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Métropole du Grand Paris :

niveaux de loyer par commune hors Paris en 2015

Cette note présente les principaux résultats d’une étude réalisée en 2016 par Geneviève PRANDI et
Mathieu HUTIN pour la Drihl.

Une décroissance des loyers du centre vers la périphérie et d’ouest en est

Dans le découpage en 28 zones retenu, le loyer au m² varie de plus de 1 à 2 entre la zone la moins
chère (zone 25) et la plus chère (zone 1) : de 10,1 à 24,3 €/m² de loyer moyen, tous types de
logements confondus.

Regroupement des 28 zones en cinq classes selon leur loyer au m² moyen

T R EM B LAY-
Plaine EN - FR ANCE

Commune
VILLETAN EUSESTAIN S Paris Terres
EPIN AY- PIER R EFITTE- VILLEPINTE
Boucle Nord d'Envol
AR GEN TEUIL SU R - SEINE SU R - SEINE D U GNY AU LN AY-
de Seine LE B LANC- SOU S- B OIS
M ESNIL
VILLEN EU VE-
GEN N EVIL LIERS
L A- GAR ENNE SEVR AN
SAIN T- LE B OU R GET
C OL OMBES D EN IS L A C OU R N EUVE VAU JOU RS
B OIS- D R ANCY
C OLOMBES LIVR Y- GAR GANC OU BRON
ASN IER ES- AU B ER VILLIERS LES-
LA GAR EN N E-SU R -SEINE SAIN T- B OB IGNY PAVILLONS- C L ICHY-
C OLOMBES C LICHY OU EN SOU S- B OIS SOU S- B OIS
PAN TIN
Paris Ouest N AN TERRE C OU R B EVOIELEVALLOIS- N OISY-B ONDY L E R AIN CY M ON TFERMEIL
PER RET LE PR E- LE- SEC
La Défense N EU ILLY- SAIN T- R OM AIN VILLE
PU T EAUX SU R - SEINE
Est GER VAISLES LILAS VILLEM OMBLE
GAGN Y
Grand Paris-
R OSNY-
SU R ESNES
R U EIL -M ALM AISON
Ensemble SOU S-B OIS Grand Est
B AGN OLET N EU ILLY-
M ON T R EUIL PL AISAN CEVIL LIERS- GOU R N AY-
SU R -M ARNE
SU R -M ARNE
GAR C H ES F ON T EN AY-
VIN C EN NESSOU S- B OIS
VAU C R ESSON LE PER R EUX-
SAIN T- B OU LOGNE- Paris-Est- MSAIN T-
AN DE SU R -M ARNE N OISY-LE-GRAND
N OGENT- B R Y- SUR-
C LOUD B ILLAN COURT
M AR N ES- LA- Marne et Bois SU R - M ARNE M AR NE
C OQU ETTE ISSY-LES-
M OU L IN EAUX C H AR ENTON- VILLIERS-
VILLE- SEVR ES JOIN VILLE- SU R - M ARNE
VAN VESM ON TR OUGE L E-PONTSAIN T- LE- PONT
D 'AVR AY IVR Y-
M ALAK OFF GEN TILLY M AU R ICE C H AM PIGNY-
SU R - SEINE M AISONS SU R - M ARNE
C H AVILLEM EUDON LE K R EM LIN-
C H ATILLON ALFORT
AR C U EIL B IC ETRE LE PLESSIS-
Grand Paris C L AM ART B AGN EUX SAIN T- M AUR-C H EN N EVIERES-TR EVISE
FON TEN AY- ALF OR T VILLE D ES- FOSSES SU R -M ARNE
Seine Ouest AU X- R OSES C AC H ANVILLEJU IF
VIT R Y- OR M ESSON-
B OURG- SU R - SEINE SU R - M ARNE
LE- PL ESSIS- LA-R EINE L'H AY- C R ETEIL L A QU EU E-
R OB INSON LES- R OSES EN - B RIE
SC EAUX
B ON N EUIL-SU CY- N OISEAU
C H ATEN AY- M ALABRY C H EVILLY- SU R - M ARNE
EN -B RIE
C H OISY-
LAR UE T H AIS LE- ROI VALEN TON
F R ESNES
AN TONY
Vallée Sud R U N GIS VILLEN EU VE- B OISSY-
SAIN T- GEOR GES L IM EIL-SAIN T-L EGER
Grand Paris OR LY B R EVAN NES M AR OLLES-
VIL LEN EU VE-
LE- ROI EN - B RIE
PAR AY-
VIEILLE- AB LON- SAN TENY
POSTE SU R - SEINE
VILLEC R ESNES
Grand Paris
ATH IS- M ONS M AN D RES-
M OR AN GIS LES- R OSESSud Es t Avenir
m oins de 13 €/m² JU VISY- PER IGNY
SUR- Grand-Orly
de 13 à m oins de 15 €/m² SAVIGN Y-OR GE

