CHIQRI.

JU
RIS-URBA

SARLAU

22013
 ‫هل يمكن أن نضبط المفاهيم؟‬
‫ولم ال؟‬

‫‪CHIQRI.J‬‬
‫‪URIS-‬‬
‫‪URBA‬‬

‫‪SARLAU‬‬
 ‫مالحظات أولية ‪:‬‬
‫مسألة ضبط المفاهيم والمصطلحات القانونية أساسية لتطبيق القانون تطبيقا‬
‫صحيحا‪ ،‬لكنها ليست دائما ممكنة وميسرة‪.‬‬

‫لكنها تبقى غير مرغوب فيها في بعض الحاالت‪ ،‬حتى ال تكون مخرجا‬
‫لإلفالت من تطبيق القانون‪.‬‬

‫لهذا السبب ﻏﺎﻟﺒﺎ ما يتحاشى المشرع ﺍﻟﺨﻭﺽ ﻓﻲ ﻤﺴﺄﻟﺔ ﺍﻟﻤﻔﺎﻫﻴﻡ‪ ،‬ﻓﺎﺴـﺤا‬

‫ﺍﻟﻤﺠـﺎل ﻟﻠﻔﻘـﻪ ﻭﺍﻟﻘﻀﺎﺀ‪.‬‬

‫تعد هذه المسألة كذالك إشكالية على المستوى العربي والدولي‪.‬‬

‫‪3‬‬
 Centre délimité

• Partie du territoire d’une commune rurale, dont

les limites sont fixées par décret pris sur
proposition de l’autorité gouvernementale
chargée de l’urbanisme après avis des ministres
chargés de l’intérieur de l’équipement, de
l’agriculture et de l’habitat.
• Ces limites doivent être matérialisées par des
bornes uniformes rattachées, le cas échéant, au
réseau géodésique.

4
 Zone périphérique
des centres délimités

• Des territoires ruraux avoisinants les centres

délimités.
• La zone périphérique est définie dans chaque
cas par le décret qui fixe le périmètre du centre.
Dans le cas de chevauchement de deux zones
périphériques, le décret qui les institue ou à
défaut un décret spécial fixe la limite de
chacune d’elles.
5
 Centre délimité et sa zone périphérique

N N

N : varie d’un centre à un autre

B1
B4

B12

7
 Commune urbaine

• Municipalité, collectivité territoriale de droit

public, dotée de la personnalité morale et de
l’autonomie financière.

8
 Zones périphériques
des communes urbaines

• Territoires ruraux avoisinants les communes

urbaines, s’étendant sur quinze kilomètres à
compter du périmètre municipal.

9
 Municipalité et zone périphérique

15Km

15 Km 15Km

15 Km

Le rayon de la zone périphérique des municipalités est toujours de 15 Km

sauf chevauchement entre deux zones périphériques.
11
Groupement d'urbanisme :
ensemble territorial comprenant en tout ou en partie :
une ou plusieurs communes urbaines ou centres
délimités ;
leur zone périphérique ;
et éventuellement des territoires ruraux avoisinants
en étroite relation économique avec lesdits
communes ou centres et dont le développement
rationnel est lié à la réalisation d'un aménagement
d'ensemble et/ou à la réalisation d'équipements
communs.

12
 Les limites des groupements d'urbanisme sont
fixées par décret pris sur proposition de l'autorité
gouvernementale chargée de l'urbanisme après
avis des ministres chargés de l'intérieur, des
travaux publics, de l'agriculture et de l'habitat .
(Art.1 de loi 12-90 et art.1 du déc. n°2-92-832).

Exemples :
GU de Béni Ansar,Nador et Zegangane
GU de Tanger –Détroit de Gibraltar
GU de Rabat-Salé et la zone littorale.

13
Zone à vocation spécifique :
tout ou partie du territoire d'une ou plusieurs
communes rurales, ayant une vocation spécifique
telle que touristique, industrielle ou minière et dont
le développement urbain prévisible justifie un
aménagement contrôlé par l’administration.

