Année académique 2022-2023

Ecole Africaine des Métiers de l’Architecture et de l’Urbanisme

Tél : +228 22 21 62 53 Lomé, Togo www.eamau.org

FISCALITE URBAINE

Cours de Mr Atsou SOUMSA

Juriste de l’environnement et de l’urbanisme

Consultant-Formateur
Diplômé de la Faculté de droit de l’Université de
Limoges (France).
joelsoumsa@hotmail.com

TABLE DES MATIERES

RESSOURCES DOCUMENTAIRES .....................................................................................5

LISTE DES SIGLES ET ABRÉVIATIONS ........................................................................................6

PLAN DU COURS .........................................................................................................................7

PARTIE 1: LES GÉNÉRALITÉS DE LA FISCALITÉ LOCALE ................8

INTRODUCTION GÉNÉRALE .......................................................................................................9

CHAPITRE 1 : LA FISCALITÉ DIRECTE LOCALE. ....................................................................10

SECTION 1 : LES PRINCIPES GÉNÉRAUX DE LA FISCALITÉ DIRECTE LOCALE ..........................10

Paragraphe 1: Le principe de la valeur locative cadastrale ...............................................10

Paragraphe 2: Le principe de l’annualité.............................................................................10
Paragraphe 3: Le pouvoir de décision des collectivités locales sur les impôts directs
locaux .......................................................................................................................................11

SECTION 2: LES PRINCIPAUX IMPÔTS ET TAXES DIRECTS LOCAUX ..........................................11

Paragraphe 1: Les impôts et taxes assis sur la valeur foncière et immobilière. ................11
I: Les taxes foncières ..............................................................................................................................11
II: La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ...................................................................................12

Paragraphe 2: La taxe d’habitation ......................................................................................12

Paragraphe 3: La taxe de balayage .......................................................................................12
Paragraphe 4: Les impôts et taxes sur les activités économiques ......................................13
I: La contribution des patentes (impôt professionnel) ............................................................................13
II:Le droit de licence ..............................................................................................................................13
III: La taxe communale ..........................................................................................................................14

Paragraphe 5: La taxe représentative de l’impôt du minimum fiscal (TRIMF) ..............14

Paragraphe 6: La taxe rurale ................................................................................................14

CHAPITRE 2: LA FISCALITÉ INDIRECTE LOCALE ..................................................16

SECTION 1: LES PRINCIPES GÉNÉRAUX DE LA FISCALITÉ INDIRECTE LOCALE .......................16

SECTION 2: LES PRINCIPAUX IMPÔTS ET TAXES INDIRECTS LOCAUX.......................................16

Paragraphe 1: La taxe sur l’électricité .................................................................................16

Paragraphe 2: La taxe sur l’eau ............................................................................................17

Paragraphe 3: La taxe locale sur la publicité extérieure ....................................................17
Paragraphe 4: Les droits de mutation ..................................................................................17

CHAPITRE 3: LA GESTION DES RESSOURCES FISCALES ......................................18

SECTION 1: LES CONDITIONS DE LA GESTION DES RESSOURCES FISCALES.............................18

Paragraphe 1: L’assiette et l’émission de l’impôt ................................................................18

Paragraphe 2: Le recouvrement des impôts et taxes et la garde des fonds .......................19

SECTION 2: L’ÉVALUATION DES BASES IMPOSABLES ...............................................................19

CHAPITRE 4: LES FORCES ET FAIBLESSES DE LA FISCALITÉ LOCALE ..........20

SECTION 1: LES FORCES DE LA FISCALITÉ LOCALE .................................................................20

SECTION 2: LES FAIBLESSES DE LA FISCALITÉ LOCALE ..........................................................20

PARTIE 2: LES SPÉCIFICITÉS DE LA FISCALITÉ URBAINE .............22

PRÉSENTATION ...................................................................................................................23

CHAPITRE 1: LES TAXES D’URBANISME .....................................................................24

SECTION 1: LA TAXE D’AMÉNAGEMENT ...................................................................................24

Paragraphe 1: Les conditions d’établissement de la taxe d’aménagement .......................24

I: Une taxe territorialisée ........................................................................................................................24
II: Le domaine matériel d’application de la taxe d’aménagement .........................................................25

Paragraphe 2: Les modalités de réalisation de la taxe d’aménagement ............................25

Paragraphe 3: La liquidation et le recouvrement de la taxe d’aménagement ..................25

SECTION 2: LES TAXES POUR SUR-UTILISATION DU SOL ..........................................................26

Paragraphe 1: La taxe pour dépassement du coefficient d’occupation du sol (COS) ......26

Paragraphe 2: Le versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD)........26

CHAPITRE 2: LES PARTICIPATIONS FINANCIÈRES EN MATIÈRE

D’URBANISME......................................................................................................................28

SECTION 1: LA PARTICIPATION POUR VOIES ET RÉSEAUX PAR LES PROPRIÉTAIRES RIVERAINS

(PVR) ........................................................................................................................................28

SECTION 2: LA PARTICIPATION POUR PLACES DE STATIONNEMENT .........................................28

SECTION 3: LA PARTICIPATION POUR LA RÉALISATION D’ÉQUIPEMENTS PUBLICS

EXCEPTIONNELS ........................................................................................................................29

RESSOURCES DOCUMENTAIRES

* Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition

2011.

