Droit des contrats spéciaux

Exam : QCM sous forme de cas pratique, annales sur Amétice

Un contrat spécial est un contrat qui est à la fois soumis au droit commun des contrats mais également
à un régime spécifique prévu par le Code civil. C’est un contrat qui a reçu un nom consacré par la loi
ainsi qu’un régime spécifique prévu par la loi.

Il existe 3 corps de règles contractuelles : les règles communes à tous les contrats (consentement…),
les règles spécifiques (la loi impose des garanties au vendeur par exemple), et il y a enfin les clauses,
qui résultent en fait de la volonté des parties.

Le principe est que lorsqu’il y a une contradiction entre droit commun et droit spécial, c’est ce dernier
qui prime.

Quelles sont ses sources ? La première source, c’est la pratique, qui va créer des contrats spécifiques à
des besoins particuliers. Il y a la pratique des autorités administratives indépendantes, qui érigent des
règles, la jurisprudence avec la pratique des juges, qui donnent un sens aux règles.
Il y a ensuite la doctrine. Elle ne crée pas de droit évidemment, mais a une certaine force de
conviction, qui va peut-être résonner chez le législateur. Enfin la dernière source est la loi au sens
large. Elle peut exprimer une règle selon 3 degrés : les règles impératives, supplétives et incitatives.
Les règles impératives ou d’ordre public, s’appliquent quel que soit la volonté des parties. Une bonne
partie des règles des contrats spéciaux contient des règles impératives. Une règle supplétive est une
règle qui s’applique à défaut de volonté contraire. Il existe enfin des lois incitatives : elles sont faites
pour que les parties optent pour un modèle prévu par la loi.

Quelles sont les grandes évolutions du droit des contrats spéciaux ? Le droit romain des contrats était
différent du nôtre dans le sens où il n’a pas été créé par la loi mais par la jurisprudence. Il n’est pas
non plus consensuel mais formaliste, avec des rituels, comme des prières. Le grand changement
s’amorce avec le christianisme, qui devient religion d’Etat. La première évolution est le
consensualisme. On estime que le chrétien doit tenir parole. Le Code civil en 1804 est le moment où
l’on décide de la liste des contrats spéciaux : contrat de vente, de bail, de mandat, de dépôt… Il y avait
une opposition entre les grands contrat (vente, louage, bail) et les petits contrats (prêt, dépôt…).

Thème I – Les contrats portant sur une chose

Les parties peuvent se tromper dans la qualification d’un contrat. Ces erreurs peuvent parfois être
innocentes mais elles peuvent aussi avoir pour but de contourner la loi ou un corps de règles
contraignant. C’est donc le travail du juge que d’appliquer la bonne qualification. Ce qui permet de
retenir la bonne qualification, c’est la prestation caractéristique. Il y a des situations complexes avec
des contrats qui regroupent en eux plusieurs contrats, comme le crédit-bail, dans laquelle le bailleur
achète une chose et la met à disposition du crédit-preneur moyennant loyer. C’est à la fois un crédit et
un bail. Le tout dépasse la somme du crédit et du bail, et est donc soumis à un régime spécifique.
Certains contrats comprennent aussi des obligations caractéristiques qui envoient à deux choses
différentes, comme la location-vente : on vous loue une chose, et on peut lever l’option pour devenir
propriétaire. Il y a des contrats où on va faire des découpages temporels, comme les déménagements :
contrat de transport, contrat d’entreprise, contrat de dépôt… Quelle est la caractéristique majoritaire ?
On ne sait pas, on applique donc les règles de manière séquencée : les règles du contrat de transport au
moment du transport… Et puis il y a des moments o le contrat ne rentre dans aucune case, comme le
contrat de sponsoring. On admet alors que le contrat est un contrat sui generis, de sa propre espèce. Il
sera donc soumis aux règles du droit commun.
Titre Ier – Le contrat de vente
C’est un contrat par lequel un vendeur transfère la propriété d’un bien à un acheteur qui s’engage a en
payer un prix. Il n’y a pas de vente sans ces deux éléments essentiels. La vente est la matrice du droit
des contrats, c’est sur ce modèle qu’on raisonne en général. Le droit de la vente est un droit connu
depuis 1804, cependant au moins 2 éléments d’actualité ont fait évoluer le contrat de vente : d’abord la
directive européenne du 20 mai 2019 qui se propose de créer un droit uniforme de la vente de contenus
et services numériques. L’autre élément d’actualité est le projet de réforme des contrats spéciaux avec
l’offre de réforme Capitan. Le législateur est souvent sensible à ce que lui propose cette association
Henri Capitan mais ce projet n’a pas été adopté.

Section I – Les avant-contrats préparatoires à la vente

Un avant-contrat est un contrat qui prépare la conclusion d’un autre contrat. Il n’a pas de finalité en soi
et doit suivre les règles communes du droit des contrats. Les avant-contrats n’ont d’intérêt que lorsque
le contrat a une grande importance.
La pratique utilise souvent des avant-contrats non reconnus par les textes mais utiles dans la pratique,
comme les accords de principe, contrat par lequel deux parties se mettent d’accord sur un principe, sur
la direction globale que l’on veut prendre (OK je veux te prendre ta maison), mais sur lequel il reste à
négocier (prix par exemple). L’accord de principe oblige à négocier de bonne foi.
Il existe aussi des accords de négociation, qui renforcent l’obligation légale de négocier de bonne foi.
Ils peuvent également borner les négociations dans le temps (au bout de 3 mois on n’en parle plus), ou
les conséquences de la rupture par une partie des pourparlers ou de la divulgation d’informations
obtenues au cours des négociations.

Nous nous pencherons ici sur le pacte de préférence et la promesse, tous deux reconnus par le Code
civil.

A – Le pacte de préférence

Le pacte de préférence va donner la priorité à une partie devant les autres.

1 – Notion

On a aujourd’hui une définition légale. En effet depuis 2016, le Code civil contient une définition du
pacte de préférence. C’est un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son
bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Le pacte de préférence ne se
prévoit pas uniquement dans les contrats de vente : on peut par exemple l’imaginer dans le contrat de
bail.
Dans le cas du pacte de préférence dans le domaine de la vente, le promettant s’engage à proposer au
bénéficiaire par priorité d’acheter le bien pour le cas où il déciderait de vente. Le promettant ne s’est
toutefois pas du tout engagé à vendre. Si un jour il se décide à vendre, il le proposera en priorité au
bénéficiaire qui n’est pas non plus obligé d’acheter. Il peut être utile dans le cadre de vente de parts
sociales, afin d‘éviter de faire entrer un étranger dans le contrôle d’une entreprise le jour où un
détenteur de parts souhaite vendre.
On comprend l’intérêt du bénéficiaire mais quel est l’intérêt du promettant ? Ce dernier peut demander
une contrepartie financière par exemple, et puis parfois on veut juste donner priorité parce qu’on
apprécie la personne, tout simplement.
Le droit du bénéficiaire est appelé un droit d’option et pendant très longtemps, il n’est qu’éventuel. Si
le promettant ne se décide jamais à vendre, le bénéficiaire n’aura jamais la priorité de rien. Son droit
n’est donc qu’éventuel. Admettons que le promettant décide de vendre. 2 possibilités :
- le promettant propose d’abord son bien au bénéficiaire, qui accepte ou non. La logique veut que le
promettant ne peut pas proposer son bien moins cher à un tiers.
- le promettant va d’abord voir un tiers, qui lui propose un prix plus élevé, et le propose ensuite au
bénéficiaire.
En 2002 la Cour de cassation a reconnu que le pacte de préférence ne donne pas le droit au
bénéficiaire de négocier le prix.

