Droit Fiscal
La Fiscalité Applicable aux Sociétés
Réalisant des Projets Immobiliers
Dans le prolongement de la réflexion
développée dans notre précédent numéro,
relative au régime fiscal applicable aux
opérations immobilières réalisées par les
personnes physiques, nous nous attachons
dans le présent article à mettre en lumière
l’essentiel des aspects fiscaux spécifiques se
rattachant aux opérations immobilières
éffectuées dans un cadre sociétaire.
En fait, tout au long de la phase d’exploitation
professionnelle d’une société, celle-ci peut
être amenée à réaliser des opérations
immobilières :
! soit dans le cadre d’un processus de
production habituel ;
Dans ce cas, la réalisation d’opérations
immobilières se rattache à l’activité
propre de la personne morale et
l’immobilisation produite est à considérer
comme étant une production propre à
inscrire au niveau des stocks de produits
finis destinés à la vente ;
! ou encore de manière ponctuelle, dans
une optique d’extension de ses locaux
d’exploitation ou d’une délocalisation de
certaines de ses activités, par exemple ;
Dans ce cas, l’entité concernée peut soit
déléguer la réalisation de l’opération en
faisant appel à une société immobilière
ou de travaux, soit se transformer elle-
même en un promoteur occasionnel et se
charger de la réalisation de l’ensemble
des travaux par ses propres moyens.
Dans le cas d’espèce, l’opération
immobilière est à inscrire dans son actif
immobilisé en tant qu’immobilisation
corporelle destinée :
- soit à l’exploitation professionnelle propre
de la personne ;
Asma CHARIKI
Consultante
Masnaoui Mazars Conseil
- soit à la location ;
- soit à la cession.
Parallèlement à ces différentes
configurations, une fiscalité immobilière est
applicable aux personnes morales et ce à
l’occasion :
! de l’acquisition ou de la livraison à soi-
même de biens immeubles (1.) ;
! de la perception des revenus locatifs (2.);
! et de la cession des biens immeubles
(3.).
Nous examinerons par ailleurs les
particularités du régime fiscal des sociétés
étrangères de construction / de travaux (4.).
1. La fiscalité applicable à l’acquisition
et à la construction de biens
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immeubles
A la différence du cas particulier des
personnes physiques, l’acquisition ou la
construction des biens immeubles par les
personnes morales n’est pas une fin en soi
puisqu’il ne s’agit que d’une première phase
du projet d’édification d’une construction qui
pourrait être affectée à de multiples usages.
Cette phase comporte l’acquisition du terrain
sur lequel la construction serait édifiée (1.1),
préalablement au lancement des travaux de
construction (1.2) dont l’achèvement donne
lieu à une livraison à soi-même (1.3).
1.1 La fiscalité de l’acquisition du terrain
! Les droits d’enregistrement de l’acte
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d’acquisition
Que l’acquisition soit effectué par un
financement propre de la personne morale ou
par un appel à des sources de financements
externes telles que les emprunts bancaires ou
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encore par le biais des fonds injectés par les
actionnaires à l’occasion d’augmentation de
capital, les actes relatifs aux terrains destinés à
abriter des constructions doivent obligatoirement
faire l’objet de la formalité d’enregistrement.
Le nouveau code de l’enregistrement a prévu
en son article 98-§6, l’enregistrement au taux
de 5% de l’ensemble des acquisitions de
bien immeubles, immatriculés ou non
assis sur la base imposable, laquelle est
constituée par le prix exprimé dans l’acte de
vente et l’ensemble des charges qui lui sont
ajoutées.
Par dérogation, les acquisitions, à titre
onéreux, de terrains nus ou comportant des
constructions destinées à être démolies et
réservés à la réalisation d'opérations de
lotissement ou de construction de locaux
à usage d'habitation, commercial,
professionnel ou administratif sont
soumises à la formalité d’enregistrement
au taux de 2,5%.
L’application de ce taux réduit est, toutefois,
conditionnée par la constatation au niveau de
30 l’acte d’acquisition, d’un engagement de la
part de l’acquéreur, de réaliser les opérations
de lotissement ou de construction dans un
délai de sept ans à compter de la date
d’acquisition.
En garantie du paiement du complément des
droits simples d’enregistrement au taux de
5% et, le cas échéant, de la pénalité de 15%
du montant des droits dus, de l’amende de
10% et des majorations de retard qui seraient
exigibles au cas où l’engagement précité
n’aurait pas été respecté, la personne morale
doit :
! fournir un cautionnement bancaire à
déposer entre les mains de l’inspecteur
des impôts chargé de l’enregistrement ;
! ou consentir au profit de l’Etat, dans
l'acte d'acquisition ou dans un acte y
annexé, une hypothèque sur le terrain
acquis ou sur tout autre immeuble, de
premier rang ou, à défaut, de second
rang après celle consentie au profit des
établissements de crédit agréés.
