Montage et gestion d'un projet de production d'électricité

EnR

Master 2 ECONOMIE DE L'ENVIRONNEMENT, DE L'ENERGIE ET DES

TRANSPORTS
2019/2020

Université Montpellier - Responsable : M. SOLIER

Nicolas SMADJA – Responsable juridique / chargé d’enseignement

1
 Fonctionnement éolienne

Quelle quantité d’électricité

1/ Le captage des rayons : les panneaux solaires
installés en rangées et reliés entre eux captent la
lumière du soleil
2/ La production d'électricité: sous l'effet de la
lumière, le silicium, un matériau conducteur contenu
dans chaque cellule, libère des électrons pour créer un
courant électrique continu
3/ La transformation du courant : un onduleur
transforme ce courant en courant alternatif pour qu'il
puisse être plus facilement transporté dans les lignes à
moyenne tension du réseau.
1kWc sur un toit = 10m2 de surface (moins en
monocristallin, plus en couches minces)
http://www.photovoltaique.info/Chiffres-cles.html
1 MW au sol: 2.5 ha soit 25 000 m2
produit une éolienne ?
Une éolienne d’une puissance de
2 Mégawatts produit annuellement
environ 4400 Mégawattheures, soit
la consommation électrique (hors
chauffage) d’environ 2 000 foyers
français.
Combien coûte une éolienne ?
Les coûts de fabrication, de
transport et de construction d’une
éolienne se chiffrent entre 1 et 1,3
million d’euros par mégawatt.

2
 SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE
Chapitre 1: Montage et étapes d’un projet EnR
Chapitre 2 : Identification d’un site propice : les contraintes de planification
Chapitre 3 : Sécurisation foncière d’un projet sur le domaine privé
Chapitre 4 : Contraintes environnementales liées à la réalisation d’un projet
EnR
Chapitre 5 : Phase d’obtention des autorisations administratives
Chapitre 6 : Mécanisme de l’obligation d’achat
Chapitre 7 : Raccordement, construction et exploitation

3
➢ Objectifs européens ambitieux :
Paquet énergie-climat adopté en décembre 2008 = assurer que l'UE atteigne d'ici
2020 l'objectif des "3 fois 20":
- une réduction de 20% des émissions de gaz à effet de serre par rapport à
leurs niveaux de 1990,
- une amélioration de 20% de l'efficacité énergétique,
- et une part de 20% d'énergies renouvelables dans sa consommation d'énergie
[23% pour la France]
Directive communautaire 2009/28/CE du 23 avril 2009

4
Source: http://www.finergreen.com/analyse-de-finergreen-sur-la-ppe-
2018/?lang=fr
5
 ➢ Bilan éolien 2017

http://fee.asso.fr/wp-content/uploads/2018/01/FEE_CP_DP_Raccordement2017_18-01-2018_OK.pdf 6
Contraintes

➢ Contraintes propres à chaque filière = freins à leur développement:

Eolien Solaire Biomasse Hydroélectricité

Visibilité et co-visibilité
Taux de recours
Intermittence
problème de la déforestation en cas régime de concession
surface occupée de surexploitation si puissance > 4,5
(1 MW au sol: 2.5 ha MW
soit 25 000 m2) et
conflit d’usage des
centrales au sol en
zone agricole

Intermittence

➢ Contraintes communes =
- Coûts et délais de raccordement
- Cadre juridique complexe et évolutif = insécurité juridique

7
Approche économique
➢ Des projets rentables (TRI projet/taux de rendement: éolien entre 3 et 11% et solaire 6%)

- en cas de potentiel éolien et solaire suffisant

- et de solution de raccordement acceptable

Site éolien moyennement venté: 2000 heures par an de production à pleine puissance soit un « équivalent
consommation » de 1600 habitants

➢ Des retombées fiscales locales (CFE, CVAE, IFER)

Parc de 6 éoliennes de 2 MW: recettes fiscales annuelles en moyenne de 124 884 euros pour
l’ensemble des collectivités locales (région, département et communes), dont 81 600 euros attribués au
bloc communal (commune et/ou communauté de communes) http://fee.asso.fr/wp-content/uploads/2015/11/20151123-CP-
Regionales.pdf

Imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER) due chaque année par l’exploitant:
éoliennes terrestres et hydroliennes (7 400 €/MW installé/CGI, art. 1519 D), éoliennes en mer (15 842
€/MW installé/CGI, art. 1519 B) et centrales photovoltaïques (7 400 €/MW installé/CGI, art. 1519 F)

8
➢ Exemple d’un parc éolien de 6 turbines

Projet Identification fin 2003 et

permis de construire obtenus
en 2009
Mise en service en 2012
Recettes fiscales locales:
120 000 euros par an
Technique de production 6 éoliennes de 2 MW
Puissance installée totale 12 MW
Fonctionnement 2 300 heures par an
prévisionnel équivalent pleine puissance

Capacité de production 27 600 MWh

annuelle
Tarif d’achat applicable 86,16 euros/MWh pendant 15
ans
9
Chapitre 1: Montage et étapes d’un projet EnR

I/ Clés de réussite du montage de projet

II/ Structure contractuelle
III/ Etapes du projet

10
I/ Clés de réussite du montage de projet

Compétences juridiques
Compétences financières Compétences
(procédures techniques
(modélisation, taux de
réglementaires, rédaction et
rentabilité, négociation) (pilotage et assemblage)
négociation de contrats)

Schémas contractuels
Business Plan Cartes
Autorisations/Contrats Etude de vent
Paiement des factures
Etude d’impact/de danger
Mise en place de la société Gestion flux de trésorerie
Etude acoustique
de projet (absence de Financement/Tirage
salarié, capital minimal) Raccordement

Interlocuteurs: dirigeant, Interlocuteurs: chef de

Interlocuteurs: juriste,
comptable, expert- projet, cartographes,
avocat, administration,
comptable, commissaire bureaux d’études,
notaire, huissier, EDF
aux comptes, banque ENEDIS/RTE
11
II/ Structure contractuelle

BoP O&M

• Contrat balance of • Contrats

Acheteur plant (BoP) - génie d’exploitation et Turbinier
civil/électrique de maintenance
• Contrat • Contrat de vente
d’achat de (inclus dans contrat des éoliennes/poste
l’électricité clé en main) de livraison (clé en
main ou par lots)

Société
ad-hoc Assurance
Développeur
• Assurances phases
• Réalisation des études et obtention construction et exploitation
des droits et autorisations
• Contrat de développement • Due diligence
Prêteur • Prêt bancaire/tirages

Conseil économique Conseil légal Conseil technique

• Détermination d’un modèle de • Contrats • Evaluation de la ressource
prévisionnel économique éolienne et réalisation des études
• Obtention des droits et
CAPEX/OPEX
autorisations • Vérification du coût turbine 12
• Calcul du retour sur
• Recours • Vérification du coût de l’O&M
investissement/rendement (ROI)
Financement « sans recours » de projet via
une société de projet titulaire des droits et
autorisations du projet

= remboursement de la dette contractée assurée par les seuls revenus

générés par le projet

= promoteur de l'opération n'est pas responsable sur son patrimoine des

dettes contractées en cas d'échec du projet ou d'insuffisance de
rentabilité de l'actif

13
 Synthèse: schéma
Schéma d’articulation des procédures
des procédures d’autorisation/EnR
d’autorisation d’un parc éolien
Achèvement

MSI
Signature des baux
notariés/servitudes
Affichage/Notification
AUTORISAION

2 mois
UNIQUE

1 DAE Récépissé EP RRCE AE

4 mois
2 mois Durée validité: 3 ans + prorogation

2 2 mois
PC

DPC Dossier PC
complet 2 mois
2 mois
Durée validité: 3 ans + prorogation

1 an
Achat

DCCR CCR
3
Délais achèvement de 3 ans
Raccordmt

4 Etude détaillée Dde Réception Signature Signature

facultative PTF PTF PTF CR 18 mois
max.
En principe pour
3 mois 3 mois raccordement
9 mois pour
envoi CR
Auto. d’exploiter

