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2 : Le point de dpart . . . . . . . . . . . . . . . . .
Payez-vous en premier . . . . . . . . . . . . . . . . .
La famille Clactou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La famille Matuvu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La famille Chuipariche. . . . . . . . . . . . . . . . . .
Argent et richesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Riche, cest combien ? . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Dpensez avec votre tte, pas avec vos yeux !
Combien devez-vous vous payer en premier ! .
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3 : Principes denrichissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1er principe : actifs et passifs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Surendettement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2e principe : faites en sorte que vos euros valent plus cher.
3e principe : PEGR et GEPR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Objectifs de vie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nayez pas honte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Plan daction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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5 : Immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Archimde : prcurseur de la finance moderne .
Les banques et les crdits . . . . . . . . . . . . . . . .
Quelques prcautions . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Taux fixe ou taux variable ? . . . . . . . . . . . . . . .
Que faut-il acheter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand ne faut-il pas acheter dimmobilier ? . . .
Que faire si vos revenus ne sont pas suffisants ?
O et comment trouver les bonnes affaires ? . . .
Les enchres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Immobilier et entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . .
Autres aspects de leffet de levier . . . . . . . . . . .
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Sommaire
6 : La Bourse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand acheter ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quand vendre ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quoi et comment acheter ?. . . . . . . . . . .
Quels marchs pour les annes venir ?.
Les intermdiaires . . . . . . . . . . . . . . . . .
Bourse et motions . . . . . . . . . . . . . . . .
Bourse et EDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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7 : Lentreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le secret des entreprises qui russissent .
Les franchises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le prix de lindpendance . . . . . . . . . . .
Le portage salarial . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le statut dauto-entrepreneur . . . . . . . . .
Continuez vous payer en premier . . . .
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8 : Chance et opportunit . . . . . . . . . . . .
100 % des gagnants ont tent leur chance
Attention aux mirages . . . . . . . . . . . . . . . .
La premire impression . . . . . . . . . . . . . . .
Le meilleur moyen dattirer la poisse . . . . .
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11 : vous de jouer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 1 : Payez-vous en premier et enclenchez
le pilote automatique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 2 : Le grand nettoyage . . . . . . . . . . . . . . . . .
Phase 3 : Investissez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Encore un petit effort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. . . . . . . . .
Mais comment font-ils ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Votre meilleur investissement : formez-vous !. . . . . .
Je crois que jai oubli de vous dire quelque chose
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Remerciements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
Ils ont lu Tout le monde mrite dtre riche . . . . . . . . . . . . 242
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AVANT-PROPOS
VIVE LA CRISE !
La premire dition de Tout le monde mrite dtre riche a maintenant trois ans. Le succs tait au rendez-vous puisque le livre
sest vendu en France plus de 50 000 exemplaires et existe en
espagnol, chinois, coren avec dautres versions en prparation.
Donc merci vous.
Entre les deux ditions, la crise financire est passe par l, amenant une crise conomique. tant dun naturel optimiste, mais
galement raliste, je pense que cette crise est sans aucun doute
une occasion sans prcdent de rflchir notre vie, notre argent
et au fonctionnement de notre socit. Mais cest aussi une occasion formidable pour beaucoup dentre nous de senrichir ou plus
simplement de rcuprer du pouvoir dachat pour mieux vivre.
Certains me prendront peut-tre pour un provocateur en lisant ces
dernires lignes. Mais si nous regardons les choses objectivement
que pouvons-nous observer ?
1) Le prix des matires premires (nergtiques et alimentaires)
qui avaient provoqu linflation, sont en chute libre. Ce qui veut
dire que chacun dentre nous paye son essence moins cher et
que les prix des denres alimentaires baissent. Ce qui se traduit
par un gain de pouvoir dachat. La somme rcupre pouvant
servir vous faire plaisir ou vous enrichir. Personnellement, je
vous conseille de faire les deux. Dune part, la cration de
votre richesse vous apportera la scurit indispensable une
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vie plus sereine. Dautre part vous pourrez apprcier tous les
petits -cts qui rendent la vie plus agrable.
2) Les prix de limmobilier dgringolent. Ce qui signifie que plus
de personnes peuvent devenir propritaires. votre avis cest
une bonne ou une mauvaise nouvelle ? De toute vidence elle
est bonne pour ceux qui devaient faire des efforts pour se loger.
Elle lest moins pour tous les spculateurs qui pensaient quil
suffisait dacheter de limmobilier pour senrichir en attendant
que les prix montent au ciel. Nous aurons loccasion den
reparler.
3) La bourse sest croule et le march des actions est au plus bas.
Tant mieux ! Plus les marchs sont bas, plus ils prsentent des
opportunits dachat avec des gains importants en perspective.
Encore faut-il avoir le courage dacheter pour profiter des baisses
(je vous explique comment faire dans le chapitre sur la bourse).
Alors, la crise : bonne ou mauvaise chose ?
Bien entendu, certains feront remarquer quil y a de plus en plus
de chmeurs et que ces derniers auront du mal accder la
richesse. Cest vrai. Mais savez-vous combien de chmeurs crera
la crise ? Les spcialistes estiment que le taux de chmage pourrait grimper 10 %. Oui, ce sera plus difficile pour eux, mais on a
tendance oublier les 90 % restants qui continueront gagner
leur vie normalement et qui aideront lconomie redmarrer.
Ensuite, je suis persuad que tout le monde peut changer de vie
et rebondir sil en a rellement la volont. La crise peut tre cet
lment dclencheur et devenir ce nouveau propulseur. A vous
de lutiliser.
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Avant-propos
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logiquement penser que ces croyances sont diffuses et entretenues par la majorit qui vhicule des ides incitant la reproduction
de modles habituels inefficaces, et rarement remis en question.
Au final, elles gnrent des comportements qui vont lencontre
de nos objectifs de richesse. Pourtant, ces croyances sont communment admises et enfouies dans ce que jappellerais notre
subconscient actif, relatif aux actions que nous effectuons quotidiennement sans rflchir.
Penchons-nous sur les plus importantes et regardons en quoi
nous pouvons modifier notre comportement pour atteindre nos
objectifs.
Croyance n 1 :
Largent ne fait pas le bonheur : (presque) FAUX !
Certainement une des plus grosses escroqueries morales de tous
les temps ! Si vous avez besoin de vous en convaincre, demandez
un pauvre ce quil en pense. Seuls les utopistes croient ou veulent
encore croire que largent na rien voir avec le bonheur. Je ne
sais pas do vient cette croyance. Certainement de riches qui ne
veulent pas vendre la mche.
Dun autre ct, il est difficile daffirmer que largent fait obligatoirement le bonheur de ceux qui en possdent. Vous pouvez
trs bien avoir un million sur votre compte en banque et tre
dpressif, ou gagner 2000 par mois et vous lever chaque matin
gai comme un pinson.
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Ne vous faites aucune illusion. Il est fort probable que nous nous
approchions de la fin de ltat providence. Depuis des dizaines
dannes, celui-ci dmontre son incapacit rgler le problme
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Introduction
cdera ! Si les abus continuent, il ny aura plus dassurance-chmage pour les gnrations venir.
Je ne cherche pas critiquer les diffrents gouvernements, et je suis
mme persuad quils font de leur mieux pour trouver des solutions (je nai pas dit quils y arrivaient), je me contente seulement
danalyser les choses et destimer limpact possible pour chacun
dentre nous. Les hommes politiques changeront peut-tre les lois
pour sadapter aux contextes venir, mais dici l, le citoyen lambda
a srieusement intrt penser son avenir et arrter de croire que
Aide-toi et le gouvernement taidera.
Moralit : vous devez vous prendre en charge. Si vous ne prenez
pas le contrle de votre vie, quelquun dautre le fera votre
place. Mais soyez conscients que les rsultats et les consquences
dpendront uniquement de ses aptitudes, de sa bonne volont ou
de son thique. Si vous tes dpendant de lefficacit des autres,
vous tes en danger. Ou alors vous croyez encore au Pre Nol.
Lactualit illustre chaque jour un peu plus la cration insidieuse
dun potentiel de prcarit. Je ne dis pas que tout sera aussi noir
ni que le pire arrivera. Mais pourquoi prendre ce risque ? Dautant
plus quil nest pas vraiment difficile de se prmunir contre les
alas de la vie. Les solutions existent et passent obligatoirement
par un enrichissement personnel qui vous permettra de gagner
votre indpendance.
Enrichissez-vous
Passons aux aspects positifs et la premire bonne nouvelle : il
est possible de senrichir. Cest accessible la plupart dentre nous
et cela na jamais t aussi facile. condition toutefois dtre rel-
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Objectifs du livre
Vous trouverez dans ce livre tout ce quaucune cole ne vous a
jamais appris sur largent. Prenez mon cas : je ntais pas un cancre, mais mon manque daffinit avec les tudes ma conduit
tre renvoy trois fois de lcole (5e, Seconde et Terminale).
Pourtant jtais financirement indpendant 27 ans et millionnaire
32. Je ne suis pas en train de vous dire quil ne faut pas aller
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Le secret
Voici le vritable secret de lenrichissement. Il est tellement simple
que vous allez tous penser que cest vident. Il tient en quelques
mots :
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Cest la fois aussi simple et aussi difficile. Il est vident que si vous
ne savez pas quoi faire, vous avez peu de chance de le faire !
Par consquent si vous ne savez pas comment vous enrichir, vous
aurez beaucoup de mal atteindre cet objectif. Laissez-moi vous
raconter lhistoire dune vraie lgende.
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unique raison du succs des Tortues ntait pas due au fait quelles
savaient quoi faire, mais au fait quelles avaient appris le faire.
Comme pour beaucoup de domaines la russite est le rsultat
et la consquence dune ducation adapte au sujet. Pas de la
chance (on ne gagne pas 200 millions de dollars par hasard).
Tlchargez la technique complte des Tortues
ladresse suivante :
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm
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Sans lombre dun doute. Nous les aborderons plus tard. Utilisezles et vous vous enrichirez. Faites le contraire et vous vous appauvrirez. Mais dans un premier temps
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Chapitre 2
LE POINT DE DPART
Le processus de lenrichissement se
dcompose en trois parties :
1) laccumulation est le point de
dpart : cest limpulsion qui permet de crer quelque chose que
nous ferons fructifier par la suite ;
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Payez-vous en premier
Pour le moment nous nous concentrerons uniquement sur le premier aspect : laccumulation. Pour bien me faire comprendre, je
mettrai la formule de laccumulation sous une forme mathmatique trs simple :
Les revenus sont constitus par tout ce qui entre dans votre
poche. Les ncessits correspondent tout ce que vous devez
obligatoirement dpenser. Maintenant, pouvez-vous me dire quel
sera le niveau daccumulation si les revenus galent les dpenses ?
Si les revenus sont gaux aux dpenses, laccumulation est
nulle.
Parfaitement exact. Cest pour cette mme raison que la plupart
des gens sont incapables de senrichir. Car si nous regardons rapidement la deuxime phase de lenrichissement linvestissement ,
il est vident que vous ne pourrez pas faire fructifier quelque
chose qui nexiste pas. Vous devez donc donner limpulsion de
dpart pour disposer de quelque chose qui produira de la
richesse. Le premier secret de lenrichissement est donc le suivant : quelle que soit limportance de vos revenus
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La famille Clactou
Vincent et Catherine Clactou ont deux enfants. Tous les deux travaillent et gagnent au total 4 000 euros par mois, au dtail prs
que Catherine travaille en intrim. Ils ont chacun une voiture
neuve achete crdit et viennent dacqurir une nouvelle maison. Ils remboursent donc chaque mois les crdits de la maison et
des deux voitures.
