Typologie des lotissements et implication des bénéficiaires à l’aménagement foncier de

leur territoire au Bénin : cas de la région d’Adjarra et d’Avrankou

Adéothy ADEGBINNI, Moïse CHABI et Parfait Cocou BLALOGOE, Université Nationale

des Sciences, Technologies, Ingénierie et Mathématiques d’Abomey/ Bénin

Résumé
L’évolution croissante de la démographie depuis quelques décennies au Bénin amène partout
à une urbanisation spontanée conduisant à un étalement urbain. La réponse à ce phénomène
en matière d’aménagement de territoire se traduit sous forme de lotissement administratif
s’effectuant parfois au détriment des pratiques foncières coutumières qui autrefois permettent
l’organisation de l’espace et l’installation des jeunes couples. Les lotissements administratifs
sont aujourd’hui multiformes et présents dans presque toutes les régions du Bénin en
particulier dans les communes périurbaines comme celle d’Adjarra qui connait depuis
quelques années de forte pression urbaine. La présence et la diversité de ces opérations
suscitent une interrogation, celle de comprendre si les lotissements engendrent des formes
d’aménagement bénéfiques pour la population et à fort degré d’implication des bénéficiaires.
Pour mener cette étude, il a été procédé à la mobilisation de la littérature grise qui a permis de
consulter les ouvrages spécifiques tels que les documents de planification urbaine, les textes
juridiques fonciers, les registres fonciers des mairies, etc. En dehors de cet aspect, les
entretiens, les visites et observations sur le terrain ont servi de base à la collecte des données.
Il ressort de cette étude que les lotissements présentent une multiplicité de formes ne
répondant pas toujours aux normes administratives prédéfinies mais qui s’inscrivent dans des
logiques propres à certains acteurs locaux (les élus locaux et les spéculateurs fonciers) parfois
en défaveur de l’intérêt général de la population.
Mots clés : Région Adjarra et d’Avrankou, lotissement, aménagement foncier, participation,
comité de lotissement
Abstract
The increasing evolution of the population in recent decades in Benin has led everywhere to
spontaneous urbanization leading to urban sprawl. The response to this phenomenon in terms
of spatial planning is reflected in the form of administrative subdivision sometimes taking
place at the expense of customary land practices that once allowed the organization of space
and the installation of young couples. The administrative subdivisions are today multiform
and present in almost all the regions of Benin in particular in the peri-urban communes like
that of Adjarra which knows since some years of strong urban pressure. The presence and
diversity of these operations raises the question, that to understand if subdivisions generate
forms of development beneficial to the population and with a high degree of beneficiary
involvement.
To carry out this study, the gray literature was mobilized to consult specific works such as
urban planning documents, land legal texts, town hall land registers, and so on. Apart from
this aspect, the interviews, visits and observations in the field served as a basis for data
collection. This study shows that subdivisions have a multiplicity of forms that do not always
meet the predefined administrative norms but which are part of logics specific to certain local
actors (local elected officials and land speculators) sometimes against the interest general
population.
Keywords : Adjarra and Avrankou region, allotment, land development, participation,
subdivision committee

169
Introduction
Après la crise des années 1980, l’État béninois a procédé à des réformes politiques qui
engagent le pays sur la voie de la démocratie avec une décentralisation des compétences au
profit des collectivités locales. Parmi ces compétences figure la gestion de la terre et du sol
qui apparaît comme une composante nécessaire de la politique locale. Et comme le stipule
l’article 84 de la loi n° 97-029 du 15 janvier 1999 portant organisation des communes en
République du Bénin :
La Commune élabore les règles relatives à l’usage et à l’affectation des sols, les plans de
détail d’aménagement urbain et de lotissement, (…) et assure le contrôle permanent de la
conformité des réalisations et des constructions avec la réglementation en vigueur.
Plusieurs communes, en particulier celles périurbaines, où il existe déjà une forte pression
foncière, vont saisir cette opportunité pour se lancer dans des opérations de lotissement
administratif ou moderne. C’est le cas du territoire que forment les communes d’Adjarra et
d’Avrankou où les lotissements ont pris une allure très importante dans l’aménagement de
l’espace qui « vise à rationaliser le territoire » (J. IGUE, 1995 ; p.76). Ces activités de
lotissement moderne qui se traduisent par des morcellements des terres, repoussent les
activités agricoles et handicapent parfois les pratiques foncières traditionnelles qui autrefois,
réglementent la construction des habitats résidentiels. La modernité étant vue ici comme
allogène et d'inspiration occidentale (WATIN M., 1991 ; p.27). Par contre, les pratiques
traditionnelles sont considérées comme « des situations où les régulations sont de nature
coutumière, c’est-à-dire fondées sur les normes sociales locales, ancrées dans les réseaux
sociaux et mises en œuvre par les pouvoirs locaux » (LAVIGNE DELVILLE P. (2009 ; p.69).
La division des terres à des fins de construction d’habitations est l’une des pratiques de vieille
date chez les acteurs coutumiers de la région d’Adjarra et d’Avrankou.
En effet, la région d’Adjarra et d’Avrankou est située au Sud Est du Bénin et détermine une
zone spatiale qui partage ses limites au Sud avec la ville de Porto-Novo (capitale et deuxième
grande ville du Bénin). Les habitants de cette localité sont fortement attachés à leurs pratiques
coutumières et partagent presque le même héritage socio-cultuel dans lequel le capital foncier
joue un rôle déterminant.