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1.2 La fiscalité relative au lancement et à
l’exécution des travaux de construction
! TVA sur le coût d’acquisition ou de
revient de la construction
La prise en compte de la TVA applicable aux
dépenses et frais engagés lors de
l’acquisition du terrain et de la réalisation des
travaux, est fonction de la destination des
constructions :
" Constructions destinées à la vente
(promotion immobilière)
Dans ce cas, toutes les dépenses portant sur
l’acquisition des biens immeubles destinées
à être vendus représentent des éléments du
coût de revient de la construction. Ces
dépenses seront portées, in fine, parmi les
stocks à l’actif du bilan de la personne
morale concernée ou de toute autre entité qui
sera créée éventuellement à l’effet de gérer
l’activité de promotion immobilière.
La TVA y afférente est, quant à elle, inscrite
dans un compte de « TVA récupérable ».
" Constructions destinées à l’exploitation
• Dépenses d’ordre général
En matière de TVA, les dépenses de
construction peuvent bénéficier d’un régime
incitatif d’exonération dans le cas où elles se
rapportent à une construction destinée à
l’exploitation et inscrite dans un compte
d’immobilisation.
En effet, la loi n° 30-85 instituant la TVA a prévu
un dispositif permettant l’acquisition en
exonération de la TVA des biens
d’investissement à inscrire dans un compte
d’immobilisation et ouvrant droit à déduction
(article 8-7°).
Ce régime ne s’applique qu’aux
constructions et autres immobilisations à
caractère immobilier à l’exception des
acquisitions destinées à la vente.
L’application de cette exonération est
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conditionnée par le respect du formalisme
réglementaire et par l’engagement de la
personne morale de maintenir lesdites
constructions dans son actif immobilisé
pendant une durée de 5 ans.
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Dans le cas contraire, l’entreprise se doit de
régularisation sa situation fiscale en matière
de TVA, conformément aux dispositions
réglementaires en vigueur.
• Dépenses d’ordre spécifique
Dans la détermination du coût de revient des
constructions destinées à être inscrites en
actif immobilisé des personnes morales, se
pose la problématique d’intégration de
certaines charges supportées au titre
desdites constructions et qui peuvent porter
sur des montants importants telles que les
frais d’architecte.
Rappelons dans ce contexte que la doctrine
française applicable dans le cas d’espèce
considère ces frais comme des éléments du
coût d’acquisition de la construction, et
partant immobilisables et amortissables sur
la durée prévisible d’utilisation de la
construction.
En revanche, la norme marocaine édictée le
Code Général de Normalisation Comptable
(CGNC) passe sous silence cette question et
considère, d’autre part que sont à exclure
des charges accessoires d’achat comprises
dans le coût d’acquisition des immobilisations
« les frais d’acquisition d’immobilisation » qui
consistent en :
- des droits de mutation (enregistrement);
- des honoraires et commissions ;
- des frais d’actes.
L’administration fiscale marocaine se
tient à cette interprétation, considérant les
honoraires d’architecte comme des
dépenses pouvant être immobilisées en
tant que charges à répartir sur plusieurs
exercices et amortissables sur cinq ans,
et de ce fait n’admet pas l’application du
régime de l’exonération prévu à l’article 8-
7° de la TVA aux honoraires d’architectes.
Par conséquent, les honoraires d’architectes,
assimilés à des prestations de service,
supportent une TVA au taux de droit commun
de 20% avec droit à déduction. Cette
imposition trouve son origine dans l’article 4
de la loi n° 30-85 relative à la TVA qui stipule
en son 12ème alinéa que les opérations
effectuées, dans le cadre de leur profession,
par toute personne physique ou morale au
titre de professions d’avocat, interprète,
notaire, adoul, huissier de justice, architecte,
métreur-vérificateur, … sont obligatoirement
soumises à la TVA.
1.3 La fiscalité applicable à la livraison à
soi-même des constructions
! Principe de livraison à soi même
Toutes les opérations de livraison à soi
même sont soumises, en principe, à la TVA.
Cet assujettissement qui s’applique à chaque
fois qu’un contribuable utilise pour son propre
usage un bien qu’il a fabriqué ou construit lui-
même vise à maintenir le principe de la
neutralité concurrentielle de la TVA.
