Année universitaire 2021-2022

ANNÉE D’ÉTUDES : LICENCE 1 2 SEG

MATIÈRE : INTRODUCTION AU DROIT DES AFFAIRES
PROFESSEUR RESPONSABLE DE LA MATIÈRE : MME MYRIAM LAHANA
DST : ÉCRIT : ORAL-ÉCRIT :

SEMESTRE : - 1° - 2° SESSION : - 1°

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PREAMBULE

Mes très chers étudiants,

La crise sanitaire terrible que nous avons traversé ces deux dernières années a engendré,
comme vous avez pu le constater, une crise économique et sociale, en partie due à la
fermeture de tous les établissements recevant du public et principalement des commerces
en tous genres.

Cette crise sanitaire m’a encouragée à innover en tenant compte de l’évolution de notre
époque et principalement des outils numériques devenus indispensables à notre quotidien et
que vous devez apprendre à maitriser.

C’est dans ces circonstances que j’ai décidé le sujet d’examen ci-après, lequel, reflète, à
mon sens, l’expression de notre droit commercial, à savoir un droit privé qui s!adapte à la
pratique, en l!occurrence à cette crise sanitaire économique et sociale, que personne n’avait
prévu et que nous devons apprendre à gérer.

Par ailleurs, dans un souci de solidarité, à l’image de ces professionnels de plus en plus
nombreux qui pratiquent le télétravail, il a été décidé que vous répondiez aux questions
posées par groupe de 3 ou 4.

Vous avez une semaine pour préparer et rédiger sur un nombre de pages limité ce cas
pratique, dans lequel vous devrez précisément indiquer les recherches et commentaires que
vous aurez trouvé sur internet et qui vous auront permis de répondre aux questions. Prenez
garde aux fakes news !

Je vous souhaite bon courage

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CAS PRATIQUE :

Monsieur THOMAS exploite depuis plus de vingt ans un fonds de commerce ayant pour
activités un bar, un restaurant, et un salon de coiffure, sous l’enseigne « LES BAINS DE
CESAR » à travers la Société TMS.

Monsieur THOMAS est installé dans le célèbre quartier de Saint germain des près à Paris
75006, et, à ce titre, titulaire d’un contrat de bail signé en 1994 avec un grand propriétaire
foncier - dénommé GECITEM - moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de
400. 000 € payable par trimestre à terme échu. Ce loyer est très cher mais correspond à la
surface de ce commerce de plus de 500 m2 pouvant accueillir jusqu’à 150 personnes.

Pour ne prendre aucun risque d’impayé, le contrat de bail contient une clause résolutoire
stipulant que le contrat de bail sera résilié si une seule échéance reste impayée, et après
commandement de payer resté sans réponse plus d’un mois. Néanmoins, Monsieur
THOMAS réalise un chiffre d’affaires non négligeable de 3.000.000 € annuel ce qui lui
permet de pouvoir faire face à cette charge importante.

Une crise sanitaire terrible s’est abattue sur la France toute entière depuis le 16 mars 2020, :
le Président de la République a annoncé que tous les français devaient rester chez eux et a
obligé tous les commerces recevant du public à fermer leur portes. Seuls les commerces dits
« essentiels » ont été autorisés à rester ouverts.

Cette crise sanitaire a duré près de 18 mois empêchant de nombreux commerce notamment
les cafés, restaurants, bars dépourvoir accueillir leur clientèle. Seuls les commerces
essentiels ont pu rester ouvert durant la crise.

Monsieur THOMAS s’inquiète pour la pérennité de son commerce et vient vous demander
conseils.

1) Le 20 mars 2022, Monsieur THOMAS a reçu une assignation de son bailleur devant le
Tribunal Judiciaire de Paris - salle des référés - pour une prochaine audience du 19 mai à
9H00 en acquisition de la clause résolutoire aux motifs que les loyers dus pendant la
période COVID du 16 mars 2020 au 16 juin 2021 n’auraient pas été réglés et réclamant
une créance correspond à ces loyers impayés pour un montant de 500.000 € HT, soit
600.000 € TTC.

Monsieur THOMAS est très inquiet à l’idée de voir son bail résilié, et pensait qu’il pouvait
légitimement êtres exonéré du paiement des loyers le temps de la fermeture administrative
sans craindre de résiliation, comme il l’a lu dans l’ordonnance du 25 mars 20201 (article 4) et
la loi du 14 novembre 2020, notamment dans son article 142.

1 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000041755644/
2 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000042520676
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Monsieur THOMAS se demande en outre si les loyers qu’il n’a pas réglés depuis la
fermeture administrative de son commerce sont dus ou juste suspendus, au regard des
récentes décisions rendues et si la force majeur ou l'exception d’inexécution pourraient être
invoquées pour ne pas avoir à régler ces loyers3.

- La Société GECITEM a-t-elle des chances de succès d’obtenir la résiliation du bail fondée
sur l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail pour non paiements des
loyers pendant la période COVID de mars 2020 à juin 2021? ( 5 points : 1/2 page)

- Quelles seraient les conséquences juridiques et financières si le bail donné à la Société

TMS était résilié ? ( 3 points : 1/2 page)

- La Société GECITEM a-t-elle des chances d’obtenir le paiement de sa créance de 500.000

€ HT correspondant aux loyers impayés pendant la période COVID? (5 points : 1/2 page)

2) Monsieur THOMAS acculé par cette crise envisage de vendre son fonds de commerce à
M. CHANCE en lui indiquant qu’il a déposé la marque « LES BAINS DE CESAR » il y a
environ cinq ans ainsi que le nom qui apparaît sur la devanture de l’immeuble et qu’il
vient de réserver le nom de domaine éponyme auprès de l’AFNIC . Monsieur THOMAS
lui indique également qu’il risque de devoir payer une dette de loyer de 500.000 € HT et
qu’une procédure est en cours avec son bailleur. Enfin, Monsieur THOMAS lui précise
qu’il dispose d’un stock de marchandise de 15.000 € et qu’il vient d’acheter un nouvel
ordinateur et un nouveau comptoir pour la boutique.

Monsieur THOMAS voudrait savoir si tous ces éléments peuvent être automatiquement
cédés lors de la vente de son fonds de commerce (7 points: 1 page).

3 https://www.dalloz-actualite.fr/ ash/bail-commercial-et-covid-19-droit-et-l-
equite#.YI_XxC2FDaY;

https://www.gide.com/fr/actualites/covid-19-et-obligation-de-paiement-des-loyers-
recensement-des-decisions-rendues
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