Ces zones sont délimitées sur proposition des

conseils communaux compétents ou à défaut, à la
demande du gouverneur de la préfecture ou de la
province concernée.

14
 Les zones à vocation spécifique sont délimitées
par arrêté de l'autorité gouvernementale chargée de
l'urbanisme pris après avis conforme du ministre
chargé de l'agriculture et de l'autorité
gouvernementale de tutelle du secteur concerné.

Cet arrêté est publié au Bulletin officiel.

(Art.17 du décret n°2-92-832)

15
zones agricoles et des zones forestières *
Les limites des zones agricoles et des zones
forestières sont fixées par décret pris sur proposition
du ministre chargé de l'agriculture après avis de
l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme.

Ce décret, qui est publié au Bulletin officiel, est

accompagné d'une carte de zonage agricole ou
forestière selon le cas.

(Art. 4 de la loi 12-90 et 2 du déc. n°2-92-832).

*Zone devant limiter les nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation

par les documents d’urbanisme. 16
Agglomération rurale
Agglomération à caractère rural située en dehors du champs d’application de
la législation d’urbanisme (loi n°12-90 qui a remplacé le dahir du 30 juillet
1952.

D’après les travaux préparatoires du dahir du 23 juin 1960 relatif au

développement des agglomérations rurales, elle peut consister aussi bien en
quelques habitations groupées à un carrefour qu’en un village de quelques
centaines de d’habitants.

17
 • Constitue un lotissement
toute division d’une
propriété foncière :

 par vente, location ou partage ;

 en deux ou plusieurs lots ;
 destinés à la construction

d’immeubles à usage d’habitation,

industriel, touristique, commercial

ou artisanal ;
 quelle que soit la superficie des lots. 18
 Groupe d’habitations

• Immeubles individuels ou collectifs :

 à usage d’habitation ;
 édifiés sur une seule ou sur plusieurs parcelles contiguës ou voisines ;
 simultanément ou successivement par le propriétaire ou les copropriétaires

indivis de la ou des parcelles en cause.

19
 4 ‫بقعة‬ 3 ‫بقعة‬ 2 ‫بقعة‬
1 ‫بقعة‬
Morcellement
5 ‫بقعة‬

 Toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la

division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la
construction ;
 Toute vente en indivision d’une propriété foncière qui aurait pour effet
d’attribuer à l’un au moins des acquéreurs des droits de copropriété dont
l’équivalence en superficie serait inférieure à la superficie prévue pour les
lots de terrain par les documents d’urbanisme et à défaut de superficie ainsi
prévue, à 2.500 mètre carrés.

20
 Mais uniquement dans des territoires bien déterminés
Lotissement irrégulier
On entend par lotissement irrégulier au sens de la présente
loi :
les lotissements qui ont été réalisés sans autorisation
préalable ;
et les lotissements dont les travaux d'équipement n'ont
pas été exécutés en conformité avec les documents ayant
permis l'obtention de l'autorisation de lotir visée à l'article
2 ci-dessus.
(Article 49 de la loi n°25-90)

