Correction de partiel de rattrapage d'investissements immobiliers

MBA Gestion de Patrimoine 2011

A/ Achat sans crdit
Recettes

Anne

2011
2012
2013
2014
2015
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2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Cumul

Revenus

70 000
71 400
72 828
74 285
75 770
77 286
78 831
80 408
82 016
83 656
85 330
87 036
88 777
90 552
92 364
1 210 539

Dpenses

Emprunts

Acquisition

Epargne

Frais

Revente

Travaux

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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1 345 868
1 345 868

-1 000 000
0
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0
0
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0
0
0
0
-1 000 000

Investissements immobiliers FXG - PPA MBA GP

Echances
crdit
Charges

Versements
pargne

-17 500
-17 850
-18 207
-18 571
-18 943
-19 321
-19 708
-20 102
-20 504
-20 914
-21 332
-21 759
-22 194
-22 638
-23 091
-302 635

Partiel rattrapage 2011

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
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0
0
0

capital restant
d

0
0
0
0
0
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intrts

revenu foncier

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52 500
53 550
54 621
55 713
56 828
57 964
59 124
60 306
61 512
62 742
63 997
65 277
66 583
67 914
69 273

impts

-27 353
-27 900
-28 458
-29 027
-29 607
-30 199
-30 803
-31 419
-32 048
-32 689
-33 343
-34 009
-34 690
-35 383
-36 091
-473 018

Trsorerie
annuelle (1)

-974 853
25 650
26 163
26 687
27 220
27 765
28 320
28 887
29 464
30 054
30 655
31 268
31 893
32 531
1 379 050
780 755

placement

0
0
26 676
53 886
81 641
109 950
138 825
168 278
198 320
228 963
260 219
292 100
324 618
357 787
391 619
391 619

1 172 374

B/ Achat avec crdit amortissable

Recettes

Anne

Revenus

Acquisition

Epargne

Frais

Revente

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Cumul

70 000
71 400
72 828
74 285
75 770
77 286
78 831
80 408
82 016
83 656
85 330
87 036
88 777
90 552
92 364
1 210 539

Dpenses

Emprunts

1 000 000
0
0
0
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0
0
0
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1 345 868
2 345 868

Echances
crdit
Charges

Versements
pargne

-17 500
-17 850
-18 207
-18 571
-18 943
-19 321
-19 708
-20 102
-20 504
-20 914
-21 332
-21 759
-22 194
-22 638
-23 091
-302 635

-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-89 941
-1 349 117

capital restant
d

intrts

revenu foncier

impts

Trsorerie
annuelle (1)

placement

Travaux

-1 000 000
0
0
0
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
-1 000 000

Investissements immobiliers FXG - PPA MBA GP

Partiel rattrapage 2011

950 059
898 120
844 104
787 927
729 503
668 742
605 550
539 831
471 484
400 402
326 477
249 595
169 637
86 482
0

-40 000
-38 002
-35 925
-33 764
-31 517
-29 180
-26 750
-24 222
-21 593
-18 859
-16 016
-13 059
-9 984
-6 785
-3 459
-349 117

12 500
15 548
18 696
21 949
25 311
28 784
32 374
36 084
39 919
43 883
47 981
52 218
56 599
61 129
65 813

-6 513
-8 100
-9 741
-11 436
-13 187
-14 997
-16 867
-18 800
-20 798
-22 863
-24 998
-27 206
-29 488
-31 848
-34 289
-291 128

-43 954
-44 491
-45 061
-45 663
-46 300
-46 973
-47 684
-48 435
-49 227
-50 062
-50 942
-51 870
-52 846
-53 875
1 290 911
613 528

1 000 000
1 040 000
1 081 600
1 124 864
1 169 859
1 216 653
1 265 319
1 315 932
1 368 569
1 423 312
1 480 244
1 539 454
1 601 032
1 665 074
1 731 676
1 731 676

2 345 204

C/ Achat avec crdit in fine

Recettes

Anne

Revenus

Acquisition

Epargne

Frais

Revente

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Cumul

70 000
71 400
72 828
74 285
75 770
77 286
78 831
80 408
82 016
83 656
85 330
87 036
88 777
90 552
92 364
1 210 539

Dpenses

Emprunts

1 000 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 345 868
2 345 868

Echances
crdit
Charges

Versements
pargne

-17 500
-17 850
-18 207
-18 571
-18 943
-19 321
-19 708
-20 102
-20 504
-20 914
-21 332
-21 759
-22 194
-22 638
-23 091
-302 635

-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-1 040 000
-1 600 000

capital restant
d

intrts

revenu foncier

impts

Trsorerie
annuelle (1)

placement

Travaux

-1 000 000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1 000 000

Investissements immobiliers FXG - PPA MBA GP

Partiel rattrapage 2011

1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
0

-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-40 000
-600 000

12 500
13 550
14 621
15 713
16 828
17 964
19 124
20 306
21 512
22 742
23 997
25 277
26 583
27 914
29 273

-6 513
-7 060
-7 618
-8 187
-8 767
-9 359
-9 963
-10 579
-11 208
-11 849
-12 503
-13 169
-13 850
-14 543
-15 251
-160 418

5 988
6 490
7 003
7 527
8 060
8 605
9 160
9 727
10 304
10 894
11 495
12 108
12 733
13 371
359 890
493 355

1 000 000
1 040 000
1 081 600
1 124 864
1 169 859
1 216 653
1 265 319
1 315 932
1 368 569
1 423 312
1 480 244
1 539 454
1 601 032
1 665 074
1 731 676
1 731 676

2 225 031

Les diffrences entre les manires de mener l'opration avec ou sans crdit sont
importantes :
-

Si on galise les trsoreries des trois oprations :

A = 780 755
B = 2 345 204
C = 2 225 031
L'cart se fait surtout avec la prsence du crdit : il permet de laisser l'argent
plac et les dductions fiscales par les intrts d'emprunt jouent un rle
galement.

Si on regarde les flux annuels, la force de l'opration A est de gnrer des

revenus. Alors que l'opration B gnre un dficit, c'est--dire qu'en fait, il va
falloir contribuer l'quilibre annuel de l'opration. En ce sens, on pourrait
prolonger les colonnes et proposer que le placement du million d'euros serve
rgler ce dficit. L'opration B rduirait son rsultat final.
De mme, pour l'opration A, en pourrait actualiser le gain annuel et le rsultat
final serait nettement revaloris.
Quant l'opration C, elle prendrait nettement la tte des trois parce qu'elle
permet d'assurer une trsorerie positive et de laisser l'argent plac.

Une dimension plus patrimoniale peut tre voque : tout financement comporte
une assurance couvrant au moins le dcs des emprunteurs. La solution C
prsentera l'avantage sur la B d'augmenter la scurit de la famille par cette
assurance constamment un millions d'euros sur les 15 annes de droulement.
En cas de dcs, les hritiers bnficiaires retrouveraient la fois le bien, dont
le capital restant d d'un million d'euros serait rembours et le placement.
Dans la solution B, le capital restant d dcroissant rend dcroissante l'importance
de l'assurance.

Ces comparaisons montrent clairement l'intrt pour les clients Daniel de mener cette
opration avec un financement In Fine.

Investissements immobiliers FXG - PPA MBA GP

Partiel rattrapage 2011