* Jacqueline MORAND DEVILLER Droit de l’urbanisme, Éditions ESTEM, 1996, 264

pages.

* Jean Rivero et Jean Waline, Droit administratif, Précis Dalloz 19è édition, 2002, 558 pages
(voir en particulier les pages consacrées à la décentralisation).

* Les fondamentaux de l’urbanisme et de l’aménagement https://www.rhone.gouv.fr/contenu/

telechargement/19168/106926/file/fondamentaux_urbanisme_amenagement.pdf

* Guide de fiscalité locale en Mauritanie https://www.giz.de/en/downloads/giz2015-fr-guide-

de-fiscalite-locale.pdf#page45

* Étude sur la fiscalité locale au Sénégal http://www.hubrural.org/IMG/pdf/senegal-rapport-

synthese-fiscalite-locale.pdf#page45

* Guide sur la fiscalité locale au Niger https://laboratoire-citoyennetes.org/sites/default/files/

2019-01/guide_fiscalite_local.pdf#page45

* Brochure pratique impôts locaux France 2022 https://www.impots.gouv.fr/www2/fichiers/

documentation/brochure/idl/idl_2022.pdf

* Présentation générale de la fiscalité locale https://www.collectivites-locales.gouv.fr/

finances-locales/fiscalite-locale-presentation-generale

LISTE DES SIGLES ET ABRÉVIATIONS

CGCT Code général des collectivités territoriales

CGI. Code général des impôts
EPCI Etablissement public de coopération intercommunale
Ex Exemple
sq sequiturque (et suivants)
PVR. Participation pour voie et réseaux par les propriétaires riverains
TFPB. Taxe foncière sur les propriétés bâties
TFPNB. Taxe foncière sur les propriétés non bâties

PLAN DU COURS

Notre cours s’articulera en deux grandes parties.

La première partie sera consacrée à l’étude de généralités sur la fiscalité locale.

La deuxième partie sera consacrée à l’étude spécifique d’un aspect de cette fiscalité locale, à
savoir: la fiscalité de l’urbanisme.

PARTIE 1: LES GÉNÉRALITÉS DE LA FISCALITÉ LOCALE

INTRODUCTION GÉNÉRALE

La fiscalité désigne l’ensemble des règles et des pratiques applicables aux impôts et taxes1. La
fiscalité locale fait référence aux règles et pratiques applicables aux impôts et taxes des
collectivités locales (communes, départements, régions).

En effet, afin d’assurer leur autonomie financière, certaines ressources fiscales ont été mises à
la disposition des collectivités locales pour assurer le financement de leur fonctionnement.

Ainsi, la fiscalité locale est un des moyens mis à la disposition de ces collectivités locales
pour le financement des services courants de leur territoire (exemple: financement des écoles
municipales, transports départementaux, aides sociales, entretien de la voirie, etc.).

Cette fiscalité locale comprend :

• une part de fiscalité directe qui peut être obligatoire et facultative

• une part de fiscalité indirecte qui peut être également obligatoire et facultative.

Les taxes obligatoires sont, par définition, imposées par la loi et ne peuvent être supprimées
par la collectivité qui en bénéficie.

Les taxes facultatives limitativement prévues par la loi peuvent être instaurées sur délibération
de la collectivité locale et en fonction des compétences qui leur sont attribuées.

Dans le cadre de cette première partie du cours, nous évoquerons :

• la fiscalité directe locale (chapitre 1)

• la fiscalité indirecte locale (chapitre 2)
• la gestion des ressources fiscales (chapitre 3)
• les forces et faiblesses de la fiscalité locale (chapitre 4).

1Remy CABRILLAC (sous la direction de) Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2 è édition

LEXIS NEXIS LITEC.

 10

CHAPITRE 1 : LA FISCALITÉ DIRECTE LOCALE.

La fiscalité directe est relative aux impôts directs. Pour déterminer si un impôt est direct, on
identifie la personne sur laquelle pèse la charge de cet impôt (c’est l’incidence fiscale). Si la
personne soumise à l’impôt est celle qui la paie au Trésor public, on parle alors d’impôt
direct.

Dans ce chapitre, nous parlerons des principes généraux de la fiscalité directe locale (Section
1) ainsi que la liste des taxes et impôts directs locaux (Section 2).

