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Droit Fiscal

La Fiscalité Applicable aux Sociétés


Réalisant des Projets Immobiliers
Asma CHARIKI
Consultante
Masnaoui Mazars Conseil

Dans le prolongement de la réflexion - soit à la location ;


développée dans notre précédent numéro, - soit à la cession.
relative au régime fiscal applicable aux
opérations immobilières réalisées par les Parallèlement à ces différentes
personnes physiques, nous nous attachons configurations, une fiscalité immobilière est
dans le présent article à mettre en lumière applicable aux personnes morales et ce à
l’essentiel des aspects fiscaux spécifiques se l’occasion :
rattachant aux opérations immobilières
éffectuées dans un cadre sociétaire. ! de l’acquisition ou de la livraison à soi-
même de biens immeubles (1.) ;
En fait, tout au long de la phase d’exploitation ! de la perception des revenus locatifs (2.);
professionnelle d’une société, celle-ci peut ! et de la cession des biens immeubles
être amenée à réaliser des opérations (3.).
immobilières :
Nous examinerons par ailleurs les
! soit dans le cadre d’un processus de particularités du régime fiscal des sociétés
production habituel ; étrangères de construction / de travaux (4.).
Dans ce cas, la réalisation d’opérations
immobilières se rattache à l’activité
propre de la personne morale et
1. La fiscalité applicable à l’acquisition
et à la construction de biens
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l’immobilisation produite est à considérer
comme étant une production propre à
immeubles
inscrire au niveau des stocks de produits A la différence du cas particulier des
finis destinés à la vente ; personnes physiques, l’acquisition ou la
construction des biens immeubles par les
! ou encore de manière ponctuelle, dans personnes morales n’est pas une fin en soi
une optique d’extension de ses locaux puisqu’il ne s’agit que d’une première phase
d’exploitation ou d’une délocalisation de du projet d’édification d’une construction qui
certaines de ses activités, par exemple ; pourrait être affectée à de multiples usages.
Dans ce cas, l’entité concernée peut soit Cette phase comporte l’acquisition du terrain
déléguer la réalisation de l’opération en sur lequel la construction serait édifiée (1.1),
faisant appel à une société immobilière préalablement au lancement des travaux de
ou de travaux, soit se transformer elle- construction (1.2) dont l’achèvement donne
même en un promoteur occasionnel et se lieu à une livraison à soi-même (1.3).
charger de la réalisation de l’ensemble
des travaux par ses propres moyens. 1.1 La fiscalité de l’acquisition du terrain
Dans le cas d’espèce, l’opération
immobilière est à inscrire dans son actif ! Les droits d’enregistrement de l’acte
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immobilisé en tant qu’immobilisation d’acquisition


corporelle destinée : Que l’acquisition soit effectué par un
financement propre de la personne morale ou
- soit à l’exploitation professionnelle propre par un appel à des sources de financements
de la personne ; externes telles que les emprunts bancaires ou