A quoi le promettant est-il obligé ? Il s’est simplement à offrir la priorité s’il décide à vendre. Il y a
donc une forme de potestativité légale.

2 – Régime

On essaye de dégager les règles applicables à sa formation et à son exécution.

Concernant la formation d’abord, il existe peu d’éléments singuliers. Le pacte de préférence est un
contrat et est donc soumis aux règles classiques du droit des contrats. Il se forme par le seul échange
de consentement et est donc un contrat consensuel. Cela étant dit, l’écrit est très souvent utilisé,
d’abord pour des raisons probatoires pour le bénéficiaire, mais aussi pour la publicité foncière, qui est
un système de registre national dans lequel sont publiés tous les actes relatifs à la propriété
immobilière. Il ne s’agit pas ici d’obligations.
Concernant les éléments particuliers, l’acte doit contenir le bien visé par la promesse. En 2003, la
Cour de cassation a jugé qu’il n’a pas besoin de contenir une durée. Cela peut poser un problème. En
effet, le droit général des contrats veut que les contrats à durée indéterminée peuvent être résiliés
unilatéralement pour des questions de liberté contractuelle. Or cela signifie qu’un pacte de promesse
sans mention de durée pourrait être résilié par le promettant en cas de meilleure offre par un tiers, et il
s’est alors engagé à rien. Il n’y a aujourd’hui pas de jurisprudence sur le sujet.
Dans le même arrêt de 2003, la Cour nous dit aussi qu’il n’est pas nécessaire de stipuler un prix.

Que se passe-t-il en cas de promettant qui conclue avec un tiers sans proposer au bénéficiaire ? Avant
2006, il s’agissait uniquement de dommages et intérêts. Or, le préjudice subi par le bénéficiaire n’est
que celui de la perte de chance d’acquérir le bien, et il s’agissait de très faibles dédommagements
finalement. Dans un arrêt du 26 mai 2006 de la Cour de cassation décide que le bénéficiaire du pacte
de préférence peut demander la nullité de la vente conclue avec un tiers et sa substitution dans les
droits de l’acquéreur a condition de démontrer que le tiers avait connaissance de l’existence du pacte
et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. C’est en réalité extrêmement difficile de prouver ce
double fait psychologique : connaissance & intention. C’est donc en pratique presque impossible à
mettre en œuvre. Il faut alors en pratique faire en sorte que les tiers ne puissent ignorer le pacte en les
informant de manière manuscrite et explicite, ce qui est fastidieux. En tous les cas, je peux toujours
demander des dommages et intérêts au promettant, mais qui ne sont jamais que symboliques dans leur
montant.

L’ordonnance de 2016 a créé ce que l’on appelle une action interrogatoire qui permet au tiers
acquéreur, lorsqu’il soupçonne l’existence d’un pacte, d’écrire au bénéficiaire pour savoir s’il existe
un pacte et s’il souhaite s’en prévaloir, c’est l’article 1123 du Code civil.

B – La promesse de vente

Elle existe sous deux espèces : promesse unilatérale et promesse synallagmatique. Le Code civil a fait
le choix de ne traiter que de la promesse unilatérale. Une promesse est unilatérale lorsque seul le
promettant s’engage à conclure l’acte définitif. L’acheteur a alors un droit d’option sur le bien. Dans
une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage d’ores et déjà à vendre son bien. Dans une
promesse synallagmatique, à l’engagement de vendre répond un engagement d’acheter et les deux
parties se sont engagées à conclure l’acte définitif.

1 – Notion

C’est un contrat par lequel le promettant s’engage à vendre son bien au bénéficiaire si celui-ci lève
l’option dans le délai imparti. L’article 1124 nous dit depuis la réforme de 2016 : « La promesse
unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit
d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la
formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la
formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est
nul. ». On voit ici tous les éléments de la promesse. Le promettant ne peut plus revenir en arrière, tous
les éléments essentiels du contrat sont déterminés (prix & objet notamment), et il ne manque que le
consentement du bénéficiaire (via son droit d’option) pendant le délai imparti.
L’existence d’une indemnité d’immobilisation n’indue pas forcément une promesse synallagmatique,
sauf si l’indemnité est excessive (80% du prix par exemple). En effet, dans les faits, c’est comme si on
s’engageait à acheter, et la jurisprudence requalifie la promesse unilatérale en promesse
synallagmatique.

2 – Régime

Concernant la formation, on note l’absence d’originalité par rapports à d’autres contrats. La promesse
répond en effet au droit commun des contrats. Faut-il qu’elle soit écrite ? Le principe est que non,
toutefois, une exception touche les promesses de vente en matière immobilière, et il faudra soit
enregistrer la promesse auprès du fisc soit la publier. Le Code civil prévoie que la promesse est nulle
si elle n’est pas enregistrée dans un délai de 10 jours. En tous les cas il faudra la rédiger. La loi impose
aussi un certain formalisme en matière immobilière : certificat de mesurage, relevés d’amiante… etc
etc.
Doit-elle comporter un prix ? Oui, car c’est un élément essentiel du contrat. Doit-elle être limitée dans
le temps ? Aucun texte de droit commun n’impose une durée, toutefois, en matière immobilière, la loi
Hoguet de 1970 prévoit que sont nulles les promesses de vente sans limitation de durée.
Quand est-il en dehors de la matière immobilière ? Dans un premier temps, la Cour de cassation que
lorsque la promesse ne contient pas de délai, le promettant peut mettre en demeure le bénéficiaire de
lever l’option, et s’il ne le fait pas, l’option expire. En 2009, la Cour de cassation admet que le
promettant révoque la promesse sans mise en demeure, juste après un délai raisonnable.

Concernant l’inexécution, deux cas de figure :

- le promettant conclue la vente avec un tiers. Ici, la loi nous dit : « Le contrat conclu en violation de
la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. ». Si le tiers ignorait
légitimement la promesse, on ne peut pas annuler la vente, et on ne peut uniquement demander des
dommages et intérêts.
- le promettant révoque sa promesse pendant le délai accordé au bénéficiaire. La loi nous dit : « La
révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la
formation du contrat promis. » Dans un arrêt « Consorts Cruz » de 1993, nous dit que la promesse de
vente ne donne lieu qu’à une obligation de faire, laquelle se résout nécessairement en dommages et
intérêts, il n’y aura pas d’exécution forcée. Cette décision a été critiquée pendant des décennies. En
2016, le législateur a cassé la jurisprudence avec l’article 1124 ci-dessus. Il y a alors un problème de
concordance temporelle entre les contrats passés avant et après 2016. Un arrêt du 23 juin 2021 nous dit
que même pour les contrats antérieurs à 2016, il fallait priver les rétractations.
Section II – Les conditions de la vente

Ces conditions tiennent pour l’essentiel à la chose vendue et au prix.

Paragraphe I – La chose vendue

Pour que la vente soit valablement formée, il est nécessaire que l’acquéreur ait pu acheter la chose de
manière libre éclairée, il faut que la chose existe et enfin que la chose soit suffisamment déterminée.

A – La connaissance de la chose

Il faut que l’acquéreur ait pu prendre à l’avance de ce qu’il achetait. Il y a parfois des exceptions
anecdotiques mais c’est résiduel. Sur la vente, il faut une information précontractuelle, et un délai de
réflexion parfois.

