Mémoire Final 22 0922

.
UNIVERSITE DE YAOUNDE II
THE UNIVERSITY OF YAOUNDE II
INSTITUT DES RELATIONS INTERNATIONAL RELATIONS
INTERNATIONALES DU CAMEROUN INSTITUTE OF CAMEROON
B.P.: 1637 Yaoundé P.O Box: 1637 Yaoundé
Tel: 22 31 03 05 Tel: 22 31 03 05
Fax: (237) 22 31 89 99 E-Mail: iric@uycdc.unicet.cm
Thème du mémoire : Les Politiques de Logements Sociaux en Afrique subsaharienne à

l’épreuve de la Décentralisation : Cas du Cameroun
PROJET WORK : Contribution pour l’amélioration à l’accès au logement, à la terre et à

la propriété des femmes des réfugiés au Cameroun.
Présenté et soutenu publiquement en vue de l’obtention du Diplôme de MASTER en
RELATIONS INTERNATIONALES
Parcours : Coopération Internationale, Action Humanitaire et Développement Durable
(CA2D)
OPTION : Management Environnemental Et Développement Durable
Par
AKONO Murielle Tatiana
Ingénieur des Travaux de Génie Civil
Tél : 6 99 87 88 65
Sous la Supervision de : Sous la Direction de :
Professeur MANDJEM Yves Paul Docteur KOUTY Manfred
Agrégé de science politique Chargé de cours Enseignant
Professeur titulaire CAMES Chef Permanent à l’IRIC
de Département de l’intégration et de la Maître Assistant CAMES
Coopération pour le Développement
Année académique : 2021-2022

La politique de logements sociaux en Afrique Subsaharienne à l’épreuve de la décentralisation :
cas du Cameroun.
SOMMAIRE
DEDICACES ........................................................................................................................................ ii
REMERCIEMENTS ........................................................................................................................... iii
RESUME …………………………………………………………………………………………….iv
ABSTRACT .......................................................................................................................................... v
INTRODUCTION GENERALE .......................................................................................................... 1
Première partie : la politique de logement sociaux en Afrique Subsaharienne : genèse et
évolution............................................................................................................................ 24
CHAPITRE I : HISTORIQUE DE L’INTERVENTION ETATIQUE DANS LE LOGEMENT
SOCIAL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE ................................................................ 26
SECTION I : CONSTRUCTION D’UNE LOGIQUE D’ACTION EVOLUTIVE. ......................... 26
SECTION II : POLITIQUE DE LOGEMENT SOCIAUX AU CAMEROUN, MECANISMES ET
PRINCIPES AUX EFFETS QUERELLES : ENTRE DISCRIMINATION ET
INEGALITES ................................................................................................................... 31
CHAPITRE II : DECENTRALISATION DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL EN
AFRIQUE SUBSAHARIENNE : UNE SOLUTION A LA CRISE DU LOGEMENT ?
........................................................................................................................................... 52
SECTION I : ELARGISSEMENT DE LA CATEGORIE DES ACTEURS EN CHARGE DE LA
POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX ................................................................ 52
SECTION II : L’APPORT ESCOMPTE DES POLITIQUES DE LOGEMENTS SOCIAUX A
L’AUNE DE LA DECENTRALISATION ...................................................................... 59
Deuxième partie : La portée de la politique des logements sociaux à l’ère de la décentralisation au
Cameroun ......................................................................................................................... 70
CHAPITRE III : EVALUATION DES IMPACTS DE LA DECENTRALISATION APPLIQUEE
A LA POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX AU CAMEROUN ........................ 72
SECTION I: ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
SOCIAL SOUS LA DECENTRALISATION .................................................................. 72
SECTION II : UNE POLTIQUE AUX RESULTATS MITIGES .................................................... 84
CHAPITRE IV : ENONCE DES LIMITES DE LA POLITIQUE DE LOGEMENT DE L’ERE
DE LA DECENTRALISATION ...................................................................................... 94
SECTION I : LES LIMITES DES REFORMES DE LA DECENTRALISATION EN CE QUI
CONCERNE LE LOGEMENT SOCIAL ........................................................................ 94
SECTION II : QUELQUES PISTES EN MATIERE DE BONNES PRATIQUES POUR LA
RESOLUTION DE LA CRISE DE LOGEMENT .......................................................... 99
CONCLUSION GENERALE................................................................................................. 109
BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................................................... 114
ANNEXES ........................................................................................................................................ 122
i
Mémoire rédigé par : Mme AKONO Murielle Tatiana, Étudiante à l’IRIC/CA2D
cas du Cameroun.
DEDICACES
A ma maman Mme BEDJEME Chantal-Joelle,

A toute ma famille ;
ii
cas du Cameroun.
REMERCIEMENTS
Ma gratitude va d’abord à l’endroit de l’Institut des Relations Internationales du Cameroun

(IRIC), qui en partenariat avec l’Universita DEGLI STUDI DI PADOVA (Italie), participe à
la promotion des ressources humaines compétentes dans le domaine du Développement
Durable, de la Coopération Internationale et Décentralisée en zone CEMAC.
Je remercie ainsi :
- Le Professeur MANDJEM Yves Paul, mon superviseur pour sa patience et sa
disponibilité;
- Le Docteur KOUTY Manfred, mon encadreur pour ses orientations et ses conseils
pratiques ;
- Le Professeur ESOH ELAME, pour ses enseignements durant la formation ;
- Le Docteur WOUNBA François, pour ses encouragements;
- Les membres du Jury qui vont donner de leur temps pour examiner ce mémoire ;
Sans oublier enfin ma famille et tous ceux qui ont participé de près ou de loin à
l’accomplissement de cette œuvre.
iii
cas du Cameroun.
RESUME
L’actualité de la « crise de logement social » dans bon nombre de pays d’Afrique

Subsaharienne suscite un intérêt certain compte tenu du changement de discours et de mode
de gouvernance perpétrés par ces pays depuis des décennies. Il s’agit d’une étude et/ou
évaluation de l'impact de la décentralisation sur la politique de logement en vue de la
résolution de la crise de logements sociaux au Cameroun. En effet, la décentralisation est
suivie d’un changement de paradigme d’intervention de l’Etat, qui modifie l’articulation des
politiques publiques notamment celle du logement social. Le constat fait est que la politique
de logements sociaux au Cameroun reste inefficace face à la crise.
L’étude se propose à travers la rétrospective de plus d’un demi-siècle de politique des

logements sociaux au Cameroun, d’apporter une contribution à l’évaluation des politiques
publiques, via une méthode de recherche axée sur la revue de la littérature et les entretiens
avec les personnes ressources et/ou parties prenantes. Elle s’attardera dans un premier temps
sur la genèse et l’évolution de l’intervention de l’Etat dans le secteur des logements sociaux
au Cameroun et ensuite sur l’influence de la décentralisation sur la politique des logements en
vue de résorber la crise des logements sociaux. La situation du logement social au Cameroun
montre à suffisance que bien qu’évolutive, la politique y dédiée reste une forme de continuité
systémique tacite dans une logique de « changement sans changement ». La décentralisation
n’a eu qu’un impact résiduel sur la crise de logements sociaux au Cameroun.
En conclusion, l’étude recommande de parachever la décentralisation en ce qui concerne

la politique de logement, par un cadrage institutionnel modifiant le niveau de prise de décision
en termes de planification, de financement et d’attribution pour des réponses novatrices,
efficaces et « justes » aux problèmes des logements sociaux.
Mots clés : Logement, politique publique, réformes, décentralisation, bonne

gouvernance, performance.
iv
cas du Cameroun.
ABSTRACT
The current "social housing crisis" in many Sub-Saharan African countries is of

particular interest given the change in discourse and mode of governance perpetrated by these
countries for decades. It is a study and/or an evaluation of the impact of decentralization on
housing policy with a view to resolving the social housing crisis in Cameroon.
Indeed, decentralization is followed by a change in the paradigm of state intervention,

which modifies the articulation of public policies, particularly that of social housing. It was
found that the social housing policy in Cameroon remains ineffective to face the crisis.
Through a retrospective of more than half century of social housing policy in Cameroon,
the study aims to contribute to the evaluation of public policies, using a research method based
on a review of the literature and interviews with resource persons and/or stakeholders. It will
first focus on the genesis and evolution of state intervention in the social housing sector in
Cameroon and then on the influence of decentralization on housing policy in order to address
the social housing crisis. The situation of social housing in Cameroon shows that although it
is evolving, the policy remains a form of tacit systemic continuity in a logic of 'change without
change'. Decentralization has had only a residual impact on the social housing crisis in
Cameroon.
In conclusion, the study recommends that decentralization in housing policy should be

completed through an institutional framework that modifies the level of decision-making in
terms of planning, financing and allocation for innovative, effective and 'fair' responses to
social housing problems.
Keywords: Housing, public policy, reforms, decentralization, good governance,

performance.
v
cas du Cameroun.
LISTE DES SIGLES, ACRONYMES ET ABREVIATIONS
BAD BANQUE AFRICAINE DE DÉVELOPPEMENT

BM BANQUE MONDIALE
CAA CAISSE AUTONOME D’AMORTISSEMENT
CAPIC CADRE PARTICULIER D'INVESTISSEMENT DES COMMUNES À FORT POTENTIEL
CDC CAMEROON DEVELOPMENT CORPORATION
CEMAC COMMUNAUTÉ ÉCONOMIQUE ET MONÉTAIRE DES ÉTATS DE L’AFRIQUE CENTRALE
CFC CRÉDIT FONCIER DU CAMEROUN
CNPS CAISSE NATIONALE DE PRÉVOYANCE SOCIALE
COTCO CAMEROON OIL TRANSPORTATION COMPANY
CTD COLLECTIVITÉS TERRITORIALES DÉCENTRALISÉES
DSCE DOCUMENT DE STRATÉGIE POUR LA CROISSANCE ET DE L'EMPLOI
DSRP DOCUMENT DE STRATÉGIE POUR LA REDUCTION DE LA PAUVRETE
DSP DIRECTION DE LA SÉCURITÉ PRÉSIDENTIELLE
ECAM ENQUÊTE CAMEROUNAISE AUPRÈS DES MÉNAGES
FCFA FRANC DE LA COMMUNAUTE FINANCIÈRE AFRICAINE
FEICOM FONDS SPECIAL D’ÉQUIPEMENT ET D’INTERVENTION INTERCOMMUNALE
HIMO HAUTE INTENSITÉ DE MAINS D'ŒUVRE
HLM HABITATION À LOYER MODÉRÉ
INS INSTITUT NATIONAL DES STATISTIQUES
LABOGENIE LABORATOIRE NATIONAL DE GÉNIE CIVIL
LAM LABORATOIRE D'ANALYSE DE MATÉRIAUX
MAETUR MISSION D’AMÉNAGEMENT ET D’EQUIPEMENT DES TERRAINS URBAINS ET RURAUX
MOA MAÎTRE D’OUVRAGE
MOD MAÎTRE D’OUVRAGE DÉLÉGUÉ
MOE MAÎTRE D’ŒUVRE
MINADER MINISTÈRE DE L’AGRICULTURE ET DU DÉVELOPPEMENT RURAL
MINDCAF MINISTÈRE DES AFFAIRES FONCIÈRES
MINEPAT MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIQUES, DE LA PLANIFICATION ET DE L’AMÉNAGEMENT DU
TERRITOIRE
MINFI MINISTÈRE DES FINANCES
MINHDU MINISTÈRE DE L’HABITAT ET DU DÉVELOPPEMENT URBAIN
MINMAP MINISTÈRE DES MARCHÉS PUBLICS
MINRESI MINISTÈRE DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE ET L’INNOVATION
MIPROMALO MISSION DE PROMOTION DES MATÉRIAUX LOCAUX
ONG ORGANISATION NON GOUVERNEMENTALE
ONUHABITAT PROGRAMME DES NATIONS UNIES POUR LES ÉTABLISSEMENTS ET HUMAINS
OSBL ORGANISME SANS BUT LUCRATIF
PAS PROGRAMMES D’AJUSTEMENT STRUCTUREL
PED PAYS EN VOIE DE DÉVELOPPEMENT
PIB PRODUIT INTERIEUR BRUT
PME PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES
REGIFERCAM RÉGIE NATIONALE DES CHEMINS DE FER DU CAMEROUN
RGPH RECENSEMENT GÉNÉRAL DES POPULATIONS ET DE L’HABITAT
SIC SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DU CAMEROUN
SMIG SALAIRE MINIMUM INTERPROFESSIONNEL GARANTI
SNADDT SCHÉMA NATIONAL D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE DU
TERRITOIRE DU CAMEROUN
SONARA SOCIÉTÉ NATIONALE DE RAFFINAGE
UE UNION EUROPÉENNE
vi
La politique de logements sociaux en Afrique Subsaharienne à l’épreuve de la décentralisation : cas
du Cameroun.
INTRODUCTION GENERALE
1
du Cameroun.
Un mémoire de recherche est le plus souvent subdivisé en deux grandes

articulations à savoir : la construction de l’objet (I) et les considérations
d’ordres épistémologiques et théoriques (II).
I- CONSTRUCTION DE L’OBJET D’ETUDE
La construction de l’objet est une étape importante dans l’élaboration d’un travail
scientifique. Elle part de l’idée selon laquelle en science, « rien n’est donné, tout
est construit ». Ainsi, elle permet au chercheur de rompre avec les « prénotions »
et les « fausses évidences » de la vie quotidienne ce qui facilite le chercheur dans
l’élaboration de sa recherche de rompre avec le sens commun. Des lors, la
construction de l’objet d’étude passe par la présentation des points ci-après :
A. CONTEXTE ET JUSTIFICATION
D’après une étude de la Banque Mondiale en collaboration avec les experts internationaux
et nationaux des pays d’Afrique Subsaharienne, l'Afrique est le continent le moins urbanisé de la
planète, abritant 11,3% de la population urbaine mondiale, tandis que la région subsaharienne est
la moins urbanisée du continent. Pour autant, les villes de la région connaissent une expansion
rapide. Selon les prévisions des Nations Unies, l’Afrique dépassera l’Asie comme région à
l’urbanisation la plus rapide au monde en 2025 (ONU 2014). Dans les vingt (20) prochaines
années, la population totale du continent dépassera la population cumulée de l'Europe et des
Amériques. D'ici 2050, le Nigéria à lui seul contribuera à la croissance de la population mondiale
totale à hauteur de près de 10%. Bien que la nature et la vitesse de l’urbanisation varient d’un pays
à l’autre, l’Afrique est en phase de transition urbaine massive, plus d’un quart de ses villes
affichant la croissance la plus rapide au monde. Peu à peu les villes d’Afrique Subsahariennes sont
devenues de grands pôles de croissance économique attractifs occasionnant ainsi l’exode rural
grâce aux opportunités économiques qu’elles offrent pour améliorer les conditions de vies des
populations. Cette urbanisation rapide qui doit être le levier d'une croissance économique inclusive
des villes des pays d’Afrique Subsaharienne bute sur la problématique de l’accès à un parc de
logements diversifiés, de qualité et abordables pour les ménages. Le Cameroun, dont l’économie
représente plus de 40 % du PIB de la CEMAC, est la plus diversifiée de la région enregistre
également un fort taux d’urbanisation, qui se traduit par l’importance du fait urbain. Ce taux est
passé entre 1976 et 2015 de 28% à 54%1, soit un quasiment le double qui traduit l’ampleur du
bouleversement intervenu en l’espace de 40 ans, l’inversion urbain/rural s’étant produite dès 2007.
1
Rapport SNADDT
2
du Cameroun.
Selon les projections démographiques, le taux aura atteint 57,4% en 2025 et 66% en 2035. En 30
ans, de 2005 à 2035, la population urbaine aura presque doublé en augmentant de 187%. À cet
horizon, 2 camerounais sur 3 vivront en milieu urbain augmentant ainsi la demande croissante en
termes de logements. Le droit à l’habitat est un droit fondamental et le secteur du logement
représente 21% du PIB. La situation du logement social au Cameroun est alarmante et
préoccupante malgré les efforts peu perceptibles consentis par les pouvoirs publics. Le déficit en
logement se creuse au jour le jour face à la démographie urbaine galopante. En effet l’achat ou la
construction d’un logement est la plus importante des dépenses des ménages durant toute leur vie
car une maison est généralement le bien le plus important dans le ménage et un investissement qui
peut prendre de la valeur au fil du temps, peut servir de garantie pour un emprunt et constituer un
élément important du transfert intergénérationnel de la richesse par héritage. L’emplacement d’un
logement à proximité d’écoles, de lieux de travail et d’accès à des moyens de transport influe
directement sur la qualité de la vie urbaine et les perspectives de mobilité sociale (Banque
Mondiale2013). Le niveau comparativement bas de la croissance du revenu par habitant limite les
ressources dont les ménages disposent pour consommer le logement ou y investir. Enfin, le parc
immobilier, ainsi que les investissements et les emplois dans les secteurs connexes de la
construction et des finances, constituent une composante majeure de la richesse économique
nationale. La conférence de Vancouver e 1976 (Habitat I) symbolise la prise de conscience
internationale des enjeux liés à l’habitat urbain et replace ceux-ci dans la perspective globale du
développement urbain économique, social et environnemental. Avant cette date, le problème
n’était pas totalement absent de l’agenda des organisations internationales, comme le témoigne
l’Alliance pour le progrès dans les années 19602 et différents projets de la Banque Mondiale à
partir de 1976, et plus particulièrement à partir du début des années 1980 , avec l’affirmation du
consensus de Washington et la mise en place des politiques d’ajustement structurel que la Banque
mondiale, puis progressivement l’ensemble des organisation internationales intervenant sur
l’habitat, vont influencer sensiblement les programmes mis en place dans les pays en
développement. Il s’agira en matière d’action sociale, de modifier à la fois le cadre institutionnel,
les modalités d’intervention des acteurs et le contenu même des politiques publiques, en
s’articulant autour de trois mots d’ordre qui forgent la doctrine de la bonne gouvernance :
Privatisation, décentralisation, et participation (Quentin,2009)3. Conformément aux dogmes
2
L'Alliance pour le progrès est créée en 1961 par le président des États-Unis John Fitzgerald Kennedy pour
renforcer la coopération entre l'Amérique du Nord et l'Amérique du Sud.
3
Aurélie Quentin, Politiques de l'habitat, gouvernance urbaine et justice sociale : le cas de l'Équateur, Paris,
Thèse de Doctorat , EHESS, 2009.
3
du Cameroun.
néolibéraux, cette approche repose sur le principe central de délégation au secteur privé des
services sociaux de l’Etat, mais l’agrémente de différents impératifs qui visent à le rendre plus
consensuel tout en renforçant son efficacité. La bonne gouvernance se caractérise par un passage
à un néolibéralisme inclusif qui promeut la participation de la société civile et des habitants à la
mise en œuvre des politiques sociales et le ciblage des populations défavorisées.
Ainsi le constat général en ce qui concerne tous les pays d’Afrique Subsaharienne, du
Sénégal, au Burkina Faso, à la Cote d’ivoire en passant par le Cameroun est que l’urbanisation
couplée à la croissance économique par habitant ne s’accompagne pas des investissements dans le
logement, de croissance industrielle et ou de transformation structurelle comme observée dans les
autres régions ou autres pays de même niveau de revenus. À titre d’exemple, l’Afrique
subsaharienne a atteint 40% d’urbanisation en 2013, avec un PIB par habitant de 1018 dollars US
; la région d’Asie de l’Est et Pacifique a atteint le même niveau d’urbanisation en 1994 avec 3617
dollars US par habitant, la région du Moyen‐Orient et d’Afrique du Nord en 1968 avec 1806 dollars
US par habitant, et la région d’Amérique latine et des Caraïbes en 1950 avec 1860 dollars US par
habitant.
Toutefois, le Cameroun pour capitaliser cette croissance urbaine couplée aux dérivées
économiques importantes qui en découlent a adopté en 2009 un document de stratégie pour la
croissance et de l'emploi (DSCE) qui a été évalué en 2020 et remplacé par la Stratégie Nationale
de Développement 2020-2030 (SND30) dans la perspective de l’accomplissement des objectifs de
la Vision 2035 qui ambitionne de faire du Cameroun « un pays émergent, démocratique et uni dans
sa diversité ». L'atteinte de cet objectif passe par l'intégration de chaque secteur de l'économie dans
une approche programme. C'est dans ce contexte que le Cameroun a élaboré différentes stratégies
sectorielles qui se traduisent dans la majorité sous forme de plan sectoriel à l'instar de la stratégie
sectorielle de la santé, de l'éducation, mais également, la stratégie des infrastructures de
développement urbain et de l'habitat. Le défi de la Stratégie Nationale de Développement 2020-
2030 est de créer un espace économique national inclusif et intégré plus structurellement. Cette
nouvelle stratégie intègre la nécessité d’une plus grande cohésion sociale, afin que les fruits de la
croissance bénéficient à tous les camerounais comme le résultat d’un effort collectif, dans un élan
de solidarité nationale. Il ne s’agit pas seulement de maîtriser le développement des villes (taux
d'urbanisation de 57,3% en 2020) pour en faire des centres de production et de consommation
nécessaires à l'essor du secteur industriel, mais également de promouvoir l'émergence des
agglomérations périphériques, le développement des villes moyennes ou secondaires capables de
structurer les activités économiques dans l'espace urbain et de concourir au développement des
4
du Cameroun.
zones rurales environnantes. Il s’agit d’une véritable problématique de la transformation

structurelle de l’économie nationale. Il traite de la planification économique, qui doit conduire à
la résolution des problèmes bien identifiés comme la faible productivité des exploitations agricoles
familiales dans le milieu rural (en traitant très précisément des déterminants et des facteurs de
production), de la dynamique d’industrialisation en allant directement vers les efforts qui sont à
faire sur des aspects clés (cf. PDI), des infrastructures productives sur lesquelles il faut que les
priorités soient claires et très précises. Pour atteindre les objectifs sus-évoqués, le Gouvernement
va s’appuyer sur quatre (04) principaux piliers à savoir :
(i) la transformation structurelle de l’économie nationale ;
(ii) le développement du Capital Humain et du bien-être ;
(iii) la promotion de l’emploi et de l’insertion économique ;
(iv) la gouvernance, la décentralisation et la gestion stratégique de l’Etat.
Pour la mise en route de la SND30, des considérations clés ont été définis, il s’agit : (i) de
porter la part des ressources transférées aux Collectivités Territoriales Décentralisées à au moins
15% des recettes de l’Etat; (ii) de porter à au moins 60% la part de la commande publique en biens
et services produits localement ; (iii) d’achever tous les projets en cours et finaliser toutes les
modalités de mise en service complet des infrastructures issues des grands projets de1ère
génération ; (iv) de privilégier dans la réalisation des grands projets, les approches en Project
Finance et Partenariat Public-Privé ; (v) de finaliser la réforme foncière ; (vi) promouvoir
l’émergence et le soutien des champions nationaux ; (vi) de donner priorité à la maintenance des
équipements et infrastructures existants4.
B. CLARIFICATION DES CONCEPTS
Avant toute chose, il est important de définir les concepts clés qui vont meubler notre
recherche car certaines notions employées dans ce travail étant très proches les unes les autres pour
être utilisées sans explications préalables.
Habitat
- L’habitat est un espace de vie qui comprend, notamment des habitations, des équipements
collectifs (marchés, centres de santé, écoles, services publics, bâtiments publics…), des
infrastructures (voiries, fontaines publiques, jardins publics, aires de loisirs, espaces de
4
Source : SND30
5
du Cameroun.
jeux et monuments publics…), et des réseaux (assainissement, eau, électricité, téléphone,

informatique…). (cf. Arrêté N° 0009/E12/MINDUH du 21/08/2008).
Habitat social
- L’habitat social est celui dont une partie du coût est à la charge de l’État, d’une Collectivité
Territoriale Décentralisée ou de toute autre institution publique, destiné aux ménages à
faible revenu (cf. Arrêté N° 0009/E12/MINDUH du 21/08/2008).
Logement
- Selon l’arrêté n°0009/E12/MINDUH du 21/08/2008), le logement est un ensemble bâti qui
sert à abriter des personnes ou des ménages.
Logement social
- Le logement social est un ensemble d’opérations consistant à produire au bénéfice des
couches démunies, un lot et/ou un logement, achevé ou non dont une partie du coût est à
la charge de l’État (cf. MINDUH).
- Le logement social est une option logement ciblant les personnes ayant de revenus bas à
moyen qui est produite par des institutions encadrant l’accès au logement et qui exclut une
propriété individuelle immédiate.
De ces définitions il en ressort que, c’est un logement destiné, à la suite d'une initiative
publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se
loger sur le marché privé. C’est un Concept large et englobant, au croisement des
dimensions économique, sociale et environnementale. Le logement a un impact
environnemental (consommation d’énergie et d’eau), un impact économique (le secteur du
bâtiment est un gros pourvoyeur d’emplois et le logement représente une part importante
du budget familial) et un impact social (un logement pour les démunis améliore la qualité
de vies de ses occupants et, à plus grande échelle, les relations quotidiennes dans les
quartiers) ;
Politique publique :
- Une politique publique est un concept de science politique qui désigne les « interventions
d’une autorité investie de puissance publique et de légitimité gouvernementale sur un
domaine spécifique de la société ou du territoire »5 ;
5
Jean-Claude Thoening, Dictionnaire des politiques publiques, Paris, Presses de Sciences Po, 2014.
6
du Cameroun.
Décentralisation : « La décentralisation désigne un vaste éventail de réorganisation du

secteur public selon le principe de subsidiarité. »6
C. DELIMITATION DE L’OBJET DE L’ETUDE
Délimiter l’objet de notre étude revient à préciser le champ d'investigation ainsi que sa
temporalité, ces deux éléments autrement indispensables à sa « contextualisation ». Après cette
assertion, nous nous proposons d’étudier l’apport de la décentralisation dans la politique de
logements sociaux au Cameroun. En effet, le logement qui de par sa tri-dimension sociale,
économique et environnementale touche la qualité de la vie des populations est de ce fait un
problème public qui appelle à une politique publique. De ce fait, évaluer l’apport du changement
de paradigme d’intervention de l’action publique suite au mouvement de décentralisation revêt un
intérêt significatif. La présente étude est munie d'une double délimitation spatio-temporelle afin
de lui rendre toute la pertinence scientifique qui lui est requise. Il s’agira de présenter la dynamique
d’action étatique en faveur du développement des logements sociaux à travers les différentes
actions politiques, législatives et réglementaires et évaluer les résultats obtenus. Pour ce faire deux
temps retiendrons notre attention à savoir la période post indépendances qui cout de 1960
jusqu’au début des années 90, ensuite la période d’adoption de la décentralisation comme mode
de gouvernance qui va de 1996 à nos jours.
D. OBJECTIFS DE L'ETUDE
L'objectif principal du présent travail, est de contribuer à l’analyse des politiques publiques
de logement au Cameroun à l’ère de la décentralisation.
De manière spécifique, il va s'agir de :
• Dresser le parcours historique de la politique publique des logements sociaux au

Cameroun ;
• De rendre compte de l’impact de la Décentralisation dans le processus de résolution
de la crise de logements sociaux.
E. INTERETS DE L'ETUDE
Cette thématique revêt un double intérêt scientifique et pratique décliné comme suit :
6
Banque mondiale ;
7
du Cameroun.
 Intérêt Scientifique :
La portée théorique de ce travail est qu’il s’inscrit dans la droite ligne des travaux des
politiques publiques et des travaux portant sur les politiques de la décentralisation au Cameroun.
Il permet ainsi de renouveler les réflexions qui avaient déjà été amorcées dans ce sens par la science
politique. Dans cette perspective, la réflexion autour de la politique de logement est un moyen
pour ce présent travail de : Contribuer dans le cadre de l’actualité au parachèvement de la politique
de décentralisation, Analyser l’évolution de l’action publique locale ; Contribuer à la recherche
des solutions à la crise de logement social dont le niveau décentralisé est contributaire de la théorie
d’évaluation des politiques publiques.
 Intérêt Pratique
L’intérêt pratique d’une recherche est souvent le moment au cours duquel la recherche est
sensée dire en quoi elle peut s’avérer utile et nécessaire pour la communauté ou pour la société.
Dans cette logique, on peut relever que la présente recherche peut être utile à la société à plusieurs
titres : Permettre de jeter les bases de reconfiguration des textes et lois relatives à la
décentralisation ou servir d’outil d’aide à la décision en faveur du logement social ; Permettre de
repenser l’action gouvernementale et celles des partenaires techniques et financier vers les
préoccupations de développement du logement social ; Servir d’outil de sensibilisation aux
décideurs locaux et organisations de la société civile locales sur les leviers de développement des
logements sociaux.
F. REVUE DE LA LITTERATURE
La littérature sur les changements structurels intervenus dans les pays subsahariens sous
l’influence des discours sur la « bonne gouvernance » comme solution aux problèmes de sous-
développement est abondante cependant, très peu d’auteurs ont abordé la question sur le
l’évaluation du niveau d’appropriation des principes y associés principalement la décentralisation
administrative par les politiques publiques notamment celle du logement. Les multiples
recherchent s’orientent sur les questions, d’internalisation du droit au logement pour tous, des
enjeux liés à l’habitat urbain et de la crise du logement en Afrique subsaharienne. « De ce que
nous nous proposons avant tout d’étudier la réalité, il ne s’ensuit pas que nous renoncions à
l’améliorer : nous estimerions que nos recherches ne méritent pas une heure de peine si elles ne
devaient avoir qu’un intérêt spéculatif. Si nous séparons avec soin les problèmes théoriques des
8
du Cameroun.
problèmes pratiques, ce n’est pas pour négliger ces derniers : c’est, au contraire, pour nous mettre
en état de mieux les résoudre. » (Emile Durkheim,1893)7
D’après Alain Martin OTSOMOTSI MBIDA8 le droit au logement est un droit fondamental
qui est également reconnu comme un droit social et économique. Du point de vue pratique, le
logement est l'un des principaux pivots de l'organisation économique et sociale des nations. Sur le
plan économique «le secteur du logement constitue aussi bien l'un des moyens de l'amélioration
des conditions d'existence des populations que l'un des facteurs de dynamisation de l'économie
nationale: il renforce le comportement de l'épargne des ménages, contribue à la formation brute du
capital fixe national, participe à la dynamisation du marché du travail et incite à la diversification
et à la consolidation des activités de construction et d'aménagement (foncier, matériaux de
construction, équipement ménages durables, etc.) ». Sur le plan social, « l'amélioration de la qualité
de l'environnement qui résulte d'une meilleure programmation des investissements dans le secteur
de l'habitat en général et du logement en particulier contribue largement au bien-être social par ses
effets sur la santé publique. Ce droit est souvent interprété comme un droit à un logement fourni
par l’État. Paradoxalement alors que, dans la plupart des pays d’Afrique Subsaharienne, l’action
publique développée en direction de la question du logement demeure extrêmement complexe,
voire opaque, pour le sens commun : « illisibles, incohérentes et inefficaces »9
Le logement a resurgi ces dernières années comme un thème central de l’actualité du fait
de la multiplication des sans-abris, de la logique spéculative, de la réduction de la construction…
Mais s’agit-il réellement d’une nouvelle donne de la question du logement, ou plutôt de
l’expression des problèmes économiques et sociaux ? « En définitive, le logement n’a
pratiquement jamais cessé d’être un problème social, économique, idéologique, politique, auquel
peu de solutions ont pu être apportées de façon satisfaisante et durable ».10 La conférence de
Vancouver en 1976 (Habitat I) symbolise la prise de conscience internationale des enjeux liés à
l’habitat urbain et replace ceux-ci dans la perspective globale du développement urbain,
économique, social et environnemental. Avant cette date, le problème n’était pas totalement absent
de l’agenda des organisations internationales, comme en témoignent l’Alliance pour le progrès
7
Emile Durkheim, Division sociale du travail, Paris, PUF, 1893.
8
Alain Martin OtsomotsI Mbida, Les déterminants sociodémographiques de la qualité du logement dans les
métropoles camerounaises : cas de douala et de Yaoundé, mémoire de master IFORD, 2010.
9
Jean Claude Driant, Politique du logement en France, Paris, La Découverte, 2009.
10
John Asher, Le logement en question. L'habitat dans les années quatre-vingt-dix : continuité et ruptures, Paris,
Flammarion, 1995.
9
du Cameroun.
dans les années 196011 et différents projets de la Banque mondiale à partir de 1970. Mais c’est à
partir de 1976, et plus particulièrement à partir du début des années 1980, avec l’affirmation du
consensus de Washington et la mise en place des politiques d’ajustement structurel que la Banque
mondiale, puis progressivement l’ensemble des organisations internationales intervenant sur
l’habitat, vont influencer sensiblement les programmes mis en place dans plusieurs pays y compris
d’Afrique subsahariens.
À partir de la décennie 1990, face aux conséquences sociales désastreuses des premiers
programmes d’ajustement structurel menés dans les années 1980 et reposant sur une série de
mesures à caractère exclusivement macro-économique, les bailleurs internationaux vont peu à peu
s’intéresser aux cadres institutionnels nationaux et locaux de mise en œuvre de l’agenda néolibéral,
à travers de grands programmes de réforme de l’État. En matière d’action sociale, cela consiste à
modifier à la fois le cadre institutionnel, les modalités d’intervention des acteurs et le contenu
même des politiques publiques, en s’articulant autour de trois mots d’ordre qui forgent la doctrine
de la bonne gouvernance : privatisation, décentralisation et participation12. Conformément au
dogme néolibéral, cette approche repose sur le principe central de délégation au secteur privé des
services sociaux pour réduire au maximum l’intervention de l’État, mais l’agrémente de différents
impératifs qui visent à le rendre plus consensuel tout en renforçant son efficacité. C’est ainsi que
la bonne gouvernance, qui caractérise ce passage à un néolibéralisme inclusif, promeut la
participation de la société civile et des habitants à la mise en œuvre des politiques sociales et le
ciblage des populations défavorisées.
Concernant l’action publique sur le logement, cela se traduit par un nouveau paradigme
d’intervention qui est progressivement imposé par la communauté internationale. D’abord appelé
stratégie d’habilitation (enabling strategy) par l’ONU-Habitat dans les années 1980, il est plus
concrètement repris par la BID au début des années 1990 qui promeut alors l’État facilitateur :
l’État ne doit plus intervenir dans la production de logement social comme il le faisait, en théorie,
dans le paradigme antérieur, qualifié de modèle de l’État constructeur. Il est désormais chargé de
faciliter la création d’une offre privée de logements pour les populations à bas revenus, mais
néanmoins solvables. Cela à travers la mise en place d’un cadre légal favorable à l’initiative privée
pour le développement d’un véritable marché du logement à prix abordable et, s’il le faut, au
11
Lancée en 1961 par J. F. Kennedy pour endiguer la progression du communisme en Amérique latine par le biais
de la coopération au développement, ce « Plan Marshall pour l’Amérique latine » de plusieurs milliards de dollars a
notamment conduit à la création des Peace Corps et de la Banque interaméricaine du développement (BID).
12
Quentin Aurélie, « Politique de l’habitat, gouvernance urbaine et justice sociale : le cas de l’Équateur », thèse de
doctorat, EHESS, 2009.
10
du Cameroun.
moyen d’incitations telles que l’octroi de subventions aux acheteurs des catégories les moins
aisées.
Mais pourquoi parler du droit du logement au niveau international ? Dans une société où les
relations entre les États ne se limitent plus à un rôle hégémonique mais où des « organisations
cherchent à imposer leurs décisions à toutes les nations du monde (ONU par exemple), ces
organisations cherchent à faire prendre aux États nationaux des engagements qu’ils doivent
respecter (même s’ils se font tirer l’oreille) »13 Nous pensons donc que c’est au niveau du droit
international que se situent différents arbitrages sur le sujet. « C’est sur ces terrains que se
déterminent non seulement les aménagements des droits existants, mais encore plus
fondamentalement, les frontières entre marché et démocratie, entre droits et dispositifs
14
discrétionnaires ou contractuels » De nombreux textes internationaux rendent légitime des
logiques politiques, des principes moraux en reprenant le droit au logement.
Au niveau européen, bien que le logement soit un domaine dépendant de la compétence de

chaque État membre, il nous a paru opportun de relever une partie des textes qui font appel sinon
au droit au logement du moins au logement.
Selon le Bureau du Haut-Commissariat des Droits de l’Homme de l’Organisation des

