Il faut noter que 

Dans l’attente du versement intégral de la créance, vous demeurez propriétaire du bien Voilà
une protection efficace contre le risque d’impayés, mais attention à la charge des risques.
Comme vous êtes encore propriétaire du bien, c’est vous qui devez supporter les risques de
pertes ou de dégradation, même si les marchandises ont déjà été remises à l’acheteur. En effet, la
jurisprudence considère que la clause de réserve de propriété n’a pas pour effet de transférer la
garde des marchandises à l’acheteur Tant qu’il n’en est pas propriétaire, l’acheteur n’en est pas
le gardien Sa responsabilité ne peut donc pas être recherchée en cas de pertes ou de dégradation.

Grâce à la clause de réserve de propriété, si le débiteur ne paie pas à la date d’échéance

indiquée On dispose de deux actions :

- Une action en revendication elle consiste à faire reconnaître votre droit de propriété sur
les marchandises et à vous les faire restituer si elles se trouvent toujours dans les locaux
ou le patrimoine du débiteur.
- Exercer une action sur le prix auprès de l’acquéreur ou des sous acquéreurs, pour exiger
le paiement du reliquat du prix.

Si un bien vendu est détruit ou abîmé en principe, le dommage subi par la chose vendue est à la
charge de l’acquéreur. Mais cette règle est parfois inadaptée et les parties peuvent convenir
d’insérer dans le contrat une clause de dissociation :

- Le transfert de risques se fera après le transfert de propriété quand la livraison du bien a

lieu après la signature du contrat sur une chose future Le vendeur assume toujours le
risque alors que le transfert de propriété est déjà intervenu
- Le transfert de risques se fera avant le transfert de propriété dans l’hypothèse où une
clause de réserve de propriété a été introduite dans le contrat L’acquéreur qui est en
possession du bien mais qui n’en est pas encore propriétaire supporte le risque (ex en cas
de paiement fractionné)

Les contrats translatifs de propriété soumis au droit de la consommation

Les articles L 216 1 à 216 6 du Code de la consommation régissent la livraison de la chose

aliéné et le transfert de la charge des risques lorsque le contrat est conclu entre un professionnel
et un consommateur. Par souci de protection du consommateur, le législateur a ainsi dérogé au
principe posé par l’article 1196 al 3 e du Code civil en prévoyant à l’article L 216 4 du Code de
la consommation que « tout risque de perte ou d’endommagement des biens est transféré au
consommateur au moment où ce dernier ou un tiers désigné par lui, et autre que le transporteur
proposé par le professionnel, prend physiquement possession de ces biens ».

Le transfert de la charge des risques intervient, de la sorte, non pas au moment du transfert de
propriété, mais au moment de la livraison du bien. Cette règle étant d’ordre public, le
professionnel ne peut pas s’y soustraire par convention contraire (L216 6 C conso).

Seule exception à la règle, l’article L 216 5 prévoit que « lorsque le consommateur confie la
livraison du bien à un transporteur autre que celui proposé par le professionnel, le risque de
perte ou d’endommagement du bien est transféré au consommateur lors de la remise du bien au
transporteur ».

b- Les obligations réciproques : art 499 à 531

A-Les obligations du vendeur :

Le vendeur a deux obligations principales :
•Celle de délivrer la chose vendue;
•Celle de garantir
1. La délivrance (articles 499 à 531)
Que faut-il livrer ?
Le vendeur doit livrer une chose conforme pour la quantité et la qualité à la convention
L’article 512 dispose que « la chose doit être délivrée dans l’état où elle se trouvait au moment de
la vente », ce qui revient à dire que le vendeur ne peut pas modifier l’état de la chose vendue.
S’agissant de la quantité les usages déterminent valablement la valeur des unités employées
(tonneau, baril,…).
Concernant la qualité en principe le vendeur n est tenu que de livrer une qualité loyale, sauf si
le contrat est plus précis Tel est le cas des ventes sur échantillon, des ventes subordonnées à l
agréage ou à l’essai par l’acheteur.
La délivrance doit porter sur les accessoires de la chose vendue tels que par exemple les
manuels d’utilisation et de maintenance d’une machine, les documents administratifs (le
connaissement), voir les droits et actions attachés à la chose vendue (art 516 DOC).
Selon l’article 516, l’obligation de délivrer la chose comprend également ses accessoires selon
les conventions des parties ou selon usage A défaut de stipulation ou d'usage, on suit les règles
citées aux articles de 517 à 531.
Où et quand faut-il livrer ?
 L’article 502 du DOC prévoit que la délivrance doit s’effectuer au lieu où la chose vendue se
trouvait au moment du contrat sauf convention contraire des parties. Quant à la date de
délivrance le principe est posé par l’article 504 du DOC « aussitôt après la conclusion du contrat
» Toutefois, il faut distinguer selon que la vente est faite « en disponible » et dans ce cas les
usages ne permettent qu’un bref délai, ou que la vente est dite « à livrer » c'est à dire que la
délivrance sera différée jusqu’au moment où la chose vendue parvient à l’acheteur.
Comment délivrer la chose vendue ?
La délivrance s’effectue par le délaissement de la chose vendue par le vendeur et sa prise de
possession par l’acheteur. L’article 500 du DOC détermine plusieurs modalités :
- Le délaissement ou la remise des clés pour les immeubles,
- La tradition réelle pour les choses mobilières,
- Par le seul consentement si le retirement ne peut être effectué au moment du délaissement,
- La remise d’un document administratif.
Quelle est la sanction du non-respect des règles de livraison?
Si le vendeur ne délivre pas la chose vendue à l’époque convenue, ou s’il délivre une chose non
conforme ou ne délivre aucune chose, il manque à son obligation de résultat et l’acheteur
pourra alors mettre en œuvre plusieurs actions :

- Opposer au vendeur l’exception d’inexécution (article 504 alinéa 2)

- Demander au juge l’exécution forcée de la vente,
- Demander la réfaction du contrat sanctionner une inexécution partielle d’une obligation
par une révision du contrat qui consiste à diminuer de façon proportionnelle l’obligation
réciproque)
- Demander la résolution du contrat.
2. La garantie (articles 532 à 575) :
La garantie que le vendeur doit à l’acheteur a un double objet :

