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Cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État par voie d'appels
d'offres ou aux enchères publiques

Type Contenu pratique

Droit d'origine Maroc

Date de fraîcheur 11 février 2021

Thématique Propriété publique

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Cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État par voie d'appels d'offres ou aux enchères publiques

Table des matières

1. Aperçu rapide ............................................................................................................................................................................. 3
2. Définitions et abréviations ......................................................................................................................................................... 3
2.1. Définitions .................................................................................................................................................................. 3
2.2. Abréviations ................................................................................................................................................................ 3
3. Guidage pratique ........................................................................................................................................................................ 4
3.1. Lancement de la procédure ......................................................................................................................................... 4
3.2. Cession ........................................................................................................................................................................ 4
3.2.1. Cession aux enchères publiques .......................................................................................................................................... 4
3.2.2. Cession par appel d'offres ................................................................................................................................................... 4
3.3. Suivi de réalisation ...................................................................................................................................................... 5
4. Check-list ................................................................................................................................................................................... 5
5. Bibliographie .............................................................................................................................................................................. 5
5.1. Textes .......................................................................................................................................................................... 5
5.2. Sites Web ..................................................................................................................................................................... 6
Auteur ............................................................................................................................................................................................ 7
Notes .............................................................................................................................................................................................. 8
Liens ................................................................................................................................................................................... 8

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1. Aperçu rapide
L'alinéa 2 de l’article 82 du décret royal n° 330-66 du 21 avril 1967 portant règlement général de comptabilité publique (BORM
n° 2843, 26 avr. 1967, p. 452), tel qu'il a été modifié et complété, notamment, par le décret n° 2-02-185 du 5 mars 2002 (BORM
n° 4984, 7 mars 2002), dispose que « la vente d'immeubles du domaine privé de l'État a lieu par adjudication publique sauf
dispositions législatives ou réglementaires contraires ».
Cette disposition autorise la cession des terrains relevant du domaine privé de l'État par voie de concurrence, en particulier par
appels d’offres ou aux enchères publiques, et ce, soit par arrêté du ministre chargé des finances (alinéa 1 du même article) ou
bien par décision des walis des régions - désormais présidents des conseils d’administration des centres régionaux d’
investissement (CRI) après la promulgation de la loi n° 47-18 portant réforme des centres régionaux d’investissement et
création des commissions régionales unifiées d’investissement (Dahir n°1-19-18, 13 févr. 2019) - lorsqu'il s'agit de la
réalisation de projets d'investissement dans les secteurs industriel, agro-industriel, minier, touristique, artisanal et d'habitat,
situés dans leur ressort territorial, dont le montant est inférieur à 200 millions de dirhams (alinéa 4) et sous réserve des
conditions ci-après,  précisées à  l’alinéa 5, de l’article 82 précité, ainsi que celles relatives aux attributions des commissions
régionales unifiées d’investissement (CRUI) instaurées par la loi n° 47-18 :

les superficies à céder doivent être déterminées en fonction de la nature des projets à réaliser et de leurs composantes ;
la valeur vénale réelle doit être fixée par la CRUI (cas des projets gérés par les CRI) ou par la commission administrative
d'expertise (cas des ventes autorisées par le ministre chargé des finances et gérées par la Direction des domaines de l’
État) composée comme suit :

le gouverneur ou son représentant, président,

le délégué des domaines assurant le secrétariat de la commission,
le représentant des impôts,
le représentant de l'autorité gouvernementale dont relève le secteur du projet d'investissement,
le représentant régional de l'autorité gouvernementale chargée de l'urbanisme.

cette valeur ne doit pas dépasser 10 % du coût prévisionnel global du projet d'investissement ;
un cahier des charges doit définir les obligations du cessionnaire, notamment la réalisation, dans le délai fixé, des
projets pour lesquels les terrains ont été cédés et les clauses résolutoires en cas de défaillance des acquéreurs,
notamment les modalités de résiliation de la cession et de la reprise des terrains cédés.

En gros, la cession des terrains relevant du domaine privé de l’État (DPE) par voie d’appels d’offres ou aux enchères publiques,
et contrairement à la procédure de « Cession d'un bien relevant du DPE au profit d'un investisseur » qui est déclenchée à la
suite de la demande explicite du promoteur, s’effectue principalement dans les cas suivants :

plusieurs demandes émanant de plusieurs investisseurs concernant un même terrain pour la réalisation de projets d’
investissement divers ;
besoin de l’État de réaliser d’importants projets d’investissement qui nécessitent des exigences particulières chez l’
investisseur ;
gestion difficile et coûteuse desdits terrains qui pousse l’État à les céder dans le cadre de la concrétisation de son
objectif de bonne gouvernance.

