Mal Logement 2013

19e
RAPPORT ANNUEL
31 janvier 2014 SOMMAIRE

> La synthse du rapport
CHAPITRE 1 Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation, mais aussi de dveloppement CHAPITRE 2 Les mnages en difcult dans lombre des coproprits fragilises CHAPITRE 4 La politique du logement, des avances, des inquitudes... CHAPITRE 5 Mobiliser les collectivits locales contre le mal-logement
> Le tableau de bord de suivi des politiques du logement > Les chiffres du mal-logement > Le communiqu de presse > Le bon de commande du rapport 2014
LA SYNTHSE DU RAPPORT 2014 SUR LTAT DU MAL-LOGEMENT EN FRANCE
Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation mais aussi de dveloppement

PREMIER CHAPITRE
emploi et le logement constituent deux proccupations majeures de nos concitoyens. Deux sources dinquitude troitement lies dans la vie quotidienne. En effet, pour avoir un emploi, il faut disposer dun logement dun cot supportable et qui ne soit pas trop loign du lieu de travail comme il faut un emploi, avec les ressources quil procure, pour avoir un logement. Quand lun vient manquer, les difcults qui en rsultent pour les individus peuvent les conduire basculer dans la prcarit et lexclusion. travers les actions quelle mne auprs des personnes mal-loges ou fragiliss dans leur logement, la Fondation Abb Pierre est le triste tmoin de ces situations de basculement, et la problmatique de lemploi apparat trs nettement en ligrane des analyses conduites dans ses rapports successifs sur ltat du mal-logement.
et appel ladaptation et la mobilit des salaris, progression limite du salaire et du pouvoir dachat, augmentation du nombre de travailleurs pauvres. Ces volutions ont t encore acclres par les effets de la crise depuis 2008, et sont dautant plus inquitantes quelles touchent plus fortement les catgories modestes. Lanalyse des liens entre problmatiques demploi et de logement renvoie aussi des mcanismes complexes, et rvle des dcalages entre les volutions constates dans le champ de lemploi et dans celui du logement. Ainsi, si les difcults sur le front de lemploi peuvent se rpercuter (parfois trs violemment) dans le domaine du logement, celui-ci peut aussi constituer un rempart face certaines fragilits. En effet, des dispositifs publics dintervention permettent au logement de jouer un rle damortisseur de la crise conomique et de protection face aux prcarits de lemploi (aides personnelles au logement, aides ponctuelles apportes par les Conseils gnraux, les CCAS et les associations de solidarit). Mais la politique du logement peut aussi tre source de fragilit voire dexclusion indpendamment de la problmatique de lemploi notamment lorsquelle soutient une production de logements inaccessibles aux plus modestes, quelle dlaisse la rhabilitation du parc locatif (priv et public), ou quelle noffre pas de perspective daccueil dans un hbergement digne aux populations les plus fragiles. Ces diffrentes interactions sont dcryptes et remises en perspective dans ce chapitre.
Pourtant, les liens entre emploi et logement ne sont pas pris en compte comme ils devraient ltre, et ceci alors mme que lemploi est soumis des volutions structurelles proccupantes : monte de la prcarit et dveloppement dun chmage de masse, exibilit accrue du travail
LA SYNTHSE Chapitre 1
Les analyses dveloppes dans ce chapitre visent en particulier souligner deux enjeux majeurs relatifs aux liens entre emploi et logement. Premier enjeu : faire du logement une protection pour limiter les effets de la crise conomique et de la transformation du rapport lemploi, et en faire plus largement un support permettant de rpondre aux nouveaux besoins qui naissent des transformations conomiques et sociales en cours. Second enjeu : considrer le logement comme un levier pour soutenir le pouvoir dachat et la consommation des mnages, et en faire un puissant facteur de dveloppement conomique et demploi.
par la dgradation de la situation conomique et la monte de la prcarit (augmentation des emplois en CDD3 et en intrim, des temps partiels subis et du sous-emploi4). Plus de 5 millions de personnes sont ainsi aujourdhui en situation de fragilit et se trouvent confrontes des difcults de logement (locataires et propritaires en impay, situations de surpeuplement, mnages dans des coproprits en difcult). Trois sources de prcarisation attaches lemploi paraissent avoir des effets directs sur le logement: les formes prcaires demploi, linsufsance et linstabilit des revenus qui leur sont souvent lies, et la perte demploi avec les incidences que cela entrane en matire de ressources. Leurs effets sont particulirement proccupants car ils se dploient dans un secteur du logement marqu par des modes de fonctionnement rigides et trs loigns des situations concrtes de trs nombreux salaris. Du ct de lemploi, exibilit, prcarit et mobilit deviennent la norme, tandis que pour le logement, la rigidit de loffre et des statuts doccupation (en particulier celui de propritaire), le renforcement des exigences des bailleurs (prsentation de garanties associes un travail stable, de revenus trois quatre fois suprieurs au loyer, de cautions) et la progression du cot du logement dnissent un horizon en complet dcalage avec celui de lemploi.
LE LOGEMENT, REFLET DES VOLUTIONS DE LEMPLOI

Le champ du logement est confront des volutions comparables celles que connat le secteur de lemploi avec la rarfaction de loffre, le dveloppement de la prcarit et la monte du chmage et de lexclusion. Lun et lautre paraissent emports dans une mme spirale rcessive qui conduit laggravation de la situation des plus fragiles. Dun ct, on observe la progression du chmage qui touche dsormais 5,5 millions de personnes1 et laugmentation de la pauvret2 ; de lautre, laggravation des situations dexclusion du logement, le recours lhbergement ou des formes doccupations prcaires (hbergement chez des tiers, par exemple) ou indignes (squats, campements, locaux impropres lhabitation), avec au total plus de 3,5 millions de personnes connaissant des situations de mal-logement trs proccupantes. Cette spirale rcessive emporte aussi des personnes qui taient jusque-l protges et qui se retrouvent fragilises dans leur rapport au logement
1. Toutes catgories confondues, ce sont 5,5 millions de personnes qui pointent Ple Emploi, soit 2 millions de plus que dbut 2008. 2. 8,7 millions de personnes vivent en situation de pauvret (+ 890 000 entre 2008 et 2011).
Quand se cumulent les difcults daccs un emploi et un logement

Les jeunes reprsentent la gure emblmatique de ceux qui se trouvent aux portes de lemploi comme celles du logement. Plus souvent en si3. Selon les donnes publies en novembre 2013 par le ministre du Travail, 83 % des recrutements dans les entreprises de plus de 10 salaris au premier trimestre 2013 ont t faits en CDD. Pour les Urssaf, qui prennent en compte lensemble des entreprises, ce taux est mme de 86 %, un record absolu depuis 2000. 4. Selon le Crdoc, le taux de personnes dclarant travailler temps partiel est pass de 9 % en 1992 20 % en 2012. Selon lInsee, 1,3 million de personnes taient en situation de sous-emploi en 2009 (employes temps partiel, elles souhaitaient travailler plus et taient disponibles pour le faire), soit 5,8 % des salaris (contre 5 % en 2008).
Prsentation du
Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France
tuation demploi prcaire (50 % des moins de 25 ans sont salaris en contrats prcaires - CDD, intrim, apprentissage - contre 13 % pour lensemble des salaris), les jeunes sont aussi plus frquemment touchs par le chmage (20% en moyenne en 2010 et jusqu 41 % dans les Zones urbaines sensibles et 50 % en Outre-mer). Cette prcarit touche plus violemment les moins diplms, et lge moyen daccs au premier CDI, qui ouvre souvent les portes du logement, se situe dsormais 27 ans, aprs une succession demplois de courte dure et de stages peu ou pas rmunrs. Si la France est lun des tats membres de lUnion europenne o le dpart des jeunes du foyer parental intervient le plus tt et est le plus aid par la famille (surtout pour les tudiants), cest aussi lun de ceux o le maintien au domicile des parents apparat le plus corrl avec la prcarit de lemploi : la part des 18-34 ans vivant chez leurs parents et ayant un emploi prcaire dpasse 50 % en France en 2008, contre 36 % en moyenne dans lUE5. Et 44% des jeunes expliquent que sils vivent encore chez leurs parents, cest parce quils nont pas trouv de logement un prix abordable6. Touchs la fois par la difcult intgrer un march du travail satur et par la difcult accder un logement, les jeunes sont confronts deux phnomnes qui tendent se renforcer mutuellement. La situation est particulirement dramatique pour les jeunes privs de soutien familial qui sont parfois contraints de recourir des solutions trs prcaires : hbergement provisoire, foyers, squats, centre dhbergement ou mme la rue. Les jeunes ne sont videmment pas les seuls ctoyer la prcarit. Celle-ci est malheureusement largement partage par tous ceux qui ont des revenus trop faibles pour accder au parc locatif priv (notamment dans les territoires tendus) comme par ceux qui, quel que soit leur ge,
5. Avis du CESE, janvier 2013. 6. Les rpercussions directes et indirectes de la crise du logement sur lemploi , Crdoc, n273, mars 2011.
disposent de contrats prcaires qui ne constituent pas des garanties sufsantes aux yeux des propritaires privs ou des agences immobilires.
Quand la dgradation du rapport lemploi fragilise le rapport au logement

Par ailleurs, la perspective de demeurer dans son logement (et de bncier de la protection quil apporte) peut tre remise en cause quand survient une perte demploi ou la rduction des revenus lis au travail (rduction du temps travaill, suppression dindemnits, passage la retraite). Bref, prcarit de lemploi et fragilit dans le logement vont dsormais de pair pour de trs nombreux mnages. Linstabilit et la faiblesse des revenus, le risque toujours prsent dune interruption de contrat de travail, comme les surcots de la prcarit7 constituent alors autant dlments qui peuvent fragiliser ceux qui ont accd un logement, voire les conduire le quitter. Ce risque est particulirement prsent dans les villes et les rgions touches par un recul de lactivit, la fermeture de sites industriels et un taux de chmage important. La situation des salaris dArcelor Mittal la rcemment remis en lumire. Et si diverses aides8 peuvent permettre aux mnages de maintenir un temps la tte hors de leau , les difcults de logement conscutives la perte demploi surgissent parfois une ou deux annes plus tard, quand les indemnits de chmage disparaissent.
7. Il sagit des dpenses occasionnes par la prcarit : mobilit, cots lis la recherche demploi, recours des modes de consommation et de logement coteux, frais lis lexclusion bancaire et au crdit la consommation. 8. On peut souligner notamment le rle des aides ponctuelles apportes par les Conseils gnraux, les CCAS et les associations de solidarit aux personnes en difcult pour le paiement de leurs loyers ou des charges: 84 % des communes de plus de 100 000 habitants mentionnent les difcults de paiement du loyer et des charges comme facteur dclenchant des demandes daides, et la quasi-totalit des CCAS (98 %) est confronte une progression des demandes daides lies au logement. UNCCAS, Baromtre de laction sociale locale 2013.
Le dveloppement de formes demplois prcaires et de statuts spciques (auto-entrepreneurs, travailleurs indpendants, intermittents) peut galement provoquer une dgradation des conditions dexistence, quand les revenus sont insufsants face la charge que reprsente le logement. Les travailleurs saisonniers se trouvent eux aussi frquemment dans des situations de grande prcarit par rapport au logement : entassement et absence dintimit dans des logements coteux pour les saisonniers des sports dhiver, logement dans des caravanes sans chauffage dposes en bout de champ pour les saisonniers de lagriculture Ces conditions dhabitat extrmement prcaires sont aussi le lot de nombreux travailleurs dtachs en France, comme la rcemment mis en exergue un rapport parlementaire9.
LE LOGEMENT AGGRAVE LES EFFETS DE LA CRISE CONOMIQUE

Si le logement constitue le rceptacle des situations de prcarit lies lemploi, il peut tre aussi un obstacle pour des mnages actifs qui cherchent accder un emploi ou en changer, notamment quand loffre de logements dans certains territoires est trop rare ou trop chre. Dans ce contexte, la problmatique du logement se surajoute celle de lemploi et lamplie.
Quand le logement devient un obstacle lemploi

1 Cest le cas lorsque, pour pouvoir se loger un cot supportable, des mnages actifs sloignent toujours plus des bassins demploi. Cette disjonction physique entre habitat et emploi, croissante depuis plusieurs dcennies (sous leffet notamment de laccession la proprit des mnages modestes dans les priphries des villes) a pour consquence de fragiliser linsertion professionnelle et le maintien dans lemploi. La recherche demploi devient en effet plus incertaine du fait de la perte dinformation sur les emplois pourvoir ou les employeurs potentiels, de laugmentation du cot de la recherche demploi qui peut savrer dissuasive pour certains cela sajoute videmment le cot montaire et temporaire des migrations alternantes qui peut conduire certaines personnes hsiter avant de prendre un emploi trop loign de leur lieu de vie, voire choisir de prolonger leur priode de chmage ou accepter un emploi moins rmunr mais plus proche de leur domicile. Pour les salaris faiblement rmunrs, lintensication des dplacements domicile-travail a un cot trs lev, qui vient grever lourdement des budgets dj limits. Sans compter le cot social indirect de ces dplacements sur la sant et le bien-tre, mais aussi sur la vie sociale et familiale.
4
Quand lincertitude conomique limite les perspectives rsidentielles

Pour de nombreux mnages, le climat conomique actuel, morose et porteur dincertitudes, rduit galement les perspectives de mobilit et damlioration de la situation rsidentielle. Laccession la proprit est plus difcile pour les mnages modestes, la mobilit rsidentielle des locataires du secteur priv se rduit, atteignant un de ses plus bas niveaux depuis 199810, et le poids des demandes de mutation augmente dans le parc Hlm (rvlant la part croissante de mnages qui nont pas dautre horizon rsidentiel, au moins court et moyen terme, que le logement social). Dans ce paysage qui tend se ger, les opportunits pour trouver un logement samoindrissent. Et faute de logements accessibles aux mnages les plus modestes, la pression sexerce galement sur le secteur de lhbergement, le dtournant de sa mission fondatrice dinsertion des publics les plus fragiles.
9. Rapport dinformation n1087 prsent par G. Savary, C. Guittet, M. Piron, mai 2013. 10. Elle est de 26,3 % en 2013, selon Clameur.
Prsentation du
Des tmoignages recueillis auprs de personnels de la fonction publique hospitalire permettent cet gard de mesurer les impacts considrables de ces situations. 2 - Au phnomne de distance physique lemploi vient parfois sajouter celui de la sgrgation rsidentielle et de la stigmatisation de certains quartiers, qui constitue alors un frein supplmentaire lemploi. Cest le cas des quartiers forte spcialisation sociale, o linsertion professionnelle des habitants apparat freine par laccumulation de problmes sociaux, la contagion manant dun environnement o le chmage est massif, la faiblesse des rseaux sociaux et parfois les discriminations territoriales pratiques par certains employeurs. cet gard, une dmarche engage en 2013 par lONZUS, en sappuyant sur la mthode du testing montre que le lieu de rsidence a un impact important sur les chances dobtenir un travail, puisque la localisation peut faire varier du simple au triple les chances de trouver un emploi.
mentation ou la sant. Pour eux, la gestion des priorits budgtaires devient un exercice prouvant ; et les retards de paiement servent alors parfois assurer momentanment la trsorerie du budget et faire face dautres factures. Une pratique qui, au mieux, permet de respirer quelques semaines, le temps de rgulariser la situation au pire, peut conduire une accumulation des impays, et dans les cas les plus graves lexpulsion du domicile.
Quand le logement tend perdre son pouvoir protecteur en priode de crise conomique
La politique du logement et les dispositifs publics dintervention ont un rle essentiel jouer pour protger les mnages fragiliss par le cot du logement, et amortir les effets de la crise conomique et de la prcarit dans lemploi. Pourtant, les tendances en cours ces dernires annes ont conduit une rosion du pouvoir protecteur du logement. 1 - Dans un secteur immobilier massivement soumis aux rgles du march, la hausse non rgule des prix depuis le dbut des annes 2000 a contribu aggraver la situation des plus modestes et fragiliser des pans entiers de population qui taient auparavant pargns par la crise du logement. Cette volution fait ressortir limportance du parc Hlm qui constitue pour les mnages modestes un puissant amortisseur de crise : la progression des loyers dans ce parc a connu une progression limite (+ 34% entre 2000 et 2013) par rapport au parc locatif priv et au prix des logements anciens (respectivement + 55% et +120%). Mais cette offre de logements sociaux reste insufsante face lampleur des besoins : en 2012, seulement 455000 logements sociaux ont pu tre attribus des mnages, alors que 1,7 million de demandeurs Hlm taient en attente.
Quand le logement rode le pouvoir dachat des mnages

Le logement est devenu par ailleurs une charge importante dans le budget des mnages, dont il reprsente dsormais le premier poste : il capte en moyenne plus du quart de leurs ressources et pnalise plus encore tous ceux qui disposent de revenus modestes, surtout lorsquils sont locataires dans le secteur priv. La charge du loyer peut alors reprsenter jusqu 50 % de leurs ressources sans tre proportionnellement compense par des aides personnelles au logement. Pour les mnages modestes, le cot du logement ampute alors considrablement le pouvoir dachat, gnrant une diminution des restes vivre, des arbitrages difciles entre des dpenses toutes ncessaires, et parfois mme des privations sur des postes aussi essentiels que lali5
2 - Par ailleurs, pour rduire lcart entre le cot du logement et les capacits contributives des mnages, le principal levier dintervention de la collectivit rside dans la distribution des aides personnelles au logement. Reprsentant 17 milliards deuros par an, elles constituent une prestation essentielle pour lquilibre des mnages modestes (plus de 6 millions en bncient chaque anne, soit environ un mnage sur cinq et prs dun locataire sur deux). Toutefois, malgr leur ampleur, elles ne permettent pas damortir sufsamment la hausse non rgule du cot du logement, et au nal de rduire signicativement le poids de la dpense de logement supporte par les mnages pauvres et modestes. 3 - Enn, des dispositifs daide ont t mis en uvre en direction des mnages les plus fragiles : dispositif daccueil durgence, hbergement, aides des Fonds de solidarit logement pour laccs et le maintien dans le logement Ces dispositifs sont confronts aujourdhui une massication des demandes et une limitation de leurs moyens sous leffet des contraintes budgtaires. eux seuls, ils ne peuvent prendre en charge tous les effets de la dgradation de la situation conomique (qui se conjuguent ceux de la crise du logement), et pose la question de lquilibre rednir entre dispositifs spciques et mcanismes de porte gnrale. En priode de crise, plus que jamais, ces volutions doivent tre inverses, pour que le logement puisse jouer pleinement son rle de protection des individus face aux mutations de lemploi et la dgradation du contexte conomique.
raissent aussi avec une acuit nouvelle aux yeux des responsables conomiques et ont conduit des reprsentants dentreprises (le Mdef mais aussi certaines Chambres du commerce et de lindustrie) rinvestir la question du logement. Cette prise en compte de la question du logement par les entreprises nest pas nouvelle, mais elle apparat aujourdhui sous un jour nouveau aprs avoir fait lobjet dun moindre intrt de leur part depuis une vingtaine dannes. En fait, leur investissement en matire de logement est trs uctuant. Trs fort quand il a fallu faire face la pnurie de logements sociaux qui pnalisait le dveloppement conomique au cours des Trente Glorieuses ; plus incertain par la suite quand le march rpondait laspiration des salaris laccession la proprit ; renouvel aujourdhui quand lemballement du march immobilier fait obstacle au recrutement des salaris dans certaines rgions.
Quand les entreprises se saisissent ( nouveau) de la question du logement

Quelles soient alertes par les comits dentreprise sur les difcults de logement de leurs salaris, ou quelles soient confrontes des problmes de recrutement ou plus gnralement de bien-tre de leur personnel, prs de trois entreprises sur cinq (58 %) estiment que la question du logement des salaris est importante. En cho aux difcults pointes par de nombreux mnages, les entreprises identient elles aussi lobstacle que constitue lloignement entre domicile et lieu de travail (cest le cas de 27 % des tablissements enquts, et jusqu 43 % en rgion parisienne)11. Le logement apparat aussi comme un frein au recrutement et la mobilit professionnelle, que ce soit parce quil est difcile de se loger dans les territoires attractifs, l o se manifestent des
11. tude du Crdoc pour le Mdef, Les problmes de logement des salaris affectent 40 % des entreprises , avril 2012.
LE LOGEMENT : POTENTIEL FACTEUR DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE ET TERRITORIAL

Les dgts provoqus par la situation actuelle sont difcilement vcus par les mnages (et pas seulement les plus modestes), mais ils appaPrsentation du
besoins de recrutement (mais aussi dans des territoires ruraux l o loffre locative est rduite), ou parce que le cot dun changement de logement apparat exorbitant notamment aux propritaires. Le Crdoc estime quenviron 2 millions de personnes auraient rcemment refus un emploi parce que cela les aurait obliges dmnager en occasionnant un surcot nancier (frais de dmnagement, nouveau logement trop cher, risque de moins-value sur la revente de lancien logement...)12. Par ailleurs, 7 % des personnes en ge de travailler dclarent avoir rcemment renonc un poste ncessitant un temps de transport trop important, ce qui correspondrait pour les recruteurs un dfaut de plus de 2 millions de candidatures au cours des cinq dernires annes. Les difcults de logement des salaris ont pris une telle importance que certaines entreprises en arrivent considrer quelles entravent la bonne marche de lentreprise, que ce soit en termes de gestion des ressources humaines (complications de recrutement ou de mobilit interne, impact sur les ngociations salariales), dactivit (diminution de la productivit lie la trop grande distance entre le domicile et le travail) ou mme dincidence sur le climat social13. Au total, quatre entreprises sur dix sont confrontes lune ou plusieurs de ces difcults.
Gallois a afrm que le logement aurait d en constituer un chapitre, tant le lien entre dveloppement conomique et logement est vident. De fait, ce lien apparat au moins trois niveaux. 1 Tout dabord travers le poids et limpact du secteur du BTP dans lconomie nationale. La chute de lactivit conomique depuis 2008 a eu des effets rcessifs sur le secteur du btiment, dautant plus importants quelle sest ensuite accompagne dune limitation de laccs au crdit et dune plus faible activit sur le march de la revente. 2 travers galement limpact du cot du logement sur lemploi et le dveloppement des villes et des territoires. Si les prix des marchs immobiliers de certaines villes et rgions font obstacle au recrutement de salaris modestes (pourtant indispensable), cela se retourne galement contre les entreprises et contre le dveloppement conomique des territoires concerns. Sans compter que le cot de limmobilier peut contraindre des salaris quitter leur emploi pour des zones plus clmentes et gnrer ainsi des difcults quant leur remplacement. Cette situation bien repre dans les territoires attractifs dans lesquels les marchs immobiliers sont tendus, a son pendant dans les territoires en dclin marqus par lobsolescence de leur parc immobilier. Dans les premiers, le logement (ou plutt le logement trop cher) joue contre lemploi, dans les seconds lemploi (ou plutt son absence) joue contre le logement. Dans lun et lautre cas, le rle du logement social est essentiel. Dans les territoires attractifs, pour procurer un logement abordable aux larges couches de la population qui ne peuvent accder au parc priv mais qui assurent des fonctions supports essentielles au dveloppement du territoire. Dans les territoires en dclin, pour maintenir un bon niveau de ser-
Le logement : un facteur de dveloppement conomique insufsamment mobilis

