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PROL!

GOMENES

Objet: propositions de reponse aux grands enjeux de la nouvelle polltlque du logement; structuration du secteur du logement d'lnsertton et des residences sociales : accession a fa proprlt~te dans le pare HLM ~ develcppament dune offre Intermsdlalre sur les marches tendus. Axes fondamentaux d'un projet de 101.

« Point de banqueroute ; poInt d'augmentation d1mpBts; point d'emptunt ; pour remptlr ces trots poInts, i/ n'y a qulin seul moyen, C'est de reduire fa de pense eu-dessou» de la recetie. On demande sur quoi retmndier et cheque ordonnsteis, dans sa partie, souuendr« que presque routes tes depenses particulieres sant Indispensables, lIs peuvent due de fort bonnes raisons; mais comme If fly en a pas pour faire Ctl qUi est impossible, jJ (aut que toutes ces reteons cooent a la necessite ebsoiue de reconomle »-

Lettre de TURGOr du 24 aoQt 1774 a LouIS XVI.

Le secteur HLM a vecu, durant un dernl-slecle, grflce aux subventions publJques et sur Ie fondement d'un prlnclpe d'accumulatlon Irrefragable: tout logement HLM est conventlonne lndefin!ment et echappe, pour I'eternltet aux circuits econornlques courants i II acqulart alnsl Ie statut env!€ de bien de maln-morte, jadis attribue aux biens du clerge et desorrnals reserve eux biens du dornalne publlc,

Tout cecl est bel et bon, mats au cours des dernleres decennles, les clrconstances ont change et ce statut ideal n'est plus d'actuallte : nl ['Etat, of les collectlvttes terrltorlales n'auront plus les movens d'entretenlr ce «cycle de CARNOT » de I'lrnmoblller d'interet genera), qui consomme beaucoup plus de valeur qu'll n'en restitue. A I'heure du developpernent durable, 11 reste a Inventer Ie « mouvement perpetual » du logement social par lequel II parvtendra it se reprodulre sans den cooter.

Nous ne construlsons pas un systerne ideal, nous recherchons un optimum de second rang, qui preserve l'essentlel : la cohesion soclale, condition de I'ordre. public et de fa competitivite economlque,

II exlste, certes, de fort bonnes rais-ons pour pr~rer Ie systeme actuel J mals comme II n'est plus vlable, toutes ces bonnes raisons do1vent ceder it fa mkesslt:e absolue de Ia reforme,

cette r9forme dolt perrnettre la prise en compte des enjeux majeurs du rogement conventlonne ;

,. l/accesslon ala propriate dans Ie pare HLM : cet objectlf politi que recouvre, de fait, una necessite economlque ; sl les transactions sur le marche secondaire Interballleurs constituent un ressort essentlel de la convergence des taux d'effort des ballleurs en rneme temps qu'un canal majeur de transfert de fonds propres entre territoires, fa vente aux occupants realimente Ie secteur HLM en fonds propres sans accroltre les charges flnancleres pesant sur Ie patrlmoine exlstant. En d'autres termes, elle n'accrolt pas les tensions sur les equHfbres financIers des ois. Elle

• £~~*~\a!to~~~~MRt afohB rilJflRf I McSSijbc11tt~fu{iUiMtlfeN3rn tegu ~£ftAm

rnt{[us : la reduction progressive des platonds de ressources pour l'acces au loqement social devratt degager, sur les marches tendus, un besoln en togements Iocatlfs lntermedtarres, a loyer rnaltrlse, Au -stade actue], le desengagement massif des lnvestlsseurs tnstltutionnels vls-s-vls du resldentlel lnterrnedlalre ne lalsse guere subslster que la SNI sur un segment qui s'est arnenulse du fait de fa recherche de plus-values a court

j) twwm.cturation de I'hebergement d'urgence, du Jogement d'lnsertlon et des residences soclales constltue une priorite encore plus marquee que celJe du logement soclal : eclate entre plusleurs csntalnes dtntervenents peu proresslonnanses, ce segment du logement d'lnteret coitectif est potltlquement crltlque et techniquement slnlstre,

1.a reponse it 005 trois defis passe mkessairement par una Intervention du legislateur, a Jlinitiatlve de J'E:xkutifl de manhare a achever las evolutions ebauchees dans la loi MOLLE, Ce projet de loi Irnpllque ta recherche d'un equlllbre entre les contralntes irnposees aux OLS et les mavens mis a leur disposition pour y falre face,

A termer Ja mise en place d'un systeme stablllse lmpfiqu€ J'emergence d'un nombre restreint d'operateurs g'ob~ux de l/immobUier d'fnte~t generaJt capa bles dtnrervenlr sur l'ensern ble de la ga m me des prodults offerts sur las differents marches.