Au total, toutes leurs dpenses obligatoires (en incluant celles du
quotidien) sont lgrement suprieures leurs rentres. Soit 4 200
euros par mois. Les Clactou sont donc quelquefois obligs de se
refinancer juste pour payer le lger dficit quils crent chaque
mois. De ce fait ils ne peuvent ni pargner, ni commencer senrichir puisquils sont incapables de dgager le moindre excdent.
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La famille Matuvu
Pour la famille Matuvu la situation est trs diffrente. Nadine et
Pierre ont galement deux enfants. Pierre est avocat et sa femme
travaille comme dcoratrice dintrieur. Ils gagnent au total
120 000 euros par an. Ayant un fort pouvoir dendettement, ils ont
achet crdit une grande maison, ainsi quune rsidence secondaire dans le sud de la France quils nutilisent que cinq semaines
par an. Pour meubler ces deux maisons, ils ont galement
contract diffrents crdits la consommation sans regarder la
dpense.
Bien que les enfants ne soient pas majeurs, ils possdent trois
grosses voitures neuves, toujours acquises crdit, dont la valeur
totale atteint pratiquement celle de la rsidence secondaire. Ils
sont membres du club de sport le plus chic de la rgion. Les
enfants sont dans la meilleure cole prive et une employe
plein temps soccupe de la maison, des enfants, des repas, etc.
Au final, ils ont autant de crdits pour leur train de vie que pour
leur rsidence principale.
Pour montrer leur russite et inviter leurs clients et amis, ils se
sentent obligs dorganiser rgulirement des soires avec petits
fours et champagne. tant donn que Nadine est cense mettre
en valeur son bon got et son talent de dcoratrice, elle se doit
dtre toujours au courant de la mode et des tendances. Ce qui ne
manque pas doccasionner des frais de reprsentation consquents et rcurrents.
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Plus ils avancent, plus ils senferment dans un schma de reprsentation qui devient ncessaire leurs affaires, car la moindre
dfaillance ils seront considrs comme des pestifrs par la bourgeoisie locale.
Nadine et Pierre ont un budget de dpenses trs variable et arrivent,
quelquefois, mettre de ct 1 000 euros par mois. Mais, comme
ils ne se refusent rien, ils puisent rgulirement dans cette rserve.
Rduisant nant le peu dpargne constitue.
Nous avons tous des obligations conomiques, mais celles des
Matuvu sont trs leves. Ils savent qu terme ils ne pourront pas
tenir ce rythme. Simplement parce que les enfants grandissent et
que leurs besoins sont toujours croissants.
Bien quils en aient discut plusieurs fois, ils narrivent pas vraiment faire de concessions sur leur train de vie. tant donn que
tous deux ont des revenus variables il suffit quils subissent trois
ou quatre mois difficiles (occasionns par la crise) et ils auront
beaucoup de mal payer les petits fours !
La famille Chuipariche
Muriel et Roger Chuipariche ont trois enfants et vivent dans une
maison quelques kilomtres de la capitale. Roger travaille dans
une imprimerie et Muriel est employe municipale. Elle gre le
budget et suit les finances du mnage semaine aprs semaine.
Chacun deux gagne 1 250 euros par mois, soit 30 000 euros par
an, et touchent 1 000 euros dallocations diverses. Ils possdent
une voiture achete doccasion et la seule charge quils ont sup-
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Argent et richesse
Beaucoup dentre nous confondent argent et richesse. Pourtant
ce sont deux choses compltement diffrentes. Nous tayerons
cette affirmation en comparant la situation des MATUVU et des
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assez riches. Si votre premier objectif est datteindre 100 000 euros,
vous constaterez quune fois atteints, ceux-ci vous sembleront
minimes et que vous en voudrez toujours plus.
Pour vous en convaincre, amusez-vous poser la question cent
personnes, et vous obtiendrez cent rponses diffrentes. Certains
penseront la libert et apprcieront le fait de pouvoir partir o
et quand ils le veulent, sans tre dpendants dun emploi.
Dautres voqueront la scurit et privilgieront la possession
dun toit et des rentres suffisantes pour vivre sans se poser de
questions pour le lendemain. Dautres encore se rassureront par
la possession de biens matriels comme une grosse voiture, un
bateau ou une grande maison pour pater la galerie. Au final
nous voyons bien que tout est fonction des objectifs et des aspirations de chacun.
La meilleure rponse que jai jamais entendue est certainement
venue de la plus jeune de mes filles. Un jour, table, je lui demandai pourquoi elle considrait que nous tions riches. Sa rponse
fut : Nous sommes riches, puisque nous avons tout ce que nous
voulons . Cest certainement la rponse la plus claire et la plus
exacte que lon puisse apporter. Peut-tre un brin simpliste, mais
pas compltement nave. Surtout, elle rsume bien les choses ou
tout au moins mon point de vue. La premire des richesses, cest
de ne pas se poser de questions pour le lendemain. Cest la libert
financire qui amne la libert desprit plutt que le superflu. Cest
mon sens le plus important. Mais je reconnais galement que la
rponse dpend de la philosophie personnelle de chacun.
Penchons-nous de nouveau sur les Matuvu. Ceux-ci sont dans un
pige quils ont eux-mmes cr et qui les pousse la dpense.
Comment peuvent-ils en sortir ?
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Ils doivent dabord senrichir avant de paratre riches, et comprendre dans quel pige ils sont tombs.
Je suis daccord avec vous. Mais ils doivent aussi avoir la volont
et le dsir de senrichir. Avez-vous quelques ides suggrer
Nadine et Pierre pour quils puissent commencer se payer en
premier ?
(Lassistance en chur) Ils ont juste besoin de dpenser moins !
Bien sr, mais avez-vous une ide plus prcise de ce quils doivent faire pour y arriver ?
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recherchez une autre solution pour boire votre caf avec autant
de plaisir, alors vous faites travailler votre cerveau et dveloppez
votre potentiel denrichissement.
Je confirme tout ce que vient de dire Olivier. Jai fait cette
introspection personnelle il y a quelques mois. Les rsultats sont
tonnants. Entre mes appels tlphoniques inutiles, mes djeuners
au restaurant, les dpenses irrflchies, les cigarettes, jai rcupr
au moins 10 par jour, soit 300 par mois, sans rien changer
mon train de vie !
Et avez-vous une ide de ce que reprsentent ou ce que vous
pourriez faire avec 10 euros par jour investis 10 % (cest ce que
nous verrons plus loin) ? Pas moins de 63 112 euros sur 10 ans.
Ou encore 226 809 euros sur 20 ans (voil votre appartement) !
En dehors de ces ralits mathmatiques, vous devez prendre
conscience que le simple fait de raisonner vos dpenses peut
vous faire gagner une fortune.
Je serais assez tent par vos propositions, mais je pense que
vous oubliez de dire quen nous payant en premier nous rgre sserons conomiquement. Personnellement je veux aller au restaurant lorsque jen ai envie et sans avoir mauvaise conscience.
Pourquoi rgresseriez-vous ? Largent que vous pargnerez sera
toujours en votre possession. Si vous changez davis, rien ne vous
empche de rcuprer votre pargne et de la dpenser ! Au final
vous naurez pris aucun risque. Je vous propose seulement de
repenser votre faon de dpenser, en trouvant des solutions
pour crer quelque chose qui gnrera de la richesse sans remettre en cause votre train de vie actuel.
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Stratgies de dpenses
Tout dabord, au lieu dacheter lorsque loccasion se prsente, planifiez vos achats ou encore vitez les dpenses gostes en privilgiant celles qui profiteront un maximum de membres de la
famille. En procdant de la sorte, vous viterez dacheter sur un
coup de tte et rentabiliserez mieux vos achats tout en maintenant une priorit la dpense.
Deuxime suggestion que jutilise trs rgulirement (comme les
deux suivantes). Lorsque vous savez ou croyez savoir ce dont
vous avez besoin, achetez-le au dernier moment et jamais avant
quil ne devienne vraiment ncessaire. moins que vous ne soyez
un acheteur compulsif, si le dsir persiste il est fort probable que
vous en ayez vraiment besoin.
Troisime suggestion pour dpenser intelligemment. Lorsque vous
remplacez un ordinateur, une voiture ou nimporte quoi dautre,
et que lobjet est toujours en tat de fonctionner, promettez-vous de
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ne pas acheter le remplaant tant que vous naurez pas cd lancien. Vous bnficierez ainsi dune rentre supplmentaire pour
financer votre nouvel achat, en vitant davoir brader, ou de
jeter, lobjet en question lorsque vous en aurez assez de le voir !
Quatrime suggestion. Passez en revue au moins une fois par an
tous vos contrats dassurance, abonnements, etc., et regardez si
vous ne pouvez pas payer moins cher, simplement en faisant jouer
la concurrence, ou en supprimant ce que vous continuez payer
danne en anne et que vous nutilisez pas vraiment. ce niveau,
vous serez trs tonn de tout ce que vous payez trop cher ou
quelquefois en double. Je vous recommande trs fortement cette
inspection personnelle. Elle vous permettra la fois de gnrer de
laccumulation, et de savoir o vous en tes dans vos dpenses
rcurrentes.
Dernier conseil. Ne cdez pas aux sirnes des vendeurs. Il ny a
aucune raison que vous payiez plus cher un produit pour la simple raison que le vendeur est plus habile que celui du magasin
d ct. Les vendeurs font leur travail de commerciaux. Faites
votre travail de consommateur.
Ces modes opratoires ne sont que des suggestions. Nhsitez pas
en imaginer dautres qui seront peut-tre plus adapts votre
environnement et votre situation, tout en gardant en tte que
lobjectif final nest pas de mettre un frein lachat, mais de raisonner vos achats.
moins que vous ne viviez au-dessus de vos moyens, il vous
suffira dintgrer ces nouvelles habitudes de consommation et
vous naurez plus aucune difficult pour vous payer en premier et
mettre en place un budget pour surveiller vos dpenses lies
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Chapitre 3
PRINCIPES DENRICHISSEMENT
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Principes denrichissement
Actifs
Travail
Immobilier
Actions
Obligations
Placements
Passifs
Fiscalit
Crdits
Ncessits
Pension
Amendes
Revenus
Dpenses
Compte en banque
Schma 1 : Mouvements dentre et de sortie des diffrents actifs et passifs.
Une fois que vous aurez intgr ces notions, la formule gagnante
que vous utiliserez pour vous enrichir durablement est la suivante :
Vous devrez possder et acqurir
plus dactifs que de passifs
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Passif
Actif
Passif
Crdit pour
lcran
Plasma
Appartement
Crdit
Immobilier
Loyer
Mensualit
du crdit
Compte en banque
Compte en banque
Schma 2 : Fonctionnement dun passif.
Mensualit
du crdit
Mensualit
du crdit
Compte en banque
Schma 4 : volution des colonnes actif et passif
pendant le remboursement du crdit.
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Que penser des crdits gratuits. Vous nallez pas encore nous dire
quil faut les oublier ! Si nous ne payons pas dintrts, nous ne
payons rien de plus que le prix.
La fonction premire dun crdit est de vous pousser dpenser
largent que vous navez pas, en vous donnant lillusion que vous
tes suffisamment riche pour le faire. partir du moment o ils
financent des passifs, quils soient gratuits ou non, tous les crdits la consommation doivent tre oublis. Sans compter
quaucun prt nest rellement gratuit. Dans la pratique, cest le
vendeur qui sorganise avec lorganisme prteur. Ce dernier sait,
statistiquement, quun certain nombre dutilisateurs du crdit gratuit rallongeront la dure initiale. Cest partir de ce moment que
lemprunt devient payant et coteux.