Aprs avoir remis au Premier ministre son rapport sur la comptitivit de lindustrie franaise, Louis
12. Partant du constat que 500 000 chmeurs ont renonc un poste pour cette raison, le Crdoc a largi cette ralit lensemble de la population en ge de travailler, ce qui porte son estimation 2 millions de personnes. 13. Les dirigeants dtablissements mettent surtout en avant la complexit recruter (23%) et les problmes pour grer la mobilit interne des employs (19%). 18% indiquent aussi des incidences sur la productivit des salaris. Un comit dentreprise sur cinq aborde ces difcults avec la direction et 15% dclarent que la question du logement est voque lors des ngociations salariales.
vices aux populations en place, souvent captives et fragilises conomiquement, tout en attirant des activits. Par la rnovation urbaine ou la rhabilitation qui permettent le maintien dactivits et demplois, le logement apparat aussi comme un lment de reconqute et de renouvellement de lattractivit de ces territoires. 3 Enn, par la ponction quopre le logement sur le pouvoir dachat, les contraintes nancires auxquelles sont confronts les mnages constituent aussi une entrave la comptitivit du pays14. Les dpenses de logement captent des ressources au dtriment dautres secteurs conomiques, et la ambe des prix immobiliers est devenue au l du temps un handicap de poids pour le reste de lconomie franaise. Le poids des remboursements demprunt sur le revenu des mnages et la charge de loyers levs se font, de fait, au dtriment de la consommation. Les dpenses lies au logement sont faiblement redistribues dans lconomie et bncient peu lemploi. En ajoutant les paiements de loyers, les achats de logement et de terrains et les aides de ltat, le CGDD value 375,7 milliards deuros les ressources mobilises par le logement en 2009 (soit 19,7 % du PIB). Une large part de cet argent nest pas rinjecte dans le circuit de la consommation et ne provoque pas leffet multiplicateur qui pourrait tre bnque lconomie (les mnages propritaires ont dj de hauts niveaux de revenus et pargnent bien davantage que la moyenne des mnages franais).
logement qui, non seulement, est productrice de difcults, de frustrations, dingalits pour les mnages, mais qui fait galement surgir des dsordres au-del de la sphre individuelle (lorsque le logement pse sur la consommation des mnages, quil constitue un obstacle au dveloppement conomique et territorial, la cration demplois).
Dcloisonner les approches conomique et sociale de la question du logement

Malgr de fortes interactions entre emploi et logement, ces deux domaines dintervention fonctionnent sur des modes spars. la sparation des lieux entre lhabitat et le travail que vivent les individus, sajoute une mme sparation dans la sphre institutionnelle et politique entre les dispositifs et acteurs qui interviennent dans le champ du logement dune part, dans celui de lemploi et du dveloppement conomique dautre part. Les faire converger est aujourdhui un enjeu majeur. Sil faut oprer ce dcloisonnement, cest tout dabord pour renforcer le rle de protection que joue le logement pour les individus quand ils sont confronts aux mutations de lemploi. Mais cest aussi pour mobiliser les entreprises an de rparer les effets de la dstabilisation du travail dans laquelle elles ont une responsabilit collective. Que cette dstabilisation se manifeste par la progression du chmage, par la multiplication des statuts prcaires, ou encore par la dstructuration des horaires de travail (notamment dans la grande distribution et les entreprises de nettoyage avec leur lot dhoraires atypiques, dastreintes, de travail de nuit et du dimanche) qui saccommodent mal des autres temporalits (celle de la ville, comme celle de la vie familiale ou sociale). La population concerne par cette mtamorphose (ceux que Robert Castel nomme le prcariat ) campe dsormais aux marges du monde du travail et des entreprises, sachant quelle est plus ou moins bien prise en charge par les mcanismes de protection sociale et de solidarit.
8
CONCLUSION POUR UNE MEILLEURE ARTICULATION DE LEMPLOI ET DE LHABITAT

Le rinvestissement des entreprises dans le domaine du logement vient conrmer, sil en tait besoin, la gravit de la situation sur le front du
14. Voir larticle Comment limmobilier entrave la comptitivit de la France , Le Monde du 23 avril 2013.
Prsentation du
Si la rcente prise de conscience des responsables conomiques doit tre salue, les transformations profondes qui sont luvre appellent toutefois ne pas limiter la rexion et les perspectives dintervention aux seuls salaris, mais llargir tous ceux que ces volutions ont rejets aux marges du march du travail. Face au mouvement de fragilisation du rapport au travail luvre dans la socit, la mobilisation de tous est par ailleurs indispensable. Celle de ltat et des collectivits territoriales videmment, mais aussi celle des entreprises et de leurs reprsentants, comme celle des organisations de salaris.
Reconstruire le lien entre lhabitat et lemploi

Si des interactions trs fortes existent entre lemploi et le logement, il apparat aussi lanalyse que le logement acquiert une certaine autonomie par rapport lemploi. Alors que durant les priodes de croissance, lemploi structurait le choix des lieux dhabitat, le choix rsidentiel devient parfois prpondrant dans les arbitrages des mnages. Sous leffet de transformations sociologiques, mais aussi demplois de plus en plus volatils, le logement fait lobjet dun investissement important de la part des mnages, qui le peroivent de plus en plus comme un refuge et une protection contre les alas de la vie. Il devient ainsi un lment structurant dans les arbitrages de localisation des mnages au dtriment de lemploi, jug parfois trop incertain pour fonder des choix durables. Certains tendent ainsi choisir leur lieu de vie et leur logement, et grer ensuite les contraintes que cela gnre en matire demploi et de dplacements domicile-travail. Les stratgies rsidentielles et familiales prennent ainsi une importance considrable par rapport aux choix professionnels15.
15. Daprs une tude de la DARES, les mobilits rsidentielles pour cause demploi expliqueraient seulement un changement de rsidence sur cinq en France. Daprs une analyse de huit vagues denqutes de Panel europen des mnages (de 1994 2004) sur les liens entre statut rsidentiel et mobilit ralise par le GATE, Universit de Lyon.
Cette relative autonomisation du logement par rapport lemploi sinscrit dans une volution plus large qui fait que le logement ne se rsume pas ses caractristiques intrinsques, mais est dabord le lieu o lon habite. Linteraction est en effet trs forte entre le toit et la vie que lon y mne et ce quil nous dit dautrui. Les agences immobilires le savent bien puisquune indication comme bon quartier , quartier calme et arbor , petite rsidence bien situe valent autant que les prestations du logement. Sy rajoutent la rputation de lcole, la densit et la frquence des transports, la proximit des commerces et les relations domicile-travail qui contribuent la qualit de vie. Tout cela inue sur les choix rsidentiels, sans compter les rseaux dentraide non montaires lis la localisation du logement (voisins, amis, famille) que lon pourrait perdre en cas de mobilit rsidentielle. Autant de services qui nont pas de prix, mais dont le cot doit tre pris en considration lors dun dmnagement. Il en rsulte des arbitrages complexes pour les mnages, qui vont jouer pleinement quand il faut peser les consquences rsidentielles de la mobilit professionnelle. Il ne suft donc pas de mettre en regard la demande dun salari avec un logement disponible, mais de prendre plus largement en compte les diffrentes dimensions que comporte le logement. Sans quoi on ne comprend pas ce que peut tre lattachement un logement qui pousse des chmeurs hsiter entre lancrage quil permet et un emploi temps partiel (qui impliquerait par ailleurs un dmnagement coteux et synonyme de perte des rseaux de proximit). Comme on ne comprend pas certains refus de logement de la part de demandeurs de logements sociaux ou mme de mnages reconnus prioritaires dans le cadre du Droit au logement opposable. Cet largissement de la rexion est essentiel quand on souhaite reconsidrer les relations entre lemploi et le logement, entre les stratgies professionnelles et les stratgies rsidentielles. n
Les mnages en difcult dans lombre des coproprits fragilises

DEUXIME CHAPITRE
ombe retardement pour les uns1, parc social de fait pour dautres2, un certain nombre dimmeubles collectifs privs posent aujourdhui problme au point de simposer sur la scne publique sous le vocable de coproprits dgrades3 . Cette notion recouvre des ralits diverses et complexes et traduit une volution qui a conduit la concentration dans ces immeubles de nombreuses situations de fragilit sociale et de diverses formes de mal-logement. Au-del de quelques coproprits dgrades emblmatiques telles que Clichy-Montfermeil, Grigny 2, ou le Petit Bard Montpellier, le phnomne de fragilisation de certains ensembles collectifs privs semble stre dvelopp de faon discrte (parfois souterraine) dans de nombreux sites, suivant en cela la monte des prcarits dans notre pays. Au point de faire lobjet de rexions nouvelles sur une priode rcente et de constituer une dimension importante de la loi ALUR4. Mais la question nest pas nouvelle; les premires rexions sur le sujet datent de la n des annes 1980, comme les premires
1. Braye Dominique, Prvenir et gurir les difcults des coproprits, une priorit des politiques de lhabitat , janvier 2012. 2. Coproprits dgrades, prvenir plutt que gurir , Maires de France, le magazine, avril 2013. 3. Terme retenu par la loi ALUR pour identier les coproprits en difcult. 4. Voir le titre II, Lutter contre lhabitat indigne et les coproprits dgrades .
interventions publiques sur ce parc linitiative de quelques collectivits locales (notamment Marseille, Lyon ou Grenoble). Ces expriences ont conduit llaboration, dans le courant des annes 1990, de dispositifs publics dintervention de porte nationale dots de moyens spciques (cration des OPAH coproprits en 1994, des Plans de sauvegarde en 1996) et lintroduction de procdures dans les annes 2000 qui ont permis de renforcer la capacit dintervention de la puissance publique. Llaboration progressive de ces dispositifs a en outre contribu lgitimer laction publique dans un domaine fortement rgi par des rapports privs5. Malgr ces interventions, le processus de dgradation de la situation nest aujourdhui pas matris, et apparat mme difcile contenir. Plus d1 million de logements sont ainsi en situation de fragilit potentielle sur un total de 6,6 millions de logements en coproprit6. Sachant que ce stock nest pas g, et quil peut tre aliment au l du temps par de nouveaux ensembles collectifs en difcult. Aprs une priode marque par une approche technicienne du traitement des coproprits dgrades, un faisceau dvnements, de rexions et dinterventions contribuent souligner nou5. Cette absence de lgitimit des collectivits locales et des services de ltat intervenir a constitu une difcult majeure des premires interventions lances titre exprimental la n des annes 1980 dans un certain nombre de villes. 6. Daprs les donnes Filocom 2009, lAnah indique que 1 067 845 logements en coproprit appartiennent la catgorie D au plus fort potentiel de fragilit. Anah, tude sur les coproprits prsentant des facteurs de fragilits , dcembre 2012.
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veau lactualit de la question7. Elle fait en outre lobjet dalertes dhabitants de coproprits ou dacteurs de terrains (intervenants sociaux, associations) sur les situations difciles qui sy concentrent : difcults nancires des occupants (petits propritaires impcunieux ou locataires faibles ressources), dysfonctionnement des services et des quipements collectifs (entretien courant, clairage, ascenseurs ou chauffage), dgradation des parties communes et des logements faute de maintenance (inltrations et fuites deau, ruptures de canalisation, prsence de moisissures et dhumidit, etc.) pouvant aller jusqu linsalubrit, le blocage des instances de gestion de la coproprit et mme la dshrence. Autant de situations qui apparaissent troitement corrles au dveloppement de la pauvret conomique et de la fragilit sociale de trs nombreux mnages. La Fondation Abb Pierre a souhait apporter sa contribution au dbat, en clairant un aspect fondamental mais insufsamment pris en compte : les mnages en difcult eux-mmes, trop souvent laisss dans lombre du traitement des coproprits. Si les interventions publiques mises en uvre et les mesures prvues dans la loi ALUR partent bien sr du constat de ces difcults pour leurs habitants, les manifestations de mal-logement dans ces immeubles, comme les dynamiques sociales qui conduisent de nombreux mnages sy loger, restent trop souvent dans langle mort des analyses. Leur comprhension est pourtant essentielle an dintervenir de manire plus juste et efcace. Bref, il sagit de rappeler ici que cest partir des besoins des personnes que se btissent les politiques, et de remettre en quelque sorte les politiques lendroit pour envisager ensuite des modalits dintervention adapts.
LA FONCTION SOCIALE DES COPROPRITS, INSUFFISAMMENT CONNUE ET PRISE EN COMPTE

Dune manire gnrale, les coproprits jouent un rle dterminant dans le fonctionnement des marchs immobiliers des agglomrations. Elles reprsentent en effet un parc important (environ le quart des rsidences principales en France) et permettent ce titre de rpondre aux besoins en logement de nombreux mnages, que ce soit en accession la proprit ou en location. Avant donc dtre une source de problmes pour leurs occupants et pour les intervenants publics, les coproprits apparaissent comme une solution pour bon nombre de mnages, y compris pour des mnages disposant de faibles ressources. Le parc en coproprit accueille une part non ngligeable de mnages parmi les plus modestes (17 % de mnages modestes et trs modestes parmi les propritaires occupants8 et 17 % de mnages sous le seuil de pauvret parmi les locataires9). Ce sont dabord ces mnages qui risquent de se trouver en difcult au sein des coproprits. Soit parce quils y ont accd la proprit avec des moyens trop limits pour faire face aux charges collectives de fonctionnement et dventuels travaux. Soit parce quils supportent en tant que locataires des niveaux trop levs de loyer et de charges, sans rapport avec le service rendu (mais aussi sans rapport avec leurs ressources, car ils nont bien souvent pas eu dautre choix pour se loger). Si les coproprits reprsentent une solution de logement satisfaisante dans la majorit des cas, elles peuvent aussi constituer un vritable pige pour de trs nombreux mnages, quand sy enclenchent des processus qui contribuent leur fragilisation et leur dgradation.
7. Outre le rapport Braye op.cit., on peut aussi citer le rapport prsent par Claude Dilain, Rapport sur les coproprits trs dgrades, pistes de rexions lgislatives davril 2013.
8. Au sens des plafonds dligibilit aux aides de lAnah (correspondant environ la moiti des plafonds Hlm). 9. Donnes du rapport Braye, op. cit.
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Les ges de la coproprit

Identier les fractions du parc en coproprit qui accueillent des mnages en difcult est un exercice dlicat du fait de la connaissance limite de loccupation des immeubles collectifs privs10. Lexercice est aussi difcile parce que le parc en coproprit nest ni uniforme, ni socialement homogne. partir dune exploitation spcique de lenqute Logement de 2006, diffrents critres relatifs ltat de ce parc et son occupation, font toutefois apparatre leur fonction daccueil (notamment pour des mnages disposant de ressources modestes), et permettent dentrevoir certains signes de fragilit. Cette fonction sociale apparat trs diffrente selon les vagues de production de ces immeubles, et lon peut distinguer quatre gnrations de coproprits. Le parc en coproprit construit avant 194911 (dans lequel le rgime de la coproprit rsulte de la division en lots dimmeubles en proprit unique) fait lobjet depuis le dbut des annes 1970 doprations damlioration de lhabitat. Mais certaines de ses fractions prsentent toujours des conditions dhabitat dgrades, voire dinsalubrit. Cette fraction du parc en coproprit a une vocation locative afrme, et accueille de nombreux mnages isols (53% des mnages). Le parc collectif en coproprit construit durant les Trente Glorieuses (1949-1974) apparat quant lui, particulirement fragile du fait de lobsolescence du bti (qui entrane des besoins en rinvestissements importants, notamment pour amliorer leurs performances nergtiques), mais
10. Daprs une exploitation par lAnah des donnes de Filocom 2009, les coproprits qui prsentent les facteurs de fragilit les plus importants se situent essentiellement dans lespace urbain (97%) et sont concentres dans les rgions les plus urbanises (Ile-de-France, Provence-Alpes-Cte-dAzur et Rhne-Alpes). Des zones gographiques o le logement social fait dfaut, obligeant bon nombre de mnages parmi les plus fragiles se tourner vers les coproprits, mais sans avoir toujours les moyens de faire face aux cots quelles gnrent. 11. Daprs lAnah, cest dans ce parc en coproprits construit avant 1949 que se concentrent la majorit des logements appartenant la catgorie D (52%).
aussi parce quil accueille une population modeste et vieillissante. Support du dveloppement de laccession la proprit dans toutes les catgories sociales, il compte le plus grand nombre de propritaires (55%) prsents depuis longtemps dans leurs logements. Ce parc a aussi contribu au renouvellement du parc locatif et accueille de nombreux locataires (39%). Les fractions plus rcentes du parc en coproprit ne prsentent pas les mmes signes de dprciation. Le parc en coproprit construit aprs 1974 offre de meilleures conditions dhabitat (les normes de construction tant devenues plus exigeantes cette poque12) : il compte par ailleurs une proportion de propritaires occupants trs leve (56%) et des mnages globalement plus jeunes et plus aiss. Cette situation a priori plus favorable ne doit pas masquer toutefois des signes de fragilits relles parmi leurs occupants. Enn, le parc en coproprit construit depuis la n des annes 1990 a servi de support linvestissement locatif et fait apparatre une nouvelle gnration de propritaires bailleurs : ce parc suscite aujourdhui certaines inquitudes, des difcults de gestion pouvant survenir du fait dun manque dintrt des propritaires privs qui le conoivent avant tout comme un investissement nancier.
tre propritaire dans un immeuble collectif : une opportunit pour certains, un pige pour dautres
Vecteur majeur de dveloppement de laccession la proprit (surtout dans la seconde partie du vingtime sicle), le parc de logements en coproprit est occup aujourdhui par un nombre important de propritaires occupants (47 %). Ils sont en gnral prsents depuis longtemps dans leur logement (15 ans en moyenne), comme le conrme le poids des retraits parmi eux (38 %). Lenqute mene dans
12. Notamment sur lisolation phonique et thermique (la premire rglementation thermique concernant lhabitat date de 1975).
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le cadre de la prparation de ce chapitre montre que ce parc prsente diffrentes gures de propritaires fragiliss dans ces coproprits. Elles comptent notamment de nombreux propritaires occupants, modestes et gs qui nont pas souhait (ou pas pu) changer de logement alors que la coproprit se dgradait lentement et que leur bien perdait de sa valeur. Chez les candidats laccession, les logements en coproprit reprsentent une opportunit pour certains, un tremplin avant une autre tape rsidentielle tandis quils sont pour dautres un choix par dfaut et nalement la seule solution pour se loger. Cest le cas notamment de nombreuses familles primo-arrivantes en France qui trouvent dans les coproprits les plus accessibles (cest-dire dans ses franges les plus dprcies) une solution alors quelles sont en situation de grande fragilit : cette solution apparat souvent au terme dun long parcours du combattant : prcdemment locataires ou hbergs, ces mnages plus exposs aux phnomnes de discrimination dans laccs au logement, se sont heurts la forte slectivit du parc locatif priv dans les zones de march tendu et aux temps longs dattente vers le parc Hlm. Par ailleurs, lacquisition dun logement en coproprit peut apparatre dans un premier temps comme un choix fortement valoris (sentiment daccomplissement personnel, recherche de scurit et de protection) mais se rvler tre par la suite un vritable pige, ou une source de difcults parfois insurmontables. Car si les prix pratiqus dans le parc en coproprits (notamment le plus ancien) offrent des opportunits pour devenir propritaire, les ressources des acheteurs laissent parfois peu de marges de manuvre lorsquil faut envisager des dpenses non anticipes (entretien, travaux). Ces difcults sont rencontres notamment par de nombreux mnages primo-accdants. Ainsi, la ligne de partage est mouvante entre les mnages modestes pour lesquels lacquisition
dun logement en coproprit est un choix matris, et ceux pour qui elle devient une source de difcults quils navaient pas imagines au moment de lachat.
La coproprit, lautre parc locatif social

