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Le mot du président 3

Présentation de l’OIP 4

Les membres administrateurs de l’OIP 5

Les territoires d’étude de l’OIP 6

1-

La conjoncture économique (Banque de France) 8

Le marché locatif privé 11


(UNIS Marseille Provence Corse)
(ADIL/FNAIM Aix-Marseille-Provence)

Le logement existant 17
(Chambre des notaires 13)
(FNAIM Aix-Marseille-Provence)

Le marché de la maison individuelle (LCA-FFB) 26

Le logement social (AR Hlm PACA & Corse) 29

Le bâtiment et les travaux publics (FBTP 13) 31

L’immobilier d’entreprise (FNAIM Entreprise 13) 32

Le logement neuf (FPI de Provence) 36

Le partenaire de l’OIP 40
EDF

2-

2
L’année dernière s’est achevée sur un bilan contrasté pour les différentes fédérations
représentées au sein de l’OIP : si des secteurs comme celui de la location, de la maison
individuelle ou du logement social enregistrent une baisse d’activité, d’autres comme celui
de l’ancien, le tertiaire ou le neuf se maintiennent à un niveau correct.

Le marché de la location résidentielle reste ainsi pénalisé par un faible taux de mobilité
(18% en 2018) et une hausse des loyers largement inférieure à l’inflation. Ces deux
facteurs contribuent en partie à la dégradation du parc locatif privé (les bailleurs disposant
de moyens toujours plus limités pour entretenir leur bien) et/ou à la vente de leur bien,
avec pour conséquence une sortie du parc locatif. Les transactions dans l’ancien semblent
en revanche avoir atteint leur point d’équilibre, avec une relative stabilité des prix et du
nombre de biens à la vente sur le marché, malgré une raréfaction de l’offre et une
demande soutenue.

Le bâtiment et l’immobilier d’entreprise terminent eux aussi l’année sur une note positive :
le premier profite d’une légère hausse des mises en chantier de 2 % à fin décembre 2018.
Ce chiffre est toutefois à relativiser, avec une part des logements en recul de 15,6% sur un
an et un ralentissement de la commercialisation dans le secteur résidentiel. L’immobilier
d’entreprise enregistre pour sa part une progression des commercialisations (+59 % par
rapport à 2017), localisées pour l’essentiel sur la zone Grand Marseille et celle du Pays
d’Aix.

Dans le neuf, l’offre nouvelle s’est maintenue au-delà des 10 000 logements entre 2017 et
2018 sur la région (Bouches-du-Rhône, Var, Alpes, Vaucluse). Les réservations nettes
ralentissent quant à elles de - 8%, sur la même zone géographique.

La baisse se poursuit en revanche pour le secteur de la maison individuelle en 2018 (- 3 %


sur 12 mois glissants), même si elle est moins importante qu’au niveau national. La cause
de cette dégradation récente est malheureusement bien identifiée. Elle résulte de décisions
gouvernementales qui fragilisent les professionnels : la réduction du PTZ et la suppression
de l’APL accession… qui font suite à la disparition de toutes les zones NB des POS.

Le logement social subit lui aussi un recul de son activité en 2018 avec un retrait de 23 %
du nombre de logements locatifs sociaux agréés dans les Bouches-du-Rhône par rapport à
2017. Cette baisse affectera malheureusement à moyen terme le secteur du bâtiment et
pourrait être encore amplifiée sous l’effet de deux facteurs : le durcissement des mesures
de la loi de finances pour 2018 (à partir de 2020) d’une part ; Le mouvement de
concentration des organismes de logement social imposé par la Loi Elan, d’autre part, qui
entrave toute dynamique de développement soutenue, comme les professionnels l’ont
LE MOT DU PRESIDENT

rappelé à de maintes reprises…

Président de l’OIP
Mail : philippedeveau@observatoire-oip.com

3
L'OBSERVATOIRE IMMOBILIER DE PROVENCE a été créé à l’instigation de la Fédération des
promoteurs immobiliers de Provence en 1993. Il a maintenant vingt cinq ans.
Notre association est présidée actuellement par :

Sa vocation est double :

• Mesurer l'activité immobilière en Provence avec des instruments fiables reconnus par tous,

• Être une chambre de réflexion, d'analyse et de propositions pour les collectivités locales
et administrations.

L'OIP regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l'acte de bâtir.

Chaque semestre sont présentés aux professionnels les résultats de l’ensemble du marché
immobilier en Provence sous ses différentes composantes : logement social, logement neuf et
ancien (Mi et Collectif), bureau neuf et ancien, marché locatif et marché de la maison individuelle
en secteur diffus.

Est également présentée l’étude économique régionale par la Banque de France en Paca

Les éditions trimestrielles sont :

• qui fournit l'état des stocks des logements neufs à la vente, dans la Métropole
Aix-Marseille-Provence, le reste des Bouches-du-Rhône, l’Aire Avignonnaise, les Aires
urbaines des Alpes, l’Aire Var Ouest et l’Aire Var Est (depuis le 1er janvier 2010).

• , qui permet de réaliser en ligne, via une connexion à distance, une étude de
marché basée sur l'exploitation des données commerciales des programmes immobiliers
(logements libres neufs) dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, l’Aire Avignonnaise, les
PRESENTATION DE L’OIP

Aires urbaines des Alpes.

• qui analyse le marché des logements neufs dans la Métropole


Aix-Marseille-Provence, le reste des Bouches-du-Rhône, l’Aire Avignonnaise, les Aires
urbaines des Alpes, l’Aire Var Ouest et l’Aire Var Est (depuis le 1er janvier 2010).

• dans la Métropole Aix-Marseille-Provence est


intégrée semestriellement dans le bulletin de conjoncture.

4
Le Président : Philippe Deveau et les

ORGANISMES REPRÉSENTANTS

Membres actifs

AR Hlm PACA & Corse : Président : Bernard Oliver

CFF : Directeur PCAZ Corse : Thierry Lopez

Chambre des notaires des BdR : Président : Pierre Milan

FBTP 13 : Président : Philippe Deveau

FNAIM Aix-Marseille-Provence : Président : Didier Bertrand

FPI Provence : Président : Stéphane Perez

LCA-FFB Paca Corse : Président : Bruno Guerra

UNIS Marseille Provence Corse : Président : Jean Berthoz

Membres qualifiés

Adil 13 : Directeur : Thierry Moallic

Euroméditerranée : Directeur Général : Hugues Parant

Métropole Aix-Marseille Provence : Présidente : Martine Vassal


Représentant au sein de l’OIP : Arlette Fructus
MEMEBRES ADMINISTRATEURS

Relations et informations concernant l’organisme s’adresser à :


– Directrice de l’OIP
Mail : brigittehoubey@observatoire-oip.com

5
Territoires d’étude de l’Observatoire Immobilier de Provence

6
LES TERRITOIRES D’ETUDE DE L’OIP
1.

7
Bilan 2018

Les premiers résultats de l’année 2018 communiqués par les entreprises interrogées (*)
confirment les tendances observées lors de nos enquêtes mensuelles de conjoncture. Ces
dernières font apparaître une décélération lente de l’activité au cours de l’année, dans un
environnement national et international entouré d’incertitudes qui impacte la demande
adressée à l’économie régionale.
Même si la fin de l’année a été perturbée par des mouvements sociaux, le secteur des
reste néanmoins le moteur de l’économie régionale et affiche une croissance
encore soutenue (+ ) dans l’ensemble des filières.
Dans un environnement international et national plus incertain, qui a pesé tant sur la
demande intérieure qu’internationale, l’activité dans l’ évolue encore positivement,
mais sur un rythme plus modéré (+ ).
Dans le secteur de la , si la hausse de l’activité est plus mesurée, la
production s’accroît (+ ), soutenue par la demande privée et publique. Cette tendance est
mieux orientée dans le secteur des travaux publics que dans le bâtiment qui se stabilise.
Dans un contexte où la politique monétaire accommodante de la Banque centrale
Européenne a pesé favorablement sur la courbe des taux, et après 3 ans de faibles
évolutions des budgets, enregistrent une hausse
généralisée dans l’industrie (+ ), dans les services marchands (+ ) et dans la
construction (+ ).
La a évolué positivement dans les services marchands (+ ),
dans l’industrie (+ ) et dans la construction (+ ), s’accompagnant de recrutements
et d’un recours accru à la main d’œuvre intérimaire.

Prévisions 2019
LA CONJONCTURE ECONOMIQUE

(*) Enquête réalisée en décembre 2018 et janvier 2019 par la Banque de France
auprès d’un échantillon représentatif d’entreprises et établissements de la
région PACA, réalisant un chiffre d’affaires de 36 milliards d’euros et
employant près de 200 000 salariés.

Adjoint au responsable du département des Affaires Régionales Provence-Alpes-Côte d'Azur de la


Banque de France
Mail : bernard.benitez@banque-france.fr

8
INDUSTRIE : UNE DÉCÉLÉRATION DE LA CROISSANCE.

Rappel évolution 2017/2016 Evolution 2018/2017 Prévision 2019/2018

17

7,9
6,4
3,3 3,0 2,3 2,6 2,1 1,6 1,0 0,4

-4,9
CA HT EXPORT INVESTISSEMENTS EMPLOI

SERVICES MARCHANDS : ÉVOLUTIONS ENCORE POSITIVES.

Rappel évolution 2017/2016 Evolution 2018/2017 Prévision 2019/2018

13,2

8,5
7,0
4,8
3,7 3
2,4 1,8
LA CONJONCTURE ECONOMIQUE

-2,6
CA HT INVESTISSEMENTS EMPLOI

9
CONSTRUCTION : UNE ANNÉE DE CONSOLIDATION.

Rappel évolution 2017/2016 Evolution 2018/2017 Prévision 2019/2018

8,5
5,7
3,0 2,8 3,0
1,7
1,1 0,7

-13
PRODUCTION INVESTISSEMENT EMPLOI

LA CONJONCTURE ECONOMIQUE

10
La mobilité résidentielle a chuté de manière considérable graphique 1:

Le marché du logement sur Marseille se caractérise essentiellement par des logements plutôt
petits, 85% du studio au 3 pièces, 10% T4, 5% T5 et plus.

La mobilité résidentielle est beaucoup plus faible sur Marseille que dans les Bouches-du-
Rhône. Elle se situe aux alentours de 18,1% en 2018, le marché marseillais a ainsi perdu 35 %
de son activité avec la crise des années 2008, 2009.

Les valeurs locatives :

Depuis 2012 les loyers de marché reculent en moyenne de 0.1% chaque année pour une
inflation se situant aux alentours de 0.8% par an.

Les propriétaires bailleurs ont ainsi perdu 8% de “pouvoirs d’achat” depuis 2007. Les baux de
longue date au départ du locataire sont souvent révisés de ce fait à la baisse pour être en
phase avec le marché de l’existant. graphique 2.

