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J. MORAND-DEVILLER
Droit
l'urbanisme
AUPELF-UREF
Droit de V urbanisme
Droit de l'urbanisme
ISBN 2-909455-49-1
1996 ditions ESTEM
Toute reprsentation ou reproduction, intgrale ou partielle, faite sans le
consentement de l'auteur, ou de ses ayants droit ou ayants cause, est illicite (loi du
11 mars 1957, alina 1er de l'article 40). Cette reprsentation ou reproduction par
quelque procd que ce soit, constituerait une contrefaon sanctionne par les
articles 425 et suivant du Code Pnal.
JACQUELINE MORAND-DEVILLER
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INTRODUCTION
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Introduction
Police de la scurit
Des rgles permettent le contrle, par voie d'autorisation ou de dclaration
pralable, des tablissements dangereux, incommodes, insalubres. Un dcret
imprial de 1810 prvoit trois classes selon le degr de dangerosit. Les lois de
1917 et 1976 modifieront ce rgime sans toucher l'essentiel. Le contrle des
installations classes est dsormais annex par le droit de l'environnement.
La loi du 21 juin 1898, toujours en vigueur, prend en considration les immeubles
menaant ruine : le maire peut (et mme doit) prescrire la dmolition d'un
immeuble prsentant des dangers pour la scurit des voisins ou des passants.
Police de la salubrit
Le dcret-loi du 26 mai 1852, inspir par Haussmann, oblige les constructeurs
l'amnagement de rseaux d'vacuation des eaux. Le champ d'application qui ne
concernait que Paris, l'origine, pouvait tre tendu. La loi du 15 fvrier 1902 sur
l'hygine publique, prvoit l'laboration, dans chaque commune, d'un rglement
sanitaire : aucune construction dans les villes de plus de 20 000 habitants ne
pouvait tre entreprise sans un permis constatant la conformit au rglement.
Protection de l'esthtique et conservation du patrimoine
En raction contre Haussmann le dmolisseur et Violet le Duc le
reconstructeur l'identique , de grandes lois protectrices, toujours en vigueur
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Droit de l'urbanisme
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Introduction
Anctres directs des P.O.S., qui leur emprunteront leurs principaux traits, les
plans d'amnagement ne connurent pas le succs escompt. La procdure tait
trop lourde et contraignante pour des communes dpourvues des moyens d'y faire
face. En 1940, 273 projets seulement avait t dcrts d'utilit publique alors que
prs de 2 000 communes taient en principe tenues d'avoir un plan. La
planification dcentralise, choix politique irrversible, devra attendre un demi-
sicle pour entrer rellement en application.
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Droit de l'urbanisme
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Introduction
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Droit de l'urbanisme
Par ailleurs, des incitations sont faites pour rendre plus aiss l'achat ou la location
des constructions par les particuliers. Leurs rgles complexes occupent prs de la
moiti, en volume, du Code de la construction et de l'habitation (C.C.H.). Il s'agit
entre autres, des prts pour l'accession la proprit (P.A.P.), des prts
conventionns, des prts pour l'amlioration de logements usage locatif, de
l'aidepersonnalise au logement (A.P.L.).
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Introduction
matres d'ouvrage : loi du 3 janvier 1967 remplace par la loi du 4 janvier 1978,
dite : loi Spinetta .
6. L'urbanisme dcentralis
En oprant au profit des communes un large transfert de comptences affectant
la fois l'laboration des documents d'urbanisme, l'instruction et la dlivrance des
autorisations de construire et la ralisation des projets d'amnagement, les lois des
7 janvier et 22 juillet 1983 et du 18 juillet 1985 ont considrablement modifi
les sources et les institutions du droit de l'urbanisme.
L'importance de ces rformes a encore accentu l'inflation galopante des textes
(on a calcul que 85 % environ des articles du Code de l'urbanisme ont t
modifis ou supprims entre 1974 et 1984). On essaya ensuite de purifier ce
droit, ce que les premires tentatives, cf. la loi du 6 janvier 1986, dite de
simplification , ne sont gure parvenues russir.
Un renversement de tendance se rencontre s'agissant des options politiques
fondamentales. Les annes 70-80 furent marques par un climat de suspicion
l'gard des constructeurs, ce qui n'empchait pas de les encourager par ailleurs
( quand le btiment va... ). La crise de la construction, aprs un ge d'or qui
s'achve en 1975, incite la libralisation du droit de l'urbanisme. Afin de
relancer l'offre foncire, la loi Mhaignerie du 23 dcembre 1986 rduit
modestement le champ d'application du droit de premption et du P.L.D. et
prvoit nouveau des mcanismes d'anticipation dans l'application des rgles.
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qui fait voter la loi d'orientation sur la ville le 13 juillet 1991. Pour faire chec
une urbanisation subie plus que matrise, pour dcloisonner l'espace urbain et
remplacer la sgrgation et l'exclusion par la cohsion sociale, la dimension
habitat devient prdominante. La diversit et la solidarit entre les classes
sociales et entre les activits conomiques sont encourages par une meilleure
complmentarit dans les affectations de l'espace et par la solidarit financire
entre les communes. De nombreuses dispositions du Code de l'urbanisme s'en
trouvent modifies.
Un rapport demand au Conseil d'Etat par le Premier Ministre et adopt en janvier
1992, dit Rapport Labetoulle du nom de son rapporteur gnral, insiste sur la
ncessit d'un droit plus efficace.
Prenant en compte certaines propositions de ce rapport la loi du 9 fvrier 1994
apporte diverses rformes d'importance ingale. On ne manquera pas d'observer
qu'elle revient sur les dispositions de cinq lois rcentes et infirme trois arrts du
Conseil d'Etat : l'instabilit reproche aux communes dans leurs rglementations
d'urbanisme prend ses modles en haut lieu.
Saisi de la constitutionnalit de ce texte, le Conseil constitutionnel invalide trois
dispositions et a le mrite d'lever le dbat (cf. Recours l'article 14 de la
Dclaration des droits de l'Homme) au-del de controverses d'ordre
essentiellement technique : dcision du 21 janvier 1994.
Par certains de ses aspects, la loi d'orientation pour le dveloppement et
l'amnagement du territoire du 4 fvrier 1995 renforce le rle rgulateur de
l'Etat : cration de Directives Territoriales d'Amnagement encadrant les
documents d'urbanisme dcentraliss, effet suspensif des dfrs prfectoraux
assortis de demandes de sursis excution des actes des collectivits locales...
Le droit de l'urbanisme fut ses origines destin des projets spcifiques
localiss. Il devint, aprs la seconde guerre mondiale, une affaire d'Etat
dimension prospective oprationnelle. Le grand souffle dcentralisateur des
annes 1982-1983 lui donne nouveau une dimension locale primordiale, limite
cependant par de nombreuses strates rglementaires d'application nationale, que
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Introduction
les services de l'Etat ont pour mission de faire respecter. Proche des
proccupations quotidiennes des citoyens en leur cadre de vie, l'urbanisme est
aussi l'affaire de tous et si les progrs de la dmocratie semi-directe sont
drisoires, les progrs de la participation sont, en principe encourags, tant il
semble prfrable de convaincre plutt que de contraindre.
1. Rglementations nationales
Les lois
Elles jouent un rle essentiel. L'article 34 de la constitution attribue au
lgislateur la dtermination des principes fondamentaux touchant au droit de
proprit.
Les meilleures, aux effets les plus durables, sont celles qui se donnent pour
objet la mise au point de grands systmes d'orientation. En font partie la loi
d'orientation foncire du 30 dcembre 1967 (amnageant les P.O.S. et les
S.D.A.U.), la loi foncire du 31 dcembre 1975 (crant le P.L.D. et les Z.I.F.), la
loi portant rforme de l'urbanisme du 31 dcembre 1976 (ramnageant les P.O.S.
et le permis de construire), les lois des 7 janvier et 22 juillet 1983 sur la
rpartition des comptences entre l'Etat et les collectivits locales ainsi que la loi
du 18 juillet 1985 sur les principes de l'amnagement.
Il est logique que des problmes d'envergure nationale ne soient pas traits par
des textes de rang infrieur : la loi montagne, du 9 janvier 1985, la loi sur le
voisinage aux abords des arodromes du 11 juillet 1985 et la loi littoral du
3 janvier 1986 ont trs opportunment pris le relais d'anciennes directives
d'amnagement. Dcries par certains comme trop imprcises, les lois littoral et
montagne ont le mrite d'avoir pos de grandes orientations mobilisatrices,
destines tre compltes par des dcrets d'application qui, pour certains, tardent
intervenir.
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Droit de l'urbanisme
2. La jurisprudence
Le droit de l'urbanisme, au sens large, incluant le droit de l'expropriation, a
fourni au juge administratif l'occasion de grandes crations prtoriennes,
concernant en particulier le contrle du pouvoir discrtionnaire : thories de
l'erreur manifeste (CE. 29 mars 1968, Soc. lotissement plage de
Pampelonne ), et du bilan (CE. 28 mai 1971, Ville Nouvelle Est ),
appliqu aux drogations : (CE. 5 juillet 1973, Ville de Limoges ).
Il lui a offert l'opportunit de constructions jurisprudentielles
sophistiques : retrait des dcisions implicites d'octroi, notion de publicit
complte, intrt agir, dtournement de pouvoir, lien entre les autorisations
individuelles et les normes rglementaires...
Quelque peu essouffle dans les annes 80, cette jurisprudence a retrouv une
vigueur et un intrt nouveau avec les rformes issues de la dcentralisation :
contentieux de la lgalit des P.O.S., des Z.A.C., contentieux de la
responsabilit...
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Introduction
3. Rglementations locales
Entre 1943 et 1983, l'urbanisme fut une affaire d'Etat. Les reprsentants de
l'Etat : prfet et D.D.E. avaient la responsabilit principale des documents
d'urbanisme et des autorisations de construire dlivres au nom de l'Etat .
La situation s'est inverse en 1983. Les communes sont devenues responsables de
l'laboration de leur P.O.S. et les autorisations de construire, lorsque la commune
s'est dote d'un P.O.S., sont dlivres en son nom.
Les sources locales sont plus prcises que les rgles nationales mais sont, en
gnral, perues comme plus mallables. Le dfr prfectoral peut tre un
moyen sr de contrler leur lgalit mais son usage demeure beaucoup trop
limit : trois par an et par dpartement en moyenne dans le domaine de
l'urbanisme (cf. Rapport Labetoulle prcit).
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3. Les amnageurs
Lorsqu'elles ne ralisent pas elles-mmes, en rgie, les oprations d'amnagement
ou lorsqu'elles n'en confient pas l'excution des socits prives, les collectivits
locales peuvent s'adresser des organismes publics ou para-publics. Elles
peuvent aussi favoriser les actions entreprises par les propritaires, regroups en
associations foncires urbaines (A.F.U.).
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Droit de l'urbanisme
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Introduction
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Droit de l'urbanisme
superficie ; ou forces, dont il n'existe encore aucun exemple. Dans ces deux
dernires hypothses, les A.F.U. ont le statut d'tablissement public, selon la
clbre jurisprudence T.C. 9 dcembre 1899, AJ. Syndicale du canal de
Gignac . Elles peuvent percevoir des taxes dont le recouvrement intervient
comme en matire de contributions directes et bnficier du pouvoir
d'exproprier.
Les A.F.U. peuvent poursuivre quatre objets : le remembrement de parcelles
favorisant en milieu urbain le remodelage d'une configuration dfectueuse de
terrains ; le groupement de parcelles en vue soit d'en confrer l'usage un
tiers, notamment par bail construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la
vente une socit de construction ou d'amnagement ; la construction,
l'entretien ou la gestion d'ouvrages d'intrt collectif ; la restauration
immobilire.
Les avantages de ce systme associatif sont vidents : participation directe des
propritaires fonciers l'amnagement de leurs terrains, concertation souple avec
les pouvoirs publics, avantages fiscaux tel le non-assujettissement la T.V.A.
immobilire et la non-imposition de certaines plus-values.
Pourtant la formule ne connat qu'un succs relatif. Le nombre des A.F.U.
reste faible : 430 environ, dont 280 concernent les A.F.U. de remembrement. Il
faut cependant signaler un essor remarquable depuis la rforme de 1985.
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PREMIRE PARTIE
La rglementation de l'urbanisme
Les sources du droit de l'urbanisme trouvent leur principal fondement dans des
documents de planification dsormais dcentraliss pour les sources les plus
immdiates. Intgr dans les perspectives d'amnagement du territoire, ce droit est
ncessairement prospectif et volutif.
Une tendance, au demeurant pernicieuse, entrane depuis quelques annes les
pouvoirs publics multiplier les strates rglementaires lesquelles entremlent
leurs effets verticalement et horizontalement. Si cette sophistication est leste de
bonnes intentions : protger le plus efficacement possible l'intgration
harmonieuse des constructions dans l'espace, l'excs de documents de
planification, gnraux ou spcifiques, risque non seulement de compliquer
inutilement les tches des responsables de la mise en uvre de ces textes mais de
favoriser les licences prises leur gard.
Il convient donc, une fois franchi l'obstacle du dcryptage de dispositions souvent
obscures et parses, de dgager les grandes lignes directrices d'un droit au
demeurant riche, ce qui est l'objet de cet ouvrage.
Les contraintes apportes l'utilisation des sols rsultent soit de rgles nationales
(Chapitre I), soit de rgles dcentralises d'origine le plus souvent communale
(Chapitre II).
Chapitre I
Les rgles nationales
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La rglementation de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
B- Mise en uvre
Sous l'empire du droit applicable antrieurement aux lois de dcentralisation,
certaines communes (surtout les communes rurales) se dotrent de cartes
communales qui prcisaient les modalits d'application du R.N.U. Cette demande
ayant t encourag par le Ministre, le nombre de ces cartes passa de 2 500 en
1977 plus de 6 000 en 1982. Dans un arrt du 29 avril 1983, Ass. de dfense
des espaces ruraux et naturels de la commune de Regny , le Conseil d'Etat leur
reconnut la valeur de directives : dpourvues de caractre rglementaire, ces
cartes ne pouvaient faire directement l'objet de recours mais leur contenu pouvait
tre oppos l'administration l'occasion d'une mesure d'application individuelle
(autorisation de construire notamment).
La loi du 7 janvier 1983 a li ces documents la rgle de la constructibilit
limite. Celle-ci avait pour finalit d'inciter les communes se doter d'un P.O.S.
en nonant le principe d'inconstructibilit en dehors des parties actuellement
urbanises de la commune. Ce principe tait assorti de nombreuses exceptions et
avait ses effets suspendus dans les territoires couverts par les M.A.R.N.U.
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
L'article L 111-1-1
La rdaction de l'article L. 111-1-1 issue de la loi du 7 janvier 1983 tait
confuse : taient vises deux catgories de rgles qui se recoupaient
partiellement : les lois d'amnagement et d'urbanisme et les prescriptions
d'amnagement d'origine soit lgislative (contenues dans les lois d'amnagement
et d'urbanisme) soit rglementaire.
La loi d'amnagement et de dveloppement du territoire du 4 fvrier 1995 ne fait
plus rfrence la notion de prescriptions et simplifie la rdaction de l'article
L. 111-1-1 qui dispose dsormais : Des lois d'amnagement et d'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
doivent pas tre contraires aux lois Montagne et Littoral ou aux directives
territoriales d'amnagement prises pour leur application ;
- les lois d'amnagement et d'urbanisme peuvent prvoir l'opposabilit aux
autorisations individuelles de tout en partie de leurs dispositions.
Tel est le cas des trois lois prcites.
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
social, culturel du massif contenues dans le plan rgional qui a pour objet
d'arrter, sur une dure de 5 ans, les priorits mettre en uvre pour la ralisation
du schma rgional d'amnagement et de dveloppement du territoire.
Ces nouveaux documents d'amnagement n'ont toutefois pas d'effet juridique
direct sur les documents d'urbanisme et sur les autorisations individuelles.
L'amnagement
- Extension de l'urbanisation en continuit avec les bourgs, villages et
hameaux existants ou en hameaux nouveaux intgrs l'environnement (art.
L. 145-3-1II).
Disposition que l'on retrouve dans la loi littoral, elle tend viter le mitage et
circonscrire l'habitat dans un tissu urbain homogne.
La loi d'amnagement et de dveloppement du territoire a prcis que, sous
rserve de la dfection ou de l'extension limite des constructions existantes et des
installations ou quipements d'intrt public incompatibles avec le voisinage des
zones habites, l'urbanisation doit se raliser en continuit avec les bourgs,
villages et hameaux existants .
La notion d'intgration l'environnement des hameaux nouveaux appelle des
prcisions jurisprudentielles. Une conception trop extensive sera sanctionne :
CE. 14 dcembre 1992, Commune de Saint-Gervais-les-Bains .
- Prise en compte des communauts d'intrt et de l'quilibre des activits
conomiques et de loisirs (art. L. 145-3-IV).
Le dveloppement touristique doit prendre en compte les communauts d'intrt
des collectivits locales concernes, favoriser l'quilibre entre les diffrentes
activits conomiques et de loisirs et l'utilisation rationnelle du patrimoine bti
pour un taux d'occupation le plus lev possible. Le primtre des S.D. tient
compte de cette communaut d'intrts conomiques et sociaux (art. L. 145-4).
La protection
- Prservation des activits traditionnelles (art L. 145-3-1)
Les terres ncessaires au maintien et au dveloppement des activits agricoles,
pastorales et forestires, apprcies selon la situation, le relief, la pente,
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La rglementation de l'urbanisme
L'amnagement
II s'agit d'enrayer la densification dj forte en localisant les constructions
nouvelles et en les loignant du rivage.
- Non-remise en cause des espaces dj urbaniss (L. 146-2)
La reconstruction et mme l'extension des constructions rcentes sont autorises
ainsi que les oprations de rhabilitation de l'habitat.
- Extension de l'urbanisation en continuit ou en hameaux nouveaux (art.
L. 146-4-1)
Ne pourront tre autorises que les constructions ralises soit en continuit
avec les agglomrations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intgrs
l'environnement .
Les notions de continuit, c'est--dire de solidarit du tissu urbain, et celle
d'agglomration qui exclut les constructions nouvelles dans les zones d'habitat
dispers sont peu peu prcises par le juge.
- Extension limite de l'urbanisation dans les espaces proches du rivage (art
L. 146-4-II)
La proximit du rivage ne fait pas entirement obstacle l'urbanisation. Mais
celle-ci doit se fonder sur des justifications prcises :
- Il peut tout d'abord s'agir de constructions compatibles avec un S.M.V.M. ou
conformes aux dispositions d'un S.D. ou d'un schma d'amnagement rgional.
- La justification peut tre recherche dans le P.O.S. mais condition que les
construction soient rendues ncessaires par la configuration des lieux ou par
l'accueil d'activits conomiques exigeant la proximit immdiate de l'eau.
