Tcs 1981 0037

L'arpenfeur-geomefre ef l'economie fonciere
DENIS ST-PIERRE
Victoriaville, P.Q.
Les changements technoLogiques et Les besoins nouveaux de La societe

moderne dans Les domaines de l'information et de La gestion foncieres posent
des defis interessants a La profession d' arpentage. Deux Lois recentes ont he
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adoptees au Quebec qui sont de nature a mettre a l' epreuve Les connaissances
de l' arpenteur-geometre dans Le domaine foncier: La Loi 90 sur La protection du
territoire agricoLe et La Loi 125 sur l'amenagement du territoire et L'urbanisme.
L' auteur cite pLusieurs exempLes oii L' arpenteur-geometre peut venir en aide
aux proprihaires fonciers et aux municipalites dans Le cadre de L' administration
de ces deux Lois. Il soutient egaLement que L'arpenteur-geometre de par sa
connaissance du territoire et son experience professionnelle peut jouer un roLe
de premier pLan dans Le domaine foncier.
The changing technoLogies and the new needs of modern society in the
The Canadian Surveyor 1981.35:269-276.
fieLds of information handLing and property management pose interesting chal-

Lenges to the survey profession. Two laws recently adopted in Quebec are of
the type that will test the ability of surveyors in the field of property deveLopment:
Law 90 on the protection of agricultural land and, Law 125 on the management
of urban land.
The author gives many examples where the land surveyor could assist both
the property owner and the municipality in the administration of these laws. He
aLso believes that the land surveyor, because of his knowledge of land use and
his professional experience, can playa leading role in the land management
domaine.
Introduction
L' ARPENTEUR-GEOMETRE: UN PIONNIER
L' arpenteur-geometre a ete, de tous les professionnels de I' amenagement
du territoire, un pionnier dans Ie do maine du developpement foncier. L'histoire
nous montre l'arpenteur-geometre present dans les debuts de la colonisation et
collaborant des lors a l'amenagement du territoire. Longtemps avant l'arrivee
des ingenieurs et des urbanistes, I'arpenteur-geometre procedait aux arpentages
primitifs. Par la suite, l'arpenteur-geometre a joue un role de premiere impor-
tance dans Ie domaine du positionnement et du mesurage et aussi comme officier
public dans les cas de bornage.
L'ARPENTEUR-GEOMETRE: D'HIER A AUJOURD'HUI

Le Dr. Donald Denman declarait dans un article paru dans la revue Le
Geometre Canadien (juin 1977) «que l'importance du role de l'arpenteur-geo-
metre a decru parce que ce dernier n'a pas poursuivi son role legitime de
conseiller en gestion fonciere». Le Dr. Denman continuait en disant que «si
l'arpenteur-geometre avait vu son statut grandement diminue, c'etait dO en partie
a la montee des architectes, des ingenieurs et des urbanistes et en partie a ce
LE GE'OMETRE CANADIEN, Vol. 35, No.3, septembre 1981 269
(Pages 269 it 276)
270 Denis St-Pierre
retrait volontaire que se sont imposes les arpenteurs-geometres en se contentant

d'un champ d'activites bien etabli mais limite,).
II m'apparait que ces remarques peuvent s'appliquer presqu'integralement
a la profession d'arpenteur-geometre au Quebec, notamment au cours des vingt
dernieres annees.
II est evident que durant cette periode d'urbanisation rapide, les architectes,
les ingenieurs et les urbanistes sont devenus les veri tables coordonnateurs des
grands travaux et les gestionnaires des grands espaces, souvent au detriment
de l'arpenteur-geometre qui, non seulement n'y participait pas, mais voyait son
champ d'activites se limiter et meme diminuer alors qu'il aurait du s'amplifier.
Je ne crois pas que les arpenteurs-geometres doivent jouer un role de second
ordre par rapport aux architectes, ingenieurs et urbanistes; au contraire, dans
Ie domaine de I'amenagement du territoire, non seulement doivent-ils etre des
partenaires a part entiere mais ils peuvent et doivent etre des chefs de file.
L' ARPENTEUR-GEOMETRE: LES ANNEES ,,80..
Si I'arpenteur-geometre veut jouer un role de leader dans Ie do maine de
I'amenagement du territoire, il doit d'une part, conserver et perfectionner son

