I.

 INTRODUCTION
1.PRESENTATION DU SUJET
Depuis la nuit de temps, les relations sociales sont essentiellement faite
d’interaction d’échanges aussi complexe que variée de sorte que le besoin de
maintenir l’ordre dans ce processus relationnel rend nécessaire la mise au point des
règles de jeu ; fondamentalement celles du droit et notamment celle de droit civil qui
est le droit des rapports entre les membres de la cité ou d’une communauté bien
déterminée, ce dernier est juste titre considéré comme le droit commun.1
Cependant, pour ce qui concerne l’acte projeté sur le droit de contrats,
le conseil des ministres, suite à la réunion de Brazzaville de février 2002 ; a demandé
au secrétariat permanent de l’OHADA de prendre contact avec l’institut international
pour l’information du droit privé (UNIDROIT).
Bien que le régime des clauses abusives s’applique indéniablement au
bail d’immeuble conclu entre une entreprise et un consommateur, on relève que ;
dans la pratique sans usage et relativement marginal Examen de la jurisprudence est, a
cet égard, portant Peu de décision ont été rendues en matière. Pourtant, la sanction
de nullité qui assorti ce régime est drastique. Lors de la rédaction des contrats de bail
d’immeuble destines à être conclus entre une entreprise et un consommateur, les
professionnels du droit que sont notamment les notaires et les avocats ; doivent donc
particulièrement veiller, sous peine d’engager leur responsabilité professionnelle ; à ce
que les clauses qu’ils établissent soient valables.
2. CHOIX ET INTERET DU SUJET
2 .1. CHOIX DU SUJET

Ce pendant est d’une grande importance vu que la pratique a relevé que

le contentieux lié au renouvellement de bail à usage professionnel ;est un domaine
dont même les professionnels de droit ne maitrisent pas ou ne maitrisent qu’ en partie
et beaucoup de preneurs ignorent que le renouvellement de bail est un droit qui leur
est accordé par le bon vouloir du législateur communautaire pour compasser au droit
de propriété du bailleur dans le cas que ce dernier peut en user a la préjudice du
preneur.
C’est ainsi qu’il a été introduit la notion du bail a usage professionnel
comme étant par le quel on donne à quelqu’un la jouissance d’une chose moyennant
un prix convenu et pour un temps détermine, cette question sera trop discutée dans
l’un qui sera partie de notre travail.
Cette question de contrat de bail qui lie le bailleur (le plus
souvent propriétaire) et le locateur (preneur)pour une durée
1
Victor KALUNGA TSHIKALA, Mwalimu cours de droit commercial II, Modul2, les contrats commerciaux
inédit, uni lu 2017 P1
 déterminée, qui, apparemment existant dans le droit congolais (la loi
congolaise)et dans le droit OHADA ,mais son applicabilité est partielle et
moins respectée .Il est bien précise que la location d'un bien immobilier
est un acte par la loi ;pour cette raison théorique les modalité de
l’engagement entre bailleur et preneur doivent être explicitement
écrites par un contrat de bail d’habitation.
2.2. INTERET DU SUJET
Notre travail présente un intérêt indéniable tant sur le plan pratique,
plan scientifique, et sur le plan personnel.
a. INTERET PRATIQUE ou SOCIAL
Le contrat a une place importante dans la société ; le bail fait également
L’action entre les personnes dans une communauté. Pour cela le contrat
de bail a un intérêt dans les différentes communautés qui existe dans
l’univers ; dans la mesure où tout le monde n’a pas l’opportunité d’avoir
une place ou concession tout comme un logement au domicile ou une
résidence par tout ou il pourra se rendre, ce qui donne naissance à un
bail.
b. INTERET SCIENTIFIQUE

Scientifiquement, le sujet présente un intérêt pour tout

chercheur qui tombera dans la lecture de ce travail ; dans la mesure ou il
traite une matière non encore exploitée et en outres, éveille déjà
l’attention des plusieurs chercheurs.
C’est ainsi qu’il nous apparut impérieux de traiter d’une
question aussi pertinente pour les chercheurs que pour les juristes en
générale ; les fait que, cette question de contrat de bail est abordée par
napoléon dans le code napoléonien qui, pratiquement aujourd’hui est
considérée comme étant code civil français. Et ayant également des
notions de base sur le contrat de bail à usage personnel.