Contrairement ce que sous-entend le vocable coproprit , de nombreux locataires y vivent galement (ils reprsentent 44 % des occupants, contre 39 % dans lensemble des rsidences principales13). Les entretiens raliss par la Fondation Abb Pierre auprs des locataires en difcult dans les coproprits ont mis en lumire des situations sociales et humaines bien souvent trs critiques, parfois bien plus que celles que lon rencontre dans le parc Hlm situ dans les Zones urbaines sensibles (ZUS). Si la part de mnages pauvres et trs modestes y est presque aussi importante que dans ce parc, les coproprits offrent toutefois moins de garanties et de qualit de service quune location assure par un propritaire institutionnel ou un organisme dHlm. Parmi les tmoignages recueillis afeure souvent lide que la location dun logement dans une coproprit a t une solution de secours , voire de la dernire chance aprs des parcours rsidentiels chaotiques ou dans un contexte durgence ou daccident de la vie. Suite des priodes derrance ou de forte instabilit rsidentielle (hbergement chez des tiers, en structure), la coproprit offre un mieux et reprsente une tape importante par rapport aux conditions de logement prcdentes. Elle permet parfois de (re) devenir locataire suite un accident de la vie , les sparations tant bien souvent lorigine de ces ruptures biographiques qui obligent certains mnages quitter (ou vendre) un logement et se tourner vers loffre locative prive.
13. Jean Bosvieux, Les logements en coproprit , ANIL, mai 2010. Ce parc locatif en coproprit reprsente dailleurs lessentiel du parc locatif priv en France puisque le nombre de locations en maison individuelle est relativement limit.
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Cette relative uidit et souplesse du parc locatif en coproprit a cependant son revers dans la mesure o elle repose sur un rapport parfois dsquilibr entre le propritaire et son locataire en situation de fragilit. Ceci est particulirement criant face des propritaires bailleurs indlicats ou des marchands de sommeil . Cest pourquoi, bien plus encore que pour les accdants la proprit modestes, laccs au logement locatif dans une coproprit (fut-elle dgrade) illustre bien lun des aspects de la fonction sociale joue par ce parc, en labsence dautres rponses adaptes et sufsantes de la part des pouvoirs publics.
leffet dune absence de travaux du propritaire (occupant ou bailleur). Celle-ci se conjugue ventuellement une absence initiale dquipements de confort ou une inadaptation du logement par rapport la composition familiale (on trouve ainsi de nombreuses situations de sur-occupation notamment chez les locataires). Des conditions dhabitat indigne se retrouvent galement dans certaines coproprits : il sagit gnralement de petites coproprits anciennes dont ltat de dgradation du bti est trs avanc et qui prsentent parfois des signes dinsalubrit. Au sein des immeubles plus rcents, ces situations sont plus ponctuelles et touchent principalement les locataires : marqus par les difcults quils ont rencontres pour accder ce logement, ceux-ci subissent alors leur situation en attendant den partir (mme si cette perspective parat peu raliste pour certains). Si certains propritaires sinvestissent fortement dans leur logement et ralisent des travaux permettant dattnuer les consquences de la dgradation de limmeuble, dautres (le plus souvent des propritaires bailleurs) laissent les choses aller la drive. Sachant que limpact des travaux raliss dans les logements peut tre contrecarr par ltat de dgradation gnral du bti, conduisant ces propritaires sessoufer et se dsinvestir. Quels que soient les travaux damlioration raliss lintrieur des logements, ltat et le niveau dentretien des parties communes traduisent les difcults de la coproprit. Trs souvent, ces problmes renvoient un dfaut de service et de prise en charge sachant que les travaux raliss en urgence entranent souvent une augmentation des charges pour leurs occupants, sans permettre toujours denrayer le processus de dgradation (qui peut rejaillir aussi sur la vie sociale au sein des coproprits et sur limage que les occupants ont deux-mmes).
DES SITUATIONS DE MAL-LOGEMENT SOUVENT INVISIBLES DANS LES COPROPRITS EN DIFFICULT

Si les coproprits en difcult constituent une offre de logements importante pour de trs nombreux mnages disposant de ressources modestes, elles sont aussi des lieux o sexpriment des processus de fragilisation spciques et potentiellement gnrateurs de mal-logement. Apparaissent ainsi dans les coproprits en difcult diverses formes de mal-logement qui peuvent salimenter et se renforcer mutuellement.
De la dgradation des immeubles et des logements celle de limage de leurs habitants

limage de la diversit des coproprits en difcult, les logements occups par les mnages que nous avons interrogs se rvlent de qualits trs diverses : certains logements, souvent minoritaires au sein dune coproprit, peuvent prsenter une dgradation trs prononce sous
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Des charges nancires pnalisantes pour les occupants des coproprits en difcult
Un problme prgnant et commun lensemble des occupants de coproprits en difcult concerne la charge nancire que reprsente le logement. Lenqute ralise par la Fondation Abb Pierre a permis dtablir que le cot li au logement14 reprsente en moyenne 44 % des ressources des mnages enquts, ce taux apparaissant lev quel que soit le statut doccupation, y compris pour les propritaires ayant ni de rembourser leurs prts15. Les occupants pauvres et modestes (notamment accdants et locataires) y consacrent mme plus de 60 % de leurs revenus. Au remboursement des prts et au loyer sajoutent le montant des charges (trs variable dune coproprit lautre, en fonction des prestations couvertes) et les dpenses lies dventuels travaux (pour autant que les copropritaires aient russi sentendre pour en dcider). La facture nergtique est galement une source de difcults majeures pour les mnages modestes, qui peut entraner des pratiques dauto-restriction du chauffage (quand il est individuel), avec la diminution de confort et la privation qui sen suit. Ces btiments nergivores psent sur les budgets des mnages, dautant plus que les travaux de rnovation thermique sont souvent diffrs (du fait de la faiblesse de ressources des propritaires). Le comportement de certains propritaires bailleurs amplie par ailleurs les difcults lorsque, par absence de scrupule ou recherche dune rentabilit maximum (voire pour certains par dsintrt ou incapacit grer un bien immobilier), ils ne votent en assemble gnrale que trs peu de
14. Le cot li au logement intgre le montant du loyer ou remboursement demprunt, les charges de coproprit, mais aussi les charges dnergie et les impts locaux (taxe foncire et taxe dhabitation). 15. Pour ces derniers, cet effort correspond au fait de devoir acquitter des charges de coproprit ainsi que des impts fonciers et de lourdes factures lies leurs consommations nergtiques.
travaux collectifs et effectuent peu de rparations et dentretien dans les logements quils mettent en location. Ce comportement de gestion courte vue (qui noppose pas seulement les propritaires occupants et les bailleurs, mais aussi parfois les propritaires occupants entre eux) peut engendrer un processus de dgradation quil sera difcile de contrecarrer par la suite.
Des situations rsidentielles bloques

Aux manifestations criantes de mal-logement dans les coproprits en difcult sajoute souvent un blocage des perspectives rsidentielles, quand les occupants les plus modestes (propritaires comme locataires) nont pas dautre solution que dy rester, sans pouvoir imaginer des lendemains meilleurs. Labsence de solution alternative simpose aux locataires lorsquils ne remplissent pas les conditions daccs au logement social, ou quils se dcouragent devant les dmarches administratives entreprendre (ou ne souhaitent pas y prtendre). Pour eux, les termes du choix sont souvent limits: continuer vivre dans des conditions difciles, ou dmnager pour un logement dont les conditions dhabitat seront peut-tre aussi prcaires. Cette absence de solution simpose aussi aux propritaires, y compris quand ils souhaitent dmnager, car la perte de valeur relative du logement dans une coproprit en difcult rend souvent impossible la revente du bien un prix permettant lachat dun autre logement. Sans compter que leur endettement, parfois consquent vis--vis de la coproprit, ne leur permet pas toujours de solder leurs obligations nancires pour se projeter ailleurs. Dans ces circonstances, la coproprit qui tait apparue comme une opportunit pour des mnages modestes (accdants ou locataires) se referme sur eux comme un pige. Sachant que l assignation rsidence subie par ses occupants, vient souvent alimenter un sentiment fort de dvalorisation personnelle.
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FRAGILITS INDIVIDUELLES ET FRAGILIT COLLECTIVE

Support de laccs au logement pour des mnages modestes ou en situation de fragilit, les coproprits en difcult sont aussi rgies par le rgime de la co-proprit , renvoyant ce titre des difcults spciques. De fait, cest dans les fondements mme de la coproprit que se trouvent en germes les difcults qui peuvent surgir dans son fonctionnement et sa gestion. Car la coproprit renvoie la fois une proprit prive (celle du logement) et une proprit collective (celle des parties communes), cette seconde dimension tant plus rarement intgre dans les projets daccession et plus difcile faire vivre dans la dure lorsque le peuplement des coproprits se renouvelle. Et plus forte raison lorsque ce sont des mnages aux ressources plus modestes qui contribuent ce renouvellement. Lapparition dans les coproprits de situations aiges de mal-logement ne peut toutefois sexpliquer par cette seule dimension collective, puisque la majorit des coproprits ne connaissent pas de difcults majeures et ne sont pas appeles entrer dans une spirale dprciative. Si la situation nancire des occupants les plus fragiles ne peut pas davantage expliquer elle seule ce phnomne (dautres fractions du parc immobilier comme le parc Hlm accueillent des mnages tout aussi modestes, sans prsenter les mmes dysfonctionnements et dgradations), il apparat nalement que cest dans la confrontation entre des fragilits individuelles des mnages (sur le plan socio-conomique) et des fragilits collectives de la coproprit (du point de vue du bti, de son entretien, de sa gestion) quapparat vritablement la problmatique de la coproprit en difcult .
LES POLITIQUES PUBLIQUES FACE LA SPIRALE DE DGRADATION DES COPROPRITS

Sil existe aujourdhui des possibilits assez larges dinterventions en faveur des coproprits dgrades, que la loi ALUR renforce encore (notamment pour prvenir lapparition de situations difciles16), des interrogations importantes demeurent, au moins deux niveaux. Dune part sur la connaissance prcise du processus de dgradation des coproprits, sur lesquelles on cherche agir ; dautre part sur la prise en compte de la fonction sociale de ce parc et du rle quil joue pour les mnages les plus modestes.
16. Avec par exemple ltablissement dun diagnostic technique global xant la liste des travaux ncessaires ou la cration dun fonds de prvoyance obligatoire.
La complexit du processus dobsolescence des coproprits

Au-del de lidentication des signes de dqualication (dgradation de ltat du bti, difcult de gestion de la coproprit, pauprisation des occupants), des tudes sur les coproprits en difcult ont cherch mieux comprendre les processus qui mnent leur dgradation. Ils soulignent le cercle vicieux qui se met en place et les diverses dynamiques qui salimentent alors au travers dune srie de facteurs qui diffrent selon les cas et interviennent de faon non linaire. Au point quil est parfois difcile de distinguer les causes des consquences de la dgradation.
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Ce phnomne de dprciation dans un nombre consquent (et croissant) de coproprits, se situe la convergence de plusieurs dynamiques qui se manifestent avec force dans la priode actuelle17: la n dun cycle technique qui entrane un besoin de renouvellement des composants du bti (dautant plus important quils ont manqu dentretien ou sont dpasss par les nouvelles normes techniques), mais aussi la n dun premier cycle dmographique avec le dpart des occupants dorigine et leur remplacement par des mnages plus modestes. ces deux dynamiques structurelles sajoute la hausse des charges, lie principalement celle des cots de lnergie qui reprsente une volution durable. Quand ces dynamiques convergent (comme cest aujourdhui le cas), elles contribuent faire du problme des coproprits dgrades un enjeu politique majeur. Un enjeu dautant plus important quil nest pas seulement immobilier et social, mais quil concerne aussi lvolution de la ville. Confrontes des ns de cycles technique et dmographique, les coproprits en difcult sont galement fragilises par laffaiblissement de leur positionnement dans les marchs locaux de lhabitat. Le vieillissement et lobsolescence du produit logement , comme la dqualication de lenvironnement urbain et un dcit dimage, contribuent aussi faire glisser vers le bas les coproprits soumises ces situations dans la hirarchie des formes urbaines. Lobsolescence de certaines coproprits apparat ainsi au croisement dune logique de dgradation du cadre de vie et de disqualication sociale. Deux logiques constamment luvre au sein du parc immobilier et qui contribuent fragiliser certains de ses segments : les quartiers anciens hier, les coproprits dgrades des Trente Glorieuses aujourdhui, et demain les coproprits
17. valuation nationale des plans de sauvegarde des coproprits, Urbanis, DGUHC, 2008.
plus rcentes et les lotissements de maisons individuelles de faible qualit situes dans la priphrie des villes La comprhension et la prise en compte de ces processus de dgradation, et dobsolescence des coproprits (sur le plan technique, social et urbain) apparaissent essentielles pour inverser durablement le phnomne.
Les coproprits dgrades : un d pour laction publique

Alors que la bote outils pour intervenir sur les coproprits dgrades sest considrablement enrichie, des incertitudes demeurent concernant lampleur de lintervention publique et lidentication des coproprits justiant une intervention. La mconnaissance du phnomne jusqu une date rcente na de toute vidence pas facilit la dnition dune politique dintervention. Tout comme labsence de dnition partage et stabilise de la coproprit en difcult et des processus de dprciation qui les affecte. Malgr leffort entrepris pour classer les coproprits en fonction de la gravit de leurs problmes18, il nest pas facile de ranger les coproprits dans ces catgories, et trs souvent on ne caractrise pas la coproprit en fonction de son tat rel, mais en termes de logiques et doutils dintervention19. Les incertitudes concernent aussi la difcile articulation dune intervention publique avec des coproprits au caractre priv, gres dans le cadre des rgles spciques de la coproprit. On trouve donc, dun ct, des propritaires privs runis dans lassemble gnrale des copropritaires qui est souveraine pour toute dci18. partir du chier des logements par communes (FILOCOM) de 2009, lAnah et la DGALN ont mis en place un outil exprimental de reprage an didentier les coproprits et les classer selon leurs degrs de difcults. En fonction de la note obtenue, chaque coproprit fait lobjet dun classement dans quatre catgories (A, B, C, D) de la plus faible la plus forte prsomption de fragilit. 19. Ainsi la gradation va se rfrer au dispositif oprationnel jug le plus adapt : OPAH coproprit, plan de sauvegarde par exemple. Il est vrai que labsence de grille dvaluation (type grille insalubrit , par exemple) ou dindicateurs rend difcile lobjectivation des situations.
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sion concernant la coproprit, sa gestion, son entretien, comme pour dcider dventuels travaux. Dun autre, des acteurs publics, services de ltat, collectivits locales et les oprateurs quils peuvent ventuellement mobiliser. Bref, deux mondes dont les logiques et les capacits dintervention sont trs diffrentes et qui doivent sassocier pour conduire des actions sur les coproprits en difcult.
quemment remis en cause (lenjeu de dveloppement durable et le retour sur investissement qui peut tre attendu long terme paraissant alors dcal par rapport aux proccupations immdiates des propritaires fragiliss). Lobtention des aides, conditionne la ralisation de certains travaux, ne correspondent pas non plus toujours aux besoins immdiats des propritaires. En consquence, tandis que pour certains copropritaires lintervention publique est considre comme une opportunit saisir et la possibilit damliorer leur logement, pour dautres aux ressources plus modestes, elle va ncessiter des arbitrages budgtaires difciles, voire aboutir dans les cas les plus problmatiques la vente de leur logement ou sa perte. Le sentiment gnral davoir nalement peu de prise tant sur le contenu des travaux que sur lobtention daides, jusqu tre pris la gorge , est aliment par des incomprhensions rcurrentes quant aux modalits de nancement. Sachant que ce ou est encore renforc par la temporalit du projet qui schelonne souvent sur plusieurs annes. Finalement, les interventions de redressement des coproprits dgrades soulignent la ncessit pour les copropritaires de dtenir un certain nombre dinformations et de cl de comprhension qui ne sont pas faciles acqurir et/ ou qui ne sont pas toujours donnes la signature de lacte de proprit. Cette dimension est pourtant essentielle, notamment pour les primoaccdants an quils puissent trouver leur place de copropritaire et faciliter la bonne gestion de la coproprit et la ralisation des travaux quand ils sont ncessaires. Plus encore que les propritaires, les locataires sont souvent apprhends du seul point de vue de leur situation sociale, cest--dire avant tout comme des victimes , et sont ce titre trs rarement associs aux dcisions, voire mme
CONCLUSION : DES PRIORITS POUR UN NOUVEAU CYCLE DACTION

lheure o de nouvelles interventions doivent tre dployes sur un nombre potentiellement considrable densembles immobiliers privs, le souci defcacit qui anime les responsables politiques ne doit pas faire oublier que les coproprits avant dtre un problme, sont une solution pour de trs nombreux mnages modestes la recherche dun logement, que des hommes et des femmes y vivent dans des conditions parfois difciles, mais avec des aspirations et des besoins lgitimes que les interventions doivent prendre en compte. Cest non seulement une question de respect des personnes, mais aussi defcacit pour laction.
Des interventions qui rpondent insufsamment la ralit et aux attentes des habitants
Les enqutes ralises par la Fondation Abb Pierre ont mis en exergue un dcalage parfois important entre les proccupations quotidiennes de mnages enliss dans des difcults nancires ou victimes de conditions de vie parfois indignes et des interventions techniques axes sur le cadre bti. Si les travaux permettant lamlioration de lintrieur de la rsidence prtent rarement discussion (cages descaliers etc.), les travaux de rnovation thermique sont plus fr-
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peu informs du contenu des interventions. Face des habitants parfois dcourags dans un contexte o lacuit des difcults peut conduire une forme de repli sur soi et o les divergences dintrt sexpriment de manire parfois conictuelle il sagit de pouvoir recrer un groupe, un collectif autour dun projet commun de requalication. An de parvenir au redressement des coproprits, les interventions doivent placer les habitants au cur des instances de gouvernance en les associant aux dcisions et aux actions. La mobilisation associative des habitants devrait pouvoir se prolonger par une implication au sein dun conseil syndical, actuellement seule instance disposant dun poids juridique lgal. En tout tat de cause, lintervention publique sur le parc des coproprits dgrades doit se traduire par la mise en uvre dactions structurantes, comme lamlioration et la consolidation des modalits de gestion au sein de la coproprit, mais aussi la recherche dune meilleure adquation entre les cots de la coproprit et les ressources de leurs occupants Sans oublier la mise en place daides plus directement adresses aux personnes. Ce dernier point renvoie la question fondamentale de laccs aux droits qui reste, en ce qui concerne de nombreux occupants de coproprits (locataires comme propritaires), trs en de de ce dont bncient, situations sociales quivalentes, les occupants du parc Hlm.
Ce phnomne doit aussi interroger le fonctionnement des marchs immobiliers dans leur ensemble. Les coproprits dgrades apparaissent comme le rvlateur de problmatiques et dysfonctionnements dautres niveaux : insufsance ou inadaptation de loffre de logements sociaux et de logements accessibles, problme dintgration urbaine et sociale de certains quartiers, absence doutils de lutte contre des pratiques illgales (marchands de sommeil), mais aussi plus globalement de rgulation des marchs du logement. Il est donc galement illusoire de vouloir traiter la question des coproprits en difcult de manire isole sans agir sur ces autres phnomnes via des politiques plus globales et correctrices. Si des politiques du logement doivent favoriser la mise disposition dune offre de logements accessibles et sufsants pour les mnages les plus modestes sur lensemble du territoire, les interventions sur les coproprits en difcults doivent imprativement tenir compte du rle social essentiel qui est le leur aujourdhui. Les diffrents leviers activs pour redresser les coproprits dgrades ou en difcult, doivent donc intgrer un objectif de maintien et de consolidation de leur fonction sociale. Sans quoi lintervention butera sur des difcults majeures qui pourront la bloquer, ou ne fera au mieux que dplacer les problmes vers dautres fractions du parc immobilier. Une perspective qui nest videmment pas satisfaisante mais qui est aussi improbable tant les interstices dans la ville, se sont rduits et noffrent que peu dalternatives aux mnages les plus modestes. n
Des interventions qui ne tiennent pas sufsamment compte de la fonction sociale des coproprits dgrades
Si les coproprits en difcult jouent de facto un rle social dans laccueil des plus modestes (en accession ou location), elles apparaissent en ralit bien souvent comme le logement de ceux qui nont pas dautre choix. Un logement dans lequel ils nauront, en outre, bien souvent pas dautres possibilits que de rester durablement.
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La politique du logement, des avances, des inquitudes

QUATRIME CHAPITRE
anne 2013 a t riche en mesures concernant le logement. Un foisonnement de textes qui marque limportance accorde la question et traduit la volont de la traiter de manire plus globale, notamment par linscription de la dimension sociale de la politique du logement dans une perspective plus large de rvision des orientations gnrales de la politique de lhabitat. Autant de textes qui correspondent lenjeu que reprsente le logement pour nos concitoyens et qui soulignent la place quil occupe dans laction gouvernementale. La Fondation Abb Pierre sen flicite et salue ladoption de mesures structurelles au cours de la 2e anne de mandat du Gouvernement. Elle ne peut toutefois attendre quelles produisent leurs effets, de sorte que des rponses rapides doivent tre apportes aux mnages en grande prcarit.
ch immobilier et ltat de loffre de logement et dhbergement, qui dictent les conditions dans lesquelles on y accde. De ce point de vue, la situation demeure proccupante, en particulier du fait de la dgradation de lemploi qui sest poursuivie tout au long de lanne 2013. Le chmage continue son inexorable progression (5,5 millions de personnes pointent Ple emploi, soit 2 millions de plus quen 2008) et le travail en miettes gagne du terrain (la part des embauches en CDD, surtout de trs courte dure, atteignait 82,4 % dbut 2013, niveau le plus lev depuis dix ans2). La crise a par ailleurs engendr une forte hausse de la pauvret. Entre 2008 et 2011 (dernire anne pour laquelle nous disposons dinformations), le nombre de personnes pauvres a augment de 890 000 personnes et la pauvret touche dsormais 14,3% de la population franaise. Un Franais sur sept doit donc vivre avec moins de 977 euros chaque mois. Les alertes en provenance des acteurs de terrain sont tout aussi inquitantes : quil sagisse de la progression des dpenses dpartementales daction sociale, de laugmentation du nombre de sollicitations auprs des associations de solidarit ou des CCAS (qui ont t 77% observer une augmentation globale des demandes daides en 20133, avec le logement comme premier motif de demande daides nancires). Cette forte augmentation de la pauvret saccompagne dune
2. Explosion du nombre de CDD de moins dun mois , Le Monde, 21 novembre 2013. 3. Baromtre de laction sociale locale 2013, Unccas, septembre 2013.
Il importe de prciser le point de vue adopt par la Fondation Abb Pierre pour forger son jugement. Plus quau programme daction gouvernementale, nous nous rfrons au Contrat social pour une nouvelle politique du logement sign par lactuel Prsident de la Rpublique alors quil tait candidat llection prsidentielle1 et, surtout, lvolution de la situation conomique et sociale qui forge les besoins, ainsi qu la situation du mar1. Aprs avoir lanc un appel la Mobilisation gnrale pour le logement en 2012, sign par plus de 150 000 citoyens et de nombreux acteurs du logement, la Fondation Abb Pierre et ses partenaires ont propos aux candidats la Prsidence de la Rpublique de sengager mettre en uvre un ensemble de propositions pour une nouvelle politique du logement en signant pour cela un contrat social , une fois lu. Franois Hollande la sign le 1er fvrier 2012.
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hausse des ingalits. Les mnages les plus pauvres voient leur pouvoir dachat reculer, alors que celui des plus riches progresse4. En 2010, les 10 % les plus riches possdaient 48 % du patrimoine, alors que les 50 % les moins riches nen dtenaient que 7 %5. lvidence, les effets de la crise sont trs ingalement rpartis et touchent dabord les plus modestes et les plus pauvres de nos concitoyens. Ainsi, la marge de manuvre nancire des mnages samoindrit ; et le phnomne est accentu par la hausse des loyers (environ un locataire du secteur libre sur 5 consacre aujourdhui plus de 40% de son revenu son logement) et des prix de vente (qui ont doubl en 10 ans). Les restrictions et la prcarit nergtique progressent (3,8 millions de mnages), et la demande de logement social continue daugmenter pour atteindre plus de 1 700000 demandes actives au 1er septembre 2013. Cest dans ce contexte que se dploient les nouvelles orientations de la politique du logement en France, et cest laune de leur capacit prendre en compte cette ralit sociale de plus en plus ingalitaire et limiter les effets de la crise pour les plus fragiles, que celles-ci doivent tre juges.
Quelle priorit au logement abordable dans les objectifs de production de logements ?