Si vous tenez vous enrichir, vous devez bannir tous les crdits
la consommation. Ils ne servent qu acqurir des lments de
passif qui favorisent votre appauvrissement. Ils sont loutil prfr
des pauvres et des classes moyennes pour acheter des apparences de richesse qui ne servent qu pater la galerie (grosse voiture, derniers jouets technologiques, etc.). Ils permettent seulement dapprocher la richesse sans jamais la possder et dhumer
son parfum sans jamais le saisir.
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Surendettement
Pire encore. Si en plein naufrage, vous sollicitez un crdit pour
payer vos dettes ou rembourser un autre crdit, cest conomiquement suicidaire (jen connais plus dun qui agit de la sorte).
Mme si ce type de comportement part dun bon sentiment et de
la volont de respecter ses engagements, en ralit vous ne faites
que repousser et aggraver le problme sans le rgler.
Si vous tes dans cette situation, serrez-vous la ceinture le temps
ncessaire. Ngociez avec vos cranciers (cest souvent plus facile
que vous ne pourriez le croire), prenez un deuxime travail, faites
des heures supplmentaires, mais sortez de ce cercle infernal et
tirez-en des leons.
Daccord, mais cest plus facile dire qu faire !
Vous pensez vraiment quil est plus facile et raisonnable de passer
votre temps payer des intrts et contracter crdit sur crdit ?
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partie de votre vie. Mme une fois dbarrass de vos dettes, il vous
sera pratiquement impossible de trouver un tablissement financier pour vous prter de largent pour acqurir un actif ou votre
rsidence principale. Ce qui vous empchera de vous enrichir.
Je vous lai dit, mme avec la meilleure volont du monde, ltat
ne sait que fabriquer des pauvres !
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Quils soient de droite ou de gauche, les gouvernements ont toujours favoris la cration de richesse et les riches au travers de
diffrents mcanismes. Simplement parce les tats ne veulent pas
les voir quitter le pays. Ils napprcient pas que les riches sexpatrient car les recettes fiscales directes svanouissent et les consquences indirectes ne sont gure plus rjouissantes, puisque les
riches dveloppent lconomie en donnant du travail tous. Ils
crent un avenir pour la nation et les individus, ou du moins
y contribuent largement et activement. Voil pourquoi tous les
gouvernements favorisent lenrichissement et pourquoi les riches
senrichissent grce leurs placements financiers et immobiliers
facilits et dfiscaliss.
Vous pensez que ces rgles du jeu sont parfaitement injustes ?
Peut-tre. Mais le systme est ainsi fait et rien ne vous empche
de lutiliser votre tour pour vous enrichir.
La conclusion est simple : faites en sorte que vos euros valent le
plus cher possible et vous acclrerez votre enrichissement.
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Alors disons quils gagnent leur argent sans avoir besoin daller
au bureau.
Vous brlez. En ralit ils gagnent leur argent en faisant moins
defforts. Et plus ils en gagnent, moins ils ont defforts produire !
Pour dmontrer cette affirmation je prendrai lexemple classique
du propritaire qui loue son appartement un locataire. votre
avis, entre les deux protagonistes, qui fait le moins defforts pour
senrichir ?
Il est vident que cest le propritaire. Celui-ci ne fait quencaisser
les loyers, alors que le locataire travaille pour payer son loyer.
Exactement ! Jajouterai mme que le locataire travaille pour enrichir le propritaire. Le premier fait dans le temps un effort toujours plus important pour payer un loyer qui augmente et qui ne
lui rapporte rien terme. Le second dpense quelques minutes
par mois pour vrifier que le montant du loyer a bien t vers
sur son compte, et senrichit toujours un peu plus au fur et
mesure que le loyer augmente. Cet exemple me permet dintroduire deux concepts importants de lenrichissement que jappelle :
PEGR (Petits Efforts Gros Rsultats) ;
GEPR (Gros Efforts Petits Rsultats).
Regardez autour de vous, dans la vie de tous les jours et constatez
qui senrichit et comment il le fait. Dans 90 % des cas vous observerez ces deux concepts luvre. Sachez les reconnatre et les
utiliser pour vous enrichir. Mettez-vous en mode PEGR en acqurant des actifs qui gnrent des revenus, et vous gagnerez votre
indpendance financire plus rapidement. Utilisez le mode GEPR
en finanant perte des passifs et vous vous puiserez vous
appauvrir.
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Je suis encore une fois daccord avec vous, mais lorsque nous
dbutons dans la vie, le mode GEPR est un passage oblig. Mme si
nous commenons pargner partir de notre salaire, nous enrichissons obligatoirement notre patron. Ou le propritaire de
lappartement que nous louons parce que nous navons pas eu
encore le temps ou la possibilit de faire un emprunt pour acqurir
un toit. Dans les deux cas nous subissons le mode GEPR.
Pour tous ceux qui nont pas de patrimoine ou de capital de
dpart, nous sommes obligatoirement en GEPR au dbut de notre
vie conomique. Votre premier objectif doit tre de passer le plus
rapidement possible en mode PEGR et de faire en sorte que les
revenus de vos actifs vous donnent accs la libert financire.
quel moment peut-on considrer que nous sommes financirement libres ?
Une fois encore il est difficile de rpondre prcisment cette
question. La rponse dpend uniquement de votre objectif. Si
votre souhait est darrter de travailler, il faut que les revenus nets
de vos actifs gnrent suffisamment de rentres pour couvrir vos
ncessits. Cest ce que lon appelle lindpendance financire.
Le schma 7 reprsente lindpendance financire idale et
illustre parfaitement le mode PEGR. Les passifs sont rduits au
minimum et les actifs gnrent des revenus suffisants pour couvrir toutes les dpenses. En continuant de prlever 10 % sur
chaque rentre et en les rinvestissant systmatiquement dans
lacquisition dactifs, ces derniers continuent de grossir et denrichir leur propritaire.
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Rinvestissement
Passifs
Actifs
Travail
Crdits
Passifs
Actifs
Revenus
Compte en banque
Dpenses
Compte en banque
Dpenses
Objectifs de vie
Avant daborder la deuxime partie de notre processus denrichissement, il y a une chose importante que vous devez savoir : si
vous appliquez la lettre tous les principes que je viens dexposer,
vous accumulerez de la richesse, mais vous perdrez votre me !
Si votre objectif est uniquement de gagner de largent, vous pourriez passer ct de votre vie et de choses aussi importantes que
vos enfants ou votre libert. On ne peut pas rsumer la vie des
gens de simples graphiques ou des termes aussi stricts que
ACTIF ou PASSIF. La vie est faite de joies et dmotions qui la rendent la fois intense et excitante. Bien sr largent vous aidera
surmonter les problmes et profiter des plaisirs de la vie, mais il
ne remplacera jamais lamour de vos proches.
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Que vous soyez Matuvu ou Clactou na pas rellement dimportance. Ce qui est rellement capital cest dtre clair avec vousmme et de dterminer prcisment vos objectifs.
Nhsitez pas les coucher sur le papier et ne culpabilisez pas si
lun de vos buts est daller bronzer deux fois par an dans les
Carabes. Largent est aussi fait pour a.
Oui mais vous nous avez dmontr que les Clactou et Matuvu
avaient peu de chance de senrichir !
Cest vrai, mais le fait de clarifier les choses permet de prendre
conscience de ce que vous tes et de ce que vous souhaitez
devenir. Ensuite, il vous sera plus facile de dterminer les actions
qui doivent tre entreprises pour atteindre vos objectifs.
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Plan daction
Pour conclure cette partie, je voudrais rcapituler ce que nous
avons dcouvert dans les deux prcdents chapitres.
tout dabord, nous avons appris diffrencier largent et
lacquisition de richesse ;
ensuite, nous avons vu comment sortir du pige de la
dpense en consommant autrement pour commencer
gnrer de laccumulation et mettre en place le processus de
lenrichissement ;
enfin, nous avons mis en vidence les principes denrichissement qui nous aideront optimiser nos investissements, et
dict des rgles pour identifier un actif et un passif afin de
dterminer si un crdit est envisageable.
Tous ces conseils et recommandations nous permettent de mettre
en place un premier plan daction :
payez-vous systmatiquement en premier sur toutes vos
rentres ;
dfinissez vos objectifs ;
ajustez vos ncessits et construisez un budget en fonction
de vos besoins rels ;
achetez des actifs ;
liminez les passifs.
Mettez ce plan en place et inspirez-vous des principes voqus.
Ils sont simples, efficaces et relvent du bon sens.
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Chapitre 4
PLACEMENTS :
LA COURSE CONTRE LINFLATION
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Pour tre plus prcis, 90 ans si vous pargnez 100 euros par mois
(GEPR). Les seuls qui en profiteront seront vos petits et arrires
petits enfants !
Si vous tes vraiment tenace et que vous tenez vous enrichir
avec votre livret, dans un dlai raisonnable, disons 10 ans, vous
devrez pargner pas moins de 2 240 euros par mois pour
atteindre ces mmes 300 000 euros !
Richesse et inflation
De toute vidence, si vous souhaitez produire de la richesse et en profiter, ce
ne sont certainement pas les
bons produits. En
ralit la fonction premire
de ces livrets
est de compenGraphique 1 : dure et somme investir mensuellement
ser linflation
sur un livret dpargne 2 % pour atteindre 300 000 .
qui rode peu
peu la valeur de votre argent en rmunrant lpargne un taux
fix et garanti par ltat. Par consquent, si vous utilisez des placements dont le rendement est proche ou gal celui de linflation,
vous ne crerez aucune richesse et votre argent travaillera uniquement dans le seul but de ne pas vous appauvrir.
Ce principe sapplique nimporte quel autre actif, quil soit
immobilier ou financier. Pour lexemple nous dirons que vous
avez acquis, il y a 5 ans, un actif dune valeur de 10 000 euros.
Nous considrerons galement que le rendement minimum que
vous pouvez obtenir sans aucun risque pour votre argent est de
2 %. Cest ce taux qui nous servira de rfrence.
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si nos produits deviennent trop chers, nous perdons de la comptitivit face aux pays concurrents, ce qui nous handicapera
aussi bien ltranger que sur notre territoire cause des
importations bas prix. Ds lors nos entreprises seront obliges de licencier, et nous savons tous que le chmage ne fait
pas avancer lconomie.
1 an
2 ans
3 ans
4 ans
5 ans
6 ans
7 ans
8 ans
9 ans
10 ans
11 ans
12 ans
13 ans
14 ans
15 ans
2%
200
404
612
824
1 041
1 262
1 487
1 717
1 951
2 190
2 434
2 682
2 936
3 195
3 459
10 %
1 000
2 100
3 310
4 641
6 105
7 716
9 487
11 436
13 579
15 937
18 531
21 384
24 523
27 975
31 772
cart
800
1 696
2 698
3 817
5 064
6 454
8 000
9 719
11 629
13 747
16 097
18 702
21 587
24 780
28 314
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devait arriver arriva : par manque dacheteurs la baisse du march immobilier commena se faire sentir srieusement ds
2007 pour sacclrer en 2008-2009 grce la crise. Je dis
grce car la baisse des prix permet de rendre de nouveau possible laccession la proprit. Vive la crise ! Pour en revenir au
sujet de dpart, si vous tenez vraiment vous enrichir vous devrez
obligatoirement utiliser autre chose que les livrets dpargne.
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La bonne nouvelle cest que les tats, mme sils peuvent dposer
le bilan, ne peuvent pas fermer boutique, car ils sont avant tout
peupls par des individus qui contribuent lconomie quotidienne et qui aideront le pays se relever petit petit.
Mesurer la qualit dun metteur devient donc primordial. cet
effet les obligations sont notes par des organismes accrdits, de
A C. Les notes AAA, AA, A et BBB sont attribues celles qui
prsentent le moins de risque. Les plus mauvaises sont gratifies
de B, BB, C, CC, CCC et considres comme dangereuses et spculatives en raison du risque quelles engendrent.