Section 1 : Les principes généraux de la fiscalité directe locale

Les impôts directs locaux comprennent quatre taxes principales (la taxe d’habitation, la taxe
foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la contribution
économique territoriale) et des taxes annexes ou assimilées (imposition forfaitaire des
entreprises de réseau, taxe sur les surfaces commerciales…).

Ils sont perçus au profit des collectivités territoriales et de divers établissements publics et
organismes.

Il convient de préciser que la fiscalité directe locale répond à trois principes généraux, à
savoir : le principe de la valeur locative cadastrale, le principe de l’annualité, le pouvoir de
décision des collectivités locales sur les impôts directs locaux. Nous les étudierons dans les
paragraphes ci-dessous.

Paragraphe 1: Le principe de la valeur locative cadastrale

C’est la notion fondamentale de la fiscalité directe locale. En effet, elle est utilisée, seule ou
avec d’autres éléments, pour le calcul de la base de chacun des impôts directs locaux.

La valeur locative cadastrale représente le loyer théorique annuel que l’immeuble serait
susceptible de produire, dans des conditions normales, à une date de référence.

Paragraphe 2: Le principe de l’annualité

La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la
taxe d’habitation sont établies pour l’année entière, d’après les faits existant au 1er janvier de
l’année d’imposition.

 11

Ainsi, en matière de taxes foncières, les augmentations de matière imposable et les

changements de propriétaire en cours d’année ne donnent pas lieu à imposition au titre de
l’année au cours de laquelle ils interviennent.

Paragraphe 3: Le pouvoir de décision des collectivités locales sur les impôts directs
locaux

Pour les impositions qu’elles perçoivent, les collectivités territoriales disposent d’importants
pouvoirs, mais leur liberté s’exerce dans le cadre d’une législation définie au plan national.

Elles ne peuvent pas supprimer l’une des quatre taxes principales, ni en créer d’autres, ou
décider de règles d’assiette en dehors du cadre légal national.

Section 2: Les principaux impôts et taxes directs locaux

Les taxes et impôts locaux sont de diverses nature.

Nous pouvons en citer quelques exemples qui feront l’objet de nos développements.

Paragraphe 1: Les impôts et taxes assis sur la valeur foncière et immobilière.

Ces impôts et taxes sont relatifs à la valeur foncière et immobilière (locative ou vénale).
Avant d’en étudier quelques exemples, il nous semble nécessaire d’expliquer la notion de
valeur locative.

La valeur locative est le prix que le propriétaire retire de son immeuble lorsqu’il le donne à
bail ou qu’il pourrait en tirer en cas de location, s’il l’occupe lui -même.

Dans le cadre de ce paragraphe, nous parlerons des taxes foncières et de la taxe d’enlèvement
des ordures ménagères.

I: Les taxes foncières

Les taxes foncières concernent les personnes propriétaires d’un bien imposable au 1er janvier
de l’année d’imposition.

Les taxes foncières s’appliquent aux biens concernés de la manière suivante :

 12

• taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : constructions destinées à

l’habitation, à l’exercice d’une activité économique ou de stockage ; bâtiments,
installations assimilées, terrains industriels ou commerciaux. Elles sont établies
sur la base de la valeur locative de l’immeuble.

• taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : parcelles, terrains,
productifs ou non de revenus. Les propriétés non bâties sont des terrains
immatriculés où sont édifiées des constructions non adhérentes au sol, situées
dans le périmètre des communes, groupements d’urbanisme et des centres lotis.
La base de la TFPNB est le revenu net déterminé à partir de la valeur vénale des
propriétés imposables au 1er janvier de l’année d’imposition. La valeur vénale
est le prix du marché et non, la valeur locative.

II: La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Elle porte sur toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à
l’exception des usines et des propriétés bâties situées dans les localités où ne fonctionne pas
un service d’enlèvement des ordures ménagères.
La base de la taxe est constituée par la valeur locative de l’immeuble.

Paragraphe 2: La taxe d’habitation

En premier lieu, il convient de faire une distinction entre la taxe foncière et la taxe
d’habitation.

La taxe foncière est payée par les propriétaires de biens immobiliers ; la taxe d'habitation est
due par un locataire ou un propriétaire s'il ne met pas son bien en location. La taxe
d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année en cours.

La taxe d’habitation concerne les personnes physiques ou morales ayant la disposition de

locaux meublés affectés à l'habitation et de leurs dépendances et de certains locaux occupés
par les collectivités privées ou publiques au 1er janvier de l'année d'imposition.

Il existe des exonérations pour les personnes physiques. Ces exonérations sont accordées sous
conditions de resources ou d’âge.

Paragraphe 3: La taxe de balayage

En application du code général des impôts, les communes peuvent instituer, sur délibération
du conseil municipal, une taxe de balayage, dont le produit ne peut excéder les dépenses

 13

occasionnées par le balayage de la superficie des voies livrées à la circulation publique. La

taxe est due par les propriétaires riverains, des voies livrées à la circulation publique, au 1er
janvier de l’année d’imposition.