role d'expert de l'arpentage foncier, de la geodesie et de la cartographie et
d'autre part, attacher de plus en plus d'importance a son nouveau role de
professionnel de I' economie fonciere.
L'arpentage traditionnel
L'arpenteur-geometre doit continuer d'exercer dans son champ d'exclusivite
traditionnel de I'arpentage foncier. Les developpements des dernieres annees
n'ont pas diminue les besoins et Ie role important ajouer au niveau de I'arpentage
primitif, de la subdivision, du piquetage, du certificat de localisation, du bornage,
de l'etablissement d'emprises d'expropriation, d'assiettes, de servitudes, etc ...
Au contraire, l'augmentation constante de la valeur des biens-fonds donne une
importance de plus en plus grande aces travaux.
Dans ce domaine traditionnel, il est necessaire que l'arpenteur-geometre
adapte ses connaissances aux besoins nouveaux: avec la co-propriete et les
condominiums, la subdivision revet un caractere moderne; Ie certificat de lo-
calisation doit etre plus qu'une affirmation a I'effet qu'une nouvelle construction
rencontre les normes de quelques reglements provinciaux et/ou municipaux. II
doit, en outre, attester la situation et la condition actuelle du bien-fonds par
rapport aux titres, au cadastre et a I'occupation ainsi qu'aux charges, servitudes,
lois et reglements pouvant I'affecter.
Dans Ie domaine du positionnement et du mesurage, l'arpenteur-geometre
do it continuer a s'imposer comme chef de file. II doit continuer a jouer un role
important dans les leves geodesiques, la teledetection et les leves photogram-
metriques. Les leves hydrographiques, l'arpentage de construction et l'alignement
de precision sont des secteurs ou l'arpenteur-geometre pOUl'rait affirmer davan-
tage sa presence et sa competence.
L'economie fonciere
L'economie fonciere peut se definir comme etant "Ia gestion de I'utilisation
et du developpement de la propriete fonciere". Elle comporte deux composantes
L'arpenteur-geometre et I'economie fonciere 271
principales: I'information fonciere et I'administration fonciere.

Pour s'adapter d'une fac;:on appropriee a son role de conseiJ en economie
fonciere, I'arpenteur-geometre doit s'interesser aux quatre elements essentiels
de !'economie fonciere, soit:
a) I'acquisition et Ie traitement de I'information relies aux biens-fonds;
b) la conception des projets d'amenagement urbain;
c) la mise en oeuvre desdeveloppements urbains;

d) la gestion et I'administration des biens-fonds.
ACQUISITION ET TRAITEMENT DE L'INFORMATION

Par I'acquisition et Ie traitement de I'information physique, economique et
sociale relies aux biens-fonds, I'arpenteur-geometre se revele un conseiller des
differents intervenants en ce domaine, qu'il s'agisse de particuliers, de pro-
moteurs ou d'autorites gouvernementales.
Cette information sera generalement constituee des documents suivants:
Plan topographique
Carte generalement preparee par procede photogrammetrique representant

Ie relief du terrain, les constructions existantes et la vegetation, Jes elements
de drainage et les voies d'eau, les travaux de main-d'oeuvre tels que les services
aeriens, les voies de circulation, !'amenagement du sol, etc .. ,
Plan cadastral
Carte representant pour un territoire donne les informations indiquees aux
plan et livre de renvoi du cadastre officiel de ce territoire comprenant les
subdivisions, les redivisions et leurs modifications.
Plan de balancement
Carte cadastrale a laquelle on ajoute des informations additionnelles, telles
que les limites des proprietes individuelles; les dimensions lineaires et les su-
perficies respectives des proprietes; la designation des voies publiques, des
immeubles importants, des cours d'eau ou des etendues d'eau; Ie numero civique
des proprietes; les principaux accidents topographiques et les limites politico-
administratives importantes.
Plan fiscal
Carte montrant les donnees inherentes aux differents modes d'imposition
et comprenant Ie plan des ventes, Ie plan des unites de voisinage et Ie plan des
taux unitaires.
Matrice graphique
Plan de balancement auquel s'ajoutent la localisation et I'immatriculation
des unites spatiales d'une entite municipale, particulierement les unites
d'evaluation, suivant un systeme de reference provincial, national ou adopte
comme permanent.
Plan d'utilisation du sol
Carte montrant par un jeu de couleurs, de codes ou de symboles, I'utilisation
respective des terrains (terrains vacants, unifamiliaux, bi-familiaux, agricoles,
commerciaux, industriels, institutionnels, parcs, terrains de jeux, etc... ).
272 Denis St-Pierre
Plan de zonage
Carte montrant par un jeu de couleurs, de codes ou de symboles les
differents genres d'utilisation du sol permis et leur emplacement respectif.
Plan des services publics

