Presentation Uspi FR 9 10 2015

MODE STANDARD DE CALCUL DES SURFACES
CALCUL DES SURFACES
RECOMMANDATIONS un projet
CONCERNANT UN
MODE STANDARD André Glassey
Economiste | Expert immobilier diplômé
DE CALCUL vice-président USPI Valais
membre CEI – SIV | expert CSEEI

USPI SUISSE
président de la commission
DES SURFACES USPI Suisse pour le calcul des surfaces
Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 1

© USPI Suisse | Version 1
PLAN DE LA PRESENTATION
‐ Constat initial
‐ Exemple de quelques bonnes raisons d’unifier nos pratiques
‐ Objectifs | Mesures | Contraintes
‐ Compatibilités | Normes existantes (SIA 116 et SIA 416)
‐ De la norme SIA 416 aux recommandations USPI Suisse
‐ Croquis des différentes surfaces
‐ Contenus détaillés des différentes surfaces
‐ Récapitulation selon les différentes méthodes ( SVB | SVN )
‐ Exemples chiffrés | Croquis
USPI SUISSE
‐ Questions | Discussion

CONSTAT INITIAL
‐ Absence de dispositions légales contraignantes
‐ Norme SIA 416 : exhaustive mais compliquée
‐ ... et incomplète (approche technique mais pas économique)
‐ Spécificités cantonales (surfaces de vente nettes/brutes …)
‐ Pratiques divergentes, même chez les professionnels
‐ Manque de transparence | Comparaisons très difficiles
‐ Objets immobiliers très hétérogènes
‐ Evolution technique (épaisseur des murs, isolation)

USPI SUISSE
‐ Nouvelles tendances (phénomène des terrasses)

CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Murs
Surface nette
20 cm habitable (SNH)
9.60 x 9.60 92.16 m2
Surface de
USPI SUISSE
construction (SC) 7.84 m2

CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Murs
Surface nette
9.20 x 9.20 84.64 m2
Surface de
USPI SUISSE

CONSTAT INITIAL
SBP
10.00 x 10.00 100.00 m2
Murs
Surface nette
8.40 x 8.40 70.56 m2
Surface de
USPI SUISSE

CONSTAT INITIAL
Epaisseur SBP SNH SC

Vente de l’objet pour CHF 500’000
20 cm 100 m2 92 m2 8 m2
5’000/m2 5’435/m2 8.7 %
40 cm 100 m2 85 m2 15 m2
5’000/m2 5’882/m2 17.6 %
80 cm 100 m2 70 m2 30 m2
USPI SUISSE
5’000/m2 7’143/m2 42.9 %

OBJECTIFS
‐ Unifier les pratiques
‐ Simplifier la réglementation existante (norme SIA 416)
‐ Faciliter notre travail quotidien
‐ Nous distinguer de certains acteurs du marché
‐ Améliorer notre image auprès de la clientèle (attentes)
‐ Accroître la transparence du marché (annonces, plaquettes, comparaisons,

statistiques)
USPI SUISSE
‐ Disposer de bases pouvant servir pour d’autres usages

MESURES | CONTRAINTES
Mesures
‐ Groupe de travail USPI Valais
‐ Groupe de travail USPI Suisse
Contraintes
‐ Pas de pouvoir législatif ni normatif (convaincre et non pas contraindre)
‐ Réglementation et prérogatives cantonales (résistances face au
changements)
‐ Assurer la compatibilité avec l’existant (publications diverses)
USPI SUISSE
‐ Travailler sur les normes et réglementations existantes

COMPATIBILITES
Normes & Recommandations

‐ Normes SIA
‐ CRB – Centre suisse d’études pour la rationalisation de la construction
‐ Recommandations relatives au calcul des quotes-parts de PPE (VD)
(USPI Vaud | CVI | CEI | Ass. Vaudoise des ingénieurs géomètres | Association des notaires vaudois)
Publications officielles
‐ Office fédéral du logement
‐ Office fédéral de la statistique
Benchmarks
‐ Wuest & Partner
USPI SUISSE
‐ CIFI-IAZI
‐ FPRE | Fahrländer Partner