170
 Figure n°1 : Carte administrative de la région d’Adjarra et d’Avrankou

Source : CENATEL 2006 et IGN 1992 Réalisation : J. YALLOU

171
Mais cette région fait face depuis plusieurs décennies à une forte croissance démographique
engendrant une puissante pression foncière qui bouscule aujourd’hui les anciennes pratiques
d’installation des habitats. Ces pratiques foncières coutumières, bien que différentes sur
certains plans notamment au niveau des normes d’application, visent en général les mêmes
objectifs que ce qui est désigné aujourd’hui par lotissement et peuvent être qualifiées de
‘‘lotissement coutumier’’ puisqu’elles permettent non seulement d’organiser l’espace mais
aussi d’installer des jeunes couples en âge de maturité. Mais les pratiques foncières
coutumières ont beaucoup muté dans le temps et se manifestent aujourd’hui sous plusieurs
formes. D’abord communautaire et non marchand à travers le partage du patrimoine foncier
collectif, le ‘‘lotissement coutumier’’ est devenu par la suite marchand. Les terres sont
morcelées et vendues par des acteurs coutumiers autour de l’ancien noyau urbain développant
ainsi des habitats individuels. La demande de terrains constructibles ne cessant pas
d’augmenter, les ‘‘lotissements coutumiers’’ se sont élargis progressivement car les lotisseurs
coutumiers sont devenus plus attentifs à l’argent que procure ce système. Ainsi, le noyau
urbain s’élargit-il dans un désordre total faute d’une planification spatiale provoquant un
étalement urbain. Cette forme de lotissement laisse derrière elle une occupation du sol très
peu organisée, à laquelle les pratiques foncières administratives tentent d’apporter des
correctifs. Mais contrairement aux normes réglementaires d’urbanisme, aucun outil
d’organisation globale de l’espace devant servir de référentiel n’est mis en place avant le
lancement des premières opérations de lotissement administratif.
Les projets de lotissement semblent être lancés dans la précipitation pour répondre à
l’étalement urbain dont le contrôle est devenu inéluctable sans préalablement un plan
d’urbanisme qui assure une organisation globale de l’espace. Cette précipitation suscite une
interrogation, celle de comprendre si ces opérations ont engendré des formes d’aménagement
bénéfiques pour la population et à fort degré d’implication des bénéficiaires.
L’objectif de cette étude est de comprendre non seulement la manière dont se traduisent et
fonctionnent ces opérations de lotissements modernes mais aussi d’évaluer la participation de
la population à cet aménagement foncier.
Méthodologie et matériels
Pour mener cette étude, il a été procédé à la recherche documentaire et surtout à la
mobilisation de la littérature grise qui a permis de consulter les ouvrages spécifiques tels que
les documents de planification urbaine (PDU, SDAC, etc.), les plans de développement
communaux, les textes juridiques fonciers, les registres fonciers des mairies, etc. Les travaux
de terrains ont été effectués pour mettre en place la base des données nécessaires à cette
recherche. Ils ont consisté à collecter auprès des acteurs fonciers des informations susceptibles
d’apporter un éclairage à la réalisation de cette étude. Dans ce cadre, il a été procédé à la
combinaison des méthodes qualitative et quantitative de recherche avec conduite d’entretien.
Le choix de cette méthode est lié à la souplesse de l’entretien comme le disent R. QUIVY et
al. (2006, p. 174.) :
À l’inverse de l’enquête par questionnaire, les méthodes d’entretien se caractérisent par un
contact direct entre le chercheur et ses interlocuteurs et par une faible directivité de sa part.

172
Une méthode complémentaire a été associée à l’entretien. Il s’agit de la méthode d’analyse de
contenu qui selon J. FELLER (1977, p.124) :
Vise à une lecture seconde d'un message, pour substituer à l'interprétation intuitive ou
instinctive une interprétation construite (…).Toutes les activités sont intéressées par l'analyse
de contenu : sociologie, psychothérapie, histoire, psychologie, littérature, politique, etc. A
priori, toute parole orale ou écrite, spontanée ou suscitée, peut être soumise à l'analyse de
contenu.
En dehors de ces entretiens, les discussions et les visites et observations sur le terrain ont servi
de base à la collecte de ces données. En ce qui concerne l’échantillonnage, il a été procédé à
l’étude des composantes non strictement représentatives mais caractéristiques. A cet effet la
diversification, en fonction des indicateurs définis pour l’étude, des types de personnes
interrogées sur ce terrain de façon à faire le tour des cas de figure possibles jusqu’à saturation,
a été effectuée. Les entretiens ont été réalisés auprès de 82 personnes constituées des
personnes ressources (les sages), des cadres, des artisans, des élus locaux et des techniciens
(mairie, cabinets d’étude des géomètres et urbanistes et services déconcentrés de l’État).
Faute de disponibilité des plans -voiries des lotissements étudiés, il a été procédé par nos
soins, à la réalisation de ces plans non seulement pour un lotissement administratif mais aussi
pour un lotissement coutumier afin de procéder à des comparaisons. Ces plans-voiries ont été
achevés par le captage sur Google Earth des images satellitaires de ces lotissements et traités
avec le logiciel de cartographie (Qgis). Les différents éléments obtenus de ces travaux ont
permis d’aboutir à des résultats concrets.
Résultats : de l’existence d’une pluralité de formes de lotissement à la mise en place
d’une participation « manipulée » des bénéficiaires de ces opérations
Opération d’organisation de l’espace, le lotissement consiste à morceler volontairement une
portion de terre afin d’assurer son occupation rationnelle et son aménagement. Il est une
« technique ancienne et banale, qui consiste à diviser un terrain en parcelles destinées à être
cédées à des constructeurs » (J-B. AUBY et al., 1992 ; p.286). Mais plus qu’un simple
exercice de morcellement des terrains, le lotissement est une opération de viabilisation de
l’espace. Cette viabilisation apparaît clairement dans la définition des dirigeants béninois pour
qui:
Avant toute cession de parcelle dans un secteur ayant fait l’objet d’un lotissement, obligation
est faite au maître d’ouvrage d’effectuer un minimum de viabilisation (ouverture de voie,
apport d’eau potable et d’électricité) (article 18 de l’arrêté du 22 octobre 1996).
La mise en valeur des parcelles produites parait indispensable car le « lotissement se distingue
du simple morcellement dans lequel il n’est pas prévu de construire les parties détachées » (J.
COMBY, 2012; p.22). De ces définitions, on retient que le lotissement a pour objectif, le
morcellement des terrains en des petits lots à des fins de construction d’habitats. On retrouve
en général ces pratiques de morcellement des terrains à bâtir dans la Commune d’Adjarra et
ses environs au niveau de deux principaux groupes que sont les acteurs coutumiers et les
acteurs administratifs.