Il faut se rjouir de lambition afche par le Gouvernement de favoriser la construction de 500 000 logements par an dont 150 000 logements sociaux. Des objectifs ambitieux qui sont toutefois loin dtre atteints puisque un peu plus de 330000 logements devraient tre mis en chantier et 117000 logements sociaux ont t nancs en 2013 (un chiffre en hausse de 14% par rapport 2012). Plusieurs mesures ont t prises cette anne pour relancer la production sociale. La mise disposition de terrains publics6 aux collectivits locales pour favoriser la construction de logements sociaux se fait lentement, mais les dcotes sont relles (comprises entre 25 % et 75 % du prix des terrains, selon le nombre de logements sociaux prvus). La promesse de campagne du Prsident de la Rpublique de porter lobligation de construction de logements sociaux dans les communes SRU de 20% 25% a t tenue, et commencera tre mise en uvre en 2014 pour une chance porte 2025. La loi du 18 janvier 2013 encadre dailleurs mieux cette obligation en ouvrant la possibilit de quintupler le montant du prlvement sur les communes en carence, en ajoutant des contraintes de production de PLS et de PLAI et en xant le rythme de rattrapage pour les quatre prochaines priodes triennales7. Dautres mesures sont venues amliorer le nancement du logement social, quil sagisse de la TVA taux rduit (5,5%) pour la construction et
6. Loi relative la mobilisation du foncier public et au renforcement des obligations de production de logement social. 7. 25% des logements manquants devront tre construits au cours de la 5e priode triennale (2014-2016), 33% des logements manquants au 31 dcembre 2016 au cours de la 6e (2017-2019), 50% au cours de la 7e (2020-2022) et 100% de ceux qui font encore dfaut au 31 dcembre 2022 au cours de la dernire priode (2023-2025).
UNE POLITIQUE DU LOGEMENT PLUS SENSIBLE AUX BESOINS, MAIS LA CRAINTE DUNE DILUTION DES PRIORITS SOCIALES
Depuis un quart de sicle, le dcit de la construction constitue un des facteurs majeurs de la crise du logement que la France connat. Linadaptation de loffre manant du parc existant en est une autre composante, dautant plus proccupante que la situation des mnages continue se dgrader.
4. Lvolution du bien tre en France depuis 30 ans, Credoc, dcembre 2012. 5. Enqute patrimoine de lInsee.
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la rhabilitation thermique, de la baisse du taux du Livret A et de laugmentation de son plafond pour faciliter le nancement des oprations et mobiliser des ressources supplmentaires pour le logement social... Indniablement, des lments de relance sont l. Et le Pacte dobjectifs et de moyens sign le 8 juillet 2013 entre ltat et lUSH acte dengagements rciproques pour atteindre les objectifs de construction et de rnovation en 2015, dont la Fondation Abb Pierre souhaite vivement quils soient tenus. Tout comme elle souhaite que les organismes Hlm soient pleinement au rendez-vous ds 2014 au regard des efforts consentis leur gard. Principales ombres au tableau sur le volet du nancement du logement social, et elles sont dimportance : la diminution de la ligne fongible des aides la pierre et la surcharge foncire inscrite au budget de ltat pour 2014, qui passe de 500 millions deuros en 2013 450 millions deuros en 20148 (soit une baisse de 10%), et le recours des ressources extrabudgtaires limites dans le temps. Au-del des objectifs quantitatifs, disposer dun logement abordable, cest--dire accessible et dun cot compatible avec les ressources des mnages y compris des plus modestes , est plus que jamais un impratif. Or, les logements sociaux restent souvent trop chers et le dcalage entre une partie des loyers des logements sociaux neufs et les ressources des demandeurs est devenu proccupant. Il ne faut pas oublier que la hausse de la production ces dix dernires annes tient beaucoup loffre PLS et que ces logements, inaccessibles pour la quasi-totalit des demandeurs, reprsentent encore prs dun tiers de lobjectif de production annuelle des 150000 logements sociaux jusquen 2017. Certes, la ministre du logement a lanc un programme de production de logements trs sociaux bas niveau de quittance , lequel rpond une attente forte
8. La subvention de ltat pour un logement en PLAI passe 300 euros (400 euros en 2013, 800 en 2011) et 7 000 euros pour un PLUS (10760 euros en 2011).
des associations pour faire voluer laccessibilit nancire du logement social. Mais son ambition reste limite compare aux besoins (3000 PLAI adapts et en diffus en 2015) et, au nal, on est encore loin des prconisations du rapport prparatoire au Plan quinquennal de lutte contre la pauvret9 : un minimum de 40% de PLAI dans la production sociale globale et une production PLUS sous les plafonds pris en compte pour lAPL dici la n du plan quinquennal.
Des objectifs ambitieux de rnovation thermique, mais quel impact sur la prcarit nergtique ?
En matire de rnovation thermique, des objectifs ambitieux ont galement t xs (500 000 logements par an lhorizon 2017, dont 120 000 logements sociaux) au regard du rythme damlioration globale des logements ces dernires annes (33 000 logements rhabilits en 2012 dans le parc public, 61000 dans le parc priv). Le programme Habiter mieux , qui cible les logements nergivores, a pris un essor quantitatif palpable, cependant la rvaluation de ses plafonds de ressources rend dj perceptible le risque de passer en partie ct de la cible des plus prcaires (les plus modestes ne reprsentent que 30% de laugmentation des dossiers, tandis que la progression pour lensemble des mnages est de 101%). Pour la Fondation, lenjeu rside dans une politique qui fasse davantage systme : massier lintervention en priorisant les plus modestes (ce qui suppose une inversion de la tendance actuelle) ; soutenir les propritaires avec des fonds publics et renforcer la rglementation relative la dcence et linsalubrit ; mener
9. Pour un choc de solidarit en faveur des sans-abri et des mallogs , rapport dAlain Rgnier et Christophe Robert prparatoire la Confrence nationale contre la pauvret et pour linclusion sociale, dcembre 2012.
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une politique de long terme sur le bti et renforcer paralllement laide la facture (bouclier nergtique), sans quoi les mnages pauvres et modestes seront encore plus massivement contraints des pratiques de privation.
Une autre vision du march, dont les effets resteront toutefois limits pour les plus modestes
Le march nest plus considr comme tant lui seul en capacit dassurer la bonne adquation entre loffre et la demande et de nouvelles mesures tentent de mieux prendre en compte les difcults croissantes daccs au logement dans le parc locatif priv, dans un contexte de crise du logement renforce par les effets de la crise conomique. Ds aot 2012, le nouveau gouvernement a adopt un dcret (reconduit en 2013) limitant les hausses de loyer dans le parc priv dans certaines agglomrations10. Le projet de loi ALUR systmatise la prise dun tel dcret ds lors que la situation sur le march locatif le justie et donne une base lgale un dispositif plus large de modration des loyers. Il prvoit la xation par le prfet de loyers de rfrences majors et minors dans les zones tendues du territoire, cals sur le loyer mdian constat sur une zone gographique considre, ainsi quun complment exceptionnel de loyer pour les logements prsentant des caractristiques de localisation ou de confort exceptionnelles . Lencadrement des loyers est une mesure courageuse, mais la Fondation se doit dinterroger le mcanisme propos. Il apparat, en ltat du
10. Dcret n 2013-689 du 30 juillet 2013 relatif lvolution de certains loyers dans le cadre dune nouvelle location ou dun renouvellement de bail, pris en application de larticle 18 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989. Cette possibilit, inscrite dans la loi du 6 juillet 1989 rgulant les rapports locatifs, ntait jusque l mise en uvre que dans lagglomration parisienne (39 agglomrations sont dsormais concernes, en Mtropole et Outre-mer) et ne visait pas les relocations.
texte, que les loyers les plus chers baisseront, sauf application du complment exceptionnel, dont les conditions dapplication doivent encore tre claircies. La prise en compte de la surface du logement pour la xation des loyers de rfrence pourra avoir une incidence la baisse sur les petits logements trs chers dans lesquels se retrouvent de nombreux mnages modestes. Mais paralllement, les loyers les moins chers risquent daugmenter (ceux qui sont infrieurs au loyer de rfrence minor), mme si cela devrait se faire de manire progressive. lintrieur de cette fourchette, le risque est aussi important que le loyer de rfrence major devienne la norme, entranant un mouvement gnral de hausse (mme limit et liss dans le temps). La Fondation Abb Pierre restera donc trs attentive ce que la deuxime lame du rasoir le dcret qui limite les augmentations aux relocations et au renouvellement des baux dans certains territoires produise ses effets. Au nal, le dispositif mis en place est modeste et ne devrait donc pas provoquer de baisse gnralise des loyers. Par ailleurs, lenjeu de la connaissance et de llaboration de rfrences ables, claires et transparentes (par le biais des observatoires instaurs par la loi), qui dpasse le seul objectif de rgulation des loyers en tant que tel, ne parat pas sufsamment pris en compte pour permettre une analyse ne du fonctionnement des marchs immobiliers et mieux asseoir les politiques locales de lhabitat dans le souci de matriser les prix de limmobilier et ainsi rpartir loffre de logement abordable sur les territoires. La mise en place de la garantie universelle des loyers, savre, quant elle bien plus limite que les ambitions afches initialement. Elle a fait lobjet dune vive opposition, en particulier de la part des reprsentants des propritaires privs et
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Alors que ni la production neuve de logements sociaux ni lencadrement des loyers ne sufront rpondre la demande sociale, la politique du logement nintgre toujours pas dobjectifs ambitieux de mobilisation du parc locatif priv vocation sociale. Cette mobilisation est pourtant essentielle pour pallier linsufsance de logements sociaux (notamment dans les communes SRU en carence) et contribuer mettre en uvre les obAinsi, la Fondation Abb Pierre craint que la GUL jectifs de droit au logement et de mixit sociale. (qui prsentait des atouts intressants dans la mouture initiale du projet du ministre : suppres- Le conventionnement de logements privs connat sion parallle de la caution, mutualisation des un vritable effondrement : alors qu1,5 million de risques) ne permette pas rellement de don- nouvelles locations se font chaque anne daprs ner la priorit aux personnes qui rencontrent des le CGEDD13, seulement 6 200 logements loyers difcults pour accder un logement (la slec- matriss ont t mobiliss en 2012, contre prs tion des mnages par les bailleurs privs ou les de 38000 en 2009. Et labsence de rquisition agences immobilires continuant prioriser les de logements vacants par le Gouvernement un plus solvables)11. La nouvelle formule adopte an aprs avoir engag la dmarche tmoigne du cible mieux certains publics (tudiants, appren- fait, quau-del de sa ncessit dans la situation tis, salaris prcaires et demandeurs demploi), de crise que nous vivons, elle ne peut elle seule en ajoutant des briques supplmentaires pour constituer une politique massive de mobilisation ces derniers12 (un plafond de loyer major pour du parc priv14. lligibilit au dispositif, une couverture possible au-del de 50% de taux deffort, une absence En la matire tout reste donc faire : trouver les de franchise), mais la Fondation Abb Pierre voies de captation massive, revoir les contreparregrette vivement labsence de dispositif parti- ties sociales aux avantages accords, sappuyer culier de coordination de ce nouvel acteur dans sur la politique damlioration des logements le paysage dj complexe de la prvention des expulsions. Si lon comprend que les moyens per13. La mobilisation du parc priv des ns sociales en particulier dans mettant de couvrir le risque locatif et de recouvrer les communes en tat de carence, CGEDD, juin 2013. les dettes doivent tre identis, il devrait en tre 14. Pourquoi aucun logement na t rquisitionn depuis un an , Libration, 11 dcembre 2013. de mme pour la prvention des expulsions dans lobjectif dimpulser une approche plus sociale, plus efcace et, si ncessaire, un relogement plus rapide.
11. Sachant par ailleurs que la GUL, elle seule, ne rgle videmment pas la question du taux deffort sur un march priv qui a subi dimportantes hausses depuis de nombreuses annes. 12. Sont aussi concerns les mnages logs par des organismes agrs pour les activits dintermdiation et de gestion locative et de matrise douvrage dinsertion.
des gestionnaires immobiliers (dnonant tour tour, le cot de cette mesure, lintroduction dune gestion administre qui remettrait en cause le fonctionnement du march ou encore le risque de dresponsabilisation des locataires). Au nal, elle ne sera plus obligatoire, le bailleur pouvant lui prfrer la caution, ce qui risque de demeurer un obstacle majeur daccs au logement, notamment pour les plus modestes. De mme, la GUL perd son caractre universel, de sorte que la question de son attractivit reste entire.
Une mobilisation du parc priv vocation sociale nettement insufsante
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LA NCESSIT DUNE RPONSE RAPIDE ET CONCRTE AUX BESOINS SOCIAUX

Toutes les mesures envisages, adoptes ou mise en uvre en 2013 sont-elles la hauteur de la crise sociale que nous vivons ? La rponse cette interrogation est dlicate et doit tre nuance, notamment parce que la statistique franaise ne permet pas dvaluer en temps rel la fragilit des mnages. Les dernires donnes produites concernant la pauvret et les ingalits concernent lanne 2011. Nous navons donc pas une visibilit complte de la situation sociale en 2013, mais les sollicitations auprs des associations de solidarit ou des centres communaux daction sociale laissent prsager une forte aggravation de la situation. Lapprciation de la Fondation Abb Pierre sur la politique du logement conduite depuis 18 mois reste galement nuance en raison de la temporalit de laction publique. Certaines lois sont soit en n de discussion parlementaire, soit peine votes, mais notre inquitude rside dans le fait que mme celles dont ladoption remonte au dbut de lanne 2013 commencent juste tre mises en uvre, et produisent des effets longue chance ou dmarrent de faon trs lente15. Il en va de mme pour le Plan contre la pauvret et pour linclusion sociale adopt en janvier 2013, dont lappropriation par les acteurs territoriaux est en cours mais dont les effets concrets demeurent encore limits. La Fondation Abb Pierre salue ladoption dobjectifs en direction des personnes en difcult, notamment celles inscrites dans le Plan quin15. titre dexemples, seules quelques cessions de terrains, avec des dcotes importantes, avaient t ralises la n de lanne 2013 et lobligation faite certaines communes de disposer de 25% de logements sociaux dans leur parc de rsidences principales commence simposer pour la priode 2014-2016.
quennal de lutte contre la pauvret dans lequel le logement prend sa part, quil sagisse de remdier leffectivit partielle du droit au logement opposable dans certains dpartements, de mettre n la gestion au thermomtre de lurgence et de prioriser laccs au logement, de prvenir les expulsions locatives ou daccompagner les personnes habitant dans des campements ou des squats. Mais dans ces diffrents domaines, les changements ne sont pas encore perceptibles sur le terrain, et rien ne garantit encore aujourdhui que le sort des plus fragiles samliorera et que le mal-logement reculera de faon signicative. La conduite de la politique du logement sapparente davantage celle dun ptrolier dont les inexions de trajectoires sont lentes, qu celle dun driveur capable de les modier rapidement. Or, pour la Fondation Abb Pierre comme pour le Collectif des associations unies pour une nouvelle politique du logement, il nest pas possible dattendre que les mesures structurelles produisent leur effet pour traiter les situations les plus intolrables, sources de souffrance pour des dizaines de milliers de personnes. Nous ne pouvons nous contenter de linexion positive quannoncent les orientations, les discours et les objectifs afchs de la politique du logement et des potentialits quils portent. Leur mise en uvre concrte est dsormais devenue imprative. La rponse du Gouvernement aux mal-logs doit aller au bout des ambitions afches.
Lurgence sociale exige des rponses immdiates

Alors que lon compte plus de 3,5 millions de mal-logs, lanne 2013 na pas t celle de la rupture attendue, celle du choc de solidarit . Le plan durgence prconis par le rapport prparatoire la confrence de lutte contre la pauvret, destin faire front rapidement aux situations les
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plus difciles, na pas t repris dans sa globalit et, dans tous les cas, na par exemple pas permis dapporter des rponses aux nombreux mnages reconnus prioritaires lissue dun recours Dalo qui ont dpass les dlais rglementaires, ni conduit au moratoire sur les expulsions locatives que nous appelions de nos vux. Sur de nombreux volets, nous nen sommes pas encore au stade des changements visibles, et les diagnostics territoriaux (diagnostics 360 degrs), devant associer lensemble des acteurs locaux pour valuer les besoins dans une perspective dadaptation pluriannuelle de loffre (de logement, dhbergement, daccompagnement), ont pris du retard, alors que le calibrage et surtout la qualit de la rponse en dpendent. Malgr des retards prjudiciables en matire de cration de CADA (centres daccueil pour les demandeurs dasile), la Fondation Abb Pierre constate que des efforts ont t faits pour augmenter le nombre de places dhbergement : comme tous les ans, les capacits daccueil augmentent ; mais comme tous les ans aussi, elles ne sufsent pas. Le secteur de lhbergement reste soumis une tension extrme face une demande sociale qui augmente. En novembre 2013, 70 % des demandes au 115 nont pas donn lieu un hbergement et 82% des absences de rponse sont expliques par un manque de places disponibles. Il en rsulte que sur le terrain, les acteurs ne constatent pas vritablement de changement de modle et la Fnars relve un dcalage abyssal entre loffre et les besoins .
Linstruction aux prfets du 21 novembre 2013 annonce une fois de plus la n de la gestion saisonnire du dispositif dhbergement durgence, mais lorganisation de lhiver 2013/2014 ne laisse pas prsager de vritable changement. Si ltat dgage des moyens croissants, avec cet hiver une enveloppe complmentaire de 107 millions deuros, ces derniers ne sufront pas rsoudre la difcile quation de la n de la gestion saisonnire : ils sont la fois insufsants pour couvrir lensemble des besoins et leur chage repose encore sur de nombreux recours des solutions temporaires de mise labri de faible qualit et pas toujours adaptes. Dans ce contexte, les principes dinconditionnalit et de continuit de la prise en charge continuent dtre rgulirement mis mal dans de nombreuses villes. Enn, si la Fondation Abb Pierre peut comprendre que dans les territoires les plus tendus, prioriser laccs au logement en actionnant toute lanne lintgralit des leviers le permettant se pose en complmentarit dune offre dhbergement qui doit galement voluer, elle attend des progrs immdiats dans les territoires peu tendus pour rapidement dvelopper une offre nouvelle de logement.
Des incohrences et des inquitudes majeures dans certains domaines de laction gouvernementale
La Fondation Abb Pierre a t extrmement surprise voire choque dapprendre la dsindexation des allocations logement sur lindice de rfrence des loyers16. Ce choix est surprenant quand on se souvient du toll quavait soulev auprs de lactuelle majorit la dsindexation des APL en 2012, par lancien Gouvernement, au nom du poids des aides la personne dans le systme redistributif
16. Confront de nombreuses critiques, le Gouvernement a nalement opt pour une indexation en octobre 2014, soit 3 mois sur 12.
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franais. Une dcision profondment injuste qui affectera directement les plus fragiles et une mesure incohrente quand on sait que les aides la personne sont, aprs les minima sociaux, celles dont le caractre social et progressif est le plus avr pour plus de 6 millions de mnages. Le manque gagner est important et entrainera un appauvrissement des plus dfavoriss lheure o la solidarit nationale doit au contraire abriter les plus fragiles des bourrasques dune crise particulirement violente. De la mme manire, aprs les vacuations systmatiques et aveugles de bidonvilles, aux consquences dsastreuses pour leurs occupants, menes par le prcdent Gouvernement, la circulaire interministrielle du 26 aot 2012 relative lanticipation et laccompagnement des oprations dvacuation des campements illicites promettait de nouvelles pratiques et de nouvelles rponses. Un changement que les divers rapports dvaluation et tmoignages des professionnels ne constatent pourtant pas vraiment ou pour le moins de manire trs ingale : le volet rpressif de cette circulaire prime encore sur son volet prventif . Les appels au respect des droits fondamentaux vis--vis de citoyens europens se sont succds de la part du Dfenseur des droits, de la Commission nationale consultative des Droits de lhomme17, des associations18 relays par les injonctions rptes des instances europennes19. Les vacuations sans solution se poursuivent et le rejet reste important, comme en tmoigne la violente stigmatisation dont les occupants de ces bidonvilles ont encore fait lobjet cette anne. La Fondation Abb Pierre a rappel
17. Roms : la CNCDH rend ses recommandations au Gouvernement, Communiqu de presse, CNCDH , 2 aot 2013. 18. Le Collectif Romeurope, notamment. 19. La Commission europenne par la voix de Viviane Reding, le Parlement europen ainsi que le Comit europen des droits sociaux qui a condamn une nouvelle fois la France pour non respect de la Charte sociale europenne par une dcision rendue publique le 21 janvier 2013.
plusieurs reprises quil ne faut pas se tromper de combat : des personnes et des familles, citoyennes europennes fuyant le rejet dans leur pays dorigine, sont maintenues dans des conditions de vie indignes et souffrent de dplacements organiss par les autorits publiques qui ne rglent rien, voire contribuent accrotre leurs difcults (rupture dans la scolarit des enfants ou le suivi de soins, destruction du peu de biens que possdent les personnes). Un problme qui concerne quelques milliers de personnes et que notre pays doit pouvoir rsoudre en mettant en uvre un plan national de traitement des bidonvilles digne de ce nom.
Des moyens humains et nanciers insufsants pour mettre en uvre les rformes engages
Les mesures lgislatives, aussi fondamentales soient-elles, ne sufront pas. titre dexemple, la loi Alur a notamment t loccasion, sous limpulsion des associations, de dvelopper les leviers permettant aux locataires confronts des difcults pour se maintenir dans leur logement et rgulariser leur dette, et de renforcer la prvention des expulsions en amont de la procdure judiciaire (mme si elle nest toutefois pas aussi ambitieuse que la Fondation Abb Pierre le prconisait). Cette satisfaction ne doit cependant pas faire oublier quau-del de la dimension lgislative en tant que telle, labsence de moyens humains et nanciers supplmentaires pour renforcer les aides et les outils oprationnels de soutien aux
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locataires en difcult risque fort de ne pas inverser la courbe des expulsions. Dautant quaucune base lgale nest donne au fait que lexpulsion doit rester lexception : absence de concours de la force publique sans relogement, cohrence avec lobligation de relogement au titre du Dalo, cration dun protocole daccord dans le parc priv De la mme manire, lamlioration de la lutte contre les marchands de sommeil (en compltant le panel des sanctions lgales possibles) et la cration de nouveaux outils de reprage des logements indignes ne doivent pas faire oublier lenjeu du nancement, de la mise en uvre des outils oprationnels et de leur coordination, pour radiquer le noyau dur dhabitat indigne qui pnalise durement les plus fragiles. Laboutissement des procdures par la ralisation effective des travaux, dont on voit quelle est difcile aujourdhui, demande des moyens nanciers importants, tout comme le reprage des situations et laccompagnement des occupants, ce que rappelle le Contrat social pour une nouvelle politique du logement sign par le Prsident de la Rpublique. Dune manire gnrale, si les constats la base de lintense production lgislative de ces derniers mois, comme les orientations retenues pour rednir laction publique en matire dhbergement et de logement, sont globalement partags par la Fondation Abb Pierre, elle attire toutefois lattention sur le fait que les avances prvues dans les textes dpendent de la volont de les mettre en uvre et des moyens humains et nanciers mobiliss. Or, ce stade nous navons pas la garantie que cette mobilisation sera effective ni que ces moyens seront consentis alors que la
loi de nances pour 2014 prsente un nouveau budget de rigueur. La mise en uvre du plan de lutte contre la pauvret se heurte galement de telles limites. Les services de ltat naviguent parfois vue, en fonction des nouvelles orientations ou des rallonges nancires. Plus globalement, un pilotage et un suivi dpartement par dpartement des actions annonces, fonds sur un diagnostic partag et une valuation des actions engages, fait dfaut. Au mieux, sont dresss des tats davancement des actions, sans toutefois toujours sinterroger sur leur efcacit relle et les moyens quils impliquent. Cette situation tient notamment labsence de cadre pluriannuel pour la mise en uvre des objectifs de la politique du logement. Avec le Collectif des associations unies, la Fondation Abb Pierre appelle donc llaboration dune loi de programmation pluriannuelle de la politique du logement et du plan quinquennal de lutte contre la pauvret, qui engage les moyens de la nation dans la dure et donne de la visibilit tous les acteurs. Une loi de programmation porteuse dobjectifs ambitieux : produire 150 000 logements sociaux abordables par an, rnover 500000 logements, dvelopper un grand plan de mobilisation de logements privs vocation sociale (en particulier dans les villes qui ne respectent pas la loi SRU), radiquer 600000 logements indignes, rsorber les bidonvilles dans le respect de la dignit des personnes, adapter laccueil et lhbergement aux besoins rels des personnes en difcult de logement et en se donnant les moyens de les accompagner autant que de besoin
Lenjeu de la dclinaison locale de la politique du logement