5 DAEIPE AEIPE
Durée validité: 3 ans

14
 SIGLES

1 Procédure d’autorisation (ICPE) 2 Procédure de permis de construire 3 Procédure de complément de

rémunération

4 Procédure de raccordement et d’accès au réseau 5 Procédure d’autorisation d’exploiter

DPC Demande de PC DCCR Demande complète de contrat de

complément de rémunération
PC Permis de construire CCR Contrat de complément de
rémunération
MSI Mise en service industrielle

DAE Demande d’autorisation environnementale

AE Autorisation environnementale
DAEIPE Demande d’Autorisation d’Exploiter une Installation
de Production d’Electricité
RRCE Réception Rapport Commissaire Enquêteur
AEIPE Autorisation d’Exploiter une Installation de Production
EP Enquête publique d’Electricité

AOEP Arrêté d’Ouverture Enquête Publique PTF Proposition Technique et Financière

Délai de recours des tiers à compter de
publication ou de l’affichage de la
décision
Délai de recours des exploitants à
compter de la notification de la décision
CR Convention de Raccordement/Contrat d’Accès au
Réseau de Distribution/Convention d’Exploitation
Expiration du délai de recours des tiers
15
Chapitre 2 : Identification d’un site propice :
les contraintes de planification

Introduction: liens entre les documents de planification

I/ Prise en compte des différents schémas régionaux des énergies
renouvelables
II/ La nécessaire compatibilité des projets éoliens et solaires avec les
documents locaux d’urbanisme
III/ La nécessaire concertation avec les collectivités locales et la
population

16
*¹ PPE actuelle (décret du 27 octobre 2016) en cours de révision depuis le 25 janvier
2019
*² En principe adoption par les régions avant fin juillet 2019 (Cf. Etat des lieux avancement :
https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-05/190125_avancement_sraddet_cle21843d-2.pdf)

17
 I/ Prise en compte des différents schémas régionaux
des énergies renouvelables

SRCAE Schéma Régional Climat Air Energie / Code de l’environnement, Art. L. 222-1 et suivants

SRE Schéma Régional Eolien / Code de l’environnement, Art. L. 222-1 I 3°

SRCE Schéma Régional de Cohérence Ecologique (volet régional de la trame verte et bleue/objectif: préservation et la remise en bon état
des continuités écologiques

SRADDET Schémas Régionaux d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires / Décret n° 2016-1071 du 3 août 2016

S3RENR Schéma Régional de Raccordement au Réseau des Energies Renouvelables / Code de l’énergie, L321-7, L342-1, L342-12

18
Source: http://www.rte-france.com/sites/default/files/schemas-regionaux-enr-2014.pdf 19
 ➢ Remplacement des SRCAE/SRE par les SRADDET

S’imposent dans un rapport de compatibilité aux décisions et documents suivants:

Scot, PLU, PLUi, Chartes de PNR, PCAET

AURA: priorité est donnée au développement des filières bois-énergie,

méthanisation et photovoltaïque + Développement maitrisé de l’énergie éolienne

Centre-Val de Loire: Favoriser un développement cohérent de l'éolien prenant en

compte les contraintes paysagères et écologiques.

Grand Est: Eolien/Une attention et vigilance particulière sera portée quant aux
phénomènes d’encerclement et de saturation.

Hauts-de-France: Les SCoT et les PCAET contribuent à l’objectif régional

privilégiant le développement des énergies renouvelables et de récupération autre
que l’éolien terrestre.

20
➢ Schéma Régional de Raccordement au Réseau des
Energies Renouvelables (S3RENR)
Décret n°2012-533 du 20 avril 2012 modifié par le décret n° 2014-760 du 2 Juillet 2014

- Elaboration par RTE du schéma par région

- Approbation du préfet de région
- Définition des ouvrages à créer ou à renforcer pour atteindre
les objectifs et d’un périmètre de mutualisation des postes du
réseau public de transport
- Evaluation du coût prévisionnel d’établissement des capacités
d’accueil et paiement d’une quote-part par les producteurs
- Réservation pendant 10 ans des capacités d'accueil de la
production prévues dans le schéma