Elle concerne tous les propriétaires assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

En outre, la taxe de balayage peut être récupérée de plein droit par le propriétaire sur le
locataire.

Paragraphe 4: Les impôts et taxes sur les activités économiques

Dans ce paragraphe, nous parlerons de la contribution des patentes, du droit de licence et de la

taxe communale.

I: La contribution des patentes (impôt professionnel)

La contribution des patentes est due par toute personne qui exerce à titre habituel une activité
professionnelle non salariée. La patente se décompose en plusieurs droits calculés sur des
bases très différentes.
La patente de droit commun comprend un droit fixe et un droit proportionnel. Pour sa
détermination, les professions sont classées suivant leur nature dans le code général des
impôts.

Pour chaque classe, il est prévu un droit fixe et un droit proportionnel.

Le droit proportionnel et la taxe sur la valeur locative des locaux professionnels sont assis sur
la valeur locative des locaux.
La patente est l’un des impôts les plus productifs. Elle représente une part importante des
recettes communales. C’est un impôt très dynamique car elle repose sur l’activité
économique.

II:Le droit de licence

Le droit de licence est dû pour l'année entière par toute personne physique ou morale se
livrant à la vente en gros ou au détail de boissons, soit à consommer sur place, soit à emporter,

 14

quelle que soit l'époque à laquelle le redevable entreprend ou cesse ses opérations. Il est
recouvré selon la même procédure que la patente2.

III: La taxe communale

La taxe communale est un impôt mensuel qui frappe toutes les activités industrielles,
commerciales ou artisanales exercées sur le territoire de la commune et qui ne sont pas
assujettis à la patente. Les organisations humanitaires et de bienfaisance en sont exonérées à
condition qu'elles exercent des activités sans but lucratif3.

Paragraphe 5: La taxe représentative de l’impôt du minimum fiscal (TRIMF)

Instituée pour permettre le recouvrement facile par voie de retenue à la source, la TRIMF
perçue au profit des collectivités locales, vise essentiellement les indemnités, émoluments,
salaires, pensions et rentes viagères des contribuables du secteur public comme du secteur
privé dès le premier jour où ils commencent à en bénéficier.

Les personnes imposables sont réparties en cinq catégories en fonction du niveau de leurs
traitements et salaires annuels.
Les retenues sont effectuées au nom du chef de famille.

Paragraphe 6: La taxe rurale

La taxe rurale est due par toutes les personnes âgées de plus de 14 ans qui résident dans les
communautés rurales. Cette taxe représente en moyenne 72,63% des recettes fiscales des
communautés rurales.

Le recouvrement de cette taxe n’est pas toujours aisé à cause de la réticence des populations
rurales à s’acquitter de cet impôt. Cependant avec l’accroissement de la population, l’assiette
des impôts devrait être élargie afin de pouvoir augmenter les recettes fiscales. Mais ceci
risque d’être amoindri par la menace permanente de l’exode rural.

2 article 459 à 462 du Code général des impôts de la Mauritanie.

3 article 463 à 469 du Code général des impôts de la Mauritanie .

 15

Les communautés rurales comptent essentiellement sur la taxe rurale (72,63% des recettes
fiscales) pour faire face à leurs dépenses.

 16

CHAPITRE 2: LA FISCALITÉ INDIRECTE LOCALE

La fiscalité indirecte concerne les impôts indirects. Un impôt indirect est un impôt collecté
par une personne autre que celle qui le récupère. La personne intermédiaire qui paie l'impôt à
l'État répercute donc tout ou une partie du montant de l'impôt sur le prix de vente au
consommateur. C'est donc un impôt indirect pour le consommateur final.

Dans ce chapitre, nous parlerons des principes généraux de la fiscalité indirecte locale
(section 1) et des principaux impôts et taxes indirects locaux (section 2).

Section 1: Les principes généraux de la fiscalité indirecte locale

La fiscalité indirecte locale représente à peu près 15 % de la fiscalité locale. Cette part est
variable selon les catégories de collectivités territoriales bénéficiant de cette fiscalité.

La fiscalité indirecte est souvent considérée comme étant une fiscalité d’empilement. À une
taxe principale, une collectivité de niveau supérieur peut décider de lever une taxe
additionnelle.

Par ailleurs, comme pour les impôts directs locaux, il faut distinguer les impôts et taxes
indirects obligatoires de ceux facultatifs prévus par la loi et institués sur délibération de la
collectivité locale compétente pour en percevoir le produit.

Section 2: Les principaux impôts et taxes indirects locaux

Les impôts indirects regroupent pour l’essentiel la taxe sur l’eau, la taxe sur l’électricité et la
taxe sur la publicité. Mais, il en existe d’autres également.

Le bon rendement de la taxe sur l’eau et sur l’électricité est dû au fait que les contribuables ne
peuvent y échapper à cause du prélèvement automatique sur les factures.

