Objet: propositions de réponse aux grands enjeux de ta nouvelle politique du
logement: structuration du secteur du logement d’insertion et des résidences
sociales ; accession a la propriété dans le pare HLM ; développement d'une offre
Intermédiaire sur [es marchés tendus. Axes fondamentaux d'un projet de lol.
PROLEGOMENES
«4 Point de banqueroute ; palnt c‘augmentation dimpdts ; point demprunt ; Pour remplir ces
trols points, il n'y a quiun seul moyen. Cest de réduire fo dépense au-dessous de la recette,
Qn demande sur quoi retrancher et chaque ordonnateur, dans sa partie, soutlendra que
presque tautes les dgpenses particulléres sont Indispensables, Ils pouvent dire de fort
bonnes ralsons ; mals comme il n'y en a pas pour fake ce qui est impossible, Il faut que
toutes ces raisons cédent a la nécessité absolue de économie
Lettre de TURGOT du 24 aod 1774 a Louls XVI.
Le secteur HLM a vécu, durant un demi-stécle, grace aux subventions publiques et
sur le fondement d'un principe d’accumulation Irréfragable : tout logement HLM
est conventionné indéfintment et échappe, pour éternlté, aux. circults
économiques courants j fl acqulatt ainsi le statut envié de bien de maln-mnorte,
jadis attribué aux blens du clergé et désormais réservé eux biens du domaine
public,
Tout ceci est bel et bon, mals au cours des dernlares décennies, les circonstances
ont changé et ce statut idéal n’est plus d'actuallté ; nl Etat, ni fes collectivités
territoriales n’auront plus les moyens d’entretenir ce «cycle de CARNOT » de
Nmmobilier d'intérét général, qui consomme beaucoup plus de valeur qu'il n’en
restitue, A heure du développement durabie, il reste 3 inventer le « mouvement
perpétuel » du logement social par lequel !l parviendra & se reproduire sans rien
cotter,
Nous ne construlsons pas un systéme idéol, nous recherchons un optimum de
second rang, qui préserve lessentiel : ia cohésion sociale, condition de ordre
public et de fa compétitivité économique.
1M existe, certes, de fort bonnes ralsons pour préférar le systame actuel ) mais
comme Il n’est plus viable, toutes ces bonnes raisons doivent céder & la nécessité
absolue de la réforme,Cette réforme doit permettre la prise en compte des enjeux majeurs du logement
conventionné :
+ Laccession a la propriété dans le parc HLM : cet objectif polltique recouvre,
de falt, une nécessité économique ; si les transactions sur le marché
secondaire interbailleurs constituent un ressort essentiel de {a
convergence des taux deffort des bailleurs en méme temps qu'un canal
majeur de transfert de fonds propres entre territoires, Ia vente aux
‘occupants réalimente |e secteur HLM en fonds propres sans accroitre les
charges financiéres pesant sur le patrimoine existant. En d’autres termes,
elle Paccroft pas les tensions sur les équillbres financiers des OLS. Elle
. erpecdpamune ind" DARP Ra SOUL eFaFREARAE SNP He aA SFERUS
is : la réduction progressive des plafonds de ressources pour Vaccds
au logement soclal devrait dégager, sur fes marchés tendus, un besoin en
logements locatifs intermédiaires, @ loyer maftrisé. Au stade actuel, Ie
désengagement massif des Investisseurs Institutionnels vis-a-vis du
résidentiel intermédiaire ne laisse guére subsister que la SNI sur un
segment qui s‘est amenuisé du falt de fa recherche de plus-values & court
+ LW Béucturation de Vhébergement d'urgence, du logement d’insertion et
des résidences sociales constitue une priorité encore plus marquée que
celle du logement social : éclaté entre plusieurs centaines dintervenants
Peu professionnalisés, ce segment du logement d'intérét collectif est
Politiquement critique et techniquement sinistré,
La réponse & ces trois défis passe nécessairement par une intervention du
législateur, & Vinitiative ce V'Exécutif, de manidre a achever les 6volutions
ébauchées dans ia lol MOLLE. Ce projet de loi implique la recherche d'un équillbre
entre les contraintes imposées aux OLS et les moyens mis a leur disposition pour
y faire face,
A terme, la mise en place d'un systéme stabillsé Implique Jémergence d'un
nombre restreint Wopérateurs gtobainx de Vimmobilier d’int&rat général, capables
dintervenir sur Yensemble de la gamme des produits offerts sur les différents
marchés.