Nations Unies, 40 % des constitutions de l’ensemble des États font référence au logement ou au
droit au logement.
a) Niveau international
Pour le docteur Kenna Padraic, « le droit international des droits de l’homme souligne que
tous les États, indépendamment de leur niveau de développement économique, possèdent une
obligation minimum à garantir la satisfaction, ou tout au moins, les niveaux essentiels minimum
de chacun des droits internationaux adoptés. Selon le Comité des Nations unies sur les droits
économiques, sociaux et culturels, un État dans lequel un nombre significatif d’individus est privé
d’un refuge de base et d’un logement manque de prime abord à ses obligations ».
Mais que disent les textes juridiques internationaux ? La Déclaration universelle des droits
de l’homme adoptée en 1948 stipule en son article 25.1 : « Toute personne a droit à un niveau de
vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de la famille, notamment pour
), Bajoit, Le changement social. Approche sociologique des sociétés occidentales contemporaines, Paris,
13
Armand Colin, 2003, pp. 39-40.
14
Padraic Kenna, Le logement dans les outils du droit international, Faculté de Droit de Galway, Université
nationale d’Irlande, 2004.
11
du Cameroun.
l’alimentation, l’habillement, le logement les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux
nécessaires … »
Le Pacte international des droits économiques, sociaux et culturels (PISC) nous dit dans son
article 11 .1 : « Les États parties au présent Pacte reconnaissent le droit à toute personne à un
niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille, y compris une nourriture, un vêtement et un
logement suffisants, ainsi qu’à une amélioration constante de ses conditions d’existence. Les États
parties prendront des mesures appropriées pour assurer la réalisation de ce droit et ils reconnaissent
à cet effet l’importance essentielle d’une coopération internationale librement consentie. Un des
termes importants de cet article est le terme de « reconnaître ».
En 1991, le Comité des Nations unies sur les droits économiques, sociaux et culturels a
rédigé l’Observation générale n° 4 relatives au droit à un logement suffisant, comme énoncé dans
l’article 11 § 1. Ce rapport poursuivait l’objectif de décliner « les éléments des politiques de
l’habitat que les États doivent mettre en œuvre pour fournir des conditions d’habitat acceptables à
[leurs] citoyens » . Nous retrouvons dans cette Observation générale, les éléments d’un logement
suffisant, au sens où cela est reconnu par la communauté internationale. Le document ne nous livre
que le « paragraphe 1 de l’article 11 du Pacte est la disposition la plus complète et peut-être la plus
importante en la matière ». Il nous donne également une définition du logement : « un lieu où l’on
peut vivre en sécurité, dans la paix et la dignité ». Ce logement doit être suffisant, c’est-à-dire
offrir « suffisamment d’intimité, d’espace, un éclairage et une aération convenable […] tout cela
pour un coût raisonnable ». Nous ne nous attarderons pas en détail sur les différents aspects du
droit au logement qui doivent être pris en compte ; cependant, nous relèverons :
▪ Que la sécurité est définie comme la protection légale contre l’expulsion, le

harcèlement ou les autres menaces ;
▪ Que l’on mentionne l’existence de services, de matériaux et plus précisément l’accès
à l’eau potable, à l’énergie pour cuisiner, se chauffer, s’éclairer…
▪ Que la capacité de paiement ou le coût du logement ne devrait pas supplanter d’autres
droits ;
▪ Que la notion d’habitabilité comprend des espaces convenables, la protection contre
la chaleur, l’humidité…
Toutes ces dispositions appropriées doivent venir tant du secteur public que du secteur privé
afin que les États satisfassent le droit au logement. Le professeur Kenna précise par ailleurs que,
« prises dans leur totalité, ces déclinaisons forment le cœur des garanties qui, dans le cadre des lois
12
du Cameroun.
publiques internationales, protègent légalement tous les individus » Tout ceci montre la complexité
du droit au logement et le nombre de champs dont doivent tenir compte les États pour satisfaire ce
droit.
En ratifiant ces traités, les États s’engagent en effet à :
▪ Une reconnaissance de la dimension « droit de l’homme » de l’habitat : les États

veilleront à ce que cette protection légale ne soit pas rognée ;
▪ Prendre les mesures législatives et définir « les politiques publiques orientées vers la
réalisation progressive des droits liés à l’habitat ». Ces mesures législatives et ces
politiques ne pourront contrevenir à la légitime assurance légale d’un habitat
convenable. Les États développeront une stratégie nationale visant la réalisation
progressive du droit au logement pour tous ;
▪ Donner priorité aux groupes sociaux vivant dans les conditions les plus défavorables.
Un autre texte que nous pouvons relever est la Résolution de la Commission des droits de
l’homme 2001/28 relative au logement convenable, qui « engage tous les États à donner plein effet
aux droits relatifs au logement […] [et] à faire respecter l’ensemble des normes nationales
juridiquement contraignantes en vigueur dans le domaine du logement ».
Il existe d’autres instruments internationaux de l’ONU, dont nous ne citerons ici que
quelques exemples : le droit au logement dans la Convention internationale des droits de l’enfant
de 1989, dans la Convention relative au statut des réfugiés de 1951, dans la Convention
internationale sur la protection des droits des travailleurs migrants et des membres de leurs familles
de 1990, la recommandation n° 115 de l’Organisation internationale du travail relative au logement
des travailleurs de 1961… Des résolutions, bien que non contraignantes, ont été également prises.
Leur objectif est de permettre la mise sur pied de normes internationales admises.
Il existe enfin le projet de Convention internationale sur le droit au logement proposé en

1994 mais non adoptée à ce jour. Pourtant, ce projet nous paraît reprendre tous les éléments
définissant les droits de l’habitat. Il apparaissait dans ce document que « les arguments en faveur
de l’adoption d’un instrument juridique international à ce sujet semblent convaincants »15. Une
autre instance internationale, le Conseil de l’Europe, nous livre la Convention européenne de
sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Malheureusement, ce texte de
base ne comporte aucune référence explicite au droit au logement. Tout au plus, nous pouvons
15
Sachar Rajindar, Le droit à un logement convenable, deuxième rapport intérimaire, Conseil économique et social
des Nations, Consulté en ligne, 21 juin 1994.
13
du Cameroun.
signaler l’article 8, qui affirme le « droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile
et de sa correspondance »16.
Il convient également de prendre en considération la Charte sociale européenne, révisée en

1996 par le Conseil de l’Europe. Sans nous attarder particulièrement à tous les articles qui traitent
de l’habitat, signalons cependant plusieurs articles intéressants : l’article 15, qui précise les
obligations à l’égard des personnes handicapées mentales ou physiques ; l’article 16, qui définit
les droits à la protection sociale, juridique et économique des familles ; l’article 30, qui traite des
mesures que les États doivent mettre en action pour assurer l’exercice effectif des droits au/du
logement. Notons dès à présent que cet article 30 renforce l’article suivant, car il fait « appel à
différentes mesures [qui sont] coordonnées pour promouvoir l’accès effectif des personnes pauvres
et de leur famille, en situation d’exclusion sociale ou risquant l’exclusion sociale, au logement, à
la formation [et] envisager un réexamen de ces mesures en vue de leur adaptation si nécessaire »
(Van Damme, 2001, p. 40).
Attardons-nous sur l’article 31, qui traite du droit au logement en ces termes : « En vue
d’assurer l’exercice effectif du droit au logement, les Parties s’engagent à prendre des mesures
destinées :
▪ À favoriser l’accès au logement d’un niveau suffisant ;

▪ À prévenir et à réduire l’état de sans-abri en vue de son élimination progressive ;
▪ À rendre le coût du logement accessible aux personnes qui ne disposent pas de
ressources suffisantes ».
Presque tous les pays membres du Conseil européen ont signé ou ratifié la Charte sociale
européenne révisée. Certains pays « ratificateurs » n’ont toutefois pas accepté l’article 31 ou
certaines dispositions de cet article.
b) Niveau régional
Sur le continent africain, la Charte africaine des droits de l’homme et des peuples (1981) ne
reconnaît pas explicitement le droit au logement, mais plusieurs autres droits reconnus, comme le
droit à la santé (article 16) et le droit des peuples à un environnement satisfaisant et global, propice
à leur développement (article 24), peuvent être interprétés comme protégeant le droit au logement.
La Charte africaine des droits de l’homme et des peuples prévoit également que les Etats africains
16
Convention du 4 novembre 1950. Sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, signé à Paris
le 20 mars 1952, approuvé par la loi du 13 mai 1955), Bruxelles, La Charte, 1994.
François Van Damme, Les droits protégés par la Charte sociale, contenu et portée, in Jean-François Akamdji-
Kombe et Stéphane Leclercq, La Charte sociale européenne, Bruxelles, Bruylant, 2001 ;
14
du Cameroun.
doivent réaliser le droit au logement qu’ils ont reconnu au niveau international, y compris en
acceptant le Pacte International relatif aux droits économiques, sociaux et culturels (article 60 de
la Charte africaine). Tous les Etats qui ont accepté la Charte africaine et le Pacte international ont
donc l’obligation de prendre des mesures pour réaliser le droit au logement de leur population. La
Charte africaine des droits de l’homme et des peuples a été ratifiée par les 53 Etats membres de
l’Union africaine.
La Charte africaine des droits et du bien-être de l’enfant (1990) est plus explicite. Les Etats
qui l’ont accepté se sont engagés à prendre, compte tenu de leurs moyens, toutes les mesures
appropriées pour assister les parents ou les autres personnes responsables de l’enfant, et à prévoir
en cas de besoin des programmes d’assistance matérielle et de soutien, notamment en ce qui
concerne le logement (article 20). Le respect de la Charte africaine des droits et du bien-être de
l’enfant est aujourd’hui obligatoire pour les quarante-et-un (41) Etats de l’Union africaine qui l’ont
ratifiée. Le Protocole à la Charte africaine des droits de l’homme et des peuples relatif aux droits
des femmes (2003) est lui aussi très explicite. Son article 16 prévoit que :« La femme a le même
droit que l’homme d’accéder à un logement et à des conditions d’habitation acceptables dans un
environnement sain. A cet effet, les Etats assurent aux femmes, quel que soit leur statut
matrimonial, l’accès à un logement adéquat. ». Le respect du Protocole à la Charte africaine des
droits de l’homme et des peuples relatif aux droits des femmes est aujourd’hui obligatoire pour les
vingt-et-un (21) Etats de l’Union africaine qui l’ont ratifié.
c) Niveau national
Pour marquer son attachement aux valeurs universelles des droits de l’homme, le Cameroun
dispose de bon nombre d’instruments qui promeuvent et protègent le droit de chacun à un logement
suffisant ou convenable. C’est ainsi que la Constitution du Cameroun dans son préambule protège
le droit à la propriété qui est un élément fondamental du droit au logement : « La propriété est le
droit d’user, de jouir et de disposer des biens garantis à chacun par la loi. Nul ne saurait en être
privé si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une indemnisation dont les
modalités sont fixées par la loi ». Ici, le droit au logement est étroitement lié à la propriété dont
plusieurs textes (lois, décrets et arrêtés) vont assurer le respect. Dans le même sens, le Cameroun
a ratifié le 27 Juin 1984 le Pacte International sur les Droits Économiques Sociaux et Culturels
(PIDESC), dont l’article 11 en son alinéa 1 énonce « le droit de toute personne à un niveau de vie
suffisant pour elle-même et sa famille, y compris [...] un logement suffisant [...] ». La Convention
sur l’élimination de toutes les formes de discrimination raciale de 1965 , prévoit en son article 5
(e) (iii) que : « Conformément aux obligations fondamentales énoncées à l’article 2 de la présente
15
du Cameroun.
Convention, les États parties s’engagent à interdire et à éliminer la discrimination raciale sous
toutes ses formes et à garantir le droit de chacun à l’égalité devant la loi sans distinction de race,
de couleur ou d’origine nationale ou ethnique, notamment dans la jouissance des droits suivants :
Droit au logement ». La Convention sur l’élimination de toutes les formes de discrimination à
l’égard des femmes (1979) a également été ratifiée par l’État du Cameroun.
Sur le plan interne, le Cameroun a pris des mesures pour intégrer dans son ordre juridique
national les éléments du droit au logement convenable.
Du point de vue institutionnel, une batterie d’institutions encadre la question du logement.

Le Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain est ainsi chargé de l’élaboration et de la
mise en œuvre d’un plan d’amélioration de l’habitat, de la mise en œuvre de la politique d’habitat
social ; du suivi de l’application des normes en matière d’habitat. Les institutions chargées de
promouvoir la production de logements sont la Société Immobilière du Cameroun (SIC), le Crédit
Foncier du Cameroun (CFC), Mission d’Aménagement et d’Équipement des Terrains Urbains et
Ruraux (MAETUR), les Collectivités Territoriales Décentralisées dont les communes.
Pour mieux comprendre les conditions d’accès des ménages modestes au logis, il revisiter
les travaux de recherche de Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à
Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun
post-austérité »17, dont l’enjeu était d’étudier l’évolution des politiques publiques de logement
social et leurs conséquences spatiales, démontrent que, l’étude des politiques se revendiquant du
« logement social » en Afrique subsaharienne et au Cameroun en particulier c’est-à-dire de
politiques d’intervention publiques censées proposer des logements accessibles aux catégories
modestes (Flamand, 1989) s’adressent surtout à une population relativement aisée (Biehler et al.,
2015). D’où sa conclusion : ‘’Nous préférerons donc le terme de logement public à celui de
logement social’’.
Dans « l’analyse de l’évolution des programmes publics de construction de logements au

Cameroun » 18, il est développé une approche chronologique qui a permis tout d’abord de cerner
le développement des politiques publiques du logement. Durant les années 1970, l’intervention de
l’État a abouti à la construction de cités d’habitat, dès 1987 un retrait des investissements publics
dans les problématiques du logement et une cession du parc de logements publics conformément
17
Michel Jourdam-Boutin, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et
manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité », 2018.
18
Alexandra Biehler & Armelle Choplin & Marie Morelle, Le logement social en Afrique : un modèle à
(ré)inventer ?
16
du Cameroun.
aux mesures d’austérité exigées par le Fonds Monétaire International (FMI) marquent un premier
temps de libéralisation de l’immobilier public au Cameroun. Depuis 2005, on assiste à une relance
des politiques de logement dans un contexte économiquement plus favorable (Chauvin, 2012). Ce
renouveau des programmes publics de logement s’opère toutefois selon de nouvelles modalités
impliquant une multiplicité d’acteurs.
Dans le champ immobilier, une place plus grande est accordée aux acteurs privés ; mais la
libéralisation se manifeste également au sein des programmes publics de construction de logement,
par le développement de partenariats public-privé (PPP). Une telle réorganisation des politiques
publiques de logement par la vente du patrimoine résidentiel public et vers une implication
croissante des acteurs privés dans la construction et la gestion se constate autant en Europe19, qu’en
Afrique du Sud et au Maghreb. Ces reconfigurations des politiques publiques d’habitat à travers
le monde s’expliqueraient par un tournant néolibéral des gouvernements: l’action publique aurait
désormais à charge de créer un cadre propice à l’extension de la concurrence (Harvey, 2014 : 2).
Cependant, les processus de néo libéralisation des politiques de logement sont encore peu étudiés
sur le continent africain.
Le cas de la ville de Yaoundé est typique, où les populations les plus diverses qui se
concentrent sur ce territoire reflètent une forme de synthèse économique et sociale de la société
camerounaise, et Yaoundé devient ainsi le lieu privilégié de l’expérimentation de nouvelles
politiques publiques, notamment de logement. Celles-ci nourrissent parfois les logiques de
clientélisme politique, « pilier principal de l’État néo-patrimonial » camerounais. Selon Jean-
François Médard, la notion de patrimonialisme recouvre un ensemble de pratiques relationnelles,
dont le clientélisme20 politique, où s’observe une confusion entre les biens publics et privés. La
néo-patrimonialisation apparaît lorsque les processus de bureaucratisation et de patrimonialisation
sont intimement liés, comme c’est le cas au Cameroun. La spécificité de cette ville se trouve donc
dans le rapport privilégié que l’État y expérimente avec le patrimoine urbain au gré de ses
reconfigurations.
Alors que les premiers programmes ont produit des quartiers équipés, destinés à la fois à
moderniser une ville en pleine croissance et à construire des formes de clientélisme entre le
gouvernement camerounais et les classes les plus aisées, on peut se demander si ces nouvelles
19
Claire Lévy-Vroelant, Christian Tutin, Le Logement social en Europe au début du XXIe siècle. La révision
générale, Rennes, Presses Universitaires de Rennes, 2010.
20
Clientélisme : système d’échanges interpersonnels non marchands de biens et de services échappant à tout
encadrement juridique.
17
du Cameroun.
modalités de formulation et de mise en œuvre des programmes publics de logement provoquent

une reconfiguration des systèmes de rentes urbaines, voire leur abolition. À travers l’analyse du
volet “Yaoundéen“ du Programme Gouvernemental lancé en 2009, il s’agira donc de savoir si la
néo libéralisation, pour le moins incomplète, des politiques publiques de logement social
occasionne la formation de nouvelles rentes urbaines ou de nouveaux clivages sociaux.
Plusieurs raisons justifient donc la non efficacité de la politique publique de logements

sociaux, notamment, le non parachèvement de la décentralisation de l’action publique y relative,
la subsistance du clientélisme politique, y compris :
Absence de l’équité et l’inclusion sociale : ciblage non affirmé des catégories

défavorisées ;
Non application des orientations politiques données par la Charte Africaine du
logement social ;
Des réformes politiques dans le secteur du logement social limitées ;
Absence de la promotion de la stratégie nationale de financement du logement
social ;
Absence de suivi-évaluation de la mise en œuvre de la stratégie nationale de
financement du logement social ;
Absence d’un fonds national de l’habitat de garantie pour l’emprunt ;
Absence d’un office national du logement social ;
Absence d’une bourse des matériaux de construction
En ce qui nous concerne, nous nous contenteront d’évaluer l’état de la dynamique

historique de la politique des logements sociaux et l’apport de la décentralisation dans la résolution
de la crise de logement.
G. PROBLEMATIQUE
Toute recherche qui se veut rigoureusement scientifique doit reposer sur un certain nombre de
questions de recherche qui sont des questionnements permettant au chercheur de soulever ce qui
est éventuellement pertinent à faire problème. La problématique dans ce sens renvoie alors à la
somme des questions que soulève le sujet en vue de faciliter sa compréhension. Dans le cas de
notre étude il s’agira de « questionner les effets et les impacts de la décentralisation appliquée à
la politique des logements sociaux au Cameroun ». C’est dans cette perspective que l’on peut
18
du Cameroun.
retenir les questions suivantes à savoir : une question principale d’une part et des questions
secondaires d’autre part.
Ainsi, en tant que question :
Question principale : Comment se construisent les politiques de logement sociaux en

Afrique et au Cameroun en particulier à l’ère de la décentralisation ?
Questions secondaires
• Quel est l’état de la dynamique historique de la politique des logements sociaux au

Cameroun ?
• Quelle appréciation peut-on faire de l’impact de la décentralisation sur la résolution de
la crise de logements sociaux au Cameroun ?
H. HYPOTHESES
Selon Madeleine Grawitz, l’hypothèse est la « réponse claire à une question que l’on s’est
posée ». Dans un travail de recherche on a souvent l’habitude de circonscrire à la fois une
hypothèse principale et des hypothèses secondaires.
L’hypothèse principale qui va soutenir notre travail est la suivante : la décentralisation

appliquée à la politique des logements sociaux au Cameroun n’a produit que des
transformations structurelles non suivies de transformations sociales.
De cette hypothèse principale découle les deux hypothèses secondaires ci-après :
▪ Hypothèse 1 : la dynamique historique de la politique des logements sociaux au

Cameroun dévoile une évolution au niveau institutionnel et juridique sans rupture
fondamentale au plan pratique de paradigme d’intervention de l’Etat ;
▪ Hypothèse 2 : s’appuyant sur la logique de changement conservateur la
décentralisation n’a eu qu’un impact résiduel sur la crise de logements sociaux au
Cameroun.
I. LES CONSIDERATIONS THEORIQUES ET METHODOLOGIQUES
Selon la tripartition épistémologique Bachelardienne, le fait scientifique est à la fois

« conquis, construit et constaté »21. Cette hiérarchie des actes épistémologiques vise à montrer
que toute recherche scientifique est d’abord conquise sur les préjugés construits et théorisés par
21
Gaston Bachelard, Cité par Pierre Bourdieu et al, Le métier de sociologue, op.cit.,
19
du Cameroun.
la raison et constatés méthodologiquement dans les faits. Nous allons donc tour à tour présenter
le cadre théorique d’une part (A) et le cadre méthodologique (B) que nous assignerons à ce
présent travail de recherche.
A- CADRE THEORIQUE DE LA RECHERCHE
Selon Albert Einstein, c’est « la théorie qui nous dit ce que l’on doit penser »22. Nous
pouvons dire d’une théorie qu’elle est une manière de concevoir et de percevoir les faits et
d’organiser leur représentation. Elle sert à conceptualiser et à expliquer un ensemble
d’observations systématiquement relatif à des phénomènes et à des comportements complexes.
Il s’agit aussi, d’une construction de l’esprit élaborée suite à des observations systématiques de
la réalité. Comme nous l’avons souligné plus haut, une théorie sert à définir, décrire, comprendre,
expliquer, représenter, prédire un phénomène particulier. Ainsi, définie et caractérisée, dans le
cadre de cette recherche nous faisons le choix de mobiliser le neo-institutionalisme comme grille
théorique.
- Le néo-institutionnalisme comme cadre théorique de la recherche
Le néo-institutionnalisme est mobilisé dans l’analyse des politiques publiques depuis le

milieu des années 1980. En effet, les trois modèles d’analyse du néo-institutionnalisme à savoir :
choix rationnel, historique et sociologique qui cherchent tous à élucider le rôle joué par les
institutions dans la détermination des résultats sociaux et politiques, afin de répondre à deux
questions fondamentales dans toute analyse institutionnelle : comment construire la relation entre
institution et comportement ? Comment expliquer le processus par lequel les institutions naissent
ou se modifient ? Ainsi, le néo-institutionnalisme s’intéresse aux phénomènes de changement et
de continuité des politiques publiques.
Le recours au néo-institutionnalisme dans cette recherche est de permettre d’analyser et de

comprendre comment les institutions et notamment l’Etat et les institutions non étatiques
concourent dans le temps à la mise en place des politiques de logement au Cameroun, elle a aussi
le mérite d’aider la recherche à intégrer le fait qu’il existe plusieurs acteurs dans l’élaboration et
la mise en œuvre des politiques de logement au Cameroun.
B- CADRE METHODOLOGIQUE
22
Cité par Dario Battistélla, Théories des relations internationales, op.cit., p. 1.
20
du Cameroun.
De son étymologie « methoda » et « methodus », la méthode signifie le chemin, la route

que le chercheur emprunte pour atteindre un but. Selon le philosophe René Descartes, la méthode
est la manière de faire la science, elle permet de mieux conduire la raison et rechercher la vérité.
De ce fait, dans le cadre de notre réflexion, nous faisons le choix de retenir les méthodes d’analyse
(1) et les techniques de collectes de données (2).
1- Les méthodes d’analyse
« Dit-moi comment l’on te cherche et je dirai qui tu es »23. De son étymologie « methoda » et
« methodus » la méthode signifie le chemin, la route que le chercheur emprunte pour atteindre
un but. Ainsi, d’après Jeanne Marie Nicole 24 une méthode est une démarche consistant à suivre
avec application un chemin qui mène à un but fixé en respectant les étapes intermédiaires. De ce
fait, dans le cadre de notre réflexion, nous faisons le choix de façon certes arbitraire de retenir
l’approche socio-historique des politiques publiques comme cadre méthodologique.
- L’analyse socio-historique des politiques publiques
Les approches socio-historiques dans l’étude des politiques publiques se sont surtout
développées depuis les années 1990. Elles permettent le renouvellement des questionnements
et du regard méthodologique sur des objets historiques. Pour Renaud Payre, la démarche
socio-historique repose sur une définition des sciences sociales où histoire et sociologie sont
« épistémologiquement indispensables ». Les travaux socio-historiques ont conduit à se
défaire du double Carcan n’envisageant le pouvoir municipal qu’avec l’Etat.
Le recours à l’analyse socio-historique permet à la recherche de comprendre comment la

politique de logement a évolué dans le temps et dans l’espace en mettant un regard
fondamental sur les principales séquences qui ont contribué à la mise en place des politiques
de logement au Cameroun.
2- Collecte des données
Alors que les méthodes constituent nous le savons déjà des stratégies de recherche
permettant au chercheur de mener à bien la recherche, les techniques elles, constituent des
opérations de terrain favorisant l’accès direct à l’information c’est-à-dire que si les méthodes sont
des stratégies de recherche, les techniques elles, renvoient à la phase opérationnelle permettant
23
Gaston Bachelard, Le nouvel esprit Scientifique, op.cit., p. 140.
24
Jean-Mare Nicole, Histoire des méthodes scientifiques : du théorème de Thalès à la fécondation in vitro, Paris,
Beal, 1994, p. 34.
21
du Cameroun.
véritablement de matérialiser la recherche. Les techniques de collectes de données sont

nombreuses nous y retenons ici deux : les techniques documentaires et l’entretien.
➢ La recherche documentaire
L’étude a fondé son analyse dans un premier temps à l’exploitation des documents de la SIC, de
la Direction de l’Habitat Social et de la Promotion Immobilière nous avons eu accès à une
documentation importante sur l’évolution du corpus législatif, les différents intervenants ainsi que
les formes d’interventions de l’Etat en ce qui concerne les logements sociaux (Compte rendu,
rapports de mission, consultations, archives administratives). Dans la deuxième phase il s’est agi
de l’analyse de la littérature scientifique existante, notamment des documents écrits, site web,
articles de presse et journaux mais aussi des bases de données existantes et des documents
audiovisuels. D’autres données sont issues des différentes recherches de données sociales
économiques produites dans le cadre de la quatrième enquête camerounaise auprès des ménages
: ECAM 4 qui est une opération nationale de collecte, de traitement et d’analyse de données
exécutée par l’Institut National de la Statistique. Elle est la quatrième du genre à être réalisée au
Cameroun après celles de 1996, 2001 et de 2007. Elle fait partie du processus d’actualisation du
profil de pauvreté, du suivi/évaluation de la Stratégie Nationale de la Croissance et l’Emploi et de
la progression vers l’atteinte des Objectifs du Millénaire pour le Développement (OMD).
➢ Travaux de terrain
Les données issues des documents collectés sur le terrain concernent des entretiens semi
directifs tant avec les acteurs privés, institutionnels (personnes ressources locales responsables
dans le secteur de production des logements sociaux). Notre choix s’est porté d’une part sur ces
acteurs privés et institutionnels pour leur connaissance et leur compétence supposée ou reconnue
en matière de logements sociaux au Cameroun. Donc susceptibles de disposer d’informations
fiables et pertinentes sur les initiatives et politique de logements sociaux et leurs mutations liées à
l’application de la réforme de la décentralisation. Ces personnes ont ainsi été sélectionnées afin de
nous aider à mettre en lumière des aspects stratégiques auxquels nous n’aurions certainement pas
pensé a priori, mais également pour avoir des opinions et des points de vue connexes et
complémentaires sur la question. Dans le but de d’apporter au final un éclairage critique sur
l’efficacité des stratégies et des actions intégrées dans les politiques locales de développement
durable mises en place.
Le traitement et l’exploitation des données et informations recueillies sur le terrain. Suivant

la nature des informations et données récoltées, nous avons dressé des tableaux, des graphiques et
22
du Cameroun.
planches photographiques afin de mieux faire ressortir les résultats obtenus. En ce qui concerne le
traitement des informations livresques, nous avons établi des fiches de lecture par auteur et par
ouvrage. Enfin pour la rédaction, le traitement des données, l’application des graphiques et
tableaux, le logiciel Microsoft Office (Word et Excel) version 2007 a été utilisé.
J. PLAN DE L’ETUDE
Notre étude sera répartie en deux grandes parties : la première présentera la genèse et
l’évolution de la politique du logement social au Cameroun, cette partie comporte deux chapitres.
Dans un premier temps, on présentera la dynamique historique de l’intervention publique dans le
secteur du logement et en second nous nous attarderons sur les apports de la décentralisation de la
politique du logement social en vue de la résolution de la crise du logement social.
La seconde partie va parler de la portée des logements sociaux à l’ère de Décentralisation

au Cameroun. Cette partie comportera également deux chapitres. Le troisième chapitre fera
l’évaluation des avancées en termes de logements sociaux à l’aune de la décentralisation. Et enfin
le quatrième chapitre sera consacré à l’énoncé des limites et perspectives.
23
du Cameroun.
Première partie : la politique de logement sociaux en Afrique

Subsaharienne : genèse et évolution
24
du Cameroun.
Pour définir une politique en droit public on utilise traditionnellement deux critères : l’un,
dit « fonctionnel » ou « matériel » décrivant l’ancrage institutionnel qui régis cette politique ;
l’autre, dit « organique », qui s’attache aux acteurs de politique publique concernée en vue de leur
mise à jour régulière par rapport au contexte évolutif du cadre réglementaire. Si la question du
logement social ne laisse pas indifférente, déchaînant ainsi périodiquement les passions et des
remous sociaux, c’est parce qu’elle renvoie au sort de la multitude et des populations défavorisées
en particulier faisant d’elle une problématique publique. La dynamique historique de
l’intervention étatique dans le domaine du logement fera de ce fait l’objet du (Chapitre I) et la
décentralisation de la politique du logement, une solution à la crise du logement en (chapitre II),.
25
du Cameroun.
CHAPITRE I : HISTORIQUE DE L’INTERVENTION ETATIQUE DANS LE

LOGEMENT SOCIAL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE
INTRODUCTION
Les politiques de logement social en Afrique Subsaharienne et particulièrement au

Cameroun sont étroitement liées à la naissance de l’Etat moderne. Dès les Indépendances
intervenues en 1960, les nouveaux États confrontés aux besoins de la classe sociale naissance en
matière de services sociaux qui rompent avec le mode de vie traditionnel. Les nouveaux centres
urbains sont donc équipés par les soins des Etats, des logements pour héberger des fonctionnaires.
Il s’agit bien des « logements pour fonctionnaires », comme forme de compensation à leurs salaires
réduits par rapport au poids des charges liées aux nouvelles habitudes de consommation d’une
part, et dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions en déplacement d’autre part. Il s’agira dans
un premier temps d’une logique d’action évolutive (Section I), gouvernée par des mécanismes et
principes aux effets querellés générateurs des discriminations et inégalités (Section II).
SECTION I : CONSTRUCTION D’UNE LOGIQUE D’ACTION EVOLUTIVE.
La chronologie des interventions de l’action publique dans le logement au Cameroun est

marquée par les évolutions et changements économiques sur les plans mondial et national. Elle
débute dans les années 70 par de vaste programme de construction de logement pour les
fonctionnaires marquant ainsi l’acte I dit de l’Etat Majestueux (Paragraphe I), ensuite par un Acte
II marqué par une crise qui diminua la capacité d’intervention de l’Etat, l’obligeant à opérer la
mutation de son rôle (Paragraphe II),
PARAGRAPHE I : ACTE I, ETAT MAJESTUEUX DANS LA CONSTRUCTION DES

LOGEMENT SOCIAUX
De 1970 à 1980 le Cameroun ambitionne de créer des villes modernes équipées des
services urbains (mobilité, habitat, énergie, santé et éducation). A ce titre, de vaste programme de
restructuration du tissu urbain sont engagées à travers des politiques de construction de logements
(A) et de production de lotissements équipés (B) par l’Etat.
A. L’Etat bâtisseur
De 1970 -1980, les premiers programmes de logements à travers des opérations largement
subventionnées sous l’égide de la Société Immobilière du Cameroun SIC crée pour les besoins de
26
du Cameroun.
la cause voient le jour. Elle doit proposer les projets de cités de logements sociaux, en encadrer la
réalisation, puis en assurer la gestion pour l’État. Ces opérations ont abouti à la construction des
cités d’habitat collectif et individuel qui progressivement ont pris leurs quartiers dans
l’environnement de la capitale politique. Ils sont conçus et mis en œuvre par les autorités
publiques, « les programmes et leur architecture doivent être exemplaires et répondre aux objectifs
sociaux et moraux qui leur sont assignés » (Flamand, 1989 : 128). Ils défendent cependant une
certaine vision de l’exemplarité, construite sur des modèles urbanistiques occidentaux qui sont
perçus comme des synonymes de modernité25. C’est Ainsi entre 1972 -1982, la Cité Verte de
Yaoundé (voir figure 1), soit 1505 HLM dédiés comme dit plus haut à la nouvelle élite
administrative (les fonctionnaires), est construite.
Figure 1: Camp SIC de la cité verte, Yaoundé
Source La Cité Verte, à Yaoundé (M. Jourdam-Boutin, 2016)
Ces logements de fonctionnaires en plus de participer à la création d’une ville moderne

sont une forme de compensation aux charges induites par le coût de la vie sans cesse croissant.
Selon A. Marie, cette frange de la société urbaine, cadres moyens de la fonction publique et jeunes
technocrates mal payés, qui constitue une menace de « turbulence et de contestation », est en partie
neutralisée « en satisfaisant leur demande de terrains et de logements » (Marie, 1988 : 1 158).
25
Michel Jourdam-Boutin, Urbanités africaines / Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et
manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité, 2016.
27
du Cameroun.
B. L’Etat lotisseur
La croissance démographique et l’exode rural créent par l’attrait à la modernité et la

création des nouvelles rentes économiques qui attirent la population vers les centres urbains va
générer une crise de logement. La SIC comme opérateur unique dans la production des logements
formels sera très vite dépassé. In fine les programmes publics de construction de logements n’ont
servi ni à loger le plus grand nombre, ni à loger les plus pauvres, questionnant ainsi leur caractère
« social ». La nature ayant horreur du vide, l’« auto construction » est devenue la règle pour les
pauvres en milieu urbains. Il va s’agir là d’une occupation illégale des terres entrainant l’extension
non contrôlée des villes, et la naissance des bidonvilles. Contrôler l’installation des populations
devient un impératif pour les pouvoirs publics, il est alors élaboré une politique cohérente de
l’Habitat avec pour objectif le logement pour le plus grand nombre. Cette politique, tout en visant
l’accession à la propriété intègre, le logement des populations dans un cadre décent participe à la
sécurisation foncière. La Mission d’Aménagement et d’Équipement des Terrains Urbains et
Ruraux « MAETUR » est créé en créé par Décret N°77/193 du 23 JUIN 1977 modifié et complété
par Décret N°82/599 DU 25 NOVEMBRE 1982 avec pour objectif de réaliser ou de faire réaliser,
sous sa responsabilité, des opérations d’aménagement et d’équipement de terrains en vue de la
promotion immobilière et de l’habitat sur toute l’étendue de la République du Cameroun. 11 000
parcelles pour 1 000 hectares lotis sont produites mises à disposition dans les lotissements publics.
Dès 1977 on dénote une forte activité vers la promotion du logement et du logement social
à travers la reconfiguration du dispositif institutionnel avec de nouveaux acteurs. Les statuts et les
prérogatives de la SIC sont revus, la MAETUR devient le lotisseur public, le financement public
est assuré par le biais du Crédit Foncier du Cameroun (CFC). Ce montage institutionnel permet
donc de mener une politique volontariste et planifiée de production massive de logements, où les
structures paraétatiques, toutes placées sous la tutelle de ministères gouvernementaux, assurent le
monopole de la production immobilière légale à l’État.
28
du Cameroun.
PARAGRAPHE II : ACTE II, CRISE DE LA CAPACITE D’INTERVENTION ET

MUTATION DU ROLE DE L’ETAT.
Il fait suite aux conséquences de la crise économique intervenue dans les années 80, qui
marque la diminution drastique voir l’arrêt total des investissements publics. Ne pouvant plus
intervenir dans la production de logement social, le pays surendetté et sous ajustements structurels
adopte dans un premier temps « le laisser faire en milieu urbain » pour contenir la crise sociale
(A), ensuite revient dans un rôle de facilitateur pour la création d’une nouvelle offre privée de
logements pour les populations à bas revenus.
A. L’ETAT TOLERANT
Le Cameroun subissant la politique d’austérité imposée comme « conditionnalité » suspensive à

l’obtention des programmes d’aide du Fonds Monétaire International (Chauvin, 2012), va se retirer
des activités de construction des logements laissant la SIC dans l’impasse et le déficit budgétaire.
Désormais elle ne peut plus assurer la gestion ni même l’entretien du parc résiduel faute de revenus
considérables de sa production marginale. De ce fait, la gestion du parc public de logement fait
l’objet d’arrangements, en marge de la loi et des règlements entre administrateurs et occupants.
Ces derniers s’approprient de fait leur logement qui devient des biens transférables à leurs héritiers
ou à des membres de leurs familles, sans paiement d’aucune taxe. Dans le même temps la gestion
des espaces collectifs est largement abandonnée aux initiatives de ses habitants (places publiques,
cours communes, cages d’escalier). Le déclenchement de la privatisation des logements publics
pris donc ainsi forme en deux variantes, soit par vente pour les logements individuels, soit par
mécanisme de régularisation de transaction informelles assimilables à un accaparement des
logements collectifs. Il se crée un échange non réglementaire des baux des logements collectifs
des cités demeurées en location (legs, ventes de clefs ou mise en place de système de sous
location). Au final ce marché est devenu la norme faisant régulièrement objet de mise à jour des
statuts d’occupation et des identités par les agents de la SIC sur initiative individuelle ou bien sous
forme de campagne collective. Ces occupations ainsi que les spéculations foncières et
immobilières quelles entrainent sont de fait toléré par les pouvoirs publics, qui n’ont ni les moyens,
ni la volonté politique de réguler. Concluant ainsi le redéploiement de l’action publique qui se
désengage, voir se « décharge ».
B. L’ETAT FACILITATEUR
L’Etat privé des moyens pour sa politique de logement malgré sa volonté d’a poussée ne
pas désister complètement d’un pan de la vie sociale, a opté pour une mutation de son rôle dans le
29
du Cameroun.
secteur du logement social. En effet il se positionne désormais comme facilitateur suivant le

principe de subsidiarité que promeut les instances internationales et le discours de bonne
gouvernance axé sur trois mots d’ordre pour la mise en place des projets de développement à savoir
privatisation, décentralisation et participation. La privatisation qui grâce à une redistribution de
rôle entre secteur public et secteur privé, la décentralisation qui consiste à une restructuration de
l’administration publique pour améliorer l’efficacité des es intervention et faciliter la redistribution
des rôles sus mentionnés ; la participation qui fait référence, d’une part, l’intervention des ONG
dans les programmes sociaux et , d’autre part, à la participation dite « populaire »- c’est-à-dire la
participation des bénéficiaires des programmes mis en place à l’exécution de ceux-ci- que les ONG
ont souvent pour rôle d’organiser. Ces intervenants ONG et bénéficiaires sont regroupés par les
bailleurs de fond sous le terme « société civile ». Désormais le rôle de l’Etat est de réguler,
canaliser, faciliter et contrôler l’ensemble des agents concernés par le développement urbain et
dans le logement en particulier. La production individuelle privée et la production informelle, sont
encouragées de fait par la régularisation des quartiers d’habitat précaires, et par la planification de
lotissements qui assurent la propriété foncière aux propriétaires des logements auto-construis. Le
lotisseur officiel et historique de l’Etat, la MAETUR devenu acteur central des politiques
publiques d’habitat, réoriente ses activités vers la création des lotissements modestes. Sur le plan
économique, la production des logements est désormais à la charge d’intermédiaires privés non
marchands et des habitants. 10 programmes de la MAETUR seront réalisés pour un montant de
166,42 milliards de FCFA avec le concours du Crédit Foncier du Cameroun. Ces programmes
porteront sur 12 000 parcelles de terrain viabilisés et cédés aux particuliers pour mise en valeur en
grande partie par auto-construction. Les principales réalisations sont 26:
- Aménagement de la vallée de la gare (centre urbain de Yaoundé) et réalisation du
boulevard du 20 mai ;
- Création de nouvelles villes Yaoundé sud-ouest 3000 ha et de Douala nord 3100ha ;
- Restructuration du quartier spontané de Nylon à Douala (700 ha) ;
- Réalisation d’une cinquantaine de lotissement à Yaoundé (Mendong, Etoug Ebe,
Ebom, rond-point Damas, Mfadena, Golf Ntougou , Soa Université etc) et Douala
(Bonamoussadi, Makepe, kotto, logpom, Logbessou etc), kribi (Bwambé Beach ,
Tala), Baffoussam kopchou Limbé, Buéa (West Farm).
- Réalisation de plusieurs études d’aménagement, d’urbanisme, de voirie et réseaux
divers pour les tiers.
26
Source MAETUR
30
du Cameroun.
SECTION II : POLITIQUE DE LOGEMENT SOCIAUX AU CAMEROUN,

