Journal des Palaces, les Pages Carrires 18/05/2017 17:26

Etude exclusive MKG Hospitality - Actifs

immobiliers hteliers : des signaux de dtresse
Catgorie : Chiffres et tudes
Communiqu de presse publi le 09-07-2009

Double dune crise de frquentation, la crise immobilire commence faire

sentir ses ravages chez les dtenteurs dactifs hteliers dont le financement a
t boucl avec un fort recours la dette (Technique du Leverage Buy Out ou
LBO). Les observateurs font rfrence la grande crise immobilire des
annes 90, qui a vu plus de 2 000 htels changer de mains, avec des pertes
considrables pour les ex-propritaires. Une vritable vague de
restructurations est en train de se former sous la pression des
remboursements d'emprunts souscrits dans la priode faste. Les premiers
fonds spcialiss dans la gestion et la reprise des actifs en dtresse font leur
apparition. Les principaux groupes hteliers, exclus du jeu pendant des
annes, se mettent en embuscade. Le partage des dpouilles ne fait que
commencer.

Aprs les asset managers, les distressed asset managers vont-ils devenir des
acteurs incontournables de lindustrie htelire ? Rchelonner ou restructurer la
dette, trouver des partenaires pour attnuer un effet de levier excessif, ngocier
avec les fournisseurs, prserver la valeur de ltablissement et jouer les
intermdiaires entre les diffrentes parties pour trouver la solution la plus
acceptable voire, dans le pire des cas, grer la vente des actifs : ces spcialistes
deviennent des rouages essentiels dans la tempte actuelle. Les socits de
gestion, consultants et avocats spcialiss nhsitent pas mettre en avant leur
capacit grer ces situations sensibles. Nous pouvons tre appels pour assister
des propritaires, mais galement comme support vis--vis des institutions
financires qui ont financ des acquisitions et se retrouvent accidentellement, du
fait de la crise, la tte dun patrimoine htelier sans connatre prcisment sa

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valeur, explique Vanguelis Panayotis, directeur du dveloppement de MKG

Hospitality.

Des task forces spcialises dans la gestion des actifs en crise

Du ct des professionnels de la gestion, les appels au secours se multiplient.

Lexemple de National Hospitality Holdings est rvlateur dune situation qui se
dtriore. Dbut 2009, NHH sest vu confier la gestion de six portefeuilles en
dtresse pour le compte de plusieurs propritaires : un fonds de pension, deux
fonds de gestion de grandes fortunes, deux organismes de crdit et un investisseur
non amricain. Tous ces actifs en dtresse sont de natures diverses. On compte
aussi bien un projet en cours de construction dans les Carabes, deux htels de
centre ville, un resort multifonctionnel en dveloppement et un portefeuille global
de 16 htels haut de gamme de 3 000 chambres.
Face ces demandes de plus en plus rcurrentes, NHH, qui avait la double
casquette dinvestisseur htelier et dasset manager, a dcid de se concentrer
exclusivement ce deuxime mtier en dveloppant de nouveaux outils de
gestion pour situation de crise.
De son ct, Leisure Hotels vient galement de lancer son service spcialis dans
la gestion des cessations de paiement. Ou plutt de relancer cette activit, car ce
propritaire de plusieurs tablissements sous marques Hilton, IHG et Wyndham
retrouve ici des comptences oublies, remontant la crise des "Savings & loans"
dans les annes 80. Cette crise avait provoqu la faillite de nombreuses caisses
dpargne et un effondrement du crdit immobilier ncessitant lintervention dun
organisme fdral charg de la liquidation des actifs immobiliers en dtresse.
Aujourdhui de nombreux propritaires, crditeurs et reprsentants lgaux ont de
nouveau besoin de ses services, gnrant un bon volume dactivits pour le
Leisure Group.