Les obligations mises par les pays conomiquement et socialement stables obtiennent logiquement la note maximale car ils offrent une plus grande scurit de remboursement. En contrepartie,
le rendement sera souvent moins lev.
Bien que le risque soit plus important pour les obligations mises
par les entreprises, en cherchant bien, vous trouverez certainement
quelques ppites bien notes qui offrent dexcellents rendements.
Ainsi en 2001 et 2002, jeus la chance dacheter des obligations
notes A qui offraient un rendement de 11,75 %. Je dois reconnatre que ce sont des occasions rares, surtout lorsque les taux
dintrts directeurs sont bas. Mais rien ne vous empche de rester lafft. Nous reparlerons de ces obligations un peu plus loin.
Procrastination
Daprs vous, quel est le principal obstacle lenrichissement ?
Les impts ?
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tonnant comme rponse, dautant plus quelle revient rgulirement. En ralit nous sommes le principal obstacle notre enrichissement avec notre tendance remettre au lendemain ce qui
devrait tre fait aujourdhui. Cest ce que lon appelle la procrastination.
Pour illustrer cette notion je vous raconterai lhistoire des jumeaux
Vincent et Christophe. Vincent nayant pas daffinit particulire
avec les tudes, entre dans la vie active ds lge de 18 ans. Habitant
encore chez ses parents et suivant les excellents conseils de son
pre, Vincent russit pargner 3 000 euros par an en se payant
en premier 250 euros par mois. Suite un accident, il est
contraint dinterrompre son effort financier lge de 28 ans, en
ayant donc plac 30 000 euros sur 10 ans.
Son frre Christophe entreprit des tudes plus longues et ne commena pargner la mme somme qu 28 ans, cest--dire lge
o son frre arrta dinvestir.
En supposant que les sommes pargnes aient t places un taux de
8 % par an, 60 ans Vincent se
retrouvera la tte dun capital de
594 969 euros. Tandis que son frre
qui aura pargn de 28 60 ans la
somme totale de 99 000 euros, se
retrouvera avec seulement 472 880
euros (graphique 3).
Bien que Christophe ait investi
pendant 33 ans, 3 fois plus que son
frre, celui-ci na jamais gal le
Christophe:
472 880
Graphique 3 : volution
de la richesse
de Vincent et Christophe
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capital accumul par Vincent qui na produit son effort que pendant 10 ans. Cet exemple dmontre parfaitement que ce ne sont
ni la somme investie ni le niveau dtudes qui comptent, mais le
paramtre temps et la valeur quil donne largent.
Time is money
Supposons maintenant que Christophe a contract un crdit la
consommation sur trois ans pour se payer une dcapotable,
lobligeant retarder dautant ses investissements.
Arriv 60 ans, il aura fait un effort dpargne de 90 000 euros
qui lui rapporteront 367 039 euros au lieu des 472 880 euros. Nous
pourrions galement dire que sa dcapotable lui aura cot
105 846 euros, soit 12 fois plus que les 9 000 euros non investis
durant ces trois ans.
La conclusion simpose delle-mme :
Plus tt vous commencerez,
plus vite vous vous enrichirez
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Et pourquoi donc ?
Je nai aucun problme pour investir 250 euros par mois, ou plus,
mais je nai pas 30 ans devant moi !
Cest effectivement le problme de la plupart des gens. Entre 20 et
40 ans, ils pensent autre chose qu leur avenir et se rveillent
au moment o ils commencent se poser des questions au sujet
de leur retraite.
Rassurez-vous, mme si vous navez pas 30 ans devant vous, jai
plusieurs solutions vous proposer pour vous aider remonter le
temps avec des rendements suprieurs 10 ou 15 %. Mais de
grce, nutilisez pas comme alibi lexistence de ces possibilits
pour continuer remettre demain ce que vous devez faire
aujourdhui. Quel que soit le temps dont vous disposez :
nattendez pas.
Toujours est-il que cest une leon dont vous pouvez tirer parti
pour vos enfants. Car rien ne vous empche, ds maintenant, de
mettre en place des solutions de placement et de commencer
les duquer sur le sujet.
Pour achever de vous convaincre, regardez le graphique 4. Celuici indique lge du premier investissement et la somme qui doit
tre place chaque mois 8 % pour atteindre le capital de
100 000 euros 60 ans.
Il apparat que pour des sommes minimes (27 euros par mois, soit
moins dun euro par jour lge de 20 ans) vous pouvez les aider
assurer leur avenir en les incitant investir rgulirement et en
leur donnant les bonnes habitudes. Les retombes et les avantages
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Chapitre 5
IMMOBILIER
(Vive la crise)
Dans ce chapitre nous tudierons les possibilits quoffre limmobilier. Cest un domaine qui peut se rvler bien plus rmunrateur
que les placements. Sil est correctement utilis.
Limmobilier a la fausse rputation dtre un secteur stable. Car
mme sil est nourri par une demande constante, elle-mme alimente par la ncessit quil faut et quil faudra toujours se loger, cela
ne lempche pas de subir des variations trs importantes.
Il suffit de se rappeler de la baisse du march au dbut des
annes 90 (pratiquement 50 %) ainsi que de la hausse vertigineuse de 1998 2007 (+ 120 %), qui sera probablement suivie
dune forte baisse dans les annes venir, pour sapercevoir que
cest un march aussi volatil que la bourse.
la diffrence que limmobilier est moins ractif, d au fait quil est
impossible de donner une valeur un bien un instant prcis,
quune transaction demande plusieurs mois, que le nombre de
clients potentiels est limit pour chaque transaction et que le cot
unitaire est de lordre de plusieurs dizaines ou centaines de milliers
deuros.
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Immobilier
maison la location et que le loyer couvre toutes les charges (crdit et autres), nous dirons que votre investissement sautofinance.
Dans ce cas le rendement annuel sera de 25 %, calcul par le ratio
de la valorisation sur la somme investie (2 500 euros/10 000 euros).
Avec une mise de dpart de 5 000 euros, votre rendement grimpera 50 % ds la premire anne. Je vous laisse calculer les
rsultats pour les autres annes tout en considrant que la valeur
du bien continue de progresser danne en anne. Vous voyez,
nous sommes trs loin du rendement des livrets dpargne !
Pour obtenir un rendement maximum les conclusions simposent
delles-mmes et la rgle suivre est la suivante :
Moins vous avancerez dargent,
plus votre rendement sera important
Donc lachat idal est lorsque nous avanons le moins dargent
possible et que le loyer est gal la mensualit du crdit.
Vous avez compris. Appliquez ces deux principes et vous orienterez obligatoirement vos recherches dinvestissement immobilier
dans la bonne direction tout en tant slectif.
Daccord mais nous risquons demprunter sur une longue
priode.
Cela peut arriver. Mais retenez bien ceci : en matire dinvestissement locatif, la dure du crdit na strictement aucune importance.
Si votre slection a t faite en tenant compte de lquation
loyer = mensualit, cest le locataire qui fournira le plus gros de
leffort (GEPR). Pas vous.
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Une fois engag dans ce type dinvestissement, plusieurs possibilits soffrent vous :
si vous navez pas besoin de revenus complmentaires, vous
pouvez attendre sagement que le crdit se termine de luimme tout en rinvestissant les augmentations de loyer qui
interviendront dans le temps (ractualisation annuelle en
fonction du cot de la construction). Vous pourrez ainsi augmenter vos mensualits afin de raccourcir la dure du crdit
et acclrer lextinction de la dette.
si votre but est de gnrer des revenus complmentaires,
remboursez le plus rapidement possible. Par la mme occasion vous annulerez le risque dinoccupation. Vous pouvez
galement taler le crdit sur la plus longue dure possible.
Dans ce cas vous nannulerez pas le risque de vacance du
bien.
Je voudrais revenir sur les notions de Valeur Temps et de Bnfice
sur Valeur Temps et observer limpact de leffet de levier sur ces
deux concepts. Restons dans le cadre de notre exemple et supposons que vous ayez achet cette maison il y a 5 ans dans un but
purement spculatif dachat et de revente. Disons aussi que vous
avez la possibilit de revendre aujourdhui pour 110 000 euros.
Si vous avez pay au comptant, vous ferez un BVT ngatif (une
perte) de 408 euros (sans parler de la part des impts sur la plus
value qui viendrait aggraver cette perte), puisquen plaant
100 000 euros 2 % vous auriez 110 408 euros.
Si lachat a t ralis dans le but dinvestir dans de limmobilier
locatif avec pour objectif que le loyer couvre les charges mensuelles, toute la dvalorisation due la Valeur Temps sera absorbe
et paye par le locataire.
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Quelques prcautions
Je voudrais revenir sur leffet de levier et attirer votre attention sur
une chose importante. Son utilisation implique la mise en place
dun crdit. Si celui-ci a moins dimpact lorsquil est contract pour
une longue priode, il nen demeure pas moins une dette quil est
plus facile de contracter que de rembourser.
Mme pour lacquisition dun actif, ne vous endettez jamais tort et
travers. Faites-le sagement en valuant le potentiel dapprciation du
bien convoit. Il est inutile davoir les yeux plus gros que le ventre.
Vous navez pas besoin dacheter toute la rue pour vous enrichir.
Un seul bien correctement achet et gr vous enrichira de faon
apprciable et durable. Faites vos acquisitions une par une, avancez
prudemment et ne vous jetez pas sur la premire petite annonce
venue.
Ainsi, dans le cas dun emprunt pour un investissement locatif, il
est indispensable de prendre un minimum de garantie pour le
paiement des loyers. Ce nest pas parce que vous tes lheureux
propritaire (endett) dun appartement que vous devez faire
nimporte quoi.
Lorsque la banque vous accorde un prt, elle se prmunit dune
dfaillance ventuelle en prenant une hypothque sur votre
appartement. Cest--dire quelle sautorise vendre lappartement
pour se rembourser au cas o vous ne pourriez assumer votre
engagement.
De votre ct, vous devez vous assurer de la solvabilit de vos
locataires en nhsitant pas prendre toutes les garanties possi-
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Les logements ne sont pas les seuls biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir. Les parkings peuvent tre de trs
bons choix avec des avantages multiples :
le prix unitaire est moins lev, donc plus accessible. Ce qui
permet galement dobtenir des crdits plus facilement ;
les risques dimpays sont moindres et il est plus facile dvincer une voiture que des locataires rcalcitrants ;
il y a moins de frais dentretien.
Faites attention ne pas acheter des concessions de parking.
Celles-ci sont vendues uniquement pour une dure dtermine.
Privilgiez les grandes villes ; on a beaucoup moins besoin de parkings la campagne.
Les bureaux sont aussi une source de profit lorsquils peuvent tre
transforms en logement. Lvolution du march des locaux commerciaux ntant pas lie celui des habitations, pour dterminer
le potentiel de plus-value vous devrez comparer les prix au mtre
carr en tenant compte des travaux de transformation.
Les changements de statuts ntant pas acquis doffice, vous devrez
demander la permission la mairie. Ces autorisations dpendant
essentiellement du besoin des communes dans chaque catgorie
de local.
Les terrains sont galement des cibles intressantes et une source
de profit important lorsquils sont correctement grs. Mais la gestion de leur potentiel de plus-value est trs diffrente.
En sachant que les acqureurs potentiels ne cherchent pas une
superficie exacte, mais un emplacement pour construire, vous
pourrez envisager de dcouper un grand terrain en plusieurs lots.
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Un pige dans lequel jai failli tomber pour lachat dun terrain
dans le Luberon. Au moment de la promesse dachat, exigez une
condition suspensive lie lobtention du permis de construire.