- En l'absence de l'un ou l'autre de ces documents l'urbanisation peut tre ralise
avec l'accord pralable du prfet et aprs avis de la commission dpartementale
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Droit de l'urbanisme
La protection
- Inconstructibilit dans la bande littorale des 100 mtres (art. L. 146-4-III)
En dehors des espaces urbaniss, les constructions sont interdites sur une bande
littorale de 100 mtres compter de la limite haute du rivage .
La protection spciale de la bande des 100 mtres avait t rige en principe ds
la directive de 1979. Plus prcise dans sa rdaction, la loi a cependant affaibli la
porte de l'inconstructibilit par un double rgime d'exception :
- d'une part l'inconstructibilit ne s'applique qu' en dehors des espaces
urbaniss . Selon la jurisprudence, cette urbanisation ne s'apprcie pas
seulement par rfrence au zonage des P.O.S., mais en fonction de la situation
relle du terrain ;
- d'autre part, elle ne s'applique pas aux constructions ou installations
ncessaires des services publics ou des activits conomiques exigeant la
proximit de l'eau , ce qui conduit des interprtations au cas par cas : cf. un
centre de thalassothrapie ou d'isothrapie n'exige pas cette proximit immdiate
alors que des entreprises de rparation navale et des activits d'aquaculture
l'imposent.
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La rglementation de l'urbanisme
- La loi du 9fvrier 1994 est revenue sur un arrt du Conseil d'Etat qui estimait,
propos de la station d'puration de la ville de Toulon localise en bord de mer,
qu'une station d'puration n'exigeait pas la prsence immdiate de l'eau.
Son article 8 autorise, titre exceptionnel, les stations d'puration dans la bande
littorale, par arrt conjoint des Ministres de l'Urbanisme et de l'Environnement.
On ne manquera pas de regretter cet appel au lgislateur pour rsoudre deux
affaires particulires : Fabrges et la station d'puration prcite, et ces atteintes
- hlas trop frquentes la majest de la loi.
- Protection renforce des espaces littoraux fragiles (art. L. 146-6)
- Notion d'espaces fragiles protgs.
La formule est extensive. Seront protgs les espaces terrestres et marins, sites
et paysages remarquables ou caractristiques du patrimoine naturel et culturel du
littoral et les milieux ncessaires au maintien des quilibres biologiques . Le
dcret du 20 septembre 1989 en a donn la liste : forts et zones boises proches
du rivage, dunes, landes, plages, lidos, estrans, falaises, marais, vasires, rcifs
coralliens, lagons, mangroves dans les D.O.M... (art. R. 146-1).
- tendue de la protection.
Dans ces espaces seuls en principe peuvent tre installs des quipements lgers
ncessaires leur mise en valeur ou leur ouverture au public. Ces dispositions
s'appliquent aux documents d'urbanisme et les autorits comptentes devront en
tenir compte lors de leur laboration.
- Biens culturels maritimes. Loi du 1 er dcembre 1989.
La loi du Ier dcembre 1989 a soumis un rgime proche de celui des fouilles
archologiques terrestres les fouilles marines : autorisation de prospection,
obligation de laisser sur place et de dclarer l'administration (avec
ventuellement la remise d'une rcompense ) la dcouverte des gisements,
paves, vestiges et gnralement de tout bien prsentant un intrt archologique
ou historique, situs sur le domaine public maritime ou au fond de la mer dans la
zone contigue.
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S'il s'agit de constructions individuelles non groupes situes dans des secteurs
dj urbaniss ds lors qu'elles n'entranent qu'une faible capacit nouvelle
d'accueil. Il en est de mme pour les oprations de rnovation de l'habitat existant.
Ces dispositions sont modules en fonction du classement en zones et de la gne
due au bruit.
Enfin, toutes les constructions qui seront autorises en vertu de ces exceptions
feront l'objet de mesures d'isolation acoustique selon un rgime spcial.
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Droit de l urbanisme
II a donc t dcid de crer des D.T.A. tout en maintenant les schmas directeurs,
ce qui n'est pas sans effet quant l'aggravation de la sdimentation du droit de
l'urbanisme et sa complexit, phnomne particulirement fcheux en cas de
contentieux.
Dfinition
L'article L. 111-1-1 du code de l'urbanisme modifi dispose :
Des lois d'amnagement et d'urbanisme fixent des dispositions nationales ou
particulires certaines parties du territoire .
Des directives territoriales d'amnagement peuvent fixer, sur certaines parties
du territoire, les orientations fondamentales de l'Etat en matire d'amnagement
et d'quilibre entre les perspectives de dveloppement, de protection et de mise en
valeur des territoires. Elles fixent les principaux objectifs de l'Etat en matire de
localisation des grandes infrastructures de transport et des grands quipements,
ainsi qu'en matire de prservation des espaces naturels, des sites et des
paysages. Elles prennent en compte les orientations gnrales du schma
national d'amnagement et de dveloppement du territoire .
Ces directives peuvent prciser en outre les modalits d'application des lois
d'amnagement et d'urbanisme.
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La rglementation de l'urbanisme
Effets juridiques
Afin d'assurer la cohrence de la politique nationale d'amnagement du territoire,
les D.T.A. prennent en compte le schma national.
La loi d'orientation tablit une chane de compatibilit entre les lois nationales
d'amnagement et d'urbanisme, les D.T.A. et les documents d'urbanisme locaux
(schmas directeurs et schmas de secteurs, P.O.S. ou documents en tenant lieu).
Cette chane de compatibilit est fonde sur le principe de subsidiante, selon
lequel un document d'urbanisme ne doit tre compatible qu'avec le document ou
la norme qui lui est immdiatement suprieur.
Ainsi la nouvelle loi dispose : les schmas directeurs et les schmas de secteur
doivent tre compatibles avec les D.T.A. et en l'absence de ces directives avec les
lois d'amnagement et d'urbanisme. Les P.O.S. et les documents en tenant lieu
doivent tre compatibles avec les orientations des schmas directeurs et des
schmas de secteur. En l'absence de ces schmas, il doivent tre compatibles avec
les D.T.A. et en l'absence de ces dernires avec les lois d'amnagement et
d'urbanisme .
Les D.T.A. qui ont pour objet de prciser les modalits d'application des lois
Montagne et Littoral sont directement opposables aux autorisations individuelles.
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La rglementation de l'urbanisme
Oprations d'amnagement
II a t cr au niveau national un Groupe central des villes nouvelles , plac
auprs du Ministre charg de l'urbanisme qui met des avis, fait des propositions
et a en charge la coordination des oprations.
Au niveau local des tablissements publics sont responsables des oprations
d'amnagement. Les collectivits locales disposent de la majorit des siges au
conseil d'administration mais l'Etat y est fortement reprsent. Ces E.P.I.C. ont de
trs larges pouvoirs d'intervention foncire.
Les ressources sont partages entre le syndicat d'amnagement qui revient la
taxe professionnelle et qui bnficie des subventions de l'Etat ou de la rgion et
entre les communes qui revient la taxe foncire et d'habitation ainsi que les
dotations globales d'quipement et de fonctionnement.
Le prsident du syndicat a le pouvoir de dlivrer, au nom de l'Etat les
autorisations d'occupation du sol, lotissement ou oprations groupes de plus de
30 logements. Les oprations d'amnagement des villes nouvelles constituent des
projets d'intrt gnral.
Le bilan est plutt satisfaisant.
Les agglomrations nouvelles ont accueilli plus de 40 % du flux dmographique
de la rgion d'Ile-de-France et l'quilibre entre les activits conomiques et
l'habitat est honnte. La loi de 1983 n'a pas fix d'objectifs quantitatifs aux
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Droit de l'urbanisme
logements nouveaux construire, les ambitieux paris des annes 70 n'ayant pas
t tenus.
Objet
II s'agit de tout projet d'ouvrage, de travaux ou de protection prsentant un
caractre d'utilit publique... et destin la ralisation d'une opration
d'amnagement ou d'quipement, au fonctionnement d'un service public,
l'accueil des populations dfavorises, la protection du patrimoine naturel ou
culturel, la prvention des risques, la mise en valeur des ressources naturelles
ou l'amnagement agricole et rural .
A titre d'exemple, on citera la ralisation de routes, ponts, centrales lectriques,
lignes ferroviaires, btiments scolaires..., les oprations de remembrement rural,
de boisement, de rhabilitation des quartiers anciens. Les travaux peuvent
n'intresser que l'entretien ou les rparations.
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La rglementation de l urbanisme
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
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Chapitre II
Les rgles dcentralises
Comme les rgles nationales, les rgles dcentralises s'articulent autour :
- de rgles gnrales qui rsultent soit de documents caractre
prospectif : les schmas directeurs fixant les orientations fondamentales de
l'amnagement et de l'urbanisme d'un ensemble de communes, soit de
documents de nature rglementaire : les P.O.S. compatibles avec les
orientations des S.D. et directement opposables aux administrs ;
- de rgles spcifiques certains espaces ncessitant une attention particulire.
faible progression depuis 1983 ; dans le mme temps le nombre des P.O.S. avait
quasiment doubl. Prs d'1/3 des S.D. sont en cours de modification.
Un mouvement de reprise s'est toutefois amorc la faveur du renforcement de
l'intercommunalit par la loi sur l'administration territoriale de la Rpublique du
6 fvrier 1992, mais les S.D. ne connaissent toujours pas le succs rencontr par
les chartes intercommunales de dveloppement cres en 1983 (cf. infra) : plus de
300 chartes couvrant prs de 7 000 communes, succs d leur caractre souple
et peu formalis.
La complexit de la procdure d'laboration des S.D. est, en effet, la principale
cause de la lenteur de leur progression et de leur invitable vieillissement.
1. Objet
Selon l'article L. 122-1, les S.D. fixent les orientations fondamentales de
l'amnagement des territoires intresss, compte tenu de l'quilibre qu'il
convient de prserver entre l'extension urbaine, l'exercice des activits
agricoles, des autres activits conomiques et la prservation des sites et paysages
naturels ou urbains . Ils dterminent la destination gnrale des sols et, en tant
que de besoin, la nature et le trac des grands quipements d'infrastructure, en
particulier de transport, la localisation des services et des activits les plus
importantes ainsi que des zones prfrentielles d'extension et de restructuration
urbaine qui devront tenir compte de l'quilibre entre emploi, habitat, ainsi que
des moyens de transport et de la gestion des eaux . Les schmas directeurs
devront prendre en compte les programmes locaux de l'habitat (L. 13 juillet
1991).
La dfinition de ces orientations fondamentales est justifie par la circonstance
que les communes concernes prsentent une communaut d'intrts
conomiques et sociaux (art R. 122-1).
Les S.D. peuvent tre complts par des schmas de secteur qui prcisent leurs
options et sont soumis au mme rgime.
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Droit de l'urbanisme
2. tablissement et adoption
La loi du 7 janvier 1983 a, en principe, profondment innov en dcentralisant,
comme pour les P.O.S., la procdure. Alors qu'auparavant la dcision appartenait
en dernier ressort aux autorits tatiques, en dpit d'une qualification en trompe
l'il d' laboration conjointe , depuis 1983 c'est l'Etat qui est devenu un simple
associ, l'initiative et la dcision revenant aux communes regroupes dans un
tablissement public de coopration intercommunale (E.P.C.I.).
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
C'est le cas lorsque l'application locale des D.T.A. ou en leur absence des L.A.U.,
des P.I.G. et des projets d'U.T.N. requiert l'existence d'un S.D.
Si le schma n'a pu tre labor selon la procdure normale dcentralise dans un
dlai de 2 ans, le prfet peut, par arrt motiv, dcider de son tablissement
selon l'ancienne procdure d'laboration conjointe : l'approbation est donne par
arrt prfectoral ou dcret et les communes ne sont que consultes.
- Adaptation
Elle emprunte la mme dmarche dcentralise que l'laboration associe et le
prfet peut user de la procdure exceptionnelle pour les mmes raisons et dans les
mmes conditions.
La procdure d'laboration conjointe a t tendue par la loi du 18 juillet 1985
aux anciens S.D.A.U. approuvs avant le 1 er octobre 1983. Elle intervient
facultativement lorsqu'un P.O.S. en cours d'laboration contient des dispositions
incompatibles avec l'ancien schma et imprativement si cela est rendu ncessaire
par l'application des D.T.A. ou en leur absence des L.A.U. ou si elle est
susceptible de compromettre la ralisation d'un P.I.G.
3. Opposabilit
Aux autorits comptentes
- Doivent tre compatibles avec le S.D. : les P.O.S., les P.A.Z., les projets
d'acquisitions foncires des collectivits, des tablissements publics et de leurs
concessionnaires, les grands travaux d'quipement.
La notion de compatibilit est plus souple que celle de conformit. Celle-ci
interdit toute diffrence entre la norme suprieure et la norme infrieure alors que
celle-l suppose l'absence de contrarit des documents d'urbanisme communaux
avec les orientations fondamentales et la destination gnrale des sols prvues au
S.D. (en ce sens : Circulaire du 21 juillet 1987, cf. aussi Avis du CE. du 5 mai
1991). L'harmonie et la cohrence entre les grandes options communales et
intercommunales sont ainsi recherches.
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Droit de 'urbanisme
Aux administrs
- L'arrt Domat du 2 mars 1977 a, mettant fin des controverses, dcid que
le permis de construire n'est pas au nombre des dcisions administratives dont la
lgalit doit s'apprcier par rfrence aux dispositions des S.D.A.U. lesquelles
ne sont donc pas directement opposables aux demandes d'autorisation du sol. La
contestation ne pourrait tre qu'indirecte en excipant Vexception d'illgalit d'un
P.O.S., d'un P.A.Z. ou d'une D.U.P. estims incompatibles avec un S.D.
- Les seules hypothses d'opposabilit directe concernent les autorisations de
construire sur les espaces boiss classs et surtout les S.D. d'agglomrations
nouvelles assimils aux directives d'amnagement national.
Par anticipation
A l'instar des P.O.S. les S.D. peuvent produire des effets avant que leur
laboration ait atteint son terme.
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La rglementation de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
1. Contenu
Le contenu du P.O.S. est gomtrie variable .
L'article L. 123-1 distingue entre des dispositions obligatoires, telles le zonage,
les rgles de prospect, la destination et la nature des constructions, la prise en
considration des programmes locaux de l'habitat, lorsqu'ils existent. La loi
paysage du 8 janvier 1993 contraint, de surcrot les P.O.S. prendre en
compte la prservation de la qualit des paysages et la matrise de leur
volution . C'est le contenu minimal du P.O.S. qui accueille aussi des
dispositions facultatives telles que le C O S . , les emplacements rservs, les
rgles relatives l'aspect extrieur des constructions... Cette libert de choix est
de nature inciter les petites communes rurales entreprendre l'laboration d'un
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La rglementation de l'urbanisme
P.O.S. simplifi plus ais mettre en oeuvre que les documents sophistiqus et
complexes ncessaires aux grandes agglomrations.
Quel que soit son contenu, le P.O.S. se prsente sous la forme d'un dossier
comprenant : un rapport de prsentation, des documents graphiques, un rglement
et des annexes.
Le rapport de prsentation (art. R. 123-17)
- Sorte d'expos des motifs, il expose partir de l'analyse de la situation existante
les perspectives d'volution dmographique, conomique et sociale... celles
relatives l'habitat, l'emploi, aux quipements publics, aux services et aux
moyens de transport . Il doit justifier de la compatibilit du P.O.S. avec les
diverses nonnes supracommunales, formalits considres comme substantielles.
Prospectif, il dtermine les perspectives d'volution des parties urbanises et les
conditions permettant la commune de matriser son urbanisation.
- La jurisprudence a soulign l'importance de ce rapport et annul des P.O.S. pour
insuffisance des analyses sur l'tat initial de l'environnement, cf. CE. 17 juin
1983, Commune d'Avrill ; C E . 22 novembre 1985, Daniau ;
C E . 3 juillet 1992, Commune de Riedisheim . Ce contrle rigoureux est
d'autant plus ncessaire que les documents chappent l'obligation d'tude
d'impact.
La commune doit justifier ses choix d'urbanisme et expliquer en quoi ils servent
l'intrt gnral. Le rapport de prsentation doit, en particulier, dmontrer que le
P.O.S. respecte les proccupations d'environnement.
En dpit d'un vif dbat, aprs le vote de la loi du 10 juillet 1976 dont l'article 2
introduisait l'tude d'impact dans notre droit, les P.O.S. chappent l'obligation
d'une telle tude.
Aux arguments des cologistes, il fut rpliqu que 1' tude d'environnement ,
qui figure dans le rapport de prsentation, en tient lieu.
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Droit de l'urbanisme
Les annexes
Plusieurs sries d'annexs sont numres l'article R. 123-24 : liste des
emplacements rservs, des oprations dclares d'utilit publique, des servitudes
d'utilit publique, des lotissements, lments relatifs aux rseaux d'eau et
d'assainissement, D.T.A., plans d'exposition au bruit des arodromes.
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La rglementation de l'urbanisme
2. Procdure d'tablissement
Avant les lois de dcentralisation, l'laboration dite conjointe ou ngocie
laissait la matrise technique de l'instruction aux experts et aux services
dconcentrs, D.D.E. en particulier, et la matrise des orientations et des
arbitrages politiques au reprsentant de l'Etat : le prfet, qui avait comptence
pour prendre l'initiative de prescrire un P.O.S., celle de le rendre public et de
l'approuver.
- Cette matrise appartient dsormais aux communes. L'article L. 123-3 dispose
que le P.O.S. est labor l'initiative et sous la responsabilit de la
commune .
Si les services de l'Etat sont amens intervenir frquemment soit au titre de
procdure normale d'laboration, soit au titre d'une mise disposition de leurs
moyens techniques la demande des communes non dotes de structures
suffisantes pour l'instruction du P.O.S., les dcisions de prescription, de
publication et d'approbation leur chappent.
La dcentralisation n'a toutefois pas entran de changement dans les diffrentes
phases de la procdure d'laboration. La premire s'ouvre avec la dcision de
doter la commune d'un P.O.S. et s'achve avec la publication. La seconde permet
une concertation avec le public par le moyen de l'enqute publique et s'achve par
l'approbation. Plus prcisment cinq tapes peuvent tre distingues.
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La rglementation de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
limitrophe condition que celle-ci n'ait pas demand tre consulte sur le projet
de P.O.S. : CE. 12 octobre 1992, Meulien .
- Approbation
Le P.O.S. peut tre ventuellement modifi pour tenir compte des rsultats de
l'enqute et des propositions de la commission de conciliation.
- La jurisprudence considre qu'une nouvelle enqute publique est ncessaire
lorsque ces modifications remettent en cause l'conomie gnrale du
plan : CE. 1 er juin 1984, Ass. de dfense des propritaires de Saint-Gervais
et CE. 17 mars 1993, Godfryd.
