Fiche de lecture

Titre de l’ouvrage : Sociologie du logement

Auteur : Yankel Fijalkow
Collection : Repères
Éditeur : La découverte
Edité en 2011, nouvelle édition de 2016

L’auteur :

Yankel Fijalkow (1960), est un auteur contemporain, sociologue-urbaniste, chercheur au

centre de recherche sur l’habitat et professeur à l’École Nationale Supérieure d’architecture Paris-
Val-de-Seine. Il a écrit et co-écrit plusieurs ouvrages (sociologie des villes, parue en 2017) et ar-
ticles (Le logement indigne : une nouvelle norme de l'action publique ?). Il a rédigé la thèse sui-
vante : « Mesurer l’hygiène urbaine : logements et îlots insalubres : Paris (1850-1945) », soutenu en
1994 à Paris à l’École des Hautes Etudes en Sciences Sociales (EHESS).

L’ouvrage :
Sociologie du logement est un livre du genre de l’essai dont le champ disciplinaire et
théorique est celui de la sociologie. Il a été édité à Paris en 2011 et ré édité en 2016. Il comporte 127
pages. Il traite de la question du logement dans notre société. L’auteur répond à de nombreuses
questions telles que : « A quels besoins répond-il ? », « Quelle est la fonction du logement
social ? », « En quoi consistent les politiques mobilisant l’État, les associations, les collectivités
locales et diverses institutions ? », « Quel est le rôle des ménages ? », « Que signifie habiter et
cohabiter ? ».

Le résumé de l’ouvrage :
Actuellement la question du logement fait beaucoup parler d’elle. Les chiffres font froid
dans le dos : 4 millions de personnes sont non ou mal logés selon le rapport de la fondation Abbé
Pierre publié en janvier 2022.
Et pourtant, le besoin de sécurité correspond au deuxième niveau de la pyramide de Maslow avec
celui de l’intégrité physique. Le logement participe également directement à répondre au besoin du

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premier niveau à savoir les besoins physiologiques (se nourrir ou encore dormir). C’est pourquoi, le
non et le mal-logement présente un retentissement significatif sur la vie d’une personne. De plus,
l’auteur écrit : « Les inégalités de logements affectent le statut social de l’individu : dis-moi où tu
habites, décris-moi ton logement, et je te dirai qui tu es, ta place et celle de tes proches dans
l’échelle sociale. », on comprend ici que le logement est un facteur important de sociabilisation.
L’auteur va s’intéresser à comprendre comment la thématique du logement est devenue un problème
socialement construit par les sociétés. Nous nous intéresserons à la question sociale du logement, à
son domaine sociologique, aux politiques nationales en faveur du logement, aux acteurs locaux,
puis aux stratégies des ménages, pour terminer par du logement à l’habiter.

I/ UNE QUESTION SOCIALE

Le sens du Logement au cours de l’histoire
Autrefois, l’Homme était nomade, il était chasseur cueilleur, et se déplaçait donc au gré de ses
besoins nourriciers. C’est à la fin de la préhistoire que l’Homme construit des villages et se met à
l’agriculture et à l’élevage, en plus de la chasse et de la cueillette. Ce processus de domiciliation a
une signification sociale. En effet au moyen-âge, l’intégration sociale se fait par l’habitat, car les
métiers sont regroupés en corporation à l’abri des murailles des châteaux. Ces guildes sont
organisées autour d’un même quartier qui est habité par des artisans d’une même profession.
L’habitat est ainsi indissociable du métier. Mais quand est-il de ceux qui ne travaillent pas ? Ils ne
sont donc pas rattachés à un quartier : ce sont des vagabonds. Le fait de ne pas travailler, ne leur
donne pas le droit d’appartenir à un corps de métier et donc à un logement. C’est à partir de l’ère
industrielle, que les corps de métier ont été délocalisés de l’habitat.
C’est à la fin du moyen-âge qu’apparaît la marchandisation du logement. L’habitat est alors vu
comme un moyen urbain de transaction. Il peut être vendu ou loué et sa valeur dépends de son
environnement et de l’activité qu’on souhaite y exercer.
Au XIXème siècle, dans les grandes villes, la classe ouvrière est logée dans des immeubles en
monopropriété dans des conditions insalubres. Il est question de surpeuplement, d’absence
d’installation sanitaire et de luminosité. Fin XIXème apparaissent des normes définissant le « bon
logement » et les pouvoirs publics de l’époque encouragent la construction de logements sociaux.