Sur le seul continent nord-amricain, 2 000 htels peuvent entrer dans la

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tourmente

Les actifs achets avec un fort effet de levier sont aujourdhui les premiers
ressentir de plein fouet le retournement du cycle. Dans certaines situations, avec
la chute du march de limmobilier, la valeur de lactif est quelquefois passe en
dessous du montant du crdit hypothcaire. Plombs par la baisse des rsultats
dexploitation, les propritaires individuels prouvent les pires difficults se re-
financer dans un march du crdit autant atone que mfiant. Depuis quelques
mois, les mises sous protection du Chapitre 11, les faillites et saisies se
multiplient. Selon Real Capital Analytics, aux Etats-Unis, une trentaine de cas ont
dj d tre arbitrs et 120 htels sont en rel danger pour une valeur totale de 10
milliards de dollars, et au moins autant de cas sont en suspens. Sur le continent
nord-amricain, les institutions
financires sattendent ce que la barre des 2 000 htels en difficult, atteinte lors
de la dernire grande dpression htelire des annes 90, soit dpasse.

Lactualit rcente a illustr cette crise majeure de lautre ct de lAtlantique : le

groupe Red Roof de 350 htels conomiques, principalement concentrs sur la
cte Ouest amricaine, cd il y a un an par le groupe Accor, vient dannoncer
quil ne pouvait faire face aux chances de 4 prts pour un montant total de $360
millions. Les cranciers cherchent une solution de compromis qui passera par un
rchelonnement de la dette avant de se rsoudre cder les murs de 131
tablissements mis en garantie des prts.

Par ailleurs, la chane htelire Extended Stay, forte de 680 tablissements,

proprit du Lightstone Group, qui la rachete Blackstone pour $8 milliards, en
empruntant 92,5% du montant, vient de se placer sous la protection du Chapitre
11. Les comptes ont rvl un passif exigible de plus de $7,6 milliards contre une
valeur des actifs peine suprieure $7 milliards.

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Toujours aux Etats-Unis, incapables de faire face au remboursement dun prt de

$8,7 millions, les propritaires de lhtel St Regis de Detroit (sans lien avec la
marque du groupe Starwood Hotels) ont t pousss la liquidation par la banque
ShoreBank of Illinois. Pour sa part, Starwood Hotels nest pas pargn et doit
grer le cas problmatique du W de Scottsdale, Arizona. peine ouvert, lhtel
fait lobjet dun conflit entre le propritaire, sa banque et ses
sous-traitants et devrait tre mis en vente aux enchres. Optimiste, Starwood se
dmne pour garder lhtel ouvert et accepte les rservations pour 2010. Four
Seasons est entr en conflit ouvert avec le propritaire du Four Seasons Aviara
San Diego. Broadreach Capital Partners accuse le groupe canadien de mauvaise
gestion et menace de ne plus assurer le service de la dette et payer les salaires.
Four Seasons se dfend en dmontrant que lhtel continue de
raliser de bons rsultats dans ces temps difficiles. Tout en laissant sous-entendre
que la volont de lopration est de ternir la rputation du groupe alors que
Broadreach Capital Partners souhaite installer un nouveau gestionnaire, Dolce
Hotels, dont il est actionnaire.

Les problmes ne frappent pas quoutre-Atlantique. Le groupe hollandais Golden

Tulip sest dclar fin mars en cessation de paiement et a fait appel un
liquidateur. Aprs de premires discussions avec Appolo Hotels et H2 Equity
Partners, un accord vient dtre sign avec Starwood Capital pour une reprise
intgrale des actifs et un rapprochement stratgique avec les enseignes de Louvre
Htels (Kyriad, Campanile et Premire Classe).

En Espagne, le gigantesque resort La Manga Club est sous administration

judiciaire et Hyatt Hotels a mis un terme son contrat de management. Le
tribunal de commerce de Paris a ouvert fin mars une procdure de sauvegarde
pour Orco Property Group, expos la dprime du march en Europe centrale. Le
groupe a ouvert des ngociations exclusives avec Colony Capital pour procder
une augmentation de capital. Orco pourrait se sparer de ses activits non

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stratgiques comme lhtellerie (MaMaison Rsidences, htels en Croatie).