Certaines agences vous diront de bonne foi que le terrain a dj
son CU (Certificat durbanisme) et que vous aurez obligatoirement
le permis de construire. Mme si cest vrai dans la plupart des cas,
un CU ne vous autorise pas construire. Laffaire ne sest pas faite
parce que le vendeur na pas accept mon prix. Heureusement
pour moi, car un an plus tard le terrain a t dclar non constructible malgr un CU positif.
Autre erreur viter. Les mauvais emplacements. Si les prix sont
bas, cest quil y a souvent une bonne raison. Je ne parle pas de la
bonne affaire en dehors du prix du march, mais de tout un quartier
ou dune zone totalement dprcie. Personnellement jai toujours
eu du mal revendre et quelquefois perdu de largent sur des
biens que javais achets dans des zones moins attractives.
En temps de crise, les quartiers bien cots et les bons emplacements se dprcient toujours moins. Souvent parce leurs habitants
sont plus fortuns et peuvent se permettre dattendre si les prix
du march ne leurs conviennent pas.
Pour rsumer, en matire dimmobilier vous devez vous concentrer
sur des biens qui ont le potentiel de sautofinancer facilement.
Soit par la location, soit par une division et la revente partielle
pour payer une partie du crdit. Pour que vos acquisitions trouvent preneurs facilement, achetez des biens qui rentrent dans la
catgorie des ncessits. Plus elles seront indispensables au quotidien dun plus grand nombre plus vous pourrez les vendre ou les
louer facilement le jour venu.
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Ils gagnent eux deux 3 000 par mois. En sendettant sur 20 ans
5 %, ils devront payer 1 320 euros par mois. Soit 44 % des revenus du mnage. Dans ces conditions aucune banque ne leur prtera la somme ncessaire. Quelles solutions peuvent-ils envisager ?
Opter pour un endettement plus long ou rester locataire ?
Pour emprunter 200 000 euros sans dpasser un taux dendettement de 33 %, soit 1 000 euros par mois, ils devront sendetter
sur 35 ans ! Durant toute cette priode lappartement en question
aura 100 fois loccasion dtre inadapt : naissances multiples,
dpart des enfants, divorce, mutation, chmage, etc. Sans compter quils payeront surtout des intrts. 224 000 euros pour tre
exact dont la plus grosse partie sera verse pendant les premires
annes (GEPR). Et je ne parle pas des invitables frais de notaire
lis lacquisition dun logement, ni de lapport personnel gnralement rclam par les banques pour financer une rsidence
principale.
Certes le bien prendra peut-tre de la valeur, mais si nous nous
rfrons la chambre des notaires nous apprenons quun bien
immobilier est en moyenne revendu au bout de 5 ans. Ainsi en
25 ans, en considrant quils achteront des biens dont le prix
moyen sera de 250 000 , les frais inhrents chaque acquisition
seront de 17 500 euros (7 % du montant de la transaction). Soit un
total de 87 500 euros qui seront toujours mieux dans leur poche.
Ce jeune couple est-il condamn regarder les autres senrichir et
payer un loyer toute sa vie ?
Voici un autre scnario beaucoup plus favorable qui lui permettra
de senrichir tout en se logeant. La meilleure chose faire est dinvestir dans un bien immobilier but locatif quils loueront en
respectant les rgles dquilibre loyer/mensualit dj voques.
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Immobilier
Les enchres
Que penser des ventes aux enchres? On voit souvent des affiches
sur certains immeubles avec des prix allchants.
Les accroches que vous voyez sont les mises prix. Cest--dire le
niveau de prix auquel les enchres dbuteront. En ce qui concerne
les enchres elles-mmes, bien que jai particip plusieurs ventes, je nai jamais eu loccasion dacheter quoi que ce soit par ce
biais. Autant jai vu des personnes y faire dexcellentes affaires,
autant jen ai vu en faire de trs mauvaises en achetant des prix
draisonnables.
Hormis quelques transactions spcifiques, je pense que cest essentiellement un march de spcialistes. tant donn que vous ne
savez pas lavance quelle sera la bonne affaire du jour sur la
dizaine de biens vendus, vous devez tre prt acheter nimporte
quoi. Ce qui oblige visiter au pralable tous les biens qui seront
vendus lors de la sance pour dterminer quel prix vous ferez
une bonne affaire. Il faut galement prvoir des frais dacquisition
de lordre de 20 %. comparer avec les 7 % des frais de notaire
classiques.
Si vous remportez lenchre vous serez dans lobligation dacheter
et ne bnficierez daucune clause suspensive lie la non-obtention dun crdit (permet lacheteur de se dgager dune transaction sil ne trouve pas de financement). Si vous ntes pas en
mesure dhonorer votre engagement, le bien sera remis en vente
et vous payerez la diffrence entre le prix que vous aviez propos et la nouvelle enchre si celle-ci se rvlait infrieure. Cest
ce que lon appelle la folle enchre.
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Immobilier et entreprise
Si vous tes propritaire de votre entreprise, leffet de levier a un
double intrt. Vous pouvez envisager dacqurir des locaux
titre personnel et les louer votre socit. Lavantage est multiple.
Dune part les charges de lentreprise restent identiques, puisque
dans tous les cas elle doit se loger et donc payer un loyer. Donc
autant que ces sommes aillent dans votre poche.
Dautre part, elle participe votre enrichissement en vous permettant dajuster le loyer au mieux de vos intrts. Tout en restant
dans des limites raisonnables. Si vous facturez un loyer double
des prix habituellement pratiqus, le fisc considrera que vous
vous enrichissez sur son dos en minimisant limpt sur les socits
(puisque vous avez alourdi les charges de lentreprise) son dtriment. Ds lors vous courrez le risque dun redressement sur la part
de loyer considre comme excessive.
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Immobilier
ADA : LArgent Des Autres. Cest typiquement les cas de figure que
nous avons dcrits : vous utilisez largent de la banque pour acheter
le bien et le loyer pay par le locataire pour couvrir tout ou partie
de la mensualit du crdit. En dehors du prt immobilier, vous pouvez utiliser lArgent Des Autres et plus particulirement celui des
banques. Rappelez-vous de mes obligations 11,75 %. Partant du
principe que ces dernires taient correctement notes, donc peu
risques, je demandai ma banque de mouvrir une ligne de crdit
garantie par ce placement (on appelle ce type de financement
crdit lombard). Une fois le prt obtenu je me dpchai dutiliser
les nouvelles sommes disponibles pour racheter ces mmes obligations et obtenir un rendement final de lordre de 18 % !
EDA : LExprience Des Autres. Si le but est de vous enrichir, la
meilleure faon dapprendre est de profiter de lexprience de
ceux qui ont dmontr leur capacit gnrer de la richesse.
Captez une partie de cette exprience en lisant des livres ou en
participant des sminaires. Leffet de levier intervient ds que
vous accdez rapidement une expertise acquise par quelquun
dautre au cours de longues annes.
TDA : Le Temps Des Autres. Lorsque vous faites appel un avocat,
un peintre ou tout autre expert dans un domaine bien prcis, vous
bnficiez de ses comptences et de son savoir-faire pour rsoudre
un problme plus rapidement et plus efficacement que vous ne le
feriez vous-mme. Chaque fois que vous ferez appel un professionnel pour son savoir-faire, vous utiliserez leffet de levier en
vous donnant les moyens davancer plus vite.
TrDA : Le Travail Des Autres. Cest principalement leffet de levier
que lon retrouve dans les relations employeur/employ. Lemployeur dlgue et attribue des tches plus ou moins spcialises
ses employs en fonction de leurs comptences et aptitudes.
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Chapitre 6
LA BOURSE
(Vive la crise bis)
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La bourse
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Quand acheter ?
Regardons dabord comment le CAC40 sest comport depuis sa
cration fin 1987 (graphique 6 et tableau 2).
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
57,39 %
27,14 %
24,59 %
17,01 %
5,22 %
22,09 %
17,06 %
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
0,49 %
23,70 %
29,50 %
31,47 %
51,12 %
0,54 %
21,97 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
33,75 %
16,12 %
7,40 %
23,40 %
17,53 %
1,31 %
42,68 %
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Quand vendre ?
Le clbre investisseur amricain Warren Buffett (un des hommes
les plus riches de la plante) considre que le meilleur moment
pour vendre une action se situe entre jamais et jamais !
Daccord, mais quand profitons-nous de cet argent ?
Il faut considrer linvestissement en bourse comme un vhicule
qui permet de senrichir plus rapidement quen souscrivant un
livret dpargne. Donc bien au-dessus du cot de linflation. Il est
vident quil faudra un moment ou un autre profiter de votre
capital. Sinon vous naurez aucun intrt utiliser la bourse
comme vhicule denrichissement.
Tant que vous serez en priode dinvestissement, alimentez votre
compte par votre deuxime paye. Cest seulement le jour o vous
aurez besoin de liquidits que vous devrez vendre vos actions
pour les placer sur des produits qui gnrent des revenus.
Vous pouvez galement envisager de conserver vos actions et
considrer les dividendes distribus comme un complment de
revenus. Mais prenez en compte que ces derniers varient dune
anne lautre et ne peuvent tre considrs comme une source
de revenus stables.
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Janvier
Fvrier
Mars
Avril
Mai
Juin
Juillet
Aot
Septembre
Octobre
Novembre
Dcembre
Total actions
Valeur
Progression
Rendement
Prix action 1
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Nb action
9
8
8
7
7
6
6
6
5
5
5
5
Prix action 2
11
9
8
7
6
7
8
7
8
9
10
12
72
1 576
100 %
Nb action
9
11
13
14
17
14
13
14
13
11
10
8
138
1 660
9%
31,3 %
38,3 %
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Les indices majeurs comme le CAC affichent la progression globale des entreprises qui le composent. Celles-ci nvoluent pas
toutes dans le mme secteur dactivit. Ainsi, Alcatel fait partie des
tlcoms, Total est rattach lnergie, et Aventis est reli au secteur
pharmaceutique.
Chacun de ces secteurs peut tre considr comme un sous
indice dont les variations sont rpliques par un tracker. Comme
pour le CAC40, si une des socits est amene disparatre ou si
elle est absorbe par une autre, elle sortira automatiquement de
ce sous-indice sans que celui-ci subisse le mme sort.
Est-il prfrable de privilgier les indices ou les secteurs ?
Au mme titre que les actions, les secteurs dactivit progressent
plus vite que lindice principal. Celui-ci tant liss par le simple
fait quil est compos dactions sans aucune discrimination sur
leur activit.
Par consquent, linvestissement sur les secteurs se rvlera plus
rentable. Mais attention, mme si les variations sont plus fortes
elles le sont dans les deux sens. la hausse et la baisse.
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Car pour profiter dexonrations fiscales sur les plus values, vos
actions doivent obligatoirement tre loges dans un Plan pargne
en Actions (concerne la France uniquement), mais qui ne prend
pas en compte le SRD.
Les intermdiaires
Pour acheter des actions ou nimporte quels produits financiers,
vous devez utiliser les services dun intermdiaire. Deux solutions :
passer par votre banque ou utiliser un courtier sur Internet.
Les banques ont pour habitude de facturer des frais de transactions importants. Dans la majorit des cas vous payerez des frais
fixes plus un pourcentage en fonction du montant de la transaction. Faites attention cet aspect, car en fonction de la somme
investie, ces frais peuvent rapidement devenir prohibitifs. Ainsi, si
vous investissez 100 euros par mois et que les frais facturs sont
de 10 euros, ils reprsenteront 10 % du versement !
Vous pouvez contourner ce problme en ninvestissant quune fois
par trimestre la somme rcolte chaque mois. Ainsi vous amortirez
fortement limpact des frais fixes pour chaque transaction.
Mme chose pour les SICAV indicielles qui remplacent les trackers.
