Abbes Aya 2017

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juillet 1992
http://www.cfcopies.com/V2/leg/leg-droi.php
http://www.culture.gouv.fr/culture/infos-pratiques/droits/protection.htm
THÈSE
En vue de l’obtention du
DOCTORAT DE L’UNIVERSITE DE TOULOUSE

Délivré par l’Université Toulouse Capitole
École doctorale : Sciences Juridiques et Politiques
Présentée et soutenue par
Aya ABBES BELGHITH

le mercredi 12 juillet 2017
La maîtrise urbaine
Discipline : Droit
Spécialité : Droit Public
Unité de recherche : IDETCOM (EA 785)
Directeur de thèse :
Monsieur le Doyen Mohamed Ridha BEN HAMMED: Professeur Émérite de la )aculté
de droit et des sciences politiques de TUNIS
Monsieur Pierre GALAN : Professeur à l'Université TOULOUSE 1 CAPITOLE
JURY
Rapporteurs Monsieur le Doyen Étienne DOUAT : Professeur à l'Université de

MONTPELLIER
Monsieur le Doyen Lotfi TARCHOUNA: Professeur à la )aculté de droit et

des sciences sociales de SOUSSE
Suffragants Monsieur André CABANIS : Professeur Émérite de l'Université

TOULOUSE 1 CAPITOLE
« L’université n’entend ni approuver ni désapprouver
les opinions particulières de l’auteur. »

DÉDICACES
Je dédie la présente thèse
À ma mère en témoignage de ma reconnaissance envers le soutien, les efforts qu’elle a fait
pour mon éducation ainsi que ma formation.
À mon mari qui n’a jamais cessé de m’encourager.
À mes deux fils Saifeddine et Fares en témoignage de mon amour.
À mes sœurs Afef et Wala , pour leur compréhension et patience.
À mes amis pour leur soutien moral.

REMERCIEMENTS
Je tiens, tout d’abord, à exprimer mes sincères remerciements à mes Directeurs de thèse, le
Doyen Mohamed Ridha BEN HAMMED et le Professeur Pierre GALAN pour leurs conseils
précieux, pour leur disponibilité et leur soutien enthousiaste.
Je remercie sincèrement, également, messieurs les Doyens Étienne DOUAT et Lotfi
TARCHOUNA et le Professeur André CABANIS pour avoir accepté d’assister à la présentation
de ce travail et d’évaluer ma thèse.
J’exprime ma profonde gratitude à ma famille entière pour leur soutien et en particulier à
ma mère pour son soutien inconditionnel et inaliénable,
Je tiens à honorer mon mari et mes enfants dont la patience et la confiance ont permis que
cette recherche voie le jour.
J’adresse mes remerciements à mes collègues et amis pour leur présence, leur soutien
délicat, fin, et sensé, pour leurs conseils avisés, et pour les nombreuses moments passés à
échanger, à collaborer toujours avec plaisir.
Enfin, je remercie tous ceux dont la coopération a permis que ce travail se concrétise.
SOMMAIRE
INTRODUCTION GÉNÉRALE ......................................................................................................................... 6
PREMIÈRE PARTIE : LA RECHERCHE DE L’UTILISATION OPTIMALE DE L’ESPACE URBAIN
.............................................................................................................................................................................. 31
TITRE 1 : LE RECOURS À LA PLANIFICATION DE L’ESPACE URBAIN ...................................... 33
CHAPITRE 1 : LE PLAN D’AMÉNAGEMENT URBAIN LE DOCUMENT DE BASE DE LA
PLANIFICATION URBAINE ................................................................................................................... 35
CHAPITRE 2 : LES DOCUMENTS SECONDAIRES DE LA PLANIFICATION URBAINE ............. 50
CONCLUSION DU TITRE1 ...................................................................................................................... 62
TITRE 2 : LE RECOURS AUX MOYENS DE LA MAȊTRISE FONCIÈRE ......................................... 63
CHAPITRE 1 : L’AMÉNAGEMENT URBAIN ....................................................................................... 65
CHAPITRE 2 : L’ENCADREMENT JURIDIQUE DU FONCIER ........................................................ 90
CONCLUSION DU TITRE 2 ................................................................................................................... 116
TITRE 3 : LE RECOURS À LA GOUVERNANCE URBAINE LOCALE ........................................... 117
CHAPITRE1 : LES ACTEURS INTERVENANTS DANS LA MAȊTRISE URBAINE ....................... 119
CHAPITRE 2 : LES TECHNIQUES DE GOUVERNANCE URBAINE .............................................. 140
CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE .......................................................................................... 167
DEUXIÈME PARTIE : .................................................................................................................................... 169
LA RECHERCHE DE LA DURABILITE DU CADRE URBAIN ............................................................... 169
TITRE 1 : LES ACTIONS VISANT UN ENVIRONNEMENT URBAIN DURABLE ........................... 174
CHAPITRE 1 : LES ACTIONS VISANT L’AMÉLIORATION DU CADRE DE VIE ......................... 175
CHAPITRE 2 : LES ACTIONS VISANT L’AMÉLIORATION DE LA QUALITÉ DE VIE ............... 204
TITRE 2 : LES ACTIONS VISANT LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DURABLE ............... 232
CHAPITRE 1 : LA PROMOTION DE LA DURABILITÉ DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE
................................................................................................................................................................... 233
CHAPITRE 2 : LA PROMOTION DE LA NATURE POUR UN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE
DURABLE ................................................................................................................................................ 250
TITRE 3 : LES ACTIONS VISANT LA GÉRANCE DES PROBLÈMES SOCIAUX ......................... 276
CHAPITRE 1 : L’INTÉGRATION SOCIALE ET SPATIALE.............................................................. 278
CHAPITRE 2 : LE DROIT À L’ÉQUITE SOCIALE ............................................................................. 291
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE ......................................................................................... 299
CONCLUSION GÉNÉRALE .......................................................................................................................... 301
TABLE DES ABRÉVIATIONS
AFH agence foncière d’habitation
AFI agence foncière industrielle
AFT agence foncière touristique
AJDA actualité juridique de droit administratif
AMVPPC agence de mise en valeur du patrimoine et du patrimoine culturel
ANGED agence nationale de gestion des déchets
ANME agence nationale pour la maîtrise de l’énergie
ANPE agence nationale de protection de l’environnement
APAL agence de protection et d’aménagement du littoral
ARRU agence de rénovation et réhabilitation urbaine
ASM association de sauvegarde de la médina
AUGT agence urbaine de grand Tunis
BH banque de l’habitat
BOT built, operate, transfer
CATU code de l’aménagement de territoire et de l’urbanisme
CDR code des droits réels
CNEL caisse nationale d’épargne logement
CPF conservatoire de propriété foncière
CPL collectivités publiques locale
DPM domaine public maritime
EIE étude d’impact sur l’environnement
EPIC établissement public à caractère industriel et commercial
EPNA établissement public non administratif
FNAH fond national d’amélioration de l’Habitat
FNME fond national de maîtrise d’énergie
INP institut national du patrimoine
IORT imprimerie officiel de la république tunisienne
JORT journal officiel de la république tunisienne
MDEAF ministère des domaines de l’État et des affaires foncières
MEDD ministère de l’environnement et du développement durable
MEAT ministère de l’équipement et de l’aménagement du territoire
OCDE organisation de coopération et de développement économique
ONAS office national d’assainissement sanitaire
ONTT office nationale du tourisme tunisien
PAD plan d’aménagement de détail
PAU plan d’aménagement urbain
PC permis de construire
PDU Projets de développement urbain
PIF périmètre d’intervention foncière
PNAFN programme national d’aide aux familles nécessiteuses
PNRQP Programme national de réhabilitation des quartiers populaires
PPMV plan de protection et de mise en valeur
PRF périmètre de réserves foncières
PSMV plan de sauvegarde et de mise en valeur
PUF presse universitaire de France
PUND programme des nations unies pour le développement
RGU règlement général d’urbanisme
RTD revue tunisienne de droit
SDA schéma directeur d’urbanisme
SNIT société nationale immobilière de Tunisie
SONEDE société nationale d’exploitation et de distribution des eaux
STEG société tunisienne d’électricité et de gaz
TA tribunal administratif
TAP agence Tunis Afrique presse
UNESCO organisation des nations unies de l’éducation, la science et la culture.
Sujet : La maîtrise urbaine
INTRODUCTION
GÉNÉRALE
6
Depuis des années, le monde ne cesse de s’urbaniser, la population d’aujourd’hui devient de

plus en plus urbaine cherchant à quitter les conditions rurales et à se regrouper dans des villes.
« On estime que désormais plus de la moitié de la population mondiale vit dans des zones
urbaines1 » et que « l’urbanisation devait se poursuivre dans les décennies à venir2 ». En
Tunisie, « le nombre d’habitants dans le milieu urbain représente 70% du nombre total
d’habitants en 20143 ».
Pour la civilisation contemporaine, l’espace urbain incarne son présent, son espace et son aire
d’action. Il est à l’origine d’innovations économiques, sociales et culturelles. Il est par ailleurs
un lieu d’échange d’idées, de biens, d’informations et constitue des foyers de civilités et
d’urbanités qui en font des ferments des civilisations. Toutefois, cette urbanisation excessive
n’est pas sans inconvénients car elle résulte d’une grande extension urbaine, ce qui peut
rendre la ville mal organisée. Elle subit aujourd’hui les bouleversements de notre époque tels
que le développement du chômage, les problèmes d’environnement, l’accumulation des
déchets, l’espace urbain connaît de fortes tensions et la qualité de vie en ville en souffre.
Il est vrai que le rêve de l’urbaniste consiste à choisir un espace vierge pour y planter une ville
moderne, ambitieuse et subtile et en créer un assemblage de pleins et de vides où l’homme
doit s’épanouir. Toutefois, la vérité rend ce rêve presque impossible car le passage d’une
civilisation rurale à une civilisation urbaine a fait que les villes ont progressé d’une façon
désordonnée et incontrôlable. L’évolution disloquée des villes a créé des espaces urbains mal
ou insuffisamment ordonnés contenant des inégalités dans la distribution des ressources, des
divergences dans leur localisation, méritant d’être assujettis à une réorganisation particulière.
Pour faire face à ces difficultés, il faut procéder à une stratégie globale associant, une action
économique, un développement social et culturel, un aménagement de l’espace et du respect
de l’environnement. Il faut prendre en compte certains principes d’action publique qui
présentent un fil conducteur exigeant un ensemble de démarches et d’actions diversifiées
étroitement imbriquées les unes aux autres. Il faut repenser les formes urbaines, concevoir des
villes économes en espace, en énergie et en temps de déplacement. Il va falloir par ailleurs
1
Piéchaud (J-P) : « La ville, l’habitat, l’aménagement du territoire », article du 19 décembre 2013, paru dans
encyclopédie du développement durable, http://encyclopédie-dd.org/ encyclopedie/territoires/ la ville/-l’habitat-
l-amenagement.html.
2
Ibidem
3
TAP le 9/juin/2015à 14h17minute paru dans le site de direct info, web manager center, http://
directinfo.webmanagercenter.com,/2015/06/09/tunisie-donnees-chiffrees-dans-le-domaine-de-lamenagement-
territorial-et-urbain/
7
reconstituer des quartiers nouveaux et favoriser un zonage délimitant et séparant les quartiers
d’habitat aux zones d’activités et aux espaces commerciaux. Cependant cet aménagement ne
doit pas se faire sur des espaces naturels et agricoles. Pour ces raisons il va falloir entamer des
études sur le territoire urbain. Il s’agit de l’espace historique d’une société et le terrain sur
lequel un peuple se constitue en nation par l’action de son État.
Le système fonctionne selon un schéma à quatre composantes indissociables : peuple, État,

nation, territoire1. Un territoire urbain est aussi un espace physique délimité par des frontières
administratives et politiques et présentant un grand nombre d’échanges et de relations qu’on
gère.2 La logique du territoire évolue avec le temps. L’ancienne territorialité urbaine se
caractérisait par une juxtaposition de micro territoires locaux où chaque communauté
élémentaire fonctionnait selon sa propre logique ; il pouvait y avoir des échanges plus ou
moins importants entre ces territoires, mais il n’y avait ni solidarité ni synergie entre les
éléments constitutifs3.
De nos jours, le territoire urbain national se définit comme un ensemble intégré où les
pouvoirs publics effectuent des redistributions de richesses, mais surtout où la mise en
cohérence des différents éléments permet de passer à un stade supérieur de développement et
de s’affirmer dans l’arène internationale. Le processus national consiste d’abord, en un
dépassement des tribalismes et des localismes qui régnaient dans les périodes anarchiques,
puis en un développement d’un processus permanent d’intégration et de solidarité entre les
différentes composantes sociales et territoriales4.
La maîtrise du territoire urbain par l’État se fait à travers une étude approfondie de l’espace
urbain du pays, ainsi que par une vision et une démarche d’ensemble qui permet d’anticiper et
d’introduire la cohérence territoriale. A priori, ce qui pose une vue globale dans l’espace et
dans le temps c'est l'appréhension du territoire national dans sa totalité géographique et dans
sa continuité historique. L’intervention de l’État se manifeste par le contrôle de la croissance
urbaine avec un ensemble d’actions ayant pour objet la recherche du territoire pertinent,
1
Étude stratégique schéma directeur d’aménagement du territoire national, rapport final, 2007, p39.
2
Calame (P) : « le territoire, brique de base de gouvernance », paru dans encyclopédie du développement
durable, http://encyclopedie-dd.org/encyclopedie/economie/4-3-territoires-et-amenagement/le-territoire-brique-
de-base-de-la.html, paragraphe : « mais qu’est-ce qu’un territoire ? »
3
Étude stratégique schéma directeur d’aménagement du territoire national, rapport final, dir MEHAT, 2007, p
39.
4
Ibidem.
8
revalorisant certains quartiers urbains et réduisant les inégalités sociales qui peuvent être la
cause d’une multitude de problèmes, ainsi, que, la recherche de solutions pour les problèmes
d’environnement, de transport, d’habitat…. Ceci se réalise par des actions publiques qui ont
pour objectif une bonne maîtrise urbaine de l’espace, tout en étudiant le côté social
économique, environnemental et culturel…
Pour cerner notre sujet, il convient de définir au préalable les notions d’ «urbaine » et de
« maîtrise » (I) ensuite de présenter l’historique de l’encadrement juridique de la maîtrise
urbaine en Tunisie (II), puis nous allons expliquer l’intérêt de notre recherche (III) pour
arriver en fin à délimiter la problématique du sujet (IV).
I- DEFINITION DES NOTIONS :

Il s’agit d’abord de la notion « urbaine» (1) qui limite le champ d’application du sujet et
concerne à la fois le territoire et la population qui y vit. Ensuite, la notion « maîtrise » (2) qui
englobe toutes les actions que nous pouvons mener sur le territoire pour assurer une meilleure
maîtrise urbaine.
1- La notion « urbaine »
Sur le plan étymologique, le terme « urbain » dérive du mot latin « urbanus » pour désigner
« ce qui concerne la ville par opposition à rural1 » et par extension, ce terme est utilisé pour
désigner les habitants de ville2.
Cependant, cette notion a évolué depuis les années 1950 par « la transformation du
processus d’urbanisme3 », « par le développement des technologies de communication et de
la généralisation des procédés mécaniques du transport qui dissocient de plus en plus
l’espace et le temps, au point où l’espace est nié par l’instantanéité du fax ou de
l’internet4 ». D’ailleurs, d’après Choay (F), faute d’un terme meilleur, on peut proposer
aujourd’hui d’appeler urbain « la nouvelle civilisation qui se met en place à l’échelle
planétaire supprimant l’ancestrale différence entre ville et campagne et pouvant être
1
Merlin(P), Choay(F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire »,2ème édition, PUF,
2009, p908.
2
Ibidem.
3
Ibidem.
4
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R) : « Dictionnaire de la ville et l’urbain, édition Économica, 2006, p289.
9
définie comme le système opératoire, valable et développable en tous lieux, constitué par
des réseaux matériels et immatériels et dont la manipulation retentit dans un circuit bouclé
sur les rapports que nos sociétés entretiennent avec l’espace, le temps et les hommes1 ». Il
est difficile aujourd’hui de préciser les limites de l’urbain, car « nos sociétés urbaines vivent
une déspécialisation de la ville et une détérioration du local. 2 ». La ville n’est plus « une
agglomération urbaine, ni un territoire… mais un groupe hétérogène de personnes
communiquant les unes avec les autres dans l’espace3 ». Elle est « géographiquement
indéterminée, mais que sa singularité se manifeste par le jeu complexe et savant
d’interaction entre ici et là, faisant de cet ici une entité toujours à reconstituer, il nous faut
repenser « le local » et le « mondial » avec lequel, la ville toutes les villes, sont connectés.4»
Suite au développement du terme « urbain », il est difficile de trouver une définition exacte
universelle et profonde de l’urbain. Néanmoins, on trouve plusieurs définitions qui ont des
finalités différentes ; géographiques et statistiques comme celle de l’INSEE5 qui délimite au
sein du territoire français, les aires urbains et les unités urbaines en considérant que la notion
d'unité urbaine repose sur la continuité du bâti et le nombre d'habitants. On appelle « unité
urbaine », « une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti
continu qui compte au moins 2000 habitants6 ».
Si l'unité urbaine se situe sur une seule commune, elle est dénommée ville isolée. Si l'unité
urbaine s'étend sur plusieurs communes, et si chacune de ces communes concentre plus de la
moitié de sa population dans la zone de bâti continu, elle est dénommée agglomération multi
communale.
Sont considérées comme rurales « les communes qui ne rentrent pas dans la constitution
d'une unité urbaine à l'instar des communes sans zone de bâti continu de 2000 habitants, et
celles dont moins de la moitié de la population municipale est dans une zone de bâti
1
Merlin(P), Choay (F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire » ,2ème édition, PUF,
2009, p909.
2
Pumain(D), Paquot(T), Kleinschmager(R), « Dictionnaire de la ville et l’urbain », Économica, 2006, p289
3
Ibidem.
4
Ibidem.
5
Institut national de la statique et des données économiques en France.
6
Ibidem
10
continu1». Ceci est la définition qu’utilise l’INSEE en France et dans l’Union européenne,
dans les autres comparaisons internationales, l’urbain s’identifie au seuil de 5000 habitants2.
Dans d’autres systèmes juridiques, le statut d’agglomération urbaine correspond à une forme
particulière de collectivité territoriale comme c'est le cas de la constitution brésilienne qui
donne aux États fédéraux de nombreuses compétences pour organiser juridiquement des
agglomérations urbaines et des régions métropolitaines. En Allemagne, le statut de « la ville »
est réservé à certaines communes qui satisferont certains critères de l’urbain3. Le système
tunisien divise le territoire urbain tunisien en gouvernorats4 et communes5, il s’agit d’un
territoire limité incluant un ou plusieurs espaces urbains organisés. Les gouvernorats se
présentent comme un ensemble d’agglomérations urbaines. Ils constituent l’unité
administrative la plus grande. Dans le système juridique tunisien, chaque gouvernorat est
subdivisé en délégations, lesquelles sont divisées en secteurs. Les communes se présentent
comme des unités urbaines, il s’agit d’une seconde subdivision du territoire en zones
communales6 et non communales, les zones érigées en communes obéissent à des
considérations urbanistiques.
Cependant, la constitution Tunisienne de 2014 a institué une nouvelle subdivision dans son
article 131 qui prévoit que « la décentralisation est caractérisée par des collectivités locales
comprenant des municipalités, des régions et des districts qui couvrent l’ensemble du
territoire de la République conformément à un découpage déterminé par la loi ».
Cependant, jusqu’à ce jour, aucune loi d’application de cet article de la constitution n’a vu le
jour donc nous allons se contenter dans cette étude de la classification classique en communes
1
ibidem
2
Merlin(P), Choay(F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement », PUF, 2009, voir agglomération,
aire d’influence d’une ville, Ville.
3
Auby (J-B) : « Droit de la ville du fonctionnement juridique des villes au droit à la ville », Lexisnexis, janvier
2013, p4.
4
Le pays est composé en 2012 de 24 gouvernorats, 264 délégations et 2083 secteurs (statistiques de l’institut
national de la statistique, Tunisie.)
5
Leurs nombre est aujourd’hui de 350 commune dont 264 d’après les statistiques de 2012 de l’institut national
de la statistique, puis en 2015, 25 nouvelles communes ont été crées, ensuite en 2016-2017, 61 communes ont vu
le jour.
6
Le territoire communal peut être divisé en deux ou plusieurs circonscriptions administratives dénommées
arrondissement dont le nombre et les limites territoriales sont fixés par arrêté du gouverneur. Article 8 nouveau
de la loi organique des communes n°75-33 du 14 mai 1975 modifié par la loi 2006-48du 17 juillet 2006.
11
et gouvernorats en attendant une nouvelle loi organique qui définira peut être la notion
urbaine en droit tunisien.
Le fait que les différents systèmes juridiques ne possèdent pas de définition exacte de l’urbain
n’empêche pas que nous pouvons traiter l’urbain sur la réalité sociologique, économique,
technique, politique. Le biais principal par lequel cela s’opère est le territoire. C’est
essentiellement, parce qu’elles sont reconnues comme des territoires particuliers que les
entités urbaines en viennent à constituer des objets juridiques particuliers 1. Elles ont en
général, une autonomie normative assez limitée, mais existante. Elles ne constituent pas en
une forme politique particulière, sauf là où la loi par le biais de la constitution définit un statut
particulier de collectivité territoriale qui s’applique à ces entités.
Généralement les entités urbaines dans un système donné ne se résument pas à un système
bien brodé, il s’agit plutôt d’un lien de convergence particulière d’une pluralité de législation
qui trouve à s’appliquer à ces entités, uniquement, spécialement ou comme aux autres entités
territoriales. Les corps concernés sont divers et variés. « Chaque système juridique organise
et nourrit ces corpus à sa façon, dans les cadres que définissent les grandes traditions
juridiques. Pour autant, en y regardant bien, on aperçoit bien des évolutions communes,
qui traduisent sans doute dans le droit les évolutions générales de la gouvernance urbaine
dans le monde. Un certain déclin des dispositifs de pilotage planificateur au profit de
mécanisme plus contractuel, un développement de partenariat public-privé, l’importante
croissante des questions ayant attrait aux réseaux techniques, la montée de certaines
valeurs comme le développement durable et le droit à la ville2».
Nous pouvons déduire de ce qui précède que la notion de « l’urbain » est une notion vague et
polysémique, pouvant ainsi avoir plusieurs dimensions contextuelles. D’abord, elle peut avoir
une signification économique. Ainsi, l’urbain apparaît comme « un lieu favorable au
maintien ou à la création d’emplois et d’entreprises. Les entreprises apparaissent ainsi
comme des acteurs essentiels non seulement de la croissance économique mais encore du
développement urbain et elles sont aussi porteuses d’un modèle de gestion3 qu’on tend à
1
Auby (J-B) : « Droit de la ville du fonctionnement juridique des villes au droit à la ville », Lexisnexis, janvier
2013, p4.
2
Ibid, p2.
3
Par exemple, le choix de localisation est dans la plupart des cas fondé sur la recherche des réductions des coûts,
l’implantation des activités industrielles qui prend en considération le coût de la production interne et économies
12
appliquer à la ville1». Ensuite, le terme « urbain » peut avoir une approche culturelle ; ainsi,
l’architecte le considère comme un objet de production artistique. Le spécialiste des sciences
sociales, quant à lui, conçoit l’espace comme s’il était déterminé par les usagers et les
architectes en même temps2.
L’urbain a, à la fois, une dimension architecturale culturelle, artistique, historique et

esthétique. Il s’agit d’« un outil d’organisation de la forme urbaine par l’imposition de
règles d’ordonnancement spatiales bien définies 3 ». D’où l’expression « urbain design » qui
a été utilisée surtout depuis la deuxième guerre mondiale, aux États-Unis et en Royaume uni,
pour désigner le processus de conception et de réalisation d’arrangement physique permettant
de maîtriser l’organisation formelle de la croissance urbaine à travers permanences et
changements4.
Selon l’approche que nous traitons, la notion de l’urbain change. Ainsi, l’architecte-urbaniste
considère l’urbain comme un objet de production artistique, il est le responsable de la mise en
forme des propositions spatiales d’aménagement5, alors que le spécialiste des sciences
sociales le prend pour un milieu de cohabitation de toute une population.
Nous pouvons conclure que « l’urbain » présente un terme très vague et difficile à cerner.
Néanmoins, l'étude de ses différentes réalisations est intrinsèque à l'étude de ses éventuelles
limites. Dans cette étude, pour contourner ce terme, nous nous appuierons sur la définition du
dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire qui considère que l’urbain est
tout « ce qui concerne la ville par opposition à rural6 ».
Cependant, la notion de « la ville » n’est pas moins délicate que celle de «l’urbain », car il n’y
a pas une définition exacte, étant donné que la difficulté de la conception de la ville se
manifeste par l’étendue du territoire et que le nombre des habitants varie d’un système
externes, la ville suivant cette conception se présente comme un lieu de minimisation des coûts et maximisation
des économies externes
1
Mongin (O) : « La condition urbaine, la ville à l’heure de la mondialisation », édition de Seuil, Paris, 2005,
p15.
2
Ingallina (P) : « Le projet urbain », collection « Que sais-je ? », PUF, Paris, 2008, p.8.
3
Mongin (O) : « La condition urbaine : la ville à l’heure de la mondialisation », Edition Du Seuil, Paris, 2005
p.18
4
Merlin (P) ; Choay (F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire », PUF, 2009, p909.
5
6
Ibidem.
13
juridique à un autre. Par conséquent, une commune est une composante urbaine, un
gouvernorat aussi.
En plus, « une aire urbaine se caractérise… par des flux de population se déplaçant pour
aller travailler, et par une offre de service destinée à l’ensemble de la population de
l’agglomération considérée 1».
Une aire urbaine est donc constituée d’un noyau central 2 et d’une couronne périurbaine mais
qui participe au point de vue de l’économie et de l’emploi, notamment, au fonctionnement
social de l’aire urbaine considérée. La couronne comprend elle-même, généralement, une
périphérie immédiate (les banlieues) et une périphérie un peu plus lointaine, comportant
toujours d’importantes surfaces à vocation agricole (le périurbain)3.
Ainsi, pour bien analyser le terme urbain, nous devons le différencier des termes proches
comme « rural » et « périurbain » dans un premier temps (A) puis les termes « urbanisme »
et « droit de l’urbanisme » en deuxième lieu (B).
A- L’urbain, le rural, le périurbain

D’après la plupart des dictionnaires, le terme « rural » signifie la campagne4, la population
paysanne. Il présente toute la zone située en dehors des grands centres urbanisés. L’INSEE 5,
définit l'espace à dominante rurale, ou tout simplement l’espace qui « regroupe l'ensemble
des petites unités urbaines et communes rurales6» donc, « n’appartenant pas à l’espace à
dominante urbaine (pôles urbains), communes périurbaines et communes multi
polarisés7 ».
L’urbain et le rural sont deux notions proches et liées entre elles par des flux visibles et
invisibles de personnes, des déplacements quotidiens provoqués principalement par le travail,
des déplacements périodiques occasionnés pour les loisirs, des migrations définitives dues aux
1
Davignon (J-F) : « Droit de l’urbanisme » Litec, 2ème édition, 2007, p4.
2
Il présente le centre de l’agglomération, là où il y a les communes densément urbanisés
3
Davignon (J-F) : « Droit de l’urbanisme » Litec, 2ème édition, 2007, p4.
4
Le site officiel de Larousse www.larousse.fr/dictionnaires/francais/rural et le site officiel de l’internaute
http://www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/rural
5
Institut national de la statique et des études économiques en France
6
www.insee.fr/fr/methodes/default.asp/page=definitions/espace-rural.htm
7
Ibidem
14
changements de résidence, ainsi que par le déplacement des matériaux comme flux de
marchandises alimentaires ou de produits manufacturés, les transferts d’eau et d’énergie
Toutefois, malgré la forte relation entre l’urbain et le rural, la différence est vaste. L’urbain se
caractérise d’abord par une forte population. Une agglomération est dite urbaine si elle
comporte au moins 2000 habitants1, même si cette norme est différente d’un pays à un autre2.
Ensuite, l’urbain se caractérise également par la multiplicité de l’administration et des
activités récréatives, tandis que le milieu rural se caractérise par sa faible densité et dont
l’agriculture est l’activité principale. Sa spécificité se situe dans une diversité d'attitudes, de
traditions socioculturelles, de liens avec la nature et de caractéristiques économiques et
environnementales dont l'origine est principalement basée sur l'agriculture. Cette spécificité
lui procure son attractivité et doit donc être préservée, tout en assurant une réponse adéquate
et durable aux besoins. Le problème que pose la relation entre l’urbain et le rural est
l’étalement des villes vers les campagnes et l’exode rural des habitants de la campagne vers
les villes, ce qui rend la relation complexe et les critères d’identification imprécis. A priori,
cette étude concerne l’urbain par opposition au rural. Cependant, la relation entre l’urbain et
le rural est très étroite et les limites entre ces deux modes de vie perdent de plus en plus de
leur évidence matérielle et symbolique, ce qui explique nos allusions permanentes à ces deux
termes. Dans notre étude, nous nous intéressons au rural en tant qu’espace qu’il faut protéger
de l’urbanisation continue. D’ailleurs, si nous ne protégeons pas le rural de l’expansion
urbaine progressive et parfois excessive, il viendrait un jour où nous ne pouvons plus parler
de ce qu’on appelle « le milieu rural ».
La notion « périurbain », présente cette relation étroite entre l’urbain et le rural, puisqu'elle
signifie d’après les dictionnaires la proximité de la ville, La périurbanisation est « un
processus recouvrant des mouvements centrifuges qui ont conduit à l’étalement urbain au-
delà des limites des agglomérations urbaines, dans les communes rurales situés à leurs
périphéries3 ».
1
Houillon (V), Thomsin (L) : « Définitions du rural et de l'urbain dans quelques pays européens », Espace,
populations, sociétés, 2001, Repopulation et mobilités rurales, p 195-200.
2
Il est de 10 000 habitants en Grèce, en Espagne, en Italie, 2000 en France, 1000 en Angleterre et au Pays de
Galles, 500 en Écosse, 200 au Danemark.
3
Puman (D), Paquot (T), Kleinschmager (R) : « Dictionnaire la ville et l’urbain », Economica , 2006, p215.
15
La périurbanisation est l’urbanisation diffuse à proximité des agglomérations urbaines c'est-à-

dire « l’extension inorganisée des périphéries des villes1 ». Elle peut prendre plusieurs
formes, recouvrir plusieurs contenus sociaux différents, mais d’une façon générale cette
urbanisation périphérique s’implante en discontinuité par rapport au tissus urbain de la ville.
La périurbanisation désigne des logements construits mais avec une infrastructure déficiente
et insuffisante. Elle présente à l’origine des personnes qui viennent travailler dans la ville
mais dont le niveau de vie ne leur permet pas de vivre dedans alors, ils se logent à la
périphérie de la ville. Avec le temps, ils se multiplient au point de devenir une vraie
problématique qui nécessite des solutions de la part de l’État quant à la maîtrise de cette
forme d’urbanisation, ainsi que de toutes les autres formes. Les zones périurbaines concernent
notre étude dans le sens qu’elles présentent la continuité de l’urbain, mais qu’elles nécessitent
des actions de la part de l’État. D’abord, il faut maîtriser cette expansion continue, qui peut
provoquer plusieurs dégâts sur le rural, par des actions limitant l’urbanisation incontrôlée.
Ensuite, il faut trouver des solutions d’intégration couvrant cette forme urbaine qui peut être
une source de problèmes sociaux et qui doit être gérées par un droit assurant la protection et
l'organisation de l’espace, le droit de l’urbanisme (B).
B- L’urbain, l’urbanisme et le droit de

l’urbanisme
D’après le dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, le terme
« urbanisme » signifie « la science de l’organisation spatiale des villes 2». Cette notion tend
aujourd’hui à inclure « tous les types d’interventions organisés sur l’espace bâti ou
bâtissable, quels que soient leurs échelles (du territoire à la demeure individuelle), leurs
acteurs (décideurs publics ou privés, praticiens, administrateurs), la nature du savoir dont
elles relèvent (théorique ou appliquée, scientifique ou juridique) quelle que soit l’époque où
elles se situent3».
Le législateur tunisien définit l’urbanisme à partir de ses finalités, l’article premier du code de
l'aménagement du territoire et de l'urbanisme (CATU) déclare que : « Les dispositions du
1
Ecchabbi (M) :« urbanisation et population en Tunisie», Urbaconsult, 1991.
2
Merlin(P), Choay(F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire », PUF, 2009, p910.
3
Ibidem.
16
présent code fixent les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimales de
l’espace, la planification, la création et le développement des agglomérations urbaines
afin : de conditionner le cadre de vie, d’assurer l’exploitation rationnelle des ressources,
de protéger les zones de sauvegarde, de protéger les sites naturels et culturels y compris les
sites archéologiques tels que définis par l’article 2 du code de patrimoine archéologique,
historique et des arts traditionnels, d’assurer la sécurité et la santé publique, de garantir
une répartition rationnelle entre les zones urbaines et rurales et ceci dans le cadre d’une
harmonisation entre développement économique, développement social, et équilibre
écologiques, en vue de garantir un développement durable et le droit du citoyen à un
environnement sain. » Donc, en essayant de comprendre les finalités de l’urbanisme en tant
que science de l’organisation de l’espace, nous pouvons comprendre les objectifs d’une
maîtrise urbaine rationnelle qui doit garantir au citoyen un cadre de vie agréable et équilibré,
écologiquement, économiquement, socialement, tout en favorisant le développement durable.
Cependant, cette définition de l’urbanisme a négligé quelques détails qui concernent ce sujet à
savoir la réhabilitation dans le sens de restauration des quartiers anciens et de transformation
des zones abandonnées et la rénovation urbaine, il s’agit d’un ensemble de procédures
concernant l’urbanisme opérationnel.1
Quant au droit de l’urbanisme, en associant le terme droit à celui d’urbanisme, nous pouvons
dire qu’il s’agit de l’ensemble des règles juridiques qui encadrent l’organisation de l’espace
urbain. Plusieurs auteurs ont défini le droit de l’urbanisme ainsi, cependant certains ont
focalisé leurs recherches sur les moyens, d’autres sur les objectifs. Pour Jacquot (H) et Priet
(F) le droit de l’urbanisme est « l’ensemble des règles et institutions relatives à
l’aménagement et au développement urbains. Il a vocation à encadrer l’évolution physique
de l’urbanisation2». Cependant, contrairement à ce que peut laisser penser l’étymologie « le
droit d’urbanisme ne s’applique pas seulement dans les espaces urbains. Né des problèmes
posés par l’aménagement interne des villes, il couvre maintenant l’ensemble de l’espace
national, que celui-ci soit urbain ou rural ; il est devenu « le droit commun » de
l’aménagement « physique » de l’espace3».
1
Bousasata (S) : « Droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p21.
2
Jacquot (H), Priet (F) : « Droit de l’urbanisme », Dalloz, 2008, p8
3
Ibidem.
17
D’où nous pouvons déduire que le droit d’urbanisme est la branche de droit qui est
« chargé[e] d’encadrer par des règles générales et par des procédures, l’élaboration des
1
objectifs correspondants » qui concernent tout le territoire. Cette définition présente la
vision étroite du droit de l’urbanisme. D’autres auteurs le définissent comme étant
« l’ensemble d’institutions et règles encadrant l’utilisation des sols, (leur affectation, leur
protection et leur esthétique) issue de lois, d’actes administratifs unilatéraux (sous forme de
documents écrits, de plans ou de contrats) afin de faire respecter les volontés de
développement et d’aménagement des collectivités publiques2».
Dans cette étude nous allons étudier le droit de l’urbanisme dans sa vision large en tant que
l’encadrement juridique de toute forme d’urbanisation mal maitrisée. Ainsi, toute maîtrise
urbaine rationnelle doit être établie à travers le droit de l’urbanisme qui favorise les outils
nécessaires pour gérer espace urbain.
En définitive, d’après ce que nous avons présenté la définition de la notion « urbaine » et sa

délimitation est différente d’un système juridique à un autre. L’urbain comme nous le
focalisons dans ce travail est l’étendue du territoire qui présente une continuité de bâti
ayant une forme politique (commune, gouvernorat, ville…) et une autonomie normative
présentant un espace historique de la société et le terrain sur lequel le peuple se constitue
en nation ainsi qu’une dynamique au niveau de l’organisation spatiale, au niveau de son
contenu sociopolitique et au niveau des pratiques sociales de leurs habitants. Cet espace
peut être simple composé d’un noyau ou complexe comprenant de plusieurs noyaux
comme il peut contenir des extensions appelés le périurbain.
Cet espace nécessite pour sa gestion l’intervention d’une multitude d’actions urbaines, soit
sous la forme d’une stratégie sectorielle, soit comme une stratégie globale, et avec le concours
de multiples intervenants. Ces interventions s’articulent autour d’une idée principale qui est la
maîtrise urbaine.
1
Jean François Davignon : « Droit de l’urbanisme », LITEC, 2ème édition, 2007, P1.
2
Kalflèche (G) : « Droit de l’urbanisme », PUF, édition 2012, p18.
18
2- Définition de la notion de « maîtrise »

À partir de la plupart des dictionnaires de la langue française, le mot maîtrise signifie « la
domination et le contrôle 1», maîtriser « c’est dominer techniquement, intellectuellement ou
scientifiquement2 » et dans un autre sens il désigne « la supériorité 3». D’une façon générale,
la maîtrise englobe les sens de la gérance, de la gestion…Cela suppose le fait de prendre des
décisions et d’assumer des responsabilités. Maîtriser signifie donc qu’il doit y avoir des
responsabilités à affronter, des problèmes à gérer, des décisions à prendre, des pratiques à
contrôler. Donc, un ensemble de personnes et d’organes4 qui travaillent ensemble dans un but
de maîtrise en utilisant les moyens techniques et juridiques nécessaires et c’est leur
coordination qui va faciliter cette gouvernance urbaine, sans oublier la coopération du citoyen
qui ne prend pas la place du décideur, mais qui peut orienter ses décisions vers une direction
ou une autre.
La maîtrise de l’urbain nécessite l’utilisation d’un ensemble d’outils nécessaires que les
pouvoirs publics utilisent pour réussir une organisation optimale du territoire et une
exploitation rationnelle des ressources. Il s’agit des outils planificateurs (A), des outils de
gouvernance urbaine (B) et des outils politiques (C).
A- Les outils de planification urbaine

Pour maîtriser un pays, les pouvoirs publics doivent élaborer un ensemble de plans qui
encadrent le territoire concerné. Ces plans sont énoncés dans le CATU. D’abord, il y a les
schémas directeurs d’aménagement du territoire (SDAT), document d’orientation ayant une
vocation nationale qui fixe les orientations fondamentales de l’aménagement des zones
territoriales. Ensuite, il existe les schémas directeurs d’aménagement (SDA) ayant une
vocation plus réduite et basés sur des critères fonctionnels dépassant les frontières
traditionnelles. Il s’agit des schémas directeurs des zones sensibles, les schémas directeurs des
www.larousse.fr, nous trouvons cette même définition dans le dictionnaire : dictionnaire.reverso.net/français-

définition/maitrise.
2
www.larousse.fr/dictionnaires/francais/maitrise avoir la maitrise d’une langue dominer techniquement,
intellectuellement, scientifiquement.
3
www.larousse.fr/dictionnaires/francais/maitrise, supériorité ; la domination incontestée sur des adversaires,
prépondérance.
4
Centralisés, déconcentrés, décentralisés.
19
agglomérations urbaines et les schémas directeurs des zones restantes. Ces plans seront exclus
de cette étude car ils concernent d’abord, l’aménagement du territoire et non pas l’urbanisme,
puis, l’échelle nationale et régionale et non pas l’unité urbaine comme nous l’avons déjà
défini.
Ensuite, il y a le plan d’aménagement urbain (PAU) qui présente la charte de la commune.

C’est un outil principal désignant l’urbanisme réglementaire, il planifie et réglemente toutes
les formes d’urbanisation d’une façon générale. Cependant, il ne suffit pas de réglementer
l’urbanisme, il faut préparer les opérations d’aménagement futures et si c’est nécessaire créer
des quartiers, voire des villes nouvelles pour mieux encadrer l’expansion urbaine et pour
qu’elle ne se place pas dans les périphéries des villes, ceci nécessite l’élaboration du plan
d’aménagement de détail (PAD). C’est un document qui représente l’urbanisme opérationnel
en présentant les opérations d’aménagement prévues qui doivent être exécutées dans une
partie du territoire bien délimitée, le périmètre d’intervention foncière (PIF). Quant à
l’urbanisme prévisionnel, il est prévu par le code de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme (CATU) tunisien mais il s’agit d’une technique délaissée par les dirigeants et
nous dévoilerons les raisons ultérieurement.
Pour pouvoir maîtriser l’urbain, nous devons utiliser les outils de planification urbaine pour
mieux encadre l’urbain mais aussi des outils de gouvernance pour l’exécution de ces plans
(B).
B- Les outils de gouvernance urbaine

La gouvernance « c’est l’action de gouverner, c’est une manière de gérer et
d’administrer1 ». Gouverner c’est «exercer le pouvoir exécutif, diriger les affaires de
l’État2 ». « Il s’agit donc de l’art ou de la manière de gouverner, en favorisant un mode de
gestion des affaires originales dans un environnement marqué par une pluralité d’acteurs
(une firme, un État, une collectivité locale, une organisation non gouvernementale, une
association ou une instance internationale) qui disposent, chacun à des degrés divers et de
façon plus ou moins formelle, d’un pouvoir de décision3 ».
1
www.larousse.fr/dictionnaires/francais/gouvernance.
2
www.larousse.fr/dictionnaires/francais/gouverner; gouverner c’est prévoir
3
Baron (C) : « La gouvernance : débats autour d'un concept polysémique », Droit et société, 2003, n°54, p. 330.
20
La gouvernance est un terme polysémique1 il peut avoir plusieurs sens suivant le côté qu’on
veut étudier. Ainsi, par exemple l’OCDE qui s’intéresse au domaine économique le définit
comme étant « la manière dont la société résout ses problèmes et satisfait ses besoins
collectivement2 ». Le PNUD3 le définit comme étant « l’action des autorités économiques,
politiques et administratives pour gérer les affaires d’un pays à tous les niveaux […], ce qui
comprend les mécanismes, processus et institutions à travers lesquels les citoyens et les
groupes articulent leurs intérêts, exercent leurs droits légaux, remplissent leurs obligations
et apaisent leurs différences4 ». Ces définitions insistent sur « la pluralité des acteurs en jeu
et le caractère collectif des actions et négociations, ainsi que sur le fait que la gouvernance
correspond à des règles, des processus et des conventions plutôt qu’à des institutions ou à
des traités 5». D’une façon générale, la gouvernance donne un modèle de gérance basée sur
« les modes de coordination qui reposent sur la confiance, la coopération, la participation,
la négociation et la recherche de consensus face à une situation conflictuelle.6 » De plus,
« La gouvernance suppose l’élaboration de compromis collectifs face à des conflits
d’intérêt. Les fondements du pouvoir n’étant plus seulement juridiques, mais aussi sociaux
dans le sens où les acteurs peuvent eux-mêmes créer, modifier ou interpréter les règles de
coordination7 ». Ainsi, la gouvernance met l’accent sur la multiplicité et la diversité des
acteurs qui peuvent intervenir dans la gestion des affaires publiques, en particulier des acteurs
publics (État, CPL…) ainsi que des acteurs privés (syndicats, associations…) et la société
civile8.
D’une façon générale, la gouvernance urbaine est un mode de gestion qu’on peut impliquer
dans tous les domaines de l’État. Dans ce contexte, elle peut être vue comme étant un
ensemble de mécanismes qui facilitent la maîtrise urbaine en favorisant la participation de
1
Ibid, p329-349.
2
Simoulin (V), « La gouvernance et l'action publique : le succès d'une forme simmelienne », Droit et société,
2003/2 n°54, p. 314
3
Programme des nations unies pour le développement
4
Simoulin (V), « La gouvernance et l'action publique : le succès d'une forme simmelienne », Droit et société,
2003/2 n°54, p314.
5
Ibidem.
6
Baron Catherine, « La gouvernance : débats autour d'un concept polysémique », Droit et société, 2003/2 n°54,
p 333.
7
Ibidem.
8
Veyret (y) : « Dictionnaire de l’environnement », édition Armond Colin, Paris, 2007, 9 179.
21
tous les acteurs de l’État ainsi que celle du citoyen dans toutes ses étapes. La gouvernance
urbaine est alors une gouvernance territoriale qui « recouvre l’ensemble des situations de
coopération non ordonnées par la hiérarchie qui correspondent à la construction, à la
gestion ou à la représentation de territoire1». Cependant, elle nécessite une stratégie globale
qui l’enclave et des outils politiques qui permettent à cette gouvernance urbaine d’accomplir
ces objectifs.
c- Les outils politiques

Une politique publique est une série d’actions ou d’inactions que les autorités publiques
choisissent d’adopter pour régler un problème ou un ensemble de problèmes2 et assurer une
maîtrise urbaine pertinente et bien organisée. Les acteurs publics doivent, alors, saisir un
ensemble d’actions englobant un projet avec « des objectifs, des moyens et les dispositifs
nécessaires pour le réaliser soit expressément conçu en vue d’une action plus ou moins
programmée sur la ville3 ». Ces actions doivent prendre en considération l’évolution de la
société, les enjeux sociaux, politiques et environnementaux ainsi que les équilibres que les
pouvoirs publics veulent maintenir ou promouvoir. Cependant, ces mêmes actions doivent
aborder des luttes d’intérêts, des pressions de groupes, l’influence des catégories sociales,
dominantes ou minoritaires4. Pour bien gérer le cadre urbain, les pouvoirs publics doivent
prendre les décisions nécessaires en recourant à la démocratie urbaine. Il s’agit d’un
mécanisme qui permet au citoyen une large participation à la préparation des projets de
développement. En effet, le phénomène urbain concerne en premier lieu le citoyen et ce serait
injuste de prévoir et organiser l’urbain sans sa participation à la prise des décisions.
Néanmoins, la démocratie participative ne doit pas devenir une désobéissance au droit.
D’ailleurs, les pouvoirs publics doivent veiller à la bonne application des lois puisqu’elles
luttent contre toutes les manifestations négatives de l’organisation de la ville et qu’elles
constituent la base de tout un arsenal juridique pour établir une ville exemplaire et durable.
1
Pasquier (R), Simoulin(V), Weisbein(J) : « La gouvernance territoriale, pratique discours et théories », LGDJ,
droit et société, vol 44, 2007, p17.
2
Velten (F) : « L’intégration des politiques publiques par le droit de l’urbanisme » mémoire de recherche réalisé
dans le cadre de master de droit public spécialité collectivités territoriales, 2009-2010, université Toulouse 1
capitole, p 11.
3
Naciri (M) : « Les politiques urbaines : instruments de pouvoir ou outils de développement ? », politique
urbaine dans le mondes arabe, p13, 14.
4
Ibid, p14.
22
La dimension du droit est essentielle à la naissance des villes, puisqu’elle fournit des cadres
de référence à l’action. Elle se présente en tant qu’instrument d’organisation de l’action et de
l’interaction et en tant qu’ensemble de règles de jeu pour les acteurs. Sauf que dans la ville, il
y a toujours le mouvement de résistance au droit, puisqu’elle présente des phénomènes
d’évasions (constructions illicites et anarchiques, utilisation illégales d’espaces publics) à
l’encontre desquelles il faut lutter pour assurer une bonne maîtrise urbaine.
En définitive, la notion « maîtrise » signifie le contrôle, la domination et la gestion du

territoire par un ensemble d’outils de planification, de gouvernance et un ensemble d’outils
politiques qui reflètent les réalités sociologiques, économiques et politiques et nécessitent des
actions sous forme de stratégies sectoriels ou globales ayant pour objectif la maîtrise urbaine.
Ainsi, la notion « maîtrise » désigne la gestion du cadre urbain par des outils de
planification favorisant l’accès au terrain et son encadrement, par des outils de
gouvernance urbaine assurant la participation de tous les acteurs de l’État ainsi que le
citoyen et par des outils politiques développant l’évolution de la société et les enjeux
environnementaux et socio-politiques.
3- Définition de la notion de « maîtrise urbaine »

La nature juridique de la « maîtrise urbaine » pose un problème car on ne peut pas déterminer
s’il s’agit d’un principe, d’un concept ou d’une une notion juridique …
À priori, cette notion n’est pas une notion juridique puisqu’elle n’est pas reprise dans les
textes juridiques mais elle est conçue comme objectif de toute politique urbaine, de toute
action de l’État destinée pour l’urbanisme, de toute règle juridique concernant l’urbain. On
peut considérer donc la maîtrise urbaine comme un objectif à atteindre et qui donne des
orientations auxquelles le droit positif doit se conformer. Ainsi, c’est une notion qui n’est pas
juridique mais qui peut produire des effets juridiques et des sanctions. Il s’agit donc d’une
notion complexe qui se situe dans un contexte de généralités et d’abstractions, mais qui
présente des objectifs bien précis.
D’un côté, la maîtrise urbaine présente l’organisation générale d’un espace bien déterminé
pour le rendre plus agréable à vivre et contient l’ensemble de procédures effectuées par des
acteurs publics pour pouvoir aboutir à ces finalités bien précises. D’un autre côté, la maîtrise
urbaine doit assurer l’exploitation des ressources et la durabilité de la ville pour pouvoir
23
léguer aux générations futures un espace urbain répondant à leurs besoins. En fait, la
recherche dans la maîtrise urbaine est un travail de combinaison entre ces deux niveaux de
réflexions et un essai de trouver une harmonisation entre la ville et ses habitants.
En définitive, une maîtrise urbaine est une organisation générale du cadre urbain par des
acteurs publics centralisés et décentralisés avec la participation du citoyen en utilisant
des outils de planification , des outils de gouvernance urbaine et des outils politiques afin
de « conditionner le cadre de vie du citoyen et lui garantir un développement durable et un
droit à un environnement sain1 ». La maîtrise urbaine fait de l’urbain son espace qui
présente un pilier fondamental, de droit de l’urbanisme ses outils (l’urbanisme
réglementaire, opérationnel, prévisionnel) et du cadre de vie son objectif. Elle doit
« garantir un cadre de vie agréable et sain pour le citoyen2 » pour qu’elle soit réussie.
Le cadre urbain analysé dans cette étude est le territoire tunisien. Le choix du pays est dû à la
nécessité d’une véritable maîtrise urbaine dans ce territoire qui subit d’énormes difficultés
(habitat anarchique, dégradation de l’environnement, pollution, exode rurale, déséquilibre au
niveau de répartition, problèmes sociaux…). Une maitrise urbaine réussite est sollicitée pour
résoudre les problèmes urbains de cette ville qui datent de très longtemps.
II- L’HISTORIQUE DE
L’ENCADREMENT
JURIDIQUE DE LA MAȊTRISE
URBAINE EN TUNISIE
L’urbanisation est très ancienne en Tunisie. Elle date de trois millénaires. De l’époque berbère
à l’Ifrikya de l’époque punique et des médinas de l’époque médiévale aux métropoles des
grandes agglomérations, le fait urbain a toujours changé de dimension.
1
Article 2 CATU
2
Ibidem.
24
Ainsi les villes d’Ifrikya punique ont été mises en place par le traité d’urbanisme et
d’architecture des romains1. Puis à l’époque musulmane, une autre conception spatiale de la
ville s’est substituée à la première, il s’agit de la médina, un modèle de ville axée sur un
centre unique où se positionne la grande mosquée entourée des souks qui forment ainsi une
enceinte commerciale puis les quartiers avec des maisons qui caractérisent l’architecture
musulmane et témoignent d’une certaine conception de la structuration de l’espace et de
l’aménagement des villes.
Avec le protectorat, un nouveau mode de vie et de nouvelles habitudes se sont installés en

Tunisie, les européens ont apporté avec eux leurs désirs de modernité. Ils ont édifié des villas,
des immeubles, ont construit des routes, des voies ferrées et ont contribué à l’émergence des
villages, des villes et à l’institution des communes, comme celles de La Goulette en 1884, la
Marsa en 1912 et Carthage 19192. En même temps, un besoin d’encadrement urbain s’est
imposé et s’est réalisé par des décrets comme le décret du 24 septembre 1885 relatif au
domaine public puis le décret du 7 novembre 1882 relatif aux mesures conservatoires des
monuments d’art et des documents historiques. Ensuite, le décret du 25 janvier 1929 relatif à
l’aménagement et à l’extension des agglomérations urbaines marque une étape importante
dans l’historique du droit d’urbanisme en Tunisie. Il planifie l’extension des périmètres
urbains en imposant l’élaboration d’un plan d’aménagement3. D’autres décrets sont de même,
importants comme le décret du 10 septembre 1943 relatif à l’architecture et à l’urbanisme ont
permis de mettre en place les premières mesures réglementaires et opérationnelles de la
maîtrise urbaine, le décret du 22 juillet 1943 est relatif aux autorisations de construire, et le
décret du 11 janvier 1945 relatif à l’aménagement rural.
Après l’Indépendance, les pouvoirs publics tunisiens se sont trouvés confrontés à une tâche
considérable qui consistait en l’achèvement de l’œuvre de décolonisation du pays et la
construction d’un état moderne. Il fallait simultanément préparer l’avenir tout en agissant pour
réduire les disparités régionales qui constituaient, à l’évidence un obstacle au développement.
Ainsi, à partir de 1961, les pouvoirs publics tunisiens ont commencé à prendre conscience de
l’importance de la planification comme méthode de développement. Dès lors, le premier
1
Déterminé par l’usage systématique du tracé orthogonal (vertical) à travers notamment les règles d’alignement,
de hauteur et de prospect qui régissait à l’époque romaine.
2
Aouij-Mrad(A) : « le précis de droit de l’urbanisme », IORT, 2002, p10.
3
Aouij-Mrad(A) : « droit de l’urbanisme», Latrach, 2014, p10.
25
document spécifique réservé à l’urbanisme était celui du « règlement national de la

construction et de l’urbanisme » élaboré par l’administration en 1969, il s’agit d’un document
administratif intérieur qui règlemente le mode d’utilisation des sols et la construction. Ce
document est opposable aux particuliers et à l’administration.
La période des années 70 a été marquée par une abondante production de documents
d’urbanisme, d’ailleurs, plus de 200 plans d’aménagement urbain ont été établis ou révisés
comme par exemple le plan directeur d’urbanisme du grand Sfax (PDU 1975-1977)1. Ces
documents étaient très techniques et rigides, ne prenant pas suffisamment en considération les
spécificités de l’urbanisme tunisien (les aspects sociologiques, économiques,
environnementaux). La promulgation du premier code de l’urbanisme de 1979 a prévu des
dispositions nouvelles concernant les plans directeurs d’urbanisme, l’institution du PAD , la
mise en place des PIF et la répartition des rôles entre l’Etat, les CPL et les autres intervenants
dans l’établissement des plans directeurs et dans le contrôle de l’urbanisation. Cependant, les
communes restent encore dépendantes des institutions publiques en matière d’aménagement,
leurs faibles moyens humains et financiers contribuent à réduire leur rôle.
Pendant cette période, et concernant l’habitat, on remarque une certaine désorganisation de

l’espace avec une prolifération d’habitat spontané, la dispersion de l’habitat en zones
périurbaines, l’accentuation de la littoralisation, la rupture de l’équilibre entre le milieu urbain
et rural, la dégradation des milieux naturels…. Le processus d’urbanisation a pris deux formes
différentes : une forme réglementaire qui obéit aux dispositions de la réglementation en
vigueur et une urbanisation non réglementaire qui engendre des effets nuisibles en matière
d’étalement urbain et rend plus coûteux et complexe la viabilisation de l’équipement des
quartiers. Ainsi, les pouvoirs publics ont senti la nécessité de réviser le cadre juridique de
l’urbanisme et le nouveau code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme (CATU) a
vu le jour en 19942. Il témoignait clairement d’un souci de prise en compte et d’encadrement
juridique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme en Tunisie. Ce nouveau code fixait
les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimale de l’espace, la planification,
la création et le développement des agglomérations urbaines. Pour assurer ce résultat, le code
instituait divers instruments dont notamment les schémas directeurs d’aménagement et les
plans d’aménagement urbains. Par rapport au code de l’urbanisme de 1979, le CATU paraît
1
Évaluation et développement des instruments de l’aménagement du territoire en Tunisie, févier 2004.
2
Loi n°94-122 du 28 novembre 1994 portant promulgation du CATU, JORT n°96 du 6/12/1994.
26
innovant à travers l’intégration de la dimension environnementale pour assurer le

développement durable et le droit du citoyen à un environnement sain. Il est donc salutaire
que le législateur tunisien de 1994 ait voulu dans le nouveau code mettre en place un
encadrement juridique de l’urbanisme en intégrant plus de décentralisation, de démocratie
urbaine et d’efficacité. De plus, ce document donne une grande importance à la durabilité de
toute action urbaine en énonçant que les dispositions de ce code fixent les règles à suivre pour
l'organisation et l'exploitation optimales de l'espace, la planification, la création et le
développement des agglomérations urbaines. Ceci est afin « de garantir une répartition
rationnelle entre les zones urbaines et rurales, et ce dans le cadre d'une harmonisation
entre développement économique, développement social, et équilibres écologiques, en vue
de garantir un développement durable et le droit du citoyen à un environnement sain1 ». À
travers cet article, le législateur tunisien insiste sur l’idée que toute maîtrise urbaine doit être
durable. La problématique générale de l’urbanisme demeure, alors, liée aux différentes
dimensions politiques, économiques, financières et culturelles. Toute tentative de réforme
doit donc intégrer l’ensemble de ces dimensions.
III- L’INTÉRÊT DE LA
RECHERCHE
Cette recherche a de multiples intérêts certains d’ordre juridique (1) et d’autres d’ordre
sociopolitique (2).
1- L’intérêt juridique de la recherche : le cadre

urbain et le droit
Le choix du cadre est justifié par une réalité ; il s’agit de la domination de l’humanité vivante
dans les villes. Parmi les difficultés que présentent ce cadre urbain il y a le fait qu’il englobe
une multitude de constituants et que sa gestion présente une problématique majeure. Il faut
bien préciser que « le droit de la gestion du sol et des territoires s’est bâti historiquement sur
un socle de concepts et de mécanismes qui, élaborés dans le contexte de sociétés
1
Article 1er CATU
27
essentiellement rurales, ne concernaient pas spécialement la ville1 ». Avant, la propriété

était rurale, l’administration cherchait à s’adapter au mode de vie rural, mais à partir de la
révolution industrielle, suscitée par une réorganisation économique ajoutée aux facteurs non
moins importants dont le boom démographique, l’importance de l’exode rural, une expansion
urbaine démesurée a envahi les villes.
Face aux résultats négatifs de cette urbanisation excessive, l’État a commandé plusieurs
études de fond pour définir une organisation spatio -socio- économique du pays2 et les
mécanismes nécessaires. Les problèmes urbains se propagent de plus en plus et deviennent
envahissants d’où le besoin d'un certain type de droit s'est fait sentir.
Le droit de l’urbanisme intègre un ensemble de solutions aux problèmes d’origine urbaine et

qui deviennent ensuite des problèmes d’ordre esthétiques, environnementales, sociales. Le
droit de l’urbanisme s’enrichit de valeurs nouvelles, s’efforce de servir des causes essentielles
au devenir démocratique de nos sociétés, notamment, le développement durable ce qui est lié
à l’enrichissement des pratiques démocratiques au quotidien, de la participation ordinaire des
citoyens. D’un jour à un autre, nous nous apercevons que les mécanismes du droit de
l’urbanisme ont un mal croissant à maîtriser les problèmes qu’ils s’efforcent d’affronter ;
problèmes de globalisation, problèmes financiers, une montée d’individualisme et ceci limite
fortement les ressorts de leur efficacité. Ainsi, nous découvrons que le fonctionnement
juridique de l’urbain s’appuie sur d’autres ingrédients que les mécanismes de l’urbanisme. Ce
qui fait que le matériau juridique d’un cadre urbain est un composé beaucoup plus large que
celui des techniques juridiques de l’urbanisme. L’objectif de cette recherche est d’essayer de
cerner les principaux axes du cadre urbain, d'essayer de préciser comment ils collent aux
phénomènes urbains et les influencent et dans quelles logiques ils s’attachent et ils se séparent
ainsi que le rôle du droit dans la maîtrise de ces phénomènes.
1
Auby (J-B) : « droit de la ville du fonctionnement juridique des villes au droit à la ville », Lexisnexis, janvier
2013, p2
2
SDAT, SNAT
28
2- L’intérêt sociopolitique : la nécessité des

politiques urbaines
L’urbanisation excessive cause un développement désorganisé et démesuré des villes et
favorise la concentration disproportionnée de la population des villes. D’abord, par rapport à
la croissance phénoménale de la population urbaine ce qui agit directement sur la taille des
villes et le développement désordonné de celles-ci. Ensuite, par rapport à la transformation et
la perte des espaces ruraux proches des espaces urbains sous l’influence de la croissance
démographique et spatiale des villes. Enfin, par rapport au changement du mode de vie et la
création des bidonvilles qui dévoilent des problèmes sociaux inopérants, créant un défi aux
hommes politiques qui traitent ce genre de sujet. La politique d’aménagement urbain ne peut
plus être simplement distributive ni uniquement réparatrice des crises que subissent les
territoires. Elle doit permettre en particulier d’anticiper les mutations de la société et de
l’économie et prendre pleinement en compte les ambitions du développement durable et la
nécessité de la prévention des risques naturels et technologiques. Une réforme majeure
entreprise par les politiques de l’État est souhaitée pour parer à cette grande incohérence dans
l’espace urbain. D’une part, les actions de l’État doivent être centrées sur l’amélioration du
cadre de vie du citoyen. D’autre part, des actions partagées avec les régions doivent être
basées sur de nouveaux modes de contractualisation fondés sur l’équilibre et la confiance,
avec un constant souci de simplification des procédures, et une amélioration des capacités
d’ingénierie et de coopération des régions1.
VI- PROBLÉMATIQUE ET PLAN

Ce sujet pose un ensemble de questions : Pourquoi une maîtrise urbaine? Quels sont les
objectifs à réaliser? Quels sont les moyens mis en œuvre pour la réalisation des objectifs de la
maîtrise urbaine ?
À travers cette étude nous allons essayer de démonter la nécessité d’une maîtrise urbaine
adéquate et préciser les moyens mis en œuvre pour la réalisation de ses objectifs. Ainsi nous
tenterons de répondre à la problématique suivante : quels sont les moyens de mise en œuvre
1
4O ans d’aménagement du territoire, claude Lacour, Aliette Delamarre, Muriel Thoin, P4
29
de la maîtrise urbaine dans le cadre des objectifs fixés par le code de l’aménagement du
territoire et de l’urbanisme relatifs à l’utilisation optimale de l’espace en vue de garantir
un développement durable ?
Pour répondre à cette problématique, nous allons étudier les deux principaux objectifs de la
maîtrise urbaine fixés par l’article premier du code de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme1 et rechercher dans une première partie les moyens de mise en œuvre de la
maîtrise urbaine relatifs à l’utilisation optimale de l’espace urbain. La deuxième partie de
cette recherche mettra en lumière les moyens relatifs à la durabilité du cadre urbain.
La réalisation du premier objectif relatif à l’utilisation optimale de l’espace urbain nécessite

le recours à la planification pour pouvoir organiser convenablement son espace urbain,
ensuite, le recours aux moyens de maîtrise foncière pour réaliser les opérations
d’aménagement urbain nécessaires afin de réaliser un développement urbain approprié à ses
besoins. Enfin, s’impose le recours à la gouvernance urbaine locale pour dépasser les
problèmes de la centralisation et viser de plus en plus la participation du citoyen à la prise de
décisions adéquates quant à ses difficultés quotidiennes.
Le deuxième objectif consiste en la recherche de la durabilité du cadre urbain dans toutes ses
dimensions. Il nécessite des actions visant un environnement durable qui garantit un cadre de
vie meilleur, des actions visant d’une part le développement économique durable afin de
développer le niveau de vie du citoyen et d’autre part la gérance des problèmes sociaux en
vue de favoriser au citoyen l’intégration sociale et spatiale dans son espace urbain..
Partant de ce qui précède notre travail portera sur :
- Première partie la recherche de l’utilisation optimale de l’espace urbain

- Deuxième partie la recherche de la durabilité du cadre urbain.
1
« Les dispositions du présent code fixent les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimales de
l’espace, la planification, la création et le développement des agglomérations urbaines afin : de conditionner le
cadre de vie, d’assurer l’exploitation rationnelle des ressources, de protéger les zones de sauvegarde, de protéger
les sites naturels et culturels y compris les sites archéologiques tels que définis par l’article 2 du code de
patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels, d’assurer la sécurité et la santé publique, de
garantir une répartition rationnelle entre les zones urbaines et rurales et ceci dans le cadre d’une harmonisation
entre développement économique, développement social, et équilibre écologiques, en vue de garantir un
développement durable et le droit du citoyen à un environnement sain »
30
PREMIÈRE PARTIE : LA
RECHERCHE DE
L’UTILISATION
OPTIMALE DE L’ESPACE
URBAIN
31
L’urbanisation contemporaine se diffuse dans l’ensemble de l’espace d’une façon tellement

fluide qu’elle affecte tous les champs, tous les paysages (forêts, déserts…). Il faut dès lors
réinventer un univers urbain comme la ville pour pouvoir gérer le territoire urbain et analyser
une planification qui englobe le territoire concerné. Cependant, dans un espace urbain occupé
par des « individus-habitants1 », chaque individu, est le fabricant de son propre espace, il est
« l’aménageur-urbaniste » qui organise, par ses pratiques quotidiennes, son habitat et
contribue ainsi à la construction permanente de l’urbain. Aucun citoyen n’est dépourvu de
cette capacité commune liée au simple fait d’habiter, qui varie selon la position sociale de
chacun, les outils (cognitifs et pratiques) qu’il utilise, les moyens économiques dont il dispose
et les fonctions qu’il exerce, les actions réalisées auront ainsi plus ou moins d’impact.
L’espace urbain est alors, en ce sens « multi-auto-organisé2 » à toutes les échelles (locales,
globales…). Cela ne signifie pas qu’il soit sans organisation et sans ordre, mais plutôt qu’il
nécessite la contribution de plusieurs intervenants pour tracer les limites de cette auto-
organisation.
Toute maîtrise urbaine doit avoir pour but une utilisation optimale de l’espace. La réalisation
de cet objectif nécessite :
- Le recours à la planification de l’espace urbain (Titre 1)

- Le recours aux moyens de la maîtrise foncière (Titre2)
- Le recours aux moyens de la gouvernance urbaine (Titre3).
1
Lussault (M) : « L’informel comme principe », revue tous urbains, édition n°0 décembre 2012, p11.
2
Ibidem.
32
TITRE 1 : LE RECOURS À
LA PLANIFICATION DE
L’ESPACE URBAIN
« Dans la ville, … le sol est rare ; il l’est plus ou moins, il l’est relativement, il l’est
toujours, un peu parce que la ville est un lieu de concentration des hommes et des activités.
Dans la ville, il y a donc toujours compétition pour l’usage des sols, une compétition qui se
manifeste entre utilisateur et des utilisations possibles.1 ». Cette compétition doit être
réglementée pour que la ville puisse remplir ses fonctions civilisatrices ; « les conflits
d’occupation ne peuvent pas être réglés par des arrangements particuliers, pour des raisons
qui tiennent notamment à l’ampleur des coûts de transaction. C’est la fonction de
l'urbanisme d’assurer la régulation collective nécessaire qui consiste ... dans les plans
d’urbanisme2 ».
Les plans d’urbanisme sont la synthèse de toutes ces données dans des documents qui ont
pour mission la création d’une ville équilibrée répondant aux besoins et préoccupations de la
population. Ce qui diffère entre une ville et une autre, c’est le niveau des équipements qui
représente l’un des constituants de la planification et qui définit par ailleurs le degré
d’efficacité économique dans la conception de la ville.
Les villes ont des conceptions différentes. Elles sont généralement organisées autour de
centres regroupant des activités politico-administratives et des sièges d’entreprises. De plus,
ces conceptions abritent une diversité puisque nous y trouvons des quartiers d’habitat, des
quartiers résidentiels, d’autres pour le logement social, etc… « À l’examen, cette structure
laisse apparaitre, donc, des centralités et des polarités3 ». Ces villes peuvent être
monocentriques, c'est-à-dire qu’elles peuvent être regroupées autour de leur centre, ou
1
Auby (J-B) : « Droit de la ville du fonctionnement juridique des villes au droit à la ville », Lexisnexis, p103.
2
Ibid, p104.
3
Ibid, p91.
33
polycentriques ayant plusieurs centres. Concernant les villes polycentriques, nous pouvons
donner l’exemple de la ville américaine étalée et contenant plusieurs centres. En contrepartie,
nous trouvons la ville européenne ancienne et la ville tunisienne qui tendent
traditionnellement à la concentration et au monocentrisme. D’une façon générale, les
agglomérations tendent à devenir polycentriques, puisque le développement périurbain crée
des centralités alternatives.
En même temps, « Les villes ne sont pas seulement structurées par l’existence d’un ou de
plusieurs centres, elles le sont aussi par la différenciation physique, sociale, économique
qu’elles abritent. Elles peuvent abriter une mixité assez constante, d’un quartier à l’autre,
ou être au contraire très polarisées, les activités économiques s’isolent, le pavillonnaire et
l’habitat groupé chacun de son côté, les pauvres et les riches strictement séparés1…».
À travers une planification urbaine multiple, les autorités concernées peuvent accomplir leur
devoir de maîtrise quant à l’utilisation de l’espace en orientant l’extension des villes
monocentriques ou polycentriques, vers une mixité sociale équivalente, vers des activités
économiques nouvelles.
Dans tous les systèmes urbains, nous trouvons un plan d’urbanisme de base à vocation plus ou
moins générale, et qui va se situer au niveau de la collectivité territoriale élémentaire. Dans le
système tunisien, il s’agit du plan d’aménagement urbain. D’ailleurs, selon l’article 134 de la
loi organique des communes, chaque commune doit avoir son plan d’aménagement, de ce fait
le PAU apparait comme l’outil réglementaire de l’urbanisme communal appartenant au droit
commun (chapitre 1 : le PAU le document de base de la planification urbaine). Mais à côté de
ce document d’urbanisme de base, nous allons trouver d’autres plans, schémas, programmes
et documents. Certains ont une emprise territoriale large, d’autres au contraire sont plus
restreints (chapitre 2 : les documents secondaires de la planification urbaine).
1
Ibid, p 91,92.
34
CHAPITRE 1: LE PLAN
D’AMÉNAGEMENT URBAIN LE
DOCUMENT DE BASE DE LA
PLANIFICATION URBAINE
La planification urbaine est le résultat logique de l’urbanisme. Elle consiste à « tirer d’une
connaissance du fonctionnement des villes les secrets d’une maîtrise de leur devenir1 ». Elle
présente le fondement même de l’urbanisme, « c'est-à-dire l’idée d’une planification spatiale
tendant, à partir d’une connaissance et d’une représentation aussi précise que possible de
l’état de la ville, à définir les orientations de son devenir souhaitable, quartier par quartier,
et les efforts corrélatifs que les autorités publiques devront faire, ainsi que les contraintes
corrélatives qu’elles devront imposer aux acteurs privés2. »
En Tunisie, la prise de conscience de la nécessité d’une planification urbaine s’est initiée

depuis le décret du 25 janvier 1929 relatif à l’extension des agglomérations. Ce texte marque
une étape importante dans l’histoire de la planification urbaine en Tunisie, puisque pour la
première fois, l’extension des périmètres urbains va être planifiée à travers leur plan
d’aménagement. Depuis, la conscience de l’obligation d’intervention de l’État pour
l’aménagement et l’agencement des villes et des agglomérations a été accentuée par les textes
ultérieurs relatifs à l’urbanisme et l’organisation des villes comme le décret du 10 septembre
1943 relatif à l’architecture et l’urbanisme, puis par le code de l’urbanisme de 1979 qui a
marqué une étape importante dans le passage des textes isolés vers un ensemble de
législations classifié dans un code appelé le code de l’urbanisme. Enfin, le CATU promulgué
en 1994 témoigne d’un souci d’un encadrement juridique de l’urbanisme en Tunisie. Ainsi, il
a mis en place le document de base qui reflète l’urbanisme tunisien, il s’agit du PAU, le
1
Ibid, p105.
2
Ibid, p105, 106.
35
document qui présente la charte d’aménagement communale désignant la souveraineté de la

commune dans la gérance de son territoire. Cependant, il ne présente pas le seul plan qui
organise la ville, d’autres plans existent.
Pour étudier la maîtrise urbaine en Tunisie, nous devons présenter, d’abord, ce document
(section1). Dans un deuxième lieu, nous dévoilerons l’éventail des réglementations existantes
au sein de ce document (section 2).
SECTION 1: LA
PRÉSENTATION DU PLAN
D’AMENAGEMENT URBAIN
Le PAU constitue la première référence concernant l’urbanisme communal, son objet général
étant essentiellement « de fixer les règles et les servitudes du sol1 ». Il s’agit d’un outil de
planification urbaine par excellence puisqu’il étudie la situation existante dans tous les
domaines et qu’il trace la trajectoire pour l’évolution future. En effet, ce document contient
« des études concernant la situation sociale, démographique et économique existante de la
localité concernée 2», «les perspectives d'évolution et notamment celles relatives à l'habitat,
aux activités économiques et aux équipements publics3 », et « les perspectives d'évolution
des zones urbanisées et des zones d'urbanisation future 4». Ce document contient, de même,
les incidences de la mise en œuvre du PAU sur les spécificités physiques et
environnementales du site concerné ainsi que les mesures à prendre pour leur protection et
leur mise en valeur5. C’est donc un document qui englobe les différentes alternatives de la
maîtrise urbaine.
1
Article 12 CATU.
2
Article 2 de l’arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 3 octobre 1995, portant définition des pièces
constitutives du plan d'aménagement urbain, JORT n°82 du 13/10/1995.
3
Ibidem.
4
Ibidem.
5
Ibidem.
36
Sur le plan formel, le PAU se présente comme un dossier1 volumineux. Il contient, en même
temps, des analyses d’orientations, des cartes graphiques et des annexes et chacune de ces
catégories de documents fournit des informations supplémentaires sur le plan et l’espace
concernée par l’aménagement. Dans ce dossier, nous allons trouver ; d’abord, des documents
d’orientation sous forme de rapport analytique, prospectif et technique, dans le sens où la
commune est censée expliquer les raisons de la planification en précisant par un rapport de
présentation un bilan de la situation sociale, démographique et économique existante de la
localité concernée et un exposé sur les perspectives d’évolution2. Ensuite, nous détectons dans
ce dossier des documents graphiques3; des cartes diverses qui indiquent le tracé des voies
délimitant divers périmètres, des emplacements réservés aux ouvrages publics, aux
installations d’intérêt général, aux espaces verts, aux zones soumises à des servitudes d’utilité
publique et aux zones assujetties à une réglementation particulière… Enfin, le dossier
comprend des annexes4 dont beaucoup sont précieux de point de vue juridique, comme par
exemple ceux indiquant les servitudes relatives aux domaines publics, routier, maritime et
hydraulique, aux sites culturels, aux secteurs sauvegardés, aux monuments historiques et
autres.
En outre, en tant que document prospectif, les études contenues dans ce document doivent
proposer des moyens de mise en œuvre du PAU, notamment ceux favorisant une maîtrise
urbaine appropriée. En tout, il s’agit d’un document qui étudie à la fois la situation existante
de la zone concernée avec ses avantages et ses inconvénients et trace une stratégie pour son
organisation future pour qu’elle réponde plus aux besoins de la cité dans l'avenir joignant à
ceci un souci d’efficacité urbaine et de respect de l’environnement urbain.
Le PAU est un document très intéressant pour la planification urbaine sauf que son
élaboration présente des défaillances qui expliquent ses limites. En effet, la procédure
d’élaboration de ce documents est à la fois longue et complexe, tantôt centralisés tantôt
décentralisés. Ceci reflète à la fois l’importance de ce document et ses handicaps. Cette
1
Les documents que comporte ce dossier sont indiqués par l’arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat du
3 octobre 1995 portant définition des pièces constitutives du plan d’aménagement urbain.
2
Notamment celles relatives à l’habitat, aux activités économiques et aux équipements publics, les perspectives
d’évolution des zones urbanisées et des zones d’urbanisation future, les spécificités physiques et
environnementales du site concerné et les mesures à prendre pour leur protection et leur mise en valeur.
3
Article 3 de l’arrête du ministre de l’équipement et de l’habitat du 3 octobre 1995 portant définition des pièces
constitutives du plan d’aménagement urbain. JORT n°82 du 13/10/1995.
4
Ibid, article 5.
37
procédure débute par la délimitation de la zone concernée par l’établissement du PAU qui se
fait par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme1. Cet arrêté sera, ensuite, affiché au siège du
gouvernorat ou de la commune concernée et fera l’objet d’un avis par la voie de la presse
auditive et écrite. À ce moment, la collectivité publique locale (CPL) concernée se charge de
l’élaboration du projet du PAU avec la collaboration des services régionaux ainsi que les
entreprises publiques concernées. Le projet élaboré sera soumis au conseil municipal qui
ordonne l’affichage au siège de la municipalité ou de la délégation du gouvernorat afin que le
public en prenne connaissance pour commencer les délais d’enquête publique2. Le projet sera
transmis par la suite, avec les oppositions et les observations résultantes de l’enquête aux
services régionaux directement concernés pour modifications nécessaires et mise en harmonie
avec les autres plans. Ainsi, le nouveau projet sera soumis au conseil régional pour
délibération3. Enfin, il sera approuvé par décret sur proposition du ministre chargé de
l’urbanisme4.
C’est une procédure démocratique qui s’intéresse aux avis des concernés par le PAU et qui
donne de la valeur aux élus qui participent à la délibération, donc à la prise de décision.
Néanmoins, c’est une procédure longue, complexe et nécessitant l’intervention de plusieurs
acteurs publics qui doivent collaborer ensemble, ce qui entraîne sa lourdeur. En effet, cette
élaboration est confronté à plusieurs difficultés ; D’abord, la lenteur de l’action administrative
puisque l’élaboration peut durer entre 4 et 5 ans, vu le va- et -vient incessant entre
l’administration centrale, la direction régionale et la CPL concernée5. Ensuite, cette lenteur
dans l’élaboration du PAU cause une imprécision entre la situation analysée tout au long de
l’élaboration du document et la situation urbaine qu’il est censé planifier et encadrer. La
situation existante sur terrain s’est déjà modifiée accélérant ainsi la révision de ce document.
Cette révision doit passer par la même procédure que l’élaboration ce qui la rend inefficace.
De plus, il existe un autre obstacle pratique lié à l’élaboration du PAU exprimé par les études
urbaines qui montrent une prédominance de l’État et des administrations régionales au niveau
1
Article 14 du CATU, soit sur son initiative, soit sur proposition de la CPL concernée et ce après avis des
services régionaux et l’avis des ministres chargés de l’agriculture et de l’environnement.
2
Article 16 CATU
3
Ibid, article 17.
4
Ibid, article 19.
5
Aouij- Mrad (A) : « Précis du droit de l’urbanisme », 2002, p63.
38
de la production du financement et de la gestion du PAU1. De même, ces études ont observé

une absence de concertation et de coordination entre les acteurs, due à la faiblesse des
capacités communales de financement mais encore à la dépendance quasi-totale des
communes au budget de l’Etat2. Enfin, une autre carence pratique peut être constatée au
niveau de l’exécution du PAU sur terrain après son approbation, il s’agit des actions de
délimitation des voies et équipements. En effet, les CPL n’ont pas généralement les moyens
financiers nécessaires pour ces travaux et la fiscalité locale est inadaptée pour contribuer au
financement des travaux d’aménagement. Il faut alors revoir la possibilité d’instituer une taxe
d’urbanisation.
Il est important d’avoir un document de planification qui organise le territoire concerné,

cependant, il faut qu’il soit efficace et utile. Pour arriver à cette finalité, il faut revoir la
procédure d’élaboration du PAU. Cette révision doit prévoir des mécanismes pour mieux
gérer le temps de l’élaboration et lui introduire plus de simplicité et de fluidité au niveau de la
relation entre les acteurs concernés par l’élaboration et en renforçant de plus en plus la
collaboration entre eux. De même, il y aurait lieu de revoir les moyens financiers et humains
du CPL pour pouvoir établir ce document pilote de l’extension urbaine adapté, lequel contient
un ensemble de réglementations qui présentent la charte de l’organisation de la ville (B).
1
Turki(S-Y), Mahjoub (A) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, réglementation et instruments
d’urbanisme, diagnostic et recommandation », ministère de l’équipement, l’urbanisme et le développement
durable, octobre 2014, p11.
2
Ibidem.
39
SECTION 2 : L’ÉVENTAIL DE
RÈGLEMENTATION AU SEIN
DU PLAN D’AMÉNAGEMENT
URBAIN
Les plans d’urbanisme sont porteurs d’une multitude de règles (de hauteur, de densité, de
constructibilité) qui régissent directement l’usage des sols. Le document de planification
urbaine sert à la fois d’instrument politique orientant l’urbanisme local et juridique précisant
les réglementations d’occupation du sol.
Dans le système tunisien, le plan d’aménagement urbain est l’élément de base qui règlemente
l’occupation du sol et qui assure sa régulation. Il encadre non seulement les constructions
nouvelles, mais aussi les travaux réalisés sur les constructions existantes. Au niveau local, le
plan d’aménagement urbain présente le mécanisme de maîtrise le plus important, le plus large
dans son étendue, et le plus précis dans ses effets. Situé au niveau communal, ou dans certains
cas au niveau intercommunal, il présente à la fois un plan et un règlement ; il définit les
grandes orientations de l’évolution du territoire communal en termes d’infrastructure, de
logement, de protection contre les risques et en même temps, il fixe les règles d’occupation du
sol. D’ailleurs, d’après l’article 12 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme,
le PAU doit fixer les règles et les servitudes d'utilisation du sol. Nous pouvons alors classifier
la réglementation existante au sein du PAU à travers deux points dont le première concerne la
fixation des servitudes d’utilisation du sol (sous-section 1) et le deuxième concerne les règles
d’utilisation du sol (sous-section 2).
40
Sous-section 1 : La fixation des

servitudes d’utilisation du sol
D’après l’article 12 CATU « Les PAU fixent notamment les règles et servitudes d'utilisation
des sols ». Les servitudes constituent une charge existante de plein droit sur des immeubles,
bâtiments, ou terrains ayant pour effet soit de limiter ou d’interdire l’exercice du droit des
propriétaires sur ses immeubles, soit d’imposer la réalisation des travaux. Ces servitudes
peuvent être de deux catégories, les servitudes du droit privé et les servitudes administratives
affectant le sol. Les servitudes du droit privé sont toujours délivrées sous réserve du droit des
tiers (servitudes de vue, servitudes d’écoulement, droit de passage…), leur violation n’entache
pas la légalité du permis de construire et ne constitue pas des règles d’urbanisme, c’est pour
cette raison qu’on ne va pas l'aborder dans cette recherche.
Les servitudes administratives sont des limitations administratives du droit de propriété, elles
sont établies dans un but purement urbanistique, c’est-à-dire dans un but d’intérêt général.
Nous distinguons deux genres de servitudes ; les servitudes d’urbanismes (1) et les servitudes
d’utilité publique (2), leur effet est différent(3).
1- Les servitudes d’urbanisme

Les servitudes d’urbanisme sont des servitudes directement liées au PAU et qui imposent des
contraintes d’utilisation du sol à un terrain1 en raison de sa localisation dans l’intérêt général2.
Elles ne peuvent être instaurées que dans un but urbanistique, en premier lieu, et d’intérêt
général, en deuxième lieu. Elles sont départagées en servitudes passives sous forme
d’interdiction3, de limitation et servitudes actives, sous forme d’obligations4. Les servitudes
d’urbanisme peuvent fixer des réglementations de prospect ; c'est-à-dire des règles
1
Article 12 CATU alinéa 6) Les règles d'urbanisme relatives au droit d'implantation des constructions, à leur
nature et à leur affectation, à condition de respecter les procédures pouvant renforcer l'intégration sociale au sein
des agglomérations, une meilleure utilisation des sols, et de respecter également les besoins générés par la
situation particulière des handicapés. »
2
Jégouzou (Y) : « Droit de l’urbanisme, dictionnaire pratique », éditions le Moniteur, 2011, p939.
3
De construire, d’élever une construction, dépassant une certaine hauteur, de dépasser un cos maximal….
4
De construire selon certains normes, de peindre l’extérieur en certains couleurs, de réaliser des plantations…
41
d’implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises d’ouvrages publics,
par rapport aux limites séparatives des parcelles, les unes par rapport aux autres sur une même
parcelle ayant vocation à cet effet1. Ils peuvent aussi règlementer l’aspect extérieur des
constructions2, le type de revêtement, le type de toiture, l’aménagement de leurs abords,
l’exigence d’un écran de verdure pour isoler certaines constructions de la voie publique par
exemple…
La commune peut imposer aux constructeurs à partir des règles d’urbanisme des obligations
en matière de réalisation d’aires de stationnement et des obligations en matière de réalisation
d’espaces verts3. Les règlements d’urbanisme règlementent aussi les constructions, en
imposant des règles de hauteur, et d’emprise au sol, souvent exprimée sous forme de
coefficient d’occupation du sol et coefficient d’utilisation foncière4. Parmi les règlements
spécifiques au sol urbain, on peut citer le rôle de la commune qui dans le cadre de ces
attributions, peut imposer au propriétaire des contraintes qui peuvent le priver d’utiliser son
sol comme il le prévoit.
Le choix de ces servitudes est important pour toute maîtrise urbaine comme outil de
réglementation du sol et de planification urbaine qui impose en pratique les choix urbains des
CPL.
2- Les servitudes d’utilité publique

Les servitudes d’utilité publique constituent une catégorie particulière de servitudes
administrative. Elles affectent l’utilisation du sol comme les servitudes d’urbanisme, mais à
leur différence, ne trouvent pas leur origine dans le code de l’urbanisme 5, à l’exception des
servitudes de passage sur le littoral6. En effet, elles sont issues de textes juridiques insérés
parfois dans le code du patrimoine ou dans le code forestier ou faisant l’objet d’une loi
1
Alinéa 6, 7, 8 section2 de canevas types de règlement d’urbanisme annexe à l’arrêté du ministre de
l’équipement et de l’habitat du 3 octobre 1995 portant définition des pièces constitutives du plan d’aménagement
urbain.
2
Ibid, alinéa 10 section2,
3
Ibid, alinéa 12,13, section2,
4
Ibid, alinéa 9, 10, 14, section2
5
Jégouzou (Y) : « Droit de l’urbanisme dictionnaire pratique », Le Moniteur, 2011, p 941.
6
Article 25 CATU
42
indépendante pour des raisons de circulation1, de sécurité publique, d’ouvrages militaires2, de

conservation du patrimoine, etc. De plus, ces servitudes relèvent un caractère d’ordre public et
sont opposables aux administrés.
Le document de PAU doit indiquer en annexe la liste des servitudes relatives aux domaines
publics routier, maritime et hydraulique, aux sites culturels, aux secteurs sauvegardés, aux
monuments historiques...3
L’approbation du PAU emporte déclaration d’utilité publique des travaux projetés4. Dès
l’approbation du PAU, les autorités publiques sont tenues de matérialiser sur terrain les
limites des emplacements réservés par des signaux visibles, cette action emporte information
du public. Matériellement, il s’agit de servitudes au profit des réseaux publics, des eaux,
d’assainissement, de l’électricité, de gaz, et des télécommunications. Les dispositions de ce
texte peuvent être nécessaires en cas d’inexistence des servitudes prévues par des textes
spéciaux (code des eaux, loi sur assainissement) ou reproduire des servitudes de protection
pour ces réseaux déjà prévues ou enfin les aggraver si les mesures de protection prévues par
les textes spéciaux s’avèrent insuffisantes..
3- Les effets des servitudes administratives