21
Construction
Aucune définition dans la loi marocaine ni dans la
jurisprudence.
Aucune définition expresse, non plus, dans le code de
l’urbanisme Français et la loi Egyptienne.
Le terme générique de construction est facilement
compréhensible dans son sens courant. Mais sa trop
grande généralité lui donne un caractère vague et
l’essentiel de son interprétation n’a été le fait que de la
jurisprudence et de la doctrine.
Il faut donc chercher dans la doctrine et la jurisprudence
de ces deux pays.
22
 ‫الفقه والقضاء المصريين‬
‫”اس‪Q‬تقر الفق‪Q‬ه على أن "البن‪Q‬اء ه‪Q‬و كي‪Q‬ان متماس‪Q‬ك من ص‪Q‬نع اإلنس‪Q‬ان‪ ،‬متص‪Q‬ل ب‪Q‬األرض‬
‫اتص‪Q‬ال ق‪Q‬رار"‪ .‬ويس‪Q‬توي أن يك‪Q‬ون البن‪Q‬اء مع‪Q‬دا لس‪Q‬كن اإلنس‪Q‬ان‪ ،‬أو إي‪Q‬واء حي‪Q‬وان‪ ،‬أو إي‪Q‬داع‬
‫أش‪Q‬ياء‪ ،‬ب‪Q‬ل ق‪Q‬د ال يك‪Q‬ون البن‪Q‬اء مع‪Q‬دا لش‪Q‬يء من ذل‪Q‬ك‪ ،‬فالحائ‪Q‬ط المق‪Q‬ام بين ح‪Q‬دين بن‪Q‬اء‪ ،‬ويس‪Q‬توي‬
‫ك‪Q‬ذلك الم‪Q‬واد المس‪Q‬تخدمة في البن‪Q‬اء‪ ،‬طالم‪Q‬ا تحق‪Q‬ق له‪Q‬ا عنص‪Q‬را التعري‪Q‬ف الم‪Q‬ذكور‪ ،‬س‪Q‬واء‬
‫كانت بالحجارة أو الطوب أو اإلسمنت أو غيرها من المواد ‪...‬‬

‫أتيحت الفرص‪Q‬ة للقض‪Q‬اء المص‪Q‬ري إلعط‪Q‬اء تعري‪Q‬ف للبن‪Q‬اء فقض‪Q‬ى ‪" :‬الم‪Q‬راد ب‪Q‬المبنى في‬
‫خص‪Q‬وص تنظيم وه‪Q‬دم المب‪Q‬اني‪ ،‬ك‪Q‬ل عق‪Q‬ار مب‪Q‬ني يك‪Q‬ون محال لالنتف‪Q‬اع واالس‪Q‬تغالل أي‪Q‬ا ك‪Q‬ان‬
‫نوع‪Q‬ه‪ ... ،‬ولم‪Q‬ا ك‪Q‬ان الحكم المطع‪Q‬ون في‪Q‬ه لم يس‪Q‬تظهر ب‪Q‬داءة‪ ،‬م‪Q‬ا إذا ك‪Q‬ان هن‪Q‬اك بن‪Q‬اء ب‪Q‬المعنى‬
‫ال‪Q‬ذي عن‪Q‬اه الق‪Q‬انون بال‪Q‬دور الث‪Q‬اني‪ ،‬وم‪Q‬ا إذا ك‪Q‬ان الط‪Q‬اعن أزال‪Q‬ه كل‪Q‬ه أو بعض‪Q‬ه‪ ،‬وك‪Q‬ان ه‪Q‬دم‬
‫الس‪Q‬ور وبعض الحوائ‪Q‬ط ال يتحق‪Q‬ق ب‪Q‬ه ه‪Q‬ذا المع‪Q‬نى‪ ،‬فإن‪Q‬ه يك‪Q‬ون معيب‪Q‬ا ب‪Q‬اإلخالل بح‪Q‬ق ال‪Q‬دفاع‬
‫والقصور"‪.‬‬
‫(” نح‪Q‬و سياس‪Q‬ة جنائي‪Q‬ة جدي‪Q‬دة لحماي‪Q‬ة المج‪Q‬ال العم‪Q‬راني” ع‪Q‬رض ذ‪.‬عب‪Q‬د الس‪Q‬الم بوه‪Q‬وش‪ ،‬دكت‪Q‬ور في الحق‪Q‬وق ‪ -‬ق‪Q‬اض ‪-‬‬
‫رئيس قس‪QQ‬م تنفي‪QQ‬ذ الت‪QQ‬دابير القض‪QQ‬ائية في الم‪QQ‬ادة الجنائي‪QQ‬ة بمديري‪QQ‬ة الش‪QQ‬ؤون الجنائي‪QQ‬ة والعف‪QQ‬و ب‪QQ‬وزارة الع‪QQ‬دل‪ -‬ن‪QQ‬دوة ن‪QQ‬دوة‬
‫الـحمـايـــة الجنائيـــة للمـجال العمرانـي المنظمة بالرباط في ‪ 8‬أبريل ‪.)2009‬‬

