Objet: propositions de réponse aux grands enjeux de ta nouvelle politique du logement: structuration du secteur du logement d’insertion et des résidences sociales ; accession a la propriété dans le pare HLM ; développement d'une offre Intermédiaire sur [es marchés tendus. Axes fondamentaux d'un projet de lol. PROLEGOMENES «4 Point de banqueroute ; palnt c‘augmentation dimpdts ; point demprunt ; Pour remplir ces trols points, il n'y a quiun seul moyen. Cest de réduire fo dépense au-dessous de la recette, Qn demande sur quoi retrancher et chaque ordonnateur, dans sa partie, soutlendra que presque tautes les dgpenses particulléres sont Indispensables, Ils pouvent dire de fort bonnes ralsons ; mals comme il n'y en a pas pour fake ce qui est impossible, Il faut que toutes ces raisons cédent a la nécessité absolue de économie Lettre de TURGOT du 24 aod 1774 a Louls XVI. Le secteur HLM a vécu, durant un demi-stécle, grace aux subventions publiques et sur le fondement d'un principe d’accumulation Irréfragable : tout logement HLM est conventionné indéfintment et échappe, pour éternlté, aux. circults économiques courants j fl acqulatt ainsi le statut envié de bien de maln-mnorte, jadis attribué aux blens du clergé et désormais réservé eux biens du domaine public, Tout ceci est bel et bon, mals au cours des dernlares décennies, les circonstances ont changé et ce statut idéal n’est plus d'actuallté ; nl Etat, ni fes collectivités territoriales n’auront plus les moyens d’entretenir ce «cycle de CARNOT » de Nmmobilier d'intérét général, qui consomme beaucoup plus de valeur qu'il n’en restitue, A heure du développement durabie, il reste 3 inventer le « mouvement perpétuel » du logement social par lequel !l parviendra & se reproduire sans rien cotter, Nous ne construlsons pas un systéme idéol, nous recherchons un optimum de second rang, qui préserve lessentiel : ia cohésion sociale, condition de ordre public et de fa compétitivité économique. 1M existe, certes, de fort bonnes ralsons pour préférar le systame actuel ) mais comme Il n’est plus viable, toutes ces bonnes raisons doivent céder & la nécessité absolue de la réforme,Cette réforme doit permettre la prise en compte des enjeux majeurs du logement conventionné : + Laccession a la propriété dans le parc HLM : cet objectif polltique recouvre, de falt, une nécessité économique ; si les transactions sur le marché secondaire interbailleurs constituent un ressort essentiel de {a convergence des taux deffort des bailleurs en méme temps qu'un canal majeur de transfert de fonds propres entre territoires, Ia vente aux ‘occupants réalimente |e secteur HLM en fonds propres sans accroitre les charges financiéres pesant sur le patrimoine existant. En d’autres termes, elle Paccroft pas les tensions sur les équillbres financiers des OLS. Elle . erpecdpamune ind" DARP Ra SOUL eFaFREARAE SNP He aA SFERUS is : la réduction progressive des plafonds de ressources pour Vaccds au logement soclal devrait dégager, sur fes marchés tendus, un besoin en logements locatifs intermédiaires, @ loyer maftrisé. Au stade actuel, Ie désengagement massif des Investisseurs Institutionnels vis-a-vis du résidentiel intermédiaire ne laisse guére subsister que la SNI sur un segment qui s‘est amenuisé du falt de fa recherche de plus-values & court + LW Béucturation de Vhébergement d'urgence, du logement d’insertion et des résidences sociales constitue une priorité encore plus marquée que celle du logement social : éclaté entre plusieurs centaines dintervenants Peu professionnalisés, ce segment du logement d'intérét collectif est Politiquement critique et techniquement sinistré, La réponse & ces trois défis passe nécessairement par une intervention du législateur, & Vinitiative ce V'Exécutif, de manidre a achever les 6volutions ébauchées dans ia lol MOLLE. Ce projet de loi implique la recherche d'un équillbre entre les contraintes