Cours D'urbanisme

COURS D’URBANISME
NIVEAU III et IV
Par : Dr Emmanuel NGNIKAM

Chargé de Cours, ENSP
Emma_ngnikam@yahoo.fr
Plan du cours
• Aspects historiques d’urbanisme :
– En occident
– En Afrique
– Dans les pays d’Amérique Latine;
• Évolution du parcellaire;
• Le régime foncier et domanial;
• La planification urbaine au Cameroun.
Aspects historiques d’urbanisme en
occident (voire support)
• Historique de l’urbanisation en occident;
• Les fonctions de la ville et les causes de
l’urbanisation;
• Aspects de l’urbanisation actuelle;
• Urbanisme et société;
• Organisation politique et droit
d’urbanisme.
Aspects historique de l’urbanisation en
Afrique
• Généralités
– En Afrique forestière, la notion de nation est peu
fréquente, chaque groupe se reconnaît sur un
territoire qui ne va pas au-delà de village;
– Les routes étaient presque inexistantes, ce qui a
limité les regroupements des peuples;
– L’expansion des communautés s’est faite à travers
les guerres inter tribales;
– Les zones côtières proches de la mer ont été les
premières à être en contact avec le monde extérieur
Afrique
• Localisation des villes
– les premières villes africaines furent les capitales
des empires pré coloniales (Abomey, capitale du
royaume de Dahomey (1600 à 1900);
– La conquête arabe et la diffusion de la civilisation
musulmane à permis le développement des villes à la
lisière des zones des mouches tsé tsé (Agades, Gao,
Kano, Toubouctou). Ces villes étaient situées sur la
route de la caravane;
– Les courants d’échanges s’intensifiant le long de la
côte atlantique, les ports et les villes comptoirs ont
été établis le long des côtes. Ces villes ont donné
naissance aux différentes capitales politiques et
économiques des pays d’Afrique après les
indépendances.
Afrique
• Localisation des villes
– A l’intérieur du continent, on a noté au milieu du
16ième siècle, la naissance du réseau urbain de
l’empire Yorouba avec 3 villes (IIorin, Ibadan et
Abéokouta). Les villes comme Khartoum, Addis
Abbeba, Nairobi et Tananarive furent créées au 18ème
siècle;
– En 1955, on notait déjà la présence de quelques
villes de plus de 200 000 habitants dans les colonies
françaises (Dakar, Tananarive, Léopoldville) et les
villes de plus de 100 000 habitants (Abidjan, Douala,
Brazaville).
Afrique
• Caractéristiques des villes d’Afrique
– la caractéristiques des villes d’Afrique c’est qu’elles
sont construites quasi uniquement sur les villes
d’origines coloniales et répondent à la double fonction
commerciale (port) et administrative;
– Le taux d’urbanisation en 1960 en Afrique était de
13%, alors qu’il n’était que de 10% en 1960. en 2000,
le taux d’urbanisation en Afrique serait de 40%;
– Au Cameroun, le taux d’urbanisation était déjà de
51% en 2003. le Cameroun apparaît comme l’un des
pays le plus urbanisé d’Afrique.
Amérique Latine
• Généralités
– les sociétés existantes en Amérique Latine furent
pratiquement détruites par la puissance colonisatrice;
– L’urbanisation en A.L peut être comprise à partir de
cette spécification historique;
– Le niveau d’urbanisation en A.L est aussi élevé qu’en
Europe. En 1960 le taux d’urbanisation était de 29,6%
en A.L contre 27,4% en Europe.
– Les villes ont essentiellement trois fonctions :
services, l’administration et le commerce.
Amérique Latine
• caractéristiques
– population urbaine sans aucune mesure avec le
niveau productif du système;
– Absence de relation entre emploi industriel et
urbanisation;
– Fort déséquilibre dans le réseau urbain au bénéfice
d’une agglomération dominante;
– Accélération croissante du processus d’urbanisation;
– Manque d’emploi et de services pour les nouvelles
masses urbaines et par conséquent renforcement de
la ségrégation entre les classes sociales.
EVOLUTION DU PARCELAIRE
• Urbanisme et planification
– le lotissement ou le tissu parcellaire idéal servira de
base à l’étude de l’insertion et au dimensionnement
des équipements collectifs, au fonctionnement des
réseaux, .. Mais sera rarement adapté à la réalité des
cas;
– L’extension massive des zones de droit coutumier
urbain impose les procédures de restructuration
permettant de les intégrer dans la ville officielle, tout
en préparant l’avenir par la création de lotissements
ou des trames assainies.
• Remodelage ou remembrement du parcellaire

– la restructuration qui consiste à rectifier le tracé de
certaines voies en implantant les réseaux manquants
et en prévoyant les équipements collectifs avec un
minimum de destructions (cas du projet Nylon à
Douala, Briqueterie à Yaoundé);
– Le lotissement prépare une nouvelle urbanisation.
C’est la procédure qui met sur le marché des
parcelles constructibles équipées ou pour
l’équipement est prévu.
• Remodelage ou remembrement du parcellaire