Enn, et nous terminerons sur ce point, le dcalage observ entre les nouveaux objectifs de la politique du logement et leur mise en uvre recoupe la csure entre le niveau national o sexprime la volont de ltat et le niveau local
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o se mettent effectivement en uvre les mesures concernant lhbergement, le logement ou la politique de la Ville. Le dcalage est patent quand, par exemple, la somme des objectifs de construction de logements sociaux afchs dans les programmes locaux de lhabitat est infrieure lobjectif national de production de 150 000 logements sociaux par an. Le dcalage est aussi fort quand des dispositions adoptes au niveau national comme cest le cas avec le Plan contre la pauvret et pour linclusion sociale, peinent trouver une dclinaison locale. La mise en uvre des nouveaux objectifs de la politique du logement est troitement lie la mobilisation des collectivits locales qui, dotes de nouvelles responsabilits en matire dhbergement et de logement, sont devenues des acteurs incontournables. Mais les territoires ne sont pas tous logs la mme enseigne et il est manifeste que les opportunits ou les perspectives ne se prsentent pas de la mme manire partout et pour tout le monde. Et ce propos, la question de la solidarit nancire entre les collectivits territoriales se pose comme une question essentielle. Tous les territoires ne sont pas gaux quant aux charges, notamment sociales, quils doivent assumer et quant aux moyens dont ils disposent pour le faire. Lefcacit des mcanismes de prquation est loin dtre la hauteur des enjeux, et les dispositions prvues pour la renforcer en 2014 apparaissent trop modestes au regard des carts de richesse combler. Dans ce contexte, la proposition de la Fondation Abb Pierre dinstaurer une scalit adapte en matire de logement, travers une contribution de solidarit urbaine (ciblant les transactions et les loyers aux prix excessifs), na malheureusement pas encore trouv dcho, alors quelle pourrait savrer tre un outil de redistribution et de rparation urbaine particulirement efcace (en chant son produit sur la production de logements sociaux et sur la mobilisation et la rnovation du parc priv des ns sociales, l o il en manque).
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Avec la rforme de la politique de la ville et le prolongement de la rnovation urbaine, act par la loi Ville et Cohsion sociale , de nombreux territoires pourront continuer intervenir sur des quartiers qui se pauprisent et des parcs de logements soumis des processus de dprciation importants. condition toutefois que le bilan du premier PNRU soit vritablement mis prot et que la politique mene conduise actionner simultanment tous les leviers (la dimension sociale incluant ducation, emploi, sant, etc. et les dimensions urbaine, conomique et environnementale). condition galement que soit rellement articule la politique de ville et la politique locale de lhabitat (notamment avec la ncessaire inscription des programmes de rnovation urbaine dans les PLH) ; que lon assiste une meilleure prise en compte des habitants qui sont les premiers destinataires de cette politique et quils puissent enn avoir lassurance que leurs quartiers constituent de nouveau des espaces de dveloppement et contribuent rejouer un vritable rle de promotion sociale. Un objectif qui, au-del du logement et de lhabitat, rejoint la question des transports, de lemploi, de la citoyennet, de la culture Il sagit enn de parvenir dpasser les rsistances, et notamment celles des communes rfractaires la production de logements sociaux (qui ne remplissent pas leurs obligations vis--vis de la loi SRU) ou laccueil des gens du voyage par une intervention plus ferme de ltat lorsque cela savre ncessaire. Car lvidence, lchelon local conditionne la mise en uvre de toutes les avances que nous avons voques dans ce chapitre et ainsi les rponses concrtes apportes aux mal-logs. n
Mobiliser les collectivits locales contre le mal-logement

CINQUIME CHAPITRE
quelques mois des lections municipales, la Fondation Abb Pierre a souhait se pencher sur la manire dont les politiques de lhabitat traitent localement la question du logement et rpondent la diversit territoriale des manifestations de mal-logement. Les capacits dintervention des collectivits locales ont t renforces tout au long du processus de dcentralisation engag en France depuis une trentaine dannes et elles sont dsormais dotes de responsabilits accrues et de moyens dintervention nouveaux en matire dhabitat, notamment depuis lActe 2 de la Dcentralisation intervenu en 2004. Les programmes locaux de lhabitat (PLH) labors et mis en uvre au niveau des agglomrations apparaissent aujourdhui comme les pivots de laction locale en faveur du logement et les supports dune action publique visant mieux rpondre aux besoins sociaux et traiter le mallogement dans ses diffrentes dclinaisons territoriales. La lgitimit des intercommunalits est aujourdhui reconnue (y compris par les communes), leur champ daction a t largi et elles disposent travers la dlgation des aides la pierre de moyens consquents pour dvelopper loffre locative sociale et mieux la rpartir spatialement. LActe 3 de la dcentralisation, en cours
dlaboration, porte en lui la promesse dune meilleure convergence de lensemble des comptences durbanisme, de logement et daction sociale, travers la cration des futures mtropoles . Il pourrait aussi contribuer dnir un nouveau partage des responsabilits entre tat et collectivits territoriales. Dans ce contexte, la Fondation Abb Pierre a enqut dans une quinzaine de grandes agglomrations an didentier les facteurs qui ont favoris lmergence des politiques locales de lhabitat et de comprendre la faon dont elles se sont structures, les options et les orientations choisies, les questionnements soulevs Si certaines de ces agglomrations se sont engages de longue date dans des politiques locales de lhabitat ambitieuses, elles rpondent de faon beaucoup plus ingale linvitation de ltat dapporter aussi des solutions aux dfavoriss. Pourtant, la satisfaction des besoins sociaux, et la lutte contre le mal-logement et lexclusion sont incontournables pour les politiques locales de lhabitat, aujourdhui peut-tre plus encore quhier dans un contexte daggravation des difcults conomiques et sociales des mnages. Lanalyse permet, en outre, de montrer que la solution au traitement du mal-logement napparat vraiment que lorsque les EPCI ont une vision largie de leurs responsabilits en matire dhabitat, lorsque leur action en direction des populations les plus fragiles sintgre dans une politique locale de lhabitat ambitieuse et en constitue lun des volets.
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Lmergence de la question de lhabitat dans les politiques locales

Pour comprendre la faon dont les territoires se saisissent de la question du logement, il convient de croiser deux processus parallles et complmentaires : une approche par le haut qui correspond limpulsion donne par ltat et les diffrentes vagues de dcentralisation et une approche par le bas qui correspond la manire dont la question de lhabitat a t identie puis problmatise par la collectivit locale partir de ses enjeux spciques. En effet, la faon dont les territoires se saisissent de la question du logement est structure par lvolution du cadre lgislatif, rglementaire et nancier, mais aussi par la manire dont celleci merge sur la scne locale, en lien avec des problmatiques spciques : notamment les difcults rencontres par certaines populations (des jeunes sans qualication aux cadres), la question du dveloppement conomique, lvolution de la situation dmographique De nombreuses intercommunalits se sont donc saisies de la question du logement, travers les obligations ou les possibilits de dlgation que ltat a cr. Pour celles ayant identi une problmatique forte de logement sur leur territoire, la dlgation des aides la pierre en 20041 et le Plan de cohsion sociale adopt en 2005 ont incontestablement contribu faire du dveloppement de la construction locative sociale une priorit daction et favoriser la mise en uvre des objectifs de la loi SRU. Cette mobilisation des structures intercommunales sest accompagne dune amlioration des outils de connaissance (observatoires, tudes), de planication (objectifs par commune, identication de programmes et de sites), damnagement (dveloppement des ZAC) et, ce faisant, dune prise de conscience plus importante
1. En 2005, 12 EPCI et 4 dpartements prennent la dlgation de comptence. En 2013, ils sont 83 EPCI et 26 dpartements dans ce cas.
des enjeux lis au logement par de nombreux lus locaux. Mais dune manire gnrale, la prise en compte de ces enjeux reste diversie et les moyens accords la politique de lhabitat et du logement demeurent trs ingaux. Lantriorit de la mobilisation des collectivits locales sur la question du logement constitue un facteur favorable lmergence de politiques locales de lhabitat ambitieuses. De nombreuses agglomrations, dont les politiques apparaissent aujourdhui vertueuses, ont trs tt construit un socle dactions communes, dbordant largement le registre de leurs comptences et anticipant sur le cadre de coopration intercommunale propos en 1999 (la Communaut urbaine de Strasbourg, de Nantes, de Lyon ou Rennes Mtropole, par exemple). Lintensit des relations existantes entre les lus et les oprateurs (promoteurs, bailleurs sociaux, associations dinsertion par le logement) joue galement un rle vident dacclrateur dans les tapes dune prise de conscience politique et dmergence dhabitudes de travail partages. Lintgration des enjeux dhabitat et de logement dans une stratgie plus globale de dveloppement de territoires a permis quant elle danticiper les besoins des nouveaux arrivants, dassurer le desserrement des mnages sur place et la uidit des parcours rsidentiels, de maintenir lattractivit du cadre de vie... A contrario, la faiblesse de certaines instances intercommunales, lmiettement communal et lopposition franche ou passive de certaines communes au dveloppement dune action coordonne en faveur du logement, ont pu freiner le dveloppement de politiques de lhabitat quilibres et cohrentes lchelle des bassins dhabitat.
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Pour certaines intercommunalits, la prise de responsabilit sest droule sur des priodes assez longues et de faon progressive, dun programme local de lhabitat lautre. Sachant que le contenu mme de la comptence habitat transfre aux EPCI recouvre des dimensions plus ou moins larges (tous nont pas la comptence durbanisme ou celle relative laccueil des Gens du voyage, au peuplement ou lattribution de logements sociaux). Pour celles qui se sont engages dans des politiques locales de lhabitat, trois grandes tapes de maturation peuvent tre dgages. La premire tape est essentiellement consacre la relance de la construction locative sociale et sa meilleure rpartition entre les communes. Dune manire gnrale, les lus apparaissent aujourdhui davantage convaincus quil y a quelques annes de la ncessit de produire du logement accessible. Le contexte de fragilisation conomique et social les y a aids, ainsi que le travail de sensibilisation men par certaines agglomrations en direction des communes (comme la Communaut urbaine de Bordeaux). Une sensibilisation qui met toutefois parfois du temps se concrtiser et porter ses fruits. On le voit notamment dans le cadre de lapplication de la loi SRU o les efforts de construction restent trs ingaux entre les communes au sein dune mme agglomration. La deuxime tape dans le dveloppement des politiques locales de lhabitat sancre dans la prise de conscience dun dcalage entre la construction locative sociale et ltat des besoins sociaux, particulirement dans les agglomrations aux marchs immobiliers tendus. Elle constitue un temps dapprentissage en faveur dune meilleure orientation de la production de logements sociaux et de mise en place des outils pour la maintenir dans le temps. Les rponses des grandes agglomrations
sorganisent alors autour de plusieurs axes : diminution des PLS et augmentation des PLAI, stratgie foncire renforce (rserves foncires, soutien aux tablissements publics fonciers), cration de secteurs de mixit sociale, soutien laccession sociale, exprimentations face des problmatiques spciques bien identies (logement des saisonniers). Cette tape conduit rarement inverser radicalement des tendances lourdes de dsquilibre entre loffre et la demande, mais elle contribue toutefois xer de nouvelles ambitions aux politiques locales de lhabitat. Une troisime tape de maturation correspond llargissement du primtre dintervention des collectivits et lintgration progressive de la demande sociale dans leur politique locale de lhabitat. Confrontes la spcicit de leur propre contexte socio-conomique et immobilier et la diversit de la demande sociale de logement sur leurs territoires, des collectivits sont amenes rechercher des rponses au-del de la seule production dune nouvelle offre de logements sociaux : rhabilitation du parc de logements, conventionnement du parc priv, intgration de la question du peuplement... Cest dans cette confrontation lampleur et la diversit de la demande sociale quapparat une voie de progrs pour les politiques locales de lhabitat. Elle a dj t emprunte par quelques EPCI, parmi ceux qui ont t tudis, qui restent nanmoins peu nombreux (Rennes Mtropole, Lille Mtropole, Nantes Mtropole).
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Politiques locales de lhabitat : deux stratgies dintervention diffrencies

La diversit des politiques locales de lhabitat est galement lie la capacit des acteurs locaux semparer de la question du logement et la traduire en actes. Cette capacit sinscrit notamment dans lhistoire politique et institutionnelle des territoires et dpend fortement de la philosophie politique qui fonde laction des collectivits locales. L o elles ont une tradition dintervention publique, le processus de prise en charge de la question du logement progresse videmment plus vite que dans les communes qui, par choix politique, comptent avant tout sur le march pour satisfaire les besoins sociaux en matire de logement et rejettent lide dune intervention publique rgulatrice. Une premire stratgie repose principalement sur une politique de loffre inscrite dans le cadre dun accompagnement du march. Elle consiste augmenter et diversier loffre de logements, notamment sociaux, pour favoriser une plus grande uidit des parcours rsidentiels, tout en rpondant de manire cible des besoins spciques (logement des tudiants, des jeunes adultes, adaptation au vieillissement, au handicap). Elle prend de plus en plus appui sur la signature de conventions entre EPCI et communes (comme dans lagglomration de Lyon ou de Grenoble), une contractualisation entre collectivits publiques qui se prolonge par la signature de chartes avec des oprateurs (bailleurs sociaux, promoteurs privs, collecteurs du 1 % logement) pour formaliser des engagements rciproques inscrits dans les PLH (elles organisent par exemple, comme dans la Mtropole nioise, la coopration entre bailleurs sociaux et promoteurs privs et encadrent la production de logements sociaux en VEFA). La seconde sinscrit dlibrment dans une stratgie dintervention globale porte par quelques EPCI qui safrment comme des autorits organisatrices et rgulatrices de la politique de lhabitat sur leur territoire. LEPCI sinscrit dans une double mission daide la production et dencadrement des politiques du logement. Certaines agglomrations sont ainsi passes de dmarches de ngociation avec les oprateurs au gr des opportunits foncires ou de lannonce dobjectifs gnraux de diversit de lhabitat, la dnition de rgles durbanisme prcises concernant les types de logements produire (trs social, social, intermdiaire, accession sociale, offre prive) et/ou la signature de conventions sur les prix de sortie des oprations prives. Lagglomration de Rennes Mtropole a, par exemple, cherch combiner lensemble des outils dont elle pouvait disposer en les mettant au service dune stratgie lisible qui a permis dinitier une baisse des prix immobiliers sur son territoire. Les frontires entre ces deux stratgies sont videmment mouvantes, certaines agglomrations pouvant voluer de la premire la seconde, dautres se contentant de limiter leur action une politique de loffre. Mais ces EPCI se caractrisent tous par une volont de construire des modles de gouvernance partenariale plus forts sur leur territoire.
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La place encore incertaine des dfavoriss et du traitement du mal-logement dans les politiques locales de lhabitat
Si limplication des collectivits locales en faveur du logement est ingale, elle lest sans doute encore davantage quand il sagit de rpondre aux besoins des populations les plus fragiles et dapporter des rponses concrtes aux situations de mal-logement. Laction en faveur du logement des personnes dfavorises apparat souvent comme une politique orpheline au niveau local, o cette dimension essentielle pour la Fondation Abb Pierre na pas encore vraiment trouv une place sufsante. De fait, le traitement du mal-logement sopre de manire cloisonne, en fonction des comptences attribues aux diffrentes collectivits publiques (tat, Conseils gnraux, Agglomrations, Communes), chacune matrisant des dispositifs et des moyens spciques. Par ailleurs, on constate une ingale rpartition territoriale des situations de mal-logement. Quelques communes, au sein dune mme agglomration, concentrent gnralement les populations en difcult de logement, celles-ci proposant travers leurs CCAS et les associations davantage de services pour les dmunis (structures dhbergement, permanences sociales et caritatives, aide alimentaire) qui, la fois, les attirent et les retiennent. Ainsi, autant la place de lhabitat dans les politiques locales safrme lentement mais srement, autant la prise en compte des populations les plus fragiles et le traitement du mal-logement y apparaissent gnralement en retrait. Dans ce contexte, il faut souhaiter que les volutions institutionnelles en cours permettent damorcer des changements positifs, notamment la remise en cause du clivage entre la production de loffre (prise en charge par les EPCI) et la question du peuplement (le plus souvent au niveau communal)2, ou encore la recherche dune meilleure articulation entre la problmatique de lhbergement et celle du logement des populations les plus fragiles (via lintgration des Plans dpartementaux accueil, hbergement, insertion PDAHI dans les PDALPD) qui pourrait favoriser lintervention sur lensemble des situations de mal-logement, de la rue au logement condition toutefois que ces orientations soient relayes dans les PLH. Diverses initiatives ont t prises par quelques intercommunalits pour prendre en compte le traitement du mal-logement, quil sagisse du relogement des mnages prioritaires (accord collectif communautaire Lille Mtropole et Rennes Mtropole, par exemple), du soutien apport la production et au fonctionnement de structures daccueil et dhbergement ou la mobilisation des logements locatifs privs des ns sociales. Ces dispositifs mis en place par certaines collectivits crent des convergences entre les approches, conduites dans le cadre des PDALPD linitiative de ltat et des Conseils gnraux et celles qui le sont dans le cadre des PLH, au prot dune dmarche territorialise du traitement du mal-logement (ou au moins de certaines de ses dimensions).
2. Si des avances en ce sens sont perceptibles dans certains territoires, on peut esprer que la loi ALUR accentue cette prise en compte de la demande par les EPCI en leur conant des responsabilits nouvelles en matire de politiques de peuplement ou dencadrement des attributions de logements sociaux.
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Des volutions institutionnelles qui conduisent un largissement du rle des EPCI