Les servitudes administratives sont un ensemble de réglementations nécessaires pour toute
maîtrise d’un territoire urbain. Cependant, elles peuvent entraîner des dommages directs aux
propriétaires qui ont le droit de jouissance et d’usage de leurs propriétés. Les dommages que
provoquent les servitudes sont de deux genres ; d’abord des dommages directs sur la propriété
elle-même et qui peuvent prendre la forme d’une occupation temporaire ou une dépossession
privant la propriétaire de bénéficier de son terrain, soit à cause des constructions édifiés sur sa
propriété soit à cause de toute autre installation plantée sur son terrain 5. Ensuite, il existe des
1
Nous avons l’exemple du décret de 30 juillet 1931relatif aux passages à niveau créant une servitude de
visibilité de 110 mètre à partir de la voie ferré.
2
Nous avons l’exemple du décret du 18 octobre 1906 relatif entre autre aux servitudes militaires interdit toutes
constructions ou plantation pouvant gêner le champ de vue des sémaphores et des postes photo-électriques.
3
Article 5 de l’arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat du 3 octobre 1995, portant définition des pièces
constitutives du plan d’aménagement urbain. JORT n°82 du 13/10/1995.
4
Article 19 CATU
5
Ferchichi (W) : « La responsabilité administrative en matière de construction, l’embarras des régimes
juridiques, études juridiques, n°11, 2004, p 232.
43
dommages indirects qui entrainent un manque à gagner pour le propriétaire et dans ce cas, les
servitudes entrainent la non exploitation de la propriété pendant un moment. Ce qui prive le
propriétaire du terrain d’utiliser son bien convenablement ou d’en tirer profit.
Le régime juridique de l’indemnisation à ses servitudes est un régime légal qui applique «
deux poids de mesures1 ».
Les servitudes d’utilité publique sont, par ailleurs, indemnisables à chaque fois qu’elles
causent un dommage aux propriétaires, sur la base de la responsabilité de l’administration, du
fait des agissements légaux de l’administration. Quant aux servitudes d’urbanisme, d’après
l’article 23 du CATU, le principe de base qui gère ce genre d’urbanisme est le principe de non
indemnisation des dommages causés du fait des servitudes légalement établies par les
règlements d’urbanisme.
Cependant, ce principe a des exceptions et énonce des dédommagements si certaines

conditions se réunissent ; d’abord, il faut que le dommage soit matériel, direct et certain,
résultant de ces servitudes. Ensuite, il faut qu’il atteigne un degré de gravité. En effet, si suite
à la servitude, une partie dépassant le quart de la superficie totale du terrain reste
inexploitable, le dommage est alors indemnisable même si aucune construction dûment
autorisée n’est implantée. Cette exigence n’est cependant opérante que si la partie restante est
exploitable2 . Toutefois, les propriétaires dont l’immeuble est devenu inexploitable en totalité
peuvent demander leur acquisition par l’administration.
Sous-section2 : Les règles d’utilisation

du sol
Parmi les données présentes dans un PAU, il y a le zonage (A) et la densité des constructions
(B)
1
Ibid, p234.
2
Ferchichi (W) : « La responsabilité administrative en matière de construction, l’embarras des régimes
juridiques, études juridiques, n°11, 2004, p236.
44
A- Le zonage
Le zonage est « l’opération qui consiste à diviser le territoire couvert par un document de
planification spatiale en zones et secteurs dans lesquels l’occupation des sols est soumise à
des réglementations différentes 1». Il permet « d’organiser l’utilisation de l’espace en
délimitant des portions d’espace affectées à une utilisation spéciale et dotée d’un régime
particulier2 ». C’est un caractère de maîtrise urbaine qui tend à découper le territoire en zone
soit en fonction de leur modalité d’aménagement ou de son échelonnement dans le temps
soit« les zones selon l’usage principal qui leur est assigné ou selon les activités dominantes
qui peuvent y être exercées et celles qui doivent être interdites 3»
Le zonage est, alors, une technique de développement de la planification il vise à maintenir

une certaine affectation différente du sol urbain ou à orienter une zone à une affectation
nouvelle. Il s’agit d’un découpage du sol urbain divisant le territoire de la municipalité
en « zones de protection des monuments historiques, les zones de sauvegarde, les sites
culturels, archéologiques, agricoles et naturels ayant fait l'objet d'une réglementation de
protection, de sauvegarde ou de mise en valeur ainsi que les zones devant être conservées
eu égard à leurs spécificités, telles que le littoral4 ». Le zonage spécifie pour chaque zone, les
constructions ou les usages qui sont autorisés et ceux qui sont prohibés, les densités
d’occupation du sol, l’espace entre constructions, ainsi que la proportion du terrain qui peut
être occupée par une construction, les dimensions et le volume de ces constructions, leur
architecture et leur apparence extérieur.
L’importance de zonage en tant qu’une technique de protection et outil de maîtrise urbaine

est multiple, d’abord, il permet une gestion écologiquement rationnelle de l’espace en tenant
compte de la nature, des spécificités du sol concerné, des possibilités écologiques de chaque
zone, et la soumission d’une zone à des conditions spécifiques. Ensuite, il permet de spécifier
l’espace urbain d’une protection particulière suivant le type d’activité exercée qu’il s’agisse
des zones à dominances industrielles, des zones d’habitation et d’orienter les activités et les
agissements qui s’y déroulent en fonction des caractéristiques des zones différentes, soit par le
1
Jégouzou (Y) : « Droit de l’urbanisme, dictionnaire pratique », éditions le Moniteur, 2011, p 1011.
2
Van lang (A), Gondouin (G), Inserquet-Brisset (V) : « Dictionnaire du droit administratif » dictionnaires Sirey,
2011, p 451.
3
Article 12 CATU.
4
Ibid, alinéa 4
45
recours à l’interdiction, ou à la permission totale. Enfin, il sert à piloter les constructions et

les modalités d’occupation des sols suivant d’une part les besoins recherchés par la société
(emploi, transport…), d’autres part, les besoins de la zone en infrastructures et équipements.
D’ailleurs, il convient au législateur de corriger les mauvais reflexes par des moyens incitatifs
et impératifs et ce à partir de l’établissement des plans d’urbanisme. Ceci se concrétise par
une politique volontariste de mixité qui se traduit par l’institution du zonage comme un
objectif de la planification urbaine.1
Sur le plan juridique, l’importance du zonage dépend essentiellement du point de savoir dans
quelle mesure l’affectation prévue pour les zones présente un caractère contraignant, s’il est
établi dans un document juridique obligatoire, il en découle alors soit l’impossibilité totale de
construire lorsque la zone est déclarée inconstructible par le document soit l’impossibilité de
réaliser des constructions n’ayant pas les autorisations nécessaires par le document de la zone
considérée. Par exemple zone liée à l’agriculture, toute construction n’est pas liée à ce
domaine est interdite.
De point de vue technique, il n’existe pas un texte législatif ou réglementaire qui définit le
zonage ou qui classe les différents types de zones, mais il existe une légende urbaine unifiée2
qui a été publié par le ministère de l’équipement et de l’habitat direction de l’urbanisme en
1997 abordant les zones urbaines, les zones non urbanisables, les ouvrages, les bâtiments, les
voieries, les différents périmètres et limites, les règles particulières…3. En utilisant des sigles
pour la représentation de chaque zone, l’administration veut instituer des modes de
représentation symbolique dans tous les documents d’urbanisme. Selon les représentations
graphiques, on identifie deux genres de zones urbanisables et non urbanisables et chacune des
zones contient plusieurs sous catégories. D’abord, on trouve les zones urbaines destinées à
l’urbanisme et classées en cinq sous types4, elles sont désignés par la lettre (U), ce sont : la
zone résidentielle (UA)5, les zones polyfonctionnelles ou civiques (UB)6, les zones d’activités
1
Bousataa (S) :« droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p75
2
Ibidem.
3
Ibidem.
4
Ibid, p76, 77.
5
Ce sont des zones où domine l’habitat sans que cela n’empêche l’existence d’autres activités contient trois
catégories collectifs, semi-collectif et individuel.
6
Ce sont des zones qui peuvent comprendre l’habitat, les services, les bureaux, le commerce, les restaurants, les
hôtels et les activités récréatives
46
industrielles, artisanales et de dépôt (Ui)1, les zones vertes (UV)2, les zones à réglementation
particulière (UP)3. Ensuite, les zones non urbanisables (ZNA), à l’intérieur desquelles
l’urbanisation est interdite. Ce sont des zones dont la sauvegarde est nécessaire, elles sont
classées en quatre types ; les zones à l’intérieur desquelles il est interdit de construire (NAI) 4,
les zones soumises à des servitudes5, les zones de protection des ressources naturelles
(NAR)6, les zones agricoles (NAa)7
Quoi qu’il en soit, la pratique du zonage est portée à la charge de la CPL qui doit après
l’approbation du plan d’aménagement, « entreprendre sur le terrain toutes les mesures
d’ordre pratique pour la délimitation des zones réservées aux voies, aux places publiques,
aux espaces verts et aux aires destinées aux équipements collectifs et ce par des bornes de
délimitation apparentes8 ».
Le tribunal administratif a veillé toujours au respect de la technique de zonage9 qui relève du

libre choix des planificateurs publics. Cette liberté s’étend à l’institution des règles
harmonieuses justifiées par la logique de l’urbanisme. Face au pouvoir discrétionnaire de
l’administration, le juge administratif ne peut exercer qu’un contrôle restreint qui a pour
limite de détecter l’erreur manifeste du classement d’une zone opérée par l’administration.
Le zonage est protégé, aussi, par la loi. En effet, le législateur tunisien énonce qu’« un espace
vert ayant acquis cette vocation par l’effet d’un plan d’aménagement ne peut la perdre que
par décret10» et « ne sont pas permis l’édification des constructions sur des terrains nus
1
Comprend les zones d’artisanat (UiA), les zones d’industries manufacturières (UiB), les zones d’industrie
lourdes, de gisement et d’énergie, les zones de dépôt et de stockage (Uid).
2
Comprend les zones vertes aménagés parcs et jardins publics(Uva), les zones vertes équipés (UVb) abritant des
activités sportives et récréatives, les zones naturelles non équipés (UVd), les cimetières (UVe), les espaces
publics (UVF)
3
Contiennent les PIF et les périmètres de protection et de mise en valeur
4
Interdiction due aux nuisances, pollution, risque d’inondation.
5
Interdiction résultant aux servitudes d’utilité publique ou afférente à des zones militaires ou différentes réseaux
(gaz, électricité…)
6
Littoral, grottes, dunes de désert…
7
Bousataa (S) : « Droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p78, 79.
8
Article 20 CATU.
9
TA, 7 juillet 2000, n°16086, neziha ellouze C/ président de la municipalité de Sfax.
10
Article 20 CATU.
47
situés…à l’intérieur des zones délimitées conformément aux dispositions de l’article 201».
Les dérogations résident dans la technique de déclassement. Le zonage concerne
généralement des zones naturelles protégées à raison de la valeur agricole des terres ou de la
richesse du sol et du sous-sol, ou à raison de l’existence de risques et de nuisance ou de la
qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et leurs intérêts.
Outre le zonage, le plan d’aménagement urbain contient autres règles visant à encadrer la
taille, la position, la forme, voire l’aspect esthétique des constructions. Parmi ces règles, celles
concernant« la densité des constructions autorisées dans tout ou partie d’une zone
affectée…2 » qui limitent le taux d’occupation du sol par les constructions. Elles sont
inspirées par des motifs divers, l’ensoleillement, la sécurité, l’esthétique de la cité…
B- La densité
D’une façon générale la densité est le rapport entre un indicateur d’occupation du sol 3 et une
superficie de sol (quartier, pays, région4) ». En droit d’urbanisme, la densité 5
est une
technique qui « permet de circonscrire le rapport entre la superficie des constructions
implantées sur un terrain en tant que tel de manière à harmoniser la densité des
constructions6 ». Elle permet d’évaluer la rentabilité sociale et économique du projet de
développement résidentiel, commercial ou industriel et de favoriser un accroissement de
l’utilisation des infrastructures et des équipements publics, une réduction des coûts publics de
transport, une amélioration ou une détérioration des conditions de vie d’un milieu.
1
Ibid, article 21.
2
Alinéa 2 article 12 du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
3
Nombre d’habitants, nombre de logement, nombre d’emploi.
4
Jégouzou (y) : « Droit de l’urbanisme, dictionnaire pratique », éditions le Moniteur, 2011, p288.
5
Article 12 CATU : « Les plans d'aménagement urbain fixent notamment les règles et servitudes d'utilisation des
sols et déterminent… La densité des constructions autorisée dans tout ou partie d'une zone affectée, et ce, en
considération de la capacité d'accueil de l'infrastructure et des équipements collectifs existants ou à réaliser, la
qualité des sols de ces zones, des risques naturels éventuels et des facteurs environnementaux, et ce, à charge,
lors de l'élaboration ou de la révision des plans d'aménagement, d'opter pour un type de construction composé
d'un rez-de-chaussée et de deux étages comme base générale de densité autorisée dans les zones aménagées à cet
effet conformément aux critères ci-dessus énumérés et qui ne sont pas soumises à des servitudes ou règlements
spéciaux».
6
www.mamrot.gov.qc.ca, aménagement du territoire, guide de la prise de décision en urbanisme, planification,
densité d’occupation du sol, « guide de la décision prise en urbanisme, outil de planification, densité
d’occupation du sol »
48
La densification représente un choix stratégique pour une bonne maîtrise du stock foncier
urbain des risques d’éparpillement par des activités irrationnelles.
Généralement les PAU sont « conçus pour être non seulement des outils de gestion urbaine
quotidienne (actions ponctuelles et immédiates) mais également de véritables instruments
de planification visant à anticiper le développement futur des agglomérations d’un point de
vue social, économique et environnemental1». L’intérêt de cette servitude qui fixe la hauteur
maximale dans des zones concernées d’assurer à la population un maximum d’air et de
lumière dans une perspective de conditionner le cadre de vie et de maintenir un cadre urbain
agréable. En effet, l’imposition d’une limite de hauteur édicte une obligation implicite de
construire verticalement ce qui va aboutir à une épargne foncière et cette même servitude
permet à l’administration d’encourager la construction horizontale. De plus, la densification
est un outil efficace pour lutter contre l’émiettement urbain puisqu’elle permet de revoir le
développement des villes d’une façon plus économe en espace, pour trouver des solutions
permettant une consommation restreinte du foncier, développer des projets de construction
d’éco-quartier en favorisant un bâti plus compact.
À part ces règles de zonage, de densité et de servitude nous saisissons d’autres

réglementations dans d’autres plans secondaires et qui posent un problème juridique dans la
mesure où elles présentent des restrictions au droit de propriété. D’ailleurs, la planification
urbaine tunisienne se contente pas du PAU mais ajoute d’autres documents (chapitre 2).
1
Chikhaoui (L) : « Le devoir écologique de l’État » in colloque sur la responsabilité environnementale dans les
droits tunisien et français, organisé par l’Université de Sfax (faculté de droit de Sfax, unité de recherche
obligation et arbitrage et le conseil régional de l’ordre des Avocats de Sfax 14 et 15 avril 2004, p22.
49
CHAPITRE 2: LES
DOCUMENTS SECONDAIRES
DE LA PLANIFICATION
URBAINE
Il est vrai que le PAU présente un document de base pour la maîtrise urbaine mais ce dernier
ne suffit pas pour assurer une bonne maîtrise de l’espace urbain, le législateur tunisien
accentue la planification par d’autres documents pour couvrir le maximum de zones urbaines
même les plus spécifiques. Dans cette partie nous allons présenter ces documents (section 1),
puis nous allons étudier la problématique d’hiérarchie entre ces plans (section 2).
SECTION 1: LA
PRÉSENTATION DE CES
DOCUMENTS
Ces documents sont de deux genres : ceux spécifiques à l’urbanisme opérationnel (sous-
section 1) et ceux spécifiques à l’urbanisme de protection (sous-section 2).
50
Sous-section 1 : Le document spécifique

à l’urbanisme opérationnel
« L’urbanisme opérationnel est la phase de l’urbanisme qui consiste à concrétiser sur le
terrain les prévisions des documents d’urbanisme 1» Il se manifeste sous la forme
d’opérations d’aménagements ayant pour objet la fourniture des terrains viabilisés, ou sous la
forme d’opérations de rénovations, réhabilitations, restaurations ayant pour but le traitement
du bâti existant2. Relevant de l’initiative publique, les règles régissant ces opérations prennent
la forme d’un document qu’on appelle le plan d’aménagement de détail (PAD). Le PAD se
situe à un niveau inférieur à celui du PAU et s’intègre à l’intérieur du périmètre urbain de ce
dernier. Il constitue une application des options d’aménagement ou de réhabilitation
contenues dans le PAU. Il se présente sous la forme d’un plan destiné pour la maîtrise d’un
espace limité. Cet espace est appelé le périmètre d’intervention foncière (PIF) dans lequel,
l’État, les collectivités publiques locales, les agences urbaines sont appelées à intervenir3 pour
réaliser des travaux d’aménagement, de réhabilitation, de rénovation… En préparant les
travaux qu’elle va faire dans un PIF, l’agence destinée à exécuter ces travaux doit préparer un
plan réduit dans l’espace mais dont les travaux sont intéressants et dont les objectifs se
résument dans la bonne gestion d’un espace urbain bien déterminé pour y optimiser les
conditions de vie, c’est le PAD.
La relation entre le PIF et le PAD est une relation de complémentarité, en effet, le PAD c’est
le document qui dévoile le programme réalisable dans un PIF puisque le législateur prévoit
que tout bénéficiaire d’un PIF doit élaborer un dossier comportant le programme d’utilisation
de la zone objet du PIF4. Ce document doit indiquer les détails de l’opération à venir ; « les
emplacements des constructions, des ouvrages et des équipements collectifs ou privés, la
1
Uhry (J-M) : « L’urbanisme et l’aménagement : un enjeu énergétique», énergie et urbanisme, dossier de
l’ALEC n°7, juin 2010, p4.
2
ibidem
3
Article 30 CATU.
4
Ibid, article 32.
51
nature et la destination des constructions et autres modes d’utilisation des sols, le réseau
routier, les réseaux divers et les servitudes devant être observées1 ».
Sur le plan formel, le PAD contient un rapport de présentation du projet à réaliser dans le
périmètre en question, un rapport d’analyse de l’état du site et son environnement naturel,
social, économique et humain et contient une étude d’impact qui reflète les incidences
prévisibles du programme d’intervention foncière sur l’environnement. Il est « soumis aux
mêmes procédures de consultation, d’affichage et d’enquête que celles prévues pour le
PAU2». C’est-à-dire qu’il est conçu par le législateur en tant que document intéressant et qui a
la même importance qu’un PAU. En effet, le PAD, comme son nom l’indique, fixe tous les
détails de l’opération à venir. Ainsi, comme susmentionné à l’article 16 du CATU concernant
l’établissement des PAU, après avoir été élaboré, le projet de PAD sera transmis aux
entreprises et établissement publics concernés, ainsi qu’aux services régionaux pour avis écrit
et motivé et ce dans un délai d’un mois à compter de la date de sa réception. Le défaut de
réponse, dans le délai mentionné équivaut à une approbation tacite du projet de plan par ces
organismes et services, auxquels le projet est transmis. Le projet est par la suite soumis au
conseil municipal ou régional, selon le cas, qui en ordonne l’affichage au siège de la
municipalité de la délégation ou du gouvernorat afin que le public en prenne connaissance. Un
avis d’enquête le concernant sera communiqué dans la presse et sur les ondes de la radio.
L’enquête est ouverte durant une période de deux mois au cours desquels tout intéressé peut
consigner ses observations en opposition sur le registre d’enquête ouvert à cet effet, ou
adresser un mémoire d’opposition par lettre recommandée à l’autorité administrative
concernée. En outre, quelque soit la personne qui a élaboré le PAD, celle-ci passe
nécessairement par la délibération du conseil municipal ou régional et ce dans un délai ne
dépassant pas trois mois à compter de la date de son dépôt. L’ensemble est alors soumis au
gouverneur territorialement compétent pour approbation ou rejet du PAD dans un délai d’un
mois à compter de la date de délibération. C’est un document intéressant pour l’urbanisme
opérationnel qualifié qui oriente les opérations d’aménagements futur mentionné dans le
PAU. La relation entre un PAU et un PAD est étroite, en effet le PIF concerné par les travaux
et par la suite par l’élaboration d’un PAD peut couvrir l’ensemble d’une zone couverte par un
PAU, ou seulement une partie de cette zone, constituant ainsi une application des options
1
Ibid, article 30 ter.
2
Ibid, article 30 quarter (nouveau).
52
figurant dans le PAU1. Cependant, cette relation n’est pas toujours existante car les PIF
peuvent être crée en l’absence d’un PAU préexistant2. À part le PAD, le législateur tunisien
prévoit des plans plus spécialisés et spécifiques ; Ce sont des plans réalisés pour définir des
espaces bien bornés et qui prouvent une vulnérabilité certaine ou ce sont des ensembles
historiques qui nécessitent une mise en valeur ou des sites culturels qui ont besoin de
protection (sous-section 2).
Sous-section 2 : Les documents

spécifiques à des zones de protection
C’est une démarche d’urbanisme qualitatif dont l’objectif est de conserver le cadre urbain et
l’architecture ancienne ainsi que d’en permettre l’évolution harmonieuse au regard des
fonctions urbaines contemporaines et en relation avec l’ensemble de la ville. Cette démarche
est prévue à travers des plans spécifiques à des zones qui méritent une protection pour leur
particularité tant historique que culturelle. Ces plans sont ; le plan de sauvegarde et de mise en
valeur des ensembles historiques et traditionnels (PSMV) et le plan de protection et de mise
en valeur des zones culturelles(PPMV).
1- Le plan de sauvegarde et de mise en valeur

Concernant le PSMV des ensembles historiques et traditionnels, il s’agit d’un plan qui régit
l’ensemble des espaces privés ou publics présentant un intérêt historique, esthétique ou tout
simplement nécessitant une conservation. Il concerne des monuments qui présentent le passé
du pays et dont la protection est très intéressante, d’abord, car ils présentent les multiples
civilisations qui ont vécu dans le pays à laquelle la nation s’identifie. Ensuite, ce sont des
monuments à préserver pour que les générations futurs puissent s’identifier. Ainsi, toute
maîtrise urbaine nécessite une planification spatiale des ensembles historiques et traditionnels
qui exige une des mesures spécifiques pour leur protection.
1
Concrètement, le décret portant approbation du périmètre d’intervention foncière se contente de porter
approbation du périmètre, de préciser son ou ses bénéficiaires, puis de prévoir en annexe son schéma de
délimitation spatiale.
2
Chikhaoui (L) : « L’écologie urbaine », anales des sciences juridiques, FSJEGJ, 2007, p 104.
53
La protection du patrimoine tunisien a intéressé le législateur depuis le XIXème siècle par la

loi du 7/3/1886 relative à la conservation des monuments, objet d’art et d’antiquité1. Ce texte
a été abrogé après un siècle par la loi n°86-35 du 9/5/1986 relative à la protection des biens
archéologiques, des monuments historiques et des sites naturels et urbains2, ensuite par la loi
n°94-35 du 24/02/1994 relative au code du patrimoine archéologique, historique et des arts
traditionnels3.
Avec ses lois, le patrimoine devient une ambition nouvelle du droit de l’urbanisme. En effet,
on ne peut pas prévoir une planification urbaine réussie si on ne prévoit pas une planification
spatiale de notre patrimoine historique et archéologique par des PSMV. Ces plan concernent
« les biens immeubles construits ou non conservés, les constructions dégradées à
réhabiliter, les édifices à démolir, en totalité ou en partie, en vue des travaux
d’aménagement à caractère public ou privé4 ». Ce plan exige des normes d’architecture à
respecter dans ces zones, il peut exiger même que les façades des immeubles existants soient
restaurées en veillant à la nature, la mise en œuvre et les couleurs des matériaux, les
percements, la mise en œuvre des menuiseries et vitrages, les ferronnières et la couverture…,
il règlemente, aussi, les activités interdites pour incompatibilité avec les exigences de la
protection des secteurs sauvegardés. Ce sont des règles et des prescriptions spéciales qui ont
pour but d’inscrire tout acte d’aménagement, de transformation ou de construction dans le
respect de l’existant, ce qui ne signifie pas copier le partenaire ancien mais le prendre en
compte dans la conception urbanistique sans porter atteinte à ses qualités historiques,
morphologiques, architecturales. D’ailleurs, « dès la date d’approbation du PSMV délimitant
un secteur sauvegardé, tout type de travaux entrepris dans les limites du périmètre de ce
secteur seront soumis aux prescriptions spéciales prévues par le décret d’approbation5». Le
décret d’approbation vient suite à un travail d’élaboration par les services concernés du
ministère chargé du patrimoine qui doivent réaliser le PSMV « dans un délai de 5 ans
renouvelable à compter de la date de la publication de l’arrêté portant création du secteur
1
Décret du 7/03/1886, relatif à la propriété et la conservation des objets d’arts, JORT du 11/3/1886.
2
Loi n°86-35 du 9/5/1986 relative à la protection des biens archéologiques, des monuments historiques et des
sites naturels et urbains JORT du 13/05/1986, p598-601.
3
Loi n°94-35 du 24/02/1994 relative au code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels,
JORT, du 01/03/1994, p355-361.
4
Article 22 du code de patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels
5
Ibid, article 23.
54
sauvegardé par arrêté conjoint du ministre chargé du patrimoine et du ministre chargé de

l’urbanisme 1».
Le PSMV est élaboré par les services compétents du ministère chargé du patrimoine 2.
Cependant l’élaboration du plan de sauvegarde obéit à la même procédure que celle pour le
PAU3 ce qui peut provoquer de la lenteur au niveau de l’élaboration et peut être l’inefficacité
du plan.
Ces plans sont-ils alors, depuis leur naissance, inefficaces car ils subissent les mêmes
difficultés que nous avons déjà découvertes lors de l’étude du PAU. Faut-il avoir une solution
rapide pour ces plans pour pouvoir vraiment protéger les ensembles historiques ou
traditionnels qui font partie de l'environnement urbain quotidien des êtres humains. De plus,
ils « assurent la présence vivante du passé qui les a façonnés et qu'ils garantissent au cadre
de vie la diversité requise pour répondre à celle de la société et que, de ce fait, ils acquièrent
une valeur et une dimension humaine supplémentaires4» et d’où provient l’importance de
leur sauvegarde et mise en valeur.
2- Le plan de protection et de mise en valeur

Quant au plan de protection et de mise en valeur (PPMV), il concerne les sites culturels.
D’après l’article 8 du code de patrimoine5, « les services concernés du ministre chargé du
patrimoine procèdent après publication de l’arrêté portant création du site culturel….à
l’élaboration d’un plan de protection et de mise en valeur du site culturel ». Il s’agit des
« sites qui témoignent des actions de l’homme ou des actions conjointes de l’homme et de la
nature, y compris les sites archéologiques qui présentent du point de vue de l’histoire, de
l’esthétique, de l’art ou de la tradition, une valeur nationale ou universelle6 ».
1
Ibis, article 17 alinéas 1er.
2
Ibidem
3
Ibid, alinéas 2.
4
www.portail.unesco.org/fr, la Conférence générale de l'Organisation des Nations Unies pour l'éducation, la
science et la culture, réunie à Nairobi du 26 octobre au 30 novembre 1976 en sa dix-neuvième
session, Recommandation concernant la sauvegarde des ensembles historiques ou traditionnels et leur rôle dans
la vie contemporaine
5
Modifié par la loi n°2001-118 du 6 /12/2001 relative au code du patrimoine archéologique, historique et des
arts traditionnels, JORT n°98 du 7/12/2001.
6
Article 2 du code de patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels
55
Les PPMV sont des plans à double rôle d’abord, ils servent à la planification urbaine des sites
culturels existants dans une zone urbaine et qui sont menacés par l’habitat anarchique, par la
démolition, par la modernisation des constructions qui va causer la perte de la valeur de ces
ensembles. Ensuite, ce sont des instruments de gestion des quartiers anciens. Ils indiquent
notamment les immeubles dont la modification ou la démolition est interdite ou nécessitant
une permission spéciale.
L’élaboration du PSMV est procédée par les services concernés des ministères chargés du
patrimoine et obéit à la même procédure que le PAU. Elle subit alors, les inconvénients de
lenteur et d’inefficacité constatés à la procédure d’élaboration du PAU.
Ainsi, on a présenté les différents documents de planification urbaine. Il s’agit d’une

multiplicité de plan concernant la zone communal. Ces documents peuvent engendrer des
difficultés à propos la relation entre ces plans et les réglementations souvent contradictoires
qui posent des difficultés concernant leur application sur terrain. Devant ces contradiction, le
simple citoyen appliquera toujours, la règle la plus adéquate à sa situation, c’est pour cela
qu’il faut établir une hiérarchie concernant l’exécution de ces plans pour qu’ils s’appliquent
tous à la fois d’une façon cohérente.
SECTION 2: LA
PROBLÉMATIQUE DE
HIÉRARCHIE
La hiérarchie signifie que le plan inférieur doit respecter celui qui est supérieur même s’ils
émanent de la même autorité, et que les plans inférieurs ne peuvent en aucun cas être
contraires sous peine d’illégalité1.
Cette hiérarchie est applicable entre les différents niveaux de plans d’occupation du sol et
présente quelques difficultés de cohérence entre les plans.
1
Louveau (B), Van Ypersele(J) : « le droit d’urbanisme : en Belgique et ses trois régions », édition Larcier, 2ème
édition, 2006, p 151.
56
Sous-section 1 : L’articulation entre les

SDA et les autres documents
Les schémas directeurs d’aménagement (SDA) sont exclus de notre étude depuis
l’introduction car ils ne présentent pas des documents d’urbanisme. Cependant leur relation
avec le PAU est tellement délicate qu’il faut l’étudier.
Elle soulève la question de conformité et de compatibilité des plans puisque d’après l’article
18 du CATU, « les PAU doivent observer les orientations figurant dans les SDA, les plans
de protection et de mise en valeur des sites culturels, des zones de sauvegarde, des zones
avoisinantes aux monuments historiques, des sites naturels et des ouvrages militaires s’ils
existent ». Pour assurer une certaine harmonie entre les différents plans, le législateur tunisien
prévoit une obligation de compatibilité du PAU au SDA mettant fin à une situation
d’ambigüité antérieure1.
Toutefois, la nature de cette articulation semble elle-même d’une certaine ambigüité puisque
l’article 10 du CATU prévoit que les « PAU et les opérations d’aménagement doivent se
conformer aux indications des SDA » alors que l’article 18 du CATU dispose que « les PAU
doivent observer les orientations figurants dans les SDA ». Ces deux articles nous laissent
penser qu’il y a deux dispositions au sein du SDA ; d’une part, il y a des indications
auxquelles il faut se conformer (art 10) et des orientations qui admettent un simple lien de
compatibilité (art18)2.
La conformité implique un rapport de stricte identité : ainsi, le contenu de la norme inférieure

doit être déduit du contenu plus général de la norme supérieure. En d'autres termes, un
document de rang inférieur ne peut comporter aucune différence par rapport au document de
rang supérieur. L'autorité inférieure ne dispose alors que d'une compétence liée.
Quant à la compatibilité, elle exige que les dispositions d'un document ne fassent pas
obstacle à l'application des dispositions du document de rang supérieur. Le rôle de la norme
1
Le code de l’urbanisme de 1979 qui ne précise aucune nature du rapport n’entre ces instruments, puisqu’il était
simplement indiqué que les PAU doivent être prises dans le cadre des PDU.
2
57
supérieure se borne à tracer un cadre général, en déterminant, par exemple, des objectifs ou en
fixant des limites.
D’une façon générale, Il ne faut pas ignorer les objectifs généraux d'un autre document.
Toutefois, la consultation des SDA ne nous permet pas de distinguer entre les indications
impératives en se basant sur l’art10 et les orientations indicatives en se basant sur l’art 18. En
absence d’indices clairs et précis, « il est possible d’opter pour un raisonnement nuancé
selon lequel on peut admettre que les dispositions des articles 10 et 18 du CATU présentent
une acceptation modérée du principe de conformité en vue d’en faire plutôt une obligation
de compatibilité qu’un devoir de conformité et de reproduction à la lettre des indications
des SDA1.»
Plusieurs raisons approuvent cette idée ; d’abord, l’application de l’article 10 entraîne

l’annulation par la juridiction administrative de toutes les mesures non conformes au SDA ;
cela risque d’entraver toute décision qui peut être compatible avec le SDA, sans lui être pour
autant strictement conforme. L’objectif du législateur ne peut être un éventuel blocage des
initiatives des collectivités publiques locales, en ce qui concerne la gestion des territoires qui
relèvent de leurs compétences. Ensuite, si la relation est une relation de conformité, pourquoi
alors établir deux documents de planification si l’acte inférieur doit transposer strictement les
éléments constitutifs de l’acte supérieur, De la sorte, on va imposer au PAU de reproduire à
l’identique le SDA. Cette situation est non seulement très critiquable mais aussi difficile à
mettre en œuvre parce que les échelles cartographiques du PAU sont différentes de celles du
SDA, qui sont très approximatives et l’incompatibilité au PAU sera difficile à juger. Enfin,
l’article 18 énonce que les « PAU doivent observer les orientations figurant dans les SDA…
s’ils existent », cependant l’existence des SDA n’est pas obligatoire. Donc la relation entre le
SDA et le PAU doit être plutôt une obligation de compatibilité que de conformité pure
certifiant la nature souple des documents de planification territoriale et nationale2.
Concernant la relation entre les PAD et les SDA, il s’agit d’une relation de conformité, et ce
d’après l’article 10 du CATU qui prévoit que «… les opérations d’aménagement et tous les
projets d’infrastructure doivent se conformer aux indications des SDA ». D’où, on peut
conclure que les PAD doivent se conformer au SDA préexistant.
1
Ibidem.
2
Évaluation et développement des instruments de l’aménagement du territoire en Tunisie, rapport définitif de
2eme phase, rapport final, p65.
58
Sous-section 2 : L’articulation entre les

PAU et les autres documents
Les documents inférieurs au PAU sont les PAD, les PSMV, les PPMV, l’articulation entre ces
documents est délicate.
Concernant le PAD, l’article 30 CATU précise que « l’État, les CPL et les agences
foncières… peuvent préparer des plans d’aménagement de détail … conformément aux
plans d’aménagement urbain ou aux plans directeurs d’urbanisme s’ils existent ». La
relation entre les deux plans est une relation de conformité avec une suprématie pour le PAU
et ceci est tout à fait normal puisque le plan ou le schéma de champ plus étroit doit respecter
celui qui a un champ plus large. Ainsi, les projets d’aménagement qu’on envisage dans une
zone doivent être conformes aux dispositions du PAU de cette même zone. Plus
concrètement, le programme d’intervention ne peut être l’aménagement d’un espace en vue de
la construction de bâtiment pour logement dans une zone classée non urbanisable dans les
dispositions du PAU. Les raisons de la conformité sont d’abord, la suprématie du PAU par
rapport au PAD vu le champ d’application ; ensuite, la substitution du PAD au sein du PAU
ce qui dispose que les règlements d’urbanisme existant au PAD doivent être régis par la
réglementation d’urbanisme existante au PAU, plus précisément, elle doit être incorporée
dans ce dernier. Cette incorporation permet l’unification des règles d’urbanisme éparpillées
dans un seul document facilitant ainsi la tache de l’administré dans la recherche du droit
applicable à son immeuble. Dans cette relation, la substitution n’est pas indiquée par une loi
mais ressort de la logique juridique.
Concernant les PSMV et les PPMV, la relation entre le PAU et ces plans est gérée par
l’article 18 du CATU qui explique que « les PAU doivent observer les orientations figurant
dans…les plans de protection et de mise en valeur des sites culturels, des zones de
sauvegarde, des zones avoisinantes aux monuments historiques, des sites naturels, et des
ouvrages militaires s’ils existent ». D’après ce texte, il s’agit d’une relation de compatibilité
à la charge des PAU et non pas de conformité. La notion de compatibilité, moins
contraignante que celle de conformité, exige que les dispositions des PAU ne fassent pas
obstacle à l'application des dispositions des plans de protection et de mise en valeur. Dans ce
59
cas, ces plans se bornent à tracer un cadre général désignant le règlement à suivre dans ces
zones, en déterminant, par exemple, des objectifs ou en fixant des limites, mais laisse à la
collectivité publique locale concernée par l’élaboration du PAU le choix des moyens et le
pouvoir de décider librement dans les limites prescrites. Or d’après les articles 15 et 25 du
code du patrimoine, ces plans se substituent automatiquement dans les limites du périmètre au
PAU d’où l'existence entre ses plans d'une relation de substitution, c'est-à-dire que le PSMV
et le PPMV s’appliquent à un territoire distinct géré déjà par un PAU mais qui disposent
d’une réglementation plus spécifique, plus détaillée et plus spécialisée dans la protection et la
mise en valeur ou la sauvegarde du patrimoine bâti. L’obligation de comptabilité des plans de
protection avec le PAU est une condition de légalité de ces plans et ceci afin d’éviter une
divergence entre les deux documents et garantir que le PSMV et le PPMV s’inscrivent dans
les orientations et les objectifs du projet urbain présenté par le PAU.
D’une façon générale, l’articulation entre les différents plans d’urbanisme favorise une
certaine fluidité entre les plans, cependant, elle présente quelques difficultés l'une de ces
difficultés étant liée à la portée de la notion de compatibilité. Les SDA par exemple,
déterminent en effet en termes généraux des objectifs qui sont parfois difficiles à appréhender
ce qu'ils autorisent ou interdisent concrètement à un niveau de territoire et de gouvernance
inférieure. Cette notion de compatibilité aurait sans doute une portée plus significative s’ils
étaient plus prescriptifs. La vérification du lien de compatibilité pourrait alors porter sur des
points définis.
La seconde difficulté est liée à la grande diversité des acteurs et des procédures que les plans
d’urbanisme sont censés mettre en cohérence. En effet, les autorités chargées de l'élaboration
des SDA, des PAU, des PAD et PSMV et PPMV, et les périmètres couverts par ces mêmes
documents ne coïncident pas toujours. En plus, il n’existe aucune disposition tendant à
préciser ce qui se passe lorsqu'un plan d’urbanisme est approuvé après l'approbation d'un
autre plan dont la loi prévoit la relation de compatibilité et qu'il en résulte une incompatibilité.
Ce qui génère une insécurité juridique profonde qui s’accentue avec la lenteur des procédures
de modifications des documents. La complexité et la multiplicité de la planification n’est pas
liée seulement au nombre de plans la concernant, mais aussi suite à la réglementation très
riche subie par la présence de plusieurs plans. Ce qui génère une insécurité juridique profonde
qui s’accentue avec la lenteur des procédures de modification du document. Il faut revoir au
60
plus vite les procédures d’élaboration des documents spécifiques et l’alléger pour devenir
efficace.
Les plans d’aménagements présentent un outil intéressant pour la planification et la gestion

urbaine et foncière du territoire. Mais parfois ils deviennent un handicap pour l’opération
d’aménagement, ceci est dû au manque d’efficacité suite à la longueur de la procédure du
PAD, PAU, PSMV, PPMV. On peut comprendre un peu les raisons de la lenteur concernant
le PAU mais le PAD et les plans de sauvegarde et de protection, ce sont des documents
spécifiques qui tracent les actions sur terrain d’où il est inutile de les confronter à la lenteur du
circuit administratif.
Concernant l’urbanisme opérationnel, il faut que la technique du PIF et PAD soit valable sur
tout le territoire, et non pas seulement pour les zones couvertes par un PAU. Ainsi, on peut
procéder à des opérations d’aménagement urbain sur tout le territoire et assurer une meilleure
maîtrise urbaine. Cependant, la majorité des actions de maîtrise urbaine se bloque à cause des
problèmes fonciers (titre2).
61
CONCLUSION DU TITRE1
Nous pouvons déduire de ce qui précède que la maîtrise urbaine adéquate nécessite un travail
de planification, d’organisation et d’agencement. En fait, une entité urbaine est loin d’être un
espace simple où un nombre déterminé de personnes vivent d’une façon désordonnée. Leur
cohabitation est organisée par des moyens de planification urbaine et foncière.
En tant qu’objet urbain, la ville parait comme un composé d’espaces publics et privés, de
noyaux fonctionnels se composant de réseau de circulation, d’un système d’assainissement, de
réseaux électriques, établissements scolaires, équipements sportifs…. La maîtrise urbaine est
un travail de modelage de tous ces équipements qui présentent le vecteur principal de la ville.
Nous ne pouvons pas concevoir une ville sans services ; la possibilité de se déplacer, la
disposition de produits comme de l’eau ou de l’électricité, les soins hospitaliers…
La planification est un outil nécessaire pour la réalisation de l’objectif principal de toute

maîtrise urbaine à savoir l’utilisation optimale de l’espace. À travers la planification, la
maîtrise urbaine se présente sous forme de pilotage dans l’organisation de la ville, de gestion
de « ces ensembles urbains très complexes, économiquement et socialement éclatés,
travaillés par des tendances ségrégatives, ne peuvent « tenir ensemble » que si
l’infrastructure technique s’y développe correctement. En même temps, le développement
de l’infrastructure y force les acteurs locaux à imaginer des montages institutionnels à la
mesure des enjeux de la métropole1».
Cependant la planification ne suffit pas pour atteindre une utilisation optimal de l’espace, il
faut qu’il y ait une maîtrise du foncier. Il est impossible de tracer une stratégie pour
l’organisation d’une ville ou d’une agglomération urbaine sans penser aux outils fonciers.
1
Auby (J-B) : « Droit de la ville du fonctionnement juridique des villes au droit à la ville », Lexisnexis,
janvier2013, p49.
62
TITRE 2 : LE RECOURS
AUX MOYENS DE LA
MAȊTRISE FONCIÈRE
Il ne suffit pas de réglementer l’occupation du sol par les documents de planification pour
assurer le développement des agglomérations urbaines. Une maîtrise urbaine efficace doit
avoir pour objectif la recherche optimale de l’utilisation de l’espace urbain. Cet objectif
nécessite le recours aux moyens facilitant cette tâche. À part la planification urbaine, nous
devons procéder à la maîtrise foncière.
Celle-ci se présente comme une pratique qui a pour objet de proposer une organisation
réfléchie et responsable des espaces naturels, ruraux et urbains. Elle étudie les enjeux dans la
durée et propose notamment les traductions spatiales des politiques sociales, économiques,
environnementales et culturelles.
Le point commun entre une maîtrise urbaine et une maîtrise foncière est le territoire qui est
l’élément de base de toute action foncière. Il présente aussi toute interaction entre l’action
foncière et le phénomène d’urbanisation. En abordant la question foncière, on arrive toujours
à relever les problèmes de maîtrise urbaine et foncière qui présentent des déficits malgré leur
intérêt. L’importance du foncier provient de la position qu’on peut prendre ; pour le
propriétaire, qu’il soit rural ou urbain, il s’agit d’un bien facilement échangeable sur le plan
économique ; pour l’agriculteur, c’est un moyen de production qui n’est pas destiné à la
vente ; quant à l’aménageur, il le considère comme un support physique pour ses opérations
d’aménagement. Le sol a alors un statut particulier.
Dans tous les cas, le terrain présente la matière de base à laquelle est relié tout travail de
maîtrise urbaine. Le sol est un lieu de logement, de travail, un lieu affecté à l’agriculture, et
affecté à l’industrie. Le problème foncier en Tunisie a, depuis toujours, fait l’objet de
plusieurs études et a été jugé comme une contrainte à tout projet rationnel de construction,
63
d’urbanisme, et même d’aménagement du territoire1. Il faut résoudre ses problèmes dans le

cadre d’une politique foncière favorisant une maîtrise du foncier et de l’urbain en Tunisie.
Pour réussir une maîtrise foncière, il faut mener, en premier lieu, des actions d’aménagement
urbain (chapitre1) et en deuxième lieu, étudier l’encadrement juridique du foncier (chapitre
2).
1
Hizem (S) : « Aspect juridiques de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire en Tunisie », l’urbain dans le
monde arabe, politique, instruments et acteurs, CNRPS éditions, p78.
64
CHAPITRE 1:
L’AMÉNAGEMENT URBAIN
L’aménagement urbain désigne « des procédés tendant à produire du développement urbain
ou à améliorer des tissus urbains existants par des actions organisées d’équipement, de
construction, de restauration que la puissance publique conduit ou oriente1».
Pour les pouvoirs publics, la maîtrise foncière consiste à acquérir la propriété du sol afin de
pouvoir décider ensuite des affectations qui en sont faites 2. Elle présente pour la CPL une
réponse à deux préoccupations ; la maîtrise du développement urbain et la disposition d’outils
présentant souplesse et autonomie de gestion urbaine, ce qui donne naissance à des solutions
multiples3 concernant la recherche des équilibres territoriaux.
La maîtrise urbaine nécessite une emprise à la spéculation foncière. En effet, en régime

libéral, les valeurs foncières sont généralement toujours en hausse pour de multiples raisons ;
d’abord, la loi de l’offre et de la demande, ensuite par la rareté des terrains, surtout ceux qui
sont au centre ville et dont la hausse des prix se répercute de proche en proche sur les zones
voisines. La rareté et la cherté de ces terrains alimentent ainsi la demande dans les autres
quartiers proches et y tirent les prix à la hausse. Ces hausses ont des conséquences sociales
sérieuses : elles entraînent des transferts de richesses des catégories de demandeurs de terrains
vers les propriétaires. Ces demandeurs sont des familles nouvellement venues en ville, des
entreprises nouvellement créées. Ces catégories qui sont utiles pour le développement de la
ville se trouvent pénalisées par ces prix, ils se trouvent, alors, jetées dans des banlieues de
plus en plus lointaines. Le problème consiste donc à trouver une conciliation entre la propriété
privée et le désir des autorités compétentes de garantir un pouvoir d’achat pour les catégories
sociales moyennes qui désirent vivre dans un milieu adapté à leurs besoins.
1
Auby (J-B) ; Périnet-Market (H), Noguellou (R) : « Droit de l’urbanisme et de la construction », 8ème édition,
Montchrestien, 2008, p365.
2
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R) : « Dictionnaire de la ville et l’urbain», Économica , 2006, p178 .
3
Merlin (P) ; Choay (F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire », PUF, 2009, p 47-
48.
65
Une maîtrise urbaine équilibrée peut résoudre ces problèmes socio-économiques. Cependant,
ceci nécessite des moyens d’acquisition foncière, il s’agit de la création de périmètres
concernés par l’aménagement urbain (section1) et des moyens de réserves foncière (section2).
SECTION 1 : LA CRÉATION
DES PÉRIMÈTRES
CONCERNÉS PAR
L’AMÉNAGEMENT FONCIER
Les périmètres concernés par l’aménagement foncier sont en premier lieu les PIF (sous-
section 1) et en second lieu les PRF (sous-section 2)
Sous-section 1 : La création des

périmètres d’intervention foncière (PIF)
Les PIF sont apparus pour la première fois en tant qu’instrument de gestion foncière dans la
loi de 1973 portant création des 3 agences foncières1 : AFT, AFH, AFI, ils étaient alors
dénommés « périmètre de préemption » transformés par le code de l’urbanisme du 1979 en
PIF ayant pour but de faciliter l’acquisition de terrains afin d’aménager l’espace urbain et
d’assurer une maîtrise foncière au profit de certains opérateurs publics. Le PIF sert comme
cadre spatial aux travaux de réalisation des opérations d’aménagement, d’équipement, de
rénovation ou de réhabilitation prévus par les PAU dans un but de maîtrise de l’urbanisation.
C’est une étape préalable à toute action d’organisation de la maîtrise urbaine. La technique du
1
Loi n°73-21 du 14 avril 1973 relative à l’aménagement des zones touristiques, industrielles et d’habitation,
JORT n° 15 du 17-20 avril 1973. Cette loi a créé les 3 agences foncière : AFT, AFH, AFI.
66
PIF « a pour but de mettre à distance en quantité suffisante cette matière première de
l’urbanisme qui est un terrain constructible1 ».
Ces périmètres sont définis comme étant des « zones à l’intérieur desquelles sont appelés à
intervenir, l’État, les collectivités publiques locales, les agences foncières…et l’agence de
rénovation et de réhabilitation urbaine, pour réaliser des programmes d’aménagement,
d’équipement, de rénovation ou de réhabilitation fixés par les autorités compétentes en
conformité avec le PAU ou les plans directeurs d’urbanisme s’ils existent2 ».
Cependant, le CATU ne précise pas explicitement si les PIF peuvent être créés ou pas dans
des zones non couvertes par un PAU. Il prévoit que la nature des opérations doit être en
conformité avec le PAU; nous pouvons donc créer des PIF dans des zones couvertes par des
PAU. Quant aux zones non couvertes par des PAU, la fixation de ces zones doit être
conforme aux plans directeurs d’urbanisme. Or dans ce code, ce genre de plan n’existe pas et
les plans supérieurs au PAU sont seulement les SDA et le SDAT qui présentent des
documents d’aménagement du territoire. Il faudrait que le législateur tunisien rectifie cet
article et explique ce que nous devons faire dans ce cas.
Les PIF sont délimités par un décret3 publié au JORT et pris sur proposition du ministre
chargé de l’aménagement du territoire ou de la CPL concernée. Dès l’approbation du décret
délimitant le PIF, le bénéficiaire sera chargé, d’abord, d’acquérir toutes les propriétés
foncières qui s’y trouvent puis de les céder à des promoteurs professionnels désireux de
réaliser des projets dans le domaine de l’habitat, de l’industrie ou du tourisme. Ainsi,
l’administration locale joue le rôle d’un relais entre les anciens propriétaires contraints de
céder leurs propriétés et les nouveaux propriétaires, promoteurs présumés économiquement
plus aptes à réaliser des projets industriels, de logement résidentiel ou touristiques.
Le bénéficiaire d’un PIF est chargé d’établir un plan comprenant le programme

d’aménagement, d’équipement, de rénovation ou de réhabilitation fixés par les autorités
compétentes en conformité avec le plan d’aménagement urbain 4. Ce plan est le PAD. Il est le
complément essentiel d’un PIF. C’est un document d’affectation et de réglementation préparé
1
Lacaze (J-P) : «Les méthodes de l’urbanisme » ,5ème édition, PUF, 2010, p106.
2
Article 30 CATU.
3
Ibid, article 31.
4
Article 30 du CATU.
67
par l’administration ou le bénéficiaire du PIF contenant le programme qu’il souhaite réaliser

sur le terrain acquis. Il ne correspond pas à un instrument de planification proprement dit,
mais il fait partie à la fois de l’urbanisme réglementaire et de l’urbanisme opérationnel ; il
relève du premier en ce qu’il comporte un règlement d’urbanisme, et du deuxième, en ce qu’il
concerne un ensemble d’opérations d’aménagement à établir à l’intérieur d’un PIF. C’est
d’ailleurs l’existence préalable de ce PIF, instrument de maîtrise foncière, qui donne au PAD
son caractère opérationnel comme cadre général aux opérations d’urbanisme, en l’occurrence
aux opérations de maîtrise d’ouvrage urbaines. Le PAD est un plan élaboré et utilisé par les
opérateurs fonciers et les opérateurs urbains spécialisés1. C’est une technique adéquate qui
leur permet de réaliser leurs projets de maîtrise urbaine et une prérogative qui contribue à une
bonne exécution de cette maîtrise, sachant que toute opération d’aménagement urbain ne peut
être conçue que dans le cadre spatial défini par la législation en vigueur.
Mais, en pratique, le PAD présente un ensemble de problèmes liés à son élaboration et la

lenteur de l’action administrative qui le rend un document à la fois imprécis et manquant
d’efficacité2. Ainsi, la technique de création de périmètre d’intervention foncière perd de son
efficience, nous allons revoir, alors, la technique de création des PRF (sous-section 2).
Sous-section 2 : La création des

périmètres de réserves foncières (PRF)
Les terrains à bâtir présentent la matière première de toute politique de maîtrise urbaine
puisqu’ils présentent l’assiette du développement urbain maîtrisé. Ainsi, tout travail de
maîtrise urbaine nécessite des actions sur le sol, des actions de planification, d’aménagement
foncier urbain de court ou de long terme.
Ces actions sont dues à l’accélération du rythme de la croissance urbaine qui oblige les
pouvoirs publics à élaborer des plans d’aménagement qui prévoient et organisent le
développement des agglomérations pour les vingt ou trente années à venir.
1
Ibidem.
2
Les difficultés que subit l’élaboration de ce document ont été déjà étudiées dans ce qui précède.
68
Pour réussir cette finalité, le législateur tunisien a institué la technique de création de PRF.
Elle consiste en la constitution de réserves foncières pour des travaux d’aménagement urbain
futurs, en vue de prévision ou de l’extension des agglomérations. Cette technique permettra
aux structures concernées d’orienter l’urbanisation conformément aux objectifs des schémas
directeurs. En effet, « la planification stratégique apporte un élargissement à la
planification urbaine, elle donne toute sa valeur au facteur temps comme variable
fondamentale de l’évolution des villes1 ».
L’urbanisme prévisionnel propose à la ville un aménagement foncier urbain futur maitrisé qui
a pour fonction de freiner la spéculation en constituant des réserves foncières permettant
d’anticiper la maîtrise urbaine par les institutions concernées à travers la planification
stratégique et de résoudre à long terme les problèmes fonciers futurs. Ainsi le PRF intervient
en tant que technique de base qui nous permet une conception future de l’espace (1), mais qui
n’atteint pas ses objectifs2 (2).
1- Le PRF : une conception future de l’espace

Les PRF sont créés en vue de rationaliser la gestion de l’espace par le contrôle de l’habitat
anarchique, par la lutte contre l’extension de l’urbanisation sur les terrains agricoles ou à la
périphérie des villes. Ils permettent également de maîtriser l’urbanisation future en favorisant
l’équité entre les générations actuelles et permettant aux générations futures d’acquérir des
terrains constructibles à des prix souhaitables : c’est un moyen de gel des terrains et de lutte
contre la spéculation foncière3.
Les PRF ont été institués en Tunisie depuis 1994 avec l’élaboration du CATU, ils présentent
une innovation4. En effet, le code d’urbanisme de 1979 comportait seulement des PIF dont la
mise en œuvre permettait de constituer des réserves foncières, mais la notion de création d’un
PRF n’existait pas. Cette disposition a été instituée dans le nouveau code5, en lui consacrant
1
Lacaze (J-P) : « Introduction à la planification urbaine », presses ponts et chaussées, 1995, p70.
2
La réalisation future des opérations d’urbanisme
3
Article 40 CATU : « Des périmètres de réserves foncières peuvent être créés en vue de la réalisation future
d'opérations d'urbanisme en dehors des zones couvertes par un plan d'aménagement urbain et conformément aux
plans directeurs d'urbanisme s'ils existent. »
4
Ibid, article 40 jusqu'à 44
5
De 1994.
69
tout un 1 et en disposant que « des périmètres de réserves foncières peuvent être crées en vue
de la réalisation future d’opérations d’urbanisme, en dehors des zones couvertes par un
PAU, et conformément aux plans directeurs d’urbanisme s’ils existent2». Les avantages de
la constitution d’un PRF résident dans les conditions intéressantes d’acquisition des terrains à
l’intérieur des périmètres, puisque les opérateurs publics bénéficiaires disposent d’un droit de
priorité à l’achat pour une période assez longue et renouvelable. Ce droit facilite l’acquisition
des terrains pour réaliser des projets. En effet, ce genre de droit est activé de la part de la
municipalité qui saisit les occasions favorables par l’acquisition des immeubles ou des
terrains à des prix raisonnables, quand il s’agit par exemple de propriétaires qui sont amenés à
vendre vite en cas de succession ou de difficultés financières et qui acceptent alors un prix
moins élevé. En revanche, le PRF présente une technique limitée (A) et peu exploitée (B).
A- Le PRF : une technique limitée

Ces périmètres ne peuvent être créés que par décret3 permettant aux personnes publiques de
constituer des réserves foncières grâce à l’exercice du droit de priorité d’achat. C’est une
technique qui a pour finalité le stockage de terrains par l’État, les CPL, et les agences
foncières en vue d’une utilisation ultérieure de moyen ou de long terme accédant ainsi à la
mise en œuvre d’une stratégie foncière. Pour arriver à cette finalité, il faut que la procédure
de création du PRF soit décentralisée. Cependant, en pratique, cette procédure n’est pas
touchée par les mesures de décentralisation. La création de ces périmètres relève de la
compétence de l’autorité centralisée4.
De plus, les décisions de création de PRF sont prises de manière unilatérale de la part des
acteurs ou opérateurs publics ayant des visions sectorielles ce qui ne permet pas une bonne
articulation des différents programmes et stratégies d’habitat futur. En effet, les acteurs qui
sont préoccupés par les acquisitions ne peuvent pas se projeter toujours dans la politique de
long terme de l’Etat, il faut qu’il y ait un travail de concertation entre les acteurs qui peuvent
être concernés par les interventions futures.
1
3 des opérations d’aménagement urbain article 30 à 75.
2
Article 40 CATU
3
Ibid, article 41
4
Crée par décret.
70
Ensuite, l’opérateur public concerné par les travaux programmés pour le futur doit procéder à
la technique de priorité d’achat. Il dispose alors d’une période de 6 ans renouvelable une fois
pour accéder à ce droit1, et donc d’un délai de 12 ans2. Ce délai semble peu suffisant, surtout
que le PRF est une technique qui est logiquement établie pour le long terme et le droit de
priorité d’achat est conditionné par la bonne volonté des propriétaires.
Malgré la volonté du législateur tunisien de créer des PRF pour une éventuelle utilisation
future et la consécration de tout un dans le CATU tunisien à cette technique, on ne peut nier
le fait que c’est une technique peu exploitée (B), ce qui pose la question de son intérêt dans le
système législatif tunisien.
B- Le PRF une technique peu utilisée

Par un dépouillement du JORT tunisien depuis 1994, la date de promulgation du CATU qui
montre que depuis, le nombre de PRF instauré est de deux. Le premier, a été créé en 2001 3 au
profit de l’AFT dans la localité de Chatt el Hamrouni, délégation de Gabès, et a été changé en
PIF en 20064, car la reconversion du PRF en PIF permet à l’agence d’acquérir ce terrain suite
à l’expiration du délai de priorité d’achat. Ce délai est délimité à compter de la date de
création de ce périmètre. Il a été fixé à 4 ans en 1994 et modifié à 6 ans en 2003. Le second
périmètre d’intervention foncière a été instauré en 2009 5 au profit de l’AFH dans la zone de
Sakiet Ezzit au gouvernorat de Sfax. Parmi les difficultés qui entourent cette technique, nous
avons le fait que les terrains en question présentent dans la majorité des cas des terrains non
immatriculés ou même dont la propriété est difficile à prouver, ce qui peut créer des
problèmes au moment de l’acquisition foncière. De plus, les agences foncières habilitées à
effectuer le droit de priorité d’achat sont généralement en situation de dépendance financière
par rapport aux sources de financement. En effet, la création de ces périmètres de réserves
1
Période prolongé par la loi 2003-87 du 29 décembre 2003, modifant et complétant le CATU, JORT n°104 du
30/12/2013, cette période était de 4 ans renouvelables une fois donc un délai de 8 ans, JORT n°104 du
30/12/2003.
2
Article 42 nouveau du CATU introduit par la loi 2003-87 du 29 décembre 2003 alinéa 1er.
3
Décret n°2001-1490 du 15/6/2001, portant création du PRF dans la localité de chatt el hamrouni délégation de
Gabès sud au profit de l’AFT, JORT n °50 du 22/6/2001.
4
Décret n°2006-1023 de la 13/4/2006 portante création d’un PIF au profit de l’AFT dans la zone de chatt el
hamorouni, délégation du Gabes sud, gouvernorat de Gabes, JORT n°31 du 18/4/2006.
5
Décret n°2009-1473 du 11/5/2009, portant création de PRF au profit de l’AFH dans la zone de sakiet ezzit du
gouvernorat de Sfax, JORT n°39 du 15/5/2009.
71
foncières nécessite des prêts à long terme. Les différentes études menées dans le cadre de
stratégie d’habitat de 1988 et confirmées ensuite en 2002 par le rapport de sous-commission
foncière1 ont relevé l’absence des moyens destinés à la constitution des réserves foncières et
même après la réforme du CATU et la création de la technique au sein du code, on relève le
même problème de financement. « Les besoins globaux de terrains pour l’habitat à
l’horizon 2020 avaient été estimés à 11000ha dont 1/3 destinés à l’habitat social sans
qu’aucun levier financier n’a été mis à jour2».
L’ensemble de ces raisons rend ce genre de plan non opérationnel en Tunisie et mérite une
étude foncière et financière profonde pour avoir des solutions pratiques car il s’agit d'une
technique qui n’atteint pas ses objectifs (2).
2- Le PRF une technique qui n’atteint pas ses

objectifs
En raison de leur caractère prospectif et de l’étendue des espaces qu’ils couvrent, ces plans
sont beaucoup moins précis que les plans d’urbanisme. D’abord, ils ont un champ
d’application restreint (A), ensuite, ils ont des objectifs limités (B).
A- Un champ d’application restreint

Cette vision prospective nécessite une politique foncière bien claire pour réaliser ses objectifs,
ce qui n’existe presque pas en Tunisie. D’ailleurs, cette technique n’a été utilisée que
rarement, pour plusieurs raisons : D’abord, la création des PRF en Tunisie n’est pas une
obligation mais une simple faculté ouverte à l’État, aux collectivités publiques locales et aux
agences visées à l’article 30 du CATU. Ensuite, ces périmètres ne peuvent être créés qu’en
dehors des zones non couvertes d’un plan d'aménagement urbain. Toutefois, en réalité,
presque toutes les communes du pays sont couvertes par de tels plans et « certains
gouvernorats littoraux offrent la particularité d’avoir la totalité de leur territoire érigé en
communes. Ceci signifie que, dans un gouvernorat tel que celui de Tunis, où la
spéculation foncière est la plus ressentie et où l’habitat spontané croit le plus rapidement,
1
Chabbi (M) : « Rapport de la sous-commission foncière », commission nationale de l’habitat, p10.
2
Ben Othman (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat ; l’accès au foncier », ministère de l’équipement,
de l’aménagement du territoire et du développement durable, octobre 2014, p33.
72
aucun périmètre de réserve foncière ne peut être crée. En effet, tout le territoire de ce
gouvernorat est érigé en communes et couvert par des plans d’aménagement urbain 1». De
plus, dans la mesure où le PRF vient dans une logique de maîtrise urbaine et de délimitation
de l’extension urbaine anarchique néanmoins, une telle procédure peut exclure les communes
de la création de tel périmètre alors qu’il s’agit d’une procédure qui les concerne et qui peut
les responsabiliser à travers l’utilisation de nouveaux instruments de gestion de l’espace lui
permettant de mieux maîtriser leur propre aménagement spatial à moyen et à long terme.
L’article 42 du CATU cite les CPL parmi les bénéficiaires d’un PRF, « ce qui doit leur
permettre de faire face à leurs besoins d’extension futures, et peut compléter utilement la
planification urbaine prévue dans le cadre des PAU2». D’autre part, cette politique foncière
suppose la préexistence de documents d’aménagement ou d’urbanisme pour bien cadrer les
actions d’acquisition et bien identifier les objectifs afin d’éviter l’arbitraire et le gaspillage des
ressources foncières et financières. Ceci fait actuellement défaut en attendant la publication
des plans d’aménagement, à moins de voir dans la notion de priorité à l’achat un moyen de
constituer un portefeuille immobilier à long terme sans que l’affection future ne soit désignée
dès le départ pour pouvoir réaliser les objectifs de cette technique qui sont déjà limités (B).
B- Des objectifs limités

Les réserves foncières aident à réaliser des opérations d’aménagement telles que la
restauration immobilière, les lotissements, les remembrements et groupement de parcelles, des
opérations de développement social des quartiers… Toutefois, une simple lecture de l’article
40 CATU montre que les objectifs en vue desquels le PRF a été créé ne sont pas suffisamment
précis, en effet le CATU prévoit que « des PIF peuvent être créés en vue de la réalisation
future d’opération d’urbanisme ». Ces opérations d’urbanisme ne précisent pas s’il s’agit
d’une opération d’aménagement globale ou d’une simple action ponctuelle. Les réserves
foncières sont théoriquement un moyen technique que l’État possède pour offrir des espaces
viabilisés et sécurisés aux populations, en vue de sanctionner les comportements d’occupation
anarchique, elle peut aussi éradiquer le phénomène d’érosion. Cependant, le législateur
tunisien est resté muet concernant la nature des opérations, contrairement au législateur
1
Hizem (S) : « Aspect juridiques de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire en Tunisie », l’urbain dans le
monde arabe, politique, instruments et acteurs, CNRPS éditions, p78.
2
73
français qui rappelle dans l’article L221-1 du code de l’urbanisme1 que l’État et les CPL sont
habilités à acquérir des immeubles en vue de permettre la réalisation d’une action
d’aménagement répondant aux objectifs définis à l’article L300-1. Ces objectifs sont la mise
en œuvre d’une politique locale de l’habitat, de l’organisation du maintien, de l’extension ou
de l’accueil d’activités économiques, du développement de loisir et du tourisme, de la
réalisation d’équipement collectif, de la lutte contre l’insalubrité, de la sauvegarde ou la mise
en valeur du patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels 2. Cette énumération révèle un
intérêt certain. En effet, le droit de préemption urbain exercé à l’intérieur de la zone sera
illégal s’il ne correspond pas à l’un de ces objectifs. Une telle délimitation permet de mieux
contrôler leur édiction, d’autant plus qu’elle porte fortement atteinte au droit de propriété. Il
faut que le législateur tunisien prenne en compte cette défaillance et précise le champ
d’application de la technique du PRF. De plus, la politique de réserves foncières doit être
accompagnée par les moyens adaptés pour les constituer, comme la création d’un fond spécial
alimenté au début par l’État et qui pourrait ensuite, s’autonomiser par les plus-values de
l’éventuelle vente des terrains concernés après leur viabilisation. Il est évident aussi que le
concept même de réserves foncières et son domaine d’application doivent être clarifiés afin
d’atteindre la volonté des pouvoirs publics et de mettre en œuvre une politique de réserve
foncière pertinente dans un concept d’aménagement et de développement durable3. « Un tel
flou juridique est peut être intéressant pour l’administration, dans la mesure où cela lui
permet de choisir librement l’opération d’urbanisme future qui va justifier la création d’un
PRF. Mais cela constitue en même temps un facteur d’insécurité et d’incertitude pour les
administrés « victimes » potentielles d’une telle création 4».
La mise en œuvre d’une politique de maîtrise foncière nécessite des moyens d’acquisition
foncière qui facilite l’accès aux terrains, matière première des travaux d’aménagement foncier
urbain.
1
Code de l’urbanisme français, commenté, Dalloz, 18ème édition 2009, p534.
2
Ibid, p549.
3
Mejri (M) : L’administration locale et l’aménagement urbain, mémoire pour l’obtention du diplôme de master
en droit de l’environnement et de l’urbanisme. 2004-2005, p 45.
4
74
SECTION 2 : LES MOYENS DE

L’ACQUISITION FONCIERE
PUBLIQUE
Pour pouvoir accéder au sol nécessaire et établir ses actions d’aménagement, le législateur
offre aux bénéficiaires du PIF des outils pour accéder aux terres concernées. Or, ces
techniques représentent des restrictions à la pratique du droit de propriété puisque la maîtrise
foncière est un travail qui porte sur un espace étendu et le bénéficiaire du PIF doit y accéder
pour pouvoir agir. Le législateur doit doter le bénéficiaire du PIF des outils nécessaires pour
pouvoir procéder à ces travaux d’aménagement. Il s’agit du droit de priorité d’achat (sous-
section 1) et d’expropriation pour cause d’utilité publique (sous-section 2).
Sous-section 1 : Le droit de priorité

d’achat
Le droit de priorité d’achat offre au bénéficiaire du PIF la possibilité de se substituer à
l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier lorsque celui-ci est mis en vente par son
propriétaire afin de réaliser une opération d’aménagement. Il s’agit alors d’un droit permettant
à son titulaire d’acquérir prioritairement des biens immobiliers en voie d’aliénation. Dans le
domaine de maîtrise urbaine, le droit de priorité d’achat constitue un moyen d’exercer un
contrôle sur le marché foncier, il permet d’être bien informé et de pouvoir peser sur les prix
qui y sont appliqués. À ce, il y a une fonction anti spéculative1.
1- La présentation du droit de priorité d’achat

Le droit de priorité d’achat présente une technique d’acquisition des terrains qui permet à son
titulaire d’acquérir par priorité un bien mis en vente par son propriétaire. C’est une notion
1
Jacquot (H), Priet (F) : « Droit de l’urbanisme », Dalloz, 2008, p479.
75
créé par la loi relative à l’aménagement des zones d’habitat touristiques et industrielles 1, mais
sous forme d’un droit de préemption. En effet, cette loi utilise le terme « droit de
préemption » au lieu de « droit de priorité d’achat ». De même, l’ancien code de l’urbanisme
de 1979 stipulait que « l’État, les collectivités publiques et les agences foncières étatiques
bénéficient sur les mêmes immeubles d’un droit de préemption qu’ils exercent pendant
4ans à partir de la décision portant création du périmètre dans les mêmes conditions que
celles relatives à l’aménagement des zones touristiques, industrielles et d’habitation2».
La première fois que le législateur tunisien a institué une loi propre au droit de priorité d’achat
était en 1978, par la loi relative au droit de priorité à l’achat au profit des locataires et
occupants de bonne foi3. Cette idée va être reprise par le législateur tunisien dans le CATU en
tant que droit de priorité à l’achat en stipulant que « L'État, les collectivités publiques locales
et les agences citées à l’article 30 du présent code, bénéficient pour les mêmes immeubles
d'un droit de priorité à l'achat qu'ils exercent pendant quatre ans à compter de la date de
publication du décret portant création du périmètre d'intervention foncière4». Ce droit sera
adopté en tant qu’outil foncier afin de faciliter à son bénéficiaire la réalisation d’une politique
foncière pertinente et surtout la rationalisation de l’utilisation du sol. En effet, ce droit permet
aux organismes publics compétents d’acquérir des immeubles et d’avoir des réserves
foncières en vue de réaliser des opérations d’urbanisme conformément aux dispositions des
lois et règlements en vigueur. Actuellement, le droit tunisien connaît deux cadres différents de
l’exercice de droit de priorité à l’achat. Le premier spécifique aux PIF, le deuxième aux PRF.
Les bénéficiaires de cette prérogative sont ; l’État, les CPL, les agences foncières et l’ARRU.
Ces établissements peuvent acquérir les terrains nécessaires pour la réalisation de leurs projets
dans les périmètres indiqués5.
Le droit de priorité d’achat ne contraint pas le propriétaire à vendre son terrain contre son gré,
les établissements bénéficiant de ce droit ne peuvent intervenir que si le propriétaire se
1
Loi n°73-21 du 14/4/1973 relative à l’aménagement des zones d’habitat touristiques et industrielles, JORT n°
15 du 17-20 avril 1973.
2
Article 34, alinéa 2 code de l’urbanisme de 1979.
3
Loi n°39 du 7 juin 1978 relative au droit de priorité à l’achat au profit des locataires et occupants de bonne fois,
JORT n°42 du 6- 9 juin 1978.
4
L’article 35 alinéa 2 CATU
5
Ibid, article 42.
76
propose d’aliéner son terrain mais elle peut le priver de choisir librement un acquéreur au prix
qu’il entend.
L’exercice de ce droit est alors conditionné par deux facteurs; d’abord, la localité de
l’immeuble, puisque l’exercice de ce droit est conditionné par l’existence de l’immeuble en
cause ou le terrain concerné dans un PIF ou PRF; ensuite, le devoir du bénéficiaire du PIF ou
PRF qui doit demander la prénotation de son droit sur les titres fonciers de tous les terrains et
immeubles immatriculés existants à l’intérieur de PIF1 ou PRF2. C’est une procédure de
sécurité en vue d’interdire toute cession, à onéreux ou gratuit sur ces s, et ce pour une période
de trois ans renouvelables à partir de la date de son inscription3. La prénotation doit être
demandée par le bénéficiaire de ce droit au conservateur de la propriété. La demande de
prénotation est alors étudiée par les services de la rédaction du foncier. Le conservateur doit
s’assurer que la prénotation requise n’est point en opposition avec les énonciations du de
propriété, que le droit transmis ou constitué est disponible entre les mains du déposant et que
les pièces produites autorisent la formalité4. En fait, si le titre est grevé d’une opposition
conservatoire ou une saisie immobilière, la prénotation n’est pas possible5. Par contre,
l’existence d’autres opérations immobilières telles que l’hypothèque, ou le partage, ne
l’empêche pas puisque ces opérations n’ont aucune répercussion sur la disponibilité du droit
entre les mains du propriétaire. L’effet de la prénotation est de bloquer toute inscription de
droit nouveau du chef de propriété inscrit en garantie de remboursement d’une créance. Ainsi,
toute opération inscrite postérieurement à la prénotation ne sera possible au bénéficiaire de
celle-ci. De plus, la prénotation présente une source d’information pour les tiers afin d’attirer
leur attention sur les droits litigieux ou éventuels ou en cours de réalisation qui portent sur
l’immeuble objet du titre.
En pratique, les terrains concernés par le droit de priorité d’achat peuvent être immatriculés
ou non immatriculés. Dans le cas où l’immeuble est immatriculé, toute transaction est
précédée par la consultation du titre objet de cet immeuble. Cette consultation permettra
1
Ibid, article 35 alinéa 3 « le bénéficiaire du droit de priorité d’achat à l’intérieur du PIF doit demander la
prénotation de son droit sur les titres fonciers. »
2
Ibid, article 42.
3
Ibid, article 35 alinéa 3 : «Cette prénotation empêche l’insertion de toute cession à onéreux ou gratuit sur le ou
les titres fonciers y afférents et ce à partir de la date de son inscription. »
4
Article 390 CDR
5
Ibid, article 369.
77
d’informer les bénéficiaires et le cas échéant les prévenir contre les risques auxquels ils
s’exposeraient en concluant des transactions sur le en question. La prénotation semble alors
être un moyen suffisant pour préserver les droits des bénéficiaires de priorité à l’achat et pour
informer les particuliers de la situation réelle des immeubles situés à l’intérieur d’un PRF ou
d’un PIF lorsqu’il s’agit d’immeubles immatriculés.
Quant aux immeubles non immatriculés, le bénéficiaire de ce droit ne peut pas protéger ce
terrain contre tout acte de cession et l’acheteur de bonne fois n’est pas en sécurité. Dans ce
cas, le législateur a institué des formalités pour que le public en prenne connaissance. En
effet, il prévoit que : « Le bénéficiaire du droit de priorité d’achat à l’intérieur d’un PIF est
tenu d’afficher dans un délai d’un mois à compter de la date de promulgation du décret de
délimitation du dit périmètre, le plan y annexé, et ce, pour une période de trois mois au
siège du gouvernorat ou de la municipalité selon le cas, tout en invitant le public à prendre
connaissance par la voie de presse auditive et écrite1».
Toutefois, cette procédure semble être trop limitée et inopérante pour conserver les droits du
bénéficiaire du droit de priorité d’achat à l’égard des tiers. Ces limites tiennent au fait que
souvent les propriétaires des immeubles situés à l’intérieur des périmètres ne savent pas cette
réalité. Ce problème peut être résolu par le gouverneur ou le président de la municipalité,
selon le cas, ou le ministre chargé de l’urbanisme dans tous les cas qui « peut requérir à
l’immatriculation de terrains non bâtis et non immatriculés situés à l’intérieur des zones
définies par l’article 14 du présent code et ce après avoir informé les propriétaires2 ».
Le droit de priorité d’achat peut être exercé pour une période de quatre ans à compter de la
date de publication du décret portant création du PIF, et ce droit peut être prorogé une seule
fois pour une période de deux ans3. Quand il s’agit d’un PRF la période est prolongée, elle est
de six ans renouvelables une seule fois4.
La technique du droit de priorité d’achat est intéressante, sauf qu’elle est peu utilisée car
d’une part, elle nécessite des moyens financiers importants que les CPL ne possèdent pas.
D’autre part, car les délais de cette technique, déjà indiqués se révèlent insuffisants pour les
1
Article 35 alinéa5 CATU.
2
Ibid, article 24.
3
Ibid, article 35, alinéa 2
4
Ibid, article 42 alinéa 1er
78
bénéficiaires de ce droit. De plus, cette mesure n’est sécuritaire que sur les terres
immatriculées alors que l’assiette foncière est loin d’être totalement assainie et immatriculée.
Par ailleurs, il y a des moyens permettant de détourner cette mesure de prénotation. En effet,
les propriétaires peuvent conclure les ventes, enregistrer les contrats à la recette de finance et
ensuite s’abstenir à l’inscrire à la CPF jusqu’à l’expiration de ce délai pour régulariser la
vente. Il faut qu’il y ait une solution juridique qui favorise une collaboration entre le service
de recette de finance et le CPF et qui permet de sanctionner les contrevenants.
Le droit de priorité d’achat présente une atteinte au droit de propriété. Pour cette raison, le
législateur tunisien a renforcé les prérogatives et les garanties offertes aux propriétaires dont
les biens sont situés dans les zones de PIF ou PRF par des mesures compensatoires (2)
2- La recherche d’un équilibre par les mesures

compensatoires
La réalisation d’un PIF ou d’un PRF nécessite l’acquisition des terrains situés dans ces zones,
sauf que ces terrains sont occupés soit par des locataires soit par des propriétaires. Le
législateur tunisien reconnaît au profit des occupants de bonne fois, des locataires ou des
propriétaires d’immeuble situés à l’intérieur de la zone d’un PIF des solutions juridiques. Il
s’agit des mesures compensatoires des occupants de bonne fois (A), du partenariat volontaire
(B) et du partenariat forcé (C).
A- Les mesures compensatoires des occupants de

bonne foi
D’abord, si « le programme d’intervention comporte des opérations de démolition ou de
réhabilitation de construction, il appartient à l’intervenant chargé de l’exécution du projet
d’indemniser les occupants de ces constructions en vertu d’un contrat de location ou de
bonne foi, des indemnités égales au loyer de quatre années1».
1
Ibid, article 37.
79
Ensuite, concernant « les commerçants occupants des constructions acquises par

l’intervenant que ce soit à l’amiable ou par voie d’expropriation1 », ces derniers bénéficient
d’un droit de priorité à l’attribution de locaux ayant la même vocation dans les immeubles à
construire2 et ce conformément à la législation en vigueur.
De plus, le législateur prévoit dans des cas précis, une possibilité de participation. Cette
participation est parfois obligatoire, parfois volontaire.
B- Le partenariat volontaire
La réalisation de certains projets prévus à l’intérieur des PIF peut provoquer plusieurs
difficultés, ce qui engendrent souvent des délais de réalisation un peu longs ainsi qu’une
mobilisation de fonds considérables. En vue de réduire le coût de financement des opérations
et les délais de réalisation, le législateur tunisien a offert aux propriétaires d’immeubles situés
à l’intérieur du PIF d’être partenaire avec le bénéficiaire du PIF dans la réalisation du projet.
Ceci se fait en vertu d’une convention conclue entre l’intervenant et le propriétaire de
l’immeuble3. Cette convention de partenariat est soumise à certaines conditions prévues par
un cahier de charge type4 fixant les conditions et les effets du partenariat entre opérateurs
publics et propriétaires d’immeubles situés à l’intérieur d’un PIF, en vue de la réalisation
d’opérations entrant dans le cadre des programmes5. D’après ce cahier de charge, les
propriétaires d’immeubles situés à l’intérieur d’un PIF dont la propriété est juridiquement
établie6 et dont la parcelle est au moins équivalente à ½ hectare ou égale à 2% au moins de la
superficie du périmètre d’intervention, ont la possibilité de conclure une convention de
partenariat avec l’opérateur public bénéficiaire. La contribution du partenaire est à la fois
foncière et financière. La contribution foncière se présente sous une quote part aux aires
réservées à la voirie, aux places publiques, aux zones vertes et aux équipements collectifs
1
Conformément aux conditions prévues par les articles 10 et 11 de la loi n°77-33 du 25 mai 1977 régissant les
rapports entre les bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des loyers d’immeubles ou de
locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, JORT n° 37 du27/5/1977.
2
Article 38 CATU
3
Ibid, article 36
4
Approuvé par le décret n°99-188 du 11 janvier 1999 portant approbation du cahier des charges générales du
partenariat entre les opérateurs publics et les propriétaires des immeubles situés à l’intérieurs des PIF pour la
réalisation des programmes d’ aménagement et d’équipement, de réhabilitation ou de rénovation urbaine. JORT
n°10 du 2/2/1999.
5
Les programmes d’aménagement, d’équipement, de rénovation, de réhabilitation.
6
Par un foncier, un contrat de propriété, un jugement pétitoire définitif.
80
programmés. Cette quote part est évaluée compte tenu de la proportion qui représente son
immeuble dans la totalité du périmètre. La contribution se présente aussi sous une forme
financière représentant la quote part du partenaire calculée en fonction du coût de l’ensemble
du programme envisagé au sein d’un PIF et pouvant éventuellement faire l’objet d’une
majoration maximale de 25% au profit de l’opérateur public correspondant au coût des
travaux du lotissement des futures parts divises qui seront attribuées au partenaire. La
contribution financière est versée par tranches au profit de l’opérateur public correspondant à
la contribution financière au coût des travaux de lotissement des futures parts divises qui
seront attribuées au partenaire, mais elle peut être réglée par l’équivalent de sa valeur en
nature, sous la forme d’une superficie aménagée après la réalisation des travaux. La
convention de partenariat entraîne immédiatement le transfert de la propriété de l’immeuble à
l’opérateur public, en contrepartie de l’attribution ultérieure au propriétaire privé d’une ou de
plusieurs parts divisées et loties compte tenu des dispositions du PAD.
Sur le plan pratique, ce modèle de contribution n’a été pratiqué que par l’AFH dans le cadre
du lotissement de Borj Cedria à la banlieue sud de Tunis et d’Ennaser à la périphérie de Tunis
et l’AFT en ce qui concerne le lotissement de Hammamet Sud avec un succès moyen,
apparemment, car l’administration n’est pas encore habituée à ce genre de volontariat.1
C- Le partenariat forcé
Un autre modèle de partenariat existe, mais dans ce cas, il n’est pas volontaire, il s’agit du
partenariat forcé de l’administration. Ce partenariat est prévu par le CATU. Il prévoit que les
intéressés de ce modèle de partenariat sont « tous les propriétaires d'immeubles situés à
l'intérieur de la zone d'intervention non concernée par l'opération d'expropriation ou
n’ayant pas participé au projet dans le cadre de la convention citée à l'article 36 du présent
code2, ainsi que les propriétaires d'immeubles jouxtant la zone d'intervention et bénéficiant
de l'infrastructure et des équipements collectifs à réaliser dans le cadre du projet 3». Il
s’agit d’une procédure à caractère contraignant visant à faire participer de manière quasi
obligatoire les particuliers propriétaires d’immeubles situés à l’intérieur des zones
urbanisables d’un PIF aux frais des programmes à réaliser à l’intérieur de ce périmètre,
1
Chikhaoui (L) : « l’écologie urbaine », anales des sciences juridiques, FSJEGJ, 2007, p 109.
2
Convention conclue entre l’intervenant et le propriétaire de l’immeuble suivant un cahier de charge
3
Article 39 CATU
81
obligation pouvant être étendue aux propriétaires d’immeubles contigus au PIF et ce,
lorsqu’ils bénéficient d’un résultat positif de ce projet en terme de service et d’infrastructure 1.
Cette modalité de participation concerne tous les propriétaires non expropriés situés dans le
PIF, mais n’ayant pas participé à une convention de partenariat, soit parce qu’ils n’en
remplissaient pas les conditions, soit parce qu’ils ne l’avaient peut-être pas souhaité, ainsi
qu’aux propriétaires des immeubles contigus à un PIF et qui bénéficient par conséquent des
travaux à exécuter.
Le décret de 99-189 du 11 janvier1999 fixe les conditions et la valeur de la contribution des

propriétaires des immeubles situés à l’intérieur du PIF ou qui y sont contigus à la réalisation
d’un programme d’aménagement et d’équipement, de réhabilitation ou de rénovation
urbaine2. Cette réglementation institue un mécanisme dissuasif destiné à en garantir le
paiement par les particuliers, à savoir la soumission de l’autorisation de raccordement des
immeubles concernés aux divers réseaux publics3 à la preuve du règlement de la contribution.
Cette contribution sera calculée en fonction du contenu et du coût du projet par rapport à la
proportion de chaque propriété dans l’ensemble du projet, avec une majoration de 25% au
profit de l’opérateur public et elle peut être réglée en une seule fois à la demande du
propriétaire4. Ces mesures portent atteinte à l’exercice du droit de propriété à travers
l’obligation de contribution aux lotissements imposés aux propriétaires des parcelles
urbanisables situées à l’intérieur d’un PIF. Ceci peut être expliqué par l’évolution de la
conception individualiste du droit de propriété qui n’est plus considérée aujourd’hui comme
un droit sacré et inaliénable à la seule disposition de son titulaire, mais comme un droit ayant
à remplir une fonction socio- économique globale et un objectif urbanistique visant une
intégration harmonieuse des différentes parcelles à l’intérieur d’un PIF5.
Finalement, il y a lieu de rappeler que le droit de priorité à l’achat constitue une moindre
atteinte au droit de propriété que l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui contraint le
1
Ibidem.
2
Article 1er du décret 99-189 du 11/1/1999, fixant les conditions et la valeur de la contribution des propriétaires
des immeubles situés à l’intérieur d’ PIF ou qui sont contigus à la réalisation d’un programme d’aménagement et
d’équipement, de réhabilitation ou de rénovation urbaine, JORT n°10 du 2 février 1999, p 185
3
Les autorisations de raccordement de la part de l’ONAS, la SONEDE, la STEG…
4
Article 5 du décret n°99-189 du 11 janvier 1999 fixant les conditions et la valeur de la contribution des
propriétaires des immeubles situés à l’intérieur d’ PIF ou qui sont contigus à la réalisation d’un programme
d’aménagement et d’équipement, de réhabilitation ou de rénovation urbaine. JORT n°10 du 2 février 1999, p 185
5
Chikhaoui (L) : « L’écologie urbaine », Anales des sciences juridiques, FSJEGJ, 2007, p 111.
82
propriétaire à céder le terrain. En effet, les bénéficiaires d’un PIF peuvent accéder à
l’acquisition des immeubles par le recours à d’autres modalités de type autoritaire telles que la
procédure de l’expropriation pour cause d’utilité publique (sous-section 2).
Sous-section 2 : L’expropriation pour

cause d’utilité publique
L’expropriation pour cause d’utilité publique1 est « une procédure administrative et
judiciaire par laquelle l’administration utilise son pouvoir de contrainte pour obtenir la
propriété d’un bien, en règle générale foncier ou immobilier, en vue de la réalisation d’un
objet d’intérêt général 2». Il s’agit « d’une procédure qui permet à l’administration
d’acquérir d’autorité, en la forme légale et dans l’intérêt public, des immeubles privés
moyennant indemnité3» juste et équitable4. La procédure de l’expropriation peut être
également définie comme « l’acte juridique par lequel l’État oblige une personne à
renoncer à la propriété d’un immeuble à son profit ou au profit de l’une des collectivités
locales ou d’un établissement public pour cause d’utilité publique moyennant paiement
préalable d’une indemnité juste5».
Il s’agit alors d’un transfert de la propriété pour cause d’utilité publique, qui est une action
permettant aux collectivités publiques de prendre possession des terrains et autres droits réels
dont elle a besoin. L’expropriation est une atteinte directe au droit de propriété. Elle présente
une nette limite au principe posé par l’article 20 du code des droits réels selon lequel « nul ne
peut être contraint de céder sa propriété ». Toutefois, c’est une limite légalement imposée6.
C’est une procédure très liée à l’administration locale dans la mesure où son institution date
de sa création. Elle a permis de mettre en œuvre des programmes d’habitat destinés aux
1
Loi n° 76-85 du 11 aout 1976 portant refonte de la législation relative à l’expropriation pour cause d’utilité
publique, JORT n°51 du 13/8/1976, révisée par la loi n° 2003-26, avril 2003. JORT n°31 du 18 avril 2003,
p1031, 1033.
2
Merlin (P), Choay (F) : « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement », PUF, 2009, p377.
3
Musso (D) : « le régime juridique de l’expropriation », J.DELMAS et cie, 1984, 4ème édition, p13.
4
Loi n°2016-53 du 11 juillet 2016 portant sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, JORT n°62 du
29/7/2016
5
Bousataa (S) : « le droit d’urbanisme », ARTYO, 1999, p141.
6
Article 35 CATU
83
classes moyennes dans les années 1970 et 1980, des programmes d’infrastructure et des
équipements structurants et de lever l’obstacle foncier en faveur des acteurs publics, centraux
et locaux, et surtout en faveur des opérateurs publics1.
La première législation spécifiquement relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique

fut le décret beylical du 30 aout 1858, instituant le conseil municipal de la ville de Tunis. Ce
décret dispose que la procédure d’expropriation est attribuée au président de la commune pour
s’approprier des immeubles nécessaires à la réalisation des voies de circulation et des routes.
Le régime actuel de l’expropriation résulte de la loi du 11 août 19762 portant refonte à la

législation relative à l’expropriation publique, modifiée et complétée par la loi du 14 avril
20033, puis par la loi du 11 juillet 2016 portant expropriation pour cause d’utilité publique qui
abroge ce qui précède .
L’expropriation pour cause d’utilité publique est prononcée par décret4 au profit de l’État, des
collectivités locales publiques, des établissements et des entreprises publiques y étant
habilitées par leurs lois constitutives5. Cette procédure permet à ces établissements de
s’approprier des immeubles nécessaires à la réalisation des travaux d’aménagement projetés et
d’enlever la réticence des propriétaires récalcitrants tout en laissant au juge le soin de fixer
l’indemnité6. Cependant, la mesure d’expropriation exige la réunion d’un certain nombre de
conditions essentielles afin que l’expropriation soit légitime. Il ne faut recourir à
l’expropriation qu’après avoir épuisé tous les moyens et les tentatives amiables avec les
propriétaires des biens immobiliers dont l’administration a besoin. De plus, il faut que
l’expropriation soit pour cause d’utilité publique. Pour cerner la procédure d’expropriation
1
Parmi ces opérateurs publics : l’AFH, la SNIT, l’ARRU
2
Loi n°76-85 du 11 août 1976 portant refonte de la législation relative à l’expropriation pour cause d’utilité
publique, JORT n°51 du 13/8/1976.
3
Loi n°2003-26 de la 14/4/2003 portante refonte de la législation relative à l’expropriation pour cause d’utilité
publique, JORT n° 31 du 18 avril 2003, p 1031.
4
Ibid, article 2
5
Article 3 loi 2016-53 du 11 juillet 2016 portant expropriation pour cause d’utilité publique, JORT n°62 du
29/7/2016.
6
la CPL ne peut s’approprier les immeubles nécessaires sans un décret d’expropriation ou avant l’élaboration
d’un décret son acte est considéré dans ce cas occupation et non expropriation d’après le TA.
-TA, arrêt de cassation n°37283du 19/11/2007entre Hammouda/ministère de l’éducation et de la formation
publié dans jurisprudence du TA pour l’année 2007, p537
-TA, arrêt de cassation n037417 du 21/4/2008 entre Somii / MEHAT , publié dans juriprudence du TA pour
l’année 2008, p 639.
84
pour cause d’utilité publique, il faut procéder par ses objectifs (1), puis analyser les étapes de
cette procédure (2).
1- Les objectifs de la procédure d’expropriation