Il nest pas rare que la banque facture des frais dentre de lordre
de 2 4 %. Vrifiez cet aspect avant de vous engager. Il est
noter que certaines banques proposent des produits pr-formats
pour investir sur les marchs financiers. Ces produits se prtent
trs bien notre technique du CMR avec des frais raisonnables.
Nhsitez pas poser la question votre banquier.
Les courtiers en ligne sont des intermdiaires spcialiss qui ne
traitent que des produits financiers dpargne ou dinvestissement.
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Ils proposent des tarifs agressifs qui auront moins dimpact sur
vos achats dactions ou de trackers.
Pour les SICAV vous aurez accs un large panel de produits
accessibles peu de frais. Comme pour les actions vous trouverez
des produits avec des frais daccs rduits, voire compltement
exonrs. Mais ne vous faites aucune illusion. Personne ne travaille
gratuitement. Surtout dans les mtiers de largent. En contrepartie
vous aurez probablement payer des charges pour la gestion
du compte.
Pour plus dinfos sur ces produits, rendez-vous sur Internet et tapez
le mot SICAV dans les moteurs de recherche. Cest un excellent
moyen pour identifier les diffrents intervenants du march et leurs
offres.
Bourse et motions
La technique du CMR est simple mettre en uvre. Mais pour
quelle soit pleinement rmunratrice, vous devrez adhrer totalement aux rgles dfinies et les appliquer avec discipline.
Je sais par exprience que beaucoup dentre vous seront tents
de mettre leur grain de sel. Surtout lorsque les marchs sont malmens. Et je vous comprends parfaitement.
Si vous aviez eu affronter la longue priode de baisse de la bourse
entre 2000 et 2002, ou celle que nous vivons actuellement, il vous
aurait fallu beaucoup de courage et dabngation pour continuer
acheter rgulirement toujours plus de trackers voyant que ceux-ci
se dprciaient jour aprs jour. Chaque nouvel achat vous faisant
douter un peu plus en mettant vos nerfs rude preuve.
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qui vite de prendre des dcisions trop rapides que vous risquez
de regretter par la suite.
La rgle retenir est la suivante : en matire dinvestissement
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La bourse
Bourse et EDA
Lun des principaux problmes de linvestissement en bourse provient du fait que la plupart des investisseurs sont incapables ou
nont pas la patience de respecter leurs choix. Ils sont rgulirement tents de remanier leur portefeuille dactions parce quils ont
du mal supporter les mouvements incessants de la bourse.
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Ceux qui cherchent avoir raison sont avant tout des joueurs. Les
vritables investisseurs cherchent gagner de largent. Pas satisfaire leur ego. La technique du CMR fonctionne parfaitement sur
le long terme. Si vous ne pensez pas tre capable de tenir la distance, ne lutilisez pas et nhsitez pas souscrire rgulirement
un FCP. Noubliez pas que seul le rsultat compte ainsi que la
prservation du capital.
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Chapitre 7
LENTREPRISE
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Lentreprise
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Est-ce que vous savez vraiment qui vous tes et ce que vous vendez ?
Bien sr. Je suis boulanger et je vends du pain.
Vous trouvez que cest suffisant pour attirer plus de clients ?
!!!
Supposons quune personne passe devant deux boulangeries diffrentes, dont la votre. Sur la vitrine de la premire il est simplement
indiqu Boulangerie . Comme la plupart des boulangeries. Sur la
seconde il est crit Une nouvelle fourne et du pain chaud toutes
les 15 minutes . Par quelle boutique le client potentiel risque-t-il
dtre le plus sduit ?
Un autre exemple : par quelle banque serez-vous le plus attir ?
Celle qui vous dit Placez votre pargne chez nous ou celle qui
vous annonce Placements sans risque 10 % ?
Si vous faites la mme chose que vos confrres sans vous diffrencier vous naurez aucune raison dattirer plus de clients. Sans
compter que si vous vendez tous la mme chose vous tomberez
dans la spirale de la baisse des prix pour attirer le chaland. Au
final personne ny gagnera.
Cest exactement ce qui se passe pour les vendeurs de voitures.
Tous les concessionnaires dune mme marque vendent exactement
les mmes voitures. Dans ces conditions cest souvent celui qui
est prt concder la plus grosse remise qui a le plus de chance
de conclure la vente.
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Lentreprise
Une fois que vous aurez attir le client et construit une clientle, il
ne vous restera plus qu les fidliser pour quils reviennent acheter leur pain chez vous.
Ne vous arrtez pas en chemin, dites-nous comment faire pour
fidliser nos clients.
Restons dans le domaine de la boulangerie. Lorsque javais une
dizaine dannes, ma mre menvoyait acheter du pain. Javais le
choix entre plusieurs boulangeries. Mais il y en avait une qui
mintressait plus particulirement. Lorsque jy allais en fin de
journe, une fois sur deux, la boulangre me donnait un gteau
parce quelle savait quelle avait peu de chance de le vendre avant
la fermeture. Donc au lieu que les ptisseries finissent dans la
poubelle, elle prfrait faire un heureux et consolider sa clientle !
Un autre exemple : certains commerants proposent des cartes de
fidlit donnant droit un avantage. Par exemple au bout de 10
lavages de voiture vous avez droit un lavage gratuit. Si en
moyenne vous utilisez ce service une fois par mois, il vous faudra
capitaliser vos lavages pendant 1 an. Dans lintervalle vous ne
devrez pas perdre la carte de fidlit sous peine de ne jamais
bnficier du cadeau.
Imaginez maintenant que la station-service vous donne un bon de
rduction de 20 % utilisable ds le prochain lavage, mais condition quil soit utilis dans les 3 semaines. Que va-t-il se passer ? Au
lieu que le client revienne 1 fois par mois il augmentera sa frquence et fera 17 lavages au lieu de 12 par an (soit une augmentation de 41 % mettre en relation avec la rduction de 20 %). En
plus, il y a de fortes chances pour que celui-ci prenne de lessence
en mme temps. Cest encore une manifestation de leffet de levier
ou du principe PEGR.
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Le plus important de tout cest que ces trois stratgies ne ncessitent quun cot trs minime, voire nul, donc accessible tous les
(futurs) entrepreneurs. Elles ont seulement demand un peu de
rflexion et du bon sens.
Pour en finir avec les stratgies de marketing je vais vous raconter
comment jai fait prosprer ma premire entreprise en utilisant
leffet de levier au maximum.
23 ans je crais ma premire socit. Celle-ci tait base sur le
systme des vidoclubs appliqu aux programmes informatiques.
Le but tait de donner la possibilit aux clients potentiels de tester
les logiciels, qui taient beaucoup plus chers lpoque, avant
de les acheter. Je proposais galement de dduire le prix de la
location si le client achetait le produit aprs son essai. Ce qui me
permettait de vendre des programmes sans rabais puisque les
clients voulaient rcuprer le montant de leur location.
tant donn que jtais le seul proposer ce type de service sur la
place de Paris, le succs fut immdiat et les clients faisaient la
queue sur le trottoir.
Au fil du temps ces clients se sont rpartis en deux catgories :
1/ la clientle vise au dpart qui voulait vraiment tester les produits avant de les acheter,
2/ une autre clientle qui ne venait que pour copier les logiciels
ainsi que leurs documentations qui nexistaient quau format
papier ( lpoque il ny avait aucune loi sur le copyright des
logiciels et leur documentation).
Ces constats me donnrent trois ides pour accrotre mes marges
bnficiaires :
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Lentreprise
leur travail nest pas considr. En vous sparant des moins bons,
vous favorisez lesprit dentreprise et crez une dynamique.
Vous tes dur. Vous nous dites carrment de virer les mauvais
lments. Ils ont aussi besoin dun salaire pour subvenir aux
besoins de leur famille.
Je suis profondment convaincu que lentrepreneur a une responsabilit sociale vis--vis des personnes quil emploie. Mais il na
aucune obligation dassistanat. Si vous nadmettez pas lvidence
et refusez de vous sparer dun mauvais lment, non seulement
vous entravez la bonne marche de lentreprise, mais vous mettez
aussi en pril votre actif et les emplois des autres salaris.
2/ Nhsitez pas bien payer vos meilleurs employs. Si vous
vous lancez dans cette grande aventure, nhsitez pas rcompenser les meilleurs au dtriment des plus mauvais en instituant
une mritocratie. Crez des dsquilibres dans les salaires.
Sinon vous dmotiverez les bons lments et conforterez les
moins bons dans leur attitude passive. Sils ne sont pas
contents de leur sort et crient linjustice, demandez-leur sils
trouvent normal dtre pays au mme salaire que ceux qui travaillent rellement pour la socit !
Une entreprise cest avant tout des individus qui font avancer la
machine. Il est donc normal de les intresser aux rsultats qui
sont la consquence de leur travail. Plus la rcompense sera valorisante, plus ils travailleront. Plus ils mettront de cur louvrage,
plus lentreprise gnrera de bnfices.
Vous ne trouvez pas que nous nous loignons de nos considrations denrichissement.
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Les franchises
Que pensez-vous des entreprises franchises. Est-ce moins risqu?
Les franchises sont une bonne solution pour dmarrer une activit
commerciale avec un minimum de risques. Aux tats-Unis, 80 %
du commerce est organis sous forme de franchises. La concurrence tant toujours plus vive et les comptences requises toujours
plus importantes, il y a fort parier que nous suivrons la mme
tendance dans les annes venir.
En contrepartie dun droit dentre et de redevances annuelles, un
bon franchiseur apportera les comptences ncessaires au travers
doutils de gestion adapts votre activit, mais galement par le
partage des bonnes et mauvaises expriences des autres exploitants
de la marque.
Comment faites-vous pour slectionner une franchise ?
Dune manire gnrale plus les marques sont anciennes plus
leurs concepts sont valids. Plus le nombre de franchiss est
important, plus elles ont dmontr quelles savaient vivre dans un
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Le prix de lindpendance
Si je compte bien il apparat que si javais suffisamment dargent
pour acheter une franchise, mettons 100 000 euros, en faisant travailler cet argent 10 % selon les diffrents principes que nous
avons passs en revue, au bout de 15 ans je serai en possession
de 417 000 euros sans avoir travailler 12 heures par jour.
Cest vrai. Mais largent nest pas obligatoirement la motivation
premire du crateur dentreprise. Beaucoup se lancent dans
laventure par got de lindpendance et de la libert. Jai cr ma
premire entreprise lge de 23 ans, parce que je ne souhaitais
pas travailler pour un patron. Mais aussi parce que je voulais tre
libre de mon temps. Jtais prt travailler 15 heures par jour,
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mais uniquement pour mon compte. Pas lorsque mon patron laurait
souhait.
Il y a un autre obstacle la cration dentreprise qui rebute
beaucoup dentre nous : les tracasseries administratives.
Il faut bien reconnatre que laspect administratif de la cration et
de la gestion dune entreprise est souvent consommateur de
temps, dnergie et coteux lorsquil faut utiliser des spcialistes
comme les comptables ou les avocats. Toutefois il existe plusieurs
solutions qui permettent de se mettre son compte en saffranchissant des contraintes administratives. Ce sont le portage salarial
et le statut dauto-entrepreneur.
Le portage salarial
Les socits de service qui organisent le portage salarial fonctionnent comme des socits de travail temporaire, la diffrence que vous avez la charge de trouver et de grer le client.
Vous restez tout de mme le matre du jeu et dterminez avec
votre client le montant, la dure et le contenu de la prestation.