- Garantir la jouissance et la possession paisible de la chose vendue, c’est la garantie dite

pour cause d’éviction, ‫ضمان االستحقاق‬
- Garantir que la chose vendue est exempte de défaut qui rendrait la chose impropre à son
usage, c’est la garantie dite pour les vices rédhibitoires ( ‫ ضمان العيب‬Cette garantie est, selon
les termes de l’article 532 du DOC, due de plein droit, c'est à dire qu’ elle n’a pas à être
stipulée dans le contrat.
 S’agissant de la garantie pour cause d’éviction :
 Le vendeur doit faire en sorte que l’acheteur ne souffre d’aucune éviction de son fait mais
également de tout fait de tiers.
Pour permettre à l’acheteur d’invoquer la mise en jeu de cette garantie, 3 conditions doivent être
réunies :
- le trouble doit être actuel et non pas seulement éventuel,
- le trouble doit consister en une éviction telle que définie par l’article 534 du DOC « il y a
éviction
- 1 lorsque l’acquéreur est privé en tout ou en partie de la possession de la chose,
- 2 lorsqu’ il ne réussit pas à en obtenir la possession contre un tiers détenteur
- 3 ou enfin, lorsqu’il est obligé de faire un sacrifice pour la délivrer »
-le trouble doit avoir une cause antérieure à la vente.
Selon l’article 538 du DOC l acheteur qui a souffert d’éviction a le droit de se faire restituer
- le prix qu’il a déboursé et les loyaux coûts du contrat,
- les dépens judiciaires qu’il a fait sur la demande en garantie,
- les dommages et intérêts qui sont la suite directe de l’éviction.
Les parties peuvent convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie article 544 DOC
mais cette clause n’affranchit le vendeur que des dommages et intérêts mais ne le libère pas de
restituer le prix qu’il a reçu.
 S’agissant de la garantie pour les vices rédhibitoires :

Elle contraint le vendeur à garantir l’acquéreur l’absence de défauts cachés, c’est-à-dire des
défauts qui n’étaient pas visible lors de la délivrance. La garantie des vices touche les vices qui
affectent l’utilité de la chose. Le plus souvent, cela résulte d’un défaut de conception ou de
fabrication. Mais elle peut aussi être simplement inadaptée aux fins auxquelles on la destine.

Le défaut doit être caché et entraîner un trouble dans l’usage normal de la chose, il faut encore
qu’il soit antérieur à la délivrance.

L’action indemnitaire du fait d’un vice caché, une action en réalité conditionnée?

A la question de savoir si l’acheteur a la faculté d’exercer l’action indemnitaire

indépendamment de l’option qu’offre l’article 1644 du Code civil (action rédhibitoire qui
consiste à restituer la chose acquise contre le prix payé et l’action estimatoire consistant, quant à
elle, à la garder même viciée en contrepartie de la restitution d’une partie du prix), la Cour de
cassation répond par l’affirmative :
 - Qu’il ne soit pas apparent l’article 553 du DOC met à la charge de l’acheteur une
obligation d’examen « de l’état’ de la chose aussitôt après l’avoir reçue et de notifier dans
les 7 jours suivants la réception au vendeur tout défaut constaté. Et l’article 569 du DOC
énonce que « le vendeur n’est point tenu des vices apparents, ni de ceux dont l’acheteur
a eu connaissance ou qu’il aurait pu facilement connaître ».
- Qu’il soit antérieur à la vente en effet selon les dispositions de l’article 552 du DOC n est
garanti par le vendeur que le vice qui existait au moment de la vente s’il s’agit d’un
corps déterminé ou au moment de la délivrance s il s’agit d’une chose fongible l’huile,
blé, etc.

Selon l’article 568 du DOC l’action rédhibitoire s'éteint, lorsque le vice a disparu avant ou
pendant l'instance en résolution ou en diminution de prix, s'il s'agit d'un vice transitoire de sa
nature et qui n'est pas susceptible de reparaître. Cette disposition ne s'applique pas, si le vice est
de telle nature qu'il pourrait se reproduire.

L’article 572, l'action rédhibitoire s'éteint :

1. Si l'acheteur y a expressément renoncé après avoir eu connaissance du vice de la chose;
2. Si, depuis que le vice lui a été connu, il a vendu la chose ou en a autrement disposé à
titre de propriétaire;
3. S’il l’appliquée à son usage personnel et continue à s'en servir après avoir connu le vice
dont elle est affectée. Cette règle ne s'applique pas aux maisons et autres immeubles
analogues, que l'on peut continuer à habiter pendant l'instance en résolution de la vente.
3- l’obligation d’information et de conseil :

L’obligation d’information s’impose à tout vendeur, elle doit être de la bonne foi,
l’information ne sera renforcée que si le produit est nouveau, ou si la mesure de ses
compétences ne lui donne pas des moyens pour apprécier les caractéristiques
techniques du bien vendu.
Lorsque le contrat de vente porte sur une chose complexe, tel un ordinateur, le
vendeur est tenu d’une obligation accessoire de conseiller l’acquéreur. Cette
obligation existe avant la conclusion du contrat et se poursuit après sa formation,
elle permet à l’acheteur de tirer profit d’un bon fonctionnement du produit.
B- Des obligations de l’acheteur : (articles 576 à 584 :
L'acheteur a deux obligations principales :
1 . Celle de payer le prix;
2 . Et celle de prendre livraison de la chose
1 . L’obligation de payer le prix;
Concernant le paiement du prix, on peut se poser 3 questions.
A qui doit on payer ?
L’acquéreur doit se libérer du prix de vente entre les mains du vendeur lui-même ou à la
personne qu’il a mandatée mais le mandat ne se présumant pas, il incombe à l’acheteur qui paie
entre les mains d’un tiers de s’assurer que ce tiers a bien qualité ou pouvoir de recevoir le
paiement.
Combien doit on payer ?
Le paiement porte sur le prix convenu et ses accessoires puisqu’au terme de l’alinéa 2 de
l’article 577 du DOC les frais du paiement sont à la charge de l’acheteur Selon les termes du
contrat, le prix peut également comporter d’autres composantes telles que les frais de transport,
les droits de douane.
Quand et comment payer ?
L’alinéa 1 er de l’article 577 du DOC dispose que « l’acheteur est tenu de payer le prix à la
date et de la manière établie au contrat à défaut de convention, la vente est censée faite au
comptant et l’acheteur doit payer au moment même de la délivrance ».
Ainsi sauf clause contraire dans le contrat, délivrance et paiement doivent s’exercer
simultanément Ce qui permet au vendeur de bénéficier d’une double garantie en cas de non-
paiement du prix :
• Droit de revendication des choses mobilières en vertu des dispositions de l’article 582 du DOC
qui énonce que le vendeur qui n’a pas accordé de délai peut aussi, à défaut de paiement du prix,
revendiquer les choses mobilières qui se trouvent au pouvoir de l’acheteur ou en arrêter la vente
‫دعوى االسترداد‬
• Droit de rétention qui sur la base de l’article 583 du DOC octroie à l’acheteur qui est troublé
ou qui se trouve en danger imminent et sérieux, en vertu d’un titre antérieur à la vente la
possibilité de retenir le prix tant que le vendeur n’a pas fait cesser le trouble ( ‫)حق الحبس‬.
2- L’obligation de prendre livraison de la chose :
L’acheteur est tenu de prendre livraison de la chose vendue à la date et au lieu fixé
par le contrat. A défaut de retirement, le vendeur pourra demander l’exécution
forcée ou la résolution de la vente. Dans ce cas l’acheteur doit supporter les impôts,
les frais de conservation de la chose et les charges qui peuvent la grever.
CHAPITRE 2 : LES SPECIFICITES DE CERTAINS TYPESDE CONTRAT
DE VENTE
Certains types de contrat de vente présentent des spécificités particulières
-le contrat de vente commercial,
-la vente à réméré (articles 585 à 600 du DOC)
-la vente à option (articles 601 à 612 du DOC)
-la vente selem (articles 613 à 618 ) et
-la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement
(articles 618 1 à 618 20 du DOC).
1) LES SPECIFICITES DE LA VENTE COMMERCIALE :
Acheter pour revendre c’est la définition classique de l’acte de commerce tel qu’il est défini
par l’article 6 de la loi n 15-95 formant code de commerce. Il ne faut oublier que la vente
commerciale n’est pas réglementée par le code du commerce et qu’elle obéit donc aux règles
générales du DOC toutefois, les usages commerciaux jouent un rôle très important ainsi que les
dispositions légales particulières, par exemple la loi sur la concurrence.