Concrètement, cette opération se matérialise
par la facturation de la TVA (fictive) sur le
coût de revient et la déduction de la TVA
récupérable se rattachant à ladite opération.
! Fait générateur de la livraison à soi-
même taxable
S’agissant tout particulièrement
livraisons à soi-même portant sur des biens
des
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immeubles, le fait générateur se situe au
moment de l’achèvement des travaux, c'est-
à-dire au moment de la réunion des
conditions d'utilisation du bien ou encore de
son inscription à un compte d'immobilisation.
! Base imposable
! Pour ce qui est des opérations de
promotion immobilière réalisées par les
personnes morales dans le cadre de leur
activité habituelle, la base imposable à la
TVA est constituée par le prix de cession
de l’ouvrage atténué du prix du terrain
actualisé à la date de vente de
l’immeuble. A cette base, il convient
d’ajouter le coût des travaux de viabilité
(justifié ou, à défaut, évalué).
La valeur actualisée du terrain est
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constituée du prix d’acquisition du terrain
augmenté des frais d’acquisition
(l’ensemble des sommes versées au titre
des droits d’enregistrement et de
conservation foncière).
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! Toutefois lorsqu'il s'agit d'un immeuble
destiné autrement qu'à la vente, la base
d'imposition est constituée par le prix de
revient de la construction, et, en cas de
cession avant la 4ème année qui suit
celle de l'achèvement des travaux, la
base initiale est réajustée en fonction du
prix de cession. Dans ce cas, la nouvelle
base d'imposition ne doit pas être
inférieure à la base initiale (cf. article 11
de la loi relative à la TVA).
Le prix de revient est correspond à l’ensemble
des travaux de constructions et de viabilité
effectués, notamment :
- le prix des études et des plans ;
- les honoraires des architectes, géomètres,
métreurs ;
- le prix d'achat des matériaux ;
- les mémoires des entrepreneurs ayant
exécutés les travaux d'aménagement du
terrain et de la construction proprement dite ;
- les frais financiers engagés pour la
construction ;
- les frais facturés par les divers
intermédiaires ;
- et tous les frais généraux engagés pour la
32 construction.
2. La fiscalité applicable à la location
des investissements immobiliers
• Au regard de l’Impôt sur les revenus locatifs
Les personnes morales ayant réalisé des
investissements immobiliers peuvent les
exploiter par voie de location et en tirer des
revenus locatifs.
A cet égard, il y a lieu de distinguer le cas où la
location revêt un caractère exceptionnel de celui
où la location constitue une activité à part entière
de la personne morale :
! Dans le premier cas, la société qui met en
location des biens immeubles inscrits au
niveau de son actif professionnel reçoit des
produits accessoires à son activité
principale, imposables à l’impôt sur les
sociétés (IS) en tant que produits dans les
conditions de droit commun.
Le même traitement est applicable pour les
sociétés soumises à l’impôt général sur le
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revenu (IGR), dans la catégorie des revenus
professionnels.
! Par ailleurs, et s’agissant de sociétés qui se
livrent à la location des biens immeubles
comme principale activité, les revenus de la
location générés constituent un chiffre
d’affaires, imposé en tant que tel.
• Au regard de la Taxe sur la Valeur
Ajoutée (TVA)
S’agissant d’une opération civile, les revenus
locatifs perçus par les personnes morales
sont en principe exonérés de la TVA.
Cette exonération s’applique à toutes les
opérations de l’espèce (locations
d’habitations, locations d’établissements à
usage professionnel, industriel ou
commercial) dès lors qu’elles s’analysent en
des opérations à caractère civil.
Toutefois, les locations portant sur les locaux
aménagés, meublés ou garnis font partie des
opérations commerciales et sont assimilées à
des prestations de service soumises à la
TVA dans les conditions de droit commun :
! La TVA s’applique au prix de location
convenu dans le contrat de location
lorsqu’il existe ;
! Dans le cas contraire, l’administration
peut, par tout moyen de preuve, estimer
le loyer soit par voie par comparaison en
attribuant à un immeuble donné une
valeur locative proportionnelle à celle qui
est adoptée pour des immeubles de
même nature et faisant l’objet de location
normale soit par appréciation directe à
défaut des termes de comparaison.
3. La fiscalité applicable en cas de
cession des biens immeubles
Les cessions des biens immeubles réalisées
par les personnes morales sont soumises,
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essentiellement, à deux impositions
principales : d’une part, l’IS au titre des plus-
values réalisées en cours d’exploitation en
fonction de la durée de maintien des biens en
actif immobilisé et d’autre part, la TVA.