MECANISMES ET PRINCIPES AUX EFFETS QUERELLES : ENTRE
DISCRIMINATION ET INEGALITES
La question du logement des classes sociales défavorisées représente de plus en plus un

indicateur important dans l’évaluation du bienêtre social par les organisations du système des
Nations Unies, car elle touche directement l’amélioration des conditions de vies des populations
et l’éradication de la pauvreté qui sont des objectifs du millénaire pour le développement. Reconnu
par la plupart des Etats, la définition du logement social comme une habitation à caractère social
dont la fourniture est facilitée par l’intervention de la puissance publique, ceci incluant l’accession
à la propriété. La politique des logements sociaux comme toute politique est un contrat social, un
modèle fondé aujourd’hui sur deux principes universalistes du droit au logement et la mixité
sociale. Plusieurs législations fondamentales mentionnent ou garantissent un droit au logement, ou
droit à un logement convenable. Il en est de même dans les textes constitutionnels, ou à valeur
constitutionnelle des Etats d’Afrique Subsaharienne. Dans la pratique, fort est de constater que la
forte centralisation des mécanismes d’encadrement (Paragraphe I), produit des résultats mitigés à
forte concentration d’inégalités et discriminations.
PARAGRAPHE I : UNE POLITIQUE CENTRALISTE
Sous le contexte d’un pouvoir diminué par la crise, les conditions de l’aide aux projets et
l’exigence de la présence de la société civile considérée comme des outils techniques devant
apporter des solutions aux problèmes identifiés, le pouvoir étatique exerce sa domination et
redéploye ses mécanismes de légitimation à travers son « pouvoir de coordonner »27. La
législation en matière de logement et du logement social en particulier au Cameroun est régis par
un cadre normatif qui doit promouvoir les Investissements dans le secteur (A). Ces différentes
technologies et stratégies de domination spécifiques qu’a mises en œuvre l’État au Cameroun sont
animées par des sectoriels et des organismes sous tutelles qu’accompagnent d’autres acteurs divers
(B).
A. CADRE NORAMATIF
Le Cameroun a ratifié un ensemble d’instruments internationaux qui reconnaissent le

droit au logement comme inaliénable. On peut citer entre autres la Déclaration des droits de
27
Laurent Thévenot, « Autorités à l’épreuve de la critique. Jusqu’aux oppressions du “gouvernement par
l’objectif” », in Bruno Frère (dir.), Le tournant de la théorie critique, Paris, Descellée de Brouwer, 2015, p. 216-
235.
31
du Cameroun.
l’homme (1948) à son article 25 et le Pacte International sur les Droits Economiques Sociaux et
culturels ratifié le 27 juin 1984. En sus de ces traités, le Cameroun s’inspire fondamentalement
des principes de la Charte africaine du logement social qui promeut la participation dans
l’élaboration et la mise en œuvre des politiques de logement social, la décentralisation des
subventions et des mécanismes de financement du logement social le renforcement des capacités
de acteurs et collectivités territoriales décentralisées. Le logement social fait l’objet d’un
encadrement législatif et réglementaire de droit public, toutefois le droit privé est largement
représenté s’agissant des aspects pratiques de cette politique : droit des sociétés, relations locataire-
bailleur, accédant-prêteur, etc (1). L’intervention publique étant rendu très limité dans un contexte
où les ressources propres de l’Etat ne sont plus capables d’assurer sa politique ou « ces ressources
n’existent simplement plus, [et] ne sont plus disponibles dans les mêmes quantités »28, les
mécanismes de légitimation après s’être alimenté à partir des formes de contrôle des élites
politiques et économiques, se réalise en quelque sorte « en bas » par les critères d’attribution des
logements élitistes (2).
1. Cadre Juridique
Le cadre juridique en vigueur en ce qui concerne l’habitat a pour objectif séculaire de :
▪ Encourager l’essor d’un secteur immobilier professionnel ;
▪ Sécuriser les investissements dans le secteur de l’immobilier.
À ce titre les lois suivantes ont été adoptées :
▪ La loi n °97/003 du 10 janvier 1997 relative à la promotion immobilière et ses textes
d’application qui fixent les conditions d’exercice de l’activité immobilière au
Cameroun. Elle stipule entre autres que :
Article 1er :
(2) Sont soumises aux dispositions de la présente loi et de ses textes d’application les
personnes physiques ou morales dont l’activité est :
1. de conclure et exécuter des contrats de promotion immobilière ;
2. de prendre dans le cadre d’une organisation permanente, l’initiative des
réalisations immobilières, d’assurer la coordination des opérations,
d’intervenir dans l’étude des programmes immobiliers à réaliser et de mettre à
la disposition des usagers des logements construits par attribution ou par vente
à terme ou à l’état futur d’achèvement.
28
Achille Mbembe, « Du gouvernement privé indirect », Politique africaine, n° 73, 1999, p. 105.
32
du Cameroun.
Il s’agit ici de la boussole de tout ce qui entre dans la production de l’Habitat à usage commercial
y compris les logements sociaux.
▪ la loi n°2001/020 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession
d’agent immobilier et ses textes d’application qui encadre l’exercice de ladite
profession. Elle stipule entre autres que :
Article 2.- Sont, Agents Immobiliers les personnes physiques ou morales qui accomplissent des
opérations immobilières, et en font leur profession habituelle.
Article 3.- Constituent des opérations immobilières :
1. L’achat, la vente, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles
bâtis ou non bâtis ;
2. L’achat, la vente, la location ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3. La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières
donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
4. L’achat ou la vente des parts sociales non négociables, lorsque l’actif social
comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
5. La gestion immobilière.
Cette loi encadre toutes les opérations de mise à dispositions des immeubles bâtis et non
bâtis aux entités physiques et morales.
▪ Le décret n° 2011/1132/PM du 11 mai 2011 fixant les conditions d’accès et

d’exercice de la profession de syndic de copropriété dont l’extrait suivant stipule
que :
Article 3.- (1) Ne peuvent exercer ni par eux-mêmes, ni par personne interposée la
profession de syndic de copropriété : les notaires, les huissiers de justice, les
avocats, les promoteurs immobiliers, les agents immobiliers, les experts
immobiliers, les géomètres, les urbanistes, les architectes, les conseils juridiques
des personnes morales ou privées promotrices des immeubles en copropriété et les
agents d’affaires.
▪ (2) Les dispositions du présent décret ne s’appliquent pas aux personnes qui, sans
être professionnelles, posent, pour le compte du promoteur de la copropriété, des
actes entrant dans les missions du syndic de copropriété et à celles qui, sans aucune
rémunération accomplissent des missions de syndic de copropriété.
33
du Cameroun.
▪ (3) Le syndic bénévole ne peut intervenir que dans le cadre d’une copropriété de
dix (10) lots au maximum ou lorsque la mise en copropriété résulte d’une indivision
légale.
Pour encadrer les transactions immobilières à risque, les principaux textes ci-après ont été
pris :
▪ La loi n°2009/009 du 10 juillet 2009 relative à la vente d’immeubles à construire et

son décret d’application ; extrait suivant :
Article 2.- Au sens de la présente loi et de ses textes d’application, les définitions ci-après sont
admises :
1. Vente d’immeubles à construire : Vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier

un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme
ou en l’état futur d’achèvement ;
2. Vente à terme : contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son
achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la
date de livraison ;
3. Vente en l’état futur d’achèvement : contrat par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes ;
4. Contrat de réservation encore appelé contrat préliminaire : contrat par lequel le
vendeur ou réservant s’engage à réserver un immeuble ou une partie d’immeuble
à un acquéreur ou réservataire, en contrepartie de l’obligation pour ce dernier
d’effectuer un dépôt de garantie ;
5. Secteur protégé ; secteur à l’intérieur duquel tout contrat ayant pour objet le
transfert de propriété d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte
professionnel et d’habitation comporte l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des
versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction.
▪ La loi n°2009/010 du 10 juillet 2009 régissant la location-accession à la
propriété immobilière et son décret d’application ;
▪ La loi n°2010/022 du 22 décembre 2010 relative à la copropriété des
immeubles et plusieurs textes d’application dont l’extrait suivant :
Article 1er. - (1) La présente loi régit la propriété des immeubles bâtis ou à bâtir,
appartenant à plusieurs personnes, répartie par lots et comprenant chacun,
une partie privative et une quote-part des parties communes.
34
du Cameroun.
(2) Elle s’applique également aux ensembles immobiliers bâtis et aux

différentes résidences constituées d’habitations contigües ou séparées, ayant
des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des
copropriétaires.
Les textes sus cités ont permis de rendre l’environnement des investissements dans le
domaine de l’habitat confiant au Cameroun. Il est donc désormais possible de vendre sur plan, de
faire des locations ventes ou de vendre des appartements dans des immeubles collectifs dans un
cadre juridique connu et sécurisant pour tous les acteurs.
Toutefois, le domaine spécifique aux logements sociaux, est régi par des textes particuliers
en vue de spécifier les normes d’aménagement des voiries et des parcelles, ainsi que celles relatives
au financement, décliner les caractéristiques techniques minimales des logements, et de fixer les
modalités relatives aux prix de cession et de location desdits logements.
Il s’agit notamment des textes ci-après :

▪ Le décret n° 2007/1419/PM du 02 novembre 2007 fixant les conditions
d’application de la loi n°97/003 ;
▪ L’arrêté n°0009/E/2/MINHDU du 21 août 2008 fixant les normes d’habitat social ;
▪ L’arrêté n°0003/E/2/MINHDU du 28 mars 2008 portant organisation de la
commission d’éligibilité aux programmes d’habitat social ;
▪ L’arrêté n° 0001/E/2/MINHDU du 20 janvier 2010 fixant le cahier de charges de la
promotion immobilière.
Il existe d’autres textes de portée transversale qui impactent fortement le sous-secteur
habitat en vigueur à savoir :
▪ Les ordonnances de 1974 fixant les régimes foncier et domanial, assorties de leurs
décrets d’application de 1976, 1977, 1979, 1987, 2005 et 2006, sur les modalités de
gestion de ces domaines, ainsi que sur les transactions immobilières privées ou sur
l’expropriation ;
▪ La Loi n°2013/004 du 18 avril 2013 fixant les incitations à l’investissement en
République du Cameroun, qui vient en complément du Décret n°2008/2304/PM du
29 juillet 2008, précisant les modalités d’application du régime fiscal particulier
des projets structurants du Code Général des Impôts, et qui prévoit de nombreuses
incitions en matière fiscale et douanière dans plusieurs domaines, dont celui de
l’habitat social.
35
du Cameroun.
2. Critères d’attributions
Au Cameroun, les procédures d’attribution des logements sociaux sont centralisées au

niveau étatique et gérées par la Société Immobilière du Cameroun (SIC), sous tutelle du Ministère
de l’Habitat et du Développement Urbain (MINHDU). Les critères d’accès sont encadrés par la
décision n°0004/D/MINHDU/SG/DAJ du 16 janvier 2013 portant création et organisation de la
commission nationale ah doc d’attribution des logements sociaux.
Il s’agit principalement des critères d’inscription ou de vérification des conditions
d’éligibilité c’est-à-dire le cadre légal et financier. Ainsi le parcours à effectuer pour devenir
propriétaire d’un logement à l’instar de ceux d’Olembe ou à Mbanga Bakoko est le suivant :
i. Dépôt d’un dossier à la Société Immobilière du Cameroun (SIC), comportant :
- Une demande sur imprimé SIC ;
- Une photocopie de la Carte Nationale d’Identité ;
- Une photocopie de l’Acte de Mariage (le cas échéant) ;
- Trois bulletins de solde : les deux conjoints ;
- Un reçu de paiement des frais de dossiers (à verser auprès du régisseur)
ii. Le dossier complet envoyé au Secrétariat Technique est soumis à une analyse
technique et financière qui porte sur :
- L’âge restant pour le départ à la retraite ;
- Les revenus du client (ces revenus doivent être supérieurs ou égaux à 3
fois la traite mensuelle) ;
- Le type de logement sollicité ;
- L’apport personnel.
Le dossier est transmis à la Commission ad-hoc d’attribution des logements.
iii. La Commission ad-hoc d’attribution est appelée à :
- Se prononcer sur l’éligibilité des clients au paiement comptant ;
- Appliquer les critères en annexe aux clients sollicitant un prêt ;
- Transférer les dossiers éligibles à l’Agence régionale du Crédit Foncier du
Cameroun (CFC) et le Procès-Verbal (PV) d’attribution à la SIC.
iv. Une fois le logement attribué, le client doit fournir à la SIC un dossier plus
complet comportant :
36
du Cameroun.
- L’attestation de présence effective au travail, indiquant la date d’embauche

et l’âge de mise à la retraite, ou un contrat de travail à durée indéterminée
;
- Attestation de virement irrévocable de salaire subordonnant sa révocation
à l’accord express du CFC ;
- Les renseignements bancaires : Imprimés fournis par l’Agence ;
- Le relevé d’Identité bancaire ;
- Le Relevé de compte des 6 derniers mois ;
- Le Contrat de réservation ferme de logement ;
- Une fiche descriptive du logement à acquérir.
Le client est invité à choisir le logement dont le prix exact est déterminé. Le règlement
s’effectue au comptant dans un compte ouvert par la Caisse Autonome d’Amortissement dans une
banque.
Un contrat de réservation est établi et un règlement de copropriété remis par la SIC au
nouvel acquéreur.
v. Le dossier est envoyé à l’Agence du CFC pour l’instruction de prêt.
vi. La Direction Générale du CFC procède à la notification des accords de prêt
vii. Le Crédit Foncier transmet à la SIC la notification des accords de prêt et la
notification de virement irrévocable.
viii. La SIC facilite le paiement des frais de notaire et du dossier technique auprès
du régisseur, remet les clés au propriétaire, procède au montage, à la
transmission et assure le suivi du dossier technique au Service du Cadastre.
C’est également à la SIC de monter et de suivre le dossier adressé au notaire
pour : la signature de l’acte de vente, l’établissement du titre de propriété et la
remise du titre de propriété à la structure de financement.
B. LES ACTEURS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL
Les réformes institutionnelles, juridiques et structurelles engagées dans le secteur urbain

depuis des décennies, afin de rendre l’action publique efficace, ont ouvert la voie à une
gouvernance urbaine très ambigüe, encourageant de multiples interactions et stratégies dans la
gestion urbaine et de l’habitat. Cette gouvernance ultra centralisée animée par plusieurs institutions
(1), qu’accompagne la dynamique des acteurs privés et organisation non gouvernementales qui
essayent tant bien que mal à rendre visible l’effort publique engagé (2).
37
du Cameroun.
1. Acteurs institutionnels
La définition de la politique des logements sociaux commence dès les années 50 avec la
création en juillet 1952, de la Société Immobilière du Cameroun (SIC) bras séculier de la politique
gouvernementale en matière d’habitat au Cameroun avec un capital de 1 000 000 000 FCFA détenu
à 95% par l'État du Cameroun. Placée désormais sous la tutelle du MINHDU après les reformes et
ayant acquis de l’État un patrimoine important de biens immobiliers notamment des réserves
foncières. C’est une société d’économie mixte chargée de la construction et la gestion des
logements sociaux au Cameroun.
Conformément à ses statuts, ses missions sont de contribuer à la résolution de la crise du

logement au Cameroun à travers :
▪ La promotion immobilière par la réalisation en qualité de Maître d’Ouvrage
(MOA), d’une gamme de logement destinée à la location ou à l’accession de la
propriété, et allant du social au standing ;
▪ La gestion du parc locatif ;
▪ La commercialisation des logements en accession à la propriété ;
▪ La réalisation des études et expérimentations ayant trait aux techniques de
construction et en particulier celles visant à la promotion des matériaux locaux ;
▪ Les interventions ponctuelles pour le compte de tiers, notamment la MOA déléguée
et les expertises immobilières.
Coté financement, ses opérations sont couvertes en majorité par les ressources intérieures
(État, Institutions et banques locales) et actuellement par l’apport non négligeable des institutions
financières extérieures, notamment par l’Agence Française de Développement (AFD). Elle est
régie par les lois et règlements des Sociétés Anonymes et des entreprises du secteur public et
parapublic, ainsi que par les dispositions de l’Acte uniforme de l’OHADA, relatif au droit des
sociétés commerciales et le GIE et ses Statuts.
À ce jour, la Société Immobilière du Cameroun (SIC) a réalisé près de 11 500 logements

concentrés dans les villes de Yaoundé et Douala, dont 7100 constituent son patrimoine actuel pour
montant total d’investissements de 106 milliards de FCFA.
La plaquette de produit qu’offre-la SIC est la suivante :
38
du Cameroun.
▪ Les logements en location simple ;

▪ Les logements en location-vente ;
▪ Les logements en vente ;
▪ La vente en fin d'achèvement.
▪ L’expertise, notamment dans la maîtrise d’ouvrage déléguée et les expertises
immobilières.
À la suite, elle est accompagnée par d’autres institutions et entreprises parapubliques
détenant d’une manière transversale des missions qui impactent le volet de l’habitat et des
logements sociaux en particulier à savoir :
▪ Le Ministère des Affaires Foncières (MINDCAF) à travers son organisme sous

tutelle qui est la Mission d’Aménagement des terrains Urbains et Urbains
(MAETUR) avec pour mission principale la viabilisation des parcelles de terre et
participe également à la construction à travers la conception des plans de
construction, le montage de dossier de permis de bâtir, le contrôle des travaux de
construction, et la construction clé en main. Elle sécurise toutes les transactions
foncières à savoir :
✓ La vente de terrains aménagés ;
✓ L’achat de terrains à lotir ;
✓ Le partenariat avec les propriétaires fonciers privés ou publics.
▪ Le Ministère de la Recherche Scientifique et l’Innovation (MINRESI) tutelle
de la Mission de promotion des Matériaux Locaux (MIPROMALO), qui valorise
l’emploi des matériaux localement fabriqués en vue de réduire les coûts de
réalisation des équipements nationaux. Elle participe à la construction des
logements sociaux à travers les services ci-après :
✓ L’assistance technique ;
✓ La formation ;
✓ Le laboratoire d'analyse de matériaux (LAM) ;
✓ Le laboratoire de micro-analyse ;
✓ La location d'équipements de production ;
✓ Le bureau d'ingénierie conseil pour études architecturales.
▪ Le Ministère de l’Économie, de la Planification et de l’Aménagement du
Territoire (MINEPAT), conformément à son organigramme et de par ses
missions, il est responsable de l’élaboration des programmes d’investissements et
39
du Cameroun.
de la mise en œuvre de la politique économique de la Nation, de la planification

ainsi que de l’aménagement du Territoire. De ce fait, il est au cœur de la politique
nationale des logements sociaux.
▪ Le Ministère de l’Agriculture et du Développement Rural (MINADER) ; à travers
son volet de développement rural participe à l’amélioration du cadre de vie des
populations rurale à travers ses missions suivantes :
✓ Encadrement des paysans et vulgarisation agricole ;
✓ Participation à la planification des programmes d’amélioration du cadre de
vie en milieu rural, en liaison avec les Ministères compétents ;
✓ Suivi de la réalisation des programmes d’amélioration du cadre de vie en
milieu rural ;
✓ Promotion du développement communautaire ;
✓ Génie rural.
▪ Le Ministère des Finances (MINFI) à travers ses organismes sous tutelle le Crédit
Foncier du Cameroun et la Direction Générale des Impôts ;
Le CFC est une banque spécialisée dans le financement de l'habitat au Cameroun
jouissant d’une autonomie financière. Sous tutelle du Ministère des Finances d'où
il tire la grande partie de ses ressources, l'établissement dispose de (10) agences qui
couvrent l'étendue du territoire national, et d'une représentation à Paris pour la
clientèle camerounaise de la diaspora.
Conformément à son organisation il est un acteur important dans la mobilisation de
financements en faveur de l’immobilier au Cameroun en vue de stimuler et de
diversifier l’offre de produits y relatifs à travers :
✓ Le renforcement des capacités des acteurs de la chaine de production du
logement notamment les promoteurs immobiliers ;
✓ La consolidation et le développement de la synergie entre les acteurs de la
filière de production du logement ;
✓ L’optimisation de la mobilisation et la diversification des ressources de
financement pour répondre aux nombreuses sollicitations ;
✓ L’implication de la diaspora dans cette démarche, comme investisseur ou
promoteur immobilier, afin de drainer dans notre secteur des financements
appropriés et une expertise avérée.
Le CFC à travers sa mutation perpétuelle envisage multiplier et développer de nouvelles
formes de partenariat avec les institutions financières et les bailleurs de fonds pour accroitre
40
du Cameroun.
significativement les financements destinés au logement. En somme, par cette attitude d’ouverture,
vers les autres acteurs et leur implication, il entend créer un cadre incitatif à l’investissement dans
le domaine de l’habitat et particulièrement le logement social.
2. Acteurs non institutionnels
Malgré la volonté manifestée, le pouvoir politique et étatique fait face à la crise des
ressources financières et à la vague des politiques d’ajustements structurels qui l’ont contraint à
réduire drastiquement son intervention dans le secteur urbain et plus précisément de l’habitat. D’où
l’émergence des acteurs privés qui participent activement à donner vie à la politique de l’Etat par la
promotion du secteur de l’habitat y compris du logement social sur le plan économique, financier,
technologique et technique. Ils sont à l’initiative de nombreux programmes de renforcement des
capacités qui ciblent aujourd’hui l’installation des jeunes aux métiers d’appui à la construction des
logements.
En outre on distingue aussi l’implication de plusieurs ONG dans le secteur de l’habitat
social avec certaines qui se démarquent par l’accompagnement des coopératives et mutuelles
d’habitat dans la production de logements sociaux à court terme.
Ces acteurs nationaux non étatiques sont essentiellement :
✓ Les opérateurs privés inclus les promoteurs immobiliers,
✓ Les banques, les institutions de microfinance,
✓ Les fabricants et les vendeurs de matériaux de construction
✓ Les constructeurs ;
✓ Les ordres professionnels : notaires, architectes, urbanistes, ingénieurs, géomètres ;
✓ Les institutions de l’économie sociale solidaire y compris les coopératives et les
mutuelles d’habitat etc.
L’action des opérateurs privés y compris les promoteurs immobiliers nationaux est
remarquable dans le domaine depuis la prise des mesures incitatives y relatives par l’Etat. À ce jour,
près de 5 000 unités de logements ont été produits sous la supervision du MINHDU garant de
l’accessibilité des ménages auxdits logements.
Il s’agit entre autres de :
✓ Authentic Developers Corporation (Yaoundé) ;
✓ Mutuelle pour la Propriété Foncière (MUPROF) à Yaoundé ;
✓ Société de promotion immobilière nationale (SOPRIN) à Yaoundé ;
✓ Société Civile Immobilière Oasis de Yaoundé ;
✓ Société d’Aménagement de Douala, (SAD) ;
41
du Cameroun.
✓ Société Southwest International Construction Corporation (SICC) de Douala ;

✓ Aurora Building Materials Company Ltd (Bamenda).
PARAGRAPHE II : PANORAMA DES REALISATIONS A RESULTATS MITIGES
La forte concentration démographique en milieu urbain au cours des trente (30) dernières
années engendrées par une relative croissance, a amené le Gouvernement à se lancer dans la
production des logements importantes pour garantir le logement des ménages modestes dans
l’espace marchand (A) et dont l’attribution cause un problème d’équité qui ne profite pas aux plus
modestes malgré de vastes opérations largement subventionnées (B).
A. BILAN DE LA PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAL
Depuis les indépendances l’Etat ainsi que de ses démembrements ont menés de vastes
opérations largement subventionnées dans le secteur du logement social. Le bilan de la production
logements par l’Etat n’est pas non négligeable (1). À côté de cette production étatique on trouve
d’autres Établissements parapublics et privés qui ont contribué d’une manière significative à
l’agrandissement du parc de logement (2).
1. Offre institutionnelle
Selon le site d’informations Ecofin29, depuis la création du Crédit Foncier du Cameroun

(CFC) en 1977, celle qu’on appelle la banque de l’habitat au Cameroun a octroyé des crédits d’un
montant total de 261 milliards de FCFA. Cela fait donc un bilan total de 69.500 logements et de
15.700 parcelles d’aménagements viables et constructibles. Cette information, relayée par le site
d’informations économiques Ecofin, a été rendue public le 24 mai 2014. C’était à l’occasion de
l’inauguration du nouvel emplacement siège d’agence du CFC d’Ebolowa, dans la région du Sud.
Il est à noter que les données actualisées ont été difficiles à obtenir. Conscient de la demande sans
cesse croissante, le gouvernement a engagé à travers le Ministère du Développement Urbain et
de l’Habitat (MINDUH) qui coordonne la mise en œuvre de la politique de logement social au
Cameroun, la construction de milliers de logements sociaux à travers le pays, sur fonds propres ou
en partenariat avec des firmes ou pays étrangers. Au titre des projets, on peut évoquer la relance,
depuis 2010, du programme de construction de 10 000 logements sociaux et d’aménagement de
50 000 parcelles de terrain constructibles, qui à son terme va porter l’offre de logements à 12 000
unités.
29
www.agencecofin.com
42
du Cameroun.
Figure 2: Logements sociaux d'Olembé
Source : MINDHU
Figure 3: Logements sociaux de Bafoussam
Source : MINDHU
2. La contribution des sociétés parapubliques et privées
Les difficultés des pouvoirs publics à remplir la mission assignée en matière de logement
social, ont poussé leurs démembrements que sont les sociétés parapubliques à contribuer eux aussi
l’accroissement du PARC de logement. Leur participation jusqu’à aujourd’hui n’est pas le moindre
43
du Cameroun.
compte tenu de l’insuffisance constatée de l’offre. De ce fait, Jouissant d’une bonne santé
financière, la Caisse Nationale de Prévoyance Sociale produit depuis un moment des logements
sociaux. « Ces investissements ont pour but de « de sécuriser les actifs ». « Nous ne pouvons pas
garder tous les œufs dans un même panier. Nous essayons donc de diversifier. Dans les normes de
sécurité sociale, il est prévu d’investir dans l’immobilier ». La CNPS dispose ainsi de logements
sociaux à Yaoundé, Kumba, Foumban, Mamfe, Ngaoundéré, Yokadouma et Ekondo-Titi.
Investissements réalisés « uniquement ces 3 dernières années »30.
Figure 4: CNPS Lodge d'Emana
Source : internet
Pour ce qui est du secteur privé, s’occuper du logement de ses employés est
économiquement viable car cela permet de les rapprocher du lieu du travail et diminuer
logiquement le stress, les retards, le manque de disponibilité, l’absentéisme, pour améliorer la
productivité. Ces pratiques sont usuelles dans les sociétés agricoles installées très souvent en zones
rurales et les sociétés industrielles localisées dans les zones non urbanisées.
➢ Les sociétés agricoles
La contribution du secteur rural à la stabilité sociale du pays est capitale de par son fort
gisement en emplois et activités génératrices de revenus, son rôle clé dans la sécurité alimentaire
et l’amélioration du cadre de vie. Ces sociétés du fait de leur installation en zone rurales ont une
politique de logement de leurs employés pour améliorer la productivité car le facteur logement
30
DG Alain Olivier Noël Mekulu Mvondo, A l’Assemblée nationale ce jeudi 17 juin 2021.
44
du Cameroun.
affecte directement le bienêtre au travail et par ricochet le climat social de la société. La

SOCAPALM, la CDC, HEVECAM etc…
Figure 5: Logements SOCAPALM
Source : internet
➢ Les sociétés industrielles en zones périurbaines
La pression démographique galopante crée par la croissance va contraindre certaines

sociétés privées à produire des logements à fin d’offrir aux employés un logement à proximité de
leur lieu de travail et de faciliter ainsi, leurs déplacements quotidiens. Il est connu que les longs
trajets grèvent une part importante de l’économie obtenue sur le logement et ne sont pas éco-
responsables. Ces entreprises industrielles au Cameroun ont contribué à leur façon à la recréation
du modèle social et des politiques urbaines, via les cités des ouvriers. La ville d'Edéa dans son
ensemble est un exemple d’une ville transformée par la politique du logement des entreprises y
établies depuis des décennies à savoir ALUCAM, barrage de Songlouou (ancien Sonel),
CELLUCAM etc. Pour le cas d’ALUCAM qui existe encore, l’entreprise prend en charge la vie
hors-travail de ses salariés. La plus importante expression de cette prise en charge est l'existence
de plusieurs cités logeant la totalité des cadres, une partie des agents de maîtrise, les gardiens de
l'usine et 20% des ouvriers.
Figure 6: 1955-1957, Cité ALUCAM, Edéa
45
du Cameroun.
Source : internet
B. CONSTAT D’UNE POLITIQUE AUX EFFETS NON EQUITABLES
Pour la plupart des ménages, l’achat ou la construction d’un logement est la plus
importante des dépenses qu’ils auront à effectuer dans leur vie. L’analyse des réalisations obtenues
depuis l’implication de l’Etat dans la politique des logements sociaux, suscite des
incompréhensions par rapport aux objectifs poursuivis à savoir le logement des ménages à
ressources très réduites, dans le but d’assurer la nécessaire cohésion sociale. Le contraste part de
la répartition qui n’est pas représentative dans l’étendue du territoire (1) et les pratiques inégales
de nature discriminatoire des critères d’attribution (2).
1. Répartition non représentative des projets de construction des logements

sociaux sur l’étendue du territoire
La population de la plupart des villes africaines s'est accrue très rapidement au cours des
quarante dernières années, et les pouvoirs publics ont dû faire face, surtout dans la période suivant
l'indépendance, à un afflux massif de population. Au Cameroun, la reprise de la croissance
économique dès 2007 suite à l’allègement de la dette multilatérale menée par le FMI et la Banque
mondiale permet à l’État de réinvestir le secteur de la production urbaine, tout en reprenant la
formulation de programmes publics de logements. Toutefois la production de logement n'a pu
suivre la demande et l'afflux a été tel que l'habitat irrégulier est devenu dominant. Les réponses
apportées par les pouvoirs publics aux conséquences de la croissance de la population des villes
sont largement en deçà de la demande en logement. Démêler ce qui résulte d'une croissance
démographique rapide, des conséquences des politiques urbaines et des législations foncières ou
des répercussions de la crise économique paraît relever de la gageure. Avec la crise, et malgré les
efforts importants faits par les pouvoirs publics, le rythme de construction semble se ralentir dans
la plupart des capitales africaines francophones (le même constat a été fait dans l'Afrique
46
du Cameroun.
anglophone (Stren, 1993))31. Bien que les dispositifs nécessaires à la réalisation des programmes
de logements publics aient évolué vers l’expérimentation des partenariats public-privé et le
changement de rationalité économique, la persistance de certains acteurs, mais aussi de certaines
pratiques, indique une redéfinition plutôt qu’un changement de modèle de politiques publiques.
Le niveau de définition de la politique reste centralisé, il en résulte des problèmes de planification,
de gestion foncière, de participation des acteurs importants et des gouvernements locaux. Cette
politique ne profite en grande partie qu’aux grands centres urbains au détriment des autres unités
administratives (tableau ci-après). Certaines villes continuent d’avoir d’énormes difficultés en
matière de logements. Cette situation entraine une forte tension entre les solutions d’hébergement
ou de logement proposées aux personnes, et la situation concrète et les attentes des ménages.
2. Les critères d’attribution
L’action des pouvoirs publics depuis le retour de la croissance économique dans la

production des logements est certes louable, mais pas accessibles au plus grand nombre. L’accès
à ces logements de standing demeure notamment destiné aux populations aisées et à la clientèle
du régime. Le patrimoine public que constituent ces logements continue de faire l’objet d’un
échange social entre le régime au pouvoir et sa clientèle, signe d’une confusion entre le domaine
public et privé caractéristique des pratiques patrimoniales selon J.-F. Médard (1998). Acquérir un
logement décent dans les grandes métropoles camerounaises est une véritable gageure surtout s’il
s’agit des logements produits par l’Etat. Cette situation qui découle du fait que la production des
logements par l’Etat est au ralenti depuis près de 40 ans. Ce déficit tant quantitatif que qualitatif
génère des tensions en ce qui concerne l’accession aux logements disponibles. Ajouté à cela la
complexité des procédures administrative qui ne contribue pas à mitiger les difficultés.
Le parcours administratif pour devenir éventuellement propriétaire d’un logement social
auprès de la Société Immobilière du Cameroun (SIC), requiert de mettre à la disposition de la SIC,
- Une photocopie de votre carte nationale d’identité,
- Une attestation de travail ou un certificat de prise de service pour les fonctionnaires,
- Les trois derniers bulletins de salaire,
- Un reçu de frais du dossier non remboursable qui coûte 20 000 FCFA.
A ce stade, comme nous le relève le service commercial de la SIC, s’opère un tri sélectif
qui favorise les demandeurs à moyens financiers disponibles, ensuite ceux qui ont un apport
31
Philippe Antoine, La crise et l'accès au logement dans les villes africaines, Paris, CEPED, 2014.
47
du Cameroun.
personnel de 10% du montant du logement sollicité et qui feront recours à un prêt bancaire auprès
du Crédit Foncier pour finaliser l’achat.
Les prix d’acquisitions pratiqués dédits logements pourtant dits sociaux sont curieusement
inaccessibles à ceux à qui ils étaient initialement destinés : ils sont devenus la propriété des classes
moyennes. Des informations glanées auprès de certains candidats éligibles aux logements
« sociaux » d’Olembe et de Mbanga Bakoko dont les coûts varient entre 18 et 20 millions FCFA,
laissent croire que les quotes-parts financières exigées aux futurs acquéreurs sont élevées pour les
ménages modestes.
Tableau 1: Grille des prix des logements sociaux d'Olembé
Source : MINDHU Cameroun