Le besoin de logement aujourd’hui

Actuellement, la stabilité résidentielle est devenue une norme sociale, mais un paradoxe existe entre
le besoin de domiciliation et la marchandisation du logement. Ce paradoxe fragilise l’accès au
logement pour les personnes les plus précaires. Ainsi, la population des sans-abri, choque la
conscience collective par leur visibilité dans l’espace public. « Les sans domicile habitent en ville
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et, en marquant symboliquement leur territoire, affirment leur statut. ». C’est un « phénomène
affectant en majorité des hommes, jeunes, peu diplômés, ayant subi une rupture familiale et
occupant pour un tiers d’entre eux un emploi à temps partiel ».
Il faut savoir, qu’il existe des normes collectives liés à l’habitat, et qu’il est tacitement obligatoire
de s’y plier. Ainsi certaines pratiques sont décriées : squatter une cage d’escalier, ou encore faire
sécher du linge par la fenêtre. La fonction de sociabilisation du logement s’inscrit dans les pratiques
sociales et dans les habitudes des habitants.
Autrefois, l’accession à la propriété se faisait majoritairement par héritage, aujourd’hui, elle se
réalise par l’achat d’un logement. Le modèle traditionnel de transmission s’est adapté à la
dépréciation des propriétés rurale au profit des biens immobiliers citadins ; pour exemple, une
maison de 121 m2 dans le limousin vaut 21 m2 à Paris. L’émergence et la généralisation du crédit
bancaire a faible taux d’intérêt, l’augmentation du niveau de vie ont largement incité les ménages à
l’accession à la propriété par la construction ou encore par l’achat. Les ménages s’endettent pour
plus de 20 ans et leurs mensualités de remboursement sont à taux majoritairement variable.
Malgré un besoin de stabilité résidentiel, les ménages recherchent de la flexibilité.

La crise du logement
La crise du logement relève des évolutions démographiques de la population et par les
recompositions des normes sociales liées au logement. L’estimation annuelle des besoins en
logement est de 500 000 constructions dont la moitié en logements sociaux. En effet, le taux
d’effort des ménages français est de 44 % pour 8 % d’entre eux.
Cette modification s’explique par différents facteurs : augmentation des familles monoparentales,
émergence des familles recomposées, vieillissement de la population à domicile (la moitié des
personnes âgées se maintiennent dans leur logement, entrainant un sous-peuplement de ces
derniers), migration des étudiants vers les grandes villes dans le cadre de leur étude, recul de l’âge
de la première installation en couple, augmentation des migrations internationales…
L’augmentation du nombre de divorce et la garde alternée ont considérablement accentués cette
demande. En effet, une famille nucléaire occupera un seul grand logement, alors qu’après une
séparation, il y aura deux familles distinctes qui occuperont deux logements séparés.
De plus, la migration internationale qui représente 20 % de la croissance démographique, a eu un
fort impact qualitatif au niveau de la demande.

II/ UN DOMAINE SOCIOLOGIQUE

La sociologie du logement englobe différentes sociologies, celle de la famille, de la consommation,

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de la ville, ou encore de l’action publique.
Émile Durkheim (1858-1917) introduit le concept de l’hypothèse de la conscience collective (norme
et valeur des groupes sociaux). D’ailleurs pour les sociologues durkheimiens, le logement
représente un facteur essentiel de cohésion sociale.
C’est en 1956 que Chombart de Lauwe conclut qu’il faut 8m 2 minimum par habitant dans un
logement, et qu’en deçà « les conditions de logement ont une action presque fatale sur la santé
physique et mentale des sujets ». L’auteur ici considère cette perspective critiquable, mais salue le
fait que cela a permis de débattre dès 1959 de la construction en série du logement social.
Le concept d’habitus de Bourdieu désigne un système de préférence, un style de vie particulier à
chacun. Ces habitudes de vie, structurées depuis l’enfance « s’opposent à la cohabitation de groupes
sociaux ayant des conceptions différentes de la sociabilité de voisinage. » Les éléments structurels
conditionnent les pratiques de voisinage du fait de l’architecture, les règlements d’usage ou encore
l’organisation des pièces.
Face aux contraintes du marché, des stratégies locatives apparaissent. Les jeunes vivent en
collocation, parfois à l’insu des règlements locatifs. Les personnes âgées en situation de sous-
peuplement proposent de l’hébergement intergénérationnel. Le logement coopératif se développe
également.