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• Au regard de l’IS
Les plus-values réalisées par les personnes
morales en cours d’exploitation à l’occasion de
la cession ou du retrait de construction sont
imposables à l’IS après application
d’abattements en fonction de la durée de
maintien du bien en actif immobilisé.
Ces abattements s’appliquent sur la plus-value
nette globale résultant des retraits ou sur le profit
net global des cessions, obtenu après
imputation des moins-values résultant des
retraits ou des pertes résultant des cessions.
Le taux de l'abattement est égal à :
- 25% si le délai écoulé entre l'année
d'acquisition de chaque élément retiré de
l'actif ou cédé et celle de son retrait ou de sa
cession est supérieur à deux ans et inférieur
ou égal à quatre ans ;
- 50% si ce délai est supérieur à quatre ans et
inférieur ou égal à huit ans ;
- 70% si le délai précité est supérieur à huit
ans.
Rappelons que l’entreprise peut bénéficier de
l’exonération totale de l’IS au titre des plus-
values précitées lorsqu’elle s’engage par écrit à :
- réinvestir le produit global des cessions
effectuées au cours d'un même exercice,
dans le délai maximum de trois années
suivant la date de clôture dudit exercice, en
biens d'équipement ou en immeubles
réservés à la propre exploitation
professionnelle de la société. Toutefois,
lorsqu'il s'agit de terrains non bâtis acquis
dans le cadre du réinvestissement précité,
l'exonération prévue ci-dessus est
subordonnée à l'affectation desdits terrains à
la propre exploitation professionnelle de la
société ou à l'édification de constructions
destinées au même usage ;
- et conserver lesdits biens et immeubles
dans son actif pendant un délai de cinq ans
qui court à compter de la date de leur
acquisition.
En cas d'absence ou d'insuffisance de
réinvestissement dans le délai prévu ci-dessus,
ou si les biens et immeubles acquis ne sont pas
conservés dans son actif pendant cinq ans, le
profit net global de cession est imposé au
prorata des montants non réinvestis ou du prix
d'acquisition des biens et immeubles non
conservés, sous réserve des abattements
précités. Cette réintégration est rapportée à
l'exercice au cours duquel la cession a eu lieu,
sans préjudice de l'application des amendes et
majorations prévues par la législation en
vigueur.
Remarque : Les produits de cession de
biens immeubles perçus par les personnes
morales ne peuvent bénéficier de
l’application des abattements ou de l’option
d’exonération totale que lorsqu’ils sont
inscrits en actif professionnel des personnes
morales concernées.
En effet, lorsque les constructions cédées
sont inscrites en stocks (cas des sociétés de
promotion immobilière), le produit y afférent
constitue un chiffre d’affaire imposé à l’IS en
tant que tel sans bénéfice des abattements
prévus par l’article 19 de la loi n° 24-86
relative à l’IS.
• Au regard de la Taxe sur la Valeur
Ajoutée (TVA)
Au même titre que l’IS, le régime d’imposition
à la TVA diffère selon qu’il s’agisse
33
d’entreprise réalisant des cessions de biens
immeubles à titre habituel (promoteur
immobilier) ou d’entreprises qui cèdent des
biens immeubles à titre exceptionnel :
! Dans la première situation, les cessions
sont assimilées à des ventes de biens
(inscrits en stocks) et imposées à la TVA
au taux de 14% ;
! Pour ce qui est des cessions des
immobilisations inscrites en actif
professionnel, l’entreprise peut bénéficier
de l’exonération de la TVA si ladite
immobilisation a été maintenue en actif
pendant une durée de 5 ans à compter
de la date d’acquisition.
Si la cession intervient à l’intérieur du délai
légal, l’entreprise cédante est tenue de
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régulariser sa situation au regard de la TVA
par le versement au trésor de la TVA relative
à la quote-part des années au titre
desquelles les biens n’ont été maintenus en
actif immobilisé, sans préjudice des pénalités
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et amendes conformément à la
réglementation en vigueur.
Aussi, convient-il de signaler pour le cas des
livraisons à soi-même des biens immeubles
effectuées par les personnes morales, nous
avons précisé que la base imposable de la
TVA au titre de ces livraisons est constituée
par le coût de revient.
Toutefois, et lorsque la société procède à la
cession des biens immeubles avant
l’écoulement du délai légal de 4 ans, elle est
tenue de régulariser, dans le cas d’espèce,
sa situation fiscale au regard de la TVA
puisque la base imposable devient constituée
par le prix de cession diminué du prix du
terrain actualisé.
