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DEUXIEME PARTIE

DROIT DE LURBANISME
Chapitres Pages

Chapitre 15 : Gnralits
Hirarchie des rgles
Le RNU
Chapitre 16 : Le POS et le PLU ou PLU
Objet :
Elaboration et gestion du POS
Documents du POS ou PLU
Zonage du POS ou PLU
Le Plan local durbanisme PLU

Chapitre 17 : Le rglement du POS et du PLU


Les 15 articles
Calcul dune SHON
Cas particuliers

Chapitre 18 : Le certificat durbanisme


Terrain btir
2 sortes de demandes
Instruction
Exemples dimprims ou plans
Note de renseignements durbanisme

Chapitre 19 : Le permis de construire


Travaux exonrs
Dclaration pralable de travaux
Installations et travaux divers
Demande et instruction du PC
Effets et mise en uvre du PC
Le permis de dmolir

Chapitre 20 : Le lotissement
Champ dapplication
Demande et instruction
Modifications du lotissement
Autres oprations durbanisme

Chapitre 21 : Le dossier dautorisation de lotir


Pices obligatoires
Pices obligatoires pour certains lotissements
Pices facultatives

Gnralits 1 Droit professionnel


Chapitre 15 : Gnralits
Avant lexistence du Droit de lUrbanisme, les villes taient assujetties divers
rglement de police gnrale concernant la voirie, la sant et la scurit publique, les
monuments historiques, etc.

Puis est intervenue, entre autres, la loi dorientation foncire de 1967, qui introduit
pour la premire fois la notion de COS (coefficient doccupation du sol). De fait, la
cration des SDAU ( Schmas Directeurs dAmnagement et dUrbanisme ) et des
POS (Plans dOccupation des Sols) assure une meilleure planification urbaine.

1983 voit la dcentralisation de lurbanisme qui redfinit la rpartition des pouvoirs


entre lEtat et les collectivits locales. Les communes, par le biais du POS peuvent
grer leur propre urbanisme, lEtat nintervenant que dans des cas particuliers de
protection de lenvironnement et dhomognit de projets, par les LAU (Lois
dAmnagement et dUrbanisme) et les DTA (Directives Territoriales
dAmnagement).

Enfin, lan 2000 voit le plus grand bouleversement des rgles durbanisme depuis
1967 avec la loi SRU : Solidarit et Renouvellement Urbains. Pour lutter contre les
effets ngatifs sur lenvironnement, la qualit de la vie et la cohsion sociale, la loi
SRU sappuie sur 3 principes fondamentaux :
Solidarit et partage ; en assurant notamment une mixit sociale.
Dveloppement durable et qualit de la vie : en respectant des territoires
autour des villes, en alliant dveloppement conomique et choix
durbanisation, en donnant priorit aux modes de transport autres que celui de
lautomobile.
Dmocratie et dcentralisation : en clarifiant les rgles de droit, en
responsabilisant lEtat et les collectivits locales de leurs choix.

Tout cela sarticule sur 3 objectifs majeurs :


Dfinir un meilleur quilibre des agglomrations.
Russir la mixit sociale.
Assurer une offre dhabitat diversifi et de qualit.

Comme on le voit, la loi SRU va au-del des problmes purement fonciers, avec un
leitmotiv vident : densifier les zones urbaines, mnager la campagne et conomiser
les rseaux et transports.

A/ HIERARCHIE DES REGLES


1- A lchelon local
Larsenal des lois et rglements durbanisme est trs complexe et trs volutif. Loutil
type de planification lchelle de la commune est le PLU (ancien POS), document
durbanisme qui sapplique une commune, une partie de commune, ou un
groupement de communes.
PLU = Plan Local dUrbanisme (POS = Plan dOccupation des Sols)
Gnralits 2 Droit professionnel
Le PLU (ancien POS) est un moyen de raliser les objectifs du
SCOT (ancien SD) et de la Commune :

SCOT = Schma de Cohrence Territoriale ( SD = Schma Directeur)