a- La forme du contrat :
L’écrit n’est pas obligatoire même pour les ventes importantes, le contrat n’est rédigé qu’en vue
de ménager une preuve. En outre, en matière commerciale, il existe très souvent des contrats
préétablis dans lesquels figurent « les conditions générales de vente »

Un écrit est toutefois exigé, il s’agit de la facture depuis la promulgation de la loi n 6 99 et ceci
essentiellement pour des raisons fiscales La facture doit contenir un certain nombre de mentions
obligatoires.

b- Le consentement :
L‘offre de vente effectuée par un commerçant est normalement impersonnelle et à durée
indéterminée elle résulte par exemple de la présentation de marchandises en vitrine ou en
étal, de la diffusion de notices commerciales, de catalogues de produits. Toutefois, la loi sur la
concurrence a fixé un certain nombre de règles relative à la publicité et à la protection du
consommateur.
 L’acceptation de l’acheteur ne peut résulter de son silence comme dans le droit commun. Le
régime de l’acceptation de la vente commerciale entraîne souvent des difficultés car elle est
ralentie par un délai de réflexion donné dans certains cas à l’acheteur et notamment par
l’exercice du droit de rétractation.

La pratique commerciale a introduit des conditions résolutoires ou suspensives au profit de

l’acheteur. C’est par exemple le cas de la vente par dépositaire ou la vente dite à l’essai.

c- L’objet :
La vente commerciale peut porter sur tout objet pouvant être dans le commerce Dans les
contrats de vente commerciale, il sera utilement précisé la qualité ou l’ensemble des qualités
de la chose objet du contrat, en l’absence de définition de ces qualités, la marchandise devra
être de qualité « loyale et marchande ».

d- Les obligations :
La jurisprudence et la doctrine ont admis une troisième obligation à la charge du vendeur (en
sus de l’obligation de délivrance et de celle de garantie) c’est l’obligation de renseignement.

2) La vente à réméré (articles 585 à 600 DOC ) : (vente avec faculté de rachat)
L’article 585 du DOC définit la vente à réméré comme étant « la vente par laquelle l’acheteur s
oblige, après la vente parfaite, à restituer la chose au vendeur contre remboursement du prix ».
La faculté de rachat est limitée dans le temps pour une durée maximale de 3 ans art 586 DOC
Ce délai de 3 ans est d’ordre public, même le juge ne peut prolonger ce délai Toutefois, si c’est
par la faute de l’acheteur que le vendeur n’a pu exercer la faculté de rachat, l’expiration du
délai fixé ne l’empêche pas d’exercer son droit.
Les effets de la vente à réméré :
- Pendant la durée du délai, l’acheteur peut jouir de la chose vendue à titre de
propriétaire, il en perçoit les fruits et exerce toutes les actions relatives à la chose pourvu
que ce soit sans fraude.
- Le vendeur peut exercer son action de rachat contre un second acquéreur quand bien
même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat Si le vendeur
n’exerce pas son droit de rachat dans le délai stipulé au contrat, il perd son droit.
- Si au contraire, le vendeur exerce son droit de rachat, la chose vendue est censée n’avoir
jamais cessé de lui appartenir.
 - La faculté de réméré s’exerce par notification faite par le vendeur à l’acquéreur de sa
volonté d’effectuer le rachat le vendeur doit en même temps faire une offre de prix.
- Le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut rentrer en possession de la chose vendue
qu’après avoir remboursé le prix qu’il a touché, et les dépenses qui ont augmenté la
valeur de la chose.
- L’acheteur doit restituer la chose ainsi que tous ses accroissements depuis la vente, les
fruits qu’il a perçus depuis le jour où le prix a été payé. Il a un droit de rétention du chef
des remboursements qui lui sont dus.