Le prix de base du m² locatif en 2018 se situe aux alentours de 12,80€ du m² tenant compte
des loyers du neuf dont les appartements se relouent beaucoup plus rapidement et plus
facilement que les appartements anciens ou existants (années 70).

La variation moyenne annuelle de 2013 à 2018 s’est établie ainsi à moins 0.1%.

Au cours des 10 dernières années les loyers n’ont pas réussi à s'élever plus rapidement que
l’inflation. Cette situation concourt en partie à la dégradation du parc locatif privé, les
bailleurs ayant de moins en moins de moyen pour entretenir leur bien. Depuis le
1er septembre 1948 première année de blocage des loyers, il est regrettable aujourd'hui de
constater que l’histoire donne malheureusement raison aux professionnels qui ne cessent de
dénoncer cette situation depuis cette date.

A quand le statut du bailleur privé que réclament les professionnels depuis des années et qui
permettrait aux bailleurs de participer au rôle économique qu’ils doivent jouer et que les
pouvoirs publics doivent leur reconnaître ?

L’exemple de la rue d'Aubagne en est tristement un malheureux exemple.

L’UNIS s’est d’ailleurs impliquée dans le relogement des locataires sinistrés, les adhérents
s‘étant engagés à ne facturer aucun frais d’agence pour les relogements de ces personnes
sinistrées.

Le permis de louer présenté comme la panacée universelle ne réglera pas tous les problèmes
LE MARCHE LOCATIF PRIVE

et une fois de plus certains propriétaires indélicats qui ne passent pas par des professionnels
responsables trouveront sûrement avec la complicité de la CAF des solutions pour passer au
travers des mailles du filet.

Président du Pôle territorial UNIS PACA


Mail : unis-provence@orange.fr

11
LA MOBILITÉ RÉSIDENTIELLE DANS LE PARC LOCATIF PRIVÉ

Avec un taux de mobilité de 18,1% en 2018, le marché marseillais a perdu 35% de son activité avec
la crise des années 2008-2009.
Mais ailleurs dans la département, comme en région, l’activité s’est redressée depuis : en réponse
aux dispositions publiques de soutien (2010-2011), oui à la forte reprise de l’accession à la
propriété (2014-2018) rendue possible par le dynamisme de l’offre bancaire

graphique 1

VARIATION DES LOYERS DE MARCHÉ

Depuis 2012, les loyers de marché reculent (-0,1% en moyenne chaque année), pour une
inflation de 0,8% par an. Depuis 2007, +0,5% en moyenne chaque année (+6,1% en moyenne
jusqu’en 2006), pour une inflation à 1,2% en moyenne (+1,7% jusqu’en 2006). Les loyers ont
ainsi perdu 8% de pouvoir d’achat depuis 2007!

LE MARCHE LOCATIF PRIVE

graphique 2

12
Les loyers du parc privé en 2018 des Bouches-du-Rhône
L’Observatoire Départemental des Loyers : un Les loyers dans les Bouches-du-Rhône en
outil d’intérêt public bénéficiant d’un partenariat 2018
privé
Un loyer métropolitain à 12,3 €/m² mais de
En 2006, l’ADIL 13, en partenariat avec la FNAIM Aix-
fortes disparités territoriales
Marseille Provence, a pris l’initiative, en accord et avec le
soutien de leurs partenaires publics (intercommunalités, Le loyer médian de la Métropole s’élève à 12,3 €/m²,
communes, Conseil Départemental, Etat) de mettre en très proche de celui du Département (12,2 €/m²). Mais
place un observatoire départemental des loyers du parc derrière ce chiffre se cache de très fortes disparités
privé à destination des particuliers et des collectivités territoriales et une fourchette de loyers qui oscille
publiques. entre 8,8 €/m² à Tarascon et 17,2 €/m² à Sausset-
les-Pins, soit du simple au double.
L’observatoire des loyers répond à deux objectifs
principaux : - mieux réguler le marché locatif privé par la Dans les Bouches-du-Rhône, trois secteurs distincts :
transparence des prix et - éclairer les politiques L’Ouest des Bouches-du-Rhône pratique les loyers
publiques locales, notamment les Programmes Locaux de les plus faibles (Tarascon 8,8 €/m², Arles et Port-
l’Habitat (PLH). de-Bouc 10,5 €/m², Berre-l’Etang 11 €/m² et Salon
11,2 €/m²).
À ce jour, l’observatoire des loyers suit 34 000 logements
Les villes situées au Centre du département, dont
dont les références de loyers sont recueillies auprès de
Marseille, enregistrent des prix intermédiaires
119 cabinets d’administration de biens dont la majorité
(Marignane 11,5 €/m², Roquevaire et Marseille
sont adhérents de la FNAIM.
11,7 €/m², Miramas 11,8 €/m², Istres 11,9 €/m²,
La méthode statistique utilisée consiste à suivre un panel Aubagne 12,1 €/m², Fos-sur-Mer et Martigues
représentatif de logements issus du parc locatif privé. 12,3 €/m²).
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés Les loyers les plus élevés se retrouvent dans
par des administrateurs de biens. Elle informe sur le quelques villes localisées à l’Est du département et
niveau des loyers appliqués hors charges. sur le littoral (La Ciotat 14,4 €/m²,
L’ensemble de ces publications sont disponibles sur le Aix-en-Provence et Cabriès 15 €/m², Carry-le-
site de l’Adil 13 : https://www.adil13.org/. Rouet 16,4 €/m², Cassis 16,5 €/m² et Sausset-les-
Pins 17,2 €/m²).

LE MARCHE LOCATIF PRIVE

13
À Marseille, le loyer médian s’élève à 11,7 €/m² Une baisse des délais de relocation
Les logements semblent se louer plus facilement au
Sans surprise, les loyers marseillais varient en fonction
regard de la baisse des délais de relocation observée dans
des arrondissements. Ainsi, ils sont compris dans une
les Bouches-du-Rhône. Aujourd’hui, le délai de
fourchette médiane allant de 10,7 €/m² à 13,2 €/m².
relocation se situe entre 2 et 4 mois contre 4 et 6 mois
Très classiquement, ce sont les 8e, 9e, 11e et 12e sur la période précédente. Certains secteurs sont encore
arrondissements qui pratiquent les loyers les plus élevés plus favorisés tels que la Côte Bleue, Cassis et une partie
à Marseille (de 12,5 €/m² à 13,2 €/m²). Tandis que les du Pays d’Aix dont les biens peuvent se relouer en
loyers les moins élevés se trouvent dans les 1er, 2e, 3e, 4e 1 mois.
et 15e arrondissements (de 10,7 €/m² à 11,2 €/m²).
À l’inverse, il faudra entre 4 et 6 mois pour relouer un
L’observatoire des loyers perçoit également des logement à Port-de-Bouc, Martigues et Salon-de-
différences à une échelle plus fine que celle des Provence.
arrondissements à savoir celle des quartiers de la ville de
Des taux de mobilité très différents selon les villes
Marseille.
Selon les professionnels et experts de la gestion locative,
Ainsi, les loyers les plus élevés de Marseille se
un marché locatif en bonne santé doit connaître un taux
rencontrent dans les quartiers d’Endoume, du Rouet, de
de mobilité entre 25 % et 30 %.
Sainte-Anne, de Saint-Giniez et de Mazargues sans
oublier le quartier Menpenti dont les loyers se situent au- De ce point de vue, Marseille se situe en dessous avec un
delà des 13 €/m². taux de mobilité de seulement 19 %, ce qui laisse à
penser que certains locataires sont satisfaits de leur
Sur le plan des loyers, les quartiers les plus abordables
logement et ne souhaitent pas en changer et qu’à
sont : Grands Carmes, Belsunce, Chapitre et Opéra
l’inverse d’autres sont captifs ne pouvant plus proposer
notamment qui se situent aux alentours des 10 €/m².
les garanties suffisantes pour accéder à un nouveau
logement.
Aix-en-Provence et Aubagne se situent respectivement à
26 % et 27 % de mobilité.
De leurs côtés, Arles, Martigues et Istres connaissent un
taux de mobilité entre 29 % et 30 %.
L’ancienneté dans le logement
À l’échelle départementale, 38 % des locataires sont dans
leur logement depuis plus de trois ans.
Toutefois des écarts importants peuvent être notés selon
les communes observées (Marseille : 44 %, Aix-en-
Provence : 35 % et Martigues : 25 %).
La question des travaux
Les logements locatifs anciens n’ayant pas fait l’objet
d’une rénovation importante et de qualité (cuisine, salle
de bains…) ne se louent plus (vacance structurelle) ou
très difficilement (délai de relocation important). Le grand
nombre de constructions neuves constituant une réelle
concurrence pour les biens anciens est venu renforcer ce
phénomène.
Depuis au moins cinq ans, la grande majorité des
bailleurs a compris la nécessité de réaliser les travaux
Des loyers globalement stables pour se donner toutes les chances de louer leurs biens.
Dans la plupart des cas, le loyer n’augmentera pas malgré
Globalement, les loyers sont stables sur le territoire les travaux réalisés. Cependant dans certains secteurs à
métropolitain et départemental. Cette tendance, qui Marseille (3e, 4e, 13e, 14e et 15e), au sud d’Aix-en-
s’observe depuis bientôt six ans, est plus ou moins Provence (Vitrolles, Gardanne…) ainsi qu’à Miramas et
LE MARCHE LOCATIF PRIVE

perceptible selon les territoires et le type de logement en Port-de-Bouc, les travaux ne suffisent pas à assurer la
location. Cette stabilité des loyers s’observe plus relocation, ils devront être accompagnés d’une baisse du
particulièrement sur les logements anciens et semi- loyer.
récents. A contrario, les logements neufs peuvent
connaître des augmentations de loyer à la relocation. Et De nombreux bailleurs, et notamment ceux aux
d’une manière générale, les baisses de loyer sont plus ressources les plus modestes, expriment leurs difficultés
rares que par le passé au moment de la relocation, la à financer les travaux. Ils méconnaissent souvent les
minoration de loyer ayant profité au locataire antérieur. aides à l’amélioration de l’habitat et/ou dénoncent les
difficultés à monter les dossiers de demande d’aides de
l’Anah.