La commercialisation des 1675 premiers logements sociaux, qui a débuté Mercredi 18 Septembre
2013, concernait le site d’Olembé soit 500 logements et celui de Mbanga-Bakoko avec 1175
logements. Comme indiqué plutôt, les prix des logements vont de 18.256.000 à 23.098.250 FCFA
a Olembé et à Mbanga-Bakoko, la grille va de 16.726.500 à 20.832.000 FCFA. Le diagnostic de
l’état de pauvreté des ménages et des inégalités culmine le seuil de pauvreté des ménages à 339
715 FCFA /an et salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) de 36 270 FCFA par mois.
Ces données nous permettent d’établir que ces logements ne sont pas à la portée de tout le monde
bien que les discours officiels, les médias ou encore les sites des ministères concernés et les
membres du gouvernement continuent d’utiliser le label « social » pour sous-entendre que ces
nouveaux programmes de logements publics sont destinés aux populations les plus modestes. La
clientèle visée est plutôt la « classe moyenne » étant entendu que 90% des ménages au Cameroun
revendiquent un revenu mensuel de moins de 200 000 Fcfa selon une étude de l’Institut National
des Statistiques de juillet 2020. Ces ménages seront incapables d’acquérir un logement social au
48
du Cameroun.
Cameroun d’où l’expression « les logements dits sociaux » car pour obtenir un prêt de 19 000 000
FCFA à 25 000 000 FCFA, il faut avoir un revenu mensuel supérieur ou égal à 376 000 FCFA.
Lorsque l'on sait que le salaire mensuel moyen d'un cadre de la fonction publique est d'environ
150 000 Fcfa, même s’il épargne le tiers de ce revenu pendant une vingtaine d'années il ne pourra
avoir accès à un tel logement. Il est donc fort à parier que les logements ainsi mis en vente vont
majoritairement être acquis par des personnes nanties et certainement déjà propriétaires fonciers.
Au regard des communiqués annonçant l’identité et l’employeur des acheteurs de logements à
Olembé, un premier profil se distingue : celui de fonctionnaires ou bien d’employés du secteur
tertiaire (voir figure 10). En effet, on relève la récurrence d’employeurs avec le préfixe « Min »,
abréviation pour « ministère », preuve que beaucoup d’acheteurs travaillent dans la fonction
publique. On note également des employés de sociétés paraétatiques (Elecam, Enéo), des
membres du parti politique présidentiel (Comité central RDPC), et des investissements
potentiellement spéculatifs pour deux personnes ne résidant pas à Yaoundé (Port de Douala,
Eden service Bruxelles). Ainsi, il semble que ces programmes de logements publics soient encore
destinés à des populations recherchant un logement équivalent au statut symbolique que leur
confère leur activité professionnelle et devraient plutôt revêtir le slogan de « logements Aidés ».
Figure 7 Communiqué officiel d'attribution des logements sociaux à Olembé
49
du Cameroun.
Source : (M. Jourdam-Boutin, 2016)
Conclusion partielle
Ce chapitre a permis de revisiter la dynamique historique de l’intervention Etatique dans
le secteur du logement social au Cameroun. La section I traite de la construction d’une logique
évolutive qui dans un premier temps décrit un Etat majestueux, bâtisseur par excellence des
logements sociaux et lotisseur pour fournir aux populations des parcelles viabilisées et sécurisée
Ensuite survint le temps de la crise de la capacité d’intervention obligeant l’Etat à repenser son
mode d’intervention dans le secteur du logement sans toutefois abandonner ce pan capital de la
vie sociale. La crise des capitaux a donc poussé l’intervention publique vers le « moins état » en
adoptant des mécanismes de tolérance et de facilitation. L’analyse de ces mécanismes et principes
à effets querellés qui gouvernent dorénavant la politique des logements sociaux constituera la
section II. En effet la centralisation de la politique à travers son animation institutionnelle et
fonctionnelle produit plus de discriminations et inégalités. Le bilan de la production des logements
sociaux au Cameroun n’est pas représentatif traduisant plutôt des réalisations à résultats mitigés
sources de déséquilibres territoriaux et d’exclusions sociales.
50
du Cameroun.
51
du Cameroun.
CHAPITRE II : DECENTRALISATION DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT

SOCIAL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE : UNE SOLUTION A LA CRISE DU
LOGEMENT ?
Si la politique peut se résumer à qui obtient quoi, quand et comment (Lasswell 1936)32, le secteur
du logement devrait recevoir beaucoup plus d’attention parce qu’il est non seulement un bien de
première nécessité, très coûteux, un élément essentiel de l’aménagement du territoire et que le
marché ne peut en aucune manière répondre à l’ensemble des besoins et particulièrement ceux des
personnes modestes. La société doit s’organiser de manière à fournir des réponses globales et
adéquates aux attentes des populations, de ce fait la décentralisation est vendue comme étant la
solution idoine pour permettre à l’action publique d’être mieux efficace d’où l’argument « selon
lequel la décentralisation permet aux citoyens de se sentir plus proche de la prise décision soit
« unanimement reconnu »33. La décentralisation apparait donc comme une voie de renforcement
des pouvoirs et capacités politiques des citoyens, une plateforme de démocratisation durable, une
structure de mobilisation des énergies, initiatives et ressources, un instrument utile à la
réconciliation et au bien-être social. En ce qui concerne la crise des logements sociaux, l’une des
réponses est l’élargissement des acteurs qui induit la participation à la base des différents
partenaires dès la planification à l’attribution des logements sociaux (organismes, Etat,
collectivités locales) (Section I), dont l’apport escompté semble être porteur pour l’atteinte des
objectifs (Section II).
SECTION I : ELARGISSEMENT DE LA CATEGORIE DES ACTEURS EN CHARGE

DE LA POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX
Le dessein de la politique de décentralisation est résolument de favoriser le développement

des territoires, en gardant en perspective leurs caractéristiques sociales, économiques,
géographiques et sociétales. De prime à bord la planification urbaine y compris de l’habitat
présente des enjeux politiques et de pouvoir. Décentraliser revient à fragmenter le pouvoir central
pour l’élargir au profit d’autres acteurs de la scène publique, conférant ainsi à des assemblées élues
par la population la gestion des affaires urbaines locales (Paragraphe I). La participation citoyenne
qui en résulte, renforce le mandat du développement local (Paragraphe II).
32
Harold D. Lasswell, Politics: Who gets What, When, how, Chicago, University of Chicago Press, 1936, p. 264.
33
Xavier Greffe, La décentralisation, Paris, La Découverte, 2005.
52
du Cameroun.
PARAGRAPHE I : EMERGENCE DE NOUVEAUX ACTEURS

La sortie de la crise de 1990, dans un contexte international marqué par la complexité des
enjeux économiques, sociologiques et technologiques, les bailleurs de fonds internationaux vont
placer les enjeux du développement sur le « local ». Ce nouveau postulat va remettre en cause
l'ordre établi en redéfinissant le cadre légal pour mettre en scènes de nouveaux acteurs (A), non
sans modifier les modalités d’intervention des acteurs en leur accordant une certaine autonomie
d’action (B).
A. REMISE EN CAUSE DE L’ORDRE ETABLI
Le Cameroun comme tout pays de la zone subsaharienne subit une urbanisation galopante,
spontanée et non planifiée liée à la forte croissance démographique. Bien qu’étant un puissant
levier de la croissance économique contribuant à 60 % du PIB34 National selon les pays. C’est un
désastre du point de vue de l’occupation du périmètre urbain avec pour corolaire le déséquilibre
de la fourniture des services urbains (mobilité, habitat, énergie, santé et éducation.), sous
l’impuissance des pouvoirs publics et des collectivités territoriales décentralisées. Cet échec de
planification, ainsi que l'émergence d'un mouvement citoyen très dynamique et la confirmation de
l'option faite sur le local pour impulser le développement renforce la nécessité de modifier
l’organisation institutionnelle. Il s‘agit en fait d‘amorcer un changement de paradigme
d’intervention après une longue période de culture politique hautement centraliste, car la conduite
des programmes publics n’étant plus exclusivement l’œuvre du pouvoir centralisé mais intègre
désormais d’autres parties prenantes à savoir :
- Les Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD),

- La société civile organisée (SCO),
- et les organisations non Gouvernementales (ONG).
L‘idée est donc de promouvoir à travers la décentralisation, la participation du citoyen dans
l‘élaboration des politiques et programmes ainsi que dans leur exécution et dans leur évaluation.
Mais il faut bien entendu s‘assurer que les valeurs d‘efficience, d‘efficacité et de transparence
soient de mise dans ce processus de changement amorcé. Dès lors, si le citoyen acquiert des
responsabilités réelles dans les décisions concernant sa destinée, il exigera de droit plus de compte
à ses représentants à condition que les élections deviennent effectivement une réalité. La
décentralisation se base sur l’idée que des décisions prises avec une plus grande participation des
34
PIB : Produit Intérieur Brut, Source DSCE.
53
du Cameroun.
citoyens répondent mieux aux intérêts des divers groupes de la société que celles prises
uniquement par des autorités situées au niveau central. La mise en place de collectivités
territoriales vise généralement à :
- renforcer la démocratie locale en donnant aux citoyens la capacité et la légitimité
pour participer aux décisions qui les concernent au niveau local mais aussi pour
peser sur les orientations nationales qui influent sur la gestion des territoires qu’ils
habitent ;
- favoriser la mise en place de services aux populations dans les domaines
économique, social, culturel... qui correspondent à leurs attentes ;
- favoriser l’expression des initiatives en mobilisant les énergies, les idées et les
moyens des acteurs publics et privés pour le développement du territoire de la
collectivité.
B. AUTONOMISATION DES ACTEURS
La Décentralisation comme mode d’organisation institutionnel n’a de pertinence que si elle

s'évertue à instaurer un climat de confiance entre les acteurs et assure l'adéquation entre actions
des autorités étatiques et les aspirations profondes des territoires pris un à un. Pour que la
décentralisation puisse réellement être mise en œuvre, il faut qu’il y ait transfert des compétences
de l’État aux collectivités et des ressources financières marquant ainsi l’autonomie de ces dernières
dans la gestion. Par le transfert des compétences, le pouvoir central abandonne une partie de ses
prérogatives aux collectivités territoriales. Ainsi, dans un certain nombre de domaines sectoriels
comme celui que nous étudions à savoir le logement social. Les responsabilités de planification,
de financement et de gestion sont données aux collectivités territoriales. Ce transfert vise à
améliorer la fourniture de services publics. Les collectivités deviennent ainsi les maîtres d’ouvrage
d’infrastructures et d’équipements. La maîtrise d’ouvrage veut dire qu’elles en ont la responsabilité
: elles décident, planifient, mettent en œuvre, financent tout ou partie de l’action puis la gèrent.
Elles peuvent déléguer la gestion à des structures privées, à des associations d’usagers. Les
compétences transférées par l’État sont prévues par la loi et c’est donc le pouvoir central qui décide
de partager ses compétences avec les collectivités territoriales. Les compétences sectorielles
transférées peuvent être mises en œuvre par les collectivités quand les décrets d’application de la
loi qui précisent leurs modalités d’exécution sont publiés. Pour que les compétences puissent être
assurées et que les collectivités puissent fonctionner, l’État central doit transférer les ressources
financières correspondantes sous forme de dotations aux collectivités et leur permettre de collecter
des ressources propres. L’État doit attribuer aux collectivités une autonomie de gestion de ces
54
du Cameroun.
ressources (fixation du niveau des ressources et décision sur leur affectation). A ce titre il s’agit
de permettre la prise en main des politiques sociales dont le logement social ne saurait se soustraire
comme suit :
- Responsabiliser et mobiliser la population locale en vue de participer dans

l‘initiation, la préparation, l‘exécution et le suivi des décisions et des plans qui la
concernent en tenant compte des besoins locaux, des priorités, des capacités et des
ressources et en transférant le pouvoir, l‘autorité et les ressources du gouvernement
central vers les échelons administratifs locaux.
- Renforcer la responsabilité et la transparence en rendant les leaders locaux
directement responsables vis-à-vis de leurs communautés et en établissant une
liaison claire entre les impôts payés par le peuple et les services financés par ces
impôts ;
- Renforcer la sensibilité et la capacité d‘intervention de l‘administration publique à
l‘environnement local en plaçant la planification, le financement, la gestion et le
contrôle des activités au point où ces services sont fournis et en rendant le
leadership local capable de développer les structures et les capacités d‘organisation
qui tiennent compte de l‘environnement et des besoins locaux ;
- Développer une planification économique durable et une capacité de gestion aux
niveaux locaux qui serviront comme moteur pour la planification, la mobilisation
et l‘exécution du développement social, politique et économique afin de réduire la
pauvreté ;
- Renforcer l‘efficience et la compétence dans la planification, la surveillance et la
fourniture des services en réduisant la charge qui pèse sur les fonctionnaires du
gouvernement central qui sont loin du lieu où les besoins sont ressentis et les
services.
PARAGRAPHE II : RENFORCEMENT DU MANDAT DE DEVELOPEMENT LOCAL
La rigueur et la transparence exigée dans la gestion des « affaires » des partenaires au

développement et le militantisme de participation des populations locales sont au centre des enjeux
et des stratégies de la décentralisation et du développement local (A). L’autonomie qui en résulte
confère un nouveau mandat à la coopération visant désormais une approche stratégique à l’échelle
locale (B).
55
du Cameroun.
A. IMPLICATION DES CTD ET DEVELOPPEMENT LOCAL
ILBOUDO. D, Sacko. A, Issaka et Arigoniminestiment que la politique de décentralisation est

adossée sur la qualité des ressources financières et humaines des collectivités locales. L'existence
d'autorités locales élues, traduit une participation politique des populations à travers des élections,
toutefois la mise œuvre des politiques, nécessite le transfert effectif des compétences aux
collectivités locales avec l'appui technique et financier de la tutelle indispensable. La réussite du
processus de la décentralisation passe par la mobilisation des ressources locales pour permettre
aux collectivités d'assurer des services publics de qualité aux populations. En d’autres termes « Le
développement local ne peut se concevoir qu'avec les collectivités que la décentralisation a rendu
majeure ». De la mise en œuvre à la gestion, les logements sociaux suscitent des vocations donc
participent à la création d’emplois formel et informel, qui sont les indicateurs de l’amélioration
des conditions de vie des populations locales et de réduction de la pauvreté. La mise en perspective
de la décentralisation, des objets et dimensions relevant du développement local pose clairement
la question, cruciale, des niveaux de pertinence de l'action publique ou collective – et, par voie de
conséquence, de son analyse. Le développement local et la décentralisation ont comme socle la
participation ILBOUDO Yèlba, cette dernière signifie responsabilité des populations dans le
processus de décisions locales par un minimum de participation pour que l'aide par soi-même
puisse faire sentir ses effets et être durable. On peut de ce fait comprendre que la clé de visibilité
des actions du gouvernement camerounais dans le domaine du logement social reposerait sur la
participation des populations locales à tous les niveaux des processus d’élaboration, de
programmation et de mise en œuvre des projets y relatifs. Entre décentralisation et développement
local, il y va plus que d'un accommodement de deux modes de gestion mais d’une articulation.
L'un, redistributif de compétences centrales vers les périphéries de l'État, l'autre participatif à la
base des forces qui composent une communauté.
ILBOUDO Yèlba conclu que, pour certains de ces auteurs, la décentralisation est un levier
du développement local. Elle est un cadre propice à la participation et à la planification. Pour
d'autres, elle induit la participation des différents acteurs ; ce qui est un facteur de mobilisation de
ressources. Le développement local est lié à la décentralisation et à la démocratisation, car il
implique l'expression d'opinion et la prise de décision par les communautés. La justification de la
décentralisation par l’intérêt de la proximité pour répondre au mieux aux besoins locaux s’applique
particulièrement bien au domaine du logement. Le logement est par essence local, ou pour le dire
autrement : immobile et donc localisé (Driant, 2009). Pour le citer « les marchés du logement sont
en effet pour une bonne part des marchés locaux. S’il ne change pas de lieu d’emploi ou de
56
du Cameroun.
périmètres de relations familiales, un ménage qui fait un choix résidentiel le fait dans un cadre
contraint par la nécessité de limiter ses déplacements quotidiens : s’il travaille à Annecy, il ne
cherchera pas à se loger à Douai, même s’il constate qu’il pourrait y payer beaucoup moins cher
un logement d’apparence identique ».
Ces postulats, consacrent l’indissociabilité de la corrélation entre les concepts de

Décentralisation et de Développement local en matière de logement sociaux. Ce tandem est résumé
pour un meilleur impact des politiques nationales ou régionales au niveau local aux schémas ci-
dessus :
Développement local
- Développement à la base
- Mobilisation des acteurs à la base - Existence d'un projet collectif
- Mobilisation des ressources locales
- Fourniture des services sociaux de base - Responsabilisation de la population
- Participation de la population
Décentralisation
- Transfert de compétences
- Autonomie dans la gestion des affaires locales
- Existence d'autorités locales élues
- Participation politiques et fonctionnement des organes locaux - Partage équilibré des
pouvoirs et des ressources
- Démocratie locale
A la question de savoir pourquoi la décentralisation du logement social est importante ? On

pourrait répondre aisément « pour mieux répondre aux attentes des populations ». D’emblée la
vertu d’une meilleure efficacité étant ainsi affichée avec pour argument, la proximité comme
garante d’une meilleure efficacité adossée sur la maitrise des marchés locaux de l’habitat et la
réalité sociale des territoires.
B. COOPERATION DECENTRALISEE : UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DU

COMMUN MONDIAL A L’HUMAIN LOCAL
L’action à l’international de la mondialisation, qui surexpose de plus en plus les

gouvernements à la grande dynamique économique mondiale impactent impérativement la vie au
niveau local. Le constat latent ou exprimé de l’insuffisance de certains modes standardisés ou «
57
du Cameroun.
pré-formatés » de coopération, ainsi que dans certains cas, des situations, parfois sur une grande
échelle, de crises territoriales ou d’après crise, ont amené nombres d’acteurs de coopération, issus
des pays bailleurs de fonds, à rechercher des approches plus adaptées à la complexité des enjeux.
Ces nouveaux enjeux, leur dimension souvent planétaire même si elle se joue au niveau local, la
multiplicité des acteurs en cause, appellent d’autres réponses que les approches normées fondées
sur les logiques de causalité linéaires et les modèles opératoires qui en découlent. Dans cette
nouvelle dynamique dite de développement, consacre la nécessité d’une participation directe des
entités territoriales décentralisées et des populations à l’action internationale. L’Union
Européenne, fait appel, pour la première fois en 1989, à l’expression de « coopération décentralisée
pour le développement », dans la convention de Lomé IV signée avec les pays d’Afrique, des
Caraïbes et du Pacifique (ACP). La coopération décentralisée correspond mieux à une nouvelle
vision de la gouvernance qui refonde les relations internationales. C’est une forme de coopération
plus horizontale, que la coopération gouvernementale et la coopération multilatérale, soumises à
des critiques sévères de la part d'acteurs de la société civile. Elle a permis notamment aux
collectivités locales et régionales d'Europe et des pays en voie de développement de collaborer
dans le but commun d’améliorer la vie de leurs citoyens. Sans être uniquement un outil d’aide à
l’amélioration de l’action publique, c’est un cadre de rencontre partenarial facilitant les
interactions des différents acteurs faisant du monde un village planétaire. Elle permet pour l’intérêt
local d’aménager des cadres de d’apprentissage et de vulgarisation des bonnes pratiques et
d’appropriation des méthodes de mise en œuvre des politiques publiques à vocation sociales.
D'ailleurs, la difficulté associée à la communication des savoir-faire est si importante qu'elle passe
souvent par des mouvements de personnel compte tenu que ce sont les individus qui servent de
support au transfert technologique.
De façon générale, les textes officiels ne définissent ni le contenu, ni la finalité de la

coopération décentralisée. La pleine responsabilité des choix et des méthodes d’actions appartient
aux collectivités concernées. Toutefois, au regard des programmes et actions, l’on peut retenir que
la coopération décentralisée aurait pour objectif d’établir des liens durables entre collectivités
locales de différents pays allant du simple jumelage à la coopération proprement dite, et de
favoriser des interactions entre les organisations locales allant des services des collectivités, du
tissu associatif, des acteurs socio-culturels, des services publics, écoles, universités, hôpitaux, les
acteurs et actrices économiques. Plus précisément, l’absence de cadre politique précis laisse de
larges marges de manœuvre aux acteurs pour définir l’objet de leur relation. De ce fait, elle est le
plus souvent fondée sur des motivations de :
58
du Cameroun.
• « Rapprochement entre les hommes », une école de la solidarité, un espace de

rencontre interculturel ;
• Coopération au développement, coopération de proximité qui réalise des actions
concrètes répondant aux besoins des populations ;
• Soutient à la dynamique de démocratisation engagée au début des années quatre-
vingt-dix en Afrique subsaharienne, notamment par la consolidation du processus
de décentralisation.
SECTION II : L’APPORT ESCOMPTE DES POLITIQUES DE LOGEMENTS

SOCIAUX A L’AUNE DE LA DECENTRALISATION
Les collectivités locales constituent un des acteurs majeurs des politiques sociales
aujourd’hui, leur poids ayant été renforcé au fil des étapes de la décentralisation. L’habitat social
demeure à titre principal une compétence de l’État qui a la responsabilité de définir les grands
équilibres sociaux et territoriaux, d'assurer l'effectivité du droit au logement pour tous et de soutenir
l’essor du secteur du bâtiment. A ce titre, une responsabilité accrue des collectivités locales au niveau
décisionnel et opérationnel dans le secteur du logement social permettrait d’assurer une politique
redistributive plus représentative dans toute l’étendue du territoire (Paragraphe I) et une redéfinition
des procédures simplifiées d’attribution des logements (Paragraphe II).
PARAGRAPHE I : DECENTRALISATION DU LOGEMENT SOCIAL, UNE

POLITIQUE REDISTRIBUTIVE PLUS REPRESENTATIVE SUR L’ETENDUE DU
TERRITOIRE
La décentralisation du logement social va permettre que l’effort public soit redistribué

équitablement sur toute l’entendue du territoire, pour des conditions de vie plus compétitives et
attractives vecteurs de stabilisation des populations locales. Dans une visée d’efficacité en ce qui
concerne la crise de logement, la participation des localités à la définition des projets étatiques et leur
capacitation légitime à s’auto-organiser doit permettre d’améliorer la production des logements
sociaux pour une meilleure représentativité (A). Tout en assurant la prise en compte des cultures
constructives locales pour une meilleure efficacité des projets d’habitat (B).
A. AMELIORATION DE LA PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAUX
Il est certes connu que les grandes agglomérations urbaines sont, les moteurs de la
compétitivité et de l’innovation, donc de la croissance économique : la concentration
métropolitaine est vertueuse. Mais les inégalités sociales entre les capitales régionales, les
59
du Cameroun.
périphéries des métropoles ou dans des villes satellites sont aujourd’hui beaucoup plus fortes.
L’accès à un logement de qualité, bien entretenu et abordable est important dans toutes les localités
du territoire pour annihiler des potentiels conflits et revendications. Une diversité d’offres de
logement permettrait aux ménages présents de s’y fixer à cause de l’amélioration de leur cadre de
vie et à d’autres d’y être attirés pour les conditions économique et environnementales favorables.
Le centralisme de l’État a globalement coûté cher à la productivité nationale de logements sociaux
en rendant les collectivités territoriales passives qui attendent les décisions de « Yaoundé ». Les
projets partent « du haut vers le bas » sans aucune intervention du bas à une phase et ne tiennent
pas compte des réalités sociales des villes. Les effets y relatifs sont palpables au regard des
logements sociaux construits dans les villes qui sont insuffisants en nombre et non accessibles pour
toutes les catégories sociales. L’idée d’équité (fairness), élaborée et défendue par Rawls 35, prend
un sens concret lorsque l’on envisage des actions volontaristes de correction des inégalités qui
donnent un avantage aux démunis. Rawls insiste sur le fait que ceux qui sont moins bien lotis dans
la société méritent une attention particulière, notamment en raison du risque que fait courir leur
enfermement dans un statut inférieur à l’existence même d’une société politique. Les travaux
d’Amartya Sen, font sortir du strict cadre de la seule redistribution dans lequel évolue, pour
l’essentiel, la pensée de Rawls avec la notion de « capacité » (capability). Pour Sen, « la justice ne
consiste pas seulement à donner à tous l’accès à des biens privés (comme des produits
alimentaires), mais aussi à augmenter les aptitudes autonomes de chacun et à lui permettre de
devenir un acteur de sa propre vie, ce qu’on appelle empowerment »36. Les Collectivités
Territoriales Décentralisée ont donc désormais été capacités d’une certaine autonomie
organisationnelle et fonctionnelle pour impulser la construction des logements sociaux dans leurs
localités à travers divers instruments et facilitations pour lutter contre l’inégalité des térritoires. Il
s’agira d’assurer :
▪ La planification globale des projets de logements sociaux à travers les plans de

planifications urbaines (Plan d’Occupation des Sols, Plan locaux de
Développement, Programme Nationaux de Développement Urbain, Plan Directeur
de l’Urbanisme)
▪ L’avènement d'un cadre de concertation des problématiques du logement social,
dans le cadre fédérateur de la collectivité locale ;
▪ Le financement du logement social.
35
John Rawls, Théorie de la justice, Paris, Seuil, 1971.
36
Amartya Sen, L’idée de justice, Paris, Flammarion, 2010.
60
du Cameroun.
Dans le cadre de la Coopération Décentralisée, les CTD sont désormais munies des
attributions leurs permettant de rechercher les partenariats vers les axes sus cités pour contribuer
à la politique publique de logements sociaux dans son sens « explicite » à savoir :
▪ Résoudre la crise du logement via la relance de la construction de logements

sociaux,
▪ Favoriser la mixité sociale en cherchant à rééquilibrer les territoires en termes de
répartition des différentes catégories de logements,
▪ Soutenir le développement durable en contraignant les opérateurs à respecter des
normes environnementales,
▪ Rapprocher les lieux de décision des territoires où s’expriment les besoins ...).
Ce sens peut également être « implicite » :
▪ Relancer la construction de logements sociaux pour soutenir économiquement

l’activité du bâtiment dans les territoires,
▪ Participer à ne plus faire peser sur le seul pouvoir central la responsabilité financière
d’une politique sectorielle...).
En outre, le secteur de l’habitat étant très pourvoyeur d’emploi, la décentralisation du

logement social va multiplier le capital humain et assurera l’égalité des chances en termes de
formations pour accroître les compétences des populations locales. Une telle politique, dans un
monde où le capital humain, du fait de coûts urbains élevés, s’étale en périphérie des métropoles
ou dans des villes satellites, façonneraient un monde où subsisteraient des bosses et des creux,
mais où les creux ne seraient plus des trappes à chômage et où les bosses embrasseraient des
espaces plus étendus.
B. PRISE EN COMPTE DES CULTURES CONSTRUCTIVES LOCALES POUR UNE

PRESERVATION DE L’IDENTITE DU TERROIR
La décentralisation reste un atout pour la population locale dans ses entreprises de

négociation avec les autorités dans la mise en œuvre des projets de développement dans les villes.
Elle doit permettre d’accéder à quelques bons résultats en termes de coût, de reproductibilité et de
réponse aux besoins réels. En effet à l’aune de la décentralisation, le citoyen prend vite conscience
de l’important rôle d’instrument à court et à long terme qu’est le développement local. Pour rappel,
l'un des objectifs de la décentralisation est de renforcer les identités locales qui susciteraient à leur
tour des dynamiques d'actions collectives autour de projets de développement à l'échelle des
61
du Cameroun.
collectivités locales. Les projets de logements sociaux rencontrent des difficultés d’intégration
dans certaines régions du fait qu’ils ne tiennent pas compte des besoins réels de la population et
sont parfois inadaptés à leurs environnements. C’est la résultante du centralisme de la politique
étatique qui téléporte les projets dans les villes en ignorant les spécificités. L’histoire des villes
montre que les bâtisseurs ont toujours su faire évoluer leur habitat en tirant le meilleur parti des
ressources disponibles localement en réponse à leurs besoins et en regard des contraintes
économiques, sociales et climatiques locales. Selon JULIUS MWELU37 « partout dans le monde, les
sociétés ont développé des cultures constructives spécifiques résultant en des architectures «
contextuelles » correspondant à des modes de construction et d’habiter singuliers. Celles-ci ne sont
pourtant pas statiques. Elles ont été amenées à évoluer en fonction de nouvelles possibilités offertes
avec l’évolution des sociétés et notamment lors d’échanges avec d’autres contrées en matière de
savoir-faire ou de matériaux de construction. Ces cultures constructives locales ont souvent été
liées à la nécessité reconnue par les sociétés traditionnelles : l’équilibre entre l'homme et la nature
qui l’entoure. Cette quête ancienne correspond à ce que l’on qualifie aujourd’hui de «
développement durable », plus qu’une nécessité ». Durant toute la dernière décennie, la culture
émergente de la durabilité a stimulé une pratique de conception de plus en plus sensible à ce qui
nous entoure, clarifiant le principe, fortement soutenu par l'anthropologie, selon laquelle la
reconnaissance de l'identité des lieux est la base de toute action sur le territoire. L'identification
des caractéristiques et des valeurs de l'identité est donc un outil essentiel pour comprendre la
complexité des lieux physiques, historiques et culturels. Leur analyse minutieuse et une relecture
sous clés contemporaines doivent diriger le projet de logement social en chaque lieu où il
s'implante indépendamment de l'aspect cosmopolite de l'espace urbain. Ceci reportera à l'actualité
les caractères qui ont marqué les lieux, et qui, au fil du temps, nous ont donné leur identité.
L'affirmation de la notion d'identité est aujourd'hui, l'un des principes d'importance fondamentale,
dans l'orientation des politiques innovatrices de développement urbain portées sur la qualité de vie
et sur la valorisation du patrimoine matériel et immatériel. L'identité est aussi dépositaire des
valeurs culturelles sous clé de la durabilité économique et environnementale. La décentralisation
doit permettre de capter les savoirs faires des villes à divers niveaux de la vie d’un projet : prise
de décision sur la localisation, répartition des activités et mode de gestion du terroir et des milieux
urbains, compositions architecturales, matériaux et organisation de la construction. La
construction des logements sociaux répond également à certains objectifs socio-culturels précis en
37
Julius Mwelu, « Valoriser les cultures constructives locales pour une meilleure efficacité des programmes
d’habitat ».
62
du Cameroun.
matière d’aménagement du territoire. Le logement social participe à la redéfinition de l’espace

urbain tout comme l’aménagement urbain en redistribuant des populations dans l’espace, c’est une
forme de politique de peuplement. Il est facile de noter et ceci depuis plus d’une dizaine d’années
déjà, son succès croissant dans les pays dits du tiers monde. Ce mixage de groupe favorise
l’intégration socio-culturelle grâce à l’interaction des différents groupes d’individus. Le logement
social dans ce processus est l’instrument privilégié dans les stratégies publiques visant la
reconversion de quartiers d’habitat social jugés obsolescents d’un point de vue physique comme
économique. Des pratiques en cours, on assiste à une redéfinition des frontières entre interventions
publiques, logement social et accession à la propriété. La politique dans le cas d’espèce devient
non seulement une responsabilisation locale et individuelle, en lieu et place de régulations
centralisées et tournées vers la redistribution, mais aussi une stratégie pour stimuler la participation
croissante et interactive des différents pôles constituant l’espace urbain. Les projets de logement
sociaux mis en place ne justifient pas leurs valeurs d'être et la légitimité culturelle proclamée qui
chère au projet politique actuel qui prône « le vivre ensemble ».
PARAGRAPHE II: CADRE DE REDEFINITION DES PROCEDURES SIMPLIFIEES

D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS
Répondre aux attentes de transparence et d’égalité de traitement dans le cadre de la réforme

du service public est essentielle. A cet effet la décentralisation a été plébiscitée comme un moyen
d’améliorer l’efficacité et la qualité des services publics. Au niveau de la politique de logements
sociaux, le transfert du service public du niveau central au niveau local doit entraîner la modification
des niveaux de prise de décision et de la structure de l’emploi (A). La nécessité de redéfinition des
procédures écrites simplifiées et d’outils de traitement des situations pour garantir aux demandeurs
un traitement équitable n’en est qu’une résultante (B).
A. MODIFICATION DU NIVEAU DE PRISES DE DECISION
Au plan opérationnel, la formalisation des procédures de gestion de la demande et des

attributions en vue de leur meilleure adaptation à l’environnement représente un enjeu majeur de
sécurisation des pratiques internes et d’efficacité sociale. En s’inspirant des expériences de
certains pays il en ressort que trois dimensions doivent être prises en compte, le cadre législatif et
règlementaire, les attentes de transparence et d’égalité de traitement, l’évolution de la demande et
de l’offre. A ce titre les procédures se doivent d’être définies concomitamment au niveau national
ou régional (1) et au niveau local (2) :
63
du Cameroun.
1. Niveau national ou régional
Il s’agit généralement de réglementations très précises qui définissent les procédures

d’attribution et qui s’appliquent directement aux organismes. On retrouve ce système au
Luxembourg (arrêté grand-ducal définissant les plafonds de ressources, les critères de sélection et
les modalités d’attribution) ; en Allemagne, où les règles régissant l’attribution des logements
conventionnés sont définies au niveau fédéral et régional dans le cadre de la loi sur le
conventionnement des logements (plafonds de ressources, bon d’accès au logement, rôle de la
commune, modalité de sélection des candidats et d’attribution) ; en Belgique au niveau des
Régions qui disposent d’une compétence exclusive en matière de logement social, et en France
(dispositions spécifiques de portée nationale).
Dans ces systèmes nationaux ou régionaux, l’organisme dispose généralement de peu de

marge de manœuvre. Les procédures d’attribution sont directement déterminées par la nature des
textes réglementaires.
De surcroît, dans certains pays (Allemagne, Luxembourg, Italie) la marge de manœuvre de

l’organisme se limite à choisir un candidat sur une liste de trois candidats proposée soit par la
commune pour chaque logement à attribuer (Allemagne), soit par une commission autonome
d’attribution (Luxembourg), soit par différents réservataires pour des quotas de réservation allant
de 50 à 100% (État, communes, entreprises en France où les réservataires ne présentent en général
qu’un candidat par logement), (État, Régions, et communes en Italie).
Exception faite de la France où l’État central exerce directement ses prérogatives par
l’intermédiaire des Préfets (réservation directe de 30% des logements), l’État ou la Région délègue
en général ses compétences aux communes qui assurent avec des degrés de liberté différenciés,
l’exercice et la mise en œuvre des dispositions nationales, principalement pour assurer l’accès au
parc social des groupes cibles (sans-abri, personnes à faibles ressources, groupes spécifiques). La
commune est en général chargée d’appliquer les textes réglementaires Mais elle dispose également
de la possibilité de choisir les moyens les plus appropriés, notamment en Allemagne, quant aux
modalités d’exercice de ces droits de réservation.
2. Au niveau local
Elles peuvent être de deux natures :
✓ En référence à des directives cadres établies au niveau national
Dans ce cas, l’État se borne à définir les grandes priorités quant aux catégories de
population qu’il considère être dans le « besoin » et pour lesquelles des solutions doivent être
64
du Cameroun.
mises en œuvre au niveau local. Dans ce cadre, les communes, pour leur propre patrimoine public
ou en partenariat avec les organismes d’habitat social indépendants, se doivent de définir leur
propre politique locale d’attribution et de la publier, afin de fixer clairement les priorités et les
solutions envisagées pour les groupes cibles prioritaires identifiés par l’État (listes d’attente
prioritaires, réservation, attribution directe, délégation de pouvoir, partenariat, etc...). Ce système
permet d’adapter les priorités nationales à la diversité des besoins locaux et la nature du patrimoine
et obligent les communes à définir une politique locale d’attribution (lisibilité). Il convient de noter
que ces contraintes s’appliquent non pas directement à l’organisme mais à la collectivité locale
(délégation de pouvoir) qui est chargée de les répercuter sur les organismes. La notion de
partenariat au niveau local est donc essentielle dans ce système. Ici intervient d’une part la
réservation communale (minimum de 50% en Angleterre, 25% au Danemark) mais surtout le
conventionnement local (gestion de liste d’attente commune Municipalités/ Housing Associations
en Irlande et en Angleterre, majoration de réservation pouvant aller jusqu'à 100% en Angleterre,
conventions spéciales communes/sociétés de logement au Danemark).
✓ Sans véritable directive nationale