I. La premIer axe du ptQjgt de lo!: fa vente de logements HlM aux oC:C!lpants.

Le dlsposltlf actuel est de plus en plus decevant : quelques rnllliers de fogements seulemcnt, en deplt de toutes les petitions de prlnclpe, sont cedes chaque annee ; pourquol ? parce que personne ne conteste Ie prIncipe, mars que tous s'opposent a son appltcatlon.

Quels sont les obstacles? t'admtnlstratlon d'Etat et les elus sont majorltairement hostiles a ce mecanisme i fes banques ne flnancent plus les arquereurs : les ballleurs ne s'engagent pas verJtablement dans l'exerclce. ou'est-ce qui res

retifntL~ refus de ceder des « bijoux de farntlle » ;

• Le refus de gerer des coproprletes soclales i

• Le scucl de preserver Ies grands equllibres d'exploitatlon de )'organlsme.

11 taut done surmonter Ies deux premiers obstacles par des obligations legafes et re troisieme, par des garantles legales.

PISPQsmF lEGISU\TIF ~

1/ Tous les locatatres du pare HLM, hers zone AN RU et rna rches partlculterernent tendus (Paris + 1~1» couronne + Alpes Maritimes) et endehors des logements conventlonnes necessalres a rexscunon du service public peuvent acceder a fa proprIete du loqernent qu'lls occupant si la residence quJ les accuellle est exploltee depuls au mctns 2S ans et le pret principal consacre a son edification, rsmbourse. Sl elle a faIt l'objet d'une rehabilitation lourde, Ie pret p rlnclpa I afferent d ott egalem ent avolr ete

~rn~Oen~~r~!on est mise en ceuvre selon des rnodalltes reglementalres qui prevolront son inscription dans la convention d'utilite soclale et 501) echelonnernent sur une duree maximale de cinq ans.

$'aglssant des grands ensembles de plus de 200 logements, leur mise en coproprtete est possible, des "entree en vigueur du texte, par constrtutlon de sous-ensernbles i a l'lssue de chaque exerclce, Ie baiJleur pourra decider de suspendre Ja mise en cession, au vu des resultats de 13 mise en cession du premier sons-ensemble,

2/ Les ballleurs concernes demeurent obllgatoirement syndics des residences dent Us cedent proqresslvernent certains lots i lorsqu'lls detlennent mains de 20% des lots dans une residence mise en accession, lis peuvent demander a etre decharges de la gestlon de la ccprcprlete, SOliS reserve de "accord de Ia collecttvrte locale concernee.

3/ les locataires accedants dolvent obllgatolrement constltuer aupres de la Caisse des Depotsl par I'jntermediaire des ballleurs concernes, une provlsion pour grosses reparations, qui devra perrnettre, a un horizon de 20 ans, de rlnancer une rehabilitation Iourde.

l/accedant qui ne satlsfalt pas cette obllgation se volt restituer le prix de I/acquisitlon, actuaJls9, dim!nu€: du montant des lovers qutl auralt verses en quallte de tocatalre, et II redevient locetalre dans les memes conditions qu'auparavant, tn Des lors, if est susceptJble d'entrer dans le champ d'appllcatlon du point 4 cl-apres,

4/ Le ballleur peut constltuer un ensemble coherent au nlveau eJementliire de la cage d'escalier en presentant troIs proposltlons de relogement dans son pare aux locatalres qul ne souhaltent pas acceeer a Ia oroprlete.

II. Le deuxi@me ax{! du [)rQjet de IQf : fa constitution dfune gffre locativg Intermediaire syr Ie:! marchtl-S tendus.

II s'aglt rei de perrnettre au ballleur de redresser sa capaclte d'autoftnancernent en augmentant les prcdults locatlfs collectes, alors que les ventes aux occupants tsndront, lnevtteblernent, a Jes redufre,

(1) Ce point dolt etre juridiquement pnkl$e cat touts difference de tralternent dans la constitution d'un droit dolt etre objecnvement fondee,

OJSPosmF LEGIS LATIf :