2. Définitions et abréviations
2.1. Définitions

Domaine privé de l’État : le domaine privé de l'État est constitué par l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers dont
l'État est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public.

2.2. Abréviations

ANCFCC : Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie

AO : Appel d’offres
CRI : Centre régional d’investissement
CRUI : Commission régionale unifiée d’investissement
DDE : Direction des domaines de l’État
DPE : Domaine privé de l’État
DRD : Direction régionale des domaines de l’État

PV : Procès-verbal

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PV : Procès-verbal

3. Guidage pratique
3.1. Lancement de la procédure

Après enquête, en collaboration avec les autorités administratives compétentes, concernant le terrain objet de la cession
(disponibilité, utilisation actuelle, situation juridique et foncière, absence de charges foncières, d’opposition ou de
contentieux, situation par rapport au périmètre urbain et au littoral, destination urbanistique selon les documents d’
urbanisme, etc.), après la détermination de la mise à prix et éventuellement l’élaboration du cahier des charges précisant les
clauses de valorisation, dans le cas des projets d’investissement, et après la réception de l’arrêté autorisant la vente signé, la
Délégation des domaines de l’État entame la procédure de publication de l’avis de vente qui doit préciser les informations
suivantes :

la date, l’heure et le lieu du déroulement de l’opération de vente et,

la date et le lieu du début de réception des offres de prix, dans le cas d’appel d’offres.

Ladite procédure est effectuée par la Délégation des domaines qui communique l’avis au Département de la communication,
relevant du ministère de la Culture, de la Jeunesse et des Sports, qui le transmet à son tour à un ou deux journaux d’annonces
légales pour publication.
Également, la délégation envoie le même avis aux administrations publiques, du ressort territorial du terrain, pour affichage
au niveau des caïdats, communes et autres.

3.2. Cession
3.2.1. Cession aux enchères publiques

Le jour et l’heure prévus, la commission d’adjudication, composée des représentants de l’autorité locale, du délégué des
Domaines de l’État ainsi que du percepteur, se réunit pour l’opération d’adjudication.
Lors de cette opération, les soumissionnaires pourront participer soit verbalement dès l’annonce du début des travaux de la
commission, soit par offre sous plis fermés qui doivent être conformes au modèle établi par l’administration et déposés, à
ladite commission, avant le début de l’adjudication. Il est à signaler que pour les plis déposés, ceux-ci ne sont ouverts qu’à la
fin des offres verbales.
Au terme des enchères publiques, l’attributaire est le soumissionnaire le plus offrant (verbal ou sous pli fermé). Toutefois, en
cas d’égalité entre deux ou plusieurs soumissionnaires ayant présenté la même offre, les enchères se poursuivent entre les
candidats jusqu’à trancher en faveur de l’un des concurrents. À défaut, s’il n’y a pas eu d’enchères, il est procédé au tirage au
sort pour les départager.
À la fin des travaux de la commission, le PV d’adjudication, qui fait foi d’acte de vente, est signé par tous les membres et une
copie est délivrée à l’adjudicataire, désormais dénommé acquéreur, avec une copie du cahier des charges (dans le cas d’un
projet) et ce, après paiement du prix de vente et d'une majoration forfaitaire de 10% destinée à couvrir les frais occasionnés
par la vente ou consécutifs à celle-ci.
À noter enfin, et à l’instar des diligences requises de la part des bénéficiaires que nous avons déjà mentionnées dans le cadre
des procédures de cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit d'un investisseur et location d'un terrain
agricole relevant du domaine privé de l'État dans le cadre du partenariat public-privé, l’acquéreur est appelé à procéder, à sa
charge, à l’enregistrement auprès des services d’enregistrement et à l’inscription à l’ANCFCC, pour les propriétés
immatriculées ou en voie de l’être, du PV d’adjudication et ce, en vue de garantir une jouissance paisible et en toute quiétude
des biens acquis.