1 – L’information précontractuelle

Il s’agit d’un devoir d’information, pas d’une obligation. La première différence se fait par leur source.
Une obligation peut être légale ou volontaire alors que les devoirs sont tous légaux. L’autre différence
se fait sur le terrain du régime. Une obligation fait l’objet d’une exécution forcée ce qui n’est pas le
cas dans le devoir, susceptible d’une autre sanction comme les dommages et intérêts. Ca parait logique
puisqu’on ne peut pas forcer quelqu’un à dire quelque chose. Le devoir d’information se trouve à
l’article 1112-1. Avant 2016, le Code civil restait muet sur le sujet, pour autant il y avait bien un
devoir d’information prétorien. La Cour de cassation a en effet imposé dans certains contrats et
notamment dans le contrat de vente, un devoir d’information. Elle s’est appuyée sur l’article 1135
ancien devenu 1193 qui dit que le juge peut relever au sein du contrat des obligations implicites non
prévues par les parties. Ce procédé a été qualifié par Josserand de forçage du contrat. Ce devoir
jurisprudentiel n’existait que dans certains contrats et qui était lié à la position (vendeur ou acquéreur)
et de la qualité des parties (professionnel ou particulier). Depuis la réforme de 2016, on a étendu
considérablement le devoir d’information puisqu’il existe désormais dans tous les contrats. Il
s’applique désormais à toutes les parties quelque soit leur position ou leur qualité. Le texte nous dit
« Celle des parties qui connaît une information (information brute, factuelle, pas un avis « je pense
que le toit est pourri » ou une analyse personnelle) dont l'importance est déterminante (Ont une
importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du
contrat ou la qualité des parties.) pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que,
légitimement (donc l’acheteur doit poser certaines questions essentielles, doit être curieux), cette
dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. ». Il n’y a pas d’obligation
d’informer l’autre sur son estimation du prix (« droit de faire des bonnes affaires »).

Le manquement au devoir d’information, à l’inverse du dol, n’a pas pour intention de tromper l’autre.

La sanction normale du manquement à ce devoir sont des dommages et intérêts notamment pour perte
de chance de ne pas avoir contracté dans de meilleures dispositions. Il peut y avoir nullité si ce
manquement est caractéristique d’un vice du consentement.

C’est à celui qui devait informer de prouver qu’il l’a fait, notamment par des écrits.

2 – Les délais de réflexion et de rétractation

Le délai de réflexion précède le consentement. On impose un tel délai pour certains actes graves
comme en matière de crédit immobilier. On ne peut accepter une offre de crédit immobilier de la part
de notre banque avant une dizaine de jours. Tout contrat conclu dans ce délai est nul.
Les délais de rétractation se positionnent après le consentement. La rétractation est gratuite. Ce droit
est d’origine légale pour certains contrats. Lorsque la loi ne le prévoit pas, comment inclure une
possibilité de rétractation ? Au moyen d’une clause de dédit, qui permet à une partie de se dédire, mais
là moyennant une somme d’argent.

B – La cessibilité de la chose

C’est l’aptitude à être cédé. Il faut ainsi que la chose existe et soit aliénable.

1 – L’existence de la chose

Il faut que la chose existe au moment de la vente. Si la chose est détruite avant la vente, cette dernière
est impossible. Si la chose est abîmée juste avant la vente, le Code civil prévoit à l’article 1601 que
l’acquéreur a une option : soit il abandonne la vente, soit il la maintient avec une diminution du prix.
Dans le cas d’une chose qui n’existe pas encore, le principe est que c’est possible. C’est ce que prévoit
l’article 1163 du Code civil qui dispose que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future.
Certaines ventes futures présentent un aléa comme la vente de récoltes agricoles futures et d’autres qui
n’ont pas d’aléa comme la vente d’une robe de mariée sur mesure.

2 – L’aliénabilité de la chose

Être aliénable signifie pouvoir être cédé. Toute chose peut-elle être vendue ? Non : on ne peut pas
vendre les choses qui appartiennent à tous (air), les personnes, les organes, les choses illégales, les
droits non disponibles… On dit donc que ces choses sont hors-commerce. On pourrait alors
différencier le commerce gratuit et le commerce onéreux : on peut donner un organe mais pas le
vendre, mais mon nom je ne peux ni le donner ni le vendre. La clientèle des commerçants est
aliénable, c’est le fonds de commerce, en revanche la clientèle des professions libérales (médecins,
avocats) ne l’était pas avant 1995. En 1995 on l’a admis pourvu que celle-ci conserve sa liberté de
choix.

Il existe des clauses d’inaliénabilité. Des choses ont dans le commerce par nature, mais qui vont y être
soustrait pour un temps par la volonté des parties. Elles se retrouvent essentiellement dans des
donations : on donne une maison à quelqu’un mais en interdisant de la vendre. Ces clauses portent
atteinte à la liberté du propriétaire. Pour autant, elles sont licites à condition qu’elles soient limitées
dans le temps et justifiées par un intérêt sérieux et légitime, c’est l’article 900-1 du Code civil. Il existe
un moyen de les contourner. Le même article permet de demander au juge de lever cette clause lorsque
l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou lorsqu’il advient un intérêt plus important.

Sur la notion des biens de famille : il s’agit de choses qui ne peuvent sortir de la famille et qui se
transmettent. Dans l’affaire du comte de Paris, des biens de famille ont été mis en vente, ventes qui ont
été annulées.

3 – La chose d’autrui

Peut-on vendre ce qui ne nous appartient pas ? On peut penser à l’agent immobilier, mais il ne vend
pas vraiment la chose d’autrui car il est mandaté. Deux autres hypothèses.
L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droits de même
nature sur une même chose en même temps. C’est le cas d’une veuve qui laisse des biens à ses proches
de manière indivise. Chacun à une portion de propriété sur chaque bien. Que se passe-t-il si une
personne vend un de ces biens ? L’efficacité de la vente va dépendre des résultats du partage. Le
partage est l’opération par laquelle on passe d’une situation d’indivision à une situation où on se
répartit pleinement les biens. Si a l’issue du partage, le bien tombe dans le patrimoine de celui qui l’a
vendu, c’est bon, sinon non.
Autre hypothèse, je vends un bien qui ne m’appartient pas du tout. Une telle vente est nulle, l’article
1599 nous dit la vente de la chose d’autrui est nulle, sauf si l’acquéreur a légitimement cru traiter avec
le vrai propriétaire, c’est la théorie de l’apparence légitime de propriété.
En cas de deux ventes successives de biens meubles, le propriétaire est celui qui obtient en premier la
possession de l’objet. En cas de bien immeuble, c’est celui qui a publié le premier qui l’emporte, sous
réserve qu’il soit de bonne foi (ne pas se précipiter pour publier en sachant que l’autre veut acheter).

C – La détermination de la chose

On doit savoir avec précision ce que l’on achète. Dans certains cas, il est aussi nécessaire que la chose
soit individualisé.

1 – Détermination et déterminabilité

L’article 1163 du Code civil nous dit « l’obligation a pour objet une prestation présente ou future,
celle-ci doit être déterminée ou déterminable. ».

2 – Individualisation

Les choses de genre sont des objets substituables aux autres. Toutes les bouteilles Cristalline sont
pareilles. Pour ces choses de genre, il faut procéder à une individualisation, on sépare la quantité
vendue du stock. C’est l’article 1585 du Code civil, « Lorsque des marchandises ne sont pas vendues
en bloc, mais au poids, au compte ou à la mesure, la vente n'est point parfaite, en ce sens que les
choses vendues sont aux risques du vendeur jusqu'à ce qu'elles soient pesées, comptées ou mesurées »

Paragraphe II – Le prix

Il n’y a pas de vente sans prix.