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encore par le biais des fonds injectés par les 1.2 La fiscalité relative au lancement et à
actionnaires à l’occasion d’augmentation de l’exécution des travaux de construction
capital, les actes relatifs aux terrains destinés à ! TVA sur le coût d’acquisition ou de
abriter des constructions doivent obligatoirement revient de la construction
faire l’objet de la formalité d’enregistrement. La prise en compte de la TVA applicable aux
dépenses et frais engagés lors de
Le nouveau code de l’enregistrement a prévu l’acquisition du terrain et de la réalisation des
en son article 98-§6, l’enregistrement au taux travaux, est fonction de la destination des
de 5% de l’ensemble des acquisitions de constructions :
bien immeubles, immatriculés ou non
assis sur la base imposable, laquelle est " Constructions destinées à la vente
constituée par le prix exprimé dans l’acte de (promotion immobilière)
vente et l’ensemble des charges qui lui sont Dans ce cas, toutes les dépenses portant sur
ajoutées. l’acquisition des biens immeubles destinées
à être vendus représentent des éléments du
Par dérogation, les acquisitions, à titre coût de revient de la construction. Ces
onéreux, de terrains nus ou comportant des dépenses seront portées, in fine, parmi les
constructions destinées à être démolies et stocks à l’actif du bilan de la personne
réservés à la réalisation d'opérations de morale concernée ou de toute autre entité qui
lotissement ou de construction de locaux sera créée éventuellement à l’effet de gérer
à usage d'habitation, commercial, l’activité de promotion immobilière.
professionnel ou administratif sont
soumises à la formalité d’enregistrement La TVA y afférente est, quant à elle, inscrite
au taux de 2,5%. dans un compte de « TVA récupérable ».
L’application de ce taux réduit est, toutefois, " Constructions destinées à l’exploitation
conditionnée par la constatation au niveau de
30 l’acte d’acquisition, d’un engagement de la
part de l’acquéreur, de réaliser les opérations
• Dépenses d’ordre général
En matière de TVA, les dépenses de
construction peuvent bénéficier d’un régime
de lotissement ou de construction dans un
incitatif d’exonération dans le cas où elles se
délai de sept ans à compter de la date
rapportent à une construction destinée à
d’acquisition.
l’exploitation et inscrite dans un compte
d’immobilisation.
En garantie du paiement du complément des
droits simples d’enregistrement au taux de
En effet, la loi n° 30-85 instituant la TVA a prévu
5% et, le cas échéant, de la pénalité de 15%
un dispositif permettant l’acquisition en
du montant des droits dus, de l’amende de
exonération de la TVA des biens
10% et des majorations de retard qui seraient
d’investissement à inscrire dans un compte
exigibles au cas où l’engagement précité
d’immobilisation et ouvrant droit à déduction
n’aurait pas été respecté, la personne morale
(article 8-7°).
doit :
Ce régime ne s’applique qu’aux
constructions et autres immobilisations à
! fournir un cautionnement bancaire à
caractère immobilier à l’exception des
déposer entre les mains de l’inspecteur
acquisitions destinées à la vente.
des impôts chargé de l’enregistrement ;
! ou consentir au profit de l’Etat, dans
L’application de cette exonération est
l'acte d'acquisition ou dans un acte y
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conditionnée par le respect du formalisme


annexé, une hypothèque sur le terrain
réglementaire et par l’engagement de la
acquis ou sur tout autre immeuble, de
personne morale de maintenir lesdites
premier rang ou, à défaut, de second
constructions dans son actif immobilisé
rang après celle consentie au profit des
pendant une durée de 5 ans.
établissements de crédit agréés.

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Dans le cas contraire, l’entreprise se doit de effectuées, dans le cadre de leur profession,
régularisation sa situation fiscale en matière par toute personne physique ou morale au
de TVA, conformément aux dispositions titre de professions d’avocat, interprète,
réglementaires en vigueur. notaire, adoul, huissier de justice, architecte,
métreur-vérificateur, … sont obligatoirement
• Dépenses d’ordre spécifique soumises à la TVA.
Dans la détermination du coût de revient des
constructions destinées à être inscrites en 1.3 La fiscalité applicable à la livraison à
actif immobilisé des personnes morales, se soi-même des constructions
pose la problématique d’intégration de ! Principe de livraison à soi même
certaines charges supportées au titre Toutes les opérations de livraison à soi
desdites constructions et qui peuvent porter même sont soumises, en principe, à la TVA.
sur des montants importants telles que les
frais d’architecte. Cet assujettissement qui s’applique à chaque
fois qu’un contribuable utilise pour son propre
Rappelons dans ce contexte que la doctrine usage un bien qu’il a fabriqué ou construit lui-
française applicable dans le cas d’espèce même vise à maintenir le principe de la
considère ces frais comme des éléments du neutralité concurrentielle de la TVA.
coût d’acquisition de la construction, et
partant immobilisables et amortissables sur Concrètement, cette opération se matérialise
la durée prévisible d’utilisation de la par la facturation de la TVA (fictive) sur le
construction. coût de revient et la déduction de la TVA
récupérable se rattachant à ladite opération.
En revanche, la norme marocaine édictée le
Code Général de Normalisation Comptable
! Fait générateur de la livraison à soi-
(CGNC) passe sous silence cette question et même taxable
considère, d’autre part que sont à exclure
des charges accessoires d’achat comprises
dans le coût d’acquisition des immobilisations
S’agissant tout particulièrement
livraisons à soi-même portant sur des biens
des
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immeubles, le fait générateur se situe au
« les frais d’acquisition d’immobilisation » qui
moment de l’achèvement des travaux, c'est-
consistent en :
à-dire au moment de la réunion des
- des droits de mutation (enregistrement);
conditions d'utilisation du bien ou encore de
- des honoraires et commissions ;
son inscription à un compte d'immobilisation.
- des frais d’actes.