173
2-1- Les lotissements coutumiers
Le terme ‘‘lotissement coutumier’’ est discutable puisqu’il n’est pas accepté par tous les
acteurs, en particulier par les techniciens. Pour eux, on ne saurait parler de lotissement
coutumier d’autant qu’il n’y a pas une étude préalable et un réel aménagement des terrains
divisés. Cette position transparaît dans les propos du secrétaire général de la Mairie
d’Avrankou :
Un lotissement suppose que vous avez défini votre surface à lotir, vous avez dégagé
normalement une portion pour installer les infrastructures. Cela veut dire que vous avez prévu
par où passe la voie. Sur le plan coutumier, il n’y a pas souvent ces dispositions, on va parler
simplement de délimitations traditionnelles d’espace (Entretien réalisé en français le
10/01/14).
Mais en s’appuyant sur la définition de lotissement, on peut considérer ces pratiques foncières
coutumières comme des lotissements étant donné qu’elles produisent des terrains destinés à
l’habitat et permettent à travers des règles coutumières d’installer certains équipements
publics notamment la voirie, les places publiques à travers les Vodounhounto (espaces de
culte de Vodoun) qui, non seulement jouent le rôle de centre de loisirs et d’espaces verts (les
arbres sacrés) mais aussi servent de lieu de rencontre pour des réunions publiques.
Les lotissements coutumiers permettent dans la région étudiée, aux collectivités familiales
d’installer les jeunes ménages ayant atteint la maturité en divisant et en leur accordant une
partie du patrimoine foncier collectif. Ce transfert foncier qualifié de Kpatin-djago en Goun
contribue à l’extension urbaine et apparait comme un bon indicateur pour la collectivité
familiale puisqu’il constitue un témoignage de leur développement spatial. En dehors de cette
forme de lotissement communautaire non marchand, les collectivités familiales procèdent
parfois au morcellement des terrains à des fins marchandes. Cette division permet souvent de
vendre une partie des biens fonciers afin de satisfaire certains besoins familiaux. Mais avec
l’appropriation individuelle des terres, les lotissements sont devenus plus marchands. En effet,
face à la pression foncière qui ne cesse d’augmenter engendrant de fortes demandes de
terrains constructibles, bon nombre d’individus procèdent au morcellement et à la vente des
biens fonciers hérités. Les terrains les plus affectés sont ceux situés à proximité du noyau
urbain car c’est là où le marché foncier existe le plus.
Dans ces opérations de ‘‘lotissement coutumier’’, la division des terrains ne répond à aucune
règle administrative précise. Les parcelles sont morcelées et vendues sans un aménagement
moderne préalable pour la plupart des cas. Les géomètres sont rarement sollicités pour la
division des terrains et le métrage se réalise à vue d’œil, ce qui fait que les parcelles
morcelées ne sont ni de taille et ni de forme régulière. La superficie des terrains issus de ces
lotissements est définie en fonction des besoins du lotisseur. Plus le besoin d’argent est
important, plus grande est la superficie mise sur le marché. Après le morcellement des
terrains, s’en suit la délimitation du lot à vendre et sa construction. Ces aménagements
nécessitent un minimum d’équipements dont la voirie en est une des plus indispensables.
Mais, les équipements pour le lotissement ne constituent pas souvent un souci ni pour les
lotisseurs ni pour les acquéreurs de parcelles; cela du fait de l’existence de la règle

174
traditionnelle du droit de passage qui permet la mise en place de la voirie sans difficulté.
Quand on est prêt à bâtir sa parcelle, il suffit d’informer les personnes ressources de la localité
pour qu’elles étudient les possibilités du tracé de la voie. La contribution foncière à la mise en
place de la voirie est non négociable comme l’explique l’octogénaire J. HOUNKPEVI, une
personne ressource de la commune d’Adjarra :
Otin mon non din to koutomè, il ne manque jamais de places dans l’au-delà. Si quelqu’un
achète de terrain ici, on doit lui trouver de la place pour qu’il se crée son chemin de passage.
On étudie ensemble par où la voie peut passer et les détenteurs des terrains concernés par le
passage de la voie contribuent. C’est sûr, il y a des perdants mais c’est cela la règle (Entretien
traduit de la langue Goun en français et réalisé le 23/11/13).
C’est sur cette règle coutumière que s’est appuyée la voirie des lotissements traditionnels.
L’inconvénient de cette pratique est que la voirie n’est pas définie d’avance, c'est-à-dire ne
fait pas l’objet d’une étude préalable. L’urbanisation est spontanée mais elle a l’avantage de
se fonder sur les réalités du milieu. La voirie s’installe au fur et à mesure que les habitations
s’établissent. Ces caractéristiques sont facilement observables sur le plan voirie de la localité
d’Aholouko, l’un des quartiers périphériques de l’ancien noyau urbain d’Adjarra (Figure 2).
La voirie apparaît plus souple et moins rigide car se dessinant en fonction des servitudes de
terrain, ce qui justifie la variation fréquente de l’emprise des voies sur un même tronçon.

175
Figure n°2 : Plan voirie d’un lotissement coutumier du quartier Aholouko à Adjarra

Source : Bases de données, Travaux de terrain et fond de carte capté sur Google Earth.
Réalisation : Adégbinni A., 2015.
Elle n’est pas toujours de forme linéaire comme on l’observe dans les lotissements
administratifs ou modernes.
2-2- Les lotissements administratifs
Les lotissements administratifs ont la particularité de s’appuyer sur les textes juridiques et de
faire l’objet d’une autorisation préalable avant toute réalisation. Ils sont soumis à des règles
d’urbanisme et subissent normalement des contrôles périodiques de la part des instances
nationales en charge de la vérification du respect des normes en matière d’urbanisation. Ces
exigences font que cette forme de lotissement dispose d’une voirie organisée présentant des
voies d’emprise constante bien alignées susceptibles de faciliter la circulation des biens et des
personnes contrairement à des voies tordues qu’on observe dans un lotissement spontané ou
coutumier comme le montre le plan voirie de la figure 3 ci-dessous.

176
Figure n° 3 : Plan voirie et d’équipements du lotissement Adjarra première tranche

Source : Bases de données, Travaux de terrain et images captées sur Google Earth.
Réalisation : Adégbinni A., 2015.
Les lotissements administratifs permettent alors une gestion rationnelle de l’espace,
impriment une image de modernité au paysage et assurent la réalisation de certaines
infrastructures socio- communautaires. Certes, les lotissements administratifs permettent le
développement des équipements publics mais ils présentent parfois des aspects négatifs
susceptibles de remettre en cause sa fonction d’outil de développement.
En se tenant à la définition des textes juridiques au Bénin, il ne peut exister que deux types de
lotissement que sont les lotissements privé et public. Ces deux formes de lotissement ne
doivent se faire que sur des terrains préalablement immatriculés par le lotisseur privé ou
public et ayant obtenu l’autorisation des services étatiques compétents en la matière. Cette
conception de lotissement est totalement en déphasage avec ce qu’on observe sur le terrain
étudié. Les lotissements de type privé semblent ne pas exister aujourd’hui selon les
explications des techniciens des Mairies d’Adjarra et Avrankou notamment du Chef de
service des affaires domaniales de la Mairie Avrankou :

