NOTE DE CADRAGE GENERALE

A l’instar de la plupart des pays émergents, le Maroc est confronté aux multiples défis que
pose la transition urbaine qui s’accélère en ce premier quart du 21ème siècle. En près d’un
siècle le taux d’urbanisation est passé de moins de 10% à près de 64% en 2021 et dépassera
probablement les 70 % d’ici 2030. Progressivement les espaces métropolitains sont devenus
le cadre de vie de la majorité des marocains, le lieu de concentration des richesses, de la
production industrielle, des commerces et services, des savoirs et savoir-faire. Les villes sont
également les lieux où les inégalités socio-spatiales sont les plus visibles et où les questions
liées à l’inclusion sociale, à la transition énergétique, à la résilience, au changement
climatique se posent avec une acuité particulière.

La planification territoriale et la production d’espaces de vie se trouvent en première ligne

pour accompagner cette transition urbaine et concrétiser ces transformations aux différentes
échelles, régionales, métropolitaines, communales et auprès des différentes unités de
voisinage. L’ampleur des défis à venir impose la recherche de nouveaux modèles de
planification et de modes d’habiter plus qualitatifs et plus innovants.

Certes, le Maroc, figure parmi les premiers pays qui ont pu mettre en place, dès le début du
siècle dernier, un système de planification accompagné de réformes en profondeur du
système de gouvernance territoriale, avec la mise en place d’agences urbaines et
d’opérateurs publics aménageurs. Et ce sont ces acquis qui lui ont permis d’accumuler au fil
des années une expérience réelle et reconnue par les différents partenaires internationaux,
en matière de planification et de gestion urbaine, ainsi qu’en matière d’appui technique et
d’accompagnement des collectivités territoriales.

Mais l’intensification de la transition urbaine jointe à l’accélération des grands projets

structurants initiés par Sa Majesté le Roi Mohamed VI, que Dieu le Glorifie, à la régionalisation
avancée et au lancement du nouveau modèle de développement, imposent une nouvelle façon
de penser et d’agir sur les territoires.

Le système de planification issu du siècle dernier est arrivé en fin de cycle. Il est devenu de
plus en plus inadapté pour gérer les nouveaux défis auxquels sont confrontés les territoires.

La dynamique insufflée par Sa Majesté, le Roi Mohammed VI, que Dieu l’Assiste, à travers tout
le Royaume, et l’accélération des mutations des territoires, exige une planification fondée sur
des outils innovants avec une capacité croissante en termes d’accompagnement et d’appui
technique aux collectivités territoriales, aux investisseurs comme aux citoyens, en vue de
conjuguer toutes les initiatives pour soutenir le processus de développement de notre pays,
après une crise sanitaire et économique.

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Par ailleurs, la démographie galopante et l’urbanisation fulgurante que connait notre pays se
traduisent par une forte demande en matière de logements, d’équipements et de services.
Cette situation interpelle les pouvoirs publics à préparer davantage les territoires à la
réception de ce nouveau flux urbain, d’encadrer le secteur immobilier, de cibler la production
de logement, et d’accélérer les efforts de résorption du déficit en habitat.

Dans ce sens, l’accès au logement a été hissé en tant que droit constitutionnel depuis 2011,
participant au bien-être et à l’épanouissement du citoyen. Il s’agit d’un secteur qui a aussi une
portée économique contribuant au développement de l’économie dans sa globalité, favorisant
entre autres, la création de postes d’emploi : le secteur de la construction emploie près d’un
million de personnes en moyenne annuellement.

Le soutien en faveur de cette composante socio-économique qu’est la production et l’accès au

logement a été réalisé à travers la mise en place de réformes majeures visant la réduction du
déficit en logements et l’amélioration des conditions de vie des populations d’une manière
générale. Ces réformes ont concerné les volets institutionnels à travers le renforcement de la
filière publique et privée et la consolidation du partenariat public-privé, la création de fonds
de soutien et d’appuis, l’octroi d’avantages fiscaux, la refonte de l’arsenal juridique et
technique... Ces efforts ont été couronnés par la réduction du déficit en logements passé de
1.240.000 unités en 2002 à près de 368 300 unités en 2021, par l’amélioration des conditions
de vie de plus d’un million et demi d’habitants.