‫‪23‬‬
‫إح‪B‬داث تغي‪B‬يرات ‪ :‬س‪Q‬واء عن طري‪Q‬ق البن‪Q‬اء أو اله‪Q‬دم في بن‪Q‬اء ق‪Q‬ائم بالفع‪Q‬ل‪ ،‬على نح‪Q‬و يغ‪Q‬ير‬
‫من معالم البناء األصلية ويمس ضوابط البناء‪.‬‬
‫تعلي‪B‬ة البن‪B‬اء ‪ :‬يقص‪Q‬د بالتعلي‪Q‬ة‪ ،‬االرتف‪Q‬اع بالبن‪Q‬اء بإقام‪Q‬ة مب‪Q‬ان جدي‪Q‬دة ف‪Q‬وق المب‪Q‬اني القائم‪Q‬ة‪،‬‬
‫ويكون ذلك بزيادة عدة طوابق بالمبنى القائم‪ ،‬قل عددها أو كثر‪.‬‬
‫ت‪B‬رميم البن‪B‬اء ‪ :‬يقص‪Q‬د ب‪Q‬ه إص‪Q‬الح األج‪Q‬زاء المعيب‪Q‬ة من المب‪Q‬نى وملحقات‪Q‬ه‪ ،‬س‪Q‬واء ك‪Q‬ان ه‪Q‬ذا‬
‫العيب نتيج‪Q‬ة خط‪Q‬أ في االس‪Q‬تعمال‪ ،‬أو نتيج‪Q‬ة تل‪Q‬ف لك‪Q‬ثرة االس‪Q‬تعمال‪ ،‬أو بس‪Q‬بب م‪Q‬ا يتطلب‪Q‬ه‬
‫االستعمال العادي‪.‬‬
‫هدم البن‪BB‬اء ‪ :‬ه‪QQ‬و إزال‪QQ‬ة البن‪QQ‬اء كل‪QQ‬ه أو بعض‪QQ‬ه‪ ،‬على نح‪QQ‬و يفق‪QQ‬د مع‪QQ‬ه المب‪QQ‬نى المه‪QQ‬دوم‬
‫صالحيته لإلستعمال أو لإلنتفاع به‪.‬‬
‫وكيفم‪Q‬ا ك‪Q‬ان الح‪Q‬ال‪ ،‬فإن‪Q‬ه يج‪Q‬وز للمتهم في جريم‪Q‬ة البن‪Q‬اء ب‪Q‬دون رخص‪Q‬ة‪ ،‬ال‪Q‬دفع بع‪Q‬دم‬
‫انطب‪QQ‬اق وص‪QQ‬ف "البن‪BB‬اء" ال‪QQ‬ذي قص‪QQ‬ده المش‪QQ‬رع على م‪QQ‬ا أت‪QQ‬اه من أعم‪QQ‬ال موض‪QQ‬وع‬
‫المتابعة‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫وتبع‪QQ‬ا لم‪QQ‬ا س‪QQ‬بق‪ ،‬ال ي‪QQ‬دخل في حكم البن‪QQ‬اء المنش‪QQ‬آت أي‪QQ‬ا ك‪QQ‬انت ص‪QQ‬فتها أو أوج‪QQ‬ه‬
‫اس‪Q‬تعماالتها ال‪Q‬تي تق‪Q‬ام من الخش‪Q‬ب أو الزج‪Q‬اج‪ ،‬إذ ال تع‪Q‬د تل‪Q‬ك المنش‪Q‬آت قانون‪Q‬ا من‬
‫المباني‪ ،‬وال ينطبق عليها وصف البناء‪.‬‬
‫وتأخ‪Q‬ذ األعم‪Q‬ال البنائي‪Q‬ة ص‪Q‬ورا متع‪Q‬ددة ‪ :‬إنش‪Q‬اء البن‪Q‬اء ألول م‪Q‬رة أو توس‪Q‬يعه أو‬
‫تعليت‪Q‬ه أو ترميم‪Q‬ه أو إح‪QQ‬داث تغي‪Q‬يرات تمس بض‪Q‬وابطه وهدم‪Q‬ه‪ ،‬ه‪Q‬ذه األعم‪Q‬ال‬
‫يحظر القيام بها دون الحصول على رخصة من الجهة المكلفة بالتعمير‪.‬‬
‫* إنش‪B‬اء البن‪B‬اء ‪ :‬ه‪Q‬و إح‪Q‬داث بن‪Q‬اء لم يكن موج‪Q‬ودا من قب‪Q‬ل كل‪Q‬ه أو بعض‪Q‬ه‪ ،‬س‪Q‬واء‬
‫اتخ‪Q‬ذ الص‪Q‬ورة النهائي‪Q‬ة الم‪Q‬راد من إقامت‪Q‬ه لإلنتف‪Q‬اع ب‪Q‬ه‪ ،‬أو لم يتخ‪Q‬ذ تل‪Q‬ك الص‪Q‬ورة بع‪Q‬د‪،‬‬
‫كإقامة األساسات للبناء فقط‪.‬‬
‫* توس‪B‬يع البن‪B‬اء ‪ :‬يقص‪Q‬د بتوس‪Q‬يع البن‪Q‬اء‪ ،‬زي‪Q‬ادة مس‪Q‬احة المب‪Q‬اني القائم‪Q‬ة بالفع‪Q‬ل‪،‬‬
‫وذل‪Q‬ك بإض‪Q‬افة مس‪Q‬احات جدي‪Q‬دة إلى ح‪Q‬يز البن‪Q‬اء الق‪Q‬ائم من قب‪Q‬ل‪ ،‬في‪Q‬ؤدي إلى توس‪Q‬يع‬
‫المساحة المبنية عن المساحة األصلية‪.‬‬