177
À ma connaissance dans la commune d’Avrankou, les lotissements sont en général de type
public. Entre temps, il y a le domaine de la SONICOG1 détenant un titre foncier qui avait été
morcelé et vendu aux particuliers. En dehors de cela, plus rien d’autre (Entretien réalisé en
français le 05/12/13).
De plus, ces lotissements ne se réalisent pas sur des terrains neutres susceptibles d’être
aménagés et bâtis sans difficulté, mais plutôt sur des espaces déjà occupés en partie par des
habitations. Il s’agit souvent des périphéries des noyaux urbains où les habitats sont
généralement dispersés et comme le dit le receveur auxiliaire des impôts de la Mairie
d’Adjarra.
Normalement dans la norme, le lotissement doit venir avant l’intervention de l’homme. Mais
ce qu’on constate, c’est que les hommes s’installent et c’est après qu’on court derrière le
lotissement (Entretien réalisé en français le 15/01/15)
Cette forme de lotissement, qui permet la restructuration des zones non aménagées avant son
occupation, est qualifiée par les différents acteurs de terrain de lotissement de
‘‘remembrement’’. Tous les lotissements à Adjarra et Avrankou sont de ce type puisqu’ils se
réalisent après l’occupation d’une grande partie des espaces par les habitations et d’autres
activités humaines. Ces lotissements de ‘‘remembrements’’ possèdent un point commun, celui
de produire des parcelles généralement semblables, de forme géométrique régulière (losange
ou rectangle) et de taille presque identique (20m x 20m ou 15m x 20m). Mais ils se
différencient parfois par un certain nombre de caractéristiques d’une commune à l’autre, voire
à l’intérieur d’une même commune. L’un des points de différenciation est par exemple le
respect non seulement des textes juridiques mais aussi des documents généraux de
planification spatiale desquels ils doivent résulter. Cette différenciation peut être aussi liée à
l’échelle spatiale d’application de ces opérations.
2-2-1- Classification des lotissements suivant le respect des textes juridiques et des
documents de planification spatiale
La planification spatiale est un processus qui permet aux différents acteurs d’un espace donné
de déterminer de façon structurée dans le temps et dans l’espace les usages de leur sol. Elle se
traduit au Bénin, par la mise en place des instruments de planification déjà définis par les
législateurs à différentes échelles du niveau national. À l’échelle locale, il s’agit du plan
d’aménagement dans les zones rurales, des plans détaillés d’aménagement urbain et de
lotissement, du plan d’urbanisme, etc. Tous ces documents doivent s’inspirer du Schéma
Directeur d’Aménagement Communal (SDAC) qui constitue un document de planification
fixant selon le MDGLAAT (2007 ; p.14) :
Les orientations fondamentales à long terme de l’aménagement de l’espace communal, en
préservant l’équilibre entre l’extension urbaine, l’exercice des activités rurales, le
développement des autres activités économiques, la protection des espaces forestiers, des sites
et des paysages et la préservation des sites naturels.

1
Société Nationale pour l'Industrie des Corps Gras.

178
Mais faute de moyens financiers et techniques, la plupart des communes n’ont pas pu se doter
à temps de tous ces outils de gestion spatiale que la loi met à leur disposition. Ainsi, le
Conseil communal d’Adjarra s’est-il doté d’un Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) en 2004 et
d’un Plan de Développement Communal (PDC) un an après, tandis celui d’Avrankou s’est
doté d’un PDC en 2005 et d’un Schéma Directeur d’Aménagement Communal (SDAC) en
2006. Mais bien avant ces outils de gestion de l’espace et s’appuyant sur les textes juridiques
souvent coloniaux, ces communes disposaient de plans de lotissement élaborés par les
cabinets de géomètres et d’urbanistes. Ces plans de lotissement qui devaient être élaborés en
s’appuyant sur les outils de planification spatiale (PDU, SDAC) sont antérieurs auxdits
documents. Conséquence, à Adjarra, tous les arrondissements sont en lotissement
contrairement à la programmation du Plan Directeur d’Urbanisme qui désigne uniquement les
arrondissements d’Adjarra I, d’Adjarra II et de Honvié comme zone à urbaniser. Par contre à
Avrankou, tous les lotissements s’inscrivent aujourd’hui dans le cadre défini par le Schéma
Directeur de l’Aménagement de la Commune (SDAC), c’est-à-dire dans la zone urbanisable.
On peut alors conclure que tous les lotissements sont réglementaires à Avrankou alors qu’il
existe à Adjarra, en plus des lotissements réglementaires, ceux qui sont non réglementaires.
Mais il est important de signaler que ces outils de planifications sont par endroit, en
déphasage avec les réalités urbaines. Par exemple à Adjarra, l’arrondissement de Malanhoui,
limitrophe de la ville de Porto-Novo, n’est pas intégré dans la zone urbaine alors que celui-ci
connaît une très forte urbanisation depuis quelques décennies.
De même, d’autres lotissements dans la zone étudiée peuvent être qualifiés d’informels
puisqu’ils ne respectent pas les textes juridiques. On peut considérer comme informel toute
production foncière basée sur un terrain ne relevant plus du régime coutumier mais mobilisant
des règles administratives et qui ne les applique pas conformément aux textes en matière de
droit foncier. En considérant le principe du respect des prescriptions des textes juridiques,
cette forme de lotissement semble être la plus prépondérante dans la région étudiée et même
ailleurs au Bénin.
En effet, la production foncière moderne se fait essentiellement par les lotissements qui
donnent lieu à des attestations de recasement. Mais la procédure de délivrance de ces actes ne
respecte pas toujours les prescriptions des textes en matière de droit foncier. Suivant les
textes, tout périmètre foncier avant d’être mis en lotissement a l’obligation de faire
préalablement l’objet d’immatriculation. Que nous soyons à Adjarra ou à Avrankou, en
dehors des lotissements de Djavi à Adjarra et de Djomon à Avrankou effectués juste après
l’indépendance du pays dans le cadre des coopératives agricoles et où l’Etat avait pris soin de
déclarer la zone d’utilité publique, il n’existe plus d’autres lotissements publics réalisés sur
des terrains titrés au nom de la Mairie ou de l’État. En s’appuyant sur cet élément, on pourrait
dire que tous les lotissements dans cette région relèvent de l’informel. Mais cette affirmation
n’est que le résultat d’une analyse tenant strictement compte des prescriptions des textes en
matière de droit foncier. Sinon, la pratique des lotissements telle qu’elle se fait aujourd’hui est
admise et constitue pour la population des moyens de sécurisation foncière. Quoi qu’on dise,
cette forme de lotissement est aujourd’hui importante dans la région étudiée et ne cesse
d’ailleurs de gagner de jour en jour le reste de terres sur lesquelles elle est encore absente. Par

