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Location d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit d'un

investisseur

Type Contenu pratique

Droit d'origine Maroc

Date de fraîcheur 19 février 2021

Thématique Propriété publique

Lien vers le document : https://www.lexisma.com/pratique/maroc/MA381

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Location d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit d'un investisseur

Table des matières

1. Aperçu rapide ............................................................................................................................................................................. 3
2. Définitions et abréviations ......................................................................................................................................................... 3
2.1. Définition .................................................................................................................................................................... 3
2.2. Abréviations ................................................................................................................................................................ 3
3. Guidage pratique ........................................................................................................................................................................ 3
3.1. Préparation du dossier ................................................................................................................................................ 3
3.2. Dépôt du dossier .......................................................................................................................................................... 4
3.3. Démarche de traitement du dossier ............................................................................................................................ 4
3.3.1. Enquête préliminaire .......................................................................................................................................................... 4
3.3.2. Étude de dossier .................................................................................................................................................................. 5
3.3.3. Paiement de la redevance locative ...................................................................................................................................... 6
3.3.4. Conclusion du contrat de location ...................................................................................................................................... 6
3.4. Suivi de la réalisation du projet d’investissement ....................................................................................................... 6
3.4.1. Formalités non accomplies, travaux non entamés ou travaux entamés mais non achevés ................................................. 7
3.4.2. Projet réalisé ....................................................................................................................................................................... 7
3.5. Résiliation ................................................................................................................................................................... 7
3.5.1. Travaux non entamés .......................................................................................................................................................... 7
3.5.2. Travaux entamés mais non achevés .................................................................................................................................... 7

4. Check-list ................................................................................................................................................................................... 7
5. Bibliographie .............................................................................................................................................................................. 8
5.1. Textes (codifiés ou non codifiés) ................................................................................................................................. 8
5.2. Sites web ..................................................................................................................................................................... 8
Auteur ............................................................................................................................................................................................ 9

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1. Aperçu rapide
À l’instar de ce que nous avons déjà évoqué au niveau de la fiche « Cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État au
profit d'un investisseur », la mobilisation des terrains domaniaux pour location, pour la réalisation des projets d’
investissement, est consentie dans tous les secteurs d’activité (industrie, agro-industrie, mine, tourisme, artisanat, habitat,
enseignement et formation, santé et énergie) à l’exception de l’investissement agricole qui relève de la procédure de location
d'un terrain agricole relevant du domaine privé de l'Etat dans le cadre du partenariat public-privé étudié aussi dans une autre
fiche dédiée.
La procédure de location d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit d'un investisseur relève aussi des Commissions
régionales unifiées d’investissement (CRUI) conformément aux nouvelles dispositions introduites par la loi n° 47-18 portant
réforme des centres régionaux d’investissement et création des commissions régionales unifiées d’investissement (BORM n°
6754, 21 févr. 2019) et ce, « en vue d’assurer un traitement intégré et harmonisé des dossiers d’investissement … » (L. n° 47-18,
art. 28).
En effet, lesdites commissions - présidées par les walis de régions et composées, principalement dans le cadre de la présente
procédure, des gouverneurs des préfectures ou des provinces, des présidents des conseils des communes, des directeurs des
CRIs, des directeurs généraux des services des régions, des directeurs des agences urbaines concernées ainsi que des
représentants de la direction des Domaines de l'État, relevant du ministère de l’Économie, des Finances et de la Réforme de l’
administration - sont chargées, entre autres, de « statuer sur les demandes de cession ou de location portant sur les terrains
relevant du domaine privé de l'État, y compris les terrains agricoles ou à vocation agricole et fixer la valeur vénale ou locative
desdits terrains, selon le cas » (L. n° 47-18, art. 29).
À noter que les deux procédures de location et celle relative à la cession d'un bien relevant du domaine privé de l'État au profit
d'un investisseur, se ressemblent dans les démarches de préparation du dossier et de son traitement.
Cependant, elles diffèrent dans quelques détails relatifs à l’appropriation de la propriété du terrain qui est accessible dans la
vente et non pas dans la location comme nous l’aborderons dans la partie relative au guide pratique de ce document.

2. Définitions et abréviations
2.1. Définition

Domaine privé de l’État : le domaine privé de l'État est constitué par l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers dont
l'État est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public.