de 15 à m oins de 18 €/m²
SU R - ORGE Seine Bièvre
VIR Y-
C H ATILLON
de 18 à m oins de 20 €/m²
20 €/m ² et plus
Pour faciliter la présentation des résultats, les 28 zones ont été regroupées en cinq classes
déterminées selon le loyer moyen au m² de chaque zone :
- classe 1 – 5 zones – de 20,8 à 24,3 €/m²,
- classe 2 – 4 zones – de 18,1 à 19,1 €/m²,
- classe 3 – 8 zones – de 15,5 à 17,6 €/m²,
- classe 4 – 8 zones – de 13,3 à 14,5 €/m²,
- classe 5 – 3 zones – de 10,1 à 12,5 €/m².

Rappel
er
La Métropole du Grand Paris (MGP), créée administrativement le 1 janvier 2016 (article L. 5219-1 du
code général des collectivités territoriales), comporte 131 communes dont Paris. Outre Paris (T1), elle
est organisée en 11 établissements publics territoriaux (T2 à T12), EPCI sans fiscalité propre et à
statut particulier.
er
La politique locale de l’habitat est une compétence de la MGP depuis le 1 janvier 2017. La MGP doit
adopter un PMHH avant le 31 décembre 2018.

Le parc locatif privé non meublé de la MGP

La MGP représente 73 % du parc locatif privé non meublé de la région avec près de 845 000
logements : 48 % à Paris et 52 %, soit 440 250 unités, pour les territoires T2 à T12.

Dans les territoires hors Paris, dont la population varie de 300 000 à près de 700 000 habitants, ce
parc est inégalement réparti, variant du simple au triple entre le T7-Paris Terres d’Envol (19 000
logements) et le T4-Paris Ouest La Défense (66 000 logements), et est majoritairement constitué de
petits logements (58 % de 1 et 2 pièces) :
5%
11% 22%

1 pièce
2 pièces
3 pièces
26% 4 pièces
5 et +

36%
Source : RP 2012

Méthodologie

Le zonage a été déterminé en regroupant des communes ou parties de communes, pour les plus
importantes d’entre elles, homogènes en terme de niveaux de loyer, toutes choses égales par ailleurs.

Les 28 zones ont été définies sans tenir compte des limites administratives des territoires et des
départements. Chaque zone a un parc de logements et un échantillon collecté suffisamment
importants pour permettre une diffusion des résultats conforme aux prescriptions méthodologiques
nationales du réseau des observatoires des loyers (50 observations minimum).

Les zones infra communales sont identifiées par le terme « infra » dans les tableaux de résultats et
définies en fin de document. Ainsi Montreuil / infra 2 est la zone 2 de Montreuil.

La base loyers 2015 de l’Olap (44 000 observations, soit 10 % du parc étudié), constituée, contrôlée
et exploitée conformément aux prescriptions méthodologiques nationales précédemment citées, a fait
l’objet d’une exploitation complémentaire pour établir le niveau de loyer pratiqué par zone.

