6 CARACTERE EXECUTOIRE DE LA CONVENTION
La présente convention est exécutoire à compter de l’affichage de la mention de la signature de la

convention :
- au siège de Métropole Européenne de Lille compétent et dans la mairie de la commune de Villeneuve d’

Ascq et dans la mairie de Croix
ARTICLE 7 MODIFICATION DE LA CONVENTION
Toutes modifications éventuelles de la convention ou des modalités de son exécution doivent faire
l’objet d’avenants à la présente convention.
ARTICLE 8 SUBSTITUTION
Les Aménageurs s’engagent, dans l’hypothèse où ils viendraient à céder à des tiers les terrains leur
appartenant situés dans le périmètre du PUP ou les droits qu’ils détiennent sur eux, à substituer lesdits
tiers dans les termes de la présente convention.
Les Aménageurs informeront préalablement la MEL de cette substitution en lui présentant les
garanties professionnelles et financières des tiers substitués.
En trois exemplaires originaux
Pour La MEL, Pour Argosyn, Pour LinkCity,

M M Mme
167
168
Annexe 10 : Convention de redistribution entre La MEL et Villeneuve d’Ascq.
Source : C. Debarge
REQUALIFICATION du SITE DE
FLERS
CONVENTION DE REVERSEMENT A LA VILLE DE

VILLENEUVE d’ASCQ PAR LA METROPOLE EUROPEENNE DE
LILLE DE LA PARTICIPATION DE PROJET URBAIN
PARTENARIAL POUR
L’OPERATION SUR LES COMMUNES de VILLENEUVE d’ASCQ et
CROIX
168
168
Préambule
En application des dispositions des articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l’urbanisme, la

présente convention est conclue :
ENTRE :
La Métropole Européenne de Lille, représentée par Monsieur le Président du Conseil de la Métropole

Européenne de Lille agissant en vertu d'une délibération du Conseil communautaire en date XXX ou,
par délégation, le Vice-Président délégué XXXXXXXXX, sous réserve de modification ou
d’empêchement, conformément aux arrêtés n°16A014 du 07/04/2016 et 15A062 du 22/12/ 2015.
Ci-après dénommée « La MEL »
ET
La ville de Villeneuve d’Ascq, dont le siège est Hôtel de Ville, adresse, représentée par Monsieur
Gérard CAUDRON, Maire, dûment habilité par délibération ???? du Conseil de la Ville de Villeneuve
d’Ascq en date du ???
Il a été expose ce qui suit :
L’article L.332-11-3 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas d’opération d’aménagement qui
nécessite la réalisation d’équipement autre que les équipements propres mentionnés à l’article L.332-
15 du même code, les propriétaires des terrains, les aménageurs ou les constructeurs peuvent conclure
avec l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme une convention de projet
urbain partenarial prévoyant la prise en charge financière de tout ou partie de ces équipements.
Dans ce cadre, une convention de projet urbain partenarial a pour objet la prise en charge financière
des équipements publics dont la réalisation est rendue nécessaire par l’opération d’aménagement de
requalification du site des Trois Suisses.
Or, une part des équipements concernant la ville de Villeneuve d’Ascq, par la création de 4 classes d’un
groupe scolaire ; une part des participations acquittées dans le cadre de du Projet Urbain Partenarial
doit être reversé à la ville de Villeneuve d’Ascq.
169
168
ARTICLE 1 - OBJET
La convention concerne les modalités de reversement à la Ville de Villeneuve d’ Ascq par la Métropole
Européenne de Lille de la participation au titre du projet urbain partenarial lié à l’opération à Villeneuve
d’Ascq et Croix, nommé site de Flers (parcelles cadastrées ????)
ARTICLE 2 – MONTANT
Le projet a pour objet la réalisation d’un quartier durable avec pour caractéristiques principales :
l’implantation d’une programmation habitat diversifiée, la diversification des activités économiques,
l’optimisation de la desserte en transports en commun et la réorganisation des besoins en équipements
scolaires.
La programmation projetée sur 88 000 m² SP est la suivante :