La procédure d’expropriation est une procédure prévue au profit de l’État ou de la collectivité
publique locale, les entreprises et les établissements publics y étant habilités par leurs lois
collectives. Ainsi, que « les autres établissements et entreprises publiques dans le cadre de
leurs missions prévues par la loi peuvent également bénéficier de l’expropriation pour
cause d’utilité publique par l’intermédiaire de l’État qui leur cédera l’immeuble1».
Le recours à l’expropriation a pour objectif la réalisation des projets et l’exécution des

programmes ayant un caractère d’utilité publique2. L’expropriation a été largement critiquée à
cause de la notion d’utilité publique du fait de l’utilisation de l’outil de l’expropriation pour
opérer un transfert de propriété des petits propriétaires terriens vers les catégories socio-
professionnelles supérieures, ce qui soulève la question autour de la notion d’utilité publique3.
De plus, cette notion a été utilisée plusieurs fois de manière abusive et a permis le transfert
« considéré légal » de propriétés foncières au profit des projets de standing, ce qui a suscité un
sentiment d’injustice chez les expropriés et un rejet de l’expropriation par l’opinion publique,
ainsi que le retour au débat concernant la notion d’utilité publique.
L’utilité publique en matière d’aménagement urbain a été expliquée par l’article 35 du CATU
qui prévoit que « l’État, les CPL peuvent procéder à l’expropriation pour leur compte ou
pour le compte des agences foncières… de tout immeuble situé à l’intérieur du PIF pour la
réalisation des projets d’aménagement, d’équipement, de rénovation et de réhabilitation4 ».
D’après ce qui précède, nous pouvons constater que le recours à l’expropriation dans le
domaine de l’aménagement urbain est lié à la bonne exécution des plans d’aménagement dans
un but de maîtrise urbaine. Il s’agit d’opérations liées à l’aménagement, à l’extension et
l’assainissement des zones touristiques, industrielles et celles d’habitat. Il est possible aussi
1
Article 3 de la loi 2016-53 du 11 juillet 2016 portant expropriation pour cause d’utilité publique, JORT n°62 du
29/7/2016
2
Ibid, article 1er.
3
Projet de Ain Zaghouan de l’AFH.
4
Article modifié par la loi 2003-78 du 29 décembre 2003
85
d’exproprier pour effectuer des travaux de rénovation urbaine ou de réhabilitation concernant

les constructions menaçant ruine ou dans lesquels la salubrité fait défaut1.
Concernant les immeubles concernés par le recours à l’expropriation, la loi de 2016 spécifie
une grande variété d’immeubles par cette procédure2 et ce contrairement aux lois précédentes
qui se suffisaient à la notion d’utilité publique qui a créé des difficultés d’exécution dues à
son ambigüité. Parmi les immeubles concernés par la procédure d’expropriation, il y a ceux
nécessaires pour assurer l’exécution des plans d’aménagement approuvés, cela veut dire que
le législateur encourage le recours à cette procédure pour l’exécution des PAU et PAD.
Par ailleurs, le législateur tunisien ajoute dans son article 4 que « les immeubles nécessaires
à l’exécution des programmes d’aménagement, d’équipement, de réhabilitation, d’habitat,
ainsi que ceux nécessaires à la création de réserves foncières prévus par l’État ou les
collectivités locales ou attribués aux établissement ou entreprises publiques au sein ou hors
des zones urbaines conformément aux lois et règlements en vigueur3 ».
Ainsi, on constate que le législateur tunisien encourage le recours à la procédure

d’expropriation pour la création des PIF et des PRF, il considère alors ce moyen d’acquisition
foncière comme base pour une maîtrise urbaine et foncière cohérente.
1
Bousataa (S) : « Droit de l’urbanisme »ARTYO, 1999, p 141,142,143.
2
D’après l’article 4 de la loi n°2016-53 du 11 juillet 2016 ce sont :
- les immeubles nécessaires pour le projet public à accomplir ainsi que les immeubles nécessaires à assurer la
valeur de ce projet et de sa bonne exploitation, et l'installation des aménagements, des bâtiments réservés
aux services chargés de l’entretien et du maintien de sa durabilité, son environnement et sa protection contre
l'étalement urbain .
- Les immeubles nécessaires à l’exécution des programmes d’aménagement, d’équipement, de réhabilitation,
d’habitat, ainsi que ceux nécessaires à la création de réserves foncières prévues par l’État ou les collectivités
locales ou attribuées aux établissement ou entreprises publiques au sein ou hors des zones urbaines
conformément aux lois et règlements en vigueur,
- les immeubles nécessaires pour assurer l’exécution des programmes et des plans d’aménagements approuvés,
- les constructions menaçant ruine que les occupants ou les propriétaires n’ont pas démolies et représentent une
menace pour la santé ou la sécurité publique ou celles comprises dans les programmes d’aménagement de
rénovation et de réhabilitation approuvés, et avant de procéder à l’expropriation, les occupants ou les
propriétaires doivent être avertis de procéder à la démolition dans un délai de trois mois à compter de la date de
la réception du préavis, à l’expiration du délai précité la partie demanderesse de l’expropriation peut procéder à
l’expropriation.
- les immeubles menacés de catastrophes naturelles dont il est nécessaire de transférer les propriétés au profit de
l’État ou des collectivités locales ou ceux affectés à la réalisation des établissements de protection,
- les immeubles ayant un caractère archéologique ou patrimonial ou historique
3
Ibid, article 4
86
Par cette loi, le législateur tunisien explique qu’une maîtrise urbaine efficace passe par une
maîtrise foncière rationnelle et que l’aménagement urbain nécessite un portefeuille foncier
intéressant pour pouvoir assurer ses objectifs.
2- La procédure d’expropriation pour cause

d’utilité publique
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique commence par la fixation de
l’indemnité provisoire au profit des propriétaires lésés et par l’élaboration du projet de décret
d’expropriation qui se prépare entre la partie concernée par le projet et l’expropriant.
Concernant la fixation de l’indemnité, c’est l’expert des domaines de l’État qui est chargé de
fixer l’indemnité sur demande de la partie concernée par le projet 1. Ce dernier peut charger un
ou plusieurs experts judiciaires nommés par ordonnance judiciaire de fixer une indemnité
provisoire.
Concernant l’élaboration du projet de décret d’expropriation, la partie concernée prépare le

dossier du projet d’expropriation et le transmet avec le rapport d’expertise élaboré à cet effet à
l’expropriant qui vérifie les documents nécessaires2. Le dossier d’expropriation sera adressé
au gouverneur de la région qui le transmettra à « la commission des acquisitions au profit des
projets publics 3». C’est une commission créé dans chaque gouvernorat et chargée sous
présidence du gouverneur d’accomplir toutes les procédures préliminaires de proposition de
projet du décret d’expropriation au niveau de la région4.
Dès sa saisine du dossier d’expropriation, la commission ordonne à la partie concernée de

charger l’office de topographie et de cadastre d’établir les plans de morcellement définitifs
des immeubles à exproprier partiellement. A cet effet, la partie concernée par le projet peut
obtenir les ordonnances nécessaires pour accéder à toutes les parties de l’immeuble à
exproprier5.
1
Article 11 de la loi n°2016-53 du 11 juillet 2016 portant sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, JORT
n°62 du 29/7/2016.
2
Ibid, article 17.
3
Ibid, article 18
4
Ibid, article 16.
5
Ibid, article 19
87
A ce moment de la procédure, la commission procède à la publicité de l’intention

1
d’expropriation. La publicité se fait par affichage et par dépôt d’une liste descriptive au
siège du gouvernorat, de la délégation, de la commune, de la direction régionale des domaines
de l’État et des affaires foncières dont l’immeuble dépend administrativement et au siège des
services régionaux de la partie concernée par le projet pour une période de 2 mois. La
publicité se fait également par les moyens de communication auditifs et écrits 2. Tout
propriétaire dont le nom ne figure pas ou s’opposant à l’indemnité provisoire doit présenter
son opposition au secrétariat de la commission. Si l’opposition porte sur l’identification de
l’immeuble ou ses composants, il est possible de procéder sur demande de l’exproprié à une
enquête sur les lieux3.
La commission note dans le registre des reconnaissances l’identité de toutes les personnes
acceptant l’offre de l’administration et entame l’élaboration des dossiers nécessaires pour
l’accomplissement des formalités des contrats.
Dès la clôture des travaux de la commission, son président transmet une copie de registre de
reconnaissance à l’expropriant avec un rapport motivé des oppositions de toutes demandes et
d’un certificat prouvant le dépôt de la publication4. L’expropriant procède, dès la réception de
ce dossier, à l’élaboration du projet de décret puis l’adresse à l’approbation accompagnée par
les reçus de la consignation de l’indemnité provisoire5. Une copie du décret d’expropriation
sera affichée au siège du gouvernorat, de la commune et de la direction régionale des
domaines de l’État et des affaires foncières. De même, l’information doit être diffusée par les
moyens écrits et auditifs6. « L’expropriant adresse, aussi, une lettre recommandé avec
accusé de réception à l’exproprié et tout ayant droit… pour les informer de la valeur de
l’indemnité provisoire7». À ce moment, il peut procéder à la prise de possession de
1
Comportant les noms des propriétaires présumés, le plan parcellaire du projet, la valeur de l’indemnité
provisoire des immeubles nécessaires à sa réalisation et les indemnités provisoires
2
Article 22de la loi n°2016-53 du 11 juillet 2016 portant sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, JORT
n°62 du 29/7/2016
3
Ibid, article 20
4
Ibid, article 22.
5
Ibid, article 23
6
7
Ibid, article 24 alinéa 2ème
88
l’immeuble exproprié et si l’exproprié n’est pas d’accord sur la valeur de l’indemnité, elle
sera fixée par voie judiciaire sur demande de la partie diligente.
Malgré l’atteinte grave de l’expropriation pour cause d’utilité publique au droit de propriété,
elle présente une procédure largement appliquée en Tunisie1 pour résoudre des problèmes
multiples de maîtrise urbaine; réalisation des projets de logement2, d’équipement3, de projets
culturels4, aménagement de zones touristiques5. Elle a pour rôle l’acquisition de terrains pour
y faciliter l’intervention foncière.
Cependant, le patrimoine foncier tunisien dégage plusieurs difficultés qui présentent un

obstacle à toute stratégie foncière ayant des objectifs de maîtrise urbaine (chapitre 2).
1
Par un dépouillement du JORT, nous remarquons, 13 opérations d’expropriations en 2016 jusqu’au 15/08/2016,
21 opérations d’expropriation en 2015, 10 opérations en 2014, 13 opérations en 2013, 17 opérations en 2012, 11
opérations en 2010.
2
Décret gouvernemental n°2016-841 du 28/06/2016 relatif à l’expropriation pour cause d’utilité publique, des
parcelles de terres sises à la cité el khadhra, nécessaire à la réalisation du projet de construction de logement par
la SNIT, JORT n°57 du 12/7/2016.
3
- Décret gouvernemental n°2016-844 du 28/06/2016, portant l’expropriation pour cause d’utilité publique de
parcelles de terres sises aux délégation de Médenine Sud et Ben Guerden, gouvernorat de Médenine, nécessaire à
la construction de l’autoroute Médenine Ras Jedir et ses annexes, JORT n°57 du 12/7/2016 .
-Décret gouvernemental n°2016-628 du 25/5/2016 portant l’expropriation pour cause d’utilité publique, de
parcelles de terre, sises aux délégations de Foussana et Hydra, gouvernorat de Kasserine, nécessaire à la
construction d’un barrage collinaire sur Oued AIN el-Bidha, JORT n°45 du 3/6/2016.
4
Décret gouvernemental n°2016-1089 du 15/08/2016 portant sur l’expropriation pour cause d’utilité publique
d’une parcelle de terre archéologique sise à Carthage, JORT n° 30 du12/4/2016.
5
Décret gouvernemental n°2015-1077 du 3/08/2015, portant l’expropriation pour cause d’utilité publique au
profit de l’AFT de parcelles de terrains sises à Mahdia nécessaire à l’aménagement de la zone touristique, JORT
n°65 du 14/8/2005.
89
CHAPITRE 2:
L’ENCADREMENT JURIDIQUE
DU FONCIER
Une maîtrise urbaine réussie nécessite une planification globale du territoire afin de satisfaire
les besoins des populations en mettant en place les équipements nécessaires. Cette
planification globale du territoire se manifeste par une maîtrise foncière rationnelle qui
valorise l’espace urbain dans le temps et dans l’espace et qui favorise la spéculation foncière.
C’est l’élément principal de tout développement équilibré de l’urbanisation.
En Tunisie, la croissance urbaine a nécessité une extension considérable des périmètres

communaux au détriment des terres agricoles. La ville a besoin d’espace pour ses habitants,
ses administrations, ses usines, ses hôtels, ses écoles, ses hôpitaux… L’occupation de l’espace
agricole environnant constitue des dommages incontournables qui méritent un encadrement
juridique du patrimoine foncier.
En effet, « Dans une société moderne où les habitants sont agrégés dans des villes ou des
lieux très peuplés et où la propriété foncière est atomisée, il est nécessaire de disposer d’une
institution qui centralise, conserve et met à disposition l’information1». À part les situations
banales, où il est utile de connaître un propriétaire voisin, l’information publique sur le
foncier stigmatise une protection, par l’État, de chaque propriété légalement acquise, devant
l’ensemble des citoyens. « En l’absence d’un tel dispositif, les propriétaires les plus faibles
pourraient se trouver plus facilement dessaisis de leurs biens par des individus ou des
institutions ayant des moyens de pression2 ». Le premier enjeu de l’information foncière est
donc la stabilité et l’équité sociale. Elle concerne l’usage présent et à venir du sol.
Pour que le marché foncier fonctionne bien, il nécessite un accès aisé, fiable et partagé à ces
informations pour tout individu ou institution susceptible d’intervenir dans une transaction.
1
Napoléon (C) : « Les enjeux de l’observation foncière », études foncières, n°139, mai-juin 2009, p22.
2
Ibidem
90
« A contrario, dès qu’une asymétrie d’information se fait jour, celui qui dispose d’une
information non partagée bénéficie d’un avantage au sein de la négociation qu’il va
utiliser à son profit et qui générera un prix de vente ne correspondant pas à l’exact reflet de
la valeur du bien. Si ce biais se reproduit un nombre important de fois, c’est un marché ou
un segment du marché qui peut être affecté. Les phénomènes spéculatifs se nourrissent des
biais d’informations foncières et les minorer est un des enjeux de l’observation foncière1».
Le statut juridique des parcelles de terre est un élément déterminant de leur mise en valeur et
du développement du pays. En effet, lorsque ce statut correspond à une certitude absolue
comme les lots de terrain immatriculés à la conservation de la propriété foncière, cela
constitue une forte incitation à l’investissement, que ce soit sous forme de construction de
logements, de locaux commerciaux ou industriels, lorsqu’il s’agit de terrains à bâtir ou
d’investissement à caractère agricole, lorsqu’il s’agit d’intensifier les systèmes de culture, la
pratique de l’irrigation ou de l’élevage intensif. Cela engendre une dynamisation de la vie
économique, la création d’une valeur ajoutée, d’emplois ainsi que l’amélioration du niveau de
vie de la population. En revanche, lorsque le statut juridique est flou ou incertain, il y a là un
obstacle à tout projet de développement ou d’investissement. On constate, alors, que
l’efficacité de l’action publique nécessite une maîtrise foncière fiable et précise qui porte un
enjeu d’efficience sur l’ensemble des champs concernés par le foncier. Le problème foncier
en Tunisie est dû à la multiplication des statuts juridiques qui gèrent les terrains ; terres
domaniales, terres collectives, les habous, inzel et bien vacants…ce qui présente une difficulté
de sécurisation du système foncier tunisien (section 1).
SECTION1 : LES DIFFICULTES

DE SECURISATION DU
SYSTEME FONCIER TUNISIEN
L’existence d’une diversité de systèmes juridiques de propriété foncière est essentiellement
due à l’histoire du droit foncier tunisien qui présentait une superposition de deux régimes
1
Ibidem
91
juridiques du droit foncier tunisien. D’une part, le droit musulman hérité de l’époque
précoloniale qui régit certaines transactions foncières. D’autre part, le droit positif introduit à
l’époque coloniale et dont le but était d’harmoniser le système de propriété foncière.
En effet, le régime foncier de la Tunisie a vécu trois étapes importantes qui ont été
marquantes. D’abord, l’époque précoloniale régie par le droit musulman qui a institué trois
catégories de terres : les terres collectives, les terres habous, et les terres Melk (la propriété
privée). Ensuite, l’époque coloniale a institué un nouveau régime de propriété. En effet, le
gouvernement du protectorat a décidé d’établir le code de propriété foncière en Tunisie, qui a
été promulgué le 1er juillet 1885 sous le nom de « la loi sur l’immatriculation du droit
foncier ». Cette loi a fait de la propriété foncière un bien de circulation sur le marché et a
permis d’établir des titres de propriété au nom des requérants. De même, elle a abouti à la
création de 3 institutions à savoir le tribunal immobilier, la conservation de la propriété
foncière (CPF) et le service de cartographie et de topographie. La population tunisienne avait
émis certaines résistances face à ce système du fait de la tradition et la connotation religieuses
du système traditionnel constituant un frein à leur adhésion jusqu’à l’indépendance en 1956.
Dès l’indépendance, une troisième étape a caractérisé le régime foncier tunisien. En effet, le
gouvernement a tenté d’unifier le système instaurant la propriété foncière individuelle en
considérant que le foncier est le support de toute relance économique et que son contrôle est
une condition de maîtrise urbaine. Ainsi, différentes mesures ont été prises pour la gestion du
foncier dont le premier objectif était la régularisation des systèmes fonciers émanant du droit
musulman (sous-section 1) et le second objectif l’unification du régime foncier tunisien (sous-
section 2).
Sous-section 1 : La régularisation des

systèmes fonciers émanant du droit
musulman
L’ancien cadre juridique de la propriété tunisienne est celui dont l’origine est le droit
musulman émanant de l’époque précoloniale. Comme nous l’avons précisé précédemment, il
existait à cette époque trois régimes juridiques de propriété foncière ; les terres collectives, les
92
terres habous et les terres Melk. Ces terres bloquent la circulation du foncier et
approfondissent les problèmes fonciers en Tunisie. Plusieurs solutions ont vu le jour, dont la
privatisation des terres collectives (1) et l’abolition des terres habous(2).
1- La privatisation des terres collectives

Ce sont des terres qui constituent des structures foncières spécifiques liées à l’historique de la
population tunisienne qui était une population nomade et constituée de groupes ethniques qui
se déplacent fréquemment et par conséquent, elle ne favorisait pas l’établissement d’un
système de propriété individuelle. Ces terres étaient utilisées collectivement et formait la
propriété de toute la tribu ou la collectivité ethnique. Ces terres ont fait l’objet d’un décret du
14 janvier 1901 qui a établi le principe de l’identification matérielle des terres collectives et
organisé leur délimitation à travers des comités administratifs locaux.
Deux réformes ont suivi ce décret définissant ces terres comme étant des biens insaisissables,
imprescriptibles et possédés en commun sous le contrôle administratif d’un groupement 1. Ces
réformes prévoient que toutes ces terres doivent être gérées par des CPL dans tous leurs actes
d’administration et de disposition. C’est une réforme intéressante, mais qui ne résout pas le
problème de blocage de ces terres car il est difficile de céder ces terres.
Ensuite, est apparue la plus importante réforme concernant ce régime ; il s’agit de la loi de
19642 qui a reconnu expressément le droit de propriété des terres au profit des collectivités qui
l’exploitent. Cette loi permet l’attribution des terres collectives comme coopératives, ce qui
conduit à des situations d’indivision compliquées.
La loi de 19713 a introduit la privatisation des terres collectives par l’attribution des terres
individuelles aux bénéficiaires, mais les conséquences de cet état d’indivision se perpétue
jusqu’à aujourd’hui.
Il s’agit d’un élément important qui a sensiblement modifié la configuration et le mode

d’exploitation de près de la moitié de ces terres collectives. Il s’agit de l’affectation de
parcelles individuelles par l’établissement d’un droit de propriété et donc de la transformation
1
Celles de 1918 décret du 23 novembre 1918, et de 1935 décret du 30 décembre 1935.
2
Loi n°64-28 du 4 juin 1964fixant le régime des terres collectives, JORT n°28 du 5 juin 1964.
3
Loi n°71-7 du 14/01/1971 complétant et modifiant la loi n°64-28 du 4 juin 1964, fixant le régime des terres
collectives, JORT n° 3 du 19/1/1971.
93
du droit de jouissance collective en une propriété privée individuelle1. La privatisation des

terres collectives en a considérablement réduit la superficie. Ces terres couvraient à l’origine
près de 3 millions d’ha de terres collectives dont près de la moitié est destinée à inclure dans
les parcours collectifs et le reste à attribuer à de propriété privée2. En 2012, 1.300.000 ha ont
été attribués à des privés et 600.000 ont été soumis au régime forestier. Il en résulte donc un
bilan de 1,1 million d’hectares non encore assainis3.
Le passage de la propriété des terres de la collectivité en tant que personne morale à

l’ensemble des ayants droits a créé une situation d’indivision compliquée. En effet, ces ayants
droits se trouvent dans l’impossibilité de vendre ou d’hypothéquer leurs biens. Cette situation
complique la liquidation de ces terres et empêche ses ayants droits de gérer leur patrimoine.
Elle ralentit la fluidité du marché foncier et augmente la pression sur les terrains disponibles.
Ainsi, toute intervention publique de maîtrise urbaine devra confronter des situations
ingérables du fait accompli, des terres qui sortent de toute dynamique économique et
empêchent leur mobilisation dans des programmes de développement. Le législateur tunisien
intervient pour résoudre ce blocage par la loi 2016 portant sur l’expropriation4 qui prévoit la
possibilité d’exproprier les terres collectives, cette faculté est largement utilisée par le
gouvernement5.
Concernant les difficultés d’ordre administratif et financier, il s’agit de difficultés en rapport

avec la procédure de liquidation des terres collectives qui se compose de trois étapes
successives à savoir ; le bornage, l’arbitrage et l’attribution. Les difficultés concernant le
bornage résident dans la non-conformité des plans délimitant les terres collectives détenus par
le MEDAF et la réalité sur terrain. Cette mise en conformité nécessite des moyens humains et
1
Ben Amara (M) : « L’aménagement foncier dans le sec en Tunisie, étude d’un cas », mastère professionnel en
droit foncier, 2006-2007, FSJPST, p4.
2
En 1956.
3
Ben Othman (H) : « Le cadre juridique tunisien de la propriété, de l’occupation des propriétés d’autrui et des
procédures y applicables », article sous la direction de MEAT, p9
4
Article 45 de la loi n° 2016-53 portant sur l’expropriation, JORT n° 62 du 289/7/2016.
5
En 2016, il y a eu environ 11 opérations d’expropriation des terres collectives ; décret gouvernemental n°2016-
505 du 11/4/2016 ; n°2016-421 du 21/3/2016 ; n°2016-265, n°2016-266, n°2016-267, n°2016-268 du
25/2/2016 ; n°2016-147, n°2016-148, n°2016-149, n°2016-150 du 18/1/2016 ; n°2016-102 du 19/1/2016.
94
matériels de travail sur terrain que les conseils de gestion 1de terres collectives ne possèdent
pas.
Pour que ces terres deviennent accessibles et fassent partie du marché foncier tunisien, il faut
procéder à leur immatriculation. Or, la pratique a montré que le coût de l’immatriculation est
parfois supérieur au montant au quote part du bénéficiaire, ce qui a créé des réticences de la
part des bénéficiaires concernant l’immatriculation et dans le cas où un ou des ayants droits
s’opposaient à l’immatriculation, toute la procédure deviendra caduque et le statut
d’indivision demeurera inchangé.
Concernant les conseils de gestion, le législateur tunisien a mis en œuvre une politique
foncière libérale basée sur la privatisation des terres collectives. Ainsi, la loi du 14 janvier
19712 a attribué aux conseils de gestion les missions d’« entreprendre toute opération
destinée à favoriser la mise en valeur de la terre collective et à améliorer les conditions
sociales des membres de la collectivité, de veiller à l’entretien des plantations et des
aménagements fonciers effectués, de procéder à l’attribution de la terre collective à privé
au profit des membres de la collectivité dans les conditions prévues ci-dessus, d’administrer
le patrimoine de la collectivité, d’ester en justice au nom de la collectivité ,de représenter la
collectivité dans tous ces actes3».
Les actions du conseil de gestion ont évolué vers la prise en charge des opérations de
privatisation des terres collectives à vocation agricole. Ainsi, le succès de leur action dans une
opération aussi difficile leur a permis d’acquérir la confiance des pouvoirs publics qui n’ont
pas vu l’intérêt de créer une nouvelle structure pour la gestion des parcours collectifs qui
comptent près d’un million d’hectares. Cependant, malgré le rôle important de ces conseils de
gestion, ils n’ont pas pu remplir leur mission qui consistait à développer des programmes
d’aménagement des terres agricoles et pastorales4. En effet, dans la pratique, plusieurs
1
Les conseils de gestion sont chargés des opérations de privatisation des terres collectives.
2
Loi n°71-7 du 14/01/1971 complétant et modifiant la loi n°64-28 du 4 juin 1964, fixant le régime des terres
collectives, JORT n° 3 du 19/1/1971.
3
Ibid, article 6
4
Ben Saad(A) « Les conseils de gestion des terres collectives en Tunisie entre mauvaise gouvernance et
marginalisation. Cas de la région de Tataouine, Sud tunisien ».Régulation foncière et protection des terres
agricoles en Méditerranée Montpellier, CIHEAM, Options Méditerranéennes, Études et Recherches ; n. 66, 2011
p 73-84.
95
facteurs1 se sont conjugués pour limiter le rôle des conseils de gestion à la seule opération de
partage des terres collectives, la gestion des parcours collectifs étant totalement négligée2.
Ainsi, on peut conclure que les terres collectives présentent et jusqu’à nos jours, un handicap
à la circulation des terres qu’elles soient agricoles ou proprement foncières3. De plus, cette
situation bloque tout effort de maîtrise foncière et par la suite urbaine à moyen et long termes.
Les terres habous présentent elles aussi des complications (2).
2- L’abolition des terres habous

L’acte habous consiste en l’acte par lequel un propriétaire d’un bien immeuble affecte, à
perpétuel, la jouissance d’un fonds au bénéfice d’une fondation pieuse. Il en résulte
l’insaisissabilité, l’imprescriptibilité et l’inaliénabilité du fonds.
Il existe trois catégories de terres habous ; la première catégorie est celle du habous public
dont les revenus de la terre sont immédiatement affectés à la fondation. La deuxième
catégorie, est celle du habous privé, où les revenus de la terre restent à la disposition des
héritiers jusqu’à l’extinction de la descendance du constituant. La troisième catégorie
concerne le habous mixte, dans lesquels les revenus de la terre font l’objet d’un prélèvement
pour l’entretien des œuvres liées à la zawiya, à la mosquée…
Les terres habous se présentent comme des biens immobilisés par leurs propriétaires ou leurs
concessionnaires pour l’intérêt général. Sur le plan foncier, cet acte engendre le gel du terrain
en cause, puisque le bien sera retiré du commerce à perpétuité pour en destiner l’usufruit à
une œuvre de bienfaisance ou d’intérêt public, soit avec jouissance immédiate, soit après
l’extinction des bénéficiaires qui sont souvent spécifiquement nommés.4
1
Dont la tutelle administrative, le manque de moyens et de compétences, la mauvaise gouvernance, la non-
participation des populations locales, les conflits entre riches et pauvres, les conflits entre agriculteurs et
éleveurs, etc.
2
Ben Saad(A) « Les conseils de gestion des terres collectives en Tunisie entre mauvaise gouvernance et
marginalisation, pages 73-84.
3
Ben Othman (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire, diagnostique
et recommandation », octobre 2014, p8-9.
4
Bouyahya (M) : « La procédure de dissolution des habous privés évolution et difficultés d’application »,
mémoire pour l’obtention du mastère spécialisé en droit foncier, FDSJPS, 2002-2003.
96
Face aux problèmes fonciers causés par l’acte habous, le législateur tunisien est intervenu et a
aboli ce régime par le décret du 31 mai 19561 portant suppression des habous publics en les
incorporant dans le domaine privé de l’État, puis par le décret du18 juillet 19572 portant
abolition complète du régime des habous privés et mixtes et réglant le partage entre les ayants
droits. Ainsi, une commission régionale de liquidation des habous a été créée. Elle s’est
chargée de procéder au partage des terres habous entre les ayants droits sur la base d’un
accord amiable de ces derniers consigné par un acte authentique ou en s’appuyant sur un
jugement délivré par la justice du droit commun et qui est seul apte à désigner les
bénéficiaires en cas de litige3.
Cette commission a rencontré plusieurs difficultés pratiques qui ont rendu sa mission très
limitée. D’abord, elle est habilitée à procéder à la liquidation des habous privés sous forme
d’un accord amiable consigné dans un acte authentique. Or, la pratique a montré la rareté des
accords amiables et la prédominance des litiges et des contestations sur lesquels elle n’était
pas habilitée à se prononcer, puisque c’est à l’autorité judiciaire de désigner les ayants droits.
Les tribunaux ont alors un rôle intéressant dans la procédure des habous qui réduit le rôle de
la commission. Cependant, la procédure judiciaire est lente vu l’importance du nombre des
bénéficiaires potentiels à cause des héritages successifs, ce qui multiplie le nombre des ayants
droits et par la suite de contestation de jugement. En plus, vu la possibilité des contestations
en appel et en cassation, la liquidation sera différée pour des années. Aussi, la commission est
tenue par la loi de prendre en charge l’enquête préliminaire ayant pour but de constituer la
liste des bénéficiaires des habous en phase de liquidation et qui sont censés être dans des
archives. Or, une grande partie des archives a été perdue dans les régions pendant les
inondations4, ce qui nécessite de la part de la commission régionale des investigations sur
terrain coûteuses et qui rallongent les délais et augmentent les frais. Le législateur tunisien
intervient et introduit une solution afin de contourner les problèmes financiers de la
1
Décret du 31/5/1956 portant prise en charge de l’État des dépenses à caractère religieux ou social de la
Djemaia des habous transférant les terres habous publiques en domaine de l’État et prononçant la mise en
liquidation de Djemaia des habous, JORT n °44du 1 er juin 1956
2
Décret n°183 du18/7/1957 portant abolition complète du régime des habous privés et mixtes, JORT, n°58 du
19/07/1957.
3
Ben Othman (H) : « Le cadre juridique tunisien de la propriété, de l’occupation des propriétés d’autrui et des
procédures y applicables », dir MEAT, p9
4
Les inondations de 1969.
97
commission régionale1. Il charge les bénéficiaires du habous de financer les travaux avec la
possibilité d’une avance sur le budget de l’État conditionnée d’une hypothèque2. Toutefois,
dans la pratique, cette mesure a grevé les terrains, déjà dans l’indivision, d’une charge
supplémentaire susceptible de perpétuer son gel. L’objectif de ces décrets était de permettre
l’accession à la propriété privée par les descendants des constituants selon leurs quote part.
Les aspects traditionnels de propriété3 conditionnent fortement le foncier, c’est pourquoi la
maîtrise foncière a consisté à reformer l’exploitation des terres vers la propriété privée et la
propriété publique pour sécuriser le régime de la propriété et motiver l’investissement.
Le régime foncier des terres tunisiennes est un régime qui présente plusieurs complications
dues à des situations complexes héritées de génération en génération et qui immobilise toute
maîtrise foncière et toute utilisation du sol urbain. Le gouvernement tunisien a essayé de
liquider ces terrains depuis l’Indépendance, mais les problèmes fonciers existent jusqu’à nos
jours, soulignant une difficulté de maîtrise de l’ancien cadre juridique de propriété émanant
du droit musulman. Ces terres ne sont pas les seuls appartenant au cadre juridique de la
propriété, il y a aussi les terres domaniales et la propriété privée. Nous devons alors procéder
à l’unification du système foncier tunisien (section 2).
Sous-section 2 : L’unification du régime

foncier tunisien
Une maîtrise urbaine efficace nécessite un portefeuille foncier qui pourrait être mobilisée par
les acteurs publics et privés. L’assainissement de l’assiette foncière constitue, certes, un pilier
principal pour une offre foncière destinée aux logements abordables. Dans cet esprit, le
gouvernement tunisien a tenté, dès l’Indépendance, d’unifier le système de la propriété
foncière en tant que support de toute activité économique. La maîtrise du territoire urbain
présente une condition pour le lancement de plusieurs projets de développement. Le
1
Article 10 de la loi n°2000-24 du 22 février 2000, modifiant et complétant le décret du 18 juillet 1957 relatif à
l’abolition du régime des habous privés et mixtes, JORT n°16 du 25 février2000, p 520.
2
L’article 10 prévoit que : « Les frais que nécessitent les travaux de la commission régionale de liquidation des
habous privés et mixtes sont à la charge des dévolutaires. Toutefois, ces frais peuvent faire l’objet d’une avance
sur les budgets de l’État, le tribunal ordonne une hypothèque sur les biens habous liquidés de recouvrement à
l’avance. »
3
Propriété collective, terre habous, l’acte de possession, le domaine de l’État.
98
législateur tunisien a choisi le régime de division de la propriété en deux catégories : le

régime des terres domaniales appartenant à l’État (1) et le régime de la propriété privé (2).
1- Le régime des terres domaniales

Le domaine public de l’État est constitué par l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers
qui contribuent à former son patrimoine. Le régime juridique des biens de l’administration et
des CPL est soumis aux règles du droit administratif des biens. Il est divisé en deux régimes
juridiques distincts : le domaine public (A) de l’État et le domaine privé (B).
A- Le domaine public de l’État

Concernant la propriété publique de l’État, il faut préciser qu’en droit tunisien, il n’existe pas
un code du domaine public, mais des lois et des décrets éparpillés dont quelques uns datent de
l’époque du Protectorat1. De plus, la jurisprudence a posé des critères qui permettent le
discernement des biens qui relèvent de ce régime. Il s’agit d’abord de l’appartenance des
biens à une personne publique. Ensuite, l’affectation à l’usage public. Ainsi, font partie du
domaine public, les biens appartenant à une personne publique et affectés à l’usage du public.
À part cette définition jurisprudentielle, il existe des textes éparpillés qui délimitent le
domaine de l’État et ses différentes composantes. C’est le cas de la loi relative au domaine
public maritime2 qui définit ce domaine3 et classifie ces constituants en un droit public
maritime naturel4 et un autre artificiel5. C’est le cas aussi du code forestiers1 qui précise les
1
Décret du 24/09/1885 relatif aux biens publics, le décret du 26/09/1887 portant sur la délimitation des biens
publics, le décret du 25/07/1897 portant sur la conservation des biens publics
2
Loi 95-37 du 24/07/1995 relative au domaine public maritime.
3
Ibid, article premier : « Le domaine public maritime se compose du domaine public maritime naturel et du
domaine public maritime artificiel. »
4
Ibid, article 2 : « Le domaine public maritime naturel comprend :Le rivage de la mer : constitué par le littoral
alternativement couvert et découvert par les plus hautes et les plus basses eaux de la mer, et par les terrains
formés par les lais et les relais ainsi que par les dunes de sable situées dans la proximité immédiate de ces
terrains sous réserve des dispositions du code forestier, b) Les lacs, étangs et sebkhas en communication
naturelle et en surface avec la mer, c) Le sol et le sous-sol des eaux maritimes intérieures et de la mer territoriale
telles que définies et organisées par les textes qui les prévoient; d) Le sol et le sous-sol du plateau continental
dans le but d'explorer et d'exploiter leurs ressources naturelles, e) la zone de pêche exclusive, f) la zone
économique exclusive.»
5
Ibid, article 3 : « Le domaine public maritime artificiel comprend : a) Les rades et les ports maritimes et leurs
dépendances, b) Les ouvrages édifiés dans l'intérêt de la navigation maritime même lorsqu'ils sont situés en
dehors des limites des ports, c) Les îles artificielles, équipements et ouvrages de protection situés dans les zones
99
terrains soumis au régime forestier2, le code des eaux3 qui précise dans son article 1er le
domaine publique hydraulique4, la loi délimitant le domaine public routier5… L’incorporation
des biens6 dans le domaine public de l’État et sa sortie du domaine public se fait par la
technique du classement ou déclassement ou par la technique de l’affectation et la
désaffectation. Les terrains incorporés dans le domaine public de l’État admettent une
protection juridique pour garantir le maintien des dépendances domaniales à leur affectation,
et pour garantir leur conservation dans un état matériel permettant son utilisation dans les
meilleures conditions conformément à leur affectation7. Au premier objectif répond
l’institution du principe de l’aliénation, au second celle de l’imprescriptibilité. Concernant
l’inaliénabilité, il s’agit d’une impossibilité de cession des biens du domaine public, ces terres
ne peuvent être ni vendues ni cédées sous aucun prétexte juridique. C’est un principe général
que nous trouvons dans le décret du 24/9/1885 ainsi que dans des textes spécifiques tel que
l’article 3 du code des eaux8. Quant à l’imprescriptibilité, elle signifie que personne ne peut
s’approprier un bien du domaine public par sa seule utilisation prolongée. Par ces conditions
le législateur tunisien garantit que les terres domaniales soient utilisées pour la raison à
laquelle elles sont affectées.
maritimes, d) Les terrains artificiellement soustraits à l'action des flots, e) Les forteresses et tous autres ouvrages
de défense destinés à la protection maritime. »
1
Loi n°88-20 de la 13/04/1988 portant refonte du code forestier promulgué par la loi n°66-60 du 04/07/1966,
JORT n°25 du 15/4/1988
2
Ibid, article 4 : « Sont soumis au régime forestier et administrés conformément aux dispositions du présent code
: Les forêts faisant partie du domaine de l'État, soit par effet de la loi, soit par achat, ou par affectation, ou tout
autre mode d'acquisition. Les terrains à vocation forestière immatriculés au nom de l'Etat sur réquisition "du
ministère chargé des forêts. Les forêts appartenant aux collectivités, établissements et groupements dotés de la
personnalité civile… Les nappes alfatières quels qu'en soient le propriétaire et la superficie telles que définies à
l'article 3 du présent code. Les plantations d'alignement le long des routes et des pistes quels que soient le
propriétaire et le nombre qui les constitue... Les parcs nationaux et les réserves naturelles créés conformément
aux réglementations en vigueur.»
3
Loi n°75-16 du31/03/1975portant promulgation du code des eaux, JORT n° 22 du 1/4/1975
4
Ibid, article 1er : « Font partie du domaine public hydraulique : - Les cours d'eau de toutes sortes et les terrains
compris dans leurs francs bords, - Les retenues établies sur les cours d'eau, - Les sources de toutes natures. - Les
nappes d'eau souterraines de toute sorte, - Les lacs et Sebkhas, - Les aqueducs, puits et abreuvoirs à usage du
public ainsi que leurs dépendances, - Les canaux de navigation, d'irrigation ou d'assainissement exécutés par
l'État ou pour son compte dans un but d'utilité publique ainsi que les terrains qui sont compris dans leurs francs
bords et leurs dépendances.
5
La loi n°86- 17du 07/03/1986 portant refonte de la législation du domaine public routier de l’État, JORT n°17
du 14/3/1986
6
Bien meuble ou immeuble, qui nous intéressent ce sont les terrains.
7
Chapus (R) : « Droit administratif général », Tome 2, 8 ème édition, Montchrestien, Delta, p368.
8
Le domaine public hydraulique est inaliénable et imprescriptible.
100
Les difficultés que pose le régime des terres domaniales sont en relations avec la mobilisation
des biens pour des projets de maîtrise urbaine. En effet, ces terres demeurent un levier
important pour l’action publique, bien que l’assiette foncière tunisienne ait diminué au fil du
temps suite à des cessions successives au profit des acteurs privés et publics pour la mise en
place de différents projets publics d’infrastructure et d’équipement structurants ainsi que le
lancement des programmes destinés à l’habitat, l’industrie et le tourisme. Néanmoins, le
manque de contrôle de ces terres et les difficultés liées à leur recensement a engendré la
création de noyaux d’habitats spontanés sur les terres domaniales et sur les terres fertiles
appartenant à l’État.
Face au constat alarmant de perte de ce patrimoine étatique, le législateur est intervenu par la
création du MDEAF en 1990. Il a confié à ce ministère la gestion de l’assiette foncière de
l’État. Cependant, bien que des structures aient été mises en place pour le recensement et la
délimitation des propriétés privées de l’État, les entretiens menés auprès de MDEAF ont
permis de mettre en évidence la relative méconnaissance du patrimoine foncier étatique1. En
effet, l’information du patrimoine foncier étatique est fragmentée entre les directions
régionales et n’est pas centralisée. De plus, nous pouvons relever aussi des difficultés relatives
à la non actualisation des données relatives à l’enregistrement des actes d’acquisition, de
cession ou de vente des terres domaniales de moyens humains et matériel. Ces difficultés
posent de sérieux problèmes lors de la mobilisation de ces terrains aux acteurs publics2. La
procédure de délimitation se heurte, elle aussi, à de nombreuses contraintes ; il s’agit d’une
procédure trop longue et nécessitant des moyens humains et matériels qui n’existent pas3.
B- Le domaine privé de l’État

Quant au domaine privé de l’État, en absence d’une définition législative de ce domaine, nous
pouvons dire que ce dernier contient tout ce qui appartient à l’État et est exclu du domaine
public de l’État. Il s’agit de biens meubles et immeubles qui sont la propriété de l’État. Il est
régi par les règles du droit administratif des biens. Les terres du domaine privé de l’État4 sont
1
Ben Othmen Becha (H) :« Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire,
diagnostique et recommandation », dir MEAT, octobre 2014, p26.
2
ibidem
3
Ibidem
4
Elles occupent une superficie de 820.000 ha selon l’article « Le cadre juridique tunisien de la propriété, de
l’occupation des propriétés d’autrui et des procédures y applim.cables », dir MEDD, Direction Générale de
101
gérées par le ministère des domaines de l’État et des affaires foncières (MDEAF) de point de
vue notarié et par des établissements de mise en valeur ou de recherche relevant du ministre
de l’agriculture. Ils obéissent à un régime simple de propriété, l’acteur public ayant le terrain
peut le vendre, le céder, l’hypothéquer, ou réaliser toute autre opération juridique. Toutefois,
la procédure d’octroi des terrains faisant partie du domaine privé de l’État au profit d’un
acteur public présente quelques déficiences, d’abord, car la procédure est très longue 1; puis,
parce que plusieurs directions sont sollicités pour l’acquisition, la délimitation, l’expertise et
la gestion, ce qui complique la procédure au niveau de MDEAF et la ralentit. « À d’exemple,
une demande d’acquisition de terrain du domaine de l’AFH à Mjez el bab a pris plus de 5
ans, une demande d’échange à Bouficha a pris également 5 ans ce qui semble inacceptable
étant donné le caractère d’utilité publique que revêtent ces projets 2». Une autre déficience
engendre un ralentissement de la maîtrise foncière ; il s’agit du manque de maîtrise de l’État
de son propre patrimoine par la non-actualisation des données, par le non enregistrement de
quelques contrats de cession ou de vente exemple « des cas de terrains cédés à des acteurs
publics ou privés ont été recensés empêchant la mise en œuvre des projets3».
2- Le régime de la propriété privée

Les particuliers ont le droit de posséder des biens, c’est le droit de propriété garanti à l’échelle
internationale par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen au même rang que la
liberté et l’égalité4. Cette déclaration stipule que « la propriété étant un droit inviolable et
sacré ». Le droit tunisien protège de même ce droit par la constitution tunisienne5 qui stipule
que « le droit de propriété est garanti ; il ne peut y être porté atteinte que dans les cas et
avec les garanties prévues par la loi ». Il le protège aussi par le code des droits réels qui fixe
l’Environnement et de la Qualité de la Vie , Novembre 2014 – Mars 2015 élaboré par Société Consulting en
Développement Communautaire & en Gestion d’Entreprises "CDCGE".
1
Délais d’expertise et de cession
2
Ben Othman Becha (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire,
diagnostique et recommandation », octobre 2014, p28.
3
Ibidem
4
L’article 2 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 : « le but de toute association politique
est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la
sureté et la résistance à l’oppression ».
5
Article 41 Constitution tunisienne
102
les composants de ce droit1, qui fixe les modes de transmissions de ce droit2 et classe le
régime juridique des terres privées en Tunisie en terres non immatriculées (A) et
immatriculées (B).
A- Les terres privées non immatriculées

Les terres non immatriculées sont des terres dont les documents de propriété garantissent
l’appartenance de l’immeuble au bénéficiaire. Cependant, ces documents ne garantissent pas
les droits des propriétaires à l’égard des tiers. En effet, leurs actes de propriété sont des actes
de vente rédigés par un corpus de rédacteurs assermentés, à savoir un notaire (acte
authentique) ou un avocat (acte sous seing privé). Ces derniers doivent s’assurer de
l’authenticité des droits du détenteur de l’acte, du paiement des taxes sur les terrains non bâtis
et accessoirement à l’enregistrement. Ils mentionnent l'origine de la propriété et les différentes
transactions concernant l'immeuble et qui attestent du droit de propriété du titulaire de l’acte 3.
La transmission de la propriété foncière non immatriculée par la voie du contrat offre aux
bénéficiaires un gain considérable de temps et un nombre limité d’intervenants et
d’administrations sollicités par rapport au système de délivrance d’un foncier par la
conservation de la propriété foncière. Cependant, ce genre de propriété pose des problèmes et
des limites concernant leur valorisation, leur identification et par la suite leur mobilisation.
D’abord, ces actes garantissant la propriété ne déterminent pas la surface réelle du bien, cette
mention est toujours approximative, de même ils ne précisent pas l’emplacement exact de la
propriété. L’emplacement est indiqué relativement suivant ses proximités4. Cet état de fait
augmente le nombre des litiges concernant les limites de la propriété des terrains et par la
suite risque de geler les transactions sur les terrains concernés et donc de limiter leur
mobilisation et leur valeur. Ensuite, les institutions bancaires refusent d’octroyer des crédits
aux propriétaires ayant des actes de propriété non immatriculés. Elles conditionnent le
blocage du prêt à la délivrance d’une attestation signifiant leur engagement dans une
1
Article 17 « la propriété confère à son titulaire le droit exclusif d’user de sa chose, d’en jouir et d’en disposer »
2
Le contrat, la succession, la prescription…
3
L’article « Le cadre juridique tunisien de la propriété, de l’occupation des propriétés d’autrui et des procédures
y applicables », dir «MEDD », Direction Générale de l’Environnement et de la Qualité de la Vii Novembre 2014
– Mars 2015 élaboré par Société Consulting en Développement Communautaire & en Gestion d’Entreprises
"CDCGE".
4
La proximité d’une route par exemple
103
procédure d’immatriculation, ce qui limite le recours à la banque et de suite, réduit le recours

à la spéculation foncière. Enfin, le risque le plus dangereux de ce genre de propriété est que
les terrains non immatriculés peuvent faire l’objet d’une réquisition d’immatriculation, selon
le CDR, par toute personne qui exerce sur cet immeuble un droit réel immobilier pendant 15
ans et à de propriété, une possession paisible, publique, continue et non interrompue1. Cette
prescription ouvre la porte aux appropriations frauduleuses de terrains puisqu’il suffit de la
présence de deux témoins et d’un certificat de possession pour se proclamer propriétaire. Tous
ces problèmes seront anéantis par la technique de l’immatriculation (B).
B- Le recours à l’immatriculation
L’immatriculation est « l’action d’inscrire sur un registre, sous un numéro d’ordre, le nom
d’une personne ou d’une chose, en vue de l’identifier à des fins divers2 ». Elle permet de
préciser la consistance juridique et matérielle des immeubles immatriculés. Elle
s’accompagne d’une publicité foncière par la mise à la disposition du public de l’ensemble
des titres fonciers qui constituent le livre foncier.
De plus, elle permet de comprendre les déterminants des dynamiques de spéculation foncière
et des échanges qui leur sont associés. C’est un outil permettant de saisir et d’étudier les
opérations de spéculation, tout en tenant compte des enjeux publics, sociaux ou privés. Dans
cette perspective, les données foncières qui sont conçues comme « un lieu d’expression d’un
ensemble de processus économiques et sociaux qu’il est parfois difficile d’observer
autrement3».
Ainsi, pour évaluer la tendance socio-spatiale à une vaste échelle, il est utile de développer
des connaissances originales à partir d’une observation centralisée et unifiée. Cette
observation est garantie par le livre foncier institué par loi foncière du 1er juillet 1885 et
refondu par le code des droits réels4.
1
Cette durée est réduite de 10 ans lorsque la possession est acquise de bonne foi et en vertu d’un acte juridique
qui aurait transférer la propriété s’il avait émané du véritable propriétaire et plafonnée à trente ans entre héritiers
et copropriétaire.
2
Cornu (G) : « Vocabulaire juridique », PUF, 2011, p 405.
3
Napoléon (C) : « Les enjeux de l’observation foncière », études foncières n°139 du mai-juin 2009, p23.
4
Loi n°65-5 du 12 février 1965 portant promulgation du code de droits réels, JORT n°10 du 19/2/1965.
104
L’immatriculation peut être obligatoire comme elle peut être facultative. L’immatriculation
obligatoire, progressive et gratuite, a été instituée par le décret-loi du 20 février 1964 qui
prévoit le recours au recensement cadastral de tous les immeubles ruraux 1, puis ce principe a
été étendu à tous les immeubles non immatriculés sur tout le territoire de la république et au
remplacement obligatoire de tous les titres traditionnels par des titres fonciers, à l’exception
des immeubles bâtis situés dans les périmètres communaux2. Cette opération était gratuite à la
charge de l’État jusqu’en 1999 lors de la création d’un fonds de soutien de la délimitation du
patrimoine foncier3 qui a instauré une contribution aux frais des opérations de
l’immatriculation foncière obligatoire à la charge des propriétaires bénéficiaires de ces
opérations. Ce procédé a permis l’immatriculation de milliers d’hectares. Toutefois, le rythme
de l’immatriculation obligatoire a révélé une diminution remarquable depuis, vu le manque de
moyens de l’État pour faire face au coût de l’immatriculation et la faiblesse de la contribution
des propriétaires qui semble dérisoire en comparaison avec les coûts supportés par l’État 4.
Pourtant, plusieurs acteurs peuvent procéder à l’immatriculation, comme le «gouverneur ou
le président de la municipalité, selon le cas, ou le ministre chargé de l’urbanisme dans tous
les cas5 ». Tous ces acteurs peuvent requérir à l’immatriculation de terrains non bâtis et non
immatriculés situés à l’inférieur des zones nécessitant l’établissement d’un PAU. Dans ce cas
d’espèce, les frais d’immatriculation seront « remboursés par le propriétaire en cas de vente
partielle ou totale de l’immeuble, ou à l’occasion de son lotissement ou de la demande du
permis de bâtir6 ».
1
Article 2 du décret- loi n°64-3 du 20 février 1964 : « il sera procédé par priorité au recensement cadastrale de
tous les immeubles ruraux non immatriculés sur toute l’étendue du territoire et au remplacement obligatoire de
tous les titres traditionnels par des titres fonciers. », JORT n°12 du 6/3/1964
2
Loi n°79-28 du 11 mai 1979 relatif à l’immatriculation foncière obligatoire, JORT n°33 du 15/5/19979 portant
modification du décret-loi n°64-3 du 20 février 1964 relatif à l’immatriculation obligatoire : Par cette loi,
l’article 2 a été abrogé et remplacé par « il sera procédé au recensement cadastrale de tous les immeubles non
immatriculés sur toute l’étendue du territoire de la république et au remplacement obligatoire de tous les titres
traditionnels par des titres fonciers à l’exception des immeubles bâtis situés dans les périmètres communaux ».
3
Article 40 de la loi n° 99-101 du 31/12/1999, portant promulgation de la loi de finance pour l’exercice 2000
modifiant l’article du décret-loi du 20 février 1964 relatif à l’immatriculation foncière obligatoire, JORT n°105
du 31/12/1999.
4
Ben Othman (H) :« Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire, diagnostique
et recommandation », octobre 2014, p17-18.
5
L’article 24 du CATU
6
Ibidem.
105
Quant à l’immatriculation facultative, elle concerne les terrains dont les propriétaires ont
déposé spontanément une demande d’immatriculation à leur charge1. Elle s’appuie sur trois
acteurs clés à savoir le Tribunal immobilier2, l’Office de topographie et de cartographie3 et le
Conservatoire de la propriété foncière mais elle reste toujours à la charge du propriétaire.
La procédure d’immatriculation est déclenchée par une demande déposée au sein du tribunal
immobilier qui ordonne aux services de l’office de topographie et de cartographie de procéder
aux travaux de réalisation des opérations de bornage, de lotissement, de production des plans
des titres et de l’établissement de dossiers complets concernant la demande d’immatriculation.
Tout le dossier sera étudié au sein du tribunal immobilier et le jugement sera transféré au
CPF chargée de la création du après le jugement et son inscription au livre foncier et à long
terme, sa mise à jour et sa conservation.
La procédure d’immatriculation est une procédure longue et qui présente plusieurs

défaillances. D’une part, le tribunal immobilier qui représente l’autorité judiciaire qui
déclenche la procédure et émet le jugement d’immatriculation n’est pas compétent concernant
les litiges portant sur la propriété foncière4 qui sont du ressort du tribunal du droit commun5.
Or, les demandes d’immatriculation ou de mise à jour peuvent porter sur des titres objets de
litiges, ce qui a créé des situations difficiles à gérer, surtout que la procédure en cours devant
le tribunal du droit commun suspend la procédure d’immatriculation. Cette dualité
d’intervention judiciaire rallonge les délais et bloque entièrement l’opération
d’immatriculation qui peut s’étendre jusqu’à 10 ans en cas de litiges. D’autre part, l’office de
topographie et de cadastre qui manque de moyens financiers et humains, ce qui entraîne une
lenteur à la numérisation des anciens titres fonciers. De plus, la conservation de la propriété
foncière ne possède pas des prérogatives pour corriger les dépassements au niveau du foncier
quand elle prouve une fraude sur le foncier, alors que c’est elle qui le conserve et doit avertir
1
Ben Othman Becha (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire,
2
Institué par le décret n°64-4 du 21février 1964 portant création du tribunal immobilier et la conservation
foncière ayant pour mission de statuer sur les demandes d’immatriculation des terrains, JORT n°10 du
25/2/1964.
3
EPIC placé sous tutelle du MEHAT
4
Instituée le 1er juillet 1885 dans le but d’instaurer un système foncier en Tunisie, il est rattaché au MDEAF
conformément à la loi n°91-61 du 22/7/1991 relative à la conservation foncière, JORT n°53 du 27/7/1991.
5
Article 40 du code des procédures civiles et commerciales
106
le procureur de la république1. Ainsi, nous pouvons déduire que l’intervention de trois acteurs
au processus d’immatriculation alourdit la procédure administrative, surtout avec l’absence
d’un système informatique commun à toutes ces administrations, qui pourrait unifier les
procédures et permettre une circulation fluide de l’information et alléger, ainsi, les délais de
l’opération d’immatriculation.
L’immatriculation facultative peut être élaborée par le propriétaire ou par les associations
syndicales des propriétaires. En effet, l’article 51 du CATU prévoit que « le comité syndical
des propriétaires se charge, sous le contrôle du président de la collectivité publique locale
concernée … d’entamer toutes les procédures nécessaires auprès des administrations et
autorités concernées pour assainir la situation foncière des immeubles conformément à la
législation relative à l’immatriculation foncière». Ces dispositions bien qu’ambitieuses sont
peu réalistes car ces opérations nécessitent des moyens de puissance publique pour imposer
les décisions prises par le syndicat bien qu’elles soient approuvées par le président de la CPL
concernée.
Le régime juridique du foncier est très riche, en Tunisie mais présente plusieurs défaillances,
allant des terres collectives encore non assainies, passant par les terres domaniales non saisies,
arrivant aux terres immatriculées et non immatriculées non acquises, le régime juridique du
foncier reste flou en Tunisie.
Le régime foncier tunisien subit un manque de transparence du marché foncier, une absence
d’information foncière efficace, une insuffisance des moyens réglementaires, financiers et
institutionnels mis en place. Toutes ces conditions provoquent un blocage de la circulation des
terrains et présentent un obstacle à toute volonté de maîtrise foncière rationnelle de la part de
l’État. Il faut, alors, que le gouvernement tunisien soit actif à ce propos. D’abord, par la
proposition d’un projet de loi simplifiant les procédures législatives, ensuite, par la
restauration des moyens financiers et humains dans toutes les administrations qui collaborent
dans ce sujet, enfin par la recherche de moyens de préservation du patrimoine foncier (section
2).
1
Ben Othman Bacha (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, accès au foncier, rapport provisoire,
107
SECTION 2: LA
PRESERVATION DU
PATRIMOINE FONCIER
Le foncier constitue de nos jours un enjeu majeur dans la maîtrise urbaine, il fait l’objet de
spéculations pour les citadins en vue de satisfaire leurs besoins en logements et pour les
ruraux pour leurs besoins alimentaires. Cet affrontement foncier s’effectue le plus souvent
dans le non respect des normes en vigueur. Les terres agricoles menacent de disparaître au
profit des jardins et des immeubles. Ce développement urbain en extension engendre des
conséquences néfastes sur la dynamique foncière autour des centres urbains et nécessite des
programmes de développement pouvant concilier les intérêts des citadins et ceux des paysans
résidant dans ces espaces. Ces programmes doivent protéger contre la raréfaction des terrains
disponibles, ce qui entraîne une hausse des prix de l’habitat et un manque en terres
disponibles à l’agriculture. La mise en place d’une stratégie d’orientation et d’optimisation du
foncier répond à plusieurs enjeux d’un aménagement foncier durable. Il faut, alors, maîtriser
le patrimoine foncier tout en préservant les espaces naturels, agricoles et forestiers qui
nécessitent une protection bien spécifique (sous-section 1).
Sous-section 1 : La préservation par la

protection du patrimoine foncier
La relation entre la ville et la campagne reflète une certaine concurrence qui s’est produite
entre ces deux milieux. Dans la représentation collective, les terres agricoles ne représentent
plus de simples espaces nourriciers, mais aussi de vastes réserves foncières. Cependant, avec
l’expansion urbaine, l’absence de terrains constructibles, la hausse des prix des terres dans les
centres urbains, les citadins se trouvent dans l’obligation de rechercher des espaces
disponibles et à faible coût à la périphérie de la ville. L’urbanisation se développe alors sur les
terres agricoles. L’État doit déterminer les rôles de chacun dans la préservation de ce
108
patrimoine riche et fragile. Dans le cadre d’un effort national de protection et de mise en
valeur qui pèse sur les pouvoirs publics. Il s’agit d’un « devoir écologique1 » de l’État en
matière forestière dont le rôle principale est d’assurer une politique orientée vers la protection
et la sauvegarde de l’écosystème forestier et des équilibres écologiques2.
Il faut protéger ces zones vulnérables à travers les lois répressives (1).
1- La préservation des terres agricoles à travers

des lois répressives
La mise en œuvre des différents programmes de l’habitat depuis les années 1970 a abouti à la
perte de milliers d’hectares de terres agricoles fertiles, l’extension urbaine s’étant faite
essentiellement aux dépens des terres productives. Ces terres constituaient dans le passé leurs
sources d’approvisionnement en produit agricoles. Par exemple, « dans l’oasis de Gabes la
conjugaison de deux facteurs en concurrence sur les ressources en eau et mitage de
l’espace oasien par une urbanisation anarchique ont abouti à la perte de 60% des terres3».
Face à cette situation, le législateur tunisien a essayé de s’opposer à la déperdition des terres
agricoles par la loi relative à la protection des terres agricoles 4. La loi définit la terre agricole
en ces termes « toute terre présentant des potentialités physiques et affectés ou pouvant être
le support d’une production agricole, forestière ou pastorale, ainsi que celles classées
comme telles par les plans d’aménagement dûment approuvés dans les zones urbaines,
touristiques ou industrielles5». Les terres agricoles, sont alors des terres dont la production
agricole, forestière ou pastorale participe à l’apparition, à la rénovation et à l’amélioration des
paysages ruraux. Ces terres sont réparties en trois différentes zones gérées par trois régimes
1
Chikhaoui (L) : « les fondements juridiques du « devoir écologique de l’État », Études juridiques , n°11,2004,
p167.
2
Marrakchi Hammami (A) : « L’intégration du concept de développement durable dans l’ordre juridique
tunisien », thèse pour le doctorat sous la direction de Mr le Professeur Moussa Fadhel, fsjpst, 2007, p 172.
3
4
Loi n°83-37 du 11 novembre 1983 relative à la protection des terres agricoles telle que modifiée et complétée
par la loi n°90-45 du 23 avril 1990 et par la loi n°96-104 du 25 novembre 1996, JORT n°74 du 15/11/1983.
5
Article 1er de la loi n° 83-87 du 11/11/1983 relative à la protection des terres agricoles, JORT n°74 du 15/11/83
109
différents en fonction de l’intérêt qu’elle présente, il s’agit d’une zone d’interdiction, une zone
de sauvegarde et d’une zone soumise à autorisation1.
Quant aux terres d’interdiction, ce sont des terres où il est absolument interdit de construire.
Il s’agit de périmètres publics irrigués (PPI) et de terres forestières relevant du domaine
forestier de l’État2. Ce sont des zones où le couvert végétal domine soit du fait de l’irrigation,
soit du fait de la soumission des terres forestières au régime forestier. D’autre part, nous
trouvons les terres de sauvegarde qui comprennent les terres ayant un impact important sur
le potentiel agricole du pays3, des terres favorables du fait de leur fertilité, de leur sol ou de la
présence de nappes d’eau souterraines importantes. Parmi ces terres nous citons les oasis, les
forêts d’oliviers et les vergers d’arbres fruitiers. Ces zones sont fixées4 par décret pris sur
proposition du ministre de l’agriculture et après avis de la commission technique consultative
régionale des terres agricoles. L’objectif principal à atteindre par la protection de ces terres
est d’avoir une meilleure rentabilité de la production agricole nationale et d’enrichir l’aspect
esthétique du couvert végétal formant un paysage rural harmonieux.
Quant aux terres constructibles, ce sont toutes les terres non comprises dans les deux
premières catégories.
Par mesure de prévention contre la déperdition des terres agricoles et par devoir d’orienter le
phénomène de l’extension urbaine vers les terres moins fertiles, la loi tunisienne prévoit que
toute nouvelle agglomération urbaine, industrielle ou touristique doit être implantée sur les
terres moins fertiles5.
D’une façon générale, le législateur tunisien a essayé de prévoir des mesures de prévention
des terres agricoles à travers la loi relative à la protection de ces terres agricoles. Mais cette
loi semble peu respectée. D’ailleurs, l’extension urbaine mal organisée se fait toujours sur des
terres agricoles. Les opérateurs fonciers tels que la SNIT et l’AFH cherchent plutôt leur
équilibre financier et la rentabilité de leurs opérations que la déperdition des terres agricoles.
De plus, l’encouragement des investissements étrangers ou même l’intégration des classes
sociales faibles peuvent se faire au détriment des terres agricoles. Il faut alors prévoir un
1
Ibid, article 3.
2
Ibid, article 4.
3
Ibid, article 5.
4
Ibid, article 6.
5
Ibid, article 9.
110
renforcement des sanctions pénales pour infractions à cette loi et inciter les pouvoirs publics à
effectuer les études nécessaires pour la création de nouvelles villes sur des terrains non
agricoles et trouver des solutions préalables à l’expansion urbaine, non pas des solutions de
rattrapage.
2- La préservation des terres agricoles à travers les

plans
Tout travail de planification est un travail de conception et de répartition de l’espace.
Ainsi, pour assurer le développement de la production agricole tout en organisant sa
coexistence avec les activités non agricoles, la loi tunisienne prévoit le devoir de prendre en
compte des particularités de chaque zone et de ses besoins en terres agricoles « lors de
l’élaboration ou la modification des plans directeurs d’urbanismes, des plans
d’aménagement de détail, l’institution ou l’extension des périmètres de préemption des
agrées foncières industrielles touristiques et de l’habitat 1».
À travers l’élaboration des plans, nous pouvons prévoir des solutions à la déperdition des
terres agricoles, nous allons connaître le besoin de chaque commune en terres agricoles2,
apprécier les zones agricoles qu'il faut protéger et n'y jamais prévoir de constructions3.
Toutefois, dans la pratique, concernant le SDA et ses orientations, d’une part, elles ne révèlent
pas les réels besoins des communes en zones agricoles à déclasser. D’autre part, les zones
définies pour l’urbanisation à moyen et long terme, même si elles doivent être respectées par
les PAU, elles ne revêtent pas un caractère obligatoire et ne sont que formelles. Concernant le
PAU, la délimitation des zones à classer ne coïncide pas toujours avec les zones projetées par
les SDA. Par ailleurs, la procédure est tellement longue qu’elle n’empêche pas l’avancée de
l’habitat spontané sur les terres agricoles. Quant au PIF, bien qu’il doive être en parfaite
coordination avec le PAU et que le CATU conditionne l’accord du PIF au respect du PAU, le
texte n’interdit pas la création du PIF en dehors du PAU. « Cette ambigüité dans les textes
réglementaires a laissé la porte ouverte à la création du PIF qui est généralement en
dehors du périmètre communal sur des zones agricoles, tels qu’Ennaser II et l’Ariana qui a
1
Ibid, article 9.
2
À travers les orientations des SDA
3
À travers la technique du zonage
111
démarré en 1987 alors que le déclassement de la zone en question n’intervient qu’en

19931».
De plus, en dépit de la non intégration des terres agricoles dans les PIF « des milliers
d’hectares ont été déclassés au coup par coup et ce en dehors ou à l’intérieur des
périmètres communaux, sans aucun respect pour les instruments de planification urbaine
qui sont censés orienter l’urbanisation et constituer un cadre de cohérence à l’action des
différents acteurs publics et privés2».
Les acteurs privés ne peuvent normalement bénéficier d’un déclassement des terres agricoles
en leur faveur que dans le cadre d’une révision du PAU. Or, dans la pratique, le déclassement
non judicieux de certaines zones se faisait pour des raisons spéculatives servant des intérêts
privés et non dans une optique d’intérêt général surtout que les mesures législatives prises
contre le changement de vocation sont peu dissuasives lors de la violation de la loi. En effet,
ces sanctions ne sont sévères que concernant les terres existant dans les zones d’interdiction et
de sauvegarde, dans ce cas la peine est une peine d’emprisonnement. Toutefois, concernant
les autres terres agricoles, le législateur se suffit à des peines financières très basses par
rapport au gain présumé. Pour pouvoir protéger les terres agricoles de l’expansion urbaine, il
faut que la loi soit sévère et respectée. De plus, il faut également préserver le patrimoine des
pratiques spéculatives engendrant la perte des terres agricoles et lutter contre les titres gelés.
Sous-section 2 : La préservation par la

prévention le problème des titres gelés
La préservation du patrimoine foncier est nécessaire pour toute action de maîtrise foncière.
Cependant, il faut que le terrain soit accessible pour pouvoir faciliter sa fluidité et sa
circulation. Le problème des titres gelés présente un handicap à toute cession de terrain donc
toute tentative de maîtrise foncière et urbaine. Ainsi, nous allons présenter la notion (1) en
premier lieu, puis aborder les moyens de lutte contre ce phénomène (2)
1
2
Ibid, p31.
112
1- La présentation de la notion
Un titre gelé est « un titre dont le contenu ne correspond plus à la réalité de l’immeuble
concerné, il porte atteinte à la sécurité des droits des tiers 1». Il présente un obstacle pour la
réalisation de toute opération d’aménagement urbain. Un terrain est considéré gelé dès que
nous constatons une rupture de mutation par la non inscription de l’ensemble des actes 2 dans
le registre foncier. Le peut être inscrit à la conservation des propriétés foncières. Néanmoins,
bien qu’il soit immatriculé, sa situation telle qu’elle est inscrite ne correspond pas à celle
actuelle en raison du changement de propriétaires ou de superficie, suite à un partage ou un
échange ou autre.
Les propriétaires ne procèdent pas, dans la plupart des cas, à la mise à jour de leur mutation,
vu les difficultés de la démarche longue, compliquée, coûteuse et faisant intervenir plusieurs
acteurs. En outre, la valeur de la terre n’est parfois pas suffisante pour que le propriétaire
fasse les démarches d’inscription des mutations, que ce soit une vente, un héritage ou un
morcellement, et ce en raison du paiement des impôts fonciers sur les mutations.
Dans la pratique, ces titres limitent les différentes transactions futures liées au bien
immeuble ; d’une part, la vente d’un terrain mis à jour est plus facile que celle d’un terrain qui
présente des complications foncières et d’autre part, un terrain dans cette situation ne peut pas
être hypothéqué, ce qui limite l’accès aux prêts bancaires et par la suite le blocage du terrain
et son exclusion du marché foncier. Ce devient alors « caduc » et ne peut plus faire l’objet
d’opérations de remembrement et d’aménagement3, que ce soit en milieu urbain ou en milieu
rural. De plus, ces titres présentent une importante contrainte foncière pour l’exécution de
toute action de maîtrise urbaine pour la ville, car ils ne protègent pas les droits des tiers. Il faut
trouver alors des moyens de lutte contre ces titres gelés (2).
1
Ben Letaief (M) « Institution, mode de gestion et devenir : la politique Tunisienne de la ville », RTD, 2000,
centre de publication universitaire, p185.
2
Succession, vente, donation
3
Mossec (J-M) « La mosaïque urbaine tunisienne : entre urbanisme réglementaire, urbanisme opérationnel et
pratiques spontanés ; entre le local et la banque mondial, via l’État », l’urbain dans le monde arabe, politique,
instruments et acteur, CNRS édition, p94.
113
2- Les moyens de luttes contre les titres gelés

Conscient de graves conséquences que ces titres peuvent poser, le législateur tunisien a
adopté, au début des années quatre-vingt-dix, une loi relative à la mise à jour et au dégel des
titres fonciers1 à travers des commissions régionales. Cependant, cette loi n’a pas eu le succès
escompté puisqu’elle a était fixée pour trois ans pour parvenir à son but. Elle a été prolongée
par la loi portant sur l’effet des dispositions transitoires légales afférentes à la mise à jour des
titres fonciers2 qui retarde les délais de trois ans supplémentaires. Ces commissions
régionales chargées de la mise à jour des titres gelés ont été annulées en 20013.
L’intervention est alors confiée au tribunal immobilier, qui ordonne la mention de la chaine de
mutation et des dernières modifications affectant les immeubles aux titres fonciers. Ainsi, le
tribunal immobilier est devenu seul compétent pour appliquer les procédures tendant à la
mise à jour des titres fonciers4. Cette compétence est introduite soit par l'intermédiaire de la
chambre des titres gelés soit par l'intermédiaire du juge du livre foncier5, ou encore, des
demandes de mise à jour des titres fonciers introduites par toute personne ayant intérêt à agir.
La demande est portée devant le siège du tribunal immobilier dans le ressort duquel est situé
l'immeuble6.
Cependant, le problème des titres gelés ne semble pas être résolu puisqu’ il demeure posé,
jusqu’à aujourd’hui. Ce régime couvre au moins de la moitié du potentiel à immatriculer 7. En
effet, près de 60% de ces titres ne sont pas à jour car plusieurs transferts d’héritage, de vente,
de donation, n’ont pas fait objet d’inscriptions successives. Cet état de cause a généré un
décalage entre la situation réelle du terrain et celles inscrites sur le titre ; c’est le phénomène
des titres gelés.
1
Loi n°92-39 du 27 avril 1992, portant mise à jour et dégel des titres fonciers, JORT n°27 du 5/5/1992.
2
Loi n°95-37 du 24 avril 1995 portant prorogation de l’effet des dispositions transitoires légales afférentes à la
mise à jour des titres fonciers, JORT n°3 du 25/4/1995.
3
Loi 2001-34du10/04/2001portant mise à jour des titres fonciers, JORT n°30 du 12/4/2000.
4
Ibid, article 2.
5
Chacun dans la limite de sa compétence
6
Ibid, article 4
7
3.9 Million d’hectares sur un total de 9.2 million
114
Pour résoudre ce problème il faut revoir ses causes principales qui sont d’abord le devoir de
payer un taux de 6% comme frais d’enregistrement1 pour l’inscription du terrain au livre
foncier. Ce montant est très élevé par rapport au pouvoir des simples propriétaires et les
dissuade à l’enregistrement de leur vente et à l’inscription dans le registre foncier. Ceci
entraîne au bout de quelques mutations, le gel du titre et un flou sur la situation foncière du
bien immobilier. Il faudrait alors revoir cette loi impérativement dans le but de diminuer le
taux d’enregistrement et ce afin d’encourager les propriétaires foncier à enregistrer leur
propriété et assurer la fluidité du marché foncier.
1
Ce montant présente 5% pour la recette des finances et de 1% revenant à la CPF
115
CONCLUSION DU TITRE 2
Le foncier occupe une place importante dans toute action de maîtrise urbaine, que ce soit par
la préparation du terrain nécessaire1, par les acquisitions amiables ou par les acquisitions
forcés.
Une maîtrise urbaine efficace exige, en plus des moyens d’acquisition foncière, un
encadrement juridique qui favorise l’assainissement de l’assiette foncière et facilite sa
spéculation, ainsi que des mesures de lutte contre les titres gelés. En même temps, une
maîtrise foncière doit avoir pour objectifs la domination de l’expansion urbaine et la
prévention contre la déperdition des terres agricoles.
La maitrise foncière parait l’outil le plus adéquat pour pouvoir maitriser le foncier, en effet,
l’espace urbain se développe vite favorisant une pression à la terre et aux ressources
naturelles. L’État doit intervenir pour réguler l’utilisation du sol. Dans ce sens, les pouvoirs
publics doivent effectuer les études nécessaires pour la préparation du sol afin de créer de
nouvelles villes sur des terrains adéquats loin des terres agricoles et trouver des solutions
préalables à l’expansion urbaine. Ceci nécessite un travail de pilotage de l’organisation de la
ville et la recherche de le l’utilisation optimal de l’espace urbain. Ce rôle de pilotage de la
maîtrise urbaine sollicite un ensemble d’acteurs et des mécanismes facilitant toute
intervention sur terrain. Il faut alors prévoir le recours à la gouvernance urbaine locale (titre
3).
1
Expropriation, PIF, PRF…
116
TITRE 3 : LE RECOURS À
LA GOUVERNANCE
URBAINE LOCALE
La notion « gouvernance » est apparue pour la première fois à la fin de l’année 1930 chez
l’économiste américain Ronald Coase, avant d’être utilisée en français. Ce terme a été repris
par les économistes pour désigner « les différentes modes de coordination et de partenariat
mis en œuvre au sein d’une firme1 ». Puis, à la fin de l’année 1980, cette notion a été utilisée
par la science politique anglaise « pour rendre compte des transformations de l’action
publique et des recompositions du pouvoir local sous le gouvernement de Mme Thatcher2».
Le terme a été adopté, à la même époque, par les institutions financières internationales pour
définir « les critères d’une bonne administration publique dans les pays soumis à des
programmes d’ajustement structurel 3». D’une façon générale, la gouvernance désigne « un
processus de coordination d’acteurs, de groupe sociaux, d’institutions, pour atteindre des
buts propres et discutés et définis collectivement dans les environnements fragmentés et
incertains4 ». Dans ce sens, la commission sur la gouvernance mondiale a définit la
gouvernance comme « la somme des différentes façons dont les individus et les institutions
publiques et privés, gèrent leurs affaires communes. C’est un processus continu de
coopération et d’accommodement entre les intérêts divers et conflictuels. Il inclut les
institutions officiels et les régimes dotés de pouvoirs exécutoires tout aussi bien que les
arrangements informels sur lesquels les peuples et les institutions sont tombés d’accord ou
qu’ils perçoivent être de leur intérêt 5».
1
Veyret (Y) : « Dictionnaire de l’environnement », Armond Colin, Paris, 2007, p179.
2
Ibidem.
3
Ibidem.
4
Ibidem.
5
Veyret (Y) : « Dictionnaire de l’environnement », Armond Colin, Paris, 2007, p179.
117
Quant à la gouvernance locale ou urbaine, elle est apparue en 1960. À cette époque, nous
assistions à un mouvement de balancier entre la gestion centralisée et décentralisée, étatique
et communautaire, privée, publique et participative1. Ensuite, vers les années 1980, suite aux
nombreux conflits et échecs qu’ont connus les services publics2, les politiques de
décentralisation et de déconcentration ont visé à transférer la gestion des ressources aux CPL.
La gouvernance urbaine est un travail de gestion participative qui nécessite la participation

d’une multitude d’acteurs pour maîtriser l’urbain (chapitre1), ensuite, le recours à un
ensemble de moyens de gouvernance urbaine (chapitre2).
1
Ibidem
2
Ibid p180.
118
CHAPITRE1 : LES ACTEURS

INTERVENANTS DANS LA
MAȊTRISE URBAINE
Les acteurs intervenant dans la maîtrise urbaine sont multiples, il y a une prise en charge de la
maîtrise urbaine par les services centraux de l’État (section1) ainsi que par les services
décentralisés qui ont un rôle plus important (section 2).
SECTION 1 : LA PRISE EN
CHARGE DE LA MAȊTRISE
URBAINE PAR LES SERVICES
CENTRAUX DE L’ÉTAT
Il est vrai que la maîtrise urbaine est une affaire locale qui concerne en premier lieu les CPL,
mais cela n’atténue pas le rôle des différents ministères dont les compétences se relient en
partie avec la maîtrise urbaine et qui ont un rôle de gestion et collaborent avec les CPL
concernés. Ces organes sont en premier lieu le ministère chargé de l’urbanisme, qui a le rôle
primaire (sous-section 1), puis les autres ministères dont le rôle est secondaire (sous-section
2).
119
Sous-section 1 : Le rôle du ministère

chargé de l’urbanisme
Le ministère le plus important qui est celui chargé de l’urbanisme. Il s’agit du ministère de
l’équipement de l’habitat et de l’aménagement du territoire (MEHAT) qui trace la politique de
l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sur la base duquel vont agir les CPL. Le décret
portant organisation de ce ministère1 a fixé ces attributions dans tous les domaines
d’intervention et surtout celui de l’urbanisme et de l’habitat. D’ailleurs, parmi les directions
centrales du ministère2, il y a la direction générale de l’aménagement du territoire, la direction
générale de l’habitat et la direction de l’urbanisme.
Pour ce qui est l’urbanisme, le ministère doit veiller à la mise en œuvre de la politique de
l’État dans ce domaine en coordination avec les structures concernées, veiller à la maîtrise des
outils et des méthodes de la planification urbaine et à la conservation des spécificités
architecturales du pays. Il doit contribuer avec les CPL à l’élaboration et à la révision des
PAU avec le souci de leur conformité avec la réglementation urbaine en vigueur. La sous -
direction des études d’aménagement urbain a pour mission d’élaborer et de mettre à jour des
PAU et PAD tels que définis par le code de l’urbanisme, ainsi que l’établissement des règles
générales d’utilisation du sol. Elle comprend le service des études d’aménagement urbain et le
service de réglementation. Au sein de la direction de l’urbanisme sont créées des unités de
gestion par objectifs pour le suivi de la réalisation des PAU des communes3.
1
Décret n°88- 1413du 22 juillet 1988 portant organisation du ministère de l’équipement et de l’habitat, JORT
N°52 P 1103.
2
Ils sont 9 directions.
3
Le décret n° 2007-450 du 6 mars 2007, portant création d’une unité de gestion par objectifs pour le suivi de la
réalisation des plans d’aménagement urbain des communes des gouvernorats de Tunis, Zaghouan, Sidi bouzid,
Gafsa, Tozeur, Kébili et Tataouine. Le décret n° 2007-451 du 6 mars 2007, portant création d’une unité de
gestion par objectifs pour le suivi de la réalisation des plans d’aménagement urbain des communes des
gouvernorats de l’Ariana, Mannouba, Bizerte, Monastir, Mahdia et Sfax, Le décret n° 2007-452 du 6 mars 2007,
portant création d’une unité de gestion par objectifs pour le suivi de la réalisation des plans d’aménagement
urbain des communes des gouvernorats de Ben arous, Nabeul, Sousse, Mednine et Gabès.( même JORT). Le
décret n° 2007-453 du 6 mars 2007, portant création d’une unité de gestion par objectifs pour le suivi de la
réalisation des plans d’aménagement urbain des communes des gouvernorats de Béja, Jendouba, Elkef, Siliana,
Kairouan et Kasserine, JORT n°21 du 13/3/2007
120
Le ministère exerce un pouvoir de tutelle puisqu’il est représenté par 24 directions régionales
réparties selon les gouvernorats1. Les directions régionales regroupent tous les services dont
celui de l’aménagement urbain qui est chargé de participer en collaboration avec les CPL à
l’élaboration et éventuellement à la révision des PAU et des PAD et de veiller au respect de la
réglementation en matière d’urbanisme notamment celle relative aux autorisations de
construire2. Les remarques qu’on peut faire concernant le rôle du ministère concernant
l’application du CATU est que la contribution et l’assistance de l’administration centrale et de
ses représentations régionales demeurent prépondérantes en matière d’élaboration des
documents d’urbanisme. Cette assistance est traduite par une prise en charge des études par
ses propres experts dans un ensemble de communes qui ne sont pas dotées d’un service
d’urbanisme, vu la population limitée ou l’étendue restreinte de certaines communes. Ces
communes n’ont pas intérêt à se doter de ce service dont la mission est limitée dans le temps
et dans l’espace et nécessite des moyens financiers qui dépassent leur capacité. En effet, vu la
faiblesse des moyens financiers et humains des CPL, l’administration régionale n’assure plus,
en réalité, un rôle de tutelle mais plutôt un rôle de prestataire de services3.
Outre le ministère chargé de l’urbanisme, qui joue un rôle central, d’autres ministères
participent à la politique de la maîtrise urbaine (sous-section 2).
Sous-section 2 : Le rôle des acteurs

centraux participant à la maîtrise
urbaine
La maîtrise urbaine présente un domaine à multiple facettes. Pour cela, plusieurs acteurs
participent. Parmi ces acteurs, nous citons le MEDD qui partage avec les CPL des missions
concernant l’environnement et qui œuvre à l’intégration du concept de développement durable
dans les stratégies et les plans nationaux, ainsi qu’à l’orientation des actions de prévention, de
1
Décret n°85-419 du 19 mars 1985 portant réorganisation de l’administration régionale du ministère de
l’équipement et de l’habitat. JORT n°24 du 26/3/1985.
2
Bousataa (S) : « Droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p35.
3
Ibid, p36.
121
contrôle, de suivi et de coordination vers la réalisation des objectifs de développement

durable1. Ceci est assuré à travers la prise de mesures à caractère général ou particulier dans
les divers domaines en relation avec l’environnement.
Le ministère de l’agriculture élabore les plans de développement agricole et suit la législation

sur la protection des terres agricoles. Il met en œuvre les plans des forêts tout en collaborant
avec les structures locales dans le cadre de ses compétences2. De même, le ministère de la
culture et de la sauvegarde du patrimoine a des compétences dans ce domaine. Il conduit la
politique de sauvegarde, de protection et de mise en valeur du patrimoine archéologique et
historique existant au sein de la commune. Il est chargé dans le cadre de la politique de l’État
d’établir les plans et les programmes en vue de promouvoir le patrimoine tunisien3.
Enfin, le MDEF4 a été créé dans le but de délimitation du territoire tunisien et d’un
assainissement foncier réussi. Ce ministère est doté de plus d’une direction générale. Parmi
ces directions celle « de délimitation des biens publics » est chargée de « veiller sur les
travaux des commissions de reconnaissances et de délimitation des biens immeubles de
l’État et d’effectuer les enquêtes foncières … les études techniques et les constats relatifs à
la délimitation 5». D’autres directions existent également, il s’agit surtout de la direction
générale d’acquisition et de la délimitation, la direction de recensement des biens publics.
Cette dernière est chargée entre autre de recenser tous les biens immobiliers appartenant à
l’État, d’établir un État statistique annuel de ces biens et d’assurer le suivi du recensement. Le
recensement est un travail complémentaire à la délimitation, dès la reconnaissance d’un
terrain « propriété de l’État » par ces commissions, le décret de délimitation étant approuvé,
ce terrain bénéficie des critères classiques des biens du domaine de l’État, à savoir ; le
caractère non saisissable, non susceptible d’hypothèque, inaliénable et imprescriptible. Depuis
1
Décret n°2005-2933 du 1er novembre 2005, fixant les attributions du ministère de l’environnement et du
développement durable. JORT n°90, p2985.
2
Décret n°2010-625 du 5 avril 2010 modifiant et complétant le décret n°2001-420 du 13 février 2001 portant
organisation du ministère de l’agriculture. JORT n°29, p 981.
3
Décret n°2005-1707 du 6 juin 2005 fixant les attributions du ministère de la culture et de la sauvegarde du
patrimoine, JORT n°46 p 1308.
4
Décret n° 90-1070 du 18 juin 1990 portant organisation du ministère des domaines de l’État et des affaires
foncières, JORT n°45 du 3/7/1990. Le décret n° 90-999 du 11 juin 1990, fixant les attributions du ministère des
domaines de l'État et des affaires foncières, JORT n°42 du 16/6/1990.
5
Article 7 du décret n°90-1070 du 18 juin 1990 portant organisation du ministère des domaines de l’État et des
affaires foncières, JORT n°45 du 3/7/1990.
122
sa création, ce ministère intervient dès que la nécessité se fait sentir, pour des travaux
d’assainissement concernant tout le territoire national.
L’énumération de ces organes publics qui s’intéressent à la maîtrise urbaine prouve qu’il
s’agit d’une question « multidimensionnelle1 » qui concerne plusieurs domaines et plusieurs
personnes publiques ce qui n’est pas sans conséquence sur le rôle de chacun. Ceci pose des
problèmes concernant les compétences quand la loi n’est pas très claire en délimitant les
compétences ou concernant les moyens humains financiers et techniques qui manquent dans
toute l’administration tunisienne, ainsi que concernant la coordination interministérielle des
politiques devant être mise en œuvre, que ce soit à l’échelle tant nationale que régionale ou
locale2. La coordination horizontale entre les ministères révèle le problème de compétition
entre eux, le ministère chargé de l’urbanisme, celui de l’agriculture et celui chargé du
patrimoine… Chacun veut imposer ses propres objectifs. Les conséquences sont graves ; une
administration pionnière, une coordination confuse et des intérêts contradictoires qui ne
correspondent pas précisément à une organisation cohérente de l’espace. Quant à la
coordination verticale entre les ministères et les organes régionaux et locaux, elle est aussi très
faible. Cette faiblesse est due à la lenteur de son fonctionnement, elle pose, de même, un
problème de compétition entre les différents organes. D’ailleurs, au niveau local,
logiquement, c’est aux CPL d’agir et de prendre les décisions d’urbanisme nécessaires qui
concernent leur territoire, mais faute de moyens techniques et financiers, la CPL concernée se
trouve dans l’obligation de collaborer avec les directions régionales des différents ministères,
et parfois de devenir simplement observateur. Dans ce sens, concernant la procédure
d’élaboration du PAU, le législateur énonce dans son article 16 du CATU que la CPL
concernée se charge de l’élaboration du PAU et doit collaborer avec les services
territorialement compétents relevant du ministère chargé de l’urbanisme en établissant les
projets de PAU et en les révisant. Or, dans la pratique, le manque de moyens humains,
techniques et financiers oblige la CPL à confier cette tâche indirectement aux services
régionaux et d’observer cette procédure car elle ne pourra pas intervenir sans moyens. Ainsi,
on peut remarquer que le rôle que jouent les ministères en matière d’urbanisme est important
mais, le devoir des acteurs décentralisés est plus influant (section 2).
1
Davignon (J-F) : « Droit de l’urbanisme », Litec, 2007, p13.
2
Le gouverneur, le maire
123
SECTION 2: LE RȎLE
PRINCIPAL DES ACTEURS
DÉCENTRALISÉES
La maîtrise urbaine est avant tout l’expression d’une ambition de l’État de s’organiser et de
gérer son territoire, ce qui nécessite l’intervention de plusieurs acteurs en la matière et la
répartition des rôles entre eux. Pour la réussir, il faut respecter les principes de la gouvernance
urbaine définie comme « un processus de coordination d’acteurs, de groupes sociaux,
d’institutions pour atteindre des buts propres discutés et définis collectivement dans des
environnements fragmentés incertains.1 ». La spécificité de l’action urbaine vient du fait
qu’elle met en relation, d’une part, des acteurs élus qui agissent en tant que représentants
légitimes d’une société civile2, afin d’orienter son avenir. Ainsi, l’action publique est portée
par ces acteurs particuliers au sein des institutions politico-administratives sur lesquels ils
exercent un contrôle dans le cadre des règles de fonctionnement de ces institutions, il s’agit
des CPL (sous-section 1) ; et d’autre part, des acteurs techniques dont l’activité vise à mettre
en œuvre les orientations définies par les acteurs publics. Ils agissent pour cela dans le cadre
de rationalités propres aux différents champs de connaissances ou d’expertises plus ou moins
transversaux dans lesquels vient s’ancrer l’action publique. Ce sont les établissements publics
spécialisés en matière d’urbanisme (sous-section 2). La gouvernance urbaine favorise la
participation de ces acteurs et institutions dans la prise de décisions, dans le cadre d’une
action commune tout en ayant des objectifs conjoints.
1
Définition de Patrick Le Galès, parue dans El Mnasfi (M) : « la gouvernance urbaine et la lutte contre la
pauvreté au Maroc », revue perspective et société, vol 3, n°1, mars 2012, p 71-99
2
Le maire, le gouverneur…
124
Sous-section 1 : La décentralisation
territoriale
D’après la Constitution tunisienne, « le pouvoir local est fondé sur la décentralisation1 ». La
décentralisation est l’action qui vise à diminuer la concentration des activités, des
compétences et des pouvoirs dans un lieu central pour s’orienter vers le local, elle est
concrétisée par des CPL2.
Les CPL ont un rôle primordial dans la gestion des affaires locales, car elles doivent
appréhender la ville dans sa globalité urbaine, économique et sociale, tout en préservant une
bonne gouvernance urbaine donnant une importance aux citoyens dans la gestion de leur
espace. Ces CPL sont dotées de la personnalité juridique, de l’autonomie financière, ce qui
leur permet de pouvoir prendre les décisions nécessaires en accomplissant leur rôle (1).
1- La pratique de la décentralisation territoriale