2
Le quart des locations dans les localisations les plus valorisées de la MGP hors Paris

Les classes 1 et 2 de loyer comptent chacune 12 % du parc étudié. Les communes ou parties de
communes de ces 9 zones sont toutes situées dans les Hauts-de-Seine ou autour du bois de
Vincennes. La zone 1 (partie la plus valorisée de Neuilly-sur-Seine) affiche des loyers très supérieurs
à toutes les autres zones de la classe 1.

Classe 1 (12 % du parc) Classe 2 (12 % du parc)

B o u cle Nord B o u cle Nord


d e Seine d e Seine

ASN IER ES-


SU R -SEINE

P ari s Ou est L E V AL L O IS -PERRET


P a ri s O u est C OU R B EVOIE
L a Dé fense L a Dé fense PU TEAUX

NE UIL L Y -S UR-SEINE
E st E st
E nsemble E n semble

GAR C H ES
BO UL O G NE -BIL LANCOURT V I NCE NNES
VAU C R ESSON
P a ris-E st- SAIN T- B OU L OGNE- P a ri s-E st- VIN C EN NES
IS S Y -LES- C LOUD B IL L AN COURT
S AIN T -M ANDÉ
M O UL INEAUX
M a rn e et Bois M AR N ES-LA- M a rn e et Bois
C OQU ETTE VAN VES
ISSY-L ES- C H AR ENTON-
M OU LIN EAUX L E-PONT SAIN T-
M AU R ICE
G ran d P aris G ra n d P aris
S ei n e Ouest S e i n e Ouest

SC EAUX

V allée Sud V allée Sud


Gra n d P aris G ra n d P aris

Classe 1 Classe 2

zone 7 zone 9
zone 4 zone 8
zone 3 zone 6
zone 2 zone 5
zone 1

Composition des zones des classes 1 et 2 et loyer au m² et surface moyens


Loyer Surface Nombre
Composition de la zone Classe au m² moyenne observations
1-Neuilly infra 1 1 24,3 78 1063

2-Neuilly infra 2/ Issy infra 3 1 21,2 58 1092

3-Boulogne infra 1 1 21,8 51 918

4-Boulogne infra 2/ St Mandé/ Vincennes infra 1 1 20,8 50 1268

7-Levallois-Perret 1 21,0 51 1090


5-Boulogne infra 3 / Issy infra 2/ Courbevoie 2 18,5 55 1151
infra 2
6-Courbevoie infra 1 2 19,1 53 1272
8-Vincennes infra 2/ Charenton / St Maurice 2 18,1 49 1100
/Asnières infra 1
9-Garches / Marnes la C./ Puteaux/ St Cloud/ 2 18,8 57 1238
Sceaux/ Vanves/ Vaucresson

3
Le tiers des loyers moyens par zone compris entre 15,5 et 17,6 €/m² (classe 3)

Classe 3 (32 % du parc)

Plaine
Commune
Pa ri s T erres
Bo u cle Nord d 'Envol
d e Seine
SAIN T -D ENIS
C OL OMBES ASN IÈR ES-
SU R -SEINE
L A GAR EN N E-
C OLOMBES C L ICHY
Pa ri s O uest B OIS-
N AN T ERRE C OLOMBES L E PR É-SAINT-
L a Dé fense GER VAIS
E st LES L IL AS G ra n d P aris-
R U EIL- SU R ESNES Gra n d Est
M AL M AISON E n semble
M ON T R EUIL
F ON T EN AY-
SOU S-B OIS
L E PER R EUX-
M ALAK OFF P a ri s-Est- N OGENT- SU R -M ARNE
M a rn e et Bois SU R -M ARNE
VIL L E-D' ISSY-L ES- M ON T R OUGE
AVR AY SÈV R ES M OU L IN EAUX
GEN TILLY
IVR Y-SUR-
C H AVIL LE SEIN E
M EUDON C H Â T ILLON AR C U EIL
G ra n d P aris SAIN T -M AUR-
C L AM ART
F ON T EN AY- C AC H AN L E K R EM LIN- D ES-F OSSÉS
S e i n e Ouest AU X-R OSES B IC ÊTRE
L E PL ESSIS-
R OB INSON L 'H AY-
B OURG- L ES-R OSES
L A-R EINE