NORMES EXISTANTES
Norme SIA 116

1952 | Norme pour déterminer le prix au
m 3 des bâtiments
Norme SIA 416

1993 | Surfaces et volumes des
bâtiments et aménagements extérieurs
2003 | Surfaces et volumes des
bâtiments
Documentation SIA 165

USPI SUISSE
2001 | Indices pour le management de

l'immobilier

NORME SIA 116 (1952)
‐ Norme destinée à déterminer

approximativement le coût de
construction d’un bâtiment (CFC 2).
‐ Basée sur le volume (donc

indirectement les surfaces) et sur
un prix usuel au m 3.
‐ Principe des suppléments afin de

tenir compte des coûts de
réalisation.
‐ En principe plus utilisée depuis

2003 (nouvelle norme 416).
‐ Dans les faits, tout le contraire car

USPI SUISSE
très pratique.

NORME SIA 116 (1952) | CALCUL DES VOLUMES
Com bles Toiture à pans inclinés Habitables Hauteur = 1/1

Pas habitables Hauteur = 1/3 min. 1.00 m.
Toiture plate Accessible Supplément = + 1.00 m.

Pas accessible Supplément = + 0.50 m.
Sous-sols Non ex cav és Supplément = + 1.00 m.

Ex cav és Habitable Supplément = + 1.00 m.
Ex cav és Pas habitable Supplément = Aucun
Balcons Pas accessible Saillie < 1.50 m. = 1.00 m.

Marquises Saillie > 1.50 m. = 1.50 m.
Accessible Saillie < 1.50 m. = 1.50 m.

Saillie > 1.50 m. = 2.00 m.
USPI SUISSE
Escaliers extérieurs Volume réel au-dessus du sol min. 1.00 m.

Perrons

NORME SIA 416 (2003)
‐ Définition uniforme des

surfaces et volumes.
‐ Base de comparaisons
(Benchmarks, statistiques).
‐ Pas une méthode de calcul du
coût de construction.
‐ Plus de notion de suppléments
(surfaces et volumes effectifs).
‐ Peine à s’imposer, surtout
dans les milieux immobiliers
(exhaustive mais trop
USPI SUISSE
compliquée).

NORME SIA 416 (2003) | NOTIONS

USPI SUISSE

NORME SIA 416 (2003) | PRINCIPES

USPI SUISSE


USPI SUISSE


USPI SUISSE


USPI SUISSE

DE LA NORME SIA 416 AUX RECOMMANDATIONS USPI SUISSE
‐ La norme SIA 416 définit la manière de calculer les surfaces

uniquement (géométrie).
‐ Elle ne tient pas compte des hauteurs de pièces ou sous-toiture p. ex.
‐ Elle ne comprend pas de notion de pondération de surface de
balcons.
‐ Il lui manque donc une dimension économique permettant d’approcher
la valeur d’un bien immobilier.
‐ Elle sert de base mais est complétée sous ces aspects.
‐ Le but de l’USPI est de tendre vers une manière uniforme et
accessible de calculer et mentionner les surfaces.
USPI SUISSE
‐ Certaines spécificités cantonales demeurent réservées.

RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014)

USPI SUISSE

SCI SNH SH
Surface de construction Surface nette habitable Surface habitable
intérieure
USPI SUISSE

MEM SBH SE
Murs extérieurs Surface brute habitable Surface Externe
et mitoyens
USPI SUISSE

SNH NWF
Surface nette habitable Nettowohnfläche
Somme des surfaces aménageables COMPRIS : EXCLUS :

situées à l’intérieur des murs extérieurs et
affectées à la destination de l’immeuble, ‐ Escaliers intérieurs ‐ Murs et cloisons
au sens strict (p. ex. habitat, bureau). (1 x); intérieurs;
‐ Armoires encastrées; ‐ Niches de fenêtres et
de portes;
‐ Eléments de cuisine;
‐ Correspond pour l’essentiel à la
‐ Gaines techniques
surface utile principale (SUP) selon SIA ‐ Foyers de cheminée;
verticales;
416.
‐ Mezzanines et
‐ Attention, la qualification de surface ‐ Balcons, loggias et
combles à partir
habitable est définie par la législation terrasses;
d’une hauteur de 150
cantonale (généralement par les cm (spécificités ‐ Jardins d’hiver et
ordonnances ou règlements sur les cantonales vérandas;
constructions). réservées).
‐ Buanderies
USPI SUISSE
‐ Constitue généralement la surface de séparées;

référence en matière de location.
‐ Caves et dépôts.

