PARTIES COMMUNES PARTIES PRIVATIVES

Terrain

Borne électrique
BALCONS*
Eau
Parking
Canalisations
Chauff age / ventilation
Canalisations
Caves
Parkings
Parlophone
Cheminée
Portes garages
Panneaux solaires
Murs (sauf ceux des appartements intérieurs) Murs (intérieurs des appartements)

Châssis (peut être commun et privatifs) Fenêtres / Châssis

Chauffage / ventilation Radiateur (chauffage) / ventilation
Toiture Equipements appartements (baignoir, douche,
toilettes...)
Ascenseur Portes palières
Hall Boites aux lettres
Gros œuvres Sols appartements
Protection incendie Détection incendie
Escaliers Enduits, parquet...
Locaux techniques (poubelles, vélos, électricité, Arrivée d’eau, de gaz...
eau...)
Eau
Façade
Fenêtres de toit
Citerne d’eau de pluie

* Les balcons sont les deux car tout ce qui est sur le balcon (exemple : barrières de protection) est
privative, mais le “sols” est commun.
*Borne électrique = pour recharger les voitures. La décision va passer devant l’AG pour pouvoir en
mettre une à tout le monde car c’est l’occasion de le faire.
Parties privatives
Parties ou équipement qui est exclusivement à l’usage d’un copropriétaire.

Parties communes
Parties ou équipement qui est à l’usage de plusieurs ou tous les copropriétaires.

Droit d’usage exclusifs

Une particularité dans le droit de la copropriété par appartements résulte dans les parties communes
sur lesquelles un copropriétaire acquiert des droits d’usage exclusifs dans l’acte de base.
Exemple : droit d’usage exclusif dans le chef du propriétaire du rez-de-chaussée sur le jardin attenant.
Le droit trouve son origine dans les statuts de l’immeuble. Il est lié au lot privatif même, et non à son
propriétaire.
En ce qui concerne les règles, la portée, les droits, les devoirs, la loi du 18 juin 2018 a confirmé, en
son article 3.85 du Code civil formule que “les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des
parties communes sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est
présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire”.
Ce droit d’usage exclusif est donc consacré par une clause des statuts qui vaut présomption de
servitude, laquelle présomption peut être écartée par une autre clause statutaire contraire.
 LA QUOTE PART

Détermination de la quote-part
La loi prescrit que l’acte de base doit déterminer la quote-part des parties communes qui sont liées à
une partie privative.
La valeur du lot privatif doit être déterminée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation
et de la situation de la partie privative.

Il est donc clair que la superficie “nette au sol” d’un lot est un critère simple et objectif, alors que “la
destination” et “la situation” peuvent être traités de manières plutôt subjectives.

- La superficie nette au sol : délimitation d’un lot par les murs qui appartiennent à la partie
privative. Les terrasses privatives sont comprises, mais non les terrasses sur lesquelles des
droits d’usage exclusifs sont établis. L’on doit inclure les gradations en fonction de la nature
du lot privatif : la superficie nette au sol des remises et garages ne peut certainement pas être
assimilée avec celle d’un appartement.
- L’affectation : comment le lot privatif est utilisé. Exemple : pour l’habitation pour des fins
commerciales, pour le parking, etc.
- Termes situation : ne nécessite pas d’explication supplémentaire
- Situation = Où il est situé.

La loi fixe aussi comment l’évaluation doit avoir lieu : par le biais d’un rapport ‘motivé’ d’un notaire,
d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier. Le rapport doit être repris dans l’acte
de base.
Ce rapport n’est imposé que pour que les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis après le 1er
septembre 2010, pour éviter un effet rétroactif onéreux de mise à jour. La récente réforme de 2018 a
toutefois précisé que toute modification des quotes-parts (et don des lots) en AG, ultérieurement à
l’entrée en vigueur de la nouvelle loi du 18 juin 2018, devra reposer sur le même type de rapport
motivé et expliquant la valeur justifiant elle-même la modification (Art. 577-7 §3 du code civil).
La fixation des quotes-parts dans les parties communes est importante, car cela a des conséquences
extrêmes, dont les plus importantes concernent la contribution dans les frais communs, ainsi que le
contrôle du quorum de présence et de l’exigence de majorité lors du vote à l’assemblée générale des
copropriétaires. Plus un copropriétaire dispose d’une quote-part importante, il doit intervenir dans les
frais communs et plus il a de poids lors de la comptabilisation des votes en cas de prise de décision.