Guide méthodologique pour le chiffrage

des travaux de réhabilitation

[Mémoire de PFE]
Spécialité Génie Civil

Auteur : Dusan JOVANOVIC

INSA Strasbourg, Spécialité Génie Civil, Option CO

Tuteurs entreprise : Christophe BECKER

Responsable d’affaire Habitat Social, INSA Lyon 2004
Arnaud THIBAULT
Chargé d’affaire Habitat Social, Arts et métiers 2008

Tuteur INSA : Claude SCHAEFFER

Professeur de Génie Civil

Mars 2011
Résumé

Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social est une entreprise générale de

construction spécialisée dans le logement à nature sociale en location ou en accession.
Habitat social emploie 1200 collaborateurs et réalise environ 100 chantiers par an.

Les services études de prix d’Habitat Social sont spécialisés dans le logement neuf.
Dans le cadre d’un appel d’offre ou du montage d’un projet, ils sont parfois amenés à
étudier et à chiffrer des opérations mêlant une partie réhabilitation (Tous Corps d’Etat) et la
construction d’immeubles neufs. Ces opérations ne constituent pas le cœur de métier de
l’entreprise et comportent des spécificités techniques qu’il est nécessaire de bien
appréhender afin de fiabiliser la remise de prix. Ayant une perspective d’évolution et de
développement, ainsi qu’une volonté d’augmenter le chiffre d’affaire et élargir son activité,
l’Habitat Social souhaite acquérir le « savoir » dans les travaux de réhabilitation à court
terme et développer le « savoir faire » à long terme.

L’objectif du PFE est de produire un document qui constituera un outil

méthodologique pour les chargés d’affaires dans le montage et le chiffrage des CES pour les
futures opérations en réhabilitation. Le guide doit permettre au responsable d’affaires
d’adapter sa méthodologie de chiffrage habituelle. Il s’agit à la fois d’un condensé
d’informations portant sur la réglementation (incendie, accessibilité handicapé, thermique
et acoustique), d’un récapitulatif des diagnostics à réaliser lors de travaux de réhabilitation
et d’un focus sur le problème lié a l’amiante.

Le guide est le résultat des différentes recherches documentaires, de type

règlementaire (arrêtés, annexe, …), et de réflexions sur les travaux de réhabilitation. Il est
également l’aboutissement de nombreux échanges avec des bureaux d’étude (structure,
thermique, acoustique,..) et des entreprises spécialisées dans le domaine.

Mots clés :

Réhabilitation, Chiffrage, Réglementation Existant, Diagnostics

Sommaire

1. Introduction..................................................................................................................................... 8

2. Présentation du groupe................................................................................................................... 9

2.1 Le groupe Bouygues ...................................................................................................................... 9

2.1.1 Historique ............................................................................................................................... 9

2.1.2 Bouygues Bâtiments Ile de France ......................................................................................... 9

3. Présentation de l’étude ..................................................................................................................... 10

3.1. Mise en situation ........................................................................................................................ 10

3.1.1. Le chantier de VANVES ........................................................................................................ 10

3.2. L’objectif du PFE ......................................................................................................................... 11

3.3. L’environnement de travail ........................................................................................................ 12

3.3.1. Habitat Social (HAS) ............................................................................................................. 12

3.3.2. L’équipe ............................................................................................................................... 13

3.3.3. Le poste de chargé d’affaires .............................................................................................. 13

3.3.4. Le chantier du Presbytère de la paroisse St Gabriel : Construction de 115 chambres ....... 17

3.4. Le déroulement de l’étude ......................................................................................................... 20

4. La Réglementation............................................................................................................................. 21

4.1. Réglementation Incendie ........................................................................................................... 21

4.2. Réglementation Handicapés ...................................................................................................... 25

4.3. Réglementation Thermique ....................................................................................................... 27

4.4. Réglementation Acoustique ....................................................................................................... 31

4.5. Les rapports d’étude .................................................................................................................. 33

4.5.1. Etude de sécurité................................................................................................................. 33

4.5.2. Etude thermique ................................................................................................................. 34

 4.5.3. Etude géotechnique ............................................................................................................ 35

5. Diagnostics à réaliser ......................................................................................................................... 36

5.1. Le Gros Œuvre ............................................................................................................................ 36

5.1.1. Les fondations ..................................................................................................................... 37

5.1.2. Les murs............................................................................................................................... 37

5.1.3. Les planchers ....................................................................................................................... 39

5.2. Diagnostic Amiante .................................................................................................................... 40

5.3. Diagnostic Plomb ........................................................................................................................ 43

5.3.1. Réglementation ................................................................................................................... 43

5.3.2. Le traitement des peintures ................................................................................................ 44

5.4. Termite et autres xylophages ..................................................................................................... 45

5.4.1. Le mécanisme d’infestation d’un immeuble ....................................................................... 45

5.4.2. Les dégâts ............................................................................................................................ 45

5.4.3. La détection des termites .................................................................................................... 46

5.4.4. Règlementation ................................................................................................................... 47

5.4.5 Les méthodes de lutte contre les termites .......................................................................... 48

5.4.6. Diagnostic réglementaire : « L’état parasitaire » ................................................................ 50

5.4.7. Plan d’action en phase commerciale :................................................................................ 50

6. Labels concernant la réhabilitation ................................................................................................... 52

6.1. Les différents labels .................................................................................................................... 52

6.1.1. Labels énergétiques............................................................................................................. 52

HPE Rénovation : ........................................................................................................................... 53

BBC Rénovation : ........................................................................................................................... 53

6.1.2. Label environnemental........................................................................................................ 54

6.2. Rencontre avec Cerqual Patrimoine........................................................................................... 55

6.3. Les avantages de la certification ................................................................................................ 57

7. Les travaux de réhabilitation ............................................................................................................. 59

 7.1. Analyse du chantier de Vanves .................................................................................................. 59

7.2. Les particularités des travaux de réhabilitation ......................................................................... 61

7.2.1. Lots identiques au neuf ....................................................................................................... 61

7.2.2. Lots différents du neuf ....................................................................................................... 62

7.2. Les recommandations ................................................................................................................ 73

7.3. Chiffrage de l’opération « Rue de la Plaine Paris 20 » ............................................................... 74

7.3.1. Chiffrage avec la banque de prix HAS ................................................................................. 74

7.3.2. Consultation des entreprises externes ................................................................................ 75

8. Réponses à la problématique posée ................................................................................................. 78

9. Le guide méthodologique de chiffrage...……………………………………………………………………………………….81

10. Comptétences acquises au cours du PFE…………………………………………………………………………………….82

11. Conclusion………………………………………………………………………………………………………………………………….83

Bibliographie……………………………………………………………………………………………………………………………………84
Table des matières

Figure 1 : EHPAD – Coulommiers (77) – BVL Architecture…………………………………………………………………………………………………..14

Figure 2 : Polybrain…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….16

Figure 3 : Banque statistique ………………………………………………………………………………………………………………………………………..…..17

Figure 4 : La page d’OCUB…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..18

Figure 5 : Bâtiment sur rue à démolir…………………………………………………………………………………………………………………..…………….19

Figure 6 : Bâtiment réhabilité…………………………………………………………………………………………………………………………………………….20

Figure 7 : Bâtiment neuf sur rue…………………………………………………………………………………………………………………………..…………..21

Figure 8 : Résistance au feu des structures et planchers…………………………………………………………………………………………..………..25

Figure 9 : Le classement des habitations…………………………………………………………………………………………………………………..…………26

Figure 10 : Exigences PMR…………………………………………………………………………………………………………………………………….…………….28

Figure 11 : Palier pour repos………………………………………………………………………………………………………………………………….……………28

Figure 12 : La réglementation thermique………………………………………………………………………………………………………………….…………32

Figure 13 : Les valeurs d’isolement acoustique entre logements………………………………………………………………………………..………34

Figure 14 : Performances énergétiques………………………………………………………………………………………………………………………………36

Figure 15 : Sondages destructifs…………………………………………………………………………………………………………………………………………37

Figure 16 : Problèmes liés à l’humidité……………………………………………………………………………………………………………………….………40

Figure 17 : Extrait du rapport d’amiante………………………………………………………………………………………………………………………………42

Figure 18 : Missions réglementaires de l’amiante……………………………………………………………………………………………….…………….…44

Figure 19 : Opération de désamiantage…………………………………………………………………………………………………………….………………..45

Figure 20 : Les dégâts causés par les termites…………………………………………………………………………………………………..…………………47

Figure 21 : Localisation des termites en France………………………………………………………………………………………………..…………………49

Figure 22 : Barrière chimique mur extérieurs………………………………………………………………………………………………………………………50

Figure 23 : Conception construction en zone termite………………………………………………………………………………………….………………51

Figure 24: Les labels et options thermiques…………………………………………………………………………………………………………….…………54

Figure 25 : Liste des organismes certificateurs autorisés à délivrer les labels HPE Rénovation………………………..…..……..………56

Figure 26 : Liste d’évaluation…………………………………………………………………………………………………………………………………..……….. 58

Figure 27 : Passage des réseaux sous plafond………………………………………………………………………………………………………..………..61

Figure 28 : Etat des murs existants………………………………………………………………………………………………………………………..…………62

Figure 29 : Reprise des tableaux………………………………………………………………………………………………………………….………..…………65

Figure 30 : Pose des Velux…………………………………………………………………………………………………………………………………..……………65

Figure 31 : Menuiseries Extérieures profil Rénovation………………………………………………………………………………………..……………65

Figure 32 : Volets roulants…………………………………………………………………………………………………………………………..…….…………….66

Figure 33 : Volet roulant bloc rénovation…………………………………………………………………………………………………………...……………66

Figure 34 : Le bloc baie………………………………………………………………………………………………………………………………….…………………67

Figure 35 : Création d’ouverture dans murs existants…………………………………………………………………………….……………67

Figure 36 : Reprise des surfaces dégradées avec du BA13…………………………………………………………………………………….………….68

Figure 37 : Cloison doublage…………………………………………………………………………………………………………………………………………….69

Figure 38 : Faux plafond BA13………………………………………………………………………………………………………………………..………………..69

Figure 39 : Faux plafond BA13+isolant ………………………………………………………………………………………………………….…………………70

Figure 40 : Exécution d’une couche de ragréage……………………………………………………………………………………………………….……..71

Figure 41 : Pose de parquet flottant…………………………………………………………………………………………………………………………………72

Figure 42 : Passage des réseaux sous plafond…………………………………………………………………………………………………….……………72

Figure 43 : Flocage des réseaux et de la dalle …………………………………………………………………………………………………………………72

Figure 44 : Matériels de chantier………………………………………………………………………………………………………………….………………..73

Figure 45 : Stepoc (bloc à banche) …………………………………………………………………………………………………………………………………74

Figure 46 : Engins de levage…………………………………………………………………………………………………………………………….…………….74

 1. Introduction

Le Projet de Fin d’Etude est une partie importante dans la formation d’ingénieur. En
effet, à travers notre PFE nous sommes amenés à mettre en pratique des compétences
techniques acquises durant notre formation, mais aussi des compétences pratiques et
humaines. Le travail d’équipe permet d’échanger d’apprendre et d’avancer, tout en restant
autonome, à faire preuve de méthodologie, de rigueur et d’organisation.

Ayant effectué mes précédents stages sur des chantiers, en conduite de travaux, et ayant
un attrait pour l’aspect commercial, j’ai voulu choisir un sujet qui concernait la partie en
amont d’un projet. Au sein de l’entreprise Bouygues Construction, ce poste correspond au
rôle de chargé d’affaire. En effet ce dernier a pour but d’analyser l’opération dans les
aspects techniques, financiers et contractuels dès la réception de l’appel d’offre. Par la suite
il doit présenter l’offre au client, mener les négociations, et transférer le dossier à l’équipe
travaux.

Réaliser un guide méthodologique pour l’étude des opérations intégrant une partie de
réhabilitation répondait à mes attentes. Pour mener à bien mon PFE, j’ai été rattaché au
responsable d’affaire de l’Habitat Social (filiales de Bouygues Construction), en charge d’une
opération comprenant la réhabilitation d’un foyer paroissial en logement, et la construction
d’une résidence pour étudiants sur la même parcelle.

La réalisation de ce guide présente un enjeu pour les équipes commerciales de l’Habitat

Social. En effet, des appels d’offres comprenant des travaux de réhabilitation sont de plus en
plus traités par l’équipe commerciale. Un retour sur les différentes opérations réalisées par
l’Habitat Social, ainsi que la création d’une liste d’analyse des spécificités techniques
concernant la réhabilitation semblaient nécessaire.

Après une brève présentation du groupe Bouygues et de l’entité Bouygues Bâtiment Ile-
de-France Habitat Social, ainsi que du métier de chargé d’affaire, le projet sera abordé de
façon plus approfondie.
 2. Présentation du groupe

2.1 Le groupe Bouygues

2.1.1 Historique
Francis Bouygues (Centrale Paris 1946) crée l’entreprise Francis Bouygues, spécialisée
dans les travaux industriels et le bâtiment en région parisienne en 1952. Il crée un bureau
d’études, un bureau des méthodes et applique des principes d’industrialisation.

L’activité de la société, stimulée par les besoins de reconstruction de l’après guerre,

se diversifie progressivement avec le début de l’activité immobilière en 1956, puis la
création d’une filiale spécialisée dans la préfabrication industrielle et l’étude de procédés
spéciaux du traitement du béton. L’entreprise développe rapidement sas activités du génie
civil et crée des filiales régionales de BTP pour couvrir l’hexagone.

2.1.2 Bouygues Bâtiments Ile de France

Filiale francilienne de Bouygues construction, Bouygues Bâtiment IdF offre un savoir-
faire reconnu tant en travaux neufs qu’en réhabilitation dans 4 grands domaines de
compétences : les équipements publics, les ouvrages tertiaires privés, les logements et le
génie civil industriel. Elle développe pour ses clients une compétence globale à travers les
spécialités de l’ensemble de ses unités opérationnelles et filiales. Cette organisation en
spécialité permet à l’entreprise d’atteindre le niveau d’expertise nécessaire pour apporter
une réponse appropriée aux attentes de chacun de ses clients.