• 47 000 m² logements répartis en 711 logements environ dont 30% de logements sociaux
• 16 000 m² bureaux
• 4 245 m² pour un hôtel
• 5 184 m² pour une 1ère résidence services
• 4 500 m² pour une 2nde résidence services (Séniors, ou étudiants, ou jeunes travailleurs)
• 3 000 m² pour le projet de groupe scolaire (hors projet : maîtrise d’ouvrage publique)
• 1 200 m² de pieds d’immeubles pour activités de proximité dont 200 à 300 m² pour une
supérette
• 400 m² de restauration
• 400 m² crèche privée
• 6 000 m² d’activités économiques
• 6 parkings dont un parking silo de 760 places (pour un total de 1 250 places sur
l’ensemble du programme
Afin que cette opération soit rendue possible, la création de 4 classes supplémentaires dans le groupe
scolaire Jean Jaurès existant doit être réalisée par la ville de Villeneuve d’ Ascq.
Or, pour des raisons de capacité d’extension du groupe scolaire existant, la ville de Villeneuve d’Ascq
a décidé la reconstruction du groupe scolaire dans le périmètre du projet Flers portée par Argosyn /
Linkcity Nord Est.
Le montant global de l’opération est de 8 263 783 € HT répartit de la manière suivant :
o Coût du foncier d’emprise du futur groupe scolaire : 669 600 € HT

o Coût des travaux, honoraires techniques, aléas, TVA non récupérable : 7 594
183 € HT
La participation d‘Argosyn et Link city Nord Est au projet de groupe scolaire est de 2 542 702
€ correspondant à la part des 4 classes générées par le projet sur un cout global comprenant le
foncier, les travaux, les honoraires techniques et les aléas.
Les travaux seront réalisés par la ville de Villeneuve d’Ascq.
ARTICLE 3 – REVERSEMENT DE LA PARTICIPATION FINANCIERE AUX

TRAVAUX
La société Argosyn et Linkcity Nord Est, maitres d’ouvrage de l’opération d’aménagement de Flers,
170
172
168
verseront la participation de la quote part décidée dans le PUP, en 4 versements à la Métropole
Européenne de Lille à compter de la date de purge et du retrait des permis d’aménager , puis à
N+1ans, N+2 ans et N+3 ans. Cette participation sera reversée par la Métropole à la ville de
Villeneuve d’Ascq et ce, dans un délai de 3 mois à compter de leur perception par la Métropole.
Article 4 Modification de la convention
Toutes modifications éventuelles de la convention ou des modalités de son exécution doivent

faire l’objet d’avenants à la présente convention.
ARTICLE 5 – MODALITES DE RESILIATION / REMBOURSEMENT
La présente convention sera résiliée de plein droit en cas de non réalisation de la convention de
projet urbain partenarial sur l’équipement du groupe scolaire.
Il sera alors procédé au remboursement de la totalité des sommes représentatives du coût des
travaux non réalisés qui auraient déjà été reversées par la MEL à la ville de Villeneuve d’Ascq
En trois exemplaires originaux
Pour La MEL, Pour la ville de Villeneuve d’Ascq,

M M
1171
Annexe 11 : Répartition géographique des communes ayant répondu à l’enquête menée par
SOA.
Source : SOA, 2018, p.38
2172
Annexe 12 : Répartition des communes ayant répondu à l’enquête en fonction du nombre
d’habitants par rapport à l’ensemble des communes norvégiennes.
Source : SOA, 2018, p.38
Annexe 13 : Répartition des communes ayant répondu à l’enquête en fonction du nombre

d’habitants.
Source : Barlindhaug et al., 2014, p.37
Échantillon, nombre de réponses aux enquêtes et taux de réponse au sein des différents groupes municipaux
par nombre d'habitants
173
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Comment se passe la collectivisation de la plus-value foncière en Wallonie ?