14
La forte tentation de vendre Les loyers à Aix-en-Provence : 15 €/m² tous
Depuis bientôt 3 ans, l’observatoire des loyers constate le types confondus
souhait d’un nombre non négligeable de bailleurs de La ville d’Aix-en-Provence n’échappe pas aux disparités
vendre leurs biens. La principale raison avancée est celle de loyers. On observe que quel que soit le type, les loyers
de la baisse de la rentabilité locative qui aujourd’hui sont plus élevés dans la zone Aix Centre/Couronne
avoisine les 3 % contre environ 8 % il y a seulement dix Urbaine (15,6 €/m²) que dans le reste de la ville. Les
ans. La tension des relations locataires-propriétaires est loyers hors centre-ville se situent à 14,5 €/m².
également citée et notamment les impayés de loyers voire
la dégradation du logement. Les quelques bailleurs qui se La typologie des biens influe également très fortement
décident à vendre le font parfois à perte notamment sur le loyer et la ville d’Aix, qui réunit un nombre
lorsqu’ils ont acquis le logement sur la période 2004 – important de logements destinés aux étudiants, est
2011. Ces biens ne se retrouveront plus au sein du parc particulièrement concernée par les petits logements. Les
locatif car très souvent, ils sont achetés par des primo- biens de type 1 vont même jusqu’à dépasser les 20 €/m².
accédants.
Par ailleurs, des écarts de prix importants sont à noter
Un marché locatif traditionnel bousculé par les locations entre les T1 et les T2 de la zone Aix Centre/Couronne
de courtes durées Urbaine (4,3 €/m²).
Le phénomène de la location de courte durée de type De plus, le marché locatif aixois est particulièrement
AIRBNB ne cesse de prendre de l’ampleur dans les sensible à la desserte autoroutière. De ce point de vue, le
Bouches-du-Rhône. Ainsi, la Côte bleue et les communes Nord de la ville d’Aix-en-Provence connaît des difficultés
de La Ciotat, Arles et Marseille (hyper centre notamment) qui ont une forte incidence sur la relocation et plus
sont fortement concernées. précisément sur le délai pour trouver un nouveau
locataire. A contrario, le quartier de la Duranne situé au
Le problème dénoncé par les professionnels de sud-ouest de la ville est bien desservi, ce qui rend très
l’immobilier et la puissance publique réside dans le fait dynamique le marché locatif du secteur.
qu’un nombre important de biens est retiré du marché
traditionnel (location à l’année) pour alimenter le marché L’impact des travaux sur le centre-ville d’Aix-en Provence
de location de courte durée beaucoup plus rentable.
Les très importants travaux de voiries et les nuisances
Par ailleurs, une grande partie des biens achetés sur les ponctuelles subies par les riverains et les commerçants
communes précitées sont strictement destinés à la en centre-ville d’Aix ont occasionné une baisse des loyers
location de courte durée. Dans la plupart des cas, les à la relocation dans ce secteur. Les délais de relocation se
investisseurs ne sont pas locaux. sont également allongés. Selon les professionnels de
l’immobilier, cette tendance devrait perdurer au moins
La loi Elan adoptée en novembre 2018 visant à un jusqu’à la fin des travaux, cela d’autant plus que les
contrôle plus strict des locations de courtes durées à des places de stationnement ont été réduites.
fins touristiques devrait apporter des réponses à ces
inquiétudes.

Le marché de l’immobilier présente la particularité de proposer des


logements qui, chacun pris individuellement, ne ressemblent à aucun
autre. Chaque logement affiche un niveau de loyer qui lui est propre,
défini selon une multitude de critères.
Certains de ces critères, néanmoins, s’appliquent de manière
récurrente quel que soit le bien considéré. Ils constituent des points
de repères incontournables pour les professionnels de l’immobilier, à
savoir :
La taille du logement, sa localisation et l’ancienneté de son
occupant. Ce sont les principaux facteurs explicatifs du niveau
des loyers.
La dégressivité du loyer selon la superficie du logement. A
localisation identique, plus un logement est grand, moins son prix
au m² est élevé.
D’autres facteurs, plus qualificatifs, entrent ensuite en ligne de
LE MARCHE LOCATIF PRIVE

compte. Ils font la singularité du logement et peuvent faire


grimper son prix : prestation de qualité, présence d’équipements
(cuisine équipée, balcon…), mise à disposition d’un box ou d’une
place de stationnement… Inversement un logement situé en rez-
de-chaussée, sur rue ou supportant des nuisances (bruits…)
subira une décote

15
Méthodologie À propos de l’ADIL des Bouches-du-Rhône
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, avec L’Agence Départementale d’Information sur le Logement
l’appui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) évolue au sein du
(ANIL), consiste à suivre un panel de logements issus du parc locatif
privé. réseau national ANIL/ADIL. Au sein de ses instances
dirigeantes, elle réunit les représentants des secteurs
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des publics et privés du logement. Ses missions sont prévues
administrateurs de biens. Elle informe sur le niveau des loyers
appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur la par l’article L. 366-1 du code de la construction et de
superficie des logements. l’habitation. L’ADIL assure une mission de service public
de conseil des particuliers sur les questions juridiques,
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum de
25 références1, pour chaque nature (collectif / individuel) et type de
financières et fiscales du logement ; à ce titre, elle
bien (nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que soit le conseille plus de 25 000 habitants par an dans la
découpage géographique retenu (EPCI, secteur, commune, conduite de leur projet immobilier. En outre, l’ADIL forme
arrondissement…). Il repose fortement sur la participation des les professionnels du logement et conduit des études et
agences immobilières à l’Observatoire Départemental des Loyers observations sur le fonctionnement des marchés du
(ODL) et sur la qualité des données recueillies.
logement et le comportement des ménages.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires, l’effet de
structure du parc a été neutralisé en appliquant une pondération
départementale à chacune des zones d’observation. Ce coefficient de À propos de la FNAIM 13, partenaire de
pondération tient compte du statut d’occupation, de la typologie des
logements et de la nature du bien (tels que définis dans le l’Observatoire des loyers
recensement de la population de l’Insee).
La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) est
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à la surface l’organisation syndicale des professionnels de
habitable (€/m²). La première approche renseigne clairement sur le l’immobilier en France. Ses adhérents exercent tous les
montant déboursé chaque mois par les ménages et permet de mieux
métiers de la transaction, de la gestion, de la location, de
saisir l’effort à consentir pour se loger. La deuxième approche
gomme les effets liés à la superficie des logements et constitue une l’expertise, du diagnostic, etc. Créée en 1913 à Marseille,
donnée de référence partagée par l’ensemble des professionnels de la FNAIM Aix-Marseille-Provence est présente sur
l’immobilier. l’ensemble du département des Bouches-du-Rhône et
Les résultats sont présentés selon trois niveaux : compte 420 adhérents professionnels.

- Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts La FNAIM accompagne au quotidien ses adhérents dans
identiques (la moitié des logements a un loyer supérieur à ce seuil et l’exercice de leurs activités. Elle leur dispense les
l’autre moitié a un loyer inférieur). La médiane permet de s’affranchir formations, initiales et continues, qui différencient les
des valeurs extrêmes qui impactent fortement la moyenne. professionnels FNAIM par leurs compétences et la qualité
- Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer de services offerts aux particuliers. Elle veille au respect,
inférieur à ce seuil). par chacun de ses membres, de son Code d’Ethique et de
- Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer Déontologie, garant de la protection des droits du
supérieur à ce seuil). consommateur.
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient La FNAIM est un interlocuteur reconnu par les Pouvoirs
illustrer la diversité et les écarts de prix. Publics pour l’élaboration des politiques et des
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble, mais législations relatives au logement. Les statistiques qu’elle
une approche selon la date d’entrée des locataires peut également établit à partir des données recueillies auprès de ses
être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé dans l’année adhérents et qu’elle diffuse gratuitement permettent de
permet notamment une analyse plus conjoncturelle des loyers (on suivre au plus près l’évolution des marchés du logement
parlera de loyers de marché ou de relocation).
en France. A la fois référence et partenaire, la Fédération
1
veut faire partager une vision positive, équilibrée et
. ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui-ci est peu présent
sociale de l’immobilier. La FNAIM fait partie du Conseil
National de la Transaction et de la gestion immobilière
(CNTGI).
LE MARCHE LOCATIF PRIVE

Thierry Moallic Didier Bertrand


Mail : thierry.moallic@adil13.org Mail : fnaim13@wanadoo.fr

16
Il est précisé en préambule que les critères retenus dans le cadre des analyses ci-dessous sont les
transactions répertoriées sur le fichier Perval :

- biens libres de toute occupation,


- acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré,
- destinés à un usage strict d’habitation,
- vendus sans part sociale.

A l’exclusion des transactions atypiques suivant :

Concernant les biens bâtis :


- biens non standards tels que les chambres, lofts, ateliers, grandes propriétés, châteaux,…
- biens de grande superficie,
- acquisitions effectuées par des professionnels de l’immobilier.
Concernant les biens non bâtis :
- terrains non viabilisés et non viabilisables,
- acquis par des acquéreurs non particuliers,
- surface inférieure à 50 et supérieure à 5000 m².

Les éléments porteurs du maintien des prix restent les taux bancaires historiquement bas bien qu’une
alerte ait été donnée au cours du dernier trimestre laissant craindre une remontée des taux non suivie
d’effet réel, permettant de dégager une capacité de financement supérieure et entrainant la possibilité
d’acquérir plus grand ou plus qualitatif.

Le maintien des aides à l'investissement locatif dont on pouvait craindre une réduction a permis en 2018
de soutenir les achats des investisseurs et par voie de conséquence la commercialisation des
programmes neufs.

Pour la période correspondant à l'année civile novembre 2017 - novembre 2018


- Pour le département des Bouches-du-Rhône (appartements anciens) : 8.398 transactions contre
8.658 pour la période identique 2016–2017 (tenant compte des critères de sélection ci-dessus
rappelés). Il faut cependant rappeler que ce nombre était de 7.064 pour la période identique 2015-
2016.
Le tout démontrant une ventilation des acquisitions comme suit :
10,4% pour les studios (11,3% en 2017)
22,7% pour les 2 pièces (22,1 % en 2017)
36% pour les 3 pièces (36 % en 2017)
LE LOGEMENT EXISTANT

24,3% pour les 4 pièces (23,5 % en 2017)


6,7% pour les 5 pièces et plus (7,1 % en 2017)

Ces chiffres quasiment constants d’une année sur l’autre devant bien entendu être re-traités secteurs par
secteurs et nous pourrons comme chaque année constater des disparités géographiques moindres que
les années précédentes.
- Marseille : transactions en 2018, en 2017 soit une baisse de 4,6%
- Aix en Provence : passant de transactions en 2017 à en 2018 soit une exacte stagnation en
volume.
17
- Bassin de Gardanne : transactions en 2017 à en 2018 soit une exacte stagnation en
volume.
- Bassin de Berre : transactions en 2017 à en 2018 soit 22 % d'augmentation en volume.
- La Côte Bleue : transactions en 2017 à en 2018 soit 2 % d'augmentation en volume.
- La Ciotat : transactions en 2017 à en 2018 soit une quasi-stagnation en volume.
- Bassin de Salon : transactions en 2017 à en 2018 soit 4% de baisse.
- Allauch-Plan de Cuques : transactions en 2017 à en 2018 soit une quasi-stagnation en
volume.

La lecture de ces chiffres confirme une stabilité des volumes. Ceux-ci, à l’exception du bassin de Berre
étant quasiment identique à la période antérieure de référence et conforte la tendance des années
antérieures traduisant une chute de la baisse de ceux-ci.