C’est le cas des Pays-Bas où dans le cadre de la réforme de la politique du logement mise
en œuvre dans les années 90 selon trois idées fortes : décentralisation, dérégulation, autonomie.
Les collectivités locales se sont vues transférer des pouvoirs accrus en matière de politiques locales
d’attribution sans véritable cadre national d’intervention. En effet, les collectivités locales
disposent de la liberté d’appliquer ou de ne pas appliquer un article de la loi sur le logement de
1993, qui leur permet d’exiger un permis d’habiter, lequel leur donne le pouvoir de contrôler
l’attribution de tous les logements, sociaux ou libres, sur leur territoire communal dès lors que leur
niveau de loyer fixé administrativement par un système de points-qualité est inférieur à un plafond
défini par l’État (963 NLG). Ce puissant instrument d’intervention leur permet de mettre en œuvre
une véritable politique d’attribution des logements « bon marché » en les affectant prioritairement
aux ménages à niveau de revenus correspondants (taux d’effort). Quand il est appliqué, cet
instrument permet de mieux répartir la charge sur l’ensemble des opérateurs et évite ainsi de la
concentrer sur le parc communal ou sur le parc des Corporatie (organismes de logement social
coopératifs ou fondations). Des critères sont définis au niveau local par arrêté municipal. On
distingue généralement les critères d’inscription (lien résidentiel ou professionnel avec la région -
contrôle de la mobilité), les critères de convenance (adéquation du logement au besoin et à la
solvabilité de la demande), et les critères d’urgence. L’application de ce permis d’habiter peut-être
déléguée par convention au propriétaire bailleur. Quand ce permis d’habiter n’est pas mis en
65
du Cameroun.
œuvre, l’attribution des logements sociaux s’opère au moyen de conventions locales établies entre
la Commune et les Corporatie. Ce système laisse une grande liberté au niveau communal et
explique la grande diversité des systèmes d’attribution existant au niveau local et le développement
progressif de systèmes ‘’innovants’’, tel que le modèle de Delft (attribution par petites annonces
personnalisées).
B. DES PROCEDURES ECRITES SIMPLIFIEES
Le logement mobilise des politiques publiques nationales et locales. Le rôle de l’État, justifié
en tant que garant de la solidarité nationale et du fait de l’importance du logement comme vecteur
d’activités économiques, d’emplois, de recettes fiscales et de développement durable, doit évoluer
avec la décentralisation. A ce titre, pour des besoins d’efficacité de la politique de logement, la
décentralisation rendra plus accessibles les critères d’attributions. Le processus d’attribution doit
répondre à des principes de déontologie qui garantissent les droits des demandeurs. De manière
générale, la réglementation doit être transparente et en évolution constante par adaptation régulière
des procédures et des pratiques. L'attribution des logements locatifs sociaux participe
impérativement à la mise en œuvre du droit au logement reconnu comme universel, afin de
satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées.
L'attribution des logements locatifs sociaux doit notamment prendre en compte la diversité de la
demande constatée localement ; elle doit favoriser l'égalité des chances des demandeurs et la mixité
38
sociale des villes et des quartiers » . Au regard de ces objectifs, les Collectivités territoriales
Décentralisées dont la Commune est le premier maillon doivent jouer un rôle primordial en
fonction de leurs compétences et l'Etat s’assurera de veiller au respect strict des règles d'attribution
de logements établies. Il s’agira de garantir à travers les critères élaborés l’accès aux logements
sociaux aux populations nécessiteuses. De la diversité d’approches et des itinéraires d’attribution
des expériences probantes, il en résulte que les critères d’attribution sont de trois catégories
définies comme suit :
▪ Critères d’inscription : conditions légales pour postuler (revenus, statut, domiciliation,

nationalité...). Il s’agit des conditions légales d’accès au logement social et d’inscription
sur les listes d’attente, définies soit au niveau national, régional ou local.
▪ Critères de priorité : classement des candidats sélectionnés (critères objectifs de priorité).
Il s’agit ici de définir l’ordre d’attribution des logements aux différents candidats ayant
passé le premier filtre de l’inscription
38
L’article L.441 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), France
66
du Cameroun.
▪ Critères de convenance : adéquation du logement avec le ménage sélectionné (taux

d’effort, taille...). Ces critères relèvent de données normatives (nombre minimum et
maximum de m2 par personne) et positives (affecter les logements aux loyers les plus
faibles aux candidats disposant de faibles revenus, problématique de taux d'effort et de
minimum de reste à vivre). Ils disposent le plus souvent d'une dimension qualitative et sont
définis et appliqués au niveau local. Ainsi, le revenu du ménage peut in fine être pris en
considération au niveau des critères locaux de convenance alors qu'il ne figure pas dans les
critères nationaux d'inscription (absence de plafonds de ressources).
Il s’agit ici de définir des outils visant à divers échelons à recenser les besoins. De ce qui
précède, il y’a urgence de faire des réformes dans la gestion du Parc de logement existant pour une
rencontre plus efficace entre l’offre et la demande afin de garantir l’équitabilité d’accès à tous.
Cette réforme devra se traduire par une meilleure coordination entre tous les acteurs et une
clarification des pratiques impliquant les éléments suivants :
- Information complète sur l’offre de logements sur un bassin d’habitat, accessible à tous
les demandeurs avec la possibilité de déposer une demande par Internet. Il s’agit ici de développer
une information nationale sur les dispositifs existants et/ou innovants tels que la plateforme
numérique nationale de l’offre locative sociale (Système d’enregistrement de la demande et offres
disponibles). Les demandes seront inscrites sur un fichier commun de la demande à l’échelle du
bassin d’habitat ;
- Systématisation de l’adoption de méthodes objectives du traitement interne des dossiers
de demandeurs par l’organisme, en vue de la présentation des candidatures à la commission
d’attribution. Ces méthodes, qui seront rendues publiques et dont l’application pourra être vérifiée,
impliquent des relations nouvelles avec les réservataires afin qu’ils en partagent la mise en œuvre.
Elles répondront à des critères définis localement entre les partenaires concernés sur un territoire,
dans le cadre de principes généraux définis au niveau national ;
- Adoption d’une charte d’attribution par les acteurs étatiques et promoteurs immobiliers
pratiquant le social qui sera rendue publique ;
- Renforcer les processus d’élaboration collective et citoyenne : les processus de décisions
programmatiques doivent être bien plus ouverts que les seules commissions d’enquête ou
processus habituels. Les Programmes de Logements Sociaux et plans locaux d’urbanisme doivent
être l’occasion de vastes consultations citoyennes. Leurs phases d’élaboration et d’adoption est en
effet un acte politique majeur des pouvoirs publics et des collectivités quant aux transports, aux
67
du Cameroun.
équipements collectifs et aux orientations sur le logement et le cadre de vie, qui justifie un cadre
de débat bien plus approfondi avec les citoyens.
En conclusion, ce chapitre nous a permis de faire une exhaustive présentation des avantages
de la décentralisation appliquée à la politique du logement Social en s’inspirant des expériences
probantes des autres pays qui pourraient en profiter aux pays d’Afrique subsaharienne. La première
section a présenté la plus-value liée à l’élargissement de la catégorie des acteurs en charge des
logements sociaux, qui à travers l’évolution de la réglementation en la matière conduit à
l’étoffement ou au renouvellement des acteurs à compétences réelles et répond au nouveau mandat
de la coopération dite de développement en libérant le cadre de coopération et de partenariat. La
seconde section traite des retombées probantes de la politique du logement social sous l’égide de
la décentralisation. En termes de retombée positive, on note une redistribution plus représentative
des projets de construction de logement dans toute l’étendue du territoire et ensuite une opportunité
de rendre les logements accessibles équitablement à tous par l’allègement du niveau de prise de
décision et la simplification des procédures d’attribution. Cela permettra de réduire la compétition
autour de l’accès au parc existant qui ne favorise pas la cohérence sociale et penser un
environnement équitable pour les projets futurs.
Conclusion première partie

Cette première partie qui traite de la Genèse et de l’évolution des politiques publiques
de logements sociaux en Afrique Subsaharienne nous révèle que le logement social est au cœur
des politiques publiques de développement depuis les indépendances. L’historique de
l’intervention étatique qui a été faite montre le caractère dynamique de cette politique au
Cameroun en deux temps. Le temps de la construction d’une logique d’action évolutive à travers
la majestuosité de l’Etat dans la construction des logements dès 1960 à 1980 et la phase de la crise
de la capacité intervention ayant conduit à la mutation de l’action de l’Etat dans le secteur du
logement social au sortir des années 90. L’analyse des effets produits par l’adoption des
mécanismes et principes résultant de la mutation du rôle de l’Etat sont plutôt querellés du fait
qu’ils sont sources de discrimination et d’inégalités. En effet le trop centralisme de cette politique
de par son animation institutionnelle et fonctionnelle produit des résultats à effets mitigés. Le fait
que le thème du logement social englobe en soi, plus que tous les autres thèmes relatifs aux autres
68
du Cameroun.
études sociales, doit véritablement interpeler les pouvoirs publics pour l’atteinte des objectifs
visés. L’accommodation de cette politique centralisée de logement sociaux au contexte
d’implémentation des réformes structurelles liées à la décentralisation née des exigences
internationales actives, et du nouveau militantisme de la proximité n’est plus à démontrer pour une
possible sortie de la crise du logement et du logement social en particulier. En effet l’élargissement
de la catégorie des acteurs en charge du logement sociale que garantit la Décentralisation permet
la participation de nouveaux acteurs locaux et internationaux dans le cadre de la coopération
Décentralisée. En effet les CTD, qui gagnent en autonomie ont plus de marge d’interactions dans
le cadre de la libéralisation du cadre de coopération et de partenariat. Cette émulation participative
est un indicateur important de l’amélioration du bien-être des populations qui exercent leurs droits
de regard à travers les organisations de la société civile pour le développement de leur localité.
L’apport de la décentralisation appliquée à la politique de logement sociaux au Cameroun doit
contribuer à la rendre plus représentative sur toute l’étendue du territoire et équitable l’accès aux
logements sociaux construits par l’Etat par voie de simplification des procédures d’attribution. La
nécessité de circonscrire le problème à savoir la continuité des mécanismes et pratiques qui créent
la compétition autour de l’accès et de la gestion du parc existant, et l’appel à un changement de
paradigme d’intervention de l’Etat dans la production future des logements sociaux pour plus de
représentativité s’impose d’elle-même. Poser le problème du parachèvement de la politique de
logement social vers un modèle en synergie avec la gouvernance locale n’est dans ce cas superflu.
69
du Cameroun.
Deuxième partie : La portée de la politique des logements sociaux à l’ère de la

décentralisation au Cameroun
70
du Cameroun.
La sortie des premiers Programmes d’Ajustement Structurel menés dans les années 1980
et reposant sur une série de mesures à caractère exclusivement macro-économique, ont laissé les
économies des Etats africains en décrépitude. Les conséquences sociales sont insoutenables. Face à
ce constat, les bailleurs internationaux tenus par la volonté de promouvoir le nouveau paradigme
économique dit néolibéral vont peu à peu s’intéresser aux cadres institutionnels nationaux et locaux
de mise en œuvre de l’agenda néolibéral, à travers de grands programmes de réforme des Etats. En
matière d’action sociale, cela consiste à modifier à la fois le cadre institutionnel, les modalités
d’intervention des acteurs et le contenu même des politiques publiques, en s’articulant autour de trois
mots d’ordre qui forgent la doctrine de la bonne gouvernance : privatisation, décentralisation et
participation. Dans ce sillage et sous l’impulsion des institutions internationales, les Programme de
développement durable à l’horizon 2030 dès l’entame des années 1990 sont adoptés par les Etats
Africains. Au Cameroun, les changements sont observés et le gouvernement ratifie les accords
internationaux en adoptant les objectifs de développement durable dans les stratégies et les plans de
développement nationaux39. Le troisième chapitre de ce travail présentera comment la
décentralisation a impacté le secteur du logement social, pour rendre compte de comment un discours
globalisant imposé par les organes de financements internationaux est approprié par les institutions
nationales et transformé en mesures concrètes. L’énoncé des limites de ce changement de paradigme
d’intervention étatique et les éventuelles perspectives feront l’objet du dernier chapitre.
39
SND30
71
du Cameroun.
CHAPITRE III : EVALUATION DES IMPACTS DE LA DECENTRALISATION

APPLIQUEE A LA POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX AU CAMEROUN
INTRODUCTION
La décentralisation brandit par l’ensemble des grandes organisations internationales

comme la solution aux problèmes politiques, économiques et sociaux des pays en développement
dont ceux de l’Afrique Subsaharienne a modifié structurellement les Etats. Il s’est agi
particulièrement d’adopter de nouveaux principes de gestion des affaires publiques pour atteindre
le « développement ». La décentralisation apparaît en premier lieu comme un facteur de
démocratie face à la tendance qu’on eut pendant longtemps de nombreux États à concentrer tous
les pouvoirs entre leurs mains. Il semble que l’argument « selon lequel la décentralisation permet
aux citoyens de se sentir plus proches de la prise de décision » soit « unanimement reconnu »
(Greffe, 2005). Du côté des décideurs Africains, il semble en effet que si le principe même de la
décentralisation a provoqué de nombreux débats, au moment des premières lois de décentralisation
au Cameroun il s’est rapidement imposé comme un quasi impensé politique dépassant largement
les clivages politiques. C’est en tout cas un mouvement structurel irréversible qui charpente les
différentes avancées législatives depuis pratiquement trois décennies (Section I), et dont les
résultats pour la population restent mitigés (Section II).
SECTION I: ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE DE LA POLITIQUE DU

LOGEMENT SOCIAL SOUS LA DECENTRALISATION
La mise en place des réformes de décentralisation est un processus qui nécessite plusieurs
étapes décisives. En ce qui concerne la politique des logements sociaux, les enjeux sont d'une
importance capitale dont la pertinence es fonction du contexte sociopolitique et économique. Dans
un premier temps, il s’est agi d’élaborer les textes de loi (Paragraphe I) et dont la mise en pratique
dénote plutôt d’une continuité systémique au lieu d’une rupture de paradigme d’intervention
(Paragraphe II).
PARAGRAPHE I : LES AVANCEES LEGISLATIVES
Le processus de décentralisation en marche au Cameroun depuis plusieurs années

maintenant résulte de la réforme constitutionnelle de 1996. La constitution du Cameroun dans son
titre I (De l’État et de la Souveraineté), fixe l’objectif de la décentralisation.
72
du Cameroun.
Article 1er et alinéa 1 stipule que « La République du Cameroun est un État unitaire
décentralisé ». Les aménagements de nature à impulser le secteur des logements sociaux ont été
apportés sur le plan juridique et institutionnel (A), favorisant le renforcement des missions de certains
acteurs et l’émergence d’autres (B).
A. CADRE JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL

Le titre X (Des Collectivités Territoriales Décentralisées) dans la constitution de 1996, fait
la consécration de la décentralisation territoriale en définissant les CTD et les échelons de la
décentralisation au Cameroun.
Article 55 alinéa 1 qui stipule que « Les collectivités territoriales décentralisées de la
République sont les régions et les communes ».
Il faut attendre le 22 juillet 2004, pour que cette décentralisation constitutionnelle prenne
corps par le vote et la promulgation des trois dites « Lois de décentralisation ».
- La première, la Loi N°2004/017 portant orientation de la décentralisation,
est celle qui fixe les règles générales applicables en matière de décentralisation
territoriale. Elle définit la décentralisation, indique les domaines de
compétences transférables et les modalités d’exercice des compétences transférées.
- La seconde, la loi n° 2004/018 fixant les règles applicables aux communes, définit
le statut de la commune en tant que CTD. Elle spécifie les compétences qui lui sont
dévolues, ainsi que les modalités d’exercice desdites compétences. En alinéa 1 de
l’article 2 on peut lire « La commune est la collectivité territoriale décentralisée de
base ».
- Et la dernière, loi n° 2004/019 fixant les règles applicables aux régions,
elle définit le statut de la région en tant que CTD, précise ses compétences, ainsi
que leurs modalités d’application. Ressort territorial suprême du syndicat de
communes au Cameroun, la région est en même temps le 1er niveau de la
décentralisation de l’Etat, conformément aux dispositions de la Constitution de la
République. L’alinéa 1 de son article 2 stipule que « La région est une collectivité
territoriale décentralisée constituée de plusieurs départements ».
En termes d’avancée, la loi N°2019/024 du 24 décembre 2019 portant Code Général des
Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD) est promulguée. Elle renforce l’autonomie des
autorités locales avec un engagement de porter à au moins 15% des recettes de l’Etat aux CTD.
Cette nouvelle étape du processus de décentralisation marque un pas important pour l’unicité des
73
du Cameroun.
régions, et donc en faveur du vivre-ensemble et du multiculturalisme. Les principales innovations

portées par ce code sont :
• Un allègement de la tutelle ;
• Un renforcement des compétences transférées aux CTD ;
• Un renforcement de l’autonomie fonctionnelle ;
• Un transfert direct des ressources ;
• Un régime financier plus précis ;
• Une participation des populations pour la confection du budget et le choix des
projets prioritaires, à travers les représentants des quartiers et des villages ;
• Une définition avancée du statut de l’élu local ;
• Une précision accentuée des compétences entre la Communauté urbaine et la
commune d’arrondissement.
• L’élection de Maires des Communautés urbaines, en remplacement des Délégués
du gouvernement jusqu’ici nommés
Par ailleurs, sera mis en place un statut spécial des régions du Nord-ouest et du Sud-ouest, qui
tiendra compte de l’héritage linguistique et de la common law. Le Programme National de
Gouvernance est mis en place et préconise également la pleine participation des citoyens à la
gestion des affaires publiques.
S’en est suivi l’élaboration et la révision d’une panoplie d’instruments légaux de

planification urbaines qui englobent le secteur de l’habitat et du le logement social. Ces instruments
sont de deux ordres : ceux consacrés par la loi sur l’urbanisme et ceux issus de la pratique des acteurs
de la gestion. Parmi les lois il y’a la loi n° 2004/003 du 21 avril 2004, régissant l’urbanisme, qui
instaure de nouveaux documents de planification urbaine, renforce le rôle des communes en matière
de gestion urbaine, clarifie les responsabilités des promoteurs, de l’Etat et des communes dans les
opérations d’aménagement foncier. Elle simplifie aussi les procédures relatives à l’utilisation des sols
et la construction. On y trouve comme documents de planification urbaine le plan Directeur
d’Urbanisme (PDU), le plan d’occupation des sols (POS), le plan de secteur (PS), le plan Sommaire
d’Urbanisme (PSU). Ces outils déterminent les conditions d’utilisation de l’espace en prenant en
compte les zones constructibles, réservées aux activités économiques et d’intérêt général, les besoins
de déplacement, et la prévention des risques. Le tableau ci-dessous donne une définition de chacun
de ces instruments.
74
du Cameroun.
Tableau 2: les documents de planification urbaine consacrés par la loi n° 2004/003 du 21 avril
2004 régissant l’urbanisme.
Instruments Compétences Approbation

Le Plan Directeur Orientations fondamentales de Par arrêté préfectoral
d’Urbanisme (PDU) l’aménagement d’un territoire urbain,
destination des sols et programmation des
équipements. Peut couvrir plusieurs
communes
Le Plan d’Occupation Affectation des sols et des règles qui régissent Par arrêté du préfet
des sols (POS) sur le moyen terme. avec approbation du
conseil municipal et
avis des sévices
locaux.
Le Plan de Secteur (PS) Organisation et modalités techniques Par arrêté municipal
d’occupation des sols, pour une partie d’une après délibération du
localité couverte par un plan d’occupation conseil communal.
de sols.
Le Plan Sommaire Affectation des sols et définition du Par arrêté municipal,
d’Urbanisme périmètre de chacune des zones après délibération du
d’affectation, en attendant que la commune conseil municipal et
urbaine se dote d’un plan d’occupation des avis des services
sols locaux en charge des
questions urbaines
Source : document de stratégie nationale de réduction de la pauvreté en milieu urbain.
En plus de ces documents, six actes administratifs sont prévus par la loi.
Le tableau ci-après résume ces documents administratifs.
Tableau 3: Actes administratifs relatif à l’utilisation des sols et la construction (loi sur
l’urbanisme 2004).
Le certificat d’urbanisme Document d’information sur les règles d‘urbanisme et les

servitudes administratives auxquelles est assujetti un terrain
L’autorisation de lotir Utilité Préalable à la création d’un lotissement
Le permis d’implanter Exigé pour toutes les constructions précaires, sommaires ou
temporaires, ainsi que toutes les constructions projetées sur les
dépendances du domaine national.
Le permis de construire Autorise une construction après vérification de sa conformité
avec les règles de l’art et les règles d’urbanisme en vigueur.
Le permis de démolir Actes Autorise la destruction partielle ou totale d’un
immeuble bâti
75
du Cameroun.
Source : document de stratégie nationale de réduction de la pauvreté en milieu urbain.

Le décret N° 2004/320 du 08 décembre 2004 portant organisation du Gouvernement
renforce les missions du Ministère du Développement Urbain et de l’Habitat en ce qui concerne le
logement social. Il est de ce fait chargé de :
▪ La mise en œuvre de la politique de l'habitat social ;
▪ L’élaboration et la mise en œuvre d'un plan d'amélioration de l'habitat, tant en
milieu urbain qu'en milieu rural ;
▪ La définition et le contrôle de l'application des normes en matière d'habitat.
En prévision des nouvelles approches en matière d’habitat, le cadre législatif et
réglementaire a été revu pour réorganiser les professions d’architecte, d’urbaniste, de géomètre et
d’ingénieur. De lois ont été promulguées portant organisation de la profession de promoteur
immobilier et d’agent immobilier. Les instruments fournis par les acteurs de la gestion urbaine sont :
- Le contrat objectif et le contrat de ville, adopté par les villes de Yaoundé et Douala,
ce contrat vise à résorber le passif financier des deux communautés. Cette démarche
conditionne la mobilisation des fonds de l’agence française de développement et
s’est concrétisée par l’établissement d’une convention de dettes et par l’engagement
des deux parties ;
- Le contrat ville quant à lui, est encore à ses débuts et expérimenté dans les villes de
Douala et de Yaoundé. Il engage plusieurs partenaires au développement urbain
(Gouvernement, municipalités, secteur privé, société civile, et les structures
communautaires). Il facilite l’octroi de crédits au développement de la ville.
Tous ces instruments ont pour objectif d’organiser et de réguler le secteur du logement et de l’habitat
en zone urbaine en particulier. Quels sont dès lors les acteurs de la mise en œuvre de ces instruments
B. LES ACTEURS DU LOGEMENT SOCIAL

Depuis 2004, les aménagements ont été faits au niveau institutionnel en ce qui concerne
les missions relatives au développement urbain et à d’aménagement du territoire. Au niveau
institutionnel le cadre des acteurs s’est vu renforcé pour certains et élargi pour d’autre (1), impliquant
une remodélisation des acteurs fonctionnels (2).
1. Les acteurs institutionnels
Sur la période 2020 - 2030 dans le cadre de la seconde phase de la Vision 2035 à travers la
mise en œuvre de la Stratégie Nationale de Développement 2020-2030, le Gouvernement du
Cameroun envisage de mettre sur pied un Programme de Modernisation Urbaine qui permettra
d’améliorer l’accès au logement et aux autres services sociaux (éducation, santé, eau, énergie…). Ce
76
du Cameroun.
plan sera applicable à toutes les communes du Cameroun et il sera mis sur pied un kit d’infrastructures
et d’équipement harmonisés, au niveau des collectivités territoriales décentralisées. Ce kit définira le
minimum et la qualité des infrastructures et des équipements requis dans une collectivité territoriale
décentralisée selon sa taille et son économie y compris les énergies renouvelables. Les institutionnels
en charge de mettre en œuvre ladite politique sont :
- Le MINDUH, qui s’occupe des questions urbaines ainsi que du développement de
la politique de l’habitat ;
- Le MINDCAF s’occupe de la préparation, de la mise en œuvre et de l’évaluation
de la politique domaniale, foncière et cadastrale ;
- Le Ministère de la décentralisation et du développement local qui est créé en
2018 pour parachever le processus de décentralisation né de la modification constitutionnelle de 1996.
Depuis 2004, les missions relatives au développement urbain et à l’aménagement du
territoire confiées au Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain sont renforcées pour assurer
en matière d’habitat :
▪ La mise en œuvre de la politique de l'habitat social ;
▪ L’élaboration et la mise en œuvre d'un plan d'amélioration de l'habitat, tant en
milieu urbain qu'en milieu rural ;
▪ La définition et le contrôle de l'application des normes en matière d'habitat.
. Le MINDDVEL qui en s’appuyant sur les trois lois dites de la décentralisation citée dans
le chapitre précédent, accompagne les Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD) jouissant
désormais d’une certaine autonomie en matière de planification et de programmation des projets de
développement social. Elles peuvent désormais contribuer à la politique publique de logements
sociaux dans son sens « explicite » à savoir :
▪ Résoudre la crise du logement via la relance de la construction de logements

sociaux,
▪ Favoriser la mixité sociale en cherchant à rééquilibrer les territoires en termes de

répartition des différentes catégories de logements,
▪ Soutenir le développement durable en contraignant les opérateurs à respecter des

normes environnementales,
▪ Rapprocher les lieux de décision des territoires où s’expriment les besoins ...).
Ce sens peut également être « implicite » :
77
du Cameroun.
▪ Relancer la construction de logements sociaux pour soutenir économiquement

l’activité du bâtiment dans les territoires,
▪ Participer à ne plus faire peser sur le seul pouvoir central la responsabilité financière
d’une politique sectorielle...).
Le FEICOM entendu Fonds Spécial d’Équipement et d’Intervention Intercommunale et les

Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD) responsables du développement local, jadis sous
tutelles du Ministères de l'Administration territoriale et de la Décentralisation lui est directement
rattaché. Le FEICOM est le levier de recherche d’un cadre de Coopération financière national et
international pour accompagner les CTD dans leurs plans de développement social interne. C’est le
partenaire privilégié des municipalités et le pilier de la politique gouvernementale de la mise en œuvre
du processus de décentralisation au Cameroun.
Il assure entre autres :
▪ L’assistance conseil financier et technique des CTD ;
▪ Le renforcement des capacités des élus locaux et personnel en gestion
2. Les acteurs fonctionnels

Pour impulser la politique de logement, il a été question d’harmoniser le fonctionnement
des Etablissements publics en charge du logement avec les nouvelles orientations de la gestion des
affaires publiques. Dans la mouvance dès la mise en œuvre des lois de la décentralisation le
fonctionnement des Etablissement publics Administratifs a été réaménagé. A ce titre, certains
entreprises publiques ont vu leurs missions être étoffées comme suit :
➢ Le FEICOM
Il assiste les Maires par le conseil et intervient sur le plan technique par la conduite des
études architecturales et techniques dans les Communes ne disposant pas de qualifications
adéquates. L’organisme intervient également étroitement dans les opérations de suivi et évaluation
des projets afin de s’assurer de la mise à la disposition des populations des ouvrages de qualité.
De ce fait le FEICOM a récemment développé certains produits destinés aux communes, il s’agit
du :
- Cadre Particulier d'Investissement des Communes à fort potentiel (CAPIC). À
travers le CAPIC, le FEICOM entend promouvoir un cadre de concertation et de mutualisation
des compétences dédié à la mise en œuvre effective des programmes de construction des
logements sociaux adaptés aux couches sociales défavorisées.
78
du Cameroun.
- Programme de Construction des Cités Municipales (PCCM). Le Fonds Spécial

d’Équipement et d’Intervention Intercommunale (FEICOM) et le Crédit Foncier du Cameroun
(CFC) ont lancé depuis mai 2019,) en vue d’accompagner les Communes camerounaises dans le
développement et la promotion de l’habitat.
Ce programme a pour objectif de :

▪ Financer les projets de logements communaux ;
▪ Accompagner les Communes dans le processus de développement et de mise en
œuvre des projets de logements ;
▪ Accompagner les Communes à la mise en place des systèmes de gestion pérenne.
➢ La Société Immobilière du Cameroun (SIC)

Jadis une Société anonyme d’économie mixte créée en 1952, les nouveaux statuts
conformes à la loi N° 99/016 du 22 décembre 1999 portant statut général des entreprises du secteur
public et parapublic, harmonisés avec les textes de l’OHADA et authentifié, ont été approuvés par
l’Assemblée Générale Extraordinaire des actionnaires de la SIC, le 10 avril 2001 après avis des
tutelles technique et financière. Ils reprécisent l’objet de la SIC, à savoir :
- De procéder en priorité à l’étude et à la réalisation de tout projet et de toute
opération se rapportant à l’habitat social;De construire et éventuellement acheter,
en vue de la vente au comptant, de la vente à crédit sous toutes ses formes, ou
location, tout immeuble à usage principal d’habitation, créer des cités-jardins en
consacrant par priorité son activité à l’habitat social;
- De réaliser en concertation avec tous les autres organismes chargés de l’application
de la politique de l’habitat du Gouvernement, soit pour son propre compte, soit pour
le compte des tiers, la construction sur tout terrain, des services communs ou
équipements collectifs de toute nature (centres sociaux, dispensaires, centres
commerciaux, groupes scolaires, bâtiments pour services publics, équipements
sportifs, etc.) afférents à tout ensemble, ainsi que le financement total ou partiel des
opérations ;
- De construire et exécuter toute convention, avenant en accord avec l’Etat et les
autres collectivités territoriales décentralisées, et d’une manière générale, tout
établissement ou entreprise public ou privé en vue de faciliter ou assurer
l’aménagement dans la limite des compétences évoquées ci-dessus, la construction
ou la gérance de tout immeuble ;
79
du Cameroun.
- Et généralement, de réaliser toutes les opérations mobilières, immobilières,

commerciales et financières se rapportant aux objets ci-dessus et à des objets
similaires ou annexes
➢ La Mission d’Aménagement et d’Equipement des Terrains Urbains et
Ruraux (MAETUR).
La MAETUR est placée sous la tutelle technique du Ministère des Domaines et des Affaires
Foncières (MINDAF). Ses objectifs : réaliser des opérations d'aménagement de terrains en zone
urbaine pour des besoins d'habitat et en zone rurale et pré urbaine, pour des opérations de production
agricole.
➢ Le Crédit Foncier Du Cameroun
il a pour objectifs de :
- Faciliter, par prêts adaptés, l’accès des ménages défavorisés à des parcelles de
terrains à bâtir, dotées d’un équipement minimum,
- Assainir le marché foncier en favorisant la création des lotissements sociaux,
- Collecter, recevoir, en vue de faciliter l’accès à la propriété immobilière, l’épargne
des personnes physiques ou morales,
- Assurer à long terme la construction d’un parc immobilier de qualité répondant aux
aspirations des couches sociales moyennes,
- Rechercher et mettre en place des financements à long terme, Prêts aux collectivités
locales pour la construction d’infrastructures génératrices de recettes.
- Prêts à court et moyen terme pour l’amélioration des logements.
➢ La Mission de Promotion des Matériaux Locaux (MIPROMALO)
La MIPROMALO a pour but de valoriser l’emploi des matériaux localement fabriqués en
vue de réduire les coûts de réalisation des équipements nationaux. La valorisation et la vulgarisation
à la MIPROMALO sont basées sur les programmes « Matériaux Locaux Société Développement
(MSD) ». Ces programmes MSD sont fondés sur la création de produits et services innovants afin
d’accélérer le développement d’activités économiques, socioculturelles et ludo-éducatives. Ils
mettent en œuvre les produits, les technologies, les compétences de la MIPROMALO, ses partenaires
mobilisent les capacités techniques, le patrimoine culturel et les ressources naturelles des principaux
bénéficiaires.
Le rôle de la coopération bilatérale dans la recherche des partenaires techniques et

financiers expérimentés est aussi important car il vise à aider le gouvernement à asseoir une meilleure
politique nationale de l’habitat. Ils sont également très nombreux à exprimer leur intérêt pour le
80
du Cameroun.
secteur à l’instar du programme de construction de 1500 logements sociaux sur financement de la

République Populaire de Chine mené par la Société Nationale Chinoise pour la Coopération
Internationale Economique et Technique SHENYANG dont le modèle de partenariat est sujet d’être
dupliqué pour la conduite des projets en étude avec des potentiels financements espagnols.
PARAGRAPHE II : MISE EN PRATIQUE ET ETAT D’AVANCEMENT
Ce processus de décentralisation enclenché qui semble dynamique du point de vue des

avancées réglementaires est se présente comme un moyen d’améliorer l’efficacité et la qualité des
services publics. En ce qui concerne la politique des logements sociaux, il demeure plutôt une
continuité systémique qu’une rupture de paradigme d’intervention. L’état d’avancement et d’analyse
du processus de mise en œuvre du programme de logement en cours laisse entrevoir une cacophonie
gouvernementale dont l’Etat reste le Maître (A) et dont le principal défi reste celui de la coordination
(B).
A. PILOTAGE DES PROGRAMMES GOUVERNEMENTAUX DE LOGEMENT
SOCIAUX : MAIN FORTE DE L’ETAT
La stratégie sectorielle en ce qui concerne le logement au Cameroun est portée par la vision
pour son émergence en 2035 (Vision-2035) traduite par la Stratégie Nationale de Développement
2030 (SND30) sur laquelle est adossée le programme de construction de 10 000 logements sociaux
qui marque le point culminant du retour de l’État dans la politique de l’habitat social. La mise en
œuvre de ce programme est une curiosité dans ce contexte de décentralisation, l’Etat à travers ses
services centraux garde la main forte sur la planification et le pilotage des projets. Bien que le
dispositif normatif camerounais relatif à la décentralisation administrative prévoie des cadres ou des
procédures de mise en cohérence de l’action gouvernementale, dans le fond, il n’existe pas de
dynamiques réelles qui mettent en phase la mise en œuvre des programmes gouvernementaux de
construction des logements sociaux et les actions locales de prise en charge des compétences
transférées. Les services de l’Etat font une féroce résistance au transfert des compétences relatives à
la politique des logements sociaux aux CTD et autres acteurs de l’économie sociale et solidaire telle
que le prédispose les lois de la décentralisation. Le constat est général : les communes sont
désemparées quant à l’exercice de leurs prérogatives sans transfert de moyens conséquents pouvant
leur permettre de s’offrir un appui technique et les services techniques des personnels qualifiés. Elles
doivent encore faire face aux services déconcentrés de l’Etat qui profitent de la faible capacité de
gestion des communes pour continuer à exercer leurs anciennes responsabilités. Les compétences
des collectivités locales restent dominées par les interventions des services de l’Etat. Dans
81
du Cameroun.
cette logique les projets en cours de logement sociaux ne présentent pas une rupture de paradigme
d’intervention intégrant la décentralisation de la politique car les CTD ne sont impliquées à aucune
étape du projet. L’ancrage institutionnel du programme gouvernemental de construction de 10 000
logements fait du MINHDU le Maître d’Ouvrage et la mise en œuvre est assurée par la SIC (Maitre
d’Ouvrage Délégué) pour la construction des immeubles, la MAETUR pour la mise à disposition du
foncier et le Crédit Foncier assure le financement. Il convient par ailleurs de souligner la participation
des sectoriels compétents dans différents domaines pour assurer la fiabilité des constructions. Il s’agit
du MINDCAF qui a identifié et acquis des terrains sous domaine privé de l’Etat pour les besoins du
programme. Ainsi que l’encadrement technique qui a rassemblé sous coordination spéciale les
structures suivantes :
- Le LABOGENIE : pour les contrôles géotechniques et les essais sur les
matériaux ;
- L’ANOR : pour la vérification de la conformité aux normes des matériaux et
matériels utilisés sur le chantier.
En effet, tous les projets sont encore pensés voir suivi au niveau central et imposés au
niveau local, les maires avouent n’avoir aucune information sur la gestion de ces projets. La réforme
a donc un goût inachevé qui conforte plutôt les principes qui peuvent garantir une continuité
systémique viable comme par exemple le choix d’un seul niveau de prise de décision pour le
découpage des logements dans les villes et la définition des critères d’attribution. Les développements
précédents ont largement relevé la question des insuffisances liés au transfert de moyens financiers
adéquats, aux taux et aux modalités de répartition des dotations, au personnel des collectivités locales,
à l’appui technique des services de l’Etat, aux modalités de l’intercommunalité, etc. Tout dans la
conduite du processus de décentralisation de la politique des logements sociaux renvoie à une
politique dont la construction est inachevée tant en termes de vision, d’engagement que
d’opérationnalisation.
B. UNE COORDINATION INEXISTANTE

Il y’a lieu d’observer dans la mise en œuvre du programme que la coordination et la
cohérence entre les différentes interventions sont déficientes. Le champ de la décentralisation de la
politique des logements sociaux connaît aujourd’hui une effervescence réelle. D’une part, il faut une
structure qui assure la coordination, c'est-à-dire l’Etat, mais aussi il faut un outil de coordination c'est-
à-dire un programme politique et opérationnel qui soit l’unique cadre de référence et de convergence
des acteurs. Précisément sur ces deux aspects, des lacunes véritables existent, mais témoignent
82
du Cameroun.
davantage de l’absence d’une forme de volonté politique et de vision que d’outils. L’évaluation des
difficultés ayant émaillé l’achèvement de la première tranche des logements sociaux nous amène à
identifier au premier plan, la Superposition des instruments du cadre légal disséminés entre plusieurs
ministères sectoriels, ce qui entraîne un chevauchement des rôles et responsabilités des institutions
publiques. Cette absence de délimitation claire des actions des uns et des autres influence l’exécution
efficace du programme. Le tableau ci-joint donne la synthèse des problèmes observés sur les
interactions entre intervenants.
Tableau 4 : La synthèse des problèmes observés sur les interactions entre intervenants dans la
construction des logements sociaux
Maître d’Ouvrage (MOA) Maître d’Ouvrage Délégué (MOD)
▪ La réalisation et la réception des ▪ Les attributions du MOD ne sont pas clairement
plateformes a généré des coûts définies,
importants pour le projet ▪ La mauvaise planification des prestations,
▪ La définition des attributions du MOA ▪ Les études préliminaires (économiques et
n’est pas celle définie dans le Code40 des géotechniques) n’ont pas été faites avant le début des
Marchés Publics, ce qui limite ses travaux pour une bonne estimation des travaux,
interventions et son efficacité d’action ▪ La faible capacité de préfinancement de certains
▪ La multiplicité des intervenants dans la Cocontractants,
validation des décomptes contribue ▪ L’absence d’électrification des sites,
inévitablement à l’allongement des délais ▪ La difficulté à produire les rapports d’étapes
de paiement par rapport à ceux prévus techniques et financières
dans les différents marchés
Maitrise d’Œuvre (MOE) Entreprises
▪ Les termes de référence de la MOE sont ▪ La non-efficacité des procédures utilisées
insuffisants pour pouvoir contrôler relativement à l’exonération fiscale avec les
efficacement le chantier (le nombre contraintes de délais imposées par les marchés
d’Experts à mobiliser étendu de la ▪ L’inégalité de traitement des entreprises ou la
mission) disparité des coûts objectifs de construction (pour les
▪ Le montant de maitrise d’œuvre n’est appartements de même type, on note une dispersion
pas en rapport avec le montant de des coûts par mètre carré de surface bâtie pour
l’ensemble des marchés certains, le double des autres…)
▪ La maitrise d’œuvre ne joue pas ▪ La mise à disposition tardive des plateformes à
efficacement son rôle de contrôle par ce certaines entreprises
que l’approbation des plans d’exécution ▪ Les surcoûts découlant de la non-conformité des
n’est faite dans les délais plateformes et de la mauvaise qualité des sols
▪ Les problèmes de sécurité sur le site, du ▪ la méfiance des Banquiers à l’égard des PME
fait de son éclairage camerounaises pour le financement des marchés et la
▪ Le retard général du projet délivrance des différents cautionnements
Source : SIC
40
Le Code des Marchés Publics qui prévalait en 2011
83
du Cameroun.
Les services de l’État y compris les CTD doivent évaluer la possible réalisation des
Programmes Locaux des logements sociaux au moment même où ils sont votés. Impliquer les
régions pour le suivi de la déclinaison de la politique de construction et de gestion des programmes
de logements et plans d’urbanisation dans leurs aspects quantitative et qualitative ainsi que les
impacts des mesures fiscales y relatives. Les enjeux et défis seront de mettre en place des cadres
et des mécanismes au sein des services étatiques qui accompagnent en continu le processus, et qui
permettent constamment de faire l’état des lieux des programmes et de formuler des propositions
aux fins de l’adapter au contexte et aux besoins de chaque commune.
SECTION II : UNE POLTIQUE AUX RESULTATS MITIGES
A l’observation, il ressort que si la décentralisation est présentée et perçue comme un

instrument de participation et d’autonomisation des acteurs locaux, son effectivité dans le cas de la
politique de logements au Cameroun est loin d’être certaine. La mesure des résultats mitigés est ici
appréhendée au travers de l’évolution du parc de logement à l’aire de la décentralisation (Paragraphe
I) et du ciblage non affirmé des ménages pauvres dans les critères d’accès aux dits logements
(Paragraphe II).
PARAGRAPHE I : EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENT

Bien que la décentralisation ait été adoptée comme mode d’organisation institutionnelle, les
résultats en ce qui concerne le secteur du logement urbain au Cameroun restent non représentatifs sur
toute l’étendue du territoire. Les disparités sont très fortes entre les grands centres urbains et les
périphéries. Une récente étude de la Banque mondiale indique qu'au cours de la décennie écoulée, la
situation de pénurie de logements ne s'est pas améliorée de manière significative au fil du temps, et
s'est même aggravée dans certains pays d’Afrique Subsaharienne. Il s’agit ici d’apprécier sur le plan
quantitatif, l’évolution du parc des logements formels au Cameroun après la mise en place de la
décentralisation administrative d’une part (A), et l’apport des partenaires et acteurs de l’économie
sociale solidaire d’autre part (B).
A. PRODUCTION FORMELLE DE LOGEMENTS

De façon générale, la quantité de logements construit n’a pas connu un grand changement
avec la décentralisation. Les progrès accomplis au plan national sont faits sous l’impulsion de l’Etat
à travers son bras séculier qui est la SIC créée en 1952 pour promouvoir l’habitat social dans le pays.
La SIC n’a pu construire qu’à peine 11 000 logements de nos jours, dont seulement la moitié demeure
dans son parc immobilier, tandis que l’autre moitié a été vendue aux particuliers, selon la formule
84
du Cameroun.
location-vente. Pour rappel, officiellement, au 31 décembre 2019, la SIC dispose d’un parc
immobilier constitué de 5 329 logements, dont quatre logements en location-vente, 4 598 logements
en location simple privée, 257 logements affectés au ministère des Domaines et des Affaires
foncières, 427 logements pour le ministère de la Défense, 28 logements à usage SIC et 15 logements
sinistrés. Ce parc immobilier a connu une diminution de 26 logements par rapport à 201841. En
général les deux métropoles Douala et Yaoundé se taillent la part belle desdits logement, pourtant la
demande en logement est aussi intense et variée dans les autres régions et villes de taille moyenne.
Le déficit en logement au Cameroun estimé culmine autour de 2,5 millions de nos jours, tandis que
l'offre de logement proposée par la SIC a baissé.
Tableau 5: Répartition des logements de la SIC par région de localisation
Province/localité Nombre de logements Province/localité Nombre de logements

Bertoua 101
Buéa 40
Douala 2836
Edéa 89
Ebolowa 62
Garoua 283
Limbe 55
Maroua 102
Yaoundé 2664
Source : SIC
Ces données démontrent que sous l’aire de la décentralisation, la production de logements

n’a pas connu une nette amélioration. Au Cameroun malgré la volonté manifeste des pouvoirs publics
par des reformes normatives, en ce qui concerne le secteur du logement il apparaît que la
décentralisation n’a pas dépassé les aspects administratifs et institutionnels. Ce qui explique le
décalage observé entre les dispositions réglementaires et la pratique. Le processus tel qu’il se présente
se caractérise de façon très générale par une succession de théories définissant les normes, les rôles
et statuts, et les moyens à dégager au final non appliquées. En définitive, Il ne suffit donc pas de
prendre des textes pour que les acteurs locaux s’impliquent, ni que les acteurs locaux acceptent cette
responsabilité, mais il faut véritablement que l’Etat emprunte le processus de transfert du pouvoir et
41
La commission technique de réhabilitation des entreprises du secteur public et parapublic (CTR).
85
du Cameroun.
les moyens aux communes pour favoriser une plus grande coordination des actions développement
du logement social.
Toutefois, avec l’accompagnement des Partenaires Technique et Financiers (PTF) les
collectivités locales sont en train de gagner le transfert progressif de la maîtrise d’ouvrage des projets
de construction des logements sociaux. Dans cette logique que s’est tenu le 15 décembre 2021 la
22ème session du Comité de Pilotage du Programme de Construction des Cités Municipales (PCCM)
relatif à la deuxième ligne de financement d’un monta de 20 milliards accordés au FEICOM par le
Crédit Foncier. Dont 1 255 886 880 Fcfa de ce financement ont été accordés aux communes
bénéficiaires ci-après sont :
Tableau 6: Répartition des financements des logements sociaux par le FEICOM
Communes Types de logements Nombre Montant financement
BANKIM T3 10 275 300 000
MINDOUROU T2 et T3 16 242 440 000
DOUMAINTANG T2 et T3 10 108 420 000
NDOM T2 et T3 10 168 078 880
Limbe II T2 et T3 24 461 648 000
Source : FEICOM
Certaines communes ont élaboré des stratégies d’appropriation des compétences

transférées en travers les Plans Communaux de Développement qui fixent le cap de leur priorité en
matière de développement. C’est le cas de la mairie de YOKO qui a obtenu du MINEPAT le
financement de la construction des logements sociaux HIMO pour le personnel enseignant de sa
commune. Il s’agit de 15 logements en matériaux locaux avec l’expertise de la MIPROMALO.
Figure 8: logements sociaux HIMO de la commune de YOKO
Source : Auteur
86
du Cameroun.
B. APPORT DES PARTENAIRES, ACTEURS DE L’ECONOMIE MIXTE ET

SOCIALE SOLIDAIRE
Depuis 2009 date de la libéralisation de l’activité immobilière, de nombreux entrepreneurs

fondent leurs entreprises de promotion immobilière. L’État camerounais a donc progressivement
ouvert les domaines de la production résidentielle aux acteurs privés, et l’on observe notamment
une libéralisation des programmes publics de construction de logements dits sociaux. Une seconde
phase de cette libéralisation se joue davantage dans les modes de mise en œuvre des programmes
publics de construction que dans un simple retrait des financements publics.
L’action des opérateurs privés inclus les promoteurs immobiliers nationaux est
remarquable dans le domaine depuis la prise des mesures incitatives y relatives par l’Etat. A
ce jour, près de 5 000 unités de logements ont été produits sous la supervision du MINHDU
garant de l’accessibilité des ménages auxdits logements.
Il s’agit entre autres de :
✓ Authentic Developers Corporation (Yaoundé) ;

✓ Mutuelle pour la Propriété Foncière (MUPROF) à Yaoundé ;
✓ Société de promotion immobilière nationale (SOPRIN) à Yaoundé ;
✓ Société Civile Immobilière Oasis de Yaoundé ;
✓ Société d’Aménagement de Douala, (SAD) ;
✓ Société Southwest International Construction Corporation (SICC) de Douala
;
✓ Aurora Building Materials Company Ltd (Bamenda).
ADC , MUPROF et SOPRIN Construisent actuellement environ 2500 logements dans les quartiers
Ahala et Nkongoa. Parmi ceux-ci, des villas, des immeubles et des duplexes destinés pour la plupart
à la cession (vente). Par ailleurs, le relève notre source, l’entreprise possède aussi environ 10 000
parcelles de terrain à vendre. ADC pour sa part, a construit une centaine d’habitations à Nkongoa,
dont des duplexes et des appartements qui sont à 25% de haut standing et à 75% à caractère social.
Tous sont destinés à la location/vente. « Sur le long terme, l’entreprise doit construire 1200
logements »42.
Pour la ville de Douala, la SAD (Société d’Aménagement de Douala) suit le même

processus de libéralisation des entreprises publiques du secteur de l’habitat. Elle a été fondée pour
Gérard Mandegue Directeur de l’Habitat social et de la Promotion immobilière au ministère de l’Habitat et du

42
Développement urbain (Minhdu).

87
du Cameroun.
assister la Communauté Urbaine de Douala dans l’aménagement de parcelles à destination des

populations souhaitant se loger dans le secteur formel. Elle s’est proposé de construire près de 2000
logements mixtes (haut standing, économiques et sociaux) sur trois ans. A ce jour son taux de
réalisation pour les logements sociaux est de 400 logements par rapport à son programme spécial
de construction de 500 logements sociaux. Selon les prévisions, ce site devrait accueillir à terme
quelque 20 000 habitants.
Le reste des chefs-lieux de régions à savoir : Limbe, Bamenda, Ngaoundéré, et Bafoussam qui
disposent respectivement de quatre, deux et d’une entreprise de construction de logements. A la
seule différence que 30% sont à caractère social et 70% relèvent du haut standing.
Le programme de construction de logements à Bamenda qui porte sur la construction de 500

logements est réalisé des particuliers en collaboration avec l’Etat, d’après notre source, il s’agit
d’une convention. « Ces conventions impliquent la contribution de l’Etat, représenté par le
MINHDU et d’autres administration sectorielle qui, doivent faciliter l’aménagement routier,
l’extension des réseaux d’eau et d’électricité et les démarche fiscales », précise-t-elle. Ces
conventions contraignent aussi les promoteurs à pratiquer des prix de locations compétitifs. A ce
jour, six conventions au total ont été signées, seulement : « deux d’entre elles sont effectives. Quatre
n’ont pas abouti du fait du non-respect du cahier de charges et de l’annulation de certains titres
fonciers entre autres ».
Les dispositifs réglementaires nécessaires à la réalisation des programmes de logements

publics ont évolué, cette ouverture qui libère le cadre de partenariat à travers les lots de la
décentralisation est favorable à l’expérimentation des partenariats diverse en récurrence public-privé
et le changement de rationalité économique. Suite au constat de l’échec du mode de coopération
traditionnel, on a assisté à de nombreuses initiatives développées entre entités décentralisées, que
ce soit par le biais de jumelages urbains ou régionaux, ou par des intérêts croisés thématiques ou
industriels, sans que cette large gamme de programmes soit au paravent défini dans les programmes
nationaux. L’émergence de modes opératoires novateurs donnant lieu à des coopérations soutenues
dans la durée, fédérant des acteurs institutionnels très variés et des acteurs locaux de différents
niveaux de responsabilité, n’est pas fortuite. La proximité institutionnelle repose entièrement sur les
règles, normes de comportement, conventions sociales et témoigne de l'appartenance à un espace
commun de représentations. Dans l’ancrage d’une coopération Sud-Sud, le pays a mis sur pied un
cadre institutionnel et réglementaire pour des échanges, le partage d'expériences en matière de
production des logements et d'habitat. Non sans oublier les échanges d'expériences sur les stratégies
de financements, la mise en place des partenariats public-privé à l'échelle internationale. Dès lors
88
du Cameroun.
on note un intérêt grandissant des investisseurs privés internationaux dans le domaine du logement
social au Cameroun comme l’indique la multitude des Memoranda Of Understanding (MOU) signés
entre le Gouvernement du Cameroun et les promoteurs internationaux munis d’expérience de leurs
pays respectifs, des technologies innovantes de construction ainsi que les financements qui sont les
véritables freins à l’essor du secteur du logement social au Cameroun. Entre autres on peut citer la
firme Marocaine ADDOHA qui a bénéficié d’un site de 11 ha à Yaoundé mis à disposition par le
MINDCAF pour la construction de 700 logements sociaux qui compte étendre son activité dans les
autres régions du Cameroun. D’autres promoteurs internationaux ont des projets en cours de
maturation conformément à l’exposé du Ministre de l’Habitat et du Développement Urbain de juin
2014. C’est ainsi qu’un accord relatif à la construction de 1 500 logements a été signé entre l’État
camerounais et l’État chinois afin que ce dernier avance 85 % du montant nécessaire à leur
réalisation. Le financement de ce volet ayant été moins erratique, la construction des logements
attribués à la société chinoise Shenyang est terminée.
Le projet est réalisé dans six (06) villes selon les détails présentés dans le tableau n°2
ci-après :
Tableau 7: localisation du projet
Site / Ville Localisation Superficie Nombre de logements

Yaoundé OLEMBE 30 Hectares 660
Douala BWANG-BAKOKO 30 Hectares 660
Bafoussam KOUEKONG 10 Hectares 50
Bamenda BANGSHIE Bamenda I 5 Hectares 50
Limbe LIMBE 5 Hectares 40
Sangmélima MEYO 5 Hectares 40
Source : MINHDU
Outre les logements, le projet comporte la réalisation des aménagements et des

équipements collectifs tels que des écoles, des centres de santé, des aires de jeux et des
commerces.
PARAGRAPHEII : CIBLAGE NON AFFIRME DES MENAGES PAUVRES

Comme toute politique redistributive, la politique de logement social à l’aire de la
décentralisation se doit de promouvoir l’équité et constituer la stabilité politique par la réduction des
tensions sociales. Il s’agit de ce fait pour le législateur de reformer en profondeur le processus d’accès
aux logements produits du niveau de définition des procédures d’attribution ainsi que leur facilitation
89
du Cameroun.
pour le demandeur (A), et de questionner l’amorçabilité des couts pratiqués par rapport aux ménages
cibles (B).
A. NIVEAU DE DEFINITION DES PROCEDURES ET CRITERES

D’ATTRIBUTION
Au-delà du déterminisme institutionnel, les procédures d’attribution des logements au

Cameroun n’ont pas subi de modification du niveau de définition. Elles restent menées au niveau
national sous l’animation du Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain et implémentées au
niveau local par les services déconcentrés de l’Etat et les collectivités territoriales Décentralisées. Les
critères d’accès aux logements n’ont pas connu un changement, ils restés principalement des critères
d’inscription ou de vérification des conditions d’éligibilité c’est-à-dire le cadre légal et financier.
Ainsi le parcours à effectuer pour devenir propriétaire d’un logement à l’instar de ceux d’Olembe ou
à Mbanga Bakoko est le suivant :
i. Dépôt d’un dossier à la Société Immobilière du Cameroun (SIC), comportant :
- Une demande sur imprimé SIC ;
- Une photocopie de la Carte Nationale d’Identité ;
- Une photocopie de l’Acte de Mariage (le cas échéant) ;
- Trois bulletins de solde : les deux conjoints ;
- Un reçu de paiement des frais de dossiers (à verser auprès du régisseur)
ii. Le dossier complet envoyé au Secrétariat Technique est soumis à une analyse
technique et financière qui porte sur :
- L’âge restant pour le départ à la retraite ;
- Les revenus du client (ces revenus doivent être supérieurs ou égaux à 3
fois la traite mensuelle) ;
- Le type de logement sollicité ;
- L’apport personnel.
iii. Le dossier est transmis à la Commission ad-hoc d’attribution des logements qui
est appelée à :
- Se prononcer sur l’éligibilité des clients au paiement comptant ;
- Appliquer les critères en annexe aux clients sollicitant un prêt ;
- Transférer les dossiers éligibles à l’Agence régionale du Crédit Foncier du
Cameroun (CFC) et le Procès-Verbal (PV) d’attribution à la SIC.
90
du Cameroun.
iv. Une fois le logement attribué, le client doit fournir à la SIC un dossier plus
complet comportant :
- L’attestation de présence effective au travail, indiquant la date d’embauche
et l’âge de mise à la retraite, ou un contrat de travail à durée indéterminée
;
- Attestation de virement irrévocable de salaire subordonnant sa révocation
à l’accord express du CFC ;
- Les renseignements bancaires : Imprimés fournis par l’Agence ;
- Le relevé d’Identité bancaire ;
- Le Relevé de compte des 6 derniers mois ;
- Le Contrat de réservation ferme de logement ;
- Une fiche descriptive du logement à acquérir.
Le client est invité à choisir le logement dont le prix exact est déterminé. Le règlement
s’effectue au comptant dans un compte ouvert par la Caisse Autonome d’Amortissement dans une
banque.
Un contrat de réservation est établi et un règlement de copropriété remis par la SIC au

nouvel acquéreur.
v. Le dossier est envoyé à l’Agence du CFC pour l’instruction de prêt.

vi. La Direction Générale du CFC procède à la notification des accords de prêt
vii. Le Crédit Foncier transmet à la SIC la notification des accords de prêt et la
notification de virement irrévocable.
viii. La SIC facilite le paiement des frais de notaire et du dossier technique auprès
du régisseur, remet les clés au propriétaire, procède au montage, à la
transmission et assure le suivi du dossier technique au Service du Cadastre.
C’est également à la SIC de monter et de suivre le dossier adressé au notaire
pour : la signature de l’acte de vente, l’établissement du titre de propriété et la
remise du titre de propriété à la structure de financement.
Pour du reste on constate que, les pratiques sont discriminatoires et suscitent des
incompréhensions d’où l’émergence de propositions de recentrage du logement social sur les
objectifs de base à savoir le logement des ménages à ressources très réduites, dans le but d’assurer
la nécessaire cohésion sociale. Il s’agit de répondre à ce défi par l’engagement d’une réforme
ambitieuse du système, qui devra nécessairement associer les différents partenaires de l’attribution
91
du Cameroun.
des logements sociaux (organismes, Etat, collectivités locales), dans la transparence de l’ensemble
du traitement de la demande. ”
B. DES LOGEMENTS SOCIAUX POUR QUELLE CIBLE ?
En Afrique Subsaharienne, les politiques de logement sociaux au stade embryonnaire

peinent à mettre sur pied des critères ciblant les minorités et les personnes particulièrement
vulnérables. Pour la plupart des ménages, l’achat ou la construction d’un logement est la plus
importante des dépenses qu’ils auront à effectuer dans leur vie. Compte tenu du contexte
économique décris au chapitre précédent, s’interroger sur les couts pratiqués pour l’acquisition des
logements sociaux de production formelle nous permet de dire qu’ils sont inadéquats avec le
niveau de vie des populations soi-disant cibles. Sur le plan social, le ciblage des bénéficiaires reste
incompréhensible et les couches défavorisées continuent d’être marginalisées ce qui est un facteur
qui aggrave ainsi les clivages sociaux et va l’encontre des mesures visant à éradiquer les pratiques
discriminatoires dans la sphère publique et dans la sphère privée.
Au Cameroun dès les premières attributions, le constat fait est que ce redéploiement de
l’action publique dans le secteur du logement s’inscrit dans la poursuite d’une politique clientéliste
: le logement demeure un objet d’échange économique et social43 entre les élites politiques et la
frange supérieure de la société ayant accédé à une stabilité économique. Les cibles prises en
compte dans les politiques en matière d’habitat au Cameroun sont en priorités des personnes âgées
qui remplissent un certain nombre de conditions du point de vue politique, économique et social.
Il s’agit de :
- Des personnes actives travaillant dans le secteur public ou privé formel ayant un
salaire mensuel d’au moins 200.000 Fcfa et détentrices d’un compte bancaire dans l’une des
banques agréées au Cameroun. Cette catégorie peut avoir accès aux appartements locatifs
construits et gérés par la SIC et autres services fournis par les établissements para publics tels
que le Crédit Foncier du Cameroun, la MAETUR, et la MIPROMALO ;
- Les hauts cadres de la fonction publique constituent également une cible privilégiée
des opérations de construction des logements sociaux destinées à la vente par le biais de la
Société Immobilière du Cameroun (SIC) ;
- Les hommes d’affaires (chef d’entreprises, Directeurs, etc…) constituant la classe
bourgeoise reste la cible la plus éligible dans les opérations de construction des logements
43
Jean-François Médard définit le clientélisme comme une forme particulière de corruption où l’objet d’échange
social et marchand est l’ouverture d’accès et la distribution de ressources ou de biens.
92
du Cameroun.
sociaux promus par les institutions para publiques en charge de la production des services tels
que (logement, terrains, matériaux locaux etc…).
Ce chapitre qui traitre de l’évaluation des impacts de la décentralisation appliquée à la

politique des logements sociaux au Cameroun nous a permis dans un premier temps de visiter
l’environnement politique du logement social applicable. Il en ressort que sur le plan réglementaire
les avancées considérables ont été fait par l’Etat du Cameroun pour encadrer l’activité relative à
la fourniture des logements sociaux. Toutefois il subsiste des nœuds pour la mise en pratique des
textes et leurs avancements pour des résultats perceptibles. En seconde section, constat a été fait
que malgré de vaste opération de subvention les résultats de la politique du logement social au
Cameroun restent mitigés. En effet le bilan de la production formelle des logements ne présente
pas une évolution notable au niveau du PARC disponible de la SIC, malgré les quelques unités de
logement réalisés par d’autres sociétés d’économie mixte et des promoteurs immobiliers. Ces
logements sont destinés à la location-vente à des prix qui infirme le caractère social desdits
logement et confirme le ciblage non affirmé des ménages à revenus modestes.
93
du Cameroun.
CHAPITRE IV : ENONCE DES LIMITES DE LA POLITIQUE DE LOGEMENT DE

L’ERE DE LA DECENTRALISATION
Du bilan-diagnostic factuel du sous-secteur de l’habitat au Cameroun, il en ressort que le

déficit actuel en logements s’est aggravé au lieu de s’améliorer et chaque année s’ajoute au moins
60 000 nouvelles demandes. En effet, malgré les multiples efforts déployés par l’Etat
Camerounais, l’offre publique et privée de logements n’a pas répondu qualitativement et
quantitativement à la demande. Ce chapitre traitera de ce fait des limites des réformes de la
décentralisation de la politique du logement social au Cameroun (Section I) et les pistes en termes
de bonnes pratiques pour la résolution de la crise de logement des populations défavorisée (Section
II).
SECTION I : LES LIMITES DES REFORMES DE LA DECENTRALISATION EN CE

QUI CONCERNE LE LOGEMENT SOCIAL
De ce qui précède l’encadrement normatif et institutionnel du droit au logement au

Cameroun, ne souffre d’aucune contestation si l’on se fie au dispositif juridique et institutionnel
existant. Mais le problème est, et demeure celui de la mise en œuvre effective du droit au logement
au Cameroun. Nous allons nous attarder sur les limites d’ordre réglementaires qui jonchent
l’avancement de la politique de l’habitat et du logement social (Paragraphe I) et difficultés
fonctionnelles et organisationnelles des parties prenantes (Paragraphe II).
PARAGRAPHE I : SUR LE PLAN REGLEMENTAIRE

Le Cameroun est caractérisé par une législation très fournie. Cette profusion de textes
complique la mise en œuvre de la décentralisation et introduit des lenteurs ensuite des délais
importants entre le vote des textes de lois et leur application concrète. On a observé des délais de
l’ordre de dix ans. Sur le secteur de l’habitat, malgré la prolifération de loi, il n’existe toujours pas
de loi fondamentale sur la question du logement entendu comme un droit fondamental, invocable
devant la juridiction. Du point de vue du transfert des ressources, les textes de lois qui prévoient
le cadre des transferts financiers ne sont pas suffisamment clairs ou ne sont pas suivis des décrets
d’application. Par ailleurs, de nombreuses coopératives d’habitat voient le jour de plus en plus au
Cameroun. Elles s’appuient sur la loi 92 portantes créations et fonctionnement des coopératives
dans le secteur agricole. Cette loi qui est pourtant utile pour la promotion des coopératives ne
contient pas les dispositions suffisantes pour garantir les droits des copropriétaires. Un décret dans
ce sens aurait suffi pour mettre à l’abri les citoyens qui s’engagent au sein de ces structures avec
comme objectifs de trouver un logement. Cette situation est également transposable au niveau des
94
du Cameroun.
normes internationales avec le refus par l’Etat, de ratifier le protocole facultatif se rapportant au
Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, de même que la non
ratification du protocole de Maputo relatif aux droits des femmes.
Toutefois, l‘action politique du gouvernement de mettre en place plusieurs cadres de

participation et de ce fait leur implication au sein des instances de base est de plus en plus
croissante. Avec notamment la création du Ministère de la Décentralisation et du Développement
Local par Décret Présidentiel N°2018/190 du 02 mars 2018, attribuant à ce dernier la responsabilité
de l’élaboration, du suivi, de la mise en œuvre et de l’évaluation de la politique du Gouvernement
en matière de décentralisation ainsi que de la promotion du développement local. Cependant, il
reste à faire dans le domaine des logements sociaux. Fort de cela, il sera important dans le cadre
de la pérennisation de ce programme de réformes, de donner plus d’autonomie aux Collectivités
Territoriales Décentralisées (CTD). Il faut cependant, relever le fait que la population déplore
l‘insuffisance de consultation dans le processus de prise de décisions qui affectent directement
leurs propres intérêts comme celles qui impactent le secteur du logement des masses auxquels ils
ne sont jamais consultés par les autorités lors du processus de planification et de mise en œuvre
des projets. D‘un autre côté, il n‘est certes pas évident de se démarquer de la culture centraliste qui
a prévalu depuis longtemps et passer à une logique de gouvernement local autonome porte drapeau
des intérêts locaux. A titre indicatif, les projets sont téléportés des services centraux de l’Etat vers
les locaux sans logique de coordination, ni d’harmonisation avec le milieu récepteur, ce qui rends
difficile le suivi des plans de développement et les priorités locales.
PARAGRAPHEI II: DIFFICULTES FONCTIONNELLES ET

ORGANISATIONNELES
La décentralisation serait difficilement une réalité si aucun système de planification
efficace n‘était prévu. L’état d’avancement de la politique nationale de l’habitat et du logement
social en particulier sous l’ère de la décentralisation avec pour objectif de réduire le déséquilibre
criard entre l’offre et la demande de logement des populations qui touche en majorité les
populations défavorisées met en lumière la difficile coordination des acteurs (A), les faiblesses
opérationnelles et managériales des parties prenantes (B).
A. LA COORDINATION DIFFICILE DES ACTEURS

L’évaluation des difficultés ayant émaillé l’achèvement de la première tranche des
logements sociaux nous amène à identifier au premier plan, la superposition des instruments du
cadre légal disséminés entre plusieurs ministères sectoriels, ce qui entraîne un chevauchement des
rôles et responsabilités des institutions publiques. Cette absence de délimitation claire des actions
95
du Cameroun.
des uns et des autres influence l’exécution efficace du programme de logements sociaux. On
dénote une résistance au changement qui réveille constamment des tendances centralistes,
l‘attentisme de la population dans le processus de prise de décision. Aussi, il y a lieu de souligner
une inadéquation entre les transferts des responsabilités aux CTD et les moyens mis à leur
disposition. En définitive, les éléments contextuels socio-politiques au Cameroun notamment, le
chevauchement des missions entrainant une dilution des responsabilités entre les institutions et les
autres acteurs constituent des freins à la fonctionnalité optimale de la décentralisation du secteur
du logement social. L’urgence d’une plateforme de rapprochement entre le gouvernement central
et les entités décentralisées pour coordonner et harmoniser les interventions des différents acteurs
de développement au niveau local dans la mise en œuvre des programmes gouvernementaux n’est
plus à démontrer. Le triptyque la Société immobilière du Cameroun (SIC) sous tutelle du
MINHDU pour la construction des immeubles, la Mission d’aménagement et d'équipement des
terrains urbains et ruraux (MAETUR) pour ce qui est de la mise à disposition du foncier et le Crédit
foncier du Cameroun (CFC) pour le financement, aussi avec le soutien des partenaires étrangers
qui doit désormais compter avec les autres acteurs de la décentralisation à savoir MINDDVEL,
CTD, FEICOM , les sociétés d’économie mixte et les autres acteurs de l’économie sociale solidaire
se doivent de développer des mécanismes de collaboration à but de mutualiser les efforts et moyens
pour le développement du secteur de l’habitat. Ceci permettra pour l’essor du logement social au
niveau local de rationnaliser, rentabiliser et éviter les duplications des initiatives de
développement.
B. LA FAIBLESSE OPERATIONNELLE ET MANAGERIALE DES PARTIES

PRENANTES
Elle constitue à elle seule une entrave majeure à l’essor du secteur du logement à l’ère de
la décentralisation. La réussite de la décentralisation d’une politique sociale s’appuie sur les
l’expertise /compétences de toutes les parties prenantes locales et la capacité de ces derniers à
garantir la qualité de la dépense publique. Essentiellement marqué par le jeu subtil d’un certain
nombre d’acteurs, c’est-à-dire les entreprises et les collectivités publiques territoriales, l’économie
spatiale (ou locale) ainsi mise en évidence propose une nouvelle démarche en matière de
développement. Celle-ci définit un "modèle" dans lequel le système productif local n’est plus une
simple juxtaposition d’entreprises mais un système d’articulations entre les instances politiques et
économiques (Pecqueur, 1992). Les projets s’inscrivent dans les politiques nationales menées par
le gouvernement telles que la Stratégie Nationale de Développement, les différentes stratégies
sectorielles, les Plans Communaux de Développement avec des matrices d’actions précises. Un
96
du Cameroun.
projet de construction de logement sociaux comporte généralement plusieurs activités / opérations

et sa mise en œuvre implique la capacitation des acteurs à conduire à maturation chacune de ces
activités considérées aussi bien individuellement que dans leur globalité. Il y va de la faisabilité
technique, à la mise à disposition des moyens financier pour la réalisation dans les temps du projet.
Un projet mature au sens de stricte, est un projet qui satisfait les conditions de prématurité et de
sécurisation de financement. C’est-à-dire, un projet qui : (i) est techniquement réalisable, (ii)
s'intègre bien dans l'environnement institutionnel et réglementaire du Cameroun, (iii) est
économiquement et/ou socialement rentable et (iv) dispose d'un financement entièrement garanti
et sécurisé.
Figure 9: Les différentes couches de maturation d'un projet d'investissement public
Source : CAMERCAP -PARC
Dans le cadre de la décentralisation, le développement local est construit à la fois, par les
entreprises et les collectivités locales dans une dynamique qui tend à redécouvrir ou, simplement,
à reconstruire l’identité (territoriale) collective. L’économie locale ou spatiale reposerait de ce fait
sur les acteurs précis, c’est-à-dire, des entreprises (souvent de petite taille et qui s’intègrent à la
contexture locale, géographique, économique et sociale des territoires concernés) et des
partenaires divers, dont les collectivités publiques locales, qui s’efforcent de créer, ou même de
consolider, "un faisceau d’encadrements favorables" (Gourou, 1985). Ces PME sont les moteurs
de l’économie locale et considérées à juste titre comme les véritables vecteurs de la création
d’emplois et de la croissance (World Bank, 2014) sont également le ventre mou de la
décentralisation de la politique du secteur du logement social. En effet, sur le plan opérationnel,
leurs incapacités à disposer des ressources matérielles, humaines de qualité constitue un frein à la
mise en œuvre des projets au niveau local selon les règles de l’art. Il en est de même pour
l’amateurisme dont elles font preuve sur le plan managérial. Quant aux CTD elles peine à jouer
leur rôle qui se caractérise, à la fois par la gestion de la définition du besoin/service et par
l'adaptation de l'organisation administrative interne de ces collectivités afin de promouvoir des
structures directement chargées de fournir ces services dans une dynamique d'animation
97
du Cameroun.
économique locale. L’insuffisance des ressources humaines et financières transférées limite les
CTD dans la mise en œuvre de leurs programmes prioritaires de développement et contribue de ce
fait aux résultats non perceptibles dans le secteur du logement social. Elles rencontrent des
contraintes importantes tant pour la réalisation des projets que pour la pérennisation de leurs
respectifs programmes de développement. On a pu constater une unanimité remarquable dans
l’évocation des problèmes rencontrés ; Plus précis, il s’agit des contraintes relatives à :
✓ Une insuffisance de personnel ;

✓ Une sous-qualification du personnel par rapport aux exigences des missions ;
✓ Un vieillissement du personnel ;
✓ Une faible capacité des élus ;
✓ Une faible disponibilité des élus et du personnel ;
✓ Un manque de moyens de fonctionnement (équipements et ressources financières)
dans les communes ;
✓ Un manque d’efficience des mécanismes et circuits de financement mis en place
dans le cadre des projets dû principalement aux lenteurs administratives et aux
retards dans les versements de contrepartie tant du Trésor que des communes.
Figure 10:Schéma caractéristique du rôle des CTD dans le développement local
Source : Mondes en développement, vol. no 130, no. 2, 2005 44
44
Jean-Roger Essomba Edimo, « Le développement territorialisé à Douala : fondements et repérage des modalités
institutionnelles d'une dynamique nouvelle », Mondes en développement, vol. no 130, no. 2, 2005, pp. 111-130.
98
du Cameroun.
SECTION II : QUELQUES PISTES EN MATIERE DE BONNES PRATIQUES POUR

LA RESOLUTION DE LA CRISE DE LOGEMENT
L’évolution à travers le temps des politiques de logement sociaux dans différents pays
d’Afrique subsaharienne a permis de dégager des facteurs positifs qui influencent la bonne marche
de la société. Le logement est une problématique sociale et économique majeure : L'accès au
logement pour tous, la construction massive de logements sociaux, des solutions d’hébergement
pour les ménages modestes, la baisse des prix du marché de l’immobilier, sont des enjeux de
développement durable. Les logements sociaux sont donc par essence durable, aussi les projets de
logements sociaux se doivent de s’arrimer aux normes des constructions durables
(PARAGRAPHE I), avec des mécanismes d’attribution équitables pour garantir l’accès à tous
(PARAGRAPHEII).
PARAGRAPHE I : LA MIGRATION VERS LES CONSTRUCTIONS DURABLES
Les enjeux des politiques de logements pour un pays en développement deviennent une
importante occasion de reconversion, de requalification et partant de revitalisation des parties du
territoire et de l’actuation des nouveaux concepts de consommation pouvant stimuler l’évolution
vers un développement durable. Il s’agira donc pour les programmes de logements sociaux de
prendre en compte les trois piliers du développement durable pour être en phase avec la
terminologie des logements durables (A). De ce fait il y’a nécessité d’innover par une approche
plus respectueuse des ressources naturelles et des besoins locaux réels pour fonder un autre projet
de société (B).
A. LOGEMENTS DURABLES.
Selon l’approche de l’accès à un logement de qualité, bien entretenu et abordable, peut

améliorer la situation économique des résidents et partant des potentiels conflits. Une diversité
d’offres de logement permettrait à d’autres ménages déjà présents dans secteur, de s’y fixer à cause
de l’amélioration de leur cadre de vie. Matérialiser le réel attachement au thème de
l’environnement à travers la préservation de la qualité des sols, la réduction de la pollution et des
déchets, la gestion des énergies naturelles (soleil et air) le transport, la défense des éléments
naturels comme l’eau ou les espaces verts, sont des caractéristiques que le logement social peut
revêtir, à travers les stratégies de dimensionnement du bâti et de la variété des fonctions mises en
45
place., les logements sociaux répondent à certains objectifs socio-culturels précis en matière
45
« Le logement social comme levier de revitalisation des espaces urbains : Approche compréhensive et évaluation
critique en rapprochement avec la ville de Douala au Cameroun »
99
du Cameroun.
d’aménagement du territoire. S’il y’a une réalité immuable c’est que l’amélioration des conditions
de vie des plus nécessiteux par le truchement des logements sociaux est tributaire du respect des
trois piliers du développement durable, car un logement social est d’essence durable. Agir sur le
choix des matériaux de construction industriels, afin d’affiner les coûts desdits logements et les
rendre abordable aux ménages pauvres est un impératif. Une analyse croisée du programme de
construction des logements gouvernemental avec cette donne nous permet de constater que l’on
n’a pas pu dépasser la vision classique du logement pour adopter une approche intégrée et
englobante permettant d’embrasser pleinement toute la problématique de la durabilité. Le
logement durable ce concept dynamique porté par l’innovation. Ainsi, un logement sera viable
(aspects sociaux et environnementaux) si sa conception met l’accent sur la qualité des matériaux
de construction utilisés et leur mise en œuvre et sur l’adaptabilité à deux niveaux : adaptabilité à
la succession d’occupants et à l’évolution des besoins d’un même occupant. Un logement sera
équitable (aspects socio-économiques) s’il garantit l’accessibilité en fonction de la capacité
financière réelle de l’occupant, prend en compte les coûts indirects (par exemple les dépenses de
déplacement liées à la localisation) et les impacts de l’habitat sur la santé physique et mentale de
ses occupants. Mais également s’il est respectueux de la main-d’œuvre mobilisée lors de sa
création. Ainsi, un logement équitable participe à la création d’emplois décents pour tous. Enfin,
un logement sera éco-efficient (aspects écologiques et économiques) s’il permet une utilisation
rationnelle et économique des ressources énergétiques, utilise des matériaux sobres et écologiques
et s’il se montre parcimonieux dans sa dimension spatiale (ressource non renouvelable). Pour le
cas des logements sociaux d’OLEMBE et de Mbanga Bakoko, sur les plans architectural et
urbanistique, les normes minimales, soit sur la fonctionnalité que sur le dimensionnement des
espaces d'habitation sont acceptables pour les plus aisés ce qui confirme que l’efficacité
économique n’est pas respectée. En outre on pourrait également s’interroger sur l’efficacité
énergétique, car les mesures d’efficience énergétique et de l’utilisation des énergies renouvelables
n’ont pas été pensées. « L’efficacité énergétique est en passe de devenir un enjeu déterminant de
notre époque et, en particulier dans le bâtiment. Les constructions consomment plus d’énergie que
tout autre secteur et en tant que tel, elles représentent une contribution majeure au changement
climatique. » Ainsi s’exprimait le Ministre de l’Habitat et du Développement Urbain, Jean Claude
Mbwentchou, le mardi 26 mai 2015 à Yaoundé.Il convient dès lors de compléter la vision
écologique du logement par une approche socio-économique qui tient compte du bien-être et des
moyens financiers des occupants. En effet, le lien étroit entre logement et qualité de vie est
indéniable : l’habitation constitue un pilier de l’existence des citoyens. Il apparaît donc essentiel
que les politiques du logement couvrent, d’une part, les aspects socio-économiques tels que
100
du Cameroun.
l’accessibilité financière du logement, la réhabilitation des quartiers en difficulté et, d’autre part,
les aspects dits « écologiques » ou « éco-efficients » à savoir l’utilisation rationnelle et
parcimonieuse des ressources naturelles non renouvelables, tant lors de la construction que de
l’utilisation du logement46.
Figure 11:Illustration du logement durable
Source : Internet
B. INNOVATION EN VUE D’UNE APPROCHE PLUS RESPECTUEUSE DES