L’administration fiscale marocaine se ! Base imposable


tient à cette interprétation, considérant les ! Pour ce qui est des opérations de
honoraires d’architecte comme des promotion immobilière réalisées par les
dépenses pouvant être immobilisées en personnes morales dans le cadre de leur
tant que charges à répartir sur plusieurs activité habituelle, la base imposable à la
exercices et amortissables sur cinq ans, TVA est constituée par le prix de cession
et de ce fait n’admet pas l’application du de l’ouvrage atténué du prix du terrain
régime de l’exonération prévu à l’article 8- actualisé à la date de vente de
7° de la TVA aux honoraires d’architectes. l’immeuble. A cette base, il convient
d’ajouter le coût des travaux de viabilité
Par conséquent, les honoraires d’architectes, (justifié ou, à défaut, évalué).
assimilés à des prestations de service, La valeur actualisée du terrain est
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supportent une TVA au taux de droit commun constituée du prix d’acquisition du terrain
de 20% avec droit à déduction. Cette augmenté des frais d’acquisition
imposition trouve son origine dans l’article 4 (l’ensemble des sommes versées au titre
de la loi n° 30-85 relative à la TVA qui stipule des droits d’enregistrement et de
en son 12ème alinéa que les opérations conservation foncière).

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! Toutefois lorsqu'il s'agit d'un immeuble revenu (IGR), dans la catégorie des revenus
destiné autrement qu'à la vente, la base professionnels.
d'imposition est constituée par le prix de
revient de la construction, et, en cas de ! Par ailleurs, et s’agissant de sociétés qui se
cession avant la 4ème année qui suit livrent à la location des biens immeubles
celle de l'achèvement des travaux, la comme principale activité, les revenus de la
base initiale est réajustée en fonction du location générés constituent un chiffre
prix de cession. Dans ce cas, la nouvelle d’affaires, imposé en tant que tel.
base d'imposition ne doit pas être
inférieure à la base initiale (cf. article 11 • Au regard de la Taxe sur la Valeur
de la loi relative à la TVA). Ajoutée (TVA)
S’agissant d’une opération civile, les revenus
Le prix de revient est correspond à l’ensemble locatifs perçus par les personnes morales
des travaux de constructions et de viabilité sont en principe exonérés de la TVA.
effectués, notamment :
- le prix des études et des plans ; Cette exonération s’applique à toutes les
- les honoraires des architectes, géomètres, opérations de l’espèce (locations
métreurs ; d’habitations, locations d’établissements à
- le prix d'achat des matériaux ; usage professionnel, industriel ou
- les mémoires des entrepreneurs ayant commercial) dès lors qu’elles s’analysent en
exécutés les travaux d'aménagement du des opérations à caractère civil.
terrain et de la construction proprement dite ;
- les frais financiers engagés pour la Toutefois, les locations portant sur les locaux
construction ; aménagés, meublés ou garnis font partie des
- les frais facturés par les divers opérations commerciales et sont assimilées à
intermédiaires ; des prestations de service soumises à la
- et tous les frais généraux engagés pour la
32 construction.
TVA dans les conditions de droit commun :

! La TVA s’applique au prix de location


2. La fiscalité applicable à la location convenu dans le contrat de location
des investissements immobiliers lorsqu’il existe ;
• Au regard de l’Impôt sur les revenus locatifs
! Dans le cas contraire, l’administration
Les personnes morales ayant réalisé des
peut, par tout moyen de preuve, estimer
investissements immobiliers peuvent les
le loyer soit par voie par comparaison en
exploiter par voie de location et en tirer des
attribuant à un immeuble donné une
revenus locatifs.
valeur locative proportionnelle à celle qui
est adoptée pour des immeubles de
A cet égard, il y a lieu de distinguer le cas où la
même nature et faisant l’objet de location
location revêt un caractère exceptionnel de celui
normale soit par appréciation directe à
où la location constitue une activité à part entière
défaut des termes de comparaison.
de la personne morale :

! Dans le premier cas, la société qui met en 3. La fiscalité applicable en cas de


location des biens immeubles inscrits au cession des biens immeubles
niveau de son actif professionnel reçoit des Les cessions des biens immeubles réalisées
produits accessoires à son activité par les personnes morales sont soumises,
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principale, imposables à l’impôt sur les essentiellement, à deux impositions


sociétés (IS) en tant que produits dans les principales : d’une part, l’IS au titre des plus-
conditions de droit commun. values réalisées en cours d’exploitation en
Le même traitement est applicable pour les fonction de la durée de maintien des biens en
sociétés soumises à l’impôt général sur le actif immobilisé et d’autre part, la TVA.