3)La vente à option : sous condition suspensive en faveur de l’une des

parties au contrat régie par les articles 601 à 618 du DOC
Dans ce cadre, la vente est faite sous la condition que l’acheteur ou le vendeur aura le droit de
se départir du contrat dans un délai déterminé en 60 jours pour les immeubles et en 5 jours
pour les choses mobilières. Pendant le délai d’option, le droit aux fruits, accroissements et
accessions de la chose demeure en suspens, il passe avec la chose elle-même à la partie qui
acquiert définitivement la propriété.
Si la partie opte affirmativement dans le délai imparti, la vente devient pure et simple et la chose
est réputée avoir appartenu à l’acheteur dès le jour du contrat.
Si la partie qui s’est réservé le droit d’option laisse passer le délai sans faire connaître sa
décision, elle est présumée, de plein droit, avoir accepté L’acheteur perd le droit de refuser la
chose par tout fait impliquant son intention de faire acte de propriétaire tel que :
- Hypothéquer, gager, vendre, louer la chose,
- Dégrader volontairement ou transformer la chose vendue Au contraire, le vendeur est
présumé avoir opté négativement et perd le droit d’exiger l’exécution de la vente dans
les cas prévus ci-dessus.
Lorsque la partie opte négativement, le contrat est réputé non avenu et les parties doivent se
restituer réciproquement ce qu’elles ont reçu l’une de l’autre.
L’acheteur qui ne peut restituer la chose ou la restitue détériorée pour une cause non
imputable à son fait ou à sa faute n’est tenu d’aucune responsabilité.
4)La vente Selem (à livrer avec avance de prix) réglementée par le articles
613 à 618 du DOC :
 La vente « Selem » est un contrat par lequel l’une des parties avance une somme déterminée en
numéraire à l’autre partie, qui s’engage de son côté à livrer une quantité déterminée d’objets
mobiliers dans un délai convenu.
Ce contrat ne peut être prouvé que par écrit Le prix doit être payé au vendeur intégralement
dès la conclusion du contrat. Lorsque dans une vente dite à livrer, les vendeurs ne se sont pas
exécutés dans les délais et que le produit de la vente n’existe plus, l’acheteur peut :
- Demander la résolution du contrat,
- Ou la restitution du prix.
Ce type de contrat est souvent utilisé au Maroc en matière de vente de récoltes notamment de
céréales Ainsi, les choses qui font l’objet de ce type de contrat de vente doivent être déterminées
par qualité, poids et mesure selon leur nature.
Si le débiteur est empêché, pour cause de force majeure, de livrer ce qu’il a promis, sauf faute
de sa part, le créancier peut choisir d’attendre la prochaine récolte (article 618 DOC), Si au plus
tard l’année suivante la totalité des produits de la vente est enfin disponible, l’acheteur est tenu
de le recevoir et n’a plus la faculté de résoudre le contrat, Si au contraire, le produit n’existe pas,
le créancier peut demander la résolution du contrat.

Le contrat de bail
Définition :
Le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties, cède à l’autre la jouissance d’une
chose mobilière ou immobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que
l’autre partie s’oblige à lui payer.
Le mot bail n’apparait pas dans le DOC, on utilise une expression plus ancienne : le louage.
Selon l’article 626 du DOC, il y a deux sortes de contrats de louage : celui de choses; celui de
personnes ou d'ouvrage.
Les caractères communs du contrat de bail (1) elle ne souligne pas, en revanche, la diversité des
contrats de bail (2).
1- Les caractères communs du contrat de bail :
Le contrat de bail se caractérise par la mise à disposition d'une chose en contrepartie du
paiement d'un prix.
-La mise à disposition d'une chose :
 Le contrat de bail n'héberge ni une obligation de donner ni, à proprement parler, une
obligation de faire, mais une obligation de praestare. Il suppose la mise à disposition d'une chose
(a) pour une durée limitée (b).
a) Une simple mise à disposition :
L'obligation principale du bailleur est de laisser au preneur la jouissance de la chose. Cette
jouissance n'emporte aucune altération ni aucun démembrement de la propriété le bailleur
demeure pleinement propriétaire au cours et à l'issue du contrat de bail. En effet c’est ça qui
caractérise le contrat de bail de celui de vente, mais dans la pratique on trouve des pratiques qui
rassemblent ces deux contrats (le cas d’une location-vente). Économiquement, la location-vente
réalise une opération de crédit pour laquelle le « bailleur-vendeur » se garantit au moyen de la
conservation de la propriété. Néanmoins l'opération demeure juridiquement découpée, La
période de mise à disposition du bien est assujettie au régime juridique du contrat de bail,
l'époque du transfert de propriété subit le régime de la vente.
b) Une durée limitée :
Le bail est nécessairement pourvu d'une durée limitée « un certain temps » art 627 du DOC. Ce
caractère de durée limitée est considéré comme une garantie, assurant au bailleur et au preneur
une relative stabilité de la relation contractuelle. À cet égard, le bail se distingue de la convention
d'occupation précaire dans laquelle le propriétaire de la chose mise à disposition se réserve la
faculté d'en récupérer l'usage à tout instant de manière quasi discrétionnaire.
- Un prix :
Le contrat de bail suppose qu'un prix soit payé en contrepartie de la mise à disposition de la
chose. A défaut, le contrat revêt la qualification de prêt à usage qui est « essentiellement
gratuit ».
2- La diversité des baux :
Une distinction mérite d’être faite avant tout entre le bail civil et le bail commercial d’une part,
et entre le bail professionnel et le bail à usage d’habitation d’autre part.
a- Le bail civil :
Le contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel compte parmi les contrats qui
ont bénéficié d’une réglementation propre de la part du législateur
En effet, ce contrat revêt une importance centrale dans le contexte marocain vue sa dimension
socio-économique et juridique et sa contribution dans l’économie nationale.
Ainsi les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire des locaux à usage
d’habitation ou à usage professionnel, posent d’innombrable problèmes ce qui a justifié
l’intervention du législateur dans plusieurs reprises afin d’assurer un encadrement juridique
cohérent et harmonieux.
Le statut spécial du bail civil s’applique exclusivement aux locaux destinés à l’habitation c'est à
dire les baux résidentiels ainsi qu’aux locaux à usage professionnel qui vise les baux de locaux
destinés exclusivement à l’exercice d’une profession non commerciale ou artisanale, c'est à dire
d’une profession libérale.
b- Le bail commercial :

Comme son nom l'indique, le bail commercial industriel et artisanal repose sur un contrat établi
entre deux parties à savoir d'une part le locataire et d'autre part, le propriétaire d'un local à
usage commercial industriel ou artisanal, aussi appelé le bailleur. Le statut des baux
commerciaux s’applique, pour l’essentiel aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une
clientèle commerciale, artisanale ou industrielle.
Dispositions juridiques relatives au contrat de bail :
Au fil du temps, le contrat de location a connu une longue évolution, il compte parmi les vieux
contrats. Au Maroc, avant le protectorat français le bail était régi par la Charia. A partir de 1913
le texte juridique de base régissant le bail à usage d’habitation ou professionnel est le dahir des
obligations et des contrats qui consacre la liberté contractuelle et la suprématie du principe
d’autonomie de la volonté.

Ainsi que, le premier texte juridique spécial régissant le bail civil au Maroc remonté aux
années vingt, le dahir du 05 mai 1928 édictant des mesures temporaires au regard des baux à
loyers qui a paralysé quelque dispositions générales relatives au droit commun du bail. En 21
janvier 1981, et suite aux exigences de l’époque et de la nécessité de consacrer la protection de
la partie faible dans les rapports contractuels du bail, le législateur a intervenu par
l’intermédiaire de la loi 6-79, en vue de protéger le locataire et particulièrement à la fin du
contrat de bail.