Sous cette section, nous présenterons quelques exemples d’impôts et taxes indirects locaux,
couramment établis.

Paragraphe 1: La taxe sur l’électricité

Une taxe sur l’électricité est instaurée. Elle a pour objet le

financement des travaux :

 17

- de l’électrification rurale ;
- du développement et de l’entretien de l’éclairage public et des feux optiques
- d’extension des réseaux électriques et paiement par les municipalités de leurs factures
d’électricité et autres charges de même nature4.

Paragraphe 2: La taxe sur l’eau

Le décret burkinabé de 20155 détermine les taux et les modalités de recouvrement de la taxe
de prélèvement de l’eau brute en application des articles 8 et 11 de la loi n°058-2009/AN du
15 décembre 2009 portant institution d’une taxe parafiscale au profit des agences de l’eau
dénommée Contribution Financière en matière d’Eau (CFE).

Cette taxe concerne les usages suivants: la production d’eau potable; les activités minières et
industrielles; les travaux de génie civil; les activités agricoles, pastorales.

Paragraphe 3: La taxe locale sur la publicité extérieure

La taxe locale sur la publicité extérieure frappe les supports publicitaires fixes suivants,
visibles de toute voie ouverte à la circulation publique à l’exception de ceux situés à
l’intérieur d’un local :
-les dispositifs publicitaires ;
-les enseignes ;
-les préenseignes.

Elle est assise sur la surface exploitée hors encadrement des supports.
La taxe est acquittée par l'exploitant du support ou, à défaut, par le propriétaire ou par celui
dans l'intérêt duquel le support a été réalisé.

Paragraphe 4: Les droits de mutation

Sont soumises à des droits d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière, les mutations
de propriété à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété,
servitudes foncières, emphytéose, etc).

4Loi n°2015-39 du 10 juin 2015 modifiant et complétant les dispositions du Code général des
impôts du Niger, relatives à la Taxe spécifique d’électricité.
5Décret n°2015-1470/ PRES-TRANS/PM/MEF/MARHASA du 07 Décembre 2015 portant
détermination des taux et des modalités de recouvrement de la taxe de prélèvement de l’eau
brute au Burkina Faso.

 18

CHAPITRE 3: LA GESTION DES RESSOURCES FISCALES

Dans le cadre de ce chapitre, nous parlerons des conditions de la gestion des ressources
fiscales (section 1) et de l’évaluation des bases imposables (section 2).

Section 1: Les conditions de la gestion des ressources fiscales

Sous cette section, nous étudierons l’assiette et l’émission de l’impôt (paragraphe 1), le
recouvrement des impôts et taxes et la garde des fonds (paragraphe 2).

Paragraphe 1: L’assiette et l’émission de l’impôt

Dans la gestion des ressources fiscales des collectivités locales, l'Etat joue un rôle important.
A travers ses divers services, il assure :
- l’émission de l’impôt ;
- le recouvrement de l’impôt ;
- la garde des fonds.

Il convient de souligner que dans les communes disposant d'une Recette de Perception
Municipale (RPM), le recouvrement et la garde des fonds sont assurés par la RPM qui est une
administration locale rattachée au réseau comptable du trésor public.

L'émission des rôles est du ressort de la Direction générale des impôts et des domaines.
L'émission consiste à recueillir toutes les informations nécessaires sur la matière imposable, à
les rassembler, les étudier, les mettre en forme et les transmettre aux services de contrôle et
d’informatique pour production des rôles et avertissements, à leur tour transmis aux services
du Trésor pour le recouvrement.

- La détermination de l’assiette
L’impôt est assis sur les faits existants au 1er janvier de l’année à laquelle il se
rapporte.
Par conséquent, la détermination de l’assiette fiscale pour un contribuable donné, résultera de
l’évaluation par les services d’impôts, de son revenu et de son patrimoine pour cette même
année.

- Description du processus de l’émission

L’émission de l’impôt suit un processus au cours duquel l'Etat, par ses services, intervient
dans les différentes étapes. Les contrôleurs des impôts procèdent au recensement des
contribuables. Les données collectées servent à l’ouverture de nouveaux dossiers et à la mise
à jour des anciens dossiers. Cette étape est suivie par celle de la codification et de la saisie.

 19

Enfin, la Direction du Traitement Automatique et de l’Information procède aux émissions de

rôles (primitif, complémentaire, et supplémentaire)6.

Paragraphe 2: Le recouvrement des impôts et taxes et la garde des fonds

-Le recouvrement

C’est le comptable qui est chargé d’exécuter le recouvrement des impôts et taxes locaux. Une
fois que les rôles sont exécutoires, un avis d’imposition dénommé avertissement est envoyé
au redevable pour l’informer de la nature de l’impôt, du montant à payer et du délai de
recouvrement.