Son dfaut tient cependant linstabilit du droit dutilisation des sols due de
permanentes rvisions. On peut assimiler ce document durbanisme type :

les anciens PAZ ( Plans dAmnagement de Zone) applicables dans les ZAC (
Zones dAmnagement Concert ) en complment du POS, ou sa place sil
nexiste pas. Nexistent plus avec les PLU.

les PSMV ( Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur ), applicables dans des


secteurs sauvegards dlimits par lEtat, et dont lobjectif est de concilier
protection dun site et mise en valeur de la ville. Il se substitue au PLU ( ou POS)
pour les immeubles protgs.

les anciens MARNU (Modalits dApplications du Rglement National


dUrbanisme), dornavant remplacs par les Cartes Communales :
applicables dans une commune dmunie de documents durbanisme.

Le REGLEMENT NATIONAL DURBANISME, RNU, SAPPLIQUE A


DEFAUT DE CES DOCUMENTS DURBANISME.

LAU : Lois dAmnagement et


ECHELON NATIONAL dUrbanisme.

DTA : Directives Territoriales


dAmnagement

SCOT : Schma de cohrence territoriale


( anciens SD : SCHEMAS DIRECTEURS)
ECHELON REGIONAL
SS : SCHEMAS de SECTEURS

PLU : Plan local dUrbanisme (ancien


POS : Plan dOccupation des Sols)
ECHELON LOCAL Carte Communale (ancien MARNU)

RNU : Rglement National dUrbanisme

Gnralits 3 Droit professionnel


2- A lchelon rgional.
Les rgions (dpartements...) doivent squiper de grandes structures ( Autoroutes,
Canaux grand gabarit, arodromes, lignes haute tension, TGV...), fixer des
objectifs en matire denvironnement, de protection des risques, de dveloppement
de lhabitat, etc. Des documents durbanisme un chelon suprieur sont donc
ncessaires :

Les SCHEMAS DIRECTEURS : documents de planification qui vont garantir la


cohrence de la politique damnagement pour un territoire donn ( rgion,
dpartement, communaut de communes...). Les POS labors ultrieurement
devront tre compatibles, en prenant en compte les orientations des schmas
directeurs.
Les SCHEMAS de SECTEUR : ils ne sont quune subdivision des schmas
directeurs, plus prcis pour une zone bien dfinie.

La loi SRU substitue depuis 2001 les SCHEMAS de COHERENCE


TERRITORIALE (SCOT) aux schmas directeurs, au contour plus large
puisquils ne concernent plus seulement laffectation des sols. Ils intgrent les
programmes locaux de lhabitat (PLH), les plans de dplacements urbains (PDU),
les schmas de dveloppement commercial (SDC), les plans locaux durbanisme
(PLU), les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), les cartes
communales. Toutes les oprations foncires et damnagement doivent lui tre
compatibles.

3- A lchelon national
LEtat peut intervenir en matire durbanisme, de protection de lenvironnement au
moyen de :

Les LAU : Lois dAmnagement et dUrbanisme qui sont des prescriptions


particulires imposes par lEtat certaines parties de territoire . Cest ainsi quont
t dictes 3 grandes lois concernant la protection de la montagne (Loi
Montagne), la protection des rivages de la mer (Loi Littoral), la protection des
habitants contre les bruits davion (Zones de bruit des arodromes).

Les DTA : Directives Territoriales dAmnagement : rcentes (1995), elles


peuvent fixer par dcrets sur certaines parties de territoire, des orientations
fondamentales en matire damnagement, de dveloppement, de protection et
de mise en valeur.

Les LAU sont opposables au DTA, et, en labsence de DTA, aux SCOT ou SD et en
labsence de SCOT ou SD, aux PLU ou POS, ou documents durbanisme en tenant
lieu.

B/ LE REGLEMENT NATIONAL DURBANISME RNU.