Le bail fait l’objet de statuts spéciaux et le D.O.C. lui consacre 73 articles (de 626 à 699). Il faut
dire que les dispositions du DOC sont applicables en l’absence d’un règlement spécifique. Il
existe par ailleurs un ensemble de textes législatifs qui réglementent le contrat de bail, la loi n°
67-12 entrée en vigueur en date du 28 février 2014 organisant les rapports contractuels entre
les bailleurs et les preneurs des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel. En effet,
l’entrée en vigueur de ce nouveau texte a provoqué plusieurs conséquences juridiques en
abrogeant :
- Le dahir du 26 safar 1360 (25 mars 1941) réprimant le refus de location ;
- Le dahir du 23 avril 1954 répriment la spéculation illicite sur les loyers ;
- le dahir du 25 rabia I 1360 (23 avril 1941) prescrivant la déclaration des locaux vacants ;
- le dahir du 25 rejeb 1360 (19 août 1941) relatif aux déterminations des locaux à usage
d’habitation ;
- la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des
locaux d’habitation ou à usage professionnel.
- Les dispositions de la loi n°07-03 relative à la révision du montant du loyer des locaux à usage
d’habitation ou usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal s’appliquent seulement
aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal.
Nous allons mettre la lumière dans un premier temps, sur les créations et les apports de cette
nouvelle loi n 67 12 (1) et dans un second temps, nous allons aborder les limites et les
insuffisances constatées au niveau de cette nouvelle réglementation (2).
1)- Les nouveautés de la loi n 67-12 organisant les rapports contractuels entre le
bailleur et le locataire :
La loi 67 12 vient consacrer des nouvelles règles juridiques pour l’organisation des rapports
contractuels entre le bailleur et le locataire, elle intègre des dispositions applicables aussi bien au
bail à usage d’habitation que professionnel. L’entrée en vigueur de cette nouvelle législation en
matière de location a apporté plusieurs dispositions juridiques qui ont impacté aussi bien le
processus de formation du contrat de bail civil que son exécution (A) ainsi que la fin de des
relations contractuelles entre le bailleur et locataires (B).
A- Les innovations de la loi n 67 12 relatives à la formation et l’exécution du contrat de bail :
Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation du bail civil (la loi 67 12 le droit
commun du bail (était en perpétuel concurrence avec les règles spéciales régissant le contrat de
location à usage d’habitation ou usage professionnel

La loi 67 12 vient délimiter les frontières entre le droit commun du bail et le droit spécial du
contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel tout en essayant de remédier aux
anomalies révélées par la pratique jurisprudentielle et les écrits doctrinaux, par plusieurs
dispositions juridiques nouvelles dont voici les principales.

 Les innovations touchant la formation du contrat bail civil :

Nous allons se focaliser d’abord sur le champ d’application qui devient plus clair (a) ensuite
nous analysons les aménagements apportés aux principes de consensualisme du contrat de bail
et l’emplacement accordé par le législateur à l’écrit tout au long de la relation contractuelle (b)
et en dernier lieu nous allons mettre la lumière sur les précisions apportées par la loi 67-12
concernant les obligations du bailleur d’une part, et des obligations du locataire d’autre part (c)
dans une perspective d’équilibre contractuel recherché entre les parties au contrat de bail.

a- Le champ d’application :
Le premier article de la nouvelle loi 67-12 délimite avec plus de précision le champ
d’application de cette nouvelle réglementation des baux civils en édictant que « Les dispositions
de la présente loi s'appliquent aux baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel,
meublés ou non, et dans la durée du bail dépasse 30 jours ». En précisant la durée à partir de
laquelle un contrat de bail sera semis aux dispositions de la loi 67 12 permet distinguer
clairement entre les baux hôteliers et des baux à usage d’habitation ou à usage professionnel.
Il s’ensuit que ce nouveau texte ne s’applique pas aux locaux à usage commercial, industriel
ou artisanal qui restent soumis à la loi 49 16 relative aux baux commerciaux.
b- Le consensualisme et l’écrit obligatoire :
Préalablement, Le contrat de bail est un contrat synallagmatique et parmi les conditions de
validité de ce contrat il y a le consentement C’est ce qui confirme l’article 628 du DOC. Ainsi
que l’article 2 de la nouvelle loi 67 12 qui précise que seule la volonté des parties détermine les
conditions du loyer Donc la loi 67 12 consacre clairement la règle édictée par l’article 230 du
DOC, le contrat est la loi des parties.
Le législateur a adopté le courant qui prône la consécration du formalisme dans les relations
contractuelles en matière locative afin de faciliter la procédure de la preuve en vue d’établir
l’équilibre contractuel dans les baux civils. L’article 3 de la loi 67-12 impose de dresser un état
des lieux détaillé et précis dans un acte écrit, daté et signé par les deux parties et légalisé auprès
des instances concernées, au moment de l'entrée dans le local et lors de la fin dudit contrat. A
défaut le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du
DOC).
c- Précision des obligations des bailleurs et des obligations du locataire :
La loi 67 12 a donné beaucoup d’importance à l’identification des engagements légaux du
bailleur et du locataire tout en consacrant un chapitre tout entier intitulé des obligations du
bailleur et du locataire.
 Les obligations du bailleur :
- Le bailleur s’engage à mettre à la disposition du locataire un local salubre, comportant
toutes les parties indispensables telles qu’une salle de bains, cuisine. C’est ce qui prévoit
l’article 5 de la loi 67-12.
 - Le bailleur devra garantir au preneur la réception du local loué et sa jouissance pleine et
sereine, lui garantir tous les vices à même d’entraver ladite jouissance, sauf ceux
soulignés dans l’état des lieux ou faisant l’objet de l’accord express. Art8.
- Le bailleur doit entretenir le local de manière à permettre son utilisation suivant les
stipulations du contrat et procéder aux réparations nécessaires pour sa préservation.
Art10.
- Le bailleur devra remettre au preneur un reçu signé par lui en personne ou par son
mandataire agréé à cet effet, comportant les détails des montants payés par le preneur,
en distinguant entre loyer et frais en découlant. Art11
 Les obligations du preneur :
- Le preneur s’engage à payer le loyer dans le délai fixé dans le contrat et, le cas échéant,
tous les frais locatifs qu’il assume en vertu du contrat ou conformément aux textes de loi
applicables. Art12
- Le preneur doit rendre le local loué au bailleur à la fin ou à la résiliation du contrat de
bail, s’il s’y maintient au-delà de cette date, il devra payer un dédommagement fixé par
le tribunal, représentant au moins le double du loyer, pour l’occupation du local. En
outre, il assumera la responsabilité de la réparation de tout dommage établi affectant le
local et est considéré comme occupant du bien d’autrui sans titre. Art13
- Le preneur devra conserver le local loué et l’utiliser selon à l’usage auquel il est
consacré, suivant les stipulations du contrat. Il devra répondre de toute perte ou de tout
vice affectant le local loué de son fait ou de son erreur. Toutefois, il ne répondra pas des
pertes ou vices découlant de : l’utilisation habituelle et normale, cas fortuits ou de force
majeure, etc. Art14
- Le preneur ne peut apporter de modifications au local et aux installations loués sans
avoir obtenu l’accord écrit du bailleur. A défaut dudit accord, le bailleur peut obliger le
preneur à l’occasion de son congé à rétablir l’état initial ou peut conserver à son
bénéfice les modifications réalisées sans possibilité pour le preneur de demander une
indemnisation pour les frais engagés. Néanmoins, si les modifications apportées au local
constituent un risque pour le local ou au fonctionnement des installations qu’il contient,
le bailleur peut obliger le preneur à rétablir l’état initial, d’urgence et à ses frais.
- Le preneur doit permettre au bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour la
préservation de l’entretien du local loué et aux réparations urgentes qui ne sauraient
être reportées jusqu’à la fin de la relation locative. Toutefois, si la réalisation de ces
réparations donne lieu à la privation du preneur, entièrement ou partiellement, du local
 loué pour plus de trois jours, il pourra résilier le contrat de bail ou saisir la justice pour
solliciter la déduction d’une partie du montant du loyer adapté à la période de sa
privation dudit local. Art17
- Le preneur qui invoque une gêne dans la possession ou d’un vice entravant l’entrée en
possession ne peut refuser de ce fait, en aucun cas, de payer le loyer à son exigibilité.
Cependant, il peut solliciter du tribunal la réduction d’une partie du loyer selon le
volume du dommage.
 Les innovations affectant l’exécution du contrat bail civil :
a- Les réparations locatives et les travaux d’entretien :