A – Le prix élément de qualification de la vente

Le prix fait partie de la définition de la vente, c’est l’article 1582 du Code civil. Il y a donc
nécessairement un prix à payer. On pourrait imaginer que le prix puisse être payé de manières
différentes. Cela pourrait être une somme d’argent. Peut-il représenter un service ? Non.
Imaginons que nous concluons une vente et le prix est de 0. S’agit-il d’une vente ? Non. Pour qu’il y
ait donation, il faut qu’une partie agisse dans le but de gratifier l’autre, si on vend notre chose pour 0 et
que c’est une gratification, on peut le requalifier en donation, s’il n’y en a pas, on va annuler le contrat.
Première réflexion : quelles conséquences entraine la requalification de la vente en donation ? Sur le
terrain en droit des successions par exemple. Il existe un principe d’égalité en matière de succession en
France et les parts ente enfants doivent être égales. On va donc tenir compte des donations pour
équilibrer les parts et ne pas avantager un des enfants. Il peut aussi y avoir un problème d’interdiction :
il existe en effet des cas où la donation est interdite : c’est notamment le cas des médecins qui n’ont
pas le droit de recevoir de donations de la part de leur patient en fin de vie.
S’il manque le prix, la sanction est la nullité relative depuis un arrêt où la Cour nous dit qu’il y a lieu
de dire que l’intérêt protégé est l’intérêt particulier et l’intérêt général n’est pas en cause.

B – Un prix réel et sérieux

Un prix réel est un prix sincère : le prix rédigé dans l’acte est effectivement le prix payé. Deux cas
typiques : la donation déguisée et le dessous de table en matière immobilière. La donation déguisée
n’est toutefois pas nulle, mais il faut requalifier le contrat de vente en donation. Pour ce qui est du
dessous de table, le principe est que ça n’est pas interdit sauf en matière de vente d’immeuble ou de
cession de fonds de commerce (article 1202). Il s’agit d’une nullité absolue.

Le prix doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être dérisoire ni illusoire. Un prix dérisoire est
un prix qui est tellement faible qu’il équivaut à 0. L’article 1169 du Code civil nous dit qu’un contrat à
titre onéreux est nul lorsque la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire.
 C – Le prix lésionnaire

Le prix lésionnaire est le prix qui n’est pas dérisoire mais qui est insuffisant. On ne sanctionne pas la
lésion par principe au nom de la liberté contractuelle. Il y a toutefois des exceptions, notamment
matière de vente d’immeubles. La lésion est sanctionnée lorsqu’elle dépasse 7/12ème de la valeur de
l’immeuble. Cette action en rescision pour lésion doit être effectuée dans les 2 ans suivant la vente.
L’acquéreur peut échapper à la nullité en offrant un complément de prix.

En droit de la consommation, le juge peut réputer non-écrites les lauses qui créent un déséquilibre
significatif des droits et obligations en défaveur du consommateur. ce contrôle ne peut toutefois pas
porter sur l’adéquation du prix à la chose. Pareil en droit civil pour les contrats d’adhésion. Enfin, dans
le Code de commerce, on sanctionne le fait d’imposer à son partenaire commercial une clause créant
un déséquilibre significatif. Dans un arrêt du 25 janvier 2017, la Cour de cassation nous dit qu’il est
possible de contrôler le prix en matière commerciale dès lors que celui-ci ne résulte pas d’une libre
négociation.

D – La détermination du prix

Le prix doit être déterminé ou déterminable. Un prix déterminable est un prix dont on connait à
l’avance tous les éléments de détermination. Le Code civil, avant 2016 ne contenait pas de disposition
exigeant que le prix soit déterminé ou déterminable. Cependant, il y avait l’article 1129 qui disait que
l’obligation devait avoir un objet déterminé ou déterminable. Dans les années 1990, on est venus
attaquer des contrats cadre, qui contenaient souvent des clauses qui permettaient à une partie de
déterminer unilatéralement le prix. Avant, cela ne choquait pas. Puis on a considéré que la clause qui
donnait le choix du prix unilatéralement était nulle car le prix n’était ni déterminé ni déterminable.
Puis l’inverse en 1995, où on considère que l’exigence de détermination et de déterminabilité n’est pas
applicable au prix, les clauses de détermination unilatérale du prix sont licites, si une partie abuse de
ce droit elle engage sa responsabilité. La portée de ces arrêts a été discutée. Certains estimaient que ces
arrêts se cantonnaient aux contrats cadre. La solution ne se discute plus aujourd’hui. L’article 1164
nous dit que les parties peuvent convenir d’une clause de détermination unilatérale du prix uniquement
dans les contrats cadre.

Section III – Les effets de la vente

Paragraphe I – L’effet translatif de propriété

C’est la loi qui ordonne ce transfert. Ce transfert est également consubstantiel au contrat de vente.
Normalement, on le fait à titre définitif. Il existe pourtant des transferts de propriété temporaires. C’est
ce qu’on peut appeler la fiducie. On peut aussi transférer la propriété d’une chose à titre de garantie.

1 – Le transfert de la propriété et des risques

Il se fait par principe au moment de l’échange des consentements. C’est l’article 1583 : la vente est
parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on
est convenu de la chose et du prix. Il y a toutefois des exceptions : notamment d’abord avec les choses
de genre où c’est l’individualisation qui marque le transfert de propriété. Deuxième exception : la
chose future, le transfert s’opèrera quand la chose viendra à exister (sauf cas des promoteurs
immobiliers où le transfert se fait au fur et à mesure de la construction).

Par transfert des risques, on vise le risque de destruction de la chose. Dans le cas où la chose est
détruite dans la vente par correspondance, le transfert ne se fait pas lors de la vente comme tel est le
principe général mais lors de la réception de la chose, c’est l’article L138-4 du Code de la
consommation.
 2 – Les aménagements conventionnels

Il est possible pour les parties de modifier les règles légales. On peut avancer le moment du transfert
de propriété, on peut retarder le moment du transfert et on peut découpler transfert de propriété et
transfert des risques.
On peut avancer le transfert de propriété notamment dans le cas d’une chose future.
On peut retarder le transfert de propriété, ce qui est très courant. Par exemple, tous les notaires
prévoient que le transfert de l’immeuble se fait au paiement complet du prix.
On peut aussi découpler risque et propriété : sans forcément modifier le moment du transfert de
propriété, on va décaler dans le temps le moment du transfert des risques. Ce sont les Incoterms en
droit commercial international. Ce sont des acronymes qu’utilisent les parties pour décaler le transfert
des risques : FAS, FOB (free on board)…Corrélativement, le prix est plus cher lorsque le risque est
décalé.

Paragraphe II – Les obligations de l’acquéreur

Il a deux obligations principales : payer et prendre livraison

A – Payer

La première des obligations est celle de payer, c’est l’obligation principale. L’article 1650 nous dit : la
principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

1 - Les conditions du paiement

On doit payer le prix convenu : l’acquéreur ne doit pas payer autre chose que le prix convenu. On ne
peut pas imposer un paiement fractionné. Les parties peuvent prévoir que le prix soit indexé. C’est un
mécanisme qi permet de faire varier un prix en fonction d’un indice. Ces indices peuvent varier à la
hausse ou à la baisse et les parties peuvent choisir d’indexer le prix de vente à un indice. Il est possible
qu’au prix prévu viennent s’ajouter des frais. Le paiement doit se faire au moment convenu entre les
parties. C’est ce qu’on appelle un terme suspensif. Cette liberté est moindre en droit de la
consommation et on ne peut pas se faire payer pendant le délai de rétraction par exemple. Si le contrat
ne prévoie rien il faut payer au plus tard lors de la délivrance de la chose.