c. INTERET PERSONNEL

En abordant cette question de contrat de bail selon le traité de l'

OHADA et le cas de la ville de lubumbashi ; nous enrichissons notre
savoir et évoluons du fait de notre appartenance dans la société.
Il est vrai que le droit OHADA, dans toute son étendue, y détermine des
règles et y consacre les droits des bailleurs et du preneurs qui,
l’application dans la ville de lubumbashi nous importe beaucoup plus,
 dans la mesure où nous comprenons l’insuffisance du respect est
observable.
Voilà pourquoi cette question est d’une importance capitale, et
innovante selon nous, et nous allons y apporter beaucoup plus pour
nous enrichir personnellement et participer a des débats de taille. Ce
thème est vrai dépasse notre seul intérêt personnel car s étends sur
tous les plans.
3. ETAT DELA QUESTION

L’étant de la question consiste à examiner les

résultats des recherches antérieures existants dans ce domaine et qui permet aux
chercheurs de situer son apport par rapport a ces travaux …, ceci l’aidera de recueillir
des informations générales utile pour ses recherches.
Nous ne sommes pas le premier à pouvoir aborder
la question de contrat de bail. La probité, l’honnêteté scientifique exige à ce que nous
puisions inventorier tous les travaux de nos prédécesseurs qui ont eu à mener leurs
recherches dans le même domaine que nous, afin d’éviter de faire un travail de
routine, de contredire ou d’aboutir sur le même résultat.
C’est pourquoi nous avons retenu ces quelques
auteurs ci-après
- KALUNGA TSHIKALA Victor a défini l’état de la question comme un relevé de
publication antérieures qui, de manière directe ou indirecte, ont porté sur le même
thème et non le même sujet que celui aborde par l’auteur 2
-KANGA J et NGNODJO TSHAPI M.E selon eux, le domaine scientifique plus
précisément celui de la recherche reste un domaine ou complémentarité. 3
-selon Maitre NSOLOTSHI MALANGU, Avocat et chef de travaux, dans son ouvrage de
« Module de vulgarisation de la loi foncière de la RDC. Il nous disque le bail c’est un
contrat de louage de biens par bail donc, le concessionnaire peut diminuer lui-même
ses droits sur les fonds en accordant la jouissance exclusive. Le bail est en principe une
charge personnelle et non réelle, parce que le preneur ou locataire n’est peut
revendiquer son droit qui, contre son bailleur (son contrat) et non contre le tiers 4
-Pour FONTAINE Marcel ; l’organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des
affaires (OHADA) a été créée par le traité relatif à l’harmonisation du droit des affaires
en Afrique signé le 17 octobre 1993 à port louis (ile Maurice). Ouverte a tout état du

2
KALUNGA TSHIKALA Victor Rédaction des mémoires en droit, club, OHADA, éd, Lubumbashi, 2013 P10
3
KANGA. J et NGNODJO TSAPI M.E « l’insertion du droit de l’OHADA en RDC ? Les roses et les épines » in
revue de l’ERSUMA : Droit des affaires pratique professionnel ; n° 2 Porto-Novo, bénin, mars 2013
PP241-258
4
FONTAINE Marcel, <<le projet d’acte uniforme OHADA sur le contrat et les principes d’uni droit »in
revu. Dr. unif,2004-2 P295
continent africain, elle regroupe actuellement 16 pays. Elle a pour objet moderne pour
la relance de l’activité économique et des investissements dans les pays membres. 5