Là encore, la notion de juste prix amorcée au trimestre précédent se confirme.

Pour l'ensemble du département : un prix moyen de 2.530/m² stable par rapport à la période identique
2016/ 2017 de 2.510€/m²
- Marseille : voit apparaitre un prix médian de 2.310 €/m² supérieur de 0,5% environ à l’année
dernière 2.300€/m².

Il faut néanmoins prendre en compte les différences relevées entre les différents quartiers marseillais.
Ainsi :
Le 2e arrondissement passe en 2017 d’un prix moyen de 2.430€/m² à 2.380/m² en 2018 soit
une baisse de 8,1%.
Le 7e arrondissement quant à lui subie une légère hausse de 2,2% avec un prix médian de
3.170 €/m² augmentation par rapport à la période de référence antérieure de 3.090€/m².
Le 3e arrondissement passe d'un prix moyen 1.320€/m² à 1.320€/m² présentant ainsi une
parfaite stabilité.
Remontée spectaculaire de 27,5% dans le 1er arrondissement quartier Belsunce qui baisse de
5,8% qui passe de 1.570€/m² à 2.000€/m² (à tempérer toutefois, la chute de l’année précédente
ayant été de 17,88%).
Le 6e arrondissement quartier Vauban après baisse de 10,7% l’année dernière revient avec une
hausse de 10,8% repassant de 2.690€/m² à 3.010€/m².

- Aix en Provence : voit son prix médian passer de 3.880€/m² en 2017 à 3.920€/m² montrant une
légère augmentation de 1,1%.
- Bassin de Gardanne : en baisse légère passant de 2.890€/m² à 2.840€/m² soit -1,5%.
- Bassin de Berre : baisse importante quant à lui, passant de 2.790€/m² à 2.200€/m² soit – 21%.
- La Côte Bleue : augmentation passant de 4.750€/m² à 4.900€/m² soit hausse de 3,1%.
- La Ciotat : 3.670€/m² à 3.710€/m² soit une augmentation de 1%.
- Salon de Provence : poursuit une hausse mesurée passant ainsi de 2.130€/m² à 2.160€/m² soit
1,4%.
LE LOGEMENT EXISTANT

- Allauch-Plan de Cuques : passe de 2.730€/m² à 2.860€/m² soit une hausse de 5,2%.


- L'Ouest du département (Arles-Saintes Maries de la Mer) : poursuit sa reprise avec une hausse de
4,7% et passant d’un prix médian de 1.940€/m² à 2.030€/m².

La tendance générale de l’année 2017 qui était une poursuite de la reprise tant en volume qu’en prix, a
permis en 2018 de toucher semble-t-il un point d’équilibre démontrant un marché assagi et stabilisé.

18
La tendance est identique avec pour l'ensemble de département une légère hausse de 2,5% et un prix
moyen de 307.000 euros qui fait suite à une hausse similaire l’année dernière.
- Marseille poursuit son ascension avec un prix moyen passant de 312.900€ à 318.000€.

-Aix en Provence et alentours en progression de 2% faisant suite à une précédente augmentation de


7,5% passant d’un prix moyen de 533.000 euros en 2017 contre 543.300 euros en 2018.

Il est à noter contrairement à l’année dernière que les quartiers et communes "recherchés" tel Eguilles
Lambesc, le Puy Sainte Reparade…et alentours sont en hausse venant rééquilibrer les baisses de
l’année antérieure.

L'examen des chiffres permet de confirmer la stabilité en 2018 amorcée dès le début de l’année,
cependant les variations ressenties au cours de l’année étant restées légères à la hausse ou la baisse
selon les secteurs et quartiers et ont permis d’assagir le marché et de tendre vers une évolution
équilibrée.

Nous parvenons toujours difficilement cependant à retrouver les niveaux de prix de 2014.

Il est à noter que les taux d’intérêt encore particulièrement attractifs rendent toujours difficile la mise
en perspective réelle avec les années précédentes notamment avant 2015 date du début de leurs
baisses significatives, une remontée des taux de crédits laissant craindre une crispation du marché
notamment chez les primo-accédants, de même la disparition annoncée des aides à la primo
acquisition laissent là encore planer le doute sur l’évolution future du marché.

A l’heure actuelle, les effets du prélèvement à la source n’ont pas encore été ressentis mais pourraient
entrainer une impression de perte de capacité d’endettement ayant pour effet de retarder la décision
d’achat.

LE LOGEMENT EXISTANT

Notaire
Mail : chambre.13@notaires.fr

19
INDICE DU PRIX ET VARIATION ANNUELLE DES APPARTEMENTS ANCIENS
DEPUIS OCTOBRE 2014

Indice de prix
(Base 100 en moyenne en 2015) oct-14 oct-15 oct-16 oct-17 oct-18
et variation sur un an

Indice 103,5 99,7 99,1 103,9 106,8


Marseille
Variation -4,5% -3,6% -0,6% 4,8% 2,8%
Départment des Moyenne 102,2 100,4 98,9 103,1 104,3
Bouches-du-Rhône Maximum -4,1% -1,8% -1,5% 4,2% 1,2%

Province (Indice Indice 102,6 100,7 100,4 104,0 107,0


"Notaires-INSEE") Variation -2,2% -1,8% -0,3% 3,5% 3,0%

INDICE DU PRIX DES APPARTEMENTS ANCIENS DEPUIS MARS 2002

LE LOGEMENT EXISTANT

20
INDICE DU PRIX ET VARIATION ANNUELLE DES MAISONS ANCIENNES DEPUI S
OCTOBRE 2014

Indice de prix
(Base 100 en moyenne en 2015) oct-14 oct-15 oct-16 oct-17 oct-18
et variation sur un an

Département des Moyenne 103 100,3 102,1 104,5 107,7


Bouches-du-Rhône Maximum -1,5% -2,6% 1,8% 2,3% 3,1%
Province (Indice Indice 102,2 101,2 102,5 105,3 108,3
"Notaires-INSEE") Variation -1,0% -1,0% 1,3% 2,7% 2,9%

INDICE DU PRIX DES MAISONS ANCIENNES DEPUIS MARS 2002

LE LOGEMENT EXISTANT

21
Les chiffres synthétiques des prix font apparaître une décélération : ils ont augmenté de 2,7%
dans la France entière contre 4,2% en 2017. Mais avec combien de disparités !

D’abord, une disparité entre types de biens : la hausse est de 3,8% pour les appartements (contre
4,9% en 2017) et de 1,5% pour les maisons (contre 3,7% l’année précédente). Ensuite une
disparité entre Paris, l’Ile de France et le reste du territoire. Dans la capitale, les prix ont
augmenté de 5,9% (contre 6,5% en 2017) ; dans le reste de la France, elle est de 2,1% (au lieu de
3,9% en 2017). Mais là encore, les écarts sont considérables, entre une augmentation de 6,7% à
Nantes, contre un petit 0,7% à Rouen ou Lille ou un + 1,8 % à Marseille et une baisse de 1,6% à
Ajaccio. Du coup, la statistique se traduit sur le terrain par des réalités contrastées d’une ville à
l’autre.

Le dynamisme retrouvé en 2017 a perduré sur notre territoire en 2018 qui enregistre
37 891 ventes immobilières soit plus de 2,8% d’augmentation.

Pour le Président de la FNAIM Aix Marseille Provence, Didier Bertrand, « le marché de l’immobilier
ancien se porte bien ! Depuis deux ans, la demande, essentiellement locale, est très active et
profite des conditions d’emprunt toujours très favorables. Cependant la pénurie d’offres, si elle
n’a pas encore de conséquences sur les prix eu égard aux capacités de financement de la
clientèle locale, elle peut devenir un frein à l’activité de l’année qui débute ».

Le taux de rotation de 2,6 % (nombre de ventes par rapport au marché existant) reste élevé ce qui
est signe d’une activité soutenue. Longtemps en perte de vitesse ces dernières années,
l’investissement locatif qui a redémarré en 2017, confirme aussi son retour sur notre
département. Preuve en est que la pierre reste une valeur sure pour les particuliers désireux de se
constituer un patrimoine et des revenus pour l’avenir. Les taux de crédit étant inférieurs à
l’inflation, l’emprunt devient un moyen de gagner de l’argent ; cela explique le dynamisme du
marché de l’investissement et le recours au crédit parfois même sans apport.

2/3 des ventes réalisées sont des acquisitions en résidences principales, suivies pour plus de 20%
par l’investissement locatif et loin derrière les résidences secondaires qui ne représentent que
quelques % des ventes réalisées, de l’ordre de 3 à 5 % selon les communes).
LE LOGEMENT EXISTANT

Le marché bien que dynamique avec une demande toujours très active en 2018 semble cependant
fonctionner avec de nouvelles règles : irrégularité des périodes d’activité et d’accalmie qui
entraine une absence de saisonnalités des demandes, frilosité des vendeurs qui ont tendance à
reporter la mise en vente de crainte de ne pas trouver un bien conforme à leurs attentes. En effet
50% des vendeurs sont des futurs acquéreurs et si jusqu’à présent ils vendaient avant d’avoir
trouvé à se reloger, cela ne se retrouve plus sur le terrain aujourd’hui.

22
Comme pour le 1er semestre, la hausse relative des prix affichés sur la ville de Marseille (1,8%)
témoigne d’une stabilité des prix qui se retrouve sur l’ensemble des communes. Le département
ne connaît donc pas une tension sur les prix des logements anciens. Cette stabilité des prix,
malgré une raréfaction de l’offre et une demande soutenue, peut s’expliquer par : la capacité
d’emprunt souvent limitée de la demande locale, le déficit de nouveaux arrivants ou d’une
clientèle étrangère à hauts revenus, le pouvoir d’achat limité des actifs locaux.

Le prix moyen varie bien entendu selon les communes : 2403 €/m² pour la ville de Marseille,
3949 €/m² pour Aix en Provence, 2343 €/m² pour Arles ou encore 1388 €/m² pour Tarascon.

Si Aix en Provence reste l’une des communes du département enregistrant un prix moyen plus
élevé que dans d’autres secteurs, le niveau des prix tend cependant à baisser et là aussi on
semble avoir atteint un point de rupture. En effet, les acquéreurs ne sont plus prêts à acheter à
tout prix et ce, malgré une pénurie réelle de l’offre. De plus, les prix dans l’ancien semblent
s’ajuster avec le neuf devenu très puissant à Aix avec le développement de nouveaux
programmes immobiliers. Ce développement du marché du neuf a une incidence sur les prix dans
l’ancien et pose ainsi des repères « sains » de fixation des prix notamment pour les propriétaires
vendeurs qui avaient tendance à surestimer leur bien.