Sur le lieu du paiement, s’il est quérable, cela signifie que le vendeur doit aller chercher son paiement.
S’il est portable, c’est l’acheteur qui doit emmener l’argent. Pour la vente, par principe, le paiement
doit se faire au lieu de la délivrance. En droit commun, le paiement est quérable.

2 – La sanction du non-paiement

Plusieurs hypothèses : l’acheteur n’a pas payé, pas out payé ou payé en retard.
Qui supporte la charge de la preuve ? C’est à l’acquéreur de démontrer qu’il a payé.
En cas de défaut de paiement, il n’y a pas de sanction qui soit spécifique au droit de la vente :
exception d’inexécution, dommages et intérêts, résolution de la vente pour inexécution, exécution
forcée.

B – Prendre livraison de la chose

Cette obligation est parfois appelée le retirement, à ‘l’article 1657. Si l’acquéreur ne vient pas chercher
sa chose, le vendeur va d’abord le mettre en demeure e venir le récupérer, et il pourra dans un second
temps prononcer la résolution de la vente. En matière de choses périssables et de meubles, on va
dispenser le vendeur de la mise en demeure, et on peut prononcer la résolution de la vente dès lors que
l’acquéreur n’a pas retiré la chose dans le délai convenu.
Paragraphe III – Les obligations du vendeur

Le vendeur a deux obligations principales énoncées à l’article 1603 du Code civil : celle de délivrer et
celle de garantir.

A – Délivrer

Elle est bidimensionnelle : le vendeur doit assurer la délivrance de la chose, mettre celle-ci entre les
mains de l’acquéreur. La jurisprudence a créé une nouvelle dimension en estimant que la délivrance
doit être conforme au contrat.

1 – La délivrance

La délivrance ne constitue pas la livraison. La livraison est le processus par lequel le vendeur livre la
chose au domicile de l’acheteur. Le droit de la vente ne fait pas peser sur le vendeur une obligation de
livraison. La délivrance est autre chose, d’après le Code civil en son article 1604, est le transport de la
chaise vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Elle ne se fait donc pas forcément au
domicile de l’acheteur. Arrêt du 25 novembre 2020 : l’acquéreur n’est pas chez lui quand le colis
arrive chez lui, et c’est son collègue qui le réceptionne. Aucune réserve n’est faite, mais le collègue
découvre que l’objet est cassé. La société estime que son obligation de délivrance a bien été effectuée.
Les juges ont alors considéré que l’obligation de délivrance n’avait pas été régulièrement effectuée.

Que doit-on délivrer ? La chose convenue d’abord. L’article 1615 nous dit que la délivrance comprend
tous les accessoires et ce qui est destiné à usage perpétuel de la chose. Ce sont peut être des choses qui
n’ont pas été mentionnées dans le contrat, mais qui vont naturellement avec la chose : par exemple la
clef d’une voiture. Ce qui pose problème, ce sont les droits et actions qui sont attachés à une chose.
Par exemple, je vends une maison mal construite et j’ai une action en responsabilité contre le
constructeur, est-elle transmise en même temps que la maison ? C’est la jurisprudence qui essaye de
résoudre le problème, notamment dans un arrêt de 1986, dans lequel les juges nous disent que le sous-
acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur. On
applique donc la théorie de l’accessoire. Il est alors parfois difficile de savoir si les droits sont attachés
à l’objet ou au vendeur. Par exemple, je vends ma maison et j’ai été victime de troubles anormaux du
voisinage, et j’ai maintenant un mur fracturé et pendant 2 mois j’ai été privé de la jouissance complète
de mon bien. On a donc un droit attaché au bien (mur fracturé) et un préjudice personnel (incapacité de
jouissance). La jurisprudence est mitigée là-dessus.
Un arrêt de 2018 nous dit que l’action engagée sur le fondement d’une faute dolosive du constructeur
est une action contractuelle attachée à l’immeuble et transmissible aux acquéreurs. Une faute dolosive
est une inexécution délibérée des obligations du contrat.

Un cas particulier est la délivrance de choses complexes, comme une chaîne de production, qui, en
plus d’être livrée, doit être mise en route et réglée, ce qui a été jugé en 2015 comme une délivrance
opérationnelle : mettre la chose en ordre de mouvement.

2 – La délivrance conforme

Le Code civil n’en parle pas, c’est la jurisprudence qui a ajouté cette obligation. Dans un sens premier,
la délivrance conforme et l’identité entre la chose commandée et la chose délivrée. Le vendeur ne peut
pas délivrer autre chose que la chose convenue.
La jurisprudence a alors tiré les traits et a ensuite exigé une conformité de l’objet à sa destination.
Premier exemple, un arrêt du 14 février 1989 dans lequel une société commande un système d’alarme,
qui se déclenche de manière intempestive. L’alarme en soi n’est pas défectueuse, mais n’est pas
adaptée au site et à l’usage que veut en faire le client (près de la mer donc l’alarme se dérègle). La
Cour d’appel nous dit alors que la chose n’est pas viciée, mais la Cour de cassation nous dit que la
Cour d’appel aurait dû rechercher si ce vice n’était pas un manquement du vendeur de délivrer une
chose conforme à sa destination normale. Deuxième exemple, un arrêt du 20 mars 1989. Ici, le patron
d’un bar commande un appareil de détartrage. L’appareil est installé et détartre bien, mais il ne
correspond pas à l’utilisation que voulait le client, qui avait en fait besoin d’un adoucisseur d’eau. La
Cour de cassation nous dit que l’appareil était inadapté à l’usage destiné, la délivrance n’était pas
conforme. Cet arrêt est donc surréaliste, qui tient compte des besoins spécifiques du client et de la
maximisation de son bonheur, alors même que c’est lui-même qui s’est trompé quant à l’appareil dont
il avait besoin.

Quand on nous délivre une chose, il nous appartient d’émettre des réserves sur tout ce qui diffère avec
ce que nous avions commandé. Si on ne proteste pas, on ne peut pas s’en prévaloir plus tard, sauf
évidemment si le défaut n’est pas visible tout de suite.

B – Garantir

Le Code civil nous dit que le vendeur doit garantir l’acquéreur contre l’éviction et contre les vices
cachés. Le Code de la consommation, lui, pose une autre garantie à la charge du vendeur
professionnel.

1 – La garantie contre l’éviction

L’éviction est la contestation de notre droit de propriété. Le vendeur doit alors garantir son acquéreur
contre l’éviction, c’est ce que prévoit l’article 1626. Cet article nous dit que le vendeur doit garantir
son acquéreur contre les troubles de fait et de droit qu’il subirait dans sa propriété. Elle protège donc
l’acquéreur contre les défauts dont est atteint le droit de propriété. Il y a une garantie du fait du
vendeur (que le vendeur ne viendra pas demander la propriété du bien), et il existe parfois des
garanties du fait des tiers.

Pour ce qui est du fait personnel, un adage nous dit : « qui doit garantie ne peut évincer ». On
ne peut donc pas donner quelque chose et le reprendre forcément. La garantie porte à la fois sur les
troubles de fait que sur les troubles de droit.
Les troubles de fait sont des actes matériels : utiliser le terrain vendu, empiéter…La jurisprudence a
parfois une vision large des troubles de fait, ainsi une jurisprudence considère comme un trouble de
fait le fait de vendre sa boulangerie et de se réinstaller quelques mètres plus loin.
Les troubles de droit sont des actions en contestation de la propriété par le vendeur, comme le fait de
prétendre avoir usucapé. En droit positif, la garantie du fait personnel est d’ordre public, c’est l’article
1628 du Code civil.