‫‪25‬‬
Notion de construction au sens du code de l’urbanisme Français:

“quiconque désire entreprendre ou implanter une construction (...) doit au préalable

obtenir un permis de construire” sous réserve de certains cas d’exemption.
“ce permis n’est pas (...) exigé pour les ouvrages qui, en raison de leur nature ou de
leurs très faible dimensions, ne peuvent être qualifiés de construction au sens du présent
titre”.
Esprit du législateur : les notions de permis de construire et de construction sont
intimement liées. Toute construction doit être intégrée au champ d’application du permis
de construire ; seuls les ouvrages qui ne peuvent pas être qualifiés de construction
échappent au champ d’application du permis de construire.
Il est également possible de tirer des dispositions du code d’autres caractères de la
notion:
la notion de construction est indépendante de l’existence ou de l’absence de
fondations.
la notion de construction est directement liée à sa nature et à ses dimensions.
Il s’agit donc d’une notion générale, qui cependant ne conduit pas à englober toutes les
formes possibles d’occupation du sol.
26
 27
Le Conseil d’Etat semble lui-aussi admettre le même principe
que le code et a déjà jugé que le code de l’urbanisme ne limite
pas l’exigence du permis de construire aux seuls immeubles
(“Considérant (...) que l’article L.421-1 du code de
l’urbanisme (...) ne limite pas l’exigence de l’obtention
préalable d’un permis de construire à la construction des
seuls immeubles au sens de l’article 517 du code civil (...)”

CE 18 mars 1983 : Fédération Nationale de l’Hotellerie de Plein Air : Leb. p.119 •

DA 1983, n°149 • RDI 1983, p.333 • Droit et Ville 1983, n°16 ).

27
Une yourte est-elle une construction soumise
à autorisation d’urbanisme ?

28
 Merci

pour votre
attention

29