La décentralisation territoriale nécessite l’existence d’acteurs locaux. En droit tunisien, il
s’agit de la commune (A) et du gouvernorat (B).
A- La commune
La commune est la structure chargée de la gestion des affaires locales notamment des affaires
urbaines. D’abord, elle gère les compétences générales qui sont celle d’assurer la tranquillité,
la salubrité publique et la sauvegarde d’un cadre de vie sain, 3ainsi que le nettoiement,
l’éclairage, l’enlèvement des obstacles4, l’aménagement des espaces verts, l’embellissement
de la ville… Elle tient également un rôle important dans l’élaboration du plan d’aménagement
urbain qui présente la charte de la ville. La commune est institution dotée d’une personnalité
juridique et de l’autonomie financière lui permettant d’agir au plus près de l’endroit urbain
1
Article 131 de la Constitution tunisienne
2
Ibidem
3
Article 74 de la loi organique des communes n°75-33du 14mai 1975, JORT n°34 du 20/5/1975 modifié par la
loi 95-68 du 26 juillet 1995 et la loi n° 2006-48 du 17 juillet 2006, JORT n°59 du 25/7/2006.
4
Article 74 alinéa 1, Ibid.
125
local. Elle est dotée d’un conseil municipal qui veille à la bonne gestion urbaine, comme à la
réalisation des aspirations des habitants de la région en matière de propreté, de protection de
l’environnement, d’embellissement de la ville et d’infrastructure.
Elle est composée d’un président de la commune, d’un premier adjoint et d’adjoints élus par
les membres du conseil municipal. Le président de la commune est désigné par les membres
du conseil municipal1. Ce dernier se charge de l’espace communal. C’est pour cela que les
délibérations et les conférences de ce conseil représentent des occasions renouvelées pour
traiter des problèmes concernant l’espace communal.
En matière d’urbanisme, il contrôle l’élaboration du PAU de la zone concernée. D’ailleurs,

d’après les articles 16 et 17 du CATU qui expliquent les étapes d’élaboration de ce plan, nous
remarquons que le rôle du conseil municipal est un rôle de commandement. Ainsi, l’article 16
prévoit que : « la CPL se charge en collaboration avec les services territorialement
compétents… de l’établissement des projets de plans d’aménagement urbain et de leur
révision… le projet est par la suite soumis au conseil municipal …qui ordonne l’affichage
au siège de la municipalité afin que le public prenne connaissance ». L’article 17 ajoute
que « le président du conseil municipal se charge de transmettre pour avis le projet de plan
accompagné des oppositions ou observations résultant de l’enquête aux services régionaux
directement concernés ». « Le projet du plan accompagné de l’avis et les suggestions des
services administratifs, des entreprises et établissements public consultés, ainsi que les
oppositions résultant de l’enquête est soumis au conseil municipal concerné pour
délibération ».
À la lecture de ces deux articles, nous pouvons remarquer que le conseil municipal contrôle
les étapes d’élaboration du PAU et donne son avis en tant qu’organe élu pour résoudre les
problèmes de l’espace urbain de la zone concernée et chargé de traiter les problèmes
communaux. De plus, la commune s’est dotée de services spécialisés qui peuvent contribuer
à la maîtrise de l’espace communal ce qui est le cas du service de voiries et de travaux
communaux2. Ce service est compétent pour les travaux relatifs à l’embellissement des villes,
l’aménagement des espaces verts, des jardins, la lutte contre les pollutions et les
incommodités qui génèrent essentiellement des installations classés. Le rôle des communes
1
Ibid, article 48
2
Ibid, article 129
126
est très primordial en maîtrise urbaine, même s’il demeure dépendant de l’État et de ses
représentants déconcentrés concernant la question financière puisque la gestion communale et
les investissements sont liés aux montants transférés par l’État aux fonds communs des
collectivités locales et aux subventions pour l’investissement. L’exemple typique est le cas de
l’élaboration du PAU qui prévoit une collaboration entre les CPL et la direction régionale ;
dans la pratique, les communes se déchargent complètement de la tâche au profit de la
direction régionale, faute de moyens. Le deuxième exemple qui illustre cette dépendance est
celui relatif à l’exécution du PAU sur terrain. En effet, le CATU a prévu une participation
active aux communes à la maîtrise foncière et par la suite urbaine à travers l’expropriation, la
création des PIF, la priorité d’achat, ainsi que, par la possibilité de requérir à
l’immatriculation des terrains non bâtis, et aux travaux d’assainissement et de constructions
des jardins publics. Toutefois, ce rôle est très limité, d’une part, en raison de la faiblesse des
moyens financiers et humains et d’autre part, de la dépendance de la commune aux
subventions de l’État, qui sont trop faibles par rapport aux besoins des communes. Elles se
trouvent alors orientés vers les terres domaniales pour ce qui est équipements publics et
administratifs et profitent dans la plupart des cas des terres municipaux encore disponibles ou
récemment déclassés. Cette incapacité matérielle des communes présente des obstacles d’une
part à la décentralisation qui nécessite un transfert réel des pouvoirs et des compétences et
d’autre part à la bonne gouvernance urbaine qui prévoit une interaction et une parfaite
coordination entre les acteurs cherchant à réaliser des projets urbains et à réussir la maîtrise
urbaine du territoire. Le gouvernorat présente un organe important parmi ces acteurs (B).
B- Le gouvernorat
Le gouvernorat présente le niveau intermédiaire entre l’administration centrale et celle
communale. Il favorise la coopération entre les communes tout en développant des
compétences autonomes. De plus, il peut se présenter en tant qu’autorité de tutelle et de
contrôle sur les communes et peut même se substituer par l’intermédiaire d’un représentant au
président de la commune lorsque ce dernier « s’abstient ou néglige l’accomplissement de
l’un des actes dont il est tenu par les lois et les règlements1».
1
Article 72 de la loi organique des communes n°75-33du 14mai 1975, JORT n°34 du 20/5/1975, modifié par la
loi 95-68 du 26juillet 1995 et par la loi 2006-48 du 17 juillet 2006.
127
La loi organique relative aux conseils régionaux définit le gouvernorat comme la

« circonscription territoriale administrative de l’État1 ». La lecture de cette loi permet de
dégager certaines remarques ; tout comme le régime juridique de la commune, le gouvernorat
est encore une collectivité locale de l’État ayant une autonomie financière et morale. Cette
structure est gérée par un conseil régional habilité à l’approbation, la coordination des
décisions prises au niveau local et qui favorise la coopération entre les communes. Il dispose
dans certains domaines des compétences autonomes en la qualité du gouverneur.
Toutefois, le gouvernorat est considéré comme « le concurrent des communes2 », en effet, il

y a une confusion énorme dans les textes juridique entre les compétences du gouverneur et
celles du président de la municipalité. D’abord nous remarquons l’utilisation de la notion
« collectivité publiques locales3 » dans plusieurs articles sans préciser si ce sont les
communes ou les gouvernorats. De plus, le législateur tunisien emploie dans certains textes
« le gouverneur ou le président de la municipalité 4», il précise que les deux ont les mêmes
prérogatives. Nous pouvons dire alors que commune et gouvernorat participent ensemble à la
gestion de l’urbain, mais la précision est importante dans l’attribution des compétences pour
assurer une bonne gouvernance urbaine. Le fait de donner aux acteurs décentralisés la
possibilité de participation à la maîtrise urbaine et à la gestion de l’espace confirme une
volonté de donner une priorité à une action concertée et efficace sur l’espace.
L’intervention du gouvernorat et de la commune dans le processus de planification prend

l’aspect de coordination et de consultation sur les projets urbains. La pratique de l’action
décentralisée du gouverneur, dénote une certaine adaptation des fonctions administrative aux
objectifs de la gouvernance urbaine, reposant de ce fait sur la recherche d’idée d’efficience et
d’efficacité5.
1
Article 1er de la loi organique n°98-11 du 4 février 1989 relative aux conseils régionaux, JORT N°10 du 10
février 1989, p 218.
2
Ben Salah (H) : « Gestion de l’espace et protection de l’environnement par les communes », in décentralisation
et démocratie, ouvrage collectif sous la direction de Ben Salah (H), édition l’Harmattan, 1998, p225.
3
Les articles 16, 30, 31, 35, 42 du CATU
4
Ibid, article 24.
5
Ben Letaief (M) : « partenariat et gouvernance territoriale en Tunisie », mélange offert au doyen Abdelfatteh
Omar, CPU, Tunis, 2005, p239.
128
2- Les solutions aux défaillances de la

décentralisation territoriale
Que ce soit gouvernorat ou commune, les CPL se trouvent dans l’incapacité de maîtriser
l’étalement urbain. En effet, la majorité des communes et des gouvernorats connaissent une
prolifération des constructions non réglementaires, que ce soit dans les zones consacrées à
l’habitat ou dans celles consacrés aux espaces agricoles ou espaces verts. On remarque une
dégradation du tissu urbain existant, due à l’incapacité du cadre institutionnel et réglementaire
actuel à identifier les moyens de sauvegarde et de revalorisation de l’existant. Cette
dégradation est liée d’abord à une difficulté à contrôler l’espace urbain, due à l’insuffisance
des moyens humains (police municipale) et du matériel ainsi à la complexité des démarches
pour l’application des arrêtés (surtout depuis la révolution). Ensuite, elle s’applique également
par le manque de coordination avec les institutions (STEG, SONEDE) pour le raccordement
des logements non réglementaires. Le législateur tunisien est intervenu dans la nouvelle
constitution tunisienne1 et a inséré des principes et des solutions qui facilitent les tâches des
CPL. Il s’agit du principe de subsidiarité (A) et des solutions financières (B).
A- Le principe de subsidiarité
Les handicaps des CPL ont été pris en considération au moment de l’élaboration de la
Constitution tunisienne2. En effet, le législateur tunisien, prévoit que la prise des décisions par
la CPL doit suivre la logique de subsidiarité. Il affirme que « les collectivités locales ont des
compétences propres, des compétences qu’elles exercent conjointement avec l’autorité
centrale et des compétences qui leur sont transférées par elle. Les compétences conjointes
et les compétences transférées sont réparties conformément au principe de subsidiarité3».
Le principe de subsidiarité est « le principe selon lequel les décisions, soit législatives ou
administratives doivent être prises au niveau politique le plus bas possible, c'est-à-dire le
plus près de ceux qui sont concerné par ces décisions4 ». De même, les responsabilités
1
Constitution tunisienne promulguée le 27janvier 2014
2
Ibidem
3
L’article 134, ibid.
4
Drago (G) : « le principe de subsidiarité comme principe de droit constitutionnel », revue international de droit
comparé, RIDC, n°2,1994, p584.
129
doivent être prises par le plus petit niveau le plus pertinent et le plus proche des citoyens
l’action publique urbaine. En pratique, ce principe donne une suprématie aux corps élus dans
la prise des décisions concernant la gestion urbaine au niveau local, en droit tunisien, il s’agit
du président de la municipalité, du conseil municipal, du gouverneur et du conseil régional.
En effet, les élections permettent à la personne élue d’envisager la question urbaine à partir de
sa conviction en tant que personne et de la politique municipale urbaine qu’elle représente
permettant à ses concitoyens de vivre en harmonie. Dans ce sens, tout ce qui porte atteinte à la
quiétude est considéré sous cet angle en rapport avec la citoyenneté, qu’il s’agisse de
problème environnemental ou de maîtrise urbaine de différentes tailles. L’élu doit entretenir
un rapport direct, collectif ou personnel, avec le citoyen, que ce soit par la connaissance
réciproque des élus et des électeurs, par l’intérêt porté à la quiétude des habitants concernant
la question urbaine, par le suivi quotidien ou par l’implication des réseaux de voisinage dans
le traitement des problèmes. Il se trouve que la majeure partie d’entre eux trouve une
solution1. Le moteur essentiel de cette mécanique est l’élu qui engage sa responsabilité dans
la gestion politique des problèmes urbains. Dans le fonctionnement de toute organisation
sociale, le principe de subsidiarité assure une délégation efficace et juste de l’autorité et
l’application harmonieuse des décisions mais qui reste insuffisante. Pour assurer de bons
résultats, il faut accentuer l’interaction entre les acteurs publics et les acteurs privés par la
participation du citoyen.
B- Les problèmes financiers

La constitution tunisienne prévoit des solutions aux problèmes financiers des CPL en stipulant
que « Les collectivités locales disposent de ressources propres et de ressources qui leur sont
transférées par l’autorité centrale, ces ressources étant adaptées aux prérogatives qui leur
sont attribuées par la loi2». De même, elle stipule que « toute création ou transfert de
compétences de l’autorité centrale aux collectivités locales doit s’accompagner d’un
transfert de ressources correspondant3 », elle ajoute que l’autorité centrale doit fournir
« des ressources complémentaires aux collectivités locales, en application du principe de
1
Crozel (B) : « urbanité et citoyenneté : attention, démocratie urbaine », l’Harmattan, 1998, p91.
2
Article 135 Constitution tunisienne
3
Ibidem
130
solidarité et suivant les modalités de la régulation et de l’adéquation1 » et doit œuvrer à la

création d’un équilibre entre les revenus et les charges locales. La constitution ajoute
qu’« une part des revenus provenant de l’exploitation des ressources naturelles peut être
consacrée à la promotion du développement régional sur l’ensemble du territoire
national2 ».
Tout principe énoncé dans la constitution doit être suivi de textes d’applications. Dans ce
sens, un ministère des affaires locales a été créé3. Il « doit assurer l’élaboration et le suivi de
la politique gouvernementale générale en matière de décentralisation et de veille à la
promotion du développement local sur tout le territoire de la République en application de
la constitution et particulièrement le titre 7 relatif au pouvoir local ». Le ministère des
affaires locales doit veiller au renforcement des capacités des collectivités locales et à leur
accompagnement. Pour arriver à ce résultat il doit élaborer « une démarche pragmatique et
progressive d’adhésion des CPL au processus de la décentralisation sur la base d’une
analyse de la situation des CPL4 », prévoir « des études stratégiques prospectives de la
décentralisation ainsi que la formulation, la planification, la mise en œuvre et le suivi
évaluation d’une vision de l’opérationnalisation du processus de la décentralisation sur
tout le territoire national5». Le ministère doit aussi préparer « un programme de transfert
des compétences et des ressources humaines et financières nécessaires en faveur des
collectivités locales en collaboration avec les instances et services publics des différents
secteurs 6», et enfin, « La mobilisation des ressources financières nécessaires et adéquates
pour la mise en œuvre du processus de la décentralisation et l’étude des meilleurs moyens
pour optimiser l’utilisation du financement public d’appui aux collectivités locales7».
Concernant l’étude des plans d’aménagement, le ministère des affaires locales « accompagne
et apporte son appui aux CPL dans les domaines de la gestion des affaires locales et la
1
Ibid, article 136
2
Ibidem
3
Décret n°365 du 18 mars 2016 portant création d’un ministère des affaires locale, JORT n°23 du18/03/2016
4
Ibid, article 3.
5
Ibid, article 3
6
Ibidem
7
Ibidem
131
préparation et l’exécution de leurs plans, programmes et projets de développements en

collaboration avec les ministères et instances concernés1 ».
Pour accomplir cette mission, le ministère doit suivre la préparation et l’exécution des
programmes, plans et projets de développements en collaboration avec les ministères et
instances concernés ainsi que la préparation et l’exécution des programmes et plans et du
développement local la coopération renforcée entre les différentes structures et établissements
compétents. Il veille également à la promotion du partenariat entre les secteurs public et privé.
Ces institutions présentent une décentralisation technique et jouent un rôle important dans la
maîtrise urbaine (sous-section 2).
Sous-section 2 : La décentralisation
technique
Face à la carence des acteurs publics traditionnels et l’imperfection de leur maîtrise urbaine, et
vu la complexité et la multiplicité des objectifs qui se posent par rapport à l’espace urbain, il
est nécessaire que toute préoccupation d’aménagement appelle le recours à des structures
spécialisées. Il s’agit des établissements qui sont en rapport direct avec la maîtrise urbaine et
qui participent à la mise en œuvre des politiques urbaines ; ils sont nombreux et peuvent être
classés selon leurs compétences foncières (1) et urbaines (2).
1- L’intervention des agences foncière

Une agence foncière est un établissement public à caractère industriel et commercial doté de
la personnalité civile. Elle est chargée d’offrir aux promoteurs immobiliers et aux citoyens des
terrains aménagés à des prix adéquats par la réalisation de travaux d’équipements et
d’infrastructures2. Son rôle passe alors par une prise de possession du foncier par l’aménageur
qui acquiert les terrains pour les rétrocéder, une fois équipés. L’aménagement doit, aussi,
intégrer les besoins actuels et futurs des exploitants ou partenaires de services publics qui
interviendront sur la zone. Par exemple, le service public du nettoiement peut avoir besoin
1
Ibid, article 4
2
La voirie, les espaces publics, les réseaux d’assainissement, les réseaux d’eau potable, les réseaux câblés
132
d’un local, les services d’espaces verts peuvent souhaiter un arrosage automatique,
l’aménagement doit également permettre la circulation et le ramassage des ménagères.
Les études qui vont être menés sur les terrains destinés à l’aménagement doivent prendre en
compte certains risques; d’une part, les risques techniques tels que, par exemple la présence
d’une nappe phréatique dans le cas d’un projet d’urbanisme souterrain peut modifier
complètement le mode d’exécution des ouvrages et par là l’économie même du projet ;
d’autre part, le risque commercial, puisque l’objectif d’un programme d’aménagement est
d’être adapté à la demande. Or, la période qui sépare la conception du projet et son
élaboration est tellement longue que les besoins et les habitudes évoluent, ce qui peut
entrainer des frais financiers complémentaires, qui ne seront pas compensés par les
réévaluations des charges foncières. Le rôle de l’aménageur n’est pas seulement de réaliser,
mais aussi de prévoir la manière dont sa réalisation s’intégrera. À ces fins, il doit prendre en
considération la gestion future concernant l’environnement, et choisir en conséquence un site
qui ne présente pas de pollution aérienne ou souterraine, vérifier les réseaux de propreté1 et
leur capacité à prendre en compte les besoins du projet. De même, il faut prévoir par mesures
de sécurité d’éliminer les zones difficiles à protéger2 .
Les agences foncières se divisent en trois familles ; l’AFH, l’AFT et l’AFI. Ces agences
procèdent au développement de l’urbanisation dans les secteurs de l’habitation, de l’industrie
et du tourisme, elles ont pour rôle d’être les gestionnaires du sol nécessaire pour accueillir les
constructions différentes puisqu’elles sont chargées d’acquérir, d’aménager, et de céder les
terrains destinés à la construction, à usage d’habitation (A) ou de construire des unités
industrielles (B) ou touristiques (C).
A- L’agence foncière de l’habitat

Concernant l’AFH, elle a été créée en 19733, résultant d’une politique générale de promotion
des villes tunisiennes et de réglementation du secteur de l’habitat tant sur le plan foncier que
sur celui de l’urbanisme et des structures de financement. elle a pour but de correspondre au
besoin des pouvoirs publics de se doter d’un organisme opérationnel chargé d’acquérir,
1
Réseaux d’assainissement, eaux, ramassage d’ordure
2
Voies isolées ou mal éclairées.
3
Crée par la loi n°73-21 du 14 avril 1973, relative à l’aménagement des zones touristiques, industrielle et
d’habitations. JORT n°15 du 17-20 avril 1973.
133
d’aménager et de céder les terrains nécessaires à la construction d’immeubles à usage

d’habitation.
L’AFH intervient pour aménager les terrains nus et les céder par la suite aux différents
usagers. Son intervention est donc limitée au niveau de l’organisation et de la régulation du
marché foncier en vue de satisfaire les besoins des citoyens et des promoteurs immobiliers en
matière de terrains aménagés. Elle participe par son approche globale à la création des villes
modernes adaptées aux mutations culturelles et économiques vécues en Tunisie. Ainsi, en tant
que opérateur foncier, l’agence foncière poursuit le double objectif de fournir des terrains
équipés et viabilisés et d’agir au moyen des prérogatives de puissance publique sur le
1
phénomène de la spéculation foncière. En effet, la loi autorise l’agence à transférer des
propriétés après déclassement des biens immobiliers faisant partie du domaine public ou privé
de l’État mêmes en zones en dehors des zones d’habitats, dès lors qu’ils sont de nature à
faciliter les opérations d’échanges, d’aménagement ou d’équipement. La loi les autorise aussi
à parvenir à toute acquisition soit à l’amiable ou par voie d’expropriation.
L’AFH a réussi son engagement à mettre en œuvre les orientations nationales en matière
d’urbanisme et d’habitat et à créer les conditions les plus favorables pour améliorer le secteur
du logement. Ainsi, face à l’urbanisation incontrôlée dans les grandes villes tunisiennes
l’AFH a essayé d’orienter l’urbanisation vers la rationalisation de l’appropriation de l’espace,
et surtout d’éviter le gaspillage des ressources.
L’AFH a réussi son rôle de maîtrise urbaine puisqu’elle a dépassé le rôle de simple lotisseur
vers un rôle d’aménageur de la production des lotissements de faible densité2, produits en
centre de Tunis dans les années 1980, destinés à des classes moyennes. L’AFH a aménagé des
pôles urbains multifonctionnels et équipés3. Les projets de l’agence, jusqu’aux années 1990,
ont été exécutés sur des réserves foncières acquises essentiellement dans les années 1970 et
1980 quand elle avait encore accès au foncier public à des prix compensés et avant
l’introduction de la promotion foncière privée. Cependant, depuis 1990, l’achat des terrains
publics ainsi que les prix des expropriations sont désormais soumis à une commission
d’expertise des prix fonciers au sein du MDEF. Les prix fixés par cette commission
1
L’article 3et 4 du décret n°74-33 du 21 janvier 1974 portant organisation et fonctionnement de l’AFH, JORT
n°6 du 25/1/1974.
2
À l’instar « des Menzah » et « EL manar »
3
À l’instar des projets « d’Ennasr (Ariana)», « ain zaghwan », et le centre urbain nord (Tunis), « sahloul
(Sousse) », « merezgua (Nabeul)»
134
rapprochent des prix du marché. Par ailleurs, suite à l’extension urbaine spontanée et à la
pénurie des terrains sur le grand Tunis, l’AFH s’est trouvée orientée vers des terres dans le
secteur agricole envahi par l’habitat informel. Ces actions sur terrain sont plus dures du fait du
recours à l’expropriation, à la démolition…et plus coûteux. Ainsi, malgré leur importance1,
ces actions, ont diminué de volumes. Ensuite, depuis 2002, les actions de l’AFH sont devenus
considérablement réduites vu les problèmes de maîtrise foncière, ces actions sont plus
destinées aux promoteurs qu’aux simples citoyens des classes populaires. Cette pratique a
généré une hausse sensible au prix du foncier, ainsi par exemple, « Pour le projet de Ain
Zaghouan, les prix de vente par voie d’enchères publiques des lots destinés aux promoteurs
immobiliers ont ainsi doublé entre 2006 et 2010, dépassant de plus de 50% la mise à prix
initiale qui correspond au prix de revient des lots2 ».
B- L’agence foncière industrielle

L’AFI3 est un établissement public à caractère industriel et commercial placé sous tutelle du
ministère chargé de l’industrie intéressé à l’aménagement des zones industrielles. La loi
relative à l’aménagement des zones industrielles4 définit ces zones comme étant « les espaces
affectés suivant les plans d’aménagements urbains à l’implantation d’activités pour la
production des matières et d’activités de services ». La loi portant création de l’agence
foncière industrielle5 ajoute que le domaine d’aménagement comprend à ce propos, les zones
de l’artisanat ou des petits métiers en plus des zones industrielles.
Avant que l’agence foncière ne soit créée en 19736, il revenait à l’État et aux collectivités
locales de réaliser des lotissements industriels, cette loi a transféré ses attributions à l’agence
foncière industrielle. Ses nouvelles missions en font un organe chargé « de réaliser les études
relatives à l’identification des sites, des zones industrielles, les aménager et les équiper par
1
Le projet des jardins d’el menzah 1et 2
2
Ben Othman Becha (H) : « Pour une nouvelle stratégie de l’habitat, l’accès au foncier », ministère de
l’équipement, octobre 2014, p61.
3
Crée par la loi n°73-21 du 14 avril 1973, relative à l’aménagement des zones touristiques, industrielle et
d’habitations. JORT n° 15 du 17-20 avril 1973.
4
Ibid, article 2
5
L’article 2 de la loi n° 91-37 du 8 juin 1991 portant création de l’agence foncière industrielle, JORT n°43 du
14/6/1991.
6
Ibidem
135
les promoteurs de projets relevant des secteurs des industries manufacturières, de

l’artisanat, des petits métiers et des services et ce conformément …au PAU 1».
De même, elle est chargée d’élaborer des programmes d’aménagement des zones
industrielles en coordination avec les CPL , compte tenu des objectifs, des potentialités et des
spécificités économiques des régions, permettant l’équilibre et la complémentarité entre elles
et ce dans le cadre des plans de développement2. En fait, il s’agit d’assurer l’articulation de
la politique de création des zones industrielles et des zones d’artisanat et de métiers avec celle
de l’emploi ; autrement dit, pour garantir une meilleure maîtrise urbaine industrielle, il faut
que le choix des sites de l’implantation de ces zones corresponde à la volonté politique
d’assurer un équilibre régional. De plus, l’agence procède à toutes les opérations immobilières
nécessaires dont d’une part, la création des réserves foncières industrielles et d’autre part,
l’aménagement des lots destinés à la vente ou à la location pour les promoteurs de projets des
industries manufacturières de l’artisanat et des petits métiers et services3.
C- L’agence foncière touristique

L’AFT4 est un établissement public industriel et commercial, placé sous la tutelle du
ministère du tourisme et de l’artisanat régis par le décret portant organisation et
fonctionnement de l’AFT5. La création de cette agence répond à une volonté de planification
des sites historiques qui aboutit à la création de zones territoriales décrétées « zones
touristiques » à l’intérieur desquelles des plans d’aménagement ont été réalisés et adoptés par
décret. Ces plans sont opposables aux tiers. Ainsi, l’AFT procède à l’acquisition des terrains
dans les zones touristiques, à l’apurement foncier des terrains inclus dans les PIF visant la
création des lots viabilisés, la réalisation des infrastructures nécessaires, l’assainissement
foncier et la remise des titres de propriété aux promoteurs bénéficiaires. En effet, cette agence
met à la disposition des promoteurs touristiques des terrains et leur offre des opportunités
1
Article 2 alinéa 1er, loi n°2009-34 du 23 juin 2009 modifiant et complétant la loi n° 91-37 du 8 juin 1991
relative à la création de l’AFI, JORT n°52 du 30 juin 2009.
2
Ibid, article 2 alinéa 2
3
4
Créée par la loi n°73-21 du 14 avril 1973, relative à l’aménagement des zones touristiques, industrielle et
d’habitations. JORT n° 15 du 17-20 avril 1973, p 633.
5
Décret n° 73-216 du 15 mai 1973 portant organisation et fonctionnement de l’AFT, JORT n°20 du 22 mai
1973
136
d’investissement dans le secteur par l’intermédiaire de ses sociétés et filiales d’aménagement

et de développement en vue de la réalisation de nouveaux complexes et de nouvelles stations
touristiques intégrées. Son rôle ne se limite pas seulement de procéder à des travaux de mise
en valeur, mais concerne également des travaux tendant au renforcement des zones
touristiques aménagées ainsi qu’à l’aménagement en vue de promouvoir des stations
touristiques intégrées qui comprennent des unités techniques et des complexes récréatifs, des
espaces verts et éventuellement des ports de plaisance et des terrains de jeux. L’agence est
alors le principal aménageur des zones touristiques. Elle dispose de tous les moyens
juridiques de puissance publique dont l’objectif est de procéder à des réserves foncières pour
son compte ou pour celui des collectivités et devront lors de la revente des terrains sur le
marché agir sur la base de la vérité des coûts.
2- L’intervention des agences urbaines

Les agences urbaines ont également un rôle important que nous devions décortiquer. Il s’agit
d’abord de l’AUGT(A) et ensuite, de l’ARRU (B).
A- L’agence urbaine du Grand Tunis

L’AUGT1 est un établissement public à caractère administratif chargé de « réaliser des études
relatives à l’aménagement urbain et l’assistance des collectivités locales2… », des études
fondées sur l’observation de l’expansion urbaine, d’effectuer des recherches appliquées à la
gestion dans le domaine de l’aménagement et l’urbanisme3, de promouvoir la mission de suivi
et de contrôle technique des études d’aménagement urbain, et de suivre la réalisation des
opérations et des grands projets urbains dont elle a la charge 4. L’action de cette agence
concerne la planification de l’espace, ces missions d’études sont relatives à l’aménagement
urbain. De plus, elle joue également un rôle important favorisant la coopération et l’assistance
des collectivités locales à travers l’assistance technique aux CPL, qui relève de la compétence
de la direction de l’assistance aux CPL. Elle a pour mission de délimiter les zones concernées
par un aménagement urbain et d’assurer le suivi et les études nécessaires.
1
Créée par la loi n°95-108 du 25/12/1995 portant création de l’AUGT. JORT 29-31 décembre 1995.
2
Ibid, article 3
3
Ibid, article 3, alinéa 5
4
Ibid, article 3,alinéa 2et 4,
137
Cependant, le champ d’intervention de cette agence est limité à l’agglomération du Grand

Tunis1. Le rôle de l’AUGT est minime par rapport aux autres agences foncières ou l’ARRU,
car il consiste en la coopération avec les communes et n’a pas vocation à réaliser seule les
projets.
B- L’agence de réhabilitation et de rénovation urbaine

L’ARRU2 est une entreprise publique à caractère industriel et commercial, chargée de
l'exécution de la politique de l'État dans les domaines de la réhabilitation et de la rénovation
urbaine, sous la tutelle du Ministère chargé de l'Équipement, pour le compte de l'État et des
collectivités publiques, principalement les communes. Cependant, elle n’a pas que des rôles
de rénovation et de réhabilitation. Elle a aussi un rôle de maîtrise d’ouvrage. D’abord, dans le
cadre de son intervention par délégation de maîtrise d’ouvrage, l’ARRU se charge de toutes
les étapes de réalisation du projet : apurement foncier, études préliminaires, techniques et
financières des projets, signature des marchés, suivi des travaux, paiement des entreprises et
des bureaux d’études et réception des travaux. Ensuite, dans le cadre de son activité,
d’intervention en maîtrise d’ouvrage directe, elle réalise certains projets spéciaux comme les
projets de promotion immobilière et ce, dans le but d’améliorer ses propres ressources et
équilibrer ses comptes. Enfin, en tant que maitre d’ouvrage partagée elle se charge de la
réalisation de certains projets dans le cadre de partenariat avec les communes et ce, à travers
la contribution partielle de la commune concernée au financement du projet ou à l’exécution
de certaines composantes.
c- La société nationale immobilière

La SNIT créé en 19573 dans le but « d’effectuer toutes les opérations à caractère immobilier
pour son compte, celui de l’État et celui des collectivités publiques locales». En tant
qu’institution publique nationale chargée d’entreprendre et de financer des projets d’habitat
destinés aux différents couches sociales, elle s’affiche à la fois en tant que lotisseur,
promoteur et organisme de crédit. Elle a été chargée de projets spéciaux pour le compte de
1
Englobant les gouvernorats de Tunis, de Ben Arous, de l’Ariana, et, en 2000, le gouvernorat de Mannouba a été
ajouté à ses compétences
2
Crée par la loi n°81-69 du 1er Août 1981 portant création de l’ARRU, JORT n°51 du 7/8/1981.
3
Loi n° 57-19 du 10/09/1957, portant approbation des statuts de la SNIT, JORT n°115 du 13/09/1957.
138
l’État1notamment la démolition des oukalas et des logements rudimentaires pour les

remplacer par de nouvelles constructions. Pour bien accomplir son devoir, la SNIT est dotée
d’un conseil d’administration composé d’un président directeur général de la SNIT, président
du conseil représentant du Premier Ministère, un représentant du ministère chargé de la
défense nationale, deux représentants du ministère chargé de l'équipement et de l’habitat, un
représentant du MDEF, un représentant du ministère chargé de l'économie et des finances, un
représentant de l'AFH, un représentant de la BH, un représentant de l’ARRU2. Le cadre
spatial est élargi par la création de trois filiales régionales qui sont la SNIT-Nord, la SNIT-
Centre et la SNIT-Sud.
Tous ces organismes collaborent pour pouvoir tracer et réaliser un ensemble de politiques
urbaines pour assurer le bien-être du citoyen qui participe lui aussi à l’élaboration de ces
programmes réalisés pour son intérêt par la concertation ou par l’enquête publique. La
programmation des équipements publics importants ne se limite à un petit territoire mais
dépasse la collectivité nécessitant l’accord et la participation de plusieurs CPL. En plus,
lorsque le coût de l’équipement est élevé, il doit être assumé par plusieurs collectivités. Ces
établissements publics, ont montré certaines défaillances, résultant d’un manque de
coordination entre elles. En effet, chaque organisme fixe ses objectifs suivant ses propres
attributions, indépendamment de ceux des autres. Ceci a généré une mauvaise maîtrise du
territoire concernant les équipements nécessaires aux terrains aménagés, ce qui cause une
lenteur concernant l’habitat et concernant l’aménagement des zones vulnérables. Ajouté à
ceci, le problème de l’autonomie de ces établissements spécialisés sur le plan décisionnel peut
être évoqué dans la mesure où leur rapport avec les pouvoirs centraux n’est pas totalement
décentralisé en pratique, comme indique les textes. Il est difficile de croire que les choix
urbains fondamentaux émanent de la volonté de ces derniers3. En plus, beaucoup
d’attributions des collectivités territoriales décentralisées restent hypothétiques faute de
moyens humains, techniques et financiers pour les mettre en œuvre. Les acteurs intervenants
dans la gestion du territoire urbain sont multiples mais essayent de collaborer entre eux pour
résoudre des problèmes majeurs urbains. Cette multiplicité d’acteur génère une complexité
1
Tel que la rénovation du quartier bab souika, halfaouine, menée à terme au 1990.
2
Décret n°92-2235 du 21décembre 1992 fixant la composition du conseil d’administration de la SNIT, JORT
n°2 du 8/1/1993.
3
Limam (s) : « Les politiques urbaines en Tunisie », mémoire pour l’obtention du diplôme d’étude approfondies
en droit de l’environnement et de l’aménagement du territoire, FSJPST, 2000,2001, p 108.
139
d’opération de gérance de l’espace urbain et une complexité des moyens de gérance de

l’espace urbain (chapitre 2).
CHAPITRE 2: LES
TECHNIQUES DE
GOUVERNANCE URBAINE
Dans la ville, plusieurs organisations et institutions collaborent pour gérer le cadre urbain
(CPL et les organismes de l’état, organismes privés…). Ces acteurs ont besoin de mécanismes
pour accomplir leur mission. Il faut d’abord, s’organiser pour la gestion urbaine de proximité
par la démocratisation et la décentralisation des actions urbaines pour être de plus en plus
proche des habitants et activer les mécanismes de participation du citoyen dans les actions
urbaines qui le concerne. Ensuite, il faut renforcer la gestion par la création de partenariat. Les
moyens de gérances de l’espace urbain sont la démocratie urbaine (section1) et les
partenariats publics (section2)
SECTION 1 : LA DEMOCRATIE
URBAINE
La ville est un espace où vit un ensemble de personnes qui partagent un ensemble de
problèmes et qui cherchent des solutions communes. Elle se présente comme étant un lieu de
concurrence, de compétition entre les divers acteurs, publics et privés, ce qui n’exclut pas
parfois des cas de coopération. Ceci pose le problème de la représentativité et de la légitimité
des autorités publiques urbaines. Les acteurs de la ville se multiplient, tant les acteurs
administratifs (maire, organismes aménageurs…), que les intervenants privés (associations
groupes de pression, investisseurs, promoteurs…), tandis que le poids des habitants s’accroit.
Il n’est pas illogique, alors, que la ville devient un lieu privilégié d’exercice démocratique. En
140
effet, les décisions d’urbanisme ne pourront pas satisfaire à la fois les propriétaires fonciers et
les candidats au logement, les automobilistes et les piétons, les promoteurs immobiliers et les
écologistes, les jeunes sportifs et les personnes âgées. …d’où la procédure la plus adaptée est
celle qui permet de renforcer le caractère démocratique de cette prise de décision, en jouant
sur les deux caractéristiques propres au système démocratique ; d’une part, par une large
information du public concerné par la décision, et d’autre part par la participation du citoyen à
la décision publique qui présente le contre-pouvoir appliqué aux procédures de décision. La
démocratie permet aux citoyens de participer et de prendre l’initiative- soit directement ou
indirectement- à la gouvernance des affaires locales. La Constitution tunisienne1 incite les
CPL à admettre les mécanismes de démocratie urbaine en déclarant que : « Les collectivités
locales adoptent les mécanismes de la démocratie participative et les principes de la
gouvernance ouverte afin de garantir la plus large participation des citoyens et de la société
civile à la préparation de projets de développement et d’aménagement du territoire et le
suivi de leur exécution, conformément à la loi2». Les principes de la démocratie participative
sont admis dans la gestion urbaine locale à travers l’accès à l’information et la participation
du citoyen dans la prise des décisions urbaines. En effet, elle présente à la fois un mode de
gouvernance et d’organisation collective de la société assurant une meilleure maîtrise urbaine
basée sur la participation du citoyen à la gérance des affaires urbaines. La participation directe
des citoyens constitue un élément favorable à l’image de marque de la ville nouvelle, à sa
réussite surtout sur le plan commercial. Elle constitue un moyen technique utile pour affiner la
connaissance des besoins des habitants. À travers la participation citoyenne, les autorités
locales peuvent maîtriser l’urbain d’une façon démocratique et améliorer les relations entre
les autorités locales et les citoyens, encourageant toutes les parties à participer au travail
urbain soit par une participation directe (sous-section 1) soit par une participation indirecte
(sous-section2).
1
Constitution tunisienne promulgué en 27 janvier2014
2
Article 139 de la constitution tunisienne
141
Sous-section1 : La participation directe

des citoyens
La participation des citoyens est le levier de la démocratie participative. Au niveau local, elle
constitue le processus qui associe de manière active le plus grand nombre de citoyens à la
définition et la mise en œuvre d’un projet collectif. Le fait de participer à la prise de décision
contribue à répondre aux attentes des citoyens et à éviter toute déception. La participation du
citoyen à la gestion de leurs espaces a pour objectifs d’améliorer leur cadre de vie, protéger
l’environnement urbain, et de léguer aux générations futures un espace qui convient le plus à
leurs besoins. La participation directe du citoyen signifie que les habitants d’un quartier
concerné par un projet déclarent vouloir ou ne pas vouloir admettre les décisions qui ont une
influence directe sur leur cadre de vie, ce qui permet de développer un rapport de confiance
entre les CPL et le citoyen qui a droit à l’accès à l’information (1), et le droit à la
participation à la décision publique (2).
1- Le droit à l’accès à l’information

Pour pouvoir donner son avis aux décisions qui concernent son quartier, le citoyen a besoin de
connaitre toutes les informations qui concernent la gestion urbaine de son quartier. Pour cette
raison, le citoyen tunisien dispose d’un large accès aux informations, aux dossiers, aux
fichiers détenus par les institutions en charge de ville. Le droit d’accès à l’information est un
droit constitutionnel qui s’appuie sur la Constitution Tunisienne. En effet, l’article 32 qui
dispose que « L’État garantit le droit à l’information et le droit d’accès à l’information.
L’État œuvre en vue de garantir le droit d’accès aux réseaux de communication». L’article
139 de la Constitution Tunisienne énonce que « Les collectivités locales adoptent les
mécanismes de la démocratie participative et les principes de la gouvernance ouverte, afin
de garantir une plus large participation des citoyens et de la société civile à l’élaboration
des projets de développement et d’aménagement du territoire et le suivi de leur exécution,
conformément à la loi». Par ces articles, nous pouvons constater l’engagement de l’État à
faciliter aux citoyens l’accès à l’information en veillant à instaurer toutes les mesures qui lui
permettent l’exercice de ce droit afin de renforcer la transparence et enraciner la culture de la
142
gouvernance ouverte. En appliquant ces articles, une loi relative à l’accès à l’information1 est
promulgué le 24 mars 2016, dont son but est de faciliter l’accès à l’information, de consolider
du principe de la transparence, de renforcer la confiance concernant la gestion des services
publics, d’enraciner la participation du public à l’élaboration des politiques publiques, leurs
exécutions, et leurs évaluations2. Il s’agit d’une loi qui reconnait à toute personne physique ou
morale le droit d’obtenir la communication des documents administratifs détenus par tout
organisme public dans le cadre de sa mission de service public. 3 Ce droit concerne tous les
documents administratifs produits ou reçus par ces organismes dans le cadre de leurs missions
de service public quelque soit leur date, leurs forme et leur support détenu par les services de
l’administration centrale et régionale de l’État, les CPL, les établissements et entreprises
publiques4. L’organisme public concerné est tenu de fournir une réponse à toute demande
dans les vingt jours. Ces délais ne doivent passer les deux jours en cas de réponse pouvant
avoir des conséquences sur la vie ou la liberté d’une personne.
Le droit d’accès à l’information repose sur un principe fondamental de transparence

démocratique. En effet, la démocratie se réalise à condition que toutes les informations
circulent sans entrave en son sein afin d’être potentiellement rendues accessibles à tous. En
plus, être en mesure d’accéder à l’information publique est un élément essentiel de bonne
gouvernance et l’un des aspects qui permet d’évaluer la gestion démocratique et l’ouverture
d’une société à la participation des citoyens. Ce droit permet aux citoyens de juger les actions
de leurs institutions et gouvernements ; il constitue alors la base d’un débat éclairé. Outre sa
capacité à fournir des informations, il présente un facteur d’attraction des investissements et
de dynamisation de l’économie. Ce droit pose un cadre d’organisation du point de vue de son
champ d’application, et des modalités d’exercice avec un esprit de responsabilité et
citoyenneté engagée, selon une procédure claire et simple. Toutefois, il est nouveau dans le
système juridique tunisien d’où les problèmes que pose sa mise en œuvre d’une part, en raison
des habitudes d’opacité de la part de l’administration et d’autre part de la passivité et
l’insouciance de la majorité des tunisiens. La transparence est alors un état d’esprit pratique
qui sollicite une conscience de la part des citoyens, cette conscience étant manquante dans la
1
Loi organique n°22 du 24 mars 2016 relatif à l’accès à l’information, JORT n°26 du 29 mars 2016.
2
Ibid, article 1er
3
Ibid, article 2
4
Ibid, article 6
143
société tunisienne. En plus, ce droit doit s’élargir jusqu’aux projets d’aménagement et les
plans d’urbanisme réglementaire à l’étude afin que chaque citoyen puisse en prendre
connaissance. De plus, il doit permettre la participation à la décision administrative au
moment de sa prise et non seulement la connaître après puisqu’il n’est accessible qu’après la
prise de décision et dans ce cas, il devient bien difficile de la contester. Le législateur tunisien
pratique la transparence démocratique dans son CATU puisqu’il soumet le PAU, après son
élaboration et avant son approbation, à une obligation d’affichage « au siège de la
municipalité, de la délégation ou du gouvernorat afin que le public en prenne
connaissance1» et donner son avis. Ainsi, le citoyen participe à la décision publique (2).
2- Le droit à la participation à la décision publique

Avec l’introduction de la démocratie participative dans la nouvelle constitution de 2014, les
CPL sont appelés à mettre en place des dispositifs qui facilitent la participation citoyenne et le
dialogue entre les élus locaux, les citoyens et la société civile, ainsi que toutes les parties qui
collaborant à l’élaboration des décisions et des actions urbaines2. En attendant l’application de
cette constitution par de nouvelles législations assurant plus de démocratie urbaine, on peut
dire que la participation à la décision publique est pratiquée dans le système juridique tunisien
dans de nombreuses décisions locales qui doivent être précédées d’une enquête publique3
notamment dans le cadre de l’élaboration ou de la révision du plan d’aménagement urbain.
L’enquête publique est une procédure qui permet à l’administration d’ouvrir au public la
possibilité de s’informer sur les projets urbains, de donner leur avis, propositions et
oppositions. D’après l’article 16 du CATU, le PAU est soumis après son élaboration à
l’affichage au siège de la municipalité ou du gouvernorat puis « un avis d’enquête le
concernant sera communiqué dans la presse et sur les ondes et publié au JORT ». « Au
cours des deux mois suivant cette procédure, tout intéressé peut consigner ses observations
ou oppositions sur le registre d’enquête ouvert à cet effet au siège de la municipalité, de la
délégation ou du gouvernorat concerné, ou adresser un mémoire d’opposition par lettre
recommandé à l’autorité concernée4 ».
1
Article 16, alinéa 4, CATU.
2
3
Article 16 et 17, CATU
4
Ibid, article 16 alinéa 4.
144
La technique de l’enquête publique présente la procédure par laquelle les citoyens peuvent
influencer la prise des décisions qui concernent leurs intérêts. Elle reconnait, alors, aux
citoyens un pouvoir d’initiative et de suggestion qui n’est pas marginal mais global puisque
ces contre propositions doivent être étudiées et comparées aux projets mis à l’étude. Cette
technique concrétise ainsi une forme de démocratie participative puisqu’elle permet au
citoyen de participer à la prise des décisions sur les politiques urbaine. D’autre part, elle
permet aux décideurs de légitimer leurs décisions et d’échapper à une décision unilatérale de
l’administration. De plus, elle garantit la prise des décisions mieux négociées. De même, elle
sert à réhabiliter le PAU lui-même en le faisant correspondre dans la mesure du possible aux
aspirations des citoyens locaux et fait qu’ il n’apparait plus comme un cadre théorique et vide
de sens.
Cependant, la mise en œuvre de cette technique pose des problèmes : D’abord, par
l’utilisation du terme « tout intéressé » dans l’article 16 du CATU qui ne nous renseigne pas
sur la qualité de cet intéressé. En effet, le projet de PAU peut concerner les propriétaires des
terrains appartenant à la zone intéressée par le projet, comme il peut concerner toute personne
ayant un intérêt direct ou indirecte au projet. Les avis concernant cette idée sont
contradictoires, certains pensent que ce droit n’est acquis que pour ceux qui résident dans la
zone géographique concernée par le PAU1, d’autres pensent qu’il s’agit de toute personne qui
peut être intéressé même non résidente dans cette zone. Ensuite, les contrepropositions
données par les citoyens sont sous formes d’idées générales de simples citoyens qui ne sont ni
spécialistes en la matière ni connaisseurs dans le domaine de l’urbanisme. Ainsi, les réponses
du service technique après la comparaison de ces contre propositions avec le projet initial sont
plutôt négative exemple ; « techniquement impossible », « juridiquement inacceptable »,
« cette proposition remet en cause une décision antérieure », « détruit l’harmonie du
projet » ou encore « non conforme aux principes d’urbanismes admis dans cette ville. C’est
pourquoi on ne peut parler de véritable participation que si le partage de l’expertise technique
est réellement organisé. En plus, le public n’a pas réellement la possibilité de discuter ou de
négocier le projet, puisque l’administration locale n’est pas obligée de prendre en
considération l’avis des citoyens. Il est difficile de parler d’une vraie participation qui peut
éclairer l’administration et qui soit capable de modifier ses décisions. Il est donc impératif que
la législation tunisienne relative à l’enquête publique soit modifiée afin d’instaurer une
1
Aouij Mrad (A) : « Précis de droit de l’urbanisme ».
145
participation effective des citoyens locaux dans l’élaboration des documents d’urbanisme, se
distinguant de la simple consultation qui ne crée aucune obligation envers la collectivité
locale concernée. Ainsi, au lieu de se contenter d’ouvrir un registre pour recueillir les
observations de la population locale, il serait plus judicieux d’organiser une présentation
directe du projet au public avec l’organisation des réunions et des débats ce qui permet non
seulement d’assurer une information correcte et simplifiée mais une participation fructueuse
et réelle au processus décisionnel1. En plus, cette concertation doit intervenir le plus en amont
possible dans la procédure.
Une intervention de ce genre de la part du législateur permet de réhabiliter la technique de

l’enquête publique et en fait un moyen efficace pour démocratiser la vie locale. Des
expériences, existent notamment en Belgique où les pouvoirs publics financent simultanément
les travaux de deux équipes d’étude. L’une élabore le projet officiel, l’autre dispose des
mêmes informations et des mêmes que la première ; mais elle est mise à la disposition des
associations d’habitants concernés par le projet et a toute latitude pour élaborer un contre
projet. La comparaison ultérieure entre le projet et le contre projet peut alors s’engager sur des
bases moins inégales2 et plus solides. Devant cette carence dans la procédure menant à la
participation des citoyens à la prise de décision concernant la maîtrise de l’espace urbain, on
peut marquer une inquiétude à propos de cette forme de démocratie urbaine car elle présente
un obstacle aux intéressés pour fournir leurs avis concernant leurs futurs choix. On espère
alors une rénovation de la procédure de l’enquête publique concernant l’élargissement de son
domaine et la lisibilité de sa modalité pour pouvoir échapper à la décision unilatérale de
l’administration. L’enquête publique ne peut être réussie qu’avec une publicité plus effective
pour satisfaire aux besoins du citoyen d’être informé et de participer réellement au processus
décisionnel notamment en matière de maîtrise urbaine. De plus, il faut inciter des médias
nationaux et régionaux à traiter des questions urbaines et propager la culture urbanistique. La
participation à la décision urbaine peut être directe comme nous l’avons déjà étudié, comme
elle peut être indirecte (sous-section2).
1
Mejri (M) : « L’administration locale et l’aménagement urbain », mémoire pour l’obtention du diplôme de
master en droit de l’environnement et de l’urbanisme, 2004-2005, p105.
2
Lacaze (J-P) : « Introduction à la planification urbaine», presse de l’école nationale des ponts et chaussés, 1995,
p73.
146
Sous-section 2 : La participation
indirecte des citoyens
Les systèmes politiques et administratifs du monde ont inventé et développé des mécanismes
par lesquels les citoyens sont appelés non seulement à choisir des représentants, mais aussi à
créer des espaces permettant de donner leur avis, voire de faire des choix sur les affaires de la
ville. Ces mécanismes sont très variés. On peut pour se faire une idée d’ensemble, opérer les
distinctions suivantes. Ils se différencient par le niveau de participation qu’ils autorisent, et
par les groupes urbains auxquels ils permettent de s’exprimer. On trouve par exemple dans
des systèmes juridiques différents, des conseils des quartiers1 un moyen de donner la parole
aux habitants d’une partie géographique circonscrite, de la ville. Les conseils de jeunes2, de
personnes âgées3, d’immigrés4, sont un moyen de faire exprimer certaines catégories sociales
dont on craint que les besoins ne soient suffisamment pris en compte soit parce qu’ils n’ont
pas le droit de vote ou parce que leurs problèmes sont spécifiques et ne font pas partie du
débat politique. Dans le système juridique tunisien, il y a plusieurs formes de participation du
citoyen tunisien à la décision politique et administrative dans le domaine de la maîtrise
urbaine. Il y a en premier lieu les associations (1) et en deuxième lieu les comités des
quartiers (2).
1- Les associations
À travers le travail associatif, la société civile joue un rôle de relais entre le citoyen et la CPL
et de néologisme dans les prises des décisions. Ainsi, l’association peut agir en tant que force
de proposition pour amener des solutions aux problèmes de leurs résidences ou quartiers.
Dans le système juridique tunisien, cette participation est effectuée à travers les associations
syndicales de propriétaires ainsi que les associations de sauvegarde de médina qui ont pour
1
France, Québec.
2
France.
3
France (conseil départemental des personnes âgées).
4
Barcelone (conseil municipal d’immigration)
147
rôle de procéder à des travaux d’aménagement ayant un intérêt commun pour tous les
propriétaires.
A- Les associations syndicales de propriétaires

Le législateur tunisien vise ces associations dans un chapitre dans le CATU1, puis par un
décret relatif à l’approbation des statuts- types des syndicats des propriétaires2 qui ont été
élaborés pour faciliter la tâche aux propriétaires. La loi organique relative aux associations3
définit l’association comme étant « la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes
mettent en commun, d’une façon permanente, leur connaissances ou leurs activités dans
un but autre que le partage des bénéfices4». Ce sont, en premier lieu, des associations donc
un ensemble de personnes et de biens associés pour des objectifs autres que le profit et le
revenu. Il s’agit de défendre les intérêts communs et ces intérêts proviennent de leur qualité
de propriétaire. En deuxième lieu, ce sont des syndicats, qui défendent des intérêts urbains.
Les associations syndicales de propriétaire peuvent être constituées par un arrêté du ministre
chargé de l’Urbanisme sur proposition des propriétaires concernés, du président du conseil
régional en dehors des périmètres communaux ou du président du conseil municipal à
l’intérieur du périmètre communal et publié au JORT. Elles ont pour objectif5, la mise en
œuvre des plans la reconstruction, le remembrement ou le lotissement des propriétés,
l’aménagement des voies privées et leurs dépendances aussi que la mise en œuvre des
procédures légales et administratives en vue d’assainir l’assiette foncière de la zone. Ces
fonctions multiples permettent à l’association d’être un outil de maîtrise urbaine dans lequel
elles agissent. Parmi les actions élaborées par l’association syndicale des propriétaires, les
travaux d’aménagement et la gestion indispensable tels que l’entretien des voiries et
l’aménagement des espaces verts, des places et équipements publics au compte de l’État ou de
la collectivité publique concernée. Elles procèdent aussi à l’entretien des immeubles menaçant
1
objet du chapitre III du CATU de 1994, déjà prévu par l’ancien Code de l’Urbanisme, la nouveauté consiste
dans l’élaboration d’un statut type pour ces associations syndicales.
2
Décret n° 97-542 DU 22 mars 1997 relatif à l’approbation des statuts types des syndicats des propriétaires,
JORT n°26 du 1/4/1997.
3
Loi n°59-154 du 7 novembre 1959 telle que modifié par la loi organique relative aux associations n°92-25 du 2
avril 1992, JORT n°21 du 3-7 avril 1992 p 411,et décret-loi n°2011-88 du 24 septembre 2011 relative aux
associations.
4
Ibid, article 1er
5
Article 45 du CATU
148
ruine, soit par leur réhabilitation ou par leur démolition et la reconstruction au profit de leurs
propriétaires conformément au PAU de la zone. Les activités que produisent les associations
sont des activités qui servent à la bonne gestion urbaine sauf que, généralement, ces
associations manquent de moyens financiers et fonciers1pour agir. Ces insuffisances
expliquent le nombre limité de ces associations en Tunisie.
B- Les associations de sauvegarde des médinas

Un autre modèle d’association peut avoir le même rôle que ces associations syndicales de
propriétaires. Il s’agit des associations de sauvegarde de la médina. De nombreuses
associations ont été créées dans le but de sauvegarder la vieille médina dans les nombreuses
villes tunisiennes2. Ces associations sont conçues sur la base de la loi relative aux
associations, cependant, leur rôle est supérieur aux simples associations. En effet, elles jouent
un rôle important de maîtrise urbaine. Elles procèdent aux opérations d’étude, d’aménagement
et même dans le suivi de la réalisation d’opérations d’aménagement et d’architecture. En plus,
elles ont été intégrées dans le cadre des administrations consultatives à l’occasion de la
délivrance des autorisations à caractère urbain : la construction et la reconstruction.
Les associations de sauvegarde de médinas sont multiples ; on peut citer par exemple
l’association de sauvegarde de la médina de Tunis qui a vu le jour en 1967 avec l’objectif
« d’œuvrer pour la protection des ensembles urbanistiques et traditionnels, des monuments
historiques et de mener toute action susceptible d’assurer la préservation et la mise en valeur
de la médina 3». Elle a été créée par la municipalité de Tunis, vu les dangers qui menacent la
ville de Tunis. De 1970 à 1974 elle a été aidée par l’UNESCO qui l’a soutenue dans le cadre
du projet Tunis-Carthage, financé par le PNUD, intitulé « sauvegarde et mise en valeur de la
médinas de Tunis en vue de développement ». C’était un programme basé sur des études de
fond ainsi que des recommandations. Ainsi, ces études menées ont permis de connaître et
comprendre l’historique de la médina et donner des idées de restructuration. Depuis l’ASM a
continué de jouer le rôle d’agitateur d’idées et de laboratoire sur les questions urbaines4. Au
1
Un grand nombre d’habitant ne peuvent prouver la propriété de leur immeuble
2
Sfax, Bizerte, Kef, Kairouan, Gafsa, Eljem, et ce après Tunis en 1968 dans le cadre des dispositions de la loi
n°59 du 7 novembre 1959 relative aux associations.
3
Le site de l’ASM : www.asmtunis.com/ historique
4
Ibid
149
fil des années, par l’intermédiaire de son atelier d’architecture et d’urbanisme et par son
équipe de chantier, l’association ASM est devenue le partenaire de différentes institutions
chargées de l’urbanisme et du patrimoine1 sans oublier son rôle d’assistance technique aux
habitants de la médina2. À partir des années 80, l’ASM commence ses actions opérationnelles,
financées en partie par la municipalité de Tunis. Elle accède, à la restructuration et la
réhabilitation des demeures d’intérêt historique et architectural. Ainsi, elle participe à la
maîtrise urbaine.
À partir de l’exemple de l’ASM de Tunis, on peut remarquer que les relations entre les CPL et
les associations sont variés et ne sont pas forcément conflictuelles ou basées sur un rapport de
force. Les CPL peuvent financer des associations dans le cas de collaboration et peuvent
accomplir des accords et des contrats pour mener des actions communes. Dans certaines
situations, l’association contribue au prolongement du travail municipal comme le cas de
l’ASM de Tunis, de Sfax, de Hammamet, de Kairouan, de Kef… Ces associations peuvent
conclure un accord public- privé avec la CPL concernée et recevoir les ressources nécessaires
afin d’accomplir les missions qui lui sont attribuées, ces missions étant des missions de
gouvernance urbaine.
En dehors de ces associations, il existe aussi des comités de quartier (b) qui présentent un
deuxième mécanisme de démocratie indirecte.
2- Les comités de quartiers

Les citoyens peuvent participer à la gestion de leurs quartiers à travers les comités de
quartiers qui présentent en premier lieu un moyen permettant aux citoyens de participer à la
gestion urbaine de leur cité et à leur garantir leur droit à l’information. Et en second lieu, ces
structures ont pour rôle l’entretien et l’embellissement des quartiers, la sauvegarde des
espaces verts, des espaces communs… Dans ces deux cas, il s’agit d’une initiative totalement
privée des habitants pour résoudre des problèmes de gestion des immeubles ou de sous-
équipement, dans une échelle très bien déterminée qui est celle de l’immeuble ou du quartier.
Ce sont des missions qui étaient de la compétence des autorités centrales ou locales mais avec
l’apparition de nouveaux acteurs de gestion urbaine, les acteurs privés s’y sont substitués.
1
Municipalité, gouvernorat, ministère d’équipement et d’habitat
2
Le site de l’ASM : www.asmtunis.com historique
150
Aujourd’hui, les propriétaires participent à la maîtrise urbaine de leurs quartiers. D’ailleurs,

l’appartenance au quartier suffit pour pouvoir donner son avis et participer directement à cette
maîtrise. Cette participation dont la décision est négociée est plus démocratique. Elle présente
l’enjeu de la gouvernance urbaine.
La Tunisie a opté pour ce modèle de gestion de l’espace urbain par la création de ces
groupements de citoyens appelés comité de quartiers pour défendre les intérêts commun des
quartiers. C’est ainsi que depuis le début des années 1990, ils ont connu un succès
considérable qui s’est concrétisé avec l’institution du prix du Président de la République pour
les comités de quartiers les plus actifs dans l’amélioration de la qualité de la vie 1. Ces comités
ont besoin d’un encadrement étatique ainsi qu’un statut spécifique qui leur permet
l’élargissement de leurs fonctions. Le législateur tunisien a attribué à la direction générale des
affaires régionales au sein du ministère la mission de « veiller à la création des comités de
quartiers, au suivi de leur activités et à l’organisation de leurs conférences nationales,
régionales et locales2». De plus et depuis 1992, une division de comité de quartier est crée au
sein de l’administration de chaque gouvernorat chargé de suivre ces comités et de leur fournir
l’assistance nécessaire3. Ces textes juridiques montrent l’importance de ces acteurs dans le
système juridique tunisien ainsi que l’effort croissant pour encourager la création de ces
comités qui agissent dans le domaine de la maîtrise urbaine et incitent à la mobilisation
citoyenne pour gérer les affaires urbaines. En vue, de rechercher le maximum d’efficacité
urbaine, ces comités deviennent des véritables collaborateurs des collectivités locales pour
assurer la gestion de l’espace de manière durable tant sur le plan économique,
environnemental, que social. Or, les dispositions légales n’assurent pas la pérennité de ces
comités ; car n’étant pas bien encadrés par un statut juridique bien déterminé, ils peuvent être
dissouts à tout moment par leur hiérarchie administrative.
La démocratie urbaine considère le citoyen comme un acteur actif parmi les acteurs
participant à la maîtrise urbaine. Sa participation, qu’elle soit directe ou indirecte présente un
moyen d’aide pour les CPL à la gestion urbaine et assurant ses finalités ; La finalité de
1
Décret n°92-1102 du 13 juin 1992 instituant un prix du président de la république pour les comités des quartiers
les plus actifs, JORT n°38 du 16/6/1992.
2
Conformément à l’article 11 du décret n°91-543 du 1er avril 1991, JORT n°28 du 6/4/1991 tel que modifié par
décret n° 91-1763 du 23 novembre 1991 portant organisation du ministère de l’intérieur, JORT n° 83 du
26/12/1991.
3
Décret n° 92-967 du 22 mai 1992, portant création d’une division des comités de quartier au sein de
l’administration de chaque gouvernorat, JORT n°35 du 2-5 juin 1992, p683.
151
répondre aux attentes des citoyens, d’aborder le défi de crédibilité, d’assurer une confiance
entre l’État, ses services et le citoyen récepteur de ses prestations. En outre, elle répond à
l’objectif de l’inclusion, la représentativité démocratique de tous les composants de la société1
et à la coordination entre les CPL et le simple citoyen acteur dans la gouvernance urbaine. La
coordination et la collaboration dans le but d’atteindre l’efficacité de la maîtrise urbaine ne
concernent pas seulement cette relation, mais aussi, les CPL entre elles et avec les entreprises
privées puisqu’elles sont tenues de collaborer ensemble sous forme de partenariat (section 2).
SECTION 2 : LE PARTENARIAT
PUBLIC
L’urbanisme peut présenter un cadre de coopération administrative entre les différents types
de personnes publiques d’une part ou entre celle-ci et des personnes privés d’autre part, en
vue de réaliser des projets d’intérêt général. La Constitution tunisienne incite les CPL au
recours au partenariat en disposant que « Les collectivités locales peuvent coopérer et créer
des partenariats entre elles, en vue de réaliser des programmes ou accomplir des actions
d’intérêt commun. Les collectivités locales peuvent aussi établir des relations extérieures de
partenariat et de coopération décentralisée. La loi définit les règles de coopération et de
partenariat2». En plus, parmi les rôles du ministère des affaires locales, il doit accompagner
et apporter son appui aux CPL dans la gestion des affaires locales par le « suivi de la
coopération renforcée entre les différentes structures et établissements compétents ainsi
que la promotion du partenariat entre les secteurs public et privé 3».
Le partenariat, s’inscrit dans un contexte économique et politique, d’une part, il soutient

l’intervention publique des CPL révélée insuffisante et limitée dont les besoins dans certains
cas dépassant les moyens financiers disponibles, d’autre part, il prouve une tendance
universelle, à savoir, celle du renforcement de la gouvernance locale. Une maîtrise urbaine
1
Jeunes, âgés, immigrés, enfants, femmes, riches, pauvres…
2
3
Article 4 du Décret gouvernemental n°2016 - 365 du 18/3/2016, portant création d’un ministère des affaires
locales et fixation de ses attributions. JORT n° 23 du18/03/2016.
152
efficace nécessite le recours aux partenariats puisqu’elle manifeste un travail délicat de

pilotage, qui sollicite pour son efficacité la coopération et collaboration entre les acteurs
participant à la gouvernance urbaine. La mission des acteurs publics chargés de l’urbanisme
présente un carrefour de plusieurs difficultés urbaines incitant au recours au partenariat. En
effet, si on prend, par exemple, l’implantation d’un équipement donné à un endroit donné de
la ville. Ce projet peut être rendu impossible, vu les problèmes fonciers, financiers, la CPL se
trouve dans l’obligation de trouver des solutions foncières ou par l’acquisition du terrain sur
lequel l’équipement doit être implanté à l’amiable ou par l’application des instruments
spécifiques comme l’expropriation, malgré ses efforts, l’obstacle sera parfois insurmontable.
Dans ces cas, on peut surmonter ces obstacles par le partenariat qui présente un moyen plus
simple et plus efficace. En plus, on peut solliciter le partenariat dans d’autres cas de maîtrise
urbaine ; il s’agit de réaliser un projet d’aménagement et d’équipement dans le cadre d’un
périmètre d’intervention foncière ou toute opération d’urbanisme notamment un lotissement.
Dans ces cas, le partenariat peut être entre la CPL concernée et les propriétaires immobiliers
en vue.
Le partenariat concerne d’un côté, les CPL qui doivent collaborer pour concevoir et assurer
les prestations des services publics ensembles, c’est le partenariat public- public (sous-section
1) et dans certains cas le partenariat concerne les CPL et les entreprises qui vont produire le
service sous leur contrôle ou la relation entre les CPL et le simple citoyen , il s’agit du
partenariat public-privé (sous-section 2). Dans ces deux cas, ce sont les citoyens qui vont se
servir de ces prestations et qui ont besoin de leur efficacité.
Sous-section 1 : Le partenariat public-

public
Il s’agit de deux modèles de partenariat public ; le partenariat vertical à travers une répartition
timide des champs de compétences vers la décentralisation et le partenariat horizontal entre
CPL et une coopération décentralisée qui s’avère insuffisante.
153
1- Le partenariat vertical : administration centrale

et collectivité territoriale
La décentralisation ne signifie pas le retrait de l’État mais la transformation de son mode
d’intervention. D’ailleurs, nous pouvons admettre qu’il s’agit d’une décentralisation
territoriale à partir du moment où ils existent des autorités locales ayant une certaine liberté
d’action et de décision1. La volonté de décentralisation conduit l’État à chercher une
amélioration de la participation des collectivités territoriales pour pouvoir répondre
convenablement aux besoins en matière de structuration des espaces, régionaux et urbains. La
promotion d’un tel partenariat vertical suppose une démarche fortement contractualisée. Or, la
contractualisation entre l’administration publique et les structure étatiques reste très faible au
niveau des rapports inter administratifs. Le procédé contractuel constitue, à l’époque
contemporaine, une véritable solution dans les relations entre personnes publiques, l’une des
causes de ce phénomène tenant sans doute au fait qu’il permet de corriger les inconvénients
qui peuvent résulter de l’uniformité de la règle de droit dans une société de plus en plus
complexe. En effet, l’État doit tenir à substituer dans plusieurs domaines le contrat à l’acte
unilatéral, cela permettant de mieux faire accepter ses interventions en particulier par les
CPL. Le contrat devient alors un véritable instrument de réforme de la société et de
l’administration. Dans ce cadre, l’administration publique et l’ensemble des structures
étatiques, sont sollicitées à agir le moins possible unilatéralement et à favoriser, de plus en
plus, la contractualisation dans leurs comportements futurs.
En pratique, « la contractualisation reste très peu suscitée dans les rapports inter-
administratifs en Tunisie. Il n’existe pas de contrats de programme ou de contrat de plan
État- région et encore moins des contrats de ville et susceptibles d’envisager les difficultés,
les contraintes et les besoins d’une région ou d’une ville et de mettre au point des réponses
d’ensemble intégrées et concertées2 ». Comme alternative, on préconise l’émergence
d’ « une société contractuelle » qui serait l’instrument du mieux de l’État, de
1
Auby (J-B) : « la décentralisation et le droit », LGDJ, 2006, p11
2
Ben letaief (M) : « Décentralisation et partenariat : propos introductifs, anales des sciences juridiques n°1-2007,
p 290.
154
l’épanouissement de la démocratie urbaine et de la société civile1. La contractualisation

apparait comme étant un outil efficace de maîtrise urbaine qui souscrit les objectifs de la
planification urbaine dans l’action des collectivités locales et qui permet un mode de gestion
plus souple et plus flexible ce qui rend le rôle de la gestion urbaine plus efficace. La
contractualisation implique, en effet, moins d’unilatéralité et plus de coopération, de
concertation, de négociation, de gestion participative et partenariale des territoires. Elle
constitue, en outre, le pendant nécessaire à l’action de décentralisation. La contractualisation
de la réalisation des projets urbains peut être verticale entre l’administration centrale et
l’administration locale comme elle peut être horizontale entre structures décentralisées (2).
2- Le partenariat horizontal entre structures

décentralisés
La fragilité financière et le manque de ressources humaines adéquates et compétentes des
CPL se concrétisent par une faiblesse quantitative des établissements et entreprises publiques
communales et régionales.2
La formule de base de partenariat horizontale repose sur les conventions de maîtrise

d’ouvrage conclues entre les agences foncières et urbaine3 et les CPL concernés. Ces acteurs
jouent un rôle dans la concrétisation des orientations des différents documents
d’aménagement urbain surtout en matière d’infrastructure, de réhabilitation4… ; Il s’agit de
conventions de maîtrise d’ouvrage urbain déléguée conclues entre les EPIC et l’administration
centrale ou la CPL concernée. Parmi ces conventions, les conventions par lesquelles,
l’ARRU assure la fonction du maitre d’ouvrage délégué pour le compte de ses partenaires en
matière de réhabilitation des quartiers d’habitat anarchique ou spontanée ou de rénovation des
quartiers vétustes et insalubres5. En plus, les conventions avec la SNIT dans le cadre de
1
2
Ben Letaief (M) : « Décentralisation et partenariat : propos introductifs, anales des sciences juridiques n°1-
2007, p 291.
3
L’ARRU, AFH, SNIT…
4
C’est un programme de mise en œuvre d’un plan national de réhabilitation des quartiers populaires (PNRQP1)
en collaboration avec les communes.
5
Exemple dans le cadre de l’IXème Plan de développement économique et social, l'ARRU a été saisie par les
communes concernées pour la réalisation de 84 projets communaux, répartis sur 35 communes pour un montant
155
projets spéciaux exécutés pour le compte de l’état, par exemple, le projet de rénovation de
Bab Souika, el halfaouine, la démolition des oukalas et des logements rudimentaires pour le
remplacer par de nouvelles constructions1.
Malgré la multiplicité de ces agents urbains, l’efficacité de ces actions reste limitée du fait de
l’insuffisance de la coordination et de déficit de concertation tant en matière d’élaboration que
d’exécution des documents d’aménagement. Il manque une institution pour coordonner ce
processus complexe. En effet, la faisabilité d’un PAU est tributaire d’une mise en cohérence
des acteurs et de la gestion d’un processus de prise de décision, qui doit prendre en compte la
nécessité d’un partenariat entre les acteurs, régionaux et locaux, condition qui permet
d’initier un processus d’ajustement graduel, qui favorise le passage de la planification à la
programmation financière et à la mise en œuvre. Un deuxième exemple de partenariat se
constate dans le système juridique tunisien, entre structures décentralisées, il s’agit de
l’intercommunalité. C’est un exemple de partenariat et de coopération entre CPL à tous les
niveaux de gestion de l’espace urbain. Ce partenariat se présente sous forme d’une modalité
de gestion souvent adaptée à l’espace urbain. Il a pour objectif d’aborder les problèmes de la
maîtrise urbaine en commun accord et dans un esprit de coopération. En effet, la maîtrise de
l’espace urbain ne peut se suffire à l’action unilatérale dans le cadre d’une décentralisation
administrative de l’État, la coopération entre communes trouvant parfaitement ses
manifestations dans l’espace urbain. Sa gestion appelle une intervention des différents acteurs.
Il s’agit d’un partenariat décentralisé entre CPL sous forme de coopération locale « en vue
d’améliorer leurs capacités mutuelles à créer, assurer et gérer efficacement des services
publics locaux, développer des zones communes d’activités ou mettre en place des
technopoles avec des pépinières d’entreprises de nature à attirer les investissements et
renforcer la compétitivité des territoires locaux et régionaux2 ». Ce mode de partenariat rend
les communes plus solidaires en exécutant en commun un projet de développement destiné à
améliorer l’aménagement du territoire. En plus, « il est à éviter que l’urbanisation soit
réalisée avec des opérateurs différents guidés par des préoccupations sectorielles en
l’absence d’un cadre adéquat de cohérence en engendrant un développement fragmentaire
global d'environ 36 millions de dinars. Et dans le cadre du Xème plan de développement économique et social,
les communes concernées ont confié à l'ARRU la réalisation de 9 projets communaux, répartis sur 6 communes
pour un montant global d'environ 4 millions de dinars. (voir le site de l’ARRU)
1
Le site de la SNIT : www.snit.tn /présentation.
2
156
et un urbanisme éclaté1». La Constitution tunisienne prévoit ce genre de relation en

déclarant que : « Les collectivités locales peuvent coopérer et créer des partenariats entre
elles, en vue de réaliser des programmes ou accomplir des actions d’intérêt commun 2».
Le législateur tunisien explique les modalités de coopération entre communes en déclarant

que : « les communes peuvent coopérer entre elles et mettre en commun une partie de leurs
ressources pour des objets d’utilité commune 3 ». La coopération entre communes permet de
faire face à des insuffisances en ressources financières qui empêchent souvent l’exécution de
la politique urbaine. En effet, la maîtrise de l’espace se trouve parfois conditionnée par la
suppression ou l’allègement de ces moyens qui pèsent lourdement quant à la gestion de leur
espace, tant sur le plan financier que sur le plan humain et technique. La coopération des
communes permet d’atteindre la performance administrative de la gestion. La coopération
permet également de faire face à la juxtaposition de documents d’urbanisme en dehors d’une
politique homogène qui viserait un ensemble urbain cohérent, un territoire qui groupe un
certain nombre d’agglomérations interdépendantes. De même, « les communes, peuvent
exploiter un ou plusieurs services publics à caractère économique ou commercial d’intérêt
commun à plusieurs communes par l’une d’elles faisant office de concessionnaire à l’égard
des autres communes ou par un syndicat de communes ou par une agence regroupant les
différents communes concernées…4 »
D’après la loi organique relative aux communes, l’intercommunalité peut se faire par le biais
d’agences regroupant les différentes communes concernées par l’objet de groupement, par le
syndicat des communes ou par une relation de concessionnaire entre une commune et d’autres
quand il s’agit d’intérêt commun5. L’intercommunalité peut être aussi sous forme de
conférences périodiques intercommunales à l’échelle régionale ou nationale pour débattre des
questions d’utilité communale qui entrent dans les attributions des communes. Afin
d’encourager la coopération intercommunale, l’État a mis en place en 1997 des incitations
financières aux projets menés en commun par deux ou plusieurs communes, ces incitations
sont sous forme de schémas de financement aménagés comportant notamment une
1
Bousataa (S) ; « Droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p30
2
Article 140 de la Constitution Tunisienne
3
Article 101 loi organique n°95-68 du 24 juillet 1995 modifiant et complétant la loi organique des communes,
JORT n°69 du 25/7/1995.
4
Ibidem,
5
Ibidem,
157
augmentation substantielle des subventions. L’État apporte son soutien à travers le fond
commun des collectivités locales et la caisse des prêts aux collectivités locales. Cependant,
malgré l’incitation à l’intercommunalité par le législateur tunisien pour atteindre la bonne
gestion du territoire urbain, la conscience des communes à un ensemble dont tout est engagé
pour un avenir commun fait défaut, et ce défaut réduit la capacité des communes à agir
ensemble pour concevoir de grands projets. L’intercommunalité, demeure encore un objectif à
atteindre concernant la réalisation de différentes actions d’intérêt commun à plusieurs
municipalités limitrophes telles que la réflexion de voirie, l’aménagement des trottoirs,
l’éclairage public, la gestion des déchets. Ceci est due à plusieurs raisons ; d’abord, l’absence
de textes d’application notamment concernant les aspects touchant à la gouvernance des
groupements (la répartition des sièges, le choix du président, la sécurisation des recettes…).
Ensuite, la lourdeur de procédure de création et de gestion des structures intercommunales et
enfin le manque de sensibilisation des élus sur les enjeux de l’intercommunalité. Cette
absence intercommunale au niveau de l’aménagement urbain empêche de procéder à des
montages institutionnels et financiers fondés sur la solidarité et la coopération inter
municipales. Pour ces raisons, pour souhaiter un développement local cohérent, il faut
encourager les regroupements intercommunaux, l’élaboration des chartes intercommunales de
coopérations et surtout, la mise en place d’un système d’information et de formation
susceptibles d’intéresser les investisseurs privés et de promouvoir un partenariat public-privé
aujourd’hui encore timide (sous-section 2).
Sous-section2 : Le partenariat public

privé
La maîtrise du territoire urbain nécessite le développement des infrastructures et des
équipements collectifs indispensables. Ce développement a traditionnellement été financé
directement par l’État. Sauf que ces investissements pèsent lourdement sur le budget public et
aux dépenses du secteur urbain. Le poids des opérations paralyse l’investissement menant à
une détérioration du service dont la crise entraine des coûts élevés de remise en état. Ces
factures ont conduit le gouvernement à une réorientation vers des systèmes associant les
investissements privés aux projets publics. Vu les échecs de la gestion publique urbaine on
158
estime par le partenariat l’efficacité de la gestion privée et la recherche de la satisfaction du

client plutôt que le traitement de l’usager.
Le partenariat public- privé présente une forme de relation contractuelle avec des entreprises
privées ou des groupes d’entreprises privés chargés de fournir aux CPL concernées des biens,
services ou travaux ou de gérer des services publics1. Par le biais de ce genre de partenariat,
des acteurs publics et des acteurs privés décident d’agir en commun pour répondre de manière
la plus efficace possible à un besoin collectif par un partage de ressources et de profits 2. La
Constitution tunisienne encourage ce genre de partenariat ; elle énonce que « Les collectivités
locales peuvent aussi établir des relations extérieures de partenariat et de coopération
décentralisée3». Ensuite , la législation tunisienne relative aux collectivités publiques
territoriales prévoit la possibilité pour ces CPL que ce soit des communes4 ou des conseils
régionaux5, de créer des sociétés d’économie mixte6 ou de participer au capital de sociétés
privées préexistantes en vue, notamment, de leur confier la gestion de certains services
publics locaux ou des activités d’intérêt général local que ce soit sous forme de contrat de
concession traditionnel (1) ou sous forme de nouveaux contrats (2).
1- Les formes de partenariats traditionnels

concernant l’aménagement urbain
La forme de partenariat avec le secteur privé la plus répondue est la concession et la
délégation de service public. La concession de service public est un « contrat par lequel
l’autorité publique charge un particulier, le concessionnaire (société ou autre) d’assurer la
gestion du service public. Le particulier se rémunère lui-même par l’exploitation
1
Guettier (c) : « Droit des contrats administratifs », PUF, 2004, p4.
2
Ibid, p7
3
4
Loi organique relative aux communes du 14 mai 1975, JORT n°34 du 20/5/1975 qui consacre son IV (article
91 à 100) à la représentation de la commune auprès des sociétés et groupements dans lesquels elles détiennent
une participation au capital.
5
Loi organique relative aux conseils régionaux du 4 février 1989, JORT n°10 du 10/2/1989 qui prévoit dans son
article 56 la possibilité de créer ou participer à des sociétés d’économie mixte
6
Ben Letaief (M) : « Les services publiques locaux, décentralisation et démocratie en Tunisie », FDSPT, IORT,
1998. P179.
Une société d’économie mixte est une société anonyme de droit commercial dont le capital est détenu par une ou
des personnes publiques et un ou plusieurs actionnaires privés.
159
commerciale du service d’un côté, mais d’un autre côté, il doit accepter les charges
spéciales que lui impose la nature du service, sous le contrôle de l’autorité concédant, et
conformément à un cahier des charges1 ». L’acte de concession permet à l’administration de
confier la gestion d’un service public à des particuliers pour une période de temps fixée
contractuellement, à charge pour ceux-là de se soumettre aux obligations du service public et
de se rémunérer au moyen de l’exploitation commerciale du dit service. La loi relative au
régime de concessions2 est une loi cadre, qui définit l’acte de concession comme étant « le
contrat par lequel une personne publique dénommée "concédant" délègue, pour une durée
limitée, à une personne publique ou privée dénommée « concessionnaire », la gestion d'un
service public ou l'utilisation et l'exploitation des domaines ou des outillages publics en
contrepartie de rémunération qu'il perçoit sur les usagers à son profit dans les conditions
fixées par le contrat3 ». La loi ajout que le concessionnaire « peut être en plus chargé de la
réalisation, la modification ou l'extension des constructions, ouvrages et installations ou
d'acquérir des biens nécessaires à l'exécution de l'objet du contrat4 », et que le contrat de
concession « peut autoriser le concessionnaire à occuper des parties du domaine revenant au
concédant afin de réaliser, de modifier ou d'étendre les constructions, ouvrages et installations
susvisés 5 ». L’acte de concession est considéré comme un contrat administratif, puisque
d’une part, il confie au concessionnaire le fonctionnement d’un service public, mais encore lui
accorde en général des prérogatives et des privilèges de puissance publique comme la
possibilité de bénéficier de l’expropriation, perception des taxes, police du service 6. La
concession suppose une relation de partage de responsabilités puisqu’elle nécessite un
contrôle de puissance publique de la part de la partie administrative contractante, tandis que
l’un gère le service, l’autre le contrôle et l’organise. L’exemple typique de la concession en
Tunisie est la convention de concession conclue entre l’état tunisien et la société Tunisie
autoroute. En effet, la Tunisie autoroute est une société anonyme tunisienne d’économie
1
Ben Achour (y) : « droit administratif », centre de recherche universitaire, 2010, p191,
2
La loi n°2008-23 du 1er avril 2008 relative au régime de concessions, JORT n°28 du 4/4/2008.
3
Ibid, article 2.
4
Ibid, article 2
5
Ibid, article 2
6
Ben Achour (y) : « droit administratif », centre de recherche universitaire, 2010, p375.
160
mixte, crée le 13 mai 19921 pour l’exploitation sous péage des autoroutes en Tunisie,
l’entretien et la maintenance des réseaux routiers qu’elle exploite et la construction des
nouveaux tronçons autoroutiers2. En effet, cette société est sous la tutelle du MEHAT, avec
laquelle elle exerce la compétence de gérer le patrimoine du réseau autoroutier de la Tunisie.
L’accord de concession accorde au ministère le droit de décider, de construire ou élargir une
autoroute et fixer le programme général de l’opération par décision ministérielle. Une fois les
arrêtés nécessaires obtenus, les services du ministère valident la conformité du projet et
contrôlent la mise en œuvre des dispositions prévus. La société concessionnaire en tant que
maître d’ouvrage de l’opération fixe les caractéristiques détaillées de la nouvelle
infrastructure, mène la concertation locale, procède aux acquisitions foncières au nom de
l’État, finance l’investissement, dirige la construction et pilote l’ensemble de l’opération en
termes de qualité, coût et délai3.
Un autre modèle de contrat existe dans le partenariat public privé, il s’agit de la délégation du
service public qui diffère sur des points essentiels de la concession.
La délégation de service public est un « contrat par lequel la municipalité confie, contre
rémunération directe, la gestion d’un service public à une entreprise privée 4 ». Selon la loi
française elle est définie en tant qu’ « un contrat par lequel une personne morale de droit
public confère la gestion d’un service public dont elle a la responsabilité à un délégataire
public ou privé dont la rémunération est substantiellement liée aux résultats de
l’exploitation du service. Le délégataire peut être chargé de construire des ouvrages ou
d’acquérir des biens nécessaires au service5 ». Il s’agit d’une convention par laquelle la CPL
confie à un régisseur le soin de gérer un service public. Le régisseur, contrairement au
concessionnaire, agit pour le compte de la personne publique et reçoit d’elle une rémunération
et n’est donc pas rémunéré par les usagers6.
1
Sur la base de la loi n°86-17 du 7 mars 1986 portant refonte de la législation relative au domaine public de
l’état.
2
www.Tunisieautoroute.tn /projets autoroutiers.
3
www.tunisie autoroute.tn /projets autoroutiers,/acteurs des projets
4
5
Article 3 de la loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et
financier (dite loi MURCEF).
6
161
Nous pouvons conclure alors que la délégation est différente du contrat de concession ; en
effet, dans le contrat de délégation, l’autorité délégante garde la direction du service, assure
l’intégralité des dépenses et recueille la totalité des recettes du service. En plus, le régisseur
reçoit une rémunération de la part de l’administration contractante en fonction de la nature et
du volume des prestations fournis et en cas d’insuffisance des recettes, l’autorité délégante
couvre les dépenses exposées par le régisseur dans la limite du budget annuel qu’elle
approuve. L’entreprise exploite, alors, le service avec ses propres moyens et sous sa propre
responsabilité et à ses risques et périls. Il en est ainsi, par exemple dans le domaine de
l’enlèvement des ordures et les opérations d’enlèvement des véhicules en stationnement non
autorisé. Le délégataire dispose d’une réelle autonomie dans l’organisation et la mise en
œuvre de la tâche qui lui est confiée. C’est cette autonomie dans le pouvoir de décision qui
distingue le contrat de délégation du contrat qui fait seulement participer au service public.
D’autres modalités de partenariat existent en matière d’aménagement et de gestion des
espaces urbains. Il s’agit notamment des modalités d’association des propriétaires privés au
sein des PIF pour la réalisation des projets d’aménagement foncier et urbain. Ce partenariat
est institué par le CATU1 qui prévoit la possibilité de conclure des conventions entre les
bénéficiaires d’un PIF et les propriétaires des terrains ou locaux existant dans ce périmètre et
sur la base d’un cahier de charge approuvé par décret 2. Il s’agit d’un cahier de charges qui
fixe les règles et les conditions de cette participation volontaire et précise les effets. C’est un
type de partenariat nouveau qui est conçu pour surmonter « les difficultés engendrées par les
pratiques spéculatives de rétention des terrains par les propriétaires, l’hostilité de plus en
plus forte à l’égard de l’expropriation, le caractère inefficace des procédures des droits de
priorité à l’achat et l’enchérissement des couts fonciers et de l’aménagement3». D’autres
modèles de contrats publics-privés existent, il s’agit du contrat de partenariats publics privés
d’origine anglo-saxon(2).
1
Article 36 du CATU
22
Décret n°99-188 du 11 janvier 1999 portant approbation du cahier des charges générales du partenariat entre
les opérateurs publics et les propriétaires des immeubles situés à l’intérieur des PIF, JORT n°10 du 2/2/1999.
3
Ben Letaief (M) : « Les politiques urbaines en Tunisie, quelques réflexions sur les mutations d’une action post-
keynésienne », paragraphe 63, revue métropoles n°4 de 2008, https:// métropoles .revues.org/
162
2- Les formes de partenariats publics-privés