Pour les professionnels de l’immobilier, la marge de négociation sur les prix est désormais
réduite et il semble qu’il y ait un équilibre entre vendeurs et acheteurs. Les professionnels ne sont
pas étrangers à ce nouvel équilibre après plusieurs années de travail et d’information auprès de
leurs clients- vendeurs notamment pour évaluer le prix de leur bien au plus juste. Les prix
proposés sont dans l’ensemble aujourd’hui cohérents avec le marché, ce qui témoigne d’une
prise de conscience d’une majorité de vendeurs.

L’année 2018, tout comme 2017, confirme un réel déplacement du marché de la location vers le
marché de la propriété.

La demande majoritairement locale et à capacité d’emprunt limitée reste très attentive au niveau
des prix et au cout des charges annexes. Le marché des maisons et des appartements
(180.000/250.000) dans des copropriétés de petite taille est très actif. L’acheteur particulier
cherche aujourd’hui à maitriser de façon individualisée les frais d’électricité, de chauffage…. Cela
explique la difficulté à vendre des biens dans des copropriétés de taille plus importante dont les
charges et les couts de fonctionnement restent très élevés.

Pour la ville de Marseille, l’essentiel de la demande porte sur des maisons avec extérieur, des
derniers étages avec terrasse ou des T2/3 avec extérieur dans des immeubles de taille
raisonnable. La rareté de ce type de biens explique en grande partie la pénurie d’offres accentuée
également par l’attentisme de certains vendeurs qui ont tendance à remettre leur projet de vente.

Les investisseurs, professionnels comme particuliers, absents pendant plusieurs années, sont
actifs avec notamment de jeunes investisseurs locatifs (30 à 50 ans) à la recherche de biens pour
relocation (à Marseille, les 14 et 15ème ardts bénéficient de ce dynamisme). Pour cette clientèle, le
placement immobilier reste le plus attractif laissant loin derrière l’assurance vie, le livret A ou les
marchés financiers. Pour les particuliers en recherche de résidence principale, les professionnels
notent un plus large recours au crédit qu’auparavant pour financer leur acquisition, preuve en est
que les conditions bancaires sont toujours très attractives.

Dans le département, on assiste à un recul de la demande des primo accédants, parents pauvres
LE LOGEMENT EXISTANT

des aides à l’accession à la propriété. Pour ceux d’entre eux ayant cependant un réel besoin
d’investir, la durée des prêts s’allonge pouvant porter à 25 ou 30 ans contre 15 ans au milieu des
années 2000. Ce phénomène restera possible tant que les taux d’intérêt resteront bas et que les
conditions des crédits souples (apport personnel réduit).

Président de la Fnaim Aix-Marseille-Provence CONTACT PRESSE FNAIM Aix-Marseille-Provence


EMMANUELLE EMRAN ANTONIOTTI
Mail : fnaim13@wanadoo.fr AGENCE DIXIT PRESSE & RP
MOBILE : 06 18 07 18 96

23
VENTES IMMOBILIÈRES

PRIX MOYEN DES APPARTEMENTS

LE LOGEMENT EXISTANT

24
PRIX MOYEN DES APPARTEMENTS

LE LOGEMENT EXISTANT

25
Selon l’indicateur Markemétron, les ventes de maisons individuelles, ,
sont à la baisse au 31 décembre 2018, sur 12 mois glissants, comme depuis mi 2017.

, toutefois plus modeste,

Cela dit, c’est un nouveau coup, car nous sommes à un niveau très bas par rapport à il y a
10 ans. Il se vendait dans notre région 10 000 maisons individuelles en 2007, alors qu’en
2018, nous terminons à 6 000 maisons.

La forte baisse en 10 ans de notre région est également liée à la question du foncier trop
cher. Le rapport entre le prix moyen des terrains constructibles et le revenu moyen des
ménages est dans notre région le plus défavorable de France. C’est donc évidemment à ce
niveau-là qu’il faut agir, au travers de la Métropole. Les ménages, dès qu’ils veulent accéder
à la propriété, sont contraints à s’éloigner des villes du centre :

ÉVOLUTION DES VENTES ANNUELLES EN INDIVIDUEL DIFFUS


180000
Crise des Subrpimes
Recentrage profond du PTZ
170000
suppréssion APL Accession
Plan de relance Reconfiguration
160000 Doublement PTZ & Passe-Foncier défavorable du PTZ
LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE

150000

140000 Nouveau PTZ

130000

120000

110000

100000 Arrêt du Plan de relance

90000 Baisse des taux d'interêts et


Tension sur les
maintien à des niveaux
conditions de crédits
historiquement bas
80000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

26
Nous le voyons, au niveau national, particulièrement après recalibrage du PTZ à la baisse,
, ce qui entraine un encombrement du
marché locatif et grippe le parcours résidentiel.

Ainsi dans les Bouches-du-Rhône, 2036 maisons individuelles en diffus auront fait l’objet en
2018 d’une autorisation de construction (PC), mais ce chiffre traduit un déficit important par
rapport au territoire national. En effet, le nombre de constructions diffus pour 1000
ménages domiciliés sur la zone ne s’élève dans les Bouches du Rhône qu’à 2,3 / °°, contre
4,1 / °° au plan national.
!

Comment s’étonner, dès lors, que les locataires HLM y restent ? Que les jeunes ne trouvent
pas à se loger à des prix raisonnables,

puisque
les chiffres ci-dessus montrent bien que c’est surtout eux qui ne peuvent plus acheter.

L’Union des constructeurs aménageurs (LCA-FFB) attire l’attention sur le développement


dangereux d’une

En moyenne en France, un
budget de maison individuelle se partage environ 30% pour le terrain et 70% pour la
construction, sauf en Ile de France et en région Sud où c’est moitié-moitié (voire,
depuis peu, un budget supérieur pour le terrain à celui de la maison). Ce qui est
compréhensible pour Paris qui manque de terrains, l’est moins pour la région Sud où
la loi SRU de 2001 s’applique de façon bien trop restrictive et drastique.
de l’Etat ni aux
collectivités ! Dans notre région, il est donc impératif de faire baisser les prix des
terrains par des mesures fortes sur le foncier local, même si le confort spatial des
LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE

maisons voisines peut en souffrir un peu.

, avec
l’accord d’une commune (dans le cadre d’un PLU), est écologiquement beaucoup plus
vertueux que de laisser des parcelles se vendre cher, une par une, en diffus. La surface
moyenne des terrains dans les Bouches du Rhône, actuellement à près de 1000 m²,
est encore trop grande par rapport à l’obligation d’aménagement intelligent que nous
avons, dans un contexte où, au demeurant, la densification de nos espaces a déjà
commencé, ce qui est une bonne chose. On notera à ce sujet que la part des maisons
individuelles ne s’élève qu’à 24% des logements neufs construits dans notre
département, contre 42 % en moyenne. Ceci montre bien que nous construisons déjà
moins en diffus que la moyenne française.

27
afin d’obtenir une « production massive » de logements neufs.
, dit le chef de l’État. « Notre pays en construit trop peu [des logements, ndlr]
car notre système est bloqué par la sur-réglementation », estime-t-il. « Nous mettrons en
place un d’offre qui permettra sur des territoires donnés, où le prix du logement
s’est envolé, sur un temps donné, une politique de libération du foncier public et privé, une
politique de réduction des exigences des normes, de réduction des délais de recours, qui
coûtent très cher pour pouvoir produire massivement en quelques années », promet
Emmanuel Macron. Reste à le faire. Car ce n’est pas en réduisant les budgets d’APL et de
PTZ qu’on y arrivera. A bon entendeur…

VENTES MAISONS NEUVES ( 12 MOIS GLISSANTS, DATE SIGNATU RE,ANNULATIONS DÉDU ITES)

LE MARCHE DE LA MAISON INDIVIDUELLE

Président Régional de LCA-FFB


Mail : cayroln@lca-ffb-communication.fr

28
Pour la deuxième année consécutive, le premier département de Provence-Alpes-Côte d’Azur
enregistre un recul de l’activité du logement social. 2018 s’est en effet terminée avec 3 330
logements locatifs sociaux agréés dans les Bouches-du-Rhône (1 205 PLA-I, 1 293 PLUS et
832 PLS) soit un retrait de 23 % par rapport à 2017. Même si cette tendance est
principalement liée à l’effondrement des PLS (- 50 %) elle est contraire à celle observée dans
les autres territoires de la région qui sont en croissance ou stables. Notre département suit
la tendance nationale à la baisse (-4 %) constatée dans 9 des 13 régions métropolitaines.
Ce recul d'un territoire qui représentait traditionnellement la moitié des agréments
régionaux confirme l’impact négatif des mesures de la loi de finances pour 2018 sur la
capacité d’investissement des organismes Hlm (création de la réduction de loyer de
solidarité, augmentation du taux de TVA notamment). Si toutes les familles d’opérateurs
sociaux sont frappées par ces mesures, chacune y réagit à sa façon et selon ses moyens ; on
constate ainsi une concentration de près de la moitié de l’activité sur quatre opérateurs en
2018.
Qu’il s’agisse de construction directe ou d’achat en Vefa aux promoteurs, comme
l’annonçait la Cellule Économique Régionale de la Construction (CERC PACA), la baisse du
nombre de logements sociaux agréés affectera à moyen terme la commande du secteur aux
entreprises de bâtiment estimée à plus de 500 M€ en 20181. Cet impact pourrait être encore
amplifié sous l’effet de deux facteurs :
- le durcissement des mesures de la loi de finances pour 2018 à partir de 2020 : maintien
d’une TVA à 10 % et doublement de la réduction de loyer de solidarité,
- le mouvement de concentration des organismes de logement social imposé par la Loi Elan
promulguée en novembre qui, au moins à court terme, induira des réorganisations
internes difficilement compatibles avec une dynamique de développement soutenue.
Le ralentissement spécifique aux Bouches-du-Rhône est également à rapprocher d'une
situation locale où la métropole Aix-Marseille-Provence est encore en phase d’élaboration de
sa politique de l’habitat. Si depuis 2017, cette intercommunalité - qui couvre 92 des 119
communes du département - a étendu la délégation des aides à la pierre à l’ensemble de
son territoire, son Programme Local de l’Habitat est encore en chantier et nécessite un
certain nombre d’étapes de validation attendues en 2019. Il en est de même pour son projet
de renouvellement urbain soutenu par l’ANRU auquel il faudra ajouter l’indispensable
intervention sur le parc privé dégradé pour répondre aux nombreux arrêtés de péril pris à la
suite des événements de la rue d’Aubagne à Marseille.