Une fois ces lments prciss, la socit de portage tablira un
contrat entre les diffrentes parties et se chargera de facturer
votre client. Aprs avoir prlev sa commission et pay les charges
sociales inhrentes toute rmunration, la somme perue vous
sera reverse sous forme de salaire. Les avantages sont vidents :
1/ Vous navez pas besoin de crer de socit pour exploiter votre
activit. Donc pas ou peu dimmobilisation de capital ou de
frais engager pour la cration dune entit juridique.
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Il a aussi ses contraintes. Tout dabord, il ne sapplique quaux activits de services ou intellectuelles. Vous ne pourrez donc pas
dvelopper dactivit industrielle, ni vendre de marchandises, ni
embaucher de personnel. Mme si ces deux derniers aspects peuvent tre en partie contourns, toutes ces contraintes rservent le
portage salarial aux personnes qui travaillent seules. Ce qui reprsente le plus gros de la population des indpendants.
Si vous avez besoin de comptences extrieures, rien ne vous
empche dutiliser des sous-traitants. Si vous tes concepteur de
site Internet, un graphiste peut se charger de la partie artistique
pendant que vous vous chargerez de la partie fonctionnelle.
Celui-ci facturera la socit de portage qui dduira ce montant de
ce que vous facturez votre client. Pour lui vous restez le matre
duvre et apportez une prestation complte.
Les choses sont plus contraignantes pour la vente de matriel et ne
peuvent tre dveloppes grande chelle. Mais rien ne vous
empche dtre commissionn par une autre entreprise. Ainsi
Bruno F utilise le portage salarial pour son activit dinstallation de
rseaux informatiques. Invitablement ses clients lui demandent
conseil ds quils doivent tendre leur parc informatique.
tant dans limpossibilit de vendre du matriel, celui-ci les aiguille
vers une socit avec laquelle il entretient de bonnes relations et
peroit une commission pour le matriel quil vend indirectement.
Le statut dauto-entrepreneur
Une autre possibilit pour se mettre son compte facilement (une
dclaration sur Internet suffit) et qui permet de vendre aussi bien
du matriel que des services, est le statut dauto-entrepreneur.
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Cette remarque est applicable tous les cas de figure et pas seulement lentreprise. Mettez votre argent dans votre poche et
payez-vous en premier. Cest le meilleur moyen de vous protger
contre les alas de la vie.
Je me permettrai un dernier conseil. Si vous crez une socit,
en bnficiant, ou non, du statut dauto-entrepreneur, je vous
recommande dutiliser une socit de domiciliation laquelle
vous recevrez votre courrier.
Mme si ce type de services un cot, il vous permettra de sparer votre vie personnelle et professionnelle. En cas de problme
administratif, commercial ou autre, il est toujours prfrable de
recevoir les courriers dsagrables une autre adresse que chez
soi.
Si vous recherchez une adresse de domiciliation, allez sur mon
site la page www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr_
marketing.htm vous pourrez y tlcharger des informations sur
dexcellentes socits qui proposent ce service. De plus, si vous
vous y prsentez avec votre exemplaire de Tout le monde mrite
dtre riche, vous aurez trois mois de domiciliation gratuits.
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Chapitre 8
CHANCE ET OPPORTUNIT
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Chance et opportunit
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Chance et opportunit
Comme vous le voyez il est difficile de dfinir ce quest exactement la chance. Celle-ci ne rpond pas aux mmes critres en
fonction de la situation et du moment. Mais vous avez compris
quil serait parfaitement illusoire et hasardeux de baser votre plan
denrichissement sur votre bonne toile. En revanche, faites tout
ce quil faut pour mettre les probabilits de votre ct et vous
vous apercevrez que vous aurez plus souvent de bonnes surprises
que de mauvaises. Faites les choses moiti et votre probabilit
dchec se manifestera plus facilement.
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par rapport au prix demand, vous allez vite vous apercevoir que
cest le promoteur qui fait une bonne affaire en vendant ses
appartements un peu plus cher que la moyenne.
Dans les chapitres prcdents, nous avons mentionn les diffrents aspects et caractristiques que doivent prsenter vos investissements. Si vous suivez ces conseils, vous devriez facilement
carter les fausses bonnes affaires et utiliser votre argent au mieux.
Il reste nanmoins un paramtre important que nous navons pas
voqu, et sur lequel nous aurons loccasion de revenir : vous.
Autant vous pouvez tre votre propre bienfaiteur, autant vous
pourrez tre votre pire ennemi et lorganisateur de vos checs.
Pour vous protger de vous-mme et avant de vous engager dans
une affaire, pensez vous poser les questions suivantes :
Est-ce que cette opportunit est rellement pour moi ?
Est-elle saine et raisonnable ?
En rpondant la premire question vous liminerez rapidement
beaucoup doffres qui semblaient allchantes aux premiers
abords. En complment, vous pourriez vous demander si cette
opportunit fait partie dun domaine connu ou inconnu pour
vous ? Si vous ntes pas capable de rpondre franchement cette
nouvelle question, il est possible que vous ayez des lacunes
combler ou quil vous manque des informations pour tre capable
de profiter pleinement de laubaine, ou peut-tre mme que vous
vous mettez en danger.
Un minimum de connaissances est vital pour vous permettre
didentifier et de saisir les meilleures opportunits. Si vous navez pas
un tant soit peu la matrise du sujet, vous ne saurez pas reconnatre
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La premire impression
Un autre garde-fou. Dans la plupart de mes investissements, jai
remarqu que ma premire impression tait souvent la bonne. Je
pense que cest galement vrai pour la plupart des gens. La raison
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est trs simple: si une affaire est bonne et/ou saine, cela se voit tout
de suite. Tout simplement parce que cest sa premire caractristique.
A contrario, lorsque nous nous posons trop de questions cest
souvent parce que nous avons des doutes. Plus la rflexion est
longue, plus elle dmontre que nous ne sommes pas srs de
nous. Ma rgle dor ce sujet est la suivante :
Au moindre doute, abstenez-vous
Investir ne consiste pas prendre des risques, mais valuer et
grer le risque. Si vous avez un doute et que vous persistez, vous
ne ferez que crer une situation psychologiquement difficile. Le
ct pernicieux de la chose, cest que chaque fois que vous serez
amen prendre une dcision le doute vous habitera un peu plus
pour, au final, vous empcher dagir.
Mais nous pouvons avoir des doutes tout en ayant raison.
Exact. Cela vous arrivera certainement vos dbuts. Cest souvent
d au fait que vous ntes peut-tre pas encore prt ou que vous
navez pas les connaissances suffisantes pour vous lancer. Dans
les deux cas, prenez votre temps et ne vous prcipitez pas, et surtout ninvestissez jamais par dpit.
Que voulez-vous dire ?
Si vous manquez une opportunit parce que vous navez pas
ragi assez rapidement, ou que vous ne trouvez rien qui correspond rellement vos critres de slection ( condition que ceuxci soient ralistes), vous aurez tendance vous prcipiter sur la
prochaine occasion qui se prsentera. Ou encore, vous ferez plus
facilement des concessions sur le prix ou la qualit.
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vous nen savez pas suffisamment leur sujet, il est possible que
vous preniez un risque plus important que prvu en faisant intervenir une part dinconnu supplmentaire.
Pour limiter le risque dimprvus vous devez avoir un minimum
de contrle. Certes, il est impossible de matriser 100 % une
situation. Mais lorsque les rgles dentente sont dsquilibres par
un lment quelconque ou un changement de la situation, nhsitez pas les revoir pour rtablir lquilibre.
Dans le cas de Franois et Patrick, le dsquilibre a t cr par le
montant des frais inattendus que seul Franois pouvait assumer.
Sans mettre la main la poche laffaire naurait pas pu tre mene
terme et adieu les bnfices et le capital investi. Rsultat : le problme de Patrick est devenu celui de Franois. Ensuite, par excs
de confiance ou fainantise, rien na t act officiellement pour
la nouvelle rpartition des gains. Si bien quau moment de toucher
le montant de la vente, le gain de Franois sest transform en perte.
Dans le cadre dune association, les rgles de dpart sont dfinies
par rapport un environnement donn. Si cet environnement est
modifi officialisez ces changements en couchant sur le papier les
nouvelles dispositions. Ainsi, vous viterez les contestations ultrieures tout en clarifiant, au pralable, dventuels malentendus.
Pour en terminer avec ce chapitre, je voudrais insister sur laspect
humain. Ce dernier est prpondrant pour chacune des dcisions
que vous serez amen prendre. Ne le sous-estimez pas et faites
tout pour protger votre fortune. Cest le sujet que nous dvelopperons lors du prochain chapitre.
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Chapitre 9
Les placements
Suite la crise financire de 2008, le systme bancaire a t restructur de manire garantir nimporte quel compte en banque
hauteur de 100 000 euros en cas de faillite de la banque dpositaire des fonds. Mais il faut savoir ce que couvre exactement cette
assurance. Vous verrez que dans bien des cas cette mesure ne sert
rien, sinon rassurer les pargnants.
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La somme prise en compte dans les 100 000 euros reprsente les
liquidits non investies. Cest--dire que si vous possdez des actions
France Telecom, ou nimporte quels autres titres y compris des FCP,
pour une valeur de 200 000 euros, mme si la banque dpose le
bilan vous ne serez pas concern. Car vous possdez des actions,
donc une partie de lentreprise sur laquelle vous avez mise. Et pour
que cette valeur disparaisse il faut que ce soit France Telecom qui
dpose le bilan.
En revanche si vous avez 200 000 euros de liquidits non investies,
celles-ci ne seront couvertes qu hauteur de 100 000. Conclusion :
placez toutes vos liquidits. Vous viterez ainsi de prendre le
moindre risque.
Limmobilier
La protection de votre investissement immobilier est fonction de
la destination du bien. Si vous ralisez un investissement locatif,
le but est de rcolter des loyers qui viendront payer le crdit.
Les lois rgissant les relations loueurs/locataires tant plutt favorables ces derniers, en cas de problme il vous faudra plusieurs
mois pour vincer un locataire indlicat. Ce qui provoquera invitablement un dsquilibre dans le montage financier mis en
place.
Assurez-vous que les loyers seront bien pays en temps et en
heure et ne devenez pas paranoaque. Limmense majorit des
personnes ont cur dhonorer leurs engagements et nont
aucune mauvaise intention. Dailleurs, des tudes statistiques ont
montr que seulement 6 % des locataires oubliaient de payer leur
loyer et que cela se produisait essentiellement dans des zones
sensibles et dfavorises.
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Toujours est-il que ce nest pas une raison pour tre ngligeant
dans le choix du locataire. Il est habituel de vrifier que ce dernier
gagne suffisamment et de demander quun proche se porte caution pour garantir le loyer en cas de dfaillance.
Si vous ne tenez pas grer la partie administrative, vous pouvez
faire appel des agences immobilires spcialises qui soccuperont de slectionner le locataire, de vrifier ses revenus et le cas
chant dassurer les loyers impays.
Bien entendu cette assurance a un cot (quelques pour cent sur
le montant du loyer) qui viendra impacter le rendement. Mais si
vous mettez ces garanties en place, vous en retirerez quelques
avantages. Ainsi, le banquier sera plus enclin vous accorder un
prt et dpasser la barre des 33 % si, au travers de lassurance
des loyers, il a une garantie supplmentaire que vous serez capable
de rembourser votre emprunt. Vous pourrez galement dduire
ces frais de la partie imposable des revenus locatifs.
Il existe une autre faon de se protger dune ventuelle dfaillance
de locataires indlicats qui ne cotera pas un centime. En fonction de leurs revenus (petits salaires, tudiants, etc.) ou de leur
statut familial (nombre denfants), certains locataires bnficient
dallocations logement payes par diffrents organismes dtat. Si
vous vous dclarez comme tant le propritaire des lieux, ces tablissements vous verseront directement cette allocation.