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• Au regard de l’IS profit net global de cession est imposé au


Les plus-values réalisées par les personnes prorata des montants non réinvestis ou du prix
morales en cours d’exploitation à l’occasion de d'acquisition des biens et immeubles non
la cession ou du retrait de construction sont conservés, sous réserve des abattements
imposables à l’IS après application précités. Cette réintégration est rapportée à
d’abattements en fonction de la durée de l'exercice au cours duquel la cession a eu lieu,
maintien du bien en actif immobilisé. sans préjudice de l'application des amendes et
majorations prévues par la législation en
Ces abattements s’appliquent sur la plus-value vigueur.
nette globale résultant des retraits ou sur le profit
net global des cessions, obtenu après Remarque : Les produits de cession de
imputation des moins-values résultant des biens immeubles perçus par les personnes
retraits ou des pertes résultant des cessions. morales ne peuvent bénéficier de
l’application des abattements ou de l’option
Le taux de l'abattement est égal à : d’exonération totale que lorsqu’ils sont
inscrits en actif professionnel des personnes
- 25% si le délai écoulé entre l'année morales concernées.
d'acquisition de chaque élément retiré de En effet, lorsque les constructions cédées
l'actif ou cédé et celle de son retrait ou de sa sont inscrites en stocks (cas des sociétés de
cession est supérieur à deux ans et inférieur promotion immobilière), le produit y afférent
ou égal à quatre ans ; constitue un chiffre d’affaire imposé à l’IS en
- 50% si ce délai est supérieur à quatre ans et tant que tel sans bénéfice des abattements
inférieur ou égal à huit ans ; prévus par l’article 19 de la loi n° 24-86
- 70% si le délai précité est supérieur à huit relative à l’IS.
ans.
• Au regard de la Taxe sur la Valeur
Rappelons que l’entreprise peut bénéficier de
l’exonération totale de l’IS au titre des plus-
values précitées lorsqu’elle s’engage par écrit à :
Ajoutée (TVA)
Au même titre que l’IS, le régime d’imposition
à la TVA diffère selon qu’il s’agisse
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- réinvestir le produit global des cessions d’entreprise réalisant des cessions de biens
effectuées au cours d'un même exercice, immeubles à titre habituel (promoteur
dans le délai maximum de trois années immobilier) ou d’entreprises qui cèdent des
suivant la date de clôture dudit exercice, en biens immeubles à titre exceptionnel :
biens d'équipement ou en immeubles ! Dans la première situation, les cessions
réservés à la propre exploitation sont assimilées à des ventes de biens
professionnelle de la société. Toutefois, (inscrits en stocks) et imposées à la TVA
lorsqu'il s'agit de terrains non bâtis acquis au taux de 14% ;
dans le cadre du réinvestissement précité, ! Pour ce qui est des cessions des
l'exonération prévue ci-dessus est immobilisations inscrites en actif
subordonnée à l'affectation desdits terrains à professionnel, l’entreprise peut bénéficier
la propre exploitation professionnelle de la de l’exonération de la TVA si ladite
société ou à l'édification de constructions immobilisation a été maintenue en actif
destinées au même usage ; pendant une durée de 5 ans à compter
- et conserver lesdits biens et immeubles de la date d’acquisition.
dans son actif pendant un délai de cinq ans
qui court à compter de la date de leur Si la cession intervient à l’intérieur du délai
acquisition. légal, l’entreprise cédante est tenue de
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régulariser sa situation au regard de la TVA


En cas d'absence ou d'insuffisance de par le versement au trésor de la TVA relative
réinvestissement dans le délai prévu ci-dessus, à la quote-part des années au titre
ou si les biens et immeubles acquis ne sont pas desquelles les biens n’ont été maintenus en
conservés dans son actif pendant cinq ans, le actif immobilisé, sans préjudice des pénalités

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et amendes conformément à la marocaines l’accomplissement des


réglementation en vigueur. obligations de paiement et de déclaration de
l’impôt incombant aux sociétés étrangères.
Aussi, convient-il de signaler pour le cas des
livraisons à soi-même des biens immeubles Ces sociétés étrangères sont soumises à
effectuées par les personnes morales, nous l’Impôt sur les sociétés par voie de retenue à
avons précisé que la base imposable de la la source (a), à la TVA sur les prestations de
TVA au titre de ces livraisons est constituée services réalisées (b) et peuvent
par le coût de revient. exceptionnellement opter pour l’imposition
forfaitaire (c) prévue au niveau de l’article 18
Toutefois, et lorsque la société procède à la de la loi n° 24-86 instituant l’impôt sur les
cession des biens immeubles avant sociétés.
l’écoulement du délai légal de 4 ans, elle est
tenue de régulariser, dans le cas d’espèce, a- Retenue à la source au titre de l’IS
sa situation fiscale au regard de la TVA Les prestations étant effectuées au Maroc
puisque la base imposable devient constituée par des entités non établies sur le territoire
par le prix de cession diminué du prix du marocain, celles-ci sont passibles de l’impôt
terrain actualisé. sur les sociétés (IS) au Maroc.