– la restructuration qui consiste à rectifier le tracé de
certaines voies en implantant les réseaux manquants
et en prévoyant les équipements collectifs avec un
minimum de destructions (cas du projet Nylon à
Douala, Briqueterie à Yaoundé);
– Le lotissement prépare une nouvelle urbanisation.
C’est la procédure qui met sur le marché des
parcelles constructibles équipées ou pour
l’équipement est prévu.
REGIME FONCIER ET DOMANIALE
• Les différents régimes fonciers au

Cameroun
– Le système foncier coutumier;
– La législation foncière coloniale;
– La loi foncière et domaniale camerounaise
Le système foncier coutumier
• Dans le système coutumier ne reconnaît pas la

propriété individuelle sur la terre :
– La terre est théoriquement intransmissible à
l’extérieur du village et de la famille;
– l’individu peut jouir et mettre en valeur son bien, sans
toutefois pouvoir vendre ;
– Ce système a néanmoins subi des transformation en
ville : la "marchandisation" de la terre semble s'être
étendue aux domaines fonciers coutumiers;
– les premiers gestionnaires ont fait titrer leur zone
d'influence pour vendre à prix élevé (avec
morcellement) aux classes moyennes de la ville.
La législation foncière coloniale
• Le système foncier germanique :

– L'annexion effective du territoire a lieu le
12/07/1884 par le traité germano-douala;
– C'est à la suite de l'installation des colons
allemands qu'est prononcée l'ordonnance
impériale du 15/06/1896, décrétant que les
terres sans propriétaires pouvant prouver
leurs droits sont réputées vacantes et
déclarées domaine de la couronne;
– La propriété est transférée à la SDN en 1918.
• Le système foncier britannique :

– Le système britannique permettait la
délivrance d’un certificat d’occupation
donnant jouissance du terrain pour 99 ans,
pour les étrangers et les allogènes ;
– Les autochtones ne pouvaient bénéficier que
d’un « customary right of occupancy », moins
stable;
– Le droit de propriété des autochtones est
reconnu dans la « land and native rights
ordinance ».
• La législation foncière française :

– Les arrêtés du 15/09/1921 classifient les
terres en 4 catégories :
• les terrains et biens de l’État allemand .
• terres appartenant aux indigènes de façon
coutumière sans titre de propriété .
• les réserves indigènes donnant un droit d’usage
aux populations ;
• les terres vacantes et sans maître, considérées
comme domaine privé de l’État.
• La législation foncière française :

– Les décrets de1932 instituent deux régimes distincts
de la propriété foncière :
• la constatation des droits fonciers donnant droit à un livret
foncier pour les collectivités ;
• le régime de l’immatriculation donnant doit à un titre foncier:
la propriété privée est affirmée comme mode unique de
sécurisation foncière.
– Ce régime a donné lieu à de grandes inégalités dans
l'appropriation des terres : en effet, les populations
camerounaises ne pouvant se plier aux exigences de
la procédure administrative, et refusant l'idée même
d'appropriation privée de la terre, seuls les Européens
achetant à des Africains immatriculent les terrains. La
jouissance coutumière n’est ainsi pas protégée.
Loi foncière et domaniale camerounaise
• La loi foncière et domaniale camerounaise

consacre la propriété privée comme moyen
essentiel de sécuriser l'occupation d'un terrain;
• Les pratiques coutumières sont ignorées et la
réglementation foncière s'est très fortement
inspirée du système français, sans tenir compte
des spécificités locales de transmission et
d'acquisition de la terre;
• Une série de textes régissent les domaines et le
foncier, voici les principales dispositions qui
touchent à l'occupation et à l'exploitation des
terres.
• Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le

régime foncier :
– l’État garanti à toutes les personnes physiques ou
morales possédant des terrains en propriété le droit
d’en jouir et d’en disposer librement. L’État est le
gardien de toutes les terres. Il peut à ce titre intervenir
en vue d’en assurer un usage rationnel ou pour tenir
compte des impératifs de la défense ou des options
économiques de la nation;
– L'ordonnance prévoît à son article 4 que les
détenteurs d’un justificatif de propriété obtenu sous
les législations coloniales (livrets fonciers, ou
« certificates of occupancy ») peuvent demander
l’obtention d’un titre foncier, sous peine de déchéance
de leurs droits, dans un délai de 6 ans à compter de
la date de publication de l’ordonnance;*

régime foncier :
– Ainsi, seul le détenteur d'un titre foncier peut justifier
à l'État qu'il est propriétaire et bénéficier d'une
indemnisation en cas d'expropriation;
– il est essentiel de souligner que seul les actes
notariés pour les transactions peuvent être pris en
compte : " Les actes constitutifs, translatifs ou
extinctifs de droits réels immobiliers doivent à peine
de nullité être établis en la forme notariée. Sont
également nulles de plein droit les cessions et
locations de terrains urbains ou ruraux non
immatriculés au nom du vendeur ou du
bailleur"(article 8).

