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CB RICHARD ELLIS

MarketView Maroc
www.cbre.ma Octobre 2010

Le secteur de l'immobilier traverse sans doute une priode de transition dcisive, caractrise par des opportunits nouvelles, des prises de dcisions courageuses, le travail soutenu faisant appel la crativit et la persvrance dans la voie de professionnalisation de notre secteur. Ceux qui sauront prcisment analyser la situation actuelle et adapter leurs stratgies en consquence russiront se renforcer dans un secteur amen connatre une croissance durable pendant de nombreuses annes encore. CB Richard Ellis continuera d'accompagner les diffrents acteurs de ce march (promoteurs, investisseurs, banquiers, et autres institutions ddies l'immobilier) en contribuant modestement leur dveloppement grce son exprience de plus de deux cents ans dans les principaux marchs mondiaux , ses 5 ans au Maroc et les comptences multidisciplinaires de son quipe.

INTRODUCTION Le Maroc dispose aujourdhui dun cadre macroconomique sain et favorable latteinte de ses objectifs de croissance durable. Un progrs rcemment soulign par Standards & Poors qui a rehauss la notation du Maroc, le faisant ainsi passer la catgorie Investment Grade. En effet, le Royaume affiche une bonne rsistance aux effets de la crise internationale (taux de croissance de lordre de 5% en 2009), et des perspectives de croissance prometteuses. Le Maroc est dailleurs pris comme un exemple de russite de la mise en uvre de la Politique Stratgique dAjustements Structurels initie et patronne par le Fonds montaire international et la Banque mondiale. Ce programme a t entrepris dans les annes 90 pour amorcer le dveloppement conomique et palier aux obstacles majeurs des rformes structurelles sur les conseils du FMI et de la Banque Mondiale. Paralllement, le Maroc a lanc ces dernires annes une politique de grands chantiers constituant un levier efficace de croissance. Nous assistons aujourdhui une forte volont de la part des pouvoirs publics de multiplier les actions de dveloppement des domaines structurants pour lconomie nationale. En effet, une attention particulire est porte au renforcement des projets dinfrastructures tels que le transport, la gestion urbaine ou encore lnergie et notamment les nergies renouvelables sachant que le Royaume recle un gros potentiel dans ce domaine. De nombreuses avances ont t ralises galement au niveau social avec notamment la mise en place de lAMO (Assurance Maladie Obligatoire). Ainsi, le Maroc a entrepris de nombreuses actions qui contribuent atteindre ses objectifs damlioration des indicateurs sociaux, dapprciation de son image linternational, de renforcement de linvestissement national et de son attractivit de linvestissement tranger. Notons des oprations denvergure rcemment ralises au Maroc linstar du rachat par France Tlcom dune participation de 40 % dans le capital du deuxime oprateur mobile du royaume, Meditel, pour un montant de 640 millions deuros, ou encore la ralisation avec succs de l'mission obligataire mise par le Maroc d'un montant de 1 milliard d'euros sur les marchs financiers europens. Ces transactions illustrent lattractivit des investisseurs trangers par la stabilit et le potentiel quoffre le pays. De mme, le Maroc a russi drainer un volume important dinvestissements dans le secteur de limmobilier touristique, dautant que de nombreux atouts jouent en faveur de la destination, savoir ses conditions climatiques idales, sa richesse culturelle et sa proximit gographique des principales capitales europennes. Nanmoins, la crise internationale a svrement impact le march immobilier touristique du fait du retrait des acqureurs particuliers trangers, eux-mmes responsables quelques annes plus tt de la frnsie pour les rsidences secondaires au Maroc. Le segment rsidentiel (hors touristique) se porte en revanche bien grce une demande intrieure domestique tire par la croissance conomique nationale. Cette mergence rcente et progressive de la classe moyenne marocaine suggre aussi un grand potentiel pour les principaux oprateurs commerciaux et enseignes et donc pour les dveloppeurs de centres commerciaux.

Karim Beqqali, Directeur Gnral CB Richard Ellis Maroc

Sommaire
Bureaux......p.2 Industriel/Logistique.....p.3 Htel...........................p.6 Retail...p.8 Rsidentiel ..................p.9

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BUREAUX important dappartements rsidentiels reconvertis en bureaux ainsi quun nombre important de bureaux de taille rduite (70-150 m) pour les professions librales. Zone D: Sidi Marouf Cette zone est aujourdhui lunique quartier daffaires de la ville de Casablanca exclusivement compos dimmeubles de bureaux. La zone est desservie par les autoroutes menant Rabat, El Jadida et Marrakech et attire principalement des multinationales oprant dans le secteur des nouvelles technologies. Zone E: An Seba La zone E est la zone industrielle la plus importante du Maroc. Loffre de cette rgion comprend diffrents types de bureaux : les appartements convertis en plateaux de bureaux, les mezzanines des units industrielles ou logistiques et certains btiments usage exclusif de bureaux.

Zone A: Ancien Centre (Mdina) Zone B: Nouveau Centre Ville Zone C: Quartier des banques Zone D: Sidi Marouf Zone E: An Seba

Le march de bureaux dans la ville de Casablanca totalise une superficie de plus de 1.000.000 m (recensement CBRE hors administrations publiques) constitue majoritairement dimmeubles dont la superficie nexcde pas 8.000 m. Ce stock est articul autour de cinq zones principales. Zone A: Ancien Centre La zone A correspond au centre historique et reprsente lancien centre daffaires de la ville de Casablanca. Cette zone est caractrise par la prsence dun grand nombre dadministrations publiques (tribunaux, bourse de Casablanca, etc.), de grandes entreprises marocaines (assurances, services, etc.), du port, et se situe proximit de la zone industrielle dAn Seba. Zone B: Nouveau Centre Ville (CBD) La zone du nouveau centre ville concentre 35% du stock actuel de bureaux de la ville. La zone B se distingue par la prsence de ldifice emblmatique de la ville de Casablanca (le Twin Center ) et par sa mixit. En effet, cette zone abrite une offre rsidentielle de haut standing, la zone commerciale la plus dynamique de la ville ainsi que des htels et siges de socits. Le parc immobilier usage de bureaux dans cette zone est relativement vari, la fois compos dimmeubles usage exclusif de bureaux mais galement dimmeubles usage mixte (rsidentiel / bureau). En ce qui concerne la demande, cette zone est trs prise par les cabinets internationaux de conseil, cabinets davocats, banques daffaires, et autres socits la recherche dune adresse de prestige. Zone C: Quartier des Banques Cette zone qui se situe proximit du centre historique et de la banque centrale Bank AlMaghrib, est un quartier daffaires hbergeant les siges de compagnies dassurances et des principales institutions financires du pays. Loffre de bureaux dans la zone comprend un nombre