Bouygues Bâtiment IdF réunit six unités opérationnelles :

- Rénovation Privée (Rénovation lourde du patrimoine privé)

- Construction Privée (Réalisation d’ouvrages fonctionnels neufs)
- Habitat Résidentiel (Réalisation d’immeubles de logements collectifs pour
promoteurs privés)
- Habitat Social (Réalisation d’immeubles de logements sociaux pour promoteurs
public)
- Ouvrages Publics (Réalisation d’équipement publics)
- Brézillon (Rénovation et réalisation dans le génie industriel et l’environnement)

Et deux entreprises spécialisées :

- SODEARIF (Développement immobilier)
- Elan (Management de projet dans le bâtiment, les télécoms et l’immobilier)

Le chiffre d’affaire de Bouygues Bâtiment IdF est de 1.882 milliards d’euros en 2010.
Pour 595 chantiers en activité (en moyenne 11.7 millions d’euros par chantier).
3. Présentation de l’étude

3.1. Mise en situation

Les services études de prix d’Habitat Social sont spécialisés dans la construction des
logements neufs. Dans le cadre d’un appel d’offre ou du montage d’un projet, elles sont
parfois amenées à étudier et à chiffrer des opérations mêlant une partie de réhabilitation
tout corps d’état et la construction d’immeubles neufs.

Ces opérations ne constituent pas le cœur de métier de l’entreprise et comportent des

spécificités techniques qu’il est nécessaire de bien appréhender afin de fiabiliser la remise de
prix. Jusqu’à présent, les quelques opérations réalisées par Habitat Social en réhabilitation
n’ont pas fait l’objet d’un retour d’expérience détaillé.

3.1.1. Le chantier de VANVES

Le projet consiste en la réalisation de 41 chambres pour le compte de LOGIRYS,
réparties sur 2 bâtiments :
- Bâtiment A : construction de 18 chambres neuves, pour personnes handicapées, 8
chambres pour accompagnants, et 2 logements pour maîtresses de maison.
- Bâtiment B : Réhabilitation de l’ancienne hôtellerie du prieuré Sainte-Bathilde,
création de 9 chambres pour personnes handicapées, de 3 chambres accompagnants
et d’un logement pour maîtresse de maison.
- Création de 4 salles de réunion, d’une salle à manger et d’une cuisine collective.
L’appel d’offre de ce projet a été gagné par l’équipe commerciale mais lors du
transfert du dossier avec l’équipe travaux une marge de -15% est apparue sur l’ensemble du
projet. La complexité de l’opération mais aussi le manque d’expérience de l’équipe dans le
chiffrage des travaux de réhabilitation sont à l’origine du problème.

Par conséquent, l’idée de réaliser un travail détaillé sur les travaux de réhabilitation
est survenue. En effet, les prestations des travaux de réhabilitations changent par rapport
aux prestations d’une construction neuve.

En réhabilitation chaque chantier est unique étant donné que la structure est
existante. En fonction de l’état du bâti existant les travaux à effectuer varient. La banque des
prix des travaux neufs ne peut pas être utilisée pour le chiffrage des travaux de
réhabilitation.

Ce chantier fera l’objet d’analyse des écarts financiers.

 3.2. L’objectif du PFE

L’objectif du PFE est de créer un guide méthodologique pour le chiffrage des corps d’état
secondaire des opérations de réhabilitation. Le document comprendra les éléments
suivants :

- Le détail du contexte règlementaire applicable aux opérations en réhabilitation :

incendie, thermique, acoustique, handicapés. Pour chacun de ces points, les
différences avec la règlementation applicable aux logements neufs seront mises en
évidence.

- Le détail des diagnostics à réaliser pour fiabiliser le prix d’une réhabilitation :

structure, amiante, plomb, humidité, insectes.

- Un focus sur le problème spécifique de l’amiante : technique et planning de

désamiantage

- Pour chaque lot de corps d’état secondaire, la liste des spécificités techniques liées
au métier de la réhabilitation et une liste de sous-traitants compétitifs en
réhabilitation.

Le guide doit permettre au responsable d’affaire d’adapter sa méthodologie de chiffrage

habituelle. Il doit apporter des réponses aux questions suivantes :

- Pour l’étude d’une réhabilitation, quelle utilisation peut-on faire de la banque de prix
du neuf, de la banque de prix de réhabilitation des filiales spécialisées, quels sont les
lots pour lesquels il est nécessaire de consulter un sous-traitant systématiquement ?

- Quelle est la meilleure stratégie d’étude, d’offre et de réalisation pour ces opérations
mixtes chez Habitat Social : groupement avec un entrepreneur général extérieur au
groupe, groupement avec une filiale spécialisée de Bouygues Bâtiment IdF, étude et
réalisation en partenariat avec des sous-traitants et une conduite de travaux
Bouygues Habitat Social ?
 3.3. L’environnement de travail

3.3.1. Habitat Social (HAS)

3.3.1.1. Présentation générale

Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social est le spécialiste de la construction
de logements à nature sociale (logements collectifs, résidence étudiantes, foyers de jeunes
travailleurs, EHPAD) en location ou en accession. Depuis 56 ans Habitat Social (HAS) s’appuie
sur son expérience d’entreprise générale, son savoir-faire en matière de production et son
expertise de concepteur-constructeur afin d’optimiser la performance de chaque projet.

Forte de ses 1000 collaborateurs dont 450 compagnons, l’Entreprise réalise plus de
2900 logements pas an, sur des chantiers de taille très variée (de 2 à 30 M€) et sur
l’ensemble du territoire francilien. Habitat Social réalise un chiffre d’affaire de 300 M€ pour
une activité de 100 chantiers par an.

Exemple de réalisation HAS :

Figure 1 : EHPAD – Coulommiers (77) – BVL Architecture

3.3.1.2. Direction commerciale C1

La Direction Commerciale C1 est composée de 15 collaborateurs dont 3 responsables
et 10 chargés d’affaires, et réalise le plus grand chiffre d’affaire au sein de l’Habitat Social.
L’équipe est chargée de répondre aux appels d’offres concernant les constructions de
logements sociaux en Ile-de-France.

Le mode de fonctionnement de l’équipe est le suivant : Les responsables d’affaires

sont sous la direction directe du directeur commercial, chaque responsable dirige plusieurs
chargés d’affaires. Le chiffrage d’une opération est d’abord bouclée par le responsable
d’affaire et avant l’envoie du dossier, il est présenté au directeur commercial qui vérifie les
points importants ainsi que les ratios et fixe les marges commerciales.
 3.3.2. L’équipe
Pour le bon déroulement de mon PFE, j’ai intégré une équipe de chargés d’affaires
composée de 6 personnes, dirigé par Christophe BECKER, tuteur du projet. Tout au long du
PFE, j’ai travaillé en étroite collaboration avec Arnaud THIBAULT (chargé d’affaire), sur le
projet de réhabilitation de bâtiment paroissial en logements étudiants dans le 20ème
arrondissement.

3.3.3. Le poste de chargé d’affaires

Au sein du groupe Bouygues la mission du chargé d’affaires est définie comme suit :
« Analyser l’affaire dans ses aspects techniques, financiers et contractuels. Organiser les
ressources internes et externes pour répondre au dossier, planifier les études, préparer et
animer les réunions. Il pilote également l’étude (repérage des risques, gestion du planning,
optimisation de l’étude en interne et en externe, préparation et animation des réunions) et
met au point la remise de l’offre. Il présente cette dernière au client et mène les
négociations. Il fait ensuite le transfert avec les équipes travaux ».

Le chargé d’affaires chiffre essentiellement les corps d’états secondaires tandis que le
gros œuvre est chiffré par l’équipe étude de prix.

3.3.3.1. Polybrain
Pour chiffrer les prestations de corps d’état secondaire, les chargés d’affaires utilisent
le logiciel Polybrain. Tout d’abord Polybrain est une banque de prix des prestations de CES.
C’est la mémoire de l’entreprise concernant les prix, les chantiers et les sous-traitants. Le
service Statistique établie un prix moyen d’une prestation à partir des opérations
précédentes qui ont pu faire l’objet d’un retour d’expérience. Des prix unitaires ou
d’ensembles des lots techniques et architecturaux (électricité, plomberie, charpente, …) y
sont listés. Le plus souvent le prix comprend la fourniture et la pose.

Les recherches peuvent être globales ou plus ciblées. Les observations concernant
des particularités du chantier ou des prestations réalisées sont rapportées ce qui permet
d’avoir une vision plus large du prix appliqué. Ainsi on peut savoir s’il s’agit de grosse
quantité, connaître les particularités dues au type de bâtiment, ou consulter des
observations des conducteurs de travaux, sur le prix qu’ils ont pu obtenir par exemple.

De plus, on peut y trouver les coordonnées des entreprises sous-traitantes avec le

nombre de contrats effectués et des évaluations concernant leur prestation. La recherche
des entreprises peut se faire en fonction du type de travaux à réaliser (désamiantage,
plomberie, gros œuvre, etc.).
Voici une vision du logiciel Polybrain :

Figure 2 : Polybrain
 Les prix des CES en format papier :

Figure 3 : Banque statistique

3.3.3.2. L’OCUB
En parallèle de ce logiciel un fichier Excel appelé OCUB a été mis en place. C’est un
logiciel de chiffrage intégré dans le fichier Excel et couplé à Polybrain. En effet, chaque prix
dans Polybrain possède un code unique. Une fois le code entré dans l’OCUB, le transfert de
l’intitulé et du prix de la prestation se fait automatiquement. Ensuite les quantités sont
renseignées dans la case dédiée. Le fichier OCUB est utilisé comme base de chiffrage mais
possède différentes interfaces. Comme DQE (Descriptif Quantitatif Estimatif) qui est utilisé
pour la présentation de l’offre au client.

Evidement, l’étendue des prestations et des choix des architectes ou des clients ne
peuvent pas être toutes répertoriées. Une bibliothèque de catalogue est donc constituée au
fur et à mesure des consultations de fournisseurs. Pour les opérations particulières, des
consultations extérieures sont réalisées afin d’obtenir le prix, tâche qui s’avère difficile étant
donné que le délai court de réponse à un appel d’offre et que les entreprises extérieures
n’ont aucune obligation de répondre à une consultation.
 Figure 4 : La page d’OCUB

3.3.3.3. La formation
Les premières semaines ont été dédiées à la formation au métier de chargé d’affaire,
c'est-à-dire au chiffrage des CES. Une fois les différents supports informatiques présentés,
j’ai commencé à travailler sur le dossier concernant la construction de 115 logements dans le
20éme arrondissement à Paris.

Dans un premier temps, les corps d’états architecturaux ont été traités, puis les
corps d’état techniques. Le logiciel BYOCESS permet de comprendre et de voir les différents
éléments qui composent les corps d’état techniques (électricité, chauffage,…) ainsi que
l’acheminement des fluides. Comprendre le fonctionnement de Polybrain a été essentiel de
même que l’acquisition d’une méthodologie de travail rapide était très importante.

3.3.4. Le chantier du Presbytère de la paroisse St Gabriel : Construction de

115 chambres
La présente opération est située dans le 20ème arrondissement de la ville de Paris. Les
locaux à usage de foyer pour jeunes actif de 115 chambres appartiennent à un ensemble
immobilier comprenant 1 bâtiment neuf de 9 niveaux sur l’avant de la parcelle et 1 bâtiment
réhabilité de 5 niveaux à l’arrière construit pour le compte du Diocèse d’Ile de France. La
filiale de Bouygues Construction SODEARIF est le promoteur de ce projet.

L’opération consiste à démolir dans un premier temps un bâtiment entier situé sur
l’avant de la parcelle et une partie du bâtiment situé à l’arrière.

Figure 5 : Bâtiment sur rue à démolir

Par la suite, l’opération consiste en la réhabilitation du bâtiment arrière en 12

logements et 6 bureaux, et à la remise en norme de la grande salle des fêtes pouvant
accueillir 200 personnes. Ce bâtiment devra répondre aux normes concernant les bâtiments
réhabilités et il sera sujet d’étude particulière car il représente un support concret pour le
PFE. En effet le chiffrage ainsi que les consultations diverses permettront soit de confirmer
des résultats obtenus soit d’éclaircir des zones d’ombres rencontrées.
 Figure 6 : Bâtiment réhabilité

Puis la construction d’un bâtiment neuf sur 9 niveaux comportant des logements
sociaux (103 chambres) pour jeunes travailleurs et un commerce au rez de chaussée. Le
chiffrage de ce bâtiment (CES et GO) sera effectué totalement par l’équipe commerciale. Ce
projet va s’intégrer parfaitement dans son environnement et répondra aux différents
critères du grenelle d’environnement. En effet le bâtiment est certifié THPE 2005 avec un
niveau de consommation de 65 kWh.ep/an/m²shon (niveau BBC). Des panneaux solaires
seront installés sur le toit afin de produire l’énergie utilisée pour le chauffage de l’eau
chaude sanitaire.

Les bâtiments seront raccordés au réseau urbain CPCU (Compagnie Parisienne de

Chauffage Urbain) pour le chauffage collectif.

Les différents acteurs du projet :

- Maître d’ouvrage : SODEARIF

- Maître d’œuvre : DDS Architects

- Exécution travaux : Habitat Social Bouygues Bâtiment IdF

Figure 7 : Bâtiment neuf sur rue

 3.4. Le déroulement de l’étude

Afin de bien répartir son temps de travail, il est nécessaire de faire un planning des
différentes tâches à effectuer. Voici un schéma heuristique reprenant les différents points à
traiter et les durées approximatives à y consacrer.

1er partie : 31.01 au 07.03 2ème partie : 17.03 au 05/05

Réglementation réhabilitation : Rencontres :

Incendie, Handicapés, Thermique,
Acoustique
Condensé de la réglementation.
Tour des opérations :
Retour d’expérience des
opérations de réhabilitation
Echanges avec des spécialistes
de la réhabilitation
3ème partie : 01.04 au 05/05
au
Identification des besoins :
Repérer les besoins spécifiques
liés aux opérations de
réhabilitation

Guide de chiffrage
Réhabilitation
4ème partie : 20/04 au 20/05
Chiffrage des CES :
Formation au chiffrage
Création de la banque de
des constructions neuves
donnée :
Liste des sous traitants
compétitifs en réhabilitation

Chiffrage des CES :

Formation au chiffrage Rapport :
des constructions Synthèse et rédaction
réhabilitées
03.03 au 05.06
31/01 au 20/05
4. La Réglementation

Pour comprendre les différences qui existent entre les constructions neuves et les
constructions réhabilitées, la réglementation qui s’applique aux bâtiments existants sera
analysée en détails concernant les sujets suivants : Incendie, Handicapés, Thermique et
Acoustique. Les prescriptions des Normes Française, DTU et des articles des réglementations
en vigueur seront consultés et répertoriés afin d’avoir une base de donnée. Cela permettra
de recenser les prestations minimales que doit fournir un constructeur concernant ces 4
sujets et de mettre en œuvre les prestations obligatoires pour tout bâtiment réhabilité
quelque soit la structure.