Code de l’énergie, L321-7, L342-1, L342-12

21
 1€ / kW = 1000 € / MW
Source: http://www.rte-france.com/sites/default/files/schemas-regionaux-enr-2014.pdf 22
➢ Coûts de raccordement

Coût des ouvrages propres destinés à assurer le raccordement de son installation

de production aux ouvrages du SRRENR: ouvrages électriques nouvellement créés
ou créés en remplacement d’ouvrages existants
+

23
II/ Nécessaire compatibilité des projets avec les plans
locaux d’urbanisme (PLU)

Objet Textes

Règlement du PLU Code de l’urbanisme (L151-11 et suivants)

Centrales solaires et espaces agricoles Circulaire du 18 décembre 2009

Loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de
modernisation de l'agriculture et de la pêche

24
➢ Obligation de compatibilité du projet au PLU en vue
de la délivrance de l’autorisation

Rejet de la demande d’autorisation environnementale/permis à l’issue de

la phase d’examen en cas d’incompatibilité avec l’affectation des sols
définie par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu ou la carte
communale en vigueur au moment de l’instruction
…à moins qu’une procédure de révision, de modification ou de mise en
compatibilité du document d’urbanisme ayant pour effet de permettre cette
délivrance soit engagée
(Code de l’environnement, article L181-9)

→ Cas pratique: modèle de note de compatibilité au document d’urbanisme

annexée à la demande d’autorisation environnementale

25
➢ Contenu du PLU

Document Commentaire
1/ Rapport de présentation Document obligatoire
2/ Projet d’Aménagement et de Document obligatoire
Développement Durable (PADD) Composante du PLU définissant les
orientations d'urbanisme et
d'aménagement retenues pour
l'ensemble de la commune
3/ Orientations d’Aménagement et de Document facultatif
Programmation (OAP)
4/ Règlement Obligatoire
5/ Documents graphiques Obligatoire

6/ Annexes Informatif et documents graphiques

26
➢ Zonage du PLU

Enjeu: légalité du permis de construire:

- zones urbaines (zones U) et zones à urbaniser (zones AU) =
Zones U: secteurs déjà urbanisés et suffisamment équipés
Zone AU: secteurs naturels urbanisables
[Code de l’urbanisme, art. R 123-5 et R123-6]

Implantation des éoliennes et des centrales solaires est difficile en raison de la proximité aux habitations

- zones agricoles (zones A) et zones naturelles et forestières

(zones N) = seules peuvent être autorisées les constructions et
installations nécessaires à des équipements collectifs [Code de l’urbanisme, art.
L151-11]

Constructions industrielles concourant à la production d'énergie

= « équipements d'intérêt collectif et services publics » (Arrêté du 10 novembre 2016)
27
➢ Centrales solaires et espaces agricoles: un conflit d’usage?

Code de Circulaire Loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 de

l’urbanisme du 18 modernisation de l'agriculture et de la
L151-11 décembre pêche
2009
Peuvent être possible si pas possibilité d’implantation dans les zones
autorisées les d’usage naturelles, agricoles ou forestières des
constructions agricole dans constructions et installations nécessaires à
nécessaires à une période des équipements collectifs si:
des récente et si
équipements modification de ✓ elles ne sont pas incompatibles avec
collectifs dès la destination l’exercice d’une activité agricole,
lors qu'elles ne du terrain pastorale ou forestière du terrain sur
sont pas lequel elles sont implantées
incompatibles ✓ elles ne portent pas atteinte à la
avec l'exercice sauvegarde des espaces naturels et des
d'une activité paysages
agricole
28
➢ Jurisprudence: la production d’énergie solaire compatible
avec l’activité agricole [Cour administrative d'appel de Bordeaux, 4 octobre 2012]
Contexte :
- Demande d’un permis de construire « une ferme photovoltaïque de 13 000
panneaux solaires et quatre cabanons dans la cadre d’une exploitation
agricole de géraniums » / production d'huiles essentielles
- Sur la superficie totale de la parcelle (5 hectares): 50% affectée à la
culture du géranium pour la production d'huiles essentielles et 50%
recouverte par les panneaux solaires et affectée à l'entreposage du
géranium à l'abri des intempéries
- Retrait par le Préfet du permis de construire en raison d’une atteinte à
la vocation agricole de la parcelle
Décision:
- Les panneaux solaires peuvent concourir à l'activité agricole [fonction
d'entreposage et de protection d'une plante]
- Et contribuent à la rentabilité de l'exploitation agricole 29
➢ Quid des centrales solaires sur des terres agricoles en cas
d’appel d’offres?