RESSOURCES NATURELLES ET DES BESOINS LOCAUX REELS
Dans le parachèvement de la volonté politique de décentralisation, les Collectivités

Territoriales Décentralisées et les autres acteurs issus du libéralisme économique doivent définir
une vision commune pour l’essor du secteur du logement social. Il est question de jeter les bases
d’un modèle d’intégration socio-économique et culturel de proximité basé sur l’auto production
avec des partenariats divers visant la promotion du logement pour tous et le renforcement des
services sociaux de base. L’insertion, le développement humain, l’accès à l’emploi passe
obligatoirement par un logement salubre. Dans le cadre du développement durable, le logement
est également considéré sous l'angle de ses problématiques environnementales, comme la
réduction de la consommation d’énergie ou Haute Performance Energétique (HPE), l’utilisation
d’éco-matériaux, les économies d’eau, la démarche Haute Qualité Environnementale (HQE) Etc.
Un logement sera véritablement durable, si l’on arrive à dépasser cette vision classique et à adopter
une approche intégrée et englobante permettant d’embrasser pleinement toute la problématique de
la durabilité. L’innovation n’est donc pas que technologique, mais également économique, sociale
et politique. L’articulation entre ces différentes composantes requiert de l’inventivité puisqu’il
46
Céline Brandeleer sous la direction de Denis Stokkin, le logement durable : un concept dynamique porté par
l’innovation Asbl Pour la Solidarité.
101
du Cameroun.
s’agit d’imaginer de nouvelles politiques, de nouveaux dispositifs sociaux ou stimulations

économiques. Des formations aux « green jobs » vont développer de nouvelles niches et des PME,
mais peuvent également être adaptées à la mise à l’emploi de catégories spécifiques, notamment
via l’économie sociale et solidaire.
Au-delà des projets de bâtiments durables, c’est la ville durable qu’il faut inventer. Dans la logique de
l’interdépendance, on ne peut imaginer les constructions durables comme des îlots perdus dans leur environnement
urbain. C’est une nouvelle vision de la ville qu’il faut créer, une ville qui réconcilie environnement économique et
écologique, soucieuse de la solidarité et de la mixité sociale, respectueuse de la qualité de vie de ses habitants, le
tout avec une approche participative de la démocratie : une ville plus humaine.
CAO My-Lan, Les vrais enjeux d’un projet de construction durable, Paris le Harmattan, 2009, p.79.
Tableau 8: Les cibles HQE et le développement durable

Les cibles HQE Définitions Le développement durable
Éco-construction 01 Relation harmonieuse bâtiment-voisinage Durabilité écologique

02 Choix des procédés et des produits de
construction
03 Chantier à faibles nuisances
Éco-gestion 04 Gestion de l’énergie Durabilité économique

05 Gestion de l’eau
06 Gestion des déchets d’activité
07 Gestion de l’entretien et de la maintenance
Confort 08Confort hygrothermique Durabilité sociale :

09 Confort acoustique environnement sain et
10 Confort visuel confortable
11 Confort olfactif
Santé 12 Conditions sanitaires des espaces Durabilité sociale

13 Qualité de l’air intérieur
14 Qualité de l’eau
Source : Internet
Adopter des politiques plus participatives permet, par exemple, de garantir un changement
de comportement des habitants, mais demande également une prise en compte de leurs conditions
sociales. Dans les Pays en Voie de Développement cette politique doit d’avantage participer à la
résorption de l'habitat insalubre pour réduire les inégalités. L’appropriation et la contextualisation
de cette démarche participative suppose, une parfaite connaissance préalable des besoins ainsi que
l’identité culturelle du milieu pour répondre aux exigences de la mixité. A l’exemple de certains
pays qui ont expérimentés précisément les coopératives d’habitat, et les organismes sans but
lucratif (OSBL) d’habitation.
102
du Cameroun.
➢ Les coopératives d’habitation
Les coopératives d’habitation sont gérées par leurs membres qui en sont collectivement
propriétaires, tout en étant locataires de leur propre logement. Ce sont les membres de la
coopérative qui pourvoient à la gestion et à l’entretien des bâtiments. L’implication des membres
est obligatoire pour la réussite d’une coopérative. On peut s’y impliquer dans diverses tâches. C’est
l’assemblée générale qui fixe les loyers, qui sont inférieurs au prix du marché.
Les coopératives existantes gèrent chacune leur propre liste d’attente lorsque des logements
s’y libèrent et que vient le temps de sélectionner un nouveau membre locataire.
Cette forme d’habitat est très développée en Afrique de l’Ouest, notamment le Burkina-
Faso, comme nous le montre l’exemple ci-après :
Figure 12: Coopérative d'habitat au Burkina-Faso
Source : Coopérative Burkinabé de l’habitat

➢ Les OSBL d’habitation
Les organismes sans but lucratif (OSBL) d’habitation sont gérés par des conseils
d’administration, formés de personnes impliquées dans leur milieu, mais n’habitant pas
nécessairement les logements qu’elles administrent. Habituellement, un certain nombre de
locataires siège au conseil d’administration. C’est le conseil d’administration qui fixe les loyers,
qui sont inférieurs au prix du marché.
Les OSBL d’habitation sont dédiés à des clientèles particulières. Certains OSBL existants
gèrent leur propre liste d’attente lorsqu’un logement se libère et que vient le temps de sélectionner
un nouveau locataire.
103
du Cameroun.
Figure 13: Un OSBL d'habitation
Source : Habitat for Humanity Côte d’Ivoire

PARAGRAPHE II : INSTAURATION DES MECANISMES D’ATTRIBUTION
EQUITABLES
Le logement social tient une place particulière dans la politique de l’habitat parce qu’il doit
répondre à la demande des habitants les plus modestes et participe à la mobilité sociale et
résidentielle des populations. En général, la transparence est une condition importante dans la
conduite des projets de développement au niveau local conformément aux exigences des pratiques
de la bonne gouvernance. Cet aspect revêt des enjeux et défis très sensibles en matière d’atteinte
des objectifs équitables d’attribution des logements sociaux (A). Dont le processus d’attribution
devra être réinventé en associant les différents acteurs (B).
A. OBJECTIF D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX
Il s’agit principalement de permettre à chacun d’accéder au logement, ceci participe à la mise

en œuvre du droit au logement, pour satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes
ou défavorisées. Dans le cadre de la décentralisation, c’est un axe majeur des politiques nationales
déclinées localement par les élus régionaux et communaux. L’attribution doit prendre en compte
la diversité de la demande et favoriser l’égalité des chances des demandeurs. Un objectif exigeant
car la conduite de la politique de l’habitat doit être inscrite dans un projet durable de
développement, en cohérence avec les projets économiques, urbains, environnementaux comme
avec l’évolution sociologique du territoire. Il est complexe à mettre en œuvre parce qu’il requiert
l’intervention de nombreux acteurs et niveaux de décision. Cet objectif ne peut être atteint qu’avec
une intervention publique diversifiée portant aussi bien sur la planification urbaine, la production
de foncier constructible, que sur le soutien aux programmes de construction, de rénovation ou
104
du Cameroun.
d’adaptation des logements. Les effets prolongés de la crise économique ne font que renforcer son
utilité face à une demande qui, si elle se concentre dans les territoires les plus urbains, s’exprime
également dans les petites villes et les zones rurales. Les lois récentes ont multiplié les outils pour
faciliter la production de logements et ont renforcé les dispositifs spécifiques au logement social
tant pour en accroître la proportion minimale dans les zones tendues, que pour en adapter les
conditions d’occupation et les modalités d’attribution. Il convient maintenant que les maires et
présidents de région, comme les acteurs du logement social, s’approprient ces nouvelles règles et
développent les collaborations nécessaires à leur mise en œuvre. La consécration d’un droit étant
un fait, l’usage de ce droit un autre, en ce moment, l’application au Cameroun de l’ensemble des
dispositions relatives à la participation et à la transparence au niveau communal en ce qui concerne
le droit au logement est encore très faible. D’abord parce que ces textes sont peu vulgarisés et ces
dispositions restent méconnues du plus grand nombre. Ensuite, les séances publiques du conseil
municipal sont presque inexistantes et ne semblent pas attirer les populations. Enfin, le droit de
consultation à travers ses diverses modalités ne connaît pas davantage de succès compte tenu de
la sous information des populations, de la difficulté de rattacher leurs projets au fonctionnement
de la commune ou encore des craintes sur la disponibilité des collectivités locales à collaborer dans
la livraison d’informations clés. Des actions devraient être menées par les projets en matière de
transparence au niveau locale. Il s’agit d’instituer des pouvoirs de contrôle sur toutes les activités
et sur le patrimoine des communes, notamment à travers la conscientisation/sensibilisation,
l’organisation et le renforcement de capacité de la société civile locale par :
- Le développement de la promotion et l’application des procédures de gestion

transparentes, surtout dans le cadre de la maîtrise d'ouvrage communale ;
- L’assurance d’une transparence dans le développement des PDC : participation
active des populations à la planification, y inclus des séances publiques de
consultation, validation et restitution. Leurs phases d’élaboration et d’adoption est
en effet un acte politique majeur des pouvoirs publics et des collectivités quant aux
transports, aux équipements collectifs et aux orientations sur le logement et le cadre
de vie, qui justifie un cadre de débat bien plus approfondi avec les citoyens.
- Le développement et la mise en place des stratégies de communication communale
adaptée aux différents groupes cibles en vue de rendre les informations accessibles
à tous les citoyens.
105
du Cameroun.
B. UN PROCESSUS D’ATTRIBUTION A REINVENTER
Les conditions actuelles d’attribution des logements sociaux donnent lieu à une sorte de
clientélisme entre le pouvoir la classe moyenne. L’enquête menée dans le cadre de l’étude déplore
notamment la grande hétérogénéité, injustifiée et opaque, des pratiques institutionnelles, ainsi que
le pouvoir discrétionnaire dont disposent les agents d’attribution qui conseillent et orientent
l’organisme étatique chargé de la construction des logements sociaux. Un pouvoir qui s’exercerait
bien souvent au profit des dossiers les plus solides financièrement, au détriment de l’exigence
d’équité qui devrait systématiquement orienter la sélection. Le logement mobilise des politiques
publiques nationales et locales. Le rôle de l’État, justifié en tant que garant de la solidarité nationale
et du fait de l’importance du logement comme vecteur d’activités économiques, d’emplois, de
recettes fiscales et de développement durable, doit évoluer avec la décentralisation. Il s’agit ici de
définir des outils visant à divers échelons à recenser les besoins. La décentralisation doit pouvoir
permettre de décrisper le niveau de définition des procédures en intégrant les différents acteurs
et/ou en leur permettant de définir leurs propres procédures au niveau local pour garantir un
système d’attribution plus lisible et plus équitable. Ceci clarifierait la gouvernance du système
d’attribution. On pourrait en ce qui concerne le Parc existant revoir en amont les conditions de
maintien dans les lieux pour fluidifier le parc social et mettre fin aux situations inéquitables. Car
si l’amélioration des conditions d’attribution des logements constitue un premier remède pour le
traitement des demandes prioritaires, seule une plus grande rotation du parc social permettrait, en
libérant l’offre, de d’accroitre significativement les chances d’obtention d’un logement social, en
particulier pour les candidats cibles. Au niveau local les collectivités territoriales décentralisées
doivent jouer un rôle important de l’enregistrement de la demande à l’attribution des logements
sociaux. Cette réforme devra se traduire par une meilleure coordination entre tous les acteurs et
une clarification des pratiques :
A ce titre les CTD doivent :
- Renforcer la transparence des dispositifs d’attribution de logements sociaux ;

- Être un lieu d’accueil et d’enregistrement des listes d’attentes prioritaires ;
- Permettre notamment aux candidats d’effectuer directement la recherche d’un
logement social en consultant les offres de logements publiées en ligne ;
- Disposer de droits de réservation sur un certain nombre de logements, pour la
gestion du contingent des services déconcentrés de l’Etat. Ces méthodes, qui seront
rendues publiques et dont l’application pourra être vérifiée, impliquent des relations
nouvelles avec les réservataires afin qu’ils en partagent la mise en œuvre.
106
du Cameroun.
- Intervenir au niveau de l’attribution car il est membre de droit, avec voix

délibérative, de toutes les commissions d’attribution statuant sur des logements
situés dans sa commune,
- Tenir à jour le fichier des demandeurs de logement et sur les attributions afin de
permettre notamment aux candidats d’effectuer directement la recherche d’un
logement social en consultant les offres de logements publiées en ligne, Les
demandeurs devront être informés de l’avancement du traitement de leur demande.
Il s’agit, par là d’une plus grande transparence, de lever des incompréhensions et
de permettre au demandeur de mieux orienter sa demande.
- Veiller à l’effectivité du droit à l’information du demandeur sur la procédure
d’attribution, sur l’offre disponible, sur la satisfaction de la demande sur le territoire
souhaité. Il s’agit ici de développer une information nationale sur les dispositifs
existants et/ou innovants tels que la plateforme numérique nationale de l’offre
locative sociale (Système d’enregistrement de la demande et offres disponibles).
Les demandes seront inscrites sur un fichier commun de la demande à l’échelle du
bassin d’habitat.
Conclusion Partielle
La persistance des discussions sur la question du logement social qui ont cours dans
différents pays d’Afrique Subsaharienne font de lui un enjeu politique dans la mesure où le
pouvoir politique légifère, taxe et subventionne tant pour la construction neuve que pour la
réhabilitation. La plupart de ces pays disposent d’un ministère, d'un secrétariat d'État ou de grandes
institutions dédiées au logement, chargé de décliner une « politique publique du logement »,
incluant souvent une politique de logement social pour les plus démunis pas très pertinente. Ce
chapitre nous a permis d’identifier dans un premier temps que sous l’aire la décentralisation, les
limites des reformes en ce qui concerne le logement social sont d’ordres règlementaires,
accompagnées des difficultés fonctionnelles et organisationnelles des différents acteurs. Dans un
deuxième temps, quelques pistes en matière de bonnes pratiques pouvant contribuer à
l’amélioration de la politique de logement ont été apportées. Il s’agit de la migration vers les
constructions durables et l’instauration des mécanismes d’attribution équitables. Car le logement
social est un élément important du développement local, de ce fait il doit satisfaire aux contraintes
du Développement Durable à savoir : durabilité environnementale, efficacité économique et
l’équité sociale, d’où l’assertion « le développement durable est par essence local ».
107
du Cameroun.
CONCLUSION PARTIE
La portée de la décentralisation étudiée dans cette partie a été faite à travers l’évaluation
des impacts de la décentralisation appliquée à la politique des logements sociaux au Cameroun
dans un premier temps. Ainsi nous avons passé en revue l’environnement politique du logement
social applicable. De cette revue il en ressort que sur le plan réglementaire les avancées
considérables ont été faites par l’Etat du Cameroun pour encadrer l’activité relative à la fourniture
des logements sociaux. Des lois et textes applicables ont été promulgués. La consécration du droit
étant un fait, l’usage de ce droit un autre, il subsiste des nœuds pour la mise en pratique desdits
textes et leurs avancements pour des résultats visibles. Malgré de vaste opération de subvention
les résultats de la politique du logement social au Cameroun restent mitigés avec un bilan de
production formelle non significatif, malgré les quelques unités de logement réalisés par d’autres
sociétés d’économie mixte et des promoteurs immobiliers. Ces logements ainsi produits sont
destinés à la location-vente à des prix qui infirme le caractère social desdits logement. Par la suite
nous avons effectué une analyse des limites de la décentralisation dans le cadre de la politique de
logements sociaux. L’identification des limites a permis de noter qu’elles sont principalement
d’ordres réglementaires accompagnés des difficultés fonctionnelles et organisationnelles des
différents acteurs. Partant du fait que le paradigme de développement durable issu des constats des
réalités locales, de la prospective des contraintes énergétiques, démographiques, écologiques,
sociales et de la prise de conscience que le développement dans une société humaine est un tout
qui inclut d’ailleurs aussi son environnement, a comme corollaire, de faire évoluer la conception
du logement, quelques pistes en matière de bonnes pratiques pouvant contribuer à l’amélioration
de la politique de logement ont été apportées. Il s’agit de la migration vers les constructions
durables et l’instauration des mécanismes d’attribution équitables.
108
du Cameroun.
CONCLUSION GENERALE
La Vision-2035 et le DSCE ont fixé un cap en ce qui concerne le développement urbain à

savoir «maîtriser le développement des villes et d’en faire des centres de production et de
consommation nécessaires à l’essor du secteur industriel, mais également de promouvoir
l’émergence des agglomérations périphériques, l’habitat décent pour toute la population, le
développement des villes moyennes ou secondaires capables de structurer les activités
économiques dans l’espace urbain et de concourir au développement des zones rurales
environnantes». Ces objectifs sont compatibles aux nouvelles directives des institutions
internationales en matière de réduction de la pauvreté, qui s’intéressent de plus en plus aux cadres
institutionnels nationaux et locaux de mise en œuvre de l’agenda néolibéral. En matière d’action
sociale, cela consiste à modifier à la fois le cadre institutionnel, et les modalités d’intervention des
acteurs et le contenu même des politiques publiques. En ce qui concerne la politique publique de
logement sociaux au Cameroun, la dynamique historique d’intervention trace la trajectoire de la
construction d’une logique d’action évolutive en deux étapes : une première étape dite Acte I de
l’Etat majestueux dans la construction des logements sociaux ; une deuxième dite d’Acte II de la
crise de capacité d’intervention. En interrogeant les mécanismes et principes qui gouvernement
ladite politique on dénote une politique ultra centralisée source d’exclusion sociales dont le
panorama des réalisations est mitigé. Le tournant des 90 avec l’avènement des réformes de la
décentralisation laisse entrevoir des avantages susceptibles de résoudre la crise du logement et des
logements sociaux en particulier en terme réglementation, d’autonomisation des collectivités
territoriales décentralisées et délibération du cadre de partenariat. La décentralisation serrait donc
un cadre idéal pour l’évolution quantitative et qualitative des logements de masses, et permettrait
la refonte des procédures et leurs niveaux de définition pour les rendre accessibles à tous.
Toutefois, à l’analyse de l’état d’avancement de la décentralisation de la politique de logement au
Cameroun, il n’existe pas une ligne de démarcation marquant le changement de modèle mais une
persistante d’une forme de continuité systémique tacite dans une logique de « changement sans
changement ». L’Etat continue d’être à travers ses institutions et ses démembrements au centre des
initiatives et de la mise en œuvre des programmes de construction des logements sociaux.
L’hypothèse 1 selon laquelle « le cadres institutionnel et fonctionnel de la politique nationale

des logements sociaux ne présentent pas de rupture de paradigme d’intervention » est ainsi
vérifiée. A l’analyse des programmes gouvernementaux en cours, il apparait que le processus
de décentralisation de la politique des logements sociaux n’est pas parachevé. Ce qui est
109
du Cameroun.
contradictoire aux prescriptions de la nouvelle génération des politiques nationales qui

préconisent :
- Réduction du rôle de l’Etat qui doit partager ses compétences avec les CTD, le
secteur privé, les ONG dans une logique horizontale de partenariat ;
- Décentralisation des activités et renforcement institutionnel des autorités
publiques ;
- Participation de la société civile avec l’attribution d’un rôle important aux ONG
dans la mise en œuvre des projets de construction et d’amélioration ;
- Participation des bénéficiaires à travers la mobilisation de leur épargne et
l’expression de leurs priorités dans les nouveaux programmes
A l’évaluation de la portée de la décentralisation dans la politique de logement aux Cameroun, il

revient que sur le plan réglementaire la prolifération des lois et textes d’application dénote une
prise en charge par le législateur de la problématique des logements sociaux. En effet les lois de la
décentralisation viennent baliser un chemin permettant aux collectivités territoriales
décentralisées, aux acteurs de l’économie sociale solidaires et de la société civile et aux partenaires
techniques et financiers d’intervenir de manière autonome dans la production des logements
sociaux. Toutefois le bilan en termes de quantité de logements pour les défavorisés produits n’est
pas représentatif et les pratiques d’attribution restent non équitables. Ce qui nous permet de vérifier
en s’appuyant sur la logique de changement conservateur, l’Hypothèse 2 selon laquelle « la
décentralisation n’a eu qu’un impact résiduel sur la crise de logement sociaux au Cameroun. ».
Nous avons montré combien le logement était un bien complexe, au carrefour de

contraintes environnementales, économiques, sociales, urbanistiques et politiques. Le logement
social est par essence durable de ce fait il est au cœur du développement durable. Le logement, qui
est pèse sur le pouvoir d’achat des ménages, constitue un sujet de préoccupation majeur, mais
paradoxalement ne semble pas constitué vraiment une priorité nationale. La décentralisation se
retrouve pleinement dans cette démarche qui part des attentes des populations dans les territoires.
Les disparités territoriales sont particulièrement importantes : il n’existe pas un mais de multiples
marchés du logement, et les moyennes nationales ne permettent pas d’apprécier les réalités locales.
A travers la décentralisation, l’objectif est de placer la gouvernance du logement au cœur du
développement local. En préconisant un Etat stratège, il est bien question d’inviter l’Etat à prendre
ses responsabilités en la matière et de l’inciter à éclairer l’ensemble des acteurs du secteur du
110
du Cameroun.
logement en affichant, au début d’une nouvelle législature, ses objectifs pour la politique du
logement, les facilités administratives et fiscales à accorder.
A. LES APPORTS DE LA RECHERCHE
Notre recherche pourrait apporter une amélioration sur deux plans à savoir :
Sur le plan théorique et conceptuel, cette étude nous a permis de contribuer à l’évaluation
d’une politique publique au Cameroun à travers le recensement assez exhaustif de la littérature et
des recherches qui prédominent dans le domaine des logements sociaux. Nous avons pu constater
une diversité des perspectives de recherche qui ont tenté d'expliquer les causes de la crise des
logements au Cameroun. Cette diversité fut ainsi à la base de nombreuses analyses et de
comparaisons afin de concevoir un cadre conceptuel spécifique à notre recherche, notamment à
travers l'élaboration et la validation initiale d'un outil de collecte des données.
À travers notre démarche, nous avons pu relever la nécessité pour l’Etat de parachever le
processus de décentralisation de la politique de logement sociaux pour en faire un élément capital
du développement local et apporter ainsi une réponse à la crise de logement sociaux.
Sur le plan managérial, les résultats obtenus dans le cadre de cette recherche permettront
aux dirigeants (responsables d’élaboration des politiques des logements sociaux) d’optimiser la
performance des projets à travers l’implication de tous les acteurs et la prise en compte de l’équité
dans l’attribution des logements aux ménages.
B. Les limites de la recherche
Aucune œuvre n’étant parfaite, la pertinence des résultats de notre étude est réduite par un
certain nombre de limites conceptuelles et méthodologiques qu'il importe de souligner afin de
mieux saisir la portée de nos résultats.
En premier lieu, bien que cela ne faisant pas partie de notre objectif de recherche, on aurait
pu faire la situation du financement du logement social. Car plusieurs auteurs ont fait état de larges
subventions de l’Etat dans le secteur du logement social qui au lieu de contribuer à l’amélioration
des conditions de vie des populations participent plutôt à la fracture sociale par les inégales
conditions d’accès.
La seconde limite est l'omission dans le cadre spécifique de la recherche de facteurs de

risques ayant trait à la mauvaise gouvernance dans les pays en voie de développement d’une
manière générale, et le Cameroun en particulier. Parmi les facteurs de cette catégorie, on peut
111
du Cameroun.
indiquer l'effet « boomerang » (Paquet G, 2000), c’est le fait que la mauvaise gouvernance induit
le conflit d’intérêt entraînant par-là l’inefficacité des projets.
Sur le plan méthodologique, la limite réside dans la nature de certaines données utilisées
provenant de l’enquête ECAM4 qui n’ont pas été collectées spécifiquement pour ce type d’analyse
et ce qui limite ou empêche des analyses plus poussées et des représentations cartographiques
idoines. La généralisation des résultats de cette étude ne peut ainsi se faire qu'avec prudence, en
attendant, une validation plus approfondie à partir de nouvelles études.
C. Recommandations pour les recherches futures
Cette étude étant de nature exploratoire, il serait intéressant de la reprendre de manière

approfondie en incluant les obstacles au parachèvement de la décentralisation de la politique de
logement sociaux. Notre étude a dressé sommairement certains nœuds et les causes suivantes ont
été identifiées par plusieurs recherches :
 L’insuffisance de la volonté politique ;
 La faible politique de planification ;
 L’absence d’une véritable stratégie de financement du logement social ;
 L’épargne volatile ;
 La thésaurisation ;
 La méfiance et l’insécurité foncière ;
 La faiblesse de l’aide publique ;
 Le faible accompagnement de la demande ;
 La faible implication des CTD et des ONG ;
 La marginalisation dans l’attribution des logements aux ménages.
La construction des logements sociaux étant un levier important pour la croissance

économique à travers ses effets induits, constitue également un catalyseur du développement à via
la politique d’urbanisation. Il serait donc important de mener des réflexions poussées devant
conduire à des stratégies concrètes et viables pour booster l’essor de ce sous-secteur afin de
résoudre cette crise sous l’aire de la décentralisation par :
112
du Cameroun.
Tableau 9: Les cibles HQE et le développement durable
Renforcement des capacités d’intervention technique

des acteurs étatiques et non étatiques
Vulgarisation des Programmes de valorisation et

d’utilisation des matériaux locaux pour la construction
Renforcement des capacités dans le de logement sociaux
secteur du logement social
Mise en place des Bureaux d’Appui à l’habitat social
dans les communes/CTD
Mise en place d’un programme Linking-Learning

Renforcer les processus d’élaboration collective et
citoyenne : les processus de décisions programmatiques
doivent être bien plus ouverts que les seules
Promouvoir la participation à la base commissions d’enquête ou processus habituels. Les
Programmes de Logements Sociaux et plans locaux
d’urbanisme doivent être l’occasion de vastes
consultations citoyennes.
Mise à disposition de l’Information complète sur l’offre
Veiller à l’information du publique sur de logements sur un bassin d’habitat, accessible à tous
les questions relatives au logement
les demandeurs avec la possibilité de déposer une
social
demande par Internet.
Systématisation de l’adoption de méthodes objectives
Veiller au traitement équitable des du traitement interne des dossiers de demandeurs par
demandes l’organisme, en vue de la présentation des candidatures
à la commission d’attribution.
Adoption d’une charte d’attribution par les acteurs
Veiller à l’équiter d’accès étatiques et promoteurs immobiliers pratiquant le social
qui sera rendue publique ;
113
du Cameroun.
BIBLIOGRAPHIE
I- OUVRAGES DE METHODOLOGIE
DURKHEIM Emile, Les règles de la méthode sociologie, Paris, PUF, 1989.
BOURDIEU Pierre et al, Le métier de sociologue, Paris, Mouton, 1968.
BACHELARD GASTON, La formation de l’esprit scientifique, Paris, Vrin, 1989.
II- OUVRAGES GENERAUX

BLAU Peter, ABRAMOVITZ. The Dynamics of Social Welfare Policy, Publication, Fourth,
2014.
BOURDIEU Pierre, La distinction : critique sociale du jugement, Paris, Les Éditions de Minuit,
1979.
BRATT Rachel et al, A Right to Housing: Foundation for a New Social Agenda, en ligne, 2006.
Bureau Central des Recensements et des études de population au Cameroun (2005), Enquêtes
Démographique sur la population,
LASSWELL Harold D. Politics: Who Gets What, When, How, Chicago, Chicago University
Press, 1919.
LEVY-VROELANT Claire, TUTIN Christian (dir.), Le logement social en Europe au début
du XXIe siècle : la révision générale, Rennes, Presses universitaires de Rennes, 2010, 250 p.
LUC SINDJOUN, La révolution passive : Etat, société et changement, Paris, Karthala, 1999
SAWICKI Fréderic (dir.), Le clientélisme politique dans les sociétés contemporaines, Paris,
Presses universitaires de France, 1997, pp. 307-316.
MORELLE Marie, « : l’analyse de l’évolution des programmes publics de construction de
logements au Cameroun », en ligne, 2015.
OSMONT Annick, La Banque mondiale et les villes : du développement à l’ajustement, Paris,
Karthala, 1995, 309 p.
PAQUET Gilles, La gouvernance en tant que manière de voir : le paradigme de l’apprentissage
collectif, Paris, Seuil, 2000.
SCANLON Kathleen, WHITEHEAD Christine, Social Housing in Europe, Editors Melissa

Fernandez Arrigoiti, 21 April 2014.
SEVERINO Jean-Michel, Agir sur la Mondialisation, Le Monde du 9 janvier 2007,
114
du Cameroun.
III- OUVRAGES SPECIFIQUES

BONNEVAL Lionel, Les agents immobiliers : Pour une sociologie des acteurs des marchés du
logement, Paris, ENS Editions, 2015.
LE NEAL Jocelyne, Terminologie du logement et du sol urbain, FCM, Canada, 1981.
MORANGE Michel, La question du logement à Mandela-City, Paris, Karthala, 2006, 410 p.
GREFFE Xavier, La Décentralisation, Paris, La Découverte, 2002.
THOMAS Mary Paul, Choix résidentiels et modes de vie dans l’agglomération franco-Valdo-
genevoise, Lausanne, Rapport final du mode de vie, 2011.
THIBODEAU Jean-Claude, Évolution du marché du logement locatif : analyse, effets et
perspectives, Société d’Habitation du Québec, Gouvernement du Québec, 2003.
FLAMAND Jean-Paul, Loger le peuple : essai sur l’histoire du logement social en France,
Paris, La Découverte, 1989, 369 p.
IV- ARTICLES DE REVUE ET DES OUVRAGES COLLECTIFS

BIEHLER Alexandra, CHOPLIN Armelle et Morelle Marie, « Le logement social en
Afrique : un modèle à (ré)inventer ? », Métropolitique, en ligne, 2015.
CHAUVIN Sébastien, « Cameroun : les enjeux de la croissance économique », Macroéconomie
& Développement, n°6, 2012, 28 p.
NKUINA Christophe, « Le logement social comme levier de revitalisation des espaces urbains
: Approche compréhensive et évaluation critique en rapprochement avec la ville de Douala au
Cameroun », 2016.
GODARD Francis (1990). « Sur le concept de stratégie », in BONVALET Claire et al (dir.),
Stratégies résidentielles, Paris, INED, pp. 9-22.
BONVALET Cathérine, « Le transmis et l’acquis : localisation, statut d'occupation et type
d'habitat », in BONVALET Cathérine, GOTMAN Anne (dir.), Le logement, une affaire de
famille, Paris, L’Harmattan, 1993, pp. 23-40.
HAVEL Jean-Eugène, habit et logement : le point des connaissances actuelles, PUF, Paris,
1980, p. 127.
PETTANG Chrispin et al, « L’impact du secteur informel dans la production de l’habitat au
Cameroun », Cahiers des sciences humaines, vol. 31, n°4, 1994, pp. 883-903.
LEGE Bernard, « Décentralisation, politique de la ville et droit au logement », Journal des
anthropologues, n°49, Automne 1992, pp. 21-31 ;
115
du Cameroun.
LALLEMENT Michel, « Capital social et théories sociologiques », LALLEMENT Michel

et al, Le capital social. Performance, équité et réciprocité, Paris, La Découverte, 2006, pp. 71-
88.
JOURDAM-BOUTIN Michel « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre
laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post -austérité
», en ligne, 2018.
V- THESES ET MEMOIRES
MENDOUGA ABANDA Victorine, analyse des impacts environnementaux et sociaux du
projet de construction de 1300 logements sociaux a Olembe dans sa phase d’exploitation,
Mémoire de MASTER II Recherche, Département de biologie et physiologie végétales Université
de Yaoundé I, 2014.
BIEHLER Alexandra, Enjeux et modes de constitutions des espaces publics à Ouagadougou
(Burkina Faso), Thèse de Géographie, Université Paris 1, 2010, 637 p.
QUENTIN Aurélie « politique de l’habitat, gouvernance urbaine et justice sociale : le cas de
l’Equateur », Thèse de doctorat, Paris, EHESS, 2009.
JOURDAM-BOUTIN Michel, Produire le logement au Cameroun. Politiques publiques et
libéralisation de l’immobilier à Yaoundé, mémoire de master 2 en géographie, Paris, Université
Paris 1, 2017, 155 p.
VI- ARRETES DECRET LOI ET TEXTES REGLEMENTAIRES NATIONAUX :
Arrêté n° 0001/E/2/MINDUH du 20 janvier 2010 fixant le cahier de charges de la promotion

immobilière.
Arrêté n° 0003/E/2/MINDUH du 28 mars 2008 portant organisation de la commission
d’éligibilité aux programmes d’habitat social ;
Arrêté n° 0009/E/2/MINDUH du 21 août 2008 fixant les normes d’habitat social ;
Déclaration universelle des droits de l’homme (art. 25, 1948),
Décret n 2011/1132/PM du 11 mai 2011 fixant les conditions d’accès et d’exercice de la
profession de syndic de copropriété
Décret n° 2007/1419/PM du 02 novembre 2007 fixant les conditions d’application de la loi
n°97/003 ;
DSCE : Document de Stratégie pour la Croissance et de l'Emploi
116
du Cameroun.
DSCN/MINEFI (2013), "Conditions de vie des populations et profil de pauvreté au Cameroun

en 2013", ECAM II, Yaoundé.
DSCN/MINEFI (2014), Le Cameroun en chiffres 2015, Yaoundé.
DSCN/MINEFI (2015), "Conditions de vie des populations et profil de pauvreté au Cameroun
en 2015, ECAM III, Yaoundé.
DSCN/MINEFI (2015), Annuaire statistique du Cameroun 2014, Yaoundé.
SDN30, Stratégie Nationale de Développement 2030
Loi n 2001/020 du 18 décembre 2001 portant organisation de la profession d’agent immobilier
et ses textes d’application qui encadre l’exercice de ladite profession
Loi n 2009/009 du 10 juillet 2009 relative à la vente d’immeubles à construire et son décret
d’application
Loi n 2009/010 du 10 juillet 2009 régissant la location-accession à la propriété immobilière et
son décret d’application
Loi n 2010/022 du 22 décembre 2010 relative à la copropriété des immeubles et plusieurs textes
d’application
Loi n 97/003 du 10 janvier 1997 relative à la promotion immobilière et ses textes d’application
qui fixent les conditions d’exercice de l’activité immobilière au Cameroun
Loi n°2013/004 du 18 avril 2013 fixant les incitations à l’investissement en République du
Cameroun, qui vient en complément du Décret n°2008/2304/PM du 29 juillet 2008, précisant les
modalités d’application du régime fiscal particulier des projets structurants du Code Général
des Impôts, et qui prévoit de nombreuses incitions en matière fiscale et douanière dans plusieurs
domaines, dont celui de l’habitat social
Ordonnances de 1974 fixant les régimes foncier et domanial, assorties de leurs décrets
d’application de 1976, 1977, 1979, 1987, 2005 et 2006, sur les modalités de gestion de ces
domaines, ainsi que sur les transactions immobilières privées ou sur l’expropriation ;
VII- RAPPORTS
Rapport Alternatif Sur Les Droits Economiques, Sociaux Et Culturels Au Cameroun En 2010,
plateforme des organisations de la société civile sur les droits économiques, sociaux et culturels
au Cameroun (plateforme DESC cam)
Rapport Sur l’Amélioration de la Gouvernance du Secteur Foncier Au Cameroun Mise en Œuvre
du Cadre d’Analyse de la Gouvernance Foncier
117
du Cameroun.
Stratégie Nationale de financement du logement social au Cameroun état des lieux et diagnostic
du financement du logement social au Cameroun
Séminaire d’information des parlementaires et d’évaluation des politiques publiques en matière
de promotion du logement social au Cameroun synthèse de quelques expériences dans le monde
(Turquie, Maroc, Tunisie, Sénégal)
VIII- WEBOGRAPHIE
WWW.cain.info
www.persee.fr
www.universalis.fr
https://fr.wikipedia.org
https://www.google.com/search
www.minhdu.gov.cm
www.minepat.gov.cm
118
du Cameroun.
TABLE DES MATIERES
DEDICACES ...........................................................................................................................................ii
REMERCIEMENTS ............................................................................................................................. iii
RESUME.. .............................................................................................................................................. iv
ABSTRACT ............................................................................................................................................. v
INTRODUCTION GENERALE ............................................................................................................ 1
A. CONTEXTE ET JUSTIFICATION ............................................................................................... 2
B. CLARIFICATION DES CONCEPTS ............................................................................................ 5
C. DELIMITATION DE L’OBJET DE L’ETUDE ........................................................................... 7
D. OBJECTIFS DE L'ETUDE ........................................................................................................... 7
E. INTERETS DE L'ETUDE ............................................................................................................. 7
F. REVUE DE LA LITTERATURE ................................................................................................... 8
G. PROBLEMATIQUE ..................................................................................................................... 18
H. HYPOTHESES ............................................................................................................................. 19
I. CADRE THEORIQUE ................................................................................................................. 19
J. CADRE METHODOLOGIQUE .................................................................................................. 20
K. PLAN DE L’ETUDE .................................................................................................................... 23
Première partie :la politique de logement sociaux en Afrique Subsaharienne : genèse et évolution
............................................................................................................................................. 24
CHAPITRE I : HISTORIQUE DE L’INTERVENTION ETATIQUE DANS LE LOGEMENT
SOCIAL EN AFRIQUE SUBSAHARIENNE ................................................................... 26
SECTION I : CONSTRUCTION D’UNE LOGIQUE D’ACTION EVOLUTIVE. ........................... 26
PARAGRAPHE I : ACTE I, ETAT MAJESTUEUX DANS LA CONSTRUCTION DES
LOGEMENT SOCIAUX ..................................................................................................... 26
A. L’Etat bâtisseur ............................................................................................................................. 26
B. L’Etat lotisseur .............................................................................................................................. 28
PARAGRAPHE II : ACTE II, CRISE DE LA CAPACITE D’INTERVENTION ET MUTATION
DU ROLE DE L’ETAT. ...................................................................................................... 29
A. L’ETAT TOLERANT.................................................................................................................... 29
B. L’ETAT FACILITATEUR ........................................................................................................... 29
SECTION II : POLITIQUE DE LOGEMENT SOCIAUX AU CAMEROUN, MECANISMES ET
PRINCIPES AUX EFFETS QUERELLES : ENTRE DISCRIMINATION ET
INEGALITES...................................................................................................................... 31
PARAGRAPHE I : UNE POLITIQUE CENTRALISTE ................................................................... 31
119
du Cameroun.
A. CADRE NORAMATIF ................................................................................................................. 31