imposées aux OLS et les moyens mis a leur disposition pour y faire face, A terme, la mise en place d'un systéme stabillsé Implique Jémergence d'un nombre restreint Wopérateurs gtobainx de Vimmobilier d’int&rat général, capables dintervenir sur Yensemble de la gamme des produits offerts sur les différents marchés. L i i i ‘soceuppnts, Le dispositif actuel est de plus en plus décevent : quelques milliers de logements saulament, en dépit de toutes les pétitions de principe, sont cédés chaque année ; pourquol ? parce que personne ne conteste fe principe, mais que tous s‘opposent son application, Quels sont les obstacles ? L’administration d'etat at les élus sont majoritairement hostiles 8 ce mécanisme ; les banques ne financent plus les acquéreurs ; les ballleurs ne s'engagent pas vérltablement dans lexercice, Quiest-ce qui les 2 retlpOt 8 rofus de céder des « bijoux de famille » ; + Le refus de gérer des copropriétés sociales ; + Le souci de préserver les grends équitibres d’exploitation de Yorganisme. ions légales et U1 faut done surmonter Jes deux premiers obstaclas par des oblig fe troisiéme, par des garantios légales.DISPOSITEF LEGISLATIE : 1/ Tous les locetaires du parc HLM, hors zone ANRU et marchés particullarement tendus (Paris + 1" couronne + Alpes Maritimes) et en- dehors des logements conventionnés nécessalres & Vexécution du service public peuvent accéder a la propriété du logement quills occupent si la résidence qui les accuetile est exploltée depuls au moins 25 ans et ie prt principal consacré & son édification, remboursé, SI elle a falt Vobjet d'une réhabilitation lourde, le prét principal afférent doit également avoir été x ; CERRY EBssition est mise en ceuvre selon des modalités raglementaires qui prévoiront son Inscription dans la convention diutilité sociale et son ‘échelonnement sur une durée maximale de cing ans. Stagissant des grands ensembles de plus de 200 logements, leur mise en copropriété est possible, d&s entrée en vigueur du texte, par constitution de sous-ensembles ; 4 'Tssue de chaque exercice, le balleur Pourra décider de suspendre la mise en cession, au vu des résultats de la ¢ en cession du premier sous-ensemble, 2/ Les bailleurs concernés demeurent obligatoirement syndics des rasidences dont lls cédent progressivement certains lots ; lorsqu‘lls détiennent moins de 20% des lots dans une résidence mise en accession, jls peuvent demander & @tre déchargés de la gestion de la copropridté, sous réserve de l'accord de la collactivité locale concernée. 3/ Les locataires accédants doivent obligatolrement constituer auprés de Ja Caisse des Dépéts, par lintermédiaire des bailleurs concernés, une provision pour grosses réparations, qui devre permettre, & un horizon de 20 ans, de financer une réhabllltation lourde. Veecédant qui ne satisfalt pas cette obligation se voit restituer le prix de Yacquisition, actuallsé, diminué du montant des loyers qu‘ aurait versés en qualité de locataire, et i! redevient locatalre dans les mémes conditions qu’auparavant. “ Das lors, il est susceptible dentrer dans le champ dapplication du point 4 cl-aprés, 4/ Le ballleur peut constituer un ensemble cohérent au niveau élémentaire de ta cage descalier en présentant trols propositions de relogement dans son parc aux locataires qui ne souhaltent pas accéder & Ja propriété, cee seeeeteie m fun droit dott étre objectivernent fondéo, 1 s‘aglt ici de permettre au bailleur de redresser sa capacité d’autofinancement en augmentant les prodults locetifs collectés, alors que les ventes aux occupants tendront, inévitablement, 8 les rédulre, (2) Ce point dott @te juraiquement prétsé car toute eiférence de Waternnk dans la corstRwonSans dispositif de «respiration» du conventionnement au-deld de laisance financiére procurée par les ventes, le résultat d'exploitation de tel ou tel bailleur tendra nécessairement 3 se dégrader, méme