Rpartition du march de bureaux par zone (m) Casablanca

2% 19% 23%
Zone A Zone B Zone C

21%

Zone D Zone E

35%

Le march immobilier professionnel a connu ces dernires annes lentre de nouveaux acteurs qui sont les fonds dinvestissement & foncires spcialiss dans limmobilier professionnel la recherche dactifs financiariss ( rendement locatif). Lentre de ces socits dinvestissement a donn naissance une offre locative plus approprie participant ainsi au dynamisme du march. Les taux de rendements bruts cibls par ces investisseurs institutionnels oscillent entre 8.5% et 11% dpendamment de la typologie de lactif, ses caractristiques intrinsques (qualit des constructions, niveau de prestations, taux de vacance, etc.) et extrinsques (localisation, environnement immdiat, etc.). Cependant, le volume de transactions dans le march pour des actifs usage de bureau ou des terrains permettant le

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Loyers mensuels du march de bureaux par zone (MAD/m, hors taxes, hors charges)

INDUSTRIEL / LOGISTIQUE Le Maroc abrite 79 zones industrielles dont 61 sont urbanises et quipes, 6 en cours de viabilisation et 12 qui devraient tre dveloppes et quipes dans les annes venir. La majeure partie du parc industriel existant est ancien et ne rpond pas aux standards dquipements et dinfrastructures.
Zones industrielles au Maroc

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200 180 160 140 120 100 80

Urbanises

Zone A

Zone B

Zone C

Zone D

Zone E
# zones

Urb. en cours 6 957 2.217 158 70

Nonurb.

Total

dveloppement dimmeubles de bureaux est relativement faible. En effet, le rythme de production Casablanca reste limit par la raret et la chert du foncier. Les prix de location et de vente se sont relativement maintenus au courant de la priode 2009-2010 et ce malgr une lgre baisse du volume des transactions locatives. Une importante part de la demande locative actuelle sur le march provient des PME qui recherchent des superficies variant entre 80 et 200 m. Il est cependant noter que beaucoup de grandes entreprises ne sont pas satisfaites de leurs bureaux actuels mais sont contraintes dy rester dfaut de trouver des locaux rpondants leurs attentes. Le march de bureaux Casablanca se caractrise par une part prpondrante dimmeubles de bureaux de qualit moyenne ou faible, dits de catgories B (35% du stock) ou C (31%). Aucun immeuble ce jour ne rpond aux standards internationaux de catgorie prime . Cependant, certains immeubles se distinguent de loffre standard par un minimum de design architectural, des traitements esthtiques de faade, fit-out intrieur, des prestations de property management (scurit, nettoyage...), etc.. Ces derniers ne reprsentent que 24% du stock actuel (catgorie A). Le march de limmobilier professionnel Casablanca est en pleine mutation de par lancement de projets denvergure ayant pour but satisfaire une demande de plus en plus exigeante termes de qualit. de le de en

61 3.144 9.801 3.021 949

12 388 1.442 155 190

79 4.489 13.460 3.334 1.209

Surface (ha) # lots Units en production Units en construction tat


davancement

40,51%

10,28%

23,93%

33,75%

Plusieurs projets structurants sont en cours de ralisation dans plusieurs zones du Grand Casablanca, linstar des projets Casanearshore, AnfaPlace, Gare de Casa-Port et La Marina de Casablanca. Ces projets prvoient une superficie totale de plus de 300.000 m de bureaux lhorizon 2014, sans compter le futur projet de la place financire de Casablanca prvu dans lancien aroport dAnfa.

Un programme national dit Pacte mergence a t mis en place dans le but de dvelopper les activits industrielles et logistiques dans tout le pays. Cette initiative gouvernementale comprend aussi lamnagement de plateformes industrielles intgres (P2i) afin de rpondre aux standards de la demande trangre. Nous assistons ainsi au dveloppement dune offre locative sur mesure, en vue de satisfaire une demande internationale grandissante pour ce type dactifs, manant principalement du secteur de loffshoring et des sous-traitants industriels. Le Pacte mergence vise aussi le renforcement des secteurs dactivits existants tels que lartisanat, le textile et la pche. Afin dattirer les investisseurs trangers et locaux cibls, le gouvernement marocain offre de nombreuses incitations fiscales, des procdures administratives simplifies, des prix de terrain attractifs et autres types davantages. Grce une stratgie proactive, le Pacte mergence a dj donn des rsultats tangibles dans divers secteurs avec des ralisations remarquables Casablanca et Tanger. Plusieurs entreprises internationales telles que Yamazaki, Sumitomo, Lear, Faurecia ont dj dlocalis une partie de leur activit au Maroc.