B. LES ACTEURS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL ............................................ 37
PARAGRAPHE II : PANORAMA DES REALISATIONS A RESULTATS MITIGES ................... 42
A. BILAN DE LA PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAL .................................................. 42
B. CONSTAT D’UNE POLITIQUE AUX EFFETS NON EQUITABLES .................................... 46
CHAPITRE II : DECENTRALISATION DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL EN
AFRIQUE SUBSAHARIENNE : UNE SOLUTION A LA CRISE DU LOGEMENT ? 52
SECTION I : ELARGISSEMENT DE LA CATEGORIE DES ACTEURS EN CHARGE DE LA
POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX ................................................................... 52
PARAGRAPHE I : EMERGENCE DE NOUVEAUX ACTEURS ..................................................... 53
A. REMISE EN CAUSE DE L’ORDRE ETABLI ........................................................................... 53
B. AUTONOMISATION DES ACTEURS ....................................................................................... 54
PARAGRAPHE II : RENFORCEMENT DU MANDAT DE DEVELOPEMENT LOCAL ............. 55
A. IMPLICATION DES CTD ET DEVELOPPEMENT LOCAL ................................................... 56
B. COOPERATION DECENTRALISEE : UNE NOUVELLE DYNAMIQUE DU COMMUN
MONDIAL A L’HUMAIN LOCAL.................................................................................... 57
SECTION II : L’APPORT ESCOMPTE DES POLITIQUES DE LOGEMENTS SOCIAUX A
L’AUNE DE LA DECENTRALISATION ......................................................................... 59
PARAGRAPHE I : DECENTRALISATION DU LOGEMENT SOCIAL, UNE POLITIQUE
REDISTRIBUTIVE PLUS REPRESENTATIVE SUR L’ETENDUE DU TERRITOIRE
............................................................................................................................................. 59
A. AMELIORATION DE LA PRODUCTION DES LOGEMENTS SOCIAUX ............................ 59
B. PRISE EN COMPTE DES CULTURES CONSTRUCTIVES LOCALES POUR UNE
PRESERVATION DE L’IDENTITE DU TERROIR........................................................ 61
PARAGRAPHE II: CADRE DE REDEFINITION DES PROCEDURES SIMPLIFIEES
D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS ............................................................................ 63
A. MODIFICATION DU NIVEAU DE PRISES DE DECISION .................................................. 63
B. DES PROCEDURES ECRITES SIMPLIFIEES ........................................................................ 66
Deuxième partie : La portée de la politique des logements sociaux à l’ère de la décentralisation au
Cameroun ............................................................................................................................ 70
CHAPITRE III : EVALUATION DES IMPACTS DE LA DECENTRALISATION APPLIQUEE A
LA POLITIQUE DES LOGEMENTS SOCIAUX AU CAMEROUN .............................. 72
SECTION I: ENVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
SOCIAL SOUS LA DECENTRALISATION ..................................................................... 72
PARAGRAPHE I : LES AVANCEES LEGISLATIVES .................................................................... 72
A. CADRE JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL .......................................................................... 73
B. LES ACTEURS DU LOGEMENT SOCIAL................................................................................ 76
PARAGRAPHE II : MISE EN PRATIQUE ET ETAT D’AVANCEMENT ..................................... 81
120
du Cameroun.
A. PILOTAGE DES PROGRAMMES GOUVERNEMENTAUX DE LOGEMENT SOCIAUX :

MAIN FORTE DE L’ETAT ............................................................................................... 81
B. UNE COORDINATION INEXISTANTE .................................................................................... 82
SECTION II : UNE POLTIQUE AUX RESULTATS MITIGES....................................................... 84
PARAGRAPHE I : EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENT........................................................ 84
A. PRODUCTION FORMELLE DE LOGEMENTS ...................................................................... 84
B. APPORT DES PARTENAIRES, ACTEURS DE L’ECONOMIE MIXTE ET SOCIALE
SOLIDAIRE ........................................................................................................................ 87
PARAGRAPHEII : CIBLAGE NON AFFIRME DES MENAGES PAUVRES ............................... 89
A. NIVEAU DE DEFINITION DES PROCEDURES ET CRITERES D’ATTRIBUTION .......... 90
B. DES LOGEMENTS SOCIAUX POUR QUELLE CIBLE ? ....................................................... 92
CHAPITRE IV : ENONCE DES LIMITES DE LA POLITIQUE DE LOGEMENT DE L’ERE DE
LA DECENTRALISATION ............................................................................................... 94
SECTION I : LES LIMITES DES REFORMES DE LA DECENTRALISATION EN CE QUI
CONCERNE LE LOGEMENT SOCIAL ........................................................................... 94
PARAGRAPHE I : SUR LE PLAN REGLEMENTAIRE .................................................................. 94
PARAGRAPHEI II: DIFFICULTES FONCTIONNELLES ET ORGANISATIONNELES ...... 95
A. LA COORDINATION DIFFICILE DES ACTEURS ................................................................. 95
B. LA FAIBLESSE OPERATIONNELLE ET MANAGERIALE DES PARTIES PRENANTES 96
SECTION II : QUELQUES PISTES EN MATIERE DE BONNES PRATIQUES POUR LA
RESOLUTION DE LA CRISE DE LOGEMENT ............................................................. 99
PARAGRAPHE I : LA MIGRATION VERS LES CONSTRUCTIONS DURABLES ...................... 99
A. LOGEMENTS DURABLES. ........................................................................................................ 99
B. INNOVATION EN VUE D’UNE APPROCHE PLUS RESPECTUEUSE DES
RESSOURCES NATURELLES ET DES BESOINS LOCAUX REELS ................................ 101
PARAGRAPHE II : INSTAURATION DES MECANISMES D’ATTRIBUTION EQUITABLES104
A. OBJECTIF D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX ............................................. 104
B. UN PROCESSUS D’ATTRIBUTION A REINVENTER ......................................................... 106
CONCLUSION GENERALE...................................................................................................... 109
BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................................. 114
ANNEXES ........................................................................................................................................... 122
121
du Cameroun.
ANNEXES
• Liste des tableaux

• Liste des figures
• Projet Work
• Guide d’entretien
122
du Cameroun.
LISTE DES TABLEAUX
TABLEAU 1: GRILLE DES PRIX DES LOGEMENTS SOCIAUX D'OLEMBE ...................................................................... 48

TABLEAU 2: LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION URBAINE CONSACRES PAR LA LOI N° 2004/003 DU 21 AVRIL
2004 REGISSANT L’URBANISME. ..................................................................................................................... 75
TABLEAU 3: ACTES ADMINISTRATIFS RELATIF A L’UTILISATION DES SOLS ET LA CONSTRUCTION (LOI SUR
L’URBANISME 2004). ....................................................................................................................................... 75
TABLEAU 4 : LA SYNTHESE DES PROBLEMES OBSERVES SUR LES INTERACTIONS ENTRE INTERVENANTS DANS LA
CONSTRUCTION DES LOGEMENTS SOCIAUX ................................................................................................... 83
TABLEAU 5: REPARTITION DES LOGEMENTS DE LA SIC PAR REGION DE LOCALISATION ......................................... 85
TABLEAU 6: REPARTITION DES FINANCEMENTS DES LOGEMENTS SOCIAUX PAR LE FEICOM ................................. 86
TABLEAU 7: LOCALISATION DU PROJET ................................................................................................................... 89
TABLEAU 8: LES CIBLES HQE ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE ............................................................................ 102
TABLEAU 9: LES CIBLES HQE ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE ............................................................................ 113
LISTE DES FIGURES
FIGURE 1: CAMP SIC DE LA CITE VERTE, YAOUNDE.................................................................................................. 27

FIGURE 2: LOGEMENTS SOCIAUX D'OLEMBE ........................................................................................................... 43
FIGURE 3: LOGEMENTS SOCIAUX DE BAFOUSSAM .................................................................................................. 43
FIGURE 4: CNPS LODGE D'EMANA ........................................................................................................................... 44
FIGURE 5: LOGEMENTS SOCAPALM ......................................................................................................................... 45
FIGURE 6: 1955-1957, CITE ALUCAM, EDEA ............................................................................................................. 45
FIGURE 7 COMMUNIQUE OFFICIEL D'ATTRIBUTION DES LOGEMENTS SOCIAUX A OLEMBE .................................. 49
FIGURE 8: LOGEMENTS SOCIAUX HIMO DE LA COMMUNE DE YOKO ..................................................................... 86
FIGURE 9: LES DIFFERENTES COUCHES DE MATURATION D'UN PROJET D'INVESTISSEMENT PUBLIC ..................... 97
FIGURE 10:SCHEMA CARACTERISTIQUE DU ROLE DES CTD DANS LE DEVELOPPEMENT LOCAL .............................. 98
FIGURE 11:ILLUSTRATION DU LOGEMENT DURABLE ............................................................................................. 101
FIGURE 12: COOPERATIVE D'HABITAT AU BURKINA-FASO .................................................................................... 103
FIGURE 13: UN OSBL D'HABITATION ...................................................................................................................... 104
123
du Cameroun.
PROJET WORK :
Contribution pour l’amélioration à l’accès au logement, à la terre et à la
propriété des femmes des réfugiés au Cameroun.
124
du Cameroun.
La dégradation de la situation sécuritaire dans certaines zones du Cameroun occasionne

de nombreux déplacés. Ces déplacements massifs, consécutifs aux violences, aux destructions et
autres traumatismes liés aux attaques terroristes, au grand banditisme et aux conflits
intercommunautaires, ont accru les besoins d’assistance des populations. Les zones frappées par
les conflits sont confrontées à des défis logistiques qui freinent la réponse aux besoins d’un
nombre croissant de personnes déplacées et crée des tensions dans les zones d’accueils qui sont-
elles-mêmes confrontées à de sérieuses contraintes de ressources. L’incapacité de répondre aux
besoins fondamentaux, y compris en matière d’eau, d’abris, de sécurité alimentaire et
d’éducation, a nécessité l’intervention de la communauté humanitaire. Ces besoins sont
davantage accrus en ce qui concerne les personnes déplacées internes (PDI) qui sont exposés aux
problèmes d’accès au Logement, à la Terre, aux Biens et aux Ressources Naturelles (LTPRN).
En effet, des retards dans l’accès, le non accès ou l’accès non sécurisé à la terre et à l'habitat
mettent les personnes déplacées dans une situation critique, pour leur santé et pour leur vie, et
les exposent à de sérieux risques de protection. Les lacunes dans la capacité des ménages à
satisfaire leurs besoins fondamentaux s’accompagnent de pressions sur les institutions
administratives locales, notamment celles qui règlementent et protègent les logements, les terres
et à la propriété (LtP), souvent oubliés dans le cadre de la réponse humanitaire. Disposer d’un
logement adéquat, permettant de mener une vie saine, sécurisée et respectueuse de la culture, est
un droit reconnu universellement, quel que soit le statut (déplacée interne, retournée, refugié,
etc.). Aussi il serait intéressant de situer le cadre légal de la gestion de l’accès au logement, à la
terre et à la propriété au Cameroun (I) et de relever les nombreux défis auxquels est confronté la
mise en œuvre de ce droit (II).
I- CADRE LEGAL DE l’ACCES A LA TERRE ET A LA PROPRIETE AU

CAMEROUN
Le Cameroun dispose d’une multitude de texte de loi et plus d’une institution qui régissent
les droits au LtP dans les zones touchées par les conflits.
A- TEXTES DE LOI
Le cadre légal et règlementaire du régime foncier au Cameroun est assez exhaustif. On
distingue les lois, les ordonnances et les décrets. Les textes utilisés dans le cadre de cette étude
sont :
• Le préambule de la Constitution camerounaise du18 janvier 1996.
• La loi n° 80/22 du 7 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière
et domaniale.
125
du Cameroun.
• L’ordonnance de 74/01/du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.

• L’ordonnance de 74/02 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial.
• Le décret 76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d’obtention d’un titre foncier
modifié et complété par le décret de 2005/481 du 16décembre 2005.
• Le décret n° 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.
• Le décret n° 76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé
de l’Etat.
• Le décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privés.
La loi camerounaise regroupe les terres en trois catégories : le domaine privé, le domaine
public et le domaine national.
- Le domaine privé peut appartenir soit aux particuliers soit à l’Etat.
- Le domaine public est quant à lui constitué de tous les biens immeubles destinés à
l’usage du public. Il est inaliénable, imprescriptible, et insusceptible d’appropriation, mais
toutefois, l’Etat peut accorder des autorisations d’occupation ou d’exploitation, ou conclure des
beaux avec des particuliers.
- Les terrains du domaine national sont quant à eux administrés par l’Etat en vue d’en
assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle. Ils sont divisés en domaine national de
première catégorie et en domaine national de deuxième catégorie.
B- INSTITUTIONS DE GOUVERNANCE FONCIERE

Bien qu’il existe des chevauchements et que des institutions hybrides existent, deux
ensembles d’institutions structurent généralement les droits d’utilisation, de gestion et de
gouvernance des LtP :
1) Les institutions étatiques dont le pouvoir découle de l’autorité du gouvernement
Camerounais ;
• Le MINDCAF dont le rôle est d’appliquer la politique du gouvernement en matière

foncière domaniale et cadastrale. Dans le cadre de la présente étude, le MINDCAF est représenté
par la Délégation régionale des Domaines et des Affaires foncières dans la région de l’Extrême
nord et ses délégations départementales un peu plus proche des communautés.
• Le MINDCAF qui intervient à travers ses autorités notamment :
• Les Sous-Préfets qui sont présidents des commissions consultatives.
• Les Préfets, qui interviennent dans les procédures d’attribution des lots domaniaux.
126
du Cameroun.
• Le Gouverneur qui intervient dans le cadre des règlements des conflits nés de
l’immatriculation (article 20 du décret 2005/481/16 du décembre2005 régissant les conditions
d’obtention du titre foncier).
• Les Chefs de villages. Ceux-ci sont dépositaires de la coutume. Particulièrement dans

le cas de l’Extrême nord, zone d’étude ou les terres leurs appartiennent.
2) Les institutions coutumières et religieuses locales dont le pouvoir découle à la fois

du droit de leur autorité ainsi que du pouvoir politique sur des espaces
géographiquement déterminés.
Cette section décrit les institutions pertinentes des droits de propriété statutaires et
coutumiers et la manière dont elles façonnent les droits au LtP dans les régions touchées par les
conflits, y compris les mécanismes de résolution de différends LtP. En zone de conflit identifiées
au Cameroun les institutions coutumières côtoient les institutions officielles étatiques. Ces
institutions coutumières restent très fortes et garantissent les droits de propriété au niveau local.
Toutefois les institutions coutumières dans le cas de l’Extrême Nord sont étroitement liées aux
structures religieuses. Les leaders coutumiers jouent également un rôle religieux. Les terres de la
région de l’Extrême nord étaient régies par le régime foncier coutumier avant la promulgation de
l’ordonnance n° 1974. Les terres constituent le symbole de pouvoir et d’identité dans la région
de l’Extrême nord sous la gestion des chefs traditionnels Peuls pour la majorité. Il s’agit d’un
milieux ruraux camerounais. L’administration territoriale reconnaissant le pouvoir coutumier
comme légitime dans les régions rurales, les chefs traditionnels représentent aussi bien le pouvoir
traditionnel tout en étant des auxiliaires de l’administration. La chefferie est l’institution centrale
de gestion foncière, suivant le droit coutumier et religieux dans la région. Historiquement, les
habitants de l’Extrême nord du Cameroun ont pratiqué l’Islam soufi. Le Lamido (mayo Sava,
mayo tsanaga) ou le Sultan (Logone et Chari) est communément appelé le « chef de terre » et sa
position de pouvoir est territoriale et donc basée sur la terre. Dans le même temps, le Lamido est
également une autorité religieuse avec la capacité historique de nommer des imams et de résoudre
les différends fonciers avec l’assistance d’un tribunal coutumier.
II- DEFIS ET DISPUTES RELATIFS AUX LOGEMENTS, TERRES ET

PROPRIÉTÉS
Les administrations des zones rurales peuvent se décrire comme des institutions de
gestion de proximité. Au niveau décentralisé, les structures administratives telles que la Sous-
Préfecture, la mairie, la gendarmerie nationale, le tribunal de Première Instance, les services de
127
du Cameroun.
cadastre, et la commission consultative en matière foncière et domaniale existent et fonctionnent

dans les centres administratifs.
A- LES DEFIS
Il a été constaté dans certaines études commandées par les programmes humanitaires
que l’intégration des déplacés en zone d’accueil est difficile à cause de :
• Des difficultés d’acquisition des terres en raison de la lenteur des procédures
administratives ; En effet, les services et procédures sont insuffisamment connus des
communautés, et jugés inaccessibles ou coûteux (coût formel et informel).
• La sous-scolarisation et les longues distances avec les services déconcentrés de
l’administration ;
• L’accès à la terre et aux ressources naturelles est parfois freiné par des conflits intra
ou intercommunautaires (dans la zone du logone et chari ; à tonga dans le cas de la
crise anglophone);
• Une forte pression démographique sur les ressources limite l’accès par les PDI (non
détenteurs de droits individuels de possession ou de propriété foncière), à l’eau, aux
pâturages et aux ressources forestières.
• Le manque de documents d’identité et d’état civil comme un obstacle dans la relation
des populations avec l’administration publique locale ; Il faut aussi indiquer, Pour
initier une procédure foncière au Cameroun, il faut être détenteur d’une
documentation légale (carte nationale d’identité pour les nationaux et passeport pour
les étrangers). Or le problème de la documentation civile et de l’identité légale est un
réel défi, particulièrement dans la région de l’Extrême nord. Pour ne parler que du
cas des déplacés, 70 % des femmes interviewées n’avaient pas de pièce d’identité.
Cet état des choses contribue à limiter leur droit à la propriété foncière.
B- Le mode d’occupation ou d’accès aux logements ou aux terres
Il s’agit très souvent de:

• L’occupation spontanée de sites qui appartiennent à des propriétaires terriens.
• L’accès aux habitats déjà existants en l’occurrence les centres collectifs bien que
n’étant pas destinés à cette fin. C’est le cas des écoles lorsque les classes ne sont
pas encore ouvertes (nouvelles constructions) ou lorsqu’elles sont fermées
(congés, vacances scolaires).
128
du Cameroun.
• L’accueil sur des sites aménagés pour recevoir les déplacées. Il s’agit
généralement des sites d’accueil transitoire. Ces sites se rencontrent dans
plusieurs localités, ce qui traduit une volonté des autorités locales d’atténuer les
souffrances des personnes vulnérables.
• Les familles d’accueil : les PDI se déploient, selon leurs affinités, dans les centres
urbains et péri-urbains surtout. La plupart y sont dans des familles d’accueil.
• La location : elle concerne une minorité qui, n’ayant pas de familles d’accueil
mais disposant de quelques ressources parviennent à assurer les premiers loyers
avant que la dégradation continue de leur situation économique ne les conduise
dans une totale incapacité à assurer le loyer à moyen et long terme.
III- CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
En plus de son cadre légal national, le Cameroun a ratifié plusieurs conventions

internationales qui lui permettent de faire respecter le droit des personnes en situation de
déplacement forcé. Ainsi, en signant et en ratifiant les textes tels quel le Pacte international relatif
aux droits sociaux, économiques, et culturels en1984 ou la Convention de l’Union Africaine sur
la protection et l’assistance aux personnes déplacées en Afrique (Convention de Kampala) en
1985, il se dote d’un cadre légal pertinent pour la protection des déplacés, des réfugiés et des
communautés d’accueil. L’accès au logement à la terre et la propriété constitue actuellement l’un
des droits les plus affectés durant les crises en cours dans certaines régions victimes d’exactions
armées. Ces violences perpétrées par les groupes armés ont été généralement suivies de pillages,
d’incendies, de destructions de propriétés individuelles ou collectives privant ainsi les ménages
de leurs moyens de subsistances, de leurs champs et leurs logements. Ces ménages se sont
retrouvés dans des communautés d’accueil où ils sont soutenus par les autorités camerounaises
et les acteurs humanitaires. Toutefois, les conditions de vie des populations dans les zones de
déplacement ou dans les zones de retour requièrent une attention particulière en ce qui concerne
la restauration de la sécurité, l’accès à la terre, l’accès à un logement convenable, l’accès aux
services sociaux de base pour tous ces hommes, femmes, filles et garçons rendus vulnérables par
le déplacement. Faire retrouver à ces chefs de ménages leurs moyens de subsistance, leurs
maisons, leurs terres ou des moyens de se réinstaller dans un environnement paisible, facilité ou
encadré par l’Etat est une préoccupation régalienne. D’où l’importance de l’apport des acteurs
humanitaires disponibles pour proposer leurs appuis dans leurs domaines de compétence
respectifs tout en intégrant l’importante de l’accès au droit au logement, à la terre et à la propriété
129
du Cameroun.
équitable pour tous les hommes et les femmes. Enfin, la conjugaison des efforts et des moyens
des autorités nationales, les leaders traditionnels, coutumiers, confessionnels et les leaders
d’association, les OnGs internationales et nationales, les agences des nations Unies, et la
communauté des donateurs peuvent contribuer significativement à la prévention des disputes
foncières, la consolidation des droits LtP et enfin à la prévention des nouveaux déplacements.
En recommandation, l’analyse de la problématique a permis de mieux cerner les réalités

auxquelles sont confrontés les acteurs sur le terrain. Ainsi, au terme de cette analyse, nous
retenons qu’un cadre juridique international, régional et national existe. Cependant, leur
application sur le terrain, notamment en ce qui concerne le cadre juridique national, suscite
parfois des conflits entre acteurs. Aussi il y’a lieu de :
- Améliorer l’accessibilité de toutes les couches sociales aux services de

reconnaissance et de formalisation de leurs droits fonciers.
- Plaidoyer pour une redynamisation des commissions d’aménagement du territoire et
de celles impliquées dans la gestion foncière aux niveaux communal et villageois.
- Plaidoyer et appui en faveur de l’élaboration des plans d’aménagement du territoire
au profit des collectivités locales : ces outils sont extrêmement importants pour la
planification communale, régionale et nationale de façon générale et par conséquent,
permettront de mieux prendre en compte des dispositions pour les PDI.
- Plaidoyer pour une harmonisation de la compréhension des textes relatifs au foncier
et aux ressources naturelles : une formation continue des agents de l’État, des élus et
des agents locaux qui interviennent dans la gestion foncière s’avère nécessaire.
- La coordination pour une synergie/complémentarité des actions entre les acteurs
étatiques (départements ministériels et services techniques déconcentrés) dans les
domaines qui concourent au LTP des PDI.
130
du Cameroun.
Bibliographie
Textes législations Nationale Camerounaise

• Le préambule de la Constitution camerounaise du18 janvier 1996.
• La loi n° 80/22 du 7 juillet 1980 portant répression des atteintes à la propriété foncière et
domaniale.
• L’ordonnance de 74/01/du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.
• L’ordonnance de 74/02 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial.
• Le décret 76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d’obtention d’un titre foncier modifié et
complété par le décret de 2005/481 du 16décembre 2005.
• Le décret n° 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.
• Le décret n° 76/167 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l’Etat.
• Le décret n° 79/017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privés.
Textes et lois Internationaux

• La Déclaration Universelle des Droits de l’Homme (DUDH) du 10 décembre 1948 à Paris au
Palais de Chaillot (Résolution 217 A (III)de l’Assemblée Générale des Nations Unies.
• Le Pacte International relatif aux droits économiques et sociaux du 16 décembre 1966 de
l’Assemblée Générale des Nations UniesLa Charte Africaine des Droits de l’Homme et des
Peuples (CADHP) adoptée par la Conférence des Chefs d’Etat et de Gouvernement en Juin 1981
à Nairobi (KENYA).
Rapports
- Rapport du Conseil Norvégien pour les Réfugiés : Déplacement forcé et accès au logement, à la
terre et à la propriété : cas de l’extrême-nord du Cameroun ;
- Rapport du Conseil Norvégien pour les Réfugiés : Etude de cadrage Logement, Terre, Propriété
et Ressources Naturelles (LTPRN) au Mali.
131
du Cameroun.
Lettre de présentation
INSTITUT DES RELATIONS INTERNATIONALES

DU CAMEROUN
B.P.: 1637 Yaoundé
Tel: 22 31 03 05
FAX : (237) 22 31 89 99
E-Mail: iric@uycdc.unicet.cm
Le 20 novembre 2019
Madame, Monsieur,
Nous sollicitons par la présente lettre votre coopération dans la réalisation d'une enquête
portant sur la politique de logements sociaux en Afrique Subsaharienne à l’épreuve de la
décentralisation : cas du Cameroun.
Comme vous le savez en tant que partie prenante (institutionnel, bénéficiaire…) de la

politique, la problématique de la crise de logement est une préoccupation sociale
d’actualité. Dans le cadre des travaux de recherche en vue de la rédaction d’un mémoire à
soutenir devant le jury, cette étude a pour objectif de faire un diagnostic pour établir la
situation de référence de la politique des logements sociaux avant et après l’adoption de la
décentralisation comme mode de gouvernance. Les résultats de cette étude permettront
entre autres aux décideurs politiques de repenser l’action gouvernementale et celles des
partenaires techniques et financier vers les préoccupations de développement du logement
social ; Servir d’outil de sensibilisation aux décideurs locaux et organisations de la société
civile locales sur les leviers de développement des logements sociaux.
Nous espérons vivement que vous nous accorderez 10 minutes de votre temps pour cet
entretient dont le guide accompagne cette lettre. Il est important pour nous de connaitre vos
opinons concernant les points soulevés dans l’enquête. Si vous le désirez, nous vous
enverrons le sommaire des résultats.
Soyez assuré(e) que nous respecterons rigoureusement le caractère confidentiel de vos
réponses et que les résultats de l’enquête serviront exclusivement à des fins de recherche.
Vous pouvez donc répondre en toute confiance à chacune des questions posées.
Nous vous remercions de votre précieuse collaboration et vous prions d’agréer, Madame,
Monsieur, l’expression de nos sincères remerciements.
Murielle Tatiana AKONO

Étudiante IRIC/CA2D
E-mail :murielletaty@gmail.com
Téléphone : +237 6 99 87 88 65
132
du Cameroun.
Enquêtes sur la politique de logements sociaux en Afrique Subsaharienne

à l’épreuve de la décentralisation : cas du Cameroun.
INSTITUT DES RELATIONS INTERNATIONALES DU

CAMEROUN
B.P.: 1637 Yaoundé
Tel: 22 31 03 05
FAX : (237) 22 31 89 99
E-Mail: iric@uycdc.unicet.cm
Ce guide d’entretien s’adresse à toutes les parties prenantes de la politique des logements
sociaux au Cameroun
Pour toute information concernant cette étude, vous pouvez contacter :

Mme Murielle Tatiana AKONO
Étudiante IRIC/CA2D
E-mail :murielletaty@gmail.com
Téléphone : +237 6 99 87 88 65
133
du Cameroun.
Problématique Principale : Quels sont les effets et les impacts de la décentralisation

appliquée à la politique des logements sociaux au Cameroun ?
Hypothèse Principale : la décentralisation appliquée à la politique des logements au

Cameroun n’a produit que des transformations structurelles non suivies de transformations
sociales.
1- Construction de l’échantillon
a- détermination de la population mère :
La population mère est constituée de l’ensemble des acteurs individuels participant non
seulement au processus de décentralisation d’une part et aux politiques de logements sociaux
d’autre part.
- Comme acteurs intervenant dans le processus de la décentralisation lié aux politiques de
logements sociaux au Cameroun nous avons : les acteurs institutionnels, les élus locaux
- Comme acteurs intervenant dans la gestion des logements sociaux au Cameroun nous
avons : les promoteurs des logements sociaux ;
b- l’échantillonnage
En termes d’échantillonnage nous pouvons retenir pour une population concernant les :
- Les acteurs institutionnels intervenant dans le processus de décentralisation en matière
de logements sociaux nous pouvons retenir une population de : 20
- Les acteurs intervenant dans le processus de la décentralisation en matière des
logements sociaux, nous pouvons retenir une population de : 50 personnes.
- Les acteurs promoteurs des logements sociaux ou acteurs immobiliers nous pouvons
retenir une population de : 50 personnes.
2- Elaboration du Questionnaire :
A- Conception de la politique
1. Quelle appréciation faites-vous de la contribution de l’Etat dans la mise en

œuvre de la politique de logements sociaux au Cameroun ?
2. Le Cadre normatif de la mise en place de la politique des logements sociaux au
Cameroun vous semble-t-il approprié ? Oui Non
Si non quels en sont les axes à améliorer ?
3. Quelle appréciation, faites-vous du dispositif institutionnel et fonctionnel

matière de logement sociaux au Cameroun ?
4. Certaines faiblesses de ce dispositif sont très souvent relevées, a votre avis quel
en est le degré d’impact pour l’essor de la politique des logements sociaux
134
du Cameroun.
Absence d’un office national de l’habitat : (Veuillez cocher la case correspondante en vous
référant à l’échelle ci-après)
très faible faible moyen élevé très élevé
1 2 3 4 5
Absence d’un fonds national de l’habitat : (Veuillez cocher la case correspondante en vous
référant à l’échelle ci-après)
1 2 3 4 5
Absence de mécanismes de financement du logement social : (Veuillez cocher la case

correspondante en vous référant à l’échelle ci-après)
1 2 3 4 5
B- L’impact de la Décentralisation
1. Selon vous, la décentralisation a-t-elle joué un rôle dans la mise en œuvre de la

politique des logements sociaux au Cameroun ? Oui Non
Si Oui, bien vouloir donner l’aspect impacté ?
2. Pensez-vous que la décentralisation a favorisé l’émergence de la politique des

logements sociaux au Cameroun ?
3. Comment se déroule la régulation étatique dans la mise en place de la politique de
logement sociaux à l’aune de la décentralisation au Cameroun ?
C- La portée de la décentralisation appliquée à la politique de logements sociaux
1. Pensez-vous que l’émergence des nouveaux acteurs, les acteurs non étatiques a facilité
la mise en place des politiques de logements sociaux au Cameroun ? Oui Non
Si oui, expliquez :
2. Quelle appréciation peut-on faire de l’évolution du Parc de logements sociaux sous l’ère
de la décentralisation ? (Veuillez cocher la case correspondante en vous référant à
l’échelle ci-après)

1 2 3 4 5
135
du Cameroun.
3. Pensez-vous que la coopération décentralisée puisse jouer un rôle fondamental dans

l’essor de la politique des logements sociaux au Cameroun ? Oui Non
Si oui, quels en sont les axes principaux ?
4. Pensez-vous que la décentralisation de la politique des logements sociaux puisse
rendre équitable les procédures d’attribution et conditions d’accès aux logements ?
Oui Non.
Si oui, de quelle manière ?
5. A votre avis l’apport des partenaires techniques et financiers pour le financement du

logement social serait-il plus important sous l’ère de la décentralisation ?
Remarque :
Si vous souhaitez recevoir les résultats de l’étude, n’oubliez pas d’indiquer vos
coordonnées pour que nous puissions vous les acheminer.
Nom (Facultatif) :
Adresse :
Courriel :
S.V.P. veuillez retourner le questionnaire complété à l’adresse de courriel ci-dessous :

murielletaty@gmail.com
Merci de votre collaboration.
136

Mémoire Final 22 0922

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Thème du mémoire : Les Politiques de Logements Sociaux en Afrique subsaharienne à

PROJET WORK : Contribution pour l’amélioration à l’accès au logement, à la terre et à

Année académique : 2021-2022

A ma maman Mme BEDJEME Chantal-Joelle,

Ma gratitude va d’abord à l’endroit de l’Institut des Relations Internationales du Cameroun

L’actualité de la « crise de logement social » dans bon nombre de pays d’Afrique

L’étude se propose à travers la rétrospective de plus d’un demi-siècle de politique des

En conclusion, l’étude recommande de parachever la décentralisation en ce qui concerne

Mots clés : Logement, politique publique, réformes, décentralisation, bonne

The current "social housing crisis" in many Sub-Saharan African countries is of

Indeed, decentralization is followed by a change in the paradigm of state intervention,

In conclusion, the study recommends that decentralization in housing policy should be

Keywords: Housing, public policy, reforms, decentralization, good governance,

BAD BANQUE AFRICAINE DE DÉVELOPPEMENT

Un mémoire de recherche est le plus souvent subdivisé en deux grandes

I- CONSTRUCTION DE L’OBJET D’ETUDE

zones rurales environnantes. Il s’agit d’une véritable problématique de la transformation

(i) la transformation structurelle de l’économie nationale ;

(ii) le développement du Capital Humain et du bien-être ;

(iii) la promotion de l’emploi et de l’insertion économique ;

(iv) la gouvernance, la décentralisation et la gestion stratégique de l’Etat.

B. CLARIFICATION DES CONCEPTS

jeux et monuments publics…), et des réseaux (assainissement, eau, électricité, téléphone,

Décentralisation : « La décentralisation désigne un vaste éventail de réorganisation du

C. DELIMITATION DE L’OBJET DE L’ETUDE

De manière spécifique, il va s'agir de :

• Dresser le parcours historique de la politique publique des logements sociaux au

Au niveau européen, bien que le logement soit un domaine dépendant de la compétence de

Selon le Bureau du Haut-Commissariat des Droits de l’Homme de l’Organisation des

Armand Colin, 2003, pp. 39-40.

▪ Que la sécurité est définie comme la protection légale contre l’expulsion, le

▪ Une reconnaissance de la dimension « droit de l’homme » de l’habitat : les États

Il existe enfin le projet de Convention internationale sur le droit au logement proposé en

Il convient également de prendre en considération la Charte sociale européenne, révisée en

▪ À favoriser l’accès au logement d’un niveau suffisant ;

Du point de vue institutionnel, une batterie d’institutions encadre la question du logement.

Dans « l’analyse de l’évolution des programmes publics de construction de logements au

modalités de formulation et de mise en œuvre des programmes publics de logement provoquent

Plusieurs raisons justifient donc la non efficacité de la politique publique de logements

Absence de l’équité et l’inclusion sociale : ciblage non affirmé des catégories

En ce qui nous concerne, nous nous contenteront d’évaluer l’état de la dynamique

Ainsi, en tant que question :

Question principale : Comment se construisent les politiques de logement sociaux en

• Quel est l’état de la dynamique historique de la politique des logements sociaux au

L’hypothèse principale qui va soutenir notre travail est la suivante : la décentralisation

De cette hypothèse principale découle les deux hypothèses secondaires ci-après :

▪ Hypothèse 1 : la dynamique historique de la politique des logements sociaux au

I. LES CONSIDERATIONS THEORIQUES ET METHODOLOGIQUES

Selon la tripartition épistémologique Bachelardienne, le fait scientifique est à la fois

A- CADRE THEORIQUE DE LA RECHERCHE

- Le néo-institutionnalisme comme cadre théorique de la recherche

Le néo-institutionnalisme est mobilisé dans l’analyse des politiques publiques depuis le

Le recours au néo-institutionnalisme dans cette recherche est de permettre d’analyser et de

De son étymologie « methoda » et « methodus », la méthode signifie le chemin, la route

1- Les méthodes d’analyse

- L’analyse socio-historique des politiques publiques

Le recours à l’analyse socio-historique permet à la recherche de comprendre comment la

2- Collecte des données

véritablement de matérialiser la recherche. Les techniques de collectes de données sont

Le traitement et l’exploitation des données et informations recueillies sur le terrain. Suivant

La seconde partie va parler de la portée des logements sociaux à l’ère de Décentralisation