Gnralits 4 Droit professionnel


Le rglement national durbanisme, RNU, sapplique, sauf exceptions, en labsence
de rgles durbanisme locales. Il applique essentiellement la rgle de constructibilit
limite, pour viter le MITAGE des communes non dotes dun document
durbanisme local. Cependant, certaines de ses dispositions , dordre public, sont
toujours applicables, mme en prsence dun document durbanisme local. !

QUELQUES APPICATIONS DU RNU

RECUL de 75m pour les voies Retrait des constructions en


grande circulation bordure de voies grande
circulation ou autoroutes, sauf :

constructions lies aux


infrastructures routires
constructions des services
publics de proximit routire
btiments dexploitation
agricole
RECUL de 100m pour les rseaux dintrt public
travaux sur btiments
autoroutes et voies expresses
existants.

Ensoleillement entre btiments


dune mme proprit :
45 possibilit de porter langle
60 pour la faade la moins
ensoleille.
distance limite 4m.

Ensoleillement de la rue :

Un gabarit de 45 garantit
lensoleillement des maisons en
bordure dalignement ou de
45 marge de recul.

RUE

Gnralits 5 Droit professionnel


Recul des maisons non
h construites en limite parcellaire
(quand cest possible) :
d retrait dune distance d = h/2
distance d minimum = 3m.

LIMITE

1- Rgle de constructibilit limite


La rgle de constructibilit limite est une rgle suspensive de lapplication du RNU
hors des zones urbanises des communes dpourvues de documents durbanisme,
afin dviter lparpillement des constructions, et de pousser les communes se
doter dun document durbanisme local..

EXCEPTIONS : travaux sur btiments existants, constructions ncessaires des


quipements collectifs, exploitations agricoles, mise en valeur des ressources
naturelles, constructions isoler (stations dpuration, usines dincinrations...).

DEROGATIONS : ponctuelles et mineures, elles sont possibles sur dlibration


motive du Conseil Municipal, sans porter atteinte aux espaces naturels et aux
paysages.

MARNU : des Modalits dApplication des Rgles Nationales de lUrbanisme


(MARNU) , remplacs par les Cartes communales depuis la loi SRU, suspendent
la rgle de constructibilit limite. Ne remplacent pas un PLU !

2- Contenu du RNU

a/ desserte et localisation des constructions

Il sagit des rgles de constructions relatives :

Salubrit et scurit publique (constructions risques : abattoirs...)


Zones risques naturels (inondations, glissements de terrain...)
Zones de nuisances graves (bruit des avions, du TGV...)
Sites archologiques.
Accs et dessertes par voies prives ou publiques (insuffisances, enclaves...)
Isolement acoustique pour bruits routiers.
Distances des constructions par rapport aux routes et autoroutes.
Cration despaces verts, aires de jeux et de loisirs.

Gnralits 6 Droit professionnel


Assainissement et alimentation en eau potable (rseaux publics, dispositifs
dpuration...)
Constructions ncessitant des quipements publics exceptionnels.
Protection du patrimoine culturel et naturel, des activits agricoles et forestires.

De nombreux permis de construire sont refuss au titre de larticle


R111- 4 du Code de lUrbanisme, pour insuffisance daccs ou
accs risque pour les usagers.

SUPERMARCHE

ROUTE
NATIONALE

Le permis de construire ce supermarch a t refus, laccs dans


le virage de la nationale tant jug dangereux !

3- Implantation et volumes des constructions


Pour garantir des conditions dhygine, dclairage, de vue et densoleillement, des
rgles simposent pour :
Eclairement des baies en cas de constructions sur un mme terrain.
Distances de constructions par rapport aux voies.
Distances par rapport aux limites parcellaires.

4- Aspect des constructions


Ce sont des rgles desthtique, dlicates interprter et redoutes des
constructeurs, qui sapplique mme en prsence dun PLU ou dun POS :

Ne pas porter atteinte lenvironnement !


Tous les moyens sont possibles pour atteindre cet objectif : crans de verdure,
limitation de hauteur des constructions, marges de recul...
Gnralits 7 Droit professionnel