Carte montrant les divers services existants, tels que I'aqueduc, les egouts,
les lignes de transmission ou de telecommunication, etc ...
Carte routi'ere
Carte montrant les rues et/ou routes existantes dans un territoire donne et
donnant des renseignements sur la toponymie des voies publiques.
Carte touristique
Cartes thematiques, ecologiques, agricoles, forestieres etc ...
Les echanges constants de renseignements entre I'arpenteur-geometre et les
proprietaires, les promoteurs, les autorites municipales et/ou regionales, les
urbanistes, les ingenieurs, les evaluateurs, etc ... lui permettent d'acquerir une
connaissance extn~mement precieuse dans les domaines foncier, demographique,
economique, financier et fiscal - et dans celui de l'urbanisme.
LA CONCEPTION DE PROJETS D'AMENAGEMENT

Fort des connaissances et des informations qu'il possede, l'arpenteur-geo-
metre est parfaitement apte a jouer un role de premier plan dans la conception
du plan d'amenagement.
Qu'il s'agisse d'un proprietaire foncier desirant proceder a un developpement
residentiel, une municipalite voulant amenager un parc industriel ou proceder
a un regroupement de proprietes pour Ie developpement d'un nouveau secteur
residentiel avec services communautaires de parc et terrain de jeux, etc ... , il
sera necessaire d'avoir recours a un "concepteur". L'arpenteur-geometre a deja
con<;:u des projets de lotissement et pourrait tout aussi bien concevoir d'autres
genres de projet d'amenagement du territoire.
Dans la conception de projets d'amenagement, I'alternative suivante peut
se presenter:
a) Ie client est proprietaire et demande de lui suggerer un genre
d'amenagement; dans ce cas, il s'agit de determiner un genre d'utilisation
du sol;
b) Ie client desire implanter un genre d'amenagement donne (parc industriel,
lotissement residentiel, parc, ecole, etc ... ) et est a la recherche du site
ideal; dans ce cas, il s'agit d'un choix du site.
CHOIX D'UTILISATION DU SOL

Lorsqu'il s'agit de faire la conception d'un projet d'amenagement pour un
site donne, il faut tenir compte des deux exigences qui sui vent avant de proposer
un amenagement:
a) l'etude du site;
b) la determination des options possibles.
a) Le site
II est important de faire I'historique de la propriete et du secteur envi-
ronnant afin de connaitre tous les elements qui pourraient influencer son
utilisation future.
Cette connaissance de la propriete peut commencer par une etude ap-
profondie des cartes disponibles et en particulier, des plans topographiques,
des cartes de potentiel agricole, des cartes pedologiques, des cartes d'utilisation
du sol, etc ...
La vocation passee et presente du terrain, Ie zonage tant au point de
vue des reglements provinciaux (zonage agricole et autres) que municipaux
(utilisation du sol et autres) et les orientations economiques du secteur sont
des elements importants a verifier.
Quant aux caracteristiques du terrain, il faut considerer des elements
comme la topographie, les services publics existants ou non, la nature du
sous-sol et la localisation de la propriete relativement au secteur d'activites
car ces elements pourraient avoir une influence directe sur Ie succes ou
l'echec de tout developpement projete, specialement au point de vue de sa
rentabilite.
b) Les options possibles
L' ensemble des informations recueillies et analysees permettent de de-
terminer les options possibles.
S'il s'agit d'une propriete a haut potentiel agricole et en outre situee
dans un secteur correspondant, il est evident qu'il faut recommander au
propri6taire de maintenir ou de developper ce potentiel agricole.
S'il s'agit par ailleurs d'une propriete situee en milieu urbain, dans un
secteur facilement desservie par les services publics et possedant des carac-
teristiques topographiques avantageuses, il y aura lieu de recommander Ie
developpement de cette propriete comme lotissement residentiel, secteur
communautaire et commercial ou parc industriel selon les besoins existants.
Enfin, s'il s'agit d'un site accidente, avec sous-sol moins interessant,
difficilement desservi par les services publics, il pourrait etre opportun de
recommander au proprietaire une utilisation communautaire comme base de
plein air, etc.
CHOIX D'UN SITE

Si Ie mandat confie par Ie client est de ,trouver un site pour implanter un
genre d'amenagement donne, il y a lieu de tenir compte egalement de deux
exigences prealables:
a) l'etablissement des caracteristiques requises pour Ie site;
b) Ie choix des sites possibles.
a) Les caracteristiques requises
A chaque genre de developpement correspondent des caracteristiques
propres et par consequent, avant de rechercher un site pour un developpement
donne, il est important d'etablir ces caracteristiques.
Dans Ie cas d'un developpement residentiel par exemple, il faut recher-
cher idealement un terrain avec une pente reguliere, d'assainissement facile,
pres des services publics, avec sous-sol apte a I'installation de puits et/ou
274 Denis St-Pierre
fosse septique et champ d'epuration en I'absence d'un reseau d'egout et

d'aqueduc, a proximite des services communautaires de parcs, terrains de
jeux, ecoles, commerces et Iieux de travail des residents.
Dans Ie cas d'un parc industriel, il faut, par exemple, rechercher un
terrain a pente reguliere, d'assainissement facile, avec une capacite portante
maximum du sous-sol, a proximite des grandes voies de circulation et des
voies ferrees, etc...