d’origine anglo-saxons :
Les formes de partenariats d’origine anglo-saxonne sont multiples, le système juridique
tunisien, a accordé le contrat de concession built- opérate-transfert (BOT) à certaines
entreprises. Le contrat BOT est un contrat de concession dont l’objectif est la construction de
projets urbains et leur gestion. Ce contrat est utilisé surtout en matière d’assainissement et
d’équipement structurant1. Dans cette formule, une location de longue durée est accordée à
une entreprise privée, dans le but de construire des équipements importants avec ses propres
moyens et de le faire fonctionner. Pendant la période de location, l’entreprise privée réalise
une marge bénéficiaire attractive en collectant des redevances auprès des clients- usagers et
paie un loyer2. Après la période donnée, la propriété de l’équipement est transférée à la
collectivité publique. L’utilisation de la technique BOT a pour but de faire réaliser par une
société privé des projets urbains d’infrastructure ou d’équipements publics qui auraient pu
être été réalisés et gérés par des établissements publics ou des secteurs publics. La société
privée bénéficie d’une concession pour financer, réaliser et assurer l’exploitation du projet
pendant la durée du contrat. À la fin de la durée, le projet revient à la CPL contractante. La
période du contrat de longue durée est déterminée en fonction de la période nécessaire pour
que les revenus réalisés permettent à la société de rembourser ses dettes avec un retour sur
investissement compensant ses effets et ses risques, ainsi que les transferts de la technologie
qu’elle a pu fournir. Dans le contrat BOT, c’est l’usager qui va payer le prix du service par
exemple, par le biais de la facturation de la fourniture par exemple l’eau, l’électricité, le
transport urbain… le fait que c’est le client qui paye le service, est un gage d’une incitation à
le contenter.
La formule BOT a été utilisée en premier lieu par l’ONAS3, une entreprise publique à
caractère commercial et industriel placée sous la tutelle du ministre de l’environnement. En
vertu de la loi de 1993, il est passé du rôle de gestionnaire du réseau d’assainissement à celui
1
Projets d’aéroport d’Enfidha à d’exemple
2
Ben Letaief (M) : « Décentralisation et partenariat, propos introductifs » anales des sciences juridiques n°1,
2007, p 297.
3
Crée par la loi 74-73 du 30 aout 1974 portant création de l’ONAS, JORT n° 2 du 6 aout 1974 et réorganisé par
la loi 93-41 du 19 avril 1993, JORT du 23 avril 1993, p 531.
163
du principal intervenant dans le domaine de la protection du milieu hydrique 1. L’office a

conclu des contrats BOT relatifs au complexe de traitement des eaux usées de Tunis ouest
comprenant notamment une station de pompage, une conduite de refoulement et une station
d’épurement. Ce contrat a prévu que l’office prend en charge le financement et la construction
de l’ouvrage, assure l’exploitation pendant la durée du contrat et le remet à l’opérateur public
en fin du contrat2.
Ce genre de contrat a connu ces dernières années une forte expansion, la concession d’un
groupe GSM à un groupe égyptien en 2004, l’aménagement du lac sud de Tunis a été attribué
pour plus de 25 milliard de dollars au groupe émirat Sama Doubaï en 2007, l’aménagement
du lac de l’Ariana a été attribué au groupe El Maabar en 20083, le projet de l’aéroport
d’Ennfidha avec le groupe TAV portant sur la construction et sur l’exploitation d’un nouvel
aéroport à Ennfidha4 en 20135. Cette formule de partenariats publics privés est la plus
répandue au niveau international ; pour les investisseurs, elle est la plus sécurisante, et pour la
CPL, ce type de contrat lui permet de conserver un pouvoir de contrôle stratégique du projet
en se dégagent de la charge financière dans la construction et l’entretien. Malgré le
foisonnement des formules possibles, le partenariat reste timide en matière de gestion urbaine
« Pour qu’il soit réellement significatif, le partenariat devrait par conséquent être mieux
défini, selon des modalités souples inscrites dans une perspective participative associant
l’ensemble des composantes du tissus social : associations, entreprises, citoyens… en vue de
créer les synergies nécessaires et les ressorts indispensables à la réussite 6». En effet, la seule
définition existante de différentes modalités de partenariat en Tunisie est celle de la
1
www.onas.nat.tn /présentation/ création et mission.
2
Ben Letaief (M) : « les politiques urbaines en Tunisie, quelques réflexions sur les mutations d’une action post-
keynésienne », paragraphe 66, revue métropoles n°4 de 2008, https:// métropoles .revues.org/
3
Ibid, paragraphe 68.
4
« La réalisation du Port en Eaux Profondes à Enfidha entre dans le cadre de la stratégie portuaire engagée par la
Tunisie pour répondre aux exigences de son économie nationale et au développement du trafic de
transbordement des 2 conteneurs dans la région, ancrant ainsi la Tunisie dans le commerce international et les
services. Ce méga projet sera réalisé en Full BOT. D'une surface de 1000 hectares, il comprendra 3600m de quai
pour conteneurs, 1400m pour le vrac, dragué à moins 17m, d'une capacité totale de 5 millions de TEU et 4
millions de tonnes vrac. Le premier module du port d'une capacité de 2.2 millions de conteneurs sera prêt en
2012. » Article paru dans le site du ministère du transport, Tunisie : http://www.transport.tn/
5
Décret n° 2013-1328 du 26/02/2013 relatif à l'approbation de l'avenant no 1 au contrat de concession et au
cahier de charges relatives à la création et l'exploitation de l'aéroport international Enfidha-Hammamet et de
l'avenant no 1 au contrat de concession et au cahier des charges relatifs à l'exploitation de l'aéroport international
de Monastir-Habib Bourguiba, JORT n°20 du 8/3/2013.
6
« Évaluation et développement des instruments de l’aménagement du territoire en Tunisie », rapport définitif de
164
concession. C’est une définition large qui englobe tous les modèles de partenariats, les
concessions, les délégations, les BOT… Cette définition n’est pas modifiée dans les décrets
ultérieurs se rapportant aux concessions1. De plus, on remarque une absence de mécanismes
encourageant les autorités publiques à procéder systématiquement à l’évaluation du projet et
par le choix de son mode de réalisation (concession, marché public, partenariat).
1
Décret n°2010-1753 du 19 juillet 2010 fixant les conditions et procédures d’octroi des concessions, JORT n° 59
du 23/7/2013et décret n°2013-4631 du 18 novembre 2013 modifiant et complétant le décret n° 2010-1753 du 19
juillet 2010, JORT n°95du 29/11/2013.
165
Les réformes législatives de l’organisation administrative sont multiples en Tunisie, mais en
réalité, la gestion urbaine est loin d’être maîtrisée. L’environnement institutionnel reste
marqué par le centralisme, ce qui donne lieu à la mise en place de structures administratives
lourdes, rigides et incapables de s’adapter à un contexte urbain mouvant et en constante
évolution. Ces nombreuses défaillances de l’organisation administrative territoriale sont
aggravées par le manque de coordination et collaboration. Concernant la maîtrise de l’urbain,
l’administration locale est loin de constituer un ensemble homogène qui ajuste ses moyens à
ses objectifs en projets concret sur terrain. La crise de la gestion centralisée de la ville ne peut
être dépassée que si à l’avenir, on redéfinit les bases du projet urbain. Celui-ci ne doit pas être
imposé par le centre et ses ramifications territoriales, mais plutôt négocié avec les
populations, les élus les autorités locales, le secteur privé et les techniciens. Ceci peut être un
des résultats de l’application du principe de subsidiarité, principe constitutionnel qui attend
son application concrète par la modification du CATU, par la modification de tous les
mécanismes de gestion urbaine vers la création d’un citoyen responsable et engagé dans le fait
urbain, vers l’accentuation de la décentralisation.
Le décret portant création d’un ministère des affaires locales 1 prévoit que parmi les
attributions du ministère, ce dernier doit assurer l’élaboration et le suivi de la politique
gouvernementale générale en matière de décentralisation et veiller à la promotion du
développement local sur tout le territoire de la République en application de la constitution et
particulièrement le chapitre 7. Nous pouvons remarquer alors que sur le plan législatif, il y a
une volonté de promouvoir la maîtrise urbaine à travers le recours à la gouvernance locale
urbaine. Cependant, cette volonté est manquante. Il faut qu’il y ait une vraie volonté de
décentralisation sur le plan pratique pour réussir notre maîtrise urbaine et assurer l’utilisation
optimale de l’espace urbain.
1
Le décret du 18 mars 2016 portant création d’un ministère des affaires locales Décret gouvernemental n°2016 -
365 du 18/3/2016, portant création d’un ministère des affaires locales et fixation de ses attributions. JORT n° 23
du18/03/2016.
166
CONCLUSION DE LA
PREMIÈRE PARTIE
Une bonne maîtrise urbaine doit satisfaire les besoins des habitants de la ville. Elle doit
assurer un cadre de vie répondant à des impératifs divers ; la fonctionnalité, la rationalité la
sécurité, l’esthétisme…
Pour arriver à ces finalités, le législateur tunisien dote les CPL d’un certain nombre d’outils
de connaissance, de planification, de programmation, des outils opérationnels, des outils
d’acquisition foncière ainsi que des techniques de gouvernance urbaine.
Cependant, malgré les efforts réalisés et les moyens mis en œuvre, la situation actuelle se
traduit par un développement non maitrisé de l’habitat. Ce développement se manifestant par
la prolifération du périurbain, de l’habitat spontané , l’épuisement des réserves foncières, un
renchérissement constant de coût des terrains, les débordements sur un foncier mal maitrisé et
l’incapacité du mode de bâti officiel de répondre à la demande social, le bâti anarchique et
clandestin1… Ainsi, « la ségrégation de l’espace, en fonction des ressources et des modes de
vie, serait une réalité incontournable, inscrite dans l’histoire de l’humanité dont la ville
n’est qu’un reflet2».
La valorisation urbaine et foncière de certains quartiers, en fonction des lois du marché et du

libre choix de son lieu d’habitat, est un devoir social et économique. Ainsi que, la
préservation du patrimoine foncier, l’unification du système foncier pour qu’il soit accessible
et l’incitation à l’immatriculation et à l’assainissement pour que le foncier devienne gérable.
De même, la lutte contre les titres gelés, la préservation des terres agricoles de la déperdition,
présentent des nécessités.
La complexité des mesures proposées et l’absence d’une réelle volonté politique en font
aujourd’hui un outil sans efficacité. Pour pouvoir réussir la maîtrise urbaine, il faut se baser
1
Mossec ( J-M) « La mosaique urbaine tunisienne : entre urbanisme réglementaire, urbanisme opérationnel et
pratiques spontannés ; entre le local et la banque mondial ,via l’Etat », l’urbain dans le monde arabe, politique,
instruments et acteur, CNRS édition, p93.
2
Fourest (A) : « Chronique de la ville ordinaire », éditions de l’aube, 1995, p120
167
sur une planification intégrée et démocratique qui permet de dépasser l’unilatéralisme

autoritaire sur une logique décentralisatrice.
Ainsi, une maîtrise adéquate de l’urbain exige une recherche de l’utilisation optimale de
l’espace urbain. Ceci nécessite des travaux de planification le recours à l’aménagement urbain
et surtout l’adoption des techniques de la gouvernance urbaine. Or, ceci n’est pas suffisant
pour répondre aux objectifs de la maîtrise urbaine comme le définit le législateur tunisien
dans son article premier du CATU qui prévoit que : « Les dispositions du présent code fixent
les règles à suivre pour l’organisation et l’exploitation optimales de l’espace, la
planification, la création et le développement des agglomérations urbaines afin : de
conditionner le cadre de vie, d’assurer l’exploitation rationnelle des ressources, de
protéger les zones de sauvegarde, de protéger les sites naturels et culturels y compris les
sites archéologiques tels que définis par l’article 2 du code de patrimoine archéologique,
historique et des arts traditionnels, d’assurer la sécurité et la santé publique, de garantir
une répartition rationnelle entre les zones urbaines et rurales et ceci dans le cadre d’une
harmonisation entre développement économique, développement social, et équilibre
écologiques, en vue de garantir un développement durable et le droit du citoyen à un
environnement sain ».
Ainsi, une maîtrise urbaine efficace doit impliquer des actions permettant de dominer
l’ensemble de projets d’aménagement et du développement du territoire, ainsi, que des
interventions foncières de la part des CPL. Elle se présente comme étant une clé du
développement économique, du développement urbain, du développement rural et de la
préservation des espaces naturels. Elle doit être envisagée, aussi, sur un long terme, dans la
perspective du développement durable et doit rechercher la durabilité du cadre urbain
(deuxième partie).
168
DEUXIÈME PARTIE :
LA RECHERCHE DE LA
DURABILITE DU CADRE
URBAIN
169
Une maîtrise urbaine efficace doit chercher le bien-être du citoyen, qui doit se trouver dans un
espace urbain écologique, sécurisé et qui préserve la qualité de vie. Il s’agit de la ville durable
dont « les habitants disposent de moyens d’agir pour qu’elle soit organisée et fonctionne
dans des conditions politiques, institutionnelles, sociales et culturelles satisfaisantes et
équitables pour tous1».
La recherche d’un développement durable permet à tous les peuples de la planète « d’accéder
à un niveau satisfaisant de développement économique et social, d’épanouissement humain
et culturel, sur une terre dont les ressources seraient utilisées plus raisonnablement, les
espaces et les espèces mieux préservés2 ». Elle permet de répondre aux besoins des
générations actuelles sans compromettre ceux des générations futures.
Le terme « développement durable » a été évoqué pour la première fois en 1972, à Stockholm
à l’occasion de la Conférence des Nations Unies sur l’environnement. Cette conférence a
placé les questions écologiques au rang des préoccupations internationales et marqué le début
d’un dialogue entre pays industrialisés et pays en voie de développement. Ce dialogue
concerne la croissance économique, le bien-être des peuples et surtout la gestion écologique et
rationnelle de l’environnement.
Répondant à ce contexte international de développement durable, la Tunisie a identifié depuis

le début des années 90 un ensemble d’outils et des moyens de plus en plus adaptés aux
spécificités nationales, aux aspirations de la population et aux défis du développement urbain.
La conférence de Rio en 1992, où178 pays étaient représentés, a été marquée par l’adoption
d’un texte fondateur appelé « la déclaration de Rio sur l’environnement et le
développement » et d’un document de propositions non juridiquement contraignant, mais
faisant autorité dit « l’agenda 21 pour le 21ème siècle 3».
Le Sommet de la Terre de Rio 1992 a été à l’origine de l’officialisation d’une stratégie de

développement humain à l’échelle planétaire. Il s’agit du développement soutenable dont la
mise en œuvre est définie dans l’agenda 21 qui doit être considéré comme la première et la
plus importante des responsabilités des gouvernorats de la terre. L’agenda 21 qui comptait
1
Veyret (Y) : « Dictionnaire de l’environnement », Armand Colin, 2007, p365.
2
Définition du ministre français Barnier de l’environnement et de l’aménagement du territoire lors d’une
réponse à une question écrite, J.O. Sénat, 4 juin 1779, p1779
3
Programme qui doit guider l’action au 21ème siècle. Il conseille ce qu’il faut faire aux nations.
170
2500 recommandations en 40 chapitres avait notamment pour objectif « de préserver le

devenir de l’homme, de réduire le gaspillage des ressources naturelles et de l’énergie,
prendre des mesures contre la pauvreté et les inégalités sociales, promouvoir la solidarité et
la concertation, lutter contre la corruption et les atteintes aux droits de l’homme, favoriser
une culture de prévention1 ». Cet agenda 21 a été prévu pour être exécuté en agendas locaux.
Chacun doit être adaptée à des spécificités sociales, environnemental, économiques, d’un
territoire bien défini et doit être élaboré dans un contexte de concertation, de participation de
la population concernée.
Les CPL sont identifiés dans ce document comme l’un des acteurs clés de la promotion du
développement durable. D’ailleurs, ils sont invités à mettre en œuvre avec les habitants et les
acteurs locaux, à leur échelle, des politiques durables, des programmes d’action à
entreprendre pour atteindre les objectifs associés aux principes de la déclaration.
L’agenda local représente « l’aboutissement d’une réflexion collective à laquelle auront

participé tous les acteurs économiques et sociaux et les citoyens. Il s’agit pour le territoire
considéré d’arrêter les grandes orientations qui inspireront les différentes politiques locales
à moyen et long terme2». Ce document décline les engagements pris par les États, dans le
cadre d’un consensus. Il énonce des règles et des orientations à respecter par tous les
partenaires amenés à coopérer pour que le développement durable devienne réalité.
C’est ainsi qu’en 1993, a été créé un ministère de l’environnement et de l’aménagement du

territoire3 devenu ministère de l’environnement et du développement durable ultérieurement,
chargé de « proposer en collaboration avec les autres ministères et organismes concernés la
politique de l’État dans le domaine de la protection de l’environnement et de la nature, de
l’amélioration du cadre de vie et de l’aménagement du territoire et de veiller à sa mise en
œuvre4». Il est chargé aussi « de la conservation et de l’amélioration du cadre de vie, de la
1
Etude de faisabilité pour la mise en place d’un système de veille stratégique pour le développement durable »,
MEDD, rapport pré-définitif de la phase 2, identification des axes prioritaires de veille, décembre 2010, p 14.
2
Renaud (CH) : « Les agendas 21 locaux et les projets territoriaux de développement durable en France »,
Encyclopédie du développement durable, article paru dans http://encyclopedie-dd.org/encyclopedie/economie/-
territoires-et-amenagement.
3
Décret n°93-303 du 1er février 1993, fixant les attributions du ministère de l’environnement et de
l’aménagement du territoire et décret n°39-304 du 1er février 1993 portant organisation du ministère de
l’environnement et de l’aménagement du territoire, JORT n°13 du 16 février 1993.
4
Article 1er du décret n°93-303 du 1er février 1993, fixant les attributions du ministère de l’environnement et de
l’aménagement du territoire
171
prévention, de la réduction ou la suppression des risques qui menacent l’homme, la faune,

la flore et tous les éléments de l’environnement, air, eau et sol1 ».
En 1996, un programme d’action national tunisien de l’environnement et du développement

appelé « agenda 21 » voit le jour2. Une partie des actions proposées par ce programme se
trouve insérée et mise en œuvre dans le cadre du 9ème plan de développement économique et
social3 , puis le 10ème plan et le 11ème plan. De plus, vu son engagement dans la voie de la
décentralisation, la Tunisie a opté pour la mise en place d’agendas 21 locaux afin de tenir
compte des préoccupations environnementales telles que perçues au niveau local et asseoir
ainsi les bases pratiques du développement durable selon les conditions locales, tout en
respectant les orientations tracées par l’agenda 21 national. Le développement durable
s’impose comme le nouvel idéal de sociétés avancées, soucieuses de corriger les équilibres
socio-environnementaux accumulés tout au long de l’ère contemporaine et inquiètes de leur
devenir. Ce concept est devenu alors une référence présenté dans de nombreux textes
juridiques ainsi que, dans des discours politiques. Les acteurs prennent désormais en
considération ce concept dans leurs pratiques.
Le développement durable est un remède, au moins formellement, contre divers

comportement agressifs envers l’environnement, la société et l’économie. Tout est devenu
durable ; nous parlons de transport durable, de tourisme durable, d’économie durable et de
villes durables. Toute idée de durabilité doit tenir compte des différentes sphères ;
économiques, sociales, culturelles, politiques, institutionnelles, scientifiques et écologique.
Ces aspects peuvent être rassemblés sous la triple dimension du développement durable :
économique, social et environnemental. La ville durable est une ville qui s’équipe et
s’entretient, autant que possible selon des méthodes durables. Cela passe par le respect de
certaines normes techniques dans la réalisation des équipements publics et dans leur
fonctionnement avec la priorité donnée à la lutte contre l’artificialisation du sol et à la
limitation des émissions de gaz à effet de serre, à la réduction de l’usage de l’automobile, à
l’essor des transports collectifs, et à la lutte contre la pauvreté. Le débat sur la ville durable ne
cesse d’absorber des approches différentes que ce soit à l’échelle macro de la ville-région ou à
l’échelle micro des quartiers. Ces approches tendent à élargir l’espace pertinent de la
1
Ibidem.
2
« Stratégie nationale du développement durable », MEDD, direction générale du développement durable P6
3
De la période 1997-2001
172
planification urbaine au-delà de la frontière du bâti continu pour que la ville durable soit un
objectif dans la conception d’une région urbaine.
Le développement d’éco-quartier apparait également comme un enjeu majeur, porté par la

nécessité de lutter contre le changement climatique, l’économie d’énergie mais aussi les
ressources naturelles tout en assurant un cadre de vie quotidien agréable pour notre société.
Ce modèle de quartiers pose néanmoins, des difficultés juridiques essentielles à trois
niveaux :
- Les actions visant un environnement urbain durable (Titre 1)

- Les actions visant le développement économique durable (Titre 2)
- Les actions visant la gérance des problèmes sociaux (Titre 3).
173
TITRE 1 : LES ACTIONS

VISANT UN
ENVIRONNEMENT
URBAIN DURABLE
Un environnement urbain durable présente un enjeu majeur, aussi bien pour l’épanouissement
des individus et de la société que pour l’attractivité du territoire. La ville est un ensemble
composé d’infrastructures individuelles sociales, économiques qui interagissent à l’échelle
urbaine. Cette organisation lui permet d’offrir un habitat, des services, des emplois, des
capacités de déplacement et un environnement naturel afin d’assurer la qualité de vie des
habitants et usagers. La ville est un cadre de vie qui doit répondre aux besoins diversifiés de
tous, articulant la qualité des espaces collectifs et l’offre de services avec la préservation de la
sphère privée. Ses limites géographiques sont ouvertes aux échanges et à la circulation des
personnes, des ressources et des marchandises. L’offre en matière de qualité de vie, ses
habitants et son implantation définissent l’identité et l’autonomie de la ville.
Toutefois, l’expansion urbaine démesurée qu’a connue la Tunisie ces dernières années1, ainsi
que l’évolution démographique et l’urbanisation excessive ont eu un impact direct sur la
gestion des zones urbaines et sur la qualité de vie.
Une maîtrise urbaine durable et rationnelle nécessite des politiques publiques intégrées qui se
concrétisent à travers des actions de rénovation, de réhabilitation, de lutte contre l’habitat
spontané qui favorisent un cadre de vie durable. Elle nécessite des actions visant
l’amélioration du cadre de vie (chapitre1) et des actions visant l’amélioration de la qualité de
vie (chapitre 2).
1
Près de 70% de la population totale vit actuellement dans des villes, publié dans :
www.env.gov.tn/environnement urbain.
174
CHAPITRE 1 : LES ACTIONS

VISANT L’AMÉLIORATION DU
CADRE DE VIE
La recherche d’un cadre de vie durable constitue un objectif pour toute maîtrise urbaine.
D’ailleurs, d’après l’article 1er du CATU l’organisation et l’exploitation de l’espace a pour
objectif de « conditionner le cadre de vie ».
Le cadre de vie « est en réalité un synonyme d’environnement dans son sens architectural
et urbanistique1 ». Il s’agit de tout ce qui constitue « le territoire de l’homme –individu 2». Il
recouvre à la fois l’environnement physique et l’environnement social. « C’est en réalité le
paysage urbain et l’espace journalier des habitants 3».
Toute maîtrise urbaine tendant à améliorer l’esthétique urbaine doit prendre en considération
à la fois le volet environnemental, social et artistique de la ville. Ceci nécessite d’une part, des
actions de lutte contre l’étalement urbain désordonnée (section 1) et d’autre part, des actions
de rénovation et réhabilitation urbaine (section 2).
1
Prieur (M) : « Droit de l’environnement », 5ème édition, Dalloz, 2004, p5
2
Ibidem.
3
Ibidem.
175
SECTION 1 : LES ACTIONS DE

LUTTE CONTRE
L’ÉTALEMENT URBAIN
DÉSORDONNÉ
L’étalement urbain commence à présenter une problématique à la maîtrise urbaine dès que le
rythme de cette extension se fait plus rapide que celui de la croissance démographique. La
surface consommée par habitant s’accroît, le processus d’urbanisation conduit à une
diminution de la densité des zones urbanisées du fait du développement de zones
d’urbanisation peu denses en périphérie des pôles urbains. L’étalement urbain se produit, sous
l’effet d’interactions socio-économiques, avec des contraintes spatiales et environnementales
locales. Il s’accélère avec l’amélioration des réseaux de transport et de mobilité, avec les
évolutions démographiques, le marché foncier et l’attractivité des régions urbaines.
L’étalement urbain désordonné engendre plusieurs problèmes à la fois économiques, sociaux

et environnementaux. Du point de vue économique, il entraîne des coûts accrus en matière de
voirie, de réseaux. Du point de vue social, l’étalement urbain concourt à la ségrégation et va à
l’encontre des objectifs de mixité tant sociale que professionnelle et fonctionnelle. D’un point
de vue environnemental, les conséquences néfastes à l’environnement sont nombreuses : la
réduction des espaces naturels, la fragmentation des écosystèmes selon les localisations de
l’étalement urbain, le mitage des paysages, puisque dans plusieurs cas, ce phénomène se
concentre dans des lieux sensibles1.
L’étalement urbain constitue une question d’importance en matière de développement

durable. En effet, une maîtrise urbaine durable nécessite d’éviter les irréversibilités de
décupler la croissance économique des ressources naturelles, matière première et facteurs de
production employés et de payer les vrais coûts en réintégrant les externalités. Or le processus
1
Sainteny (G) : « L’étalement urbain », responsabilité et environnement n°49, janvier 2008, p 9, publié sur site
www.annles.org.
176
de l’étalement urbain se déroule en opposition à ces principes, puisqu’il est largement

irréversible, D’une part, il présente un effet négatif pour les générations futures, et d’autre
part, le développement urbain est tellement rapide qu’il cause un dysfonctionnement entre le
développement économique, démographique et social.
Si nous ne maîtrisons pas efficacement l’étalement urbain, nous nous trouvons devant des
phénomènes jugées excessifs, il est alors nécessaires de mettre en place des politiques et des
actions visant à contraindre l’étalement urbain désordonné (sous-section 1) et l’habitat
spontané (sous-section2).
Sous-section1 : La maîtrise de
l’étalement urbain désordonné
L’étalement urbain est la prolifération des agglomérations urbaines qui se développent sur de
larges périmètres. Il peut correspondre à l’extension urbaine en continuité avec la ville
compacte (1) et peut se présenter sous la forme d’une périurbanisation, d’une extension
urbaine en discontinuité (2).
1- La maîtrise de l’étalement urbain des villes

Une maîtrise urbaine efficace nécessite le contrôle des modes de gestion du sol pour lutter
contre la consommation excessive et irrationnelle du sol. Dans ce cadre, l’État est obligé de
réglementer les densités. L’étalement urbain doit être maitrisé pour constituer un processus de
développement durable puisqu’il conditionne les droits des générations actuelles et celles
futures à un meilleur cadre de vie et un espace urbain convenable à leur dignité. Dans ce
cadre, la réglementation des densités doit constituer un facteur dans le processus de
développement durable, puisque plus le développement urbain est dense, moins il empiète sur
les espaces naturels.
L’article 12 du CATU montre que la densité est un élément essentiel dans la gestion économe
de l’espace urbain. En effet, « le PAU fixe (…) la densité des constructions autorisées dans
tout ou partie d’une zone affectée, et ce, en considération de la capacité d’accueil de
l’infrastructure et des équipements collectifs existants ou à réaliser, la qualité des sols de
177
ces zones, des risques naturels éventuels et des facteurs environnementaux». De plus, il
revient au règlement général d’urbanisme de fixer les volumes de construction, leur
localisation, leur implantation en tenant compte d’un certain nombre de servitudes d’utilité
publique (espaces verts, équipements collectifs…)1.
La densification représente un choix stratégique pour une bonne maîtrise du stock foncier
urbain des risques d’éparpillement par des activités irrationnelles qui règlementent la
conception de la ville vers une dimension verticale (A) ou vers une dimension horizontale (B).
A- La dimension verticale des villes

L’urbanisme vertical est une notion nouvelle qui consiste en une vision futuriste de la ville ; il
s’agit d’un phénomène qui est en train de se multiplier à travers le monde. Cet urbanisme de
hauteur présente une solution pour la gestion économe de l’espace, la présentation des espaces
verts urbains, l’optimisation du coût des infrastructures (voiries, réseaux souterrains…).
Il présente aussi, une solution pour le problème du coût de déplacement collectif ou individuel
qui peut être moins élevé dans ces cas et surtout de répondre efficacement au sur-
enrichissement du coût de terrain au centre ville. En pratique, la dimension verticale des villes
concerne d’une part, l’encouragement de l’élévation aérienne des villes en hauteur, pour
gagner plus d’espace urbain et d’autre part l’encouragement de l’urbanisme souterrain comme
style d’aménagement urbain.
Concernant le recours à l’élévation aérienne dans la conception des villes, le législateur

tunisien règlemente la hauteur maximale des constructions et la soumet à des contraintes très
particulières ; les systèmes d’évacuation, les soucis de sécurité, les préoccupations
esthétiques… En effet, à côté de son impact sur la détermination d’un certain caractère
morphologique d’une zone, la servitude de la hauteur assure aussi aux habitants un optimum
d’air et d’ensoleillement, le législateur tunisien encourage la dimension verticale dans la
conception des nouvelles villes tunisiennes en prévoyant que le PAU doit « opter pour un
type de construction composé d’un rez de chaussée et de deux étages comme base générale
de densité autorisée dans les zones aménagées à cet effet 2». Techniquement, la hauteur de
constructions est la différence entre le point le plus haut et le point le plus bas d’un édifice
1
Article 27 CATU
2
L’article 12 du CATU
178
c'est-à-dire la distance entre le sol et le toit. Cette distance est souvent exprimée en mètres. Le
nombre de niveaux (R+1, R+2…) est mentionné parfois comme mesure supplémentaire. La
hauteur des constructions est fixée généralement au regard de l’éloignement par rapport aux
limites séparatives des parcelles. Ainsi, plus une construction est éloignée du voisinage, plus
elle pourra être élevée. Dans ce sens, l’article 8 du RGU dispose que dans les zones
constructibles « le nombre maximum de niveau est limité à un rez de chaussée et trois
étages sans que la hauteur ne dépasse 15 mètres. Cette hauteur ne doit pas dépasser dans
tous les cas, la largeur de la voie majorée de retrait ».
La hauteur des bâtiments peut être affectée par d’autres servitudes comme les servitudes
aéronautiques de dégagements qui imposent au voisinage des aérodromes, des limitations de
la hauteur des constructions, dans le but, naturellement, d’éviter les obstacles à l’atterrissage
et au décollage des avions. Nous trouvons les dispositions organisant la superposition de
volumes différents, d’affectations différentes, dans les immeubles en hauteur dans les plans
d’aménagement urbain
Concernant l’urbanisme souterrain, il échappe aux préoccupations esthétique mais non au

souci de sécurité car dans ce cas ce soucis deviendrait une obsession. En plus, ce modèle
d’urbanisme soulève des problématiques propres à lui comme celles de servitudes verticales,
de superposition des propriétés…. La solution est-elle alors dans la conception horizontale des
villes (B).
B- La dimension horizontale des villes

La plupart des villes sont en expansion ; cette expansion, appelée le phénomène de
rurbanisation consiste en « le développement des villages aux noyaux souvent anciens, situés
à proximité de villes dont ils constituent des banlieues1 ». Ce phénomène qui se présente
sous forme d’un essaimage des implantations de maisons individuelles aux alentours des
villes est particulièrement consommateur d’espace et coûteux en termes économiques et
environnementaux. En même temps, ce phénomène peut être une solution qui favorise la
respiration de la ville, à la fois pour permettre l’implantation de certains équipements qui
peuvent difficilement cohabiter avec les espaces habités et pour préserver suffisamment
d’espaces naturels.
1
Dictionnaire Larousse : www.larousse.fr/dictionnaires/français/rurbanisation.
179
En vue de maîtriser ce phénomène l’État doit prendre les mesures nécessaires pour interdire la
construction là où elle ne souhaite pas que la ville se développe. Mais cette solution peut être
irrationnelle politiquement ou économiquement. En revanche, l’État peut subordonner la
construction à des conditions strictes « tenant par exemple à l’existence préalable
d’infrastructures auxquelles les constructions, peuvent se raccorder : dans cette hypothèse,
les autorités publiques, en décidant le développement ou le non développement des réseaux,
maîtrisent l’expansion urbaine1». De même, les autorités publiques peuvent maîtriser
l’expansion urbaine par le biais de la fiscalité en pénalisant le constructeur en dehors des
espaces déjà urbanisés par « l’obligation de participer au financement de l’extension des
réseaux que les constructions disséminées rendent nécessaires2 ». D’une manière plus
générale, « les modes de financement des infrastructures peuvent encourager plus ou moins
la ville compacte ou au contraire le développement suburbain3».
En droit français, par exemple, diverses dispositions permettent d’empêcher l’éparpillement

des constructions à la périphérie des villes. Dans ce sens, nous trouvons dans le code de
l’urbanisme des dispositions qui permettent de refuser l’octroi du permis de construire lorsque
les terrains ne sont pas desservis par des voies répondant à l’importance et à la destination de
l’immeuble ou de l’ensemble d’immeuble envisagé4. De même, lorsque les constructions
imposent soit la réalisation par la commune d’équipement hors de proportion avec ses
ressources, soit un surcroit important de dépenses de fonctionnement des services publics5.
Enfin, le code de l’urbanisme permet de refuser le permis de construire ou de ne l’accorder
que conditionnellement lorsque la construction à projeter est de nature à « favoriser une
urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en
1
janvier2013, p86.
2
Ibidem
3
Ibidem.
4
« Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans
des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés,
et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte
contre l'incendie. » R 111-5 code de l’urbanisme français, www.Legifrance.gouv.fr.
5
« Le projet peut être refusé si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la réalisation par la commune
d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des
dépenses de fonctionnement des services publics. », R 111-13 code de l’urbanisme français,
www.legifrance.gouv.fr.
180
particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés1». Ce genre de textes n’existe pas dans la
juridiction tunisienne. Il faut prévoir ces solutions dans les réformes du CATU pour pouvoir
maîtriser l’étalement urbain futur.
L’étalement urbain, dans son existence même, peut être maîtrisé, non seulement par le droit
de l’urbanisme mais aussi par les autres législations qui concernent les sites protégés, les
réserves naturelles et les législations environnementales. Il en est de même des espaces qui ne
doivent pas accueillir d’urbanisation en raison de la présence d’un risque naturel ou
technologique. De plus, nous pouvons protéger les espaces périurbains à partir des documents
d’urbanisme qui ont pour objectifs de favoriser un équilibre entre le renouvellement urbain, le
développement urbain maitrisé et l’utilisation économe des espaces naturels. En effet, la
planification permet de maîtriser l’étalement urbain à l’échelle intercommunale. Il peut s’agir,
par exemple, de conditionner l’ouverture d’une zone à urbaniser à la réalisation préalable des
équipements non seulement d’infrastructure telle que l’eau et l’assainissement mais aussi les
transports collectifs. Ces documents peuvent interdire la construction dans les espaces
périurbains, quand ces espaces ne possèdent pas les réseaux nécessaires pour l’habitat dans un
but de maîtrise de l’étalement périurbain(2).
2- La maîtrise de l’étalement du périurbains

Le périurbain est l’urbanisation qui se produit à la périphérie de la ville, c’est un
prolongement naturel de cette dernière, constitué par la consommation progressive d’espace
agricole et naturel. Il accueille traditionnellement les activités et habitants n’ayant pas trouvé
de place dans les centres. C’est un milieu qui est généralement pauvre en équipements
structurants, établissements scolaires, culturels, ou de services. Il pose un ensemble de
problèmes liés à plusieurs facteurs (A) et nécessitant des solutions (B).
1
« En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve
de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation ou sa destination :
a) A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en
particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés …», R111-14 code de l’urbanisme français, www.legifrance.gouv.fr.
181
A- La conception du problème
La croissance urbaine impressionnante se manifeste par un étalement urbain vers les
périphéries de la ville. Cet étalement désordonné et mal organisé pose des problèmes à divers
et multiples volets ; écologique, spatial, social et esthétique.
Le périurbain pose d’abord problème au niveau de sa définition, car il est difficile de cerner
un phénomène d’explosion urbaine sur des espaces agricoles, non destinés à l’urbanisation.
Le périurbain n’est pas rural car il est caractérisé par une densité de population élevée par
rapport à une zone rurale et en même temps, il n’est pas non plus urbain car il lui manque les
simples bases de l’urbain (la planification, l’infrastructure nécessaire, le zonage…). Il s’agit
alors d’un phénomène urbain qu’il faut étudier comme il est, et de chercher des solutions à
des situations existantes.
La périurbanisation pose ensuite, des problèmes d’ordre spatial. En effet, on reproche à ces
formes urbaines le gâchis d’espaces, principalement lié à la proportion importante du territoire
sacrifié pour ces développements. Nous avons un sentiment général de disparition des espaces
naturels, accompagnée d’une dilatation des zones urbaines puisque la majorité des espaces de
la banlieue sont créé par la migration de la population vers l’extérieur de la ville et non pas
par la répartition homogène.
Par ailleurs, d’un point de vue esthétique, nous reprochons à ces milieux urbains une pauvreté
de qualité architecturale de constructions et une répétition de formes sans originalité. Cette
banalité architecturale a un impact évident sur les paysages et touche la majorité des gens par
son manque d’affirmation et de caractère, en même temps que leur présence excessive. Mais
le problème majeur reste celui de la cohabitation et la ségrégation sociale, puisque, regroupé
dans des zones qui ne font l’objet d’aucune transition entres elles et qui se tournent
littéralement le dos. La mixité y est quasiment impossible et nous assistons à une sur
représentation de la classe pauvre. Une certaine ségrégation est ainsi mise en place, dans un
milieu homogène où la moindre différence est visible ; les classes sociales les plus élevés
suivant la logique ont aujourd’hui la possibilité de se regrouper dans d’autres sites.
L’étalement urbain n’est pas la cause principale de la ségrégation, mais il y participe. S’y
ajoutent, la division sociale dans l’habitat, la carence générale d’espace public, de places,
lieux nécessaires de rassemblement, de socialisation et de promenade qui est significative du
182
peu d’importance accordé à la création du lieu social. Tous ces problèmes se liant à
l’étalement urbain nécessitent des solutions favorisant la maîtrise urbaine de ces lieux (B).
B- Les solutions proposées

Les solutions s’imposent dans une logique d’attraction et de répulsion, c'est-à-dire dans le but
de recherche d’une population repoussée par la ville et attirée par la campagne mais sans être
pour autant prête à ordonner les qualités de chacun. La meilleure solution dans ces cas serait
l’encouragement de l’éclatement ordonné, c’est à dire l’adaptation à l’émergence de ces
nouvelles formes urbaines dans un souci de conservatisme des caractéristiques préexistantes.
Il ne s’agit pas d’entraver le développement et l’expansion des villes mais de maîtriser ce qui
émerge. Ainsi, les formes urbaines originelles des villes aussi bien que l’expansion urbaine
sont conservées. Cette expansion urbaine sera maitrisée grâce à la planification anticipée de la
région et à une préparation anticipée de la venue de la population. De plus, la majorité de la
population dans une grande ville souhaite un accès aux aménités paysagères et à un certain
cadre de vie. Si ce cadre est respecté dans une périphérie de la ville, on remarquera alors un
déplacement important de la ville à la périphérie de la ville.
Le périurbain maitrisé peut satisfaire la volonté d’une certaine masse de la population de vivre
loin de la ville et de ses nuisances ; il peut également, permettre d’avoir un logement plus
grand que celui de la ville. La population se déplacera vers la périphérie de la ville. Les
entreprises et la vie économique vont rejoindre cette population. Premièrement, car un
nouveau marché de consommateurs va s’implanté dans la région par la survenue de ces
nouveaux propriétaires avec une multiplicité d’équipements commerciaux, de loisirs ou de
service d’échelle d’agglomération. Deuxièmement, pour des raisons de logique économique,
la taxe professionnelle étant généralement plus faible hors centre ville puisque les communes
périurbaines tentent souvent d’attirer les entreprises par des incitations fiscales. Toutes ces
raisons peuvent encourager l’émigration d’une grande masse de population vers le périurbain
en tant que solution et non un problème. Il faut alors prévoir le périurbain et le maîtriser pour
toute action de maîtrise urbaine.
Cependant, ces nouveaux résidents ne doivent pas perturber le paysage et la biodiversité qui
enrichissent le cadre de vie de ces régions périurbaines et en même temps doivent lutter contre
tout phénomène d’habitat spontané dans ces périmètres (sous-section2).
183
Sous-section 2 : La lutte contre l’habitat

spontané dans la ville
L’habitat spontané est un habitat non intégré dans des procédures rationalisées ; il se
caractérise par l’illégalité des constructions qui sont principalement édifiées sur des terrains
sans statut. Cet habitat, se situant en dehors de tout circuit classique de production, est
caractéristique de la pauvreté urbaine et existe parallèlement aux problèmes sociaux inhérents
à cette pauvreté. Mais ce n’est pas toujours le cas. En Tunisie, en effet, après la révolution , et
avec la faiblesse des contrôles faits par les services techniques des CPL et les directions
régionales qui ne sont plus en position de réagir, l’habitat spontané est devenu un phénomène
répandu aussi bien dans les quartiers « chics » que ceux défavorisés, créant ainsi un vrai
problème de maîtrise urbaine qui mérite une étude approfondie (1) et l’examen de solutions
rationnelles (2).
1- La conception du problème
L’habitat spontané est un phénomène très développé. Il peut être défini comme étant un
habitat qui n’est pas conforme aux lois qu’il soit sous forme « d’oukalisation1 » ou de
« gourbification2 ». Il peut s’agir aussi d’un habitat simple mais qui n’est pas conforme aux
règles juridiques, ou d’un habitat édifié sans permis de construire ou de lotir.
«Dans d’autres pays en voie de développement, la notion d’habitat spontané fait référence
aux bidonvilles. L’usage de cette notion en Tunisie recouvre une réalité très différente et fait
référence à des quartiers où les logements, souvent de très bonnes fractures, sont réalisés en
auto-promotion par les ménages à partir de leur épargne. Ces logements sont édifiés sans
autorisation3».
1
Bouraoui (s) : « Urbanisme, aménagement du territoire et environnement : la conciliation est-elle possible »,
RTD, centre de publication universitaire, 1998. Il s’agit d’un mode d’habitat particulier, celui de l’utilisation de
la maison traditionnelle de la ville arabe (médina) en habitat collectif, un habitat généralement très dégradé.
2
Ibidem, c’est un terme utilisé pour viser « l’habitat produit par l’exode rural, à la périphérie des villes, mode
réalisé par des ruraux habitués à loger dans « des gourbis » (logement rudimentaire).
3
Chabbi (M) : « Urbanisation et population en Tunisie », Urbaconsult, novembre 1991.
184
Ce genre d’habitat a un impact négatif sur l’habitat dans la ville. D’abord, sur le plan
esthétique des villes, ces implantations sont non conformes au PAU de la ville, donc aux
caractéristiques de cette ville. Ensuite, sur le plan foncier par le gaspillage du sol urbain dû au
grignotage des espaces, aussi bien agricole qu’urbain. De plus, l’implication d’une telle
densification fait que le coût d’équipement en infrastructure1 soit élevés et rend impossible
l’équipement des quartiers excentrés.
2- Les solutions envisagées

Ce phénomène massif touche la plupart des villes tunisiennes. Les pouvoirs publics tunisiens
ont essayé de lutter contre ce genre d’habitat anarchique en employant des moyens parfois
violents. La politique adoptée consistait à démolir les « gourbivilles » et à expulser leurs
habitants vers leurs régions d’origine. Ainsi, dans les années 60, nous avons recouru à la
destruction de tout un quartier « sauvage » installé en périphérie de Tunis pour en reloger les
habitants dans des nouvelles constructions. Depuis, les moyens de lutte se sont rationalisés
mais n’ont pas pu enrayer le phénomène. Puis, pendant plusieurs années, la réaction des
pouvoirs publics connaîtra une évolution ; d’une part, sont renforcés les pouvoirs de sanction
et de répression administrative des CPL, et d’autre part, sont mis en place des mécanismes
correcteurs pour améliorer le système de production de logement, maîtriser la croissance
urbaine, financer l’habitat social et réhabiliter les quartiers touchés par le phénomène .
L’habitat spontané doit être réduit par des solutions politiques ainsi que juridiques. Sur le plan
politique, elles passent par les opérations de régularisation des quartiers illégaux (A). Sur le
plan juridique, elles résultent des lois répressives contre ce genre d’habitation(B).
A- La régularisation
La régularisation se limite à l’octroi aux habitants d’un permis de bâtir. Elle peut être simple
se limitant à une dimension juridique et permet de libérer ultérieurement l’initiative des
habitants pour améliorer leurs logements.
La régularisation peut être élargie, visant à équiper un quartier illégal en infrastructures et en

équipements socio- collectifs dans le cadre d’un projet de réhabilitation. Elle prévoit
l’attribution de crédits pour l’amélioration des logements. Les effets de la régularisation sont
1
Tel que l’assainissement, le transport, les routes…
185
multiples et permettent l’amélioration des conditions d’habitat, de la mobilité au sein du

quartier et des conditions de vie…1
Ces deux types de régularisation peuvent dès lors se combiner ; par exemple, l’aménagement
d’une zone en vue de réaliser un lotissement situé à proximité d’un quartier illégal peut
entraîner la régularisation juridique de ce quartier. De plus, le recours à la régularisation
élargie au profit des couches populaires est parfois engagé suite à un fort mécontentement et
des protestations exprimés par la population. De ce fait, la régularisation élargie de la
situation juridique de tout un quartier « devient un moyen de pacification sociale et prend
parfois une forme transactionnelle2 ». Les services fournis à la population sont destinés à
maîtriser son mécontentement et à désamorcer toute velléité de violence.3 »
B- Les lois répressives

Le législateur tunisien a commencé à s’intéresser aux solutions juridiques, à partir des années
80 par une loi relative aux autorisations de construire4. Cette loi a été très sévère à l’égard du
contrevenant. Elle reconnait aux pouvoirs administratifs concernés le pouvoir d’ordonner la
cessation des travaux, la saisie du matériel de chantier, la mise sous scellé et peut même
décider la démolition de la construction aux frais et risque du bénéficiaire5.
Dans le but de mieux maîtriser l’urbain, le législateur introduit au CATU une législation sur le
permis de construire. Ainsi, « toute personne souhaitant construire ou procédant à des
travaux de restauration pour conforter une construction existante ou y apporter des
modifications doit obtenir un permis du président de la municipalité à l’intérieur des zones
communales et du gouverneur pour le reste des zones 6». Ce principe posé par le législateur
met l’accent sur l’importance de l’autorisation préalable à toute opération de construction,
puisqu’elle est obligatoire et non facultative, demandée dans toutes les opérations de
1
Chabbi (M) : « Processus d’urbanisation et politiques urbaines dans les pays du sud, le cas de la Tunisie »,
diplôme d’habilitation à diriger des recherche en urbanisme et aménagement de l’espace, université de paris XII
Val de Marne, 9 décembre 2005.
2
ibidem
3
Ibidem.
4
Loi n°80-81 du 3/12/1980 portant modification de l’article 14 de la loi n°76-34 du 4/2/1976 relative aux
autorisations de construire, JORT, n°72 du 5 décembre 1980, p3015.
5
Ibidem.
6
Article 68 CATU.
186
construction urbaine ou non urbaine1. De plus, le permis de construire est livré sous forme
d’arrêté individuel par le président de la municipalité2 ou le gouverneur selon les cas après
avis d’une commission technique3 dont l’avis est obligatoire. La réponse doit être expresse
jamais tacite, sous forme écrite4 et suffisamment clair. Le législateur tunisien sanctionne toute
personne voulant édifier une construction en infraction aux dispositions du PC ou sans
l’obtention d’un PC.
1) - Le cas de construction en infraction aux dispositions du permis de construire
Dans le cas où quelqu’un construirait en infraction aux dispositions relatives aux PC, le
président de la municipalité doit5, dès la constatation de l’infraction, ordonner d’arrêter les
travaux, de saisir les matériaux de construction et d’apposer les scellés6.
Si le contrevenant respecte l’arrêté de suspension des travaux, il peut dans un délai de deux
mois à compter de la date de réception de cet arrêté, présenter une requête à l’autorité
administrative concernée qui ordonne soit la régularisation de la situation conformément aux
dispositions de règlement d’urbanisme en vigueur, soit la démolition de la construction.
Cependant, la régularisation de la situation du contrevenant doit être entourée de certaines
conditions comme l’existence de la bonne foi du fautif au moment de la réalisation des
travaux ; car si l’administration s’engage à la régularisation de chaque situation illégale, ceci
pourra inciter les contrevenants à violer les obligations du permis de construire. En effet, cette
pratique peut porter atteinte à la crédibilité du droit de l’urbanisme notamment en
marginalisant la portée du contrôle préventif opéré à travers la technique de l’autorisation
1
Principe énoncé par l’article 68 et affirmé par le TA, arrêt d’appel n°25677 du 14/7/2006 entre Béchir / le
président de la commune de Tunis, publié dans « Jurisprudence du TA de 2006 », p 299.
2
C’est une faculté propre et ne peut pas être déléguée, TA jugement de première instance n°18353/1du 6 mars
2010entre Ridha / le président de la commune de Tunis, publié dans « Jurisprudence du TA de 2010 », p263.
3
Une commission technique est instituée dans chaque gouvernorat ou municipalité par arrêté du ministre chargé
de l’urbanisme
4
La réponse doit être claire et écrite, elle ne peut pas être en aucun cas orale et on ne peut pas le désigner par le
silence de l’administration.
-TA, arrêt d’appel n°26715 du 21 mars 2009 entre Amel / le président de la commune de Mannouba publié dans
« Jurisprudence du TA de 2009 », p165
- TA, arrêde suspension d’exécution n°3067/41 du 30/12/2009 entre Salem /le président de la commune de
Tunis, publié dans « Jurisprudence du TA de 2009 ».
5
Il a une compétence liée et non discrétionnaire, le président de la municipalité n’est pas libre d’agir il doit
respecter cette loi, TA jugement d’appel n°26715 du 21 mars 2009 entre Amel / le président de la commune de
Mannouba publié dans « Jurisprudence du TA de 2009 », p165
6
Article 80 CATU
187
préalable. Donc, même si elle est satisfaisante sur le plan pratique, on ne peut pas nier son
caractère contestable sur le plan juridique, surtout qu’elle aboutit à la méconnaissance de « la
chose jugée » de l’administration. Pour cette raison, l’administration doit être sévère envers
ses administrés pour qu’ils soient plus responsables de leurs actes, sachant que la démolition
peut être parfois le seul moyen de régularisation.
Si la régularisation demeure impossible, ou que la commission technique a refusé la demande

de régularisation, rien ne peut empêcher la démolition et dans ce cas le contrevenant doit
enlever tout ce qu’il a érigé comme constructions non conformes au permis dans un délai
d’une semaine à partir de la date de réception de cet arrêté. À défaut, c’est aux services de la
municipalité de procéder à la démolition à ses frais1.
Si le contrevenant ne respecte pas la décision de suspension de travaux 2, le président de la

commune concerné doit prendre un arrêté de démolition3 qu’il fera exécuter aux frais du
contrevenant, dans un délai maximum d’un mois avec la possibilité de recours à l’assistance
de la force publique si cela est nécessaire.4
2)- Le cas de constructions sans PC
« Dans tous les cas où une construction est érigée sans permis ou …dans des zones
nécessaires à la réalisation de la voirie, et réseaux divers, des places publiques et des
espaces verts, le gouverneur ou le président de la municipalité, selon le cas, est tenu
1
Article 82 CATU.
2
Il faut que l’administration prouve que le contrevenant n’a pas respecté la décision de suspension des travaux
et qu’il a continué ses travaux malgré sa mise en demeure.
-TA, arrêt d’appel n°27274du 29/1/2010entreSalah, Khalil /le président de la commune de Sfax, publié dans
« Jurisprudence du TA de 2010 », p529.
- TA, jugement de 1ère instance n°18165 du 30 mars 2006 entre Habiba / le président de la commune de Mahdya,
publié dans « Jurisprudence du TA de 2006 », p34.
3
Le président de la commune a une compétence liée, il est obligé de prendre la décision de démolition dès la
constatation du non respect de la décision de suspension des travaux
-TA, arrêt d’appel n°26715 du 21 mars 2009 entre Amel / le président de la commune de Mannouba publié dans
« Jurisprudence du TA de 2009 », p165
- TA, arret d’excès de pouvoir n° 14235 du 7 février 1997 entre Ibrahim Lassoued/ commune de Nabeul publié
dans Jurisprudence de TA de 1997,IORT, 2000, p85.
4
Article 83 CATU. Le président doit la commune doit veiller à l’exécution de la décision de suspension des
travaux et si le contrevenant n’exécute pas cette décision il se trouve dans l’obligation de demander l’assistance
de la force publique. TA, jugement de 1ère instance n°15748/1 du 29/3/2008 entre Mustafa/ le président de la
commune de Tunis, publié dans « Jurisprudence du TA de 2008 », p163.
188
d'inviter le contrevenant pour audition dans un délai maximum de trois jours à compter de
la date de notification de sa convocation sur chantier et ce, par l'intermédiaire des agents
cités à l’article 88 du présent code, et de prendre par la suite un arrêté de démolition, de
l'exécuter sans délai en ayant recours le cas échéant à l'assistance de la force publique et
de procéder à tous les travaux nécessaires aux frais du contrevenant1».
À la lumière de ces dispositions juridiques, il apparaît que la procédure d’édiction de l’arrêté

de démolition est imprégnée d’un formalisme rigoureux concernant les mesures préalables et
la mise en œuvre effective de la mesure répressive en question. A cet effet, le déclenchement
de la procédure de l’édiction de l’arrêté de démolition est tributaire de la constatation du
comportement individuel lié à la conduite clandestine de travaux entrepris sans autorisation
préalable.
Afin de saisir les clandestins, le législateur tunisien a chargé diverses autorités habilitées à la
constatation de l’infraction, notamment les officiers de police judiciaire2 chargés de
rechercher, de constater les infractions et d’en dresser les procès verbaux qu’ils transmettent
au gouverneur, au président de la municipalité ou au ministre concerné. Le législateur tunisien
ajoute à ces officiers judiciaires d’autres agents spécialisés dans des domaines différents
comme par exemple les agents assermentés et habilités à cet effet, relevant du ministère de la
culture3, qui auront pour mission de garantir les intérêts du ministère qu’ils représentent, ou
les ingénieurs relevant du ministère de l’agriculture assermentés et habilités à cet effet 4, qui
vont participer par leur constatation à stopper le changement de vocation des terres agricoles.
L’énumération de ces organes permet de dégager l’idée que le législateur veut accélérer le
rythme du contrôle des constructions d’une façon permanente et quotidienne dans le but de
maîtriser l’étalement urbain désordonné. Ceci nécessite le contrôle sur chantier des infractions
commises.
À partir du moment où l’infraction est constatée, les agents de contrôle sont tenus de procéder
au profit de l’autorité administrative compétente un procès verbal contenant un ensemble de
données concernant la situation illicite. Ensuite, l’autorité compétente doit inviter le
1
Ibid, article 84
2
l’article 88 du CATU qui nous renvoie à l’article 10 du code de procédure pénale précisant les officiers de
police judiciaire2 chargés de rechercher, de constater les infractions et d’en dresser les procès verbaux qu’ils
transmettent au gouverneur, au président de la municipalité ou au ministre concerné.
3
L’article 88 CATU.
4
Ibidem.
189
contrevenant pour audition dans un délai de trois jours, à compter de la date de notification de
sa convocation sur chantier, lui permettant de présenter ses défenses.
Cette procédure est « obligatoire1» et il en découle plusieurs conséquences suivant la réaction

du contrevenant. Si le contrevenant ne répond pas à l’invitation cette même autorité prendra
un arrêté de démolition qu’elle exécutera sans délai et sans avis préalable du procureur
général2. Si le contrevenant assiste à l’audition, on rédige un procès verbal d’audition qui peut
être considéré comme un aveu de ce dernier sur l’existence de l’infraction. Ensuite, l’autorité
administrative doit prendre un arrêté de démolition et l’exécuter aux frais du contrevenant.
À travers les dispositions du C.A.T.U, on constate que la convocation du contrevenant ne vise

pas à régulariser sa situation mais, au contraire, les autorités municipales tenteront d’inciter et
de convaincre le constructeur en question de son intérêt à démolir la construction
irrégulièrement édifiée faute de quoi l’intervention de la force publique risquerait de lui
occasionner des charges financières supplémentaires.
Les délais énoncés par ce texte sont très intéressants, car ils seront durement contrôlés par le
juge administratif, puisqu’il est capable d’annuler l’arrêté de démolition pris par l’autorité
compétente si le requérant n’a pas été invité dans les délais prescrits3.
3)- Le cas de construction érigés sur un site archéologique
Si la construction est érigée sur un site archéologique, le contrevenant sera puni d’une peine
d’emprisonnement d’un mois à un an et d’une amende allant de mille à dix mille dinars ou de
l’une de ces deux peines4. Les auteurs des infractions prévus sont également tenus de remettre
en l’état les monuments historiques et les bâtiments endommagés et de réparer les préjudices
qui en ont résulté. Les frais découlant des réparations et de la remise en l’état ainsi que des
dédommagements sont supportés par les auteurs des infractions. De même, « dans tous les
cas où il aura été procédé, sans autorisation, à une construction sur un site archéologique
1
TA jugement de 1ère instance n° 13009/1 du 3/2/2007 entre Ahmed/ le président de la commune de Tunis entre
Ahmed / le président de la commune de Tunis publié dans « Jurisprudence du TA de 2007 », p132.
TA, arrêt n°15102 du 6/3/1998, Mohamed et Abd el Raouf Hmidi / gouverneur de Bizerte, recueil de tribunal
administratif de 1998, p 132.
2
TA, arrêt n°16052 du 7/7/2000, Mohamed /président de la municipalité de Hammam Ghazez, recueil de
tribunal administratif de 2000, p 196.
3
TA, arrêt n° 19559 du 14/2/2004, Salah ben Hammouda Louzir /président de la municipalité de La Goulette(
non publié).
4
L’article 83 du code du patrimoine archéologique historique et des arts traditionnels
190
ou culturel ou à l’intérieur d’un secteur sauvegardé, le Gouverneur ou le Président de la

Municipalité, selon les cas, sur la demande du Ministre chargé du Patrimoine prend un
arrêté de démolition et procède sans délai à son exécution. Ils peuvent, si besoin recourir à
la force publique et faire réaliser aux frais de l’auteur de l’infraction tous les travaux
nécessaires. En cas de récidive, sont appliquées les sanctions maximum sus-indiquées1»
Ainsi, pour maîtriser l’urbain désordonné, le législateur tunisien prévoit des solutions dans le
CATU, parfois dans le but de maîtriser l’étalement urbain des villes vers une conception
verticale plutôt qu’horizontale, parfois dans le but de lutter contre l’habitat spontané. En
même temps, le gouvernement tunisien procède aux solutions politiques comme l’intégration
des quartiers d’habitat spontané par leur réhabilitation et rénovation (section 2).
SECTION2 : LES ACTIONS DE

RENOVATION ET DE
REHABILITATION URBAINE
Une maîtrise urbaine efficace nécessite des actions de rattrapage dont la rénovation et la
réhabilitation des quartiers insalubres.
La réhabilitation et la rénovation urbaine constituent des opérations qui concernent

principalement les quartiers anciens insalubres ; elles visent à restructurer, dans un objectif de
mixité sociale et de développement durable, les quartiers vulnérables, classés en zone urbaine
sensible. Ces opérations comprennent toute action ou aménagement de nature à favoriser le
développement social urbain et peuvent inclure des actions d’insertion professionnelle et
sociale des habitants de ces zones. « L’objectif principal de ces actions est de réduire la
fracture urbaine en utilisant des dispositifs assurant une discrimination positive par « la
réduction progressive des écarts constatés avec les autres villes ou quartiers2».
1
ibidem
2
Brouant (J-P) : « À propos la rénovation urbaine », AJDA, 2003, p2198.
191
Dans cette partie, nous analysons dans un premier temps les actions de rénovation urbaine
(sous-section1) puis les actions de réhabilitation urbaine (sous-section 2).
Sous-section1 : Les actions de

rénovation urbaine
La rénovation urbaine est « l’opération urbaine par laquelle les constructions existantes
sont supprimées et remplacées par des constructions nouvelles tout en adoptant une
nouvelle répartition dans la vocation des différents terrains évacués1 ».
Depuis son indépendance, la Tunisie a vécu ce genre d’opérations que ce soit dans la capitale
ou dans d’autres agglomérations suites aux prescriptions des nouveaux plans de la circulation
ainsi que l’état dégradé de nombreux bâtiments. L’objectif consistait à cette époque en
l’ouverture de la vieille médina sur les quartiers limitrophes, et ce par la démolition de
certaines murailles et des portails qui l’encerclaient et de plusieurs quartiers à la fois
insalubres et sous équipés. D’autres nouvelles constructions adaptées aux nouvelles normes
d’urbanisme ont été édifiées à leur place. À la suite de ces opérations de rénovation, des voix
se sont élevées pour appeler à la modération de cette orientation tout en agissant dans le sens
de la conciliation entre le modernisme et la protection du patrimoine. Ces opérations de
rénovation ont été effectuées parfois par la commune (1) et parfois par l’ARRU (2).
1- Les opérations de rénovation communale

Le projet de base communal est l’opération des oukalas ; « il s’agit de vieilles constructions
qui ont perdu leur fonction essentielle dans la ville (en tant que auberges et hôtels) pour
devenir des habitations collectives et qui avaient abrité le long du XXème siècle des groupes
qui ont émigré à la capitale 2». Le but de cette opération est la revalorisation de ces
constructions par un programme de relogement des occupants des oukalas et des locaux
similaires, la réalisation de l’infrastructure de base et des équipements ainsi que la réservation
de lots en vue d’abriter les programmes immobiliers, l’apurement foncier, l’expropriation des
1
Bousataa (S) : « Droit de l’urbanisme », ARTYO, 1999, p267.
2
Ibid, p272.
192
immeubles en vue de leur aménagement sur la base d’un PIF au profit de la commune, le
réaménagement et l’édification de constructions et enfin la réhabilitation et la restauration des
constructions.
Le gouvernement tunisien procède aux opérations de rénovation urbaine dans le cadre d’un
programme d’État en favorisant une collaboration entre la commune et l’ARRU comme
participants de base.
La participation des associés est constituée de fonds et celle de la commune est

essentiellement constituée de la réserve immobilière disponible dans la zone dont elle est
propriétaire : voiries, places, immeubles acquis à l’amiable ou par expropriation. La
rénovation permet la mise en valeur du tissu urbain, mais demeure très coûteuse pour l’État
puisqu’elle nécessite la mobilisation de ressources en vue de faire face aux dépenses de la
rénovation avec ses divers éléments, à savoir le coût des immeubles, de la démolition et du
relogement des occupants ou leur indemnisation. Aux fins, la CPL s’entraide avec l’ARRU
pour cette raison.
2- Les actions de rénovation effectuées par l’ARRU

L’acteur principal des opérations de rénovation urbaine est l’agence de réhabilitation et de
rénovation urbaine (ARRU) qui est un établissement public à caractère industriel et
commercial, soumis à la tutelle du ministère de l’équipement et de l’habitat, chargé de l’étude
et de la mise en œuvre des projets de réhabilitation. Elle est chargée de l’exécution de la
politique de l’État dans les domaines de la rénovation urbaine et de l’amélioration des
conditions d’habitabilité dans certains quartiers en vue de permettre une meilleure utilisation
de certains lots.
Conformément à la loi de sa création1, elle est tenu d’entreprendre les travaux nécessaires de
nature à améliorer les conditions d’habitat dans les quartiers sous équipés et à permettre une
meilleure utilisation de certains lots urbains. Son intervention doit s’effectuer conformément à
un PAU, un programme de restauration ou de rénovation d’immeubles et de mise en état du
sol. Elle réalise ses projets « au profit de l’État et des collectivités publiques régionales et
locales, par voie de convention de délégation de maîtrise d’ouvrage, les projets de
1
Loi n°81-69 du 1er août 1981 relative à la création de l’ARRU, JORT n°51 du 7 aout 1981.
193
réhabilitation des quartiers spontanés et de rénovation des quartiers vétustes1 ». L’agence a

procédé à plusieurs opérations de rénovation, les plus intéressantes étant celles de la zone de
Hafsia et de la zone de petite Sicile.
Concernant le projet d’el Hafsia2, le projet de rénovation est dû à l’état de la cité qui était
médiocre, des constructions en état de dégradation, et des propriétaires qui ont abandonné
leurs propriétés, pour s’installer dans d’autres zones. Des familles aux conditions
économiques et sociales difficiles se sont installées à leur place. Des constructions ont perdu
leur vocation initiale pour abriter des activités professionnelles ou pour faire office de dépôt.
Tout ceci a causé un accroissement de la densité démographique dans cette zone et une
dégradation de la situation sociale. L’ARRU est intervenue dans ce quartier en édifiant de
nouvelles constructions, en conservant et améliorant certaines habitations et en rendant à ses
domiciles leur vocation initiale. Elle a également offert aux quartiers concernés par les
travaux de nouvelles fonctions économiques, sociales et culturelles, ainsi que la restauration
de certains sites historiques.
L’opération est mixte et consiste à édifier des constructions nouvelles sur des terrains nus et à
réhabiliter les vieilles constructions ainsi que les équipements y afférents. Concernant cette
opération, l’ARRU a procédé à ces travaux en se basant sur un plan d’aménagement de détail
qui présente le cadre juridique de cette opération. L’agence est intervenue en sa qualité de
maitre d’ouvrage délégué par la commune et l’État. Le financement de cette opération a été
confié à la banque de l’habitat ; par ailleurs, l’association de sauvegarde de la médina avait
joué un rôle non négligeable, puisqu’elle avait pour mission de réaliser les études d’urbanisme
et d’architecture.
Le deuxième projet est celui de la rénovation du quartier « Petite Sicile ». Il s’agit d’une
opération qui concerne un quartier dégradé, caractérisé par les constructions collectives dont
la plupart se trouvent dans un état de dégradation avancé, les autres nécessitant une opération
de réhabilitation. L’opération de rénovation comprend la réalisation d’une opération
d’urbanisme dans le cadre d’un périmètre d’intervention foncière. Cette opération englobe le
relogement des occupants, la révision des réseaux d’assainissement et d’évacuation d’eau,
l’apurement foncier, la démolition de constructions menaçant ruine, la restructuration de la
1
Ben Letaief (M) : « Décentralisation et partenariat, propos introductifs », anales des sciences juridiques n°1,
2007, p 283.
2
C’est un projet qui a été réalisé entre 1980 et 1992.
194
zone dans le cadre du plan d’aménagement de détail fixant la répartition d’une part des
activités entre les espaces de la zone et d’autre part les nouveaux règlements d’urbanisme
relatifs aux coefficient d’utilisation du sol et au coefficient d’utilisation foncière.
Il est vrai que le but de la rénovation est l’amélioration du tissu urbain, mais le fait qu’elle soit
coûteuse ne permet pas d’atteindre un équilibre entre la conservation du patrimoine national
séculaire et les nécessités actuelles d’urbanisation. C’est pour cette raison que la volonté de
l’État s’est orientée vers la réhabilitation. En effet, si la rénovation s’impose dans un
ensemble de cas, la réhabilitation peut dans d’autres cas répondre à des besoins sociaux et
économiques spécifiques qui tiendraient compte des contraintes d’ordre humain et financier
(sous-section2).
Sous-section2 : Les actions de

réhabilitation urbaine
Le programme de réhabilitation a pour but d’améliorer la situation urbaine et sociale, non
seulement dans les vieilles villes, mais également dans des quartiers anarchiques du
périurbain. Les opérations de réhabilitation comprennent l’amélioration des voiries et des
différents services urbains, l’apurement foncier, la construction des équipements collectifs et
l’octroi des crédits pour la restauration ou l’extension des constructions, ainsi que l’offre des
lots assainis en vue de l’édification des logements de remplacement et la réalisation des
projets économiques.
1- Des actions multiples

L’ARRU a réalisée depuis sa création en 1981 plusieurs programmes et projets de
réhabilitation des quartiers populaires par l’extension ou la rénovation de réseaux de base1 et
la construction d’équipements socio collectifs2, parmi ces programmes, les projets de
développement urbain (PDU) (A) et le programmes national de réhabilitation des quartiers
populaires (PNRQP) (B).
1
Voierie, eau potable, assainissement, drainage des eaux pluviales, éclairage public…
2
Ecoles, dispensaires, salles de sport
195
A- Les projets de développement urbain1

Le premier projet concernait la démolition des gourbi-villes ou les quartiers anarchiques, mais
ceci a conduit à une crise sociale ; en effet, les événements politiques de 1987 ont montré la
nécessité d’assurer très vite une politique d’intégration des gourbi-villes, dont une partie de la
population a participé aux émeutes. Ces évènements ont révélé les limites de la politique
d’intégration sociale qui était sélective privilégiant les classes moyennes. La notion de
réhabilitation fut désormais au centre des décisions prises par les pouvoirs publics et annonça
une politique de réhabilitation qui répondait à des exigences sociopolitiques du gouvernement
tunisien2.
Le lendemain de ces évènements, le district de Tunis3, qui est l’agence de planification de

grand Tunis a été chargé de l’étude et de la mise en œuvre du deuxième projet urbain dont
l’objectif est la réhabilitation de sept quartiers, dont trois à Tunis4 et quatre à Sfax. Ce projet
comportait la régularisation foncière de ces quartiers, le plan d’urbanisme, l’amélioration des
logements, la promotion de l’emploi et des petits métiers. Cette opération a été achevée en
1984.
Le rôle des communes pendant ces étapes de réhabilitation est secondaire, car elles n’ont ni le
pouvoir ni les moyens d’une action autonome dans le domaine de l’aménagement du
territoire. « Leurs moyens financiers sont très modestes ; leurs recettes réunies représentent
moins de 5% de celles de l’État et leurs dépenses d’investissement direct proviennent pour
80% de l’État à 50% de subventions et 30% de prêts auprès de la CPSL contrôlée par
l’État5 ». « De plus, les communes ne pouvaient prendre l’initiative d’une opération qui
nécessitait des financements exceptionnels que seul l’État pouvaient mobiliser et qui, en
outre, ne pouvait être équilibré sans transferts. Elles sont, ensuite, soumises à une étroite
tutelle administrative et financière qui subordonne la plupart de leurs actes au pouvoir
1
Ce sont des projets qui ont été réalisés entre 1980 et 1992.
2
Chabbi (M) : « La réhabilitation des quartiers populaires en Tunisie : de l’intégration à la régulation sociale »,
l’urbain dans le monde arabe, CNRS édition,1999, p189
3
Créé en 1972 et ayant commencé ses fonctions en 1974.
4
Saida Manoubia, Djebel Lahmar et Mellassine.
5
Bellalouna(R), Bouabdallah (M), Hachicha (M), Guermazi (M), Mansouri (F), Meddeb (A) : « La place de la
maitrise d’ouvrage dans les projets urbains, son statut, son rôle, et les conditions de son exercice », la maîtrise
d’ouvrage urbaine, acte de séminaire international de Tunis, 15-17 novembre 1998, P 76.
196
discrétionnaire de l’État. En outre, les communes ont des capacités d’identification,

d’évaluation et de montage des projets faibles du fait d’un encadrement insuffisant1».
Les compétences qu’octroie le système institutionnel en place aux communes sont très
limitées en matière d’habitat et de service urbain, la plupart des compétences étant exercées
par l’État ou les agences publiques dépendant d’eux2. Mais la commune reste toujours la
mieux placée pour ce genre de travaux du fait de sa proximité de la population.
Les études du troisième projet urbain ont débuté en 1981, date de création de l’ARRU3 . La
création de l’ARRU a été déclenchée par la banque internationale de reconstruction et de
développement (BIRD) qui a voulu créer un « guichet unique » pour la délivrance des
subventions liées à la mise en œuvre du programme de rénovation urbaine. Cette dernière a
tiré une leçon des difficultés subies lors des premiers projets et voulait avoir un interlocuteur
unique en matière de financement des actions publiques de rénovation et de réhabilitation
urbaine4 et qui tire de son statut EPIC une plus grande souplesse de gestion, et un meilleur
encadrement dû aux rémunérations plus élevées du secteur semi -public par rapport à
l’administration. Les interventions se caractérisent par une approche partenariale et intégrée,
associant réhabilitation ou rénovation et intégration économique et sociale.5
Le rôle de l’ARRU consiste à établir des actions de réhabilitation des quartiers spontanés et de
rénovation des vieux quartiers devenus vétustes et aux conditions d’habitat insalubre. 6 C’est
un rôle concepteur dans la mesure où elle se charge de l’identification des besoins nationaux
dans les domaines de son intervention, leur classification suivant les priorités et la proposition
de programmes et de modes de financement. D’ailleurs, elle se charge d’identifier, auprès des
communes concernées, les quartiers nécessitant une réhabilitation et/ou une rénovation. Dans
ce sens, elle a contribué à l’élaboration des études préliminaires aidant à la définition du
programme d’intervention adéquat et permettant une première estimation du cout de celui- ci
et de son schéma de financement. De plus, l’ARRU est tenue de coordonner les actions entre
1
Ibidem.
2
Ibidem
3
Loi n°81-69 du 1er aout 1981relative à la création de l’ARRU, JORT n°51 du 7 août 1981.
4
5
Ben Letaief (M) : « Décentralisation et partenariat, propos introductifs », anales des sciences juridiques n°1,
2007, p 292.
6
Article 1er de la loi n°81-69 du 1er aout 1981 relative à la création de l’ARRU, JORT n°51 du 7 août 1981.
197
les intervenants en la matière, comme les associations de sauvegarde des médinas , l’AFH, et
les entreprises publiques concessionnaires des réseaux1, sans nier, bien entendu, le secteur
privé qui regroupe les bureaux d’études spécialisés2 des entreprises de bâtiment et des
entreprises de travaux publics.
Les projets urbains commencent à se multiplier à partir de l’année 1985. Ainsi, nous assistons
à un premier projet qui portait sur cinq quartiers supplémentaires, dont deux quartiers
spontanés situés à la périphérie de Tunis et trois dans les villes du nord-ouest du pays.
Toutefois, ce programme n’envisageait qu’un apurement partiel du foncier et ne prenait pas
en compte la promotion des petits métiers. En effet, la difficulté de mise en œuvre des
objectifs sociaux a contraint l’ARRU à les abandonner, à se limiter à l’infrastructure 3et à
l’amélioration des logements.
Ensuite, un second projet qui intéressait vingt-cinq quartiers de différentes villes réparties à
travers tout le pays a été programmé. Il comportait, outre la réhabilitation des quartiers
existants, la production de lots sociaux, dont la réalisation a été confiée à l’AFH 4. Le choix
de l’ AFH comme maitre d’ouvrage résulte d’une logique de faire des opérations de
lotissements sociaux, qui présentent une composante régulière et stable de la politique de
l’habitat, d’où le choix consistant à le faire prendre en charge par l’AFH pour infléchir sa
politique d’offre de façon permanente et non comme opérateur. Le programme de
réhabilitation de ces quartiers a privilégié la réalisation d’infrastructures, la construction
d’équipements socio-collectifs et l’octroi de crédits destinés à l’amélioration des logements.
Les projets urbains sont complexes et coûteux, c’est pour cette raison qu’ils ont été succédés
par une nouvelle génération de programme il s’agit du programme national de réhabilitation
des quartiers populaires (PNRQP).
1
STEG, la SONEDE, L’ONAS,…
2
Urbanisme et ingénierie
3
Voirie, assainissement, drainage des eaux pluvial, éclairage public.
4
paru dans mélanges « l’urbain dans le monde arabe », p190.
198
B- Le programme national de réhabilitation des

quartiers populaires
En 1990, un nouveau programme appelé le programme national de réhabilitation des quartiers
populaires (PNRQP) a été mis en œuvre, exécuté par l’ARRU en collaboration avec l’office
national d’assainissement. Le PNRQP a été réalisé dans le cadre du VIIIème plan (1992-1997),
puis a été prolongé par un deuxième projet, il s’agit du programme national de
dégourbification, (PND) qui concernait 150 quartiers et qui était destiné à être exécuté
pendant le IXème plan (1997-2002).
Cette politique s’est poursuivie au cours du Xème plan (2003-2009) par une 3ème génération
du PNRQP. Les besoins restent importants comme en témoigne la demande des communes à
chaque identification des besoins menés pour définir les trois générations. Cela est sans doute
dû aux nouveaux besoins résultant de la croissance urbaine et notamment à l’inclusion de
zones rurales dans les périmètres communaux dans les quartiers populaires sous-intégrés et
pas seulement à la réhabilitation des quartiers spontanés.
La quatrième génération du PNRQP et la dernière a été programmé au cours de la période

2007-2012 elle concerne 240 quartiers. Ce programme vise la création de l’infrastructure de
base la composante plus importante pour l’amélioration des conditions de vie. Ensuite, un
autre programme a vu le jour il s’agit du programme de promotion des quartiers populaires
des grandes villes (PPQPGV)
C- Le programme de promotion des quartiers

populaires des grandes villes
Suite à l’impact positif des projets de réhabilitation sur le plan social économique, urbain et la
persistance des zones urbaines caractérisés par une sous intégration sociale et économique, un
programme de promotion des quartiers populaires des grandes villes a vu le jour pendant la
période 2007-2013. Puis un autre programme l’a succédé il s’agit de celui de réhabilitation et
d’intégration des quartiers populaires qui est prévu pour les années 2013-2016 et qui est en
cours de réalisation.
Le cadre juridique de ces programmes consistait en un accord conclu entre l’agence et les
ministères concernés pour l’ensemble des programmes ainsi qu’un accord de délégation de
199
maîtrise d’ouvrage avec chaque commune bénéficiaire du dit programme et qui fixait les
obligations techniques et financières des parties.
L’ARRU joue le rôle de maître d’ouvrage délégué. Elle assure un rôle d’exécutant et n’a pas
de responsabilité en matière de financement, ni de pouvoir de décision en matière de
programme. Cependant, « Pour l’essentiel des travaux, la commune conserve son statut de
maître d’ouvrage mais dans la réalité les conditions d’exercice de cette maîtrise d’ouvrage
sont profondément changées au point que sa réalité devient problématique1 ». La commune
conserve donc la maîtrise du programme qu’elle finance, c'est-à-dire des travaux dits
secondaires (in-site) et de certains équipements collectifs. En fait, elle perd en partie la
maîtrise. Parce que, outre son rôle d’auxiliaire de maître d’ouvrage délégué pour les
communes, l’ARRU joue le rôle d’auxiliaire d’administration centrale.
L’État conserve son initiative concernant les projets dont il décide de l’opportunité, fixe
l’enveloppe en fonction de considérations macro- économiques et fournit l’essentiel du
financement initial soit sur le budget soit par des emprunts extérieurs que seul l’État peut
conclure. Celui-ci distribue les rôles et les charges financières de chacun dans le financement
et la réalisation des projets, et c’est à l’ARRU d’identifier les communes et le contenu des
interventions. Quant à la commune, elle ne peut qu’accepter ce qui lui est proposé, mais elle a
toujours un rôle de concertation et d’approbation préalable pour la partie secondaire du
programme qu’elle financera. Le cinquième projet est axé principalement sur le renforcement
institutionnel des opérateurs du secteur de l’habitat. C’est ainsi que la caisse nationale
d’épargne –logement (CNEL) a été transformée en banque de l’habitat.
2- Des moyens de financement multiples

La réhabilitation a débuté en Tunisie par un financement international. En effet la banque
mondiale et US-AID ont contribué au financement de la plupart des projets de réhabilitation
réalisés en 1985et 1987. Leur part de financement ne dépasse pas les 50%. La préoccupation
primordiale de la banque mondiale est focalisée sur la récupération des coûts des projets, ce
qui permettra la réalisabilité des projets urbains. C’est pour cette raison que les études socio-
économiques sont orientées vers l’idée de solvabilité. « Cette logique économiste suppose
1
Bellalouna(R), Bouabdallah (M), Hachicha (M), Guermazi (M), Mansouri (F), Meddeb (A) : « La place de la
maitrise d’ouvrage dans les projets urbains, son statut, son rôle, et les conditions de son exercice », la maitrise
d’ouvrage urbaine, acte de séminaire international de Tunis, 15-17 novembre 1998, P 85.
200
que les bénéficiaires du projet achètent des biens et des services et se trouvent ainsi
confrontés, en tant que consommateurs, à un marché. Cette logique, qui transparait au
niveau des montages institutionnels et financiers, s’est trouvée confrontée aux impératifs
d’intégration sociale prônés par les pouvoirs publics1». De plus, la logique des bailleurs de
fonds a été contrecarré par l’État qui, en essayant de désamorcer le mécontentement social,
n’a pas utilisé sa force pour récupérer les coûts auprès des populations bénéficiaires. Il
n’existe pas de documents qui nous permettent d’estimer les niveaux de remboursement
atteints dans les projets urbains, mais on sait que ces niveaux sont globalement faibles2.
Depuis 1987, l’État a pris en charge tout le financement de la réhabilitation des quartiers
populaires, alors que les bailleurs de fonds se sont retirés. L’exigence de l’intégration sociale
a cédé devant l’obligation de régulation. Les actions urbaines ne s’attaquent plus seulement
qu’aux problèmes urbanistiques des quartiers populaires. Ils se sont concentrés aussi sur les
aspects politiques, sociaux. Ainsi, de nouveaux types de projets ont vu le jour tel que le
programme de développement urbain (PDUI), exécuté sous le contrôle du commissariat
général du développement économique (CGDR) relevant du ministère du développement
économique et axés, principalement, sur l’équipement des quartiers et la promotion de
l’emploi et des activités. L’objectif de ce programme est de favoriser l’émergence d’une
dynamique de développement des quartiers souffrant d’une insuffisante intégration dans le
tissu urbain3. Ainsi, « au cours du VIII 5ème plan, 35 millions de dollars ont été réservés au
financement des actions d’amélioration des conditions de vie, dans le but de pallier les
insuffisances et le caractère partiel des interventions de régulation4 ».
Il faut remarquer que pendant la période 1985 – 1986, l’évolution des projets de réhabilitation
des quartiers populaires s’est progressivement développée par l’établissement d’une politique
basée sur des projets avec des ressources financières importantes. Pendant cette période,
l’intervention en matière de réhabilitation intéressait l’intégration sociale des populations à
travers certains projets qui visaient cette catégorie.
1
paru dans « L’urbain dans le monde arabe », p196.
2
Ibid, p197.
3
Ben Letaief (M) : « Institution, mode de gestion et devenir : la politique Tunisienne de la ville », RTD, 2000,
4
L’urbain dans le monde arabe, CNRS édition, 1999, p197.
201
A partir de 1987, les projets de réhabilitation se sont étalés sur l’échelle de tout le pays étaient
financés par le budget de l’État. Ces projets concernaient de multiples quartiers ; pour cette
raison, leur contenu a été réduit à des actions d’amélioration d’infrastructures et de
superstructures. La réhabilitation devient alors une sorte de régulation sociale réduisant
certains dysfonctionnements. L’ARRU a été chargée de la mise en œuvre d’un programme
national de réhabilitation des quartiers populaires. « Ce nouveau programme a concerné
dans sa première phase (PNRQP 1) couvrant la période de VIIIème plan 1992-1996, 223
quartiers populaires pour l’essentiel spontanés répartis sur 134 communes pour un coût de
50 MD1 ».
La deuxième phase, dite (PNRQP2), couvrant la période du IXème plan (1997-2001) porte sur
la réhabilitation de 237 quartiers spontanés ou vétustes répartis sur 229 communes et
touchant près de 540 000 habitants et 93 000 logements. Le coût de cette dernière tranche a
été estimé à 69MD environ2. D’une façon générale, le travail de réhabilitation est un travail
lourd puisqu’il exige des actions intégrées réunissant un effort de régularisation foncière et
couteux de désenclavement des quartiers édifiés sur des terrains non constructibles. De plus,
tout travail de restructuration nécessite des travaux notamment au niveau de l’infrastructure
routière, des réseaux d’assainissement et des équipements socio- collectifs. C’est pour cette
raison que l’ARRU, dans le cadre de sa mission d’assistance a lancé un programme en 1992
de développement municipal.
C’est un projet lancé avec le VIIIème plan et qui s’inscrit dans le cadre des programmes
d’investissement communaux (PIC), il consiste à améliorer les performances des communes
en matière de planification, de programmation des projets et surtout à permettre le
financement par une ligne de crédit3, de la partie relative à l’infrastructure4 et aux projets
d’équipements socio-collectifs. L’ARRU prépare les études nécessaires à cet effet, agit en tant
que maître d’ouvrage délégué pour le compte des communes et supervise les travaux. Dans
1
Ibidem.
2
Ibidem.
3
Ce sont des crédits de 220 MD dont 80 MD sont avancé par la banque mondiale.
4
Travaux d’assainissement, espace vert et éclairage public
202
l’ensemble, durant la période du XIème plan, 78 projets ont été prévus dans ce cadre du PDM
avec un coût prévisionnel de 22MD1.
La réhabilitation et la rénovation sont des projets qui luttent contre l’habitat insalubre. Le but
est de rechercher la suppression des formes d’habitat inacceptables et d’assurer logement
décent pour des occupants.
D’une façon générale, la réhabilitation urbaine en Tunisie a été confrontée à des obstacles qui
limitaient son efficacité. Ceci est dû d’une part, à l’action de l’ARRU en tant qu’agence de
réhabilitation et rénovation, avant le monopole des missions de maîtrise d’ouvrage urbaine qui
est restreinte. En effet, malgré la diversification progressive qui a caractérisé son activité au
cours de la dernière décennie, les investissements dans les types d’interventions autres que
celui de la maîtrise d’ouvrage déléguée des projets du PNRQP, restent faibles, fluctuants et
incertains. L’ARRU n’est ni totalement libre de ces choix, ni dotée d’un capital propre lui
permettant de réguler ses activités pour assurer le maintien de sa productivité à un niveau
compatible avec ses capacités de réalisation. D’autre part, parmi les obstacles à la
réhabilitation urbaine en Tunisie, l’organisation des travaux entre l’ARRU et les autres
concessionnaires comme la STEG et la SONEDE qui est souvent difficile gérant des retards
considérables dans les programmes. Ces actions de rénovation et de réhabilitation sont
nécessaires pour avoir un environnement urbain durable mais insuffisantes il faut poursuivre
des actions visant la qualité de vie (chapitre2).
1
203
CHAPITRE 2 : LES ACTIONS

