Sélection de Programmes

Thématique du Grand Paris

Novembre 2019

PE R S O NA L O F F I C E
THIAIS 2
Livraison programme 3T22
Livraison station M14 : 2025
 PE R S O NA L O F F I C E

Notre sélection
La sélection ci-dessous, dans une logique d’investisseur, est fondée sur 3 critères :
1. Le potentiel de dynamisme de la ville et du quartier, qu’il soit déjà acté ou bien encore en devenir
2. La proximité des nouvelles lignes du Grand Paris, à horizon 5 ans ou 10 ans
3. Le prix au m² pratiqué comparé aux standards du neuf et/ou de l’ancien

hausse immo
Potentiel de

Prix au m² /
transports
Proximité

Prix

ancien
au m² Distance à pied au transport
Dpt Ville Programme Adresse Type / m² Prix TTC Livré le Promoteur Pourquoi ce programme ?
pondéré le plus proche (googlemaps)
(hors parking)

T2 3ème étage
4921€/m2 A 5 min à pied de la future • Peut se louer à 24€/m2 soit 1470€/mois (approx 5% de renta
46,95 m2 et
Intemporel 225-227 avenue hors parking station M14 Porte de Thiais T3 brute)
94 Thiais n n n 8,36m2 balcon 267 000 € Altarea Cogedim
Lot 132 de fontainebleau (16 000€) (2025) 2022 • Au pied du futur métro M14
exposé Est /
pour 51m2 Tram T7 à 5 min à pied • A côté du marché de Rungis et d’Orly, gros bassins d’emploi
Nord / Ouest

4921€/m2 A 5 min à pied de la future T2 5ème étage • Peut se louer à 24€/m2 soit 1470€/mois (approx 5% de renta
Intemporel 225-227 avenue hors parking station M14 Porte de Thiais 46,10 m2 et T3 brute)
94 Thiais n n n 267 000 € Altarea Cogedim
Lot 252 de fontainebleau (16 000€) (2025) 4,3m2 balcon 2022 • Au pied du futur métro M14
pour 51m2 Tram T7 à 5 min à pied exposé Sud • A côté du marché de Rungis et d’Orly, gros bassins d’emploi
 THIAIS
L’intemporel

Présentation

• Arrêt de tramway "Porte de Thiais" aux portes du programme.

• Proximité du centre ville de Chevilly Larue, des commerces, services,
restaurants, centre commercial Belle Epine, équipements sportifs, loisirs
et parc de Chevilly Larue à 5 min à pied
• Arrivée de la ligne de métro M14 en 2025
• T7 à 5 min à pied, reliant Villejuif à Orly (en cours de prolongement au
sud pour relier Juvisy)
• Une élégante architecture inspirée des années 30, des espaces
extérieurs généreux et une situation au calme, le long d’un mail
paysager

Intemporel

Pourquoi ce programme?
• A 5 min à pied de la future station M14 (accès En pratique
direct à Paris et Orly) et du T7 • 225-227 avenue de
fontainebleau
• Grosse demande locative, portée par la présence:
• Livraison 3T 2022
• du bassin d’emploi de Rungis
• du bassin d'emploi d'Orly
• du bassin d’emploi de la cité de la gastronomie
en 2024
 INVESTISSEMENT PINEL THIAIS
INVESTISSEMENT
Prix de revient de l'investissement neuf 267 000 €
Zone Abis
Surface 51,0 m2
Prix au m2 5 235 €
Plafond de loyer 2016 (source BOFiP, verifier arrêté préfectoral) 16,96 €
Loyer mensuel plafonné réévalué HC 920,60 €
Loyer retenu (base des calculs) 920,60 €
Taxe foncière et Charges Propriétaires 1 749,14 €
Vacance locative 2%
Réévaluation annuelle du loyer 1,00%
Prix de revient retenu pour la réduction d'impôt 267 000 €

INVESTISSEUR
TmI 40,00%
Prélèvements sociaux 17,20%
CSG déductible 6,80%
TmI nette 54,48%