Les paragraphes suivants sont les résumés des différentes réglementations, dont les
points importants sont mis en évidence.

4.1. Réglementation Incendie

La réglementation actuelle (en 2011) s’applique essentiellement aux constructions

neuves. La réhabilitation, en générale, n’est pas soumise à une réglementation spécifique.
Toutefois, les bâtiments d’habitation font l’objet d’une attention particulière.

Les travaux de réhabilitation font l’objet de recommandations publiées dans la circulaire du

13 décembre 1982 (Journal officiel du 28 janvier 1983).

Sont concernés :

- Les travaux ayant pour objet la création de logements dans des bâtiments existants
autres que d’habitation

- Les travaux d’amélioration, de transformation ou de réhabilitation de bâtiments

d’habitation lorsqu’ils impliquent la création, la modification ou le remplacement
d’éléments de construction ou d’équipement

Globalement, les travaux engagés ne doivent pas détériorer la sécurité à l’incendie de

l’existant. Ils doivent être réalisés de manière à limiter la transmission du feu et des fumées
d’un niveau à un autre, et à maintenir, sinon à améliorer, l’évacuation des personnes en cas
de sinistres, tout en facilitant l’intervention des services de secours.
 En générale, lorsqu’il s’agit des travaux de réhabilitation lourds il est conseillé de se
référer à la réglementation concernant les constructions neuves.

Dans le cas de la rénovation de bâtiments anciens, la détermination du degré de

résistance au feu des planchers existants ne peut être qu’approximative et déduite par
comparaison. Ainsi la Commission centrale de sécurité a-t-elle admis qu’un plancher en
béton de 8 centimètres d’épaisseur au moins, chape non comprise, présente un degré
coupe-feu d’une heure. Cependant, chaque fois que possible, on devra faire appel aux
méthodes de calcul des normes DTU ou Eurocodes. Pour les planchers à bac collaborant,
l’exigence de coupe-feu une demi-heure est automatiquement acquise.

Critères de la réhabilitation lourde (reprises générales d’un bâtiment) :

Lorsque les travaux comportent la reprise totale ou quasi-totale d’un bâtiment dont
l’ossature (murs, éléments porteurs verticaux, planchers…) constitue les seules ou les
principales parties conservées, il est recommandé d’appliquer dans leur ensemble les règles
fixées par l’arrêté pris en application de l’article R. 111-13 du Code de la construction et de
l’habitation.

Voici quelques valeurs de la stabilité au feu et du degré CF du plancher séparant :

- Un local type ERP et un logement : CF/SF 2h

- Deux pièces ERP : CF/SF 1/2h

- Circulation logements et ERP : CF/SF 2h

 Ci-dessous sont répertoriées les valeurs de résistance au feu des
habitations selon leur famille d’après l’arrêté du 31 janvier 1986.

Figure 8 : Résistance au feu des structures et planchers

Les bâtiments d’habitation sont classés de la manière suivante :

Figure 9 : Le classement des habitations

 4.2. Réglementation Handicapés

En cas de réhabilitation importante, lorsque la valeur des travaux est supérieure à

80% de la valeur du bâti, tout le bâtiment doit être rendu accessible. L’obligation
d’accessibilité porte sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des
places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et
leurs équipements.

A l’occasion de remplacement de certains composants (porte, interphone, boîte aux

lettres, éclairage…) les nouveaux éléments devront être accessibles.

Sont concernés :

- Les parties communes

- Les espaces affectés à un usage privatif

- Les circulations communes

- La signalisation palière

Globalement lorsque les travaux de rénovation sont entrepris les parties concernées
doivent être adaptées aux personnes handicapées.

La réglementation traitant de l’accessibilité des personnes handicapées se trouve dans

les articles R 111-18 et R 111-19 du Code de la Construction et de l’Habitation et leurs
arrêtés respectifs.

Remarque :

La réhabilitation a la particularité de posséder des parties existantes (murs,

planchers, poutres …) ou des bâtiments classés, qui ne sont pas tous modifiables ou qui ne
permettent pas la modification de leur état. Afin de respecter la réglementation, mais aussi
d’avoir une meilleure optimisation il est souhaitable de voir les choses au cas par cas et de
chercher des solutions appropriées.

Certains points ont besoin d’une attention particulière :

- Accès aux commandes (boites aux lettres, éclairage, ascenseur…)

Par exemple, les allèges des fenêtres doivent être inferieures à 95 cm, sinon un dispositif
spécifique d’ouverture des fenêtres doit être mis en place.
 Figure 10 : Exigences PMR

- Les unités de passages des portes

- Les circulations communes : mise en place de palier repos si pente importante

Figure 11 : Palier pour repos

 4.3. Réglementation Thermique

La réglementation thermique des bâtiments existants s’applique aux bâtiments

résidentiels et tertiaires existants, à l’occasion de travaux de rénovation.

Elle repose sur les articles L. 111-10 et R.131-25 à R.131-28 du Code de la

construction et de l’habitation ainsi que sur leurs arrêtés d’application.

L’objectif général de cette réglementation est d’assurer une amélioration significative

de la performance énergétique d’un bâtiment existant lorsque des travaux susceptibles
d’apporter une telle amélioration sont entrepris.

Les mesures réglementaires sont différentes selon l’importance des travaux

entrepris :

- Pour les rénovations lourdes de bâtiments de plus de 1000m², achevés après 1948, la
réglementation définit un objectif de performance globale pour le bâtiment rénové.
Ces bâtiments doivent aussi faire l’objet d’une étude de faisabilité des
approvisionnements en énergie préalablement au dépôt de la demande de permis de
construire.

- Pour les autres cas de rénovation, la réglementation définit une performance

minimale pour l’élément remplacé ou installé.

RT Existant par élément

L’arrêté de 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance

énergétique des bâtiments existants liste l’ensemble des travaux visés et donne les
exigences associés.

A qui s’applique cette réglementation ?

Les bâtiments existants résidentiels et non-résidentiels sont concernés par ces

dispositions, à l’exception de ceux soumis aux mesures concernant les rénovations lourdes.
Ces obligations s’appliquent :

- Aux bâtiments de moins de 1000m², quels que soit l’importance des travaux portant
sur la thermique entrepris

- Aux bâtiments de moins de 1000m² qui font l’objet de travaux de rénovation plus
légers (qui ne reprennent pas l’ensemble des postes susceptibles d’améliorer la
performance énergétique).
 Quelles sont les exigences à respecter ?

Lorsqu’un maître d’ouvrage décide de remplacer/installer un élément d’isolation, un

équipement de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation
ou un équipement d’éclairage, il doit installer des produits de performance supérieure aux
caractéristiques minimales mentionnées dans l’arrêté du 3 mai 2007.

Pour chaque élément susceptible d’être installé ou changé, l’arrêté du 3 mai 2007
donne le critère de performance exigé pour le produit.

A titre d’exemple

Lorsque des fenêtres sont remplacées, les nouvelles fenêtres doivent, sauf cas
particulier, présenter une performance minimale qui correspond à un double vitrage à
isolation renforcée.

RT Existant globale

La réglementation thermique globale s’applique aux bâtiments résidentiels et

tertiaires respectant simultanément les 3 conditions suivantes :

- Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est supérieure à 1000m²

- La date d’achèvement du bâtiment est postérieure au 1er janvier 1948

- Le coût des travaux de rénovation thermique décidés est supérieur à 25% de la valeur
hors foncier du bâtiment, ce qui correspond à 322€ HT/m² pour les logements et
275€ HT/m² pour locaux non résidentiels

Pour vérifier la dernière condition, il faut comparer :

- Le coût prévisionnel des travaux portant sur l’enveloppe et les systèmes du bâtiment.
Le montant estimé correspond au coût des travaux prévus pour les deux années à
venir. Les coûts de dépose, pose et fourniture et le coût des sujétions éventuelles
liées aux travaux sont intégrés aussi.

- La valeur du hors foncier du bâtiment qui est déterminée grâce à un coût forfaitaire
par mètre carré donné par un arrêté du 20 décembre 2007.

Cette comparaison est réalisée avant le dépôt de la demande de permis de construire

ou d’autorisation de travaux.

Les exigences réglementaires à respecter :

Compte tenu de l’importance des travaux entrepris, les principes retenus dans la
réglementation sont proches de ceux de la RT 2005 applicable aux constructions neuves.
 1) L’évaluation de l’état initial du bâtiment

La consommation d’énergie initiale du bâtiment est estimée par calcul. Celui-ci

permet d’évaluer la performance initiale du bâtiment, d’orienter les choix de rénovation et
d’estimer l’économie d’énergie réalisée grâce aux travaux par rapport à la situation
antérieure.

2) L’économie d’énergie

Après les travaux, la consommation globale d’énergie du bâtiment pour les postes de
chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, les auxiliaires, ainsi que l’éclairage
doit être inférieure à la consommation de référence de ce bâtiment. Celle-ci correspond à la
consommation qu’aurait ce même bâtiment pour des performances imposées des ouvrages
et des équipements qui le composent.

La réglementation laisse au concepteur la possibilité d’utiliser des équipements ou

matériaux de performance inférieure à la référence, dans la limite des garde-fous, et sous
réserve d’être plus performant que la référence dans les autres postes.

En complément de cette exigence :

- Pour les logements, la réglementation introduit une valeur maximale de

consommation. La consommation d’énergie du bâtiment rénové pour le chauffage, le
refroidissement et l’eau chaude sanitaire doit en effet être inférieure à la valeur
limite qui dépend du type de chauffage et du climat. Cette consommation maximale
est située entre 80 et 165 kWh/m².an.

- Pour les bâtiments non résidentiels, les travaux doivent conduire à un gain de 30%
sur la consommation d’énergie par rapport à l’état antérieur.

3) Le confort d’été

Afin de limiter l’inconfort des occupants et l’utilisation de la climatisation, le bâtiment

rénové doit assurer un confort d’été acceptable, dans la mesure de ce qui est possible
compte tenu du bâti existant.

La température intérieure conventionnelle atteinte en été doit être inférieure à une

température de référence.

4) Les garde-fous

Des performances minimales sont requises pour une série de composants (isolation,
ventilation, système de chauffage…) lorsque ceux-ci sont modifiés par les travaux de
rénovation.
 Figure 12 : La réglementation thermique

Textes de référence

 Articles R. 131-25 et R. 131-26 du Code de la construction et de l'habitation

Ces articles fixent les principes des mesures prévues pour les rénovations lourdes.

 Arrêté du 20 décembre 2007 relatif au coût de construction pris en compte pour

déterminer la valeur du bâtiment, mentionné à l'article R. 131-26 du code de la
construction et de l'habitation.

Cet arrêté donne la valeur du coût de construction par m² pour déterminer la valeur
hors foncier du bâtiment

 Arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants

de surface supérieure à 1000 m², lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénovation
importants.

Cet arrêté définit les exigences réglementaires applicables et le niveau de

performance à atteindre pour la RT « globale ».

 Arrêté du 08 août 2008 portant approbation de la méthode de calcul Th-C-E ex

prévue par l'arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des
bâtiments existants de surface supérieure à 1000 mètres carrés, lorsqu’ils font l’objet
de travaux de rénovation importants.
 4.4. Réglementation Acoustique

Aucune réglementation acoustique ne fixe d’exigence pour la réhabilitation ou la

rénovation des habitations. En cas de rénovation, il est fortement conseillé de se rapprocher
des exigences des réglementations de constructions neuves en vigueur à ce jour (arrêté du
30 juin 1999), et tout de moins de ne pas dégrader les performances acoustiques originelles.

La réglementation à laquelle était soumise l'habitation dépend de la date de construction

du logement :

- s'il a été construit avant 1970, il n'a fait l'objet d'aucune réglementation acoustique,

- s'il a été construit entre 1970 et 1995, il était soumis à la réglementation du 14 juin
1969 qui fixait des niveaux d'isolement pour les planchers, les cloisons et les
équipements mais elle ne prenait pas en compte l'isolement contre les bruits de
l'espace extérieur. Les niveaux fixés par cette réglementation ne répondent pas aux
exigences de confort actuelles,

- s'il a été construit après 1995, il fait l'objet de la nouvelle réglementation

acoustique. Plus sévère, elle introduit des exigences complémentaires, dont un
isolement minimum de 30 dB contre les bruits extérieurs et une absorption
acoustique dans les espaces communs de circulation (couloirs, escaliers, halls). Dans
le cas où une exigence particulière est demandée dans le CCTP, les méthodes
d’isolation à réaliser doivent être pensées au cas par cas étant donné que chaque
bâtiment est unique (se référer au diagnostic sur la structure existante).

Pour l’isolation horizontale (dalle séparant 2 logements) il faut réaliser des sondages
afin de trouver l’épaisseur du plancher et ensuite décider du type de revêtement de sol.

Pour les séparatifs verticaux, l’acoustique entre logements sera traitée selon les
exigences de la règlementation acoustique propre aux ouvrages neufs.

Voici quelques valeurs d’isolement acoustique concernant les constructions neuves :

- Entre ERP et logement 58 dB

- Entre logements :
 ISOLEMENT ACOUSTIQUE
LOCAL DE RECEPTION:
standardisé pondéré DnT,A
pièce d'un autre logement
(en decibels)
Pièce principale Cuisine et SDE

Local d'un logement à

Local d'émission: l'exclusion des garages 53 50
individuels

Local d'émission: Lorsque le local

Circulation d'émission et le local de
commune réception ne sont séparés
que par une porte palière 40 37
intérieure au
ou par une porte palière
bâtiment et une porte de
distribution

Dans les autres cas 53 50

Figure 13 : Les valeurs d’isolement acoustique entre logements
 4.5. Les rapports d’étude

Les différentes études doivent être réalisées dans plusieurs domaines. Ces études
sont des résumés de la réglementation qui s’appliquent au type de bâtiment et à son
utilisation.