La nouvelle loi 67-12 prévoit explicitement que ses réparations locatives sont exclusivement à la
charge du locataire, et le bailleur n’est tenu qu’on cas d’une stipulation contractuelle, dans ce
sens les dispositions de l’article 19 précise que, est considéré comme réparations locatives, les
travaux d’entretien courant, les simples réparations exigées par l’usage normal du logement.

b- La révision du loyer :

En ce qui concerne la détermination et la révision du montant de loyer au cours de l’exécution

du contrat de bail d’habitation ou professionnel, la nouvelle loi 67-12 adopte le principe de la
liberté de fixation du prix du loyer tout en respectant, bien sûr, les règles impératives relatives à
la périodicité de la révision du loyer et le plafond d’augmentation du montant et une éventuelle
réduction.

La limitation, du plafonnement du pourcentage d’augmentation du montant de loyer, est laissé

au pourvoir discrétionnaire du tribunal, qui peut déterminer le pourcentage d’augmentation du
montant de loyer, selon son pouvoir d’appréciation, sans être lié par les dispositions de l’article
34 qui prévoit le 8 et 10 comme plafond d’augmentation du montant de loyer, lorsque le
montant du loyer ne dépasse pas 400 dirhams par mois à condition que le pourcentage
d’augmentation ne dépasse pas 50 du montant du loyer. Il s’ensuit que le principe c’est que
l’augmentation du loyer est possible à l’issue d’un délai de 3 ans à compter de la date de
conclusion de contrat.

B- Les innovations relatives à la reprise et la fin du contrat de bail :

1- Les aménagements affectant la fin du contrat de bail :
a. La résiliation du contrat de bail :
 La loi 67-12 a consacré le chapitre huit pour réglementer la résiliation du contrat de bail à
travers l’article 55 et 56. Il y a deux cas de résiliation une de plein droit en cas de décès du
locataire en prenant en considération les dispositions de l’article 53 et l’autre judiciaire.

 La résiliation par le bailleur sans congé :

La nouvelle loi 67-12 qui établit un nouveau statut spécial pour le contrat de bail civil définit
en effet avec précision tous les cas qui peuvent donner lieu à la résiliation du contrat de location.
L’article 56 prévoit que le propriétaire à la possibilité de résilier le contrat sans congé en cas:

- De négligence ou de défaut d’entretien par locataire de manière à causer au local objet