III/ LES POLITIQUES NATIONALES

C’est au début du XXème siècle que l’État français prend en main la politique du logement. Dans un
premier temps, elle s’implique à réguler les loyers, puis elle se dirige vers la construction de
logements sociaux, pour stimuler l’accession à la propriété.
L’État régulateur
Le parc immobilier français se décompose comme suit : 54 % d’accession à la propriété, 20 % de
locataires de bailleurs privés et 17 % de locataires de bailleurs sociaux et 8 % avec un autre statut
(hébergé, logé à titre gratuit…).
La politique de contrôle des loyers s’est développée en France en 1915 alors que le parc locatif
social était encore peu développé. Des effets pervers se font vite sentir à l’image de la difficulté des
bailleurs à entretenir leur patrimoine, obligeant le gouvernement à abandonner ce type de politique.
En 1948, dans un contexte de pénurie de logement a eu lieu un nouveau gel des loyers avec
réquisition des logements vacants institué par la loi du 11 octobre 1945.
L’État cherche dorénavant à protéger les locataires des expulsions, politique récente dans l’histoire
de l’habitat français, alors que le nombre d’expulsion croit d’année en année. L’agence nationale
pour l’amélioration de l’habitat, établissement public, financé en partie par les taxes sur les loyers
propose des subventions à la réhabilitation.
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L’aide à la pierre
Dans un contexte d’après-guerre, le conflit armé ayant détruit nombreux bâtiments, un besoin
quantitatif conséquent se fait sentir. L’État verse des contributions directes ou indirectes à des
maîtres d‘ouvrage afin de construire des logements en série. L’État devient constructeur. De ces
aides à la pierre naissent les grands ensembles, ces logements en périphérie des grandes villes où
vivent aujourd’hui 20 millions de personnes. Mais la qualité de vie n’est pas au rendez-vous, les
grands ensembles sont vivement critiqués car supposé à l’origine de la ségrégation spatiale et du
mal-être des habitants.
L’aide à la personne
Le budget consacré aux allocations logement versé par l’État afin de permettre d’amortir le poids du
loyer sur les dépenses des ménages français les plus modestes va plus que doubler entre 1978 et
1997 passant de 22 % à 58 %. Néanmoins, ces aides au logement auront eu un effet inflationniste,
car les propriétaires les prennent en compte lors du calcul du loyer.
Les régimes nationaux de politiques du logement
Rappelons qu’en 2014, 57,7 % des Français étaient propriétaires de leur logement contre 39,3 %
étaient locataire (dont 17,5 % du secteur social et 20,5 % du secteur privé). Depuis les années 1970,
les gouvernements successifs ont souhaité rendre l’accession plus facile pour les ménages les plus
modestes au travers du prêt à taux zéro, l’aide personnelle aux ménages, les maisons à 100 000 €.
L’objectif étant qu’une fois propriétaire, ces ménages propriétaires seront moins demandeur d’aides
publiques, mais cette hypothèse est aujourd’hui démentie.