Il a par ailleurs t jug que des modifications dont l'utilit est apparue
postrieurement l'enqute sont possibles condition qu'elles ne remettent pas en
cause l'conomie gnrale du P.O.S. : CE. 21 septembre 1992, Association de
dfense de Juan-Les-Pins .
- L'approbation du P.O.S. intervient par dlibration du conseil municipal et fait
l'objet des mmes mesures de publicit que la dlibration le rendant public et du
mme contrle du reprsentant de l'Etat. Le plan approuv est tenu la disposition
du public ; un refus de communication autoriserait saisir la commission d'accs
aux documents administratifs (C.A.D.A.).
- Si l'approbation du P.O.S. qui a une porte dfinitive n'intervient pas dans un
dlai de trois ans compter de la dcision de publication, le P.O.S. rendu public
cesse d'tre opposable aux tiers.
3. Porte juridique
L'approbation des P.O.S. a des incidences directes sur le rgime des autorisations
de construire. L'entre en vigueur du P.O.S. entrane la municipalisation de ces
autorisations lesquelles sont dlivres par le maire, au nom de la commune et
non plus au nom de l'Etat.
Cette dcentralisation concerne les permis de construire et de dmolir, les
certificats d'urbanisme, les certificats de conformit, les autorisations de lotir, les
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
mais compatibles avec le futur P.O.S. tel que la rvision le laissait prvoir. Cette
facult de drogation-anticipation avait t l'origine de nombreux abus et il fut
donc envisag d'y mettre fin, ce que fit la loi du 22 juillet 1983.
- La loi du 23 dcembre 1986 a rtabli cette procdure (art. L. 123-4)
d'adaptabilit des rgles ncessairement volutives mais elle l'a assortie de
conditions plus svres que par le pass : la dcision d'application anticipe doit
avoir fait l'objet d'une dlibration du conseil municipal ; elle ne doit pas tre
incompatible avec les normes supracommunales ; les travaux du futur P.O.S.
doivent tre suffisamment avancs en ce qui concerne les perspectives d'volution
des territoires intresss et l'affectation des sols.
Valable durant 6 mois, la dcision d'application anticipe peut tre renouvele.
Elle vise, en particulier, permettre la ralisation rapide d'oprations de
construction ou l'accueil de certaines activits interdites par le P.O.S. en vigueur
mais qu'autoriserait le futur P.O.S. Elle n'est envisageable que dans l'hypothse
d'une rvision non d'une modification.
- Ce qui devait rester l'exception est devenu pratique courante et de nombreux
P.O.S. mis en rvision font l'objet d'une application anticipe, ce qui explique le
dbat rgulirement repris sur la licit de son maintien.
De la publication
- La publication, bien que n'induisant que des effets provisoires (trois ans) est un
des temps forts de la procdure d'laboration puisqu'elle entrane la pleine
opposabilit des rgles du P.O.S. l'gard des collectivits publiques comme des
particuliers.
- Le rapport entre les autorisations individuelles et les rgles du P.O.S. rendu
public est parfois qualifi de compatibilit (art. R. 123-31), parfois de
conformit (art. L. 421-3). C'est cette dernire relation qui semble prdominer
dans la mesure o les rgles du P.O.S. tant gnralement prcises ds la
publication le rapport de compatibilit lui-mme peut s'apprcier rigoureusement.
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Droit de l'urbanisme
- De l'approbation
- Elle donne un caractre dfinitif l'opposabilit des P.O.S. La non-
approbation dans un dlai de trois ans du P.O.S. rendu public n'entrane pas sa
caducit mais seulement la suspension de ses effets.
- L'effet principal depuis 1983 est le transfert aux communes des comptences
relatives l'utilisation du sol.
Adaptations mineures
- L'administration disposait, l'origine, de la possibilit d'accorder des
drogations aux rgles imposes par les P.O.S. mais les excs de cet urbanisme
drogatoire, mme temprs par la jurisprudence, cf. CE. 18 juillet 1973, Ville
de Limoges : application du contrle de proportionnalit, entranrent la
raction du lgislateur qui, en 1976, interdit toute drogation aux rgles et
servitudes dfinies par le P.O.S. l'exception des adaptations mineures
rendues ncessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le
caractre des constructions avoisinantes . La lgalit de l'adaptation suppose un
faible dpassement de l norme et un motif fond limitativement sur l'une de ces
trois situations.
- L'adaptation mineure doit tre distingue des hypothses o le P.O.S. lui-mme
envisage, titre d'exception, l'assouplissement ou la mise l'cart de certaines de
ses rgles : cf. dpassement de CO.S., autorisation exceptionnelle de construire
dans une zone normalement inconstructible...
- La jurisprudence sur les adaptation mineures est abondante. Elle concerne les
hauteurs, les distances, la densit, l'emprise du sol... et repose essentiellement sur
l'examen des circonstances de fait.
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La rglementation de l'urbanisme
Contentieux de la lgalit
- Acte rglementaire, le P.O.S. ne confre pas de droits acquis aux particuliers.
- Ceux-ci peuvent former un recours en excs de pouvoir contre les diffrents
actes faisant grief de la procdure, recours qui sont indpendants les uns des
autres.
- L'annulation du P.O.S. rendu public entrane l'illgalit du P.O.S.
approuv : CE. 28 avril 1993, Consorts BO .
- L'annulation de l'acte d'approbation fait revivre le plan rendu public qui
pourra s'appliquer jusqu' l'expiration du dlai de trois ans : CE. 15 fvrier 1980,
Ass. pour la protection du site du Vieux Pomichet .
Un arrt du Conseil d'Etat du 25 novembre 1991, Socit des amis de Saint-
Palais-sur-Mer avait caus quelque trouble. Il dcidait que lorsque la
rsurrection du P.O.S. rendu public tait impossible la rgle d'urbanisme
localement applicable tait le R.N.U.
Le sort de nombreuses autorisations de construire tait menac et la loi du
9 fvrier 1994 revient sur cette jurisprudence ajoutant au Code de l'urbanisme un
article L. 125-5 qui prcise que l'annulation ou la dclaration d'illgalit d'un
document d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document
d'urbanisme immdiatement antrieur, sauf si, par dlibration motive le conseil
municipal constate que ces documents sont illgaux par suite de changements
intervenus dans les circonstances de fait ou de droit. Le R.N.U. redevient alors
applicable.
- Le Conseil d'Etat exerce sur le contenu du P.O.S. un contrle minimum de
l'erreur manifeste d'apprciation qui peut entraner une annulation seulement
partielle. Le juge estime qu'il est dans la nature de toute rglementation
d'urbanisme de distinguer des zones o les possibilits de construire sont
diffrentes ainsi que des zones inconstructibles et que, sauf erreur manifeste, ce
zonage ne porte pas atteinte au principe d'galit des citoyens devant la loi .
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
que l'annulation d'un P.O.S. n'entrane pas de plein droit celle du permis, sauf
si ce dernier a t dlivr en application de dispositions illgales spcialement
dictes pour rendre possible l'opration de construction conteste :
CE. 12 dcembre 1986, Socit GEPRO . Cette jurisprudence a t tendue
aux autorisations de lotir : CE. 8 juin 1990, Ass. de sauvegarde du patrimoine
martiniquais .
Les principes de l'arrt Socit GEPRO ont galement t transposs : cf.
annulation de l'application anticipe d'un P.O.S. : CE. 29 juillet 1994, S.C.I.
Baudin .
4. Procdures d'adaptation
Les rgles du P.O.S. doivent pouvoir voluer et s'adapter aux changements
d'orientation des politiques communales en matire d'amnagement et
d'urbanisme.
Outre des mises jour consistant reporter de nouvelles servitudes et rgles
supracommunales, deux procdures ont t prvues que la loi de 1983 s'est
contente de reprendre en les dcentralisant. Trop guids par le court terme, les
P.O.S. souffrent souvent d'une instabilit qui nuit leur crdibilit.
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
1. L'amnagement et le dveloppement
A- Les schmas rgionaux
Des schmas rgionaux d'amnagement ont t tablis dans les annes 60 la
demande du CI.A.T. Ils s'agissait des schmas d'orientation trs gnrale au
contenu technique et qui furent longtemps dpourvus d'effets juridiques :
CE. 31 janvier 1975, Socit des magasins priphriques de l'Ouest Rallye .
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
- laboration et rvision
Contrairement aux D.T.A. de droit commun, le S.D.R.I.F. est labor par la
rgion Ile-de-France en association avec l'Etat. L'initiative de l'laboration
appartient l'Etat ou la Rgion. Le Conseil rgional recueille les propositions
des Conseils gnraux des dpartements intresss, du Conseil conomique et
social rgional et des chambres consulaires.
A l'issue de l'laboration, le projet leur est soumis pour avis.
Le projet assorti desdits avis est mis la disposition du public pendant 2 mois.
Le S.D.R.I.F. est approuv par dcret en Conseil d'Etat. Cette procdure
d'approbation est donc plus lourde que la prcdente, toute adoption par dcret
simple est exclue mme si l'ensemble des intervenants ont mis un avis favorable.
La procdure de rvision est rigoureuse puisqu'elle doit tre ouverte par dcret en
Conseil d'Etat qui dtermine son objet. Elle est ensuite conduite dans les
conditions sus-nonces.
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Droit de l'urbanisme
- Effets juridiques
Par rapport aux normes suprieures.
Le S.D.R.I.F. doit respecter les rgles gnrales d'amnagement et d'urbanisme
caractre obligatoire, les servitudes d'utilit publique et les dispositions
ncessaires la mise en uvre des Projets d'intrt gnral de l'Etat et des
oprations d'intrt national.
Ces principes sont classiques, il est noter toutefois qu'est vis ici un rapport de
conformit et non de simple compatibilit.
Si le S.D.R.I.F. ne respecte pas une des rgles prcites, il est prvu que l'Etat
demande au prsident du Conseil rgional de procder sa rvision. Si celle-ci n'a
pas abouti dans le dlai d'un an compter de cette demande, il y est procd
d'office par dcret en Conseil d'Etat.
Par rapport aux normes infrieures
Le S.D.R.I.F. a les mmes effets que les D.T.A. : les schmas directeurs de droit
commun et en leur absence les P.O.S. ou les documents en tenant lieu (P.A.Z.,
P.S.M.V.) doivent tre compatibles avec ses dispositions.
La jurisprudence antrieure invalidant des documents d'urbanisme, notamment
des P.A.Z., pour incompatibilit avec le S.D.R.I.F. demeure valable :
CE. 5 octobre 1990, Commune de Levallois-Perret ; CE. 31 janvier 1992,
Commune de Croissy - Beaubourg ; CE. 8 novembre 1993, Association de
sauvegarde de l'environnement Maillot - Champerret .
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La rglementation de l'urbanisme
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Droit de I urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
2. La protection
A- La loi du 31 dcembre 1913 sur les monuments historiques
Elle institue au profit des immeubles dont la conservation prsente un intrt
public historique ou artistique un double systme de protection, l'un souple :
l'inscription l'inventaire qui exige seulement du propritaire du bien qu'il
dpose auprs de l'administration une dclaration pralable concernant les
modifications qu'il dsire apporter au btiment, l'autre plus contraignant : le
classement prononc soit l'amiable, soit d'office et qui subordonne
autorisation pralable tous les travaux effectus sur le monument. Plus de
12 000 difices ont t classs.
- La protection fut tendue aux abords du monument et une loi du 25 fvrier 1943
dtermina ces abords comme situs dans un cercle d'un rayon de 500 mtres,
incluant les immeubles se trouvant dans le champ de visibilit du monument,
lesquels ne pouvaient faire l'objet d'aucune transformation de nature en affecter
l'aspect sans autorisation pralable. Le permis de construire tient lieu de cette
autorisation s'il est revtu du visa de l'architecte des Btiments de France
(art. L. 421-6).
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Droit de l'urbanisme
D- Les Z.P.P.A.U.P
L'automatisme de la lgislation des abords , le caractre paralysant et
discrtionnaire des apprciations de l'architecte des Btiments de France ont incit
le lgislateur prvoir des documents d'urbanisme spcifiques, plus faciles
mettre en uvre que les secteurs sauvegards et largement dcentraliss. Les
Z.P.P.A.U. ont t cres par l'article 70 de la loi du 7 janvier 1983. C'est le Code
de l'environnement qui accueille les dispositions les concernant. La loi du
8janvier 1993 tend aux paysages le champ d'application de ces zones
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Droit de l'urbanisme
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La rglementation de l'urbanisme
- Tous les travaux sur des btiments situs dans la zone sont soumis
autorisation spciale donne aprs avis conforme de l'architecte des Btiments de
France. En cas de dsaccord avec le maire celui-ci peut saisir le prfet de rgion
qui tranchera aprs consultation du collge rgional du patrimoine et des sites.
- En 1991, 70 Z.P.P.A.U.P. ont t cres et 600 seraient en prparation.
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Droit de l'urbanisme
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DEUXIME PARTIE
L'urbanisme oprationnel
Ds lors que l'urbanisme a fait l'objet d'une rglementation, il peut ensuite revtir
une dynamique propre. L'urbanisme oprationnel permet de donner vie aux
espaces rglements.
La ralisation des oprations d'amnagement (chapitre III) suppose qu'au
pralable des terrains soient rendus disponibles (chapitre I) et que le financement
des quipements indispensables l'opration projete soit assur (chapitre II).
Chapitre I
La disponibilit des terrains
L'urbanisme oprationnel est confront un double dfi : la recherche de terrains
disponibles et la matrise de la spculation foncire : en effet, le taux d'inflation et
le cot de la construction ne sont pas reprsentatifs du cot rel des terrains.
Pour aider les amnageurs publics ou privs acqurir des terrains, parfois
retenus dans un but de spculation, diffrentes procdures peuvent tre utilises
par les collectivits publiques. La premire, l'expropriation, d'application
gnrale, a t tendue l'urbanisme, alors que les deux autres, le droit de
premption et les rserves foncires, sont spcifiques ce domaine.
I - L'EXPROPRIATION
Vieille procdure dont les principes furent poss dans la Dclaration des droits de
l'homme du 1789 (art. 2 et 17 ), les traits essentiels dans le Code civil (art. 545 )
ainsi que dans la loi du 8 mars 1810 (suite la clbre note dicte par Napolon
Schnbrunn), et le rgime actuel dans l'ordonnance du 23 octobre 1958,
l'expropriation pour cause d'utilit publique est une procdure ayant pour objet de
raliser le transfert forc de la proprit d'un bien ou d'un droit rel immobilier
dans un but d'utilit publique moyennant le paiement d'une juste et pralable
indemnit.
La rglementation de l'expropriation, codifie en 1977, et celle de l'urbanisme
sont deux dispositifs distincts en vertu du principe de l'indpendance des
lgislations. Mais ce principe s'est dans de nombreux domaines, de plus en plus
inflchi.
N'ayant l'origine que de lointains rapports avec les questions d'urbanisme,
l'expropriation est perue dsormais comme l'un des moyens, le plus radical,
L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
Ce systme, qui a pu tre peru comme le transfert forc d'un patrimoine priv
vers un autre, procde d'une conception diffrente de celle qui justifiait
l'expropriation l'origine et, si l'on en abuse, peut soulever de dlicats problmes.
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L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
II - LE DROIT DE PREMPTION
Le droit de premption est l'origine un mcanisme de droit priv qui permet
un prempteur (locataire, fermier,....) de se substituer un contractant initial avec
effet acquisitif et extinctif.
Transpos en droit public, ce droit donne la possibilit une personne publique de
se substituer l'acqureur ventuel d'un immeuble situ dans un primtre
prdfini.
A l'occasion de l'alination titre onreux de ce bien, tout propritaire en zone de
premption doit, pralablement la vente, adresser l'administration une
dclaration d'intention d'aliner (D.I.A.) indiquant le prix souhait. L'autorit
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L'urbanisme oprationnel
- La protection de l'environnement
II s'agit ici du droit de premption exerc dans les espaces naturels sensibles qui
ont t substitus depuis le 1er juin 1987 aux anciens primtres sensibles, (cf.
supra)
Ce dispositif de premption a t dcentralis et son institution relve de la
comptence du dpartement : le Conseil gnral, aprs accord des communes
dotes d'un P.O.S. (ou en l'absence de P.O.S. aprs accord du prfet) peut instituer
-99-
Droit de l'urbanisme
L'amnagement
La loi amnagement du 18 juillet 1985 a rorganis compltement le systme de
la premption. Elle a procd son largissement et a dcentralis sa mise en
uvre (art. L. 211-1 211-6).
- Dans les communes dotes d'un P.O.S. excutoire, les Z.I.F. et les Z.A.D. sont
unifies et remplaces par un droit de premption urbain (D.P.U.) lequel peut
tre institu sur tout ou partie des zones U et N.A. des P.O.S., des P.A.Z., lorsqu'il
y a une Z.A.C., et des plans de sauvegarde et mise en valeur.
- Son champ d'application est donc plus large que celui des Z.I.F. qui ne
concernaient que les zones U des P.O.S.
- A l'origine la succession du D.P.U. aux Z.I.F. devait se faire d'office. Des
critiques s'tant leves contre cet automatisme, la loi du 17 juillet 1987 a
subordonn la transformation des Z.I.F. en zones de D.P.U. une dcision
expresse des communes.
- Les communes ont toute libert pour instituer le D.P.U., en rduire le champ
d'application ou mme le supprimer. Mme s'il n'y a pas premption effective,
cette procdure constitue pour elles un moyen utile d'observation foncire.
-100-
L'urbanisme oprationnel
- Pour offrir des garanties de stabilit aux amnageurs, elles peuvent dcider
d'exclure du D.P.U. les cessions de terrains intervenir dans un lotissement ou
une Z.A.C., ce pour une dure de cinq ans.
- Enfin, 1 Etat peut exiger de la commune qu'elles instaure un D.P.U. dans un
primtre d'opration nationale ou une zone concerne par un projet
d'amnagement ou de travaux publics pris en considration par l'Etat . Il peut
aussi, dans ces hypothses, imposer la commune de dlguer le D.P.U. une
autre personne publique.
- L'engouement pour le D.P.U. s'est manifest dans la quasi-totalit des
communes urbaines. Mais le taux moyen de premption effective reste faible :
autour de 1 %,les disponibilits financires des communes ayant des limites.
- La diversit de l'habitat
Le systme antrieur la dcentralisation
Les Z.A.D. instaures en 1962 permettait aux collectivits locales de matriser par
anticipation leur politique foncire en vue d'oprations d'urbanisme ou partir de
1967 de constitution de rserves foncires, et donc de lutter activement contre la
spculation. Le droit de premption correspondant tait temporaire et pouvait tre
mis en uvre pendant 14 ans. Un systme de pr-Z.A.D. permettait la
dlimitation d'un primtre provisoire dans lequel s'exerait le droit de premption
avant mme l'institution de la Z.A.D. Le bilan fut plutt satisfaisant.