régime foncier :
– L'État étant garant de toutes les terres, il peut « pour
la réalisation des objectifs d’intérêt général, recourir à
la procédure d’expropriation. » art 12;
– L'article 13 précise que "les organismes bénéficiaires
de l’expropriation sont tenus d’indemniser les victimes
sur leur budget. Il n’est dû aucune indemnité pour
destruction des constructions vétustes ou menaçant
ruines ou de celles réalisées en infraction aux règles
d’urbanisme.« ;
• Ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974, fixant le régime
foncier :
– L'ordonnance définit le Domaine National à son art14. Il
constitue ce qui n'est ni le domaine privé ou public de l’Etat, ni
les terres immatriculées. « le domaine national est administré
par l’Etat en vue d’en assurer une utilisation et une mise en
valeur rationnelle » (art 16) ;
– L'article 15 classe en deux catégories les dépendances du DN :
"les terrains d’habitation, les terres de culture, de plantation, de
pâturage et de parcours dont l’occupation se traduit par une
emprise évidente de l’homme sur la terre et une mise en valeur
probante ; et les terres libres de toute occupation effective.« ;
– l'article 17 prévoît que « les dépendances du domaine national
sont attribuées par voie de concession, bail ou affectation dans
des conditions fixées par décret.
• Ordonnance 74-2 du 6 juillet 1974 fixant le

régime domanial :
– Le domaine public est constitué du domaine public
naturel et du domaine public artificiel;
– L'article 3 précise que domaine public naturel est
constitué du domaine public maritime, fluvial, et
terrestre et aérien;
– « le domaine public fluvial est constitué par : les cours
d’eaux navigables ou flottables, dans les limites
déterminées par les plus hautes eaux, ainsi qu’une
zone de 25 m à partir de cette limite, les marécages,
à l’exception des plantations aménagées ; les cours
d’eaux non navigables ni flottables dans les limites
déterminées par la hauteur des eaux coulant à plein
bord ; les lacs, les étangs naturels et les lagunes ».
• Ordonnance 74-2 du 6 juillet 1974 fixant le