IV/ LES ACTEURS LOCAUX

Les différentes formes de solidarités locales au travers de la famille, de la communauté, des
associations, des organisations professionnelles et des collectivités locales sont ancrées sur le
territoire et sont complémentaires à l’intervention de l’État.
Mouvements sociaux 
Mentionnons les coopératives de logement s’appuyant sur la location-attribution ou sur l’auto-
construction ou encore des mouvements sociaux à l’instar du Mouvement populaire des familles à
l’origine d’un mouvement d’occupation illégale de logement vacant. Pensons également au
fondateur du mouvement Emmaüs et ancien député, l’abbé Pierre qui lors de l’hiver de 1954 a lancé
un appel national à la charité. C’est au début des années 1980, que plusieurs mouvements de gauche
s’élèvent « face à l’opacité de l’attribution des logements sociaux et l’existence de logements laissés
vacants par des propriétaires institutionnels, notamment des banques. » Leurs actions ont inspiré
l’article 1er de la loi Louis Besson (1990) : « Le droit au logement constitue un devoir de solidarité
pour l’ensemble de la nation ». Le droit au logement opposable est quant à lui voté en 2007
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accordant la priorité à certains demandeurs vulnérables (sans domicile fixe, femme seule avec
enfant(s), personnes en logement indigne ou insalubre, travailleurs pauvres), demandant à l’état de
reloger ces personnes dans un délai de 3 mois.
Tiers secteur associatif
Le tiers secteur associatif est une alternative au secteur locatif public et privée. Il héberge
temporairement les personnes ne trouvant pas d’autres solutions : les sortants de prison, les
immigrants, les sans-domicile fixe ou encore les salariés pauvres. Les centres d’hébergement et de
réinsertion sociale, les centres d’hébergement d’urgence ou encore des foyers de jeunes travailleurs
sont issus du tiers secteur associatif.
Cités et logements patronaux
Au milieu XIXème, inspiré du paternalisme, de grands patrons organisent la ville autour de
l’entreprise. Il est question de logements pour les familles et les célibataires, d’écoles, d’hôpitaux,
d’églises, de lavoirs ou encore de bains publics. Ces villes-usines ou cités ouvrières vont se
prolonger jusque dans les années 1960, car au vu de la pénurie de logements sociaux, c’est à
l’entreprise d’assurer le logement de ces employés.
Le logement social, réalisation d’une utopie
Selon la définition d’Oxley et Smith (1996), un logement social est « toute construction qui relève
de l’utilisation de fonds publics, d’un prix fixé sans référence directe avec le marché, mais lié à des
besoins (notamment ceux des plus défavorisés), et à des décisions politiques en termes de quantité,
qualité et de contrat ».
Le rôle des municipalités
La décentralisation des pouvoirs a affirmé le rôle des collectivités locales ainsi, elles participent à la
stratégie du marché locatif. De part, les plans d’urbanisme ou encore par les procédures
d’acquisition foncière, leur participation financière auprès des bailleurs sociaux ou encore
l’attribution des logements sociaux, les municipalités sont dotées d’important moyens sur le terrain.
L’urbanisme est ainsi encadré et organisé par les municipalités au travers de l’obtention du permis
de construire (1902) et du plan local d’urbanisme (PLU). De plus, la loi relative à la Solidarité et au
Renouvellement Urbain (SRU) de 2000 demande à certaines communes de se doter d’au moins 20
% de logements sociaux. Elle a été complétée par la loi DALO de 2008, élargissant aux communes
de plus de 3 500 habitants de respecter également la loi SRU. Cette loi s’intéresse également à la
mixité sociale.