179
exemple à Adjarra, tous les arrondissements que compte la commune sont déjà touchés par les
opérations de lotissement et 40 sur les 48 villages et quartiers (soit environ 83%) sont
actuellement en lotissement selon les propos du chef de service des affaires domaniales de la
mairie d’Adjarra (Entretien réalisé en français le 25/11/14).
2-2-2 Classification suivant l’échelle spatiale des opérations de lotissement
En s’appuyant sur l’échelle spatiale, on peut distinguer deux types de lotissement que sont les
lotissements uni-villageois et les lotissements pluri-villageois.
Les lotissements pluri-villageois sont ceux qui s’appliquent sur des périmètres impliquant au
moins deux villages. Ils sont souvent de grande superficie, donc concernent une population
plus importante. De par leur superficie, ils permettent de constituer de grands domaines
comme réserve foncière et de disposer suffisamment de terrains pour la réalisation des
infrastructures communautaires. La disponibilité des terrains et l’importance de la population
assurent une certaine adéquation entre l’offre des infrastructures réalisées et la demande de la
population bénéficiaire. Mais ces lotissements présentent l’inconvénient d’entretenir des
conflits frontaliers entre villages car ils font l’impasse sur les limites des unités
administratives territoriales concernées. Or, ces limites de quartiers ou de villages ne sont
jamais précises et sont sources de nombreuses oppositions inter-villageoises. Cette situation
provoque, à chaque occasion de délimitation ou de recensement, des conflits incessants entre
villages.
De même, les comités de suivi représentant la population dans ce type de lotissement sont de
nature hétérogène puisqu’ils sont constitués des acteurs provenant de différentes unités
territoriales administratives concernées par l’opération. Dans le même comité, on a parfois
deux à trois chefs de villages ou même plus selon le nombre de villages concernés. La
présence de plusieurs chefs dans la même équipe rend celle-ci parfois moins opérationnelle
puisque chacun cherche toujours à défendre les intérêts de son village. Un autre risque que
présente ce type de lotissement est le recasement des sinistrés. Un sinistré est un propriétaire
terrien recensé à l’état des lieux d’un lotissement et dont le terrain se trouve à un
emplacement prévu pour abriter les infrastructures publiques ou d’autres activités d’intérêts
général, celui-ci est souvent recasé à un endroit autre que son emplacement initial. Par
exemple, les membres du comité provenant du village A n’acceptent pas parfois qu’un sinistré
du village B puisse être recasé dans le périmètre du village A alors que le bien foncier de ce
sinistré est dépossédé pour la réalisation des infrastructures devant servir les deux villages.
Ces cas d’opposition sont multiples et caractérisent le lotissement inter-villageois comme le
signale le chef d’arrondissement d’Aglogbè.
Quand les villages sont ensemble, cela crée d’énormes problèmes. On observe un mélange
total. Les gens d’une localité refusent qu’on amène d’autres sinistrés dans leur localité, ce qui
entraîne des conflits sans fin (Entretien réalisé en français à Adjarra, le 25/11/14).
Ces situations de recasement des sinistrés venant d’ailleurs et la caution de l’imprécision sur
les limites des villages apparaissent comme les principales préoccupations qui ont amené les

180
acteurs locaux à abandonner de plus en plus cette forme de lotissement plus conflictuel au
profit des lotissements uni-villageois.
Les lotissements uni-villageois sont ceux qui s’appliquent sur des périmètres de terrain
relevant du ressort territorial d’un seul village. La taille de ces lotissements ainsi que celle de
la population concernée sont souvent moins importantes par rapport à celles des lotissements
pluri-villageois. Ils sont suivis par des comités de lotissement de nature homogène car
regroupant des acteurs appartenant à la même unité territoriale administrative. Le comité est
plus fonctionnel dans ce cas-ci étant donné qu’on y trouve qu’un seul chef de quartier ou de
village. Cette forme de lotissement semble présenter l’avantage de faciliter le suivi des
opérations de lotissement par les habitants d’autant qu’elle n’orchestre pas le recasement des
sinistrés d’un autre village comme on l’observe dans les lotissements pluri-villageois. Les
sinistrés de lotissement d’un village sont dédommagés dans le même village et non ailleurs, ce
qui garantit un peu plus de transparence dans les transactions foncières.
Mais le lotissement uni-villageois présente l’inconvénient de dégager insuffisamment de
réserve foncière pour la réalisation des infrastructures socio- communautaires. Parfois la taille
de la population que ce type de lotissement couvre est inférieure à celle qu’il faut pour la
réalisation de certains équipements publics. Il rend la décision de localisation des
infrastructures à caractère pluri-villageois difficile aux autorités locales qui ont souvent du
mal à fixer ces équipements sans se faire accuser d’être plus proches de certains villages que
d’autres. Dans cette forme de lotissement, les opérations sont réalisées au coup par coup
entraînant des actions partielles sans une vision générale et globale qui caractérise aujourd’hui
l’aménagement du territoire.
2-2-3- Classification suivant les enjeux motivant les opérations de lotissement
Le lancement ou l’autorisation des opérations de lotissement relève juridiquement de la
compétence du Maire alors que la terre semble ne pas appartenir aux autorités locales quand
elle n’est pas déclarée d’utilité publique. Peut-on alors lancer une opération sur un matériau
dont on n’est pas propriétaire ? Ou du moins : « à qui appartient réellement la terre au
Bénin ? ». Cette difficile équation sans réponse (ce que disent les textes juridiques n’est pas
toujours ce que pense la population) amène à s’intéresser aux acteurs qui décident
véritablement des lotissements et les facteurs qui motivent ces opérations. Sur cette
préoccupation, les points de vue sont très diversifiés selon les acteurs.
Pour la plupart des habitants, c’est la Mairie qui décide du lancement des opérations de
lotissement et informe la population comme le dit cet octogénaire, M. D. Z., personne
ressource à Avrankou:
J’ai eu l’information du lotissement de mon village la veille du passage des techniciens quand
les crieurs publics passaient l’information dans le village. C’est après qu’on nous a dit qu’il y
a même un Comité de lotissement composé des gens du village. Ils savent ce qu’ils font. Ils
choisissent ceux qui sont proches d’eux afin de voler ensemble nos terrains (Entretien traduit
de la langue Goun en français et réalisé le 12/11/13).

181
Des versions semblables à celle-là sont nombreuses dans le rang des habitants. Selon la
sexagénaire Mme D. X., vendeuse, l’information n’est pas parvenue à tout le monde.
Moi, bien qu’étant dans le village, je n’ai pas été du tout informée ni mes enfants de cette
opération de lotissement alors que nous avons trois voire quatre parcelles dans la zone. Ils ont
recensé ces parcelles en notre absence. On ne sait même pas si le métrage a été bien fait. Mais
nous avons retrouvé notre nom dans le répertoire de l’état des lieux à la Mairie quand on a eu
l’information (Entretien traduit de la locale en français et réalisé à Avrankou, le 02/11/13).
Pour d’autres habitants la demande de lotissement est également l’œuvre d’une minorité
constituée d’opérateurs économiques qui manipulent quelques personnes du village et les
autorités locales afin de procéder à des spéculations foncières. Et cela, l’octogénaire, J.
Hounkpèvi, personne ressource, le dit très clairement :
Ce sont les opérateurs économiques qui ont acheté plusieurs terrains dans le milieu qui
amènent le lotissement. Ils sont allés voir les autorités puis après ils se sont entendus avec
quelques personnes du village pour faire la demande de lotissement parce que le terrain loti
coûte quatre ou cinq fois même dix fois plus cher que le terrain non loti (Entretien réalisé en
français à Adjarra le 23/11/13).
Les propos des enquêtés montrent qu’il se pose le problème de la faible diffusion de la
communication autour des pratiques de lotissement, alors que celle-ci est nécessaire dans ces
gens d’opération surtout en ce qui concerne la présence des présumés propriétaires sur leur
bien foncier lors du passage des techniciens chargés du recensement. De plus, il s’agit ici
d’une opération qui concerne plusieurs propriétés foncières bâties et non bâties, donc d’un
remembrement urbain. Or normalement, suivant les textes régissant les lotissements au
Bénin :
Le remembrement urbain devrait être initié et conduit par des associations d’intérêts foncier
(AIF) de remembrement urbain (…) (Article 10 de l’arrêté N°038/ MUHA/MDGLAAT/
MERPMEDER/ MCTIC/DC/SGM/ DGDU/ DUAL/SA portant définition des prescriptions
minimales à observer en matière d’opérations de lotissement et des opérations foncières
urbaines de remembrement en république du Bénin).
Mais pour les techniciens de la Mairie, c’est la population qui, se sentant dans le besoin, fait
la demande au Maire quand les problèmes de l’urbanisation commencent par se poser. C’est
cette version qu’on retrouve dans les explications du chef de service des affaires domaniales
de la Mairie d’Avrankou :
C’est la forte urbanisation que connaissent les localités qui amène la population à demander le
lotissement. Face aux constructions anarchiques, les autorités locales de ces villages se disent
si on ne fait pas vite, il y aura à un moment donné de véritables dégâts liés à la démolition des
habitations dans nos villages. Pour parer à ce phénomène, les habitants de ces villages
s’élèvent eux-mêmes, s’organisent et se sensibilisent pour demander au Maire le lotissement
(Entretien réalisé en français à Avrankou, le 05/12/13).