régime domanial :
– l'article 4 précise que se trouvent sur le domaine
public artificiel : « les pistes carrossables d’intérêt
local et une emprise de 10 m de part et d’autre de
l’axe de la chaussée. Cette emprise est réduite à cinq
mètres dans les agglomérations et en ville. Les pistes
non carrossables.»;
– L'article 5 stipule que « les immeubles destinés à faire
partie du domaine public artificiel sont classés par
décret. Le décret de classement vaut acte
d’expropriation, opère le transfert de propriété au
profit de la personne morale de droit public intéressée
et permet de poursuivre la procédure d’indemnisation
selon les règles applicables en la matière ».
• Ordonnance 74-2 du 6 juillet 1974 fixant le régime
domanial :
– En dernier lieu il convient de rappeler que « les biens du
domaine public sont inaliénables, imprescriptibles et
insaisissables. Ils sont in susceptibles d’appropriation privée »
(art 2). Ainsi, tous les occupants des bas-fonds qui ont acquis
des terrains par l'intermédiaire des vendeurs coutumiers n'ont
aucun droit, et ils ne peuvent être considérés comme des
"occupants de bonne foi", n'ayant reçu sur ces terrains aucun
droit reconnu par l'Etat;
– Également, l'article 7 stipule que « les propriétaires et les
occupants de bonne foi qui détiennent sur les dépendances du
domaine public des droits antérieurs à l’entrée en vigueur de la
présente ordonnance ne peuvent être dépossédés que si
l’intérêt général l’exige et moyennant une indemnisation calculée
comme en matière d’expropriation. ».
• Ordonnance n°74-3 du 6 juillet 1974 relative à la procédure
d’expropriation pour cause d’utilité publique et aux modalités
d’indemnisation :
– L'Article premier précise que le décret qui prononce
l’expropriation « entraîne immédiatement transfert de
propriété et permet de muter les titres existants ou
d’immatriculer d’office des terrains libres au nom de
l’État. »;
– L'article 2 stipule que : « l’expropriation pour cause
d’utilité publique n’affecte que la propriété privée ».
Ainsi, les déguerpissement du domaine public naturel
ou du domaine national ne peuvent être indemnisés
ou recasés;
– l’indemnité d’expropriation porte sur le dommage
matériel direct, immédiat et certain causé par
l’éviction.
• Condition d’obtention d’un titre foncier (décret du 27 avril 1976,
modifié et complété par le décret n°2005/481 du 16/12/2005) :
– L'article premier du décret de 1976 stipule que « le titre foncier
est la certification officielle de la propriété immobilière. Le titre
foncier est inattaquable, intangible, définitif;
– Le décret de 2005 reconnaît la nullité de titre foncier sur un
terrain dans plusieurs cas de figure (plusieurs titre sur le même
terrain, titre foncier établi sans respect de la procédure, titre
obtenu sur le domaine privé de l’État ou de la collectivité locale);
– Sur le domaine national : "sont habilités à solliciter l'obtention
d'un titre foncier sur une dépendance du DN qu'elles occupent
ou qu'elles exploitent : les collectivités coutumières, leurs
membres ou toute personne de nationalité camerounaise, à
condition que l'occupation ou l'exploitation soit antérieure au 5
août 1974, date de publication de l'ordonnance fixant le régime
foncier.
• Dossier pour demander un TF sur la dépendance d’un
domaine national :
– Une demande en 4 exemplaires dont l’original est
timbré;
– La description de l’immeuble (situation, superficie,
nature de l’occupation ou de l’exploitation, estimation
de sa valeur,etc);
– La demande signée, ne doit viser qu’un immeuble
composé d’une seule parcelle, une route ou rivière
traverse le terrain, celui – ci fait l’objet d’autant de
demandes qu’il y a de parcelles distinctes;
– Les demandes portant sur les terres libres de toute
occupation ou de toute exploitation sont irrecevables;
domaine national :
– La demande est déposé à la sous préfecture ou chez
le chef de district qui délivre dans un délais de 72 h,
un récépissé de dépôt au demandeur. Le dossier est
transmis à la délégation départementale du domaine
dans un délais de 8 jours par le chef de district ou le
sous préfet;
– Sur proposition du délégué départemental des
domaines, le sous préfet ou chef de district fixe la
date de descente sur le terrain de la commission
consultative pour le constat d’occupation
d’exploitation;
– Seule la commission consultative est compétente
pour établir les constats d’occupation (ord 1974/1).
domaine national :
– En cas d’occupation ou d’exploitation effective, la
Commission consultative fait procéder au bornage de
l’immeuble par un géomètre assermenté du cadastre,
en présence des riverains;
– Le bornage doit être fait devant tous les membres de
la Commission, ou le cas échéant devant un comité
ad hoc désigné par le président de la Commission;
– Le chef de village et un notable de la localité font
office de membres de la Commission;
– Dans 30 jours qui suivent la réunion de la commission
et la réalisation du plan de bornage par le géomètre
assermenté, le délégué départemental des affaire
foncières transmet le dossier au chef de service
provinciale des Affaires foncières.
domaine national :
– Le chef de service provincial des affaires foncières
inscrit le dossier dans le registre provincial de suivi et
lui affecte un numéro. Il établit un avis de clôture de
bornage qu’il publie dans le bulletin des avis
domaniaux et foncier;
– Le chef de service transmet le dossier au
conservateur foncier pour suite de la procédure;
– Après la publication dans le bulletin des avis
domaniaux, les usagers disposent d’un délais de 30
jours pour faire des oppositions.
Statut foncier et urbanisation
• On peut classer les terrains dans une ville du Cameroun
en quatre grands ensembles fonciers : le domaine privé
relevant de la propriété privée, domaine privé de l’État,
domaine public géré par l’Etat, et le domaine national :
– Les propriétés privées : Ce sont les terrains
immatriculés avec titre foncier : 29301 titres avaient
été faits en 2001, 85% obtenus par morcellement et
le reste par immatriculation directe;
– Le domaine privé de l’État : Ce sont les terrains
pouvant être vendus, attribués ou cédés à des
personnes morales de droit public (collectivités, SIC,
MAETUR…), les terrains supportant les édifices
réalisés et entretenus par l’État, les déclassements
du domaine public, les terrains obtenus par
expropriation pour cause d’utilité publique et les