3.2.2. Cession par appel d'offres

Les candidats désirant postuler pour l’acquisition des terrains relevant du domaine privé de l’État, objet d’une cession par
appel d’offres, doivent déposer leurs offres sous plis fermés auprès des services de la Direction des domaines de l’État ou au
niveau du CRI, si l’AO est lancé par ce dernier, et ce, au plus tard avant le début des travaux de la commission d’ouverture des
plis.
Le mode de dépôt du dossier par le soumissionnaire ainsi que les documents et les pièces à joindre à son offre doivent
répondre à un certain nombre d’exigences figurant dans le règlement de consultation publié dans l’AO dont :

l’identification du soumissionnaire, personne physique (CIN, passeport,…) ou morale (registre du commerce, statuts du
promoteur,…) ;
les références techniques, financières et humaines du soumissionnaire, le cas échéant ;
la caution de l’AO ;
l’avant-projet préparé par le soumissionnaire faisant ressortir les composantes du projet envisagé ainsi que le montant
estimé, dans le cas d’un projet d’investissement ;
un engagement pour la réalisation du projet selon les clauses du cahier des charges.

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un engagement pour la réalisation du projet selon les clauses du cahier des charges.

Les travaux de la commission d’ouverture des plis commencent le jour et l’heure précisés dans l’AO, par l’étude des dossiers
des soumissionnaires et s’achèvent par la désignation du candidat adjudicataire du terrain objet de l’AO en fonction de la
complétude de son dossier ainsi que son offre qui doit mettre en exergue toutes les garanties pour la réalisation du projet avec
les meilleures conditions de qualité et de délai selon les critères précisés dans le règlement de l’AO.
L’adjudicataire est ensuite invité, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à régler le prix de vente dans le
délai fixé par le cahier des charges régissant l’opération.
Passé ce délai sans que ledit adjudicataire ne paie le prix, ce dernier perd alors son droit à l’acquisition du terrain, voire aussi le
montant de la caution. L’administration est en droit par la suite de relancer la cession par AO le moment qui lui convient.
L’adjudicataire, ayant payé le prix de vente dans le délai imparti et après présentation de la quittance y afférente, signe avec l’
État l’acte de vente, et éventuellement le cahier des charges, qui doit être soumis, à la charge de l’acquéreur, aux formalités d’
enregistrement et d’inscription à l’ ANCFCC et ce, non seulement pour répondre aux modalités de vente mais aussi pour
bénéficier d’une garantie de jouissance paisible et en toute quiétude de ses biens acquis à l’instar de la cession par voie d’
enchères publiques traitée dans le paragraphe précédent.

3.3. Suivi de réalisation

Les terrains acquis, que ce soit par voie d’enchères publiques ou par appel d’offres, entrant dans le cadre des projets d’
investissement, vont suivre, après la signature de l’acte de vente, les mêmes démarches que celles déjà traitées dans le cadre
de la fiche relative à la cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit d'un investisseur (voir ladite fiche pour
plus de détail) à savoir :

la constitution d’une commission de valorisation pour le contrôle et le suivi de la réalisation du projet ;

le suivi des formalités préliminaires de pré-valorisation : l’inscription de l’acte de vente à la conservation foncière, l’
établissement du dossier technique de morcellement (en cas de vente partielle), l’obtention de l’autorisation de lotir
/construire, la présentation des plans de construction et la clôture du terrain vendu, l’approvisionnement en matériaux
de construction, le commencement des travaux, etc. ;
le suivi de la réalisation effective et l’avancement des travaux ;
la résiliation en cas de non-respect des délais ou des clauses du cahier des charges de réalisation, notamment les
modalités de récupération du foncier ;
l’octroi du quitus définitif sur le terrain vendu.

4. Check-list
En cas de cession pour un projet d’investissement, proposer un projet cohérent avec l’objet social de la société ;
Se munir, auprès des institutions concernées, de toutes les pièces requises pour la complétude du dossier d’AO ;
Justifier des capacités financières, techniques et humaines garantissant la réalisation du projet selon les exigences du
cahier des charges ;
Etre en règle vis-à-vis de l’État au titre de projets antérieurs portant sur un foncier domanial, le cas échéant ;
Présenter le justificatif de paiement du prix de vente dans le délai imparti, cas de la vente par AO, à compter de la date
de notification par la DDE ;
Réaliser le projet conformément aux clauses du cahier des charges et dans les délais requis pour éviter toute mesure
visant l’application de pénalités de retard ou la résiliation du contrat de vente ;
Procéder à l'enregistrement et l’inscription à la conservation foncière après la signature de l’acte de vente ainsi que dès
la réception du quitus définitif.