4. PROBLEMETIQUE

Nous ne pouvons pas rencontrer un scientifique sur le sentier de la recherche sans

avoir au préalable se poser la question majeure qui pourra le servir de fil
conducteur lors de sa descente sur terrain.
En effet ; on peut définir la problématique comme étant ensemble des questions
fondamentales que l’on se pose et auteur des quelles gravite la
recherche sur terrain.
Le dictionnaire petit Robert définit la problématique comme un ensemble des
problèmes dont les éléments sont liés.
Patrick VIGNOLE dit en ses propres mots quand il écrit la problématique d’une
dissertation philosophique » est le jeu des questions liées entre elles et
tirées du sujet lui-même, auquel le développement va progressivement
répondre.6
Le professeur MAYELE ILO Jean pierre nous dit aussi que dans la problématique on
répond à la question « de quoi s’agit-il »il aura donc des problèmes
poses ou des questions sans autant donner des réponses.7
Dou il impérieuse nécessite que nous nous posions les questions de savoir :

Qu’est ce qui est prévu dans le droit OHADA pour la notion de contrat de bail ?
Comment est l’application du bail dans la ville de lubumbashi ?
Quelle est l’attitude du bailleur vis-à-vis d’un preneur professionnel pour la notion de
renouvellement ?

5. HYPOTHESE

5
Maitre NSOLOTSHI MALANGU, Module de vulgarisation de la loi foncière de la RDC
6
PATRICK VIGNOLE, la dissertation philosophique au bail, paris 1985 P84
7
MAYELE ILO Jean-Pierre, Directive pour rédiger un travail scientifique éd, MAMPALA,
Lubumbashi ,2011 P57
Les scientifiques définissent l’hypothèse comme une série de réponses supposées ou
provisoires ; mais vraisemblables au regard des questions soulevées par
la problématique.
Raymond QUIVY et LUC Van Campenhoudt définissent l’hypothèse comme une
proposition qui anticipe une relation entre deux termes qui, selon les
cas, peuvent être des concepts ou des phénomènes. Elle est donc la
proposition provisoire, une présomption qui demande à être vérifiée.
Des lors, l’hypothèse sera confrontée, dans une étape ultérieure de la
recherche, a des données d’observation 8
La notion de bail a cheptel : est défini un contrat par le quel l' une des parties donne à
l’autre un fonds de bétail pour le garder ; le nourrir et le soigner sous les
conditions convenues entre elles. Alors qu’en droit congolais attelons
nous sur la loi promulguée par monsieur Joseph KABILA en 2015, ce
droit interne donne des précisions exactes de bail par rapport à sa
création à la garantie, à ses conditions de cession notamment au bail de
préavis, ou on dit lorsque le bailleur ne respecte pas le délai de préavis
en question, il est puni d’un à trois mois de servitude pénales principales
et une amande de trois mois de loyer. En ce qui concerne le droit de
renouvellement, nous estimons que ce droit n’est qu’un droit de
créance d’acquisition car un droit de propriété exige que le propriétaire
jouisse quand ce de l’abus où
Droit de disposition. Or même si le fond commercial est cessible, le droit au
renouvellement non. Car le nouveau locataire à qui, on aura cédé le bail
de bail devra à son tour occupé pendant au moins deux ans également
pour en prévaloir. Ainsi la propriété désigne le droit reconnu a un
locataire commerçant d’obtenir le renouvellement de son bail
commercial. Arrive à terme de l ‘article 123 de l’acte uniforme portant le
droit commercial général (AUDCG) la même propriété fonde le locataire
commerçant à céder le bail à un tiers, cette session s’imposant au
bailleur lorsqu’ elle comprend le bail lui-même ; ainsi que la totalité des
éléments permettant l’activité, Article 118, il ne s’agit dès, lors que d’un
droit personnel deux ans, il est en quelque sorte viager à son commerce,
il est sensé perdre ses droits qu’il ne peut d’ailleurs même céder.