Malgr les difcults souleves, la tendance gnrale reste celle dun renforcement du rle des EPCI des grandes agglomrations dans la prise en charge des personnes en difcult de logement. Laffaiblissement du rle de ltat au niveau local, sous leffet notamment de la Rvision gnrale des politiques publiques, y concourt videmment, comme le repli des Conseils gnraux sur leurs comptences obligatoires. Alors que ces derniers taient nombreux sinvestir au-del de la gestion des FSL, les contraintes nancires qui psent sur eux les conduisent parfois rednir leurs interventions en faveur des mnages en difcult de logement : resserrement des critres doctroi des aides, limitation du primtre des publics concerns, abandon des aides la production de logements sociaux. Ce mouvement de repli des Conseils gnraux est reprable dans de trs nombreux territoires et il est sans doute appel se poursuivre. Cette tendance devrait tre accentue par le processus de dcentralisation en cours qui privilgie le fait mtropolitain et accentue le rle des instances intercommunales. Mais dans un contexte o prvaut toujours lclatement des comptences relatives lhabitat, la cration des mtropoles peut-elle tre une solution ? La loi de Modernisation de laction publique territoriale et dafrmation des mtropoles adopte le 19 dcembre 2013 doit permettre de coner aux responsables mtropolitains des comptences jusque-l clates3 : celles qui ont trait
3. Seront automatiquement transformes en mtropoles les territoires qui forment un ensemble de 400 000 habitants dans une aire urbaine de 650 000 habitants : outre Paris, Lyon et Marseille, lautomaticit concernera Toulouse, Lille, Bordeaux, Nice, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rennes et Rouen. La transformation en mtropole relvera de la volont des communes dans les autres intercommunalits qui abritent le chef-lieu de rgion ou qui sont les centres dune zone demplois de plus de 400 000 habitants (Montpellier et Brest pourront ainsi accder au statut de mtropole si elles en font le choix).
Dautres nen sont pas l. La pratique des arrts anti-mendicit dans de nombreuses villes (Marseille, Nice) en tmoigne : contravention, amende, puis vacuation des personnes de certaines zones de la ville (quartiers les plus frquents, touristiques et/ou commerciaux, notamment pendant la priode estivale, celle des ftes de Nol...). Elle illustre lampleur du chemin qui reste parcourir, dans de nombreux territoires, pour que les situations les plus dures dexclusion et de mal-logement soient vritablement prises en compte, et que des rponses dignes soient apportes aux personnes les plus fragiles. De plus, si un certain nombre de politiques locales de lhabitat sont devenues plus sensibles au rapprochement entre les problmatiques dhbergement et de logement (lobjectif du logement dabord y a contribu), le processus bute aujourdhui sur deux difcults majeures : lembolie des structures dhbergement dinsertion dune part , notamment lie la difcult de sortie des personnes hberges vers un logement du fait dune offre inadapte ou insufsante; et la crise sans prcdent qui affecte le secteur de laccueil durgence, dautre part, qui conduit rendre inapplicable les principes dinconditionnalit de laccueil et de continuit de la prise en charge des personnes dans de nombreuses villes. Cette situation proccupante qui recoupe galement les questions migratoires fait merger des inquitudes et remises en cause de la part des collectivits qui avaient choisi dintgrer la question de lhbergement dans leurs politiques locales de lhabitat. Face la forte pression qui pse aujourdhui sur laccueil durgence, les EPCI les plus concerns par cette situation, adoptent plutt une position rserve et attentiste.
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la production dune offre accessible de logements comme celles qui concernent la dimension sociale de la politique du logement. Sous rserve des rsultats de son examen par le Conseil constitutionnel, la loi prvoit que les mtropoles puissent exercer de plein droit diffrentes comptences importantes en matire de politique locale de lhabitat4 et de politique de la Ville5 (en lieu et place des communes) et tel tait lun des principaux enjeux de ce projet de loi elles pourront se voir dlguer par convention des comptences attribues ltat : > lattribution des aides au logement locatif social et des aides en faveur de lhabitat priv, > la garantie du droit au logement dcent et indpendant, sans dissociation possible avec la gestion du contingent prfectoral, > la mise en uvre de la procdure de rquisition des locaux vacants, > la gestion de la veille sociale, de laccueil, de lhbergement et de laccompagnement au logement de toute personne ou famille sans domicile ou prouvant des difcults se loger en raison de ses ressources, > llaboration, la contractualisation et le suivi des conventions dutilit sociale, > la dlivrance aux organismes Hlm des agrments pour la vente de logements sociaux. cela, sajoute la possibilit de transferts conventionnels de certaines comptences des Dpartements (attribution des aides du FSL, missions
4. Programme local de lhabitat ; politique du logement, aides nancires au logement social, actions en faveur du logement social, actions en faveur des personnes dfavorises ; amlioration du parc immobilier bti, rhabilitation et rsorption de lhabitat insalubre ; amnagement, entretien et gestion des aires daccueil des Gens du voyage. 5. Dispositifs contractuels de dveloppement urbain, de dveloppement local et dinsertion conomique et sociale ; dispositifs locaux de prvention de la dlinquance et daccs aux droits.
cones au service dpartemental daction sociale, aides aux jeunes en difcult). cet gard, la Mtropole de Lyon fait lobjet de dispositions spciques puisquelle exercera de plein droit les comptences attribues aux Dpartements. Si les mtropoles devraient ainsi pouvoir exercer un certain nombre de comptences importantes en matire de politiques de lhabitat, de traitement du mal-logement et de rponses apporter aux plus fragiles, ces transferts resteront une possibilit la discrtion de chacune. Car cest nalement une formule de dlgations la carte qui sest impose. Et dans le projet de loi ALUR (encore en dbat ce jour), hormis les mtropoles, tous les EPCI devraient pouvoir bncier des mmes possibilits de dlgation de comptences la carte , ce qui conduirait ce quil ny ait nalement pas de diffrence entre les mtropoles et les autres EPCI. Seul le Grand Paris fait lobjet de dispositions particulires (mme si lon nen connat pas la porte ce jour) : dlgation sa demande dun bloc inscable de comptences, plan mtropolitain de lhabitat et de lhbergement, schma rgional de lhabitat et de lhbergement en Ile-de-France. La diversit des modes dintervention, qui dcoulera du dispositif gomtrie variable nalement vot, ne sera donc pas tant le fait du statut des intercommunalits que de la manire dont elles se saisiront, ou non, et mettront en pratique les diffrentes possibilits de dlgations. Sil faut donc se rjouir des comptences nouvelles qui devraient pouvoir sexercer au niveau intercommunal, leur mise en application effective est loin dtre garantie ce jour. Et la question de la volont politique des intercommunalits lgard des plus fragiles reste entire, sachant que toutes ne sont pas aujourdhui impliques la hauteur des besoins sur leur territoire. Or, pour la Fondation Abb Pierre, il serait inconcevable que les droits qui ont t reconnus aux personnes en difcult ces dernires annes dans le domaine de
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lhbergement ou du logement seffritent ou se dissolvent avec le processus de dcentralisation en cours. Trois dbats traduisent cette tension. Le premier concerne ladquation entre les responsabilits et les moyens disponibles pour les exercer. Lenjeu pour la Fondation Abb Pierre est clair : pas de responsabilits sans moyens pour les exercer, pas de moyens dintervention sans responsabilit clairement assume et sans la garantie quils concourent bien aux buts recherchs. cet gard, les discussions sur lexercice de la responsabilit du Dalo ont t emblmatiques dune difcult envisager cette prise de responsabilits. Lopposabilit du droit au logement est de la responsabilit de lEtat et les volutions en cours dans le cadre de la dcentralisation ne peuvent daucune manire limiter cet acquis essentiel. Aussi sa dlgation ventuelle posera-t-elle invitablement des questions, lors de llaboration des conventions de dlgation, sur la dnition des responsabilits en cas de dfaillance des intercommunalits et des sanctions appliquer le cas chant6. Par ailleurs, aucune responsabilit ne saurait tre exerce de faon satisfaisante sans des moyens dintervention rels et effectifs. Lensemble des moyens ncessaires la mise en uvre du droit au logement doit pouvoir tre sollicit. Si la panoplie des outils dintervention aux mains des intercommunalits sest considrablement enrichie, on peut regretter la faiblesse, pour ne pas dire labsence, de mesures concernant la mobilisation du parc priv des ns sociales, vecteur essentiel la mise en uvre du droit au logement dans le
6. Comment caractriser la carence ventuelle dun EPCI ? Quelle serait alors la possibilit concrte pour ltat de reprendre la dlgation ?
respect de la mixit sociale. Un autre levier important rside dans une meilleure articulation entre les PLH et les PLU, et donc dans ladoption de ces derniers au niveau intercommunal. Aujourdhui, les mtropoles et les communauts urbaines ont de plein droit la comptence relative au PLU. Pour les communauts dagglomrations et les communauts de communes, le transfert reste facultatif, alors que le projet de loi Alur avait pour ambition de leur donner galement une comptence de plein droit7. La mesure na pas rsist lopposition des maires et il nest pas certain ce jour que lon progresse rellement sur ce point, pourtant unanimement considr comme une cl majeure pour la production de logements sociaux et leur rpartition quilibre sur les territoires. Le deuxime dbat porte sur les obligations attaches aux nouvelles comptences et moyens dlgus aux intercommunalits, pour les conduire mettre effectivement en place les conditions ncessaires au droit un logement dcent pour tous. Des obligations de rsultat que lon peut qualier d intermdiaires nous semblent devoir tre imposes aux EPCI, quils prennent ou non la dlgation du Dalo. Par ailleurs, partant du constat que lon nagit bien que sur ce que lon connat bien, il apparat indispensable que les observatoires des PLH intgrent une dimension consacre au mal-logement dans ses diffrentes formes et manifestations territoriales. Une premire obliga7. Lenjeu concerne 213 communauts dagglomration et 2223 communauts de communes regroupant 35 546 communes et plus de 50millions dhabitants selon ltude dimpact.
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tion consisterait donc imposer la cration dun observatoire du mal-logement sur le territoire de chaque EPCI (une dmarche dj initie sur quelques territoires et porte par le secteur associatif, comme dans les Hauts-de-Seine, ou une collectivit comme le Grand-Clermont). Une autre obligation de rsultat intermdiaire, au vu des constats prcdents, devrait porter sur la mobilisation du parc priv dans les communes en constat de carence (SRU), qui viendrait compenser linsufsance de logements sociaux, en vue de donner aux communes les mmes capacits daccueil des mnages modestes. Enn, un troisime dbat porte sur le rle de ltat qui, de fait, est profondment boulevers par le nouveau contexte qui se dessine. Les propos dvelopps dans ce chapitre nous conduisent donc insister sur trois dimensions majeures
(mais non exclusives) du rle de ltat pour la priode qui souvre. Il doit dabord tre porteur des objectifs de solidarit et veiller ce quils soient inscrits dans les documents programmatiques labors au niveau local (ceux auxquels il participe PDALPD , mais aussi ceux qui orientent laction locale, notamment les PLH). Cela suppose quil soit en capacit de fonder localement sa position. Ltat doit aussi tre garant de la bonne mise en uvre des obligations de rsultat voques prcdemment : celles qui existent dj (25 % de logements sociaux, accueil des Gens du voyage), celles dont la dlgation se dessine (Dalo, accueil inconditionnel) ou celles quil conviendrait dinstaurer (observation du mal-logement, captation du parc priv, par exemple). Ltat doit enn tre garant de lquit territoriale et de la solidarit entre territoires, ce qui suppose de renforcer les outils de prquation nancire et de donner la possibilit aux EPCI de disposer des ressources ncessaires pour adapter leurs interventions aux contextes locaux les plus tendus. Autant de questions en suspens, autant dvolutions complexes, mais autant denjeux dont limpact est au nal dterminant pour une meilleure prise en compte de la situation des mal-logs dans notre pays. n
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DE SUIVI DES POLITIQUES DU LOGEMENT
tableau de bord
> 2014
LE TABLEAU DE BORD 2014 DE SUIVI DES POLITIQUES DU LOGEMENT
a forte croissance dmographique que connat la France, conjugue la progression importante du nombre de nouveaux mnages (sparations conjugales, recompositions familiales, allongement de la dure de vie) gnrent des besoins en logements de plus en plus levs. La demande potentielle de logements devrait atteindre entre 330 et 360 000 logements par an jusquen 2020, sachant que ces prvisions ne tiennent pas compte du dcit qui sest cumul depuis de nombreuses annes (estim entre 800 000 et 1 million de logements), ni des besoins lis au non-logement ou au mal-logement. Diffrentes estimations convergent autour de lobjectif de 500 000 logements construire chaque anne. Cet objectif a t repris par le Prsident de la Rpublique, et dclin dans la feuille de route du Gouvernement pour la priode 2013-2017.
Le dveloppement dune offre sufsante et adapte

Le niveau de 500 000 logements na jamais t atteint sur une priode rcente, pas mme en 2007 qui avait pourtant t une anne record, avec prs de 466 000 mises en chantier. Aprs une chute drastique en 2009 et une stagnation autour de 350 000 mises en chantiers en 2010, lanne 2011 indiquait une progression mais celle-ci aura t de courte dure : en 2012, 346 000 logements ont t mis en chantier et les premires estimations pour 2013 indiquent une nouvelle diminution 330 000 units environ.
Logements mis en chantier

2006-2013 / DAEI/SOes
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NOMBRE DE LOGEMENTS SOCIAUX FINANCS (hors Anru)

PLAI* PLA PLUS PLUS CD (HORS ANRU) TOTAL LOG. SOCIAUX PLS (1) TOTAL GNRAL PART DES PLS PART DES PLAI
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
5 427 5 188 5 034 6 037 7 538 7 672 13 014 17 000 21 634 25 802 23 483 23 409 29 734
39 513 36 412 39 622 41 548 44 225 50 355 45 769 48 500 57 281 58 981 51 412 48 476 54 788
2 711 2 856 4 144 4 521 1 519 747 810 599 573 273 130 244
47 651 44 456 48 800 52 106 53 282 58 774 59 593 66 099 79 488 86 090 75 025 72 129 84 522
8 648 11 834 12 659 20 598 23 708 37 593 32 896 33 253 40 354 45 016 40 864 30 599 32 543
56 299 56 290 61 459 72 704 76 990 96 367 92 489 99 352 119 842 131 106 115 889 102 728 117 065
15,4 % 21,0 % 20,6 % 28,3 % 30,8 % 39,0 % 35,6 % 33,5 % 33,7 % 34,3 % 35,3 % 29,8 % 27,8 %
9,6 % 9,2 % 8,2 % 8,3 % 9,8 % 8,0 % 14,1 % 17,1 % 18,1 % 19,7 % 20,3 % 22,8 % 25,4 %
Source : ministre du logement, infocentre SISAL. (1) hors PLS Foncire. *Sont comptabilises depuis 2009 les places en structures collectives dans le dcompte des PLAI.
LOGEMENTS SOCIAUX : MALGR UNE HAUSSE DE LA PRODUCTION, LOFFRE DEMEURE INSUFFISANTE ET INADAPTE
Alors que la production de logements sociaux a augment depuis dix ans, elle est reste toujours insufsante pour rpondre aux besoins des mnages modestes et de tous ceux qui sont fragiliss par le cot du logement dans le parc priv (hausse des loyers, des charges). Aprs avoir progress jusquen 2010 (notamment sous leffet du Plan de cohsion sociale 2005-2009), le nombre de logements sociaux nancs tait nouveau orient la baisse en 2011, et seulement 102 700 logements sociaux ont t nancs en 2012. Une progression a t enregistre pour 2013, avec plus de 117 000 logements sociaux nancs, mais ce niveau reste toutefois bien ende de lobjectif de 150 000 logements sociaux que sest x le Gouvernement pour la priode 2013-2017. Par ailleurs, lexamen dtaill des diffrents types de logements sociaux nancs montre que la hausse enregistre depuis 2001 est due pour beaucoup la progression de loffre intermdiaire de PLS ( hauteur de 39 %), bien que celle-ci soit inaccessible la grande majorit des demandeurs. Entre 2001 et 2013, leur nombre a t multipli par 3,8, contre seulement 1,8 pour les vritables logements sociaux (PLUS et PLAI). Et mme si lcart tend se rduire depuis quelques annes, la part des PLS dans les nancements accords en 2013 reste toujours plus importante (28 %) que celle des PLAI (25 %) - alors que 66 % des entrants dans le logement social remplissent les conditions de ressources pour y accder1.
1. cf. Haut comit pour le logement des personnes dfavorises, Loyers Hlm, droit au logement et mixit sociale , avril 2012.
LE TABLEAU DE BORD
Parts des PLS et des PLAIS

2001-2013 / ministre du Logement
PLS PLAI
LE LOGEMENT DABORD , ENCORE LOIN DTRE EFFECTIF

Impulse en 2009, la logique du Logement dabord vise accorder une priorit laccs direct au logement pour les personnes sans domicile, avec un accompagnement adapt le cas chant, en fonction des besoins. Salue sur le principe par lensemble des acteurs, sa mise en uvre est toutefois loin dtre effective aujourdhui, en labsence notamment dune offre sufsante de logements loyers accessibles. En 2012, peine plus de la moiti des hbergs en CHRS a accd un logement (logement ordinaire, logement adapt, rsidence sociale, maison-relais) soit 52 % contre 63 % en 2009. Par ailleurs, on compte aujourdhui seulement 16 % de places en maisons-relais et rsidencesaccueil par rapport lensemble de loffre dhbergement (insertion et stabilisation). Parmi loffre de logement adapt gurent les Pensions de Famille qui sont destines accueillir sans limitation de dure des personnes aux niveaux de ressources faibles et dont la situation sociale rend difcile laccs un logement autonome : elles constituent n 2012 une offre de 11 527 places.
QUELQUES INDICATEURS DE LA PRIORIT FAITE AU LOGEMENT

2009 Part des hbergs en CHRS qui accdent un logement (1) Proportion de places en logement adapt (maisons-relais et rsidencesaccueil) par rapport au nombre de places en hbergement dinsertion et de stabilisation 63 % 20 % 2010 49 % 24 % 2011 49 % 27 % 2012 52 %* 16 %
Source : ministre du logement, rapport annuel de performance 2012/ (1) CHORUS, enqute DGCS. * part des personnes sortant de CHRS qui accdent un logement adapt ou autonome.
Prsentation du
La dimension territoriale de la crise et la lutte contre la sgrgation spatiale

Locataires dans le parc Hlm : des perspectives de mobilit rduites Les perspectives rsidentielles apparaissent trs contraintes pour les locataires du parc Hlm, la marche franchir pour passer du parc locatif social au parc locatif priv tant beaucoup trop leve pour de nombreux mnages, particulirement ceux qui disposent de faibles ressources. Pour tre log dans le parc priv, un locataire du parc Hlm devrait consentir des niveaux de loyer en moyenne 1,5 fois suprieurs ceux du parc social. Sachant que plus lagglomration est grande, plus la marche entre le secteur Hlm et le parc locatif priv est haute : de 32 % dans une agglomration de moins de 20 000 habitants, 120 % en agglomration parisienne (cf. enqute Logement de 2006). Le taux de rotation au sein du parc Hlm a par ailleurs rgulirement diminu depuis 2000 ; il est mme repass sous la barre de 10 % en 2012 (9,6 %) contre 12 % en 2000, rduisant dautant la mise disposition de logements sociaux pour de nouveaux mnages. Les faibles perspectives de mobilit rsidentielle sont particulirement proccupantes dans les Zones urbaines sensibles. Si loffre de logements sociaux, prpondrante dans ces territoires2 , permet daccueillir de nombreux mnages modestes, ceux-ci se heurtent ensuite des perspectives dvolution trs limites : seules les personnes disposant de ressources signicatives semblent autorises poursuivre leur parcours social et rsidentiel, tandis que les autres se retrouvent bloques, comme assignes rsidence .
PROGRAMME NATIONAL DE RNOVATION URBAINE : UN BILAN MITIG

Un programme national de rnovation urbaine (PNRU) a t engag sur la priode 2004-2013, avec pour objectif damliorer et diversier loffre de logements dans les zones urbaines sensibles, tout en favorisant les parcours rsidentiels des mnages : n 2012, le taux de ralisation des oprations atteint 57 % en moyenne, avec des variations importantes entre les dmolitions (ralises hauteur de 68 %), les reconstructions ( 52 %), les rhabilitations ( 64 %) et les rsidentialisations ( 45 %).
2. On y compte 62 % de mnages locataires du parc social, contre 17 % sur le reste du territoire.
LE TABLEAU DE BORD
TAT DAVANCEMENT DU PROGRAMME NATIONAL DE RNOVATION URBAINE FIN 2012

LOGEMENTS DMOLIS LOGEMENTS RECONSTRUITS LOGEMENTS RHABILITS LOGEMENTS RSIDENTIALISS
Total de la programmation Oprations engages (2004-2012) Oprations livres (2004-2012) Taux dengagement des oprations Taux de ralisation des oprations
Source : Anru.
145 200 120 523 98 876 83 % 68 %
139 100 111 682 72 797 80 % 52 %
326 100 287 487 207 098 88 % 64 %
351 400 272 620 158 241 78 % 45 %
Sur le plan qualitatif, des inquitudes se traduisent aujourdhui concrtement travers les caractristiques des nouveaux logements sociaux mis en service : ils prsentent notamment des loyers en gnral plus levs que ceux des logements dmolis (augmentant les restes--charge pour plus de la moiti des mnages relogs) et une proportion de
grands logements (T5 et plus) trs rduite (passant de 13 % 8 %), ce qui risque davoir un impact ngatif sur le relogement des grandes familles ou en termes de sur-occupation. Pour les mnages concerns par les oprations de dmolition/reconstruction, les relogements se sont oprs par ailleurs 65 % dans les territoires en ZUS.
Prsentation du
La mobilisation du parc existant en direction des mnages pauvres et modestes

Face lampleur de la demande sociale, la construction neuve ne peut rpondre elle seule aux besoins. Le parc existant reprsente un gisement de logements important, qui nest pas sufsamment mobilis (captation des logements vacants, conventionnement du parc priv, rhabilitation du parc de logements vtustes ou indignes).
LINTENSIFICATION DE LA LUTTE CONTRE LA VACANCE

La loi du 29 juillet 1998 relative la lutte contre les exclusions a instaur une Taxe sur les logements vacants (TLV) an dinciter les propritaires remettre leurs logements sur le march de la location. Cette taxe est applique en France dans 8 agglomrations, o elle a contribu y rduire signicativement la vacance. Depuis le 1er janvier 2013, la TLV a t renforce : son primtre a t tendu une trentaine dagglomrations, son application concerne les logements vacants depuis un an (contre 2 ans auparavant), et son taux a t augment. Ce renforcement de la lutte contre la vacance devrait conduire en 2013 une augmentation des logements remis sur le march locatif. Depuis 2000, le nombre de logements soumis cette taxe a fortement diminu et de faon continue, passant de plus de 146 000 en 2000 moins de 87 000 logements en 2012.
Logements soumis la taxe sur la vacance

2000-2012 / Direction gnrale des Finances publiques
LE TABLEAU DE BORD
CONVENTIONNEMENT DU PARC PRIV : UN DCLIN SANS PRCDENT

An de favoriser le dveloppement dune offre accessible aux plus modestes, les logements du parc locatif priv peuvent faire lobjet dun conventionnement travers des subventions accordes par lEtat aux propritaires bailleurs (ceux-ci tant alors tenus de pratiquer des niveaux de loyers infrieurs ceux du march pendant 9 ans et de loger des personnes sous plafonds de ressources). Alors que 1,5 million de nouvelles locations ont lieu chaque anne dans le parc locatif priv, le nombre de logements conventionns apparat particulirement faible, plafonnant autour de 38 000 dans les meilleures annes. En 2012, il poursuit son dclin (chutant 6 200 logements) qui correspond la rorientation du rgime des aides de lAnah au prot des propritaires occupants. Parmi ces logements conventionns, loffre trs sociale (LCTS) demeure extrmement limite (665 logements en 2012).
Logements privs conventionns loyers maitriss