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Les marchs industriels et logistiques de Casablanca


N

Les prix de vente des terrains dans les zones de An Seba, Sidi Bernoussi et Moulay Rachid restent relativement levs tant donn le potentiel de dveloppement du rsidentiel dans certaines zones. Plan logistique de Casablanca

Atlantic Ocean

Atlantic Ocean

Grand Casablanca
Zone 1 : Sidi Bernoussi/Zenata Zone 2 : Ain Seba Zone 3 : Ain Harrouda, Moulay Rachid & Sidi Moumen Zone 4 : Sidi Maarouf Zone 5 : Lisassfa Zone 6 : Bouskoura Zone 7 : Nouaceur

Grand Casablanca

La rgion du Grand Casablanca est le moteur de lconomie marocaine et reprsente 44% de la main duvre industrielle au Maroc, 48% des investissements nationaux et 35% des entreprises oprants dans le pays selon le Centre Rgional dinvestissement de Casablanca. Loffre industrielle nest pas structure et son dveloppement est handicap par la raret et la chert du foncier au sein des principales zones industrielles de la rgion. La majorit des parcs industriels sont vtustes et offrent des infrastructures et des services de proximit (restaurants, etc.) insuffisants pour rpondre aux besoins des entreprises tablies. Les plus anciennes zones industrielles sont les suivantes (cf. plan ci-dessous): AIN SEBAA-HAY MOHAMMADI qui concentre 46% de la production industrielle totale. SIDI BERNOUSSI-ZENATA qui reprsente 23% de la production industrielle. AIN CHOCK-HAY HASSANI-CASABLANCA ANFA avec prs de 16% de la production de la rgion. Si la demande est historiquement lie au dynamisme conomique de la ville de Casablanca, la demande internationale est croissante et les oprateurs sont la recherche de parcs industriels intgrs, dots de systme de gestion modernes et respectant les standards internationaux. Des nouveaux ples industriels plus rcents ont galement merg dans la rgion du Grand Casablanca, notamment les zones suivantes:
MOULAY RACHID (29 ha); DAR BOUAZZA (10 ha); NOUACEUR compose de Sapino (262 ha) et de lAropole (200 ha); MOHAMMEDIA (120 ha); BOUSKOURA (28 ha).
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Zone 7

Le secteur de la logistique connat actuellement un accroissement de la demande de la part des industriels pour lexternalisation dune partie de lactivit logistique, ce qui a conduit une hausse de la demande pour des plateformes logistiques aux standards internationaux de la part des logisticiens. Le dveloppement de ces plateformes logistiques est cependant frein par le dficit de foncier adquat des prix permettant aux investisseurs dobtenir les rentabilits escomptes en appliquant des loyers de march. Les parcs logistiques existants au sein du Grand Casablanca affichent un taux doccupation moyen de 90% mme si une part importante de loffre ne rpond pas aux standards internationaux en termes de services, dquipements et de qualit de construction. Les parcs logistiques qui sapprochent le plus de ces standards affichent un taux doccupation de 100%. Cependant, plusieurs projets de plateformes logistiques sont en cours de dveloppement dans la rgion de Casablanca. tant donn la chert du foncier dans la rgion, seuls les organismes tatiques et quelques acteurs privs disposant dune rserve foncire importante sont en cours de ralisation de ces plateformes logistiques linstar de la zone MITA (dont le matre douvrage est lONCF) et la zone de la SNTL. Les prix de location actuels oscillent entre 42 et 60 MAD/m.

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Le secteur de la logistique constitue lun des enjeux majeurs quant au dveloppement de lactivit industrielle au Maroc. En tant que poumon conomique du Royaume, la rgion du Grand Casablanca est sujette au dploiement de Zones Logistiques Multi-Flux (ZLMF) tel que dict par le Schma National. Ainsi, dans cette rgion, 607 hectares lhorizon 2015 et 978 hectares lhorizon 2030 devraient tre ramnags pour rpondre au mieux au besoin croissant en logistique organise. Les plateformes prvues cet effet devraient tre dveloppes Zenata, OuladHadda, Deroua, Nouaceur, Oulad Saleh, Bouskoura, Lakhyayta I et Lakhyayta II. Le dveloppement des futures ZLMF, se distribuera de la manire suivante lhorizon 2030 :

hectares seront dveloppes proximit immdiate du port. Mellousa I couvre une zone de services de 300 hectares et accueillera le plus grand projet industriel du Maroc - lusine Renault-Nissan. La ville de Tanger comprend essentiellement 4 zones industrielles: Tanger Free Zone stend sur 145 hectares et a connu un grand succs lors de sa commercialisation accueillant aujourdhui prs de 300 entreprises. Situe sur la route reliant Tanger Ttouan, la zone industrielle de Mghogha reprsente une superficie totale de 139 hectares. AlMajd qui est le plus petit et le plus ancien parc industriel couvre seulement 22,7 hectares. La zone industrielle Gzenaya, situe proximit de TFZ stend sur une surface totale de 129 hectares. Cette zone ne rpond pas aux standards internationaux en termes dinfrastructures. Avec la baisse de la demande due la crise internationale, diffrents dveloppements initis par les autorits tels que Tanger MED et la zone automobile de Melloussa ainsi que certains projets privs ont ponctuellement du reconsidrer leurs programmations et dlais de ralisation. Avec laccroissement de la concurrence dans un climat de crise international et un manque de liquidits dans les marchs financiers, nous notons une tendance de la demande internationale vers les produits clef en main en formule locative. Dailleurs, un contrat cadre a t sign entre le gouvernement et les principales banques marocaines afin de crer un vhicule financier pour porter ce type dactifs en location.