b) Les sites possibles
A partir des caracteristiques se rapportant au genre de developpement
envisage, il s'agit de choisir pour Ie client trois ou quatre sites possedant ces
caracteristiques et par la suite proposer celui qui offre Ie maximum d'avantages.
L'AMENAGEMENT PROPOSE
Une fois l'option d'amenagement retenue, il y a lieu de preparer les do-
cuments decrivant les amenagements a realiser. Ces documents peuvent prendre
la forme d'un schema d'amenagement regional ou de comte; d'un schema integre
d'amenagement et de developpement a caractere industriel, commercial (centre-
ville), residentiel et recreatif; d'etude de fusion et d'annexion de territoire,

etc ...
La formation et I'experience de I'arpenteur-geometre lui permettront de
depasser la phase des schemas d'amenagement pour preparer des etudes et des
plans ctetailles, tels que:
a) I' etude des titres des proprietes et des servitudes pouvant exister;
b) Ie plan detaille de la propriete comprenant les mesures, les angles, les
superficies, la topographie, etc ... ,
c) Ie plan detaille de I'amenagement projete comprenant les dimensions des
terrains, la largeur des rues et les servitudes, Ie rayon des courbes,
etc...
LA MISE EN OEUVRE
La mise en oeuvre de tout projet d'amenagement implique la participation
de differents intermediaires et entre autres, de I'arpenteur-geometre. Ce dernier
peut intervenir au niveau de la consultation, de I'implantation et de I'information.
La consultation
L'arpenteur-geometre peut agir a titre de conseil aupres du proprietaire dans
Ie choix des methodes de mise en oeuvre, pour lui suggerer les specialistes
requis a la realisation du projet et collaborer avec lui a I'etablissement des
modalites d'engagement de ces specialistes. II peut devenir essentiellement
l'homme de confiance du proprietaire pour tout Ie processus de mise en oeuvre.
Au niveau du choix des methodes de mise en oeuvre, I'arpenteur-geometre
pourra:
a) collaborer avec Ie proprietaire pour decider si Ie projet sera realise en
bloc ou en differentes phases et en I'occurrence, differencier ces phases
et determiner la premiere;
b) accompagner Ie proprietaire dans ses rencontres avec les autorites mu-
nicipales ou gouvernementales afin de s'assurer que Ie developpement
projete rencontre les normes etablies et de determiner quel sera Ie role
de la municipalite dans l'etabIissement de ses services;
c) accompagner Ie proprietaire dans ses rencontres avec les representants

des services d'utilite publique;
d) preparer ou assurer la preparation des plans et documents necessaires
a la realisation du projet: plan de subdivision, plan d'implantation des
services publics, plan d'amenagement et d'implantation des services com-
munautaires et en particulier, des parcs et terrains de jeux, etc ...
L'implantation
Tous les projets d'amenagement doivent, pour etre realises conformement
aux plans et devis, etre implantes sur place.
L'arpenteur-geometre, en tant que specialiste de la mesure, peut garantir
une tres grande precision dans son travail. Sa formation scientifique, sa pratique
des techniques exigeant une tres haute precision et son utilisation d'instruments
modernes repondant aux criteres de precision demandes designent l'arpenteur-
geometre comme Ie veritable expert a consulter au niveau de I'implantation des
ouvrages.
II pourra etre appele a proceder a l'etabIissement d'emprises de routes et
de rues, de servitudes, de lignes de transmission et de telecommunication, de