182
Cette conception est également celle des élus locaux dont les propos du chef d’arrondissement
d’Aglogbè à Adjarra, en témoignent :
C’est la population qui demande le lotissement et non les autorités qui leur imposent cela.
C’est quand le besoin se fait sentir que la population elle-même fait la demande (Entretien
réalisé en langue française le 25/11/14).
Il résulte de toutes ces explications que le lotissement est porté par trois principaux enjeux :
l’enjeu urbain, le besoin de la sécurisation foncière et la nécessité de transaction foncière
spéculative. A cet effet, on peut conclure que le lotissement naisse à partir de trois situations.
La première (l’enjeu urbain) est celle de l’organisation de l’espace de vie sans laquelle la
population n’a pas certains services urbains tels que l’eau, l’électricité, la circulation
(transport, déplacement), etc. Ce principal enjeu force des personnes à se constituer en groupe
pour obliger le Maire à lancer le lotissement. La seconde amène à un lotissement répondant à
un besoin de sécurisation foncière et la troisième à un lotissement stimulé par le marché de
transaction foncière spéculative.
En effet, les problèmes de l’urbanisation (organisation des habitations) et surtout le besoin de
la sécurisation foncière conduit une partie de la population à demander un lotissement. Les
opérations de lotissement s’achèvent par le recasement des détenteurs de parcelles dans la
zone concernée. Ceux-ci bénéficient chacun d’une attestation de recasement délivrée par le
Maire de la commune. L’attestation de recasement confère un certain degré de confiance aux
détenteurs d’autant que la parcelle concernée est enregistrée et prise en compte par le plan
d’urbanisme local. Mais s’appuyant parfois sur ce besoin de services urbains, les élus locaux
organisent souvent de façon tous azimuts les lotissements, c’est-à-dire à des fins lucratives
afin de renflouer les caisses de la Mairie à travers le paiement de taxes diverses. Ces
lotissements sont parfois en inadéquation avec les besoins réels de la population.
De même, le lotissement peut être uniquement fondé sur des besoins pécuniaires. Il se
manifeste par diverses stratégies des opérateurs économiques qui poussent les autorités
locales au lotissement afin de procéder à la spéculation foncière. Cette situation fait des
lotissements, l’une des opérations la plus rigide de toutes les formes d’occupation foncière
puisqu’elle n’est toujours pas voulue par les détenteurs de parcelles étant donné qu’elle est
imposée parfois par une minorité de personnes avides d’intérêts personnels comme les
spéculateurs fonciers. La prépondérance des intérêts économiques fait des lotissements, une
opération dont la participation réelle de la population est sujette à des critiques.
2-3- Degré d’implication des administrés aux opérations de lotissement: les Comités de
lotissement un outil de participation peu pratique
La population participe aux opérations de lotissement par leur présence dans les Comités de
lotissement constituant « la structure faîtière qui représente l’ensemble de la population et
entreprend des actions avec les deux autres pôles que sont les élus et l’équipe technique »
(CHABI M., 2016 ; p.138). La mission de ces comités est de suivre les opérations de
lotissement. Sa composition varie parfois d’une commune à l’autre.

183
2-3-1- Le Comité de lotissement à Adjarra
Le Comité présente à Adjarra un caractère mixte. Il est souvent constitué du Maire ou son
représentant, des cabinets d’étude recrutés, des élus locaux, des techniciens de la mairie, des
personnes ressources, quelques représentants des propriétaires terriens et des acquéreurs de
parcelles et parfois des représentants des associations de développement.
Les organes dirigeants de ces structures sont mis en place par le Maire qui en assure souvent
la présidence. Le choix des membres desdits comités est effectué par le Maire et semble se
faire par affinité car il n’y a aucune règle en la matière. S’appuyant sur les arrêtés qui
régissent ces Comités, on constate qu’en dehors des techniciens qui relèvent pour la plupart
des cas du service des affaires domaniales de la Mairie, le profil des autres membres n’est pas
prédéfini. Il existe un flou autour des qualificatifs des différentes couches (élus locaux,
personnes ressources, acquéreurs de parcelles, propriétaires terriens, etc..) qui constituent ce
Comité. La désignation de ses membres semble ne pas être liée ni à leur compétence ni à leur
détermination. Elle apparaît comme un simple attribut de titre que tout le monde peut
prétendre avoir et dont le Maire seul détient les critères d’attribution. De même, en dehors de
certains élus locaux, c’est-à dire ceux dont l’opération se passe sur leur ressort territorial, qui
sont d’office membres de ce Comité, le choix des autres conseillers communaux figurant dans
le comité relève également de la discrétion du Maire tel que le dit M. K. P., l’un des élus
locaux de la commune d’Adjarra.
Je ne peux pas vous dire jusqu’à aujourd’hui, exactement les critères de désignation des
membres de ces comités. Seul le Maire détient la clé de ses désignations. Une chose est sûre,
la désignation permet souvent à celui-ci de récompenser ses proches (Entretien réalisé en
français le 21/08/14).
Cette situation entraîne par moment, des contestations et la remise en cause de certains
Comités de lotissement par les élus locaux ou par la population qui voit parfois mal que
certaines personnes les représentent. Mais le système n’est pas totalement le même à
Avrankou.
2-3-2- Le Comité de lotissement à Avrankou
À Avrankou, les membres du Comité de lotissement varient entre 15 et 27 personnes. Ce
Comité est élu par les habitants lors d’une assemblée villageoise, selon le secrétaire général de
la Mairie, Oussou-Lio Apollinaire.
Les membres du comité sont élus au niveau village. Le Maire n’a pas d’influence sur ceux-ci.
Pour le faire, on prend des habitants par maison. On fait appel aux propriétaires terriens, aux
jeunes et à d’autres couches sociales. Ils se retrouvent à la place publique et ils font une
élection publique. Cela se passe sur plusieurs jours parfois s’il n’a pas consensus. Mais
souvent la politique se mêle et chacun veut positionner ses hommes surtout au poste du
président parce que tout le monde pense que quand on est dans le comité, c’est pour trouver
de parcelles (Entretien réalisé en français le 10/01/14).