4.5.1. Etude de sécurité

Une étude de sécurité doit être réalisée par des bureaux d’analyse externes comme
GNPS (Groupement National des Professionnels de la Sécurité) par exemple.

L’étude comporte des informations suivantes :

- Situation et description de l’opération

- Réglementation
- Classement du bâtiment
- Desserte – Accessibilité
- Isolement par rapport aux tiers
- Resistance au feu des structures
- Façade
- Distribution intérieure
- Dégagements
- Désenfumage
- Ascenseur
- Moyens de secours
- SSI - Alarme

Cet étude fixe le cadre réglementaire et donne les recommandations nécessaires

pour respecter la réglementation.
 4.5.2. Etude thermique
L’étude thermique doit être systématiquement réalisée pour tout chantier de
réhabilitation. En effet une comparaison doit être faite entre le projet initial (consommation
de l’existant) et le projet futur afin d’avoir une preuve de gain d’énergie. L’étude thermique
a pour objet de présenter les calculs thermiques ainsi que les prestations minimales à mettre
en œuvre en vue de l’obtention d’une qualification (label BBC par exemple).

Cet étude est sous-traitée par des bureaux d’études spécialisés dans le domaine de
la thermique. Dans le rapport thermique une comparaison de consommation d’énergie
entre différents type de chauffage est faite dans le but de prendre la solution la plus
économique.

Figure 14 : Performances énergétiques

L’étude comporte des informations suivantes :

- Références réglementaires et normatives

- Conditions climatiques
- Description des principes d’isolation du bâti existant
- Installations thermiques et ventilation existantes
- Proposition d’amélioration
- Calcul des consommations

La réalisation de cette étude permet de prendre des choix d’isolation, de chauffage,

ventilation en fonction de la structure existante.
 4.5.3. Etude géotechnique
Un rapport d’étude géotechnique doit être fourni par le maître d’ouvrage concernant
le bâtiment réhabilité. Lors de la campagne de reconnaissance les sondages suivants sont
réalisés :

- Sondages pressiométrique en différentes profondeurs

- Fouille de reconnaissance des fondations
- Sondages au pénétromètre dynamique
- Fouille de reconnaissance des fondations complétée par un
sondage destructif pour déterminer le niveau d’assise

Ce rapport donne des recommandations afin de solidifier le sol ou les fondations si

cela est nécessaire en fonction du projet futur et des nouvelles charges apportées.
5. Diagnostics à réaliser

Lors de la réhabilitation des bâtiments il est primordial de connaître dans les détails
la structure existante afin d’éviter des problèmes pendant les travaux telles que fissuration,
affaissement ou présence d’humidité ou d’insectes. Pour cela des diagnostics de l’existant
doivent être fait, certains par le maître d’ouvrage, d’autre par le maître d’œuvre. C’est en
fonction de ces diagnostics que des solutions et méthodes constructives seront prises.

5.1. Le Gros Œuvre

Pour bien choisir les techniques à adopter, il faut donc connaître avec la meilleure
précision possible :

- L’existant (état actuel)

- Le projet (état futur).

Les travaux à effectuer permettant de passer d’un état à l’autre, en intégrant toutes
les phases provisoires.

Afin d’appréhender au mieux les techniques de réhabilitation, il importe d’avoir une

connaissance aussi précise que possible de l’ouvrage que l’on va être amené à traiter.

Certains éléments architecturaux tels que balcons, garde-corps, corniches ou forme

de la couverture permettent d’émettre un avis sur les caractéristiques de l’ouvrage
auxquelles on peut s’attendre.

Après avoir reconnu les principes constructifs, il faut faire le diagnostic de l’état de
conservation du bâtiment.

Ceci est plus délicat, car des dégradations liées à l’humidité, aux insectes xylophages,
à des défauts de sols ou de fondation peuvent n’affecter que des parties d’ouvrages
localisées et être non apparentes. Ces dégradations doivent être repérées et réparées car
elles peuvent remettre en cause la stabilité de tout ou partie de l’ouvrage. Il faut faire une
première investigation visuelle, puis de nombreux sondages destructifs lorsque c’est
possible.
 Figure 15 : Sondages destructifs

POINTS PARTICULIERS A VERIFIER

5.1.1. Les fondations

Seules les investigations par sondages peuvent nous éclairer. On peut alors vérifier :

• Le niveau et le sol d’assise : pour un même bâtiment, des fondations assises à des
niveaux différents ou sur des sols hétérogènes, doivent nous alerter et entraîner des
investigations complémentaires.

• La nature des fondations : dans le cas de fondations maçonnées, le liant (chaux par
exemple) peut être très dégradé et une décompression locale (reprise en sous-œuvre, voile
masque …) peut entraîner une dégradation de la fondation et du mur.

• D’éventuelles venues d’eaux (fuites de canalisations par exemple) : un sol gorgé

d’eau se décomprime et entraîne des tassements.

• Un tassement excessif localisé doit nous faire vérifier si nous ne sommes pas dans
une zone minée par des carrières souterraines ou des fontis. Une autre cause peut être une
modification de la répartition des charges (ouverture intempestive d’une large baie).

5.1.2. Les murs

Façades :

La première observation doit se faire en façade (rue, cour et courettes). On y détecte :

• Les tassements différentiels :

 A vérifier surtout au droit des EP où une fuite et une accumulation d’eau peuvent
provoquer une décompression du sol et donc un tassement localisé.

On peut alors observer des défauts d’horizontalité, des fissures de linteaux, des faux-
aplombs ….

• Les zones affectées par l’humidité : fuite de chêneaux, d’EP, appuis de baies et la
dégradation qui en résulte sur les structures bois ou métalliques, les enduits, la pierre
tendre, les liants des murs en maçonneries … humidité des soubassements par capillarité.

Figure 16 : Problèmes liés à l’humidité

• Les zones affectées par les termites : les termites se développent plus facilement
dans un milieu humide telle une maison mal ventilée ou un bâtiment non habité. L'invasion
peut se faire par le sol où, par des galeries creusées ou des cordonnets, les termites
souterrains gagnent l'ensemble du bâtiment tout en restant en liaison avec la source
d'humidité.

• Les linteaux qui constituent les points sensibles des maçonneries en particulier
lorsqu’ils servent de « poutre de reprise ».

• Des ancres de chaînage. Certaines sont d’origine, d’autres ont été mises en place à
la suite d’un désordre de structure (maçonneries lézardées, défauts de verticalité …)

• La « tranche » des murs mitoyens. On peut vérifier s’il s’agit d’un vrai mur mitoyen
ou si l’on est en présence de 2 murs séparés par un joint de dilatation.

• Déformation des façades, apparitions de fissures liées à des poussées induites par
des voûtes et arcs de maçonnerie.
 Il faut de nouveau les inspecter de l’intérieur du bâtiment en s’attardant sur les zones
repérées en façade et au voisinage des pièces humides. Il faut vérifier l’état des murs
mitoyens.

• Murs intérieurs :

L’essentiel des désordres est lié à l’humidité. Il faut vérifier d’abord les pieds de murs
dans les pièces humides.

Dans le cas de murs en pans de bois, l’humidité entraîne l’apparition de moisissures

et de champignons qui favorisent le développement des insectes.

D’autres désordres peuvent être liés à des modifications intempestives : percements

de baies, suppressions de pièces maîtresses …

5.1.3. Les planchers

• Les planchers métalliques : une fois de plus, l’ennemi est l’humidité. Il faut vérifier
en priorité :

- Les planchers hauts de sous-sols.

- Les zones de planchers sous pièces humides.

- Les ancrages des fers dans la façade au voisinage des descentes EP et des pièces
humides.


• Les planchers bois : les problèmes sont identiques à ceux des planchers métalliques
mais plus complexes et plus dangereux car :

- La structure est beaucoup moins lisible.

- L’éventuelle présence d’insectes xylophages crée un réel danger.

 5.2. Diagnostic Amiante

Identifier les matériaux, produits et équipements contenant de l’amiante avant

d’engager des travaux de réhabilitation de bâtiments constitue une étape essentielle
permettant d’évaluer les risques d’exposition des salariés concernés par les travaux, et par la
suite, des usagers des locaux. Le repérage amiante avant travaux, bien que non visé par le
code de la santé publique, répond à cet objectif.

Figure 17 : Extrait du rapport d’amiante de l’opération Rue de la Plaine P20

Il est exigible (code du travail) au titre des moyens que doit donner le maître
d’ouvrage au coordonnateur Sécurité et de Protection de la Santé (SPS) et de l’évaluation
des risques que doivent réaliser les acteurs de ces opérations dans le cadre de leur mission
et intervention (maître d’œuvre, coordonnateur SPS et entreprises intervenantes).
S’adressant à des opérations destructives, ce repérage s’effectuera selon les mêmes
modalités que le repérage avant démolition, en respectant les préconisations de la norme
NF X 46-020.

La norme NF X 46-020 définit le contenu des missions de repérage qui peuvent être
menées avant la réalisation de travaux (opération de réhabilitation de bâtiments), elle
constitue actuellement le meilleur moyen de satisfaire aux exigences du code de la santé
publique et du code du travail. Elle précise le rôle des différents acteurs concernés
(opérateur de repérage et donneur d’ordre) ainsi que les éléments à faire figurer dans les
rapports.

L’entreprise de désamiantage doit établir un plan de retrait de l’amiante qui

comprend :

- La nature et la durée des travaux

- Le lieu d’exécution

- Le mode opératoire

- Les protections collectives et individuelles

- Le traitement des déchets

Les 4 missions règlementaires principales amiante :

 Repérage étendu en vue de la constitution du dossier technique Amiante (DTA)

 Constat de présence ou d'absence d'amiante avant vente

 Repérage avant démolition du bâtiment

 Repérage en vue de travaux ultérieurs (autres que démolitions)

« Un repérage est une mission visant à rechercher, identifier et localiser des

matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis ».

Donneur
Mission Référentiel règlementaire Concerne
d'ordre
Tous les bâtiments sauf :
Article R. 1334 - 25, R. 1334
- 26 et annexe 13-9 du Code
les immeubles d'habitations comportant un
de la Santé Publique
seul logement
Repérage de
l'amiante en vue de Anciennement articles 10-2,
les parties privatives des immeubles
la constitution du 10-3 et annexe du décret 96- Propriétaire
collectifs d'habitation
dossier technique 97 du 7 février 1996 modifié
Amiante (DTA) notamment par le décret
2001-840 du 13 septembre Repérage des matériaux / produits figurant
2001 en annexe du décret 96-97 modifié
accessibles sans travaux destructifs
 Arrêté du 22 aout 2002 Ce dossier devant être constitué avant :

Norme NF X 46 - 020 31 décembre 2003 pour les IGH et ERP de

1ère à 4ème catégorie

31 décembre 2005 pour les autres

bâtiments
Article R. 1334 - 24 et
annexe 13-9 du Code de la Tous les immeubles bâtis dont le permis de
Santé Publique construire a été déposé avant le 1er juillet
1997 destinés à la vente.
Anciennement article 10-1 et
Constat de présence annexe du décret 96-97du 7 nota : les immeubles à usage d'habitation
ou d'absence février 1996 modifié comportant un seul logement et les parties
notamment par le décret Propriétaire
d'amiante avant privatives des immeubles collectifs
vente 2002-839 du 3 mai 2002 d'habitations sont concernés

Annexe I de l'arrêté du 22 Repérage des matériaux / produits figurant

août 2002 en annexe du décret 96-97 modifié
accessibles sans travaux destructifs
Norme NF X 46 - 020

Article R. 1334 - 27 du Code Tous les immeubles bâtis dont le permis de

de la Santé Publique construire a été déposé avant le 1er juillet
1997.
Repérage de Anciennement article 10-4
l'amiante avant du décret 96-97 du 7 février nota : les immeubles à usage d'habitation
1996 modifié comportant un seul logement et les parties Propriétaire
démolition du
privatives des immeubles collectifs
bâtiment
d'habitations sont concernés
Arrêté du 2 janvier 2002
Repérage des matériaux / produits figurant
Norme NF X 46 - 020 en annexe de l'arrêté du 2 janvier 2002

Article 27 du décret 96-98 du

7 février modifié Maître
Repérage de
d'ouvrage,
l'amiante avant Tous les matériaux et appareils concernés
Articles L.230-2 et L.235-1 maître d'œuvre
travaux (autres que par les travaux
du Code du travail ou entreprise de
démolitions)
travaux
Norme NF X 46 - 020

Figure 18 : Missions réglementaires de l’amiante

 Figure 19 : Opération de désamiantage

5.3. Diagnostic Plomb

Les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de démolition en général peuvent

être à l’origine d’un risque d’exposition au plomb pour les salariés. Lors d’une opération de
démontage de pièces métalliques recouvertes (protection anticorrosion à base de minium
de plomb, de jaune de plomb…), le problème se situe au niveau du risque d’ingestion ou
d’inhalation de poussières de plomb suite au contact avec des poussières libérées à
l’occasion du déboulonnage. Il convient de mettre en œuvre un mode opératoire privilégiant
le démontage sans casse des éléments « plombés ».

Le plomb, substance CMR (cancérogène, mutagène, toxique pour la reproduction),

est classé toxique pour la reproduction de catégorie 1 et cancérogène de catégorie 3. Le
seuil de 1 mg/cm² vise à protéger la population des risques de saturnisme (Code de la santé
publique).

5.3.1. Réglementation
La réglementation à prendre en compte est celle du Code du travail, pour tous
travaux sur supports plombés (peintures cérusées, canalisations, éléments de couverture,
etc.) : les articles

- R.4412-1 à -58 (risque chimique),

- R.4412-59 à -93 (CMR),
- R.4412-152 et -153 (valeurs limites),
- R.4412-156 à -159 (hygiène),
- R.4412-160 (surveillance médicale renforcée).
- L’article R.4412-149 fixe la valeur limite d’exposition professionnelle à 0,1 mg/m³.
 Quelle que soit la teneur en plomb, il faut :
- évaluer la nature, le degré et la durée de l’exposition des travailleurs
- informer et former les salariés
- informer la médecine du travail
- analyser les modes opératoires
- établir des fiches de tâches
- fournir des EPI et former les personnes concernées à leur emploi
- analyser le taux d’empoussièrement
- gérer les déchets
- gérer les coactivités pour limiter l’exposition
- mettre en place toutes les mesures d’hygiène nécessaires : vestiaires propre/sale,
douches, réfectoire...