5. Bibliographie
5.1. Textes

Article 82 du décret royal n° 330-66 du 21 avril 1967 portant règlement général de comptabilité publique, tel qu’il a été
modifié et complété, par les décrets des 5 mars 2002 et 8 décembre 2009
Loi n° 47-18 portant réforme des Centres Régionaux d’Investissement et création des Commissions Régionales Unifiées
d’Investissement (BORM n° 6754, 21 févr. 2019)
Décret n° 2-07-995 du 23 chaoual 1429 relatif aux attributions et à l'organisation du ministère de l'Économie et des
Finances (BORM n° 5680, 6 nov. 2008)
Cahier des charges et conditions générales imposées aux cessionnaires des lots urbains, approuvés par le Dahir du 12
juillet 1948

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Décret n° 2-64-072 du 29 mars 1965 portant règlement de publication des annonces légales, judiciaires et
administratives, et circulaire du Directeur Général du cabinet royal n° 6/R du 8 octobre 1965

5.2. Sites Web

Site web de la Direction des Domaines de l’État : www.domaines.gov.ma2[1 p.8]

Plateforme CRI en ligne : https://www.cri-invest.ma/

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Auteur

Yassir BOUGHRARA
Doctorant en droit privé - Responsable à l'Agence judiciaire du Royaume

Principaux domaines d'expertise

Domaine privé de l’État

Investissement et partenariat public-privé
Droit des entreprises en difficulté
Cybercriminalité
Droit des sociétés

Formation

Certificat d’aptitude professionnelle pour l’exercice du métier d’avocat obtenu en 2019

Études de droit des affaires au sein de la Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales de Rabat-Agdal
(Université Mohammed V de Rabat)
Certificat de « Gestion des entreprises » délivré en 2006 par l'Institut Supérieur de Commerce et d'Administration des
Entreprises (ISCAE) de Rabat

Expérience professionnelle
Ingénieur d’État en informatique avec des expériences variées depuis 2001 dans divers domaines notamment la monétique, l’
offshoring, le développement informatique et la transformation digitale, l’intégration au sein des services de la Direction des
Domaines de l’État et le travail sur différentes procédures domaniales, en particulier celles relatives au contentieux, à l’
acquisition et à la comptabilité des recettes domaniales, ont constitué l’inflexion du parcours professionnel de Yassir
BOUGHRARA vers le domaine juridique.
Nomination, en 2013, comme responsable au sein de l’Agence judiciaire du Royaume (Ministère de l’Économie, des Finances et
de la Réforme de l’administration)

Bibliographie
Passionné par tout ce qui touche à l’investissement, à la prise d’initiative, à l’incitation et au développement économique du
pays, dans ses deux branches publique et privé, les études de droit de Yassir BOUGHRARA ont été fructifiées par un diplôme de
Master en droit des affaires dont le mémoire portait sur le rôle du numérique pour la consécration de la sécurité judiciaire et la
promotion de l’investissement.
Une recherche qui a mis en exergue :

les principes de la sécurité judiciaire, comme dérivée de la sécurité juridique ;

l’impact de la sécurité judiciaire sur l’indicateur « risque-pays » ;
le rôle de la discipline de l’analyse économique du droit, et de son dérivée, « l’analyse économique de la justice », dans
la détermination de l’enjeu de la sécurité judiciaire pour l’instauration de la confiance des investisseurs ;
le recours au droit comparé ainsi qu’aux indices internationaux, dont le classement et la notation incluent des critères
relatifs aux systèmes judiciaires, pour l’étude des systèmes les plus performants en matière d’attractivité économique
et d’incitation à l’investissement ;
la reconnaissance par les différentes économies internationales du rôle du numérique dans le secteur juridico-
judiciaire et leur course pour la création et l’adoption de nouvelles solutions technologiques en quête d’une
fiabilisation des pratiques et des productions judiciaires face aux exigences économiques ;
l’étude des solutions digitales les plus marquantes dans le domaine judiciaire ainsi que celles en perspective pour
instaurer la sécurité judiciaire, indicateur désormais incontournable et très convoité par les investisseurs compte tenu
de son impact sur la stabilité et les coûts de l’investissement.

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Notes
Liens

1. ^ [p.6] https://www.domaines.gov.ma/fr

2. ^ [p.6] http://www.domaines.gov.ma/

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