Sans disposltlf de «respiration» du conventionnement au-dela de l'aisance financiere procuree par les ventes, le resultat d'exploltatlon de tel ou tel bailleur tendra necessalrernent a se degrader, meme sIn est capable de reconstttuer son patrlmotne en relnvestlssant des plus-values, pulsqu'lt aura alnsl substltue des ensembles Immobiliers deticitalres sur qulnze ou v[ngt ans (volts au-deja), cresses parmi Ies « valeurs d'avenir» dans le plan strateqlque de oatrtmolne (PSP), a des ensembles arnortls, decornptes parmf les « vaches a Ialt » (selon [a torrnlnoloqle du Boston Consulting Group),

Cette faculte de v: respiration» du 'conventlonnement, substltut possible au deconventionnement polltlquemsnt diffidle a « porter ». dolt permettre de fatre emerger une offra locative lntermedlalre,

1/ Tout ballleur social ayant effectivernent cede des logements a ses Iocatelres ou a des tlers sur des marches tendus peut, a due concurrence du pare ceder 'requalifler sous statut Pll des logements finances en PlS. Veffet de la contractuallsatlon en PU est repute demarrer au premler jour de la contractualrsatron inlttale en PlS.

Dans ce cas, le ballleur concerns dolt obJigatoirement reconstlt-uer son offre de logement locatif conventlonne (PLS ou PLUS) dans un dela! de 5 ans. Pendant la duree de cette perl ode de reconstitution de J'offre locative scclale, les logements requallfles en PLI demeurent decomptes au sens de I'artlcle 55 de la lot SRU,

commentalres s Par <:e biais est organisee une offre de Ioqements Iocatlfs lnterrnedlalres qui ne sera effective que sur les marches tendus, le plafond PLI etant « hers marche » sur les terrltotres « satures » ou « detendus ». Par allleurs, res PLI detenus pendant plus de qulnze ans sont Ilbrement cesslbles.

Enfln, Ie batlleur qui requallfle certaIns loqements PLS en PLI perd -toute exoneration de TFPB.

III. La troisieme axe du RrQjet de loj i strugyrer Ie secteur de )'hebergement et de a'jnsertion.

II s'agit iel dtntroduire Ia notion de « groupe de logement d'lnre~t coflectif », susceptible de rassembler des ESH, des EPL elnsl que des societes ou cooperatives dstenues majorltalrement par Ies deux premieres categories.

La constltutlon d'un groupe homologue ernporte dlverses consequences: o Gestlon commune de I'endettement at de la tresorerle .

., Posslblllte de transferer des fonds propres entre ftllales (avances

o ~/8Ml~~Mftf'~.e mandataires soclaux issus de I'entlte de tete.

o ConstitutIon de GIE recouvrant Ies metiers de back-ottice et d'expertlse, volre merne constrtuant une maltrise d'ouvraqe integree alnsl qu'un backoffice d'exploltetlon integre.

DISPQsmF lEGI~;LATIF:

• Elaboration d'une «convention d'utlllte soclale groupe» en lieu et place des conventions de fifia!es qui sent slrnolement annexees a Ia convention de groupe.

1/ Lorsqu'un « groupe de logement d'lnteret collectlt » est homologue, 11 dolt concJure avec l'Etat une convention d'utllite scclale de Groupe, a Iaquelle sont ennexees les CUS partlculleres des entltes ccnstltutives du Groupe qui sont hornotcquees cu seul fait de cette Insertion.

La convention d'utlllte soclale de Groupe comporte obligatolrement un chapltre consacre a l'actlon du groupe en matiere d'hebergement d'urgence, de logement d'insertion et de developpernent at de gestlon de residences socleles,

RESUME - SYNIHESE - PERSPECTIVEi'

La mise en place d'une nouvelle polltfque du logement, qui lrnpilque Ie recentrage de l'interventlon pubilque sur des publics et territolres prlorltalres, la valorlsation des acllfs accurnules pendant plusleurs decennies par leur relnsertlon dans les ctrcutts economiques courants et, a ces fins, Ia constltutlon 'de quelques operateurs globaux du logement d'rnteret collectlf, passe necessalrement par

. plu~le!i_l'3 £w.£ftOtion d'un cadre preparatolre avec fa loi MOLLE: diminution des platoncs de ressources et mise en place de la convention d'utiHte soclale,

• La detinftion d'une strategie par Ies Pouvolrs Publics, preflgurant une nouvelle polltfque du logement! l'lntervention du secretalre d'Etat au' Congre.s de I'USH de septernbre 2009, a Toulouse/ profongeant Ie dlscours du president de la Republique a Vandceuvre-Ies-Nancv, Ie 12 decernbre

2007. ,

11 s'agit done desormais de passer it fa phase operationneJle par Ie blais d'un texts qui, creant des obng~tions et offrant des moyens, donnera toute leur portee aux, etapes preliminaires.