Le code de la santé publique a été modifié par le décret n° 2006-474 et par 4 arrêtés, en
date du 25 avril 2006 :

 L’obligation d’effectuer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), en cas de

vente de logement ancien (immeuble construit avant le 1er Janvier 1949), est
généralisée à tout le territoire français.

 Le CREP devient obligatoire pour certains travaux en parties communes des

immeubles anciens

5.3.2. Le traitement des peintures

Le choix de la technique de traitement des peintures au plomb appliquées sur boiseries
va dépendre de l'état des peintures (peintures en bon état ou présentant un phénomène
d'écaillage) et du subjectile bois (bois sain ou présentant un vieillissement accentué), il
convient donc d'effectuer en premier lieu un diagnostic de l'état des peintures et du
subjectile bois pour choisir la bonne méthode de traitement.

Les méthodes envisageables sont les suivantes :

 recouvrement par peinture (si techniquement possible), méthode générant le moins

de risques (poussières de plomb) pour les salariés et l'environnement ;

 enlèvement par remplacement d'éléments (dépose de fenêtres et portes), méthode

générant peu de poussières de plomb ;
  décapage des peintures par méthode chimique ou mécanique, méthode la plus
pénalisante pour la protection des salariés et de l'environnement

5.4. Termite et autres xylophages

Le diagnostic de la présence des termites ne peut se faire que si l’on connaît aussi la
présence et les dégradations dues aux autres insectes ou champignons xylophages.

En France, il existe 450 entreprises de traitement totalisant environ 12000 chantiers

par an. Les zones les plus touchées sont les régions de Bordeaux et de la Rochelle.

5.4.1. Le mécanisme d’infestation d’un immeuble

La termitière se trouve dans le sol, l’infestation se produit donc à partir du sol et du
sous-sol et progresse de bas en haut à travers le bois et les matériaux tendres (polystyrène)
ou par les cordonnets.

Les facteurs aggravants sont le calme, l’obscurité, l’humidité (maisons non habitées).

5.4.2. Les dégâts

Aspect dans le bois : aspect feuilleté (cernes d’accroissement), pas de vermoulure,
amas terreux plaqués sur les parois des galeries, jamais de trous de sortie, la paroi extérieure
(ou le revêtement peinture) n’est jamais touchée, stade ultime : écroulement de la
charpente.

Figure 20 : Les dégâts causés par les termites

Pièces de bois les plus visées : Planchers avec solivage au contact du sol, plinthes,
huisseries de portes et dormants de fenêtres, linteaux, solives de rive, extrémités des pannes
et chevrons au contact des murs, meubles, bibelots, encadrements de tableaux.
 Dans les autres matériaux : Plâtre (galeries et trous noirs en surface), isolants (jusqu’à
leur destruction complète), papiers peints, livres, linge en coton, tapis, gaines de câbles
électriques, tuyaux en plomb, liège (bouchons de bouteilles).

5.4.3. La détection des termites

Les indices de leur présence :
- Les essaimages : termites ailés au printemps.
- Les cordonnets
- Les stalactites
- Les craquelures de la peinture sur le bois
- Les pointillés sur les surfaces en plâtre
- L’aspect du bois attaqué

Les outils de détection :

- Observation visuelle avec des sondages du bois (équipement : lampe torche, pointe
fine)
- Les chiens renifleurs : race Beagle, sensibles au bruit et à l’odeur, de petite taille
(parties difficiles d’accès)

- Le détecteur d’émission acoustique (INADEC)

Permet d’écouter l’activité physique des termites.

- Outil de détection infrarouge (TERMICAM)

Le diagnostic thermographique permet de déceler
des anomalies qui se traduisent par une image
calorimétrique spécifique.
 5.4.4. Règlementation

Décret n° 2006-591 (23 mai 2006) relatif à la protection des bâtiments contre les termites et
autres insectes xylophages et modifiant le code de la construction et de l’habitation.

Arrêté (27 juin 2006) relatif à l’application des articles R.112-2 et R.112-4 du code de la
construction et de l’habitation.

Lois termites n° 99.471 (JO du 08.06.1999)

Les points importants sont les suivants :

 Obligation de déclaration à la Mairie de la présence des termites dans un immeuble,

 Diffusion par les préfets d’un arrêté préfectoral de délimitation des zones infestées ou
susceptibles de l’être (exemple Gironde et Charente-Maritime),

 Diffusion par les Maires d’un arrêté municipal définissant les périmètres d’injonction de
recherche et de traitement obligatoire.

Figure 21 : Localisation des termites en France

  Protection des bois participant à la solidité : exigible depuis le 1/11/2006 dans tous
les départements.

 Protection sol/bâtiment contre les termites : exigible depuis le 1/11/2007 dans les
départements soumis à Arrêté Préfectoral (toutes les communes, même si celui-ci ne
concerne qu’une partie du département).

5.4.5 Les méthodes de lutte contre les termites

Traitement préventif avant construction :

Etablissement d’une barrière chimique sur fonds de fouille, remblais et base des
fondations :

 Application d’un liquide insecticide sur le sol,

 Respect des doses d’application et des taux de dilution,

 Continuité de la barrière,
 Rupture de la barrière par interventions sur terrassements après traitement.
Barrières physico-chimiques :

 Film en polyéthylène imprégné d’un insecticide.

Figure 22 : Barrière chimique mur extérieur

Barrières physiques :

 Grillage en acier inoxydable à mailles très fines,

 Broyat de granit à granulométrie spéciale.
Traitement curatif :

Barrière chimique sous la construction :

 Infranchissable et mortelle,

 Isole la construction (lieu de récolte de nourriture), du sol (lieu de vie de la colonie),

 Barrière multiple : sol, murs et bois,

 Difficulté : la continuité de la barrière.

Traitement chimique curatif :

Elimination des cordonnets par brossage et pulvérisation sur toutes les surfaces d’une
solution insecticide.

Figure 23 : Conception construction en zone termite

 5.4.6. Diagnostic réglementaire : « L’état parasitaire »
Selon l’arrêté ministériel du 10.08.2000 (JO du 31.08.2000), il doit être fait :

 A la demande du maire,
 Dans le cas de transaction immobilière dans les zones indiquées par la préfecture.

Il faut procéder comme suit :

a) Désignation de l’immeuble
b) Désignation du demandeur
c) Désignation de l’expert
d) Identification des parties de l’immeuble visitées et des éléments infestés par les termites
e) Identification des parties de l’immeuble non visitées et justifications
f) Moyens d’investigation utilisés
g) Ouvrages, parties d’ouvrage et éléments non examinés
h) Constatations diverses.

Il faut se poser la question de la compétence des experts. De préférence, il faut

s’adresser à des experts agréés par le CTBA ou Qualibat ou du moins par un expert qui a une
bonne police d’assurance.

Le coût actuel d’un état parasitaire se situe entre 100 et 150€ pour un F3 et les
conséquences d’une erreur de diagnostic peuvent se chiffrer à plusieurs certaines de milliers
d’euros, d’autant que l’expert subit souvent une pression importante de la part du donneur
d’ordre pour obtenir un rapport négatif.

5.4.7. Plan d’action en phase commerciale :

1) Pour chaque affaire, vérifier si le département est soumis à Arrêté Préfectoral, et si

la commune est citée dans l’Arrêté. Voir site http://www.termite.com.fr.

2) Différents cas :

- le département n’est pas concerné : seules les ossatures bois peuvent être impactées.

- le département est concerné : lire les pièces écrites : Attendus du Permis de Construire,
voire Permis de Démolir
 Si rien dans les Attendus PC ou PD, et rien dans le Marché : a priori rien à faire ? Dans la
phase commerciale faire mentionner « hors incidence xylophages »

 Si dispositions particulières dans les Attendus, mais rien dans le Marché : le signaler dans
la phase commercial, au Client et dans l’Analyse de Risques.

 Si dispositions particulières dans les Attendus et dans le Marché : prendre en compte

dans le chiffrage, et dans l’Analyse de Risques.

Les risques sont les suivants :

 Dans un logement neuf : il s’agit essentiellement d’un traitement préventif (barrière anti
termites en fondation) avec un éventuel traitement des terres de déblais,

 Dans la réhabilitation : démolition « incinération sur place » de tous les déchets infestés ;
traitements curatif et préventif de l’immeuble pouvant conduire à des dépenses
importantes.

En l’absence d’arrêté préfectoral et municipal, « l’état parasitaire » n’est pas obligatoire

à Paris, mais il est utile de le réclamer au Maître d’Ouvrage au même titre que pour
l’amiante ou le plomb.
6. Labels concernant la réhabilitation

6.1. Les différents labels

Il existe deux types de labels pour la rénovation pouvant être délivrés pour des
bâtiments résidentiels construits après le 1er janvier 1948 : Les labels énergétiques et les
labels environnementaux. Ceux-ci s’inscrivent dans le cadre des engagements du grenelle de
l’environnement.

6.1.1. Labels énergétiques

- HPE Rénovation (Haute Performance Energétique)
- BBC Rénovation (Bâtiment Basse Consommation)

Des options thermiques telles que Rénovation 150 ou Effinergie Rénovation peuvent
aussi être attribuées pour des travaux de réhabilitation sur des bâtiments mis en service
avant le 1er janvier 1948.

Ces labels sont délivrés par des organismes de certification approuvés par l’Etat.

Figure 24: Les labels et options thermiques

HPE Rénovation :
L'arrêté du 29 septembre 2009, publié au journal officiel du 1er octobre 2009, définit
le contenu et les conditions d'attribution du label « Haute performance énergétique
rénovation ». Le label « Haute performance énergétique rénovation » s’applique
uniquement aux bâtiments achevés après le 1er janvier 1948. Il atteste que le bâtiment
respecte un niveau de performance énergétique élevé ainsi qu’un niveau minimal de confort
en été, vérifiés grâce à des modalités de contrôle
définies par le texte.

Le label est délivré dans le cadre d’une

certification portant également sur la qualité
globale du bâtiment, par des organismes
certificateurs privés ayant passé une convention
spéciale avec le ministère en charge de la
construction, qui les autorise à délivrer ce label.

Le niveau « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 »

correspond à une consommation d’énergie primaire de 150 kWh/m².an pour un bâtiment
résidentiel (modulée selon la zone climatique et l’altitude) ; (la consommation d’énergie
concernant le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d’eau chaude
sanitaire, les auxiliaires de distribution et de génération, ainsi que l’éclairage).

BBC Rénovation :
Le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation
2009 » plus performant que le HPE Rénovation, correspond à une consommation d’énergie
primaire de 80 kWh/m².an pour un bâtiment résidentiel (modulée selon la zone climatique
et l’altitude). Pour une rénovation en Ile de France, la consommation annuelle d’énergie
primaire devra donc être inférieure à 104
kWh/m²shon.

Pour les bâtiments non résidentiels, le

label comporte un unique niveau « bâtiment
basse consommation énergétique rénovation,
BBC rénovation 2009 », qui correspond à une
consommation inférieure de 40 % à la
consommation de référence de la
réglementation thermique « globale » des
bâtiments existants (voir la page sur la RT
existant globale).

La valeur autorisée de la consommation annuelle d’énergie primaire (Cep) est

majorée en cas de production locale d’électricité (photovoltaïque,…).
 6.1.2. Label environnemental
PH&E :

Bien qu’importante, la performance énergétique d’un bâtiment n’est pas le seul sujet
en construction durable. La gestion de l’eau, des déchets, les aspects sociaux et
économiques notamment doivent être pris en compte pour que le projet soit viable
globalement. La certification PH&E (Patrimoine Habitat et Environnement) délivré par
Cerqual, permet d’aborder l’ensemble des sujets de la construction durale. Cependant
l’objectif de consommation énergétique étant peu ambitieux 230 KWh/m².an, il est souvent
couplé à un label énergétique tel que BBC ou HPE.

Voici une liste des organismes certificateurs approuvés par l’Etat pouvant délivrer des
labels Rénovation.

Figure 25 : Liste des organismes certificateurs autorisés à délivrer les labels HPE Rénovation
 6.2. Rencontre avec Cerqual Patrimoine
Pour mieux saisir les enjeux et la démarche de certification pour les travaux de
réhabilitation une rencontre avec un ingénieur d’affaire de Cerqual Patrimoine a été
organisée.

Tout d’abord Cerqual Patrimoine est une branche de l’association QUALITEL

(association pour la promotion et la valorisation de la qualité du logement crée en 1974) qui
a en charge l’activité de certification des logements existants collectifs et individuels
groupés.

Elle propose les certifications Patrimoine Habitat (qualité technique et thermique des
opérations), Patrimoine Habitat & Environnement (qualité environnementale), et le Bilan
Patrimoine Habitat (diagnostic du patrimoine).

La démarche de certification s'organise autour de trois volets essentiels :

 Le Bilan Patrimoine Habitat (BPH) constitué d'un bilan documentaire et d'un bilan
technique, permet d'apprécier l'état général de l'entité immobilière (immeuble
collectif, maisons individuelles groupées) et de définir les axes de progrès ; ce bilan
intègre les premiers éléments d'estimation de la performance énergétique (EPE) ;

Le diagnostic du bâtiment intervient en phase étude et concerne environ 500 points de

control. A la fin du bilan technique le bâtiment est évalué et noté suivant l’état de l’existant.

Le processus du bilan technique est le suivant :

 Figure 26 : Liste d’évaluation

Un choix entre deux certifications :

- Patrimoine Habitat permet d'identifier, d'évaluer et d'afficher les améliorations

réalisées sur le plan patrimonial.

- Patrimoine Habitat & Environnement permet aux propriétaires d'atteindre et de

mettre en valeur les efforts environnementaux apportés à l'ensemble immobilier.
Elle s'inscrit dans un contexte de préoccupation environnementale conciliant les
impératifs de progrès et de respect des équilibres écologiques actuels et futurs et de
protection de la santé des occupants.

La performance thermique : Le millésime 2009 permet de valoriser la performance

énergétique du bâtiment au travers des options et labels énergétiques intégrant la basse
consommation et les exigences du Grenelle de l’environnement.