Certains locataires ne savent pas ou nont jamais fait la dmarche
de vrifier quils ont droit cette subvention. Rien ne vous empche de le faire pour eux et dassurer ainsi tout ou partie de vos
revenus. Vous pouvez galement ne choisir que des locataires qui
bnficient de cette allocation.
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La bourse
En matire dinvestissement boursier, il est impossible de protger
le capital puisque celui-ci est li la performance des actions que
vous choisirez. En revanche vous pouvez grer le risque de 2 faons.
La premire consiste investir progressivement votre capital pour
rpartir le risque dans le temps. La technique du CMR prcdemment voque remplit parfaitement cette fonction puisquelle
rpartit la fois votre capital et le risque sur toute la dure de
linvestissement.
Prenons en exemple le cas dfavorable o la bourse baisse de 40 %
en un an (comme en 2008). Si vous avez investi 10 000 euros sur
un tracker CAC en une seule fois au 1er janvier, la perte latente
(non ralise tant que vous navez pas vendu) sera gale cette
performance ngative au 31 dcembre. Alors quen rpartissant le
risque avec la technique du CMR, la perte ne sera que de 20 % si
vous avez investi 1/12 me du capital chaque mois.
Daccord, mais si la bourse monte, notre gain sera suprieur en
investissant en une seule fois.
Oui, mais vous ne le savez quaprs !
En optant pour la gestion dun portefeuille dactions, la meilleure
faon de contrler le risque rejoint le dernier principe voqu :
en concentrant votre achat sur un seul titre, vous liez invitablement le risque sa progression. Si vous avez jou le bon cheval,
vous raliserez une performance trs apprciable. Si celle-ci
dgringole de 50 %, et ce nest pas rare, vous perdrez la moiti
de votre capital.
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Lentreprise
En dehors du fait que vous pouvez mettre un maximum de chances de votre ct en tenant compte des principes marketing dj
voqus, il est impossible de protger une entreprise. Cest ce qui
rend lenrichissement par ce moyen plus incertain que par dautres
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Les escrocs
Je vais vous raconter la msaventure survenue beaucoup de
personnes dans le monde et qui vous fera certainement sourire
par son ct naf.
Peut-tre avez-vous vu cette mission o un couple racontait comment il stait fait escroquer. Nos deux hros avaient t contacts
par tlcopie par un soi-disant hritier qui devait sortir 5 millions
de dollars de son pays.
Pour des raisons lgales, seul un tranger avait le droit de sortir
cet argent. La personne contacte devait simplement ouvrir un
compte dans une banque dsigne et virer largent en toute lgalit
hors du pays. En change de ce service, lheureux lu se verrait
remercier par une commission de 20 %.
Durant le reportage le couple expliqua comment les escrocs
avaient, petit petit, russi leur soutirer plus de 200 000 euros en
prtextant quil fallait graisser la patte de diffrents fonctionnaires
ou avancer certains frais davocats. Tout en assurant nos deux
pigeons que leur affaire avanait dans les meilleures conditions.
Le plus cocasse cest que toute cette histoire sest droule sans
quils ne voient jamais la tte de leur interlocuteur et sans lui parler
de vive voix une seule fois ! Toutes les discussions se droulaient
par tlcopie. Lhritier dclarant que sa ligne tait probablement
sur coute et quune conversation trop explicite risquait de com-
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promettre leur affaire. Par contre, tous les virements effectus par
le couple en faveur de lescroc taient bien rels.
la fin de linterview le journaliste demanda navement Pourquoi
avez-vous fait cela. Le couple rpondit tout aussi navement Pour
rendre service ! Vous croyez vraiment quils ont cherch rendre
service ? Comment peut-on tre assez cupide pour croire un seul
instant quun inconnu va vous donner un million de dollars parce
que vous laidez transfrer son argent !
Cest lappt du gain qui a pouss ce couple la faute. Pas leur
bont dme. Dans ce cas prcis son prix tait de 200 000 euros.
Ne croyez pas que ce soit un cas isol. Cest une escroquerie qui
svit dans le monde entier depuis des dizaines dannes. Sur le site
www.olivierseban.com/envoi_infos/tlmmdr.htm vous trouverez le
texte dune arnaque similaire que des escrocs envoient en masse
par Internet. Vous pouvez y rpondre, mais je dcline toutes
responsabilits quant aux rsultats et consquences.
Les conclusions de cette anecdote sont multiples. Tout dabord,
mfiez-vous de vous-mme et de votre cupidit. Elle vous poussera la faute lors de vos choix conomiques (prise de risque
important, effet de levier exagr, etc.) et vous mnera des extrmits que vous ne souponnez pas.
Lexemple cit est volontairement caricatural et a pour but de vous
faire sourire. Mais il dmontre quun enrichissement outrance peut
tre une source de tourments trs douloureux. Il nexiste aucun
placement qui permet de devenir riche en cinq minutes. Si quelquun vous affirme le contraire et vous propose laffaire du sicle,
cest soit un illumin soit un escroc. Aprs cest vous de voir.
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Chapitre 10
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Culot ou courage
Nous avons tous la capacit dobtenir plus que le minimum. Cest
un talent accessible tous qui ne vous cote rien et qui augmentera votre pouvoir dachat. Vous navez pas besoin dtre plus
intelligent ou plus malin que les autres. Vous devez juste sortir de
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Dans le cas contraire vous perdez votre temps. Cest pour cette
raison que vous narriverez jamais ngocier le contenu de votre
chariot avec la caissire du supermarch.
Autre remarque, votre interlocuteur na pas besoin dtre le propritaire du bien mis en vente. Dailleurs, moins il sera impliqu
plus vous aurez de chances dobtenir satisfaction. Pour illustrer
cette affirmation je vais vous raconter lhistoire dune de mes
transactions.
En 1995, je suis tomb par hasard sur un Anglais, appelons-le
Sam, qui ne payait plus son crdit immobilier depuis trois ans.
Pour une raison inconnue la banque ne saisissait pas la maison,
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Tenter sa chance ne veut pas dire que vous arriverez vos fins,
mais
Si vous nessayez pas
vous ne saurez jamais ce que vous pourrez obtenir
Par exprience je peux vous dire que ces a priori sont purement
subjectifs et constituent des barrires psychologiques que vous
avez vous-mme riges.
Laissez-moi vous donner un nouvel exemple, o les circonstances
ntaient pas mon avantage.
Entre le moment o jai commenc et termin ce livre (ctait en
2005, lors de lcriture de la premire dition), pour tre fidle au
plan de gestion de mes ressources (voir chapitre 2), jai russi
faire baisser mon loyer de 8 %. Soit 3 000 euros par an. Bien que
mon voisin de lpoque payait 200 euros de plus par mois pour
exactement la mme maison, jouvrais la ngociation en prtextant simplement que je trouvais le loyer trop cher.
tant donn que jtais dj dans les lieux et li par un bail, le
propritaire navait aucune raison de maccorder cette faveur. Ce
qui occasionna une premire rponse ngative, mais qui ne
mempcha pas de revenir la charge en dclarant que je souhaitais partir tout en lui rappelant au passage que sa maison tait
reste vide pendant un an avant mon arrive, et quil avait eu le
temps de constater que jtais parfaitement solvable. Rsultat : le
loyer baissa de 250 euros !
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Encore une fois, vous ne savez pas quelles sont les limites et les
motivations de votre interlocuteur. moins dtre capable de lire
dans ses penses vous ne saurez jamais ce que vous perdez si
vous nessayez pas de le savoir. Dans bien des cas, il suffit simplement de demander.
Comment ngocier
Bien que le sujet soit vaste, je peux vous donner quelques trucs que
jutilise rgulirement. vous de les adapter chaque situation.
Respectez votre interlocuteur. Dans une ngociation la forme
de la demande est certainement plus importante que le fond.
Celle-ci ntant que le rsultat de relations humaines, si vous
vexez votre interlocuteur, ce dernier risque dtre sourd vos
demandes. Si vous arrivez en disant votre voiture nest pas terrible,
mais je veux bien vous en proposer 30 % de moins , vous avez
peu de chance de mettre le vendeur dans de bonnes dispositions.
vitez de formuler la premire proposition. Ce nest pas toujours facile, et quelquefois vous devrez provoquer le vendeur.
Demandez-lui de faire un effort en prtextant que le prix dpasse
un peu votre budget (il faut que la raison voque soit plausible,
sinon vous ne serez pas pris au srieux). Si celui-ci vous demande
de faire une contre-proposition, vous savez dj quil y a matire
ngociation, sans que vous ayez une ide prcise de la marge
de manuvre. En revanche sil vous donne un autre prix,
nacceptez pas tout de suite la premire offre. Il est probable
que vous puissiez aller encore au-dessous.
Retournez le problme. Jai souvent utilis cette technique avec
mes fournisseurs dans mes diffrentes entreprises. Au lieu de
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Chapitre 11
VOUS DE JOUER
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dernier. La priorit est donne aux passifs, tandis que laccumulation nest quune ventualit relgue au dernier niveau.
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Phase 3 : Investissez
En matire dinvestissement il ny a pas une seule solution, mais
une multitude de possibilits. Votre choix dpendra essentiellement de vos affinits, de votre situation familiale, conomique et
surtout de votre aversion au risque. Ainsi les investissements qui
me conviennent ne seront pas obligatoirement adapts votre
personnalit, simplement parce que nos sensibilits et nos situations sont diffrentes.
Il existe tout de mme deux grands axes rcurrents qui permettent de formuler diverses propositions. Les propositions qui suivent ne sont que des suggestions que vous devrez adapter votre
situation.
Premier axe : Si vous navez pas ou peu de charges assumer
du type passif ou familiales et quel que soit votre ge, vous avez
intrt prendre des risques pour avoir un rendement important.
placez en bourse en utilisant la technique du CMR pour
acheter une SICAV ou un fonds en actions. Dans les deux cas
mettez en place un pilote automatique et alimentez ce vhicule chaque mois ;
endettez-vous sur le long terme et achetez un terrain. Sil est
constructible, regardez comment vous pouvez le diviser pour
revendre en plusieurs lots. Vous pouvez aussi acheter une
parcelle inconstructible et faire toutes les dmarches ncessaires pour changer sa destination. Vrifiez auparavant que la
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Bravo ! Jai donc lu votre livre avec intrt. Flicitations. Il est avantgardiste, pdagogue et trs agrable lire (comme vos autres livres...).
Flicitations encore une fois.
Alexandre C.
Tout le monde mrite de lire ce livre. Je lai dvor en 2 heures
avec un norme intrt. Tout est simple et limpide. Mon seul regret
est de ne pas lavoir dcouvert plus tt.
Pascal B.
Votre livre devrait vraiment tre enseign lcole ! Cest un
chef-duvre de clart, de pdagogie et de bonnes ides. MERCI !
Jrme D.
Vous auriez pu intituler ce livre Comment senrichir sans rien
connatre la finance. Bravo. Un livre dutilit publique
dont beaucoup devrait sinspirer.
Jacques B.
Livre trs agrable lire et a ne gche rien... Le contenu est vraiment
indispensable quiconque souhaite soccuper efficacement de ses
finances et senrichir. Cest de loin le meilleur livre sur le sujet,
en franais comme en anglais. Aucun remplissage inutile.
Chaque mot a sa raison dtre. Flicitations pour cet excellent
ouvrage que je recommanderai mon entourage.
Sbastien C.
Vous auriez d crire ce livre plus tt ! Il est en train de changer
radicalement ma faon de considrer largent et surtout de mapprendre le garder. Cest presque une rvlation. Ce nest rien que
du bon sens finalement. Pourtant largent vhicule tant de choses
diffrentes que notre attitude est souvent fausse et que nous
ne faisons pas toujours ce quil faut dans notre intrt.
Bruno E.
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Achev dimprimer