1/ cette nouvelle etape conslste, essentlellement, a imposer aux ballleurs sociau)( J'obligation de proposer l'acqulsltton d~ leur logement aux Iocatalres sous diverses conditions:

~ Que Ie priH prlncipal avant permls t'acqulsltlon etjou I~ rehabilltation de i'lrnmeuble solt rernbourse, I'ensemble immobllier avant ete explotte pendant plus de vlngt clnq ans.

o Que I'ensem ble lrn m oblller se situe en -deh ors des matches ou la reconstitution d'une offre locative est impossible (Parls, premiere couronne, Alpes-Maritimes, ... ) et en-dehors des zones ANRU; que les logements ne solent pas utilises pour les besoms du service public (Iogements d'acents publics, astrelntes ala rnoblltte, AP-HP1 ... ).

sous ces conditIons, la cession est proposee aux locatalres, selon une programmatlon permettant la mise en vente de I'ensernble du pare eligible en clnq ans, au plus.

t.es ballleurs cedents beneflclent de plusleurs garantlesJ qui sont d'aiHeurs Ies contrepartles d'autres obligations:

• Afns/, lls peuvent conserver la gestlon des ensembles lmmobtlrers jusqu'a la vente du dernler Jot; mats a ccntrarlo, lis dolvent conserver la responsablltte de syndic jusqu'a, ta cession d'au morns 80% des lots qui constituent la residence. Arnst est prise en compte la realite d'une coproprIete ~< soclale » dont les caractsrlstlques speclflques lrnposent une presence du syndic beaucoup plus marquee que dans les coproprletes

" ~g~ra"Rlar~; le risque de creer des coprcprietes degraMes est prls en compte a travers I'obllgation partlcullere, falte a I'accedant de constltuer une provision pour grosses reparations/ cette obligation etant une condition resolutolre du contrat de cession.

II est a noter que s'aglssant des grands ensembles hers zones ANRU, Ia mlse en coproprlete de sous-ensernbles est posstble des l'entree en vigueur du texte, mats l'operatlon peut etre suspendue par le ballleur si les resultats de 1'1 mise en cession du premier sous-ensemble, au cours du premIer oxerclce, ne sont pas probants.

En zone ANRU, II est bien sur possible de mettre certains ensembles immoblliers en accession, rnals cette rnasure decoulera d'une decision conjolnte de la collectlvlte territor/ale et du ballleur, et non d'une obligation legale.

Enfln, II convlsnt de rappeler que les logements cedes en accession HlM demeurent comptablltses au tltre de l'arttcle 55 de la lol SRU pendant 5 ans, L'opportunite de porter cette duree a 10 ans peut etre examinee.

2./ En con trepa rUe des contralntes conslderables lmposees aux OlS (ESH et offices notamment) une certalne latitude leur est consentle dans Ie reclassernent en PLI des logements dont lls conservent fa proprlete et l'exploltatlon, ce qui offre une perspective d/ajustement progressif des lovers ou de mlse sur Ie marche en qualite de logements non conventlonnes pour ceux qui auront ate explottes depuls plus de qulnze ans.

31 La loqique tendant a fa constitution de gfoupes, operateurs globaux du fogement d'interet collecttf, est ravorlsee par des dispositions relatives a la convention d'uti lite soctale de groupe, qui exonerent, de fait, des conventions d'utlllte soclale « par fillales »1 sous reserve de fa constitution, au seln du groupe, d'un outil destine a I'Mbergement d/urgence, au log6ment d'insertion et it Ie gestion de residences sodales.

Quant aux grands operateurs susceptibles d'emerger, leur metier de batlleur, double de celul de gestlonnalre d'actlts ImmoblJiers leur appartenant en prcpre, sera necessairement complete par un nouveau metier, dominant a terrne, de svndlc-qestlonnalre de coproprletes soclales, cornpletant elnsl leur necsssalra

engagement dans le « tres social », ,

Dans I'ensemble, ce nouvel unlvers du rogement d'interet collectlf devrait iltre molns confortable, mleux orgaJ:lise, molns couteux et plus efficace.