Avant d’obtenir un label, il faut au préalable obtenir une certification (Certification

Patrimoine Habitat ou Patrimoine Habitat Environnement) du bâtiment.
 Pour les opérations sur lesquelles des travaux importants vont être menés, la
réalisation d’un Bilan Patrimoine Habitat complet peut s’avérer inutile compte tenu de la
remise à niveau profonde des fonctions et composants du bâtiment. Dans ce cas, la
réalisation d’un Bilan Patrimoine Habitat simplifié est plus appropriée.

Le Bilan Patrimoine Habitat simplifié est applicable dans deux cas :

1) Dans le cadre de la transformation d’un bâtiment en immeuble d’habitation donc avec

changement de destination.

La transformation en immeuble d’habitation d’un bâtiment dont l’usage est

autre, impose le dépôt d’une demande de permis de construire et la réalisation de travaux
importants. Ceci se traduit, par nécessité, à des travaux lourds qui vont générer l’adaptation
ou la création de parties communes, la création de logements notamment.

2) Dans le cadre d’une réhabilitation lourde avec restructuration sans changement de

destination.

Pour les opérations de réhabilitation lourde avec restructuration partielle ou

totale qui par nature seront réalisées sur des immeubles vidés de leurs occupants, le bilan
patrimoine habitat simplifié peut être réalisé. D’un point de vue technique, le contexte est
sensiblement le même que précédemment, il est en revanche opportun de conserver les
points de contrôles par exemple liés à la sécurité incendie.

Dans le cas de la réhabilitation lourde la labellisation du bâtiment rénové

dépendra essentiellement des caractéristiques du projet futur.

6.3. Les avantages de la certification

Les subventions liées à la performance énergétique apparaissent être le nouveau

levier économique du bâtiment. Selon la loi Grenelle, la France prévoit la rénovation de
l’ensemble de son parc d’habitation sociale qui représente 4.5 millions de logements. La
premier grande vague de travaux prévus entre 2009 et 2020 et concerne les 800 000
logements sociaux dont la consommation annuelle d’énergie est supérieure à 230 KWh/m².
L’objectif est de ramener leur consommation à 150KWh/m².an.

Le financement de la rénovation thermique des 800 000 logements sociaux les

plus énergivores est proposé sous trois formes :
 - Subventions : Union Européenne (FEDER), Région Ile de France, Communes et
Etablissement public de coopération intercommunale, le « fonds chaleur » de
l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’énergie), financements de
l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)

- Prêts bonifiés : Eco-prêt logement social à 1.9%, 100 millions d’euros de la FFB
(Fédération Française de Bâtiment) en prêts à taux réduits, Eco-prêt à taux zéro

- Avantages fiscaux : Un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties

La politique régionale du logement en Ile de France concernant les logements

sociaux est la suivante :

- Sur immeuble existant la réalisation d’un bilan Patrimoine Habitat et obtention

de la certification Patrimoine Habitat permet d’obtenir une prime de 762€ par
logement.

- L’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumées dans les

logements et les parties communes permet l’octroi d’une subvention de 50% de la
dépense TTC, limitée à 25/u.

Le plus souvent l’obtention des aides est conditionnée par le respect de niveaux
et exigences supplémentaires fixés par la région.

La croissance exponentielle des démarches de certification est symptomatique

d’un marché du bâtiment évoluant vers la construction durable.
7. Les travaux de réhabilitation

7.1. Analyse du chantier de Vanves

Pour mieux comprendre l’origine des écarts entre le chiffrage en étude et la réalité du
chantier, une analyse détaillée est faite. Seul le bâtiment réhabilité est étudié dans ce
paragraphe et seules les prestations représentants une marge négative importante sont
annoncées.

Après différentes analyses, trois types de pertes en CES sont identifiées :

1) Pertes sur quantités des prestations demandées au CCTP

Total : - 70 000€

2) Pertes sur prestations non demandées au DCE mais nécessaires pour réaliser le
chantier

Total : - 88 700€ dû aux prestations non chiffrées comme:

- faux plafond de la salle polyvalente pour pose en apparent (électricité, plomberie,

chauffage)

Figure 27 : Passage des réseaux sous plafond

- faux plafond pour coupe feu des logements et passage des réseaux
- dévoiement de réseaux (pas de soffites chiffrés)
- reprise des surfaces (sols, murs)
 Figure 28 : Etat des murs existants

- chiffrage de la pose de velux comme dans le neuf sans dépose des anciens et
recréation des chevêtres
- pas de sécurité prévue pour les travaux

3) Pertes sur prestations (projet atypique réhabilitation, ERP, distribution atypique

des logements)
Total : - 122 600€
- distribution chauffage en encastré (- 20 000€)
- distribution électricité en apparent (- 55 000€)
- chaufferie sous estimée
- désenfumage par tourelles et système de sécurité ERP

Le contexte réglementaire n’était pas bien connu, beaucoup d’incohérences ont été
commises. Les prestations ne répondant pas aux exigences réglementaires ont été chiffrées.

Pour la partie réhabilitée les pertes dues au chiffrage représentent environ 20% du
prix.

L’échange avec l’équipe travaux sur les écarts et les erreurs commises lors du
chiffrage a beaucoup servi à la rédaction du guide méthodologique.
 7.2. Les particularités des travaux de réhabilitation

La réhabilitation est un métier à part, complètement différent de la construction

neuve. Tout d’abord parce que la structure est existante et souvent conservée en sa totalité,
mais aussi parce que son état n’est jamais parfaitement connue. Les découvertes
surviennent fréquemment en phase travaux, car des sondages non pas pu être réalisés ou
les hypothèses prises sur l’état du bâti étaient fausses. En phase commerciale beaucoup
d’éléments peuvent donc être sous estimés ou non chiffrés.

La consultation d’entreprises spécialisées dans les travaux de rénovation est

recommandée d’une part pour obtenir proche de la réalité et d’autre part pour obtenir des
conseils (méthodes, études, etc.).

Lors de mes différentes rencontres avec des spécialistes de la réhabilitation,

notamment avec Monsieur Marc SAINT JEAN, responsable technique Brézillon (filiale
spécialisée de Bouygues Construction), j’ai pu me rendre compte qu’il n’y a aucune certitude
en réhabilitation. De ce fait des aléas sont appliqués lors du chiffrage afin de posséder une
marge de manœuvre.

Pour des travaux de réhabilitation, des prestations supplémentaires doivent être

ajoutées dans le chiffrage des CES standards. Suites aux travaux de démolition, des surfaces
existantes peuvent être dégradée, il y a donc des prestations de reprise à chiffrer.

Généralement les reprises des surfaces (horizontales et verticales), suite à la dépose

de revêtements de sol et de revêtements muraux, sont à considérer. Des particularités
concernant les lots techniques sont à analyser avec une grande attention car les réseaux ne
sont plus noyés dans la dalle mais posés en apparent (sous plafond). Pour chaque lot
technique le passage des réseaux doit être réfléchi au cas par cas.

Les prestations supplémentaires qui s’appliquent au chiffrage des opérations de

réhabilitation ont été identifiées pour chaque lot. Suite à des nombreuses visites de
chantiers, rencontres avec des conducteurs travaux, des entreprises spécialisées en
réhabilitation, une liste des travaux concernant les CES a été crée. Il existe deux types de
lots, les lots pour lesquels le chiffrage est identique au chiffrage neuf et des lots pour
lesquels il faut compter des prestations supplémentaires.

7.2.1. Lots identiques au neuf

Les seuls lots pour lesquels il n’y a pas de différence dans le chiffrage sont le lot
Serrurerie, le lot Ascenseur et le lot VRD. Ces lots peuvent être chiffrés de la manière
traditionnelle. Pour le lot Peinture aucune prestation supplémentaire n’est à chiffrer par
rapport au chiffrage HAS, mais il faut rendre les surfaces verticales propres et saines (cloison
doublage ou gros œuvre).

7.2.2. Lots différents du neuf

Chaque lot a été étudié au cas par cas et des suggestions de chiffrage sont données à
titre indicatif, donc il est important de réfléchir et de proposer des solutions adaptées aux
éléments existants afin d’optimiser les coûts.

Etant donné que le gros œuvre et les CES sont chiffrés séparément, il faut vérifier les
quantités afin d’éviter les doublant entre les deux chiffrages, car beaucoup de prestations
peuvent être chiffrées par les deux parties.

2.1. Ravalement :

Pour appliquer les différentes couches d’enduit il est conseillé de chiffrer un

nettoyage de la façade (salissure suite aux carottages, bouchements et reprises des baies).
Prix 20 €/m² de la façade. Il faut savoir que le béton lasure n’est pas faisable sur une
structure existante, à la place chiffrer un enduit foncé, ou du béton préfabriqué (voir la
compétence du chef de chantier), sinon voir avec l’architecte pour discuter des solutions
envisageables.

2.2. Etanchéité :

Tout d’abord il faut chiffrer la dépose de l’étanchéité existante ainsi que des
éventuelles remises à niveau du sol par l’exécution d’une chape (prix entre 25 et 30 €/m²).
Dans le chiffrage il est important de prendre en compte l’accessibilité aux toitures et
terrasses.

2.3. Charpente et couverture :

Pour le chiffrage de la charpente il faut d’abord prendre en compte l’état des murs
existants sur lesquels repose la charpente. Un renforcement de ces murs peut
éventuellement être chiffré. Lors du chiffrage des travaux de réhabilitation il est important
de se rendre compte de l’état de la toiture car des travaux non indiqués dans le CCTP
peuvent être à la charge de l’entreprise. Les reprises de la charpente bois peuvent être
effectuées à l’aide d’un système à base de résine/clou (mise en place du cloutage puis
application de la résine). Une fois la résine séchée, son aspect est très proche de celui du
bois. Une éventuelle mise en place des velux en toiture entraine des frais supplémentaires
(dépose et repose des tuiles, création d’ouverture, accès).
2.4. Menuiseries extérieures:

Lors de la dépose des menuiseries extérieures existantes des

dégâts sont crées. Suite à cela des remises en état des baies doivent
être chiffrées. En général il faut compter des reprises de toutes les
menuiseries extérieures. Prix 10 €/ml.

Figure 29 : Reprise des tableaux

Mise en place des velux (chantier
Vanves d’Issy).

Reprise de tous les tableaux.

Figure 30 : Pose des Velux

Il existe des menuiseries « profil rénovation » qui sont plus faciles et plus rapides à
installer. En effet ces menuiseries viennent se poser sur le dormant existant, une fois
l’ouvrant enlevé et donc il n’y a aucune reprise de tableaux à chiffrer. Ces menuiseries
peuvent être posées en feuillure ou en tunnel.

Figure 31 : Menuiseries
Extérieures profil
Rénovation
 Il faut vérifier l’état du dormant ainsi que sa position dans le nouveau projet
(conservée ou changée).

Les hauteurs des allèges doivent être vérifiées afin de mettre en œuvre les prestations
nécessaires pour respecter les normes (normes handicapées, normes de sécurité, …).

Des particularités de pose de volet roulant existent étant donné les dimensions des
ouvertures existantes. En effet, les poses en tunnel ne se font pas souvent en réhabilitation.
Différentes solutions peuvent être prises en fonction de l’état de l’existant.

- Si l’hauteur des linteaux est suffisante pour intégrer les volets roulants, le coffre de ces
derniers peut être mis dans le doublage intérieur ou en apparent.

Volet roulant intégré dans

la cloison doublage.

Volet roulant posé en

applique.

Figure 32 : Volets roulants

- Certains fabricants proposent des blocs de baie (fenêtre + volet roulant) adaptés au
bâtiment rénovés.

Le volet roulant bloc rénovation :

Il est conçu pour s’adapter discrètement aux constructions existantes ne possédant, à
l’origine, aucune réservation à cet effet.

1) Pose de face

2) Pose sous linteau

Figure 33 : Volet roulant bloc

rénovation
Le bloc baie :
Il est obtenu après la fusion de la fenêtre et du volet. Le volet devient alors partie
intégrante de la menuiserie.

1) Pose de fenêtre + VR en applique

2) Pose de fenêtre + VR profil

rénovation

Figure 34 : Le bloc baie

2.5. Portes de halls et porte de garage :

Lorsqu’on réhabilite des bâtiments anciens, on est amené à mettre aux normes le
bâtiment réhabilité. Souvent des ouvertures ou des élargissements doivent être crées afin
d’installer des portes plus larges ou des issues de secours. Cette partie doit être vue lors du
chiffrage du gros œuvre afin de prendre en compte toutes les créations d’ouverture ou les
différentes reprises des linteaux.

Création de l’ouverture dans le mur

existant pour la mise en place d’une
porte de hall (création de linteaux et
reprise des tableaux).

Figure 35 : Création d’ouverture dans murs existants

2.6. Menuiseries intérieures :

Le chiffrage des menuiseries intérieures est quasiment identique au chiffrage HAS, il

est important de vérifier les unités de passage ainsi que les dimensions des nouvelles
menuiseries. Ce qui peut entrainer des coûts complémentaires (élargissement des
ouvertures existantes ou création des nouvelles ouvertures, reprises des linteaux, …).

2.7. Isolation Cloison Doublage :

Cette partie du chiffrage est à prendre en compte dans la réalisation du prix du gros
œuvre. Au préalable, des travaux de curage du bâtiment doivent être intégrés dans le devis
de la démolition ou consulter l’entreprise de gros œuvre pour effectuer ces travaux.

Suite au curage, des reprises des surfaces verticales doivent être réalisées, ces
reprises sont le plus souvent faites avec du BA13 collé. Des plaques BA13 peuvent aussi être
utilisées pour cacher des réseaux (câbles électriques de la distribution intérieure par
exemple).

Passage des réseaux électriques

en applique et mise en place de
BA13 hydrofuge.

Utilisation du BA13 pour la

reprise des murs.

Figure 36 : Reprise des surfaces dégradées avec du BA13

Il est conseillé de chiffrer du BA13 collé sur toutes les surfaces des murs existants sur
lesquels des reprises doivent être réalisées. Des reprises au pâtre sont à éviter lorsqu’il y a
beaucoup de surfaces à traiter.
 Lorsque des cloisons de distribution sont montées le passage de réseaux se fait
comme dans le neuf, c'est-à-dire dans la cloison.

Passage des câbles électriques

en cloison.