2000-2012 / Anah
Prsentation du
AMLIORATION DU PARC EXISTANT : ENTRE CHUTE LIBRE ET RORIENTATION DES PRIORITS

Dans le parc locatif public, lamlioration de loffre de logements apparat en net dclin (passant de plus de 120 000 33 300 en 2012). La suppression de la Palulos explique en grande partie cette diminution depuis 2009 (la rnovation thermique concentrant dsormais lessentiel des interventions damlioration dans le parc Hlm). Par ailleurs leffort de rhabilitation est port en direction des Zones urbaines sensibles, dans le cadre du Programme national de rnovation urbaine (PNRU). Notons que ces deux interventions (rnovation thermique et PNRU) bncient de moins en moins des aides directes de lEtat, qui sont compenses par la mobilisation dautres acteurs ou dautres ressources (prts bonis de la Caisse des Dpts pour lune, fonds dAction Logement pour lautre).
LOGEMENTS RHABILITS DANS LE PARC LOCATIF PUBLIC

2000 PALULOS PNRU TOTAL
123 248 123 248
2001
88 102 88 102
2002
75 737 75 737
2003
80 398 80 398
2004
34 974 23 469 58 443
2005
57 628 34 035 91 663
2006
47 880 27 340 75 220
2007
47 808 30 255 78 063
2008
50 090 47 640 97 730
2009
12 736 77 563 90 299
2010
5 450 46 474 51 924
2011
1 209 38 944 40 153
2012
386 32 930 33 316
Source : ministre du Logement, bilan DGALN/DHUP.
Le dclin de leffort public en matire damlioration de loffre se manifeste galement dans le parc priv o moins de 61 000 logements ont t amliors en 2012 (le niveau le plus bas de ces 10 dernires annes), contre prs de 200 000 logements en 2001. La diminution est sensible parmi
LOGEMENTS AMLIORS DANS LE PARC LOCATIF PRIV
2001 PROPRITAIRES OCCUPANTS* PROPRITAIRES BAILLEURS AIDES AU SYNDICAT TOTAL 199 728 178 385 158 069 143 391 132 044 72 046 127 682 2002 63 380 115 005 2003 70 778 87 291 2004 58 630 84 761 2005 54 434 77 610
les propritaires occupants (-9 % en un an, mais -45 % depuis 10 ans) et plus encore parmi les propritaires bailleurs (-47 % par rapport 2011).
2006 53 797 59 773 19 991 133 561
2007 57 937 49 174 24 251 131 362
2008 53 710 35 747 23 287 112 744
2009 67 048 44 383 49 060 160 491
2010 53 432 33 140 20 484 107 056
2011 38 559 11 609 22 314 72 844
2012 34 979 6 201 19 528 60 708
Source : Anah. * Jusquen 2001, les logements subventionns au titre des propritaires occupants relevaient du dispositif de Prt lamlioration de lhabitat (PAH). Les aides sont recentres dsormais sur les propritaires occupants modestes.
LE TABLEAU DE BORD
HABITAT INDIGNE ET COPROPRITS DGRADES

Alors quenviron un million de personnes vivent aujourdhui dans des habitations indignes (600000 logements sont potentiellement concerns), les efforts se sont intensis en matire de lutte contre lhabitat indigne entre 2005 et 2010, passant de 6 300 17 700 logements subventionns (sachant que le primtre des logements traits a t largi partir de 2010, et intgre dsormais lhabitat dgrad et trs dgrad aux cts de lhabitat indigne au sens strict). Cette progression sest toutefois tasse depuis, et elle retombe en 2012 un peu plus de 11 000 logements subventionns, soit 86 % de lobjectif x pour 2012.
LOGEMENTS SUBVENTIONNS DANS LE CADRE DE LA LUTTE CONTRE LHABITAT INDIGNE (propritaires bailleurs, propritaires occupants et syndicats de copropritaires).
2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011 2012
Nombre de logements subventionns Objectifs Taux de ralisation
6 293 7 500 84 %
5 853 13 000 45 %
7 181 13 500 53 %
10 369 13 500 77 %
13 358 15 000 89 %
17 746 20 000 89 %
15 256 15 000 101 %
11 573 13 500 86 %
Source : Anah. * partir de 2010, les interventions de lAnah ne concernent plus uniquement les logements indignes mais aussi les logements trs dgrads.
Par ailleurs, alors que lAnah a rcemment estim plus dun million le nombre de logements dans des coproprits potentiellement fragiles, seuls 18 745 logements ont t rhabilits en 2012 dans
le cadre dOPAH coproprits, de plans de sauvegarde ou des volets coproprit des dispositifs programms.
LOGEMENTS EN COPROPRITS TRAITS PAR LANAH (programme OPAH, plan de sauvegarde, volets coproprits des dispositifs programms).
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Logements subventionns dans le cadre dun Programmes de coproprits Dont OPAH coproprits Dont plans de sauvegarde Dont volet coproprits des dispositifs programms (OPAH, OPAH-RU, OPAH-RR et PIG)
19 961 8 955 10 306 700
23 974 10 764 12 029 1 181
22 755 7 285 10 291 5 179
46 270 15 209 24 748 6 313
19 668 8 720 6 207 4 741
20 853 6 887 10 733 3 233
18745 5 894 10 114 2 737
Source : Anah. NB : Les 18 745 logements en coproprits traits par lAnah en 2012 sont comptabiliss dans le total des 60 708 logements rhabilits par lAnah.
Prsentation du
10
Flambe du cot du logement et fragilisation des mnages

La progression des prix de limmobilier et des niveaux de loyer sest acclre au cours des 10 dernires annes, aggravant considrablement la situation des mnages les plus modestes et fragilisant des pans de la population qui taient jusqualors pargns par la crise du logement.
UNE HAUSSE NON RGULE DU COT DU LOGEMENT

Daprs les donnes de lInsee, les prix dacquisition des logements (parc immobilier ancien) ont plus que doubl entre 2000 et 2013 (+ 120 %), tandis que les niveaux de loyers moyens du parc priv augmentaient de 55 % dans les grandes agglomrations, daprs les donnes fournies par lOlap. Des hausses considrables donc, et qui ont t bien suprieures lvolution des prix la consommation sur la mme priode (+ 24 %).
volution des prix des logements, des loyers du parc priv et des prix la consommation (base 100 en 2000)
2000-2013 / Insee, Olap
PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS LOYERS MOYENS PARC PRIV PRIX LA CONSOMMATION
11
LE TABLEAU DE BORD
La hausse des loyers dans le parc priv sexplique principalement par labsence dencadrement de ces loyers pendant de nombreuses annes (notamment lors des premires mises en location et des relocations). Celle-ci a contribu des augmentations fortes lors des relocations, sur des loyers qui sont dj parmi les plus levs (10/m2 en province, 17,2 /m2 en banlieue parisienne et 23,4 /m2 Paris, en 2011). Sur la priode 20002010, les loyers de relocation ont progress de 50% Paris et 39 % dans les 11 agglomrations de province3 enqutes par lOLAP.
3. Aix-en-Provence, Besanon, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Rennes, Strasbourg, Toulouse.
Daprs les donnes de lOLAP, les hausses de loyer la relocation ont largement contribu laugmentation gnrale des loyers ( hauteur de 61 % Paris en 2011, 56 % dans sa proche banlieue et 40 % en province). Celle-ci est aussi inuence par les volutions de lIndice de rfrence des loyers (dautant plus lorsque celui-ci est lev), et par des pratiques de hausses empiriques chez certains bailleurs (hausses suprieures lIRL et en-dehors de tout cadre lgal) qui ont contribu par exemple pour 20 % la hausse des loyers en province en 2011.
LES FACTEURS DE HAUSSE DES LOYERS EN 2011
Paris Proche Banlieue Province

Source : OLAP.
Indexation sur lIRL 30 % 36 % 40 %
Relocation 61 % 56 % 40 %
Renouvellement de bail 3% 0 0
Hausse empirique 6% 8% 20 %
volution globale 100 % 100 % 100 %
Aides personnelles au logement : les effets limits des mcanismes de solvabilisation

Les aides personnelles au logement (APL, ALF ou ALS) ont un rle essentiel jouer pour aider les mnages supporter le poids des dpenses de logement. Cependant une large part de ces aides est aujourdhui absorbe par la ambe du cot du logement. Si le nombre de bnciaires des aides a continu daugmenter en 2012 (avec 6,2 millions dallocataires), ils reprsentent toutefois une part de moins en moins importante parmi lensemble de la population (de 22,5 % de mnages bnciaires en 2001 19,7 % en 2012). Par ailleurs, les aides personnelles au logement ne permettent plus aujourdhui de couvrir sufsamment le poids des dpenses de logement rellement supportes par les mnages. Les causes principales tant des actualisations de barmes4 insufsantes. En 2010, prs de 3 allocataires sur
4. Absence de revalorisation des loyers-plafonds en 2004 puis 2006, du forfait charges entre 2002 et 2007.
Prsentation du
12
4 (72 %) doivent supporter des niveaux de loyers suprieurs ou quivalents au loyer-plafond pris en compte dans le calcul de laide (ils taient 58 % dans ce cas en 2001). Le dcrochage est particulirement net dans le parc priv, o 86% des allocataires sont concerns (dont 15 % qui supportent des loyers 2 fois suprieurs au loyerplafond pris en compte dans le calcul de laide). Daprs des donnes rcentes du ministre du Logement, ce dcrochage saccentue encore en 2011, notamment dans le parc priv avec 94 % dallocataires qui supportent des loyers suprieurs ou quivalents aux loyers-plafonds.
noter enn que la fongibilit des aides, leur manque de ractivit et le fait quelles baissent parfois trop brutalement lors dune reprise dactivit de lallocataire, crent une instabilit pour les mnages, dautant plus prjudiciable quils disposent de ressources modestes.
Parts des bnficiaires des aides peronnelles au logement parmi lensemble des mnages (APL et AL)
2001-2012 / Comptes du logement
13
LE TABLEAU DE BORD
Loyers rels suprieurs aux loyers-plafonds des aides personnelles au logement

2001-2010 /Source : IGAS, partir des donnes de la CNAF.
LOYER REL SUPRIEUR OU GAL AU LOYER-PLAFOND LOYER REL INFRIEUR AU LOYER-PLAFOND
Prsentation du
14
LES TAUX DEFFORT DES MNAGES

Pour approcher la ralit des dpenses supportes par les mnages aujourdhui, la Fondation Abb Pierre calcule chaque anne leurs taux deffort5, en distinguant la situation de mnages types dans le parc locatif priv ( partir des loyers moyens pratiqus dans 11 agglomrations de province) et dans le parc social ( partir des loyers dnis chaque anne par circulaire). Aprs dduction de laide au logement, le taux deffort en 2012 atteint :
5. Taux deffort = (montant du loyer + charges aide au logement) / revenu mensuel.
> pour une personne isole, avec un salaire quivalent 1 Smic : 26,9 % dans le parc social et 36,5 % dans le parc priv, > pour un couple avec 2 enfants, avec un salaire quivalent 1,5 Smic : 23,6 % dans le parc social et 35,8 % dans le parc priv.
Taux deffort des mnages

2013 / simulation FAP, partir des donnes Olap, ministre du Logement et CNAF
PARC SOCIAL PARC PRIV
LEXPULSION LOCATIVE : CONSQUENCE EXTRME DE LA FRAGILIT DES MNAGES

Souvent fragiliss lextrme par le poids des dpenses de logement, plus de 147 000 mnages ont t assigns en justice pour impays de loyer en 2012, et plus de 120 000 dcisions dexpulsion ont t prononces, dont 115 000 pour impays de loyers ou dfaut dassurance (cf. graphique). Si lon se place sur une priode de dix ans, la hausse des procdures pour cause dimpays locatifs est de 37 % depuis 2002.
15
LE TABLEAU DE BORD
Dcisions de justice pour impays de loyers

2001-2012 / ministre de la Justice
La mise en uvre des procdures, beaucoup plus systmatique, traduit un durcissement trs proccupant du traitement de ces situations de fragilit. Concernant la mise en uvre des procdures (du commandement de quitter les lieux lexpulsion du domicile avec concours de la force publique), nous navons pas pu obtenir de donnes actualises de la part du ministre de lIntrieur pour 2012, ce que nous regrettons vivement compte
tenu de limportance de ces informations. Entre 2001 et 2011, la mise en oeuvre des procdures a connu une hausse rgulire : les autorisations daccorder le concours de la force publique ont augment de 66 % et les expulsions effectives avec intervention des forces de lordre ont doubl, dpassant en 2011 la barre des 12 000. Expulsions locatives avec concours de la force publique
2000- 2011 / Ministre de la justice.
Prsentation du
16
UN EFFORT INSUFFISANT DE LA COLLECTIVIT EN FAVEUR DU LOGEMENT

DPENSES DE LA COLLECTIVIT : UNE AUGMENTATION EN TROMPE-LIL
Entre 2003 et 2013, la part des dpenses de la collectivit publique consacre au logement a globalement progress, passant de 1,87 % du PIB 2,06 % (soit 42 milliards d). Toutefois, on remarque que cette progression est supporte essentiellement par les partenaires sociaux (+53%), et les collectivits locales (+ 242 %), tandis que la part de ltat se situe en 2013 quasiment au mme niveau quen 2003, aprs 3 annes de baisses signicatives.
Les dpenses de la collectivit en faveur du logement (en % du PIB)

2003-2013 / ministre du Logement : dpenses ordinaires et crdits de paiement mandats jusquen 2005 ; CP mandats jusquen 2012 ; CP en LFI pour 2013
TAT PARTENAIRES SOCIAUX COLLECTIVITS LOCALES
17
LE TABLEAU DE BORD
APPLICATION DES LOIS : QUAND LA PUISSANCE PUBLIQUE SAFFRANCHIT DE SES OBLIGATIONS

> LOI SRU POUR LE FINANCEMENT DE LOGEMENTS SOCIAUX
An de contribuer une meilleure rpartition de loffre de logements sociaux sur lensemble du territoire, larticle 55 de la loi SRU impose aux communes dcitaires en logement social de sengager rattraper leur retard, et atteindre 20% de logements sociaux dans leur parc en 20 ans. Ce taux a t port 25 % et le primtre des communes soumises a t largi par la Loi du 18 janvier 2013. Dans lattente du bilan triennal pour 2011-2013, les dernires donnes disponibles (sur la priode 2008-2010) faisaient apparatre que, sur les 940
communes concernes par cette obligation, 591 avaient respect leurs engagements de rattrapage (63 % des communes), mais plus dun tiers a continu de saffranchir, entirement ou en partie, de ses obligations. Une tude de la Fondation Abb Pierre de 2011 a montr par ailleurs quune part importante des logements sociaux nancs par les communes SRU sont des PLS (ils ont reprsent 33 % des logements sociaux nancs entre 2002 et 2009, alors quils demeurent inaccessibles la majorit des demandeurs). La part des logements trs sociaux (PLAI) est reste quant elle beaucoup plus limite (14 %).
Bilan de lapplication de la loi SRU

2008-2010 / ministre du Logement.
COMMUNES AYANT RESPECT LEUR OBJECTIF
COMMUNES NAYANT PAS RESPECT LEUR OBJECTIF
Prsentation du
18
> LOI BESSON POUR LA CRATION DAIRES DACCUEIL POUR LES GENS DU VOYAGE
Alors que la loi du 5 juillet 2000 avait x un cadre daction prcis et contraignant pour la prise en compte de laccueil des Gens du voyage (laboration dun schma dpartemental daccueil, obligation pour les communes de raliser les aires daccueil dans les deux ans aprs adoption du schma dpartemental), le lgislateur a rgulirement assoupli ces obligations en reportant le dlai de ralisation des aires daccueil par les communes. Les schmas dpartementaux ont rcemment fait lobjet dune rvision revoyant la baisse les prescriptions en matire daccueil : de 41 400 places prescrites, lobjectif est pass 37 466. Si ces schmas insistent davantage que les prcdents sur la ncessit de dvelopper des solutions pour des familles ayant amorc un processus dancrage territorial (installation durable sur des terrains familiaux ou en logements adapts), la diminution afche des besoins en aires daccueil appelle une certaine vigilance (le dveloppement dune offre en logement adapte devant saccompagner dun dveloppement des places en aires daccueil sufsant pour rpondre aux besoins de mobilit des familles vivant en habitat mobile).
Le cumul n 2012 porte 27 674 le nombre de places en aires daccueil ayant fait lobjet dun engagement nancier (soit 74 % des 37 466 places prescrites dans les schmas dpartementaux). Ce retard est encore plus prononc si lon considre les places en aires daccueil amnages effectivement disponibles, soit 24 354. De ce point de vue, ce sont seulement 65 % des prescriptions des schmas qui ont t ralises. Le dsengagement de ltat se manifeste par ailleurs travers la non-utilisation du pouvoir de substitution des prfets en cas de dfaillance des communes (celui-ci na jamais t utilis, alors que 246 communes et 195 EPCI navaient toujours pas respect leurs obligations au 1er janvier 2012).
BILAN DE RALISATION DES AIRES DACCUEIL POUR LES GENS DU VOYAGE ( FIN 2012)
NOMBRE DE PLACES
Objectifs des schmas dpartementaux daccueil Engagements nanciers Ralisations

Source : ministre du Logement.
37 466 27 674 24 354
19
LE TABLEAU DE BORD
> LOI DALO : UNE MISE EN APPLICATION TOUJOURS INSUFFISANTE
Depuis le 1er janvier 2008, la loi sur le Droit au logement opposable permet six catgories de mnages de dposer un recours auprs des commissions de mdiation installes dans chaque dpartement pour un accs au logement ou une place dhbergement. Les mnages reconnus prioritaires doivent alors recevoir une proposition de la part du prfet et peuvent, le cas chant, dposer un recours contentieux contre ltat dfaillant auprs du Tribunal administratif. partir du logiciel de suivi InfoDalo rcemment entr en vigueur, des donnes indiquent que 84 500 recours logement et hbergement ont t dposs en 2012, ce qui porte le cumul 372 000 recours pour la priode 2008-2012. Si lactivit des commissions de mdiation a progress, avec 84 200 dcisions rendues en 2012, la majorit de ces dcisions correspond des rejets (53 %) alors que la
part des dcisions favorables nest que de 38 %6. Concernant les relogements, le graphique indique que le nombre de bnciaires restant reloger a fortement progress en 2012 (plus de 13 000 mnages), dpassant le nombre des bnciaires logs ou ayant refus loffre ou ntant plus reloger. Daprs les dernires donnes disponibles au 30 juin 2012, 27 500 mnages en Ile-de-France navaient pas t relogs au-del des dlais lgaux et environ 5 000 sur le reste du territoire national. Dans ce contexte, lactivit contentieuse lie aux non-relogements continue de se dvelopper : en 2012, 5 794 recours spciques Dalo ont t dposs auprs des tribunaux administratifs, et parmi les jugements rendus, 79 % ont donn satisfaction aux requrants. Cela sest traduit en 2012 par le paiement de 12,9 millions deuros dastreintes par ltat.
6. Sans compter les dcisions de rorientation (recours logement rorients vers de lhbergement) et les demandes devenues sans objet (solution logement trouve avant le passage en commission, dcs, dpart du territoire...).
Mise en oeuvre du Droit au logement opposable

2008-2013 / InfoDalo
DCISIONS FAVORABLES TOTAL DES BNFICIAIRES LOGS OU AYANT REFUS LOFFRE OU NTANT PLUS RELOGER BNFICIAIRES RESTANT LOGER
Prsentation du
20
LES CHIFFRES DU MAL-LOGEMENT EN 2014

3,5 millions de personnes sont mal loges
NOMBRE DE PERSONNES
SOURCES
(1) Insee, Enqute Sans domicile 2012. (2) DGCS en 2012, partir des donnes Finess. (3) Insee, Recensement de la population 2006. (4) Insee, Enqute nationale Logement 2002. (5) Insee, ENL 2006. (6) Fondation Abb Pierre, partir des donnes du ministre du Logement, fin 2012. (7) Fondation Abb Pierre, partir des donnes de lInsee, ENL 2006. (8) ENL 2006, calcul Insee partir dune variable DGALN, ministre du Logement. (9) Fondation Abb Pierre, partir des donnes de lIned et de lInsee - ENL 2002. (10) Anah/Dgaln daprs Filocom 2009, MEDDE daprs DGFiP, Fichier daide au reprage des coproprits fragiles. (11) Fondation Abb Pierre, partir des donnes du ministre de lIntrieur, 2011. (12) Systme national denregistrement de la demande de logement social, au 1er septembre 2013.
Personnes prives de domicile personnel

- Dont personnes sans domicile (1)
141 500 18 478 38 000 85 000 411 000

TOTAL
- dont personnes en rsidences sociales ex nihilo (hors FTM et FJT) (2) - dont rsidences principales en chambres dhtels (3) - dont habitations de fortune : cabane, construction provisoire, personnes vivant lanne en camping ou en mobil-home... (3) - dont personnes en hbergement contraint chez des tiers (4) Personnes vivant dans des conditions de logement trs difciles (5) - dont privation de confort - dont surpeuplement accentu moins les personnes cumulant inconfort et surpeuplement
TOTAL
693 978 2 123 000 800 000 -145 000 2 778 000 52 448
= 3 524 426
INDICATIONS COMPLMENTAIRES
* Sachant que les Schmas dpartementaux daccueil des Gens du voyage tablissent un objectif 37 466 places en aires daccueil pour rpondre lensemble des besoins (objectifs rvalus suite ladoption des schmas rviss), et que 24 354 places taient disponibles fin 2012, on peut estimer que 13 112 familles nont pas accs une place en aire daccueil amnage, soit 52 448 personnes (en appliquant un ratio de 4 personnes par famille). ** 695 648 enfants de 18 ans ou plus sont retourns vivre chez leurs parents ou grands-parents (aprs avoir occup un logement indpendant pendant plus de 3 mois). En retirant ceux qui sont encore tudiants, ceux qui nont pas le projet dhabiter dans un logement indpendant et ceux qui en ont le projet et les moyens financiers, et en retirant galement le noyau dur de personnes en hbergement contraint chez des tiers, dj comptabilis parmi les 3.5 million de personnes mal-loges, on peut estimer que 240 599 personnes sont rsignes par rapport leur situation dhbergement chez leurs parents ou grands-parents. *** Au cours des trois dernires annes pour lesquelles des donnes sont disponibles (2009 2011), il y a eu 126 261 demandes de concours de la force publique ayant fait suite une dcision de justice prononant lexpulsion. Ces locataires deviennent de fait occupants sans droit ni titre et peuvent tre expulss sans nouvelle dcision de justice (certains dcidant de quitter leur domicile, sous la contrainte de la procdure et avant lintervention des forces de lordre). Si lon extrait de ces mnages les 35 081 qui ont effectivement t expulss avec le concours de la force publique de 2009 2011, on trouve le rsultat suivant : 126 261 35 081 = 91 180 mnages qui se retrouvent dans des situations extrmes de fragilit.
Gens du voyage qui ne peuvent accder une place dans les aires daccueil amnages* (6) TOTAL des personnes mal loges (a)
Plus de 5 millions de personnes fragilises par rapport au logement