Cf. cahier des charges du 24.08/2016 / en cours (centrales au sol)

= objectif de préservation des espaces boisés et agricoles et de minimiser
l’impact environnemental des projets
= seules sont éligibles les sites situés sur une zone urbanisée ou à urbaniser
d’un PLU (zones « U » et « AU ») ou d’un POS (zones « U » et « NA ») ou
sur une zone naturelle
Conséquence : impossibilité en appel d’offres d’implantation en zone
agricole et nécessité de modifier le document d’urbanisme pour
passage en zone naturelle

30
 ➢ Installations EnR = équipements collectifs publics

Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut autoriser les
constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs:
- dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole,
pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées
- et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des
paysages
L151-11 Code de l’urbanisme

Les constructions des équipements collectifs comprennent notamment les

constructions industrielles concourant à la production d'énergie
Arrêté 10/11/2016

31
 ➢ Quid en cas de projet non compatible avec le PLU?
Déclaration de projet d’intérêt général emportant mise en compatibilité du plan
local d'urbanisme (PLU):
- champ d’application bien plus large que la procédure de modification, puisqu’elle
permet de réduire un EBC, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, une
protection édictée par le PLU…
- et plus rapide que la procédure de révision du PLU: enquête publique mais pas de
procédure de concertation préalable et pas de consultation des personnes publiques
associées. Une simple réunion d'examen conjoint est prévue
Elle peut ainsi être menée en 6 mois environ, mais ce délai peut être sensiblement
supérieur si le projet est soumis à évaluation environnementale
Code de l’urbanisme/L300-6

Cf. guide Éolien et urbanisme / guide à destination des élus

32
III/ Nécessaire concertation avec les collectivités
territoriales

➢ Présentation des collectivités territoriales

➢ Concertation avec le conseil municipal

➢ Concertation avec la population

33
 ➢ Présentation des collectivités territoriales

Région
Président de région
Préfet de région Département
Président Conseil Départemental
Préfet de département
SRADDET/SRE
Echelon local
S3RENR
DDT

DREAL Communauté
(instructeur AE) Autorisation de communes
(Territoires CTE* ou TEPOS**)
Environnementale (AE)
Permis de construire
MRAE***
Communes
CTE*: Contrat de Transition Energétique (rayon de 6 km)
TEPOS**: Territoire à Energie Positive Avis enquête publique
MRAE***: Missions régionales d'Autorité environnementale
34
➢ Concertation avec le conseil municipal

Délibérations du
conseil municipal
A: faisabilité
B: enquête publique
C: Servitude communale

A B C

Implantation définie Enquête Autorisation

(dépôt demande publique environnementale
d’autorisation)

35
Objet Demandeur Organe Date limite Valeur Type
Délibérant délivrance

A: faisabilité Développeur Commune avant dépôt facultatif Délibération

(concertation demande
préalable) d’autorisation
B: enquête Service Commune Dès le début de obligatoire Avis consultatif
publique instructeur d’implantation et l’enquête et au
communes dans plus tard dans les
le rayon 15 jours suivant la
d’affichage clôture du registre
(6 km/éolien) d'enquête

C: Servitude Société de projet Commune avant signature obligatoire Délibération

communale de la convention

36
Concertation avec la population

- Concertation préalable (avant dépôt)

Nouvelle procédure de concertation préalable (ordonnance 03/08/2016)

Objectif: associer le public à l’élaboration du projet

→ Réunions de concertation thématiques

→ Participation au choix d’implantation finale
→ Associer le public à la définition de mesures compensatoires
→ Possibilité d’investissement participatif (bonus en cas d’appel d’offres)