Rpartition des futures zones logistiques multi-flux Casablanca

7% 15%
Zenata

33%

Oulad hadda Deroura

6% 7% 10% 11% 11%

Nouaceur Oulad Saleh Bouskoura Lakhyayta I Lakhyayta II

Ainsi, deux axes entourant la rgion seront privilgis: Corridor logistico-industriel Est-Sud (ZenataNouaceur) Corridor Sud-Ouest (Nouaceur-Lakhyayta I) Les marchs Tanger industriels et logistiques de

Zone Casablanca An Seba Sidi Bernoussi Zenata Moulay Rachid Bouskoura Ouled Saleh Nouaceur Tanger Tangier Free Zone Gzenaya

Vente de terrain (DH/m2)

Location dentrept (DH/m2/mois)

4.000 6.000 3.000 6.000 3.300 4.500 1.500 2.200 700

40 60 40 55 25 35 -

Nanmoins, bien que Casablanca soit la capitale conomique du Royaume et concentre la majorit de lactivit industrielle du pays, son potentiel de dveloppement futur reste relativement limit par rapport dautres villes du Maroc notamment Tanger. La rgion de Tanger a connu une forte croissance en raison de la hausse de la demande dinvestisseurs locaux et internationaux attirs par le lancement de Tanger MED et lexpansion de Tanger Free Zone. Tanger MED accueillera lune des plus importantes plateformes industrielles et logistiques du pays grce la cration du grand port et linstallation de lusine Renault. En effet, deux zones industrielles (Mellousa I et Mellousa II) ainsi quune zone logistique de 130

700 630 - 790

45 50 -

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HTELLERIE / TOURISME Le secteur touristique, lune des principales sources de revenus pour le Maroc, est depuis quelques annes au cur de la stratgie de dveloppement du Royaume. Le gouvernement a mis en place une politique volontariste pour dynamiser ce secteur travers la Vision 2010 dont les principaux objectifs taient dattirer 10 millions de touristes et de raliser une capacit additionnelle de 80.000 chambres horizon 2010. Dans ce cadre, les autorits ont lanc linitiative de la cration de nouvelles zones touristiques travers le Plan Azur. Dautres actions de dveloppement ont t engages pour accompagner cette initiative, linstar du Plan Madain, Plan Biladi, etc. Aujourdhui, dimportants efforts sont dploys pour la mise en uvre dun plan de continuit : la Vision 2020. En 2009, la crise financire internationale a eu un impact direct sur les principaux marchs metteurs cibls par le tourisme marocain (principalement europens). Le Maroc a nanmoins fait preuve dune bonne rsistance, enregistrant une hausse des arrives de touristes (+5,9%) sur lanne 2009 malgr un recul des nuites (-1,4%) et du taux doccupation (-4 pts) sur la mme priode. Limpact de la crise internationale a boulevers les habitudes de consommation des marchs metteurs avec une baisse des dures moyennes de sjours et une diminution des revenus allous aux loisirs et voyages. Nanmoins, lanne 2010 sannonce comme tant une anne de reprise avec une hausse encourageante des indicateurs de performance sur la priode de janvier juillet par rapport la mme priode en 2009. En effet, les arrives ont augment de 10%, les nuites de 12% et le taux doccupation a affich un gain de 2 points.
Evolution des arrives au Maroc (en millions)

Comparaison avec la concurrence Lindustrie touristique marocaine est adosse des bases solides et prennes qui font de la destination un acteur majeur de lchiquier touristique international : 3.500 km de ctes, une histoire et une culture sculaires, des atouts climatiques indniables, des paysages diversifis et une proximit envie avec les pays metteurs. Dans un contexte de concurrence accrue entre les destinations touristiques, le Maroc affiche de bonnes performances par rapport au competitive set classique (Chypre, Tunisie, Turquie, Egypte, les Canaries et Croatie). Sur la priode de janvier juin 2010, le Royaume arrive en seconde position en termes de croissance des arrives avec une hausse de 13,4% par rapport la mme priode en 2009; lEgypte ayant affich la meilleure performance (+20,7%). De mme, le Maroc enregistre, sur la mme priode, une hausse de ses recettes de 8,6%, le plaant toujours en seconde position aprs lEgypte (+17,6%). Offre balnaire Le Maroc a engag une stratgie agressive sur le segment balnaire travers le Plan Azur portant sur le lancement de six nouvelles stations touristiques balnaires : Mditrania Saidia (Berkane), Mazagan (El Jadida), Mogador (Essaouira), Taghazout (Agadir), Port Lixus (Larache) et Plage Blanche (Guelmim). Ces futures stations permettront une augmentation de plus de 100.000 lits dont 73.000 lits ddis aux htels. Ce programme a par la suite t tendu avec la cration de 3 nouvelles stations balnaires. Depuis lavnement de la crise financire internationale, certains promoteurs internationaux adjudicataires des projets du Plan Azur mis mal par la crise ont du cder leurs projets des oprateurs locaux. Notons lexemple des stations de Saidia et Port Lixus qui ont t reprises respectivement par les groupes Addoha et Alliances Dveloppement Immobilier. Ainsi la majorit des stations du Plan Azur sont actuellement dveloppes par des oprateurs nationaux. Par ailleurs, le dveloppement de la station Taghazout qui devait initialement tre ralis par un consortium damnageurs-dveloppeurs trangers (Colony Capital, Satocan et Lopesan) a connu de nombreux bouleversements pour parvenir

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
Janvier - Juillet

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aujourdhui la constitution dun tour de table majoritairement marocain et dans lequel Colony Capital reste partie prenante hauteur de 25% uniquement. Le Plan Azur a russi dynamiser la cration de projets de grande envergure dont certains se sont dj illustrs avec succs, linstar des stations Mazagan, Mditerranean Saidia et Port Lixus. La station Mazagan est gre par un investisseur international de renom, le groupe Kerzner, rfrence internationale dans lindustrie touristique, avec des projets emblmatiques tels quAtlantis. Le groupe a maintenu ses prvisions douverture et table sur prs de 4 millions de touristes lui seul. Autres initiatives de la Vision 2010 Outre la cration de nouvelles stations touristiques travers la mise en uvre du Plan Azur, la Vision 2010 a contribu renforcer des destinations touristiques existantes dans le cadre du Plan Madain et travers le dclinement des programmes de dveloppement rgionaux touristiques (PDRT). Ces derniers consistent identifier les atouts et facteurs essentiels de diffrenciation des destinations puis dfinir les plans daction pour les mettre en valeur. La valorisation des potentiels naturels se retrouve au cur des orientations de la Vision 2010 en vue de consolider limage de marque du Maroc linternational. La Vision 2010 a galement engag une stratgie de dveloppement du tourisme interne avec la cration de huit nouvelles zones touristiques adaptes au touriste national et prvoyant la cration de 30 000 lits. Vision 2020 La Vision 2010 a russi tablir des bases solides pour la mise en uvre de la stratgie de dveloppement du secteur touristique marocain. Elle a galement contribu renforcer la comptitivit de la destination grce lapprciation de son image linternational. Aujourdhui, lenjeu majeur rside dans les enseignements clairs et profitables tirs de la Vision 2010 et dans sa dclinaison en une nouvelle vision stratgique : la Vision 2020. Celle-ci est en cours dlaboration et au mme titre que la Vision 2010, elle consistera fixer les objectifs et les lignes directrices du secteur touristique marocain pour les dix prochaines annes.