VISANT L’AMÉLIORATION DE
LA QUALITÉ DE VIE
La qualité de vie est « une sorte de complément nécessaire à l’environnement. Elle veut
exprimer la volonté d’une recherche du qualitatif après les déceptions du quantitatifs
(niveau de vie) et bien marquer que l’environnement concerne non seulement la nature
mais aussi l’homme dans ses rapports sociaux, de travail, de loisir 1… ».
Selon Lamarque, la qualité de vie « ne constitue pas que la vague fondamentale morale de la
protection de l’environnement, elle peut être objet de droit 2 ».
La problématique de la ville et l’environnement urbain renvoient à la conjonction de deux

dynamiques ; l’une concernant l’urbanisation qui apparait comme un processus irréversible à
l’échelle de l’histoire humaine avec des conséquences sur l’environnement multiples, l’autre
relevant de la problématique du développement durable et fonctionnant comme une
prescription et un projet d’équilibre à long terme entre nature et société. Les habitants de la
ville désirent vivre dans un milieu confortable et satisfaisant, pour leur logement comme pour
leur ville, ils exigent la propreté, la beauté, la sécurité, les jardins, l’entretien…
Ils manifestent une sensibilité exacerbée à tout ce qui touche à la nature. Ils veulent des
jardins près de leurs bureaux, à côté de leurs maisons, dans les rues, dans les parcs….
Cependant, la protection de l’environnement en tant qu’actions gouvernementales se situe au
cœur d’une conciliation entre des impératifs environnementaux à moyens ou court terme et
des enjeux économiques à long et parfois à très long terme dont l’intérêt n’est pas toujours
perçu dans l’immédiat3.
1
Prieur (M) : « Droit de L’environnement », 2004, 5ème édition, Dalloz, p 95.
2
Lamarque (J) : « Droit de la protection de la nature et de l’environnement », LGDJ, 1973, p95.
3
Chikhaoui (L) : « La protection de l’environnement en Tunisie : enjeu international en stratégie interne, RTD,
1993, p 314.
204
Ainsi, tout effort de maîtrise urbaine en Tunisie suscite un certain nombre d’actions liées à la
protection de l’environnement « par rapport aux autres actions gouvernementales,
notamment celles d’ordre économique qui ont traditionnellement la priorité depuis
l’indépendance1 ». Cette préoccupation économique n’a pas empêché le pays d’aller vers une
plus grande prise en compte des aspects purement environnementaux vers l’avenir. Ces
aspects se basent sur l’idée du développement durable « le développent qui répond aux
besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux
leurs2». Ces aspects sont régis par les règlements d’urbanisme qui doivent comporter des
dispositions plus ou moins précises sur l’aspect des constructions dans certains contextes où
domine une architecture traditionnelle que l’on entend préserver.
Les pouvoirs locaux en cherchant le bien-être du citoyen doivent se montrer de bons

gestionnaires du patrimoine naturel qui leur est confié. D’abord, par l’organisation du
territoire pour le rendre un milieu social qui répond aux exigences des habitants et leur
faciliter la vie comme par exemple le fait d’organiser des lieux commerciaux près des lieux
d’habitation ainsi que des espaces verts… Ensuite, pour protéger le citoyen, leur
responsabilité est engagée dans la création d’un environnement de qualité et dans la protection
des écosystèmes. Enfin, en lui assurant la salubrité en favorisant des conditions de vie saine
par la multitude des réseaux d’assainissement, des règles de densité et des normes sanitaires,
par la protection contre la pollution qui nuit au bien-être du citoyen.
Le bien-être du citoyen ne peut être que par la protection des milieux naturels qui entourent la
ville concernée ou qui existent dedans et par l’incorporation des normes urbaines au cœur des
préoccupations de bien-être, de bien vivre au sens large3. Cet objectif nécessite l’amélioration
du cadre urbain afin de rechercher une meilleure esthétique urbaine (section 1) et la lutte
contre la pollution (section 2).
1
Ibidem.
2
Brundtland Harlem (G) : citation du Premier Ministre norvégien (1987).
En 1992, le Sommet de la Terre à Rio, tenu sous l'égide des Nations unies, officialise la notion de
développement durable et celle des trois piliers (économie/écologie/social) : un développement économiquement
efficace, socialement équitable et écologiquement soutenable.
3
Kalflèche (G) : « Droit de l’urbanisme », 2012, PUF, p2.
205
SECTION 1 : LA PROMOTION
DE L’ESTHETIQUE URBAINE
L’esthétique urbaine a pour objectif de créer un environnement favorable au public, des
milieux conviviaux, des paysages de rue charmants, des parcs et des sentiers attrayants, un
environnement qui permet à l’homme de vivre dans « des conditions de vie satisfaisantes
dans un environnement dont la qualité lui permet de vivre dans la dignité et le bien-être1 »
comme l’indique la déclaration des droits de l’Homme de Stockholm. Pour cette raison,
l’homme a le devoir solennel de protéger et d’améliorer l’environnement pour les
générations présentes et futures2 ».
La qualité du décor urbain se garantit en pratique, essentiellement, par deux sortes de

mécanismes ; en premier lieu, il s’agit des règles concernant l’esthétique des espaces publics
en imposant des contraintes à ceux qui aménagent ces espaces pour le compte de la
collectivité (sous-section 1). En deuxième lieu, par les règles régissant l’esthétique des
constructions d’un pays à un autre, d’une ville à une autre (sous-section 2).
Sous-section 1 : La promotion des

espaces verts et parcs urbains
Loin de la campagne et ses verdures, nous oublions souvent que nous dépendons des
écosystèmes naturels ; pourtant même en milieu urbain, nous comptons sur la nature pour
nous fournir les éléments de base (eau, air…) nécessaires pour notre vie. C’est pourquoi tous
les projets d’aménagement urbain doivent inclure certains éléments de conception
environnementale afin d’assurer la santé et la durabilité de notre ville. Ces éléments sont les
espaces verts (1) et les parcs urbains (2).
1
Principe 1er de la déclaration de Stockholm de 1972.
2
Ibidem.
206
1- L’amélioration des espaces verts

Les espaces verts améliorent la qualité de vie dans l’espace urbain. Ils présentent les poumons
de la ville et lui permettent de respirer et de se régénérer tout en étant une source de calme et
d’harmonie naturelle. Ils permettent aussi l’épanouissement du citoyen.
Le législateur tunisien, conscient des bienfaits des espaces verts, confie au service des voiries
et des travaux communaux la mission de l’entretien et de l’aménagement des jardins et des
espaces verts.
Les espaces verts tendent à répondre à des besoins de qualité et d’esthétique urbaine mais ces
objectifs ne peuvent être accomplis qu’à la condition de l’existence d’une obligation de leur
création et de leur protection.
Quant à la création, elle est obligatoire ou facultative selon les cas. Elle est obligatoire pour
les CPL puisque le règlement général d’urbanisme1 prévoit dans son article 11 que les espaces
libres doivent être plantés à raison de 50% au moins et que les abords des routes et des voies
privées doivent être plantées2. En plus, les plantations doivent être disposées et entretenues de
façon à ne porter aucune gêne pour la circulation et la visibilité au niveau des carrefours et des
virages et à n’entraver l’amélioration ni la mise en valeur des paysages urbains et naturels.
De même, le CATU prévoit que: « La collectivité publique locale concernée ou le Ministre
chargé de l’Urbanisme, est chargé, après approbation du plan d’aménagement,
d’entreprendre sur le terrain, toutes les mesures d’ordre pratique pour la délimitation des
zones réservées aux voies, aux places publiques, aux espaces verts et aux aires destinées
aux équipements collectifs et ce par la pose de besoins visibles3»..
Concernant les lotissements, la création des espaces verts présente une charge pour tout
lotisseur dont le projet de lotissement est approuvé et ce quelle que soit sa qualité, industrielle
ou non. Il doit exécuter les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement,
notamment en ce qui concerne les divers réseaux, les espaces collectifs et les espaces plantés 4.
1
Décret n°99-2253 du 11/10/1999 portant approbation du règlement général d’urbanisme, JORT n°85 du
22/10/1999
2
Ibid, alinéa a : espace réservé à la plantation
3
Article 20 CATU
4
Alinéa 7de l’art 13 du 1er du cahier des charges types des lotissements, code de l'aménagement du territoire et
de l'urbanisme p185
207
Il est à noter que celui de la plantation des espaces verts est considéré parmi les travaux
d’aménagement définitifs et que l’achèvement de la plantation des espaces verts est devenu
une condition sans laquelle le permis de lotir peut être annulé. Par ailleurs, si le lotisseur est
industriel, il doit réserver une ceinture non constructible d’une largeur de dix mètre au
minimum autour de son lotissement. Cette ceinture est inaliénable et doit impérativement être
aménagée en zone verte1.
Toutefois, la création des espaces verts peut être parfois facultative sous forme de
compensation. La soumission d’un dossier d’autorisation doit contenir une étude d’impact sur
l’environnement pour obtenir une autorisation pour tout projet qui peut former une atteinte à
l’environnement.
Vu leur importance biologique, sociale et écologique, les espaces verts doivent être protégés.
Dans ce contexte, le législateur tunisien permet la protection des espaces verts par la
soumission du lotisseur à un nombre d’obligations2. Il considère que les espaces verts ainsi
que les routes et les espaces publics doivent être incorporés dans le domaine public ou au
domaine privé de l’État ou de la CPL. Il s’agit donc d’une protection spécifique. De plus,
jusqu'à la cession au domaine public, le lotisseur a la charge de gardiennage et d’entretien des
lots destinés aux espaces verts ; il doit les planter et y permettre l’accès au public.
Ainsi, « un espace vert ayant acquis cette vocation par l’effet d’un plan d’aménagement, ne
peut la perdre que par décret pris sur proposition du Ministre chargé de l’Urbanisme, après
avis du Ministre chargé de l’Environnement et de l’aménagement du territoire ». De même,
toute édification non autorisée se situant dans un espace vert constitue certes une
contravention, mais aussi permet au service compétent d’agir par la démolition3.
La protection de l’environnement est un sujet qui concerne le niveau national. Pour cette
raison, le ministère chargé de l’environnement institue des programmes de reboisement et de
1
Décret n° 94-1935 du 19 septembre 1994, portant approbation du cahier de charges relatif à l’aménagement et
la maintenance des zones et des bâtiments industriels, JORT n°76 du 27septembre 1994.
2
Article 67 dispose que « Les routes, les espaces verts, les places publiques et les espaces affectés aux
équipements collectifs, sont incorporés, dès l’approbation du lotissement, au domaine public ou au domaine
privé de l’État ou de la collectivité publique locale. Il n’en résulte de contrepartie ou d’indemnisation que pour la
superficie excédant le quart de celle du lotissement et ce sur la base de la moyenne des prix des terrains
incorporés. A défaut d’accord amiable, l’indemnité est estimée par les tribunaux compétents conformément à la
législation en vigueur en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique ».
3
Article 129 (nouveau) de la loi n°75-33 du 14 mai 1975 portant promulgation de la loi organique des
communes
208
création de zones vertes, et grâce aux efforts conjoints de différents organismes concernés1
tant au niveau central, que régional ou local, les espaces verts dans les zones urbaines n'ont
cessé d'enregistrer des progressions annuelles importantes et régulières. Dans ce contexte, on
peut citer le programme décennal pour la protection des ressources naturelles « main Verte »
qui s’articule autour d’actions de reboisement, de création d’espaces verts urbains visant à
atteindre 10 mètres carrés d’espace par citoyen à l’horizon 2000 et 15 mètres carrés à
l’horizon 20092. L’ensemble de ces actions est fondé sur la sensibilisation et l’implication du
citoyen dans la protection et l’entretien des espaces aménagés.
Toujours dans le but d’améliorer l’esthétique urbaine, un projet « villes-jardins » voit le jour
depuis 2005 dans le cadre d’un programme national de la propreté et de l’esthétique
environnementale, géré par le ministre de l’intérieur et des collectivités locales. Ce
programme vise le boisement et l’aménagement d’espaces verts dans les avenues principales
et les entrées des villes et des cités d’habitation, en plus de l’aménagement des parcours de
santé et des établissements éducatifs. Ce programme a aussi pour but la création d’une
avenue de l’environnement, d’un grand parc et d’un parcours de santé et enfin l’arrosage de
ces espaces verts selon une méthode économique.
Finalement, il faut mentionner l’apport des associations de protection de l’environnement

dans la mise en œuvre de cette obligation pour une meilleure gestion du tissu urbain, puisque
le législateur charge les syndicats des propriétaires de la « réalisation des travaux
d’aménagement nécessaires à l’entretien du périmètre d’intervention du syndicat et
notamment l’aménagement des voies, espaces verts, par les différents réseaux publics3».
Outre les espaces verts, le cadre urbain tunisien doit être amélioré par des parcs publics (2).
2- L’amélioration des parcs publics

L’espace urbain connaît des détériorations liées essentiellement à l’urbanisation, la croissance
économique et la pollution. Ces situations confirment la réalité suivante « l’environnement de
1
Ministère chargé de l'Agriculture, Ministère de l'Intérieur et du Développement Local et Ministère chargé de
l'Environnement
2
3
L’article 5 (c) de l’annexe du statut-type des syndicats des propriétaires du 22 mars 1997, décret n°97-542 du
22 mars 1997 relatif à l’approbation des statuts-type des syndicats des propriétaires, JORT n°26 du 1/4/1997.
209
l’homme est de moins en moins naturel et de plus en plus urbain1». Ainsi, les réactions qui
surgissent doivent concilier les rapports de l’homme à la nature par la création d’espaces de
détente, de loisir et de calme : il s’agit de parcs urbains.
Selon la loi relative aux parcs urbains, ces derniers sont « les espaces aménagés à l’intérieur
des agglomérations urbaines, qui s’étendent le cas échéant, aux zones limitrophes et qui
sont ouvert aux publics pour la récréation et les loisirs et pour l’exercice des activités
culturelles, sociales, éducatives et sportives2 ». En effet, pour qu’un espace soit considéré
parc urbain, trois conditions sont exigées : l’aménagement de cet espace, la délimitation et la
localisation territoriale ou spatiale, toutefois ne sont pas considérés des parcs urbains « les
parcs nationaux, les réserves naturelles et les forêts récréatives».
Les parcs urbains assurent l’articulation entre la protection de la nature et l’aménagement de

l’espace urbain3 . Ainsi, le parc urbain est tout espace libre, planté et aménagé en vue de
garantir le bien-être des citadins et protégé par les autorités locales. En effet, selon la même
loi, «l’État ou les CPL peuvent aménager et réaliser des parcs urbains sur les immeubles
dont ils sont propriétaires ou sur ceux affectés par l’État aux CPL ou ceux expropriés pour
cause d’utilité publique. Ces immeubles sont intégrés dans le domaine public 4». Ces
mesures visent à conserver, protéger et maintenir ces parcs en bonne qualité esthétique et
biologique attendu qu’ils satisfassent en même temps les besoins de la société en récréation,
loisir et sport. Ils sauvegardent des aspects ayant un intérêt particulier pour la société. Ces
espaces ont également un intérêt biologique, ils offrent de l’oxygène pur à la population et
permettent l’existence de certaines espèces. À ce titre, toutes les actions susceptibles de nuire
au développement naturel de la faune et de la flore doivent être interdites par les règlements
des parcs urbains.
La protection des parcs urbains débute dès le stade de sa création et se poursuit au stade de
l’exploitation. En effet, les parcs sont créés dans le cadre des PAU et une fois créés, leur
gestion sera accordée soit à la collectivité locale soit à des personnes privées. Il y a d’abord la
gestion directe ou en régie, élaborée au niveau régional et local par les communes et les
conseils régionaux avec d’autres services des départements ministériels désignés pour assurer
1
Prieur (M) : « urbanisme et environnement », AJDA, 20 mai 1993, n° spécial, p85.
2
Article 1er de la loi n°90 du 3 octobre 2005, relative aux parcs urbains, JORT n°79 du 4/10/2005.
3
Tel que l’exemple du parc Nahli, du parc Farhat Hached.
4
Article 2 de la loi n°90 du 3 octobre 2005, relative aux parcs urbains, JORT n°79 du 4/10/2005.
210
l’aménagement, la réalisation et la gestion globale des parcs1. Ensuite, il y a la gestion

déléguée les communes et les conseils régionaux peuvent concéder à des personnes privées la
gestion des parcs2 par le principe de la concession qui lie le promoteur bénéficiaire de la
concession au ministère chargé des CPL selon les procédures d’octroi de la concession3. Mais,
contrairement à cette exploitation contractuelle, l’exploitation des parcs urbains peut se faire
par une autorisation d’occupation temporaire. Cette dernière ne donne pas un droit permanent
à l’exploitant de ces parcs, puisqu’elle peut être retirée, d’où son caractère précaire et
révocable4.
Un programme gouvernemental de création de parcs urbains a été institué au sein du ministère

chargé de l’environnement et se poursuit dans le cadre du programme de la généralisation des
parcs urbains dans tous les gouvernorats. Ainsi, le nombre des parcs achevés est en
augmentation, par exemple il est passé de 22 en 2006 à 34 en 2009, répartis sur 20
gouvernorats et 33 municipalités et ne cesse d’augmenter. Pour encourager l'investissement
privé et permettre aux municipalités de mettre en place les composantes essentielles afin de
rendre les parcs exploitables, un budget supplémentaire a été consacré à 13 parcs urbains. Ces
interventions ainsi que la promulgation de la loi 90 de l’année 2005 portants sur l’exploitation
et la gestion des parcs urbains, ont encouragé le secteur public à investir dans ce domaine5.
Ces parcs ont un apport particulier quant à l’aspect de la ville, ils procurent « l’harmonie et le
charme6 ».
À côté de leur rôle de sensibilisation des citoyens en faveur d’une gestion durable de l’espace
urbain , ils participent aussi à la préservation d’un décor urbain adéquat (sous-section 2).
1
Ibid, article 3.
2
Ibid, article2.
3
Procédures fixées par le titre II du décret n°2005-3329 du 26 décembre 2005 relatives aux procédures de
l’occupation temporaire des parcs urbain et des procédures d’octroi de la concession, de leur réalisation et
exploitation, JORT n° 104 du 30/12/2005.
4
Ibid, article 1er.
5
Ainsi, des décrets ont concernés les parcs urbains de Houmt Souk (Jerba), Lamsiet (Médenine), Mayana
(Manouba), dans le cadre des concessions octroyées aux privés. D’autres parcs suivront le même sort en
l’occurrence ceux de Ksour Essaf (Mahdia), Salambou (Carthage) et Thyna (Sfax)
6
Goulet (W) : « Qualité de la ville et qualité de vie », revue droit et ville n°35- 1993, p111.
211
Sous-section 2 : La recherche du décor

urbain
Le décor urbain est défini partout par l’aspect extérieur de la ville, l’aspect de ses maisons, de
ses rues, de ses monuments, etc. Il signifie le charme plus ou moins grand que les immeubles
qui constituent la ville offrent au regard du passant. Les villes cherchent par l’art urbain à se
différencier, à attirer les flux touristiques. La réglementation du décor est alors tributaire
d’une définition préalable des objectifs à atteindre. Il peut s’agir par exemple de conserver le
caractère d’un village rural ou de fournir un cachet traditionnel à une zone.
Dans la pratique, il est utile pour les opérateurs immobiliers d’utiliser un cahier de
prescriptions architecturales, illustrées par des croquis pour la définition des caractéristiques
esthétiques d’une zone. Ce document contenant les recommandations architecturales est
annexé au PAU. En effet, en exprimant les soucis de veiller à la qualité esthétique des
constructions et de leur intégration dans leur environnement urbain, le législateur évoque
l’idée selon laquelle la construction nouvelle ne devrait ni altérer une harmonie préexistante ni
rompre un équilibre déjà conçu. Dans ce sens l’article 9 du RGU prévoit que « les
constructions projetées doivent s’intégrer dans leur environnement naturel et urbain et être
conçues compte tenu des spécificités architecturales et esthétiques de la zone et notamment
celles relatives aux formes architecturales, aux matériaux de construction et à la décoration ».
L’aspect extérieur des habitations doit être en harmonie avec l’ensemble. Ce qui conduit
l’administration à exiger une nature de matériaux, une couleur de façade, une clôture de taille
bien précise. Cependant, il ne faut pas exagérer en définissant ces réglementations et faire en
sorte qu’elle reste compatible avec les moyens financiers des constructeurs.
En pratique, ces réglementations relèvent surtout de la police municipale qui renferme dans
ses charges une composante esthétique prévue par la loi organique des communes, laquelle loi
dispose que la CPL est garante de la sauvegarde d’un cadre de vie sain permettant
l’intégration adéquate du citoyen dans son environnement1.
1
L’article 74 de la loi organique des communes n°75-33 du 14 mai 1975. JORT n°34 du 20/5/1975.
212
Parmi ces réglementations, nous relevons notamment celle qui concerne les espaces publics
pour les restaurateurs qui sont autorisés à mettre des tables sur le trottoir et les afficheurs qui
apposent de la publicité. Le tribunal administratif a eu l’occasion de prohiber tout usage
démesuré du pouvoir d’interdiction de tout acte privé de nature à altérer l’esthétique urbaine.
En indiquant que « l’esthétique de la ville ne nécessite pas la suppression de tous les
panneaux publicitaires et l’arrêté d’interdiction de maire ne devrait concerner que les
panneaux non autorisés1». D’autres règlementations concernent le manque d’esthétisme de
certaines implantations comme les antennes paraboliques qui ont déferlé dans les villes ; à
leur égard, il s’agit d’une réglementation détaillée et rigoureuse concernant les zones et les
lieux où elles peuvent être installées, leur nombre et les redevances relatives à leur
utilisation2. Mais cette loi n’est pas appliquée en Tunisie en raison du manque des services de
contrôle des municipalités. De plus, malgré les efforts entrepris en matière d’organisation
spatiale et d’embellissement urbain, plusieurs villes et quartiers apparaissent souvent
dépourvus de toute cohérence, présentant un paysage chaotique, rébarbatif avec des
productions architecturales souvent médiocres et mal adaptées à l’environnement et au cadre
général.
La conception globale du résultat confère à cet aspect une conception désordonnée, voire
même anarchique, hétérogène et où les règles du bien-être sont le plus souvent ignorées.
Pourtant, la dimension culturelle et patrimoniale des villes est partout présente en Tunisie. En
effet, la Tunisie est riche d’un héritage archéologique, punique, romain, berbère, arabo-
musulman et qui devrait être plus visible et plus lisible dans le paysage urbain sur tout le
territoire. Il suffirait d’incorporer dans chaque PAU les aspects historiques de chaque ville
pour avoir de nombreuses villes différentes au niveau du décor urbain, que ce soit d’un point
de vue historique ou géographique (littoral, Sahara, montagnes…).
Quant aux municipalités ayant le rôle principal à la qualité de l’urbain et à la maîtrise urbaine,
elles souffrent d’importantes lacunes. En effet, à part les insuffisances des moyens humains et
financiers, les communes manquent de capacités techniques et d’outils performants pour
planifier, coordonner et maîtriser le développement urbain dans la durée, leur marge de
1
T.A ,15 févier 1982, syndicat des sociétés de promotion c/président de la municipalité de Tunis.
2
Décret n° 95-2034 du 16/10/1995 et décret n° 95- 2035 de la même date, fixant respectivement, les conditions
d’installations des antennes individuelles ou collectives de réception des programmes de télévision par satellites
compte tenu des spécificités architecturales, historiques et culturelles de chaque zone et des conditions de
conservation de l’esthétique de l’environnement et fixant les redevances d’agrément et d’homologation, ainsi
que les redevances d’utilisation des antennes de réception… JORT 24/10/1995, p2008.
213
manœuvre est par ailleurs faible face à des opérateurs sectoriels très puissants qui
interviennent chacun dans leur domaine respectif sans aucune harmonie urbaine.
Pour valoriser les nouvelles potentialités qui s’offrent aux villes tunisiennes tout en
minimisant les risques spatiaux et de dégradation de l’environnement et de la qualité de vie,
les communes sont appelées à agir en collaboration avec le secteur privé et la société civile
afin de garantir un décor urbain adéquat à chaque zone et de lutter contre la pollution
(section2).
SECTION 2: LA LUTTE
CONTRE LA POLLUTION
La pollution est une dégradation de l’environnement introduisant dans l’air, l’eau et le sol des
matières n’étant pas présentes naturellement dans le milieu ; elle est causé principalement par
l’activité humaine et se développe par le développement des villes. Dans son vécu, chaque
personne est confrontée tous les jours, dans son quartier, sa ville, ou son village aux
innombrables nuisances qui lui gâchent la vie et menacent sa santé. La pollution urbaine
déclenche des effets néfastes sur la santé publique. De plus, elle présente des réactions en
chaine dont le coût économique est élevé pour la collectivité. Il faut alors lutter contre la
pollution que ce soit par la prévention (sous-section 1) ou par les actions publiques (sous-
section 2).
Sous-section 1 : La lutte par la

prévention contre la pollution
La prévention est un processus par lequel des mesures sont prises pour réduire les effets de la
pollution. Ces mesures sont susceptibles de permettre une anticipation des risques de pollution
soit en l’évitant comme le cas de l’EIE (1) soit par le recours à des solutions qui permettent
d’y faire face efficacement (2).
214
Ce processus implique de la planification, de la communication et la résolution des problèmes

à l’endroit où ils se produisent.
1- La lutte contre la pollution par des outils

préventifs
L’espace urbain est un lieu très sensible à la dégradation de l’environnement. Ainsi, considéré
comme l’espace pertinent à accueillir la forte concentration urbaine, l’espace urbain est
encore le lieu privilégié de l’existence et de l’implantation des diverses activités industrielles,
économiques à forte pollution et causant des troubles à l’environnement urbain et à la santé
humaine. Or, les problèmes de l’environnement sont irréversibles et ne concernent pas
seulement les générations actuelles, mais aussi les générations futures. Il faut alors
entreprendre les actions préventives nécessaires pour empêcher autant que possible les
atteintes susceptibles d’apparaître sur cet espace.
À cet objectif répondent les outils préventifs conçus par le législateur tunisien. En effet, il
soumet les projets d'aménagement, d'équipement et d'implantation d'ouvrages pouvant
affecter l'environnement naturel par leur taille ou impacts, à deux régimes juridiques
différents : les unités soumises obligatoirement à l’EIE (A) et les unités soumises aux
réglementations des cahiers de charges (B).
A- La soumission à l’étude d’impact des unités

polluantes
L’EIE est un outil préventif pour la protection de l’environnement et de la rationalisation de
l’exploitation de ses ressources naturelles. Elle constitue un outil permet d’assurer le
développement durable ayant pour fonction d’apporter un éclairage objectif et complet sur
l’impact environnemental, économique et social du projet1. Elle concerne tout équipement ou
tout projet industriel, agricole ou commercial dont l’activité est génératrice de pollution ou de
dégradation de l’environnement. Elle aide ainsi le promoteur ou l’aménageur à établir un
projet respectueux de l’environnement.
1
Décret n°2005-1991 du 11 juillet 2005, relatif à l’étude d’impact sur l’environnement et fixant les catégories
d’unités soumises à l’étude d’impact sur l’environnement et les catégories d’unités soumises aux cahiers de
charge, JORT n°57 du 19/7/2005.
215
Cet outil est intégré dans la législation tunisienne depuis 1988 date de la création de l’ANPE 1
puis repris en 20052. Le décret de 2005, relatif à l’étude d’impact sur l’environnement et
fixant les catégories d’unités soumises à l’étude d’impact sur l’environnement et les
catégories d’unités soumises aux cahiers de charge, définit l’EIE comme étant « l’étude qui
permet d’apprécier, d’évaluer et de mesurer les effets directs et indirects, à court, moyen et
long terme de la réalisation de l’unité sur l’environnement et qui doit être présenté à
l’ANPE pour avis avant l’obtention de toutes autorisations relatives à la réalisation de
l’unité3 ».
Ainsi, toute autorisation permettant la réalisation des travaux ne peut être délivrée qu’après la
constatation de l’accord de l’ANPE à sa réalisation4. En effet, l’autorisation de réalisation
délivrée à chaque unité doit comporter parmi ses visas le respect de mise en œuvre des
mesures citées dans l’EIE5.
C’est un instrument préventif est obligatoire pour un ensemble important de travaux

d’équipement précisés par cette loi dans l’annexe du décret de 2005 ainsi que l’article 11 du
CATU.
L’EIE constitue un outil fondamental de prévention environnementale qui s’applique à tous

les projets susceptibles de causer des atteintes à l’environnement. Elle contient une
description détaillée de l’unité, une analyse de l’état initial du site et de son environnement,
une analyse de conséquences prévisibles directes et indirectes de l’unité sur l’environnement
et les mesures envisagées par le maître d’ouvrage pour éliminer ou réduire et, si possible,
compenser les conséquences dommageables de l’unité sur l’environnement6.
Ce document fait l’objet d’un examen et d’une évaluation par l’autorité compétente en la
matière, en l’occurrence l’ANPE, qui donne un avis favorable au projet quand il est considéré
faisable sur le plan environnemental c'est-à-dire que tout avis favorable suppose que les
1
Loi n°88-91 du 2 aout 1988 portant création de l’ANPE, JORT n°52 du 2/8/1988.
2
Décret n°2005-1991 relatif à l’étude d’impact sur l’environnement et fixant les catégories d’unités soumises à
l’étude d’impact sur l’environnement et les catégories d’unités soumises aux cahiers de charge, JORT n°57 du
19/7/2005
3
Ibid, l’article 1er paragraphe 2, d’après cette loi, l’unité c’est « tout équipement ou tout projet industriel,
agricole ou commercial dont l’activité est génératrice de pollution ou de dégradation de l’environnement ».
4
Ibid, article 5 alinéa 1er.
5
Ibid, article 5 alinéa 3.
6
Ibid, article 6.
216
mesures de protection de l’environnement identifiés au niveau de l’étude d’impact soient

satisfaisantes1. L’étude d’impact est un instrument qui se représente une tentative de
dépassement des maux des villes par des procédures préventives.
B- La soumission aux réglementations de cahier des

charges des unités moins polluantes
Un cahier des charges est un document contenant un ensemble de réglementations devant être
respectées lors de la réalisation de projets.
Le décret de 2005, relatif à l’étude d’impact sur l’environnement et fixant les catégories
d’unités soumises à l’étude d’impact sur l’environnement et les catégories d’unités soumises
aux cahiers de charge2 soumet un ensemble important des unités aux réglementations des
cahiers des charges3. Ainsi, les autorités compétentes ne peuvent délivrer les autorisations
nécessaires aux travaux qu’après réception du cahier des charges signé et légalisé4. Au cas où
les mesures mentionnées dans le cahier des charges n’ont pas été respectée, l’autorisation sera
retirée par l’autorité compétente concédant.
En 2006, le ministre de l’environnement et du développement durable a précisé par arrêté5 les

procédures environnementales que le maître d’ouvrage ou le pétitionnaire doit respecter pour
les catégories d’unités soumises aux cahiers des charges. Par cet arrêté, le ministre a approuvé
les cahiers des charges des dix-huit unités mentionnées par le décret de 2005 et nécessitant la
soumission aux cahiers des charges.
Afin de maîtriser l’urbain et de garantir au citoyen une qualité de vie respectable, l’État lutte
contre la pollution par différents moyens. Certains sont préalables à la réalisation de tout
projet comme l’EIE, d’autres sont postérieurs. Il s’agit du label écologique (2).
1
« Diagnostic pour la mise en place de processus bâtiments et constructions durables », dir MEDD, phase 1
version définitive, septembre 2011, p126.
2
Décret n°2005-1991 du 11 juillet 2005, relatif à l’étude d’impact sur l’environnement et fixant les catégories
d’unités soumises à l’étude d’impact sur l’environnement et les catégories d’unités soumises aux cahiers de
charge.
3
Ibid, Voir l’annexe du décret
4
Ibid, article 5
5
Arrêté du ministre de l’environnement et du développement durable du 8 mars 2006 portant approbation des
cahiers des charges relatifs aux procédures environnementales que le maitre d’ouvrage ou le pétitionnaire doit
respecter pour les catégories d’unités soumises aux cahiers des charges, JORT n° 22 du 17/3/2006.
217
2- La lutte contre la pollution par l’obligation de

performances environnementales
L’écolabel tunisien est un concept qui se place au-dessus de la norme écologique classique iso
14001 qui repose sur le principe d’amélioration continue de la performance environnementale
pour la maîtrise des impacts liés à l’activité de l’entreprise. Il a été lancé à Tunis le 13 mai
2009 dans le but d’identifier et de maîtriser l’impact environnemental des activités, produits et
services et d’améliorer en permanence ses performances environnementales1.
« L’écolabel présente une bonne incitation des opérateurs économiques pour contribuer à
la protection de l’environnement par l’adoption d’une gestion visant l’optimisation de
l’utilisation des ressources naturelles et le recours aux bonnes pratiques
environnementales. Ceci engendrera une réduction de la consommation en eau, en énergie
et une minimisation de la pollution sur toutes ses formes2». Il est accordé aux produits
justifiant des hauts niveaux de qualification du point de vue de la protection de
l’environnement et faisant preuve d’effort remarquable dans l’utilisation des technologies
propres et qui présentent de larges opportunités de durée de leur vie sous réserve de la
réglementation en vigueur en matière de consommation3.
La labellisation est soumise au décret4 portant création et fixant les modalités d’attribution de
l’écolabel tunisien et à l’arrêté du ministre de l’environnement et du développement durable
portant approbation des critères techniques et écologiques d’attribution de l’écolabel tunisien
pour la catégorie des produits « services d’hébergement touristique 5».
À l’échelle internationale, il y a l’écolabel « la clé verte » qui tend à promouvoir le

développement durable des hébergements touristiques. Il récompense et valorise les
gestionnaires d’hébergement touristique pour leurs efforts déterminants en matière
d’environnement. Il est attribué sur une base volontaire annuelle, positive et évolutive comme
1
version définitive, septembre 2011, p118
2
Ibidem.
3
Ibid, p85.
4
Décret n°2007-1355 du 4 juin 2007 portant création et fixant modalité d’attribution de « l’écolabel », JORT
n°47 du 12/6/2007.
5
Arrêté du 16 octobre 2009 portant approbation des critères techniques et écologiques d’attribution de l’écolabel
tunisien pour la catégorie des produits « services d’hébergement touristique », JORT n°86 du27/10/2009
218
l’éducation à l’environnement, la gestion des déchets et la gestion des espaces verts1. Il s’agit
d’un label qui garantit la qualité environnementale d’un site touristique. Il s’est étendu depuis
sa création sur plus de treize pays dont la Tunisie2.
Quant à l’écolabel «pavillon bleu », il s’agit d’un « système de certification écologique

volontaire ciblant les plages et les ports de plaisance. C’est le premier système à primer la
régénération des côtes européennes et qui intègre des critères pertinents3 ».
Ce système pousse les gouvernements et les dirigeants à faire respecter les normes sur
l’environnement et la sécurité par plages et ports de plaisance. Cette certification s’intègre
dans la démarche du développement durable et la promotion de l’éco-construction en Tunisie,
mais a pour cible le tourisme particulier. En Tunisie, une dizaine de plages4 et ports de
plaisance ont obtenu le label de qualité « pavillon bleu » en 20105. Ainsi, ils participent à la
prévention contre la pollution et à la recherche du cadre vie durable, l’objectif de la maîtrise
urbaine. Toutefois, la prévention ne suffit pas pour lutter contre la pollution, il faut que le
gouvernement tunisien passe à l’action (sous-section 2).
Sous-section 2 : La lutte contre la

pollution urbaine à travers des actions
publiques
Pour être durable, la ville doit avant tout préserver la santé de ses individus. La déclaration de
Stockholm de 1972 proclame dès son préambule que « défendre et améliorer
l’environnement pour les générations présentes et à venir est devenu pour l’humanité un
objectif primordial, une tâche dont il faudra coordonner et harmoniser la réalisation avec
elle des objectifs fondamentaux déjà fixés de paix et de développement économique et social
1
version définitive, septembre 2011, p119
2
ibidem
3
Ibid, p120.
4
Kelibia, korba, mahdia, zarzis…
5
« Diagnostic pour la mise en place de processus bâtiments et constructions durables », MEDD, phase 1 version
définitive, septembre 2011, p121.
219
dans le monde entier 1». La protection de l’environnement nécessite alors de dépasser la

conception procédurale de gestion et d’adopter une approche beaucoup plus fondamentale qui
aborde les pollutions dans toutes leurs formes et leurs origines. D’ailleurs, l’article 2 de la loi
2
portant création l’ANPE prévoit que la pollution est « toute introduction directe ou
indirecte d’un polluant biologique, chimique ou physique dans l’environnement». Cette
définition large et objective permet d’admettre sous l’angle de pollution toute action, activité
ou facteur ayant des effets sur l’environnement et sur la santé humaine. Partant de cette
conception large. Nous pouvons distinguer deux formes de pollution, la pollution urbaine (1)
et la pollution se rapportant aux nuisances(2).
1- La gestion des déchets en milieu urbain

C’est la forme de pollution la plus envahissante dans notre société. Le déchet est « tout résidu
d’un processus de production, de transformation ou d’utilisation de toute substance
matériau, produit… 3».
Les déchets peuvent être définis en considérant plusieurs paramètres : on peut se référer à leur
nature (liquide, solide, gazeux), leur effet pollutions et nuisances), leur origine (ménagers,
industriels, agricoles, hospitaliers, de jardin, d’emballage)4. Notre étude part de la nature des
déchets et analyse les déchets urbains solides (A) et les déchets hydrauliques (B).
A- Les déchets solides

Les déchets solides croissent en volume avec le niveau de civilisation qui engendre dans
certains cas un gaspillage de plus en plus grand et l’utilisation d’emballages de plus en plus
volumineux. Les déchets solides sont multiples : les ordures ménagères proprement dites
(bouteilles, plastiques, cartons…), les emballages, les appareils usagés, les déchets verts5, etc.
Certains d’entre eux sont dégradables, d’autres non.
1
De Chaources (L-B), Dessange (R) : « Protection international de l’environnement », recueil d’instrument
juridique, p26.
2
Loi n°88-91 du 2aout 1988 portant création de l’ANPE, JORT n°52 du 2/8/1988.
3
Loi française L541-1 code de l’environnement
4
Veyret (Y) : « dictionnaire de l’environnement », 2007, Armand Colin, p84.
5
Les déchets provenant des matières végétales issues de l’exploitation, de l’entretien ou de la création de jardin
ou d’espace vert publics et privés.
220
Ils posent des problèmes majeurs, puisqu’ils détruisent la santé des habitants et le paysage
général de l’espace urbain. « Ils présentent toutes substances et objets dont le détenteur se
défait ou à l’intention de s’en défaire ou dont il a l’obligation de se défaire ou d’éliminer 1».
Ces déchets portent atteinte au milieu naturel, à la santé, à l’aspect esthétique et
environnemental de l’espace urbain et à sa durabilité. Ce qui nécessite l’adoption de formes
de gestion adéquates.
Face à cette situation, la loi organique des communes2 confie cette mission aux services des
travaux municipaux dans le cadre de leurs compétences de police municipale, qui leur
permettent d’agir pour valoriser la qualité de vie. Les communes sont en effet les principales
structures concernées par le problème aigu des déchets et des décharges et elles manquent
parfois de moyens pour mener à bien leur tâche. C’est pour cette raison que les pouvoirs
publics leur ont permis d’instituer une taxe pour enlèvement des déchets non ménagers 3.
Ainsi, ils ont réaménagé le fond commun des collectivités publiques locales4, pour permettre
aux communes de profiter des ressources qui leur permettent une meilleure gestion des
déchets. Ensuite, pour encourager les communes à la bonne gestion de ce service public, le
législateur dispense l’importation des « équipements et matériels n’ayant pas leurs similaires
fabriqués localement et destinés au nettoiement des villes, au ramassage et au traitement
des ordures5 » du paiement des droits de douane.
Le MEAT, quant à lui, a lancé, à partir de 1993, le programme national de gestion des
déchets solides (PRONAGDES) en vue de mettre en place un système de gestion de déchets
qui convient le plus avec les besoins de la protection de l’environnement urbain et les besoins
des générations présentes et futures. Ce système se base sur l’idée de tri sélectif de déchets
ménagers pour faciliter et valoriser les techniques de recyclage et par conséquent, réduire le
1
Article 2 alinéa premier de la loi n° 96-41du 10 juin 1996 relative aux déchets et au contrôle de leur gestion et
de leur élimination. (JORT n°49 du 18 juin 1996, p 1192) cette loi a été modifiée et complétée par la loi n°2001-
14 du 30 janvier 2001 portant simplification des procédures administratives délivrées par le ministère de
l’environnement et de l’aménagement du territoire dans le domaine de sa compétence, JORT n °10 du 2/2/2001.
2
L’article 129 (nouveau) de la loi n°75-33 du 14 mai 1975portant promulgation de la loi organique des
communes, JORT n°34 du 20/5/1975.
3
Article 8 du décret 90-1960 du 28 novembre 1990 portant réaménagement des droits, taxes et redevances que
les collectivités publiques locales sont autorisées à percevoir. JORT, N° 79 DU 4/12/1990,
4
Article 80 de la loi de finance 1992 modifiant les dispositions de l’article 3 de la loi 75-36 du 14 mai 1975
portant loi organique du budget des collectivités publiques locales, JORT, n° 90 du 31 décembre 1992.
5
Article 85 de la loi n°122 du 29/12/1992 de finances pour la gestion 1993, modifiant le tarif des droits de
douane à l’importation, JORT n°88 du 13/12/1992.
221
volume des déchets ménagers urbains. Ensuite, par la promulgation de la loi cadre sur la
gestion des déchets en 19961 a été créé une Agence Nationale de Gestion des Déchets en
20052(ANGED).
Les efforts de lutte contre les déchets urbains ont été accentués et insérés dans le 10 ème plan de
développement (2002-2006) qui a prévu la création de neufs décharges contrôlées avec des
centres de tri et de transfert, dont l’objectif est de traiter 17 millions de tonnes de déchets
ménagers provenant de 135 communes, soit 86%de la production locale. Le système de
décharge a évolué ces derniers temps grâce à une volonté politique. Ainsi, plus de quinze
décharges contrôlées et centres de transferts y afférents ont été réalisés dans les grandes villes
et les régions côtières et touristiques importantes3. Plusieurs autres programmes ont vu le jour
mais leur efficacité demeure discutable. Parmi ces projets, une expérience pilote de tri des
ordures ménagères à domicile est tentée à la cité el khadhra dans un but d’amélioration du
cadre de vie et de développement du procédé de revalorisation des déchets. Ce projet vise à
coordonner les actions municipales en la matière afin de les étendre dans l’avenir à
l’ensemble des communes du pays. Les communes sont de plus aidées par ce qu’on appelle
les comités de quartiers, une structure associative composée principalement de volontaires
habitant dans un même quartier et se groupant en vue de mener une action commune
d’embellissement de celui-ci et d’amélioration des conditions de vie en son sein.
Un autre effort de lutte contre la pollution est effectué par un fonds de dépollution créé par les
articles 35 et 36 de la loi de finances pour 1993 dont l’ordonnateur est le ministre chargé de
l’environnement qui accorde des subventions aux promoteurs privés équivalent à 20% du
montant de l’investissement destiné à un projet dans le secteur qui relève de sa compétence.
Ces dons concernent les projets qui utilisent de l’énergie propre ou qui créent des unités de
collecte, de valorisation et de traitement ou recyclage des déchets et ceci après avoir accompli
une étude technique des projets agréés par l’ANPE et la conclusion d’un contrat- programme
1
Loi n°96-41 du 10/6/1996 relative aux déchets et au contrôle de leur gestion et leur élimination, JORT n°49 du
18/6/1996.
2
Décret n° 2005-2317 du 22/8/2005portant création d’une Agence Nationale de Gestion des Déchets et fixant sa
mission, son organisation administrative et financière, ainsi que les modalités de son fonctionnement, JORT n°
68 du 26/8/2005. Cette agence a subi des modifications ultérieurs par le décret n°2007-4061 du 4/12/2007
portant approbation du statut personnel de l’ANGED, JORT n°99 du 11/12/2007, décret n°2008-3489 du
10/11/2008, fixant l’organigramme de l’ANGED, JORT n°92 du /14/11/2008, décret n°2009-658 du 2/3/2009,
fixant les conditions d’attribution et de retrait des emplois fonctionnels au sein de l’ANGED, JORT n°21 du
13/3/2009.
3
www.anged.nat.tn / gestion des déchets/ cadre général.
222
avec cette dernière, puis un avis favorable d’une commission consultative siégeant au
ministère chargé de l’environnement. La mission du FODEP a été élargie en 2003 pour
financer le système public de reprise et de valorisation des déchets en plastique qui se finance
aussi par la taxe pour la protection de l’environnement (TPE) dûe sur les produits à base de
granulé de plastique.1 Le champ d’application du FODEP a été encore élargi par la loi de
finances pour 2006 avec la création de l’ANGED, agence chargée de financer les « systèmes
publics de gestion de catégories de déchets, crées ou qui seront créés…et dont la
supervision sera confié à l’ANGED».
De plus, le code d’incitation aux investissements considère que les projets qui contribuent à la
réalisation d’un développement durable sont des « projets d’intérêt national2 ». Ainsi, le
législateur tunisien réserve un régime d’incitations spécifiques aux investissements réalisés
par les entreprises pour l’élimination de leur propres rejets polluants ou ayant pour activité la
collecte, le recyclage ou la valorisation des déchets3. Le système d’incitations fiscales mis en
place offre des incitations fiscales sous forme de déduction de bénéfices de l’assiette de
l’impôt sur les sociétés dans la une limite de 10 ans4. Ensuite une prime d’investissement dans
la limite du 1/3 du coût d’investissement y compris les dépenses des travaux
d’infrastructures5. Puis, une prime de développement durable au titre des investissements
réalisés dans la lutte contre la pollution et à la protection de l’environnement6. De plus, il met
à la charge de l’État les dépenses des travaux d’infrastructures
Toute maîtrise urbaine durable nécessite le renforcement de la protection de l’environnement

par la gestion intégrée et constante des déchets et la contribution au développement durable
du pays par la promotion de la qualité de vie du citoyen. Pour atteindre ces objectifs, il faut
d’abord essayer de réduire la quantité de déchets produits par un changement dans le mode de
consommation des usagers et de la population toute entière, qui finira par infléchir les
processus de production et les orienter vers des procédés moins producteurs de déchets,
Ensuite, il faut promouvoir les activités de valorisation et de recyclage des déchets et
1
Articles 58, 59,60 loi n°122 du 29/12/1992 de finance pour l’année 2003, JORT n°88 du 13/12/1992.
2
Article 1er code de l’incitation aux investissements
3
Art 70 loi n°2017-8 du 14 février 2017 portant refonte du dispositif des avantages fiscaux, JORT n°15 du
21/2/2017
4
Article 20 code de l’incitation aux investissements
5
ibidem
6
223
procéder à leur l’élimination appropriée de ces déchets ultimes dont les possibilités de
valorisation et de recyclage ont été toutes épuisées. Enfin, il faut instaurer un assainissement
durable et de qualité des eaux usées urbaines (B).
B- Les déchets hydriques

Les déchets hydriques sont multiples, ils peuvent concerner les eaux pluviales issues des
précipitations. Ces déchets sont d’origine naturelle. Ils peuvent être évacués librement mais
peuvent parfois poser problèmes lorsque la quantité d’eau pluviale excède la valeur normale.
Dans ce cas, il faut prévoir des systèmes de stockage du surplus de l’eau. D’autre part, ils
peuvent provenir des eaux usées. Il s’agit des « eaux à évacuer des zones bâties1.» Ces
déchets proviennent « des ménages, des différentes installations communales ou publiques,
de l’artisanat et de l’industrie y compris les eaux de refroidissement ainsi que les eaux de
drainage et de ruissellement urbain2 ».
La pollution provenant des eaux usées présente un problème dans la société moderne. Ces
eaux sont d’origines diverses : ménagères, industrielles, domestiques, et à composantes
complexes. Leur évacuation dans la nature provoque une dégradation du milieu récepteur et
présente une atteinte à la nappe phréatique ou aux eaux de surface. L’obligation de lutte
contre la pollution hydrique est règlementée par le code des eaux3 ainsi que par quelques
textes législatifs et réglementaires.
Quant à la dépollution, elle est de la compétence de l’Office National d’Assainissement4

(ONAS), établissement public ayant pour rôle la préservation de la qualité des eaux et
l’élaboration des stratégies pour la lutte contre la pollution hydrique. Ces missions peuvent
être exercées par l’office lui-même ou à travers les contrats programmes. En termes de
performance technique de l’assainissement, il est à noter que la collecte des eaux usées
1
Article 2 alinéa 1er du décret n°85-56 du 2 janvier 1985 relatif à la réglementation des rejets dans le milieu
récepteur, JORT n°6 du 22 janvier 1985, p110.
2
3
Loi n° 75-16 du 31 Mars 1975portant promulgation du code des eaux, JORT n°22 du 1 er Avril 1975, p612
modifiée et complétée en1987, puis en 1988 puis en 2001, par la loi n° 2001-116 du 26 novembre 2001.
4
Créé par la loi n° 74-73 du 3 aout 1974 portant création de l’Office National d’Assainissement JORT n°2 du 6
aout 1974 modifiée en 1993 par la loi n°93-41 du 19 avril 1993 relative à l’office national d’assainissement,
JORT n°30 du 23/4/1993 puis en 2001modifié par la loi n°2001-14 du 30 janvier 2001, portant sur la
simplification des procédures aux autorisations délivrés par le MEAT dans les domaines de sa compétences
JORT n°10 du 2/2/2001 et ensuite par la loi n°2004-70 du 2 aout 2004 relative à l’ONAS, JORT n°62 du
3/8/2004 qui a ajouté un paragraphe à l’article2.
224
apparaît localement peu performante. Ceci provient de la saturation des réseaux existants due
à un rythme d’augmentation du nombre de branchements souvent supérieur au rythme
d’équipement de nouvelles installations1. En même temps, on remarque au niveau de certaines
stations de traitement des rendements épuratoires relativement médiocres qui trouvent leurs
origines dans l’inéquation entre les capacités de la station et les quantités /qualités d’eaux
usées qu’elle reçoit et aussi dans la vétusté de certaines stations. «Cette situation impose à
l’ONAS de lourds investissements en matière de réhabilitation de stations d’épuration,
aujourd’hui, environ la moitié des stations nécessite des programmes d’extension ou de
réhabilitation2». Cependant, parallèlement à l’obligation de raccordement au réseau public
d’assainissement, les bénéficiaires sont tenus de verser des redevances qui sont équivalentes
au coût du service rendu3. Ces redevances présentent une expression d’un principe à valeur
économique à savoir le principe « pollueur –payeur ». Ainsi, une fois collectées dans les
égouts, les eaux usées sont souvent soumises à un traitement qui vise leur épuration de toute
sorte de polluant physique, chimique ou biologique. Toutefois, cela risque de porter atteinte à
l’écosystème ou au milieu récepteur. Cette épuration sera suivie d’un traitement qui permet
d’éviter le gaspillage de l’eau en vue de sa réutilisation en agriculture, en espaces verts et
même en parcs urbains.
À part le devoir de l’ONAS, le législateur tunisien oblige le citadin à prendre des mesures
visant la participation à la lutte contre la pollution sous peine de sanctions pénales 4. Parmi ces
obligations,il y a le raccordement aux égouts publics d’assainissement de tout immeuble5 qui
a plusieurs avantages. Il est d’abord, nécessaire pour éviter les maladies et promouvoir la
santé, puis, comme base d’un développement économique fiable, enfin, pour des raisons
environnementales et urbaines. D’ailleurs, « la continuité des projets de la durabilité de
l’espace urbain se poursuit avec la réalisation du programme national d’assainissement
des quartiers populaires (PNAQP) qui vise à intégrer ces quartiers dans le réseau urbain en
les dotant des nécessités de base les plus élémentaires et en vue de lutter contre l’anarchie
1
« Stratégie nationale du développement durable », MEDD, décembre 2011, p31.
2
ibidem
3
Prévu par l’article 10 de la loi n°93-40 du 19 avril 1993 relative à l’office national d’assainissement, JORT
n°30 du 23/4/1993
4
Allant de l’amende jusqu’au la peine d’emprisonnement, Article 20 de la loi 93-41organisant l’ONAS.
5
Article 10 de la loi 93-41 du 29 avril 1993 organisant l’office national d’assainissement, JORT 23 avril 1993.)
225
et le manque d’hygiène qui peut résulter de ces quartiers1 ». Cette finalité est exprimée aussi
par le programme national de lutte contre la pollution hydrique et le développement des
espaces urbains lancé depuis les années soixante-dix. Ce programme ne cesse de faire évoluer
ses objectifs afin de rechercher la conciliation possible entre environnement et développement
en vue d’honorer l’engagement issu du Sommet de la Terre Rio de Janeiro en 19922.
De plus, il existe des associations privées qui mènent des actions d’information et de
sensibilisation en matière de protection de l’environnement. Ces associations peuvent aider
l’action des organismes publics en jouant le rôle de collecteurs d’informations et d’éveilleurs
de consciences. La multiplicité d’organes participants pose des problèmes de coordination et
d’échange d’information afin d’aboutir à la mise en place d’actions concertées et
harmonieuses, au-delà de la dispersion des actions individuelles de chaque institution. La
solution ne réside pas non plus dans la réduction des acteurs, car la centralisation peut être
source de lourdeur de type bureautique que l’on cherche à éviter. De nos jours, la pression des
milieux écologistes est de plus en plus forte. Tous les pays développés recherchent et mettent
en œuvre des systèmes plus ou moins sophistiqués de collecte et de traitement faisant
intervenir des acteurs différents pour plus d’efficacité. Chaque acteur a sa mission propre
mais qu’il exécute avec la coopération des autres pour lutter contre la pollution urbaine et
industrielle (2).
2- La gestion des nuisances

Les nuisances dans une ville sont définies comme suit « tout ce qui gêne massivement ou
régulièrement les habitants, du fait des activités d’autres, fait partie des nuisances : la
circulation dense ou rapide, le bruit, les mauvais odeurs, les émissions polluantes, voire
l’altération du paysage par l’opposition d’un immeuble ou des destructions ou
dégradations3 ».
Nous allons analyser dans cette partie les nuisances dues aux activités bruyantes (A) ainsi que
les nuisances dues à la pollution atmosphérique (B).
1
Chouria (A) : « La gestion durable de l’espace urbain », mémoire pour l’obtention du master en droit de
l’environnement et de l’aménagement des espaces, FSJPST, 2004-2005, p85.
2
Ibidem.
3
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R), « Dictionnaire de la ville et l’urbain », Economica, 2006,p197
226
A- Les nuisances dues aux activités bruyantes

Le bruit peut être défini comme « toute sensation auditive désagréable, gênante ou tout
phénomène acoustique produisant cette sensation1». C’est une nuisance ressenti
physiquement par le plus grand nombre de personnes et contre laquelle les pouvoirs publics
semblent les plus démunis.
Les nuisances liées aux activités bruyantes constituent une atteinte au droit au calme que
revendiquent les habitants des espaces urbains. Cette forme de nuisance entre dans les
capacités du maire dans le cadre de la police municipale. Il s’agit du bruit qui provient des
industries se trouvant dans les zones urbaines.
Concernant la lutte contre la nuisance provenant des activités bruyantes industrielles, il faut
éloigner les édifices bruyants de la zone à vocation d’habitation pendant la création de
nouveaux plans d'aménagement urbain et ce par la technique du zonage. De plus, il faut
prévoir la création des parcs urbains et espaces verts dans ces zones pour alléger les dangers
de la pollution industrielle. En effet, une maîtrise durable de l’espace urbain nécessite la
garantie d’un minimum de tranquillité, ainsi qu’un équilibre dans la répartition spatiale de la
population et les activités bruyantes. Ainsi, l’article 26 du décret portant réglementation des
lotissements industriels2 prévoit que « le niveau par jour d’une entreprise ne devra pas
dépasser 50 décibels…De nuit, des précautions supplémentaires devront être prises afin de
ne pas provoquer des gênes aux riverains ».
Les nuisances peuvent provenir du bruit de la circulation. Ce bruit peut entraîner « des effets
graves sur le système nerveux et auditif3 » tels que la surdité, les perturbations intellectuelles
et même l’atteinte à la santé par le stress et le manque de sommeil.
Une bonne maîtrise de l’espace urbain nécessite la garantie d’un certain seuil de qualité de
vie, pour cela il faut que le citoyen ait la tranquillité dans son quotidien. Or, le bruit présente
une source de nuisance à la tranquillité humaine, qu’il faut limiter par une législation précise
et acceptable. À cet effet, le législateur tunisien multiplie, dans le code de la route, les
1
Prieur (M) : « Droit de l’environnement » 5ème, édition, 2004, Dalloz, p 601.
2
Article 26 alinéa 3 du décret n°84-1556 du 29/12/1984portant réglementation des lotissements industriels,
JORT n°4 du 15/1/1985.
3
« Éducation environnementale, qualité de vie en milieu urbain » , programme des nations unies pour le
développement , MEAT, ANPE, p34
227
infractions liées aux bruits émis par les voitures qui dépassent les niveaux fixés1. De même, il
punit d’une amende2 « l’utilisation d’un véhicule qui dégage un gaz ou qui émet un bruit
dépassant d’un taux supérieur ou égal à cinquante pour cent3». Cette loi sanctionne tout
propriétaire qui ne respecte pas le degré des pollutions par le bruit admis4.
D’autres lois et réglementations concernent le niveau de bruits. Elles sont plus ou moins
rigoureuses d’ailleurs, d’après la loi5, les automobilistes ne doivent pas émettre des bruits
susceptibles de causer une gêne aux usagers de la route ou aux riverains. De plus, « le bruit
produit par les véhicules à moteur, mesuré lors de leur réception ne doit pas dépasser les
niveaux fixés6 » par la liste des infractions ordinaires7. Il s’’agit de la liste des contraventions
prévue par le décret du 15 février 2010 qui consacre son chapitre III aux contraventions
relatives aux fumées er bruits émis par les véhicules.
À part ces textes, un plan de lutte contre le bruit a été prévu comme une composante du
programme national de propreté et de protection de l’environnement.
La recherche de la qualité de vie ne s’arrête pas à la lutte contre les nuisances dues aux
activités bruyantes, elle englobe aussi la pollution atmosphérique (B).
B- Les nuisances dues à la pollution atmosphérique

La pollution atmosphérique est « toute introduction par l’homme, directement ou
indirectement dans l’atmosphère et les espaces clos, des substances ayant des conséquences
préjudiciables de nature à mettre en danger la santé humaine, à nuire aux ressources
biologiques et aux écosystèmes, à influer sur les changements climatique à détériorer les
biens matériels, à provoquer les nuisances olfactives excessives 8 ». Elle peut alors être
identifiée par « toute modification de la composition idéale de l’air, soit comme toute
1
Article 26 paragraphe 2 code de la route.
2
Allant de 100 dinars à 200 dinars
3
L’article 85 paragraphe 2 de la code de la route, IORT, 2012
4
Les articles 84 et 86 (nouveau) du code de la route.
5
Article 27 du décret n°2000-147 du 24 janvier 2000, fixant les règles techniques d’équipement et
d’aménagement des véhicules, JORT n°8 du 28/1/2000.
6
Ibid, l’article 136.
7
Décret n°2010- 262 du 15 février 2010 fixant la liste des contraventions aux dispositions du code de la route et
à ses textes d’application, JORT n°14 du 16 février 2016.
8
Loi française, article L220-2 code de l’environnement
228
émission entrainant le dépassement d’un certain seuil de qualité de l’air considéré comme
dangereux pour la santé publique 1». Nous pouvons constater que l’acte de pollution est un
acte intentionnel mais ayant des effets qui nuisent à l’environnement et à la santé humain.
Cette pollution est généralement accentuée en ville où se concentrent les voitures, les camions
et tous les moyens de transport qui présentent une menace pour la qualité de l’air.
La pollution atmosphérique nuit à la qualité de vie de la personne dans son milieu ; quand cet
air est modifié par des éléments qui sont nuisibles à notre santé et à notre environnement (les
polluants), on dit que l'air est pollué.
La protection de l’atmosphère est un devoir de l’État qui doit lutter contre la pollution
atmosphérique par des textes qui minimisent ces dangers. Ainsi, le décret de 24 janvier 2000
fixant les règles et les techniques d’équipement et d’aménagement des véhicules, stipule que
« les automobiles mises en circulation sont soumises à des opérations de contrôle ayant
pour but de vérifier que le taux de monoxyde de carbone dans le gaz d’échappement émis
au régime de ralenti ne dépassent pas plus de 20% et moins de 50% des limites
autorisées2 ». De son côté, le décret n° 24 février 2000 fixant la liste des infractions ordinaires
aux dispositions du code de la route et à ses textes d’application et les montants des amendes
qui lui sont applicables, incrimine tout échappement de gaz dépassant les seuils légaux3.
La pollution peut être inquiétante, car elle affecte la santé, l’environnement, et le lieu de
survie. Le rôle du comportement humain est très important dans la minimisation des danger ;
ainsi, les citoyens, en se tenant informés, en réagissant correctement en cas de problème et en
faisant évoluer leurs comportements, ont les moyens d’améliorer la qualité de l’air, tant chez
eux qu’à l’extérieur. Il convient alors pour les pouvoirs publics de veiller à la protection et
trouver des solutions aux industries chimiques qui forment une source continue de
dégradation de l’air.
Au niveau local, c’est aux communes de promouvoir la qualité de vie. Ce rôle est intégré dans
les compétences de la police municipale. Au niveau national, c’est au MEDD d’élaborer la
1
Prieur (M) : « droit de l’environnement », 5ème édition, Dalloz, 2004, p543.
2
L’article 134 du décret n°2000- 147 du 24 janvier 2000 fixant les règles et les techniques d’équipement et
d’aménagement des véhicules JORT n°8 du 28 janvier 2000 telle que abrogée par le décret n°2010-262 du 15
février 2010, fixant la liste des contraventions aux dispositions du code de la route et à ses textes d’application,
JORT n°14 du 16 février 2016, JORT n° 14 du 16 février 2010.
3
Le décret n° 2000- 153 du 24 février 2000 fixant la liste des infractions ordinaires aux dispositions du code de
la route et à ses textes d’application et les montants des amendes qui lui sont applicables, JORT n°8 du
28/1/2000
229
stratégie nationale de surveillance, de prévention et de lutte contre la pollution de l’air 1. Dans

ce cadre, le ministère a initié un programme visant la capacité et la formation des experts dans
les domaines du contrôle et de l’évaluation des impacts sur l’environnement et sur la santé
publique. L’ANPE dispose d’un réseau de stations fixes implantées dans les grands pôles
urbains lui permettant de surveiller en continu la qualité de l’air. Afin de lutter contre la
pollution atmosphérique, il faut renforcer le suivi de la qualité de l’air à l’échelle nationale et
maîtriser la pollution atmosphérique générée par la circulation automobile.
1
Article 1er du décret du 93-303 du 1/2/93 fixant les attributions du MEAT, JORT n°13 du 16/2/1993.
230
Toute maîtrise urbaine rationnelle doit intégrer des actions visant un environnement urbain
durable. Il est nécessaire alors de développer des programmes qui visent la promotion du
cadre de vie.
Ceci passe par les opérations de rénovation, de réhabilitation urbaine, par la maîtrise de
l’étalement urbain et la lutte contre tout habitat spontané.
De même, il faut intégrer des actions visant une qualité de vie durable. Le gouvernement doit
développer des programmes et des projets de promotion de qualité de vie qui répondent aux
besoins des habitants et la mise en disponibilité des financements y afférents. Il faut
développer des moyens de gestions des espaces et parcs publics et la promotion de
l’esthétique urbaine. En plus, il faut s’intéresser à la propreté et la gestion des déchets solides
et hydriques, l’assainissement des eaux usées, prévoir des solutions efficaces aux nuisances
dues aux activités bruyantes ainsi qu’aux nuisances dues à la pollution atmosphérique.
Pour atteindre ces objectifs, il faut veiller à la promotion de la participation qui doit être
effectuée entre toutes les parties impliqués dans le cadre d’approche participatives
conformément aux enjeux de la bonne gouvernance et selon les exigences et les objectifs du
développement durable.
Une maîtrise urbaine durable se base sur les différentes dimensions du développement
durable. Ainsi, la recherche de la durabilité de l’espace urbain implique à part les actions
visant un environnement urbain durable, des actions visant un développement économique
durable.
231

VISANT LE
DÉVELOPPEMENT
ÉCONOMIQUE DURABLE
Un environnement urbain est un environnement qui satisfait les besoins de ses habitants d’un
point de vue environnemental, social et économique. En effet, pour être durable, tout
développement doit d’abord, maintenir l’intégrité de l’environnement pour assurer la santé et
la sécurité des communautés humaines et préserver les écosystèmes qui entretiennent la vie.
Ensuite, viser l’efficience économique innovante et prospère, écologiquement et socialement
responsable. Enfin, assurer l’équité sociale pour permettre le plein épanouissement de tous les
composants de la société, l’essor des communautés et le respect de la diversité. Ainsi pour
assurer une maîtrise urbaine durable, il faut que l’état garantisse une relance économique
durable.
Concernant la relance économique durable, il faut penser d’abord à la promotion d’une

économie à la fois productive, équitable et durable (chapitre 1) en se basant sur des sources
d’énergies renouvelables et en utilisant les moyens de transports durables (chapitre 2).
232
CHAPITRE 1 : LA PROMOTION
DE LA DURABILITÉ DU
DÉVELOPPEMENT
ÉCONOMIQUE
La maîtrise urbaine joue un rôle important dans la dynamique des développements
économique à travers l’implantation des infrastructures des biens et des services publics mais
aussi en faisant émerger des structures et un environnement favorable à un développement
économique local durable.
Le développement économique durable doit prendre en compte les aspects sociaux et

environnementaux correspondant aux besoins du présent sans compromettre la capacité des
générations futures à répondre à leurs propres besoins.
La dimension économique du développement durable a été évoqué par le législateur tunisien

par l’article 1 er du CATU. Cet article énonce que parmi les règles à suivre pour
l’organisation et l’exploitation optimale de l’espace et par la suite la garantie d’une maîtrise
urbaine durable il faut « garantir une répartition rationnelle entre les zones urbaines et
rurale, et ce dans le cadre d’une harmonisation entre développement social et équilibre
écologique en vue de garantir un développement durable1 ».
Une relance économique doit d’une part développer les pratiques commerciales et ethniques
pour mieux répartir les bénéfices et les richesses, promouvoir le tissu économique local par la
création d’une activité économique favorisant un développement économique et une
dynamisme pour la ville (section 1) et d’autre part optimiser les technologies et les méthodes
de production écologiques pour garantir un équilibre écologique nécessaire pour toute relance
économique à travers la promotion de la nature pour un développement économique durable
(section 2).
1
Article 1er CATU
233
SECTION 1 : LA CREATION
D’UNE ACTIVITE
ECONOMIQUE FAVORISANT
UN DYNAMISME POUR LA
VILLE
Dans la plupart des cas, les villes ont des politiques économiques pour attirer les activités. Ces
politiques sont parfois globales, parfois sélectives, le choix d’un type d’activité ayant été fait
pour la ville entière ou pour des portions de son territoire. Ces choix économiques présentent
un élément essentiel dans la naissance des villes.
Les villes naissent en tant que lieu d’échange. Le marché demeure le premier élément de la
constitution de la ville. Ainsi, « les économies contemporaines sont de plus en plus
urbaines : en ce sens que les villes y sont de loin les principaux lieux de l’accumulation, de
la consommation, en même temps que de la production d’externalités. Mais la dimension
économique des villes connaît des mutations contemporaines fortes1». En effet, « les
économies urbaines connaissent des mouvements de polarisation et de développement
inégal. Dans un mouvement général de compétition entre les territoires qu’encourage la
globalisation, les métropoles tendant à jouer un rôle de plus en plus important : elles pèsent
de plus en plus lourd dans leurs économies nationales et dans l’économie mondiale2».
Ainsi, toute relance économique nécessite une conception de la ville comme espace privilégié
de l’économie (sous-section 1).
1
janvier2013, p 162.
2
Ibidem.
234
Sous-section 1 : La maîtrise des activités

économiques
Une maîtrise urbaine durable nécessite une conception globale du territoire par une étude
prospective des structures principales du système urbain en privilégiant les aspects techniques
et économiques, une étude globale des marchés concernant les espaces et les services urbains
permettant d’évaluer les besoins futurs et de rechercher les décisions à prendre pour éviter les
pénuries prévisibles. Les décisions proposées sont justifiées par des critères d’efficacités et
d’utilisation optimale des ressources financières.
La localisation et la présence des activités de production et de service animent la ville et

assurent le cadre urbain adéquat pour le citoyen. La structure assure la relance économique, il
n’est pas étonnant alors, qu’on s’en préoccupe à tous les niveaux de décisions publiques et
privées et qu’on essaye d’encourager les activités économiques. Il s’agit d’un effet global de
pilotage des transformations de la ville en orientant les choix des acteurs privés par des
décisions structurantes des pouvoirs publics : construction des lignes de transport en commun
et d’autoroutes urbaines, lancement d’opérations de très grandes échelles comme les villes
nouvelles. Les villes sont de plus en plus compétitives. Ainsi nous pouvons remarquer que
« La planification a principalement pour objectif d’assurer une meilleure cohérence des
projets urbains privés et publics et une relative socialisation des bénéfices de la croissance
urbaine1. »
Le rôle de l’État devient de plus en plus important pour assurer cette compétitivité. Elle doit
d’une part, gérer les activités économiques locales favorisant un dynamisme vital pour la ville
(1) et d’autre part, réglementer l’activité économique (2).
1- La gestion de l’activité économique

Une maîtrise urbaine rationnelle vise l’objectif d’efficacité. Dans cette optique, il faut que les
acteurs publiques locaux participent à une politique de correction des disparités régionales et
visent à contribuer à la répartition harmonieuse des activités dans l’espace.
1
Rhein (C) : « planification urbaine et régionale : leçons et perspectives des expériences étrangères », revue
Strates, n°7, 1993. http://strates.revues.org/1150.
235
Dans une ville, c’est le devoir du président de la commune de décider d’une manière générale
de l’implantation d’activités économiques sur le territoire indiqué. Pour cette raison, il est
dotée d’un éventail de compétences qui lui permettent d’infléchir cette implantation, de la
faciliter ici, de la brider là, de l’encourager parfois sous certaines formes, de préférer à quel
endroit s’implante plutôt telle nature d’activité et surtout de prendre les mesures nécessaires
en cas de contraventions1.
Le président de la commune a des compétences qu’il détient du plan d’aménagement urbain.

En effet, un plan d’aménagement peut radicalement interdire les activités industrielles dans
une zone ou réserver une zone complètement à l’habitation ou localiser une zone industrielle,
à la périphérie de la ville, pouvant accueillir toutes les activités qui ont une vocation
industrielle en essayant de l’éloigner au maximum du centre ville et des zones urbaines. Mais
ces zones vont recevoir des activités nouvelles comme les restaurants d’entreprises, le
transfert des biens, le câblage informatique…
La commune localise généralement une zone pour les activités nuisibles par leur taille, leur
bruit, dangereuse par risque d’incendie ou d’explosion ; ces zones doivent être de plus en plus
éloignées loin du corps urbain principal. Parmi les politiques urbaines du pays la localisation
des zones économiques loin des centres de la ville dans un but de mieux maîtriser les centres
urbains. Il s’agit des hyper centres commerciaux qui doivent se trouver à la périphérie de la
ville. En effet, la planification de l’implantation des centres commerciaux fait gagner
beaucoup d’espace.
2- La réglementation de l’activité économique

L’activité économique dans une ville doit être bien règlementée et planifiée. Or la liberté du
commerce est consacrée par une législation2 qui a un caractère plutôt libérale. Cette
législation permet la liberté d’exercer le commerce de distribution sans autorisation préalable
c’est à dire que le principe retenu dans ces cas est la déclaration. Ceci peut restreindre le rôle
de la commune qui planifie les activités commerciales. Cependant, cette réglementation
libérale est limitée car elle ne touche que le secteur du commerce de distribution.
1
TA, jugement de 1ère instance n10538/1 du 24/2/2010 entre Abdelaziz /MEHAT, publié dans « jurisprudence
du TA de 2010 », p629.
2
La loi n°91-44 du 1er juillet 1991 portant organisation du commerce de distribution, JORT n°49 du
9/7/1991telle qu’elle a été modifiée par la loi n°94-38 du 24 février 1994 modifiant et complétant la loi n°91-44
du 1er juillet 1991 portant organisation du commerce de distribution, JORT n°8 du28/1/1994.
236
Le président de la commune, dans le cadre de ses pouvoirs domaniaux et ses pouvoirs de

police, détient la possibilité de règlementer l’exercice des activités économiques qui se
déploient dans l’espace public. En exerçant ses pouvoirs de police, il peut règlementer les
commerces ambulants, décider à quelles conditions les cafés et les restaurants sont admis à
installer des tables sur les trottoirs. Les autorités municipales ont d’assez larges pouvoirs en
matière de réglementation de l’affichage et de la publicité.
Le président de la commune doit règlementer dans une optique de protection les petits
commerces de détail traditionnel qui occupe une population non négligeable, les marchés
traditionnels de médinas. Les petits et moyens commerces sont représentés surtout dans les
villes intérieures, avec un taux qui dépasse, parfois, les 85%. Ces implantations sont régies
par les schémas directeurs d'aménagement des agglomérations urbaines qui régissent les
espaces susceptibles d’accueillir des commerces et celles affectés aux grands équipements
structurants et dans lesquelles il est impératif de créer des projets commerciaux en vue de
favoriser l’harmonisation et l’intégration du tissu urbain de ces agglomérations et de leurs
quartiers, notamment sur le plan social et économique1.
La planification adéquate des petits commerces dans la ville, et l’agencement des cafés et des
restaurants par les PAU bien établi favorisent une conciliation entre la relance économique el
la réalisation d’un cadre de vie agréable pour les citoyens.
Sous-section 2 : La planification urbaine

des activités économiques
L’espace est générateur d’indivisibilité. La concentration de certaines activités dans certaines
régions comporte des bénéfices qui se diffusent dans l’espace mais comporte aussi
d’éventuels coûts que subissent les territoires dont les populations sont incitées à se
délocaliser. Ainsi, une maîtrise urbaine efficace de l’espace nécessite des politiques de
redistribution qui affecte diversement les régions et affaiblit par la suite les disparités
régionales
1
Art 6 du CATU
237
L’urbanisme commercial est la science de l’aménagement commercial des villes qui vise à
répartir au mieux les équipements commerciaux urbains. Il permet un développement des
activités commerciales à la fois harmonieux, efficace et cohérent avec les autres mesures de
l'urbanisme, une économie adéquate aux nécessités des habitants de la ville.
L’urbanisme commercial doit garantir la concurrence et par conséquent la transparence ainsi

que la protection du consommateur et surtout éviter les disparités régionales et le grignotage
de l’espace rural. Il doit assurer la bonne maîtrise de l’espace urbain.
1- La volonté de maîtrise de l’implantation des

équipements commerciaux
L’intégration de l’urbanisme commercial au sein de la planification urbaine permet d’établir
une maîtrise urbaine qui encourage la relance économique. Dans ce sens, le législateur
tunisien dispose dans son CATU que : « les grandes surfaces commerciales dont la base de
construction, lors de leur édification ou après leur extension, dépasse 3000 mètres carrés
ou dont la surface de base réservée à la vente dépasse 1500 mètres carrés, ne peuvent être
implantées qu'à l'extérieur des limites des zones couvertes par des plans d'aménagement
urbain et à une distance supérieure ou égale à cinq kilomètres à partir des limites de ces
zones1». Ces équipements sont soumis à l’autorisation préalable.
Les dispositions de cet article s’appliquent lorsqu’il s’agit d’implanter un établissement

commercial dans des zones non couverte d’un PAU. Dans ce cas, c’est le RGU qui
s’applique. En effet, ce règlement s’applique dans toutes les zones non couverte d’un PAU.
En revanche, l’implantation d’un établissement commercial de grande surface à l’intérieur

d’une zone couverte d’un PAU est résolue par les dispositions de ce plan. Toutefois, d’après
cet article, il n’est pas possible d’implanter une grande surface commerciale à l’intérieur des
zones couvertes d’un PAU. La solution est d’autant plus restrictive que les pouvoirs publics
tendent à généraliser l’élaboration des PAU.
1
Article 5 bis CATU.
238
Les centres commerciaux sont d’après la loi1 « tout espace ou immeuble comprenant un ou
plusieurs étages, aménagé et composé de plusieurs locaux indépendants réservés à la
commercialisation de divers produits et à la prestation de services». Cette loi exige que les
centres commerciaux dont « la base de construction dépasse 3000 mètres carrés lors de son
édification ou après son extension ou dont la surface de base réservée à la vente dépasse
1500mètres carrée2 » soient soumis à une autorisation préalables3.
L’autorisation préalable à l’implantation de grandes surfaces et des centres commerciaux est

délivrée sous forme d’arrêté du ministre chargé du commerce après consultation du ministre
chargé de l’intérieur, ministre chargé de l’aménagement du territoire et du ministre chargé des
affaires sociales4. Cette autorisation est délivrée au vu d’une EIE indiquant les répercussions
éventuelles de l’implantation des dits surfaces sur leur environnement économique et social.
En pratique, l’implantation des centres commerciaux s’inscrit souvent dans le cadre de

lotissements commerciaux. Dans de tels cas, une autorisation administrative est nécessaire si
les seuils légaux sont atteints.
2- Le déséquilibre spatial de l’implantation des

activités économiques
Selon le principe de la liberté de commerce, l’implantation des équipements commerciaux
dépend de la volonté des entrepreneurs. Cependant, cette liberté n’exclue pas une régulation
édictée d’une part, par les impératifs d’organisation du territoire et d’optimisation de la
maîtrise de l’espace urbain d’ autre part, par la nécessité de garantir une juste répartition entre
les différentes formes d’activités commerciales confiée à l’urbanisme commercial.
Toutefois, l’urbanisme commercial en Tunisie ne semble pas obéir à cette logique. En effet, la
conception spatiale commerciale reste nettement dominée par les petits commerces
1
Article 10 de la loi n°2009-69du 12 aout 2009, relative au commerce de distribution, JORT n°65 du 14 aout
2009 p2349 et suivants.
2
Ibidem.
3
L’autorisation prévue par cet article est celle mentionnée dans l’article 11 bis CATU don c’est celle des
grandes surfaces commerciales.
4
Article 11 bis CATU
239
traditionnels1. Quant aux équipements commerciaux de moyennes et grandes surfaces, ils ont
enregistré une nette progression due à la libéralisation de l’activité.
Ensuite, l’implantation des équipements commerciaux entre les différentes régions connait un
déséquilibre entre les différents gouvernorats et régions. Tandis que la distribution moderne
est plus répartie dans les grands gouvernorats2, les petits commerces ont une présence plus
importante dans les régions de l’intérieur, où ils dominent le paysage urbain.
À fin de limiter la concentration excessive des moyens sur les pôles forts, les politiques
publiques sectorielles doivent orienter l’implantation des activités sur des territoires où les
potentialités de développement sont insuffisamment exploités.
Pour arriver à cette finalité, il faut inciter les entreprises à développer des relations durables
avec le territoire. Ceci suppose une participation active des entreprises à la conception du
territoire puis à sa construction. Pour ce faire, les acteurs publics locaux doivent inscrire leurs
actions dans une perspective de projet de développement qui implique une coordination des
actions3.
La politique de l’État dans le domaine d’implantations des d’industrie a été destiné par
l’ancien code d’investissement4 au développement des activités industrielles spécifiques aux
zones rurales en retard de croissance qui se situe essentiellement « dans l’arrière-pays par
opposition à la façade maritime qui constitue traditionnellement la partie la plus
spontanément dynamique du territoire tunisien 5». Il s’agit d’une politique qui s’est d’abord
réalisée à travers « une orientation très volontariste des investisseurs publiques jusqu’à ce
que l’évolution des idées en faveur du libéralisme économique ainsi que le développement
1
« Étude du plan directeur d’implantation des grandes et moyennes surfaces », phase 1, ministère du tourisme,
commerce et de l’artisanat (Tunisie), OCT, COMETE, 2009, p5.
2
57% sont situés dans les trois gouvernorats de (Tunis, Nabeul, Sousse) et plus de 64% dans quatre gouvernorats
en rajoutant Sfax
3
Boyon (J) : « Système productif, emploi et territoire », rapport de groupe de travail n°2, Économie et territoire,
La documentation française, 1997, p232.
4
Code d’incitation aux investissements de 1993
5
Cabanis (A) : « Le développement industriel en zones rurales en Tunisie », publié en « Les politiques publiques
de développement rural » contribution à la connaissance des expériences françaises et tunisienne sous la
direction de Mohammed Ridha Ben Hammed et Jean Pierre Théron, Presse de l’université des sciences sociales
de Toulouse, 1999, p73.
240
des investissements privés conduisent à privilégier les aides complémentaires sous forme de
déductions fiscales et primes promotionnelles1 ».
À partir du nouveau code d’investissement de 2017, nous pouvons constater que la politique
d’ l’État vire vers une répartition plus équilibrée. Le législateur considère « des projets
d’intérêt national2 » ceux qui contribuent à la réalisation de l’un des priorités de l’économie
nationale dont la réalisation d’un développement régional intégré et équilibré et la réalisation
d’un développement durable3. Ces projets ont le droit à des incitations fiscales4.
Les incitations du développement régional concernent toutes les activités économiques

prévues par la loi d’incitation aux investissements dont l’extraction et la mise en vente des
matériaux extractives à leur état primaire, les services financiers et assurances, les opérateurs
de communications, le commerce de gros et de détail, la promotion immobilière, la
production et la distribution de l’électricité…
Une maîtrise urbaine efficace doit se baser sur une vision globale du territoire et une gestion
concertée favorisant la participation des acteurs économiques concernés. Elle « débouche
alors sur un processus consensuel qui tend à maximiser le rôle de chaque activité dans la
valorisation de ces atouts, mais aussi à réduire les éventuels impacts négatifs de certaines
activités sur elles- même, sur d’autres ou sur les ressources attractives spécifiques
locales5. »
Une maîtrise urbaine durable doit chercher à réduire les disparités, les injustices et corriger le
jeu du marché local. En plus, elle doit avoir pour objectif une économie nationale plus avertie
et encourager les régions disposants d’atouts dans la compétition internationale d’en tirer le
meilleur profit. En plus elle doit promouvoir les essentiels composants de l’activité
1
Cabanis (A) : « Le développement industriel en zones rurales en Tunisie », publié en « Les politiques publiques
de développement rural » contribution à la connaissance des expériences françaises et tunisienne sous la
direction de Mohammed Ridha Ben Hammed et Jean Pierre Théron, Presse de l’université des sciences sociales
de Toulouse,1999, p73-74.
2
Pour qu’il soit considéré projet de priorité nationale, le projet doit satisfaire deux conditions ; un coût
d’investissement supérieur ou égal à 50 millions de dinars et la création de 500 postes d’emploi pendant une
période de 3 ans.
3
Article 1er code d’incitation aux investissements .
4
Ces projets auront le droit à des incitations fiscales dans une limite de 10ans, de plus, une prime
d’investissement dans la limite du 1/3 du coût d’investissement y compris les dépenses des travaux
d’infrastructures et la prise en charge de l’état des dépenses des travaux d’infrastructures.
5
Boyon (J) : « Système productif, emploi et territoire », rapport de groupe de travail n°2, Économie et territoire,
241
économique. Ainsi la promotion du transport favorise une activité économique durable

(section 2).
SECTION 2 : LA PROMOTION
DU TRANSPORT URBAINE
POUR UNE ECONOMIE
DURABLE
La situation en Tunisie dévoile un accroissement du nombre des habitants dans les villes
littorales et les grandes villes par rapport à un décroissement de leur nombre dans les zones
intérieurs. Cette situation développe l’économie dans ces zones mais représente un handicap
économique à l’intérieur du pays.
Face à cet accroissement de la population et de l’emploi dans les centres urbains, le transport
se présente comme une solution pour garantir un minimum d’équilibre entre les régions.
Le transport est constitutif de l’espace urbain car il permet la mobilité des personnes et des
biens entre les différents lieux1. La notion de transport englobe et recouvre les différents
modes de transport2, ainsi que « les voies empruntées par ces différents moyens de transport,
qui forment à l’intérieur des villes et entre les villes des réseaux plus ou moins denses et
connectés3».
Le transport urbain est une nécessité pour toute relance économique équitable. En effet, les
infrastructures de transports peuvent garantir le développement des régions défavorisés, du
moins en améliorer l’accessibilité. La promotion du transport permet la compensation des
retards du développement de certaines régions. L’accessibilité permet aux régions
1
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R) : « Dictionnaire de la ville et l’urbain », Économica, 2006, p285.
2
La marche à pied, la bicyclette, l’automobile….
3
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R), :« Dictionnaire de la ville et l’urbain », Économica, 2006, p 285.
242
désenclavées le dynamisme nécessaire. « De fait, il existe des corrélations entre le

développement économique local et la présence d’infrastructure de transport1 ».
Le transport urbain, dans les villes et entre les villes, est une activité organisée qui supposent
des voies réservés aux déplacements. « La question des interactions entre ville, transport et
environnement est au centre de la problématique de la ville durable2 ». Le transport
représente une valeur économique (sous-section 1), toutefois, il est sources de problèmes
urbains (sous-section 2).
Sous-section 1 : Le transport comme une

valeur économique
Il est impossible d’imaginer une économie forte et créatrice de valeur sans un système de
transport urbain suffisamment développé et suffisamment efficace. Le secteur du transport
urbain présente un pilier important pour le développement économique tunisien (1). En effet,
il permet le rapprochement entre les différentes régions du pays, il atténue, le déséquilibre
régional et garantit de meilleures conditions de circulation pour les citadins à l’intérieur de la
ville. En plus, il contribue à l’intégration de la Tunisie dans le circuit économique mondial
(2).
1- Le transport a une valeur économique à l’échelle

nationale
Le secteur du transport urbain joue un rôle primordial dans la concrétisation des objectifs et
des choix de développement dans le soutien aux secteurs productifs et le renforcement de
leurs capacités concurrentiels, ainsi que dans l’amélioration du niveau de vie des citoyens par
sa contribution dans la création de la valeur ajouté et l’investissement. En plus, les transports
1
Bayon (J) : « Système productif, emploi et territoires », rapport de groupe de travail n°2, Économie et territoire,
2
Pumain(D),Paquot(T),Kleinschmager(R), :« Dictionnaire de la ville et l’urbain », Économica, 2006, p 285.
243
constituent un secteur économique important car ils contribuent directement et indirectement

à la création d’emplois1.
Le développement du transport urbain permet d’une part la promotion des régions défavorisés
et d’autre part l’accès satisfaisant à tout citoyen à des services publics. Il existe certainement
une relation importante entre infrastructure de transport et développement local.
Pour assurer un transport durable en Tunisie, il faut, assurer la diversité et l’occupation des
territoires, cela suppose de prendre en considération les qualités d’accessibilité et de desserte
des différentes parties de la ville pour choisir les lieux d’implantation d’éventuels projets
urbains2. Également, il faut vérifier l’adéquation des niveaux de desserte par mode au tissu
existant et l’adapter si nécessaire.
De plus, il faut faciliter l’intégration urbaine des populations par une politique des
déplacements qui permet à tous les habitants d’accéder aux services et avantages de la ville et
cela à des conditions de coûts acceptables pour les différentes catégories de population. Puis,
il faut veiller à une utilisation économe et valorisante des ressources, il s’agit d’encourager
l’usage de modes économes en énergie et de préserver les milieux3 et les ressources4.
Pour atteindre ces objectifs, la Tunisie a opté depuis les années 90 pour la libéralisation et la
réglementation du marché dans le secteur du transport, afin d’améliorer leur efficacité et leurs
performances. Ainsi, dans un souci de bien-être du citoyen et dans le but d’ancrer les
principes du développement durable, le transport collectif urbain a connu un effort de
libéralisation pour augmenter l’offre privée sur certaines lignes du grand Tunis5, il a fait
l’objet d’un programme d’amélioration de la qualité et la sécurité avec notamment,
l’amélioration des conditions d’accueils et une meilleure précision des horaires et de la
fréquence des voyages. Malgré, ce renforcement qualitatif et quantitatif, le secteur de
1
Fialaire (J) : « les stratégies du développement durable », le Harmattan, 2008, p 100.
2
Il faut prendre en considération les différentes activités, les modes de vie des quartiers exemple habitat
résidentiel, zone commerciale…
3
Par la préservation des composants du milieu : eau, air, sols, écosystèmes.
4
La préservation des ressources englobe la préservation des énergies renouvelables, espaces.
5
Durant le 10ème plan de développement.
244
transport collectif des personnes a connu une régression due à l’évolution rapide du parc des
voitures particulières1.
2- Le transport comme une valeur économique à

l’échelle internationale
Le développement du transport qu’il soit urbain ou périurbain, de personnes ou de
marchandises permet de créer une dynamique au sein de ces espaces en leur permettant
d’effacer les frontières du développement économique et de l’épanouissement social. Ainsi,
en signant un accord de libre échange avec l’union européen, la Tunisie entend promouvoir un
développement économique mondialisé, basé sur une ouverture des frontières nationales dans
un esprit de partenariat mondialisé. Dans ce même ordre d’idées, il est à rappeler que la
coopération peut prendre un aspect régional associant les villes de l’union européen à des
villes des pays partenaires méditerranéenne. Cela bien sûr pour assurer des objectifs de
développement économique des villes en permettant une cohésion sociale.
Pour atteindre ces finalités, il ne faut pas négliger le transport, au contraire il faut établir une
politique adéquate qui vise tout le territoire urbain national sans oublier d’établir le transport
international qui facilite l’ouverture vers les autres continents et par la suite promouvoir
l’économie du pays.
Nous pouvons déduire de ce qui précède que le transport urbain est une composante
essentielle de l’activité économique, à la fois comme secteur à part entière et comme facteur
de production de la part des autres secteurs économiques2. Toutefois, les répercussions du
transport sur l’environnement sont nombreuses. Allant de la pollution atmosphérique dans les
zones urbaine jusqu’au problème de gestion des déchets, le transport est une source de
problèmes urbains.
1
Diagnostique analytique du développement durable dans les secteurs de l’industrie, du tourisme de l’agriculture
et du transport », MEDD, 2009, p 116.
2
« Vers un développement durable, indicateurs d’environnement », OCDE, 1998, p85.
245
Sous-section2 : Le transport source de

problèmes urbains
Un système de transport efficace est une condition nécessaire à toute maîtrise urbaine. Les
retombés positives des systèmes de transport ne sont pas sans inconvénients. Le transport est
« une des causes essentielles de mauvaise qualité de vie1». Il dévoile un impact négatif sur la
qualité de vie (1) qui nécessite des solutions (2).
1- L’impact du transport urbain sur la qualité de

vie
Les villes tunisiennes, manquent de commodités primaires à toute vie urbaine. C’est le cas
concernant la voirie routière et le réseau de transport collectif.
Le transport cause une dégradation sensible de la qualité de vie urbaine liée à la pollution de
l’air, au bruit et aux accidents. De même, il pose le problème des embouteillages qui
représentent « des phénomènes classiques, acceptés comme tels avec leurs conséquences
négatives : impossibilité de circuler ou retard pour les véhicules de sécurité, perte de temps
et de carburant, pollution atmosphérique accéléré et à effet lointains (pluies acides) stress
de conducteurs allant jusqu’à la violence aveugle comme sur certaines autoroutes2 ».
Les problèmes les plus aigus sont ceux des voix d’accès (ponts, tunnels, échangeurs
principaux) et les artères anciennes faiblement dimensionnées sont les zones les plus exposés
à l’asphyxie qui peut durer de quelques heures à une journée entière.
Le transport est un vecteur principal du développement urbain. Il permet la mobilité des

personnes, des biens, de l’information. Cependant il présente des problèmes urbains qui sont
souvent difficiles à résoudre ; des problèmes liés directement à l’impact du transport sur la vie
des citoyens, l’encombrement, la sécurité, l’occupation des superficies, les problèmes
environnementaux qui ont des résultats à long terme sur la santé des citoyens.
1
Viard (C) : « la croissance des nuisances routières : une source d’inégalité non reconnues », RJE, 2003, n°3,
p290
2
Pellier (J), Deflafante (CH) : « villes et urbanisme dans le monde », Masson§ Arman Collin Editeurs, 1997, p
172, 173.
246
En plus il présente des problèmes d’équilibre social due à la dégradation de la qualité de vie
dans les zones de congestion urbaine dont il faut assurer, la circulation fluide et la
concentration dans les lieux centraux fortement fréquentés, entre la volonté de créer un
meilleur paysage et celui défiguré malgré toutes les volontés d’intégration, entre les résultats
obtenus et le cout de réalisation...
De même, le transport urbain a des conséquences environnementales sur la vie des citoyens,
en effet, il contribue à l’émission des polluants atmosphériques qui ont d’abord un impact
négatif sur l’environnement et sur la santé.
Ces problèmes seront résolus par des lois répressives qui doivent être appliqués et par des
études urbaines qui fixent le degré du danger sur la santé du citoyen, donc des solutions
juridiques et politiques. Le problème économique ayant un rapport avec la relance
économique du pays, on doit prévoir aussi des solutions économiques.
2- Les solutions à ces problèmes