Figure 37 : Cloison doublage

2.8. Faux plafond :

En réhabilitation le faux plafond est utilisé pour des raisons d’acoustique, des raisons
d’isolation coupe feu ainsi que pour cacher divers réseaux qui passent sous plafond. Sachant
qu’en réhabilitation les réseaux passent en applique et sous plafond (non plus noyés dans la
dalle comme dans le neuf), le faux plafond doit être chiffré dans toutes les pièces du
bâtiment. Dans les logements un BA13 + Laine de verre pour l’isolation acoustique ou du
placostil feu pour reconstituer le degré CF entre étages suffisent. Lorsqu’on a des locaux ERP
ou autres que habitation des faux plafonds plus performant doivent être chiffrés.

Faux plafond constitué de

placostil.

Sortie des câbles électriques.

Figure 38 : Faux plafond BA13

 Pose de plaque de BA13 et de l’isolant
et passage des réseaux électriques.

Figure 39 : Faux plafond BA13+isolant

2.9. Revêtements des sols (sols souples, durs et parquets) :

Les bâtiments existants ont la spécificité de posséder des éléments amiantés

tels que colles de carrelage ou dalles PVC, et donc des locaux qu’il faut désamianter avant les
travaux. Suite au désamiantage et au curage, des reprises de niveau des surfaces
horizontales sont à chiffrer. Le sol doit être sans cavités et plat. Ces reprises peuvent être
faites soit avec du ragréage (primaire d’accrochage ou ragréage fibré) ou soit avec une
chape. L’utilisation de l’un de ces deux produits dépend de la nature du local (local poubelle,
local vélo ou logements, …) ainsi que de l’état du plancher. Il faut bien sonder le plancher
pour connaître son état (capacité mécanique) et ainsi mettre en place des actions de remise
en état de la structure portante si nécessaire.

Il existe différents types de plancher et donc le ragréage ou la chape utilisé(e) n’est

pas toujours le même.

- Plancher bois :

Le plancher bois est considéré comme un plancher souple (non stable) et donc
l’utilisation de ragréage fibré est conseillée afin de compenser cette souplesse, mais aussi
parce qu’il reprend mieux les cavités. La chape peut présenter une charge trop lourde à long
terme.
Ragréage/chape de finition ou isolant.
Ragréage/chape de remise à niveau.
Non obligatoire.

Support :
- plancher bois neuf ou ancien en
panneaux de particules ou autre...
- plancher bois avec défauts de
planimétrie

Plancher bois existant

 - Plancher mixe bois/acier :

Le plancher mixte acier/bois peut être traité de la même manière que le plancher
bois, donc privilégier du ragréage fibré. La structure portante en acier doit être vérifiée ainsi
que les scellements. Si cela s’avère nécessaire certaines poutres ou solives doivent être
remplacées.

- Plancher béton :

Le plancher béton supporte aussi bien du ragréage qu’une chape. En fonction de

l’état des surfaces le ragréage primaire ou ragréage fibré sont utilisés. Pour des surfaces en
très mauvais état et avec beaucoup de cavités le ragréage fibré est conseillé. La chape est
utilisée dans des locaux techniques (local vélo, local poubelle), locaux qui ne reçoivent pas
de revêtement de sol.

Ragréage/chape de finition ou isolant.

Non obligatoire. Ragréage/chape de remise à niveau

Support :
- plancher béton neuf ou ancien
- dalle
- sol stabilisé
Plancher béton existant

L’exécution des chapes doit être pris en compte dans le chiffrage du gros œuvre et
la mise en place du ragréage dans le chiffrage des CES.

Exécution d’un ragréage avant la pose de revêtement

de sol.

Figure 40 : Exécution d’une couche de ragréage

Prix du ragréage fibré 10€/m².

Prix d’une chape ciment de 4 à 6 cm 22€/m².

 - Parquet flottant :

La mise en place d’un parquet flottant ne nécessite pas

systématiquement la remise en état du sol. Les prestations
supplémentaires à chiffrer peuvent être que de l’ordre esthétique.

Figure 41 : Pose de parquet flottant

2.10. Les lots techniques (électricité, plomberie, chauffage, VMC):

Les lots techniques présentent une particularité à part dans le chiffrage des
travaux de réhabilitation. Généralement aucun élément du bâtiment existant n’est gardé.
Ces lots ne peuvent pas être chiffrés par un chargé d’affaire HAS car le système de pose
(passage des réseaux) est complètement différent de la construction neuve, ce qui entraine
une plus value de l’ordre de 5 à 10%. Il est conseillé de consulter des entreprises concernées
par les différents lots.

En effet la distribution des réseaux est faite

en apparent sous le plafond (électricité, plomberie,
chauffage) et/ou en applique sur les murs. Les
saignés sont à éviter car trop longue à réaliser, mais
aussi il est primordial de conserver les murs
existants.

Figure 42 : Passage des réseaux sous plafond

Il est primordial de bien réfléchir au passage des réseaux à la conception (consulter

un bureau d’étude fluide), afin de coordonner les travaux de gros œuvre (création de trémie,
de gaine, carottage, …) et mettre en place des matériaux nécessaires pour l’obtention de
résultat.

Afin de gagner en degré coupe feu entre étages, les faces

inférieures des planchers sont floquées ainsi que des réseaux qui sont
sous plafond (Rez de chaussée, parking, sous sol, …).

Figure 43 : Flocage des réseaux et de la dalle

2.11. Gros Œuvre :

Le gros œuvre doit être réalisé par une entreprise générale spécialisée dans les
travaux de réhabilitation. Pour effectuer un chiffrage du G.O. il est préférable de consulter
des entreprises externes (Brézillon, entreprises générale) d’une part pour obtenir un
chiffrage correct et d’autre part pour bénéficier des conseils et des méthodes pour la
réalisation des travaux.

Dans la partie qui suit des méthodes et outils de construction utilisés par des
entreprises pour effectuer des travaux sont détaillés.

- Coulage du béton :

En réhabilitation l’utilisation de la grue est quasiment impossible à cause de la

structure existante. Pour couler du béton des pompes avec des bras télescopiques sont
utilisées et la livraison du béton se fait par toupie (6m3 minimum). Pour des petites
quantités de béton, la fabrication se fait sur le chantier avec des bétonnières.

Pompe
Toupie

Bétonnière de chantier

Figure 44 : Matériels de chantier

Location de la pompe environ 300€/jour.

- Coffrage horizontal :

Pour la création des planchers, le coffrage traditionnel bois est souvent utilisé. Dans le
but de minimiser l’apport des charges des planchers collaborant (acier/béton, acier/bois)
sont régulièrement mis en place.

- Coffrage vertical :

Pour monter des murs en réhabilitation, des parpaings (creux, plein) sont utilisés très
fréquemment sur les chantiers. Cela éviter la mise en place du coffrage et permet de gagner
en efficacité. Les parpaings sont assez solides pour supporter des charges.
 Lorsque des charges importantes doivent être reprises par des murs des blocs à banche
sont mis en place pour la création des murs.

Les blocs à banche font office de coffrage, le

ferraillage se fait à travers les ouvertures. Une fois
les blocs emboités l’un sur l’autre et ferraillage fini,
le béton est coulé à l’intérieur.

Figure 45 : Stepoc (bloc à banche)

Les poteaux sont réalisés à l’aide du coffrage bois.

- Approvisionnements :

L’un des gros problèmes des travaux de réhabilitation c’est l’approvisionnement en

matériaux et l’accessibilité des chantiers, ce qui peut être à l’origine de la différence des prix
des corps d’états secondaires.

La grue étant peu utile du fait de l’accessibilité au bâtiment, pour acheminer des
matériaux différents engins sont utilisés : plateau de déménageurs,

Elévateur de chantier

Monte matériaux

Chariot élévateur de chantier à bras télescopique

Figure 46 : Engins de levage

 7.2. Les recommandations

A travers différentes rencontres avec des professionnels de la réhabilitation mais

aussi en travaillant sur l’opération « Rue de la Plaine Paris 20 », j’ai pu tirer des conclusions
concernant les prestations mais aussi la méthodologie de chiffrage qui s’appliquent aux
opérations de réhabilitation.

Dans le paragraphe qui suit sont répertoriées les prestations « obligatoires » à

chiffrer pour les travaux de réhabilitation :

- Démolition/Curage

- Désamiantage

- Reprise des surfaces horizontales (ragréage fibré)

- Reprise des surfaces verticales (BA 13 collé)

- Reprise des baies si changement de menuiseries extérieures, pas de reprise de baies

si utilisation de menuiseries « profil réhabilitation »

- Reprise de fondation si les charges apportées sont supérieures à 10% de la charge

admissible

- Lot Electricité : Appliquer une plus value 5 à 10% pour la pose en apparent

- Lot Plomberie : Appliquer une plus value 5 à 10% pour la pose en apparent

- Lot VMC : Appliquer une plus value 5%

- Appliquer des aléas lorsqu’on n’est pas sûr de l’état de l’existant et utiliser le
« Mémoire technique pour bien indiquer les hypothèses prises pour le chiffrage »

Méthode :

- Faire une synthèse de passage des fluides avec un Bureau d’étude fluide

- Demander conseil aux entreprises spécialisées pour bien organiser les phases
Démolition/Construction

- Chiffrer le Gros Œuvre par une entreprise spécialisée en réhabilitation

- Décomposer les lots techniques et consulter pour chaque lot des entreprises
concernées
 - Les lots architecturaux ne se différencient pas des travaux neuf et donc peuvent être
chiffrés avec la base de données HAS. Ne pas oublier de prendre en compte l’état des
surfaces.

Lors du chiffrage des travaux de réhabilitation une attention particulière doit être
portée sur l’organisation du chantier, la nécessité d’utilisation de matériel et engins
spécifiques à la réhabilitation et la coordination des différents acteurs.

7.3. Chiffrage de l’opération « Rue de la Plaine Paris 20 »

L’affaire « Rue de la Plaine P20 » a été un exemple concret pour la réalisation du PFE
car elle est composée d’une partie neuve et d’une partie réhabilitée. Cette opération est
montée en conception réalisation par la filiale de Bouygues Construction, SODEARIF. Une
remise de prix a été effectuée en juin 2010, le chiffrage a été fait au ratio. L’objectif de mon
PFE a donc été de fiabiliser le chiffrage des travaux neufs et réhabilités. A travers cette
étude j’ai pu mettre en évidence les différences qui existent entre ces deux types de travaux,
et ainsi déterminer les recommandations du guide crée. Pour mieux comprendre ces
différences j’ai effectué deux chiffrages distincts.

7.3.1. Chiffrage avec la banque de prix HAS

Dés la réception de l’affaire le bureau d’étude de HAS a analysé les différents
éléments du dossier, aussi bien la partie neuve que la partie réhabilitée. Sur la partie
rénovée des sondages de la structure existante, la création des plans de l’existant, ainsi que
les différents diagnostics ont été faits. Les sondages ont permit de connaître l’état de la
structure, comme les dimensions des porteurs verticaux et horizontaux, et les diagnostics
amiantes et plomb ont relevé la présence de ces deux composants. Une étude géotechnique
a été réalisé afin d’obtenir des informations sur le sol et les fondations du bâtiment, étant
donné que seule la structure est conservée. Une étude thermique du bâtiment futur a été
réalisée par un bureau d’étude thermique externe ainsi que l’étude de sécurité.

Le chiffrage a donc été fait sur la base des hypothèses prises par le bureau d’étude.
En effet l’état exact du bâtiment n’était pas totalement connu et donc des suppositions on
été faites. Par exemple, le bureau d’étude a estimé que les charges du nouveau projet
étaient inférieures à 10% et que les reprises de fond n’étaient pas nécessaires.

J’ai réalisé le chiffrage des CES et du Gros Œuvre (cloison doublage…) en considérant
la partie réhabilitée comme une construction neuve, en tenant compte de la notice
descriptive et des analyses du bureau d’étude. Tous les lots ont été chiffrés avec la banque
de prix du neuf. Nous étions conscients que le chiffrage estimé était faux, mais cela nous
permettait d’avoir un support de comparaison. La partie réhabilitée possédait des
particularités de construction, comme la création du plancher de la mezzanine entre RDC et
le 1er étage ainsi que la création d’une extension en attique bois.

Une fois le chiffrage fini, le prix des travaux de réhabilitation avoisinait les 900 000
euros.

Afin d’avoir un chiffrage exact mais aussi un support d’étude, nous avons décidé de
consulter des entreprises spécialisées dans la réhabilitation.

7.3.2. Consultation des entreprises externes

Pour le bâtiment réhabilité, j’ai consulté deux entreprises réalisant des travaux de
réhabilitation, une entreprise générale pour le chiffrage de tous les travaux concernant le
bâtiment, et Brezillon, filiale de Bouygues Construction spécialisée dans la réhabilitation
pour le chiffrage des travaux de Gros Œuvre.

Devis de l’entreprise générale :

Au départ nous souhaitions sous traiter la réalisation de la partie réhabilitation à une

entreprise externe. Le devis fourni par cette entreprise concernait les travaux de gros œuvre
et des corps d’états secondaires. Leurs prestations étaient largement supérieur (environ
40%) au budget alloué pour ces travaux. Au vu de notre manque d’expérience dans la
réhabilitation, nous ne pouvions pas nous rendre compte de la vraie valeur de ce devis.

Devis Brezillon :

Les travaux de Gros Œuvre représentent une partie importante du prix de l’opération
(environ 30%). En consultant Brezillon nous avons voulu nous assurer de la validité des
hypothèses prises pour le chiffrage et nous éviter des frais supplémentaires liés à l’état de la
structure. Grâce à son savoir faire l’entreprise a pu rapidement se rendre compte de
l’importance des travaux à réaliser (reprise des fondations, de la structure…).

En effet, le bureau d’étude HAS avait considéré que les fondations n’avaient pas
besoin d’être reprises hors Brezillon a estimé le contraire étant donné la surcharge apportée.
Un réseau de longrines a du être crée pour la reprise des charges du plancher de la
mezzanine et pour les cages d’escalier/ascenseur. Ces travaux impliquent une plus value de
70 000 euros par rapport à notre chiffrage. Des variantes telles que le remplacement du
plancher collaborant acier/béton par un plancher collaborant acier/bois, ou la méthodologie
d’exécution des travaux nous ont été proposés. D’autres travaux supplémentaires ont été
chiffrés comme renforcement de certains poteaux par exemple. Ce qui a induit une plus
value de 50 000.
 Suite à la réception des deux devis mais aussi à l’avancement de mon PFE, nous
avons décidé de procéder de la manière suivante :

- Le chiffrage de gros œuvre sera basé sur l’étude de Brezillon.