Classe 3 V allée Sud AN TONY


G ran d P aris
zone 17
zone 16
Gra n d Paris
zone 15
S ud E st Avenir
zone 14
G ra nd -Orly
zone 13
S e i ne Bièvre
zone 12
zone 11
zone 10

Composition des zones de la classe 3 et loyer au m² et surface moyens


Loyer Surface Nombre
Composition de la zone Classe au m² moyenne observations
10-Chaville/ Montrouge/ Sèvres/ Ville d'Avray 3 17,6 55 1620
11-Les Lilas/ Le Pré St Gervais/ Montreuil infra 3 16,4 46 1791
1/ St Denis infra 1
12-Rueil Malmaison / Suresnes 3 17,1 58 1616
13-Cachan/ Fontenay aux Roses/ Gentilly/ 3 15,7 50 2353
Malakoff/ Nanterre/ Le Plessis Robinson
14-Antony/ Bois Colombes/ Issy infra 1/ La 3 17,0 53 1119
Garenne Col./ Meudon/ Nogent sur Marne
15-Clamart/ Fontenay sous Bois/ Le Kremlin 3 15,5 52 1545
Bicêtre
16-Asnières infra 2/ Chatillon/ Clichy / Colombes 3 16,6 48 1773
17-Arcueil/ Bourg la Reine/ L'Hay les Roses/ 3 15,9 49 2608
Ivry/ Le Perreux/ St Maur des Fossés

4
Près de quatre logements sur dix dans des zones dont le loyer moyen est compris
entre 13,3 et 14,5 €/m² (classe 4)

Classe 4 (37 % du parc)

Plaine
Commune
PIER R EF ITTE-
SU R -SEINE P a ri s T e rres
B o u cle Nord ST AIN S AU LN AY- SOUS-VILL EPINTE d 'Envol
AR GEN T EUIL VILL ETAN EUSE B OIS
d e Seine LE B LANC-
VILLEN EU VE- M ESNIL SEVR AN
L A-GAR ENNE LE B OU R GET
SAIN T- LA C OU R N EUVE
GEN N EVIL LIERS
D EN IS D R ANCY
LIVR Y-GAR GAN
AU B ER VIL LIERS
SAIN T -OUEN LES PAVILLON S-
B OB IGNY SOU S-
P a ri s Ou est PAN TIN B ONDY B OIS
N OISY- M ON T FERMEIL
L a Dé fense LES LE-SEC
VILLEM OMBLE
GAGN Y G ra n d P a ris-
E st LILAS
R OSNY-
SOU S- Gra n d Est
E n semble B AGN OLET B OIS
N EU ILLY-
M ON TR EUIL N EU ILLY-
SU R -M ARNE
PLAISAN CE

N OISY-LE-
P a ri s-E st- B RY- GR AND
SU R -M ARNE
M a rn e et Bois
VILLIERS-
JOIN VILLE-
C H AM PIGNY-
SU R -M ARNE
LE-PONT
SU R -M ARNE
M AISON S-
AL FORT
Gra n d P aris
B AGN EUX ALF OR T VILLE
S e i n e Ouest VILL EJU IF
V ITR Y-
SU R -SEINE
C R ÉTEIL

C H Â T EN AY-M ALABRY SU C Y-EN-


C H EVILL Y-LARUEC H OISY- B R IE
L E-ROI
FR ESNES
V allée Sud R U N GIS B OISSY- Clas se 4
Gra n d P aris SAIN T -LÉGER
VILL EN EU VE-
PAR AY-
VILLEN EU VE- zo ne 26
LE- ROI SAIN T -GEOR GES
VIEIL LE-
POSTE zo ne 24
Gra n d P aris zo ne 23
M OR AN GIS S u d E st A venir
zo ne 22
JU VISY- SUR-
OR GE G ra n d -Orly zo ne 21
S e i ne Bièvre
zo ne 20
zo ne 19
zo ne 18