Quelles sont les sanctions en cas d’éviction totale ? L’acheteur peut obtenir la restitution du prix
(article 1630) et dommages et intérêts. Que se passe-t-il en cas d’éviction partielle (empiètement par
exemple) ? Tout dépend de la gravité de l’atteinte (articles 1636 & 1637). Si l’éviction est telle que
l’acquéreur n’aurait pas acheté en connaissance de cause, on va résilier la vente, à l’inverse, on
accordera des dommages et intérêts.

Pour ce qui est de la garantie du fait des tiers, le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les
troubles portés par des tiers. Le vendeur ne peut toutefois pas s’engager pour les tiers en fait. De fait,
la garantie ne porte que sur des troubles commis par les tiers par la faute du vendeur. Pour le dire
autrement, ne sont garantis que les troubles qui existaient avant la vente. Deuxième point, en matière
de tiers, seuls les troubles de droit font l’objet de la garantie. On garantie donc qu’avant la vente il n’y
avait pas de raison pour les tiers de contester la propriété. Mais on ne peut garantir que MehdiYZ ne
viendra pas faire des wheelies sur ton votre terrain. La garantie du fait des tiers n’est pas d’ordre
public et peut être écartée si le vendeur est de bonne foi et qu’il ignore légitimement qu’un tiers entend
contester la propriété de droit.
 2 – La garantie contre les vices cachés

Elle contraint le vendeur à garantir l’acquéreur l’absence de défauts cachés. Il s’agit de l’article 1641 :
le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent
impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait
pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus. Elle porte donc sur des défauts
qui n’étaient pas visible lors de la délivrance. On protège donc l’acquéreur contre les défauts graves.

En principe, l’article 1641 s’applique à toute vente. Il y a cependant des exceptions, d’abord la vente
d’animaux soumise à une règlementation spécifique du Code rural. Ensuite la vente d’immeubles à
construire, qi relève également d’un régime spécifique, même chose pour les ventes de fonds de
commerce et les ventes aux enchères judiciaires.

La garantie des vices cachés est un accessoire de la chose et est donc transmissible au moment de la
vente : on achète une voiture à la concession, et on la revend à notre père qui la revend et finalement la
voiture passe entre les mains de 10 propriétaires. Celui qui dispose de la garantie est le dernier
propriétaire.

La garantie des vices touche les vices qui affectent l’utilité de la chose. Le plus souvent, cela résulte
d’un défaut de conception ou de fabrication. Mais elle peut aussi être simplement inadaptée aux fins
auxquelles on la destine. Aussi, seuls les vices graves sont sanctionnés. Il existe donc des vices
tolérables et des vices insupportables. Le premier exemple est un arrêt de 2001 : il s’agit de la vente
d’une maison et l’acquéreur découvre que le sous-sol est inondé quand il pleut. La Cour de cassation
considère que le vice n’est pas suffisamment grave et ne rend pas la maison impropre à
consommation. Deuxième exemple, un arrêt de 2019, une propriété est vendue et comprend un
manoir, un terrain et deux étangs. On découvre ensuite que les cours d’eau sont polluées et la pêche est
compromise ainsi que la promenade des animaux aux bords des étangs. La Cour de cassation nous dit
que le vice n’entraînait qu’une perte d’usage partielle du plan d’eau qui n’affectait qu’un élément
extérieur de l’agrément de la propriété.

Le défaut doit entraîner un trouble dans l’usage normal de la chose. Si on veut utiliser la chose à des
fins spécifiques, il faut le spécifier au vendeur, à peine d’être inopposable. Un exemple récent de 2019
dans lequel une personne achète un immeuble qui n’a aucun défaut, simplement, l’acquéreur voulait le
louer et l’immeuble ne se remplit pas beaucoup. La Cour de cassation nous dit alors que le défaut n’est
pas inhérent à la chose et que le vendeur ne pouvait garantir la rentabilité économique de la chose.

Il faut encore que le défaut soit antérieur à la délivrance. Il faut enfin que le défaut soit caché. L’article
1642 nous dit : le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-
même. Ce critère est alors apprécié de manière variable selon la qualité de l’acheteur : professionnel
ou simple consommateur. La jurisprudence exige alors que le professionnel se livre à des vérifications
approfondies. Un arrêt de 2014 : un professionnel de l’immobilier se plaint de la qualité de la piscine,
la Cour de cassation lui dit qu’il aurait dû s’en convaincre lui-même.

Comment mettre en œuvre la garantie ? D’abord la question de la preuve. L’acheteur doit démontrer
l’existence d’un vice inhérent à la chose. La jurisprudence vient parfois au secours de l’acheteur
lorsqu’il a du mal à la faire, comme dans un arrêt de 1999. En l’espèce, un camion est vendu et brule 1
an plus tard. L’acquéreur soutient que le camion a pris feu spontanément et qu’il s’agit d’un vice
caché, la Cour d’appel accueille ces prétentions. La Cour de cassation dit même qu’en l’absence de
preuve de prise de feu extérieure, il devait nécessairement s’agir d’un vice caché.
Il faut aussi prouver l’antériorité du vice. Si le vice se manifeste peu de temps après, c’est assez
simple, dans le cas contraire, c’est plus difficile.

Ensuite la question délai pour agir : la réponse à ce jour est 2 ans à compter de la découverte du vice.
En matière de commerce, on a un double délai : 2 ans à compter de la découverte, mais également 5
ans à compter de la vente (L110-4).
3 actions possibles s’ouvrent.
La première est l’action rédhibitoire, qui est une action en résolution de la vente : l’acheteur a le choix
de rendre la chose et de se faire restituer le prix. Se pose dans la pratique la question des restitutions.
En effet la valeur du bien peut changer. Par exemple on achète une voiture et on roule 100.000 km
avec, elle n’a plus la même valeur. Doit-on donc une indemnité au vendeur pour usure de la chose ?
En 2014, la Cour de cassation nous dit qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usure de la chose, il y a
donc une restitution intégrale. Toutefois, une ordonnance récente admet la restitution de la valeur de
l’usage.
L’acquéreur peut préférer une action estimatoire qui vise à obtenir des dommages et intérêts de
manière proportionnelle à la perte d’utilité. L’acquéreur à un choix entre ces deux actions, sauf lorsque
la chose a été détruite où ne peut pas rendre la chose.
La dernière action n’existe que lorsque le vendeur était de mauvaise foi : c’est l’action indemnitaire.
La jurisprudence pose d’ailleurs une présomption irréfragable de mauvaise foi contre le vendeur
professionnel. L’intérêt ici est de pouvoir obtenir des dommages et intérêts, qui peuvent être cumulés
avec une action rédhibitoire ou estimatoire, ou bien être exercée seule, c’est l’article 1645.

S’agissant des clauses limitatives de responsabilité, tout dépend de la situation du vendeur : lorsqu’il
est de bonne foi, il peut stipuler une clause exonératoire de responsabilité. S’il est de mauvaise foi, la
clause ne serait pas valable. Cela concerne donc automatiquement les vendeurs professionnels.