De nouveaux acteurs intresss par la reprise des actifs en dshrence

Aprs une chute brutale des transactions en 2008 et dbut 2009, les actifs en
dshrence vontils relancer la machine ? Les spcialistes de la vente dactifs
hteliers comme Jones Lang La Salle Hotels estiment que le deuxime semestre
2009 devrait voir plus dactivit alors que certains investisseurs seront forcs
vendre ou prendre des dcisions stratgiques vis--vis de leurs portefeuilles,
mme si la valeur a considrablement baiss.

Prvoyant, le fonds amricain Waldeck Capital a lanc son Global Hospitality

Recovery Fund en esprant lever 500 millions deuros pour rcuprer les actifs en
perdition qui ne manqueront pas dtre abandonnes au milieu du chemin par
leurs propritaires. Il veut quilibrer les risques en
intervenant sur plusieurs marchs, principalement en Europe et aux Etats-Unis, en
sadressant aux banques crditrices. Affaire familiale, le fonds est dj intervenu
en co-financement sur 17 projets depuis 1988. Il est notamment partenaire de Sir
Rocco Forte pour sa dernire ouverture
The Augustine de Prague et se dit confiant de raliser plusieurs acquisitions avant
la fin de lanne 2009.

On constate que les spcialistes de leffet de levier sont sortis du jeu. Du coup les
investisseurs long terme, les investisseurs institutionnels et les grandes fortunes
pourraient revenir dans la partie, insiste Vanguelis Panayotis. Sans parler des
fonds souverains moins touchs par le ralentissement actuel. Soutenue par la trs
solide Brunei Investment Agency, la Dorchester Collection est plus que jamais
dans les starting-blocks considrant que parmi les acquisitions qui ont t faites
avec un recours trs important la dette, leurs nouveaux propritaires ne peuvent
plus assumer la charge. De nouveaux joyaux pourraient tomber opportunment

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dans la Collection.

De leur ct, les groupes hteliers sont lafft des htels individuels ou des
portefeuilles en difficult. Aux Etats-Unis, Marriott sest fait souffler dun cheveu
le resort Greenbrier Hotel par Jim Justice, mais devrait commercialiser ce temple
historique du golf qui a vu pass 26 prsidents des Etats-Unis. Le Groupe Accor
se dclare trs attentif la situation et son P-dg expliquait lors du Global Lodging
Forum organis dbut mars par le groupe MKG quil anticipait dj le futur en
regardant les opportunits qui vont se prsenter. La shopping list se constitue
avec une analyse des conditions du march, dautant que le groupe dispose des
moyens financiers pour tendre son primtre.

Les investisseurs soumis la pression des remboursements

d'emprunts

Pour linstant, les relles bonnes opportunits ne se sont pas encore prsentes.
Les vendeurs nont aucun intrt vendre au plus bas du march. Cependant,
certains groupes hteliers commencent donner des signes de faiblesse,
notamment ceux qui ont voulu grossir vite - trop vite ? En France, Dynamique
Hotels affichait la ferme volont de devenir le troisime groupe htelier du pays,
juste derrire Accor et Louvre Htels et devant B&B. Le fonds CBRE a consacr
ces deux dernires annes 280 millions deuros la construction ex nihilo dun
acteur
majeur du segment conomique autour du rachat de lenseigne et dtablissements
placs sous marque Balladins. Mais, depuis la fin 2008, lentreprise est confronte
une crise de liquidits, conscutive lchec du refinancement de lachat dun
portefeuille de 10 htels en Allemagne pour 65 millions deuros, sans mentionner
un volume de crdits-baux de 170 millions d'euros.
Le tribunal de commerce de Paris a accept le plan de continuation grce au
rchelonnement des crdits bancaires et de nouveaux capitaux injects par les

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actionnaires, mais la conduite oprationnelle du groupe est confie un spcialiste

de la gestion htelire : le groupe Parfires.
Son dirigeant, Franois-Xavier Bertin est galement associ dans lentreprise
Sidhole Hotels, gestionnaire du parc franais de Blackstone Real Estate.

