LA NOTION DE DENSITE

n2

QUEN SAVONS-NOUS ?

Jan.
2008

a densit est au cur des enjeux urbains contemporains. Ltalement urbain

produit des effets nfastes en matire conomique, sociale et environnementale. La ville dense permet dconomiser lespace et de maximiser les rseaux dinfrastructures et les quipements.
La question de la densit est complexe. En effet, il nexiste pas une seule densit, mais des densits la densit brute ou nette, la densit dsire ou accepte,
la densit relle et vcue Ce document doit permettre dapprhender les diffrentes facettes de ce sujet.

Immeubles en plots
Entre 110 et
150 lgts/ha

Maisons
de ville
Entre 25 et
40 lgts/ha

Maisons
individuelles
Entre 5 et
20 lgts/ha

Grands ensembles
Entre 50 et 110 lgts/ha

Immeubles
de centre-ville
Entre 160 et 200 lgts/ha

Immeubles
de la reconstruction
Entre 150 et 170 lgts/ha

La densit de logements dans la rgion de Caen

La densit de construction

La densit de logements

La densit de construction peut tre mesure en mtres carrs construits : cest la

notion de coefficient doccupation des sols.
On peut aussi la mesurer en nombre de
logements par unit de surface (souvent
en hectare). Le choix de la surface prendre en compte est dlicat. La densit prend
des valeurs trs diffrentes selon quon la
mesure lchelle de la parcelle, de llot,
du quartier On peut nanmoins distinguer deux densits rsidentielles distinctes :
- la densit nette se mesure lchelle de la parcelle ou de llot.

La densit de logements est exprime

par le rapport entre le nombre de logements et la surface dassiette hors voirie publique ramene lhectare.

- la densit brute prend en compte

la surface utilise par les quipements publics (coles, mairies,), la
voirie et les espaces verts, amnags pour les besoins de la population habitant les logements construits dans lespace considr. Cette
dfinition est difficile appliquer de faon rigoureuse et rend toute comparaison impossible.

Par exemple, dans un lotissement o chaque logement dispose dune surface de

900 m, la densit de logement est de 11
logements/hectare. Si on intgre la voirie,
la densit passe moins de 9 logements
par hectare.
Le schma ci-dessus tente de reprsenter
la plupart des diffrents styles dhabitat de
la rgion caennaise selon leur densit nette
avec toutes les prcautions dusage vues
prcdemment.
Contrairement aux ides reues les quartiers de grands ensembles sont les moins
denses des quartiers dhabitat collectif,
tant donn les vastes espaces publics
dont ils sont entours. Certains quartiers
de maisons de ville sont mme parfois plus
denses.

Les grands ensembles

Quelques repres de densit de logements de la rgion caennaise...
Les densits urbaines

Lhabitat collectif urbain

Les grands ensembles

Les maisons de ville

Le quartier pavillonnaire urbain

La Cit Gardin Caen

111 logements/hectare

Le quartier de la Gurinire Caen

59 logements/hectare

La rue du XXme sicle Caen

32 logements/hectare

Le quartier Sainte-Thrse Caen

25 logements/hectare

Densit vcue et relle

65% des franais pensent que la densit est quelque chose de ngatif.
Observatoire de la Ville - janvier 2007

La densit a mauvaise image et

se nourrit de reprsentations qui
nont souvent pas grand chose
voir avec la ralit. Celles-ci expriment au contraire des frustrations et des attentes. En effet,
les quartiers vcus comme denses le sont souvent bien moins
que les quartiers centraux des
grandes villes dont le cadre de
vie est apprci. Est-ce la densit en soi qui pose problme ?

LAtelier Parisien dUrbanisme a

essay de rpondre cette
question en ralisant une enqute Paris sur quatre quartiers de densits objectivement
diffrentes. 227 personnes ont
t interroges. Les rsultats de
leur enqute dmontrent que la
hauteur objective des btiments
constitue un critre dterminant
de la perception de la densit.
Plus les habitants vivent dans
des immeubles hauts et plus ils
ont tendance considrer que la
hauteur des btiments est oppressante, mais aussi quil y a
trop de construction dans leur
quartier.

Par ailleurs, le tissu continu et

resserr des quartiers anciens, la
hauteur quasi identique des
constructions procurent des sentiments dintimit et de bien-tre
plus que doppression. Les petits
immeubles, considrs comme
tant chelle humaine, faciliteraient les changes entre habitants.
La convivialit et lanimation
dun quartier contribuent donc
la perception positive de la densit. Les fortes densits sont
bien vcues lorsquelles saccompagnent dune diversit des populations et des activits susceptibles de crer de lanimation.

Les densits priurbaines

Le lotissement priurbain

Le lotissement priurbain

Le Clos de lAvonde Cambes-en-Plaine

12 logements/hectare

Le Clos Besnard Periers-sur-le-Dan

5 logements/hectare

Densifier et prserver la qualit de

vie
Aujourdhui devant lattrait des franais pour
la maison individuelle et le cot lev du foncier, des oprations de logements individuels
denses voient le jour, certaines comprenant
plus de 55 logements par hectare. La forme
choisie a alors un impact direct sur la distribution des pices de la maison et son architecture. La largeur de la parcelle conditionne
lorganisation du bti et des espaces libres.
Une implantation bien rflchie des maisons
permet de construire sur des petits terrains
(moins de 200 m parfois) et de prserver un
jardin et lintimit des habitations.
Ci-dessous les deux schmas reprsentent
une maison individuelle de mme surface,
110 m plus le garage. A gauche, elle est implante sur un terrain de 360 m, droite sur
un terrain de 900 m. Limplantation de la
maison 1 en bordure de parcelle et en retrait

par rapport la rue permet de dgager un

vaste jardin larrire. Limplantation en bordure de parcelle facilite galement lajout
dune extension.

La densit dans les rglements et

procdures durbanisme
Depuis la loi SRU du 13 dcembre 2000, la
densification du tissu urbain est privilgie
ltalement urbain dans les outils de planification (SCoT, PLU), mme si ce parti pris nest
pas explicite. Lespace doit tre utilis de faon conome. La loi revient sur la logique
malthusienne des textes antrieurs : elle interdit de fixer une taille minimum pour les
parcelles btir et le COS nest plus obligatoire. Le Code de lUrbanisme en sassouplissant permet une diversit nouvelle de formes
urbaines.

Pour une mme surface habitable...

Optimisation de lusage du terrain
Terrain dassiette : 360 m
Surface habitable : 110 m

12

Terrain dassiette : 900 m

Surface habitable : 110 m
t
re
s

30

9 lgts/ha

m
t
re
s

30

t
re
s

22 lgts/ha

Consommation foncire excessive

Maison 1

Maison 2

Sources :

Quelle forme urbaine pour quelle densit vcue ? ,

Atelier Parisien dUrbanisme, juin 2003.
Habitat - formes urbaines. Densits compares et tendances dvolution en France , FNAU,
octobre 2006.

30

s
re
t
m

Directeur de la publication : Patrice DUNY

Ralisation et mise en page : AUCAME 2008

Crdits photographiques :
Google Earth
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Schmas
AUCAME
ISSN en cours

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