Tendances dinvestissement Linvestissement dans les produits hteliers na pas enregistr de recul notable sur les projets urbains. Cette tendance reste en ligne avec la stratgie de dveloppement des oprateurs touristiques internationaux de maintenir leur prsence en zone urbaine, principalement dans les grandes villes. Pour les gestionnaires internationaux, un axe majeur de dveloppement consiste implanter leurs marques flagship dans les villes cls dAfrique, savoir Casablanca, Tanger ou Rabat pour le Maroc. La ville de Marrakech reste nanmoins la principale destination touristique Marocaine oriente vers un tourisme de loisirs, culturel et city break. Avec plus de 5,5 millions de nuites, elle enregistre 34% des nuites ralises au niveau national. La ville a russi se positionner en tant que destination prise lchelle internationale et ce titre, elle a pu attirer de nombreuses enseignes htelires de renom. La ville touristique par excellence du Royaume soriente vers un tourisme de luxe avec larrive denseignes htelires internationales prestigieuses notamment Four Season, Marriott, Hyatt, Beachcomber, etc. Aujourdhui, lintrt des investisseurs pour la ville a diminu, exception faite des projets urbains, bnficiant dune localisation optimale. Le positionnement htelier prdominant des autres villes du Royaume (Tanger, Rabat, Casablanca etc.) reste le 4 et 5 toiles destin une clientle principalement Affaires . Certains investisseurs hteliers portent galement un intrt croissant pour le segment 3* et se lancent sur les traces du groupe Accor qui possde dj plusieurs tablissements Ibis au Maroc. Dans cette logique, de nouveaux oprateurs devraient faire leur apparition telles que Campanile ou Ramada. Le secteur htelier de la ville de Casablanca, est principalement ax sur le segment Affaires . Les htels 4* y sont prdominants, reprsentant 34% de la capacit litire de la ville, suivis des 5* avec 27%. La ville accueille de nombreux projets hteliers en cours de dveloppement, notamment: Anfaplace (234 chambres); Ryad Mogador (400 chambres); Casablanca Marina (500 chambres); Sofitel (171 chambres); Park Hyatt; Casablanca Plaza; Htel au sein du projet Sindibad; Boutiques htels Bouskoura.

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RETAIL Le retail au Maroc est un march en fort dveloppement. Cela sexplique par le faible nombre de centres commerciaux structurs et la hausse du pouvoir dachat et de la consommation intrieure. En effet, le Maroc a moins souffert de la crise que dautres pays, ce qui se reflte sur la consommation intrieure qui a augmente de +8,3% en 2009. Le march retail, en termes dacteurs et de lenvironnement dans lequel ils oprent, reste aujourdhui peu dvelopp au Maroc. Les oprateurs qui possdent des franchises internationales telles que Zara, Celio, Aldo ou Carrefour sont peu nombreux et dominent le march. Nanmoins, certaines enseignes marocaines ont su simposer dans des secteurs tels que llectromnager, lameublement et la grande distribution. Par exemple, le groupe Kita trs actif dans lameublement, a ajout 3 nouveaux magasins aux 23 dj existants en 2009 avec prs de 1.500 m de superficie en moyenne. Dautre part, les groupes ONA et LabelVie dtiennent le leadership en matire de grande distribution. Les centres commerciaux existants souffrent de problmes majeurs de conception. De plus, leur gestion est souvent ralise par les services internes aux propritaires qui noffrent pas les mmes comptences que les groupes internationaux en matire de management de centres commerciaux. Cependant, des centres tels que Mega Mall Rabat connaissent un vif succs, ce qui laisse envisager dautres projets avec des centres mieux structurs. Les enseignes simplantent galement sur rue avec des emplacements prime tel que le boulevard Al Massira Casablanca et lavenue Fal Ould Omeir Rabat. Sur ce type demplacement, la pratique des droits dentre est souvent applique et fait ressortir ainsi un loyer mensuel plus raisonnable. Lancien centre ville de Casablanca ntant pas adapt des besoins spcifiques, les enseignes ont ainsi t incites simplanter sur Marif, Marif extension, Racine et Gauthier. Aujourdhui, ces nouveaux quartiers retail souffrent dhtrognit et loffre est limite. Cela sexplique notamment par le fait que des propritaires spculateurs conservent leurs terrains, immeubles ou villas dans lexpectative dune plus-value future. Pour les locaux existants, la vente est souvent pratique car un bail sign entre bailleur et preneur accorde ce dernier la proprit commerciale (aprs 2 ans); ce qui peut fragiliser les paiements des loyers de la part du preneur. Aussi, les prix levs de vente, de location et de droits dentre sur les emplacements et zones de premier choix rendent limplantation des enseignes plus difficile.
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Concernant le march de la franchise, de nombreux oprateurs retail attendent larrive de nouveaux centres commerciaux limage dAl Mazar Marrakech, le premier centre commercial de nouvelle gnration respectant les standards modernes. Les nouveaux projets immobiliers de Marrakech, Rabat, Tanger et Fs permettront aux enseignes de se dvelopper travers le Royaume. Un grand nombre de nouveaux projets, devant tre achevs entre 2011 et 2013, auront un impact considrable sur le dveloppement du march retail au Maroc et principalement dans les rgions concernes. A Casablanca, les centres commerciaux dAnfaplace (30.000 m) et Morocco Mall seront inaugurs entre 2011 et 2012. Carrefour ouvrira sur 3.500 m Anfaplace et Marjane sur 10.000 m au Morocco Mall. Ces centres symboliseront la premire vague des centres commerciaux nouvelle gnration respectant les standards internationaux dans la capitale conomique. Lactivit dans les centres commerciaux permet au propritaire de matriser lactivit du preneur dans sa boutique et de respecter ainsi le plan de merchandising afin de maintenir le bon quilibre de son mix commercial. Outre ces centres commerciaux, le commerce en priphrie tend accueillir un nouveau concept: le Retail Park. Un premier modle a vu le jour en 2008 Marrakech (Marjane Square). Ce concept est constitu dun parking commun central donnant accs diffrentes enseignes principalement des moyennes surfaces (plus de 1.000 m).