L i i i
‘soceuppnts,
Le dispositif actuel est de plus en plus décevent : quelques milliers de logements
saulament, en dépit de toutes les pétitions de principe, sont cédés chaque année ;
pourquol ? parce que personne ne conteste fe principe, mais que tous s‘opposent
son application,
Quels sont les obstacles ? L’administration d'etat at les élus sont majoritairement
hostiles 8 ce mécanisme ; les banques ne financent plus les acquéreurs ; les
ballleurs ne s'engagent pas vérltablement dans lexercice, Quiest-ce qui les
2
retlpOt 8 rofus de céder des « bijoux de famille » ;
+ Le refus de gérer des copropriétés sociales ;
+ Le souci de préserver les grends équitibres d’exploitation de Yorganisme.
ions légales et
U1 faut done surmonter Jes deux premiers obstaclas par des oblig
fe troisiéme, par des garantios légales.DISPOSITEF LEGISLATIE :
1/ Tous les locetaires du parc HLM, hors zone ANRU et marchés
particullarement tendus (Paris + 1" couronne + Alpes Maritimes) et en-
dehors des logements conventionnés nécessalres & Vexécution du service
public peuvent accéder a la propriété du logement quills occupent si la
résidence qui les accuetile est exploltée depuls au moins 25 ans et ie prt
principal consacré & son édification, remboursé, SI elle a falt Vobjet d'une
réhabilitation lourde, le prét principal afférent doit également avoir été
x ;
CERRY EBssition est mise en ceuvre selon des modalités raglementaires
qui prévoiront son Inscription dans la convention diutilité sociale et son
‘échelonnement sur une durée maximale de cing ans.
Stagissant des grands ensembles de plus de 200 logements, leur mise en
copropriété est possible, d&s entrée en vigueur du texte, par
constitution de sous-ensembles ; 4 'Tssue de chaque exercice, le balleur
Pourra décider de suspendre la mise en cession, au vu des résultats de la
¢ en cession du premier sous-ensemble,
2/ Les bailleurs concernés demeurent obligatoirement syndics des
rasidences dont lls cédent progressivement certains lots ; lorsqu‘lls
détiennent moins de 20% des lots dans une résidence mise en
accession, jls peuvent demander & @tre déchargés de la gestion de la
copropridté, sous réserve de l'accord de la collactivité locale concernée.
3/ Les locataires accédants doivent obligatolrement constituer auprés de
Ja Caisse des Dépéts, par lintermédiaire des bailleurs concernés, une
provision pour grosses réparations, qui devre permettre, & un horizon de
20 ans, de financer une réhabllltation lourde.
Veecédant qui ne satisfalt pas cette obligation se voit restituer le prix de
Yacquisition, actuallsé, diminué du montant des loyers qu‘ aurait versés
en qualité de locataire, et i! redevient locatalre dans les mémes
conditions qu’auparavant. “ Das lors, il est susceptible dentrer dans le
champ dapplication du point 4 cl-aprés,
4/ Le ballleur peut constituer un ensemble cohérent au niveau
élémentaire de ta cage descalier en présentant trols propositions de
relogement dans son parc aux locataires qui ne souhaltent pas accéder &
Ja propriété, cee seeeeteie
m
fun droit dott étre objectivernent fondéo,
1 s‘aglt ici de permettre au bailleur de redresser sa capacité d’autofinancement
en augmentant les prodults locetifs collectés, alors que les ventes aux occupants
tendront, inévitablement, 8 les rédulre,
(2) Ce point dott @te juraiquement prétsé car toute eiférence de Waternnk dans la corstRwonSans dispositif de «respiration» du conventionnement au-deld de laisance
financiére procurée par les ventes, le résultat d'exploitation de tel ou tel bailleur
tendra nécessairement 3 se dégrader, méme s'il est capable de reconstituer son
patrimoine en réinvestissant des plus-velues, pulsquill aura ainsi substitué des
ensembles Immobillers déficitaires sur quinze ov vingt ans (voire au-dela),
classés parmi les «valeurs d'avenir » dans le plan stratégique de patrimoine
(PSP), 8 des ensembles amortis, décomptés parml les « vaches a lait » (selon fa
terminologie du Boston Consulting Group),
Cette faculté de «respiration » du ‘conventionnement, substitut possible au
déconventlonnement polltiquemant difficile & « porter », dolt permettre de faire
émerger une offre locative Intermédlalre.