Les résultats ont certes été probants, mais un changement de paradigme et d’approche est
attendu nécessitant l’engagement d’une réflexion partagée et consensuelle. Prenant en
compte une demande en terme d’habitat de plus de 2 millions d’unités (tous types confondus)
et l’accroissement continu des ménages qui interpelle sur l’importance d’encourager l’offre
en logements et de garantir un niveau de qualité en corrélation avec les exigences des
acquéreurs, ceci est d’autant plus d’actualité eu égard à l’arrivée à échéance des programmes
aidés par l’état.

Le contexte actuel, marqué par les crises mondiales : sanitaire, climatique, et de conflit entre
pays, nous poussent à penser autrement la question du bien-être et d’accès au logement du
point de vue coût et qualité. L’adaptabilité à cette conjoncture est appelée à être développée
dans le cadre des nouveaux référentiels du Royaume du Maroc à savoir le Nouveau modèle de
développement qui a orienté ce secteur vers une rupture d’avec la démarche actuelle et vers
davantage de mixité sociale et fonctionnelle, et de soutien à la demande. Toutefois l’équation
n’est pas toujours facile à résoudre ; les conditions de production sont de plus en plus
difficiles eu égard à la flambée des prix des matériaux, au coût élevé de l’énergie et à la
pénurie mondiale en terme de matières premières. Tous ces facteurs nous poussent vers une
nouvelle manière d’appréhender l’accès au logement et les réformes à mettre en place.

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Par ailleurs, le choix du Maroc d’emprunter une organisation de l’Etat basée sur la
régionalisation avancée, avec ses deux piliers : décentralisation et déconcentration, appelle le
Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la
Politique de la Ville à être à l’écoute des territoires, de l’échelle régionale à l’échelle
communale. les réponses à la question du coût du logement, la démocratisation de l’accès au
logement, la stimulation du secteur locatif, la prise en compte des aspects qualitatifs et de
durabilité et l’intégration des notions de mixité sociale et le respect de l’équité sociale et
spatiale doivent reposer sur une meilleure connaissance des territoires. Des outils
d’intervention spécifiques et ciblés localement auront plus d’impacts.

Tout en soulignant l’ensemble des acquis, le Dialogue National Urbanisme & Habitat à
organiser, devra constituer un espace d’échange et de partage pour mettre en valeur les
avancées et les efforts afin de relever les défis, le pari social, économique et de gouvernance,
dans un contexte national et international où les villes et les territoires sont en perpétuelle
transformation. De ce fait, le système de planification territoriale devrait s’assigner de
nouvelles missions se rapportant à l’impulsion, à l’anticipation, au développement territorial
et adopter de nouvelles démarches intégrées de projets urbains innovants répondant aux
besoins en transport, en équipement, en logement et en emploi. L’articulation entre les deux
composantes : urbanistique et d’accès au logement doit fonctionner en concert mettant le
bien-être du citoyen au centre de ses préoccupations.

Dans cette perspective, le Dialogue National Urbanisme & Habitat vise à engager une réflexion
en profondeur avec tous les acteurs institutionnels qui contribuent à produire l’espace urbain
et rural, pour explorer les voies et moyens afin d’opérer une transition significative vers un
nouveau modèle de fabriquer la ville, de faire les territoires, de produire des espaces de vie
décents et accessibles, le tout basé sur une approche territoriale. Les documents
d’urbanisme sont appelés à dépasser la logique de régulation centrée sur le niveau
communal, et doivent intégrer également la dimension prospective du développement
territorial, économique et social à l’échelle régionale.

Pour réussir cette transition, l’ensemble des acteurs institutionnels concernés (départements
ministériels, autorités régionales et locales, collectivités territoriales, société civile) sont
appelés à se mobiliser pour contribuer à repenser l’urbanisme et l’habitat pour les prochaines
années. Il s’agira de promouvoir des systèmes de planification territoriale et de production
d’espaces de vie plus intelligents, plus innovants, plus participatifs, centré, sur la promotion
des investissements productifs, l’inclusion sociale, la durabilité, la résilience et construit
autour d’une vision prospective commune avec l’adhésion des élus, des autorités régionales
et locales, des investisseurs, des habitants et où chacun puisse y trouver sa place et y inscrire
son action.

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Ce changement de paradigme sera l’enjeu du Dialogue National Urbanisme & Habitat.

Aujourd’hui il y a un consensus international (à la Banque Mondiale, à l’OCDE et à

ONU-Habitat), pour considérer l’urbanisme et la planification territoriale comme une
opportunité et un facteur déterminant pour le développement social et la croissance
économique et de prendre en compte les indicateurs de bien-être intégrant le confort au sein
du logement en tant que facteur d’épanouissement social.