Au-delà du délai légal, le recouvrement est effectué soit par voie amiable, soit par voie
contentieuse. Toutefois, la détermination de l’assiette peut faire l’objet d’une contestation par
le contribuable. Dans ce cas, celui-ci peut demander l’annulation ou la réduction du montant à
payer.

- La garde des fonds

Le Trésor public assure la garde des fonds des Collectivités Locales.

Les encaissements et décaissements de fonds obéissent aux règles de la comptabilité publique.

Section 2: L’évaluation des bases imposables

A l'exception de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, dont le revenu net est calculé à
partir de la valeur marchande, les autres impôts fonciers sont calculés sur la base de la valeur
locative de l’immeuble 7.

En ce qui concerne l’évaluation des bases imposables des impôts et taxes sur les activités
économiques (voir nos développements antérieurs).

6Étude
sur la fiscalité locale au Sénégal, document de synthèse, rapport final, http://
www.hubrural.org/IMG/pdf/senegal-rapport-synthese-fiscalite-locale.pdf#page45
7Étude
sur la fiscalité locale au Sénégal, document de synthèse, rapport final, http://
www.hubrural.org/IMG/pdf/senegal-rapport-synthese-fiscalite-locale.pdf#page45

 20

CHAPITRE 4: LES FORCES ET FAIBLESSES DE LA FISCALITÉ LOCALE

Dans ce chapitre, nous parlerons des forces (section 1) et des faiblesses (section 2) de la
fiscalité locale.

Section 1: Les forces de la fiscalité locale

Financièrement, les collectivités locales s’appuient fortement sur leurs recettes fiscales,
notamment les impôts assis sur l’activité, les investissements et le capital. Ces ressources,
ajoutées aux recettes non fiscales constituent la force des finances des collectivités locales.

Toutefois, ces différentes recettes devraient être améliorées tant du point de vue de l’assiette
que du recouvrement si les collectivités veulent pallier leurs insuffisances.
La force principale de la fiscalité locale (cas du Sénégal par exemple) réside dans l'existence
d'une bonne tradition de fiscalité assise sur l'immobilier et le foncier.

En outre, il faut noter que le rendement de la fiscalité locale quoique faible par rapport au
potentiel existant permet la couverture des recettes de fonctionnement à un niveau très
acceptable.
La part des recettes fiscales dans les recettes totales des collectivités locales est importante ;
elle atteint souvent 50%.

Les collectivités locales ont potentiellement une bonne capacité d'autofinancement et de prise
en charge des nouvelles compétences.

Les ressources locales peuvent financer l'exercice des compétences traditionnelles et des
compétences transférées dans le cadre de la décentralisation sans intervention de l‘Etat8.

Section 2: Les faiblesses de la fiscalité locale

L’absence de recensement annuel et exhaustif ne permet pas d’avoir une assiette fiscale
correcte.
La collaboration entre les agents chargés de l’assiette et de recouvrement peut être améliorée.
Le nombre important des petites cotes contribue à la faiblesse des taux de rendement et de
recouvrement de certains impôts et taxes comme la taxe sur les ordures ménagères.

La capacité contributive des contribuables est parfois faible.

8Étude sur la fiscalité locale au Sénégal, document de synthèse, rapport final, page 55 http://
www.hubrural.org/IMG/pdf/senegal-rapport-synthese-fiscalite-locale.pdf#page45

 21

Les services rendus aux populations ne correspondent pas souvent à leurs préoccupations.
Il existe un manque de confiance dans la gestion des recettes fiscales9.

La défaillance des services techniques communaux dans leurs tâches d’enlèvement des
ordures ménagères entraîne une réticence des populations au paiement de la taxe.

L’application de sanctions est rendue difficile à cause :

- de l’insolvabilité de certains contribuables qui ont en général de faibles revenus
- du manque de collaboration de certaines institutions en ce qui concerne les Avis àTiers
Détenteurs (ATD),
- de l’étroitesse du tissu social et de son imbrication
- de l’inexistence de magasins de stockage de matériels et objets saisis.
- Les dépenses de fonctionnement prennent le dessus sur les dépenses d’investissement qui
pourtant, offrent plus de visibilité sur la réalisation des objectifs de développement des
collectivités locales.
- Il est illusoire de vouloir développer les infrastructures locales et faire des dépenses d’utilité
publique en maintenant des charges de personnel trop lourdes en faveur d’un personnel
rarement capable d’assurer une gestion efficiente.
- Les collectivités locales se caractérisent par un personnel pléthorique et «budgétivore».
- Les relations entre les collectivités locales et le secteur privé sont rendues difficiles par les
lenteurs dans le règlement des factures.
Les taux effectifs d'imposition actuels sont très bas par rapport au taux effectif d'imposition
potentiel.