DISPOSTIIE LEGISLATIE
1/ Tout bailieur social ayant effectivement cédé des logements & ses
locataires ou 8 des tlers sur des marchés tendus peut, 8 due concurrence
du pare cédé, ‘requalifler sous statut PLI des logements financés en PLS,
effet de le contractualisation en PLI est réputé démarrer au premier
Jour de la contractualisation Initiale en PLS.
Dans ce cas, le bailleur concerné dolt obligatoirement reconstituar son
offre de logement locatif conventionné (PLS ou PLUS) dans un déial de 5
ans. Pendant la durée de cette pérlode de reconstitution de offre
locative sociale, les logements requalifiés en PLI demeurent décomptés
au sens de [article 55 de la loi SRU,
Commentaires: Par ce biais est organise une offre de logements
locotifs Intermédiires qui ne sera effective que sur les marchés tendus,
le plafond PLI étant « hors marché » sur les territoires « saturés » ou
« détendus », Par ailleurs, les PLI détenus pendant plus de quinze ans
sont llbrement cessibles, :
Enfin, le bailleur qui requalifie certains logements PLS en PLI perd-toute
exonération de TFPB.
I s‘agit Ici dintroduite la notion de « groupe de logement d’intérat callectif »,
susceptible de rassembler des ESH, des EPL inst que des. socistés ov
coopératives détenues mejoritairement par jes deux premigres catégories,
La constitution d'un groupe homologué emporte divetses conséquences :
+ Gestion commune de lendettement et dela trésorerie.
* Possibiité de transférer des fonds propres entre filles (avances
+ RGAREERArbe mandataires sociaux issus de Vantté de tate,
+ Constitution de GIE recouvrant les métiers de back-office et d’expertise,
volre méme constituant une maltrise d'ouvrage intégrée ainst qu'un back-
office d’exploftation intégré.* Elaboration d'une « convention d'utilité sociale groupe » en teu et place
des conventions de fillales qui sont simplement annexées & la convention
de groupe.
THE:
1/ Lorsqu‘un « groupe de logement d'intérét collectif » est homologué, il
doit conclure avec Etat une convention diutllté soctale de Groupe, &
laquelie sont annexées les CUS particuliéres des entités constitutives du
Groupe qui sont homologuées du seul falt de cette {nsertion,
{2 convention dutilité sociale de Groupe comporte obligatoirement un
chapitre consacré & faction du groupe en matiére d’hébergament
dlurgence, de logement d'insertion et de développement et de gestion de
résidences sociales.
ME — = PERSPEI
La mise en place d’une nouvelle politique du logement, qui implique le recentrage
de intervention publique sur des publics et territolres prioritaires, la valorisation
des actifs eccumulés pendant plusieurs décennies par leur réinsertion dans les
circults Economiques courants et, & ces fins, la constitution -de quelques
opérateurs globaux du logemant dintérét collectif, passe nécessalrement par
PITCHED ESRRERition a'un cadre préparatoire avec Ia lol MOLLE : diminution ces
Plafonds de ressources et mise an place de la convention dutilté sociale,
+ La définition d'une stratégie par les Pouvolrs Publics, préfigurant une
Nouvelle politique du logement: intervention du secrétalre d'Etat av’
Congrés de lUSH de septembre 2009, 3 Toulouse, prolongeant le discours
du président de la République & Vandeeuvre-lés-Nancy, le 12 décembre
2007.