- Le devis de l’entreprise générale étant beaucoup plus cher par rapport au budget
alloué est écarté.

- Nous allons appliquer le guide de chiffrage crée à l’affaire, c'est-à-dire chiffrer toutes
les prestations qu’impliquent les travaux de réhabilitation.

Tout le chiffrage des corps d’état secondaires a donc été repris ainsi que la
répartition des lots. En effet, les lots architecturaux ont été chiffrés à l’aide de la banque de
données Bouygues et pour les lots techniques une plus value de 5 à 10% a été appliquée sur
les prix neufs.

Chiffrage Corps d’Etat Architecturaux :

En appliquant les recommandations du manuel de chiffrage nous avons obtenu des

surcoûts suivant :

- Reprise des surfaces horizontales 11 000€

- Reprise des murs 8 000€

- Reprise de baies 5 000€

- Reprise de murs mitoyens 8 500€

- Aléas sur le désamiantage 30 000€

- Pose de Faux Plafond dans tous les logements 20 500€

Les travaux supplémentaires concernant les corps d’états architecturaux ont un

surcoût d’environ 100 000 euros, ce qui représente 11% du prix total de la réhabilitation.

Chiffrage Corps d’Etat Technique :

Les lots techniques ont été chiffrés de la manière traditionnelle. La reprise du réseau
d’assainissement et la pose en apparent ont été chiffré. Afin de prendre en compte la pose
en apparent, une plus value de 10% a été appliquée. Les lots techniques représentent 30%
du prix.

En prenant en compte toutes les prestations nécessaires, les travaux de réhabilitation

ont coûté 1 250 000 euros sur une opération de 7 500 000 euros. Suivre les
recommandations du manuel, nous a permit de chiffrer l’opération correctement en tenant
compte de tous les travaux et de toutes les prestations qu’implique la réhabilitation. La prise
en compte des recommandations du manuel méthodologique a permit de fiabiliser le prix
des travaux de réhabilitation. Les prestations complémentaires (nécessaires pour le respect
de la réglementation et la bonne exécution des travaux) chiffrées, représentent environ 15%
du budget total.
8. Réponses à la problématique posée

L’objectif du PFE a été de créer un manuel méthodologique permettant aux chargés

d’affaires d’adapter leurs méthodologies de chiffrage habituel aux opérations comportant
des travaux de réhabilitation.

Le guide crée apporte des réponses aux questions suivantes :

- Pour l’étude d’une opération de réhabilitation, quelle utilisation peut-on faire de la

banque des prix du neuf, de la banque de prix de réhabilitation des filiales
spécialisées, quels sont les lots pour lesquels il est nécessaire de consulter un sous
traitant systématiquement ?

- Quelle est la meilleure stratégie d’étude, d’offre et de réalisation pour ces opérations
mixtes chez Habitat Social : groupement avec un entrepreneur général extérieur au
groupe, groupement avec une filiale spécialisée de Bouygues Bâtiment IDF, étude et
réalisation en partenariat avec des sous traitants et une conduite de travaux
Bouygues HAS ?

La banque de prix de réhabilitation des filiales spécialisées de Bouygues Bâtiment,

pour laquelle Habitat Social a accès, ne peut pas être utilisée telle quelle pour le chiffrage
des CES. D’abord, parce que peu de prestations sont répertoriées dans Polybrain et souvent
les prix de ces prestations concernent un petit nombre de chantier. Le retour d’expérience
n’est pas suffisant pour pouvoir valider les prix, car les collaborateurs d’HAS ne sont pas
formés et compétents pour le chiffrage de la réhabilitation.

Les réponses aux autres questions sont synthétisées sous forme de tableaux.
 La banque des prix du neuf peut être utilisée pour le chiffrage de: Faut-il consulter?
Coprs d'états architecturaux: Etanchéité NON
Charpente NON
Couverture NON
Ravalement Prévoir le nettoyage de la façade NON
Serrurerie NON
Menuiseries Intérieures NON
Menuiseries Exterieures Prévoir la reprise des baies OUI/NON
Faux Plafond NON
Revêtement des sols souples NON
Prévoir la reprise des planchers
Revêtement des sols durs NON
Peinture Prévoir la reprise des murs NON
Ascenseur NON

La banque des prix du neuf ne peut pas être utilisée pour le chiffrage de:

Corps d'états techniques:

Electricité Même si on consulte des sous traitants pour les lots OUI
Chauffage techniques, des prestattions supplémantaires doivent OUI
Plomberie être chiffrées (faux plafond, BA13, flocage …) OUI
VMC OUI

Gros Ouvre: Consulter systématiquement OUI

Brezillon
Entreprises de rénovation
Entreprises générales de bâtiment
 Stratégie d'étude et de réalisation des opérations mixtes chez HAS:

Gros Œuvre
Etude et réalisation: Groupement avec un entrepreneur général spécialisé dans la
réhabilitation

Etude: Groupement avec Brezillon (filiale Bouygues Bâtiment) pour

l'étude et exécution des travaux par HAS (voir les compétances
des chefs de chantier)

Lots techniques
Etude et réalisation: En partenariat avec des sous traitants spécialisés dans chaque
Electricité domaine. L'étude de chaque lot doit être vue en cas par cas et
Plomberie en étroite collaboration avecun bureau d'étude fluide dans le
Chauffage but d'optimiser les gaines et le passage des réseaux.
VMC

Lots architécturaux
Etanchéité Etude: Généralement ces lots peuvent être étudiés et chiffrés par HAS.
Charpente
Couverture Etude et réalisation: Si les lots présentent des spécificités particulières, proposer un
Ravalement partenariat aux entreprises consultées.
Serrurerie
Menuiseries Int.
Menuiseries Ext.
Faux Plafond
Sols souples
Sols durs
Peinture
9. Le guide méthodologique de chiffrage

Le guide méthodologique est composé de 3 parties distinctes :

- 1ere Partie : La réglementation en réhabilitation (Incendie, Accessibilité PMR,

Thermique et Acoustique)

- 2eme Partie : Les différents diagnostics à réaliser avant travaux

- 3eme Partie : Les particularités de chiffrage

La réalisation du guide s’est faite au fur et à mesure des recherches et rencontres

effectuées. Cependant il a fallu déterminer la mise en page et le rendu, qui devaient être
visuels, synthétiques et permettant une compréhension rapide et facile du guide. Les
informations ont dues être triées et mise en valeur afin de rendre le guide intéressant et
pratique. Bien évidement certaines parties non pas pu être condensées du fait qu’elles
présentent des particularités qu’il a fallu détailler.

Figure 47 : Premières de couverture du guide

10. Les compétences acquises au cours du PFE

Le travail, effectué durant mon projet de fin d’étude, m’a permis d’acquérir et
d’enrichir plusieurs compétences, que l’on peut classer en deux parties : des compétences
générales reflétant les qualités d’un ingénieur, et des compétences techniques vis-à-vis de
sujets bien précis.

Une grande partie de mon travail sur ce guide relève de recherches bibliographiques,
d’interprétation de documents et de croisement de données. Cela m’a permis de développer
la recherche d’informations et de me familiariser avec les outils de recherche et les bases de
données d’Habitat Social. Il est important, en tant qu’ingénieur, de savoir trouver une
information, en s’assurant de son authenticité et de sa validité.

Les nombreuses recherches, lectures et interprétations de normes, arrêtés et autres

guides, qui ont rythmées mon projet de fin d’études, m’ont permis d’améliorer ma capacité
à synthétiser. Au vue des quantités des documents, seuls les points les plus importants de
chacun devaient se retrouver dans le guide et être retranscris de manière simple, mais juste.

Divers points techniques ont, de plus, été abordés pour la réalisation du guide et
m’ont permis d’approfondir des connaissances vue lors de la formation à l’école. Je souhaite
attirer plus particulièrement l’attention sur les diverses réglementations, sujets sur lequels
j’ai largement travaillé.

Les échanges avec les différents chantiers en cours de réalisation et les interlocuteurs
extérieurs (sous traitants), m’ont permis de recenser divers problèmes et informations.
L’exploitation de ces données a été essentielle à la finalisation du guide. Ces échanges m’ont
permis de vérifier la conformité de mon guide.

J’apparais à présent compétent dans le domaine de la réhabilitation, tant au niveau des

règlementations, des diagnostics et des différentes particularités qui peuvent apparaitre lors
du chiffrage des opérations mixtes (neuf/réhabilitation).

Cette période de stage m’a permis également de découvrir et de me familiariser avec

différents métiers et de développer des relations humaines. Pensant débuter ma carrière en
conduite en travaux, ce PFE m’a permis de découvrir le métier de commercial au sein de HAS
et m’a donné envie d’y rester. Le stage de fin d’études pouvant être un « tremplin » pour
une première embauche, je pense qu’il est important de s’intégrer dans l’entreprise nous
accueillant et de s’intéresser à son fonctionnement. Ces quelques mois passés au sein de la
Direction Commerciale, ont permis mon intégration au sein de l’Habitat Social.
11. Conclusion

Le développement de cette étude, proposée par Habitat a conduit à la réalisation

d’un guide sur les travaux de réhabilitation. C’est la réponse à un besoin de capitalisation de
l’information et de l’expérience, pour les projets futurs, mêlant la construction neuve et la
réhabilitation.

La réalisation de ce guide est l’aboutissement de nombreuses recherches, de

lectures, d’interprétation de documents techniques, de rencontres et de réflexions. Il est un
condensé d’informations, d’explication mais aussi de suggestions de chiffrage.

La mise en œuvre des éléments constituant ce guide n’est pas une réelle difficulté. Il
est cependant plus délicat d’être sûr de respecter les nombreuses règlementations mais il
est surtout plus dur d’anticiper divers points techniques (l’état de l’existant, réglementation
adaptée, la compétence des personnes travaillant sur le dossier…), causant généralement
des difficultés lors de la mise en œuvre.

Les diagnostics, dont il est difficile de faire un inventaire complet, permettant de

sonder l’état de la structure sont un élément important dans l’étude des opérations
comportant des travaux de réhabilitation. Afin d’éviter des écarts de budget il est essentiel
de consulter des entreprises spécialisées en réhabilitation pour le chiffrage et
éventuellement pour l’exécution des travaux.

Les bâtiments réhabilités ne sont pas réglementés par des arrêtés ou normes sur tous
les domaines techniques. Ils comportent beaucoup d’incertitudes et de questions,
auxquelles il faut réponde en étudiant les opérations aux cas par cas. Certaines
réglementations concernant les constructions neuves sont applicables à la réhabilitation.

Chaque lot a été étudié en détails dans le but de faire un inventaire des particularités
que présente le lot pour le chiffrage. Chaque chantier doit faire l’objet d’étude et de
réflexions adaptées, car en réhabilitation chaque opération est unique. La structure
existante n’est jamais la même, les réglementations qui ont été appliquées au moment de la
construction ont évoluées. Il est important de bien coordonner l’étude (gros œuvre et CES)
afin d’éviter des surprises lors de l’exécution des travaux et donc des écarts de prix.

Ce guide est en partie basé sur des règlementations. Il est donc daté, ainsi que les
normes utilisées, afin qu’il ne soit pas utilisé à mauvais escient. En effet, ce guide doit
évoluer en même temps que les normes. Il pourra servir de base, après un changement de
règlementations mais doit être mis à jour en fonction des publications de nouvelles
réglementations concernant la réhabilitation.
 Bien évidement certaines questions restent sans réponses. La réhabilitation est un
métier vaste et plein d’inattendus. Dans beaucoup de cas, la méthodologie de chiffrage doit
être adaptée à chaque chantier et faire l’objet d’analyse et de réflexions focalisées sur les
réglementations, l’état de l’existant et les conditions de construction.

Bibliographie

Réglementation acoustique : www.ademe.fr

Réglementation thermique : www.rt-batiment.fr

Journal Officiel de la République Française :

- Arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants

lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovation importants

- Décret no 2007-363 du 19 mars 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements
en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments
existants et à l’affichage du diagnostic de performance énergétique

Réglementation handicapés :

- Circulaire du 20 avril 2009 : relative à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs

existants, et des établissements recevant du public et installations ouvertes au public
existants, modifiant la circulaire interministérielle DGUHC n° 2007-53 du 30 novembre 2007

- Guide technique pour l’application des textes réglementaires : L’accessibilité des

établissements recevant du public, Juin 2004

- Circulaire du 30 novembre 2007 : relative à l’accessibilité des établissements recevant du

public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation
Réglementation incendie :

- Circulaire du 13 décembre 1982 (Journal officiel du 28 janvier 1983)

- THOMAS L. et ARCHAMBAULT G. Sécurité Incendie : Collection Mémentos acier, Nouvelle

Edition, 2005

- Arrêté du 29 septembre 2009 : relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label «

haute performance énergétique rénovation »

- Arrêté du 21 novembre 2002 : relatif à la réaction au feu des produits de construction et

d’aménagement, Journal Officiel de la République Française

- Règlement de sécurité contre les incendies relatifs aux établissements recevant du public –
Dispositions générales et commentaires de la commission centrale de sécurité, 22ème édition,
Edition France Sélection, 2006

Labels :

- www.cerqual.fr

Diagnostics :

- MOREAU Y. Réhabilitation lourde : Gros œuvre, Bouygues Bâtiment Bureau d’études Habitat
Social, Janvier 2002

- www.amiantec.fr

- Norme NF X 46-020 : relative aux repérages de matériaux et produits contenant de l’amiante

dans les immeubles bâtis

- Le décret n°96-97 du 7 février 1996 : relative aux diagnostics de flocage, calorifugeages et faux
plafond

- www.plob.fr

- MOREAU Y. Les termites : Diagnostics et traitements, Bouygues Bâtiment Habitat Social,

Octobre 2001

- DOUHARD C. Termites et autres xylophages, Bouygues Bâtiment Habitat Social

Particularités du chiffrage :

- www.jm-chape.com

- www.placo.fr

- Guide des corps d’état secondaires, Quille, 2ème trimestre 2009

- Guide Veritas, Techniques de la construction – TOME 3 – Second-œuvre et équipements,

Edition Collection Moniteur Référence Technique, Décembre 2007