SH WF
Surface habitable Wohnfläche
Somme des surfaces ‐ Lorsque la SCI n’est pas

aménageables situées à connue ou
l’intérieur des murs extérieurs ‐ Lorsqu’on ne dispose que de
et affectées à la destination de la SNH ou SH
l’immeuble, au sens strict (p. ‐ il est généralement possible
ex. habitat, bureau), d’estimer la surface de
construction intérieure sur la
y compris la surface de base d’un facteur moyen de
construction intérieure (SCI – 5 %.
cloisons) mais sans les murs
porteurs et sans les gaines
USPI SUISSE
techniques verticales.

SBH GF
Surface brute habitable Geschossfläche
Surface habitable plus : ‐ Correspond pour l’essentiel à

la surface de plancher du lot
• SCI (surface de construction
(SP) selon SIA 416.
intérieure) yc murs porteurs,
cloisons et gaines techniques) ‐ Notion couramment utilisée
dans certains cantons (Valais
• ME (murs extérieurs) et Genève)
comptés à 100 % (avec
‐ Par soucis d’équité et de
revêtements et isolations)
comparaison, cette notion
• MM (murs mitoyens) comptés peut, dans le cadre de la vente
à 50 %. dans ces deux cantons,
continuer à être mentionnée.
USPI SUISSE

SE AGF
Surface externe Aussen-Geschossfläche
Surfaces nettes à usage exclusif Les surfaces externes sont pondérées

situées à l’extérieur et non fermées de pour constituer la surface de vente. Elles
toutes parts, essentiellement : sont généralement comptées :
‐ À 50 % pour les balcons et loggias;
‐ Les balcons, les loggias, les
terrasses: ‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées
‐ Les terrasses d’attiques et des à l’appréciation de l’expert,
combles; les toitures-jardins; notamment si elles sont couvertes;
‐ Les terrasses de rez-de-chaussée ‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à
auxquelles sont attachés des considérer en fonction de leur degré
droits d’usage exclusif; d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
Les jardins d’hiver et vérandas dont il
USPI SUISSE
‐ Les jardins auxquels sont attachés

convient de mentionner les
des droits d’usage exclusif sont à
caractéristiques.
mentionner séparément.

RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SCHEMA DE LA SURFACE DE VENTE NETTE (SVN)
SVN
Surface de vente nette
SH SE
Surface habitable Surface
externe
SNH SCI
Surface nette habitable Surf. construct.
intérieure
USPI SUISSE

SVN NWF
Surface de vente nette Nettowohnfläche
Les surfaces externes sont pondérées

Surface habitable plus pour constituer la surface de vente. Elles
surfaces externes sont généralement comptées :
pondérées.
‐ À 33 % pour les terrasses;
‐ Ces parts peuvent être augmentées
à l’appréciation de l’expert,
‐ Méthode utilisée dans les cantons de notamment si elles sont couvertes;
Vaud, Fribourg et Neuchâtel.
‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à
considérer en fonction de leur degré
d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ Toute modification doit être justifiée.
USPI SUISSE

RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SCHEMA DE LA SURFACE DE VENTE BRUTE (SVB)
SVB
Surface de vente brute
SBH SE
Surface brute habitable Surface
externe
SH MEM
Surface habitable Murs extérieurs
et mitoyens
SNH SCI
Surface nette habitable Surf. construct.
intérieure
USPI SUISSE

SVB BVF
Surface de vente brute Brutto-Verkaufsfläche
Les surfaces externes sont pondérées

Surface brute habitable plus pour constituer la surface de vente. Elles
surfaces externes pondérées. sont généralement comptées :
‐ Méthode utilisée dans les cantons de ‐ À 33 % pour les terrasses;
Genève (surface PPE officielle) et
du Valais. ‐ Ces parts peuvent être augmentées
à l’appréciation de l’expert,
‐ Par rapport à la SVN, on ajoute la notamment si elles sont couvertes;
surface des murs porteurs intérieurs,
des gaines techniques et des murs ‐ Les jardins d’hiver et vérandas sont à
extérieurs à 100 % plus celle des considérer en fonction de leur degré
murs mitoyens à 50 %. d’aménagement et de fonctionnalité;
‐ La différence avec la surface ‐ Toute modification doit être justifiée.
USPI SUISSE
habitable est généralement de l’ordre

de 10 % à 15 % mais peut être bien
supérieure en fonction du type de
construction.

RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | SVN ET SVB COMPARÉES

USPI SUISSE

SUP SUS Surface utile secondaire

Surface utile principale
Cf. surface nette habitable (SNH)
SUSNA SUSAC
non aménagée aménagée et chauffée
Surfaces affectées à la ‐ Surfaces affectées à la destination de l’immeuble,

destination de l’immeuble, au sens large.
au sens strict.
‐ Elles complètent la SUP.
ATTENTION ! COMPREND : COMPREND :

‐ Les surfaces utiles secondaires ‐ Locaux de service; ‐ Salle de jeux;
aménagées et chauffées
‐ Buanderie; ‐ Fitness, hammam, sauna;
(SUSAC) ne sont pas
USPI SUISSE
forcément des surfaces ‐ Economat; ‐ Piscine intérieure;

habitables. ‐ Caves, celliers; ‐ Salle de cinéma;
‐ Dépend de la législation. ‐ Abri … ‐ Pièces polyvalentes …

RECOMMANDATIONS USPI SUISSE (2014) | PRINCIPES DE CALCUL
‐ Les surfaces définies concernent les lots ou objets à usage exclusif uniquement.
‐ Les principes de calcul s'appliquent aux surfaces de logement, de bureau et de
commerces ou destinés à l'exercice d'une activité professionnelle (p. ex. cabinet médical,
étude d'avocat ...).
‐ Les surfaces sont mentionnées séparément pour chaque niveau de l'objet considéré.
‐ Elles sont mesurées d'après leurs dimensions effectives.
‐ Les mezzanines et combles sont considérées habitables à partir de 150 cm (spécificités
cantonales réservées)
‐ Les surfaces habitables (SH), surfaces utiles (SU) et surfaces externes (SE) sont
mentionnées séparément.
‐ S'agissant des maisons individuelles, les différentes surfaces sont à mentionner mais le
prix de vente tient généralement compte du prix du terrain, du volume du bâtiment, des
aménagements extérieurs et des frais secondaires.
USPI SUISSE
‐ Les cas particuliers doivent être justifiés objectivement et la méthode de calcul retenue
expliquée.

SVN
Surface de v ente nette
Chambre 2 Chambre 3 Y compris armoires encastrées, bloc de cuisine, foyers
16.5 m2 12.5 m2 de cheminée, escaliers intérieurs (1 x). Mezzanines et
SNH Surface nette habitable 123.6 m2 combles > 150 cm (spécificités cantonales réservées).
Balcon‐Loggia
+ SCI Surface construct. intérieure 6.1 m2 En l'absence de précisions, ~ 5 % de la SNH.

11.1 m2
SdB Douche
6.7 m2 4.4 m2
= SH Surface habitable 129.7 m2 Surface "à l'intérieur des murs extérieurs".

Hall‐entrée
Chambre 1 14.8 m2
12.5 m2
Econ. WC
2.8 m2 2.7 m2
Salon Cuisine
24.7 m2 10.0 m2 Balcon-Loggia 11.1 m2 5.6 m2 Balcons-loggias à 50 % , terrasses à 33 % .
Terrasse 26.8 m2 8.8 m2 Dérogation possible si justifiée et expliquée.
Coin à
+ SE Surface externe 14.4 m2
Terrasse manger
26.8 m2 16.0 m2
= SVN Surface de vente nette 144.1 m2 SVN : à mentionner dans les deux méthodes.
USPI SUISSE

SVB
Surface de v ente brute
Chambre 2 Chambre 3 Y compris armoires encastrées, bloc de cuisine, foyers
16.5 m2 12.5 m2 de cheminée, escaliers intérieurs (1 x). Mezzanines et
SNH Surface nette habitable 123.6 m2 combles > 150 cm (spécificités cantonales réservées).
Balcon‐Loggia
+ SCI Surface construct. intérieure 6.1 m2 En l'absence de précisions, ~ 5 % de la SNH.