gazoducs, de conduites d'egout et d'aqueduc. II pourra egalement etre appele
a proceder a I'implantation de constructions d'envergure: pont, viaduc, edifice,
pylone, etc ...
L'information «tel que construit»
Nous avons vu precedemment que I'arpenteur-geometre a un role de premier
plan a jouer au niveau de l'acquisition de I'information reliee aux biens-
fonds; ce role implique la presence de l'arpenteur-geometre au niveau de la
realisation des travaux afin de proceder, en trois dimensions, a la localisation
des ouvrages, «tel que construit».
Encore aujourd'hui, nombre de municipalites et de compagnies ignorent la
localisation et sou vent, la presence de services souterrains sur leur territoire ou
leur propriete.
Pour repondre a leurs besoins, il ne s'agit pas d'executer un releve sommaire
rattache a des points ou constructions appeles a disparaltre mais, d'un leve reel
rattache au reseau geodesique.
L'arpenteur-geometre peut proceder a la localisation verticale et horizontale
des conduites d'egout et d'aqueduc et pieces d'appareillage et rattacher Cette
localisation aux reseaux geodesiques du 2e , 3e ou 4e ordre.
De meme, lors de I'implantation d'un gazoduc, un travail important peut
etre accompli par I'arpenteur-geometre concernant la cueillette de I'information
«tel que construit».
GESTION ET ADMINISTRATION DES BIENS-FONDS
L' arpenteur-geometre peut et doit etre Ie conseiller des municipalites, des
compagnies et des proprietaires prives en matiere de gestion et d'administration
foncieres. Pour ce faire, il doit etre en mesure d'offrir certains services de
gestion et d'administration.
La tenue a jour
Une saine administration fonciere exige la tenue a jour des cartes et des
plans afin qu'ils demeurent un reflet de la realite et qu'on puisse les consulter
276 Denis St-Pierre
avec efficacite lors de I'elaboration de tout projet. Qu'il s'agisse de plan to-
pographique, de plan cadastral, de matrice graphique, de plan d'utilisation du
sol, de plan de zonage, de plan des services ou autres cartes et plans, ceux-ci
ne sont vraiment utiles que s'ils sont tenus a jour par I'arpenteur-geometre.
La reglementation
Pour assurer une bonne gestion du territoire, Ie gestionnaire do it etre en

mesure d'elaborer des reglements de controle, tels que les reglements de zonage,
de construction et de lotissement.
Etude de rentabilite
L'arpenteur-geometre doit pouvoir etablir la rentabilite des divers genres
d'amenagement projetes. JI doit pouvoir faire I'analyse des facteurs economiques
et sociaux determinant les besoins en differents genres de developpement; es-
timer les couts de developpement comprenant ceux des services publics, de
I'amenagement, des services professionnels et du financement; faire Ie bilan des
revenus anticipes et des depenses en tenant compte de la periode requise pour
la realisation complete du developpement.

Evaluation des terrains
Le gestionnaire foncier do it etre en mesure d'etablir la valeur des biens-
fonds touches par les operations d'amenagement et estimer leur valeur future
selon leur destination projetee.
Transactions fonci'eres
L'arpenteur-geometre doit pouvoir agir comme conseil dans la recherche
des proprietaires reels; dans I'acquisition, la cession, I'expropriation et la lo-
calisation des proprietes et I'etablissement des servitudes, des services publics,
etc ...
La gestion de projet
Le gestionnaire, en tant que conseil, doit pouvoir assumer la gestion d'un
developpement immobilier en commen<;:ant par I'etude du marche, en franchissant
I'etape de la realisation et en terminant par I'administration du developpement
une fois Ie projet acheve.
Conclusion
L'arpenteur-geometre relevera-t-il Ie defi des annees 80, soit de s'engager
dans Ie domaine de I'economie fonciere?
On ne saurait Ie dire, mais il est certain que I'avenir de la profession
d'arpenteur-geometre, voire I'avenir de son champ d'activites traditionnel seront
grandement affectes par la decision de tous les arpenteurs-geometres de s'engager
ou non dans Ie secteur de I'economie fonciere.

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L'arpenfeur-geomefre ef l'economie fonciere

Les changements technoLogiques et Les besoins nouveaux de La societe

fieLds of information handLing and property management pose interesting chal-

L'ARPENTEUR-GEOMETRE: D'HIER A AUJOURD'HUI

retrait volontaire que se sont imposes les arpenteurs-geometres en se contentant

I'amenagement du territoire, il doit d'une part, conserver et perfectionner son

principales: I'information fonciere et I'administration fonciere.

c) la mise en oeuvre desdeveloppements urbains;

ACQUISITION ET TRAITEMENT DE L'INFORMATION

Carte generalement preparee par procede photogrammetrique representant

Plan des services publics

LA CONCEPTION DE PROJETS D'AMENAGEMENT

CHOIX D'UTILISATION DU SOL

CHOIX D'UN SITE

fosse septique et champ d'epuration en I'absence d'un reseau d'egout et

voies ferrees, etc...

ville), residentiel et recreatif; d'etude de fusion et d'annexion de territoire,

c) accompagner Ie proprietaire dans ses rencontres avec les representants

de rues, de servitudes, de lignes de transmission et de telecommunication, de

Pour assurer une bonne gestion du territoire, Ie gestionnaire do it etre en

la realisation complete du developpement.

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