LOGEMENTS SOCIAUX FINANCÉS DE 1990 À 2018 : RÉPARTITION PAR TYPE DE LOGEMENTS


6 000

5 000

4 500

4 000
4 000
3 500

3 000

3 000 2 500

2 000

1 500
2 000
L’IMMOBILIER SOCIAL

1 000

500

1 000
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Logements sociaux (PLUS) Logements très sociaux (PLA-I) Logements intermédiaires (PLS)

1 Source CERC PACA : baromètre du logement – logement social (septembre 2018).

29
Même si le nombre de logements agréés a baissé, comme en 2017, leur répartition
géographique répond aux exigences de la Loi SRU.
Sur les 49 communes concernées par le flux 2018, toutes sauf une sont dans le périmètre de
la Loi SRU ; 13 % des logements se situent dans des communes carencées et 23 % dans celles
qui ont respecté leurs objectifs de production de 2014 à 2016.
Au sein de la Métropole, le Pays Salonais, le Pays d’Aubagne et le Pays d’Aix, territoires
moins équipés en logements sociaux, progressent tandis que Marseille Provence, Istres
Ouest Provence et Pays de Martigues reculent.

RÉPARTITION ET ÉVOLUTION 2017-2018 DES LOGEMENTS SOCIAUX AGRÉÉS,


ANALYSE PAR EPCI

2017 2018

Marseille Provence……………... 1 193 logts - 36 %


Pays d’Aix…………...…………… 1 022 logts +0,6 %
Pays d’Aubagne………………… 417 logts + 68 %
Pays Salonais…….……………… 421 logts + 12 %
Istres Ouest Provence….……… 78 logts - 66 %
Pays de Martigues……………… 71 logts - 74 %

Arles-Crau-Camargue-Mette…… 103 logts + 30 %


Reste du Département………… 77 logts - 61 %

Alors que les logements très sociaux (PLA-I) représentaient le quart des agréments en 2017,
la légère progression de ce produit dans le flux 2018 (+ 2 %) et l’effondrement simultané des
PLS l’amène à plus du tiers des logements agréés soit un niveau qui rejoint presque celui du
logement social de droit commune (PLUS). Ce recentrage très social est particulièrement
perceptible en Pays salonais (70 % des agréments du territoire) ainsi que pour Marseille
Provence, Istres ouest Provence et le reste du département.
Enfin, d’achat de logements en VEFA aux promoteurs représente encore en 2018 la majorité
du flux 2018.

PLA-I = Prêt Locatif Aidé Intégration (logements très sociaux) ;


L’IMMOBILIER SOCIAL

PLUS = Prêt Locatif à Usage Social (logements sociaux) ;


PLS = Prêt Locatif Social (logements intermédiaires) ;
PSLA = Prêt Social de Location-Accession (accession sociale à la propriété).
VEFA = Vente en Etat de Futur Achèvement.

Président de l’AR Hlm PACA & Corse


Mail : bienvenue@arhlmpacacorse.com

30
Quelques chiffres dans les Bouches-du-Rhône
- 20 000 entreprises et 42 000 salariés
- Plus de 5 000 apprentis formés dans nos CFA
- Plus de 500 salariés en contrat d’insertion avec les organismes de la profession le GEIQ BTP 13
& Méditerranée et BTP emploi
- 7,5 milliards d’euros d’activités

Tendance générale : croissance de 2% avec un ralentissement constaté dans la


commercialisation de logements qui devrait se confirmer en 2019.

Les indicateurs de construction neuve (mises en chantier et autorisations) affichent certains


signes d’essoufflement. A la fin du mois de décembre 2018, les mises en chantier de
logements ont baissé de -15,6% sur un an pour atteindre 12 060 logements. Le nombre de
mises en chantier reste encore sur un niveau relativement haut au regard de l’historique.

Environ 12 600 logements ont été autorisés durant l’année, soit un recul de -14,7% en
rythme annuel. Les mises en chantier sont en légère hausse de +2% en 12 mois glissants à
fin décembre 2018 sur ce secteur. Avec le ralentissement des mises en chantier (logements
et locaux), la production de béton prêt à l’emploi affiche une croissance plus modérée :
+2,8% en évolution cumulée sur un an à fin novembre 2018.

Après une hausse de +1,1% au 2ème trimestre 2018 (par rapport au même trimestre de
l’année précédente), la tendance reste positive au 3ème trimestre 2018 (+1,8%). Et la
tendance se poursuit en 2018 : +13,7% (moyenne des 3 derniers mois à fin octobre 2018
comparé à la même période de 2017).
La situation de l’emploi s’est globalement améliorée et une fois de plus, l’intérim est la
variable d’ajustement de l’emploi.

Sources: Banque de France- CERC PACA


LE BATIMENT ET LES T.P.

Contact presse : Service Communication


Mail: communication@d13.ffbatiment.fr
Tel : 04 91 23 26 23

31
MÉTROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE

Le marché de la Métropole Aix-Marseille-Provence connait un ralentissement en 2018 après


une année 2017 exceptionnellement bonne sur le territoire. 41 110 m² ont été
commercialisés, c’est -42% comparé à 2017. Ces surfaces sont principalement localisées sur
le Grand Marseille avec 32 148 m² (78%) et 22% sur le Pays d’Aix avec 8 962 m². La
répartition entre bureaux traditionnels et parc est équilibrée, mais on note une baisse de
-64% comparé à 2017 pour les bureaux traditionnels et une hausse de +72% pour les
bureaux parc sur la même période. Les transactions à la vente ont diminué de -42% sur un
an avec 17 091 m² placés à des prix moyens allant de 1 925 à 3 248€/m² H.T.. Les surfaces
placées à la location suivent la même tendance (-47% sur un an) et enregistrent 28 858 m²,
les valeurs locatives varient entre 120 et 330 €/m²/an H.T. due à la disparité de l’offre sur
le territoire ; des qualités d’immeubles et de dessertes influençant l’attractivité du territoire.
Avec 74 517m² surfaces placées au cours de l’année 2017, le stock commercial avait
fortement diminué, mais l’année 2018 a battu des records de nouvelles commercialisations,
79 163 m² ont été enregistrés (contre 49 899m² l’an dernier). Ces fortes mises en
commercialisations cumulées aux réservations de l’année ont permis au stock en fin
d’année 2018 d’atteindre 73 223 m² disponibles, répartis de manière équitable entre le
Pays d’Aix et le Grand Marseille.

GRAND MARSEILLE

Le marché de la zone Grand Marseille comprenant la commune de Marseille et la vallée de


l’Huveaune connait un amoindrissement des surfaces placées en 2018, 32 148 m² ont été
placés, contre 61 695 m² en 2017 (-48% en un an). Euroméditerranée représente 61% des
réservations de l’année avec 16 679 m² placés (contre 81% il y a un an). Sur le territoire 61%
des surfaces réservées sont pour des bureaux traditionnels (19 681 m²). Une tendance à la
baisse comparé à 2017 (-67%), alors que 12 467 m² ont été réservés pour des bureaux parc
(39% des réservations) soit 6 fois plus de surfaces qu’au cours de l’année 2017. Au cours de
l’année 2018 les valeurs locatives ont varié de 130 à 330 €/m²/an H.T., intégralement
localisées sur la ville de Marseille (17 425 m² loués) en baisse sur un an de -55%. Les
surfaces placées à la vente sont également en baisse comparé à l’année 2017 (-44%) elles
totalisent 14 562 m² (à 66% sur la ville de Marseille et 34% sur la vallée de l’Huveaune) à des
prix s’établissant entre 2 000 et 3 248 €/m² H.T.
La zone Grand Marseille comporte 46 259 m² de nouvelles surfaces commercialisées contre
36 813 m² il y a un an (+26% sur un an). Ces nouvelles commercialisations ont permis au
stock à fin décembre 2018 de se reconstituer (+74% comparé à fin décembre 2017) avec
34 371 m², répartis pour plus de deux tiers sur la ville de Marseille (23 626 m²) et près d’un
tiers, 10 745 m², sur la zone de la Vallée de l'Huveaune.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

32
PAYS D’AIX
Le marché du Pays d’Aix comprenant le secteur d'Aix-en-Provence et le secteur Rives Étang
de Berre (REB), connait une année 2018 en baisse, mais ce ralentissement est plus faible
que sur les autres secteurs de la Métropole Aix-Marseille-Provence.
Avec 8 962 m² placés à 90% sur le secteur d'Aix-en-Provence (8 034 m²), le pays d’Aix
présente une baisse annuelle de -7% comparé à 2017. 87% des surfaces placées l’ont été
pour des bureaux parc (7 780 m²) en quasi intégralité sur le secteur d’Aix-en-Provence ; le
secteur Rives Étang de Berre n’a totalisé que 928 m² placés. Les réservations de bureaux
parc à ralenti de -20% en un an. Les bureaux traditionnels absents en 2017 enregistrent
1 182 m² cette année intégralement placés sur la zone du secteur d'Aix-en-Provence.
Au cours de l’année 2018 66% des réservations ont été des locations, avec des loyers en
hausse depuis plusieurs années, s’établissent entre 120 et 200 €/m²/an H.T., avec 86% des
surfaces louées sur le secteur d'Aix-en-Provence (5 505 m²) et 14% sur le secteur Rives
Étang de Berre (928 m²). Les transactions à la vente ont diminué de -33% en un an, et
enregistrent 2 529 m². Les valeurs locatives de ces transactions varient entre 1 925 et
3 000 €/m² H.T., intégralement placées sur le secteur d’Aix-en-Provence.
Le stock à fin décembre 2018 a fortement augmenté, il a doublé, s’établissant à 38 852 m²,
cette forte hausse est due à de fortes nouvelles commercialisations au cours de l’année
2018, 32 904 m² (contre 13 086 m² en 2017). 71% du stock sont présentes sur la zone du
secteur d'Aix-en-Provence (27 552 m²) et 29% sur la zone du secteur Rives Étang de Berre
(11 300 m²).

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Présidente de la commission bureaux neufs de l’OIP


Présidente de la commission immobilier d’entreprise de la FNAIM des Bouches-du-Rhône
Mail : info@observatoire-oip.com

33
LE TOP 3 DES SECTEURS SÉLECTIONNÉS PAR LES ENTREPRISES EN 2017

18 239 m²

6 852 m²
928 m²

BUREAUX NEUFS : ÉVOLUTION ANNUELLE DES SURFACES MISES EN


COMMERCIALISATION PAR SECTEURS DEPUIS 2013

90 000 79 163
71 600
80 000

70 000
53 520
51 832
60 000 49 899

50 000
37 359
40 000

30 000

20 000

10 000

-
2013 2014 2015 2016 2017 2018
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

34
BUREAUX NEUFS : ÉVOLUTION ANNUELLE DES SURFACES PLACÉES
PAR TYPE DEPUIS 2013

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

-
2013 2014 2015 2016 2017 2018

BUREAUX NEUFS : ÉVOLUTION DU STOCK DISPONIBLE À FIN DÉCEMBRE


PAR TYPE DEPUIS 2008

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

-
Fin Fin Fin Fin Fin Fin Fin Fin Fin Fin Fin
décembre décembre décembre décembre décembre décembre décembre décembre décembre décembre décembre
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

35
En 2018, l’activité est toujours soutenue, mais plusieurs paramètres sont mal orientés.
Les ventes de logements neufs baissent de 10,5 %, à 150 783 sur 12 mois. C’est légèrement
moins élevé qu’en 2016 (156 749) mais supérieur à 2015 (125 476). Les ventes restent donc
satisfaisantes en niveau, mais préoccupantes en tendance.
Face à cette demande qui reste globalement élevée et moins alimentée par de nouveaux
projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue de nouveau et passe sous la
barre des 100 000 logements
Dans ce contexte, des voix s’élèvent pour demander plus d’aides budgétaires, mais cette
réponse ne suffit pas, car les causes du tassement sont multiples. Le débat public ne doit
pas se focaliser uniquement sur la demande, car nous faisons clairement face, aussi, à un
problème d’offre : nous obtenons trop peu de permis de construire, et lorsque nous les
obtenons, l’équilibre économique des opérations est de plus en plus difficile à trouver. A
cela, trois raisons principales : des terrains trop chers, une nette hausse des coûts de
construction constatée en 2018 et un niveau de prix de vente qui ne peut plus absorber les
surcoûts
2019 : une alerte plutôt qu’une alarme, certes plusieurs indicateurs importants du marché
du neuf sont mal orientés, mais sonner l’alarme serait prématuré. D’abord, parce que les
situations sont contrastées d’une métropole à l’autre, les volumes de construction et de
ventes de logements neufs restent élevés.