6. METHODES ET TECHNIQUES
6.1 METHODES

8
Raymond QUIVY et Luc van Campenhoudt, la notion de bail a cheptel
La méthode désigne la détermination rationnelle de l’esprit de parvenir à la
connaissance sous la démonstration de la vérité sur l’objet étudié. Elle est définie
aussi comme étant la procédure particulière appliquée à un ou autre stade de la
recherche. Une méthode adopté facilite la recherche pénible, une méthode inadaptée
rend la recherche pénible et le résultat aléatoire. C’est pourquoi François BACON disait
« un boiteux sur un bon chemin arrivera au bout avant un coureur qui s’en écarte ».
Nous pensons atteindre les résultats de notre travail par l’adoption d’une seule
méthode qui nous a été utile et cohérente.
– La méthode comparative
La méthode comparative est définie par REUCHELIN comme « démarche cognitive par
laquelle on s’efforce à comprendre un phénomène par la confrontation des situations
différentes »
Cette méthode nous a aidé à comparer deux situations, le contrat de bail selon le
traité de l’OHADA et son application dans la ville de lubumbashi. 9
Et affirme Marcel fontaine, les systèmes juridiques issus des pays colonisateurs ont été
importés il y a plus d’un siècle, et, ils ont largement été maintenus après les
indépendances. Les juristes contemporains des pays de l’OHADA raisonnement comme
des juristes français, espagnols, portugais, ou anglais. Il n’est certainement pas inexact
de dire que la « Spécificité » de pays comme le Sénégal, Togo ou Gabon et d’appartenir
à la tradition juridique française, celle de la guinée biseau est de relever de la sphère
du droit d’inspiration portugaise etc.10
6.2 TECHNIQUES
Les techniques de recherche sont des outils ou des instruments de recherche dont se
sert le chercheur pour recueillir les données. Elle est définie comme ensemble des
moyens aux quels fait recourir le chercheur pour les récoltes des données nécessaire à
la réalisation de son étude.
6.2.a TECHNIQUE D’OBSERVATION DIRECTE

Selon QUIVY et Campenhoudt ; dans l’observation directe, le chercheur procède

directement lui-même au recueil des informations. Les sujets observés n’interviennent
pas dans la production de l’information recherchée.11
6.2.b TECHNIQUE D’OBSERVATION INDIRECTE
Nous avons également reconnu à la technique d’observation libre, soit dirigée ; soit
participante. En allant au greffe du tribunal de commerce du lubumbashi par ainsi
étudiés les différentes décisions rendues sur le contentieux en ce qui concerne le bail

9
Grégoire BORST Méthode en psychologie 3 -ème Edition REUCHLIN,  PUF paris 1975 P25
10
FONTAINE Marcel, op. cit, P259
11
QUIVY et CAMPENHOUDT op.cit
 non professionnel et celui qui est professionnel que les décisions rendues par d’autres
juridictions étrangères faisant parti de l’OHADA.
7. DELIMITATION DU SUJET
Une délimitation rationne tem pris et une délimitation ration loti sont nécessaires et
utiles pour la réalisation d’un meilleur et fabuleux travail scientifique. Ainsi , cette
démarche scientifique est limitée dans le temps depuis l’institutionnalisation du droit
OHADA en 1993 après adoption du traité de port LOUIS portant organisation pour
l’harmonisation en Afrique du droit des affaires jusqu’à ce stade ou nous en sommes
avec ce droit communautaire si bien c’est à partir de cette année que fut créée
l’organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires par ses états
fondateurs (16 au total)et fut pris l’objectif d’harmonisation du droit des affaires dans
cette partie du continent africain a la suite de l’insécurité juridique et judiciaire.

8. SUBDIVISSION DU TRAVAIL
La subdivision comprend en quelque sorte au plan sommaire du travail. Le chercheur y
indique les principales parties qui constituent son travail.
Cependant, pour permettre une meilleure approche de notre sujet ce travail s’étant
sur deux grand chapitres outre l’introduction et la conclusion.

 Le premier chapitre démontre la considération générale sur le contrat de bail, le quel

est subdivisé en section qui, respectivement sont :

*Définitions conceptuelles ;
* le contrat de bail
*En fin dans le second chapitre nous traitons la question de l’analyse de contrant de
bail à usage professionnel dans la ville de lubumbashi dont nous avons les sections
respectives représenté de la manière suivante :
* caractéristique spécifique du contrat de bail à usage professionnel,
*droit au renouvellement de bail à usage professionnel dans la ville de
lubumbashi.