- Enquête publique

- Phases de chantier et d’exploitation

37
 ➢ Etapes/Concertation préalable volontaire du public

Information du public
au plus tard 15 jours Bilan de la
Phase de concertation:
avant le début de la concertation publié
Préparation du dossier concertation des Durée minimale de 15 dans un délai de 3
de concertation modalités et de la durée jours et durée maximale mois après la fin de la
de la concertation de 3 mois concertation

➢ Cf exemple de concertation sur 1 projet

Code environnement, L121-16

➢ Investissement participatif / partenariats

1/ Financement partiel par des personnes privées via une plateforme de

financement participatif (crowdlending)

https://www.lendosphere.com/comment-ca-marche

2/ Ouverture du capital social de la société de projet

https://enerfip.fr/placer-son-argent/investissement-eolien/parc-eolien-de-la-renardiere/

3/ Partenariat Collectivité locale/SEM avec le Développeur

39
 ➢ Exemple de crowlending
VALOREM propose une opération de financement participatif avec un taux
d'intérêt annuel de 5%.= participation au refinancement d’un parc éolien 750 000 €
Collectés

373 prêteurs
Bonification du taux pour les riverains

Dans un souci de fédérer les riverains des projets aux parcs éoliens qu'elle
développe, l'entreprise Valorem a décidé de bonifier le taux d'intérêt annuel initial
de 5% à 7% pour les personnes qui justifient d'un domicile dans les cantons
suivants : Machecoul, Pornic, Brévin-les-Pins, et Saint-Philbert-de-Grand-Lieu
Pour en bénéficier, vous devez télécharger un justificatif de domicile de moins de
3 mois au moment de votre inscription en tant que prêteur.

Durée
La durée de ce prêt s’élève à 60 mois, les remboursements étant annuels, vous
recevrez 5 remboursements.

Montants: Vous pouvez prêter à partir de 50 € pour ce projet.

https://www.lendosphere.com/les-projets/pretez-au-parc-eolien-de-saint-michel-chef-chef 40
➢ Exemple de participation citoyenne

= la Société Citoyenne Vincentaise pourra détenir jusqu'à 14% des parts du

parc de la Renardière, selon le montant qui sera finalement collecté auprès des
citoyens
https://enerfip.fr/placer-son-argent/investissement-eolien/parc-eolien-de-la-renardiere/ 41
Appel d’offres éolien terrestre et participatif

Cahier des Version du 27/02/18

charges
Investissement À partir de la 2nd période: Société par actions dont au
participatif moins 40% du capital est détenu, distinctement ou
conjointement, par au moins 20 personnes physiques
ou par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par
un ou plusieurs groupements de collectivités

Lettre d’engagement sur l’honneur jusqu’à 3 ans

après la Date d’achèvement
Bonus: 3 €/MWh

42
Appel d’offres éolien terrestre et participatif

Cahier des Version du 27/02/18

charges
Financement À partir de la 2nd période: si le Candidat s’engage à
participatif ce que 10% du financement du projet soit apporté,
distinctement ou conjointement par au moins 20
personnes physiques, une ou plusieurs collectivités
territoriales, des groupements de collectivités

Lettre d’engagement sur l’honneur jusqu’à 3 ans

après la Date d’achèvement
Bonus: 1 €/MWh

43
➢ Bonus « participatif »/solaire

Appel d’offres/Installations solaires au sol (500 kWc – 17 MWc)

Le Ministère de l'Environnement a désigné le 28 juillet 2017, 77 nouveaux

lauréats de la deuxième période de l'appel d'offres (liste téléchargeable ci-
dessous).

Parmi ces lauréats, 82% se sont engagés à l’investissement participatif

et verront leur prime majorée de 3 €/MWh.