Auteur : Georges, Marjolaine

Avertissement à l'attention des usagers :

Comment se passe la collectivisation de la plus-value

Mémoire présenté par Marjolaine GEORGES

Promoteur : Pr. Jean-Marie Halleux

Année académique 2019-2020

Comment se passe la collectivisation de la plus-value

Mémoire présenté par Marjolaine GEORGES

Promoteur : Pr. Jean-Marie Halleux

Année académique 2019-2020

Je remercie également mes deux lecteurs,

Je tiens aussi à remercier toutes les

Enfin, j’adresse mes sincères

Mots-clés : collectivisation de la rente foncière, plus-value foncière, condition de développement,

1.1. Plus-value foncière et concepts liés

Tableau 1 – Termes et définitions clés concernant la capture de valeur directe.

Figure 2 – Le capital national rapporté au revenu national (France : 1700-2010).

1.2. Collectivisation de la plus-value foncière et typologie des instruments

Tableau 2 – Les concepts de capture de la plus-value foncière.

Il existe plusieurs typologies d’instruments employés pour collectiviser la plus-value foncière

1.2.3. Enjeux de la collectivisation de la plus-value foncière

Outre le caractère illégitime de la privatisation de la plus-value foncière, elle est aussi

Figure 4 – Le cercle vertueux de la collectivisation de la valeur foncière.

1.2.4. Enjeux de la prévisibilité, de la proportionnalité et de la négociation

Le développement d’outils de collectivisation de la plus-value impacte directement le travail du

1.3. Équité sociale et qualité territoriale

Premièrement, la recherche présentée dans ce mémoire cherche à comprendre la législation et les

La qualité territoriale correspond à l’objectif recherché par l’aménagement du territoire (Halleux et

2.1. Méthodologie pour la situation de droit

2.2. Méthodologie pour la situation de fait

2.3. Limites de la méthodologie

2.4. Sources et traitements des données

Figure 8 – Évolution relative des prix des terrains à bâtir en Wallonie.

3.1.2. Législation en matière de plus-value foncière

3.1.2.1. Historique de la législation

 « Réduire la consommation des terres non artificialisées en la plafonnant d'ici 2025 ;

3.1.2.2. Comparaison des conditions et des charges d’urbanisme

Tableau 5 – Comparaison des conditions et des charges d’urbanisme.

3.2.2. Législation en matière de plus-value foncière

En France, il existe deux types de dispositifs fonciers :

 Les dispositifs récurrents (ex : taxes annuelles sur la propriété) ;

3.2.2.1. Taxe d’aménagement

Le premier instrument de collectivisation de la plus-value foncière est la taxe d’aménagement. « En

3.2.2.2. Projet urbain partenarial

Le deuxième outil de collectivisation de la plus-value foncière développé en France est le Projet

3.2.2.3. Zone d’aménagement concerté

Le troisième instrument indirect de collectivisation de la plus-value foncière développé en France est

3.2.3. Historique de la législation en matière de plus-value foncière

 « limitation de la consommation des ressources spatiales compromises par l’étalement

3.3.2.1. Accords de développement (« Utbyggingsavtaler »)

Les accords de développement correspondent à un accord conclu entre la collectivité territoriale et le

3.3.2.2. Obligations de remboursement (« Opparbeidelsesplikt og refusjon »)

3.4. Comparaison des législations en matière de collectivisation de la plus-value foncière

3.4.1. Outils de collectivisation indirecte de la rente foncière

Tableau 7– Comparaison de la législation en matière de collectivisation de la plus-value foncière :

3.4.2. Principes à respecter et arguments d’utilisation

Wallonie (Belgique) France Norvège

Calcul/Évaluation - C°U : - TA standard et sectorisée : - AD :

Tableau 10 – Comparaison de la législation en matière de collectivisation de la plus-value foncière :

4.1.2. Namur, l’exemple à suivre ? (Céder, 2019 ; Ville de Namur, 2015)

Figure 15 – Répartition des types de charges d’urbanisme sur la ville de Namur.

4.1.3. L’avis des promoteurs (Céder, 2019 ; Gottschalk, 2019)