AU sagit donc désormais de passer & la phase opérationnelle par fe hiais d'un texte
ui, créant des obligations et offrant des moyens, donnera toute leur portée aux
tapes préliminaires,
41/ Cette nouvelle étape consiste, essontiellament, & imposer aux bailleurs
sociaux Vobligation de proposer ‘acquisition de leur logement aux locataires sous
diverses conditions :
* Que Je prat principal ayant permis 'acquisition et/au la réhabilitation de
Hmmeuble soit remboursé, Yensemble Immobilier ayant été exploité
pendant plus de vingt cing ans.
* Que ensemble immobilier se situe en-dehors des marchés ot la
reconstitution dune offre focative est Impossible (Paris, premiére
couronne, Alpes-Maritimes, ..) et en-dehors des zones ANRU; que les
fogements ne solent pas utilisés pour les besoins du service public
(logements d'agents publics, astreintes & la mobilité, AP-HP, ..).
Sous ces conditions, la cession est proposée aux locataires, selon une
Programmation permettant la mise en vente de ensemble du parc dligible en
cing ans, au plus.Les ballleurs cédants bénéfictent de plusieurs garantles, qui sont d'ailleurs les
contreparties d'autres obligations :
+ Ainsi, ils peuvent conserver fa gestion des ensembles Immobillers jusqu’ la
vente du dernier jot; mals a contrario, ils dolvent conserver la
responsabilité de syndic jusqu’® la cession dau moins 80% des lots qul
constituent la résidence. Ainsi est prise en compte la réalité d'une
copropriété « sociale » dont les caractéristiques spécifiques imposent une
présence du syndic beaucoup plus marquée que dans les copropriétés
+ PRPTERRIERE: fe risque de créer des copropriétés dégradées est pris en
compte & travers obligation particullére, faite a 'accédant de constituer
une provision pour grosses réparations, cette obligation étant une
condition résolutotre du contrat de cession.
11 est 8 noter que s'agissant des grands ensembles hors zones ANRU, la mise en
copropriété de sous-ensembles est possible das /entréa en vigueur du texte, mals
Vopération peut @tre suspendue par le balileur sl les résultats de la mise en
Gession du premler sous-ensemble, au cours du premier exerciee, ne sont pas
probants,
En zone ANRU, Il est bien sGr possible de mettre certains ensembles immobiliers
en accession, mais cette mesure découlera d'une décision conjointe de la
collectivité territorlale et du batileur, at non d'une obligation légale,
Enfln, ll convient de rappeler que les logements cédés en accession HLM
cemeurent comptabllisés au titre de Varticle 55 de Ia lol SRU pendant 5 ans,
Vopportunité de porter cette durée 3 10 ans peut étre examinée,
2/ En contrepartle des contraintes considérables imposées aux OLS (ESH et
offices notamment) une certaine latitude leur est consentle dans le reclassement
en PLI des logements dont lls conservent fa propriété et 'exploltation, ce qui
offre une perspective d’ajustement progressif des loyers ou de mise sur le marché
en qualité de logements non conventlonnés pour ceux qui auront été exploités
depuls plus de quinze ans.
3/ La logique tendant & la constitution de groupes, apérateurs globaux du
logement d'intérét collectit, est favorisée par des dispositions relatives A la
convention d'utilité soctale de groupe, qui exontrent, de falt, des conventions
Gutllité sociale « par filiales », sous réserve de la constitution, au seln dv groupe,
d'un outil desting 8 Ihébergement d'urgence, au logement dinsertion et a la
gestion de résidences sociales,
Quant aux grands opérateurs susceptibles d’émerger, (eur métler de bailleur,
doublé de celui de gestionnaire ¢’actifs immobliiers leur appartenant en propre,
sera nécessairement complété par un nouveau métler, dominant & terme, de
syndic-gestionnalre de coproprlétés sociales, complétant ainsi leur nécesselre
engagement dans le « tras social »,
Dans l'ensemble, ce nouvel univers du logement d'intérét collectif devrait Btre
molns confortable, mieux organisé, moins cofiteux et plus efficace.