9Étude sur la fiscalité locale au Sénégal, document de synthèse, rapport final, page 57 et
suivantes http://www.hubrural.org/IMG/pdf/senegal-rapport-synthese-fiscalite-
locale.pdf#page45

 22

PARTIE 2: LES SPÉCIFICITÉS DE LA FISCALITÉ URBAINE

 23

PRÉSENTATION

Le financement des équipements publics est assuré grâce à la perception des impôts locaux
par les collectivités territoriales. Cependant, ces dépenses ne peuvent plus être prises en
charge par leur seul budget général. La fiscalité de l’urbanisme, qui combine des taxes et des
participations permet le financement des équipements publics nécessités par l’urbanisation.

Appliquée aux autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager,

déclarations préalables...) la fiscalité de l’urbanisme permet d’assurer le financement des
équipements publics (voiries, réseaux, infrastructures et superstructures...) nécessités par le
développement urbain.

A titre d’exemple, le décret de 2016 sur la délivrance des actes d’urbanisme au Togo, prévoit
des participations financières en matière d’urbanisme.

Elles sont décrites de la façon suivante: «les prélèvements qu’une collectivité territoriale peut,
elle même percevoir, à la suite de la délivrance des actes d’urbanisme tels qu’un permis de
construire ou un permis de lotir.

Les mécanismes, les modes de calcul et la liste des participations financières, qui peuvent être
exigées des différents promoteurs du développement urbain sont fixées par l’État10 ».

Dans le cadre de cette deuxième partie de notre cours, nous étudierons les taxes d’urbanisme
(chapitre 1) et les participations financières en matière d’urbanisme (chapitre 2).

10 Article
premier du décret N° 2016-043/PR du 1 er avril 2016 portant réglementation dès la
délivrance des actes d’urbanisme au Togo.

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CHAPITRE 1: LES TAXES D’URBANISME

Les taxes d’urbanisme qui seront étudiées sont: la taxe d’aménagement (section 1) et les taxes
pour sur-utilisation du sol (section 2).

Section 1: La taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est une recette établie sur les opérations de aménagement et les
opérations de construction, de reconstruction et d'agrandissement des bâtiments soumises à
autorisation d’urbanisme (telle qu’un permis de construire, une déclaration de travaux, une
autorisation de lotir etc.)

Paragraphe 1: Les conditions d’établissement de la taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement apparaît comme une fiscalité territorialisée (I), caractérisée par son
domaine matériel d’intervention (II) 11.

I: Une taxe territorialisée

La taxe d’aménagement est instaurée à deux niveaux d’intervention:

- Au niveau communal ou intercommunal; la taxe d’aménagement est instaurée de

plein droit dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme. Dans les
communes non dotées d’un plan local d’urbanisme, la taxe est instaurée sur
délibération facultative du conseil municipal. Elle est affectée en section
investissement du budget communal ou intercommunal. Elle est destinée à financer
les aménagements nécessaires aux actions et opérations de la commune ou de
l’établissement public de coopération intercommunal (regroupement de communes).

- Au niveau départemental; la taxe d’aménagement est instaurée par délibération du

conseil général pour toutes les communes du département. Elle a le caractère d’une
recette de fonctionnement; elle est destinée au financement des espaces naturels
sensibles des départements12.

11Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition

page 264.
12Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition
page 264.

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II: Le domaine matériel d’application de la taxe d’aménagement

Toutes les opérations (constructions, reconstruction, agrandissement, installation ou

aménagement) soumises à un régime d’autorisation d’urbanisme, donnent lieu au paiement de
la taxe.

Sont redevables, les bénéficiaires des autorisations, mais aussi les personnes responsables de
construction sans autorisation ou en infraction aux obligations qui en résultent.

Toutefois, les constructions et aménagements destinés à un service public sont exonérées du

paiement de la taxe d’aménagement.

Paragraphe 2: Les modalités de réalisation de la taxe d’aménagement

La taxe est assise sur la surface intérieure des constructions et sur certains aménagements.

- Ainsi les communes peuvent fixer des taux compris entre 1% et 5%, selon les aménagements
à réaliser. Ce taux peut être porté à 20%, sur délibération motivée du conseil municipal, dans
les secteurs nécessitant la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la
création d’équipements publics de superstructure. En cas de vote d’un taux supérieur à 5%,
aucune autre contribution d’urbanisme ne peut être exigée du constructeur.

Afin de mieux accompagner leur politique d’urbanisation, les communes peuvent procéder à
une différenciation géographique des taux permettant de mieux répartir le coût des
équipements publics entre les constructions.

- Dans les départements, le taux de la taxe d’aménagement n’excède généralement pas 2.5%.

Paragraphe 3: La liquidation et le recouvrement de la taxe d’aménagement

Ce sont les services de l’Etat qui établissent et liquident la taxe d’aménagement.

La taxe est recouvrée par les comptables publics après émission de titres de perception. Ce
sont les règles applicables en matière d’impôts directs locaux qui sont applicables. L’État
verse aux collectivités territoriales, leurs parts respectives, après prélèvement d’un
pourcentage pour frais d’assiette et de recouvrement 13.

13Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition

page 266.

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Section 2: Les taxes pour sur-utilisation du sol

Il s’agit de la taxe pour dépassement du coefficient d’occupation du sol (COS) (paragraphe

1) et du versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD) (paragraphe 2).

Paragraphe 1: La taxe pour dépassement du coefficient d’occupation du sol (COS)

Le COS ou coefficient d'occupation du sol est un coefficient fourni par l'administration

(Mairie) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle. Le COS est un
rapport permettant de mesurer la densité de l'occupation du sol en urbanisme. Il est obtenu en
divisant la superficie de plancher d'une construction par la superficie de son terrain récepteur.
Il est exprimé en nombre décimal.

Le COS est fixé en fonction de la capacité des équipements collectifs existants. Par
conséquent, les bénéficiaires d’autorisation de construire des mètres carrés supplémentaires,
entraînant l’accroissement des équipements publics versent une contribution spéciale pour
leur financement.

Dénommée également « taxe de surdensité », son montant est égal au coût estimé de la
surface supplémentaire de terrain qu’il eût été nécessaire d’acquérir au même endroit, pour
construire les mètres carrés supplémentaires sans dérogation.

Ce montant est perçu au bénéfice exclusif de la commune14.

Paragraphe 2: Le versement pour dépassement du plafond légal de densité (PLD).

Le plafond légal de densité poursuit un objectif de lutte contre la spéculation foncière, par l’
instauration d’une taxe sur la construction.

En effet, la loi peut fixer une limite relative à la densité des constructions. Il s’agit du plafond
légal de densité.

A titre d’exemple, une densité fixée à un 1 implique 1000 m2 de surface hors œuvre nette de
plancher pour 1000 m2 de terrain. Les constructions qui excèdent cette densité seront
soumises à l’obligation d’effectuer un versement pour dépassement du plafond légal de
densité.

14 Jacqueline MORAND-DEVILLER Droit de l’urbanisme, Éditions ESTEM 1996, page 118.

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Le montant du versement est égal « à la valeur du terrain dont l’acquisition serait nécessaire
pour que la densité de construction n’excède pas le plafond légal15 ».

15Jacqueline MORAND-DEVILLER Droit de l’urbanisme, Éditions ESTEM 1996, page 119.

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CHAPITRE 2: LES PARTICIPATIONS FINANCIÈRES EN MATIÈRE

D’URBANISME

Les taxes d’urbanisme peuvent être complétées par des contributions des constructeurs aux
dépenses d’équipements publics; ce sont les participations financières en matière
d’urbanisme.

Dans le cadre de ce chapitre, nous parlerons de la participation pour voie et réseaux par les
propriétaires riverains (PVR) en section 1 ; par la suite nous évoquerons la participation pour
places de stationnement, en section 2. Enfin, nous évoquerons la participation pour la
réalisation d’équipements publics exceptionnels en section 3.

Section 1: La participation pour voies et réseaux par les propriétaires riverains (PVR)

La PVR permet de renforcer les moyens de réaliser les équipements structurants en

transférant leur financement aux propriétaires riverains.

C’est le conseil municipal qui institue cette participation sur le territoire de la commune. Il
arrête pour chaque voie nouvelle et pour chaque réseau réalisé, la part du coût des travaux
mis à la charge des propriétaires riverains.

Cette participation est exigible des propriétaires fonciers qui bénéficient de la voie sans
laquelle le terrain ne serait pas constructible.

Elle est due lors de la construction d’un premier bâtiment16.

La PVR est destinée à financer les voies nouvelles, le dispositif d’écoulement des eaux
pluviales, l'éclairage public et les infrastructures nécessaires (eau, électricité, assainissement)
pour l’implantation de nouvelles constructions.

Section 2: La participation pour places de stationnement

Le rapport entre le développement des constructions et les espaces affectés au stationnement

des véhicules est essentiel quant à la structuration du tissu urbain.

C’est ainsi que la législation peut instituer un rapport entre surface construite et aire de
stationnement à prévoir; c’est notamment le cas pour les constructions relevant de

16Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition

page 268.

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l’urbanisme commercial (exemple: supermarchés) et autres établissements recevant du

public17.

Section 3: La participation pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels

Cette participation s’applique à toute installation à caractère industriel, agricole, commercial

ou artisanal qui par sa nature, sa situation ou son importance, nécessite la réalisation
d’équipements publics exceptionnels. C’est par exemple le cas des usines, des grandes
surfaces commerciales18.

17Bernard DROBENKO, Droit de l’urbanisme GUALINO LEXTENSO ÉDITION, 6è édition

page 269.
18Jacqueline MORAND-DEVILLER Droit de l’urbanisme, Éditions ESTEM 1996, page 123.