Une maîtrise urbaine rationnelle doit mettre l’accent sur une qualité de transport urbain plus
respectueuse des principes du développement durable et de la dimension humaine de la
mobilité. Le transport urbain doit évoluer dans une logique de durabilité comme pour les
autres secteurs économiques. En effet, « est considéré durable tout système de production
qui soit à la fois économiquement soutenable, socialement équitable et respectable de
l’environnement1 ».
Nous ne pouvons pas parler d’une relance économique et d’une maîtrise urbaine si on a des
problèmes de transport. En effet, la politique du transport est au cœur de toute politique de
gestion de l’espace urbain puisqu’il est difficile d’accepter qu’une ville puisse remplir ses
fonctions sans favoriser l’accès à son espace qui s’établit par le transport. Le transport adéquat
présente une réussite économique.
Sur le plan urbain, pour garantir plus d’intégrité et d’harmonie entre l’espace urbain et ses
périphéries, il faut d’abord établir une politique du transport adéquate, qui favorise à la fois la
sécurité, la rapidité des déplacements tout en tenant compte des impératifs écologiques. Le
souci essentiel est d’assurer une infrastructure de réseau suffisamment performante pour
1
et du transport », MEDD, 2009, p 110
247
qu’elle puisse absorber et traiter tous les flux générés par la vie urbaine et en même temps
répondant au souci du développement durable.
Le problème de la circulation est un problème majeur dans la plupart des villes. Il est traité,
généralement par des biais techniques et économiques par la multiplication des voies de
circulation dans les villes et l’élargissement de celles existantes, par le développement du
transport collectif, par des critiques de l’utilisation de la voiture individuelle en incitant le
covoiturage, par la multiplication des rues piétonnes ou encore par l’aménagement des
parkings privés….
Le législateur tunisien a prévu une loi cadre relative à l’organisation du transport terrestre 1 qui
définit le transport terrestre comme étant « tout transport effectué entre deux points situé sur
le territoire national par un moyen de transport routier ou ferroviaire2». D’après cette loi,
l’objectif du système de transport terrestre est de satisfaire les besoins des personnes en
transport dans les meilleures conditions économiques et sociales possibles pour la collectivité
nationale notamment en terme de sécurité de coût et de protection de l’environnement3.
Pour atteindre ces objectifs, l’État et les autorités compétentes contrôlent le bon
fonctionnement du transport terrestre. En plus, ils doivent élaborer et mettre en œuvre avec la
participation des parties concernés une politique globale dans ce domaine et ce dans le cadre
des plans de développement économique et social4.
Ensuite, le président de la commune assure la réglementation de la circulation, l’hygiène et la

sureté des routes dépendant du domaine public de l’État à l’intérieur du périmètre communal
ainsi que celle relative à la voirie de la commune5 . Il s’agit d’une compétence de droit
commun des autorités en charge des villes. Le président de la commune peut interdire la
circulation de certains véhicules dans certaines voies ou à certaines heures, limiter la vitesse
de circulation, d’orienter le flux de circulation…
Les solutions peuvent aussi être avec des études prospectives qui traitent le problème comme
la « mise en place de plans de développement municipaux accompagnés des programmes
1
Loi n°2004-33 relative à l’organisation du transport terrestre, JORT n°32 du 20/4/2004.
2
Ibid, article 1er.
3
Ibid, article 2.
4
Ibid, article 3
5
Article 75 de la loi n°75-33 portant promulgation de la loi organique des communes, JORT n°34 du 2/5/1975.
248
d’investissement communaux qui prévoient prioritairement la construction ou la réfection

des routes et des trottoirs1 ».
Sur le plan environnemental, il faut renforcer le réseau de contrôle de l’air en vue de mieux
détecter les lieux et les moments de pollution pour pouvoir réduire les émissions nocives à la
santé et la réduction des gaz à effet de serre dont le secteur du transport est la principale
cause. Grâce à des lois dissuasives et aux actions d’amélioration menées dans tout le pays, les
émissions de polluant par les différents moyens de transports urbains ont tendance à
diminuer2.
De plus, il faut assurer la santé publique, il ne suffit pas de réduire les effets néfastes des
nuisances produites par les déplacements sur la santé des citoyens, mais aussi de permettre
l’accès aux services et établissements de soins pour l’ensemble de la population.
Enfin, il faut organiser la gestion des territoires, comme pour les autres politiques sectorielles,
la politique des déplacements est également concernée par cette question. Malgré les récents
progrès de l’intercommunalité en Tunisie, il n’est pas rare que les périmètres du projet ne
correspondent pas aux structures administratives et politiques existantes. La superposition des
périmètres de compétence peut être source d’incohérence entre les différentes politiques
sectorielles. Dans une approche de mobilité durable, l’articulation entre les différents niveaux
ou structures est donc indispensable3.
Une relance économique ne concerne pas seulement le développement économique créant une
dynamique à la ville, elle nécessite aussi la promotion de la nature pour un développement
économique durable (chapitre 2).
1
Voir huitième plan, p175.
2
et du transport », MEDD, 2009, p 117.
3
Ibid, p 112
249
CHAPITRE 2 : LA PROMOTION
DE LA NATURE POUR UN
DÉVELOPPEMENT
ÉCONOMIQUE DURABLE
Le patrimoine naturel a un double aspect ; un aspect écologique et un autre économique. Les
deux sont reliés. La conservation du patrimoine naturel permet une meilleure exploitation
économique des ressources et inversement l’exploitation économique permet de dégager les
moyens les plus importants pour la conservation1.
La perspective de la durabilité de la nature implique son amélioration continue et la

valorisation de ce patrimoine afin de générer de nouvelles ressources renouvelables pour le
futur. Ceci nous ramène vers la dimension économique durable qui permet en même temps, la
protection de la nature et son exploitation économiquement.
Une relance économique nécessite d’une part la promotion d’un tourisme durable (section 1)
et d’autre part une gestion durable de l’énergie (section 2).
1
Marrakchi Hammami (A) : « L’intégration du concept de développement durable dans l’ordre juridique
tunisien », thèse pour le doctorat sous la direction de Mr le Professeur Moussa Fadhel, fsjpst, 2007, p 164.
250
SECTION 1: LA RELANCE
ECONOMIQUE A TRAVERS LE
TOURISME DURABLE
La nature est partout en zone urbaine et elle enchâsse la ville, l’agriculture, le littoral, la forêt,
les parcs naturels, les sites archéologiques et historiques, côtoient dans la plupart du temps
l’urbain. Ces milieux naturels présentent des zones sensibles qui méritent une protection bien
spécifique. De plus, ce sont des milieux favorables pour toute activité touristique.
Toute maîtrise urbaine durable doit concilier entre ces activités favorisant une relance
économique et la nature qui nécessite une protection mais qui présente la matière première de
ce développement économique.
Le tourisme représente, de nos jours, l’un des secteurs dont la croissance est la plus rapide. Il
est un élément important dans l’économie du pays. Il contribue à l’élévation du niveau de vie
en augmentant et en élargissant les possibilités d’emploi crée dans le domaine des loisirs1.
Toutefois, la croissance rapide du tourisme a provoqué une certaine dégradation de
l’environnement.
Il convient aux gouvernements et aux CPL de s’assurer que l’environnement soit d’un côté,
maintenu dans un état qui correspond aux besoins des touristes, des indigènes et des intérêts
nationaux, et de l’autre côté qu’il repousse la relance économique
Cette problématique s’articule autour de deux axes ; d’une part, les mesures de protection de
la nature présentant un pilier pour la relance économique (sous-section 1) d’autre part,
l’intégration de nouvelles alternatives touristiques dans l’économie tunisienne (sous-section
2).
1
« L’impact du tourisme sur l’environnement », rapport général, OCDE, Paris, 1980, p7
251
Sous-section 1 : La protection de la
nature : un pilier de la relance
économique
L’activité touristique dans laquelle la Tunisie s’est engagée depuis une quarantaine d’années a
été concentrée essentiellement sur le développement d’un tourisme balnéaire de masse. De
plus, la Tunisie est un pays riche de point de vue culturel. Ainsi, toute relance économique en
Tunisie doit se baser sur la promotion d’une part, du tourisme balnéaire (1) et d’autre part du
tourisme culturel (2).
1- La promotion du tourisme balnéaire

Le littoral est la matière première de toute activité touristique balnéaire. Il peut être défini en
tant que « la zone de contact qui concrétise la relation écologique, naturelle et biologique
entre la mer et la terre et leurs interactions directes et indirectes1 ». De même, il peut être
définit comme « l’ensemble des espaces et territoires relevant d’une forte interaction
terre /mer du point de vue à la fois physique, économique et social 2». Le littoral en Tunisie
s’étend sur près de 1300 km dont 600 km de plages sablonneuses.
Les modes de développement de l’activité touristique balnéaire ont privilégié l’octroi des
meilleures zones littorales à l’activité touristique entrainant souvent dans plusieurs régions
littorales, certaines formes de dégradation naturelles et de rupture des équilibres écologiques.
En effet, cet espace a subit l’implantation de nombreuses activités économiques,
infrastructures de transport et établissement humains. Il est devenu récepteur de pollution
1
Article 1er de la loi n°95-72 du 24 juillet 1995 portant création de l’APAL JORT n°61 du 1er aout 1995; d’après
ce texte « La protection environnementale concerne notamment :
1 - Le rivage de la mer, les plages, les sebkhas, les dunes de sable, les îles, les falaises et les différentes
composantes du domaine public maritime à l'exception des forteresses et autres ouvrages de défense.
2 - Les zones intérieures dans des limites variables selon le degré d'interaction climatique, naturelle et humaine
entre elles et la mer, tels que les forêts littorales, les estuaires, les caps marins et les zones humides littorales. »
2
Benoit (G), Comeau (A) : « Méditerranée, les perspectives du plan bleu sur l’environnement et le
développement », Edition l’Aube et Plan Bleu, 2005, p301.
252
terrestre et maritime. Il est soumis à des pressions multiples (A) nécessitant une protection
spécifique (B)
A- L’impact du tourisme balnéaire sur le littoral

Le tourisme tunisien se caractérise par une forte spécialisation autour d’un tourisme misant
sur le soleil, le sable et la mer. Il est principalement orienté vers le littoral. Or cet espace subit
une forte pression urbanistique et touristique, près de 67% des habitants des zones urbaines
résident sur le littoral1. « Le tourisme est principal pourvoyeur d’emplois et de devises. Il
n’est pas, dès lors, simple de l’endiguer, ni de le placer dans une perspective de
développement durable pour éviter qu’il continue de contribuer à l’aggravation de l’érosion
des plages 2». Les aménageurs urbains et touristiques ont été souvent à l’origine de plusieurs
dégradations du littoral par des implantations non respectueuses des spécificités du littoral et
son équilibre. En effet, la réalisation des aménagements aux abords du littoral nécessite la
multiplication des voies d’accès au rivage, la création des zones de stationnement à proximité
immédiate de la mer. Ces aménagements constituent une menace pour la préservation
d’écosystème fragile et la qualité des paysages.
En plus, cette masse d’habitants et de touristes localisés sur le littorale a des conséquences
intéressantes sur le milieu naturel, économique et social.
Concernant les impacts environnementaux, l’activité touristique consomme de plus en plus

d’espace naturel. En plus, la surpopulation estivale sur les communes littorales entraîne une
augmentation des rejets (déchets, eaux usées) qui se traduisent notamment par des pollutions
des eaux territoriales entrainant ainsi des déséquilibres biologiques. De même, l’érosion des
plages présente un problème majeur qui a pris de l’ampleur et qui s’aggrave d’un jour à
l’autre, il est dû à l’augmentation de pressions exercées par l’homme notamment à travers
l’habitat anarchique.
Toutes ces atteintes à l’environnement nécessitent des mesures de protection pour la

préservation du littoral et la promotion de ses objectifs économiques (b)
1
TAP le 9/6/2015, paru dans direct info, web manager center, www.directinfo.
webmanagercenter.com/2015/06/09/tunisie-donnees-chiffrees-dans-le-domaine-de-lamenagement-territorial-et-
urbain/
2
Ben Salah (H) : « La protection du littoral ; données nationales et effort international », publié dans « La
protection du patrimoine naturel et mondialisation », sous la direction de Mohammed Ridha Ben Hammed et
Jean Théron, Presse de l’Université des sciences sociales de TOULOUSE, p265.
253
B- La protection du littoral
Face à ces problèmes, le législateur tunisien a recourt à une législation rigoureuse. En effet,
une zone littorale ne peut être fixée que par décret du président de la république sur
proposition du ministre chargé de l'environnement1.
La notion de littoral a été utilisée pour la première fois dans le droit tunisien, dans l’article 25
CATU qui a prévu des règlements spécifiques pour sa protection2, en raison de ses
caractéristiques naturelles, architecturales ou esthétiques ou de sécurité3.
La protection juridique doit gérer les conflits générés par les activités souvent contradictoires
exercés sur le littoral. D’une part, elle doit parvenir à protéger les équilibres biologiques et
écologiques du littoral et ses abords. D’autre part, elle doit garantir le développement des
activités économiques liées à la proximité de l’eau.
La protection juridique du littoral se manifeste par un ensemble de réglementation qui limite

la construction aux abords du littoral. Il s’agit de l’article 25 CATU et de la loi relative au
droit public maritime4. Par une lecture combinée des deux textes il ressort trois figures :
1)- La première situation celle où il existe en même temps un décret de délimitation du

domaine public maritime et un PAU approuvé. Dans ce cas, la distance minime de
construction est de 25m5.
Cette distance peut être réduite dans certains cas très précis et suivant des procédures exactes ;
il s’agit du cas où il est nécessaire d’harmoniser le tissu urbain situé sur le front de mer. Dans
ce cas, il faut un décret pris sur proposition du ministre chargé de l’urbanisme, après avis du
ministre chargé de l’intérieur et du ministre chargé de l’environnement. Cette situation
1
Article 1er de la loi n°95-72 du 24 juillet1995 portant création de l’APAL. JORT n°61 du 1 er aout 1995.
2
Ferchichi (W) : « Du littoral à la zone côtière : la nécessité de la gestion intégrée », RTD, n°36, CREA, p 45.
3
Article 25 CATU
4
Loi n°95-73 du24 juillet 1995 relative au domaine public maritime, JORT n°61 du 1 er aout 1995 tel que modifié
par la loi n°2005-33 du 4 avril 2005 relative au domaine publique maritime, JORT n°27 du 5/4/2005.
5
D’après l’article 25 alinéa3 CATU : « Cependant, dans les zones couvertes par un plan d'aménagement
approuvé, il est interdit de construire à une distance fixée en fonction des particularités de chaque zone sans
qu'elle soit, en aucun cas, inférieure à vingt cinq mètres à partir des limites du domaine public maritime et des
limites des composantes du domaine public hydraulique prévues à l'alinéa premier du présent article. »
254
connait une limite en ce sens que cette distance ne doit pas porter atteinte au droit de passage
relatif au domaine public maritime1.
2)- La deuxième situation celle où il existe un décret de délimitation du domaine public

maritime mais pas de PAU. Dans ce cas, la distance minimale est de 100m à partir des limites
du domaine public maritime et les limites des composantes du domaine public hydraulique
comme les lacs et les sebkhas2 ainsi que par rapport aux petits cours d’eau traversant les zones
urbaines3.
Cette situation nécessite un décret sur proposition du ministre chargé de l’intérieur et du

ministre chargé de l’agriculture4. Elle nécessite aussi que cette réduction ne doit porter
atteinte, en aucun cas « au droit de servitude du franc bord prévu par l’article 40 du code
des eaux5 ».
3)- La troisième situation celle où il n’existe pas de décret de délimitation. Dans ce cas,
s’il n’y a pas de PAU et c’est au règlement général d’urbanisme de régler la situation ; s’il y a
un PAU, ce dernier ne peut prévoir de zone constructible qu’à 200m à partir de la limite des
plus hautes eaux6. Cette distance peut être augmentée si la nécessité du littoral l’impose,
comme c’est le cas des zones menacées d’érosion maritime ; mais cela ne peut être que par un
décret sur proposition du ministre chargé de l’urbanisme, après avis du ministre chargé de
l’environnement et de l’aménagement du territoire7.
1
Ibid, article 25 alinéa 4: « Toutefois, au cas où il est nécessaire d'harmoniser le tissu urbain situé sur front de
mer, cette distance peut être réduite par décret sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme, après avis du
ministre chargé de l'intérieur et du ministre chargé de l'environnement, sans que la réduction de cette distance ne
porte atteinte, en aucun cas, au droit de passage prévu par l'alinéa premier de l'article 17 de la loi n° 95-73 du 24
juillet 1995 relative au domaine public maritime» .
2
Ibid, article 25 alinéa 1er : « Il est interdit de construire dans les zones non couvertes par un PAU approuvé, et
ce, à une distance inférieure à cent mètres à partir des limites du domaine public maritime et des limites de
quelques composantes du domaine public hydraulique en l'occurrence les lacs, les sebkhas qui ne sont pas en
communication naturelle et en surface avec la mer, les canaux de navigation, les cours d'eau et les retenus
établies sur les cours d'eau. »
3
Ibid, article 25 CATU alinéa 5.
4
Ibidem
5
Ibidem.
6
Chikhaoui (L) : « l’écologie urbaine », anales des sciences juridiques, FSJEGJ, 2007, p 63.
7
D’après l’article 25 alinéa 2 : « Cette distance peut faire l'objet d'une extension dans les zones menacées
d'érosion maritime ou d'inondation et chaque fois que la protection du littoral ou celle du domaine public
hydraulique l'exige, et ce, par décret sur proposition du ministre chargé de l'urbanisme, après avis du ministre
chargé de l'intérieur, du ministre chargé de l'environnement et du ministre chargé de l'agriculture. »
255
Ces réglementations ne s’appliquent pas dans certains cas ; il s’agit des équipements publics
et entreprises économiques dont l’activité exige la proximité du rivage de la mer ou de la
proximité des composantes du domaine public hydraulique, l’implantation de ceci doit être
soumise à une autorisation du ministre chargé de l’urbanisme après avis du ministre chargé
des domaines de l’État, du ministre de l’environnement et du ministre chargé de l’agriculture1.
De même, ces réglementations ne s’appliquent pas dans le cas des ouvrages nécessaires à la
sécurité de la navigation maritime et aérienne, à la défense nationale ou à la sécurité publique.
La protection se manifeste aussi, par les ordres de police du domaine public maritime, en
effet, le législateur tunisien accorde aux autorités administratives compétentes le droit
d’édicter des mesures d’ordre pénal afin de préserver l’intégrité matérielle du domaine public
maritime et l’usage auquel il est affecté.2
Pour protéger le littoral, le législateur tunisien ne se contente pas de la protection législative, il

majore sa protection par la création de l’APAL3. Il s’agit d’une agence crée par l’État4 pour
exécuter sa politique dans le domaine de la protection et l’aménagement du littoral. De même,
elle doit procéder à la protection du domaine public maritime contre les empiètements et les
occupations illicites.
L’APAL a pour mission « la gestion des espaces littoraux et le suivi des opérations
d’aménagement et de veiller à leur conformité avec les règles et les normes fixées par les
lois et règlements en vigueur relatifs à l’aménagement de ces espaces 5». Elle est chargée
aussi de la gestion des concessions et des occupations temporaires du DPM. Dans ce sens, elle
peut « bénéficier selon le cas du transfert de la gestion ou de l’affectation de parties du
domaines publics ou privés de l’État ou du domaine public soumis au régime forestier qui
constituent des espaces naturels ou libres nécessitant la protection6 ».
Cependant, dans les zones couvertes par un plan d'aménagement approuvé, il est interdit de construire à une
distance fixée en fonction des particularités de chaque zone sans qu'elle soit, en aucun cas, inférieure à vingt cinq
mètres à partir des limites du domaine public maritime et des limites des composantes du domaine public
hydraulique prévues à l'alinéa premier du présent article.
1
Ibid, article 25 ter (nouveau, ajouté en 2003).
2
Moussa (S) : « La protection de l’environnement sur le domaine public maritime », actualité juridique, n°11,
1997, p 117.
3
Loi n°95-72 du 24 juillet 1995 portant création de l’APAL. JORT n°61 du 1 er aout 1995.
4
Sous la forme d’un établissement public à caractère non administratif
5
Article 3 de la loi n°95-72 du 24 juillet 1995 portant création de l’APAL. JORT n°61 du 1 er aout 1995
6
Ibid, article 6.
256
En plus, l’APAL peut transférer l’exploitation des espaces aménagés à un établissement

public ou privés ou une association autorisée. Cette exploitation se fait dans le cadre d’un
accord qui fixe les droits et les obligations des deux partenaires et notamment la contre partie
financière et sur la base d’un cahier des charges qui fixe les usages, les modes de gestion et de
préservation et les travaux autorisés. Pour assurer sa mission, l’APAL procède à « la
régularisation et l’apurement des situations foncières existantes1», ce qui nécessite
l’acquisition de terrains nécessaires. Le législateur a prévu deux moyens : l’achat à l’amiable
et l’expropriation.
Afin d’assurer pleinement et convenablement ses missions, les actions de l’APAL doivent se
baser sur des informations actualisées et sur un réseau d’indicateur pertinents, fiables et
faciles à suivre. Pour cette raison, un observatoire du littoral a été mis en place depuis 1997,
par l’APAL, chargé principalement de la collecte et la mise à jour de l’information sur le
littoral ainsi que le suivi et le contrôle des écosystèmes littoraux dans une optique de
facilitation de la prise de décision. Il joue un rôle primordial dans la prise de décision
concernant les opérations d’aménagement et de planification et cela par le biais de la
compilation de l’information qu’il détient et de ses indicateurs de suivi.
De plus, le ministère du tourisme a créé d’autres établissements sous sa tutelle pour la

promotion de l’activité touristique. Il s’agit de l’AFT2 crée dans un but de favoriser
l’infrastructure nécessaire pour les sites touristiques et l’ONTT3 qui a pour mission de
développer le secteur touristique et règlementer l’activité touristique.
La recherche de la durabilité nécessite l’intégration des actions de protection de la nature dans

le développement économique pour promouvoir en même temps l’écologique et
l’économique. Le tourisme est le piler de l’économie qui relie les deux domaines. Le
tourisme peut être balnéaire lié avec la mer ou culturel lié à la terre (2).
1
Article 3, ibid.
2
Agence foncière de Tourisme, crée par la loi 73-21 du 14 avril 1973 relative à l’aménagement des zones
touristiques industrielles et d’habitat, JORT n° 15 du 17 au 20 avril 1973.
3
Office national de tourisme tunisien, crée par le décret n°56-169 du 21 juin 1956 portant création d’un office de
tourisme et d’un conseil supérieur de tourisme, JORT n° 51 du 26/6/1956 et complété par le décret n°57-12 du
10 janvier 1957 portant création d’un office de tourisme JORT n°4 du 11/1/1957, ses attributions ont été
organisés par le décret n° 76-977 du 11 novembre 1976 fixant les attributions et les modalités de fonctionnement
de l’ONTT, JORT n°71 du 19/11/1976, tel que modifié par le décret n°83-930 du 13 octobre 1983 fixant
attributions et les modalités de fonctionnement de l’ONTT, JORT n°66 du 18/10/1983 et le décret n°86-89 du 8
janvier 1986 fixant attributions et les modalités de fonctionnement de l’ONTT, JORT n°4 du 21/1/1986.
257
2- Le tourisme culturel : la protection du

patrimoine culturel
Le tourisme culturel représente une occasion de découverte du patrimoine culturel à la fois
héritage du passé mais aussi tel que vécu actuellement. Il est reconnu comme une force
positive qui favorise la conservation du patrimoine naturel et culturel. Le tourisme peut
« saisir les caractéristiques économiques du patrimoine et les utiliser pour sa conservation
en créant des ressources1 ». Il représente « un enjeu économique essentiel pour de
nombreux pays et de nombreuses régions et peut être un facteur important de
développement lorsqu’il est géré avec succès2 ».
La Tunisie a connu dans son histoire des influences culturelles très variées. On y trouve de
nombreux sites d’une grande diversité et richesse et dont plusieurs sont inscrits dans le
Patrimoine mondial de l’humanité. Il s’agit de l’héritage phénicien 3, romain et byzantin4,
civilisation berbère5 patrimoine arabo- musulman6, héritage colonial français (Tunis).
Toutefois, les sites tunisiens ne jouissent pas d’une renommée aussi importante au niveau
international contrairement à l’Égypte et la Turquie. En effet, les sites tunisiens manquent
d’entretien. En plus, ils éprouvent une absence de service d’accueil et une faiblesse des outils
d’intégration.
Pour donner une importance au tourisme culturel, il faut en premier lieu protéger notre
patrimoine culturel (A) puis le valoriser (B).
1
La charte international du tourisme culturel ; la gestion du tourisme aux sites de patrimoine significatif »,
adoptée par ICOMOS, à la 12ème assemblée générale au Mexique, octobre 1999.
2
Ibidem
3
Carthage
4
El jem, dogga
5
Matmata
6
Kairouan, Sfax, Sousse
258
A- La protection des sites culturels

Concernant la protection du patrimoine culturel, le législateur tunisien leur consacre tout un
code1. D’après ce code, le patrimoine culturel Tunisien contient le patrimoine archéologique,
historique ou traditionnel2, les sites culturels3, les ensembles historiques ou traditionnels4, et
les monuments historiques5.
La protection nécessite avant tout l’identification. Elle est l’étape la plus difficile car ces
définitions ne permettent pas de dégager les critères d’identification des monuments en tant
que catégorie patrimoniale. En effet, l’intérêt artistique ou esthétique ou traditionnel, sont des
critères très souples qui ne facilitent pas la qualification juridique. Le législateur fait, alors,
référence à la valeur nationale ou universelle que doit présenter la protection et la
conservation. Cependant, ce critère peut permettre une identification plus sélective dans la
mesure où il ne présente pas une valeur locale ou régionale.
Ces ensembles historiques et traditionnels, seront ensuite, déterminés et délimités pour être
érigés en secteurs sauvegardés, et ce par un arrête conjoint du Ministre chargé de l’Urbanisme
et du Ministre chargé du Patrimoine pris en proposition de celui-ci. Le dit arrêté est pris après
avis des collectivités locales concernées et de Commission Nationale du Patrimoine. L’arrêté
portant création et délimitation du secteur sauvegardé est publié au JORT.
L’identification et délimitation des sites permettent de les protéger par les moyens juridiques.
1
Code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels. Le législateur spécifie chaque catégorie
du patrimoine tunisien par un chapitre
2
Définit par l’article 1er code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels. : « Est considéré
patrimoine archéologique, historique ou traditionnel tout vestige légué par les civilisations ou les générations
antérieures, découvert ou recherché, en terre ou en mer qu’il soit meuble, immeuble, document ou manuscrit ou
autre en rapport avec les arts, les Sciences, les croyances, les traditions, la vie quotidienne, les événements
publics ou autres datant des époques préhistoriques ou historiques et dont la valeur nationale ou universelle est
prouvée.
Le patrimoine archéologique, historique ou traditionnel fait partie du domaine public de l’État à l’exception de
celui dont la propriété privée a été légalement établie.
3
Ibid, article 2 : «Sont considérés « Sites culturels » les sites qui témoignent des actions de l’homme ou des
actions conjointes de l’homme et de la nature, y compris les sites archéologiques qui présentent du point de vue
de l’histoire, de l’esthétique, de l’art ou de la tradition, une valeur nationale ou universelle »
4
Ibid, article 3: « Sont considérés ensembles historiques et traditionnels « les biens immeubles, construits ou
non, isolés ou reliés, tel que les villes, villages et quartiers qui, en raison de leur architecture, de leur unicité de
leur harmonie ou de leur intégration dans leur environnement, ont une valeur nationale ou universelle quant à
leur aspect historique, esthétique, artistique ou traditionnel »
5
Ibid, l’article 4 : « Sont considérés monuments historiques, les biens immeubles construits ou non, privés ou
relevant du domaine public, dont la protection et la conservation présentent du point de vue de l’histoire, de
l’esthétique, de l’art ou de la tradition, une valeur nationale ou universelle ».
259
La protection juridique des monuments historiques et des sites archéologiques commence par
un arrêté de protection pris par le ministre chargé du patrimoine sur sa propre initiative ou à
l’initiative de toute personne ayant intérêt et après avis de la commission nationale du
patrimoine. L’arrêté de protection peut s’étendre aux abords des monuments historiques qu’ils
soient immeubles nus ou bâtis, publics ou privés, et dont la conservation est nécessaire pour la
protection et la sauvegarde de ces monuments1.
La protection juridique s’étend à l’interdiction de la construction aux abords des sites

archéologiques, des monuments historiques qui doit être dans la limite de 200 mètre à partir
du site ou du monument2. Ce qui signifie que toute construction ou toute demande de permis
de bâtir dans un rayon de 200 mètres à partir d’un site ou un monument est soumis à des
règles rigoureuses. Ainsi, le délai dans lequel le président de la municipalité ou le
gouverneur, selon le cas, doit répondre à la demande de l’autorisation de bâtir s’étend à 90
jours si la construction projetée se situe dans la limite de 200 mètres autour des sites culturels
et archéologiques, des zones de sauvegarde, des monuments historiques3. De plus, l’arrêté de
protection est assimilé à une mesure conservatoire imposant la soumission de tout travail de
restauration ou de réparation ou l’adjonction ou de reconstruction affectant les immeubles
protégés et toutes autres opérations touchant l’usage du sol à l’obtention d’une autorisation
préalable auprès du ministère chargé du patrimoine4. Enfin, le législateur soumet, de même,
tous les travaux d’infrastructure (réseaux électriques, téléphone, conduite d’eau) destinés à ses
zones ainsi que la pose de tout moyen publicitaire à caractère commercial à l’autorisation
préalable du ministère chargé du patrimoine5.
Par mesures de sécurité et de protection extrême contre toute tentative de contravention de la

législation liée au patrimoine culturel, le législateur tunisien prévoit une sanction. Il s’agit de
« la mise en demeure adressée au propriétaire d’un monument historique qui refuse
d’entreprendre les travaux nécessaires à sa conservation6 ». de même, il prévoit « le
recours par l’État à l’exercice d’un droit de priorité à l’achat en cas de vente d’un bien
1
Article 26 CATU
2
Article 69 CATU, alinéa 5.
3
Article 69 CATU, ce délai est de 45 jours dans les constructions non soumises à une réglementation spéciale
4
Article 11 concernant les sites culturels, article 20 concernant les secteurs sauvegardés et article 28 concernant
les monuments historiques.
5
Article 9 (sites culturels), article 18 (secteurs sauvegardés), article 30 (monuments historiques)
6
Labidi (A) : « la protection des biens culturels en Tunisie », actualité juridique tunisienne, n°11, 1997, p55.
260
culturel meuble ou en cas de vente de tout monument historique classé ou protégé

conformément aux procédures prévues par la loi 73-21 du 14 aout 1993 relative à
l’aménagement des zones touristiques, industrielles et de l’habitat1». L’État peut, aussi,
acquérir le bien immeuble, ayant la qualité de monument historique protégé, par la voie de
l’expropriation pour cause d’utilité publique si le propriétaire est incapable de le sauvegarder.2
Le ministre chargé du patrimoine peut, de même, prendre un arrêt préventif en vue d’éviter les
menaces de ruine, de démolition ou d’altération profonde, si le patrimoine est exposé à un
danger certain nécessitant une intervention urgente. Il peut aussi, ordonner la suspension des
travaux portant atteinte à l’entité même de l’immeuble ou à son aspect culturel.3
D’autres mesures préventives sont possibles comme l’identification des biens culturels par
l’apposition d’une plaque distinctive indiquant que l’immeuble est un monument historique
protégé4 et le classement. Il est envisagé lorsque le monument historique, immeuble construit
ou non, public ou privé, est en état de péril ou lorsque son occupation ou son utilisation sont
incompatibles avec sa protection il fait, alors, l’objet d’un décret de classement5. Dans ce cas,
le ministre chargé du Patrimoine notifie au propriétaire son intention de classer le monument
et lui demande de permettre aux services compétents du ministère l’accès au monument et
l’accomplissement des études techniques nécessaires à la constitution du dossier de
classement.6
La protection du patrimoine s’explique par la volonté de l’État d’enraciner le sentiment de

l’appartenance à la grande famille nationale et quelque soit sa valeur locale ou régionale, le
patrimoine est décrété de valeur nationale. La protection doit être enrichie par la promotion du
patrimoine culturel par son intégration dans les programmes touristiques (B).
B- La promotion du tourisme culturel

Le tourisme culturel est en rapport directe avec le milieu naturel. Il tend à exploiter les valeurs
patrimoniales en relation avec les acquis historiques d’une région ou d’un pays. Il s’agit
1
ibidem
2
Article 39 code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels.
3
Ibid, article 42
4
Ibid, article 27
5
Ibid, article 3.
6
Ibid, article 38
261
principalement de vestiges archéologiques ou d’éléments significatifs rassemblés dans les

musées comme il peut s’agir de sites naturels qui présentent des spécificités.
1)- La promotion des sites archéologiques et historiques
La promotion et la mise en valeur du patrimoine constitue une des missions principales du

ministère du tourisme et le ministère de culture. Ils doivent collaborer ensemble pour tracer
une politique visant d’un côté la sauvegarde et la protection du patrimoine et de l’autre côté
son enrichissement et sa promotion.
Conscient des potentialités de ces sites et de ces richesses, le gouvernement tunisien a essayé
de mettre en place une stratégie du tourisme culturel qui vise à équiper les sites en
infrastructures d’accompagnement, d’améliorer la qualité de l’environnement direct des
monuments, de les valoriser et de ne pas se contenter des mesures préventives.
Ainsi, le ministère de culture a créé des établissements sous sa tutelle dans le but de
promouvoir le tourisme culturel. Il s’agit de l’INP1 et de l’AMVPPC2.
Concernant l’INP, il a pour mission de sauvegarder et restaurer les sites archéologiques et les
monuments historiques ainsi que les ensembles urbains traditionnels. Il doit organiser la
fouille et entreprendre la recherche pour la collecte du patrimoine traditionnel et étudier leur
valeur civilisationnelle. En plus, l’institut doit entreprendre tous les travaux de sauvegarde et
de protection y compris la création des musées3.
Quant à l’AMVPPC, elle a pour mission d’exécuter la politique de l’état concernant la mise
en valeur du patrimoine archéologique et historique et à leur gestion. Elle arrête et exécute les
programmes de mise en valeur de ce patrimoine tel que l’organisation des manifestations à
caractère culturel. L’agence intervient aussi pour la restauration et la mise en valeur de
nombreux sites et monuments en milieu urbain et périurbain4.
1
Crée par le décret n°93-1609 du 26 juillet 1993 fixant l’organisation de l’institut national de patrimoine, JORT
n°60 du 13/8/1993.
2
Crée par la loi n°88 du 25 février 1988 portant création d’une agence de mise en valeur du patrimoine
archéologique et historique, JORT n°16 du 4/3/1988, modifié par la loi 97-16 du 3 mars 1997 portant
modification de la loi n°88 du 25 février 1988 portant création d’une agence de mise en valeur du patrimoine
archéologique et historique, JORT n°17/3/1997.
3
Dans son site officiel, www. inp.rnrt.tn, l’INP indique la liste des musées existants en Tunisie ainsi que les sites
archéologiques et historiques.
4
Le site officiel de l AMVPPC, www. patrimoine de tunisie.com
262
Le gouvernement s’est engagé dans des mesures incitatives concernant les propriétaires des
habitas ayant une vocation archéologique culturelle. Il a créé un fond appelée le Fonds
National d’Amélioration de l’Habitat (FNAH) pour inciter les propriétaires qui doivent
réaliser des travaux de restauration décidés par le ministère du patrimoine et « portant sur des
monuments historiques protégés ou classés1 » à réaliser ces travaux2. En plus, « Les
dépenses des travaux d’amélioration effectués par les propriétaires sur des monuments
historiques protégés ou classés, autorisés ou décidés par le Ministre chargé du Patrimoine,
sont déduits de l’assiette des impôts sur les revenus3». Cependant, cette déduction n’est pas
absolue, elle ne pourra dépasser les 50% du revenu imposable du propriétaire.
La valorisation du patrimoine passe aussi, par l’amélioration des dispositifs d’information et

d’évaluation qui incluent une meilleure information du public sur les monuments valorisés et
sur ceux délaissés. Elle passe aussi par la coopération qui implique tous les responsables dans
ce domaine qui doivent porter le défi de l’innovation culturelle, technologique et
professionnelle et en même temps contribuer à la mise en œuvre des instruments de
planification et de gestion intégré. Cette coopération doit se baser sur les possibilités offertes
par l’économie locale de la région et y contribuer de manière positive. Elle prévoit une
participation directe du simple citoyen à l’économie de sa région.
Le devoir du gouvernement est de renforcer les liens entre les établissements publics et la
société civile pour la promotion du tourisme culturel que ce soit concernant les sites
archéologiques et historiques ou les sites naturels.
1
Article 77 code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels.
2
Ibidem, ces derniers « bénéficient de subventions accordées par le Fonds National d’Amélioration de l’Habitat
(F.N.A.H) créé par le décret n° 56-232 du 23/8/1956 instituant un fond national d’amélioration de l’habitat,
JORT n°68 du 24/8/1956.
3
Ibid, article 78, d’après cet article, bénéficie de ces avantages « les propriétaires qui réalisent des travaux
d’amélioration de réparation ou de réhabilitation autorisés par les services compétents du ministère chargé du
patrimoine dans leurs immeubles situés à l’intérieur des sites culturels et des secteurs sauvegardés,
conformément aux programmes et aux normes établis à cet effet.
Bénéficient également de cet avantage quiconque entreprend des travaux d’amélioration, de réparation ou de
réhabilitation des monuments et des biens immobiliers appartenant à l’Etat, aux collectivités locales et aux
établissements publics à caractère administratifs.
Ne bénéficient pas de cet avantage les travaux de constructions neuves et les travaux à caractère somptuaire.
L’avantage prévu au présent article est accordé par le Ministre des Finances sur demande du propriétaire
accompagnée des pièces justificatives des dépenses dûment authentifiées par les services compétents du
Ministère chargé du Patrimoine.
263
2)- La promotion des sites naturels
Le tourisme écologique s’est développé dans la foulée du mouvement environnemental qui est
apparu au début des années 19701. « L’intérêt croissant du public pour l’environnement et
les voyages orientés vers le plein air couplé avec la croissante insatisfaction envers le
tourisme de masse, a montré à l’industrie du tourisme qu’il y avait une place pour le
tourisme écologique2 ».
L’écotourisme contribue activement à la gestion durable des ressources naturelles et la

protection du patrimoine naturel. Comme les autres types de tourisme, il favorise la création
d’emploi3, dynamise l’économie locale par l’augmentation de vente des produits locaux. En
plus, il inclut les communautés locales dans sa planification son développement et son
exploitation, ce qui contribue à leur bien-être.
L’administration forestière tunisienne a entrepris de publier les informations concernant les

richesses forestières comme les parcs, les réserves et les circuits forestiers dans un cadre de
partenariat entre l’administration, les opérateurs privés et les usagers des forêts. D’ailleurs
entre 1977et 1990, huit parcs nationaux ont vu le jour4. L’objectif principal de la création de
ces parcs est la conservation de la diversité biologique. Il y a aussi, d’autres objectifs qui ne
manquent pas d’importance, il s’agit de la création des pôles d’attraction pour le tourisme
écologique, le développement socioéconomique des régions environnantes des parcs et surtout
la sensibilisation du public dans le domaine de protection de la nature.
Toutefois, si l’écotourisme stimule la protection de la nature et encourage la restauration et la

conservation des habitats naturels, il suffit qu’il soit mal géré et mal planifié pour qu’il puisse
avoir des impacts négatifs sur l’environnement que ce soit en terme de pression sur les
ressources naturelles5 ou d’émission de polluants et de déchets6. L’écotourisme apparait
1
Ben Temessek (A) : « Tourisme saharien, tourisme écologique, tourisme culturel, l’inévitable interdépendance :
étude du cas tunisien », colloque international de Tozeur 9 au 10 novembre 2007, tourisme saharien et
développement durable, enjeux et approches comparatives,IORT, p 197.
2
ibidem
3
Services d’accueil, transporteurs, guides touristiques….
4
Ces forêts englobent de 4 ha pour le parc de zambra et zambrette à 154.000 ha pour le parc national de DJEBIL
Voir www.tourisme.gov.tn
5
Par le gaspillage d’eau par exemple
6
Marzouki (M) ; forger (G) : « Les formes de tourisme dans les régions ouest de la Tunisie : enjeux,
opportunités et limites », colloque international de Tozeur 9 au 10 novembre 2007, tourisme saharien et
développement durable, enjeux et approches comparatives ,IORT, p118.
264
comme une solution de valorisation d’un patrimoine naturel jusque-là inexploité. Cette forme
de tourisme incite le positionnement sur une stratégie touristique qui privilège des aspects
qualitatifs susceptibles de constituer des activités à forte valeur ajoutée1 mais aussi,
l’intégration de nouvelles alternatives touristique dans l’économie (sous-section 2).
Sous-section 2 : L’intégration de
nouvelles alternatives touristique dans
l’économie
En Tunisie, le tourisme constitue l’un des piler du développement économique, en raison de
son apport considérable en devise et vu la création d’emplois directes et indirectes. Conscient
de l’intérêt à la fois économique, social et environnemental, le gouvernement tunisien a opté
pour une relance de ce domaine sur des bases de développement durable en intégrant de
nouvelles alternatives touristique. Ceci vise à promouvoir l’économie par l’introduction
d’autres dimensions touristiques qui permettent à la Tunisie d’autres marchés touristique. En
effet, le tourisme balnéaire ne suffit plus pour réussir les objectifs économiques. Il faut alors,
rechercher d’autres alternatives. Il s’agit de la réalisation de projets de tourisme thermal,
sportif, tourisme de shopping, des congrès, de camping.
La notion commune dans toutes ces alternatives touristiques c’est qu’elles présentent un
tourisme durable qui répond aux besoins des touristes et des régions et qui les accueillent tout
en protégeant et en améliorant les ressources pour l’avenir.
« Le tourisme durable mène à une gestion intégrée de toutes les ressources, de manière à
combler les besoins économiques, sociaux et esthétiques tout en préservant l’intégrité
culturelle, les processus écologiques essentiels, la diversité biologique et le milieu vital. Le
tourisme durable concerne les façons de faire, de gérer et de développer qui sont adoptées
et mises en pratique par les exploitants touristiques2».
1
Ibid,p 135.
2
Diagnostique analytique du développement durable dans les secteurs industrie, tourisme, agriculture,
transport », MEDD, p42
265
Pour le guide de l'Agenda 21, le tourisme durable correspond à une activité et à des
infrastructures touristiques, qui, au présent comme au futur, « respectent les capacités de
renouvellement des ressources qu'elles soient naturelles, sociales ou culturelles,
reconnaissant la contribution des modes de vie et des coutumes des habitants aux activités
touristiques, acceptent le fait que les populations bénéficient d'une part équitable des
retombées économiques des activités touristiques1 ».
Étant la déclinaison de la notion de développement durable, le tourisme durable vise

essentiellement la durabilité économique du secteur touristique en tant que secteur de
développement. Son objectif principal est d'attirer et de retenir toujours plus de touristes tout
en protégeant l’environnement, le milieu naturel qui a, lui-même, une valeur économique2.
La durabilité du tourisme tunisien est tributaire de sa capacité à la diversification et la

valorisation des produits touristiques. En effet, ces dernières années, plusieurs nouvelles
offres ont été identifiées dans des secteurs était inaperçus, comme c’est le cas du tourisme
saharien et de la thalassothérapie.
1- Le tourisme sportif
Le concept de tourisme sportif est un concept récent3. Il s’agit des « activités individuelles et
risquées qui prennent la pleine- nature pour cadre d’exercices, une mise en forme
aventureuse d’activité sportive les plus traditionnelles (marche, courses, nages, vélo) et
même une certaine « sportivisation » des activités touristiques 4». Il s’agit d’un tourisme lié
essentiellement à la nature.
Ce genre de tourisme attire de plus en plus les touristes. Au Maroc, nous avons commencé à
s’intéresser à ce genre de tourisme depuis 1983 par le projet Haut Atlas Central. Il s’agissait
d’une expérience pilote intersectorielle d’économie de haute montagne dans un but de
développer économiquement et socialement cette zone enclavée, de freiner l’exode rural, de
créer des emplois lucratifs, de valoriser les ressources locales et surtout d’améliorer le niveau
1
Ibidem.
2
Ibidem.
3
Les chercheurs du tourisme ont commencé à l’évoquer à la fin des années 80.
4
Mottiaux(A) : « Le tourisme sportif ou comment les sports-nature et les sports aventure contribuent au
développement durable des zones sensibles », colloque international de Tozeur 9 au 10 novembre 2007, tourisme
saharien et développement durable, enjeux et approches comparatives, IORT, p141.
266
de vie des citoyens de cette région1. En 1986, elle a institué une nouvelle forme de tourisme
sportif, il s’agissait de la course à pied dans le désert, dans le sud marocain sous le nom de
« Marathon des sables ». Aujourd’hui, il existe plusieurs autres courses qui attirent les
coureurs dans le désert, comme le cas du marathon des dunes (Algérie), le trans oasis (sud
tunisien) et le défi de Chatt (Tunisie). Il existe aussi les randonnées qui évoluent de plus en
plus en Tunisie.
L’une des activités phares du tourisme sportif est le golf. Il s’agit d’un sport de divertissement
qui occupe une catégorie bien spécifique des sportifs.
Toutefois, la Tunisie ne dispose jusqu'à aujourd’hui que de dix parcours de golf 2 ce qui est
insuffisant à en faire une destination golfique. En plus, le cout élevé de réalisation et
réaménagement des terrains de golf rend difficile pour le secteur privé d’investir dans ce
domaine.
L’espace naturel constitue le support principal du tourisme sportif. Cependant, il faut

s’interroger sur la relation entretenue entre ses pratiquants et la nature. Il faut que ces
pratiques soient en respect de la nature. Pour qu’une activité touristique soit durable il faut
qu’elle réponde en même temps aux exigences économique, écologique et social.
2- Le tourisme saharien
Quant au tourisme saharien, la Tunisie a investi en matière d’aménagement d’espaces
touristiques souvent intégrés aux plans d’urbanisme et a encouragé la promotion d’activités
culturelles spécifiques3, faisant du sud tunisien une destination touristique à laquelle
s’appliquent parfaitement toutes les préconisations du développement durable et faisant même
de cette région un modèle de tourisme durable.
L’exploitation et la valorisation de ces nouvelles potentialités nécessitent un accompagnement

et un soutien sur l’ensemble des aspects administratifs, techniques,
financiers…L’enrichissement du produit touristique des apports culturels, historique et
naturels issus des réalités tunisiennes ferait intervenir des professionnels, ferait gagner le
1
Ibid, p145.
2
Le site du ministère de tourisme www. tourisme.gov.tn
3
Tel le festival des ksour à Tataouine, le festival international de Douz, le festival des oasis à Tozeur
267
produit en valeur et permettait d’attirer une clientèle plus exigeante mais plus respectueuse de
l’environnement².
Toutefois, la diversité du patrimoine saharien tunisien ne doit pas atténuer la fragilité de ce

patrimoine. Les autorités compétentes doivent gérer et maîtriser le développement de
l’activité touristique et surtout celle en rapport avec la nature. Elles doivent mettre en place
une politique globale et cohérente qui a pour but « d’administrer l’activité touristique à
travers les modes de gestion capables de valoriser durablement les patrimoines nationaux,
régionaux et locaux, répondant aux impératifs de protection et de réhabilitation des valeurs
naturelles et culturelles, tout en assurant par ce biais un moyen de développement durable,
équitable, éthique et responsable1 ».
D’une façon générale, la contribution active du tourisme tunisien (balnéaire, culturel, sportif,
saharien…) au développement durable nécessite la solidarité, le respect mutuel et la
participation de tous les acteurs du secteur privé et public impliqué dans le processus. Cette
implication doit se baser sur des mécanismes efficaces de coopération à tous les niveaux,
local, national, régional et international2.
En plus, il faut développer de nouvelles stratégies de communication et de promotion qui

visent à présenter une image valorisante de la Tunisie offrant l’ensemble des différents
produits touristiques. Ces mesures doivent avoir pour résultat l’étalement de la demande sur
toute l’année en favorisant différents modèles de tourisme d’été comme d’hiver. En plus, il
faut assurer une qualité de l’environnement qui est déjà en train de devenir parmi les critères
du choix de destination des touristes. Le tourisme tunisien est appelé à se repositionner sur
l’échelle mondiale, méditerranéenne et africaine.
Ainsi, pour assurer une maîtrise urbaine économique rationnelle, il faut miser sur le tourisme
durable et rendre fonctionnelle les concepts du développement durable tout en fixant des
objectifs clairs qui assurent le développement en le dotant des moyens adéquats. Cette
démarche doit être intégré dans une prise de conscience collective de la nécessite de
protection du patrimoine tunisien, les ressources naturelles et les énergies renouvelables
(section 2).
1
Ben Temessek (A) : « Tourisme saharien, tourisme écologique, tourisme culturel, l’inévitable interdépendance :
étude du cas tunisien », colloque international de Tozeur 9 au 10 novembre 2007, tourisme saharien et
développement durable, enjeux et approches comparatives, IORT, p 203.
2
« Diagnostic pour la mise en place de processus bâtiments et constructions durables », MEDD, phase 1 version
définitive, septembre 2011, p34.
268
SECTION2 : UNE MAÎTRISE

DURABLE DE L’ENERGIE
La maîtrise durable de l’énergie est considérée comme l’une des priorités nationales dans la
mesure où elle constitue un élément principal du développement durable et la protection de
l’environnement. Depuis les années 60, la Tunisie s’est présenté comme un pays
consommateur d’énergie. Puis, vers les années 80, la situation a commencé à se détériorer
suite à la croissance rapide de la demande en énergie 1. Le bilan énergétique de la Tunisie a
commencé à devenir déficitaire à partir de l’an 2000. À partir de cette date, les subventions de
l’État au secteur de l’énergie n’ont cessé d’augmenter2, augmentation due à l’accroissement
du prix du pétrole, des importations des produits pétroliers et la demande énergétique. Ainsi le
gouvernement tunisien a accéléré sa politique de maîtrise de l’énergie dans un but de
promouvoir les énergies renouvelables (sous-section 1) et encourager l’utilisation et la
production des énergies renouvelable (sous-section 2).
Sous-section 1 : La promotion des

énergies renouvelables
On remarque de nos jours une prise de conscience de l’importance des énergies renouvelables
sur le développement durable du pays. Pour le gouvernement il s’agit de favoriser une
politique nationale de promotion du secteur face à l’accroissement de la demande, l’instabilité
du marché pétrolier et le déclin naturel des ressources nationales en énergies fossiles.
1
« Stratégie du développement durable » MEDD, décembre 2011, p46.
2
Ibidem
269
1- La création d’un ministère de l’énergie

Le ministère chargé de l’énergie était celui de l’industrie1 puis celui de l’industrie et la
technologie2. Ceci explique que l’énergie est conçue à partir de son volet économique plus
que son volet écologique. Ce ministère avait pour missions de mettre en œuvre la politique de
l’État dans les domaines se rapportant à l’industrie, à l’énergie, aux mines, à la coopération
industrielle et à la sécurité industrielle, énergétique et minière. Par le décret gouvernemental
du 9 mars 20163, un ministère des énergies et des mines a été institué. Ce ministère a pour
mission l’élaboration et la mise en œuvre de la politique de l’État dans le domaine de
l’énergie et des mines4. En plus, il doit garantir une vision stratégique pour l’utilisation de
l’énergie d’une façon durable et écologique5. La spécification du domaine de l’énergie d’un
ministère prouve que la politique de l’État vise la promotion de la durabilité de l’énergie.
La promotion des énergies renouvelables représente une composante essentielle du

développement durable vu leur relation étroite avec la croissance économique, le progrès
social et la protection de l’environnement. Ceci justifie l’engagement en faveur d’un
développement énergétique durable qui se traduit notamment par le recours à un mode de
production et de consommation énergétique, économiquement rentable et écologiquement
viable6.
2- La création d’une agence de maîtrise de

l’énergie
L’AME est l’agence nationale spécifique à la maîtrise de l’énergie ; elle a été créée en 1985.
C'est un établissement public à caractère non administratif placé sous la tutelle du Ministère
1
Décret n°95-916 du 22 mai 1995 fixant les attributions du ministère de l’industrie, JORT n°43 du 30/5/1995.
2
Article 1er du décret n°2010-3215 du 13 décembre 2010, JORT 101 du 17/2/2010 modifiant et complétant le
décret n°95-916 du 22 mai 1995fixant les attributions du ministère de l’industrie, JORT n°34 du 30/5/1995.
3
Décret gouvernemental N° 2016- 294 du 9 mars 2016 portant création d’un ministère des énergies et des mines,
JORT n°21 du 11/3/2016.
4
Ibid, article2.
5
Ibidem
6
Kattou (S) : « La promotion des énergies renouvelables pour un développement durable », mémoire en vue de
l’obtention du diplôme d’études approfondies en droit de l’environnement et de l’aménagement des espaces,
FSJPST, 2007-2008, p9.
270
de l'Industrie. Sa mission consiste à mettre en œuvre la politique de l'État dans le domaine de

la maîtrise de l'énergie et ce, par l'étude, la promotion de l'efficacité énergétique, des énergies
renouvelables et de la substitution de l'énergie1. Elle s’intéresse à toutes les initiatives des
programmes nationaux de maîtrise de l’énergie, l’octroi des incitations financière et fiscale.
Cette agence a subi plusieurs transformations : elle a été changée d’une agence de maîtrise de
l’énergie (AME) en agence nationale des énergies renouvelables (ANER) 2 en 1998 et pour la
3
première fois elle est placée sous la tutelle du MEAT puis en agence nationale pour la
maîtrise de l’énergie (ANME) en 2004 sous la tutelle du ministère chargé de l’énergie4.
Ces transformations n’ont pas remis en cause les incitations financières préexistantes,
désormais accordées par le ministre des finances après avis de la même agence renommé.
Parmi les missions attribués à cet établissement public à caractère non administratif celle
d’ « octroyer des attestations pour les équipements, matériels et produits concourant à
l’utilisation rationnelle de l’énergie ou relatif aux énergies renouvelables, et ce en vue de
bénéficier des avantages prévus par la législations et la réglementation en vigueur5 ».
Ce dispositif, a été complété par un fond spécial du trésor appelé « fond national de maîtrise
de l’énergie » (FNME), placé sous la responsabilité du ministre chargé de l’énergie et créé
par la loi de finances pour 2006 et notamment les articles 12 et 13 portant création du fonds
national de la maîtrise de l’énergie et l’article 2 de loi portant création d’un système de
maîtrise de l’énergie6. Ce fond a été créé en vue de financer les subventions octroyées pour la
réalisation des opérations visant la rationalisation de la consommation de l’énergie, la
promotion des énergies renouvelables et la substitution de l’énergie comme prévu par l’article
1er de la loi portant création d’un système de maîtrise de l’énergie.
1
www.anme.nat.tn
2
Décret n°98-2532 du 18 décembre 1998 relatif à l’agence nationale des énergies renouvelables, JORT n°103 du
25/12/1998.
3
Ibid, article 2
4
Décret n°2004-795 du 22 mars 2004 portant modification du décret n° 2000-1124 du 22 mai 2000 fixant
l’organisation administrative et financière et les modalités de fonctionnement de l’agence des énergies
renouvelables, JORT n°26 du 30/3/2004.
5
Article 17 loi n°2004-72 du 2 aout 2004 relative à la maitrise de l’énergie et créant l’ANME. JORT n° 63
publiée le 6 Août 2004, modifiée et complétée par la loi n°2009-7, du 9 févier 2009, JORT n°12 publié le 10
février 2009.
6
Loi n° 2005-82, di 15 aout 2005 portant création d’un système de maitrise de l’énergie, JORT n°65 publié le
16 Août 2005
271
Ce fond vise à encourager le secteur privé à investir dans le domaine des énergies
renouvelables de façon à développer un marché local et de nouveaux emplois. Pour résoudre
le problème énergétique, les experts s’accordent à dire qu’il faut développer les économies
d’énergie et l’efficacité énergétique, mais sans multiplier les sources d’énergies, en premier
lieu les énergies renouvelables (hydraulique, solaire, éolienne, marémotrice, géothermique) et
pour partie la bioénergie1. Dans le secteur de l’habitat, opter pour un modèle d’habitat urbain
qui est généralement bien isolés et parfois à énergie passive, c'est-à-dire à autonomie
énergétique quasi complète, voire en excédent, du fait de l’isolation extérieure, de la
ventilation des doubles fenêtres et de panneau solaire.
Sous-section 2 : L’encouragement des

énergies renouvelables
La loi relative à la maîtrise d’énergie2 qualifie la maîtrise de l’énergie dans son article premier
en tant que « priorité nationale, dans la mesure où elle constitue un élément principal du
développement durable et qui a une relation étroite avec l’évolution économique et sociale
et avec la protection de l’environnement ».
Par cette loi, le gouvernement tunisien pense passer au développement continu des sources
d’énergies en vue de la réalisation d’une énergie durable. Il est question alors d’économie
d’énergie qui vise l’efficacité énergétique, l’utilisation généralisé des énergies renouvelables
et le développement des techniques énergétiques compatibles avec l’environnement.
La politique de l’État vise l’encouragement de l’utilisation rationnelle de l’énergie (1) et la

production de l’énergie (2).
1
Levesque (R) : « préserver, aussi, les espaces agricoles » études foncières n°136, novembre décembre 2008,
p48.
2
Loi n°2004-72 du 2 aout 2004, relative à la maitrise de l’énergie, JORT n°63 du 6 aout 2004, tel que modifié et
complété par la loi 2009-7 du 9 févier 2009, JORT n°12 publié le 10 février 2009.
272
1- L’encouragement de l’utilisation rationnelle de

l’énergie
Cette maîtrise d’énergie comprend « l’ensemble des actions mises en œuvre en vue de
l’utilisation rationnelle de l’énergie, la promotion de l’énergie1». Aux termes de cette loi la
substitution de l’énergie consiste dans « le remplacement d’une forme d’énergie
habituellement utilisée dans un secteur déterminé par une autre forme d’énergie, lorsque
des considérations techniques, économiques ou environnementales rendent cette
substitution avantageuse ou nécessaire». Le champ d’application et l’appui des actions pour
la maîtrise de l’énergie sont prévus par la loi de 20052 relative à la création d’un système de
maîtrise de l’énergie conduisant à une protection de l’environnement.
En matière d’encouragement à la maîtrise de l’énergie, les pouvoirs publics ont prévu un

ensemble de mesures incitatives basés sur l’octroi de primes aux investisseurs relatifs à des
projets susceptibles d’entrainer une meilleur utilisation de l’énergie, ou prévoyant le
développement d’énergies renouvelables3.
À côté de la loi cadre relative à la maîtrise de l’énergie de 2004, le législateur a mis en place
un « système de maîtrise de l’énergie » dans le cadre d’une loi4 fondé sur l’octroi de
subventions en faveur d’actions visant la rationalisation de la consommation de l’énergie, la
promotion des énergies renouvelables et la substitution de l’énergie, ainsi que toutes autres
opérations ayant pour but la maîtrise de l’énergie.
2- L’encouragement à la production de l’énergie

Le développement économique et social de la population constitue l’axe principal de la
maîtrise urbaine. La production de l’électricité est un facteur essentiel du développement
1
Ibid, article 2
2
Loi n°2005-82 du 15 aout portant création d’un système de maitrise de l’énergie conduisant à une protection de
l’environnement, JORT n°65 publié le 16 Août 2005.
3
Loi 2005-106 du 19 décembre 2005 portant loi des finances pour l’année 2006 notamment les art 11 et 12
portant création le fond national de maitrise de l’énergie, JORT n°101 du 20/12/2005, Le Décret n° 2009-362 du
9 février 2009, modifiant le décret n°2005-2234 du 22 août 2005 fixant le taux et le montant des primes relatives
aux actions concernées par le régime de maîtrise de l’énergie ainsi que les conditions et les modalités de leur
octroi, JORT n°13 du 13/2/2009
4
Loi 2005-82 portant création d’un système de maîtrise de l’énergie, JORT n°65 publié le 16 Août 2005
273
économique durable, en effet, l’augmentation de sa production est synonyme de

l’amélioration de qualité de vie et de création de richesse1.
La loi relative à la production de l’électricité à partir des énergies renouvelables2 encourage la

production de l’électricité dans le cadre des besoins et moyens déterminés par le plan national
d’énergie électrique produite à partir des énergies renouvelables et ce soit à des fins
d’autoconsommation ou en vue de le vendre en totalité à l’organisme public qui s’engage à
l’acheter ou en vue de l’exporter3.
1
« La production de l’électricité dans le monde : perspectives générales », inventaire réalisé par fondation
énergies pour le monde, édition 2013, p3 www.energies-renouvelables.org.
2
Loi n°2015-12 du 11 mai 2015 relative à la production de l’électricité à partir des énergies renouvelables,
JORT n°38 du 12/5/2012.
3
Ibid, article 5
274
Une maîtrise urbaine durable nécessite un développement économique qui permet de répondre
aux besoins des générations présentes sans compromettre la possibilité pour les générations
futures de faire face à leur besoins.
Ce développement économique doit créer une activité économique favorisant une dynamique
de la ville par le développement des pratiques commerciales innovantes, par une meilleure
répartition des richesses et bénéfices de façon plus juste et par le développement d’un tissu
économique local assurant une relance économique durable.
Ce développement économique doit, aussi, mettre en valeur la nature et l’intégrer dans

l’économie par la promotion du tourisme et l’ajout de nouvelles dimensions pour faire face à
la concurrence.
Dans ce sens, l’État tunisien a pris un ensemble de mesures visant l’amélioration de la

compétitivité du secteur à court et long terme et d’assurer sa durabilité par la diversification
du produit touristique ; le tourisme balnéaire, culturel, sportif, saharien et aussi le golf, la
thalassothérapie, la plongée sous marine, les randonnées, les visites culturelles…
Enfin, ce développement économique doit maîtriser durablement l’énergie et encourager la

production et l’utilisation des énergies renouvelables ce qui permettra l’épuisement des
ressources naturels.
La principale faiblesse tient certainement à l’insuffisance de mobilisation et de

responsabilisation des différents acteurs professionnels et locaux pour le développement
durable. Elle invite à s’interroger sur la gouvernance du développement durable. La
gouvernance appelle en particulier à de nouvelles formes de concertation et de participation se
traduisant par des relations plus fluides entre d’une part, les gouvernements et les institutions
publiques et d’autres parts, le secteur privé et la société civile.
D’une façon générale, tout développement durable nécessite, une relance économique durable
mais sollicite aussi des actions visant la gérance des problèmes sociaux (titre 3).
275

VISANT LA GÉRANCE
DES PROBLÈMES
SOCIAUX
Une maîtrise urbaine durable doit être avant tout équitable, satisfaisant les besoins essentiels
de ces habitants et favorisant une harmonie entre les citoyens. Elle doit créer un cadre de bien-
être dans lequel tout le monde y est intégré. Ainsi, la planification de la ville doit être
d’abord, une planification d’intégration des quartiers à la ville et une cohésion entre eux.
La forme de la ville est un phénomène social en soi, qui exerce autant d’influence sur les
individus que la division du travail ou la structure familiale. Tous ces individus doivent
cohabiter ensemble en formant une sorte de mixité sociale. Ainsi, toute volonté d’envisager
une maîtrise urbaine de la ville sous l’angle de la durabilité, exige que nos villes soient plus
compétitives économiquement, écologiquement, et enfin plus équitables socialement.
La dimension sociale se traduit par la possibilité pour tous d’accéder quelque soit son niveau
de vie, aux besoins essentiels : alimentation, santé, accès égal au travail, sécurité, éducation,
culture…
Pour atteindre ses objectifs, il faut lutter contre l’exclusion et les discrimination par la
protection des personnes les plus faibles1, donner l’accès aux droits sociaux pour tous en
développant des stratégies limitant les disparités2 et surtout favoriser la solidarité par la
1
En situation de handicap, âgées, minoritaires…
2
Homme, femmes, riches, pauvres…
276
contribution à la réduction des inégalités sociales pour un niveau de développement

équitable1, la valorisation du territoire et la diffusion du patrimoine local2.
Cela ne peut se produire que par une mise en œuvre des dispositifs3, des équipes4 des acteurs5
et des catégories6, des fonds sociaux urbains, sans que ces instruments et ces objectifs
viennent bouleverser les dispositifs cognitifs et organisationnels existants. En effet, « des
quartiers enclavés, mal desservis, mutilés par un cadre bâti agressif et impersonnel des
espaces publics inexistants, des équipements collectifs inadaptés 7» ne peuvent pas se mettre
tout d’un coup à fonctionner harmonieusement du seul fait des mesures sociales
d’accompagnement.
Bien sûr, il est tout aussi illusoire de croire « qu’un urbanisme de qualité suffirait à éliminer
tous les problèmes sociaux. La réorganisation des services publics, la réforme de l’aide
sociale, …, les mesures fiscales d’incitation à l’activité économique dans les banlieues
difficiles sont de nécessaires mesures de fonctionnement8 » mais insuffisantes. Il faut, alors
instaurer une politique sociale visant l’investissement dans l’amélioration des logements,
l’accès aux services essentiels, l’intégration sociale et l’intégration spatiale.
C’est le devoir de l’État d’œuvrer « à la réalisation de la justice sociale, du développement

durable, de l’équilibre entre les régions, en se référant aux indicateurs du développement et
en s’appuyant sur le principe de discrimination positive9 ».
Ainsi, toute maîtrise urbaine équitable doit se baser sur une intégration sociale et spatiale
(chapitre 1) ainsi que le droit à l’équité (chapitre2).
1
Nord, sud, est, ouest.
2
Culturel, naturel, traditions, langues, mœurs, arts sous toutes ses formes
3
contrat de ville, comité de pilotage,
4
équipes transversales ; pôles, villes
5
(chef de projets, maires…)
6
(partenariat, approche globale
7
Bofil (R), Véron (N) : « l’architecture des villes », éditions odile Jacob, avril 1995, p20.
8
Ibidem.
9
277
CHAPITRE 1 : L’INTÉGRATION
SOCIALE ET SPATIALE
L’intégration sociale pose le principe d’une ville harmonieuse et hétérogène où la lutte contre
la ségrégation urbaine est plus forte. En effet, une maîtrise urbaine équitable doit chercher à
intégrer les groupes sociaux défavorisés concentré dans certains quartiers avec lesquels les
groupes les plus aisés prennent distance.
Il faut évoluer la politique des quartiers vers une politique de la ville qui vise à resserrer le
lien entre les quartiers défavorisés et l’ensemble du système urbain car un espace urbain mal
organisé pose plusieurs problèmes sociaux. Il devient un lieu de tensions, d’inégalités et
d’exclusion, un lieu de cristallisation des tensions interethniques, d’exclusion socio-
territoriale et plus généralement de recomposition du lien social.
Toute politique d’intégration sociale doit répondre à un ensemble de questions : « Quelle

stratégie de peuplement adopter ? Quels moyens développer pour accéder au quartier et
quelle diversification entreprendre ? Comment retrouver une valeur urbaine équivalente
aux autres quartiers1 ? ». Autant de questions qui justifient l’élargissement du champ
d’intervention qui tourne autour de la notion de l’intégration sociale. Elle présente la
cohabitation, sur un même territoire de groupes sociaux divers mettant en contact les
différents âges, les différentes nationalités, les statuts professionnels…
Un programme d’action est indissociable de la problématisation des enjeux sociaux en termes

de questions urbaines ainsi qu’une mobilisation de moyens selon un principe appelé par
certains « discrimination positive»2 se reposant sur l’idée de la lutte contre la discrimination
et la ségrégation urbaine et le droit à l’intégration sociale (section1).
1
Fourest (A) : « Chronique de la ville ordinaire », éditions de l’aube, 1995, p95
2
De Maillard (J) : réformer l’action publique, la politique de la ville et des banlieues, LGDJ, 2004, p12.
278
SECTION 1 : L’INTEGRATION
SOCIALE
La ségrégation urbaine résulte de l’action de séparer, d’écarter, de mettre à part. Elle présente
une forme plus ou moins institutionnalisée de distance sociale qui se traduit par une
séparation dans l’espace.
La communauté vit mal si elle se divise, « les habitants des grands ensembles périphériques,
construit à l’écart, sont souvent arrivés là par hasard, malgré eux, sans avoir exercé leur
liberté de choix, en attendant mieux. Ils ont subi ou du moins ressenti le mépris de ceux qui
vivent « en ville », dans « la vraie ville » ou qui avaient accédé au pavillon suburbain,
entretenant en eux une frustration qui accentuait leur sentiment d’être isolé, rejeté, sinon
relégué dans une sorte de gigantesque salle d’attente1».
Ceci incarne une situation entre deux positions ni la vraie ville, ni la vraie banlieue. Il faut
alors les identifier pour pouvoir les intégrer socialement (sous-section 1).
Sous-section 1 : L’identification des

personnes nécessitant une intégration
particulière
Pour réussir une maîtrise urbaine dans une ville il faut limiter la ségrégation urbaine. Pour
cela, il faut faire intervenir le droit. En général, il existe deux dispositifs juridiques visant à
limiter la ségrégation sociale dans la ville et favoriser l’intégration sociale de tous les
citoyens. D’abord, les règles interdisant les discriminations dans les politiques urbaines.
Ensuite, l’existence de mécanismes œuvrant directement dans le sens d’une limitation de
ségrégation urbaine. Il peut s’agir de politiques volontaristes de mixité sociale. En pratique,
ceci n’est possible que par une prise de conscience collective pour en finir avec l’exclusion
1
Préel (B) : « la ville à venir, habitat, technologie, environnement », descartes et cie, 1994, p85.
279
sociale et par des textes juridiques qui concernent tous types d’habitants et spécifie ceux qui
se sentent menacés par la discrimination sociale comme le cas d’intégration des handicapés et
personnes âgées (1), et l’intégration des femmes, jeunes et enfants dans la société (2).
1- L’intégration des handicapés et des personnes

âgées
Une maîtrise urbaine réussie doit intégrer tous les composants de la société dans les projets
urbains y compris les personnes handicapés (A) et les personnes âgées (B).
A- L’intégration des personnes handicapées

La Constitution tunisienne donne le rôle de la protection des personnes handicapées à l’État
en disposant que « L’État protège les personnes handicapées contre toute forme de
discrimination1 ». Elle ajoute que « tout citoyen handicapé a le droit de bénéficier, selon la
nature de son handicap, de toutes les mesures qui lui garantissent une pleine intégration
dans la société ; il incombe à l’État de prendre toutes les mesures nécessaires à cet effet 2».
Le législateur tunisien, lui aussi, consacre une loi3 aux personnes à mobilité réduite. Ainsi, il
définit les personnes handicapés comme étant des personnes qui ont une déficience
permanente dans les aptitudes et capacités physiques ou mentales ou sensorielle d’origine
congénitale ou acquise qui limite son aptitude à accomplir une ou plusieurs activités
quotidiennes de base, personnelles ou sociales et qui réduit les chances de son insertion dans
la société. La protection de cette catégorie de personnes est considérée par la loi comme étant
une responsabilité nationale4. C’est un devoir de les intégrer dans la vie sociale puisqu’ils
présentent un composant du phénomène urbain. En plus, il faut les protéger contre
l’exploitation économique, le vagabondage, la négligence et l’abandon, mais ce rôle n’est pas
suffisant pour leur bien-être.
1
Article 48 de la constitution
2
Ibidem
3
Loi n°2005-83 du 15 aout 2005 relative à la promotion et la protection des personnes handicapés, JORT n°66
du 19/8/2005.
4
Ibid, article 3
280
L’intégration sociale des handicapés doit commencer depuis la planification de l’espace

urbain1 par les constructions ouvertes au publics dans un objectif de faciliter l’accessibilité
des handicapés à l’espace urbain d’un côté et permettre leur mixité sociale et urbaine de
l’autre côté. Cet effort d’intégration doit être accentué pour leur garantir le maximum de
qualité de vie.
Les pouvoirs publics doivent ensuite, intégrer ces personnes dans leur milieu social, c’est
pourquoi, la maîtrise urbaine doit répondre à leurs besoins en déplacement, emploi,
activités… Leur intégration permet d’une part de satisfaire leur développement humain et
social et d’autre part, de leur assurer une stabilité économique et sociale.
Dans ce cadre, le CATU dans ses articles 27 et 28 oblige les règlements généraux
d’urbanisme et de construction à tenir compte « des besoins engendrés par la situation
particulière des handicapés » pour faciliter leur accessibilité à l’espace urbain et permettre
leur mixité sociale et urbaine. Ensuite, l’article 11 de la loi2 relative à la promotion et la
protection des personnes handicapées vise le droit à l’insertion des handicapés, ainsi que les
privilèges prévus pour eux comme la gratuité du transport, la priorité à l’accueil dans les
administrations… L’intégration sociale est un objectif à atteindre par toute politique de
maîtrise de l’espace urbain visant à poursuivre « l’ambition de répartir les différentes classes
sociales de façon équilibrée entre les secteurs de la ville3 ». Dans ce sens, la Tunisie a ratifié
la convention Internationale relative aux Droits des Personnes Handicapées4.
B- L’intégration des personnes âgées

Concernant les personnes âgées, la loi relative à la protection des personnes âgées5 consacre le
rôle de la protection à la famille, en premier lieu, et ordonne l’État à aider la famille à
accomplir ce rôle. L’État doit œuvrer pour le développement des services destinés aux
personnes âgées et faciliter leur intégration dans leur milieu. Pour protéger les personnes
1
Article 26 et 27 CATU qui renvoie aux règlements généraux d’urbanisme de prendre en considération les
besoins engendrés par la situation particulière des handicapés
2
Loi n° 2005-83 du 15 aout 2005 relative à la promotion et la protection des personnes handicapées, JORT n°66
du 19/8/2005.
3
Deschamps (E) : « les nouvelles orientations de la politique de la ville » in annuaire français du droit de
l’urbanisme et de l’habitat, 2000, p110.
4
Décret n° 2008-568 du 4 Mars 2008 portant ratification de la convention relative aux droits des personnes
handicapées et de protocole facultatif se rapportant à cette convention, JORT n°20 du 7/3/2008.
5
Loi n°94-114 du 31/10/1994, loi relative à la protection des personnes âgées, JORT n°87 du 4/11/1994.
281
âgées, il faut préserver leur santé et garantir leur dignité en les aidants à faire face aux
difficultés qu’elles rencontrent dans leur vie quotidienne et qui sont dues à leur âge. Il faut
aussi lutter contre toutes les formes de discrimination et d’exclusion du milieu familial et
social et assurer leur intégration par la sensibilisation de l’opinion publique aux problèmes qui
leur sont spécifiques et encourager les études et les recherches sur les aspects susceptibles
d’assurer la protection et le bien-être des personnes âgées1.
En plus, il faut tenir compte de leurs besoins spécifiques dans la conception des projets urbain
le logement, le transport public, et leur accorder les facilités nécessaires en ce qui concerne les
soins, les prestations administratives, la participation aux activités culturelles, réactives et
sportives2.
Par ailleurs, l’article 7 de la loi relative à la protection des personnes âgées a prévu la
possibilité de créer des établissements publics et privés d’accueil des personnes âgées
dépourvus de soutien. Cependant, aucun établissement public n’a été créé à ce jour, et seuls
les centres privés gérés par des associations prennent en charge le logement de ce groupe de
personnes. Il faut prévoir ce genre d’établissement dans les projets de planification urbaine
futur.
En plus de l’intégration des personnes handicapés et âgées, il faut prévoir au sein d’une
société, l’intégration de la femme, des jeunes et des enfants (2).
2- L’intégration des femmes et des jeunes dans la

société
Les femmes et les jeunes présentent une composante essentielle de la société. Ils doivent être
intégrés dans la vie sociale et doivent participer aux décisions d’ordre urbain.
A- L’intégration des femmes

Une autre catégorie de personne qu’il faut protéger. Il s’agit des femmes qui sont considérés à
la marge de la croissance économique surtout dans les milieux ruraux. Leur rôle doit être revu
1
Ibid, article 2.
2
Ibid, article 3.
282
dans les plans d’aménagements concernant les zones rurales pour faciliter leur capacité de
s’organiser et d’être un acteur effectif dans le processus de durabilité et de développement.
La Constitution tunisienne énonce que « l’État garantit les droits acquis de la femme, les
soutient et œuvre à les améliorer1». En plus, l’État doit garantir l’égalité des chances entre
hommes et femmes pour assumer les différentes responsabilités dans tous les domaines2. De
même, l’État doit œuvrer à réaliser la parité entre homme et femme dans les conseils élus pour
pouvoir participer aux décisions politiques dans tous les domaines y compris la politique
urbaine du pays.
L’État doit prendre les mesures nécessaires protéger les femmes et éradiquer la violence
commise en leur encontre3 pour leur garantir une meilleure qualité de vie. En effet, la
promotion de la situation de la femme est d’intérêt général ; son rôle dans le développement
est vital4.
B- L’intégration des jeunes

Quant aux jeunes, la Constitution tunisienne considère la jeunesse comme une « force
agissante au service de la construction de la Nation5 ». L’État doit veiller à fournir « les
conditions permettant aux jeunes de développer leurs capacités, d’épanouir leur énergie,
d’assumer leurs responsabilités et d’élargir leur participation au développement social,
économique, culturel et politique6 ».
Les jeunes doivent être au cœur d’un aménagement effectif de l’espace urbain, en effet, la
prévention de leur situation de délinquance et de criminologie passe par leur intégration dans
le milieu social dans lequel ils vivent. Pour leur insertion, les pouvoirs public doivent
satisfaire leurs besoins en emploi, accorder des incitations fiscales et financières pour leur
insertion professionnelle. Cet encouragement est traduit par des subventions accordées par
l’État à l’entreprise accueillant les jeunes au stade d’une insertion professionnelle.
1
Article 46 de la Constitution tunisienne.
2
Ibidem.
3
Ibidem.
4
Principe 20 de la déclaration de Rio sur l’environnement et le développement
5
6
Ibidem.
283
Cependant, on remarque un manque d’insertion de la part des institutions culturelles et

sportives qui incitent les jeunes à avoir des centres d’intérêt dans leur vie et par la suite dévier
l’esprit de délinquance vers l’esprit de l’intégration.
La question qui se pose à ce propos consiste à savoir si la Tunisie dispose d’une

réglementation claire destinée à lutter contre le déséquilibre social à l’instar de la
réglementation française qui dispose d’une loi dite la loi de lutte contre les exclusions1. La
législation tunisienne manque encore d’une loi spécifique concernant la lutte contre les
exclusions. Cette situation démontre que l’objectif de l’insertion sociale est recherchée par le
recours à la politique de l’emploi, de l’éducation, de l’insertion des personnes handicapés, des
jeunes, des âgés, dans la société, sans oublier bien sur les personnes nécessiteuses d’une aide
sociale pour l’intégration (sous-section 2).
Sous-section 2 : L’identification des

personnes nécessiteuses d’une aide
sociale pour l’intégration
Une maîtrise urbaine réussie doit intégrer tous les individus à la vie sociale de la ville y
compris les pauvres dont l’intégration constitue un défi lors de l’aménagement de l’espace
urbain. Ces individus vivent ne peuvent pas satisfaire leurs besoins élémentaires en logement,
emploi, nourriture et même à la participation à la vie politique et à la prise de décision. Cette
situation touche particulièrement des personnes non qualifiés et non scolarisés et dont
l’intégration pose des difficultés quant à la maîtrise de l’espace urbain. « L’apparition des
nouveaux pauvres se pose dans l’espace urbain en termes de problèmes qui nécessitent
l’urgence de la régulation2 ».
La pauvreté présente le principal facteur de dégradation des conditions de vie urbaine. Elle
s’accentue si nous nous trouvons « dans un cercle vicieux qui s’accompagne de manque
1
Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, JORF n°175 du 31 juillet
1998
2
Chouria (A) :« La gestion durable de l’aménagement urbain » mémoire en vue de l’obtention du master en
droit de l’environnement et de l’aménagement de l’espace, FSJPST, 2004-2005, p96.
284
d’éducation, du manque d’accès aux emplois et à la vie politique, et de l’asservissement de

la femme1 ».
Le décret2 fixant les attributions du ministère des affaires sociales donne une compétence
large au ministère dans le domaine de l’intégration sociale des pauvres par l’octroi des aides
sociales aux citoyens sous la forme de cautions (1) ou de gratuité des prestations (2) dans le
but de leur intégration dans l’espace urbain.
1- L’aide sociale sous forme de cautions