chancier des principaux projets de centres commerciaux au Maroc

Centre Anfaplace Morocco Mall Al Mazar Carr Eden Tanger City Center

Ville Casablanca Casablanca Marrakech Marrakech Tanger

m2 30.000 70.000 40.000 19.000 30.000

Anne 2011/ dbut 2012 2011/ dbut 2012 2010 (ouvert) 2012/13 2012

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RSIDENTIEL Haut Standing De manire gnrale, sur le march rsidentiel Haut Standing , linadquation entre la qualit de loffre et les prix demands a fortement particip au redressement/correction des prix de vente ainsi quau ralentissement de la demande dans les marchs touristiques. En effet, en priode deuphorie immobilire, la qualit des constructions, les finitions et les prestations offertes paraissaient insignifiantes en vue des plus-values ralises ou escomptes car le march tait trs liquide. En priode de contraction du march, lacheteur est plus rticent au moment de lacte dacquisition et se protge en analysant en profondeur tous les aspects de la proprit avant dinvestir. Les consommateurs sont devenus de plus en plus exigeants et ces derniers nhsitent plus dcaler dans le temps lachat dun bien immobilier. Face aux difficults du march Haut Standing dans certaines villes, les segments conomique, social et moyen standing reprsentent un vrai potentiel de croissance tant donn la forte demande due du dficit cumul en logements (valu prs de 1 million dunits) ainsi que de la croissance dmographique naturelle. La raret du foncier dans les grandes villes marocaines a t une barrire pour le dveloppement de ce type de projets pendant les dernires annes. Aujourdhui, ces secteurs ont t propulss par le nouveau cadre juridique, laccs au financement des acqureurs, les nouveaux plans damnagement qui intgrent des zones priphriques dans le primtre urbain et une demande soutenue par la croissance conomique du pays. Afin de prsenter une vue globale du march rsidentiel Haut Standing au Maroc, nous avons concentr notre analyse sur les villes de Casablanca, Rabat, Marrakech et Tanger, quatre villes reprsentatives de loffre et de la demande du pays dans ce segment. Ces ples ont connu une forte croissance cette dernire dcennie en termes de nombre de projets rsidentiels autoriss, en cours de construction et dvelopps. Nous avons analys le Standing en fonction du (rsidence principale touristique. (rsidence trangre). secteur rsidentiel Haut type de march: domestique demande nationale) ou secondaire demande

internationale, majorit europenne, a fortement chut. La baisse du taux dabsorption a eu comme consquence un tassement des prix de vente, voire une baisse dans certaines villes, principalement orientes vers une clientle internationale. Pour pallier cette baisse, certains promoteurs ont effectu des efforts commerciaux comme par exemple la livraison dun appartement meubl pour le prix dun appartement vide. Marrakech A Marrakech, CBRE a observ au courant de 20082010 une chute des prix de vente dans le secteur rsidentiel Haut Standing de lordre de 10 40% pour atteindre une moyenne de 18.000 DH/m pour les appartements et de 17.000 DH/m pour les villas. Ces chiffres concernent principalement les projets dvelopps sur les routes de Tahanaout, Amizmiz ainsi que les zones dAmelkis et de la Palmeraie. De nombreux promoteurs tels que Groupe Palmeraie Dveloppement, Prestigia, Alliances, Onapar, Beachcomber, ou encore Alain Crenn ont dvelopp des resorts golfiques sur des rserves foncires allant jusqu 400 hectares entranant une offre importante dans le march rsidentiel Haut Standing (appartements, appartements touristiques et villas). Cette offre abondante couple une demande en baisse a cr une suroffre sur le march. Les premires estimations indiquent une disponibilit de prs de 50 % sur un stock total denviron 10.000 units ralises entre 2004 et 2009 ou en cours de ralisation, soit prs de 5.000 units couler court terme. Tanger Concernant la ville de Tanger, cette dernire a galement connu une effervescence du march immobilier depuis 2004 avec dimportants projets rsidentiels Haut Standing , notamment dans les rgions de Cap Spartel, Les Pindes ou Cap Malabata. Le prix de vente moyen se situe aux environs de 16.500 DH/m pour les villas et de 21.000 DH/m pour les appartements. A noter toutefois quune baisse des prix de lordre de 25% ou plus sur certains projets a t constate. Une forte diminution des rythmes de vente a t observe depuis le deuxime semestre 2008.