Au 1 er juillet 1983, on recensait 4 854 Z.A.D. couvrant 612 134 hectares et
70 pr-Z.A.C. couvrant 27 318 hectares.
-101-
Droit de l'urbanisme
Ds que la commune se dotait d'un P.O.S., les parties de Z.A.D. incluses en zones
U et N.A. taient soumises de plein droit au D.P.U. ; toutefois, les anciennes
Z.A.D. antrieures juin 1987 pouvaient atteindre leur terme.
2. Les titulaires
Du Droit de Premption Urbain (D.P.U.)
Le titulaire est en principe la commune mais celle-ci peut dlguer ce droit
l'Etat, une collectivit locale, un tablissement public ou une Socit d'conomie
mixte (S.E.M.) d'amnagement.
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L urbanisme oprationnel
3. L'objet
L'objet donn la premption n'a cess de s'largir. L'article L. 210-1, qui
prcise que toute dcision de premption doit mentionner l'objet pour lequel ce
droit est exerc, permet son exercice en vue des actions ou oprations rpondant :
- d'une part aux vastes objectifs de l'amnagement fixs l'article L. 300-1 issu
de la loi du 18 juillet 1985 : mise en uvre d'une politique locale de l'habitat,
maintien, extension ou accueil des activits conomiques, dveloppement du
loisir ou du tourisme, ralisation des quipements collectifs, mise en valeur du
patrimoine, au service desquels les rserves foncires peuvent tre ralises
(art. L. 221-1) ;
- d'autre part l'objectif de diversit de l'habitat de la loi du 13 juillet 1991. La
ralisation de logements sociaux tant d'intrt national (art. 3), la constitution
de rserves foncires pourra intervenir non seulement pour des oprations
mais pour des a c t i o n s d'amnagement, telles des actions
d'accompagnement de la politique du logement (cire. 31 juillet 1991).
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Droit de l'urbanisme
vente ; pour le seul D.P.U., les immeubles btis depuis moins de dix ans, les
locaux compris dans un btiment soumis un rgime de coproprit depuis plus
de dix ans et la cession de parts ou d'actions de socits d'attribution.
Les mutations
- Il s'agit des mutations volontaires titre onreux : ventes, changes, apports en
socit, constitution de rentes viagres, cession de droits indivis.
- En sont donc exclus les mutations titre gratuit (successions et donations), les
transferts en jouissance (sans transfert de proprit) et les cessions un
condivisaire.
- Il peut arriver qu'une unit foncire se trouve pour partie seulement en zone de
premption. La jurisprudence estime alors illgale une dcision de premption sur
l'ensemble.
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L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
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L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
1. Objet
Les rserves foncires ont pour objet la ralisation d'oprations d'amnagement
global, l'exclusion d'oprations ponctuelles. Cette notion d'amnagement est
dfinie l'article L. 300-1.
Le juge exerce cet gard un contrle rigoureux. L'exercice du droit de
premption pour la constitution d'une rserve foncire sera illgal si celle-ci ne
rpond pas l'un des objectifs de l'amnagement noncs par le code de
l'urbanisme : CE. 2 mars 1992, Ville d'Annemasse .
Les Z.A.D. fin de rserves foncires peuvent se voir annules pour erreur
manifeste d'apprciation si la rserve excde les besoins de la commune :
CE. 14 mars 1986, Moreliras . L'application du bilan cot-avantages sera
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L'urbanisme oprationnel
faite une D.U.P. en vue d'acquisitions foncires pour constituer des rserves :
CE. 31 janvier 1986 : Lansac . Les inconvnients de la suppression d'espaces
verts et de l'amputation du parc d'un chteau class l'emportent sur les avantages
tirs de l'extension d'une rserve pour l'amnagement ultrieur d'une zone
industrielle.
2. Bnficiaires
Les personnes publiques habilites constituer des rserves foncires sont
limitativement numres par la loi. Il s'agit de l'Etat, des collectivits locales,
des syndicats mixtes, des tablissements publics d'amnagement et, depuis la loi
du 13 juillet 1991 d'orientation sur la ville, des tablissements publics fonciers :
E.P.I.C. dcentraliss et intercommunaux, ils disposent, par dlgation des
communes, des droits de premption et d'expropriation ainsi que de moyens
financiers importants pour raliser pour leur compte ou pour celui de l'Etat les
acquisitions en vue de constituer des rserves foncires, mais ils n'ont aucune
comptence en matire d'urbanisme oprationnel).
-109-
Droit de 1 urbanisme
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Chapitre II
L'quipement des terrains et son
financement
Ds lors que la disponibilit des terrains est assure, il convient de les quiper
pour les rendre viables. Les quipements publics sont coteux mais il en rsulte
pour les terrains une plus-value non ngligeable. Une taxation gnrale des
propritaires aurait t perue comme une mesure inquitable, car non
directement lie des oprations d'urbanisme. C'est donc sur les constructeurs
que va peser la charge principale de l'quipement des terrains. La loi du 18 juillet
1985 a tent de clarifier les diverses contributions exigibles et a dot les
communes d'un large pouvoir d'apprciation en la matire.
-112-
L'urbanisme oprationnel
-113-
Droit de l'urbanisme
- Champ d'application
Les communes concernes
La T.L.E. est institue de plein droit dans les communes de plus de
10 000 habitants qui peuvent cependant y renoncer par dlibration du conseil
municipal.
- Elle peut tre facultativement institue dans les autres communes.
Les oprations assujetties
- Elle est applicable aux oprations de construction, de reconstruction et
d'agrandissement des btiments de toute nature .
- Certains cas d'exonration sont prvus qui concernent, en particulier, les
constructions publiques et, sur dcision du conseil municipal, les constructions
usage d'habitation difies par les H.L.M. et les S.E.M. d'amnagement, les
btiments usage agricole, les constructions difies dans les lotissements et les
Z.A.C, pour lesquelles une participation forfaitaire est prvue.
-114-
L'urbanisme oprationnel
- Mode de calcul
Avant 1985, le T.L.E. n'tait ractualise qu'irrgulirement alors que le taux
d'inflation variait de faon importante. Il en rsultait une rentabilit chaotique et
les collectivits locales taient tentes de recourir diverses stratgies de
contournement, le produit de la T.L.E. reprsentant peine un quart des
ressources de l'urbanisation.
Depuis 1985, la T.L.E. fait l'objet d'une rvaluation annuelle sur la base du cot
de la construction publi par l'I.N.S.E.E. Il s'agit d'inciter les communes opter
pour la T.L.E., systme prserv des lments discrtionnaires et des risques
d'arbitraire.
- La T.L.E. est paye sur trois ans, en deux fractions gales de 18 mois aprs
l'autorisation de construire.
- Elle est calcule sur la base de la valeur forfaitaire des terrains ncessaires la
construction des btiments qui font l'objet de l'autorisation, valeur dtermine en
multipliant la surface de plancher (S.H.O.N.) par une valeur forfaitaire au m2
fixe par dcret. Le taux est en principe de 1 % mais peut aller jusqu' 5 % par
dlibration du conseil municipal.
Elle rapporte aux communes entre 1,3 et 1,7 milliards, soit en moyenne 100 000 F
par an et par commune. Sa rentabilit est donc faible et les communes prfrent,
dans la mesure du possible, opter pour le P.A.E.
-115-
Droit de l'urbanisme
- 116-
L'urbanisme oprationnel
La loi Sapin du 29 juin 1993 et la loi Bosson du 9 fvrier 1994 ont modifi la
rdaction de l'article L. 311-4-1 concernant le cot des quipements publics
mettre la charge des constructeurs dans le cadre d'une Z.A.C.
La premire dcide que cette charge ne concerne que les quipements publics
raliss dans l'intrt principal des usagers des constructions difier (voir
aussi l'art. L. 322-9 nouveau en ce qui concerne les P.A.E.).
La seconde alourdit de manire pesante la rdaction de l'article L. 311-4-1 et pose
la rgle selon laquelle lorsque la capacit des quipements programms excde
les besoins de l'opration, seule la fraction du cot proportionnelle ces besoins
peut tre mise la charge des constructeurs.
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Droit de I urbanisme
-118-
L'urbanisme oprationnel
I 500 m2 Paris). Les constructions qui excdent cette densit seront soumises
l'obligation d'effectuer un versement pour dpassement du plafond
(V.D.P.L.D.)
Le montant du versement est gal la valeur du terrain dont l'acquisition serait
ncessaire pour que la densit de construction n'excde pas le plafond lgal (art.
L. 112-2), valeur apprcie la date du dpt de la demande de permis de
construire.
Les 3/4 de ce versement sont attribus la commune, le 1/4 restant au
dpartement. Ces collectivits ont la libert d'en choisir l'affectation.
Les immeubles non productifs de revenus raliss par les collectivits publiques
et leurs E.P.A. sont exonrs du P.L.D.
Ce systme, critiqu ds l'origine comme portant une atteinte trop rigide au droit
de proprit, a connu de multiples rformes et il est devenu, contrairement sa
vocation premire, un mcanisme matris par les collectivits locales, communes
en particulier, qui le conoivent comme un moyen, parmi d'autres, d'obtenir de
nouvelles ressources financires.
Les rformes intervenues en 1985 et 1986 ont d'abord donn aux communes la
facult de moduler le P.L.D. l'intrieur d'une fourchette allant de 1 2 (de 1,5
3 Paris). Puis la libert a t offerte aux communes de supprimer ou non le
P.L.D. sur leur territoire, de le rtablir, de le modifier en respectant les taux
limites, la dcision tant prise par le conseil municipal.
Une garantie pour les propritaires, outre le seuil plancher en dessous duquel les
communes ne peuvent descendre, est l'impossibilit de modifier le P.L.D. avant
un dlai de 3 ans (ou 6 mois aprs renouvellement du conseil municipal).
Sans tre ngligeable, le bilan du P.L.D. fut peru comme un chec par rapport
aux rsultats ambitieux escompts : rentabilit insuffisante, constructions
dsordonnes la priphrie des villes dont le centre tait dsert et
encouragement la spculation foncire dans les nouveaux terrains convoits.
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Droit de l'urbanisme
Le P.L.D. a rapport en 1991 aux 2 000 communes qui l'ont institu 960 millions
dont 900 reviennent l'Ile-de-France.
La participation pour dpassement de C.O.S. n'est pas cumulable avec le
versement pour dpassement du P.L.D.
Participations certaines actions de protection de l'environnement
Elles sont de la comptence du dpartement et sont cumulables soit avec la
T.L.E., soit avec la participation en secteur d'amnagement.
- Taxe dpartementale des espaces naturels sensibles (art. L 142-2).
Elle peut, par dlibration du conseil gnral, tre institue pour mette en uvre
une politique de prservation de la qualit des sites, des paysages et des milieux
naturels (art. L. 142-2).
Perue sur la totalit du territoire dpartemental, elle est tablie sur la
construction, la reconstruction et l'agrandissement des btiments et depuis la loi
Barnier sur les installations et travaux divers : elle est soumise aux rgles
gouvernant la liquidation et le recouvrement de la T.L.E.
Le produit de la taxe, originairement rserv aux acquisitions foncires, peut
financer aussi dsormais des dpenses d'entretien ou de protection des espaces
ouverts au public et peut tre affect des acquisitions foncires indirectes par
l'intermdiaire du Conservatoire de l'espace littoral ainsi qu' l'acquisition et
l'entretien des chemins le long des cours d'eau (cf. supra).
Participation au financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et
d'environnement (C.A.U.E.).
Les C.A.U.E., institus par la loi du 3 janvier 1977 relative l'architecture, ont
pour mission de promouvoir la qualit de l'architecture, d'informer et de conseiller
gratuitement les particuliers et les collectivits locales quant la qualit
urbanistique et architecturale. Cette consultation est nanmoins facultative.
Le financement des C.A.U.E. a t mis la charge des dpartements et il est
assur grce une taxe spciale cre en 1981 (art. 1599 B, Code gnral des
impts).
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L'urbanisme oprationnel
- Son taux est fix par le conseil gnral avec un plafond de 0,3 % de la valeur
de l'ensemble immobilier servant de base au calcul de la T.L.E.
Redevance pour la cration de bureaux et locaux de recherche en Ile-de-
France (art. L. 520-1 520-11)
- Afin de matriser l'implantation des administrations et des entreprises en rgion
parisienne surcharge et de faciliter les installations en province, une procdure
d'agrment fut mise au point en 1958.
Ce dispositif vient d'tre refondu par la loi d'orientation pour l'amnagement et le
dveloppement du territoire du 4 fvrier 1995.
Depuis 1960 et dans le prolongement du systme d'agrment, une redevance est
exigible lors de la cration en Ile-de-France de locaux usage de bureaux et de
recherche. Diverses exonrations ont t prvues (cf. pour les bureaux, faisant
partie d'un local principal d'habitation, utiliss par des professions librales...).
Depuis 1982, la redevance n'est plus exige pour la cration de locaux usage
industriel.
- La redevance est calcule sur la surface utile de plancher construite ou
transforme, le fait gnrateur tant la dlivrance du permis de construire. Son
produit est affect au budget d'quipement de la rgion d'Ile-de-France, en vue du
financement des infrastructures routires et d'quipements ncessaires au
desserrement d'activits industrielles ou tertiaires.
Par ailleurs, une taxe annuelle est perue depuis 1990 sur l'usage de bureauxx
dont la surface dpasse 2 000 m 2 . Sont concerns les locaux professionnels ou
commerciaux et ceux utiliss par les administrations publiques. La base de calcul
est la surface des bureaux. Le taux de cette taxe est rvalu chaque anne.
- Participations individualises de nature non fiscale
Parfois qualifies de participations ordinaires, elles sont affectes au financement
d'quipements particuliers lis directement aux constructions assujetties. La
plupart existent depuis longtemps. Leur rgime a t remani en 1985 afin de
mieux garantir les constructeurs et d'assouplir leur mise en uvre. On peut
distinguer :
-121-
Droit de l'urbanisme
Contributions en espces
- Participation pour raccordement l'gout (art. L. 35-4 du Code de la sant
publique).
La commune peut l'exiger du propritaire d'un immeuble raccord aux
dpendances de la voie communale.
- Participation pour la ralisation de parcs publics de stationnement (art. L. 421-3
R. 332-17).
L'article 12desP.O.S. (cf. aussi art. R. 111-4 du R.N.U) subordonne la dlivrance
des autorisations de construire la ralisation d'installations propres assurer
le stationnement hors voies publiques des vhicules correspondant aux besoins de
l'immeuble projet . Le permis de construire peut donc tre refus pour
insuffisance des aires de stationnement. Le certificat de conformit ne peut tre
dlivr que si les places de stationnement correspondantes ont t effectivement
ralises.
Le juge administratif se montre rigoureux : un permis a t annul aux motifs que
la cration de 7 aires de stationnement tait insuffisante pour rpondre aux besoins
de 12 logements : CE. 2 fvrier 1977, S.C.I. Faidherbe - Lepre , voir aussi :
CE. 14 dcembre 1992, Lger et 6 dcembre 1993, Socit la Fermire et
Ville de Marseille .
En cas d'impossibilit de raliser le stationnement ncessaire dans l'emprise du
projet, 4 solutions de substitution sont proposes : ralisation d'aires de
stationnement dans le voisinage immdiat (300 m), concession dans un parc
public existant ou en cours de ralisation, acquisition de places dans un parc priv
voisin ou versement d'une participation financire, dont le montant est lev
(environ 60 000 F par place), destine la ralisation de parcs publics dont la
construction est programme par la collectivit.
- Participation pour la ralisation d'quipements publics exceptionnels (art.
L. 332-8).
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L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
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L'urbanisme oprationnel
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Droit de l'urbanisme
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Chapitre III
Les oprations d'amnagement
Aprs la seconde guerre mondiale et jusqu'en 1985, l'urbanisme oprationnel,
pourtant en plein essor, demeurait un domaine peu encadr par le lgislateur et
abandonn la circulaire, texte purement indicatif dpourvu de force juridique
contraignante.
La loi du 18 juillet 1985 relative la dfinition et la mise en uvre des
principes de l'amnagement, dcentralise, tente de donner une certaine cohrence
l'urbanisme oprationnel et dgage un concept substantiel nouveau : l'opration
d'amnagement.
Les principales oprations d'amnagement : lotissements, zones d'amnagement
concert, rhabilitation des quartiers anciens, qui existaient pour certaines depuis
fort longtemps et qui avaient toutes t prouves par la pratique s'inscrivirent
sans grande difficult dans ce nouveau concept fdrateur, en raison surtout de la
collaboration de rgles publiques et prives.
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L'urbanisme oprationnel
II - LES LOTISSEMENTS
Si les lotissements sont aujourd'hui reconnus comme une vritable opration
d'urbanisme consistant en la division d'une proprit foncire d'un seul tenant en
-129-
Droit de l'urbanisme
plusieurs parcelles destines recevoir des constructions, tel n'a pas toujours t
le cas.
A l'origine, au dbut du sicle, il s'agissait d'une opration purement prive.
Cette absence de rglementation avait entran des abus manifestes de la part des
lotisseurs qui commercialisaient des lots non desservis par des quipements
publics, d'o la cration de lotissements dfectueux. Face de telles pratiques, la
loi Cornudet du 14 mars 1919 a pour la premire fois impos un contrle
administratif a priori de la constitution d'un lotissement.
Les lotissements se sont depuis lors irrsistiblement publicises.
Toutefois, ils n'ont jamais en les honneurs d'une grande loi qui leur soit
spcifique.
Si les premiers textes qui en traitent sont d'origine lgislative : loi de 1919, 1924
et 1943, ils ont pour objet la rglementation d'urbanisme gnrale et ne consacrent
que quelques articles au lotissement. Il en est de mme pour la loi du 31 dcembre
1976 et pour celle du 7 janvier 1983 qui dcentralise le rgime (cf. art. L. 315-1
et suiv., L. 316-1 et suiv., L. 317-1 et suiv.). La plupart des dispositions sur le
champ d'application, les procdures de ralisation, de gestion et de modification
sont donc d'origine rglementaire, en particulier le dcret du 26 juillet 1977.
Chaque anne plus de 80 000 logements sont raliss dans les lotissements, soit
40 % des constructions individuelles.
1. La notion de lotissement
- Divisions foncires constitutives d'un lotissement
Aux termes de l'article R. 315-1 : Constitue un lotissement... toute division
d'une proprit foncire en vue de l'implantation de btiments qui a pour objet ou
qui, sur une priode de moins de dix ans, a eu pour effet de porter plus de deux
de nombre des terrains issus de ladite proprit... . Ces dispositions
s'appliquent notamment aux divisions en proprit ou en jouissance rsultant de
mutations titre gratuit ou onreux, de partages ou de locations, l'exclusion
-130-
L'urbanisme oprationnel
-131-
Droit de l'urbanisme
des divisions de terrains lorsqu'il y a matre d'ouvrage unique (cf. ventes terme
ou en l'tat futur d'achvement) et des divisions primaires effectues par un
propritaire au profit de personnes qu'il a habilites raliser une opration
immobilire sur une partie de sa proprit et qui ont dj obtenu une autorisation
de lotir ou un permis de construire un groupe de btiments ou un btiment
comportant plusieurs logements.