prélèvements sur le domaine national;
Statut foncier et urbanisation
• On peut classer les terrains dans une ville du Cameroun
en quatre grands ensembles fonciers : le domaine privé
relevant de la propriété privée, domaine privé de l’État,
domaine public géré par l’État, et le domaine national :
– Le domaine public géré par l’État : Ce sont tous les
biens mis à la disposition des usagers ou affectés à
un service, soumis au droit administratif (éléments
naturels, édifices publics, équipements collectifs-
gares etc., cimetières…);
– Le domaine national : Ce sont tous terrains ne faisant
partie ni du domaine public ni du domaine privé, et
non appropriés par un particulier sous le régime de la
propriété privée. Ce sont souvent les terrains
coutumiers occupés et exploités qui peuvent être
légalisés à condition d’une mise en valeur, ainsi que
les terrains non occupés (rare à Yaoundé).
Urbanisme au Cameroun : avant la loi de
2004
• Les textes avant la loi de 2004 sur l’urbanisme :
– Loi 66/10 du 18 novembre 1966 portant législative du code
d’urbanisme au Cameroun Oriental;
– Décret n°68/57 du 30 avril 1968 relatif à l’organisation
général de l’urbanisme et la construction;
– Décret n°68/61 du 30 avril 1968 relatif aux zones à
urbaniser en priorité (Z.U.P);
– Décret n°71/DF/95 du 1er mars 1971 portant création de la
Mission d’Aménagement et de Gestion des Zones
Industrielles (MADZI);
– Ordonnance n°73/20 du 29 mai 1973 régissant
l’urbanisme au Cameroun;
– Décret n°77/193 du 23 juin 1977 portant création de la
Mission d’Aménagement et d’Équipement des terrains
Urbains et Ruraux (MAETUR);
– Décret n°79/189 du 17 mai 1979 réglementant la
délimitation des centres urbains.
2004
• Décret n°68/57 du 30 avril 1968 relatif à l’organisation
général de l’urbanisme et la construction :
– Sur le plan administratif, c’est le Secrétaire d’État aux Travaux
Publics qui est chargé de l’élaboration de la réglementation en
matière d’urbanisme, d’architecture et de construction;
– Les ministère de l’Intérieur, des Domaines et du Cadastre
interviennent dans l’approbation des plans d’urbanisme;
• Décret n°68/58 du 30 avril 1968 relatif à l’urbanisme :
– Trois sortes de plans d’urbanisme sont à distinguer : le plan
d’urbanisme directeur, le plan d’urbanisme de détail, le plan
d’urbanisme sommaire;
– Le PUD trace le cadre général de l’aménagement et en fixe les
éléments essentiels à long terme. il peut être mis à jour en cas
de besoin;
– Les plans d’urbanisme de détail organisent et complètent,
suivant les besoins, pour un ou plusieurs secteurs donnés, les
dispositions générales arrêtés par le plan directeur.
2004
• Décret n°68/58 du 30 avril 1968 relatif à
l’urbanisme :
– Les plans sommaires d’urbanisme comportent la
répartition du sol en zones suivant le mode
d’utilisation, ainsi que le schéma de circulation
hiérarchisées;
– Le plan directeur d’urbanisme comporte :
• La délimitation du périmètre urbain;
• La répartition du sol en zone suivant leur affectation;
• Le tracé des principales voies de grande circulation à
conserver, à modifier ou à créer avec leurs largeurs et leurs
caractéristiques;
• Les emplacements réservés aux principales installations
d’intérêt général et aux espaces libres.
• Le schéma directeur des infrastructures (AEP, électricité,
assainissement);
• Indication des espaces boisées à maintenir ou à créer;
• Il peut contenir l’indication des zones soumises à un plan
d’urbanisme de détail;
• Etc;
2004
• Le plan d’urbanisme de détail détermine en fonction des
nécessités propres au secteur ou au quartier :
– Les modes particuliers d’utilisation du sol;
– Le tracé définitif des voies principales ou
secondaires;
– Les emplacements réservés aux services publiques,
équipement sociaux et autres équipements d’intérêt
général;
– Les règles et servitudes de construction….;
– Les mesures particulières relatives à certains
secteurs de caractère évolutif (trame d’accueil);
– Les modalités de renovation et de remodelage de
quartiers ou d’îlots;
– Un schéma des réseaux divers (AEP, électricité,
téléphone, assainissement…).
2004
• Le plan sommaire d’urbanisme (PSU) :
– Délimite le ou les périmètres à l’extérieur du
ou desquels sont interdits les lotissements à
usage d’habitation et les constructions autres
que celles nécessaires à l’exploitation
agricole où à l’exploitation d’industries…;
– Fixe les règles et servitudes relatives à
l’utilisation du sol à l’intérieur du périmètre;
– Organise schématiquement les circulations et
définit leur hiérarchie par rapport les unes aux
autres ainsi que leurs caractéristiques
fondamentales.
2004
• Les zones soumises au plan d’urbanisme (obligatoire) :
– Les centres urbains de plus de 5000 habitants;
– Les centres urbains soumis à un accroissement
démographique et économique notoire;
– Les centres urbains ayant subi des destructions
importantes (catastrophe);
– Les centres urbains ayant un caractère pittoresque,
artistique ou historique;
– Les regroupements de villages en une seule
agglomération rurale;
– Les centres urbains ou quartiers urbains anciens
présentant des caractères nuisibles;
– Les centres urbains susceptibles de recevoir des
équipements importants (ports, aéroport, industries,
etc..).
2004
• Instruction et approbation des plans d’urbanisme :
– Selon le décret de 1968, c’est le Secrétaire d’État aux
travaux publics qui décide de l’établissement ou de la
révision d’un plan d’urbanisme;
– C’est l’Etat qui supporte les dépenses liées à
l’établissement d’un plan d’urbanisme;
– A la remise du rapport justificatif d’enquête établi par
le Technicien chargé de l’établissement de plan, le
Secrétaire d’État aux travaux publics prend un arrêté
qui fixe le périmètre urbain préconisé par le
technicien;
– Après élaboration, le plan d’urbanisme est soumis au
conseil municipal de la ville intéressée pour
l’approbation par délibération;
– Après approbation par le conseil municipal, le plan
d’urbanisme est soumis pour avis à la Commission
Supérieure Permanente de l’Urbanisme (loi n°66/10
du 18 novembre 1966).
2004
• Instruction et approbation des plans d’urbanisme :
– Après avis conforme de la Commission, le plan
d’urbanisme et son règlement est soumis au Premier
Ministre pour approbation en conseil de Cabinet;
– Après approbation en conseil, le plan d’urbanisme fait
l’objet d’un décret d’approbation signé par le
Président de la République;