Autre cas de retournement brutal de situation, le fonds australien Octaviar Group.

Il a multipli les investissements pour accrotre la taille de sa filiale, Stella
Hospitality Group, leader du tourisme et de lhtellerie en Australie. Il y a
successivement rajout les chanes Peppers, Break Free, les htels Outrigger
dAustralie-Nouvelle Zlande, le groupe Tourism Hotels & Leisure Limited of
Australia (THL), lui-mme propritaire de 50% de Golden Tulip Hospitality, et
enfin Protea Hotels en Afrique du Sud. Mais lobligation de rembourser Fortress
Investment Group, un fonds amricain, une dette de 200 millions de dollars
australiens a prcipit la chute
du groupe, d'autant que plusieurs autres grosses chances de remboursement se
profilaient.
En 2008 dj, Octaviar a d revendre la va-vite 65% des parts du Stella Group
CVC Asia-Pacific pour 400 millions de dollars australiens en cash et 900 millions
de reprise de dettes, soit une norme moins-value. Il a bien essay de trouver de
largent frais en bourse en annonant une augmentation de capital de 550 millions,
mais personne ny a souscrit. Le march, dubitatif, a provoqu leffondrement du
cours dOctaviar : -70% en un jour. Fin avril 2009, Protea Hotels a t revendue
rapidement des investisseurs sud-africains.

Quelles sont les autres victimes potentielles de ce jeu de massacre ? Aux Etats-
Unis, les regards, inquiets ou avides, se tournent vers les leaders de la gestion
htelire en grande difficult. FelCor Lodging a annonc la suspension du
versement de ses dividendes pour conserver des liquidits autant que possible.
Lodgian, propritaire et gestionnaire de 41 htels dont 20 IHG et 12 Marriott, est
beaucoup plus proche du prcipice. Linvestisseur cherche toujours les moyens de

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faire face un prt hypothcaire de 128 millions de dollars qui arrive maturit
en juillet 2009. Il stait dj retrouv sous la protection du Chapitre 11 aprs le
11 septembre et avait t sauv par Lehman Brothers et Morgan Stanley. Deux
chevaliers blancs
auxquels il est difficile de faire appel aujourdhui, comme toute autre banque
d'ailleurs.

Autre gant qui vacille et non des moindres : Interstate. Ce groupe est propritaire
en tout ou partie de 57 htels travers le monde et il gre au total 225 htels pour
46 000 chambres et soutient 16 nouveaux projets. Interstate a vu sa cotation
Wall Street suspendue pour tre pass sous la barre des 15 millions de dollars de
capitalisation. Le groupe a reu une drogation qui court jusquau 30 juin 2009
contre une restructuration de sa ligne de crdit, avec des conditions draconiennes.
Les annes venir pourraient rserver des surprises au fur et mesure de larrive
maturit de certains prts. La question se pose, moyen terme, de lvolution
de la valorisation dacquisitions effectues des prix trs levs alors que le
march
immobilier semble revenir plus de raison, et pour un bon moment, conclut
Vanguelis Panayotis.

A lvidence une vague de restructurations de plus ou moins grande ampleur est

en train de se former au sein de lindustrie htelire. Tous les groupes hteliers ne
sont pas dans la mme situation, car certains ont leur disposition des rserves
financires quils peuvent mobiliser pour largir intelligemment leur primtre.
Aprs avoir attendu le plus longtemps possible, les fonds endetts vont devoir
cder une partie de leurs actifs sous la pression inluctable de la charge de leur
dette. Les fonds souverains, pour linstant acteurs du march immobilier de
lhtellerie, pourraient galement largir leurs ambitions.

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[Site internet de la socit mettrice de ce communiqu de presse]

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