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March rsidentiel touristique Le climat conomique dincertitude induit par la crise internationale a eu un impact direct sur la demande de produits finis. En effet, la demande

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March rsidentiel domestique Casablanca La situation du march rsidentiel domestique na pas ou peu souffert de la crise immobilire. Les principaux quartiers de la ville tant consolids, loffre Haut Standing demeure relativement faible par rapport la demande. Les prix de vente moyens avoisinent 22.000 DH/m pour les appartements et 16.000 DH/m pour les villas. Notons que de grands projets sont en cours de commercialisation en priphrie de la ville et notamment Bouskoura et Dar Bouazza o les prix de ventes demeurent moins levs et o la majorit des projets ont liquid plus de 60 % de leurs stocks des premires phases. Rabat Le march rsidentiel domestique de la ville de Rabat se caractrise par une demande croissante dans le segment Haut Standing . Le rythme de vente des appartements reste assez lev, d au dficit dont souffre la ville de Rabat. Actuellement, le prix de vente moyen des appartements se situe aux environs de 16.500 DH/m pour atteindre 23.000 DH/m dans certains projets. A noter que les projets Ryad Al Andalous Hay Ryad et Bab Al Bahr au Bouregreg totalisent eux seuls 60 % du stock total du march avec plus de 1200 units. Les 40% restants sont rpartis entre plusieurs projets de petits promoteurs. La dlocalisation progressive des siges de grandes socits ainsi que des administrations publiques vers Hay Ryad a positionn ce quartier comme le nouveau centre de la ville de Rabat. Les zones les plus demandes sont Agdal, Hay Ryad et Bir Kacem. Logement social: La nouvelle donne Le secteur de limmobilier rsidentiel au Maroc est caractris par un dficit important, valu environ un million de logements. Il sexplique par lurbanisation non matrise face laccroissement dmographique et lexode rural. Afin de combler ce dficit et de lutter contre le logement insalubre, le gouvernement Marocain avait mis en place ds

lanne 2003 un plan daction ayant pour objectif la production de 100.000 logements sociaux par an. Plusieurs actions avaient t mises en place notamment la mobilisation de foncier, les avantages fiscaux octroys aux oprateurs privs ainsi que la restructuration de certains organismes publics. Lensemble de ces mesures a permis daugmenter la production de logements sociaux qui a atteint lobjectif de 100.000 units par an ds lanne 2005. Le dficit a aussi connu une lgre baisse en passant de 1,24 million en 2002 1 million en 2007. Toutefois, la loi de finance 2009 a chang la donne en supprimant les avantages fiscaux octroys aux promoteurs privs. En consquence, les programmes de logements sociaux ont fortement recul et la livraison des logements sociaux est passe sous la barre des 100.000 units / an (90.000 units livres en 2009). Face ce constat, les pouvoirs publics ont chang la rglementation pour inciter de nouveau linvestissement priv dans ce segment. La loi de finances pour lanne budgtaire 2010 a introduit une nouvelle dfinition du logement social et des mesures incitatives au profit des acqureurs et des promoteurs immobiliers. En ce qui concerne les acqureurs, lEtat leur verse une partie du prix de vente gale au montant de la TVA. Les promoteurs immobiliers bnficient dsormais davantages fiscaux conditionns par un cahier de charges pour la ralisation d'un programme de construction dau moins 500 logements sociaux (contre 2.500 auparavant) sur une priode nexcdant pas 5 ans. Cette initiative ouvre ainsi la porte aux promoteurs de taille plus restreinte. En effet, ces derniers pourront taler leur investissement sur les 5 ans tout en ayant lavantage de rpartir leurs programmes sur les diffrentes villes du Maroc. Ces investisseurs bnficieront ainsi de lexonration de divers impts, droits et taxes (Impt sur la Socit, droits denregistrement et de timbre, droits de conservation foncire, taxes sur le ciment etc.). Ces avantages fiscaux leur permettront alors datteindre des marges plus raisonnables tout en investissant dans un secteur o le risque de commercialisation reste minime. Depuis le dbut de lanne 2010, certains investisseurs et promoteurs ont revu leur stratgie pour investir particulirement sur ce type de projets.

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ARTICLE SUR LEXPERTISE IMMOBILIERE Quest-ce quune expertise immobilire? Lexpertise immobilire consiste dterminer la valeur de march dite aussi valeur vnale de tout type de biens immobiliers (terrains, entrepts industriels et logistiques, htels, immeubles de bureaux etc.) la date dexpertise. Elle correspond au montant pour lequel un actif pourrait tre chang, la date dvaluation, entre des parties bien informes et consentantes dans une transaction quilibre, aprs une commercialisation adquate et o les parties ont, lune et lautre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. Cette dfinition exclue donc toute vente force ou conflits dintrts entre les parties. Dans quels cas utiliser un rapport dexpertise immobilire? Les expertises peuvent tre demandes semestriellement ou annuellement pour tout reporting comptable (cf IFRS, socits cotes en bourse) ou occasionnellement lors de cessions ou acquisitions dactifs ou lors de loctroi dun financement pour le dveloppement dun projet immobilier (rapport dexpertise pour un usage externe). Quest ce quun rapport dexpertise pour un usage externe ? Au Maroc, dans la majorit des cas, les rapports dexpertise sont utiliss pour un usage interne lentreprise (vente, acquisition, succession, usage comptable). Cependant, dans certains cas, le rapport peut tre adress une tierce personne comme par exemple une banque lors de loctroi dun financement. Il existe donc un rapport spcifique qui sera labor dans le cas dun usage externe (octroi de financement, prise de participation dune socit, fusion acquisition, sortie en bourse etc). Ce rapport, souvent destin aux institutions financires est gnralement command par la banque son client. Il permet de raliser une due diligence complte dun projet immobilier en vu de conseiller les institutions financires sur la qualit des surets relles de lemprunt. Lobjectif est ainsi dvaluer la comptitivit dun actif et de fournir un avis sur la scurit du prt. Dans ce cadre, le projet est analys en profondeur en termes de potentiel de location ou vente, de rythmes de vente. Les business plans sont critiqus et ajusts si besoin sous la forme dune tude de faisabilit dtaille. Pour toutes ces valuations qui exigent un droit de recours des tiers, CB Richard Ellis dispose dune assurance dindemnit professionnelle spcifique. Ce type de rapport est largement utilis en Europe pour complter les dossiers de financement de projets immobiliers la demande expresse des banques elles-mmes. Le rapport usage externe est peu demand par les banques marocaines lheure actuelle mais nous estimons que la tendance devrait sinverser sur le court terme tant donn les avantages de ce type de livrable pour les institutions financires. Comment se droule une mission dexpertise ? Quelle est la mthodologie utilise ? Aprs acceptation des termes et conditions de notre proposition de services, le premier travail de lexpert consiste analyser les documents juridiques et urbanistiques relatifs lactif expertis. Lanalyse des documents juridiques (certificat de proprit, cahier des charges etc) est indispensable et permet dobtenir des informations sur les lments pouvant grever le bien immeuble (servitudes, hypothques, interdiction daliner etc.). Les documents urbanistiques vont quant eux renseigner sur les possibilits de construction sur ladite proprit. La valeur de march de lactif dpendra fortement de son statut urbanistique, sa classification et les autorisations en cours. Chaque bien immeuble faisant lobjet dune expertise est visit personnellement par les membres de lquipe dexpertise de CB Richard Ellis Maroc. Une tude de march est ensuite mene dans la zone dimplantation de lactif dans le but didentifier les dynamiques du march en termes doffre et de demande. Cette tude de march a aussi comme objectif de collecter des comparables de transactions et doffres de vente de biens similaires. La mthode par comparaison directe consiste en effet comparer le bien faisant lobjet de lexpertise des transactions rcentes et des offres de vente de biens quivalents en nature et en localisation, une date la plus proche possible de la date d'expertise. Elle est fonde sur l'hypothse qu'un acheteur bien inform ne payera pas plus pour une proprit que le cot d'acquisition d'un bien disponible sur le march et de mme utilit. Des proprits similaires rcemment vendues ou mises en vente sont analyses et compares celle faisant l'objet de l'valuation, en tenant compte des facteurs d'ajustement pouvant exister tels que la priode de mise en vente, la situation gographique, la nature, l'ge, l'tat gnral, l'utilisation, loccupation, etc. Dans le cadre de terrain btir, lanalyse rsiduelle aussi appele compte rebours promoteur peut tre utilise. Cette mthode consiste dterminer la valeur vnale dun bien immeuble par la projection des flux financiers nets potentiels du projet prvu, tout en fixant une marge de profit sur cots ou TRI susceptible dtre cibl par un acqureur/investisseur potentiel.