– Le décret d’approbation du plan d’urbanisme vaut
déclaration d’utilité publique;
– Le servitudes d’usages établies par le plan
d’urbanisme n’ouvrent droit à aucune indemnité, hors
le cas de cession obligatoire par expropriation;
– Aucun travail public ou privé à entreprendre dans le
périmètre urbain auquel s’applique le plan
d’urbanisme ne peut être réalisé s’il n’est compatible
avec ce plan.
2004
• LES ZONES A URBANISER EN PRIORITE (décret
n°68/61 du 30 avril 1968) :
– Ces zones sont désignées par arrêté du Secrétaire d’État
aux travaux Publics;
– Chacune des ZUP doit avoir une surface suffisante pour
contenir un ensemble important de logements, y compris
les constructions et équipements sociaux annexés;
– La commune peut concéder l’aménagement d’une ZUP à
une société d’aménagement qui disposera d’un droit de
préemption sur toute vente de terrains situés dans la zone;
– Sur la base du plan d’urbanisme propre à la zone, ka
commune propose : (1) le programme des travaux, (2) le
plan fixant l’implantions et le volume des constructions,
ainsi que le cahier de charge de la concession, (3)
l’évaluation prévisionnelle des dépenses et des recettes, (4)
l’ordre de réalisation des tranches d’aménagement de la
construction.
2004
• LES ZONES A URBANISER EN PRIORITE (décret
n°68/61 du 30 avril 1968) :
– Ce document après approbation du Conseil Municipal est
transmis par le Préfet au SETP qui le soumet après avis au
PM, pour financement;
– Les modalités et conditions de vente des terrains équipés
dans les ZUP sont déterminés par un cahier des charges
approuvé par le Préfet après avis du SETP;
– Le cahier des charges détermine les conditions techniques
destinées à assurer l’unité d’urbanisme et d’architecture
dans la zone.
Urbanisme au Cameroun : la loi de 2004
• Définition des concepts (loi n°2004/003 du 21 avril
2004) :
– L’urbanisme est , au sens de la loi n°2004/003, l’ensemble
des mesures législatives, réglementaires, administratives,
techniques, économiques, sociales et culturelles visant le
développement harmonieux et cohérent des établissements
humains, en favorisant l’utilisation rationnelle des sols, leur
mise en valeur et l’amélioration du cadre de vie, ainsi que le
développement économique et sociale;
– Les établissements humains concernés par le texte sur
l’urbanisme sont les centres urbains ou les communautés
rurales concentrés de plus de 2000 habitants, occupant un
espace continu;
– La délimitation du périmètre urbain et les modifications
subséquentes sont déterminés par arrêté du ministre
chargé des domaines, à l’initiative de l’État ou de la
commune concernée.
• Règles générales d’urbanisme et de construction :
– Les zones inconstructibles : (1) terrains exposés aux riques
naturels (inondation, érosion, éboulement, séisme, etc), (2)
les parties du domaine public classées (aires écologiques);
– Les zones impropres à l’habitat : (1) terrains exposés aux
risques industriels ou à des nuisances graves, (2) terrains
de nature à porter atteinte à la santé publique ou aux
valeurs culturelles locales;
– Les zones inconstructibles et impropres à l’habitat sont
définis dans les documents de planification urbaine;
– La constructibilité des terrains est subordonnée à leur
desserte par les voies publiques ou privées d’une emprise
minimale de 7 m;
– Le propriétaire dont les fonds sont enclavés ou ne
disposant pas de voies d’écoulement des eaux pluviales,
est fondé à réclamer et obtenir une voie de passage des EP
sur les terrains voisins situés en aval;
• Règles générales d’urbanisme et de construction :
– Le coefficient d’emprise au sol (CES) ne peut dépasser 0,6,
sauf dérogation prévu dans le document de planification
urbaine;
– Le coefficient d’occupation de sol (COS), qui est le rapport
entre les surfaces des planchers et la surface du terrain est
fixé par le document de planification urbaine;
– La façade principale donnant sur rue de toute nouvelle
construction doit être implantée à une distance des limites
parcellaires au moins égale à 5 m;
– Aucune construction (provisoire ou définitif), aucune
modification extérieure d’un bâtiment ne peut être édifiée
sans autorisation préalable de la mairie compétente, sous
peine de sanction;
– Les maires assurent la diffusion et l’application des
dispositions des règles générales d’urbanisme.
• Élaboration et approbation des documents de
planification urbaine :
– Les communes ne possédant pas de document de
planification urbaine en cours de validité ou
comprenant des zones de leur centre urbain non
couvertes par un plan en vigueur, appliqueront les
dispositions prévues aux règles générales
d'urbanisme et de construction;
– A travers les arrêtés municipaux, ces communes
peuvent prescrire les zones inconstructibles, le
domaine public, les aires écologiquement protégées,
les zones impropres à l'habitation ;
– L'autorisation préalable du maire est obligatoire pour
toute construction, toute modification de la façade
d'un bâtiment existant, toute installation matérialisées
de façon permanente ou temporaire sur une parcelle
de périmètre urbain;
– La procédure d'approbation du PDU est relativement
simplifiée. L’approbation finale de tout document de
planification urbaine est fait par le préfet après
approbation du conseil municipal de la commune
concernée;
– la loi fixe le délai d'approbation à 60 jours après la
délibération du conseil municipal (article 30). Passé
ce délai, le document est réputé approuvé;
– Les documents de planification urbaine sont : (1) le
plan directeur d’urbanisme (PDU), le plan
d’occupation de sol (POS), la plan de secteur (PS), le
plan sommaire d’urbanisme (PSU).
– Tous les documents de planification urbaine
comprennent : (1) un rapport justificatif, (2) des
documents graphiques, (3) des annexes éventuelles,
(4) un règlement;
– Les documents approuvés par l’autorité compétente
et rendus publics sont opposables à toute personne
physique ou morale;
– Les études en vue d’élaboration de documents de
planification urbaine sont effectuées par la commune
bénéficiaire sous la responsabilité d’un urbaniste
inscrit au tableau de l’ordre;
– La commune bénéficiaire a aussi la responsabilité de
la recherche de financement pour couvrir les
dépenses inhérentes à l’élaboration de documents de
planification urbaine.
• Contenu des documents de planification urbaine :
– Le plan directeur d’urbanisme (PDU) : c’est un document qui fice