184
La méthode de constitution de ces Comités et sa composition sont totalement différentes de
celles d’Adjarra. Il semble exister une sorte de démocratisation du processus de mise en place
de ces Comités qui sont légitimés par arrêtés pris par le Maire. Mais ceux-ci n’échappent pas
au piège des politiciens qui veulent en faire une occasion de récompense pour leurs militants,
car chaque comité est doté d’un budget de fonctionnement. Le souci de la compétence des
membres est très peu pris en compte alors que ceux-ci sont chargés de suivre le recensement
des terrains dans une zone où plus de la moitié des habitants sont analphabètes et ne
connaissent pas en général la superficie initiale de leurs parcelles.
Que nous soyons à Avrankou ou à Adjarra, les arrêtés instituant ces comités sont souvent très
peu précis. Par exemple les articles 3 et 4 de l’arrêté 2010 1F n°022/ SG/SADE portant
création, composition et attributions du Comité local de suivi du lotissement du village de
Todèdji stipulent :
Le comité local de suivi de lotissement est chargé de suivre l’opération à toutes ses phases
notamment la polygonation, l’état des lieux, l’étude des dossiers de lotissement,
l’implantation de plan de voirie et le recasement (…). Le comité local de suivi du lotissement
ne donne pas d’instructions aux techniciens en charge de l’opération. Toutefois, il peut
exprimer ses préoccupations au Maire.
Les missions confiées à ces comités sont non seulement moins détaillées mais également le
rôle de chacun des membres n’est pas défini. Malgré cet état des choses, les Comités ne
restent pas totalement inactifs, ils apportent leur contribution à leur manière surtout dans la
phase de l’état des lieux lors de l’identification et de l’authentification des parcelles.
Discussion : particularité des lotissements béninois, des opérations de lotissement sans
« conducteurs officiels »
Opération de division foncière à des fins d’habitation, le lotissement présente une pluralité de
formes suivant qu’on considère la catégorie du lotisseur, la taille de l’opération, le respect des
textes administratifs qui règlementent l’opération voire les enjeux motivant l’opération.
En s’appuyant sur la prépondérance des deux principaux acteurs qui interviennent dans le
morcellement des terrains dans la localité étudiée, on peut estimer qu’il existe deux formes de
lotissements. Il s’agit des lotissements administratifs et des ‘‘lotissements coutumiers’’
considérés comme inappropriés voire « sauvages » par les acteurs administratifs. Il ne peut en
être autrement car l’acceptation des ‘‘lotissements coutumiers’’ vaut la reconnaissance des
acteurs coutumiers comme les véritables propriétaires (les acteurs coutumiers sont considérés
comme des présumés propriétaires et non des propriétaires dans les lotissements sauf les
détenteurs de titre foncier) des biens fonciers, ce que l’administration conteste toujours à
travers divers outils juridiques qu’elle se donne. Ce désintérêt pour le lotissement traditionnel
est affirmé par le PDM (2008, p.45) pour qui, « (…) le lotissement sauvage est le plus
difficile à contenir justement, parce qu’en le qualifiant de sauvage, on veut le discréditer, le
disqualifier, l’ignorer ». Or le lotissement traditionnel, bien que présentant des failles, montre
une certaine souplesse et permet l’accès facile des jeunes couples aux logements à travers le
phénomène de Kpatin-djago. ANIGNIKIN S. (1988, p.37) a fait le même constat et parle de

185
Kpatin toun toun en étudiant le phénomène urbain de la ville d’Abomey : « la maîtrise de
l’espace se fit surtout grâce au principe de l’attribution par le roi à ses sujets de concessions
de terrains ». Cette pratique foncière est de plus en plus abandonnée aujourd’hui au profit des
lotissements administratifs jugés meilleurs et respectueux des normes modernes
d’urbanisation.
Mais les lotissements administratifs ne sont pas exempts des critiques, ce qui justifie sur le
terrain étudié, l’existence de toute une diversité de formes. Prévus pour être appliqué avant
l’installation des hommes, les lotissements interviennent pour la plupart des cas après
occupation de l’espace par les activités humaines amenant ainsi à un remembrement urbain.
Qu’il s’agisse de lotissement ou de remembrement urbain, certains de ces aménagements
fonciers ne respectent pas toujours les règles juridiques applicables en la matière et sont
revêtis de sceau d’opération informelle ou non réglementaire. S’appuyant sur cette
considération, on pourrait dire que les opérations de type informel sont les plus
prépondérantes dans la région étudiée mais elles sont acceptées et admises non seulement par
les acteurs coutumiers mais surtout administratifs. Et comme le soulignent A. DURRAND-
LASSERVE et al. (2004, p.3) :
L’opération de lotissement- remembrement menée par l’administration (…) est un acte
administratif. Étant reconnues par l’administration, ces pratiques devraient être incorporées à
la sphère du droit moderne.
Une autre particularité qui différencie les lotissements étudiés est la vérification de la
cohérence de ces opérations avec les outils de planification spatiale (PDU, SDAC) mis en
place. Cette considération est discutable puisque certains de ces outils sont en déphasages
avec les réalités urbaines qui ne cessent d’évoluer. C’est le cas de la localité d’Adjarra où le
PDU élaboré ne tient pas compte du déferlement urbain de Porto-Novo, pourtant très visible,
sur cette région. Or la commune traverse depuis plusieurs décennies une mutation spatiale
amenant à une dispersion de la ville avec une mixité des réalités urbaine et rurale et par
conséquent, à une difficile séparation entre la zone urbanisable et celle non urbanisable. Ce
que signale d’ailleurs M-T. BANZO (1994) cité par A. GUEZERE (2013 ; p.232) pour qui,
« les milieux ruraux et urbains ne sont pas simplement juxtaposés mais sont en interrelation
constante ». En dehors de ces aspects, les enjeux motivant les lotissements constituent un
facteur principal de différenciation.
En réalité, l’objectif des lotissements est de faciliter l’installation des hommes ou leur
organisation spatiale afin de les doter des équipements socio- communautaires nécessaires à
leur épanouissement. L’exercice de cette mission nécessite non seulement des réserves
foncières sur lesquelles devraient être érigés ces équipements publics mais aussi un acteur
prépondérant pour conduire les opérations, c’est-à-dire un lotisseur. Suivant le constat sur le
terrain, le lancement des lotissements n’est pas souvent porté par un acteur précis qui étudie et
justifie sa nécessité mais plutôt résultent d’autres enjeux dont certains sont liés au besoin de la
sécurisation foncière et d’autres répondent à des intérêts individuels spéculatifs. L’étude de la
nécessité de réaliser ou non, un lotissement n’est plus la priorité des acteurs locaux car les
lotissements sont devenus non seulement la principale source de financement des budgets