Le programme national d’aide des familles nécessiteuses lancé dans le cadre du 7ème plan de
développement constitue la première forme d’aide publique instituée en Tunisie. Il présente
un programme de traitement social de la pauvreté par excellence. Il consiste en l’attribution
d’aides financières aux ménages nécessiteux.
La circulaire du ministre des affaires sociales n°21 du 20/08/1987 relative au PNAFN clarifie
les bénéficiaires des aides sociales. Elle précise que les agents sociaux se baseront sur le
mécanisme de l’enquête sociale effectuée selon un formulaire unique pour recueillir les
données relatives aux familles nécessiteuses. Ce formulaire retient comme critère d’évaluation
de la pauvreté, le total des revenus et des dépenses de la personne, selon ses déclarations et
celles de son éventuel employeur, ainsi que celles de toute autre partie susceptible de fournir
des informations fiables sur les revenus et les engagements financiers de l’intéressé3.
En 1993, le ministère des affaires sociales a entrepris une enquête nationale destinée à
recenser les familles nécessiteuses sur la base des critères nationaux de fixation du seuil de la
pauvreté en vue d’établir une base de données nommées « fichier de la pauvreté », aux
niveaux régional et national et d’unifier les modalités d’action entre les régions.
Cette enquête est intervenue en application de la circulaire du ministre n°22 du 14/4/1993

relative à la mise en place des fichiers régionaux et d’un fichier national. Après la mise en
1
Coppens (B) « Le rôle du programme des nations unies pour le développement (PNUD) dans la promotion
d’un développement humain durable cité dans Chouria (A) :« La gestion durable de l’aménagement urbain »
mémoire en vue de l’obtention du master en droit de l’environnement et de l’aménagement de l’espace, FSJPST,
2004-2005, p98.
2
Décret n°75-775 du 30/10/1975, fixant les attributions du ministère des affaires sociales, JORT n°72 du
4/11/1975.
3
Hlioui (N) : « la pauvreté en milieu urbain, étude institutionnelle », mémoire en vue de l’obtention du mastère
en droit de l’environnement et de l’aménagement des espaces, FJSPT, octobre 2004.
285
place du fichier de pauvreté, la gestion du PNAFN a été de nouveau décentralisée en vertu de

la circulaire du ministre des affaires sociales n°5 du 18/5/1998 relative à la décentralisation de
la gestion du PNAFN. Cette circulaire a unifié les critères des bénéficiaires de ce programme.
Concernant les défavorisés, l’intervention des conditions de vie dans la société appelle encore
l’intervention des associations en accordant des micros crédits aux familles nécessiteuses et
catégories vulnérables sous certaines conditions1 en vue de soutenir les efforts d’insertion à la
vie urbaine et de cohérence sociale.
2- L’aide sociale sous forme de gratuité des

prestations
La loi relative à l’organisation sanitaire2 institue par son article 35 la gratuité des soins et de
l’hospitalisation au profit de tout tunisien indigent, de son conjoint et de ses enfants
légalement à charge. L’article 36 de la même loi prévoit une gratuité relative de ces
prestations au profit de certaines catégories de tunisiens, déterminées par décret.
Le décret n°98-409 du 18/2/19983 a pour but de fixer les catégories des bénéficiaires des tarifs
réduits. L’article 5 de ce décret prévoit l’établissement des listes nominatives des bénéficiaires
de la gratuité absolue des soins, par une commission régionale au vu des listes des
bénéficiaires et des candidats aux aides permanentes accordées dans le cadre des PNAFN.
L’article 6 de ce décret ajoute que « la première liste des bénéficiaires de la gratuité des
soins doit tenir compte des listes nominatives des bénéficiaires des aides permanentes dans
le cadre des PNAFN…».
A part la gratuité des soins médicaux, le législateur tunisien a institué une assistance judiciaire
pour les personnes pauvres afin de garantir une gratuité absolue ou relative de la justice. La
réglementation de l’aide judiciaire devant les tribunaux de l’ordre judiciaire a fait l’objet
d’une refonte par la loi n°2002-52 du 3/6/20024. Cette réforme a rénové les critères des
1
Article 1er de la loi n°99-67 du 15 juillet 1999 relative aux micros crédit accordés par les associations, JORT
n°58 du 20juillet 1999.
2
Loi n°91-63 du 29/7/1991 relative à l’organisation sanitaire, JORT n° 55 du 6/8/1991.
3
Décret n°98-409 du 12/2/1998, fixant les catégories des bénéficiaires des tarifs réduits de soins et
d’hospitalisation dans les structures sanitaires publiques relevant du ministère de la santé pub ainsi que les
modalités de leur prise en charge et les tarifs auxquels ils sont assujettis, JORT n°17 du 21/2/1998.
4
Loi n°2002-52 du 3/6/2002, relative à l’octroi d’aide judiciaire JORT n°46 du 4/6/2002.
286
bénéficiaires de cette prestation. Elle énonce dans son article 3 que le demandeur de l’aide
doit apporter la preuve qu’il « n’a pas de revenu ou que son revenu annuel est limité et ne
suffit à couvrir les frais de justice ou d’exécution sans affecter d’une manière substantielle
ses exigences vitales».
Dans la pratique les bureaux d’aides judiciaires ont recours à des enquêtes sociales effectuées
par le personnel social des tribunaux pour vérifier la véracité des pièces fournies par le
requérant concernant l’absence ou l’insuffisance de ses revenus.
Outre l’intégration sociale, c’est le rôle de l’état de favoriser une intégration spatiale (section
2).
SECTION 2 : L’INTÉGRATION
SPATIALE
La répartition adéquate des richesses et la préservation des équilibres sociaux représentent un
des piliers majeurs soutenant le développement, celle-ci ne peut se concrétiser qu’à travers
une politique axée sur des dimensions économiques et sociales indissociables et d’un climat
social sain susceptible de favoriser le développement désiré dans toutes les régions. Or, le
développement socio-économique qu’a connu la Tunisie ces dernières décennies n’a pas été
favorable pour l’ensemble des catégories sociales et les différentes régions du pays.
D’ailleurs, nous trouvons après une cinquantaine d’années d’indépendance et de relance
économique déséquilibrée, des catégories sociales et des régions entières restées en marge du
processus de développement que la Tunisie a connu .
En effet, cette relance économique a favorisé le développement social d’une frange

significative de la population et plus particulièrement celle située dans les villes du littoral.
Cette catégorie de la population a un niveau de vie qui progresse, et qui accède plus
facilement aux différents services. Cependant, cet épanouissement social n’est pas généralisé
à toute la population ; il y a une autre catégorie de la société qui connait un niveau de vie plus
bas. Le déséquilibre régional entre les gouvernorats en Tunisie et la disparité territoriale entre
les délégations ont été parmi les grandes révélations de la révolution de Janvier 2011. C’est
un problème majeur qui touche la majorité des entités urbaines en Tunisie, ressenti depuis
287
toujours par les tunisiens mais faisant le sujet d’actualité dès la révolution tunisiennes.
Depuis, les tunisiens sont arrivés à un consensus autour de la nécessité de promouvoir le
développement régional avec une discrimination positive en faveur des régions démunies
(sous-section 1).
Sous-section 1 : Le déséquilibre dans la

répartition est-ouest
La concentration urbaine en Tunisie s’est basée depuis des décennies sur le littoral. En effet,
les politiques de développement et d’aménagement urbain ont privilégié la capitale et les
régions côtières de l’est où se concentrent les industries génératrices d’emploi. L’activité des
régions de l’ouest de la Tunisie étant principalement tournée vers l’agriculture, les créations
d’emploi dans ce territoire sont devenues très réduite, ce qui a favorisé l’exode d’une partie de
population vers l’est et vers la capitale. Cette urbanisation massive vers ses régions a accentué
le déséquilibre régional d’autant plus que ces quartiers mal intégrés sont restés des zones de
bas standing avec des niveaux d’équipement faible et des phénomènes sociaux difficiles à
gérer. Ce déséquilibre régional présente un problème urbain, social, politique, économique qui
paralyse le développement en Tunisie.
Tout développement à l’échelle nationale ne peut s’inscrire dans une dynamique de durabilité
que dans le cas où il est soutenu par l'ensemble des régions du pays. Cette dynamique
économique ne peut atteindre ce résultat qu’à travers la mise en œuvre d’une réelle politique
nationale ayant pour but la consolidation de la compétitivité de l’ensemble des régions sans
aucune exception. Cette compétitivité au niveau des régions peut être développée à travers la
mise en cohérence et le développement d’une politique de solidarité et de complémentarité
interrégionales.
La décentralisation apparait le mécanisme le plus favorisant cet équilibre régional, au niveau

de la planification, ainsi qu’au niveau de la mise en œuvre du développement. Elle constitue
un levier important dans la voie de la consolidation de la compétitivité et de la
complémentarité des régions. Sauf que sur le plan local, il faut qu’il y ait un renforcement des
moyens humains et financiers des CPL pour la promotion des régions d’une manière générale
et globale.
288
La maîtrise urbaine en Tunisie doit favoriser la solidarité en incitant à la compétitivité

interrégionale et renforce la cohésion territoriale en empêchant la marginalisation des régions
à faible développement. En effet, la réduction des disparités régionales nécessite une
redéfinition du rôle des espaces urbains ; d’une part, la concentration du réseau routier doit
évoluer vers de formes d’organisation décentralisées permettant à ces zones enclavées de
rompre avec leur isolement. D’autre part, l’adaptation des politiques permettant un
développement régional en optant pour un modèle de développement spécifique à chaque
région. Ce modèle de développement doit intégrer des choix fondamentaux relatifs à la prise
en compte des atouts et des faiblesses, de leurs territoires et au renforcement de leur capacité à
attirer des activités nouvelles, tout en consolidant les activités existantes.
La région Est et ouest doivent être des foyers économiques avec chacun son rôle et son apport
à l’échelle national et cela sous entend bien évidemment un partage équitable des rôles entre
la capitale, les grandes villes et les régions intérieurs. Mais l’ensemble des cas facteurs
dépendent d’une révision des options urbaines, économiques, sociales, politiques et bien sûr
avec une bonne gouvernance gouvernementale.
Sous-section 2 : La solidarité dans

l’espace
Souvent la maîtrise d’un territoire urbain présente des difficultés concernant l’exercice des
certaines fonctions par certains habitants. Les manifestations spatiales des inégalités se
révèlent en portant le regard non seulement sur les quartiers les plus défavorisés mais aussi
sur l’écart qui les sépare des quartiers les plus favorisés.
L’intégration spatiale est un objectif honorable s’opposant à l’exclusion et la ségrégation

sociale. En effet, un espace urbain doit répondre aux besoins de toutes les catégories sociales
d’habitants et surtout les plus vulnérables et qui se sentent exclus de la ville afin de les insérer
dans chaque quartier et dans chaque agglomération. Ainsi, la répartition de l’espace ne doit
pas contenir une ségrégation résidentielle qui peut prendre des formes d’organisations
spatiales différentes selon qu’elle porte sur des populations différenciées par des critères
socio-économiques, démographiques, urbaines (zones urbaines aménagés et zones délaissés).
289
La ségrégation résidentielle a des bases socio-économiques stables qui suivent les prix
fonciers et immobiliers urbains. Il s’agit des grandes agglomérations centriques qui subissent
le plus les contrastes entre secteurs riches et secteurs pauvres notamment sous l’effet de
l’exode rural. Les paysans fuient leurs villages et se localisent aux périphéries créant des
zones urbaines pauvres et mal organisées et surtout non planifiées. Ces zones sont à la
périphérie de la ville qui présente des zones urbaines organisées et bien développées.
Cette situation crée une ségrégation spatiale entre riche et pauvre. Une ségrégation entre les
quartiers choisis par les populations aux revenus élevés l’ont été moins pour des raisons
d’accessibilité générale qu’en fonction des aménités de site, telle colline 1 ou rivière 2 offrant
des conditions d’habitat jugées plus enviables. En contrepartie, de l’autre côté de la ville
existent des quartiers démunis des caractéristiques urbaines qui leur permettent la qualité de
vie, sous forme de grands ensembles dévalorisés situés dans des zones périurbains et peu
accessibles. C’est alors la répartition urbaine qui crée ce genre de ségrégation et crée des
quartiers riches et d’autres pauvres.
Pour lutter contre ce genre de ségrégation, nous devons promouvoir l’objectif de la mixité
sociale et le rendre un pilier intéressant dans la politique de maîtrise urbaine. Il faut essayer de
réduire au maximum la concentration des populations pauvres et en cherchant à adopter les
mesures législatives et réglementaires nécessaires. Ainsi, qu’une prise de conscience
collective car la mixité sociale ne concerne pas une catégorie particulière d’habitant, mais elle
doit être perçu en tant qu’un phénomène global et à divers aspects. D’ailleurs, « la ville,
l’urbain n’existe que par la diversité des types d’habitat et d’activité et par la coexistence
des divers catégories sociales3 ». Ceci se réalise par l’adoption d’un droit qu’on l’appelle « le
droit à la ville 4».
Un maîtrise urbaine réussie découle de l’obligation de favoriser la coexistence équitable des

diverses catégories sociales sur cet espace. Ainsi, un effort d’identification des catégories de
la société qui nécessitent une intégration particulière lors de la maîtrise urbaine permettant de
1
La région de sidi bou said (tunis)
2
La région du Lac (tunis)
3
Jacquot (H), « De l’urbanisme de séparation à l’urbanisme de mixité », Revue Droit et ville, n°34, 1992, p89
4
C’est un droit proclamé en France depuis 1991 par la loi n°91-662du 13 juillet 1991intitulé loi d’orientation
pour la ville (LOV) cette loi a pour objectif de permettre l’intégration urbaine socio spatiale dans la ville, mais
n’est pas adopter en Tunisie.
290
déceler les critères physiques, matériels ou moraux pour lesquels la gestion de l’espace revêt
une importance spéciale (Les handicapés1, les pauvres2, les femmes3….).
Pour exclure le sentiment d’exclusion, d’inégalité et d’injustice sociale, il faut permettre à tout
individu de bénéficier de son droit à l’emploi, au déplacement et à des conditions de vie
favorables à sa dignité humaine, le droit au logement pour les personnes défavorisées.il s’agit
du droit à l’équité sociale (chapitre2).
CHAPITRE 2 : LE DROIT À
L’ÉQUITE SOCIALE
Une maîtrise urbaine équitable doit avoir pour finalité le bien-être de tous les citoyens.
L’équité sociale est un enjeu fondamental de toute maîtrise urbaine.
Il repose sur les principes fondamentaux de droits de l’homme dont l’accès aux services
essentiels (section1) et à un logement sur et sain (section 2). Il est essentiel au bien-être
physique, social et économique de chacun4 et présente un élément fondamental de l’équité
sociale.
1
Loi d’orientation n°2005-83 du 19 aout 2005, JORT n°66 relative à la promotion et la protection de personnes
handicapées, JORT n°66 du 19 aout 2005.
2
Les pauvres sont les personnes qui ne peuvent pas satisfaire leur besoins essentiels en logement, emploi,
nourriture
3
Réduire la notion d’infériorité conceptuelle sociale qui rend la femme à la marge de la croissance économique
et sociale.
4
« Programme d’action national de l’environnement et du développement durable pour le XXIème siècle »,
agenda 21 national, MEAT, 1995, p126
291
SECTION 1: LE DROIT A
L’ACCES AUX SERVICES
ESSENTIELS
Pour réduire le sentiment de l’exclusion, d’inégalité et d’injustice sociale, il faut chercher à
atteindre l’équilibre social entre les différentes catégories de la société. En effet, tout essai de
maîtrise urbaine doit améliorer les conditions de vie et le développement des individus. Dans
ce sens, la Constitution tunisienne prévoit que «les citoyens et les citoyennes sont égaux en
droits et en devoirs. Ils sont égaux devant la loi sans discrimination. L’État garantit aux
citoyens les libertés et les droits individuels et collectifs. Il veille à leur assurer les
conditions d’une vie digne1».
Pour défendre la ségrégation urbaine, l’autorité locale doit assurer l’accès à un seuil minimum
des services essentiels de la ville pour tout le monde ; il s’agit de services minimum attendus
de la ville comme par exemple, le droit à la mobilité2 le droit à la sécurité3, l’accès au service
domestique indispensable consistant dont l’eau, l’assainissement, l’énergie nécessaire4 pour
les besoins familiaux.
Certains de ces droits sont des droits constitutionnels comme le droit à l’eau garanti par
l’article 44 de la Constitution5, d’autres ne le sont pas mais ils sont nécessaires pour garantir
la vie en dignité6. La généralisation de ces droits est une base pour une maîtrise urbaine
équitable. Ces besoins nécessitent en premier lieu, des études pour décider du seuil minimal
qui doit exister.
1
Article 21 de la constitution.
2
Le transport, l’accessibilité aux handicapé par exemple),
3
La protection contre les risques principaux ; naturels, industriels, sociaux comme la délinquance
4
Électricité, gaz
5
Article 44 de la Constitution : « Le droit à l’eau est garanti ».
6
Article 21 de la Constitution
292
Pour l’identification de ces seuils minimum, chaque système donne des réponses en se
référant à des standards internationaux plus ou moins reconnus et essaye d’arriver à ces seuils
dans toutes les entités urbaines du pays. En second lieu, assurer la production de ces services
par le déploiement de personnels, de moyens..., cela peut impliquer souvent de réaliser les
infrastructures nécessaires comme lorsqu’il s’agit d’améliorer l’accessibilité aux handicapés,
ou lorsqu’il faut construire des logements sociaux. En troisième lieu, il faut assurer l’accès de
ces services à tout le monde par la gratuité ou par la tarification sociale ou tout simplement la
disponibilité de la prestation à un prix modéré comme le cas de l’électricité ou l’accès à l’eau
potable.
D’une façon générale, la logique d’ensemble d’un accès minimal à des services minimaux
peut être adoptée dans n’importe quel pays, même très pauvre : nous pouvons faire varier ce
que nous le considèrons comme minimal sans s’éloigner de l’objectif d’y faire accéder le plus
grand nombre.
Concernant la Tunisie, les services d’approvisionnement en eau potable, d’assainissement et

d’électricité sont gérés par des entreprises publiques qui facturent suivant la consommation,
aucun avantage particulier n’est pas octroyé aux citoyens indigents. Il faut prévoir des
solutions pour que tous les citoyens aient un accès aux services essentiels ainsi qu’au droit au
logement (section2).
SECTION 2 : LE DROIT AU
LOGEMENT
La conception du sol ne peut pas être seulement des études sur terrains sous la forme de plans
qui prennent en considération l’utilisation présente et future du sol mais doivent aussi avoir un
côté social qui prend en considération des vérités sociales comme le problème du logement.
Une maîtrise urbaine équitable doit écarter la notion même d’habitat « informel, irrégulier,
illégal, clandestin ou spontané ou encore de quartier sous intégré de taudis ou de
bidonville1 » et assurer un habitat convenable à tout habitant.
1
Polèse (M), wolfe (J-M) : « L’urbanisation des pays en développement », Économica, 1995, p137.
293
Nous allons voir dans un premier temps l’encadrement de ce droit (sous-section 1) puis son
application (sous-section 2).
Sous-section 1 : L’encadrement du droit

au logement
Dans une société urbaine, le logement présente le lieu et le moyen d’insertion dans la société ;
il permet d’appartenir à cette société, d’y prendre rang. Être privé de logement, c’est être
privé de domicile, d’adresse, de famille, du droit de participer à la vie de la cité, et aussi de
recueillir les fruits de la civilisation urbaine. En plus, dans notre société qui se compose d’une
grande masse de travailleurs ne disposant que d’un salaire, c’est-à-dire, seulement la somme
nécessaire à sa subsistance, il faut toujours réfléchir au problème de logement de cette masse.
Surtout, lorsque nous savons que le droit au logement est un droit reconnu en tant que droit de
l’Homme dans les conventions internationaux.
Au niveau international, la Déclaration universelle des Droits de l’Homme de 1948 reconnaît

que le droit au logement fait partie des droits sociaux et que "Toute personne a droit à un
niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille,
notamment pour l’alimentation, l’habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que
pour les services sociaux nécessaires1".
En France, le droit au logement est un droit constitutionnel, qui découle des 10e et 11e alinéas
du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 et fait l’objet de plusieurs législations2
1
Article 25-1
2
La loi française n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs est la
première à réglementer les rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation et confirme que "le droit à
l’habitat est un droit fondamental, JORF du 24 décembre 1986.
-La loi française n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la
loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, JORF du 8 juillet 1989. Cette loi reconnaît le droit au logement comme un
droit fondamental et interdit toute forme de discrimination dans l’accès au logement.
- la loi française n° 90-449 du 31 mai 1990, JORF n°127 du 2 juin 1989, visant la mise en œuvre du droit au
logement et dont l’article premier dispose : "Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour
l’ensemble de la nation".
- la loi française d’orientation n° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, JORF n°175
du 31 juillet 1998. Elle renforce des mesures de prévention des expulsions locatives, la réforme des attributions
des logements, la mobilisation de la vacance des logements et la lutte contre l’insalubrité
294
En Tunisie, c’est un droit délaissé au niveau constitutionnel, nous ne l’évoquons ni dans la

première constitution de 1959 ni dans la deuxième constitution de 2014 dite révolutionnaire,
en plus au niveau législatif nous ne l’abordons pas en tant que sujet primaire mais en tant que
faculté dans des législations concernant autres sujets comme celui de la promotion
immobilière.
Sous-section 2 : L’application de ce droit

Le droit au logement repose sur une offre abordable et sur une demande de solvabilité, afin
d’accueillir en priorité les personnes défavorisées. Le rôle de l’État est de veiller aux
équilibres fondamentaux par la mise en place de pratiques et de mécanismes d’intégration
urbaine qui favorisent les couches défavorisés, et règle le problème de l’habitat insalubre.
Ceci se réalise par un programme qui assure une bonne maîtrise urbaine favorisant une mixité
sociale, la cohésion sociale et la tranquillité publique.
Le gouvernement tunisien a commencé à s’intéresser à cette problématique depuis

l’Indépendance aboutissant à une stratégie nationale de l’habitat adopté en 1988 se basant sur
le droit de tout citoyen à l’accès à un logement décent. Cette stratégie a abouti à la mise en
place des outils de mise en œuvre dont la refonte de la loi relative à la promotion immobilière
en 19901 pour encourager les promoteurs à investir dans des projets de logement sociaux et la
mise en œuvre d’une politique d’habitat visant à ce que l’habitat soit à la portée du citoyen à
revenu moyen. Pour arriver à cette finalité, de nouvelles sources de financement ont été
identifiées tel que l’élargissement des bénéficiaires des logements sociaux financés par le
fond de promotion de logement sociaux FOPROLOS2 en 2007 pour concerner toute la
- La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite "loi SRU",
JORT n°289 du 12/2/2000. Cette loi confirme le droit à un logement décent et complète certaines de ces
mesures.
- loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, JORF n°72 du 26/3/2014.
- loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la :lutte contre l’exclusion, JORF n°73 du
27 mars 2009.
1
Loi n°90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière, JORT n°
17 du 6/3/1990.
2
Loi n°77-54 du 3 aout 1977 portant institution d’un fond de promotion de logement pour les salariés, JORT n°
53 du 5/8/1977. Ce fond est alimenté par une cotisation patronale à hauteur de 1% sur la masse salariale de
295
catégorie dont le salaire est compris entre 3 et 4,5 fois le Smig1 et la révision du prix de vente
des logements sociaux financé par le FOPROLOS en 2009. Pour maintenir et entretenir son
logement dans des conditions décentes, le FNAH2, est l’un des principaux outils de
financement. Il contribue aux programmes et projets relatifs aux opérations de sauvegarde, de
restauration de réhabilitation des constructions et d’assainissement réalisés par des
propriétaires privés pour entretenir leur logement ou les pourvoir en équipements nécessaires.
Ce fond contribue de même à des réalisations faites par les CPL concernant des opérations de
réhabilitation ou de rénovation, des opérations de relogement des familles occupants des
constructions menaçant ruine, des travaux visant l’amélioration des conditions d’habilité des
citoyens et leur environnement urbain.
Le gouvernement tunisien entend consolider les acquis ainsi réalisés en poursuivant la mise
en œuvre d’une politique d’habitat favorisant l’accès à la propriété immobilière de toutes les
couches sociales de la population, en particulier des ménages à faible revenu.
Dans une conférence de presse récente, le secrétaire d’état à l’habitat dévoile l’avancement
d’un programme spécifique de logements sociaux et la nouvelle stratégie de l’habitat. 3 Il
s’agit d’un programme spécifique pour l’habitat social comprenant un projet de construire
200.000 habitats social pour les ménages à faibles revenus et ceci dans différents gouvernorat
de la Tunisie.
Cependant, ce programme est un programme d’État qui attend sa mise en œuvre sur le terrain
surtout que dans cette conférence de presse aucune date n’a été avancée, et qu’entre temps, les
problèmes urbains ne cessent de s’accentuer puisqu’il existe encore des habitations en dessous
du standard minimum de salubrité, en particulier à forte croissance et à faible revenu. Ces
stratégies de l’État demeurent insuffisantes face à l’urgence d’un droit au logement due par la
montée de la pauvreté et le mal logement. Ce droit qui est en vérité un droit universel mérite
d’être proclamé comme un droit constitutionnel et ajouté à la constitution tunisienne pour
l’entreprise privée et publique, il accorde des crédits au profit des salariés dont le revenu mensuel est compris
entre 1 et 4.5 le Smig, c’est l’un des principaux financements de l’habitat social.
1
Programme FOPROLOS III
2
Régit par la loi n° 2004-77 du 2 août 2004 relative au fonds national d'amélioration de l'habitat, JORT n°63 du
6/8/2004 , le décret n°2007-534 du 12 mars 2007 fixant les conditions d'octroi des prêts et subventions par le
fonds national d'amélioration de l'habitat, JORT n°24 du 23/3/2007 et le décret n°2007-535 du 12 mars 2007
fixant les modalités et les conditions de gestion du fonds national d'amélioration de l'habitat, JORT n°24 du
23/3/2007.
3
Conférence de presse a eu lieu le 5/11/2015 publié sur le site officiel du ministère de l’équipement de l’habitat
et de l’aménagement du territoire.
296
qu’il soit un devoir pour l’État de garantir le droit d’accéder à un logement décent
suffisamment desservi par des équipements publics et privés. De même, ce droit mérite
d’exister dans le droit positif dans une loi spécifique à ce sujet et opposable à tous les citoyens
297
Un espace urbain est un lieu d’intégration sociale par excellence, il regroupe un capital
humain dont sa valorisation est le critère de réussite de toute politique sociale et urbaine.
Ainsi, une maîtrise urbaine durable doit promouvoir une cohésion sociale efficace fondée sur
l’égalité des chances, l’élimination de toute forme d’exclusion et de marginalisation, la
consécration des valeurs de solidarité et d’entraide entre les différentes catégories sociales,
régions et générations.
Pour lutter contre toute forme de ségrégation sociale et spatiale il faut tracer une politique
sociale et spatiale qui vise l’intégration de toutes les catégories sociale dans la vie urbaine. Il
faut inclure et ramener à la société ceux qui n’y sont pas intégrés et ceux qui se sentent rejetés
dehors de la ville. Ces derniers doivent accéder aux services essentiels, à un logement
convenable et adéquat, aux déplacements et à des conditions de vie favorables à sa dignité
humaine.
L’intervention des services publics est indispensable pour permettre à chacun d’accéder à un
logement décent, à un emploi ou une formation, aux soins, et l’égalité des chances. Cette
intervention vise le cadre de vie agréable, la lutte contre la discrimination et les inégalités
sociales et spatiales, la prévention de de délinquance et surtout le développement de la
citoyenneté responsable.
298
CONCLUSION DE LA
DEUXIEME PARTIE
Un environnement urbain durable doit être un environnement écologiquement tolérable,
économiquement efficace et socialement équitable.
Concernant la dimension environnementale, elle doit avoir comme objectif de garantir un

cadre de vie adéquat pour les citoyens, pour cela il faut préserver, améliorer et valoriser
l’environnement urbain en maintenant les grands équilibres écologiques et en prévenant les
impacts environnementaux. La dimension économique, quant à elle nécessite de développer la
croissance et l’efficacité économique à travers des modes de production et de consommation
durable, il faut favoriser en plus un transport durable et la promotion des énergies
renouvelables. Sur le plan social, l’environnement urbain doit répondre à l’objectif d’équité
sociale en favorisant la participation de tous les groupes sociaux sur les questions de santé,
d’emploi, d’éducation…
Cependant, malgré les essais tunisiens de s’appuyer sur de développement durable pour
garantir un avenir meilleur que ce soit sur le plan environnemental, économique ou social, des
défaillances sont apparus. D’abord, concernant l’engagement politique dans le développement
durable le gouvernement tunisien a créé plusieurs institutions dans le domaine de
l’environnement et du développement durable, mais l’intégration des trois composants du
développement durable à savoir l’économique, le social et l’environnemental dans une vision
commune est restée timide laissant la place à des modes de planification prédominé par le
caractère sectoriel. Concernant le côté social, le développement social de la Tunisie n’a pas
été régionalement équitable, il y a un déséquilibre entre les régions relativement avancé du
littoral et celle défavorisé à l’intérieur, ainsi tout une partie de la population a été marginalisé.
Concernant les modes de gouvernances, elles sont restées relativement centralisés. Il faut
redéfinir le découpage des régions avec une recherche d’une plus grande complémentarité
régionale, une gouvernance locale plus autonome, des incitations pour encourager
l’investissement dans les régions défavorisées. Quant à la dimension économique, il faut
rendre les produits respectueux de l’environnement, plus attractif et plus crédible auprès des
299
consommateurs et de développer dans ce sens l’information environnementale correspondante

tout en soutenant les comportements des consommations les plus vertueux1. Le changement
des comportements doit être engagé afin de placer l’économie sur une trajectoire de
croissance plus verte et plus responsable.
1
« Préparation de la conférence des nations unies sur le développement durable Rio+20 », rapport national de la
Tunisie, octobre 2011, p 16.
300
CONCLUSION
GÉNÉRALE
301
Une ville n’est pas uniquement la somme de plusieurs composantes, ni la juxtaposition de

plusieurs entités et territoires, elle est plus complexe que cela. Il s’agit surtout de la traduction
d’une vision commune de plusieurs fonctions comme le transport, l’interconnexion entre les
différents espaces de la ville, l’accès aux services, le développement économique et le bien-
être social. Une ville dont les fonctions sont assez multiples ne peut être performante et
fonctionnelle que si elle est correctement réfléchie, planifiée et surtout maîtrisée.
Pour que la maîtrise urbaine soit réussie elle doit rechercher l’utilisation optimale du sol ce
qui nécessite un ensemble d’outils comme la planification, la maîtrise foncière et la bonne
gouvernance.
La planification doit être effectuée de la manière la plus intégrée possible, prenant en

considération tous les aspects qui en conditionnent le fonctionnement, tout en responsabilisant
les citoyens dans le choix des modes de développement des villes à travers la promotion d’une
citoyenneté réelle qui implique les habitants dans les affaires courantes de leurs localités. Elle
devrait également tenir compte du rôle de tous les acteurs intervenants et ce au niveau de la
conception et de la mise en œuvre de leurs activités respectives en renforçant la capacité des
CPL en tant qu’acteurs principaux dans la maîtrise urbaine et coordinateurs de l’ensemble des
intervenants sur des dimensions multiples ; économique, sociale et environnementale.
Le rôle des CPL dans la maîtrise urbaine doit être primordial, ainsi il faut que chaque
commune ait la capacité de mener à bien son projet sur son territoire. Ce projet se concrétise
par la mise en place de diverses actions publiques se rapportant à l’habitat, à des actions
d’aménagement urbain nécessitant parfois des acquisitions foncières. La collectivité doit gérer
ces actions mais elle doit résoudre aussi des problèmes liés à la déperdition des terres
agricoles et à la lutte contre les titres gelés.
Toutes ces actions impliquent des interventions urbaines de la part de ces collectivités,
lesquelles doivent donc mener en parallèle une maîtrise urbaine permettant de chapoter
l’ensemble d’un projet d’aménagement et de développement du territoire. Il faut alors
appréhender cette maîtrise urbaine locale comme une clé du développement économique,
urbain, rural et de la préservation des espaces naturels. Elle doit donc être envisagée sur un
long terme dans la perspective d’un développement durable. Mais il faut aussi l’appréhender
dans une logique décentralisatrice, celle de la subsidiarité selon laquelle les autorités locales
doivent agir dans les domaines qui peuvent être mieux régis à leur niveau.
302
Les collectivités territoriales disposent d’un certain nombre d’outils pour avoir une plus
grande maîtrise sur leur territoire urbain. Ces derniers ont des usages différents selon leur
vocation. Il y a des outils de connaissance et d’observation, de planification et de
programmation et enfin de régulation. S’agissant de la réalisation même du projet, on trouve
des outils opérationnels et des outils d’acquisition foncière. La plupart de ces outils de
maîtrise urbaine consacrés par le législateur sont destinés aux CPL, et ce même si certaines
procédures permettent au MEHAT d’intervenir, mais la base du rôle de maîtrise urbaine
demeure locale.
Toutefois, malgré le renforcement des capacités des CPL par de nouvelles lois1, l’action
décentralisatrice demeure inachevée avec souvent un décalage entre les moyens humains,
matériels et financiers et les besoins pour une maîtrise urbaine durable. D’abord, se pose la
question des ressources financières permettant à une collectivité de réaliser son action
foncière. Puis celle de l’organisation d’un projet foncier local qui paraît être indispensable.
Nous devons aussi nous interroger quant à l’épuisement des réserves foncières auquel sont
confrontées de nombreuses collectivités et réfléchir à une politique foncière qui soit
cohérente, car il y a deux contraintes antagonistes : répondre aux besoins urbains d’une part et
faire face aux préoccupations environnementales d’autre part. Enfin, et non des moindres, la
question cruciale est celle de l’efficacité de ces différents outils, c’est-à-dire la question de
leurs intérêts et leurs limites ainsi que de l’articulation de la politique foncière sur les autres
politiques publiques qu’elle doit servir et ses incidences dans le cadre d’une stratégie
envisagée d’une manière globale.
Pour réussir la maîtrise urbaine durable, le gouvernement tunisien s’est fixé comme objectif
prioritaire la recherche du bien-être du citoyen. La réalisation de cet objectif s’appuie sur la
notion de développement durable. Il faut prévoir au citoyen un cadre de vie sain qui réponde
aux besoins des générations actuelles sans pour autant compromettre ceux des générations
futures.
Une maîtrise urbaine durable tend à prévoir un cadre de vie économiquement efficace,
socialement équitable et écologiquement tolérable. Ainsi, elle doit être fondée sur des
programmes concrets et des pratiques d’amélioration des conditions et de qualité de vie en
zone urbaine par des interventions ciblées en matière de gestion durable, de conservation des
1
Les reformes de la loi organique des communes surtout celles qui ont institué le principe de
l’intercommunalité.
303
ressources naturelles ainsi que dans le domaine de l’assainissement urbain, de

l’embellissement des villes et de l’organisation de l’habitat afin de garantir un paysage urbain
adéquat.
La recherche de la durabilité est acquise à travers l’intégration des préoccupations et des

actions environnementales dans les activités économiques. Il faut penser une économie
responsable qui développe des pratiques commerciales innovantes pour mieux répartir les
richesses et les bénéfices. De plus, le développement économique doit être conçu dans une
optique d’équilibre entre les différents secteurs et les différentes régions et d’encouragement
de l’éco développement. Ensuite, Il faut penser à un développement économique qui favorise
un dynamisme pour la ville mais ne qui ne dégrade pas la nature, car il est possible de les
promouvoir en même temps et de donner, par conséquent, une importance au tourisme
durable.
La durabilité de l’espace urbain se traduit, également, par la capacité d’assurer l’équité entre
tous les citoyens. Il faut instaurer une politique sociale qui garantirait à chacun l’accès aux
besoins essentiels (le droit à la mobilité, le logement, l’accès aux services domestiques dont
l’eau, l’assainissement, l’énergie…). De plus, il faut développer des actions qui ont pour
finalité la lutte contre l’exclusion et la discrimination, la protection des couches sociales
vulnérables et leur réinsertion dans la société. Il faut alors lutter contre la ségrégation urbaine
et la favoriser une mixité sociale.
Ces objectifs doivent être réalisés « dans le cadre d’une harmonisation entre le
développement économique, le développement social et d'équilibre écologique 1» mais aussi
dans le cadre d’une bonne gouvernance, de la décentralisation2 et de l’application du principe
de subsidiarité3. Toutefois, ce cadre fait défaut dans l’application des textes en Tunisie.
Pour ce qui est de l’harmonisation, il faut remarquer que l’administration tunisienne souffre
de la bureaucratie ce qui provoque une lenteur et une inefficacité dans ces actions. Il faudrait
qu’elle agisse avec plus de souplesse et d’agilité pour qu’elle soit efficace et dans un cadre
de collaboration et de participation entre tous les acteurs intervenant dans le secteur concerné.
Le législateur tunisien conscient de ce problème a conçu dans la constitution des solutions,
1
Article 1er CATU
2
Article 14 et 131 Constitution Tunisienne
3
Article 134 Constitution Tunisienne
304
ainsi nous pouvons citer l’article 134 qui déclare que « Les collectivités locales disposent de
compétences propres, de compétences partagées avec l’autorité centrale et de compétences
déléguées par cette dernière. Les compétences partagées et les compétences déléguées sont
réparties conformément au principe de subsidiarité». On peut comprendre, à travers cet
article, que le législateur a prévu un mécanisme de fluidité de l’action administrative mais
pour qu’il soit appliqué il faut une nouvelle loi de collectivité publique locale qui assurera
cette faculté.
La bonne gouvernance et la décentralisation présentent aussi des principes de base auxquels le

législateur a donné de l’importance dans la Constitution. D’ailleurs, d’après l’article 14
« l’État s’engage à renforcer la décentralisation et à la mettre en œuvre sur l’ensemble du
territoire national dans le cadre de l’unité de l’État ». Le législateur tunisien considère que
la décentralisation est une priorité qui doit être renforcée par l’État. Quant aux CPL, elles
doivent adopter « les mécanismes de la démocratie participatives et les principes de la
gouvernance ouverte afin de garantir une plus large participation des citoyens et de la
société civile à l’élaboration des projets de développement et d’aménagement du territoire et
le suivi de leur exécution conformément à la loi ». Mais quelle loi ? La loi organique des
communes qui date de 1975 et modifiée en 1995 ? Il faudrait une loi révolutionnaire. En fait,
cette loi est encore sous forme de projet1 préparé et déposé à l’assemblé des représentants du
peuple depuis 20162 et qui attend encore son adoption et sa promulgation3. Et même après la
promulgation de cette loi, la population tunisienne est-elle suffisamment responsable pour
participer à la gouvernance urbaine ?
1
Projet de loi organique concernant la promulgation du code de collectivités publiques locales.
2
Depuis Avril 2016 dans sa première version, la deuxième version de la loi est en mai 2017.
3
Voir site de l’assemblé des représentants du peuple, les projets de loi présentés à l’assemblé sous la référence
23/2016 (1ère version de la loi) puis sous la référence 48/2017 (2 ème version de la loi).
305
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n° 74 du 15/11/83.
 Loi n° 83 - 87 du 11/11/1983 relative à la protection des terres agricoles.
 Loi n° 86 - 17 du 07/03/1986, portant refonte de la législation du domaine public
routier de l’État, JORT n°17 du 14/3/1986
 Loi n° 86 - 35 du 9/5/1986 relative à la protection des biens archéologiques, des
monuments historiques et des sites naturels et urbains JORT n°31 du 13/05/1986,
p598-601.
323
 Loi n° 88 - 11du 25 février 1988 portant création d’une agence de mise en valeur du
patrimoine et de promotion culturelle, JORT n°16 du 4/3/1988.
 Loi n°88-20 de la 13/04/1988 portant refonte du code forestier promulgué par la loi
n°66-60 du 04/07/1966, JORT n°25 du 15/4/1988
 Loi n° 88 - 44 du 19/5/1988, relative aux biens culturels, JORT, n°34 du 20-24 mai
1988.
 Loi n° 88 - 91 du 2 aout 1988, portant création de l’anpe, JORT n°52 du 2/8/1988.
 Loi n° 90 - 17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la
promotion immobilière, JORT n° 17 du 6/3/1990.
 Loi n° 91-37 du 8 juin 1991 portant création de l’agence foncière industrielle, JORT
n°43 du 14/06/1991
 Loi n°91-44 du 1er juillet 1991 portant organisation du commerce de distribution,
JORT n°49 du 9/7/1991
 Loi n°91-61 du 22/7/1991 relative à la conservation foncière, JORT n°53 du
27/7/1991.
 Loi n° 91 - 63 du 29/7/1991 relative à l’organisation sanitaire, JORT n° 55 du
6/8/1991.
 Loi n° 91-37 du 8 juin 1991 portant création de l’agence foncière industrielle, JORT
du 14/06/1991.
 Loi n° 92 - 39 du 27 avril 1992, portant mise à jour et dégel des titres fonciers, JORT
n°27 du 5/5/1992.
 Loi n° 92 - 122 du 29/12/1992 portant la loi des finances pour la gestion de 1993,
modifiante les dispositions de la loi 75-36 du 14 mai 1975 portant loi organique du
budget des collectivités publiques locales, JORT, n° 90 du 31 décembre 1992.
 Loi n° 93 -41 du 19 avril 1993, complétant et modifiant la loi portant création de
l’office national d’assainissement, JORT du 23 avril 1993.
 Loi n°94-38 du 24 février 1994 modifiant et complétant la loi n°91-44 du 1er juillet
1991 portant organisation du commerce de distribution, JORT n°8 du28/1/1994.
 Loi n° 94 - 114 du 31/10/1994, loi relative à la protection des personnes âgées, JORT
n°87 du 4/11/1994.
 Loi n° 94 - 122 du 28 novembre 1994 portant promulgation du CATU, JORT n°96 du
6/12/1994.
324
 Loi n°95-37 du 24 avril 1995 portant prorogation de l’effet des dispositions

transitoires légales afférentes à la mise à jour des titres fonciers, JORT n°3 du
25/4/1995.
 Loi n° 95 - 72 du 24 juillet 1995 portant création de l’apal. JORT n°61 du 1er aout
1995
 Loi n° 95 - 73 du 24 juillet 1995 relative au domaine public maritime, JORT n°61 du
1/8/1995
 Loi n° 95 - 108 du 25/12/1995. JORT 29-31 décembre 1995 p 2367.
 Loi n° 96 - 41du 10 juin 1996 relative aux déchets et au contrôle de leur gestion et de
leur élimination, JORT n°49 du 18 juin 1996, p 1192.
 Loi 97-16 du 3 mars 1997 portant modification de la loi n°88 du 25 février 1988
portant création d’une agence de mise en valeur du patrimoine archéologique et
historique, JORT n°17/3/1997.
 Loi n° 97 - 31 du 20 mai 1997 modifiant et complétant la loi portant création de
l’agence foncière industrielle, JORT n°41 du 23 mai 1997.
 Loi n° 99 - 67 du 15 juillet 1999 relative aux micros crédit accordés par les
associations, JORT n°58 du 20juillet 1999.
 Loi n° 99-101 du 31/12/1999 de finance , portant promulgation de la loi de finance
pour l’exercice 2000, JORT n°105 du 3/12/1999.
 Loi n° 2000 - 147 du 24 janvier 200 du /0 fixant les règles et les techniques
d’équipement et /d’aménagement des véhicules, JORT n°8 du 28/1/2000.
 Loi n° 2000 - 24 du 22 février 2000, modifiant et complétant le décret du 18 juillet
1957 relatif à l’abolition du régime des habous privés et mixtes, JORT n°16 du 25
février2000, p 520.
 Loi n°2001-14 du 30 janvier 2001 portant simplification des procédures
administratives délivrés par le ministère de l’environnement et de l’aménagement du
territoire dans le domaine de sa compétence, JORT n °10 du 2/2/2001.
 Loi n° 2001 - 34 du 10 avril 2001 portant mise à jour des titres fonciers, JORT n°30
du 12/4/2000..
 Loi n°2001-118 du 6 /12/2001 relative au code du patrimoine archéologique,
historique et des arts traditionnels, JORT n°98 du 7/12/2001.
325
 Loi n°2003 - 26 du 14/4/2003 portant refonte de la législation relative à

l’expropriation pour cause d’utilité publique, JORT n° 31 du 18 avril 2003, p 1031
 Loi 2003-87 du 29 décembre 2003, modifiant et complétant le CATU, JORT n°104 du

30/12/2013
 Loi n° 2004 -33 relative à l’organisation du transport terrestre, JORT n°32 du
20/4/2004.
 La loi n°2004-70 du 2 aout 2004 complétant et modifiant la loi portant création de
l’office national d’assainissement, JORT n°62 du 3/8/2004.
 Loi n° 2004 -72 du 2 aout 2004 relative à la maîtrise de l’énergie et créant l’anme.
JORT n° 63 publiée le 6 Août 2004
 Loi n° 2004 - 77 du 2 août 2004 relative au fonds national d'amélioration de l'habitat,
JORT n°63 du 6/8/2004.
 Loi n°2005-33 du 4 avril 2005 relative au domaine publique maritime, JORT n°27 du
5/4/2005.
 Loi n°2002-52 du 3/6/2002, relative à l’octroi d’aide judiciaire, JORT n°46 du
4/6/2002.
 Loi n° 2005 -82 du 15 aout relative à la création d’un système de maîtrise de l’énergie
conduisant à une protection de l’environnement, JORT n°65 publié le 16 Août 2005
 Loi n° 2005-83 du 15 aout 2005 relative à la promotion et la protection des personnes
handicapées, JORT n°66 du 19/8/2005.
 Loi n°2005 - 90 du 3 octobre 2005, relative aux parcs urbains, JORT n°79 du
4/10/2005.
 Loi n°2005 - 83 du 19 aout 2005, JORT n°66 relative à la promotion et la protection
de personnes handicapées
 Loi n° 2005 - 106 du 19 décembre 2005 portant loi des finances pour l’année 2006
notamment les articles 11 et 12 portant création le fond national de maîtrise de
l’énergie, JORT n°101 du 20/12/2005.
 Loi n° 2007 - 1355 du 4 juin 2007 portant création et fixant modalité d’attribution de
« l’écolabel ».
 Loi n° 2008- 23 du 1er avril relative au régime de concession, JORT n°28 du
4/4/2008.
326
 Loi n°2009-34 du 23 juin 2009 modifiant et complétant la loi n° 91-37 du 8 juin 1991
relative à la création de l’afi, JORT n°52 du 30 juin 2009.
 Loi n°2009-69du 12 aout 2009, relative au commerce de distribution, JORT n°65 du
14 aout 2009.
 Loi n°2015 - 12 du 11 mai 2015 relative à la production de l’électricité à parti des
énergies renouvelables, JORT n°38 du 12/5/2015.
 Loi n°2016 - 53 du 11 juillet 2016 portant sur l’expropriation pour cause d’utilité
publique, JORT n°62 du 29/7/2016.
 Loi n° 2017-8 du 14 février 2017 portant refonte du dispositif des avantages fiscaux,
JORT n°15 du 21/2/2017.
Lois françaises
 Loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des
bailleurs, JORF du 24 décembre 1986.
 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, JORF du 8 juillet 1989.
 Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, JORF n°127 du 2 juin 1989, visant la mise en œuvre
du droit au logement
 Loi d’orientation n° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions,
JORF n°175 du 31 juillet 1998.
 Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement
urbains, dite "loi SRU", JORT n°289 du 12/2/2000.
 Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l’exclusion, JORF n°73 du 27 mars 2009.
 Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové,
JORF n°72 du 26/3/2014.
Les décrets
 Décret du 18 octobre 1906 relatif entre autre aux servitudes militaires interdit toutes
constructions ou plantation pouvant gêner le champ de vue des sémaphores et des
postes photo-électriques.
327
 Décret de 30 juillet 1931relatif aux passages à niveau créant une servitude de visibilité
de 110 mètre à partir de la voie ferré.
 Décret n°56 - 169 du 21 juin 1956 portant création d’un office de tourisme et d’un
conseil supérieur de tourisme, JORT n° 51 du 26/6/1956.
 Décret n° 56 - 232 du 23/8/1956 instituant un fond national d’amélioration de
l’habitat, JORT n°68 du 24/8/1956.
 Décret n°56- 169 du 31/5/1956 portant prise en charge de l’état des dépenses à
caractère religieux ou social de la Djemaia des habous transférant les terres habous
public en domaine de l’état et prononçant la mise en liquidation de djemaia des
habous, JORT n °44 du 1er juin 1956
 Décret n° 57- 183 du18/7/1957 portant abolition complète du régime des habous
privés et mixtes, JORT n°58 du 19/07/1957.
 Décret n°57-12 du 10 janvier 1957 portant création d’un office de tourisme JORT n°4
du 11/1/1957.
 Décret n°64-4 du 21février 1964 portant création du tribunal immobilier et la
conservation foncière ayant pour mission de statuer sur les demandes
d’immatriculation des terrains, JORT n°10 du 25/2/64.
 Décret n°74-33 du 21 janvier 1974 portant organisation et fonctionnement de l’AFH,
JORT n°33 du 25/1/1974.
 Décret n° 75 - 775 du 30/1/0/1975, fixant les attributions du ministère des affaires
sociales. JORT n°72 du 4/11/1975.
 Décret 76-977 du 11 novembre 1976 fixant les attributions et les modalités de
fonctionnement de l’ontt, JORT n°71 du 19/11/1976
 Décret n°83-930 du 13 octobre 1983 fixant attributions et les modalités de
fonctionnement de l’ontt, JORT n°66 du 18/10/1983
 Décret n°84-1556 du 29/12/1984portant réglementation des lotissements industriels,
JORT n°4 du 15/1/1985.
 Décret n° 85 - 419 du 19 mars 1985 portant réorganisation de l’administration
régionale du ministère de l’équipement et de l’habitat. JORT n°24 du 26/3/1985.
 Décret n° 85 - 56 du 2 janvier 1985 relatif à la réglementation des rejets dans le milieu
récepteur. JORT n°6 du 22 janvier 1985, p110.
328
 Décret n°86-89 du 8 janvier 1986 fixant attributions et les modalités de

fonctionnement de l’ontt, JORT n°4 du 21/1/1986.
 Décret du 7/03/1886, relatif à la propriété et la conservation des objets d’arts, JORT
du 11/3/1886.
 Décret n° 88- 1413du 22 juillet 1988 portant organisation du MEHAT. JORT n°52 du
2/8/1988.
 Décret n° 90-1070 du 18 juin 1990 portant organisation du ministère des domaines de
l’État et des affaires foncières, JORT n°45 du 3/7/1990
 Décret n° 90 -1960 du 28 novembre 1990 portant réaménagement des droits, taxes et
redevances que les collectivités publiques locales sont autorisées à percevoir. JORT,
N° 79 DU 4/12/1990.
 Décret n° 91 -543 du 1er avril 1991 portant organisation du ministère de l’intérieur
JORT n° 28 du 26/4/1991.
 Décret n° 91-1763 du 23 novembre 1991 portant organisation du ministère de
l’intérieur, JORT n°83 du 26/12/1991
 Décret n° 92 - 1102 du 13 juin 1992 instituant un prix du président de la république
pour les comités des quartiers les plus actifs, JORT n°38 du 16/6/1992.
 Décret n° 92 - 2235 du 21décembre 1992 fixant la composition du conseil
d’administration de la SNIT, JORT n°2 du 8/1/1993.
 Décret n° 92 - 967 du 22 mai 1992 portant création d’une division des comités de
quartier au sein de l’administration de chaque gouvernorat, JORT n°35 du 2-5 juin
1992, p683.
 Décret n° 93 - 1609 du 26 juillet 1993 fixant l’organisation de l’institut national de
patrimoine, JORT n°60 du 13/8/1993.
 Décret n° 93 - 303 du 1er février 1993, fixant les attributions du ministère de
 Décret n° 93 - 304 du 1ER février 1993 portant organisation du ministère de
 Décret n° 94 - 1935 du 19septembre 1994, portant approbation du cahier de charges
relatif à l’aménagement et la maintenance des zones et des bâtiments industriels,
JORT n°76 du 27septembre 1994
329
 Décret n°95-916 du 22 mai 1995 fixant les attributions du ministère de l’industrie,

JORT n°43 du 30/5/1995.
 Décret n° 95 - 2034 du 16/10/1995 et décret n° 2035 de la même date, fixant
respectivement, les conditions d’installations des antennes individuelles ou collectives
de réception des programmes de télévision par satellites compte tenu des spécificités
architecturales, historiques et culturelles de chaque zone et des conditions de
conservation de l’esthétique de l’environnement et fixant les redevances d’agrément
et d’homologation, ainsi que les redevances d’utilisation des antennes de réception,
JORT 24/10/1995, p2008.
 Décret n° 97 - 542 du 22 mars 1997 relatif à l’approbation des statuts types des
syndicats des propriétaires. JORT n°26 du 1/4/1997.
 Décret n°98-409 du 12/2/1998, fixant les catégories des bénéficiaires des tarifs réduits
de soins et d’hospitalisation dans les structures sanitaires publiques relevant du
ministère de la santé pub ainsi que les modalités de leur prise en charge et les tarifs
auxquels ils sont assujettis, JORT n°17 du 21/2/1998.
 Décret n°98-2532 du 18 décembre 1998 relatif à l’agence nationale des énergies
renouvelables, JORT n°103 du 25/12/1998.
 Décret n° 99 - 188 du 11 janvier 1999 portant approbation du cahier des charges
générales du partenariat entre les opérateurs publics et les propriétaires des immeubles
situés à l’intérieurs des PIF pour la réalisation des programmes d’ aménagement et
d’équipement, de réhabilitation ou de rénovation urbaine. JORT n°10 du 2/2/1999.
 décret 99-189 du 11/1/1999, fixant les conditions et la valeur de la contribution des
propriétaires des immeubles situés à l’intérieur d’ PIF ou qui sont contigus à la
réalisation d’un programme d’aménagement et d’équipement, de réhabilitation ou de
rénovation urbaine, JORT n°10 du 2 février 1999, p 185
 Décret n° 99 - 2253 du 11 octobre 1999, portant approbation du règlement général
d’urbanisme. JORT n° 85 du 22/10/1999.
 décret n° 2000- 153 du 24 février 2000 fixant la liste des infractions ordinaires aux
dispositions du code de la route et à ses textes d’application et les montants des
amendes qui lui sont applicables, JORT n°8 du janvier 2000.
 décret n°2000-147 du 24 janvier 2000, fixant les règles techniques d’équipement et
d’aménagement des véhicules, JORT n°8 du 28/1/2000.
330
 Décret n° 2001 - 1490 du 15/6/2001, portant création du PRF dans la localité de chatt
el hamrouni délégation de Gabès sud au profit de l’AFT, JORT n °50 du 22/6/2001.
 Décret n° 2003 - 26 du 14/4/2003, portant refonte à la législation relative à
l’expropriation pour cause d’utilité publique. JORT n° 31 du 18 avril 2003, p 1031.
 Décret n°2004 - 502 du 13/3/2004, portant création d’un PIF au profit de la
municipalité de Tunis au lieu du « la petite Sicile » gouvernorat de Tunis. JORT n° 21
du 12 mars 2004, p 595.
 Décret n°2004-795 du 22 mars 2004 portant modification du décret n° 2000-1124 du
22 mai 2000 fixant l’organisation administrative et financière et les modalités de
fonctionnement de l’agence des énergies renouvelables, JORT n°26 du 30/3/2004.
 Décret n°2005-1707 du 6 juin 2005 fixant les attributions du ministère de la culture et
de la sauvegarde du patrimoine, JORT n°46 p 1308.
 Décret n° 2005 - 1991 du 11 juillet 2005, relatif à l’étude d’impact sur
l’environnement et fixant les catégories d’unités soumises à l’étude d’impact sur
l’environnement et les catégories d’unités soumises aux cahiers de charge. JORT n°57
du 19/7/2005.
 Décret n° 2005-2317 du 22/8/2005portant création d’une agence nationale de gestion
des déchets et fixant sa mission, son organisation administrative et financière, ainsi
que les modalités de son fonctionnement, JORT n° 68 du 26/8/2005
 Décret n°2005-2933 du 1er novembre 2005, fixant les attributions du ministère de
l’environnement et du développement durable. JORT n°90, p2985
 Décret n° 2005 - 3329 du 26 décembre 2005 relatives aux procédures de l’occupation
temporaire des parcs urbains et des procédures d’octroi de la concession, dé réalisation
et d’exploitation, JORT n° 104 du 30/12/2005.
 Décret n° 2006 - 1023 du 13/4/2006 portant création d’un pif au profit de l’aft dans la
zone de chatt el hamorouni, délégation du gabes sud, gouvernorat de gabes. Jort n°31
du 18/4/2006.
 Décret n° 2007 - 450 du 6 mars 2007, portant création d’une unité de gestion par
objectifs pour le suivi de la réalisation des plans d’aménagement urbain des
communes des gouvernorats de tunis, zaghouan, sidi bouzid, gafsa, tozeur, kébili et
tataouine. Jort n°21 du 13/3/2007.
331
communes des gouvernorats de l’ariana, mannouba, bizerte, monastir, mahdia et sfax
et fixant son organisation et les modalités de son fonctionnement. JORT n°21 du
13/3/2007.
communes des gouvernorats de ben arous, nabeul, sousse, mednine et gabès, JORT
n°21 du 13/3/2007.
 Décret n° 2007-453 du 6 mars 2007, portant création d’une unité de gestion par
communes des gouvernorats de béja, jendouba, elkef, siliana, kairouan et kasserine,
JORT n°21 du 13/3/2007.
 Décret n°2007-534 du 12 mars 2007 fixant les conditions d'octroi des prêts et
subventions par le fonds national d'amélioration de l'habitat, JORT n°24 du 23/3/2007.
 Décret n°2007-535 du 12 mars 2007 fixant les modalités et les conditions de gestion
du fonds national d'amélioration de l'habitat décret n°2007-535 du 12 mars 2007 fixant
les modalités et les conditions de gestion du fonds national d'amélioration de l'habitat,
JORT n°24 du 23/3/2007.
 Décret n°2007-1355 du 4 juin 2007 portant création et fixant modalité d’attribution de
« l’écolabel », JORT n°47 du 12/6/2007.
 Décret n°2007 - 4061 du 4/12/2007, portant approbation du statut personnel de
l’ANGED. JORT n° 99 du 11/12/2007.
 Décret n° 2008 - 568 du 4 mars 2008, portant ratification de la convention relative aux
droits des handicapés et du protocole facultatif se rapportant à cette convention, JORT
n°20 du 7/3/2008.
 Décret n°2008 - 3489 du 10/11/2008, fixant l’organigramme de l’anged. JORT n°93
du 18/11/2008.
 Décret n° 2009 - 362 du 9 février 2009 fixant le taux et le montant des primes relatives
aux actions concernées par le régime de maîtrise de l’énergie ainsi que les conditions
et les modalités de leur octroi. JORT n°13 du 13/2/2009.
332
 Décret n°2009 - 658 du 2/3/2009, fixant les conditions d’attribution et de retrait des
emplois fonctionnels au sein de l’ANGED, JORT n°21du 13/3/2009.
 Décret n° 2009 - 1473 du 11/5/2009, portant création de PRF au profit de l’AFH dans
la zone de sakiet ezzit du gouvernorat de sfax, JORT n°39 du 15/5/2009
 Décret n°2010 - 262 du 15 février 2010 fixant la liste des contraventions aux
dispositions du code de la route et à ses textes d’application, JORT n°14 du 16 février
2016.
 Décret n°2010-625 du 5 avril 2010 modifiant et complétant le décret n°2001-420 du
13 février 2001 portant organisation du ministère de l’agriculture. JORT n°29, p 981.
 Décret n°2010-1753 du 19 juillet 2010 fixant les conditions et procédures d’octroi des
concessions, JORT n° 59 du 23/7/2013.
 Décret n°2010-3215 du 13 décembre 2010, jort 101 du 17/2/2010 modifiant et
complétant le décret n°95-916 du 22 mai 1995fixant les attributions du ministère de
l’industrie, JORT n°34 du 30/5/1995
 Décret n°2013-4631 du 18 novembre 2013 modifiant et complétant le décret n° 2010-
1753 du 19 juillet 2010fixant les conditions et procédures d’octroi des concessions,
JORT n°95du 29/11/2013.
 Décret n° 2013 - 1328 du 26/02/2013 relatif à l'approbation de l'avenant no°1 au
contrat de concession et au cahier de charges relatives à la création et l'exploitation de
l'aéroport international enfidha-hammamet. JORT n°20 du 8/3/2013.
 Décret n°2013 - 4631 du 18 novembre 2013 fixant les conditions et les procédures
d’octroi des concessions,JORT n°95 du 29/11/2013.
 Décret n°2015-1077 du 3/08/2015, portant l’expropriation pour cause d’utilité
publique au profit de l’AFT de parcelles de terrains sises à Mahdia nécessaire à
l’aménagement de la zone touristique, JORT n°65 du 14/8/2015
 Décret gouvernemental n° 2016 - 294 du 9 mars 2016 portant création d’un ministère
des énergies et des mines, JORT n°21 du 11/3/2016.
 Décret gouvernemental n°2016 - 365 du 18/3/2016, portant création d’un ministère
des affaires locales et fixation de ses attributions. JORT n° 23 du18/03/2016.
 Décret n°2016-628 du 25/5/2016 portant l’expropriation pour cause d’utilité publique,

de parcelles de terre, sises aux délégations de Foussana et Hydra, gouvernorat de
333
Kasserine, nécessaire à la construction d’un barrage collinaire sur Oued AIN el-Bidha,
JORT n°45 du 3/6/2016.
 Décret gouvernemental n°2016-841 du 28/06/2016 relatif à l’expropriation pour cause
d’utilité publique, des parcelles de terres sises à la cité el khadhra, nécessaire à la
réalisation du projet de construction de logement par la SNIT, JORT n°57 du
12/7/2016.
 Décret gouvernemental n°2016-844 du 28/06/2016, portant l’expropriation pour cause
d’utilité publique de parcelles de terres sises aux délégation de Médenine Sud et Ben
Guerden, gouvernorat de Médenine, nécessaire à la construction de l’autoroute
Médenine Ras Jedir et ses annexes, JORT n°57 du 12/7/2016.
 Décret gouvernemental n°2016-1089 du 15/08/2016 portant sur l’expropriation pour
cause d’utilité publique d’une parcelle de terre archéologique sise à Carthage, JORT
n° 30 du12/4/2016.
 Décret-loi n° 64 - 4 du 2 février 1964 portant création du tribunal immobilier et la
conservation foncière ayant pour mission de statuer sur les demandes
d’immatriculation des terrains, JORT n°12 du 6/3/1964.
Les arrêtés
 Arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat du 3 octobre 1995 portant définition
des pièces constitutives du plan d’aménagement urbain, JORT n°82 du 13/10/1995.
 Arrêté du 30/5/2002 relatif à l’immatriculation foncière obligatoire, JORT n° 46 du
4/6/2002 p 136.
 Arrêté du ministre de l’environnement et du développement durable du 8 mars 2006
portant approbation des cahiers des charges relatifs aux procédures environnementales
que le maître d’ouvrage ou le pétitionnaire doit respecter pour les catégories d’unités
soumises aux cahiers des charges, JORT n° 22 du 17/3/2006.
 Arrêté du 16 octobre 2009 portant approbation des critères techniques et écologiques
d’attribution de l’écolabel tunisien pour la catégorie des produits « services
d’hébergement touristique », JORT n°86 du27/10/2009.
La jurisprudence
 « Jurisprudence du TA de 2010 », IORT 2013.
334
 « Jurisprudence du TA de 2009 », édition Latrech en collaboration avec le TA, Tunis

2011.
2010.
2009.
2008.
 « jurisprudence du TA de 2000 », IORT 2003.
 « jurisprudence du TA de 1998 », IORT 2001.
 « jurisprudence de TA de 1997 », IORT2000
Rapports, études, travaux et avis

 « Diagnostic pour la mise en place de processus bâtiments et constructions durables »,
MEDD, phase 1 version définitive, septembre 2011.
 « Diagnostique analytique du développement durable dans les secteurs industrie,
tourisme, agriculture, transport », MEDD, 2009.
 « Économie et territoires » rapport des groupes présidés par Bourdin(J), Boyon (J),
Zeller (A), La documentation française, 1997.
 « Éducation environnementale, qualité de vie en milieu urbain », ministère de
l’environnement et de l’aménagement du territoire, agence national de protection de
l’environnement, programme des nations unies pour le développement.
 « Étude de faisabilité pour la mise en place d’un système de veille stratégique pour le
développement durable », MEDD, rapport pré-définitif de la phase 2, identification
des axes prioritaire de veille, décembre 2010.
 « Étude stratégique schéma directeur d’aménagement du territoire national », rapport
final 2007.
 « Évaluation et développement des instruments de l’aménagement du territoire en
Tunisie », rapport définitif de 2eme phase févier2004, rapport final.
 « Évaluation et développement des instruments de l’aménagement du territoire en
Tunisie », rapport définitif de 2eme phase octobre 2006, rapport final.
335
 « Guide de la décision prise en urbanisme, outil de planification, densité d’occupation

du sol », site affaires municipales et occupation du territoire au Québec».
 « L’impact du tourisme sur l’environnement », rapport général, OCDE, Paris, 1980.
 « L’urbanisme pour un droit plus efficace », conseil d’état, section du rapport et des
études, section des travaux publics, la documentation française, Paris 1992.
 « La charte international du tourisme culturel ; la gestion du tourisme aux sites de
patrimoine significatif », adoptée par ICOMOS, à la 12ème assemblée générale au
Mexique, octobre 1999.
 « La politique de la ville en Allemagne, vers un développement durable », OCDE,
1999.
 « La production de l’électricité dans le monde : perspectives générales », inventaire
réalisé par fondation énergies pour le monde, édition 2013, p3 www.energies-
renouvelables.org.
 « Le cadre juridique tunisien de la propriété, de l’occupation des propriétés d’autrui et
des procédures y applicables », sous la direction du MEATet MEDD, Direction
Générale de l’Environnement et de la Qualité de la Vie, Novembre 2014 – Mars 2015
élaboré par Société Consulting en Développement Communautaire & en Gestion
d’Entreprises "CDCGE".
 « Préparation de la conférence des nations unies sur le développement durable
Rio+20 », rapport national de la Tunisie, octobre 2011, p 16.
 « Stratégie nationale du développement durable », MEDD, décembre 2011.
 « Stratégie nationale du développement durable », MEDD, direction générale du
développement durable.
 « Droit de l’aménagement, de l’urbanisme de l’habitat », textes, jurisprudence,
doctrine et prtatique, gridauh, édition du moniteur, Paris 2009.
 « Schéma directeur d’aménagement du territoire national, étude stratégique », rapport
final de la deuxième phase, MEAT, DGAT avril 1998.
final de la troisième phase, MEAT, DGAT février 1998.
final MEAT, DGAT, juin 2007.
336
Sites internet et ressources électroniques

 Dictionnaire numérique Larousse : www. Larousse. Fr /dictionnaires /français/
 Dictionnaire numérique Reverso : reverso.net/français-définition/maîtrise
 Le site de l AMVPPC : www.patrimoinedetunisie.com
 Le site de l’ANGED : www.anged.nat.tn / gestion des déchets/ cadre général.
 Le site de l’ANME : www.anme.nat.tn
 Le site de l’ASM : www.asmtunis.com
 Le site de l’INP : www. inp.rnrt.tn,
 Le site de l’INSEE : www.insee.f
 Le site de l’ONAS www.onas.nat.tn
 Le site de l’UNESCO : http://portal.unesco.org/fr
 Le site de la SNIT : www.snit.tn
 Le site de Tunisie autoroute : www.Tunisieautoroute.tn
 Le site du ministère du transport Tunisie : http://www.transport.tn/
 www.directinfo. webmanagercenter.com /2015/06/09/tunisie-donnees-chiffrees-
dans-le-domaine-de-lamenagement-territorial-et-urbain/
 www.encyclopedie-dd.org/encyclopedie/economie/4-3-territoires-et-
amenagement/les-agendas-21-locaux-et-les.html
 www.legifrance.gouv.fr.
 www.linternaute.com/dictionnaire/fr/definition/rural/,
 www.legislation.tn
 www. cnudst.rnrt.tn
337
LISTE DES INDEX

CPL, 21, 26, 38, 39, 42, 59, 65, 67, 70, 73, 184, 191, 193, 196, 200, 203, 205, 213,
74, 76, 78, 85, 93, 99, 107, 118, 119, 218, 219, 223, 227, 231, 232, 233, 235,
120, 121, 123, 124, 125, 126, 127, 129, 237, 238, 239, 241, 246, 247, 251, 268,
130, 131, 136, 137, 139, 140, 141, 142, 269, 270, 271, 272, 273, 275, 276, 277,
143, 144, 147, 150, 151, 152, 153, 154, 278, 279, 280, 281, 284, 289, 290, 291,
155, 156, 159, 161, 163, 164, 167, 168, 292, 293, 295, 298, 302, 303, 309, 311,
171, 184, 185, 193, 208, 210, 211, 212, 312, 314, 315, 320, 326, 332, 336, 348
251, 288, 296, 302, 303 Maîtrise Foncière., 63
Décentralisation, 11, 27, 70, 118, 125, Pad, 20, 26, 51, 52, 58, 59, 60, 61, 67, 68,
127, 128, 129, 131, 132, 140, 153, 154, 81, 86, 120, 121
155, 156, 159, 166, 172, 286, 288, 307, Parcs, 47, 100, 204, 206, 209, 210, 211,
313 225, 227, 231, 251, 264, 326, 331
Développement Durable, 7, 8, 12, 17, 24, PAU 20
27, 28, 29, 30, 39, 72, 74, 109, 121, 122, PIF 20, 26, 47, 51, 52, 61, 66, 67, 69, 71,
168, 170, 171, 172, 176, 177, 191, 204, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 85,
205, 215, 217, 218, 219, 223, 225, 231, 86, 111, 112, 116, 127, 136, 162, 193,
233, 244, 245, 247, 248, 249, 250, 264, 330, 331
265, 266, 267, 268, 269, 270, 272, 275, Planification, 17, 19, 20, 23, 24, 25, 26,
277, 291, 299, 300, 302, 303,307, 308, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 40, 42, 45,
310, 314, 318, 319, 320, 321, 331, 334, 46, 48, 49, 50, 53, 54, 56, 58, 60, 61, 62,
335, 336, 348 63, 68, 69, 73, 90, 111, 112, 120, 128,
Equité, 69, 90, 232, 277, 291, 299 131, 136, 137, 146, 155, 156, 167, 168,
Espace Vert, 47, 202, 208, 220 173, 181, 182, 183, 196, 202, 215, 235,
espaces verts, 37, 42, 47, 125, 126, 129, 236, 237, 238, 257, 263, 264, 276, 281,
133, 137, 148, 150, 178, 188, 205, 206, 282, 288, 299, 302, 303, 308, 311, 318,
207, 208, 209, 219, 225, 227 335
Esthétique, 13, 18, 48, 53, 55, 110, 175, Qualité De Vie, 7, 170, 174, 203, 204,
179, 182, 185, 205, 206, 207, 209, 210, 207, 211, 214, 217, 221, 223, 227, 228,
212, 213, 221, 231, 259, 311, 330 229, 231, 246, 247, 274, 281, 283, 290,
Gouvernance Urbaine, 22, 24, 116, 118, 303, 317, 335
124, 125, 127, 151, 152, 153 Réhabilitation, 17, 51, 66, 67, 79, 80, 82,
Intégration Spatiale, 277, 287, 289 85, 86, 138, 148, 150, 155, 174, 175,
Maîtrise, , 8, 9, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 185, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197,
24, 25, 27, 28, 30, 32, 34, 35, 36, 37, 40, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 225, 231,
42, 43, 45, 49, 50, 51, 53, 61, 62, 63, 64, 263, 268, 296, 315, 316, 330
65, 66, 68, 69, 73, 74, 75, 85, 86, 87, 89, Rénovation, 17, 51, 66, 67, 80, 82, 85, 86,
90, 91, 92, 94, 96, 98, 101, 102, 107, 109, 138, 139, 146, 155, 174, 175, 191,
108, 112, 113, 116, 119, 120, 121, 123, 192, 193, 194, 195, 197, 203, 231, 296,
124, 126, 128, 130, 132, 134, 136, 138, 314, 321, 330
139, 141, 146, 147, 148, 149, 150, 151, Urbaine, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16,
152, 155, 156, 157, 158, 166, 167, 168, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28,
170, 174, 175, 176, 177, 178, 181, 183, 29, 30, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 42,
338
45, 46, 49, 50, 53, 54, 56, 57, 61, 62, 63, 291, 292, 293, 294, 295, 298, 302, 303,
65, 66, 67, 68, 69, 73, 74, 75, 80, 81, 82, 308, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317,
85, 86, 87, 89, 90, 92, 94, 96, 98, 101, 318, 319, 320, 321, 330, 348
108, 109, 110, 112, 113, 116, 118, 119, Urbanisme,9, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 18,
120, 121, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 33, 34, 35, 36,
130, 132, 134, 136, 137, 138, 140, 141, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 50,
142, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 51, 52, 53, 54, 56, 57, 59, 60, 61, 64, 65,
151, 152, 155, 156, 157, 158, 164, 166, 66, 67, 68, 69, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 83,
167, 168, 170, 173, 174, 175, 176, 177, 86, 105, 113, 119, 120, 121, 123, 124,
180, 182, 183, 184, 185, 191, 192, 193, 126, 133, 134, 137, 141, 144, 145, 146,
195, 196, 197, 199, 200, 203, 205, 206, 149, 152, 153, 157, 167, 178, 179, 180,
207, 209, 213, 214, 215, 219, 220, 223, 181, 186, 187, 192, 194, 196, 205, 207,
226, 231, 232, 233, 235, 237, 238, 241, 210, 238, 239, 246, 254, 255, 256, 267,
242, 244, 245, 246, 247, 248, 251, 255, 277, 281, 290, 295, 306, 307, 308, 309,
268, 273, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 310, 311, 314, 315, 316, 317, 319, 320,
281, 282, 283, 284, 286, 288, 289, 290, 321, 327, 330, 335, 336
339
TABLE DES MATIÈRES

INTRODUCTION GÉNÉRALE ............................................................................................ 6
I- DEFINITION DES NOTIONS : .............................................................................................................. 9
1- La notion « urbaine » ......................................................................................................................... 9
2- Définition de la notion de « maîtrise » ............................................................................................ 19
3- Définition de la notion de « maîtrise urbaine » ............................................................................. 23
II- L’HISTORIQUE DE L’ENCADREMENT JURIDIQUE DE LA MAȊTRISE URBAINE EN

TUNISIE ............................................................................................................................................................ 24
III- L’INTÉRÊT DE LA RECHERCHE................................................................................................... 27
1- L’intérêt juridique de la recherche : le cadre urbain et le droit .................................................. 27
2- L’intérêt sociopolitique : la nécessité des politiques urbaines ...................................................... 29
VI- PROBLÉMATIQUE ET PLAN ................................................................................................................ 29
PREMIÈRE PARTIE : LA RECHERCHE DE L’UTILISATION OPTIMALE DE

L’ESPACE URBAIN ............................................................................................................. 31
TITRE 1 : LE RECOURS À LA PLANIFICATION DE L’ESPACE URBAIN ...................................... 33

CHAPITRE 1 : LE PLAN D’AMÉNAGEMENT URBAIN LE DOCUMENT DE BASE DE LA
PLANIFICATION URBAINE ................................................................................................................... 35
SECTION 1 : LA PRÉSENTATION DU PLAN D’AMENAGEMENT URBAIN ........................................... 36
SECTION 2 : L’ÉVENTAIL DE RÈGLEMENTATION AU SEIN DU PLAN D’AMÉNAGEMENT

URBAIN .................................................................................................................................................................. 40
Sous-section 1 : La fixation des servitudes d’utilisation du sol ...................................................................... 41
1- Les servitudes d’urbanisme ............................................................................................................ 41
2- Les servitudes d’utilité publique ..................................................................................................... 42
3- Les effets des servitudes administratives ....................................................................................... 43
Sous-section2 : Les règles d’utilisation du sol ................................................................................................. 44
A- Le zonage .......................................................................................................................................... 45
B- La densité ......................................................................................................................................... 48
CHAPITRE 2 : LES DOCUMENTS SECONDAIRES DE LA PLANIFICATION URBAINE ............. 50

SECTION 1 : LA PRÉSENTATION DE CES DOCUMENTS .......................................................................... 50
340
Sous-section 1 : Le document spécifique à l’urbanisme opérationnel ........................................................... 51
Sous-section 2 : Les documents spécifiques à des zones de protection .......................................................... 53
1- Le plan de sauvegarde et de mise en valeur ................................................................................... 53
2- Le plan de protection et de mise en valeur .................................................................................... 55
SECTION 2 : LA PROBLÉMATIQUE DE HIÉRARCHIE .............................................................................. 56
Sous-section 1 : L’articulation entre les SDA et les autres documents ......................................................... 57
Sous-section 2 : L’articulation entre les PAU et les autres documents ......................................................... 59
CONCLUSION DU TITRE1 ...................................................................................................................... 62

TITRE 2 : LE RECOURS AUX MOYENS DE LA MAȊTRISE FONCIÈRE ......................................... 63
CHAPITRE 1 : L’AMÉNAGEMENT URBAIN ....................................................................................... 65
SECTION 1 : LA CRÉATION DES PÉRIMÈTRES CONCERNÉS PAR L’AMÉNAGEMENT FONCIER66
Sous-section 1 : La création des périmètres d’intervention foncière (PIF) ................................................... 66
Sous-section 2 : La création des périmètres de réserves foncières (PRF) ..................................................... 68
1- Le PRF : une conception future de l’espace .................................................................................. 69
A- Le PRF : une technique limitée .............................................................. 70
B- Le PRF une technique peu utilisée ......................................................... 71
2- Le PRF une technique qui n’atteint pas ses objectifs .................................................................... 72
A- Un champ d’application restreint .......................................................... 72
B- Des objectifs limités ................................................................................. 73
SECTION 2 : LES MOYENS DE L’ACQUISITION FONCIERE PUBLIQUE .............................................. 75
Sous-section 1 : Le droit de priorité d’achat ................................................................................................... 75
1- La présentation du droit de priorité d’achat ................................................................................. 75
2- La recherche d’un équilibre par les mesures compensatoires ..................................................... 79
A- Les mesures compensatoires des occupants de bonne foi .................... 79
B- Le partenariat volontaire ........................................................................ 80
C- Le partenariat forcé................................................................................. 81
Sous-section 2 : L’expropriation pour cause d’utilité publique..................................................................... 83
1- Les objectifs de la procédure d’expropriation ............................................................................... 85
2- La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique ....................................................... 87
CHAPITRE 2 : L’ENCADREMENT JURIDIQUE DU FONCIER ........................................................ 90

SECTION1 : LES DIFFICULTES DE SECURISATION DU SYSTEME FONCIER TUNISIEN ................ 91
341
Sous-section 1 : La régularisation des systèmes fonciers émanant du droit musulman .............................. 92
1- La privatisation des terres collectives ............................................................................................ 93
2- L’abolition des terres habous .......................................................................................................... 96
Sous-section 2 : L’unification du régime foncier tunisien .............................................................................. 98
1- Le régime des terres domaniales..................................................................................................... 99
A- Le domaine public de l’État .................................................................... 99
B- Le domaine privé de l’État ................................................................... 101
2- Le régime de la propriété privée ................................................................................................... 102
A- Les terres privées non immatriculées .................................................. 103
B- Le recours à l’immatriculation ............................................................. 104

SECTION 2 : LA PRESERVATION DU PATRIMOINE FONCIER ............................................................. 108
Sous-section 1 : La préservation par la protection du patrimoine foncier ................................................. 108
1- La préservation des terres agricoles à travers des lois répressives ............................................ 109
2- La préservation des terres agricoles à travers les plans ............................................................. 111
Sous-section 2 : La préservation par la prévention le problème des titres gelés ........................................ 112
1- La présentation de la notion.......................................................................................................... 113
2- Les moyens de luttes contre les titres gelés .................................................................................. 114

TITRE 3 : LE RECOURS À LA GOUVERNANCE URBAINE LOCALE ........................................... 117
CHAPITRE1 : LES ACTEURS INTERVENANTS DANS LA MAȊTRISE URBAINE ....................... 119
SECTION 1 : LA PRISE EN CHARGE DE LA MAȊTRISE URBAINE PAR LES SERVICES CENTRAUX
DE L’ÉTAT........................................................................................................................................................... 119
Sous-section 1 : Le rôle du ministère chargé de l’urbanisme ....................................................................... 120
Sous-section 2 : Le rôle des acteurs centraux participant à la maîtrise urbaine ........................................ 121
SECTION 2 : LE RȎLE PRINCIPAL DES ACTEURS DÉCENTRALISÉES .............................................. 124
Sous-section 1 : La décentralisation territoriale ........................................................................................... 125
1- La pratique de la décentralisation territoriale ............................................................................ 125
A- La commune ........................................................................................... 125
B- Le gouvernorat ....................................................................................... 127
2- Les solutions aux défaillances de la décentralisation territoriale ............................................... 129
A- Le principe de subsidiarité.................................................................... 129
342
B- Les problèmes financiers....................................................................... 130
Sous-section 2 : La décentralisation technique ............................................................................................. 132
1- L’intervention des agences foncière ............................................................................................. 132
A- L’agence foncière de l’habitat .............................................................. 133
B- L’agence foncière industrielle............................................................... 135
C- L’agence foncière touristique ............................................................... 136
2- L’intervention des agences urbaines ............................................................................................ 137
A- L’agence urbaine du Grand Tunis ....................................................... 137
B- L’agence de réhabilitation et de rénovation urbaine ......................... 138
c- La société nationale immobilière ............................................................ 138
CHAPITRE 2 : LES TECHNIQUES DE GOUVERNANCE URBAINE .............................................. 140

SECTION 1 : LA DEMOCRATIE URBAINE .................................................................................................. 140
Sous-section1 : La participation directe des citoyens ................................................................................... 142
1- Le droit à l’accès à l’information.................................................................................................. 142
2- Le droit à la participation à la décision publique ........................................................................ 144
Sous-section 2 : La participation indirecte des citoyens ............................................................................... 147
1- Les associations .............................................................................................................................. 147
A- Les associations syndicales de propriétaires ....................................... 148
B- Les associations de sauvegarde des médinas ....................................... 149
2- Les comités de quartiers ................................................................................................................ 150
SECTION 2 : LE PARTENARIAT PUBLIC..................................................................................................... 152
Sous-section 1 : Le partenariat public-public ............................................................................................... 153
1- Le partenariat vertical : administration centrale et collectivité territoriale ............................. 154
2- Le partenariat horizontal entre structures décentralisés ........................................................... 155
Sous-section2 : Le partenariat public privé .................................................................................................. 158
1- Les formes de partenariats traditionnels concernant l’aménagement urbain .......................... 159
2- Les formes de partenariats publics-privés d’origine anglo-saxons :.......................................... 163

CONCLUSION DE LA PREMIÈRE PARTIE ............................................................................................... 167
343
DEUXIÈME PARTIE : ....................................................................................................... 169
LA RECHERCHE DE LA DURABILITE DU CADRE URBAIN ................................. 169
TITRE 1 : LES ACTIONS VISANT UN ENVIRONNEMENT URBAIN DURABLE ........................... 174

CHAPITRE 1 : LES ACTIONS VISANT L’AMÉLIORATION DU CADRE DE VIE ......................... 175
SECTION 1 : LES ACTIONS DE LUTTE CONTRE L’ÉTALEMENT URBAIN DÉSORDONNÉ ........... 176
Sous-section1 : La maîtrise de l’étalement urbain désordonné ................................................................... 177
1- La maîtrise de l’étalement urbain des villes ................................................................................ 177
A- La dimension verticale des villes .......................................................... 178
B- La dimension horizontale des villes ..................................................... 179
2- La maîtrise de l’étalement du périurbains ................................................................................... 181
A- La conception du problème .................................................................. 182
B- Les solutions proposées ......................................................................... 183

Sous-section 2 : La lutte contre l’habitat spontané dans la ville .................................................................. 184
1- La conception du problème ........................................................................................................... 184
2- Les solutions envisagées................................................................................................................. 185
A- La régularisation.................................................................................... 185
B- Les lois répressives................................................................................. 186

SECTION2 : LES ACTIONS DE RENOVATION ET DE REHABILITATION URBAINE ....................... 191
Sous-section1 : Les actions de rénovation urbaine ....................................................................................... 192
1- Les opérations de rénovation communale .................................................................................... 192
2- Les actions de rénovation effectuées par l’ARRU ....................................................................... 193
Sous-section2 : Les actions de réhabilitation urbaine .................................................................................. 195
1- Des actions multiples ..................................................................................................................... 195
A- Les projets de développement urbain .................................................. 196
B- Le programme national de réhabilitation des quartiers populaires . 199
C- Le programme de promotion des quartiers populaires des grandes

villes ............................................................................................................... 199
2- Des moyens de financement multiples .......................................................................................... 200
CHAPITRE 2 : LES ACTIONS VISANT L’AMÉLIORATION DE LA QUALITÉ DE VIE ............... 204

SECTION 1 : LA PROMOTION DE L’ESTHETIQUE URBAINE................................................................ 206
344
Sous-section 1 : La promotion des espaces verts et parcs urbains............................................................... 206
1- L’amélioration des espaces verts .................................................................................................. 207
2- L’amélioration des parcs publics .................................................................................................. 209
Sous-section 2 : La recherche du décor urbain ............................................................................................. 212
SECTION 2 : LA LUTTE CONTRE LA POLLUTION ................................................................................... 214
Sous-section 1 : La lutte par la prévention contre la pollution .................................................................... 214
1- La lutte contre la pollution par des outils préventifs .................................................................. 215
A- La soumission à l’étude d’impact des unités polluantes .................... 215
B- La soumission aux réglementations de cahier des charges des unités

moins polluantes ........................................................................................... 217
2- La lutte contre la pollution par l’obligation de performances environnementales................... 218
Sous-section 2 : La lutte contre la pollution urbaine à travers des actions publiques ............................... 219
1- La gestion des déchets en milieu urbain ....................................................................................... 220
A- Les déchets solides ................................................................................. 220
B- Les déchets hydriques ........................................................................... 224

2- La gestion des nuisances ................................................................................................................ 226
A- Les nuisances dues aux activités bruyantes ......................................... 227
B- Les nuisances dues à la pollution atmosphérique ............................... 228

TITRE 2 : LES ACTIONS VISANT LE DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE DURABLE ............... 232
CHAPITRE 1 : LA PROMOTION DE LA DURABILITÉ DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE
................................................................................................................................................................... 233
SECTION 1 : LA CREATION D’UNE ACTIVITE ECONOMIQUE FAVORISANT UN DYNAMISME
POUR LA VILLE ................................................................................................................................................. 234
Sous-section 1 : La maîtrise des activités économiques ................................................................................ 235
1- La gestion de l’activité économique .............................................................................................. 235
2- La réglementation de l’activité économique ................................................................................ 236
Sous-section 2 : La planification urbaine des activités économiques .......................................................... 237
1- La volonté de maîtrise de l’implantation des équipements commerciaux ................................. 238
2- Le déséquilibre spatial de l’implantation des activités économiques ......................................... 239
SECTION 2 : LA PROMOTION DU TRANSPORT URBAINE POUR UNE ECONOMIE DURABLE .... 242
Sous-section 1 : Le transport comme une valeur économique ..................................................................... 243
345
1- Le transport a une valeur économique à l’échelle nationale ...................................................... 243
2- Le transport comme une valeur économique à l’échelle internationale .................................... 245
Sous-section2 : Le transport source de problèmes urbains ......................................................................... 246
1- L’impact du transport urbain sur la qualité de vie ..................................................................... 246
2- Les solutions à ces problèmes........................................................................................................ 247
CHAPITRE 2 : LA PROMOTION DE LA NATURE POUR UN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE

DURABLE ................................................................................................................................................ 250
SECTION 1 : LA RELANCE ECONOMIQUE A TRAVERS LE TOURISME DURABLE ........................ 251
Sous-section 1 : La protection de la nature : un pilier de la relance économique ...................................... 252
1- La promotion du tourisme balnéaire ........................................................................................... 252
A- L’impact du tourisme balnéaire sur le littoral .................................... 253
B- La protection du littoral ........................................................................ 254
2- Le tourisme culturel : la protection du patrimoine culturel ....................................................... 258
A- La protection des sites culturels ........................................................... 259
B- La promotion du tourisme culturel ...................................................... 261

Sous-section 2 : L’intégration de nouvelles alternatives touristique dans l’économie ............................... 265
1- Le tourisme sportif ........................................................................................................................ 266
2- Le tourisme saharien ..................................................................................................................... 267
SECTION2 : UNE MAÎTRISE DURABLE DE L’ENERGIE ......................................................................... 269
Sous-section 1 : La promotion des énergies renouvelables .......................................................................... 269
1- La création d’un ministère de l’énergie ....................................................................................... 270
2- La création d’une agence de maîtrise de l’énergie ...................................................................... 270
Sous-section 2 : L’encouragement des énergies renouvelables .................................................................... 272
1- L’encouragement de l’utilisation rationnelle de l’énergie .......................................................... 273
2- L’encouragement à la production de l’énergie ............................................................................ 273

TITRE 3 : LES ACTIONS VISANT LA GÉRANCE DES PROBLÈMES SOCIAUX ......................... 276
CHAPITRE 1 : L’INTÉGRATION SOCIALE ET SPATIALE.............................................................. 278
SECTION 1 : L’INTEGRATION SOCIALE .................................................................................................... 279
Sous-section 1 : L’identification des personnes nécessitant une intégration particulière .......................... 279
1- L’intégration des handicapés et des personnes âgées .................................................................. 280
A- L’intégration des personnes handicapées ............................................ 280
346
B- L’intégration des personnes âgées........................................................ 281
2- L’intégration des femmes et des jeunes dans la société............................................................... 282
A- L’intégration des femmes ...................................................................... 282
B- L’intégration des jeunes ........................................................................ 283
Sous-section 2 : L’identification des personnes nécessiteuses d’une aide sociale pour l’intégration ........ 284
1- L’aide sociale sous forme de cautions .......................................................................................... 285
2- L’aide sociale sous forme de gratuité des prestations ................................................................. 286
SECTION 2 : L’INTÉGRATION SPATIALE .................................................................................................. 287
Sous-section 1 : Le déséquilibre dans la répartition est-ouest ..................................................................... 288
Sous-section 2 : La solidarité dans l’espace ................................................................................................... 289
CHAPITRE 2 : LE DROIT À L’ÉQUITE SOCIALE ............................................................................. 291

SECTION 1 : LE DROIT A L’ACCES AUX SERVICES ESSENTIELS ....................................................... 292
SECTION 2 : LE DROIT AU LOGEMENT...................................................................................................... 293
Sous-section 1 : L’encadrement du droit au logement ................................................................................. 294
Sous-section 2 : L’application de ce droit ...................................................................................................... 295

CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE ......................................................................................... 299
CONCLUSION GÉNÉRALE ............................................................................................. 301
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................... 306
LISTE DES INDEX ............................................................................................................. 338
TABLE DES MATIÈRES ................................................................................................... 340
347
Résumé en français
Ce travail de thèse a pour finalité de mettre en lumière les objectifs de toute maîtrise urbaine.
En effet, un espace urbain n’est pas uniquement la somme de plusieurs composantes ni la
juxtaposition de plusieurs entités et territoires. Un espace urbain aussi multiple ne peut être
performant et fonctionnel que s’il est correctement maitrisé. Une maîtrise urbaine rationnelle
implique des interventions urbaines envisagées sur un long terme dans la perspective d’un
développement durable. Elle doit impliquer également un ensemble d’acteurs intervenants et
ceci au niveau de la conception et de la mise en œuvre des projets urbains. Ils doivent agir
simultanément sur les multiples dimensions environnementales, économiques et sociales, Il
faut alors appréhender cette maîtrise urbaine locale comme une clé du développement
économique, du développement urbain, du développement rural, et de la préservation des
espaces naturels. Pour qu’une maîtrise urbaine soit cohérente il faut, d’une part, répondre aux
besoins urbains et d’autres part, faire face aux préoccupations environnementales.
Résumé en anglais
The urban space is a place which stimulates the continuous exchange of ideas, wealth and
information .It is also the core of civility. However, excessive urbanity brought about poorly
organized spaces with unfair distribution of resources and inequalities of location. These
disordered spaces must be subject to particular restructuring and reconsideration. To solve
these problems, a global strategy based on a democratic approach and targeting economic
action, social and cultural development in the hand and space planning and environmental
compliance on the other hand must be made. Finally, researches on urban control must look
for reconciliation between the best possible use of space on the one hand and the
sustainability of the urban landscape on the other hand.
348

Abbes Aya 2017

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Il est soumis à la propriété intellectuelle de l’auteur : ceci

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Code la Propriété Intellectuelle – Articles L. 122-4 et L. 335-1 à

DOCTORAT DE L’UNIVERSITE DE TOULOUSE

École doctorale : Sciences Juridiques et Politiques

Présentée et soutenue par

Aya ABBES BELGHITH

Rapporteurs Monsieur le Doyen Étienne DOUAT : Professeur à l'Université de

Monsieur le Doyen Lotfi TARCHOUNA: Professeur à la )aculté de droit et

Suffragants Monsieur André CABANIS : Professeur Émérite de l'Université

les opinions particulières de l’auteur. »

Je dédie la présente thèse

À ma mère en témoignage de ma reconnaissance envers le soutien, les efforts qu’elle a fait

pour mon éducation ainsi que ma formation.

À mon mari qui n’a jamais cessé de m’encourager.

À mes deux fils Saifeddine et Fares en témoignage de mon amour.

À mes sœurs Afef et Wala , pour leur compréhension et patience.

À mes amis pour leur soutien moral.

précieux, pour leur disponibilité et leur soutien enthousiaste.

Je remercie sincèrement, également, messieurs les Doyens Étienne DOUAT et Lotfi

TARCHOUNA et le Professeur André CABANIS pour avoir accepté d’assister à la présentation

de ce travail et d’évaluer ma thèse.

J’exprime ma profonde gratitude à ma famille entière pour leur soutien et en particulier à

ma mère pour son soutien inconditionnel et inaliénable,

cette recherche voie le jour.

échanger, à collaborer toujours avec plaisir.

Depuis des années, le monde ne cesse de s’urbaniser, la population d’aujourd’hui devient de

Le système fonctionne selon un schéma à quatre composantes indissociables : peuple, État,

I- DEFINITION DES NOTIONS :

L’urbain a, à la fois, une dimension architecturale culturelle, artistique, historique et

A- L’urbain, le rural, le périurbain

La périurbanisation est l’urbanisation diffuse à proximité des agglomérations urbaines c'est-à-

B- L’urbain, l’urbanisme et le droit de

En définitive, d’après ce que nous avons présenté la définition de la notion « urbaine » et sa

2- Définition de la notion de « maîtrise »

A- Les outils de planification urbaine

www.larousse.fr, nous trouvons cette même définition dans le dictionnaire : dictionnaire.reverso.net/français-

Ensuite, il y a le plan d’aménagement urbain (PAU) qui présente la charte de la commune.

B- Les outils de gouvernance urbaine

c- Les outils politiques

En définitive, la notion « maîtrise » signifie le contrôle, la domination et la gestion du

3- Définition de la notion de « maîtrise urbaine »

Avec le protectorat, un nouveau mode de vie et de nouvelles habitudes se sont installés en

document spécifique réservé à l’urbanisme était celui du « règlement national de la

Pendant cette période, et concernant l’habitat, on remarque une certaine désorganisation de

innovant à travers l’intégration de la dimension environnementale pour assurer le

1- L’intérêt juridique de la recherche : le cadre

essentiellement rurales, ne concernaient pas spécialement la ville1 ». Avant, la propriété

Le droit de l’urbanisme intègre un ensemble de solutions aux problèmes d’origine urbaine et

2- L’intérêt sociopolitique : la nécessité des

VI- PROBLÉMATIQUE ET PLAN

La réalisation du premier objectif relatif à l’utilisation optimale de l’espace urbain nécessite

Partant de ce qui précède notre travail portera sur :

- Première partie la recherche de l’utilisation optimale de l’espace urbain

L’urbanisation contemporaine se diffuse dans l’ensemble de l’espace d’une façon tellement

- Le recours à la planification de l’espace urbain (Titre 1)

En Tunisie, la prise de conscience de la nécessité d’une planification urbaine s’est initiée

document qui présente la charte d’aménagement communale désignant la souveraineté de la

de la production du financement et de la gestion du PAU1. De même, ces études ont observé

Il est important d’avoir un document de planification qui organise le territoire concerné,

Sous-section 1 : La fixation des