les orientations fondamentales de l’aménagement du territoire
urbain, la destination générale des sols et la programmation des
équipements. Les documents graphiques du PDU sont élaborés
à une échelle comprise entre 1/20000 et 1/25000. Le PDU est
élaboré pour les communautés urbaines et pour les
groupements de communes. Le PDU est approuvé par arrêté du
Préfet territorialement compétent;
– Le Plan d'Occupation de sol (POS) : C’est un document qui

fixe l'affectation des sols et les règles qui la régissent sur le
moyen terme (10 à 15 ans). Les documents graphiques du POS
sont élaborés à une échelle comprise entre 1/5000ème et
1/10000ème. Tous les centres urbains, toutes les communes et
toutes les communes urbaines d'arrondissement doivent se
doter de plan d'occupation de sols (article 38, alinéa 1);
• Contenu des documents de planification urbaine :
– Le plan de secteur est un document qui, pour une partie de
l'agglomération, précise de façon détaillée l'organisation et les
modalités techniques d'occupation de sols, les équipements et
les emplacements réservés, les caractéristiques techniques et
financières des différents travaux d'infrastructures. Un plan de
secteur est élaboré pour une partie d'une localité couverte par
un plan d'occupation de sols. Il est approuvé par arrêté
municipal après délibération du conseil . Les documents
graphiques du PS sont à l’échelle 1/500 et 1/1000. le plan de
secteur est approuvé par arrêté du maire, après délibération;
– Le plan sommaire d'urbanisme est un document qui fixe
l'affectation des sols et définit le périmètre de chacune des
zones d'affectation. Il est élaboré en attendant que la commune
se dote d'un plan d'occupation des sols. Il est approuvé par
arrêté municipal, après délibération du conseil municipal et avis
des services locaux de l'urbanisme ou ceux chargés des
questions urbaines selon le cas dans les conditions fixées par
décret. Les documents graphiques du PSU sont à l’échelle
1/5000 à 1/10 000.
• OPERATIONS D’AMENAGEMENT FONCIER :
– Sont considérés comme opérations d’aménagement foncier : (1)
la restructuration et/ou rénovation urbaine, (2) les lotissements,
(3) les opérations d’aménagement concertés, (4) toutes autres
opérations touchant au foncier urbain.
– La restructuration est un ensemble d’actions d’aménagement sur
les espaces bâtis de manière anarchique, dégradés ou anciens,
destinées à l’intégration d’équipements déterminés ou à
l’amélioration du tissu urbain;
– La rénovation est un ensemble de mesures et opérations
d’aménagement qui consiste à la démolition totale ou partielle
d’un secteur urbain insalubre, en vue d’y implanter des
constructions nouvelles.
– Les opérations de rénovation ou de restructuration doivent être
conduites en concertation avec les populations concernées, et
suivies des mesures appropriées d’accompagnement social.
– Le lotissement est l’opération qui a pour résultat la
division d’une propriété foncière en lots;
– Tout lotissement de plus 4 lots est subordonné à
l’approbation de l’autorité compétente, sous peine de
nullité;
– Les lotissements sont réalisés dans le respect des
documents de planification urbaine ou à défaut des
règles générales d’urbanisme;
– Les lotissements domaniaux (État) sont approuvés
par arrêté du ministre chargé des domaines, les
lotissements communaux par le préfet et les
lotissements privés par les maires;
– L’approbation d’un lotissement vaut autorisation de
lotir et transfert au domaine public des emprises des
voies, servitudes et équipements publics prévus.
– Les opérations d’aménagement concerté sont
conduites sous forme concertée entre la puissance
publique et les propriétaires fonciers identifiés ou,
entre un aménageur et les populations concernées;
– Préalablement à la mise en œuvre de l’opération
d’aménagement concerté, un arrêté préfectoral
délimite sur proposition du maire le périmètre
opérationnel de la zone d’aménagement concerté;
– Un plan d’aménagement doit être élaboré et
approuvé par arrêté municipal;
– Les opérations d’aménagement concerté font l’objet
d’une convention libre passé entre l’aménageur et les
populations intéressées.
• Règles relatives à l'utilisation du sol et à la
construction :
– Le certificat d'urbanisme ; c’est un document d'information sur
les règles d'urbanisme, les servitudes administratives
auxquelles est assujetti un terrain. Il est obligatoire pour toute
transaction immobilière et doit être joint à toute demande
d'utilisation de sol. Il est délivré par le maire si la commune est
dotée d'un document de planification ;
– L'autorisation de lotir, est préalable à la création de tout