Composition des zones de la classe 4 et loyer au m² et surface moyens


Composition de la zone Classe Loyer Surface Nombre
au m² moyenne observations
18-Bry sur Marne/ Créteil infra 3/ Joinville le 4 14,5 51 1827
Pont/ Maisons Alfort/ Pantin
19-Aulnay/ Bagnolet/ Bobigny/ Romainville 4 14,3 48 1851
20-Bagneux/ Boissy St Léger/ Chatenay 4 14,4 52 1807
Malabry/ Drancy/ St Ouen/ Villejuif/ Villiers sur
Marne
21-Champigny/ Alfortville/ Fresnes/ Rungis/ 4 14,0 50 1834
Thiais/ Villeneuve la G./ Paray Vieille Poste/ Le
Bourget/ Noisy le Sec/ Villemomble
22-Gennevilliers/ La Courneuve/ L'Ile St Denis/ 4 14,3 51 1859
Pierrefitte/ St Denis infra 2/ Montreuil infra 2/
Stains/ Neuilly Pl./ Neuilly s Marne/ Noisy le G./
Le Raincy/ Chevilly-Larue

5
23-Argenteuil/ Morangis/ Les Pavillons sous 4 13,6 51 1838
Bois/ Rosny ss Bois/ Sevran/ Villeneuve le Roi/
Villeneuve St Georges
24-Juvisy s Orge/ Sucy en Brie/ Choisy le Roi/ 4 13,3 52 2023
Vitry/ Le Blanc Mesnil/ Bondy/ Gagny/ Livry
Gargan/ Montfermeil
26-Aubervilliers/ Villepinte/ Villetaneuse 4 13,8 46 1356

Un loyer moyen inférieur à 12,5 €/m² pour 7 % du périmètre (classe 5)


e
Cette classe (zone verte de la carte de la 1 page) regroupe des communes éloignées du centre de la
métropole et situées à l’est.

Epinay-sur-Seine a été isolée dans une zone, la moins chère, en raison de la particularité de son parc
locatif privé, détenu en quasi-totalité par deux bailleurs institutionnels : Ogif et SNI, qui pratiquent des
loyers généralement inférieurs au marché. En effet, l’essentiel de leur parc relève du régime locatif du
secteur libre, mais les loyers y sont plafonnés par le jeu des conventions de réservation ou par leur
statut de logement intermédiaire.

Composition des zones de la classe 5 et loyer au m² et surface moyens


Composition de la zone Classe Loyer Surface Nombre
au m² moyenne observations
25-Epinay sur Seine 5 10,1 52 2758
27-Bonneuil/ Créteil infra 2/ Limeil Brevan./ Orly 5 12,4 56 1292
28-Autres communes 5 12,5 56 1068

Conclusion

Les résultats illustrent la diversité des niveaux de loyer pratiqués au sein de la Métropole du Grand
Paris et l’hétérogénéité des territoires hors Paris. Ils confirment les constats faits lors de précédents
travaux avec des zonages plus frustes : un niveau de cherté qui augmente d’est en ouest et de la
périphérie vers le centre.

Le zonage présenté s’éloigne très sensiblement des limites administratives des 11 territoires, et,
même dans le regroupement en 5 classes des 28 zones, chaque territoire participe à plusieurs
classes, avec une dispersion importante au sein d’un même territoire, et au sein de certaines
communes.

Ces résultats peuvent constituer une aide à la décision dans la mise en œuvre des politiques
publiques, notamment pour la fixation de plafonds de loyer (Anah intermédiaire…) ou l’arbitrage dans
la construction de logements sociaux ou intermédiaires (opportunité de faire des PLS qui suppose une
forte discontinuité entre loyers libres et loyers du parc social…).