186
communaux mais aussi une manne financière pour les détenteurs fonciers. Et comme le disent
ABOUDOU C. et al. (2003 ; p.11), « les acteurs locaux jouissant de leur prérogative font du
lotissement un enjeu central de mobilisation de ressources locales dans l’économie politique
communale et un instrument très puissant de conversion (ou de la régularisation de la
conversion) d’espaces ruraux « coutumiers » en espaces urbains «immatriculés», producteurs
de « morceaux de ville ». Cette réalité constitue un biais dans les pratiques locales comme le
signalent E. DORIER-APPRILL et al. (2004, p.49) pour qui, « la course aux lotissements
comme sources de recettes pour beaucoup de communes actuellement montre aussi les
dérives possibles du ‘‘tout local’’». Les élus locaux profitent des lotissements alors que la
population est instrumentalisée pour porter la responsabilité d’une opération dont les
conséquences d’une mauvaise application peuvent être néfastes dans le futur. Or, la nécessité
que la demande des lotissements provienne de la population n’est pas la seule obligation
légitime sur le plan juridique. La Mairie s’appuyant sur un plan d’urbanisme par exemple,
peut se revêtir du manteau direct de lotisseur en prenant soin de déclarer la zone en
lotissement d’utilité publique et ceci, contre juste et préalable dédommagement des détenteurs
fonciers concernés par le lotissement. Faute de moyens financiers ou fuyant les impacts
financiers des dédommagements, la Mairie fait rarement usage de cette prérogative juridique.
De même, par manque d’unanimité entre les détenteurs fonciers, le recours à la mise en place
d’association d’intérêt foncier pour la demande de lotissement est très peu utilisé. Si certains,
notamment les spéculateurs fonciers affichent leur position favorable concluant qu’après le
lotissement une partie des biens fonciers tombera dans leur patrimoine et ils pourront les
vendre facilement et chers ; d’autres émettent des réserves à cause des dégâts (démolition des
maisons, manque de transparence) qu’orchestre de pareille opération. Ainsi, conformément
aux textes qui régissent les lotissements au Bénin, ni la population, c’est-à-dire les détenteurs
fonciers n’acceptent d’être lotisseur et ni la Mairie (pourtant c’est elle qui donne
l’autorisation) non plus et pourtant les lotissements se font au quotidien dans presque toutes
les Communes du Bénin. Et comme le dit le PDM (2008, p.53), « le lotissement est conduit
comme un lotissement public mais les apporteurs de terrains sont des particuliers qui luttent
pour conserver le maximum de terres donc à minimiser toutes les diminutions (…) nécessités
par les besoins collectifs ». Cette situation fait des lotissements une arène très complexe où il
est aujourd’hui difficile d’affirmer le véritable lotisseur, une réalité qui permet de conclure
que les lotissements béninois constituent une pratique propre au pays.
Mais s’il est difficile de définir au Bénin le véritable lotisseur, le constat d’une forte et réelle
implication des populations à de pareilles opérations ne devrait pas faillir, ceci parce qu’elles
sont les détentrices du patrimoine foncier à lotir et en plus les bénéficiaires des équipements
socio- communautaires que génèrent les lotissements. Une telle implication de la population
existe presque partout au Bénin à travers la mise en place de Comité de lotissement qui selon
CHABI M. (2016 ; p.138), « représente dans chaque projet de lotissement l’interface entre les
pôles décisionnel, technique et la population ». Par ailleurs, il est important de signaler que la
nature des missions assignées à ces Comités de lotissement est souvent imprécise. Certains
sont chargés d’accompagner les travaux de lotissement à l’état des lieux tandis que la mission
confiée à d’autres est de suivre uniquement les travaux de recasement. Même si les opérations
de lotissement se déroulent en plusieurs étapes, les différentes phases sont liées et la mise en

187
place de plusieurs comités peut poser un problème de cohérence dans le suivi des différentes
activités. De même, la constitution de ces comités n’est basée sur la compétence dont dispose
les membres ni sur la représentativité des différentes couches de population mais plutôt sur
des considérations politiques et des intérêts personnels. En un mot, la participation réelle de
ces comités aux lotissements laisse à désirer. Leur rôle semble donc être plus une
formalisation de l’approche participative, fondamentale à la décentralisation, qu’une
implication réelle de la population dans l’aménagement de leur territoire. Ces résultats
confirment ceux de M. CHABI (2016, p.141) pour qui :
Motivés par leurs propres intérêts au détriment de la collectivité, acteurs politiques, membres
du comité et habitants ne font pas fonctionner correctement le processus de participation au
projet de lotissement.
Conclusion
Pour produire des terrains à construire, les acteurs locaux procèdent à des opérations de
lotissement. Ces opérations présentent deux formes que sont les formes traditionnelles et les
formes administratives.
Les lotissements traditionnels se font par les acteurs coutumiers et présente la particularité de
ne pas être fixée sur des règles juridiques modernes mais plutôt se fonde sur les réalités du
milieu basées sur les normes traditionnelles, ce qui la rend souple. Ils génèrent ainsi une
urbanisation moins organisée étant donné qu’ils ne s’inspirent pas d’un travail
d’aménagement préalablement défini. Cette particularité les différencie des lotissements
administratifs qui, eux, se fondent non seulement sur des textes juridiques mais également
s’appuient sur un plan antérieurement établi et validé par les autorités locales. Le lotissement
administratif est la pratique la plus utilisée dans la région étudiée pour la production foncière
moderne. Il se manifeste à son tour sous plusieurs aspects selon que l’on tient compte du
respect ou non des textes juridiques qui le régissent, ou de la taille de l’opération voire même
des enjeux motivant sa réalisation. Ces lotissements qui se font dans certains cas à l’échelle de
plusieurs villages à la fois, donnent l’avantage de dégager souvent suffisamment de réserves
foncières destinées aux équipements publics même s’ils présentent le défaut d’entretenir le
flou autour des limites des villages bénéficiaires. Réalisés à l’échelle d’un seul village, ces
lotissements entretiennent moins de conflits mais dégagent rarement de réserves foncières
suffisantes pour la mise en place des équipements publics. Or la mise en place des
infrastructures socio- communautaires constitue le motif principal qui justifie l’organisation
de cet aménagement et devrait en faire une opération fortement portée par la population. Mais
le constat sur le terrain est que la participation des bénéficiaires de ces équipements à ces
opérations est plus théorique que pratique.
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