du contrat de bail un dommage notable ;
- Si celui-ci utilise le logement et ses installations dans un but autre que celui annoncé
dans le contrat de bail ou contraire aux bonnes mœurs, à l’ordre public ou la loi;
- En cas de non-paiement du loyer après mise en demeure ;
- Modification de la destination du logement sans l’accord du bailleur.
 La résiliation par le locataire :
Le locataire est tenu de résilier son contrat avant de quitter le logement objet du contrat de bail
en respectant une période dite de préavis et les formalités de congé. A cet effet il doit prévenir le
propriétaire selon les modalités de notification prévues par les articles 37,38 et 39 du code de la
procédure civile, c'est-à-dire soit par la lettre recommandée avec accusé de réception ou par
acte d’huissier en en respectant le délai de préavis de deux mois. Le préavis court à compter de
la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier. En cas où le locataire n’observe pas
ses formalités et quitte les lieux avant la fin du préavis, il reste débiteur de loyer et les charges
pendant toute la durée du préavis. Dans le cas d’une co-location, tous les titulaires du bail locatif
doivent donner congé au bailleur. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas
donné congé et qui est donc tenu au paiement des loyers.
b. La demande en validation du congé :
L’article 51 de la loi 67-12 prévoit que le bailleur est tenu en cas de validation du congé de
payer au locataire évincé, outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant
une année de loyer au dernier taux payé par le locataire. Ainsi que, en cas d’expulsion du
locataire sur la base d’un motif qui se révèle inexact soit involontairement à la suite du congé,
soit à la suite de l’exécution d'une décision de validation, le locataire a droit à des dommages
intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction sans qu’ils soient
inférieurs à un an de loyer.
 L’article 49 de la nouvelle loi 67-12, a réduit la durée de l’acquisition du local objet du congé
18 mois au lieu de 3ans a compté de la date de notification du congé, et elle a élargi aussi le
champ des bénéficiaires de ce droit de validation du congé.
2. Innovations touchant la circulation et la reprise du contrat :
 Des dispositions spéciales pour la sous-location et la cession du contrat de bail civil  :
Vue le particularisme du bail à usage d’habitation ou à usage professionnel et contrairement
aux dispositions de l’article 668 du DOC qui pose la règle générale selon laquelle le preneur à le
droit de sous louer et céder son bail à un autre en tout ou en partie, à moins que la défense de
sous-louer ou de céder n'ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la chose. Or, l’ancien
dahir 25 décembre 1980 tel qu’il a été complété par la loi n°63-99, a disposé dans son article
19 que toute cession du bail ou sous-location par le preneur des locaux d'habitation ou à usage
professionnel, quelle que soit la forme de la cession ou de la sous location est interdite sauf
stipulation contraire dans le contrat de bail accord écrit du bailleur.
De même, la nouvelle loi 67-12 va dans le même sens, et elle a fixé les conditions et modalités
de la sous location et la cession du bail pour un meilleur encadrement de ces deux institutions.
En effet, le locataire n'a plus la possibilité de sous-louer ou même de céder le bail qui le lie au
propriétaire à moins que le contrat le spécifie explicitement.
D’ailleurs, une distinction doit être faite selon la nature du bail civil : Pour le bail à usage
d’habitation, en principe c’est que la sous location ou la cession du bail par le locataire n’est
possible qu’on cas stipulation qui la permise ou par accord du propriétaire dans un acte écrit à
date certaine ;
Pour le bail à usage professionnel, le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous location ou la
cession du bail si le sous-locataire ou le cessionnaire utilisera le local loué pour exercer la même
activité professionnelle que le preneur initial y exerçait ou une activité professionnelle similaire,
à condition que cette utilisation ne provoque pas une modification du local loué, création des
charges supplémentaire à l’égard du bailleur ou modification de la nature du contrat du bail.
Une nouveauté majeure en matière de la sous-location partielle et de cession partielle pour les
locaux à usage professionnel, sauf accord du bailleur rédigé par écrit à date certaine c’est ce qui
édicte l’article 41 de la loi 67-12. Cette disposition est en faveur des bailleurs afin de
rééquilibrer les engagements des deux parties au contrat de location. Le législateur en
consacrant le contrat de bail à usage professionnel de ces dispositions particulières vise à
protéger les professions libérales vues leurs spécificités.
 La reprise des lieux en cas d'abandon :
 Avant l’adoption de la loi n°67-12, l’ancienne législation en matière locative ainsi le doit
commun du bail129 n’ont pas réglementé la procédure de récupération des locaux
abandonnées et fermés, de ce fait plusieurs problèmes ont été constatées lors de l’application
jurisprudentielle suite à ce vide juridique, que la jurisprudence et la doctrine ont essayé de
combler par l’application des dispositions de l’article 450 du code de la procédure civile qui
dispose que «L'agent chargé de l'exécution se fait autoriser par le président à faire ouvrir les
portes des maisons et des chambres ainsi que les meubles pour la facilité des perquisitions, dans
la mesure où l'exige l'intérêt de l'exécution » qui est loin de la procédure approprie à l’ouverture
et la récupération des locaux abandonnés.
Il est à noter que le législateur précise dans l’article 58 de la loi 67-12, que le local n’est pas
considéré comme abandonné si le locataire continue d’honorer ses engagements à l’égard du
bailleur. A ce niveau la question qui se pose comment le bailleur peut-il récupérer son local
abandonné par le locataire ?
Force est de précisé que le législateur à préciser minutieusement la procédure de reprise du
local abandonnée par le locataire. En effet, l’article 59 de la loi 67-12 dispose que la demande
de reprise du local abandonnée formulée par le bailleur doit être adressée au président du
tribunal en sa qualité de juge des référés.