V/ LES STRATEGIES DES MENAGES

Les ménages sont à la fois sujets et objets des politiques, en effet, il faut comprendre leur
mode de fonctionnement afin de proposer des orientations politiques adéquates à leur besoin.
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Le choix du logement
Le terme choix est discutable, car il ne concerne pas forcément les classes sociales les plus pauvres.
Leur besoin premier est de se loger à tout prix, ils doivent faire d’énormes concessions concernant
la localisation, le cadre de vie, le type du logement et sa qualité. Des familles iront donc dans des
appartements plutôt que dans des maisons, les logements seront trop petits, ils seront en banlieue ou
dans les périphéries… Peut-on réellement parler de choix ? Le choix ne s’adresse pas-t-il à une
classe aisée ?
Trajectoires résidentielles
Les trajectoires résidentielles s’intéressent à la mobilité des ménages. A quel moment de leur vie
déménagent-ils ? Pourquoi changent-ils de résidence ? Où vont-ils ? Est-ce une mobilité ascendante
ou descendante ? Dans la mobilité ascendante, active ou passive, le ménage vit une promotion
résidentielle. Alors que dans une mobilité descendante passive, le ménage qui faute de pouvoir
déménager va subir une dégradation de son environnement de vie.
« Les parcours résidentiels sont le reflet des forces ségrégatives ». En effet, les quartiers sont
souvent organisés par ethnie. A l’image du 13 ème arrondissement à Paris qui abrite une forte diaspora
chinoise ou encore de la ville de Marseille concernant la diaspora comorienne. Même dans notre
département, les quartiers se sont organisés ainsi : les métropolitains apprécient particulièrement la
ville de Saint-Gilles, à Saint-Pierre, le quartier de la Ravine-Blanche est connu pour ses familles
mahoraises et le quartier de Joli-fond pour ses familles comoriennes ou encore le centre-ville qui est
affectionné par la communauté « Zarabe ». Mais s’agit-il de représentation sociale ou de trajectoires
résidentielles ? Est-ce de leur libre choix lié à la proximité culturelle ou cultuelle ou est-ce lié aux
conditions économiques de ses ménages ?
Dynamiques de gentrification 
La gentrification vient de l’anglais du mot éponyme. La gentrification d’un quartier a lieu quand
une catégorie sociale plus aisées vient s’y installer et apporte une transformation de l’espace tant sur
le plan matériel que symbolique. Il y a une revalorisation sociale du quartier. Les termes
embourgeoisement et boboïsation sont également utilisés pour parler des dynamiques de
gentrification. Ces dynamiques ne sont pas toujours bien accueillies pour les populations qui ne sont
pas forcément en accord avec cette transformation progressive de leur quartier. Le rôle des pouvoirs
publics est d’encadrer cela, afin de prévenir le risque de conflit.
Dynamique de paupérisation
L’inverse existe, la dynamique de paupérisation de certaines zones urbaines entraîne une
stigmatisation spatiale, « une mauvaise image de soi et un enfermement dans la logique du ghetto ».
« Elle conduirait à la création et à la perpétuation d’une underclass, très isolée du reste de la société
du point de vue culturel, intrinsèquement dépendante de l’aide sociale et développant des relations
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violentes ». Ces quartiers sont frappés de plein fouet par le chômage de masse. C’est pourquoi, les
quartiers ou secteurs isolés qui connaissent les plus grandes concentrations de difficultés du
territoire sont classées en réseaux d’éducation prioritaire (REP et REP +).
Les politiques de mixité face aux stratégies des ménages
Les clivages sociaux sont une menace au vivre ensemble et à l’unité urbaine. La mixité sociale
serait-elle une solution aux différents troubles et problématiques découlant de la paupérisation de
certains quartiers ? Nous avons mentionné plus haut la gentrification, qui n’est pas de la mixité
sociale, on peut la qualifier de rénovation-déportation. Elle consiste à détruire des logements
précaires pour en reconstruire des nouveaux, mais non pour les précédents locataires, qui eux ont
été relogés ailleurs. La mixité sociale inclusive doit permettre à tous les groupes sociaux de trouver
leur place au sein de cette nouvelle structuration de leur quartier, qui bousculerait la hiérarchie
sociale des espaces.

VI/ DU LOGEMENT A L’HABITER

Lefebvre explique que l’habiter est un fait anthropologique, il s’agit de l’appropriation de
son habitat par l’Homme. Il lui faut donc le personnaliser, d’y mettre un peu de soi, de le rendre
ainsi unique. Son chez-soi devient un point d’ancrage nécessaire à son bien-être. Il lui permet
d’assouvir son besoin de sécurité. L’habiter est « le produit d’une histoire (individuelle et
collective) ». La revendication de l’intimité est souvent source de conflits. Les enfants ne sont pas
exemptés de ce besoin, il désire eux aussi avoir un espace personnel : une chambre individuelle.
« Ce qui est d’ailleurs un facteur associé à la bonne réussite scolaire des milieux aisés ».
Dans l’habitat collectif, les architectes pensent aujourd’hui les parties communes afin de permettre
autant l’évitement que la rencontre entre voisins. Le cloisonnement des logements dû entre autres à
l’hygiénisme (exemple : sanitaire dans les logements, avènements de l’électroménager) a amené un
gros sentiment de solitude, notamment pour les personnes âgées. Les jardins partagés pourraient
permettre d’atténuer cet isolement et de promouvoir le vivre-ensemble.

Les pouvoirs publics au travers des politiques du logement accompagnés de politiques transversales
préviennent et améliorent la situation du logement en France. Les conséquences qui découlent de la
crise du logement sont multiples et prennent rapidement de l’ampleur : paupérisation des quartiers,
violences urbaines, isolement des personnes âgées, surpeuplement, sous-peuplement... Le droit
d’habiter doit prendre en compte les facteurs socioculturels, anthropologiques ou encore de mixité
sociale inclusive afin de respecter au mieux ce droit fondamental.
Ce livre m’a permis de mieux comprendre le phénomène du logement, ainsi que ces enjeux
sociologiques qui en découlent et d’obtenir une approche globale de celui-ci.
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