NOMBRE DE PERSONNES
Propritaires occupant un logement dans une coproprit en difcult (356 686 logements) (7) Locataires en impays de loyer (494 800 mnages) (7) Personnes en situation de surpeuplement au sens large , hors surpeuplement accentu (8) Personnes en hbergement rsign (hors hbergement contraint)** (9) Moins les doubles comptes (personnes cumulant plusieurs situations de fragilit) TOTAL des personnes en situation de fragilit (b) Moins les doubles comptes entre les deux tableaux (personnes cumulant situations de mal-logement et de fragilit)(c) TOTAL GNRAL (a+b+c)
729 636 1 252 000 3 224 000 240 599 - 292 000 = 5 154 235
- 575 000 = 8 103 661
SACHANT PAR AILLEURS QUE : Prs d1,1 million de logements en coproprits sont potentiellement fragiles daprs une rcente tude de lAnah (10). Cette donne na pas pu tre intgre dans le tableau ci-dessus en raison d'un risque de doubles-comptes important avec les autres catgories de mnages fragiles. La publication prochaine de lENL 2013 devrait permettre dactualiser ces informations, comme de nombreux autres indicateurs prsents ici. 3,8 millions de mnages sont en situation de prcarit nergtique dans leur logement, soit environ 8 millions de personnes (5). 70 000 mnages propritaires et accdants taient en situation dimpays pour le paiement de leurs charges ou le remboursement de leur emprunt immobilier au moment de lenqute (5). 91 180 mnages occupent un logement sans droit ni titre suite une dcision de justice ayant prononc lexpulsion*** (11). Sans oublier que 1 735 000 mnages ont une demande de logement social en attente (12). Statistiquement, ces derniers chiffres ne peuvent tre cumuls (risques de doubles-comptes, chiffres concernant des mnages et non des personnes), mais leur ampleur indique que lon peut estimer aujourdhui que :
10 millions de personnes sont aujourdhui touches, de prs ou de loin, par la crise du logement.
LES CHIFFRES DU MAL-LOGEMENT

millions de personnes non ou trs mal loges, plus de 5 millions en situation de fragilit court ou moyen terme dans leur logement... Les problmes de logement sexpriment sous des formes multiples (sans domicile et absence de logement personnel, mauvaises conditions d'habitat, difcults pour se maintenir dans son logement...) et des degrs divers, que la Fondation Abb Pierre cherche mettre en lumire dans un tat des lieux chiffr. Pour cela, elle est tributaire des donnes existantes au niveau national, et regrette que de nombreuses situations chappent en partie aujourdhui la connaissance statistique (personnes en squats , cabanes, camping lanne, bidonvilles). Si des pistes damlioration importantes ont t formules par le Conseil national de l'information statistique (CNIS) dans son rapport de juillet 2011 sur Le mallogement 1 , celles-ci doivent prsent donner lieu des investigations concrtes. Par ailleurs, elle attend avec impatience les premiers rsultats de lenqute Logement de 2013, qui permettront enn dactualiser des donnes datant de 2006 (voire 2002 en ce qui concerne les hbergs chez des tiers), et plaide pour que le rythme de ces enqutes de lInsee puisse tre intensi.
3,5
Une publication de lInsee en juillet 20132 indique que 141 500 personnes sont sans domicile3 en France mtropolitaine au dbut de lanne 2012, soit une progression de 44 % par rapport lenqute de 2001. Parmi elles, on recense 81 000 adultes accompagns de 30 000 enfants, qui ont utilis au moins une fois les services dhbergement ou de restauration dans les agglomrations de plus de 20 000 habitants, auxquelles sajoutent 8 000 sans-domicile dans les communes rurales et petites agglomrations, ainsi que 22 500 personnes en centres daccueil pour demandeurs dasile. La Fondation Abb Pierre y ajoute une partie des personnes accueillies dans les rsidences sociales (qui ne font pas partie du panel enqut par lInsee), soit celles qui occupent les 18 478 places disponibles n 2012 en rsidences sociales ex nihilo4. Parmi les 685 000 personnes souffrant dune absence de logement gurent galement toutes celles qui ont recours des formes dhabitat extrmement prcaires : baraques de chantier, logements en cours de construction, locaux agricoles amnags En 2006, le recensement de la population indique que 85 000 personnes rsident dans ces habitations de fortune, qui renvoient pour les trois quarts des constructions provisoires ou des mobil-home (sans possibilit de mobilit). Par ailleurs, le recensement de la population a permis dtablir 38 000 le nombre de personnes vivant lanne dans des chambres dhtel, le plus souvent dans des conditions dhabitat trs mdiocres (absence de sanitaires, aucune installation permettant de faire la cuisine).
2. Insee premire n1455, Lhbergement des sans-domicile en 2012, juillet 2013. 3. Au sens de lInsee, une personne est dite sans domicile si elle a pass la nuit prcdant lenqute dans un lieu non prvu pour lhabitation ou dans un service dhbergement (htel ou logement pay par une association, chambre ou dortoir dans un hbergement collectif, lieu ouvert exceptionnellement en cas de grand froid). Sans tre sans domicile au sens de lInsee donc, certaines personnes peuvent ne pas avoir de logement personnel : celles qui ont pass la nuit prcdant lenqute dans un foyer, lhpital, en prison, dans un squat, qui sont hberges chez un particulier. 4. Sur 92 389 places en rsidences sociales classiques disponibles au 31 dcembre 2012 (hors maisons relais et pensions de famille source FINESS), la DGCS indique que 20 % relvent de cration ex nihilo (hors rsidences sociales issues de la transformation des Foyers de travailleurs migrants et de Foyers de jeunes travailleurs).
3,5 MILLIONS DE PERSONNES NON OU TRS MAL LOGES

Parmi les 3,5 millions de personnes confrontes une problmatique aige de mal-logement, on recense tout dabord 694 000 personnes prives de domicile personnel.
1. An damliorer ltat de la connaissance publique sur le mal-logement, le Conseil national de linformation statistique a mis en place un groupe de travail en juillet 2010 avec les services producteurs de donnes, chercheurs, acteurs et associations concerns par la problmatique du logement. La Fondation Abb Pierre a particip activement au groupe de travail qui sest runi autour du CNIS en 2010 et 2011.
Prsentation du
Nayant pas les moyens nanciers daccder un logement indpendant, de nombreuses autres personnes sont enn hberges chez un parent, un ami ou une connaissance. Daprs les rsultats de lenqute Logement de 2002 (le module hbergement ayant t supprim de lENL 2006), lInsee indique quun noyau dur de 79 000 personnes ges de 17 59 ans rsident chez des mnages avec lesquels elles nont aucun lien de parent direct. Il convient pour la Fondation Abb Pierre dajouter ce noyau dur tous les enfants adultes contraints de revenir chez leurs parents ou grands-parents, faute de pouvoir accder lautonomie rsidentielle (soit 282000 enfants de plus de 25 ans)5 ainsi que les personnes ges de 60 ans ou plus, qui sont hberges chez un tiers suite une rupture familiale, un deuil, des difcults nancires ou de sant (soit environ 50000 personnes). Au total, ce sont donc 411 000 personnes qui sont contraintes lhbergement chez un tiers, faute de solution de logement adapte leurs besoins. ct des personnes exclues du logement, le mallogement renvoie aussi aux mauvaises conditions dhabitat. partir de lenqute Logement de 2006, lInsee estime aujourdhui, sans doubles comptes, que 2 778 000 personnes vivent dans des logements inconfortables (2.1 millions de personnes) ou surpeupls (800 000 personnes). Par analogie avec les critres retenus par la loi Dalo, sont alors considrs comme privs de confort les logements situs dans des immeubles insalubres, menaant de tomber en ruine ou ayant au moins deux dfauts parmi les suivants : installation de chauffage insufsante ou mauvaise isolation, inltrations deau, lectricit non conforme, absence dinstallation sanitaire ou de coin cuisine. Le surpeuplement accentu renvoie pour sa part aux logements auxquels il manque au moins deux pices par rapport la norme de peuplement normal 6. noter que lidentication des doubles comptes par lInsee permet dsormais de mettre en
5. Hors tudiants et ceux qui ont tout juste achev leurs tudes. 6. La norme de peuplement normal prvoit au minimum une pice pour le mnage, une pice pour chaque couple, une pice pour les clibataires de 19 ans et plus, une pice pour deux enfants sils sont de mme sexe ou ont moins de 7 ans, sinon une pice par enfant.
lumire les situations de personnes confrontes un cumul de difcults : en 2006, 28 000 mnages (soit 145 000 personnes) vivent ainsi dans des logements qui sont la fois inconfortables et surpeupls. Enn, gurent galement parmi les victimes du mallogement les nombreuses familles de Gens du voyage qui, lorsquelles disposent de revenus modestes, rencontrent dimportantes difcults pour sarrter temporairement ou sinstaller durablement sur un territoire. Alors que 37 466 places en aires daccueil amnages doivent tre nances par les communes dans le cadre des Schmas dpartementaux, la nonralisation n 2012 de 13 112 places se traduit par des situations dextrme prcarit pour plus de 52 000 personnes, dans la mesure o elles ne peuvent accder une aire et des conditions de vie dcentes.
PLUS DE 5 MILLIONS DE PERSONNES SONT FRAGILISES PAR RAPPORT AU LOGEMENT

Ces problmatiques extrmes de mal-logement ne doivent pas masquer toutes les situations de relle fragilit de logement, que vivent des centaines de milliers de personnes. Il en est ainsi des mnages qui, bien que propritaires, se retrouvent fragiliss dans des coproprits en difcult. Daprs une exploitation de lenqute Logement de 2006 ralise par la Fondation Abb Pierre, environ 730 000 personnes sont confrontes un trs mauvais fonctionnement de leur coproprit, un dfaut dentretien ou des impays importants et nombreux. Notons que cette estimation ne concerne que les copropritaires occupants (cest--dire peine plus de la moiti des mnages en coproprit) et que dautres donnes ont t rcemment publies par lAnah portant sur plus dun million de logements en coproprits potentiellement fragiles (cf. ci-dessous) que nous navons pas pu retenir ici sans risques de recoupements avec dautres catgories. Par ailleurs, de nombreux locataires sont fragiliss par laugmentation des cots du logement : daprs lenqute Logement, 1 252 000 personnes taient en
LES CHIFFRES DU MAL-LOGEMENT
impays locatifs en 2006. Un chiffre bien antrieur la crise conomique survenue en 2008-2009, et dont on peut craindre aujourdhui quil ne soit plus inquitant encore. Sans quelles relvent dune forme aige de mallogement, de nombreuses situations de surpeuplement et dhbergement chez des tiers retiennent par ailleurs notre attention. Cest ainsi le cas des 3,2 millions de personnes en situation de surpeuplement au sens large (cest--dire qui vivent dans des logements o il manque une pice par rapport la norme de peuplement normal au sens de lInsee - hors surpeuplement accentu ). Cest le cas galement des hbergs chez des tiers : au-del des personnes en hbergement contraint (au sens de lInsee, et comptabilises parmi les 3,5 millions de mal-logs), apparat un cercle plus large de personnes hberges, soit quelque 240 000 enfants de 18 ans ou plus, qui ont d retourner vivre chez leurs parents ou grands-parents faute de ressources sufsantes pour accder un logement autonome, se retrouvant en quelque sorte rsigns par rapport leur statut dhberg. partir de ces diffrentes donnes, il apparat aujourdhui quau total, 8 millions de personnes sont en situation de mal-logement ou de fragilit dans leur logement (hors doubles comptes). Sachant que parmi ces 8 millions de personnes, 1 million sont concerns par un cumul de difcults.
au plus fort potentiel de fragilit, daprs une tude de lAnah ralise en dcembre 2012 par le CETE Nord-Picardie ; > 3,8 millions de mnages en situation de prcarit nergtique, daprs lENL 2006 ; > 70 000 propritaires et accdants en situation dimpay pour le remboursement de leur emprunt immobilier ou le paiement de leurs charges, daprs lENL 2006 ; > 91 180 mnages sans droit ni titre dans leur logement suite une dcision de justice dexpulsion, daprs un calcul de la Fondation Abb Pierre partir des donnes du ministre de lIntrieur entre 2009 et 2011 ; > Sans oublier que 1,7 million de mnages avaient dpos une demande de logement social au 1er septembre 2013, daprs les donnes du Systme national denregistrement. Au vu de ces chiffres, la Fondation Abb Pierre estime que le total de 8 millions de mal-logs et de fragiles est un minimum. Et que ce sont sans doute plus de 10 millions de personnes qui subissent en ralit les consquences de la crise du logement aujourdhui (production de logements insufsante et inaccessible aux plus modestes, ambe des cots du logement et des charges, blocage de la mobilit rsidentielle). Si les progrs raliss par la statistique publique contribuent aujourdhui une meilleure objectivation des effets de la crise du logement sur les mnages, la Fondation Abb Pierre continue de pointer les importantes zones dombre et la trop faible actualisation des donnes qui entravent aujourdhui la connaissance du mal-logement, de son ampleur et de ses volutions. Sachant que, si lobservation statistique constitue un pralable indispensable pour pouvoir agir efcacement contre le mal-logement, la Fondation Abb Pierre attend des signes forts de la part des pouvoirs publics, et des rponses concrtes pour offrir des perspectives aux personnes dfavorises et aux plus modestes, et viter que de nouveaux mnages fragiles ne viennent l'avenir grossir les rangs des personnes mal loges.
AU TOTAL, 10 MILLIONS DE PERSONNES SONT TOUCHES PAR LA CRISE DU LOGEMENT

De nombreuses autres situations de fragilit existent, mais qui ne peuvent tre comptabilises ici (risques de recoupements, chiffres concernant des mnages et non des personnes). Les donnes suivantes constituent cependant dimportants signaux dalertes, que lon ne peut ignorer : > prs d1,1 million de logements en coproprits fragiles classs en catgorie D , soit la catgorie
Prsentation du
COMMUNIQU DE PRESSE
LTAT DU MAL-LOGEMENT 2014 DE LA FONDATION ABB PIERRE
La Fondation Abb Pierre prsentera son rapport ltat du mal-logement en France 2014 le 31 janvier prochain, Paris - Porte de Versailles (Hall 5.2)
0 ans aprs lappel de lhiver 1954, la Fondation Abb Pierre est plus que jamais mobilise pour dnoncer une situation du logement inniment proccupante, quelle a illustre par sa dernire campagne de sensibilisation autour des personnes sans domicile personnel. Dans la continuit du combat de labb Pierre, la Fondation prsentera son 19e rapport annuel sur ltat du mal-logement en France, le 31 janvier 2014, Paris Porte de Versailles (Halls 5.2 et 5.3). La Fondation Abb Pierre mettra notamment en lumire les liens existant entre la situation de lemploi et la question du mal-logement, ses origines et ses consquences sociales pour le quotidien de ces personnes qui parfois cumulent les difcults au risque de perdre des protections... La Fondation souhaite galement alerter sur la situation des coproprits en fragilit, toujours plus nombreuses, et aujourdhui estimes entre 800 000 et un million de logements. Face un constat alarmant, la Fondation montrera quil y a urgence inverser une tendance proccupante, et activer les leviers juridiques et nanciers autant que sociaux et humains pour y remdier.
Par ailleurs, la Fondation reviendra sur lanne coule en terme de politique du logement, marque notamment par la discussion de la loi ALUR. Loccasion pour elle de porter un regard sur la politique du Gouvernement et suivre la mise en uvre du Contrat social pour une nouvelle politique du logement . Enn, la veille des lections municipales et dune nouvelle tape dans la dcentralisation, la Fondation Abb Pierre souhaite porter lattention sur les objectifs et les rsultats des politiques locales du logement. Elle prsentera en outre les rsultats dun sondage exclusif portant sur Les maires et le logement la veille des lections municipales et enn interrogera laprs-midi les principaux candidats llection municipale de Paris. Des dclinaisons rgionales de ces dbats seront organises tout au long du mois de fvrier, grce aux agences rgionales de la Fondation.
Prsentation du
BON DE COMMANDE
LTAT DU MAL-LOGEMENT 2014 DE LA FONDATION ABB PIERRE
La Fondation Abb Pierre, avec la sortie de ce 19e rapport annuel sur Ltat du mal-logement en France, commmorera galement les 60 ans de lappel que son fondateur lana la Nation le 1er fvrier 1954. Le cri dun soulvement de solidarit populaire quon appellera linsurrection de la bont Plus prcisment, ce rapport explore les liens entre logement et emploi, soutenant la thse selon laquelle le logement (ou leur absence) et lhabitat peuvent gnrer dimportantes et parfois graves consquences sociales dans la vie quotidienne des mnages. Mais ces liens peuvent, a contrario, constituer des lments de dveloppement et de stabilit. Un message que pourraient entendre les collectivits locales, qui disposent de leviers en lespce, quelques semaines dune lection municipale aux enjeux consquents. Au-del, un focus est mis sur un phnomne trop peu considr : la dgradation massive de trs nombreuses coproprits. Ces ensembles ont une fonction sociale essentielle, puisque ces logements accueillent aussi bien des personnes isoles, des locataires aux ressources contraintes ou des propritaires modestes, autant doccupants qui nont bien souvent pas dalternative dans dautres fractions du parc existant Soucieuse de montrer la puissance publique lurgence de ce contexte, la Fondation a tenu a insister sur la connaissance des habitants et de leurs conditions de vie. Enn, comme cest le cas chaque anne, laction gouvernementale est analyse. Cet exercice a pris une dimension particulire depuis lengagement de Franois Hollande, le 1er fvrier 2012. Ce rapport revient donc sur la politique du logement conduite par la puissance publique, mais aussi sur le respect (ou non) du Contrat social pour une nouvelle Politique du Logement , travers une lecture sans concession mais sans outrance des efforts et des insufsances constats depuis le dbut de la lgislature.
19e
RAPPORT ANNUEL
2014
Je souhaite commander gratuitement le rapport annuel ltat du mal-logement en france 2014 (un exemplaire par commande. remplir le bon de commande en lettres majuscules)
Madame, Monsieur Organisme Adresse Code postal Tlphone/Tlcopie
Ville
Bon de commande renvoyer lArtsienne - ZI de lAlouette - 62802 Livin Cedex. tl. 03 21 72 78 90. fax. 03 21 72 78 91. courriel artesienne@artesienne.com

Mal Logement 2013

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19e

31 janvier 2014 SOMMAIRE

LA SYNTHSE DU RAPPORT 2014 SUR LTAT DU MAL-LOGEMENT EN FRANCE

Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation mais aussi de dveloppement

LE LOGEMENT, REFLET DES VOLUTIONS DE LEMPLOI

Quand se cumulent les difcults daccs un emploi et un logement

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Quand la dgradation du rapport lemploi fragilise le rapport au logement

LE LOGEMENT AGGRAVE LES EFFETS DE LA CRISE CONOMIQUE

Quand le logement devient un obstacle lemploi

Quand lincertitude conomique limite les perspectives rsidentielles

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Quand le logement rode le pouvoir dachat des mnages

Quand les entreprises se saisissent ( nouveau) de la question du logement

LE LOGEMENT : POTENTIEL FACTEUR DE DVELOPPEMENT CONOMIQUE ET TERRITORIAL

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Le logement : un facteur de dveloppement conomique insufsamment mobilis

Dcloisonner les approches conomique et sociale de la question du logement

CONCLUSION POUR UNE MEILLEURE ARTICULATION DE LEMPLOI ET DE LHABITAT

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Reconstruire le lien entre lhabitat et lemploi

Les mnages en difcult dans lombre des coproprits fragilises

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

LA FONCTION SOCIALE DES COPROPRITS, INSUFFISAMMENT CONNUE ET PRISE EN COMPTE

Les ges de la coproprit

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

La coproprit, lautre parc locatif social

DES SITUATIONS DE MAL-LOGEMENT SOUVENT INVISIBLES DANS LES COPROPRITS EN DIFFICULT

De la dgradation des immeubles et des logements celle de limage de leurs habitants

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Des situations rsidentielles bloques

FRAGILITS INDIVIDUELLES ET FRAGILIT COLLECTIVE

LES POLITIQUES PUBLIQUES FACE LA SPIRALE DE DGRADATION DES COPROPRITS

La complexit du processus dobsolescence des coproprits

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Les coproprits dgrades : un d pour laction publique

CONCLUSION : DES PRIORITS POUR UN NOUVEAU CYCLE DACTION

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

La politique du logement, des avances, des inquitudes

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Quelle priorit au logement abordable dans les objectifs de production de logements ?

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Une mobilisation du parc priv vocation sociale nettement insufsante

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

LA NCESSIT DUNE RPONSE RAPIDE ET CONCRTE AUX BESOINS SOCIAUX

Lurgence sociale exige des rponses immdiates

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Lenjeu de la dclinaison locale de la politique du logement

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Mobiliser les collectivits locales contre le mal-logement

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Lmergence de la question de lhabitat dans les politiques locales

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Politiques locales de lhabitat : deux stratgies dintervention diffrencies

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Des volutions institutionnelles qui conduisent un largissement du rle des EPCI

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

DE SUIVI DES POLITIQUES DU LOGEMENT

LE TABLEAU DE BORD 2014 DE SUIVI DES POLITIQUES DU LOGEMENT

Le dveloppement dune offre sufsante et adapte

Logements mis en chantier

Rapport 2014 sur ltat du mal-logement en France

NOMBRE DE LOGEMENTS SOCIAUX FINANCS (hors Anru)