La loi 49-16 : Entrée en vigueur de la nouvelle loi le 11 février 2017

1- Champ d’application :
Sont régis par la nouvelle loi :
- Les baux d’immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce
appartenant à un commerçant, artisan ou industriel ;
- Les baux d'immeubles ou de locaux accessoires au lieu où est exploité le fonds de
commerce.
- Les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés avant ou après la location, des
constructions pour l’exploitation d’un fonds de commerce sous réserve de l’acceptation
du propriétaire.
- Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant
au domaine privé de l’Etat aux collectivités territoriales ou aux établissements publics.
- Les baux d’immeubles loués par les établissements d’enseignement privé, les
coopératives à objet commercial, les cliniques privées et établissements similaires, les
pharmacies, les laboratoires privés d’analyses biologiques médicales et des cabinets
d’examen radiologique.
Les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas aux :
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de
l’Etat des collectivités territoriales, des établissements publics ;
- Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal
appartenant au domaine privé de l’Etat aux collectivités territoriales ou aux
établissements publics, si ces biens sont affectés à l’intérêt général ;
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le cadre des Habous ;
- Les baux résultant d’une décision judiciaire ;
- Les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux ;
- Les baux relatifs aux immeubles ou locaux situés dans les espaces réservés
aux projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de
l’industrie et des technologies de l’information (réalisés par l’Etat les
collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises
détenues par l’Etat ou une personne de droit public ;
- Les baux emphytéotiques ;
- Les contrats de crédit-bail
N.B : Les baux exclus du champ d’application de la nouvelle loi, sont régis, pour
l’essentiel, par les article 627 à 699 du Dahir du 12 août 1913 formant Code des
obligations et des contrats sauf lois spéciales qui prévaudraient (cas de l’occupation
temporaire du domaine public ou du crédit-bail, notamment) ou stipulations
contractuelles dérogatoires dans tous les cas où cela est permis.
2- les nouveautés apportées par la loi 49-16 :
La loi 49-16 a apporté plusieurs nouveautés en matière de l’obligation de l’écrit, la
durée et le droit au bail, le loyer et sa révision, l’indemnité d’éviction, homologation
du congé, locaux abandonnés, droit au retour, droit de reprise, sous-location et
cession.
a- L’exigence d’un bail écrit :
Le bail commercial doit faire l’objet d’un contrat écrit ayant date certaine, avec
obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués (les parties à un bail verbal
peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la loi)
L’existence d’un bail écrit est déterminante pour enclencher certaines procédures ou
obtenir certaines indemnités.
b- La durée et le droit au bail :
 Le droit au renouvellement du bail commercial (le « droit au bail ») s acquiert après
deux ans d’occupation (sauf en cas de versement d’un « pas de porte », constaté par
écrit dans le bail ou dans un acte séparé droit au bail automatique.
Notons bien que Le bail commercial doit avoir une durée initiale prévue de moins
de 10 ans, faute de quoi il sera réputé être un bail emphytéotique (Art 121 du Code
des droits réels) et, par conséquent, exclu du champ d’application de la nouvelle loi.
c- Le loyer et sa révision :
Sous réserve des dispositions du Dahir de 1920 le montant du loyer est librement
fixé entre les parties La révision du loyer est soumise aux dispositions de la loi n 03
07 (max 10 tous les trois ans). Selon la loi 49-16 Les charges locatives sont incluses
dans le loyer sauf stipulation contractuelle expresse à l’effet contraire.
d- Indemnité d’éviction :
Le locataire expulsé ou évincé malgré son droit au renouvellement du bail a le droit
d’être indemnisé à hauteur de la valeur du fonds de commerce. Cette indemnité est
déterminée sur la base des déclarations fiscales des 4 dernières années, de ce qui a
été dépensé pour les améliorations et modifications, des éléments perdus du fonds
de commerce et des frais de déménagement.
L’indemnité d’éviction n’est pas due dans les cas suivants :
 Défaut du paiement de 3 mensualités locatives dans un délai de 15 jours à
compter de la mise en demeure du bailleur ;
 Si le locataire opère sans le consentement du bailleur un changement dans le
local nuisant à l’immeuble et sa sécurité ou augmentant ses charges (sauf
engagement de remettre les lieux en état dans les 3 mois) ;
 Changement d’activité commerciale sans l’acceptation du bailleur (sauf
engagement de reprendre l’activité antérieure dans les 3 mois) ;
 Si le local menace de tomber en ruine (sauf si le locataire démontre que le
défaut d’entretien légal ou contractuel est de la responsabilité du bailleur
malgré sa mise en demeure) ;
 Si le local péri du fait du locataire, de la force majeure ou du cas fortuit ;
 Sous location en violation d’une stipulation contractuelle ;
 Perte de la clientèle et de l’achalandage suite à la fermeture du local pendant
au moins 2 ans.
 e- Homologation du congé :
Le locataire bénéficie malgré toute clause contraire du droit au renouvellement et
son bail ne peut prendre fin que conformément aux dispositions de la loi n°49-16.
Le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure
le locataire en précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à
compter de la réception de la mise en demeure :
- Délai de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou
si le local menace de tomber en ruine ;
- Délai de 3 mois dans les autres cas.
A compter de l’expiration du délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour
l’homologation de la mise en demeure à l’intérieur d’un délai de 6 mois de la fin du
délai accordé au locataire.
Le président du tribunal vérifie l’exactitude du motif justifiant le congé et se
prononce conformément à la demande ou la rejette (sans possibilité d’accorder des
délais additionnels comme c’était le cas sous l’ancienne législation.
En cours de procédure, le locataire à la possibilité de formuler une demande en
indemnisation. Dans ce cas, la décision d’éviction n’est exécutoire que sous réserve
du dépôt du montant de l’indemnité dans un délai maximum de 3 mois, faute de
quoi il sera considéré comme ayant renoncé à l’exécution.
Le locataire peut aussi introduire une action en indemnisation dans les 6 mois
suivant la notification de la décision définitive d’éviction
Le bailleur d’intenter l’action à l’expiration du délai prévu dans le congé.
f- Locaux abandonnés :
Si un locataire abandonne un local et d’exploiter pendant 6 mois, le bailleur peut
demander au président du tribunal d’ordonner, après enquête, l’ouverture du local
et la récupération des lieux.
Si le locataire reste absent 6 mois après l’exécution de l’ordonnance, celle-ci
devient définitive et le bail est résilié.
 Si le locataire réapparait pendant l’exécution de l’ordonnance, il est sursis à
exécution et le président du tribunal peut accorder au locataire un délai de 15 jours
pour régulariser sa situation sous peine de continuer l’exécution.
g- Droit au retour :
Démolition et reconstruction : le bailleur doit être propriétaire des locaux depuis au
moins 1 an et doit verser au locataire une indemnisation provisoire égale à 3 ans de
loyers tout en préservant son droit au retour.
Le locataire peut réclamer en sus les frais d’attente et le tribunal mettra à la charge
du bailleur au moins la moitié des frais prouvés par le locataire.
Le locataire aura droit à une réparation intégrale du préjudice si son droit au retour
n’est pas préservé ou s’il ne réceptionne pas un local dans les 3 ans de son expulsion.
Constructions menaçant ruine : dans ce cas le locataire n’a pas droit au retour ou à
indemnisation sauf si l’immeuble est restauré ou reconstruit dans les 3 ans de
l’éviction.
Le président du tribunal en sa qualité de juge des référés est compétent pour
connaitre des demandes d’éviction et pour déterminer l’indemnité provisoire.
Si les locaux ne sont pas remis à disposition dans le délai imparti, le locataire a
droit à une indemnisation complète.
Expansion ou surélévation nécessitant l’éviction du locataire pendant une période
maximum d’un an avec possibilité d’extension d’un an dans ce cas le locataire a droit
à la réparation du préjudice subi sans dépasser le montant des profits réalisés
conformément à la déclaration fiscale de l’année écoulée.
Dans tous les cas de retour du locataire, celui-ci continuera à payer l’ancien loyer en
attendant la fixation conventionnelle ou judiciaire du nouveau loyer.
h- Droit de reprise :
Possibilité d’éviction du local annexe affecté à l’habitation du bailleur lui-même ou
de son conjoint, ses ascendants ou descendants directes de premier degré, les
bénéficiaires du testament obligatoire ou le Makfoul à condition de verser au
locataire une indemnité correspondant à 3 ans de loyers et d’y habiter au terme de 6
mois pendant une durée minimum de 3 ans. A défaut, le locataire pourra réclamer la
réparation du préjudice subi, égal à 18 mois de loyers supplémentaires.
 i- Sous-location et cession :
La sous location (totale ou partielle) des locaux loués est autorisée sauf stipulation
expresse du bail à l’effet contraire :
- (Si le loyer de la sous location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le
droit de demander la révision du loyer nonobstant le dispositions de la Loi n
03-07 ;
- Le locataire a le droit de céder son bail à condition de notifier le bailleur dans
les conditions de fond et de forme prévues par la loi mais le bailleur a un droit
de préemption pour récupérer le local au prix proposé, dans un délai de 30
jours de sa notification.
j- Clause résolutoire :
Contrairement à l’ancien régime, la nouvelle loi introduit une clause résolutoire où
le pouvoir d’appréciation du juge semble réduit. Ainsi en présence d’une clause
résolutoire, le bailleur peut mettre en demeure le locataire défaillant n’ayant pas
payé 3 mensualités.
Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant 15 jours à compter de sa
réception, il peut saisir le juge des référés pour constater la réalisation de la
condition et ordonner la restitution du local.