2. L'autorisation de lotir
- Prsentation de la demande (art. R. 315-4)
La demande peut porter sur l'ensemble de la proprit ou seulement sur une
partie. Elle est prsente par le propritaire du terrain, son mandataire, ou une
personne justifiant d'un titre l'habilitant raliser l'opration, le juge administratif
s'en tiendra la qualit de propritaire apparent.
Le dossier de demande comporte une note de prsentation et trois documents
graphiques : plan de situation, plan de l'tat actuel du terrain, plan de
composition. Le rglement et le cahier des charges sont des documents
facultatifs (cf. infra).
- 132-
L'urbanisme oprationnel
Instruction de la demande
Depuis le 1 er avril 1984 la procdure a t dcentralise et, lorsque la commune
est dote d'un P.O.S. approuv, le maire est comptent pour instruire les
demandes, avec le concours des services municipaux ou la mise disposition, par
convention, des services de la D.D.E. Pour les communes non pourvues de
P.O.S., le prfet est comptent pour instruire et dlivrer l'autorisation, au nom de
l'Etat.
Lorsque le dossier est complet, l'autorit comptente adresse, dans les 15 jours,
une lettre au demandeur lui faisant connatre la date avant laquelle la dcision doit
lui tre notifie. Si le dossier est incomplet, il l'invite, dans le mme dlai,
fournir les pices complmentaires.
Au cas o, dans les 15 jours du dpt en mairie, le demandeur n'a pas reu de
rponse, il peut mettre en demeure l'autorit comptente de procder
l'instruction de sa demande : c'est la requte en instruction et si, dans les
8 jours, la lettre en rponse n'a toujours pas t notifie, le dlai d'instruction part
de la date laquelle a t reue la mise en demeure (cf. infra, propos du permis
de construire).
- Dcision
Prise sur le fondement de la lgislation en vigueur au moment o l'autorit
comptente (maire, prsident de l'E.P.C.I., prfet) prend sa dcision elle peut
-133-
Droit de l'urbanisme
Porte
- Caducit. Deux motifs de caducit sont prvus : non-commencement des
travaux dans les 18 mois suivant l'autorisation ; non-achvement des travaux dans
un dlai qui ne peut tre suprieur 3 ans. En cas de ralisation par tranches, le
dlai ne peut dpasser 6 ans.
- L'autorisation de lotir a un caractre rel et non personnel. Si la personne du
lotisseur change la suite d'une mutation, il n'y a pas lieu nouvelle demande
mais il y a transfert d'autorisation.
C'est un acte complexe , non rglementaire, crateur de droits : droit lotir,
droit indemnisation en cas de servitudes nouvelles causant un prjudice direct,
matriel et certain.
Mais il ne donne aucun droit acquis construire. C'est une autorisation de
division d'un terrain en vue, certes, de la construction mais qui laisse toute libert
ensuite l'administration pour octroyer ou refuser les permis de construire en se
fondant sur des rglementations diffrentes.
Recours contentieux
- Recours en excs de pouvoir : le lotisseur dispose d'un dlai de 2 mois
compter de la notification. En ce qui concerne les tiers, ce dlai court compter
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L urbanisme oprationnel
de la plus tardive des dates suivantes : premier jour d'une priode continue de
2 mois d'affichage sur le terrain et en mairie (cf. par analogie le nouvel art. R.
490-7 en matire de permis de construire).
- Recours en exception d'illgalit : irrgularit du P.O.S. servant de fondement
l'autorisation de lotir ou irrgularit de cette dernire souleve l'appui d'un
recours contre un permis de construire.
- Contentieux de la responsabilit. Fond sur la faute (irrgularit du refus ou du
retrait s'agissant du ptitionnaire, de l'octroi s'agissant des tiers) ce contentieux
tend se dvelopper.
3. Ralisation du lotissement
D'importantes contraintes psent sur le lotisseur.
-135-
Droit de l'urbanisme
Participations financires
Si la ralisation des quipements propres au lotisseur a pour objet la satisfaction
de l'intrt collectif des colotis, les taxes et participations financires imposes au
lotisseur pour la ralisation d'quipements publics extrieurs au lotissement le
sont dans l'intrt gnral de la commune.
Depuis la loi amnagement du 18 juillet 1985 les lotisseurs sont soumis aux
mmes prescriptions que les autres amnageurs. Il s'agit donc de la taxe locale
d'quipement, de la participation en secteur d'amnagement et des participations
additionnelles cumulatives : cf. versement pour dpassement du P.L.D., pour
dpassement du C.O.S., taxe dpartementale des espaces naturels sensibles,
participations pour la ralisation d'quipements propres...
Des cessions gratuites de terrains peuvent aussi tre exiges mais seulement
bon escient et pour des projets trs prcis, en particulier la cration ou
-136-
L'urbanisme oprationnel
-137-
Droit de l'urbanisme
-138-
L'urbanisme oprationnel
-139-
Droit de l'urbanisme
L'tablissement d'un rglement ne prsente donc d'intrt que s'il a pour objet de
complter, de prciser ou d'aggraver les dispositions du P.O.S. Il est approuv par
l'autorit comptente pour dlivrer l'autorisation de lotir.
Sanction
Sur le plan pnal, la violation du rglement par le lotisseur ou un coloti
construisant sur son lot est un dlit puni des mmes peines que celles encourues
pour infraction aux rgles du P.O.S. (art. L. 160-1 et L. 480-4 : cf. infra).
Sur le plan civil, le droit commun de la sanction des servitudes d'urbanisme (cf.
infra) est applicable.
Tout tiers extrieur ou tout coloti ls par le ralisation d'une construction dans le
lotissement en mconnaissance du rglement peut en demander la dmolition -
que le juge civil sera tenue d'ordonner - condition que le demandeur apporte la
preuve d'un prjudice personnel directement caus par le manquement : Cass.
Civ. 3 e 24 octobre 1990, Mandi c/Gizardin , Cass. Civ. 3 e 18 novembre 1992,
S. Cl. Le Hameau Saint-Jacques .
Toutefois, conformment l'article L. 480-13 (cf. infra), lorsque la construction
illicite a t difie conformment un permis de construire, le juge judiciaire ne
peut prononcer de condamnation pour violation de servitudes d'urbanisme que si
ledit permis a t pralablement annul ou dclar illgal par le juge administratif.
- Le cahier des charges et les relations de pur droit priv entre les colotis
Objet
Avant 1977, ce document avait un contenu disparate, il comporterait des rgles
de droit public et de droit priv et tait ainsi soumis approbation administrative.
Il faisait souvent double emploi avec le rglement ou s'y substituait.
Depuis 1977, ce document est facultatif et n'a pas tre approuv par
l'administration, il est simplement joint pour information au dossier de demande
d'autorisation de lotir. Il ne doit en effet contenir que des rgles de pur droit
priv concernant les rapports lotisseur - acqureurs de lots puis, aprs la vente de
-140-
L'urbanisme oprationnel
tous les lots par le lotisseur, les rapports entre colotis : servitudes rciproques,
entretien et gestion des espaces commun.
Il comporte ce titre les fameuses clauses d'habitation bourgeoise qui ont
donn lieu une abondante jurisprudence quant l'interprtation des notions de
villas et d'immeubles collectifs : pour un exemple contentieux : cf. l'affaire du
Hameau Boileau Paris o, bien que le cahier des charges datant de 1838
n'autorise que des maisons de campagne et d'agrment, le juge a adopt dans un
premier temps une interprtation rigide interdisant tout immeuble collectif mme
luxueux et avec un nombre d'tages et de logement trs raisonnables, pour voluer
dans un second temps vers une conception plus moderne et raliste de telles
clauses : Cass. Civ. 3 e 30 juin 1964 S.C.I, du 27-29 rue Molitor , et Cass. Civ.
3 e 28 janvier 1972 Association Villa Montmorency .
Le cahier des charges non approuv par l'administration n'est pas opposable aux
autorisations de construire : CE. 16 octobre 1992, Commune de Couzon .
Sanction
La violation du cahier des charges par un coloti est sanctionne selon le droit
commun des contrats. Conformment l'article 1143 du Code civil, un coloti ls
par une construction difie dans le lotissement en violation par exemple d'une
clause d'habitation bourgeoise a droit d'en obtenir la dmolition sans avoir
prouver un prjudice personnel directement caus par le manquement : Cas. Civ.
l re , 3 dcembre 1962, Casac c/Sobrero et Cass. Civ., 3 e , 24 octobre 1990,
Juglait .
L'article L. 480-13 est inapplicable, la dlivrance d'un permis de construire est
sans effet sur cette action civile.
Le dcret de 1977 a donc clarifi la nature juridique et la porte de chacun des
documents du lotissements. Toutefois, de nombreux cahiers des charges
approuvs sous l'empire de la rglementation antrieure alimentent encore les
controverses jurisprudentielles.
-141-
Droit de l'urbanisme
Le Conseil d'Etat considre que du fait de leur approbation, les cahiers des
charges revtent un caractre rglementaire alors que la Cour de Cassation les
qualifie de documents purement contractuels soumis au droit commun des
contrats. Toutefois, depuis peu, on peut dceler une divergence entre les l r e et 3 e
Chambres Civiles de la Cour Suprme.
Pour dterminer le rgime applicable en cas notamment d'actions en dmolition
de constructions difies en violation d'un cahier des charges approuv, la
Premire Civile se fonde sur la nature de la clause invoque : si celle-ci est une
disposition d'urbanisme, le demandeur devra tablir au prjudice et l'article
L. 480-13 sera applicable (Civ. l r e 24 janvier 1984, poux Scheid , 8 octobre
1986, Lotode ), alors que la Troisime Civile prend uniquement en
considration la nature contractuelle du document (Civ. 3 e , 18 dcembre 1991,
Birbes , 12 mai 1993, Rivas ) moins que le rglement et le cahier des
charges soient confondus dans un seul document et qu'une analyse de la nature de
la clause soit alors indispensable (Civ. 3 e 30 mars 1994, Grardy ).
-142-
L'urbanisme oprationnel
L'exception d'illgalit de cet arrt peut tre souleve l'occasion d'un recours
contre un permis de construire.
Cette modification doit tre compatible avec la rglementation d'urbanisme en
vigueur sur le secteur et de surcrot ne doit pas avoir pour objet de rgulariser une
situation irrgulire ou de faire obstacle l'excution d'une dcision de dmolition
manant du juge judiciaire : CE. 18 novembre 1988, Courtian , 21 septembre
1992, Permeile et 16 fvrier 1994, Commune de Cervione .
-143-
Droit de l'urbanisme
-144-
L'urbanisme oprationnel
1. Cration
- Conditions
Initiative publique
La Z.A.C, est une opration d'amnagement d'initiative publique quel que soit
son mode de ralisation. L'article R. 311-2 prcise que l'initiative est prise par une
collectivit publique ou par un tablissement public y ayant vocation, cf. E.P.C.1.,
E.P. d'amnagement, organismes publics d'H.LM.
-145-
Droit de l'urbanisme
Objet
Le champ d'application de la Z.A.C, est trs vaste. Selon l'article R. 311-1, cet
amnagement de terrains btis ou non btis a pour objet notamment la
ralisation : Ia De constructions usage d'habitation, de commerce, d'industrie,
de services ; 2 D'installations et d'quipements publics ou privs .
Ainsi cette procdure peut-elle servir les finalits trs larges de l'amnagement
nonces par l'art. L. 300-1. Mais elle peut aussi concerner la transformation du
tissu urbain existant : la Z.A.C, sera souvent multi-sites . Elle est parfois
incluse dans un programme plus vaste d'amnagement d'ensemble.
Le juge administratif exerce un contrle normal sur le bien-fond du recours la
procdure de Z.A.C, et sur son objet. Celle-ci doit revtir une certaine ampleur et
ne saurait dissimuler une simple opration de construction telle que la simple
ralisation d'un htel : C E . 28 juillet 1993, Commune de Chamonix . Les
autres lments de la Z.A.C, sont soumis un contrle restreint.
Localisation
Destines l'quipement et l'amnagement cohrent de terrains prvus cet
usage, les Z.A.C, ne sauraient tre implantes que sur des sols ayant cette
affectation, sauf devenir le symbole d'un urbanisme sauvage et drogatoire,
grief qui leur fut adress dans les premires annes de leur fonctionnement.
Trois situations doivent tre distingues :
a) Soit la commune n'a aucun document d'urbanisme. En principe, la cration
d'une Z.A.C, est interdite. Mais comme cette position n'a t exprime que par
une circulaire (celle du 6 fvrier 1974) on estime gnralement qu'elle n'est pas
opposable aux Z.A.C, dont la cration dpend des collectivits locales. En
pratique, les communes sans document d'urbanisme sont les petites communes
rurales, lies par la rgle de la constructibilit limite et qui n'ont pas de raison
d'envisager une opration de l'envergure d'une Z.A.C.
Lorsqu'un P.O.S. a t annul, le transfert de comptences n'tant dfinitif que
pour la dlivrance des autorisations de construire et non pour l'urbanisme
-146-
L'urbanisme oprationnel
oprationnel, le prfet est seul habilit pour crer une Z.A.C, et en approuver le
P.A.Z.
b) Soit la commune est dote d'un P.O.S. Les Z.A.C, ne peuvent tre cres qu'
l'intrieur des zones urbaines ou d'urbanisation future (N.A.). La cration de
Z.A.C. multi-sites , sur plusieurs emplacements territorialement distincts ne
peut intervenir qu'en zone urbaine.
c) Soit la commune, dote ou non d'un P.O.S. est couverte par un schma
directeur. La Z.A.C, devra tre compatible avec ses dispositions tant en ce qui
concerne sa localisation, son programme et son plan d'amnagement.
Pour des exemples jurisprudentiels : annulation de la Z.A.C, et du P.A.Z. de la
Porte Maillot prvoyant la cration de 100 000 m 2 de bureaux pour
incompatibilit avec le S.D.A.U. de Paris, abrog depuis, qui interdisait
l'extension des activits tertiaires dans l'ouest parisien (CE. 8 novembre 1993,
Assoc. de sauvegarde Maillot - Champerret ) ; en revanche reconnaissance de
la compatibilit de la Z.A.C, et du P.A.Z. de Bercy comportant la construction
d'un nombre important de logements H.L.M. et de catgorie intermdiaire avec le
mme schma directeur prvoyant le dveloppement des logements sociaux dans
ce secteur (CE. 3 dcembre 1993, Ville de Paris c/M. Parent ).
Procdure
tude pralable
- La cration d'une Z.A.C, est prcde d'une tude pralable clairant l'autorit
qui prendra la dcision sur l'opportunit du projet.
Elle prcise les conditions techniques de ralisation, celles de la matrise foncire,
les incidences sur l'environnement, les consquences sociales, conomiques et
financires : cots d'investissement et de gestion, incidences sur les finances
locales... Les tudes pralables peuvent tre confies l'organisme charg de
l'amnagement de la zone.
-147-
Droit de l'urbanisme
Concertation pralable
- La concertation pralable de l'article L. 300-2 est obligatoirement organise
par la personne publique qui a pris l'initiative de la Z.A.C, et qui en fixe librement
les conditions avec la commune. Une dlibration du conseil municipal sur les
objectifs et les modalits, puis sur le bilan de la concertation doit intervenir.
Dossier de cration
- Un dossier de cration est constitu par la personne initiatrice, au vu du rsultat
des tudes et de la concertation.
Il comporte (art. R. 311-3) : un rapport de prsentation indiquant l'objet et la
justification de la Z.A.C., une analyse de l'tat du site et des effets sur
l'environnement. Lorsqu'il est dcid de ne pas maintenir le P.O.S. et de mettre au
point un P.A.Z. une tude d'impact est obligatoire : le juge vrifie si le contenu de
cette tude est suffisant en gard aux exigences rglementaires : CE. 10 dcembre
1993, Assoc. pour l'amnagement de la Z.A.C. Dupleix .
Il comprend en outre un plan de localisation et de situation de la zone, des
indications sur le mode de ralisation envisage (rgie, concession ou
convention), le rgime financier applicable (T.L.E. ou participation), l'indication
du document d'urbanisme applicable (P.O.S. ou P.A.Z.).
Acte de cration
- Dans les communes dotes d'un P.O.S. approuv, la loi du 18 juillet 1985 a
dcentralis la procdure de cration. C'est donc le conseil municipal qui prend la
dcision et procde la dlimitation.
- La comptence appartient au prfet lorsque la commune n'a pas de P.O.S. et
dans un certain nombre d'hypothses : Z.A.C, ralise l'initiative de l'Etat, des
rgions, des dpartements ou de leurs tablissements publics concessionnaires ;
situe l'intrieur d'un primtre d'opration d'intrt national ; ralise sur le
-148-
L'urbanisme oprationnel
- Porte
- L'administration peut surseoir statuer sur les demandes de permis de cons-
truire susceptibles de contrarier le dveloppement de l'opration (art. L. 123-7).
- Bien que la dcision de cration n'ouvre pas en elle-mme un droit de
premption aux collectivits publiques, les propritaires disposent d'un droit de
dlaissement analogue celui qui existe dans les emplacements rservs dans les
P.O.S. (mise en demeure d'acqurir leur terrain dans le dlai d'un an)
(artLJll-2)i
- L'arrt de cration devient caduc si le P.A.Z. n'a pas t approuv deux ans
aprs la cration de la zone, dlai qui peut tre prorog d'un an.
- L'acte de cration peut faire l'objet d'un recours direct en annulation ou d'un
recours en exception d'illgalit l'occasion d'un recours contre l'acte
d'approbation du P.A.Z.
- L'annulation de l'acte de cration entache d'illgalit la convention
d'amnagement : C.A.A. Paris 29 mars 1993, Assoc. pour l'information et la
dfense de l'environnement et de l'urbanisme .
- Une procdure simplifie dite de cration-ralisation permet de soumettre
le P.A.Z. enqute publique avant que ne soit prise la dcision de cration (art.
R. 311-16-1). Cette procdure offre l'avantage d'acclrer la mise en uvre des
oprations : le P.A.Z. est ensuite labor selon les rgles du droit commun.
- Ralisation
Dossier de ralisation
II est tabli par la personne publique initiatrice de la Z.A.C.
-149-
Droit de l'urbanisme
-150-
L'urbanisme oprationnel
information utile. Le projet, une fois tabli, est transmis aux Chambres de
commerce et de mtiers qui feront connatre leur avis.