Source: https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/solaire

44
Chapitre 3 : Sécurisation foncière d’un projet sur le
domaine privé

Bail
Promesse de
Emphytéotique/
bail
à construction

1-3 ans (solaire)/5-8 ans (éolien) 30-40 ans

45
➢ Etapes

Notice
d’information Résiliation Bail/servitude
Promesse de Division
partielle bail
pré- bail cadastrale notariés
rural
contractuelle

46
I/ Promesse de bail
- En amont: obtention d’une délibération du Conseil municipal

- Accord foncier conclu sous seing privé avec le développeur et

transféré à une société de projet avant le dépôt du permis de construire:

→ Mise à disposition des parcelles concernées par le projet à titre

exclusif

Réalisation de l’ensemble des études pour une durée généralement comprise entre 5 et 8 ans
A titre gracieux ou avec indemnité d’immobilisation (éolien: possibilité de rémunération de l’implantation d’un
mât de mesure de vent)

→ Promesse de conclure un bail avec octroi de servitudes devant

notaire en cas de levée d’option par le preneur

Cas pratique: présentation d’une délibération

➢ Transmission d’une notice d’information
précontractuelle

Transmission d’une notice d’information précontractuelle au

propriétaire à signer par les parties avant la conclusion de la
promesse,

Formalités obligatoires sous peine de nullité du contrat signé

→ Cas pratique: présentation d’une notice

48
II/ Bail notarié

- baux emphytéotiques
- baux à construction

→ Cas pratique: présentation des besoins fonciers d’un projet

et d’un bail

49
➢ Points communs bail emphytéotique/bail à
construction

Droit réel immobilier publié aux hypothèques - Code rural :

- Durée entre 18 ans et 99 ans

- Obligation d’entretien et de réparation

- Susceptible d’hypothèque

- Droit librement cessible

- Faculté de consentir les servitudes nécessaires

- Fin de bail: bailleur propriétaire des constructions/améliorations

réalisées (sauf clause contraire = démantèlement/Parcs éoliens et centrales solaires au sol)
50
➢ Différences bail à construction / bail emphytéotique ?

- Faculté et non obligation de construire en cas de bail

emphytéotique

- Loyer « modique » VS loyer substantiel? (différence doctrinale)

- Attrait principal du bail à construction: régime fiscal avantageux

en fin de bail en cas de remise gratuite au bailleur des installations
(solaire: intégration au bâti, hangars agricoles, ombrières de parking)

Durée du bail ≥ 18 et < 30 ans: imposition des constructions remises sur la valeur du prix de revient
avec une décote de 8% par année de bail après 18ème année

Durée du bail ≥ 30 ans: aucune imposition sur la valeur des constructions remises

51
➢ Contenu du bail notarié

- Généralement conclu sous conditions suspensives

Division cadastrale préalable de la parcelle prise à bail après document d'arpentage du géomètre expert

- Conclu pour une durée comprise entre 20 et 40 ans avec possibilité

de résiliation judiciaire anticipée par le preneur à partir de la 18ème année

- Redevance versée au propriétaire:

Redevance annuelle hors taxes d’un montant généralement compris entre 2000 et 3000 euros par MW
(éolien) ou par hectare occupé (photovoltaïque au sol)

- Indemnisation de l’éventuel exploitant agricole:

En général 50% de la redevance versée au propriétaire + indemnité de compensation de la perte

d’exploitation sur la base des derniers barèmes de la Chambre d’Agriculture du département

- Définition droits de servitude / conditions remise en état du site 52

III/ Convention de servitude
Cas 1 Cas 2
Parcelle X (éolienne) Parcelle X (éolienne)
propriétaire A propriétaire A
Parcelle Y (servitudes) Parcelle Y (servitudes)
propriétaire A propriétaire B
→ droits de servitude → droits de servitude dans
dans le bail une convention de servitude
séparée
Autorisation de survol des pâles
Passage de câbles enterrés
Utilisation de chemins existants
Création de chemins

Réitération devant notaire pour une durée comprise entre 20 et 40 ans et publication aux
hypothèques

Fond dominant (parcelle X) Fond servant (parcelle Y)

Bail/éolienne Servitude/survol-câbles-chemins
53
Chapitre 4 : Contraintes environnementales liées à la
réalisation d’une installation de production d’électricité à
partir d’EnR

Introduction

I/ Etude d’impact environnemental

II/ Enquête publique « environnement »

III/ Démantèlement et remise en état du site

Etude d’impact Enquête Démantèlement

publique

Dépôt Fin
Instruction d’exploitation

54