4. Aspects particuliers à Cette imposition trouve son origine dans la loi


l’intervention de sociétés étrangères n° 24-86 relative à l’Impôt sur les Sociétés
de construction/travaux laquelle prévoit en son article 12 que les
rémunérations pour les prestations de
Pour la réalisation de constructions
services sont passibles de l’IS par voie de
immobilières, des personnes morales
retenue à la source au taux de 10% de la
marocaines et/ou des sociétés étrangères
rémunération brute hors taxes.
peuvent être mandatées à l’effet de prendre
34 en charge la réalisation des travaux.
Toutefois, il est important de noter que
l’intervention des sociétés étrangères pour la
L’intervention de sociétés étrangères fait
réalisation des travaux au profit de sociétés
naître des obligations et des responsabilités
étrangères peut être constitutive d’un
spécifiques au regard de la fiscalité
établissement stable sur le territoire marocain
marocaine, à la charge d’une part de la
et par conséquent, l’entreprise étrangère
société de construction et d’autre part, de
intervenant au Maroc pour le compte d’une
l’entité bénéficiaire.
société marocaine serait imposée à l’IS dans
les conditions de droit commun.
• Régime fiscal applicable à la société
étrangère b- TVA sur les prestations de travaux de
En vertu du principe universel de la construction
territorialité, les rémunérations perçues par la Au regard du principe de territorialité
société étrangère doivent, en principe, être (prestation utilisée au Maroc), dès lors
soumises à une imposition au Maroc. qu’une prestation de service est utilisée au
Maroc, celle-ci devrait être soumise à la TVA.
Toutefois, la société étrangère n’ayant pas
d’établissement au Maroc ne pourrait être Cette imposition trouve est consacrée par la
tenue pour le paiement de l’impôt marocain loi n° 30-85 relative à la taxe sur la valeur
et pour la réalisation de l’ensemble des ajoutée laquelle prévoit en son article 3 que
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obligations déclaratives incombant aux les prestations de service fournies au Maroc


sociétés marocaines. sont passibles de la TVA lorsqu’elles sont
utilisées ou exploitées sur le territoire
C’est dans cette optique que la législation assujetti.
marocaine met à la charge des sociétés

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L’imposition à la TVA est assise sur la base • Régime fiscal applicable à la personne
de la facturation établie par la société morale marocaine
étrangère à la société bénéficiaire
(marocaine) au taux de 14% applicable aux Pour la personne morale marocaine faisant
travaux immobiliers. appel à des sociétés étrangères pour la
réalisation de travaux de constructions,
c- Option pour l’imposition forfaitaire aucun impact fiscal n’est à signaler.
Les sociétés étrangères adjudicataires au Maroc
d'un marché de travaux de construction ou de Les règlements effectués correspondent à
montage ont la possibilité d'opter pour des facturations émises par le prestataire
l'imposition forfaitaire au taux de 8 % applicable étranger et correspondent à des charges
au montant total du marché, hors taxes. d’exploitation dûment justifiées et déductibles
L’option pour cette imposition étant sur le plan fiscal.
irrévocable, les sociétés étrangères qui
désirent opter pour l'imposition forfaitaire Ces règlements sont soumis à la TVA au
doivent respecter un certain formalisme et en taux de 14% applicable aux opérations de
faire la demande : travaux immobiliers.
! soit lors du dépôt de la déclaration
d'existence, c'est-à-dire dans un délai Une fois les travaux de construction achevés,
maximum de trois mois à compter de la l’entreprise peut opter pour l’immobilisation
date de leur installation au Maroc. Il est à des charges afférentes à la construction au
signaler que l'option doit être faite sur niveau d’un compte approprié de son actif
l'imprimé de la déclaration ; immobilisé par le bais d’un compte de
! soit par écrit à l'occasion de la conclusion transfert de charges.
de chaque marché.

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