lotissement ;
– Le permis d'implanter ; c’est un acte administratif d'urbanisme

exigé pour toutes les constructions non éligibles au permis de
construire, c'est à dire les constructions précaires, sommaires
ou temporaires, ainsi que toutes constructions projetées sur
les dépendances du domaine national à l'exception des zones
non-aedificandi.
• Règles relatives à l'utilisation du sol et à la
construction :
– Le permis de construire ; c’est un acte administratif
qui autorise une construction après vérification de
sa conformité avec les règles de l'art et les règles
d'urbanisme en vigueur ;
– Le permis de démolir ; c’est un acte administratif qui
autorise la destruction partielle ou totale d'un
immeuble bâti ;
– Le certificat de conformité ; c’est l'acte par lequel le
maire constate que l'ouvrage réalisé est conforme
aux indications contenues dans les documents
ayant fait l'objet de la délivrance du permis de
construire ou du permis d'implanter.
• Rôle central des communes :
– En plus du rôle central de la commune en matière
d'élaboration et d'approbation des documents de planification
urbaine, la loi donne aux collectivités plus de responsabilités
en matière de gestion du sol (délimitation et bornage des voies
dans un PDU, POS ou PS en vue de leur intégration dans le
domaine public artificiel) ;
– les communes sont responsables de l'aménagement foncier ;
– Pour se doter des moyens techniques et humains en vue de la

réalisation des documents de planification urbaine et
d'aménagement foncier, les communes ou les groupements
de communes peuvent créer avec le concours de l'Etat, des
agences d'urbanismes ayant pour mission de suivre les
évolutions urbaines, de participer à la définition des politiques
d'aménagement et de développement et de préparer les
projets communaux.
• En guise de conclusion :
– Le constat dans les villes est que les outils
de planification urbaine ne sont pas utilisés
d’où les difficultés de maîtrise du
développement urbain. Il est sans doute
opportun de recourir à d’autres types d’outils
qui approchent et qui complètent les outils
prévus par la loi.
Quelque références
• Hubert Ngamen : L’urbanisme et les
marchés publics au Cameroun (1964 –
1996). Recueil de texte, 469 pages.
• PNUD, ONU – Habitat, 2006. la stratégie de
réduction de pauvreté en milieu urbain au
Cameroun. PGU, 126 pages + annexes.
• SCET – Cameroun, CUY, 2004. Etude
diagnostic et de maîtrise d’ouvrage
complète pour le désenclavement des
quartiers d’habitat populaire de la ville de
Yaoundé : étude d’impacts sociaux du
projet. 161 pages.
• Manuel Castells, 1981. La question urbaine.
FM/Fondations. 526 pages.
Cours d’Urbanisme : Niveau IV
JE VOUS REMERCIE DE
VOTRE ATTENTION.
Emmanuel NGNIKAM
Emma_ngnikam@yahoo.fr

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COURS D’URBANISME

Par : Dr Emmanuel NGNIKAM

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