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Concernant lvaluation dactifs financiariss (htel, immeubles de rapports etc.), il existe plusieurs mthodes financires utilises, notamment le Discounted Cash Flow (DCF). Cette mthode dvaluation consiste projeter les flux financiers nets potentiels que pourrait gnrer le bien immeuble financiaris et les actualiser aux taux de rendement de march. Elle est fonde sur le principe quun acheteur bien inform ne paiera pas plus pour la proprit quune somme gale la valeur actuelle des revenus ou bnfices futurs gnrs par une proprit quivalente soumise aux mmes types de risque. En fonction du type dactif valu, plusieurs mthodes sont donc recoupes pour dterminer la valeur de march de la proprit. Lensemble de nos recherches et analyses est prsent dans un livrable standard commun tous les experts de CB Richard Ellis travers le monde. Nous disposons par la suite dun contrle de qualit de nos rapports qui sont relus et valids par un comit de relecture. Une fois le rapport livr au client, nous restons bien entendu disponibles pour une runion de travail et ainsi valider les rsultats de notre rapport avec notre client. Quelles sont les normes appliques par CB Richard Ellis en terme dvaluation immobilire ? Toutes les expertises de CB Richard Ellis sont effectues dans le cadre des normes dfinies par la Charte de lexpertise en Evaluation Immobilire, les normes europennes Tegova et les normes publies par la Royal Institution of Charted Surveyors RICS. Quest-ce que les standards RICS ? Cre en 1968 au Royaume-Uni et prsente dans plus de 140 pays, la Royal Institution of Charted Surveyors (RICS) est une organisation professionnelle internationale qui dlivre une certification reconnue dans le monde entier pour les professionnels de limmobilier, de lurbanisme et de la construction. RICS Valuation standards nonce les rgles que les membres de lassociation doivent suivre pour fournir une valuation compatible avec les normes IVS (International Valuation Standards) et IFRS (International Finance Reporting Standards) qui rpondent aux normes les plus leves de professionnalisme et dintgrit. Cette certification permet de sassurer de la qualit des rapports en termes de raisonnement, analyses, consistance des mthodes utilises et elle permet de protger les clients et utilisateurs grce un code de dontologie strict. Emilie dAvout, Manager Dpartement Expertise, CB Richard Ellis Maroc

Pour plus dinformation concernant le MarketView, veuillez contacter: Richard Holberton Director, EMEA Research CB Richard Ellis St Martins Court 10 Paternoster Row London EC4M 7HP t: +44 20 7182 3348 e: richard.holberton@cbre.com Karim Beqqali Directeur Gnral, CB Richard Ellis Maroc 97 Bv Al Massira Al Khadra 1er tage 20100 Casablanca t: +212 (0) 522 77 89 80 e: karim.beqqali@cbre.com Edward Farrelly Director, Research CB Richard Ellis Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1 Edificio Torre Picasso, planta 27 28020 Madrid t: +34 91 598 19 00 e: edward.farrelly@cbre.com

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Disclaimer 2010 CB Richard Ellis Les informations prsentes dans ce document ont t obtenues partir de sources reconnues et fiables. Toutefois, nous navons pas procd une vrification approfondie de ces informations et ne pouvons nous engager sur leur exactitude. Il est de la responsabilit du lecteur et de lutilisateur du prsent document de procder la validation de ces lments. Toutes les projections, opinions, estimations ralises doivent tre considres titre dexemples et ne reprsentent en aucun cas la performance actuelle et future du march. Cette information est destine uniquement aux clients de CB Richard Ellis, elle ne saurait tre utilise et reproduite sans laccord de CB Richard Ellis. Copyright 2010 CB Richard Ellis
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