Le marché du territoire Provence comprenant, les Bouches-du-Rhône, le Var, l’aire


avignonnaise ainsi que les aires alpines, présente une activité en ralentissement même si les
volumes restent élevés.
Après une année 2017 en forte hausse où l’on avait dépassé les 10 700 logements réservés,
les réservations des 12 mois de l’année 2018 présentent une chutent de -8% avec plus de
9 880 unités. Cette exceptionnelle année 2017 s’expliquait par une forte présence de
réservations de bloc par les organismes HLM, et on observe en 2018 un maintien de ce
volume de réservations par les organismes HLM auprès des promoteurs, plus de 1 814
logements ont été acquis ainsi en 2018 contre 1 686 en 2017.
Mais les différents territoires de l’OIP n’observent pas les mêmes tendances :
• L’aire avignonnaise a vu son nombre de réservations ralentir depuis plus de 3 ans, en
2018 il atteint 302 réservations contre 500 unités en 2015.
• Le Var quand à lui poursuit progressivement la reprise entamée en 2016, et atteint
aujourd’hui 3 322 logements réservés, dont 589 en bloc. Un volume de bloc plus élevé
qu’en 2017 où 411 réservations étaient enregistrées.
• Les aires alpines, plus fluctuantes, repartent sur de bons volumes grâce à une bonne
fin d’année 2018 avec 139 réservations sur l’année.
• Les Bouches-du-Rhône, tout comme le territoire de l’OIP totalisent 12% de réservations
en moins comparé à 2017, mais restent sur un bon volume (6 125 unités contre 6 948
LE LOGEMENT NEUF

en 2017). Le nombre de réservations de logements en bloc enregistré sur le


département est identique à celui de 2017, il dépasse les 1 190 logements. Les
territoires de Marseille-Provence et du Pays d’Aix de la Métropole Aix-Marseille-
Provence, portent à eux deux 84% des réservations du département, et cette
proportion est retrouvée dans les réservations de bloc (23% sur Marseille-Provence et
57% enregistrés sur le Pays d’Aix).
Les prix moyens au m² des logements collectifs réservés en TVA 20 % sont de manière
générale assez stables (+1% comparé aux prix de l’année 2017 sur l’ensemble du territoire
Provence à 4 260€/m²). Mais certains territoires présentent en 2018 une hausse ; c’est le cas
de l’Aire Avignonnaise (+11% sur un an) atteignant 3 491€/m², et des aires alpines +13%
s’établissant à 3 240€/m² alors que les autres se maintiennent. Le prix moyen du m² dans le
Var à 4 599€/m² est sensiblement plus élevé que celui des Bouches-du-Rhône à 4 134€/m²,
mais tout deux restent stables comparé aux prix de l’année 2017.
L’offre nouvelle, fluctuante d’une année sur l’autre sur le territoire Provence, est parvenue à
se maintenir entre 2017 et 2018 (-1% avec 10 586 nouveaux en 2018). La commercialisation
de bloc représente quand à elle 17% des nouveaux logements (1 840 unités) contre 13% en
2017 (1 426 unités).
• L’aire avignonnaise tout comme les aires alpines, à l’inverse des autres territoires
avaient connu une moindre commercialisation de logements en 2017. L’année 2018 a
été l’occasion de relancer les mises en ventes, 394 unités ont été enregistrées sur
l’aire avignonnaise et 206 nouveaux logements sur les aires alpines.
• Le département du Var poursuit la hausse entamée en 2017 et totalise plus de 3 510
nouveaux logements au cours de l’année 2018 (+14% sur un an). Et 17% de ces
nouveaux logements (500 unités) ont vocation à être acquis par des organismes HLM.
• Le département des Bouches-du-Rhône, après une forte impulsion en 2017 par les
territoires Marseille-Provence (+20% comparé à 2016) et le Pays d’Aix (+20%
également), connait un ralentissement en 2018 : -16% d’offre nouvelle par rapport à
2017. Ces nouvelles commercialisations sont portées à 26% à destination de
réservations en bloc avec
1 324 logements.
Le stock commercial est peu fluctuant sur l’ensemble du territoire Provence, il a légèrement
augmenté (de +4%) comparé au volume de la fin d’année 2017, s’établissant à 7 444
logements.
• Les aires alpines connaissent la plus forte variation de stock du territoire Provence,
avec une augmentation, passant de 82 unités à fin 2017 à 149 logements disponibles
aujourd’hui.
• Le volume de logements disponibles sur l’aire avignonnaise a lui aussi augmenté, de
+17% sur un an, et compte 260 unités.
• Les départements du Var et des Bouches-du-Rhône ont maintenu leurs volumes. Le Var
avec
2 283 logements en stock compte 31% du stock du territoire.
• Les Bouches-du-Rhône représentent 64% du stock du territoire Provence, avec 4 752
unités dont près de 42% sont localisés sur le territoire Marseille-Provence (3 143
logements) stable à +2% comparé à l’année 2017, et 13% localisés sur le territoire du
Pays d’Aix (1 001 unités) en augmentation de +22% sur un an.
LE LOGEMENT NEUF

Président de la FPI Provence


Mail : stephaneperez@fpi-provence.fr
ÉVOLUTION ANNUELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2012

8000

7161
6932
7000
6390 6472
6948
5866
6000 5596 6178 5538 6125

5048 5532
4833 5413 4752
5000 5258 4669
4457 4479
4219
4860
4000

3000

2000

1000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mises en Vente Réservations nettes Stock en fin de période

ÉVOLUTION ANNUELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2012

8000

6924 6985
7000
6397
6180 6788

6000 5824
5450 6141 5538 6077

4945 5431 5405


5000
5120
4749 4798
4692
4590
4386 4452
4000
4046

3000

2000

1000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mises en Vente Réservations nettes Stock en fin de période


LE LOGEMENT NEUF

38
ÉVOLUTION ANNUELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2012

4000
3724
3647
3594

3500
3312 3237 3544
3439
3134
2990
3000 2858 3116 3058
2808 2833
2947 2695
2749 2803
2690
2500
2308

2340

2000

1500

1000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mises en Vente Réservations nettes Stock en fin de période

ÉVOLUTION ANNUELLE DU MARCHÉ DU LOGEMENT NEUF DEPUIS 2012

1200

1047

965 950
1000

950
814
794
800
712 718

600 654 662

571
552

400 348 464


438
375
234
299
200 216
232
181

0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Mises en Vente Réservations nettes Stock en fin de période


LE LOGEMENT NEUF

39
L’Observatoire immobilier de Provence
remercie son partenaire :

40
2.

41
7 720

3 213 1 376
3 606
2 539 833
Individuels pur Individuels groupés Collectifs
Depuis 25 ans le volume de logements autorisés a augmenté. Les logements individuels groupés représentent
depuis les années 2000 près de 1 376 logements autorisés par an alors qu’avant 2000, 833 autorisations de
logements étaient en moyenne délivrées par an. À l’inverse les autorisations pour des logements individuels
pur a diminué, mais restent sur de bons volumes moyens annuels 2 539 logements depuis 2000. La plus forte
hausse s’est observée pour les logements collectifs, avec une demande croissante, le nombre de logements
autorisés a plus que doublé s’établissant à 7 720 logements en moyenne par an depuis 2000.
Cette hausse générale a eu des conséquences sur l’activité des entreprises du BTP du département.

Source : Autorisation SIT@DEL

En 25 ans, on a construit plus de 280 000 nouveaux logements dans les Bouches-du-
Rhône, ce qui représente 28% du parc total de logements du département
(987 450 logements). 28%

Source : INSEE

Le mot de la
CERC PACA

La production de logements neufs a généré un chiffre d’affaires pour les entreprises de Bâtiment des Bouches-
du-Rhône de 1,34 milliard d’euros. Ce chiffre d’affaires peut être rapporté en emplois direct pour le Bâtiment
ou induit. Sur le département des Bouches-du-Rhône, ces 1,37 milliard d’€ correspondraient sur un an à près
de 9 000 emplois dans le Bâtiment et 9 000 emplois induit.
Source : CERC PACA

Nous sommes au cœur de la vie citoyenne car nos métiers accompagnent les populations que ce soit
dans le logement ou les infrastructures publiques (crèches, écoles, lycées, équipements sportifs …).
Les modes de vie évoluent avec un désir de confort, d’espace et de sécurité mais aussi une prise en compte
des courants écologiques et éthiques.
La technique a considérablement évolué aussi bien sur les systèmes prêts à poser avec la fabrication en atelier
ou des systèmes industriels que sur la mise en œuvre de nouveaux procédés pour une qualité thermique des
bâtiments répondant aux normes environnementales.
Au niveau de la prise en compte de la sécurité des salariés, les accidents du travail ont l
vu leur nombre et leur gravité diminué grâce à une forte implication des chefs d’entreprises.
Aujourd’hui nous sommes aux prémices d’une révolution numérique qui va permettre aux l
entreprises de BTP de gagner encore en productivité, sécurité et performance énergétique l
avec des outils comme le BIM au travers du plan de transition numérique.
Les entrepreneurs du BTP évoluent, s’adaptent et se modernisent depuis 25 ans pour satisfaire la demande l
de plus en plus exigeante des consommateurs grâce à la compétence de leurs compagnons en formation l
constante. La productivité en 25 ans a fait des progrès significatifs sur les chantiers en raison de l
la lisibilité dans leur organisation.

42
En 25 ans l’offre nouvelle a enregistré près de 120 000 nouveaux logements
(près de la moitié des logements autorisés dans le département). Entre 1994 et 1999, en moyenne par
an, 3 100 logements étaient commercialisés alors que sur la période 2000-2018 on enregistre en moyenne
5 400 logements par an.
25 ans se sont écoulés et près de 114 000 logements ont été vendus, soit
1/10ème (12%) du parc logement du département.
Un volume de mises en vente régulièrement supérieur à celui des
réservations, induit un stock en augmentation depuis 1994.