3 – La garantie de conformité du Code de la Consommation

On a un chevauchement des actions : pour une même situation factuelle, plusieurs solutions semblent
s’offrir à l‘acquéreur : vice caché, délivrance conforme et la garantie de conformité du Code de la
consommation. Cette garantie est présente à l’article L217-1 et suivants du Code de la consommation.
Il s’agit de transposer une règle de droit européen de la consommation. Cette dernière est ouverte
uniquement au consommateur, personne physique qui n’agit pas pour les besoins de son activité
professionnelle, qui achètent auprès d’un professionnel de la vente. Les connaissances techniques
importent donc peu. Ce texte est applicable au contrat de vente et de fourniture de biens meubles et
corporels, n’entrent donc pas dans le champ du texte les immeubles ou les biens meubles incorporels.
Il a été jugé que ce texte était applicable à une vente d’animaux vivants. L’article L217-4 nous dit que
le vendeur doit délivrer une chose conforme au contrat et répond des défauts de conformité existant
lors de la délivrance. La définition de la conformité est donnée par l’article suivant : pour être
conforme au contrat, le bien doit correspondre à la description donnée par le vendeur et présenter les
qualités qu’un acheteur peut régulièrement attendre ou bien présente les caractéristiques spécifiques
convenues entre les parties.
Le consommateur doit alors démontrer que le bien n’est pas conforme, mais il va être aidé car il y a
une présomption de causalité : si un vice apparait dans les 2 ans de la délivrance du bien, il sera
présumé avoir existé lors de la délivrance. Cette présomption d’antériorité n’est pas une présomption
d’existence du vice.

Il y a une prescription de 2 ans à compter de la délivrance cette fois-ci.

Si on exerce l’action, on peut obtenir soit la réparation soit le remplacement du produit, et des
dommages et intérêts.

La première hypothèse de chevauchement possible : c’est celle entre garanti des vices cachés et
délivrance conforme. En théorie ce sont deux hypothèses très distinctes. Pendant longtemps, la
jurisprudence a entretenu un flou entre ces deux notions : souvent l’acquéreur déçu pouvait choisir
entre ces deux garanties. La Cour de cassation a tenté en 1993 d’apporter un peu plus de fermeté à la
distinction. Dans son arrêt, elle nous dit : « Les défauts qui rendent la chose vendue impropre à sa
destination normale constituent les vices définis par l’article 1641 du code civil qui est donc l’unique
fondement possible de l’action. ». On interdit donc de choisir entre les deux. Le problème est que ce
principe est très loin d’être appliqué.
Deuxième chevauchement : celui entre les garanties de la vente et les vies du consentement. En effet,
si la chose ne nous convient pas, on peut estimer être en présence d’une non-délivrance conforme, ou
d’une erreur sur une qualité substantielle de l’objet ; peut-on se placer sur le terrain de l’erreur ? La
Cour de cassation nous dit que l’existence d’un vice caché fait obstacle à l’invocation de l’erreur, ce
qui ressort d’un arrêt de 1996.
Que se passe-t-il en cas de non-conformité ? Peut-on alors invoquer l’erreur ? Sur ce point, la Cour de
cassation a déjà jugé que l’option était ouverte dans un arrêt de 2003 : « était recevable d’une part
l’action sur la non-conformité, d’autre part l’erreur sur une qualité substantielle. ».

Dernière hypothèse : la garantie des vices cachés et la garantie de conformité du droit de la

consommation. Lorsque la victime est consommateur, il peut envisager les deux. Il y a-t-il choix ? On
pourrait se dire que la règle du droit de la consommation spéciale prime. Ce n’est pas ce que retient la
Cour de cassation en 2020 : une personne achète une Renault et se plaint de disfonctionnements. Elle
invoque la garantie des vies cachés et à titre subsidiaire la conformité au sens du droit de la
consommation. La Cour de cassation ne donne pas suite à l’action sur la garantie des vices cachés. En
revanche, la Cour de cassation nos dit que le choix d’invoquer la garantie des vices cachés ne prive pas
l’acquéreur d’invoquer la garantie de conformité du code de la consommation.

Paragraphe IV – L’anéantissement de la vente

L’anéantissement peut être la nullité, la résolution, une action rédhibitoire, la rescision pour lésion…

A – Effets inter partes

L’annulation de la vente est nécessairement rétroactive, la résolution d’une vente aussi. Le critère
consacré depuis 2016 est celui de la satisfaction d créancier : est-ce qu’une exécution partielle lui a
apporté une satisfaction partielle ? C’est l’article 1229. Si on met à bas une vente, il faut alors se livre
au jeu des restitutions. Schématiquement, le vendeur va rendre le prix à l’acquéreur, qui va rendre la
chose au vendeur.
Il y a plusieurs hypothèses qui peuvent venir compliquer cela. D’abord la dépréciation de la chose
durant la durée de validité du contrat. C’est l’exemple de la voiture Mercedes du 19 février 2014, où la
Cour de cassation nous dit que le vendeur est tenu de restituer le prix sans diminution liée à l’usure de
la chose. En 2015, la Cour de cassation rajoute qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la vétusté de la
chose.
Que se passe-t-il en cas d’augmentation de la valeur ? La Cour de cassation, logiquement, nous dit que
l’on n’en tient pas compte.
Ca, c’est la position de la Cour de cassation avant 2016. Aujourd’hui, on tient compte de l’usure :
article 1352-3. L’article 1352-2 nous dit « Celui qui l’ayant reçu de bonne foi, a vendu la chose, ne
doit restituer que le prix de la vente. S’il l’a reçu de mauvaise foi il en doit la valeur au jour de la
restitution lorsqu’elle est supérieure au prix. ».

B – Effets erga omnes

Il s’agit des effets à l’égard de tous. La logique est celle d’un anéantissement en cascade : si on annule
la vente entre A et B, tous les actes conclus par B sur la chose sont nuls. Cette solution serait sans
doute trop rigoureuse dans la pratique. On distingue alors selon les actes. Les actes de conservation
(réparation) et d’administration (gestion habituelle de la chose comme la donner à bail) ne sont pas
remis en cause par l’annulation de l’acte. Si A vend à B qui loue à C, ce dernier est protégé si le
premier contrat est annulé. Il existe aussi les actes de dispositions, qui sont les plus graves : la vente, la
donation, l’hypothèque… Ces derniers sont annulés lorsque la première vente l’est. Il y a une
exception avec la théorie de l’apparence, l’hypothèse dans laquelle un tiers croit légitimement
contracter avec le véritable propriétaire de la chose. On va alors maintenir l’acte de disposition du
tiers.
Titre II – Le bail
Le mot bail n’apparait pas dans le Code civil, on utilise une expression plus ancienne : le louage. Il
nous dit à l’article 1708 qu’il existe le louage des choses (le bail) et le louage d’ouvrage (contrat
d’entreprise). C’est le premier qui nous intéresse.

La définition est à l’article 53 de l’offre de réforme Capitan : c’est le contrat par lequel le loueur
confère au locataire un droit personnel de jouissance d’un bien en contrepartie du paiement d’un loyer.

Section I – Les éléments constitutifs du bail

L’article 1709 du Code civil nous dit que c’est le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire
jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un prix que l’autre accepte de lui payer.
On a donc d’une part la jouissance d’une chose, le fait que cette dernière est assurée par le bailleur,

Paragraphe I – La jouissance d’une chose

Le contrat de bail accorde la jouissance d’une chose. Sur quoi peut-on constituer un bail ? Qui peut
louer ? Et à qui ?

A – L’objet de la jouissance

Toute chose peut-elle faire l’objet d’un bail ? Il peut porter sur un immeuble ou sur un meuble, c’est
l’article 1713 du Code civil. Peut-on donner à bail une chose incorporelle ? Oui, comme un logiciel ou
un fonds de commerce. Peut-on donner à bail des choses consomptibles ? On considère généralement
que non.
Seules les choses qui sont dans le commerce peuvent faire l’objet d’un bail.

B – Le pouvoir de donner jouissance

Qui peut donner la jouissance d’une chose ? Le propriétaire d’abord, forcément.