Le projet est soumis l'enqute publique de la loi du 12 juillet 1983 qui peut
intervenir avant la cration de la zone (procdure dite de cration-ralisation, cf.
supra).
S'il n'est apport que des modifications limites pour tenir compte des rsultats de
l'enqute, le P.A.Z. peut tre approuv soit par dlibration du conseil municipal
si la Z.A.C, est d'initiative communale, soit par le prfet. L'acte d'approbation fait
l'objet des mmes mesures de publicit que la dcision de cration.
La procdure simplifie n'est applicable que dans les communes dotes d'un
P.O.S. et la condition que le projet de P.A.Z. ne porte pas atteinte l'conomie
gnrale du P.O.S., ne concerne pas un espace bois class et ne comporte pas de
risques de nuisances (art. L. 311-4-5).
Lorsque ces conditions sont runies, le projet de P.A.Z. est soumis directement
enqute publique sans qu'il y ait eu laboration associe et sans que le prfet soit
tenu de porter la connaissance . L'approbation a lieu dans les mmes
conditions que prcdemment.
- Contenu
Le dossier du P.A.Z. comprend, comme celui du P.O.S. :
- un rapport de prsentation qui expose le programme retenu, indique les
grandes options d'urbanisme et le programme des quipements publics et
justifie de la compatibilit avec le schma directeur (art. R. 311-20-1) ;
- des documents graphiques faisant apparatre la localisation des principaux
ouvrages publics et voies de circulation, les espaces boiss classs et les
servitudes d'utilit publique (art. R. 311-10-2) ;
- un rglement fixant les rgles applicables aux terrains situs dans chacun des
lots de la zone et la S.H.O.N. dont la construction est autorise dans chaque
lot. Il n'est pas prvu de fixer des C.O.S. dans une Z.A.C, mais un quantum
de droits construire affect chaque lot (art. R. 311-10-3).
- 151-
Droit de l'urbanisme
Comme le P.O.S., le P.A.Z. doit tre compatible avec les schmas directeurs ou
en leur absence les Directives territoriales d'amnagement (dont le S.D.R.I.F.) et
en l'absence de celles-ci avec les lois d'amnagement et d'urbanisme.
- Adaptation
Elle est prononce selon les rgles de comptence et de forme prescrites pour
l'laboration.
Le prfet peut mettre en demeure la personne publique ayant pris l'initiative de
la Z.A.C, de modifier le P.A.Z. pour le rendre compatible avec une norme
suprieure dicte aprs son approbation ou permettre la ralisation d'un projet
d'intrt gnral. Si la modification n'est pas intervenue dans un dlai de six mois,
le prfet pourra y procder lui-mme.
La dclaration d'utilit publique d'une opration qui ne serait pas compatible
avec les prescriptions du P.A.Z. ne peut intervenir que si l'autorit comptente a
pralablement modifi le plan.
Contrairement au P.O.S., la possibilit de drogation-anticipation n'a pas t
rtablie en matire de P.A.Z. dont une application anticipe avant l'approbation
n'est pas possible.
Lorsque l'achvement de la Z.A.C, est constat, le P.A.Z. est automatiquement
incorpor au P.O.S.
-152-
L'urbanisme oprationnel
- 153-
Droit de l'urbanisme
La diffrence rside dans le fait que le risque financier est, dans le systme de la
convention, transfr l'organisme amnageur. Dans celui de la concession, ce
risque est mis la charge de la personne publique concdante.
La loi du 9 fvrier 1994 a prcis que l'attribution des concessions et des
conventions d'amnagement n'tait pas soumise aux formalits de publicit
pralable dictes en matire de dlgations de service public par la loi de
prvention de la corruption et de transparence des procdures publiques du
29 janvier 1993, certains lments constitutifs de la notion de dlgation de
service public tels que l'exploitation du service faisant dfaut en l'espce.
3. Phases de ralisation
Disponibilit des terrains
La ralisation d'une Z.A.C, ncessite le plus souvent l'acquisition des terrains par
l'amnageur. Rien n'interdit cependant que les propritaires de terrains inclus
dans une Z.A.C, construisent eux-mmes ou fassent construire dans le respect du
P.A.Z.
Commence gnralement bien avant la cration de la zone, l'acquisition peut se
faire par voie amiable, la suite de l'exercice du droit de dlaissement des
propritaires, par voie de premption ou d'expropriation.
La procdure d'expropriation est, en principe, indpendante de la procdure de
Z.A.C. : la cration d'une Z.A.C, n'oblige pas ncessairement expropriation et
ne donne pas droit exproprier ; ce droit rsulte du caractre d'utilit publique de
l'opration et la doctrine administrative se montre restrictive quant l'utilisation
de cette prrogative au profit des amnageurs privs. Lorsque les amnageurs sont
publics l'enqute pralable la D.U.P. est souvent effectue conjointement avec
l'enqute publique sur le P.A.Z.
La Z.A.C, est aussi indpendante de l'exercice du droit de premption. Mais, en
pratique, la cration d'une Z.A.C, est souvent prcde de celle d'une Z.A.D. et le
conseil municipal peut instituer sur tout ou partie de la zone, aprs approbation du
P.A.Z., un droit de premption urbain.
-154-
L'urbanisme oprationnel
Participations financires
La taxe locale d'quipement trouve rarement application pour la ralisation d'une
Z.A.C, qui convient mieux le systme plus souple des participations ngocies
avec l'amnageur et, lorsque la zone est intgre un secteur d'amnagement, les
participations forfaitaires de l'article L. 332-9. Une grande libert est aussi laisse
l'amnageur en ce qui concerne le versement pour dpassement du P.L.D.
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Droit de l'urbanisme
- 156-
L'urbanisme oprationnel
-157-
Droit de l'urbanisme
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L'urbanisme oprationnel
Les rformes successives sont cependant restes inacheves, les textes manquent
de cohrence et la souplesse semble insuffisante. Des mthodes mieux adaptes
ont donc t recherches.
-159-
TROISIEME PARTIE
Les lois du 7 janvier et 22 juillet 1983, qui ont dcentralis et quelque peu
assoupli leur procdure de dlivrance, n'ont pas modifi leur objet, lequel
demeure soit l'information sur la constructibilit d'un terrain et les oprations
ralisables (art. L. 410-1), soit un contrle administratif de la division des sols
(art. L. 111-5 et art. R. 315-54).
Il se dlivre prs de 450 000 certificats d'urbanisme chaque anne.
1. Domaines respectifs
Selon l'article L. 410-1. Le certificat d'urbanisme indique, en fonction du motif
de la demande, si, compte tenu des dispositions d'urbanisme et des limitations
administratives au droit de proprit applicables un terrain, ainsi que l'tat des
quipements publics existants ou prvus... ledit terrain peut : a) tre affect la
construction, b) tre utilis pour la ralisation d'une opration dtermine... .
-163-
Droit de l'urbanisme
2. Procdure d'obtention
Prsentation de la demande et instruction
- La demande d'un C.U. au titre de l'article L. 410-1 est, en principe facultative et
ne saurait tre un pralable obligatoire une demande d'autorisation de construire.
En pratique son utilit est incontestable : la production d'un C.U. permet de
bnficier de certaines exonrations fiscales et, l'occasion de vente de terrains
btir, le vendeur et son notaire seront mieux garantis dans leur obligation
d'information complte et leur devoir de conseil. En cas de partage successoral ou
acte assimil, le C.U. facilitera l'estimation des immeubles.
La demande peut tre prsente par toute personne intresse et pas seulement
par le propritaire ou son mandataire.
Elle est faite sur un formulaire conforme un modle national et contient un
certain nombre de renseignements : identit du demandeur, rfrences
cadastrales... et de pices : plan de situation du terrain et pour le certificat B, la
note descriptive du projet envisag.
- 164-
Les autorisations individuelles
Quelle que soit l'autorit comptente pour statuer, la demande est adresse (lettre
recommande a.r.) la mairie, systme dit du guichet unique applicable
toutes les autorisations d'occupation du sol. Elle est ensuite transmise au prfet.
- L'instruction de la demande suit les rgles applicables au permis de construire.
Dans les communes dotes d'un P.O.S. approuv, elle est assure par les services
communaux, mais la commune peut confier l'instruction un E.P.C.I. ou la
D.D.E. Dans les communes sans P.O.S. et lorsqu'il s'agit de projets de l'Etat, de la
rgion ou du dpartement, c'est cette direction qui instruit la demande. Un certain
nombre de services (cf. ceux placs sous la responsabilit de l'Architecte des
Btiments de France) peuvent tre consults et, pour les demandes relevant de la
comptence de l'Etat le maire devra produire ses observations.
3. Dlivrance
- L'autorit comptente est, en principe, la mme que celle qui intervient ensuite
pour le permis de construire, ce qui facilite l'instruction de ce dernier et assure
continuit et cohrence des dcisions. Le maire est comptent pour dlivrer le
C.U. au nom de la commune, lorsque celle-ci est dote d'un P.O.S. approuv ; le
prfet est comptent au nom de l'Etat, en l'absence de P.O.S. et dans trois cas
particuliers : constructions pour le compte de l'Etat, de la rgion ou du
dpartement, ouvrages de production, transport et stockage d'nergie, primtres
d'oprations d'intrt national.
- Le C.U. doit tre dlivr dans un dlai maximum impratif de deux mois
compter du dpt de la demande en mairie. L'absence de rponse dans ce dlai ne
vaut pas C.U. tacite. La responsabilit de l'administration peut tre engage si le
retard dans la dlivrance est dommageable. Et elle ne peut se prvaloir de son
propre retard pour invoquer des rgles nouvelles.
4. Contenu
II dpend de l'apprciation par l'administration des rgles d'urbanisme applicables
et de la desserte en quipements au moment de la demande de certificat.
-165-
Droit de l'urbanisme
La rponse ne peut donner lieu qu' deux types de C.U. : certificat positif
(imprim vert) si le terrain est constructible et si l'opration est ralisable ;
certificat ngatif dans le cas contraire (imprim rose).
Mais la dlivrance d'un C.U. positif ne signifie pas que l'autorisation de construire
sera accorde et celle d'un C.U. ngatif n'entrane pas ncessairement le refus
d'autorisation.
Contenu gnral
- Dans tous les cas, il indique : les dispositions d'urbanisme applicables au
terrain ; les limitations administratives au droit de proprit ; la desserte du terrain
par les quipements publics existants ou prvus (art. R. 410-12). Il fait aussi
tat de l'intgration ou non dans une zone de premption et tient alors lieu de
certificat de situation .
Il rpond, en outre, aux questions poses par le demandeur sur la constructibilit
ou l'opration projete.
- Dans l'hypothse d'un C.U. positif, trois sries d'indications sont donnes de
surcrot : rappel des rgles respecter pour pouvoir construire, conditions
remplir juridiques, financires et techniques et formalits accomplir (art.
R. 410-13), sans pouvoir prjuger de l'apprciation du respect de ces conditions
par le projet, apprciation rserve l'instruction de la demande ultrieure
d'autorisation de construire.
- Dans l'hypothse d'un certificat ngatif, la justification du refus doit tre
apporte et tous les motifs s'opposant la constructibilit ou l'opration projete
doivent tre enumeres (art. R. 410-15) en distinguant ceux qui ont un caractre
dfinitif et ceux qui pourraient disparatre (construction de moindre importance,
adaptation mineure...).
-166-
Les autorisations individuelles
-167-
Droit de l'urbanisme
5. Porte
Absence de garantie d'obtention d'autorisation de construire
Le certificat A indique si, de manire gnrale, le terrain est constructible mais la
nature et les caractristiques de la construction projete peuvent ensuite justifier
un refus de permis.
Le certificat B porte exclusivement sur la localisation de l'opration
l'emplacement considr et sur les modalits de desserte et le permis peut tre
refus pour d'autres motifs : aspect extrieur...
-168-
Les autorisations individuelles
prorog une seule fois pour une dure d'un an si les prescriptions d'urbanisme et
les servitudes administratives n'ont pas volu (art. R. 410-18).
La scurit donne par cette garantie est cependant limite car ne sont geles
que les dispositions d'urbanisme et non les autres limitations au droit de proprit
telles les servitudes d'utilit publique : l'apparition de nouvelles servitudes
pourrait faire obstacle la dlivrance du permis.
Le certificat ngatif ne fait natre aucun droit et ne bnficie d'aucune garantie
juridique particulire.
-169-
Droit de l'urbanisme
Gnralis par la loi du 31 dcembre 1975 qui l'a cr, le C.U. de l'article L. 111-
5 ne s'applique depuis la loi du 18 juillet 1985 que dans les Z.A.C, et dans les
zones o un C.O.S. a t fix, c'est--dire o les rgles de densit d'occupation du
sol ont une autorit particulire.
Le certificat est obligatoire avant toute convention titre onreux ou gratuit
ayant pour effet le dtachement d'une parcelle : vente, apport en socit, change,
donation, donation-partage. Mais il n'a pas tre sollicit pour une promesse de
vente ou dans le cadre d'une procdure d'expropriation. Il n'est obligatoire que si
la division concerne un lot de proprit dj bti.
Certains dtachements de parcelles dont le contrle peut tre assur dans le cadre
d'une autre procdure sont exempts de certificat. L'art. R. 160-5 en donne la
liste limitative : cessions d'un lot compris dans un lotissement autoris, cessions
gratuites de terrains, cessions de terrains amnags dans une zone de rnovation
urbaine ou de rsorption de l'habitat insalubre, permis de construire valant
autorisation de division selon l'article R. 421-7-1.
Procdure
Le certificat sera positif si le terrain dispose d'une S.H.O.N. rsiduelle positive
ou nulle. Il sera ngatif dans le cas contraire.
La S.H.O.N. rsiduelle se calcule en retranchant de la densit constructible sur la
parcelle d'origine (obtenue en multipliant la superficie de la parcelle par le C.O.S.
applicable) la S.H.O.N. des btiments existants.
Le service instructeur propose titre indicatif, la rpartition de la S.H.O.N.
rsiduelle entre les parcelles issues de la division.
Formalit obligatoire, sa non-obtention appelle des sanctions.
La loi du 18 juillet 1985 a lev les ambiguts relatives l'action en nullit
jusqu'alors estime absolue et sans dlais. L'initiative est rserve l'autorit
administrative comptente pour dlivrer le C.U. L'action est facultative et
soumise une prescription courte de 5 ans.
-170-
Les autorisations individuelles
-171-
Droit de l'urbanisme
III - LE CONTENTIEUX
1. De l'excs de pouvoir
Considr depuis 1971 comme un acte faisant grief le C.U. est susceptible de
faire l'objet d'un recours en annulation, qu'il s'agisse d'un certificat positif
mme aprs l'expiration du dlai de validit ou d'un certificat ngatif bien qu'il
ne fasse natre aucun effet crateur de droit. Le recours pourrait aussi tre intent
contre une dcision de refus de dlivrance n d'un silence de 4 mois aprs la
demande.
Le caractre informatif du C.U. et le fait qu'il ne puisse pas tre suivi
d'excution empche d'assortir le recours d'une demande de sursis excution.
Le recours contre un certificat positif sera exerc par les tiers ayant intrt agir.
Seules les personnes justifiant d'un titre sur le terrain sont recevables attaquer un
certificat ngatif.
Le dlai de recours est de deux mois l'gard des personnes ayant reu
notification du certificat. A l'gard des tiers il n'y a pas de dlai, en l'absence de
mesures de publicit.
2. De la responsabilit
- Devant le juge administratif. La responsabilit de l'administration pourra tre
mise en cause en application du principe de responsabilit du fait des
renseignements errons. C'est une responsabilit pour faute commise par le
service ayant dlivr le C.U. : erreurs, omissions, inexactitudes. Ex. : CO.S.
infrieur celui applicable, oubli de mentionner la situation en site class d'un
terrain : CE. 13 juin 1980, Poisson .
Seul sera indemnis le prjudice direct et certain. Ex. : Remboursement d'une
commission d'agence pour l'achat du terrain tort indiqu comme constructible,
remboursement des honoraires de l'architecte et du gomtre et des premiers frais
de desserte, mais pas des frais et pertes affrents un emprunt souscrit avec
d'avoir obtenu le permis de construire ( Poisson , prcit).
-172-
Les autorisations individuelles
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Chapitre II
Le permis de construire
Moyen prventif de contrle de l'utilisation des sols, le permis de construire
s'inscrit dans le cadre d'une police spciale. Il peut se dfinir comme l'autorisation
donne par l'administration d'difier une construction aprs vrification de la
conformit du projet la rglementation d'urbanisme.
Ses origines sont anciennes et remontent Vdit de Sully de 1607, au dcret
imprial du 26 mars 1852 relatif aux rues de Paris, la loi sur l'hygine publique
du 19 fvrier 1902, mais ces textes n'imposaient un contrle pralable que dans
les buts limits de police : scurit (alignement, immeuble menaant ruine) et
salubrit (respect des rglements sanitaires dpartementaux et communaux) et
l'autorisation sanctionnait plus des rgles touchant au droit de la construction
qu'au droit de l'urbanisme qui n'tait pas encore n.
Sous sa forme actuelle d'autorisation unique de synthse, il date de la loi du
15 juin 1943 qui le gnralise l'ensemble du territoire et dclare qu'il se
substitue toutes les autorisations qui taient exiges par les lois et rglements
antrieurs. Son champ d'application a subi les flux et reflux d'une politique
d'largissement ou de limitation. C'est cette dernire tendance qui a inspir la loi
du 6 janvier 1986. La procdure de dlivrance a, elle aussi, support de
nombreuses rformes et a t dcentralise en 1983.
I - PRINCIPES GNRAUX
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Droit de l'urbanisme
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Les autorisations individuelles
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Droit de l'urbanisme
1. Le principe de gnralit
Ce principe rsulte de l'article L. 421-1 qui dispose :
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Les autorisations individuelles
1. Le principe de gnralit
Ce principe rsulte de l'article L. 421-1 qui dispose :
Quiconque dsire entreprendre ou implanter une construction usage
d'habitation ou non, mme ne comportant pas de fondations, doit, au pralable
obtenir un permis de construire... le mme permis est exig pour les travaux
excuts sur les constructions existantes lorsqu'il ont pour effet d'en changer la
destination, de modifier leur aspect extrieur ou leur volume ou de crer des
niveaux supplmentaires .
Pour les constructions nouvelles, la destination importe peu : le btiment peut
tre ou non usage d'habitation et il peut s'agir d'ouvrages et installations (cf.
canalisations d'une certaine importance) ne constituant pas proprement parler
des btiments.
Il n'est pas ncessaire que les constructions comportent des fondations (cf. les
mobil-homes sont assujettis). Seul le caractre amovible dispense du permis mais
pas ncessairement le caractre prcaire (cf. l'implantation pour une longue dure
d'un vaste chapiteau).