Depuis 25 ans la demande de logements ne cesse de


s’accroitre, une demande avec de plus en plus d’exigences,
de normes, d’obligations thermiques, énergétiques …
Et on note que les promoteurs sont au rendez-vous.

Source : OIP

Les règlementations thermiques sont observées depuis 2007 dans le


département des Bouches-du-Rhône pour les logements collectifs. Depuis
cette date les promoteurs ont anticipé. Ils ont anticipé la RT2012,
fortement poussé au cours des années 2010-2011-2012 avec des
dispositifs d’aide notamment le dispositif Scellier. En moyenne sur
cette période 82% des logements construits ont fait une demande
de label RT2012 en amont la date de la mise en place de la
règlementation. Les promoteurs ne se sont pas arrêtés là, depuis
2013 ils anticipent la RE2020. Plus de 3 500 logements ont déjà fait
des demandes de labels RE2020 dans les Bouches-du-Rhône. Mais on
n’observe pas la même forte hausse comme avant la mise en place
de la RT2012, peut être dû a un manque de dispositif d’aide. Certains
promoteurs vont au delà et préparent leurs logements pour les futures l
règlementations notamment avec le label BEPOS Effinergie.
Les promoteurs sont en avance.

Source : CERC PACA

Les prix ne sont plus comparables. Depuis 1994 la transformation du département


des Bouches-du-Rhône avec des villes plus attractives a permis d’observer une forte
évolution des prix. Entre 1994 et 1999 le prix moyen des mises en vents des
logements collectifs dans les Bouches-du-Rhône avoisinaient 1 756€/m² ; cette
moyenne a atteint 3 434€/m² entre 2000 et 2018. S’établissant même à 4 435€/m²
en 2018.
Source : OIP

43
Environ 200 000 familles ont eu le plaisir de concevoir puis voir se construire leur logement, d’y
emménager puis d’y vivre avec bonheur
Près de 400 000 emplois créés ou maintenus localement pour construire leurs logements
Soit environ 15 000 professionnels ont trouvé leur satisfaction et leur rémunération dans leur travail pour
construire ces maisons, chacune de ces 25 années
Les Clients comme les Artisans, comme les entreprises du bâtiment ont bénéficié du
soutien des constructeurs, aménageurs et promoteurs pour construire des maisons
toujours plus économes en énergie (RT2012) et en espace (PLUs denses), et plus
agréables à vivre (équipements)
Les collectivités et institutionnels ont pu mettre en œuvre leurs politiques nouvelles ou
ajustées grâce aux capacités d’adaptation des constructeurs à leurs demandes
La région a réellement progressé, en une génération, concernant la qualité l
des opérations et des aménagements engagés en partenariat avec les communes.
Toute la population de la région a bénéficié de ces projets, préservant leur environnement et
accueillant la nouvelle génération (25ans), permettant ainsi le développement économique régional.

1994 : Année de crise, celle-ci débutée en 1992 continue à produire ses effets, le marché de la
région des Bouches-du-Rhône reste atone, un appartement coute 250.000 francs (38 000 euros)
une villa 700 000 francs (107 000 euros) et un terrain 280 000 francs (42 000 euros).
Les opérations d’immobilier neuf sont éparses et principalement réalisées intra-muros, une fois sortis de
terre et livrés, les appartements voient leurs prix progresser de 15%.
L’opération Euromed est alors en projet et son développement va donner un essor à Marseille et sa région, la
profession notariale s’adapte à ces nouveaux défis et les opérations immobilières d’envergure sont prises en
charge.
L’immobilier de bureaux ainsi que les programmes d’habitation se développent au cours de la décennie,
l’euro arrive en 2002 et les prix commenceront à « flamber » quelques années plus tard.
Les aides aux primos accédants se multiplient et de nouveaux outils sont inventés tels les chèques premier
logement.
Les droits d’enregistrement réglés à l’occasion des ventes immobilières vont fluctuer pendant l
ces deux décennies avec une tendance à la baisse passant de plus de 10% pour l’immobilier l
à usage d’habitation et 18% pour l’immobilier de bureaux à 5,79% aujourd’hui après un plancher l
à 5,09%.
Le droit de l’urbanisme s’est densifié et complexifié, les POS ont été remplacés par des PLU l
et aujourd’hui PLUI.
La tendance restant à une diminution des surfaces habitables et après des années d’euphorie, l
immobilière avec un pic atteint avant 2008 puis en 2013/2014 un retour a plus de sérénité, les l
effets du passage à l’euro restant toujours palpables, un appartement ayant de nos jours un prix l
moyen de 155 000 euros contre 38 000 euros en 1992.

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Depuis le décret 2001-104 du 8 février 2000 les organismes HLM
peuvent recourir à l’achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement)
auprès des promoteurs. Cette « nouveauté » apporte aux deux
parties ; elle génère du logement social dans des territoires aux prix
tendus et assure un volume de commercialisation décisif pour le
lancer d’une opération.
Depuis 2007, date de mise en place du dispositif dans les Bouches-du-Rhône, la VEFA représente en
moyenne 18% des réservations des promoteurs.
Source : OIP

Depuis 1994 tout a changé pour l’immobilier social dans les Bouches-du-Rhône. La moyenne des
logements sociaux autorisés chaque année est passée de 1 600 entre 1994 et 2003 à 2 600 dans la
décennie suivante puis à près de 4 000 au cours des 5 dernières années. Cette « explosion » est le
résultat d’efforts intenses de tous les acteurs au premier rang desquels les opérateurs du logement social,
mais également de leurs principaux partenaires : collectivités locales, entreprises de bâtiment, services de
l’Etat et promoteurs.
D’autres défis ont jalonné ce parcours : rééquilibrage de l’offre locative sociale organisé par la Loi SRU votée
en 2000, lancement des grandes opérations de renouvellement urbain à partir de 2003, partenariat avec les
intercommunalités devenues « cheffes d’orchestre » des politiques de l’habitat, réponse aux nouvelles
exigences environnementales et énergétiques etc… Dans notre département l’immobilier social loge chaque
année 10 000 ménages et génère 575 M€ de chiffre d’affaires pour l’économie du bâtiment soit l’équivalent
d’au moins 8 000 emplois.
Acteur social et économique de premier plan de la filière immobilière, le mouvement Hlm avait l
naturellement sa place au sein de l’OIP. Il a décidé de le rejoindre en 2004 et en a occupé la présidence l
en 2012 2013.
Entreprises citoyennes, les opérateurs du logement social seront demain des acteurs engagés pour l
réinvestir dans les centres anciens et participer aux aménagements urbains.

L’Agence Départementale d’Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) assure une
mission de service public d’information et de conseil des particuliers et des professionnels de l’habitat dans
les domaines juridiques, financiers et fiscaux du logement.
Depuis 2011, date de l’adhésion de l’ADIL à l’OIP, plus de 180 000 habitants du département
sont venus solliciter les conseillers juridiques et financiers de l’ADIL afin de conduire un projet
logement pouvant porter sur l’accès à un logement locatif, l’accession à la propriété ou la
rénovation de leur logement. Bien entendu, la présence de l’ADIL à l’OIP lui permet de mieux
comprendre le fonctionnement du marché du logement, ses enjeux et sa conjoncture
(production, prix…) ; ces analyses étant apportées par chacune des familles de l’immobilier
réunies au sein de l’OIP. Depuis son arrivée à l’OIP, l’ADIL n’a cessé de mettre à disposition son l
observatoire des loyers du parc privé qu’elle a créé et anime en partenariat avec la FNAIM et l
près de 120 cabinets de gestion immobilière.
De la même manière, l’ADIL assure une veille juridique dans le domaine du logement qui profite à l
l’ensemble des partenaires de l’OIP.

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…et malheureusement pas toujours dans le bon sens rendant l’exercice de l’activité de plus en plus
complexe avec les lois, décrets, et autre circulaires juridiques techniques et comptables à raison d’un texte,
quasiment tous les 15 jours en moyenne. Que cela impacte soit les diverses réglementations soit les mises
aux normes et autre contraintes techniques liées aux bâtis sans oublier non plus les réglementations sociales
liées aux conventions collectives ou évolution du droit du travail tant pour nos entreprises que pour les
salariées de nos clients (concierges et employés d’immeuble). Pour preuve, les lois de défiscalisation qui se
sont succédées (Scellier, Demessine, Robien, Borloo, Malraux, Duflot, Pinel) qui dénotent un manque total de
stabilité fiscale avec des règles du jeu qui changent de manière incessante et qui sont malheureusement l
souvent contre-productives tant dans la copropriété que dans l'investissement locatif qui manquent l
cruellement de pérennité fiscale dans la matière (loi de 65 modifiée au moins 120 fois).

En tant qu'observateur local référent du marché de l'immobilier existant et de l'immobilier d'entreprises


(80% des transactions de l'immobilier de bureaux de notre territoire sont réalisés par des adhérents FNAIM),
c'est tout naturellement que notre Fédération a souhaité rester fidèle à l'Observatoire lequel, grâce à ses
différents acteurs membres, propose aujourd'hui des bulletins de conjoncture et baromètres du marché du
logement indispensables.
En tant qu'organisation syndicale majeure des professionnels de l'immobilier en France,
nous nous devons d'être présent localement et donc de travailler en Interpro avec les
différents acteurs de l'acte de bâtir. La FNAIM se réjouit de célébrer cette année la
25ème année de l'OIP et de poursuivre cette collaboration de qualité avec ses différents
membres.

Depuis le début de l’observation des bureaux neufs à l’OIP en 1996, s’observe


une montée en puissance des surfaces placées à la vente et à la location sur le
territoire.
Jusqu’aux années 2000 le marché est resté relativement stable. Puis
apparaissent les premiers immeubles du projet de rénovation urbaine
Euroméditerranée. Ce projet va rebooster le marché marseillais mais
également aixois.
Les volumes mis en ventes sur le territoire ont plus que doublé en
23 ans, tout comme les surfaces réservées. Il y a 5 ans le souhait était
d’atteindre plus de 70 000m² de surfaces placées dans les Bouches-du-Rhône,
ce volume a été atteint en 2017 (71 000m²) mais l’année 2018 connait un
ralentissement (41 000m² placés) en raison de l’insuffisance d’offre neuve
disponible sur le territoire.

Les prix de locations sont également le reflet d’une évolution dans les Bouches-du-Rhône.
Sur la période 1996-1999 les prix s'établissaient entre 63€/m²/an H.T. et 157 €/m²/an H.T. alors que sur
la période plus récente 2000-2018 ils atteignent entre 103€/m²/an H.T.et 265€/m²/an H.T.

Source : Commission Immobilier d’Entreprise de l’OIP

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