s'il est capable de reconstituer son patrimoine en réinvestissant des plus-velues, pulsquill aura ainsi substitué des ensembles Immobillers déficitaires sur quinze ov vingt ans (voire au-dela), classés parmi les «valeurs d'avenir » dans le plan stratégique de patrimoine (PSP), 8 des ensembles amortis, décomptés parml les « vaches a lait » (selon fa terminologie du Boston Consulting Group), Cette faculté de «respiration » du ‘conventionnement, substitut possible au déconventlonnement polltiquemant difficile & « porter », dolt permettre de faire émerger une offre locative Intermédlalre. DISPOSTIIE LEGISLATIE 1/ Tout bailieur social ayant effectivement cédé des logements & ses locataires ou 8 des tlers sur des marchés tendus peut, 8 due concurrence du pare cédé, ‘requalifler sous statut PLI des logements financés en PLS, effet de le contractualisation en PLI est réputé démarrer au premier Jour de la contractualisation Initiale en PLS. Dans ce cas, le bailleur concerné dolt obligatoirement reconstituar son offre de logement locatif conventionné (PLS ou PLUS) dans un déial de 5 ans. Pendant la durée de cette pérlode de reconstitution de offre locative sociale, les logements requalifiés en PLI demeurent décomptés au sens de [article 55 de la loi SRU, Commentaires: Par ce biais est organise une offre de logements locotifs Intermédiires qui ne sera effective que sur les marchés tendus, le plafond PLI étant « hors marché » sur les territoires « saturés » ou « détendus », Par ailleurs, les PLI détenus pendant plus de quinze ans sont llbrement cessibles, : Enfin, le bailleur qui requalifie certains logements PLS en PLI perd-toute exonération de TFPB. I s‘agit Ici dintroduite la notion de « groupe de logement d’intérat callectif », susceptible de rassembler des ESH, des EPL inst que des. socistés ov coopératives détenues mejoritairement par jes deux premigres catégories, La constitution d'un groupe homologué emporte divetses conséquences : + Gestion commune de lendettement et dela trésorerie. * Possibiité de transférer des fonds propres entre filles (avances + RGAREERArbe mandataires sociaux issus de Vantté de tate, + Constitution de GIE recouvrant les métiers de back-office et d’expertise, volre méme constituant une maltrise d'ouvrage intégrée ainst qu'un back- office d’exploftation intégré.* Elaboration d'une « convention d'utilité sociale groupe » en teu et place des conventions de fillales qui sont simplement annexées & la convention de groupe. THE: 1/ Lorsqu‘un « groupe de logement d'intérét collectif » est homologué, il doit conclure avec Etat une convention diutllté soctale de Groupe, & laquelie sont annexées les CUS particuliéres des entités constitutives du Groupe qui sont homologuées du seul falt de cette {nsertion, {2 convention dutilité sociale de Groupe comporte obligatoirement un chapitre consacré & faction du groupe en matiére d’hébergament dlurgence, de logement d'insertion et de développement et de gestion de résidences sociales. ME — = PERSPEI La mise en place d’une nouvelle politique du logement, qui implique le recentrage de intervention publique sur des publics et territolres prioritaires, la valorisation des actifs eccumulés pendant plusieurs décennies par leur réinsertion dans les circults Economiques courants et, & ces fins, la constitution -de quelques opérateurs globaux du logemant dintérét collectif, passe nécessalrement par PITCHED ESRRERition a'un cadre préparatoire avec Ia lol MOLLE : diminution ces Plafonds de ressources et mise an place de la convention dutilté sociale, + La définition d'une stratégie par les Pouvolrs Publics, préfigurant une Nouvelle politique du logement: intervention du secrétalre d'Etat av’ Congrés de lUSH de septembre 2009, 3 Toulouse, prolongeant le discours du président de la République & Vandeeuvre-lés-Nancy, le 12 décembre 2007. AU sagit donc désormais de passer & la phase