Pour les constructions existantes, le permis est exigible au titre des travaux qui
ont pour objet :
- de modifier l'aspect extrieur de l'immeuble ou son volume (surlvation d'une
toiture, largissement, cration ou suppression d'ouvertures) et de crer des
niveaux supplmentaires. Certains de ces travaux sont exempts de permis
depuis 1986 et soumis dclaration pralable (cf. en particulier l'extension
pour la cration d'une surface de plancher infrieure ou gale 20 m2);
- de changer de destination de la construction.
-179-
Droit de l'urbanisme
2. Les exceptions
Exemption pure et simple de permis et de dclaration pralable
Issu du dcret du 15 janvier 1986. l'article R. 421-1 numre dix catgories de
travaux ou d'ouvrages qui chappent toute autorisation et mme dclaration en
raison de leur nature ou de leur faible importance : canalisations, lignes, cbles
souterrains et installations de stockage de gaz ou fluides, ouvrages d'infrastructure
de voies de communication et d'infrastructure portuaire ou aroportuaire,
installations temporaires de chantier, mobilier urbain sur le domaine public,
statues, monuments et uvre d'art d'une hauteur infrieure 12 m et d'un volume
infrieur 40 m3, terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n'excde pas 0,60 m ;
poteaux, pylnes de hauteur infrieur 12 m et antennes de dimension infrieure
4 m... Cette liste n'est pas limitative.
Soumission dclaration pralable
Dans un but de simplification, la loi du 6 janvier 1986 a supprim l'exigence du
permis de construire pour allger et adapter le contrle la nature et
l'importance des travaux. Une dclaration pralable de travaux est cependant
exige que d'aucuns analysent comme un vritable permis tacite simplifi.
Les articles L. 422-1, R. 422-1 et R. 422-2 dterminent plusieurs catgories de
travaux soumis dclaration pralable.
- Les constructions couvertes par le secret de la dfense nationale.
- Diverses installations techniques ncessaires au fonctionnement des services
publics de transport et de distribution d'eau, de gaz, d'lectricit.
- 180-
Les autorisations individuelles
-181-
Droit de l'urbanisme
1. Comptence
Dlivrance au nom de la commune
Dans les communes dotes d'un P.O.S. approuv et excutoire depuis au moins
6 mois, le permis est dlivr par le maire au nom de la commune. Celle-ci peut
dlguer cette comptence un E.P.C.I., dlgation qui doit tre confirme aprs
chaque renouvellement du conseil municipal. La dcision est alors prise par le
prsident de l'E.C.P.I. au nom de l'tablissement.
Le transfert de comptence rsultant de la dcentralisation a un caractre dfinitif
et ne peut tre remis en cause par l'annulation du P.O.S. : CE. 5 fvrier 1988,
S.C.I. Les granges blanches ; CE. 1er dcembre 1993, Armagnac .
Toutefois, en vertu de l'article L. 421-2, l'avis conforme du reprsentant de l'Etat
doit tre recueilli lorsque la construction projete est situe sur une partie du
territoire communal non couverte par un P.O.S. opposable ou un document en
tenant lieu ; le maire est li par le sens et le contenu de cet avis mais le permis
reste dlivr au nom de la commune.
-182-
Les autorisations individuelles
2. Prsentation de la demande
Qualit du demandeur
La demande peut tre prsente : soit par le propritaire du terrain ou son
mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant construire sur
le terrain, soit par une personne ayant qualit pour bnficier de l'expropriation
dudit terrain pour cause d'utilit publique (art. R. 421-1).
Le titre habilitant construire peut tre un bail, y compris emphytotique,
une promesse de vente. Le propritaire peut prsenter sa demande par un
intermdiaire tel un architecte, un gomtre, un bureau d'tudes..., le mandat tant
joint la demande.
Lorsque le projet emporte occupation du domaine public, l'autorisation unilatrale
ou la concession doit tre jointe la demande (ou du moins avoir t dlivre
avant l'intervention de la dcision d'octroi du permis : CE. 8 avril 1994, S.A.
Centaure Normandie ).
Il est fait application de la thorie du propritaire apparent . L'autorit
comptente n'a pas s'immiscer dans un litige de droit priv relatif la
contestation du droit de proprit du ptitionnaire. Le juge administratif tend
toutefois depuis peu exercer un certain contrle lorsqu'une coproprit est en
cause, en vrifiant la rgularit de l'accord donn au demandeur par l'Assemble
gnrale des copropritaires : CE. 6 juin 1986, Syndicat des copropritaires de
l'immeuble du 80 rue Cardine! .
-183-
Droit de l'urbanisme
Dossier de demande
La demande, qui comporte des indications sur l'identit du demandeur, la
situation du terrain, la nature des travaux, la destination des constructions..., est
accompagne d'un dossier comprenant, en particulier, un plan de situation du
terrain, un plan des constructions difier, un plan des faades. Selon les cas, des
pices complmentaires sont exiges : tude d'impact pour les constructions
d'une S.H.O.N. suprieure 5 000 m 2 situes dans une commune non dote d'un
P.O.S. autorisation d'abattage d'arbres... (art 421-2).
L'obligation du recours un architecte, introduite dans la loi du 3 janvier 1977 a
t prive de l'essentiel de sa porte par la multiplication des exceptions : cf.
chappent au projet architectural les constructions autres qu'agricoles et
celles dont la S.H.O.N. est infrieure 170 m2 (le seuil est de 800 m2 pour les
constructions agricoles) (art R. 421-1-2).
Dpt
tablie en quatre exemplaires, la demande est adresse au maire (lettre
recommande a.r. ou dpt contre dcharge), systme dit du guichet unique
depuis 1983. Le maire se charge des transmissions, en particulier au prfet (art.
R. 421-9).
Un avis de dpt est affich en mairie dans les 15 jours. Cet avis doit prciser le
nom du demandeur, la date d'enregistrement de la demande, l'adresse du terrain,
la surface hors uvre nette, la hauteur et la destination de la construction projete.
Cette publicit n'implique pas le droit pour les tiers de consulter le dossier de
demande lequel a un caractre priv. L'absence d'obligation d'affichage sur le
terrain rduit la porte pratique de cette information du public.
3. Instruction
Services comptents
Permis dlivrs au nom de l'Etat
L'instruction est confie la D.D.E., le maire donnant son avis dans le dlai d'un
mois.
-184-
Les autorisations individuelles
Dossier incomplet
Afin d'viter que l'administration tente d'chapper aux dlais prcis d'instruction
(cf. infra) en prtextant du caractre incomplet du dossier, les rgles suivantes
s'appliquent :
- Si le service instructeur constate que des pices manquent dans le dossier,
l'autorit comptente pour statuer doit, dans les 15 jours, inviter le ptitionnaire
lui adresser ces pices.
- Le ptitionnaire ayant produit ces documents, il est fait application de l'article
R. 421-12 et le dlai d'instruction part de la rception des pices compltant le
dossier.
-185-
Droit de l'urbanisme
Requte en instruction
Pour parer l'inertie de l'administration et viter qu'elle tarde adresser la lettre,
le nouvel art. R. 421-14 a mis au point une nouvelle procdure : la requte en
instruction. Si dans les 15 jours de la demande aucune lettre (prcisant les dlais
d'instruction ou demandant les pices complmentaires) n'est parvenue, le
ptitionnaire peut mettre en demeure l'administration d'instruire. Si dans les
8 jours de cette requte, la lettre n'a toujours pas t notifie, le dlai d'instruction
part de la date de rception de la mise en demeure. La lettre de mise en demeure
vaut permis tacite dans le dlai de droit commun d'instruction de 2 mois si aucune
dcision expresse n'a t notifie.
Dlais d'instruction
La dure de droit commun de l'instruction est de 2 mois. Elle est de 3 mois pour
les projets de plus de 200 logements et pour les constructions usage industriel et
commercial ou de bureaux dpassant 2 000 m 2 . Elle est, en outre, majore d'un
mois lorsqu'il y a lieu de consulter des services ou autorits dpendant d'un autre
ministre que celui charg de l'urbanisme ou une commission dpartementale ou
rgionale. Elle est encore majore d'un mois lorsqu'il y a lieu d'instruire une
drogation ou une adaptation mineure. Enfin un dlai spcial de 6 mois est prvu
dans l'hypothse de la consultation d'une commission nationale ou de la
commission dpartementale d'urbanisme commercial.
Consultations obligatoires
Le service instructeur procde un certain nombre de consultations
obligatoires : avis conforme du prfet lorsque la construction est situe sur une
partie du territoire communal non couverte par un P.O.S. ou un document en
tenant lieu, avis conforme de l'A.B.F. pour les projets situs dans le primtre de
secteurs sauvegards.
Enqute publique
Le permis ne peut tre accord qu'aprs une enqute publique, selon les
modalits de la loi du 12 juillet 1983, pour des projets lourds susceptibles de
-186-
Les autorisations individuelles
4. Dcision
Les diffrentes formes de permis de construire
Permis exprs
II prend la forme d'un arrt du maire, du prsident de l'E.P.C.I., du prfet, ou du
ministre s'il dcide d'voquer.
Il comporte un certain nombre de mentions dont l'omission (cf. les visas) peut
constituer un vice de forme substantiel. Il doit prciser les recours ouverts, les
dlais ainsi que la facult de retrait de la dcision.
Doivent tre motives : les dcisions de refus, celles assorties de prescriptions
spciales, les sursis statuer, les dcisions comportant une drogation ou une
adaptation mineure (art R. 421-29).
Permis tacite
Contrairement au droit commun selon lequel du silence de l'administration nat
une dcision implicite de rejet en matire de permis de construire le silence vaut
dcision implicite d'octroi.
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Droit de l'urbanisme
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Les autorisations individuelles
Permis modificati/
II peut tre accord, aprs la dlivrance du permis initial si le projet ne fait l'objet
que de changement mineurs et limits. Il est assez souvent sollicit en pratique
bien que non prvu par les textes.
Permis de rgularisation
II peut intervenir lorsqu'une construction difie sans autorisation rpond
cependant aux conditions lgales et aurait t accorde si elle avait t demande
dans les dlais normaux.
Bien que le permis doive tre en principe pralable, la rgularisation est admise.
Elle n'exonre toutefois pas la constructeur de sa responsabilit pnale, elle
semble nanmoins faire obstacle la dmolition (cf. infra).
5. Sursis statuer
C'est une mesure de sauvegarde qui donne l'administration la possibilit de
diffrer sa rponse afin de ne pas contrarier la ralisation de certains projets
gnralement d'amnagement.
Il peut tre oppos dans plusieurs hypothses limitatives et prvues par les textes :
- travaux raliss dans le primtre d'une opration d'utilit publique, ds la
dcision d'enqute pralable (art L. 111-9) ;
- travaux localiss sur des terrains affects la ralisation de travaux publics,
d'une opration d'intrt national, travaux situs dans le primtre d'une
Z.A.C., d'un secteur sauvegard ;
- projets de nature compromettre ou rendre plus onreuse l'excution d'un
P.O.S. prescrit ou mis en rvision (art. L. 123-5).
La dure du sursis statuer est limite en principe 2 ans. Un second sursis peut
tre accord, sur le fondement d'un autre motif sans que la dure totale puisse
excder 3 ans.
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Droit de l'urbanisme
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Les autorisations individuelles
IV - MISE EN UVRE
Dlais de recours
- Pour le ptitionnaire, le dlai de 2 mois du recours administratif ou contentieux
court compter de la notification du permis ou du refus de permis.
- Pour les tiers, ce dlai ne court qu' compter de l'accomplissement du double
affichage.
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Droit de l'urbanisme
Revenant sur le systme antrieur qui ne faisait partir ce dlai qu' l'expiration
d'une priode continue de 2 mois d'affichage en mairie et sur le terrain (ce qui
portait au minimum 4 mois le dlai de recours des tiers), le dcret du 28 avril
1988 ramne le point de dpart au dbut de la priode d'affichage : le dlai de
recours, lorsque l'affichage en mairie et sur le terrain a t continu, est dsormais
le dlai ordinaire de 2 mois partir du premier jour du plus tardif des affichages
(art R. 490-7).
En cas de refus dlibr du maire de procder l'affichage en mairie, le dlai de
recours court compter de l'affichage sur le terrain aprs mise en demeure du
maire : CE. 29 juillet 1983, M. et Mme Constantin .
- Durant le dlai de recours contentieux, le permis peut faire l'objet d'un retrait.
La jurisprudence assimile un refus exprs de permis qui interviendrait durant
cette priode ptitionnaire se croyant titulaire d'un permis tacite un
retrait : C.E. Ass. 1 er juin 1973, poux Roulin ; CE. 13 juillet 1992, Mme
Terrones .
Premption
Le permis est prim si les constructions ne sont pas entreprises dans un dlai de
2 ans compter de la notification ou de la dlivrance tacite.
Il en est de mme si les travaux sont interrompus pendant un dlai suprieur
une anne.
Une dcision de sursis excution interrompt le dlai.
La jurisprudence doit interprter la notion de commencement des travaux
qui interrompt la premption. Elle exige des travaux lis au programme de
construction autoris auxquels elle n'assimile pas les travaux prparatoires de
faible importance, engags la hte pour chapper la caducit : CE. 3 janvier
1975, S.C.I, foncire Cannes-Bennefiat .
Le dlai peut tre prorog pour un an si les prescriptions d'urbanisme n'ont pas
volu de faon dfavorable l'gard du bnficiaire du permis. La demande
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Les autorisations individuelles
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Droit de l'urbanisme
1994, Simon Michel (la construction tait implante une limite sparatrice
de 2,64 m par rapport au fonds voisin alors que le permis prescrivait 3 mtres).
Un certificat tacite est obtenu en cas de non rponse dans les 3 mois du dpt de
la dclaration d'achvement. Il a pour principal effet de soustraire le constructeur
aux sanctions pnales.
Le certificat peut faire l'objet d'un recours des tiers sans condition de dlai car il
ne fait l'objet d'aucune publicit.
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Chapitre III
Les autorisations spcifiques d'utilisation du
sol
Le rgime de ces autorisations s'inspire d'une manire gnrale de celui du permis
de construire. Elles concernent des modes particuliers d'utilisation du sol et
peuvent tre regroupes selon leur objet : permis de dmolir ; autorisations
relatives au camping et caravaning ; autorisations relatives aux espaces boiss ;
autorisations relatives certains locaux professionnels : urbanisme commercial,
entreprises en rgion parisienne.
On rappellera qu'une autorisation spcifique est exige pour les travaux
concernant les :
- parcs d'attraction, aires de jeux et de sports ouverts au public ;
- aires de stationnement ouvertes au public ;
- dpts de vhicules neufs, d'occasion ou hors d'usage ;
- garages de caravanes ;
- affouillements et exhaussements du sol (de plus de 100 m 2 de surface de 2 m
de profondeur ou hauteur) (Voir art. R. 442-1 R. 442-13) ;
- ralisation et mise en exploitation des remontes mcaniques ainsi que
l'amnagement dpistes de ski alpin (art. L. 445-1) ;
- ouverture de terrains destins la pratique de sports motoriss (loi du
3 janvier 1991).
I - LE PERMIS DE DMOLIR
La loi du 31 dcembre 1976 a mis au point un permis de dmolir unique
regroupant les rgimes disperss antrieurs (art. L. 430-1 L. 430-9).
Droit de l urbanisme
- 196-
Les autorisations individuelles
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Droit de l'urbanisme
-198-
Les autorisations individuelles
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Droit de I urbanisme
H a b i t a t i o n s lgres de loisirs
- Il s'agit de constructions usage non professionnel dmontables ou
transportables et destines l'occupation temporaire ou saisonnire dont la
gestion ou l'entretien sont organiss et assurs de faon permanente.
Leur implantation dans des parcs rsidentiels de loisirs peut dgrader les paysages
naturels et urbains et doit tre rglemente.
- L'installation isole est interdite contrairement aux tentes et caravanes. Les
habitations ne peuvent tre implantes que sur les terrains suivants : terrains de
camping et caravaning permanents autoriss ; villages de vacances classs ; parcs
rsidentiels de loisirs (art R. 444-3).
Le rgime des parcs rsidentiels de loisirs est align sur celui des terrains de
camping.
- Zones risques
La loi paysage du 8 janvier 1993 impose l'autorit comptente pour dlivrer
les autorisations d'amnagement de terrains de camping et de stationnement de
caravanes de fixer, aprs consultation du propritaire et de l'exploitant et aprs
avis motiv du prfet, les prescriptions d'information, d'alerte et d'vacuation,
propres assurer la scurit des occupants, dans les zones soumises risque
naturel ou technologique prvisible (art L. 443-2 nouveau).
Ces prescriptions doivent tre compatibles avec le plan de prvention des risques
naturels prvisibles.
-200-
Les autorisations individuelles
-201-
Droit de I urbanisme
- Autorisation de dfrichement
Dans les espaces boiss classs le dfrichement qui supprime la destination
forestire du terrain doit tre refus. La seule exception concerne l'exploitation de
produits importants pour l'conomie nationale. La dclaration de dfrichement
sera obligatoirement accompagne d'une tude d'impact et de l'engagement de
ramnager le site exploit.
En dehors des espaces boiss classs le dfrichement est soumis autorisation.
Diverses exceptions sont prvues : cf. jeunes bois de moins de 20 ans, parcs ou
jardins clos de moins de 10 ha attenants une habitation principale.
IV - A G R M E N T P O U R L ' I M P L A N T A T I O N D ' E N T R E P R I S E S E T
DE S E R V I C E S EN ILE-DE-FRANCE
La politique d'amnagement du territoire mene dans les annes 60 avait inscrit
parmi ses finalits la dcentralisation industrielle et tertiaire afin de favoriser
l'implantation des entreprises et des bureaux en province et de mieux matriser la
croissance en rgion parisienne.
La loi d'orientation pour l'amnagement et le dveloppement du territoire du
4 fvrier 1995 introduit des modifications importantes dans la procdure
d'agrment.
-202-
Les autorisations individuelles
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Droit de l'urbanisme
1. Champ d'application
Sont soumis cette autorisation spciale aux termes de l'article L. 451-5, les
projets :
- de constructions nouvelles entranant la cration de magasins de
commerce de dtail d'une S.H.O.N. suprieure 3 000 m 2 ou d'une surface
de vente suprieure 1 500 m2 (surfaces ramenes 2 000 m 2 , 1 000 m 2 dans
les communes de moins de 40 000 habitants) ;
- D'extension de plus de 200 m2 des magasins ou surfaces de vente ayant
atteint les seuils prcits ;
-204-
Les autorisations individuelles
-205-
Droit de l'urbanisme
2. Procdure de dlivrance
Comptence de la C.D.E.C.
L'autorisation est dlivre par la C.D.E.C, prside par le prfet et compose
d'lus locaux et de reprsentants des activits commerciales, industrielles et
artisanales ; le maire de la commune d'implantation est membre de droit. La
composition varie selon les projets ce qui affermit l'indpendance de la
Commission.