FINANCEMENT
Apport 11 675 € 6675 de frais de notaire + 5000 de meubles
Montant 267 000 €
Durée 20 ans
Taux 1,30%
ADI (capital emprunté) 0,30%
TRESORERIE (effort d'épargne)
Type de prêt amortissable
Terme de la simulation 12 ans
Charges
Réduction effort
Années Loyers courantes/ Échéance IR+PSx Trésorerie Flux
d'impôt mensuel
Apport
SYNTHESE DES RESULTATS PINEL
Réduction d’impôt globale 53 400 € La réduction d'impot brute 1 0 -11 675 € -5 474 € 0 - € -17 149 € -17 149 € -356 €
Impact fiscal global (+ = gain / - = coût) + 15 274 € La réduction d'impot nette de la fiscalité sur les loyers 2 0€ 0€ -4 272 € 0€ 0€ -4 272 € -4 272 € -356 €
Coût global -73 164 € Effort d'épargne cumulée sur 12 ans en tenant de la réduction d'impôt 3 11 044 € -1 749 € -15 969 € 700 € 5 340 € -634 € -634 € -53 €
Capital restant dû (prêt) -115 187 € Capital à rembourser à la banque au terme des 12 ans 4 11 154 € -1 749 € -15 969 € -1 337 € 5 340 € -2 560 € -2 560 € -213 €
Valorisation au terme 306 000 € soit un prix de vente de 6000 € par mètre carré 5 11 266 € -1 749 € -15 969 € -3 064 € 5 340 € -4 176 € -4 176 € -348 €
Prix de vente parking 20 000 € 6 11 379 € -1 749 € -15 969 € -3 212 € 5 340 € -4 211 € -4 211 € -351 €
7 11 492 € -1 749 € -15 969 € -3 361 € 5 340 € -4 246 € -4 246 € -354 €
Effort d'épargne mensuel moyen -€316,09
8 11 607 € -1 749 € -15 969 € -3 512 € 5 340 € -4 282 € -4 282 € -357 €
Enrichissement 117 650 € 9 11 723 € -1 749 € -15 969 € -3 664 € 5 340 € -4 319 € -4 319 € -360 €
Taux de rentabilité interne (TRI) 15,25% 10 11 841 € -1 749 € -15 969 € -3 819 € 5 340 € -4 356 € -4 356 € -363 €
11 11 959 € -1 749 € -15 969 € -3 975 € 5 340 € -4 394 € -4 394 € -366 €
LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE à NICE
INVESTISSEMENT UNITAIRE
Prix d'achat de l'investissement, meubles compris 200 000 €
Prix du parking 0€
Surface habitable 30,3 m2
Prix d'achat au m2 6 601 €
Loyer mensuel retenu (base des calculs) 760,00 € loyer actuel
Loyer mensuel parking 0€
Taxe foncière, Charges Propriétaires et autres charges (PNO, compta,
1 609,00
etc) € Taxe foncière + Charges copro + Ass PNO
Frais de gestion
Assurance loyers impayés
Prix de revente du parking
Frais de notaire 13 300,00 €
Prix de revente au m2
Vacance locative (car assurance loyers impayés) 2,0%
Réévaluation annuelle du loyer 1,00%
Rendement locatif brut 4,6%

FINANCEMENT
Montant du prêt 200 000 €
Taux du prêt 1,30%
Assurance du prêt (sur capital emprunté) 0,30%
Durée du prêt (en années) 20
Taux de revalorisation des loyers et charges 1,0% TRESORERIE (effort d'épargne)
Apport (Fraisde notaire et Frais de garantie) 13 300 € Frais de notaire Taxe
Foncière, Frais de
Echéance charges gestion et ass. Trésorerie Trésorerie
Année Loyers Apport IR PSx
d'emprunt propriéta Loyers annuelle mensuelle
SYNTHESE DES RESULTATS LMNP ire et impayés
compta
Réduction d’impôt globale 0€ La réduction d'impot brute
1 0 -13 300 -4 100 -600 -18 000 -1 500
Impact fiscal global (+ = gain / - = coût) +0 € La réduction d'impot nette de la fiscalité sur les loyers
2 0 -3 200 -600 0 0 -3 800 -317
Coût global -70 636 € Effort d'epargne cumulé sur la période 3 9 120 -11 962 -1 609 0 0 0 -4 451 -371
Capital restant dû (prêt) -86 282 € Capital à rembourser à la banque au terme des 10 ans 4 9 211 -11 962 -1 625 0 0 0 -4 376 -365
5 9 303 -11 962 -1 641 0 0 0 -4 300 -358
Valorisation au terme 306 000 € Soit un prix de vente de 6000 du m2
6 9 396 -11 962 -1 658 0 0 0 -4 223 -352
Prix de vente parking 0€ 7 9 490 -11 962 -1 674 0 0 0 -4 146 -345
Effort d'épargne mensuel moyen -€447,64 8 9 585 -11 962 -1 691 0 0 0 -4 068 -339
9 9 681 -11 962 -1 708 0 0 0 -3 989 -332
Enrichissement 169 082 €
10 9 778 -11 962 -1 725 0 0 0 -3 909 -326
Taux de rentabilité interne (TRI) 14,44% 11 9 876 -11 962 -1 742 0 0 0 -3 828 -319