opérationnelle par fe hiais d'un texte ui, créant des obligations et offrant des moyens, donnera toute leur portée aux tapes préliminaires, 41/ Cette nouvelle étape consiste, essontiellament, & imposer aux bailleurs sociaux Vobligation de proposer ‘acquisition de leur logement aux locataires sous diverses conditions : * Que Je prat principal ayant permis 'acquisition et/au la réhabilitation de Hmmeuble soit remboursé, Yensemble Immobilier ayant été exploité pendant plus de vingt cing ans. * Que ensemble immobilier se situe en-dehors des marchés ot la reconstitution dune offre focative est Impossible (Paris, premiére couronne, Alpes-Maritimes, ..) et en-dehors des zones ANRU; que les fogements ne solent pas utilisés pour les besoins du service public (logements d'agents publics, astreintes & la mobilité, AP-HP, ..). Sous ces conditions, la cession est proposée aux locataires, selon une Programmation permettant la mise en vente de ensemble du parc dligible en cing ans, au plus.Les ballleurs cédants bénéfictent de plusieurs garantles, qui sont d'ailleurs les contreparties d'autres obligations : + Ainsi, ils peuvent conserver fa gestion des ensembles Immobillers jusqu’ la vente du dernier jot; mals a contrario, ils dolvent conserver la responsabilité de syndic jusqu’® la cession dau moins 80% des lots qul constituent la résidence. Ainsi est prise en compte la réalité d'une copropriété « sociale » dont les caractéristiques spécifiques imposent une présence du syndic beaucoup plus marquée que dans les copropriétés + PRPTERRIERE: fe risque de créer des copropriétés dégradées est pris en compte & travers obligation particullére, faite a 'accédant de constituer une provision pour grosses réparations, cette obligation étant une condition résolutotre du contrat de cession. 11 est 8 noter que s'agissant des grands ensembles hors zones ANRU, la mise en copropriété de sous-ensembles est possible das /entréa en vigueur du texte, mals Vopération peut @tre suspendue par le balileur sl les résultats de la mise en Gession du premler sous-ensemble, au cours du premier exerciee, ne sont pas probants, En zone ANRU, Il est bien sGr possible de mettre certains ensembles immobiliers en accession, mais cette mesure découlera d'une décision conjointe de la collectivité territorlale et du batileur, at non d'une obligation légale, Enfln, ll convient de rappeler que les logements cédés en accession HLM cemeurent comptabllisés au titre de Varticle 55 de Ia lol SRU pendant 5 ans, Vopportunité de porter cette durée 3 10 ans peut étre examinée, 2/ En contrepartle des contraintes considérables imposées aux OLS (ESH et offices notamment) une certaine latitude leur est consentle dans le reclassement en PLI des logements dont lls conservent fa propriété et 'exploltation, ce qui offre une perspective d’ajustement progressif des loyers ou de mise sur le marché en qualité de logements non conventlonnés pour ceux qui auront été exploités depuls plus de quinze ans. 3/ La logique tendant & la constitution de groupes, apérateurs globaux du logement d'intérét collectit, est favorisée par des dispositions relatives A la convention d'utilité soctale de groupe, qui exontrent, de falt, des conventions Gutllité sociale « par filiales », sous réserve de la constitution, au seln dv groupe, d'un outil desting 8 Ihébergement d'urgence, au logement dinsertion et a la gestion de résidences sociales, Quant aux grands opérateurs susceptibles d’émerger, (eur métler de bailleur, doublé de celui de gestionnaire ¢’actifs immobliiers leur appartenant en propre, sera nécessairement complété par un nouveau métler, dominant & terme, de syndic-gestionnalre de coproprlétés sociales, complétant ainsi leur nécesselre engagement dans le « tras social », Dans l'ensemble, ce nouvel univers du logement d'intérét collectif devrait Btre molns confortable, mieux organisé, moins cofiteux et plus efficace.