4. Aspects particuliers à
l’intervention de sociétés étrangères
de construction/travaux
Pour la réalisation de constructions
immobilières, des personnes morales
marocaines et/ou des sociétés étrangères
peuvent être mandatées à l’effet de prendre
34 en charge la réalisation des travaux.
L’intervention de sociétés étrangères fait
naître des obligations et des responsabilités
spécifiques au regard de la fiscalité
marocaine, à la charge d’une part de la
société de construction et d’autre part, de
l’entité bénéficiaire.
• Régime fiscal applicable à la société
étrangère
En vertu du principe universel de la
territorialité, les rémunérations perçues par la
société étrangère doivent, en principe, être
soumises à une imposition au Maroc.
Toutefois, la société étrangère n’ayant pas
d’établissement au Maroc ne pourrait être
tenue pour le paiement de l’impôt marocain
et pour la réalisation de l’ensemble des
obligations déclaratives incombant aux
sociétés marocaines.
C’est dans cette optique que la législation
marocaine met à la charge des sociétés
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marocaines l’accomplissement des
obligations de paiement et de déclaration de
l’impôt incombant aux sociétés étrangères.
Ces sociétés étrangères sont soumises à
l’Impôt sur les sociétés par voie de retenue à
la source (a), à la TVA sur les prestations de
services réalisées (b) et peuvent
exceptionnellement opter pour l’imposition
forfaitaire (c) prévue au niveau de l’article 18
de la loi n° 24-86 instituant l’impôt sur les
sociétés.
a- Retenue à la source au titre de l’IS
Les prestations étant effectuées au Maroc
par des entités non établies sur le territoire
marocain, celles-ci sont passibles de l’impôt
sur les sociétés (IS) au Maroc.
Cette imposition trouve son origine dans la loi
n° 24-86 relative à l’Impôt sur les Sociétés
laquelle prévoit en son article 12 que les
rémunérations pour les prestations de
services sont passibles de l’IS par voie de
retenue à la source au taux de 10% de la
rémunération brute hors taxes.
Toutefois, il est important de noter que
l’intervention des sociétés étrangères pour la
réalisation des travaux au profit de sociétés
étrangères peut être constitutive d’un
établissement stable sur le territoire marocain
et par conséquent, l’entreprise étrangère
intervenant au Maroc pour le compte d’une
société marocaine serait imposée à l’IS dans
les conditions de droit commun.
b- TVA sur les prestations de travaux de
construction
Au regard du principe de territorialité
(prestation utilisée au Maroc), dès lors
qu’une prestation de service est utilisée au
Maroc, celle-ci devrait être soumise à la TVA.
Cette imposition trouve est consacrée par la
loi n° 30-85 relative à la taxe sur la valeur
ajoutée laquelle prévoit en son article 3 que
Droit Fiscal
les prestations de service fournies au Maroc
sont passibles de la TVA lorsqu’elles sont
utilisées ou exploitées sur le territoire
assujetti.
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L’imposition à la TVA est assise sur la base
de la facturation établie par la société
étrangère à la société bénéficiaire
(marocaine) au taux de 14% applicable aux
travaux immobiliers.
c- Option pour l’imposition forfaitaire
Les sociétés étrangères adjudicataires au Maroc
d'un marché de travaux de construction ou de
montage ont la possibilité d'opter pour
l'imposition forfaitaire au taux de 8 % applicable
au montant total du marché, hors taxes.
L’option pour cette imposition étant
irrévocable, les sociétés étrangères qui
désirent opter pour l'imposition forfaitaire
doivent respecter un certain formalisme et en
faire la demande :
! soit lors du dépôt de la déclaration
d'existence, c'est-à-dire dans un délai
maximum de trois mois à compter de la
date de leur installation au Maroc. Il est à
signaler que l'option doit être faite sur
l'imprimé de la déclaration ;
! soit par écrit à l'occasion de la conclusion
de chaque marché.
• Régime fiscal applicable à la personne
morale marocaine
Pour la personne morale marocaine faisant
appel à des sociétés étrangères pour la
réalisation de travaux de constructions,
aucun impact fiscal n’est à signaler.
Les règlements effectués correspondent à
des facturations émises par le prestataire
étranger et correspondent à des charges
d’exploitation dûment justifiées et déductibles
sur le plan fiscal.
Ces règlements sont soumis à la TVA au
taux de 14% applicable aux opérations de
travaux immobiliers.
Une fois les travaux de construction achevés,
l’entreprise peut opter pour l’immobilisation
des charges afférentes à la construction au
niveau d’un compte approprié de son actif
immobilisé par le bais d’un compte de
transfert de charges.
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Droit Fiscal
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