11.1 m2
SdB Douche
6.7 m2 4.4 m2
= SH Surface habitable 129.7 m2 Surface "à l'intérieur des murs extérieurs".

Hall‐entrée
Chambre 1 14.8 m2
12.5 m2 + MEM Murs extérieurs et mitoyens 11.3 m2 En complément dans certains cantons, selon usage.
Econ. WC Murs extérieurs à 100 % , mitoyens à 50 % .
2.8 m2 2.7 m2
= SBH Surface brute habitable 141.0 m2
Salon Cuisine
24.7 m2 10.0 m2 Balcon-Loggia 11.1 m2 5.6 m2 Balcons-loggias à 50 % , terrasses à 33 % .
Terrasse 26.8 m2 8.8 m2 Dérogation possible si justifiée et expliquée.
Coin à
+ SE Surface externe 14.4 m2
Terrasse manger
26.8 m2 16.0 m2
= SVB Surface de vente brute 155.4 m2 SVN : à mentionner dans les deux méthodes.
SVB : à mentionner en complément pour certains cantons.
USPI SUISSE

SURFACES ET ELEMENTS COMPLEMENTAIRES

Eléments à mentionner séparément.
SUSNA Surface utile secondaire non aménagée

Cave 5.0 m2
+ Dépôt 10.0 m2
= SUS non aménagée 15.0 m2
SE Surface externes
Jardin à usage exclusif 30.0 m2
P Parkings
Place intérieure 1 pl.
Place extérieure 1 pl.
USPI SUISSE

‐ QUESTIONS ?
‐ DISCUSSION
USPI SUISSE

USPI SUISSE


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MODE STANDARD DE CALCUL DES SURFACES

CALCUL DES SURFACES

MODE STANDARD André Glassey

Economiste | Expert immobilier diplômé

DE CALCUL vice-président USPI Valais

membre CEI – SIV | expert CSEEI

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 1

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 2

‐ Absence de dispositions légales contraignantes

‐ Norme SIA 416 : exhaustive mais compliquée

‐ ... et incomplète (approche technique mais pas économique)

‐ Spécificités cantonales (surfaces de vente nettes/brutes …)

‐ Pratiques divergentes, même chez les professionnels

‐ Manque de transparence | Comparaisons très difficiles

‐ Objets immobiliers très hétérogènes

‐ Evolution technique (épaisseur des murs, isolation)

‐ Nouvelles tendances (phénomène des terrasses)

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 3

construction (SC) 7.84 m2

construction (SC) 15.36 m2

construction (SC) 29.44 m2

Epaisseur SBP SNH SC

5’000/m2 7’143/m2 42.9 %

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 7

‐ Unifier les pratiques

‐ Simplifier la réglementation existante (norme SIA 416)

‐ Faciliter notre travail quotidien

‐ Nous distinguer de certains acteurs du marché

‐ Améliorer notre image auprès de la clientèle (attentes)

‐ Accroître la transparence du marché (annonces, plaquettes, comparaisons,

‐ Disposer de bases pouvant servir pour d’autres usages

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 8

‐ Travailler sur les normes et réglementations existantes

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 9

Normes & Recommandations

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 10

Norme SIA 116

Norme SIA 416

Documentation SIA 165

2001 | Indices pour le management de

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 11

NORME SIA 116 (1952)

‐ Norme destinée à déterminer

‐ Basée sur le volume (donc

‐ Principe des suppléments afin de

‐ En principe plus utilisée depuis

‐ Dans les faits, tout le contraire car

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 12

NORME SIA 116 (1952) | CALCUL DES VOLUMES

Com bles Toiture à pans inclinés Habitables Hauteur = 1/1

Toiture plate Accessible Supplément = + 1.00 m.

Sous-sols Non ex cav és Supplément = + 1.00 m.

Balcons Pas accessible Saillie < 1.50 m. = 1.00 m.

Accessible Saillie < 1.50 m. = 1.50 m.

Escaliers extérieurs Volume réel au-dessus du sol min. 1.00 m.

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 13

NORME SIA 416 (2003)

‐ Définition uniforme des

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 14

NORME SIA 416 (2003) | NOTIONS

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 15

NORME SIA 416 (2003) | PRINCIPES

Présentation USPI Fribourg | 9 octobre 2015 | André Glassey Page 16