Qu’en est-il de l’usufruitier ? Oui il le peut, car il ne s’agit pas d’un acte de disposition réservés au nu
propriétaire. La seule exception sont les baux de longues durées, ceux de plus de 9 ans, et il faut alors
le consentement du nu propriétaire.
Un locataire peut-il sous-louer son bien ? Le Code civil nous dit à l’article 1717 : le preneur a le droit
de sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite. Or dans la plupart des contrats de location il y a
une interdiction de sous-location. Que se passe-t-il alors quand le locataire sous-loue quand même
façon FTW ? Toutes les sommes perçues par cette activité doivent être reversées au propriétaire, ce
qui ressort d’un arrêt de 2020.
En matière d’indivision et en cas de coindivisaires d’une même chose, peut-on la louer ? Oui, si on a
une décision affirmative à la majorité des deux tiers des indivisaires. Mais que se passe-t-il si le bail
est conclu sans demander l’avis des autres ? Le sort du contrat dépendra du partage, comme nous
l’avons vu pour la vente d’une chose indivisible.
Dernier cas, le bail de la chose d’autrui. La Cour de cassation nous dit que le bail n’est pas opposable
au véritable propriétaire, mais qu’il peut produire effet entre les parties originaires. Le propriétaire
peut donc agir en revendication de son bien.

Paragraphe II – La jouissance assurée par le bailleur

A – L’identification de cette obligation de donner jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose : « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit
besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du
bail. ». L’obligation de faire jouir est donc consubstantiel au contrat de bail. La jouissance que le
bailleur donne est une jouissance temporaire. On sait qu’elle prendra fin et qu’il faudra restituer la
chose.
Le texte nous dit « le bailleur est obligé ». Il s’agit ici d’un droit personnel du preneur contre le
bailleur. Le preneur n’a aucun droit sur la chose, sauf d’exiger du bailleur l’exécution de ses
obligations.
La jouissance doit pouvoir s’exercer librement. C’est la raison pour laquelle le contrat de coffre-fort
dans une banque n’est pas un contrat de bail : il faut respecter les horaires de la banque et être
accompagné du banquier.
La jouissance doit être exclusive, il faut être le seul à jouir de la chose.
La jouissance n’est pas illimitée, elle a une limite qu’est la destination du bien : le preneur ne peut
jouir de la chose que dans le respect de sa destination.
Pour le bailleur, il y a donc une obligation de faire et de ne pas faire : obligation d’entretien normal par
exemple, et ne pas troubler la jouissance paisible du bailleur.

B – La distinction entre bail et contrats voisins

Comment distinguer le bail et la vente ? Dans l’un il n’y a pas de transfert de propriété.
Comment distinguer le bail de l’usufruit ? Il n’y a pas de loyer.
Comment distinguer le bail d’un prêt d’usage ? Il n’y a pas de loyer non plus.

Paragraphe III – La durée

Il y a des baux à durée déterminée et des baux à durée indéterminée.

A – Les baux à durée indéterminée

Dans quels cas un bail peut-il être à durée indéterminée ? La première hypothèse est le cas où les
parties n’ont pas prévu de terme extinctif. Deuxième hypothèse, un bail avait une durée déterminée
mais les parties ont continué à l’exécuter, c’est la tacite reconduction, qui transforme un bail à durée
déterminée en bail à durée indéterminée. Dernière hypothèse, le bail verbal. Un tel bail est valable,
mais comme le Code civil nous dit que la durée d’un bail se prouve par écrit, on ne peut pas prouver la
durée du bail.
Se pose également la question des baux perpétuels. Dans ce dernier, on ne peut pas se résilier. On
pourra alors sanctionner un tel acte, depuis 2016, il est requalifié en CDI, ce dont il résulte une faculté
de résiliation unilatérale.

B – Les baux à durée déterminée

Le baile st à durée déterminée lorsque les parties ont stipulé un terme extinctif. L’article 1737 nous
dit : le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit
nécessaire de donner congé. C’est donc une extinction automatique. Les parties peuvent toutefois
modifier le terme du contrat :
- le proroger d’abord, qui consiste à repousser le terme avant son échéance.
- le renouveler ensuite, avec un nouveau bail et une nouvelle durée
- la tacite reconduction également

C – Les causes d’extinction communes

Ce sont des causes qui vont entraîner l’extinction anticipée du bail, que celui-ci soit à urée
indéterminée ou déterminée.
Le premier de ces événements est la destruction de la chose louée. C’est ce qui est prévu à l’article
1741 : le contrat de louage se résous par la perte de la chose louée.
Que se passe-t-il en cas d’aliénation ? Un bien peut en effet tout à fait être vendu alors qu’il est loué.
Que se passe-t-il pour le preneur à bail ? Le bail est transmis au nouvel acquéreur de l’immeuble, qui
poursuivra le contrat de bail. Le Code civil affine la chose à l’article 1743 : « si le bailleur vend la
chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est
certaine ».
La mort du bailleur met-elle fin au contrat de bail ? Non, le décès du bailleur ne change rien, ce sont
les héritiers du défunt qui devront poursuivre l’exécution du bail jusqu’à son terme.
La mort du locataire met-elle fin au contrat de bail ? Non, plus, le bail se poursuit en faveur de ses
héritiers, c’est l’article 1742 du Code civil.

Paragraphe IV – Le loyer

Le prix est un élément caractéristique.

A – L’existence d’un loyer

Le loyer est une somme versée avec des échéances régulières. L’important est qu’il y ait une
périodicité. Est-il forcément une somme d’argent ? Non, pas forcément. Il existe ce qu’on appelle le
bail à nourriture dans lequel le preneur s’engage à nourrir le bailleur. Dans un bail d’habitation, le
loyer est forcément un prix en euros toutefois.
Si je laisse quelqu’un habiter gratuitement ma maison secondaire pour que celle-ci l’entretienne, le
service rendu ne constituera pas un loyer.
Le loyer doit exister : il doit être stipulé et être réel (qu’on le paye effectivement) et sérieux (non
dérisoire). S’il n’y a pas de loyer sérieux, on a la requalification du contrat sous une autre qualification
comme un prêt, soit on va tout simplement l’annuler ;

B – La fixation du loyer

Le principe est celui de la liberté contractuelle : les parties peuvent définir elles-mêmes le loyer
qu’elles désirent pour peu qu’il ne soit pas dérisoire. Cette liberté connait toutefois des limites avec
l’encadrement des loyers qu’il existe dans certaines villes. Ce sont les lois dites Duflot de 2014. L’idée
est que dans certaines zones tendues comme Paris, chaque année, on fixe un prix maximum au mètre
carré. Le plafond de loyer est fixé en fonction de 4 critères : l’adresse, le nombre de pièces, l’époque
de l’immeuble et si il est meublé ou non. Si jamais le propriétaire veut fixer un prix plus élevé, il doit
le justifier.
La loi ELAN a permis à d’autres communes volontaires de pratiquer l’encadrement des loyers. Tel est
le cas à Lille depuis 2020, ou depuis 2021 à Bordeaux. Lorsqu’on ne respecte pas les règles, le bailleur
doit restituer les sommes dépassant le plafond, + une amende.

C – La révision du loyer

La révision est un processus qui a lieu en cours de contrat. Le plus souvent, la modification se fait aux
anniversaires du bail. Pour se faire, soit il y a une renégociation, soit de manière plus simple, les
parties ont prévu une clause d’indexation, qui permet de faire varier le prix du loyer en fonction d’un
indice choisi.
En matière de baux commerciaux, la révision est également très encadrée : on ne peut pas imposer à
son preneur à bail une augmentation disproportionnée, on ne peut le faire que dans le respect de règles
de calcul prévues par la loi.

Section II – Le régime du bail

Section III – Droit des baux spéciaux

Thème II – Les contrats portant sur un service

Thème III – Les contrats relatifs aux litiges