Dcision
La C.D.E.C. statue dans un dlai de 3 mois compter du dpt de la demande,
faute de quoi l'autorisation est accorde tacitement.
Sur la forme, la dcision de la C.D.E.C. intervient par vote main leve la
majorit relative. La dcision est rpute accorde en cas d'galit des votes. Le
procs-verbal de dlibration indique le sens du vote mis par chacun des
membres. La C.D.E.C. ne peut dlibrer que si un quorum de 5 membres est
runi :
La C.D.E.C. entend le demandeur sa requte. Elle peut entendre toute personne
qu'elle juge utile.
La dcision est notifie au demandeur et affiche, l'initiative du Prfet, pendant
2 mois la porte de la mairie de la commune d'implantation.
-206-
Les autorisations individuelles
3. Recours
- Devant la Commission Nationale d'quipement Commercial
(C.N.E.C.)
Les dcisions expresses ou tacites des anciennes CD.U.C. pouvaient faire l'objet,
dans un dlai de 2 mois compter de leur notification ou de leur intervention
implicite, d'un recours auprs du Ministre charg du commerce et de l'artisanat.
Ce recours tait form par le Prfet, le demandeur ou le tiers des membres de la
C.D.U.C. Il s'agissait d'un pralable obligatoire toute action contentieuse devant
-207-
Droit de l'urbanisme
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Les autorisations individuelles
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Droit de l urbanisme
5. Sanctions pnales
L'exploitation d'une grande surface en l'absence ou en violation d'une autorisation
d'urbanisme commercial est passible d'une amende de 5 000 F (10 000 F en cas
de rcidive) et chaque jour d'exploitation illgale constitue une infraction.
Ces sanctions sont indpendantes de celles qui sont encourues en cas d'absence
ou de violation du permis de construire.
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QUATRIEME PARTIE
Le contentieux de l'urbanisme
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Chapitre I
Le contentieux devant le juge administratif
Le contentieux de l'excs de pouvoir est le plus abondant mais celui de la
responsabilit tend se renforcer.
I - LE CONTENTIEUX DE LA LGALIT
Actes individuels
Le recours est largement ouvert contre les actes dcisoires : autorisations ou refus
de construire et aussi contre des actes principalement informatifs : certificat
d'urbanisme, certificat de conformit ou des actes caractre provisoire tel le
sursis statuer.
Les tiers
Leur intrt doit tre personnel et direct.
S'agissant des voisins, le juge applique un critre de proximit et de
configuration des lieux : C E . 30 septembre 1988, Socit de tlvision en
couleur Antenne 2 : recevabilit de l'action d'une socit voisine de 200 mtres
de la construction, objet du permis contest ; C E . 15 avril 1983 Commune de
Mnet : irrecevabilit du recours du propritaire d'une rsidence secondaire
situe 750 mtres. Dans le mme sens, est reconnu l'intrt pour agir d'un
promoteur dont le terrain est inclus dans la mme Z.A.C que celui-ci de la
construction projete.
Quant la seule qualit d'habitant ou de contribuable de la commune, elle
ne confre pas d'intrt contester la lgalit d'un permis de construire dlivr sur
le territoire communal (C.A.A. Lyon 26 mai 1993, Commune de Chevry ) sauf
si ledit permis concerne des constructions importantes modifiant sensiblement
l'apparence de l'agglomration.
Dans le cas de recours d'un syndic de coproprit contre un permis de
construire dlivr proximit de l'immeuble qu'il administre, le juge vrifie
prcisment l'tendu des pouvoirs qui lui ont t confrs par l'assemble gnrale
des copropritaires : CE. 31 janvier 1990, S.C.l. du 267BoulevardPreire .
Les associations
Le recours des associations de dfense de l'environnement et du cadre de vie est
largement admis et doit tre encourag. Toutefois, pour viter certains abus, le
juge se montre de plus en plus restrictif quant l'adquation d'une part entre
l'objet statutaire de l'association et l'objet de la dcision attaque et d'autre part
entre l'aire gographique de l'association et la porte territoriale de la dcision :
C E . 27 mai 1991, Fdration rgionale des associations de protection de la
nature et de l'environnement du Nord de la France Nord Nature .
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Le contentieux de i urbanisme
2. La matrise de l'urgence
- Le sursis excution
Matriser l'espace c'est aussi matriser le temps. Les lenteurs inhrentes une
instruction minutieuse et l'encombrement des prtoires ont des consquences
graves sur le respect rendu parfois impossible de la rgle de droit. Prsente
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
D'une part, le sursis peut tre octroy cas juge unique (cf. prsidents de T.A., de
C.A.A., vice-prsident du T.A. de Paris), par ordonnance et au terme d'une
procdure contradictoire (art. L. 600-5 nouveau).
D'autre part, la dcision octroyant le sursis indique le ou les moyens srieux de
nature justifier l'annulation de la dcision attaque. Cette disposition lgislative
s'inspire de la jurisprudence du Conseil d'Etat du 5 novembre 1993, Commune
de Saint-Quai-Portrieux . Elle a t applique aussitt par le Tribunal
administratif d'Amiens dans un jugement du 31 mars 1994, poux de Blanchard
c/Prfet de la Somme o le juge a ordonn le sursis d'un permis et a
expressment mentionn que le moyen srieux consistait en une erreur manifeste
d'apprciation de l'Architecte des Btiments de France.
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Droit de l'urbanisme
- Illgalits externes
La rpartition des comptences est svrement contrle qu'il s'agisse de
distinguer entre les comptences des autorits locales et celles de l'Etat, ou de
dcider entre les pouvoirs des autorits locales elles-mmes : cf. C E . 29 avril
1983, Ass. de dfense des espaces ruraux de Regny : le maire et non le
conseil municipal est comptent pour arrter les cartes communales.
Quant aux vices de forme ou de procdure, ils ont t l'origine d'annulation
remarques, telles celles des P.O.S. de Fontainebleau ou de La Baule (CE.
5 janvier 1979, Ass. pour la protection du site de La Baule-Escoublac
prcit) du fait de la composition irrgulire du groupe de travail. Les autorits
locales sont dsormais familiarises la complexit des procdures et les
annulations plus rares. Le juge, en rservant son examen aux formes de
procdure, se dispensait d'voquer le fond de l'affaire ce qui lui fut parfois
reproch. Cette attitude tend s'estomper.
- Illgalits internes
Le contrle de la violation de la rgle de droit et des motifs de la dcision est
souvent rendu dlicat par le caractre souple de nombreuses rgles, cf. : les
prescriptions d'amnagement et d'urbanisme concernant le littoral et la montagne
et les normes d'orientation fixant des objectifs trs gnraux : cf. art. L. 110, art.
L. 300-1 relatif l'amnagement. De surcrot, la porte de la rgle de droit est
flexible, diffrant selon qu'il y a rapport de conformit (le plus souvent) ou simple
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Le contentieux de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
- Le contrle normal
II intervient lorsque l'administration dispose d'une comptence lie, c'est--dire
lorsque les textes ont pos des conditions et des limites son action.
Le juge pourra exercer un contrle de la qualification juridique des faits qui se
rencontre :
- soit lorsqu'il doit faire application de rgles imperatives contenues dans les
rglements d'urbanisme, cf. les rgles de prospect du R.N.U. ou les rgles
concernant l'objet de la Z.A.C. (CE. 21 juillet 1993, Ville de Chamonix ) ;
- soit lorsqu'il y a refus de permis de construire. Le juge vrifie si
l'administration a bien qualifi juridiquement les situations de fait lui
permettant de refuser le permis ou de l'assortir de conditions spciales. C'est le
cas, en particulier, de l'apprciation des dispositions permissives du
R.N.U.
On n'aura garde d'oublier que c'est dans le domaine de l'urbanisme que le contrle
de la qualification juridique des faits a t mis au point par le Conseil d'Etat :
clbre arrt Gomel : C E . 4 avril 1914, qualification perspective
monumentale de la place Beauveau Paris.
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Le contentieux de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
d'urbanisme antrieur celui qui a fait l'objet d'une annulation est remis en
vigueur sauf si le conseil municipal constate son illgalit au regard de
changements dans les circonstances de fait ou de droit. Cette disposition n'a pas
d'effet rtroactif et concerne les annulations prononces compter de l'entre en
vigueur de la loi ; le document remis en vigueur pourra constituer le fondement
des autorisations qui seront dlivres aprs cette mme entre en vigueur
(CE. 27 mai 1994, Socit Franck Alexandre ).
L'annulation d'un P.O.S. n 'entrane pas de plein droit celle des permis dlivrs
dans la commune sauf si elle est fonde sur l'illgalit d'une disposition ayant
rendu possible l'octroi du permis : CE. 12 dcembre 1986, Soc. G.E.P.R.O. .
Une solution identique a t applique aux autorisations de lotir : CE. 8 juin
1990, A.S.S.A.U.P.A.M.A/R. (cf. supra).
L'illgalit d'un P.O.S. rendu public n'entrane pas l'illgalit du P.O.S.
approuv : CE. 7 juin 1991, Prfet de la Corse du Sud .
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Le contentieux de l'urbanisme
II - LE CONTENTIEUX DE LA RESPONSABILIT
-223-
Droit de l'urbanisme
2. L'imputation de la responsabilit
La personne responsable, c'est--dire celle pour le compte de laquelle l'acte
dommageable a t fait, est depuis les lois de dcentralisation soit la commune
lorsqu'elle est dote d'un P.O.S., soit l'Etat.
Des problmes dlicats se posent parfois que la jurisprudence est amene rgler.
Ainsi a-t-elle dcid que lorsque le maire, en vertu de l'article L. 480-2, ordonne
Vinterruption de travaux irrguliers il intervient au nom de l'Etat, l'arrt
interruptif constituant un acte administratif dtachable de la procdure pnale. S'il
y a faute, la responsabilit de l'Etat sera engage : C E . 14 octobre 1987,
M.U.L.T. (cf. infra).
Une question intressante reste pose : celle de savoir dans quelle mesure
l'Etat pourrait tre rendu responsable d'une erreur commise par les services de
la D.D.E. mis, par convention, la disposition d'une commune pour instruire les
demandes d'autorisations de construire. Ce service tant rendu gratuitement et
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Le contentieux de l'urbanisme
la demande du maire qui conserve son autorit, il semble que la faute de l'Etat
qui ne devrait pas tre totalement exclue eu gard la comptence technique de
son administration spcialise puisse tre engage au terme d'une action
rcursoire, si l'erreur est grossire ou si les services de l'Etat ont mconnu une
instruction du maire.
Pour faire face leurs responsabilits nouvelles, les communes ont souscrit
des contrats d'assurance et les charges rsultant de ces contrats font l'objet d'une
compensation financire (attribution particulire de la dotation de
dcentralisation). Il est souhaitable que cette scurisation ne contribue pas
dresponsabiliser les lus locaux.
Les causes ordinaires d'exonration ou d'attnuation de responsabilit : faute
de la victime, fait du tiers, forme majeure trouvent application.
La jurisprudence se montre rigoureuse en ce qui concerne la faute de la victime.
Est une faute le fait pour la victime d'avoir demand une autorisation irrgulire,
sauf si la complexit manifeste de la rgle ne lui permettait pas de dceler
l'irrgularit.
3. L'indemnisation
Les rgles du droit commun de la responsabilit administrative se retrouvent.
Responsabilit sans faute : le prjudice doit tre anormal et spcial, ce que la
jurisprudence reconnat rarement : cf. pas d'anormalit dans la perte
d'ensoleillement du fait de la construction d'un important ensemble d'immeubles.
Responsabilit pour faute : le prjudice doit tre matriel, direct et certain.
C'est le cas pour les pertes financires dues la hausse du cot de la construction
et au retard dans la dlivrance de l'autorisation, aux honoraires des architectes et
bureaux d'tude, aux indemnits de dbit aux fournisseurs, au cot
d'immobilisation du capital, aux frais d'acquisition foncire.
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Droit de l urbanisme
Les prjudices seulement ventuels ne sont pas indemniss. C'est le cas, le plus
souvent, de la perte des loyers ou des bnfices escompts d'une opration
immobilire irrgulirement empche ou retarde.
L'obligation de rparation de l'administration est limite par le principe de
non-indemnisation des servitudes d'urbanisme (sauf prouver une faute de
l'administration dans l'tablissement de la servitude).
L'article L. 160-5 dispose que: N'ouvrent droit aucune indemnit les
servitudes institues par application du prsent code en matire de voirie,
d'hygine et d'esthtique ou pour d'autres objets et concernant, notamment,
l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bties
et non bties dans chaque proprit, l'interdiction de construire dans certaines
zones et en bordure de certaines voies, la rpartition des immeubles entre
diverses zones .
Le principe de non-indemnisation n'est cart que dans deux hypothses : lorsque
la servitude a port atteinte des droits acquis ou conduit une modification
de l'tat antrieur des lieux. Les textes peuvent prvoir une indemnisation : c'est
le cas pour la servitude de passage le long du littoral s'il y a prjudice direct,
matriel et certain (art. L. 160-7).
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Chapitre II
Le contentieux devant le juge judiciaire
Original, le contentieux judiciaire de l'urbanisme est la frontire du droit public
et du droit priv. Le juge pnal a pour mission principale de sanctionner les
infractions aux rgles et autorisations d'urbanisme commises par les
constructeurs, le juge civil de rparer les atteintes portes aux droits des tiers. Le
dispositif rpressif est issu de la volont du lgislateur et confre au juge un large
pouvoir d'apprciation, le dispositif civil est d'origine prtorienne mais restreint
notablement la libert du juge quant au choix de la rparation.
La rgularisation de l'infraction
Sur le plan pnal, la dlivrance d'un permis en cours de travaux entrepris en son
absence ou d'un permis modificatif en cas de violation du permis initial n'efface
pas l'infraction : Cass. Crim. 26 fvrier 1964, Chaillan et Cass. Crim. 19 mars
1992.
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Le contentieux de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
infractions s'inscrit dans une procdure pnale d'ensemble qui est en tout tat de
cause diligente au nom de l'Etat et dans l'intrt gnral.
L'tablissement du procs-verbal
Deux catgories d'agents sont habilites dresser procs-verbal :
- les officiers et agents de police judiciaire. Ont cette qualit les maires et les
adjoints, les officiers de police et de gendarmerie ;
- les fonctionnaires asserments et commissionns par le maire, le ministre
charg de l'urbanisme ou le ministre charg des monuments historiques s'il
s'agit de constater une infraction aux M.H. ou aux sites.
Le procs-verbal doit tre tabli dans un dlai de 3 ans compter de l'achvement
des travaux, la plupart des dlits d'urbanisme revt en effet un caractre continu
prolong dans le temps.
En pratique, le nombre des procs-verbaux diminue depuis 1981 (environ
6 000 en 1991) mais il est difficile de dterminer si cela est d une baisse relle
des infractions ou une dmobilisation des autorits comptentes.
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
- La voie administrative
L'ordre d'interruption des travaux peut tre donn ds l'tablissement du procs-
verbal, par arrt motiv du maire. Cette mesure ayant un caractre
conservatoire, son sort est strictement li la dcision judiciaire sur le fond :
caducit automatique en cas de non-lieu ou de relaxe, possibilit de maintien
limit en cas de classement sans suite si une autre infraction peut tre releve
(classement concernant une infraction au permis de construire alors qu'une
violation du P.O.S. perdure et peut donner lieu un autre procs-verbal).
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
Malgr cet arsenal rpressif, le montant des amendes reste encore trop peu
dissuasif.
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Droit de l'urbanisme
- L'astreinte
Le juge peut assortir son jugement d'une astreinte dont le montant lgal est
compris entre 50 F et 500 F par jour.
Il s'agit d'une mesure civile comminatoire destine obtenir l'excution du
jugement et non d'une rparation civile mme si le montant de l'astreinte est
recouvr au profit de la commune sur le territoire de laquelle le dlit a t commis
(Cass. Crim. 22 mai 1986, Garbacelo ; 25 avril 1988, Gustave ).
L'astreinte est en principe dfinitive sauf dans deux cas :
- relvement de son montant au-del du maximum lgal par le tribunal, sur
rquisition spciale du Parquet, si l'excution du jugement n'est pas intervenue
dans l'anne suivant l'expiration du dlai imparti ;
- reversement par le tribunal d'une partie de son montant lorsqu'une fois le
jugement excut, il est tabli que l'excution tardive rsultait de
circonstances indpendantes de la volont du contrevenant.
En pratique, le juste montant de l'astreinte est parfois difficile dterminer :
trop lev le contrevenant allgue une insolvabilit relle ou organise ; trop bas,
il est peu dissuasif et le redevable prfrera acquitter l'astreinte plutt que de
dmolir la construction.
L'excution force
L'article L. 480-9 permet au Maire ou au D.D.E. de procder ds l'expiration du
dlai imparti par le juge l'excution d'office, aux frais du contrevenant, des
mesures de restitution. Toutefois, les autorits administratives disposent d'un
pouvoir discrtionnaire en la matire. L'expulsion des occupants doit tre
ordonne au pralable.
Cette procdure n'a pas toujours t utilise comme elle l'aurait d. En 1983, le
Ministre de l'quipement demandait ses services de ne recourir l'excution
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Le contentieux de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
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Droit de l'urbanisme
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Le contentieux de l'urbanisme
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CONCLUSION
Introduction 3
I : Histoire du droit de l'urbanisme 4
-246-
2e partie : L'urbanisme oprationnel 93
Chapitre I : La disponibilit des terrains 94
I. L'expropriation 94
1. Liens avec le droit de l'urbanisme 95
2. Le contrle juridictionnel de l'utilit publique 97
-247-
B- quipements propres i caractre prive 23
III. La libert communale dans le choix du systme de financement 124
-248-
II. Les certificats d'urbanisme de division foncire 169
1. Certificat de densit de l'article Ll 11-5 169
2. Certificat de dtachement de l'article R315-54 171
-249-
Chapitre III : Les autorisations spcifiques d'utilisation du sol 195
I. Le permis de dmolir 196
-250-
Chapitre II : Le contentieux devant le juge judiciaire 227
I. Le contentieux pnal 227
1. La diversit des infractions sanctionnes 227
2. Une responsabilit pnale gnralise 229
3. Le dclenchement de l'action pnale 230
4. La mesure conservatoire d'interruption des travaux 233
5. Le prononc des sanctions 234
6. L'excution des sanctions 235
II. Le contentieux civil 237
1. La notion de "servitudes d'urbanisme", fondement de l'action des tiers 238
2. Les conditions de recevabilit de l'action de tiers 239
3. Le rfr civil et la mesure conservatoire d'interruption des travaux 240
4. L'absence de pouvoir d'apprciation du juge civil et le prononc obligatoire de la
dmolition des constructions illicites 241
Conclusion 243
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