De ce fait, le Dialogue National Urbanisme & Habitat constituera une avancée qui amorcera le
changement en impliquant toutes les forces vives de la nation, encourageant le
décloisonnement et l’horizontalité tout en s’appuyant sur l’intelligence collective à différentes
échelles et à différents niveaux, alliant bonne gouvernance, efficience et solidarité.
Ce dialogue sera lancé solennellement au niveau national et sera prolongé au niveau des 12
Régions du pays, où les réflexions et les débats seront organisés autour de quatre ateliers
thématiques, animés par des experts de renommée :

Atelier 1 : Planification et Gouvernance

Un système de planification territoriale rénovée à géométrie variable qui prend en

considération les différents contextes et échelles, et qui prône la souplesse, l’adaptabilité,
l’inclusion sociale et l’attractivité économique, la résilience, la durabilité, l’anticipation,
l’innovation et fédère la convergence des actions publiques, associé à une gouvernance
intégrée des territoires, multi-échelle et multi-niveau appropriée prônant l’inter-territorialité,
la clarification des rôles et missions, la participation citoyenne et le partenariat.

Atelier 2 : Offre en logement

Le logement en tant que facteur de promotion sociale et économique continue à constituer un

défi majeur pour le Maroc. C’est dans ce sens, et suite à une période de léthargie suite aux
effets de la pandémie COVID 19, conjuguée à l’échéance des programmes de logement
sociaux de 250.000 Dhs et 140.000 Dhs lancée respectivement dans le cadre des loi des
finances de 2010 et 2008, un nouveau mode de « produire » et d’«habiter » est nécessaire
pour intégrer les principes apportés par le nouveau modèle de développement. Une offre
variée, diversifiée et territorialisée répondant aux besoins de toutes les catégories sociales,
redynamiser et maintenir les performances du secteur de l’immobilier. Une nouvelle vision
qui permettra de passer de la logique d’offre de logements à bas coût à l’offre d’un cadre de
vie décent, résilient et durable.

L’atelier invite les différents acteurs et professionnels du domaine à participer activement à

une réflexion commune, partagée et durable afin de dessiner ensemble l’avenir du secteur.

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Atelier 3 : Appui au monde rural et réduction des disparités territoriales

En mettant en place une stratégie de développement intégrée du monde rural visant la

cohérence et le renforcement du lien de complémentarité et de solidarité entre les territoires
urbains et ruraux, la réduction des disparités et des vulnérabilités, la valorisation des
territoires ruraux et la promotion de l’inclusion économique et sociale.

Atelier 4 : Cadre bâti

Les orientations du nouveau modèle de développement visent principalement à garantir un

accès équitable aux services publics, un cadre de vie sain et de qualité, préservant les
ressources, respectant tous les affluents de l’identité nationale et garantissant la dignité de
tous les citoyens.

Le cadre bâti constitue de ce fait un levier déterminant pour atteindre ces objectifs, améliorer
les conditions de vie des citoyens, stimuler le développement économique et social et réduire
les manifestations d’exclusion sociale et spatiale.

Les échanges et le débat, dans ce quatrième atelier, entre les différentes parties prenantes
concernées, autour des grands défis en lien avec le cadre bâti, permettront certes d’enrichir
et d’alimenter la réflexion sur les voies de réformes nécessaires afin de développer une
approche holistique d’intervention au niveau du cadre bâti, centrée sur le bien-être du citoyen
et la qualité du cadre de vie.

Lors de cet atelier les axes suivant seront abordés :

La préservation et la revalorisation du patrimoine bâti qui est l’essence même du

Développement durable, pour mieux articuler le temps présent, au passé et à l’avenir,
dans une logique de transmission et de solidarité intergénérationnelle ;
La politique de la ville en tant que politique luttant contre les manifestations d’exclusion
sociale et spatiale à travers une action socio-économique intégrée ;
La résorption de l’habitat insalubre en vue de l’amélioration des conditions de vie et
d’insertion sociale et urbaine ;
Le rehaussement de la qualité du cadre bâti en tant que notion multidimensionnelle
engobant la qualité urbanistique, architecturale, paysagère, la qualité de la
construction, la durabilité, etc. Cette qualité qui doit répondre aux différentes exigences
tout en prenant en considération la protection de l’environnement, le renforcement de la
résilience face aux crises sanitaires et aux crises climatiques.