6
Dispersion des loyers par classe

Distribution des loyers au m² par tranche de 1 € (ensemble des territoires T2 à T12)


Nombre de logements

16000
14000
12000
10000
8000 classe 1
6000
4000
2000
0
16000
14000
12000
10000
8000 classe 2
6000
4000
2000
0
16000
14000
12000
10000
8000 classe 3
6000
4000
2000
0
16000
14000
12000
10000
8000 classe 4
6000
4000
2000
0
16000
14000
12000
10000
8000 classe 5
6000
4000
2000
0
<6
6à7
7à8
8à9
9 à 10
10 à 11
11 à 12
12 à 13
13 à 14
14 à 15
15 à 16
16 à 17
17 à 18
18 à 19
19 à 20
20 à 21
21 à 22
22 à 23
23 à 24
24 à 25
25 à 26
26 à 27
27 à 28
28 à 29
29 à 30
30 à 31
31 à 32
32 à 33
33 à 34
34 à 35
35 et plus

Exemple de lecture des graphiques :


Dans la classe 3, près de 14 000 logements ont un loyer au m² compris entre 17 et 18 €

7
Zonages infra communaux

Asnières-sur-Seine Boulogne-Billancourt Courbevoie


0702
0701
0 301 0303
0703
0103 0302
0704 0705 0101 0304

0706 0601 0701 0305


0 202 0203
0102 0201
0702 0404
0707 0101
0705
0703 0402 0602 0204
0602 0102 0103 0706
0603
0707 0403
0406
0603 0405
0106 0601
0 601 0704 0701 0704
0107 0602 0 502
0604 0702

0 105 0503
0201 0501 0705
0604 0703
0202 0603
0202 0 302 0501 0 203
0301
0502
0501
0502
0 505
0504
zone 1
0 304 0504 0206 0204 0504
0506
0201 0203 0503
0305
0503
0208
0205 0505
0401 zone 2
0506 0405
0104 0303 0207
0103 0102 0404 0403 0406
0105 0401 0305 0304
0402
0302
0402
0101
0 403 0404
0303
0301

NEUILLY par zones


zone 2 Neuilly-sur-Seine
zone 1 zone 1
zone 2
zone 3 0404
0402

0403

0406 0405

0401 0407
0309

Issy-les-Moulineaux 0308
0307 0408
0409 0411

0306
0305 0410

0104
0304

0601
0101
Saint Denis 0201
0303
0302

0301
0102 0103
0101 0202
0103

0202 0101
0701 0203 0102
1004 0301 0102
0201 1001 0302 0403
1002 0402
0504 0204

0401
1003 0504
0401
NEUILLY par zones
0202 0201
0901 0503
0505
0502

0501
0301 0902

0904 0905
0903 0801 0502

0602
0501 zone 2
0802
0404
0403
0402 0906

0907 0601
zone 1
0908

0703 0704
0701 0705
0702

zone 3 1501 1104

zone 2 1101

zone 1 1102
zone 1 Créteil
zone 2
0302 0301
1103
0303 0304
0305

0207 0101
0306 0102

Montreuil 0208
0209
0202
0307
0103

0210
0903 0201 0104
0902 1001
0211 0401
0901 0212 0408 0402

0 501 0701 1003


1002
Vincennes 0204
0403
0502
0 702 0215 0205 0407
0404
0404
0 403
0402 0703 0704 1103 0406
0603 0103
1 101 0104 0206
1102 0303
0602 0803 1 105 0205 0302
0 401 0604 1104 0405
0205 0102 0 306
0802 0305
0206 0 601 0202 0204
0204 0203
0 801
0105 0301
0304
0102 0 203 0201 0 302
0201
0101
0103 0 301
0101

0104
0 202
zone 3
zone 1 0402
0401
zone 1 zone 2
zone 2
zone 2 zone 1

Cartographie : OLAP – Haritiana BERTIN


Fonds de carte : GEOFLA   IGN 2006, GEOFLA   IGN 2007, BDCARTO   IGN 1997

Avril 2017