2.2. Abréviations

AG : Assemblée générale
ANCFCC : Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
BV : Bulletin de versement
CRI : Centre régional d’investissement
CRUI : Commission régionale unifiée d’investissement
DDE : Direction des domaines de l’État
DPE : Domaine privé de l’État
DRD : Direction régionale des domaines de l’État
PV : Procès-verbal

3. Guidage pratique
3.1. Préparation du dossier

Avant le dépôt du dossier de location, l’investisseur doit préparer un ensemble de documents à récupérer auprès de différentes
institutions, notamment via leurs plateformes électroniques, que nous listons ci-dessous avec les documents y afférents :

le certificat de la propriété foncière du terrain escompté à obtenir auprès des services de la conservation foncière ;
le plan cadastral, la mappe cadastrale et éventuellement la liste des coordonnées Lambert à obtenir auprès du service
du cadastre de l’ANCFCC. À noter que si le terrain n’est pas immatriculé ou dans le cas où la location porte sur une
partie du terrain, l'investisseur doit présenter un plan topographique établi par un géomètre topographe délimitant la
parcelle demandée ;
une note de renseignements urbanistiques, si le terrain en question est situé dans une zone couverte par un document
d'urbanisme à obtenir auprès de l’agence urbaine dans le ressort territorial de laquelle se trouve le terrain ;
un plan de situation à établir en recourant à un géomètre topographe privé.

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3.2. Dépôt du dossier

Le dépôt du dossier d’investissement s’effectue auprès du CRI comme il peut se faire au niveau des représentations régionales,
provinciales ou préfectorales de la Direction des domaines de l’État dans le ressort territorial duquel se trouve le terrain objet
du projet d’investissement. Le dépôt peut se faire aussi via la plateforme électronique du CRI concerné.
Le dossier doit comporter, outre les documents listés dans le paragraphe précédent, l’ensemble des pièces ci-dessous et ce,
dans un objectif de valorisation du projet :

une demande ou, le cas échéant, un formulaire unique récupéré auprès du CRI dont les informations indispensables
sont :

la nature de la requête,
l'intitulé du projet,
le nom de l'investisseur ou la dénomination de la société,
le nombre d'actionnaires,
le nombre de parcelles,
les composantes du projet.

un avant-projet d’investissement faisant ressortir les composantes physiques du projet, le coût d’investissement, le
nombre d’emplois à créer, le mode de financement, le délai de réalisation ;
le plan de masse du projet rappelant le plan d’utilisation du sol ainsi que sa superficie exacte ;
le business-plan du projet explicitant la capacité financière, notamment la part des fonds propres ;
les pièces identifiant l’investisseur, à savoir :

s’il s’agit d’une personne physique : une copie de la carte d'identité nationale ou du passeport,
s’il s’agit d’une personne morale :

les statuts de la société et références d’inscription au registre de commerce,

Remarque : la conformité de l’objet social avec la nature du projet est importante dans l’évaluation du projet.

les références d’affiliation à la CNSS,

une copie de la carte d'identité nationale ou du passeport du représentant légal,
une copie de la pièce donnant pouvoir au représentant légal d'accomplir les démarches nécessaires en vue de réaliser le
projet d'investissement (PV d'AG ou pouvoir).

3.3. Démarche de traitement du dossier

Une fois déposé, le CRI communique le dossier d’investissement aux membres de la Commission régionale unifiée d’
investissement (CRUI), précitée dans la première partie du présent document, pour traitement.

3.3.1. Enquête préliminaire

La démarche de traitement du projet d’investissement débute par la vérification de la complétude du dossier par la CRUI. À
défaut, l’investisseur est informé par le CRI qui l’invite à fournir les éléments manquants au dossier.
Si le dossier s’avère complet, ou qu’il a été complété à la suite de la notification du CRI, la délégation des domaines de l’État,
en coordination avec les autres services concernés, entame la phase d’enquête qui porte sur :

le foncier :

sa disponibilité,
son utilisation actuelle,
sa situation juridique et foncière (absence de charges foncières, d’opposition ou de contentieux),
sa situation par rapport au périmètre urbain et au littoral,
sa destination urbanistique selon les documents d’urbanisme,
son adéquation par rapport au projet envisagé.

le projet :

ses composantes,

le plan d’utilisation du sol,

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le plan d’utilisation du sol,

la superficie strictement nécessaire au projet,
la cohérence du business plan.

le promoteur :

les statuts de la société, notamment la conformité de son objet social avec la nature du projet envisagé,
les références de l’investisseur,
la capacité financière de l’investisseur qui devrait être en mesure de financer son projet en fonds propres,
le cas échéant, les antécédents de l’investisseur vis-à-vis de l’État  au titre d’un projet portant sur un foncier domanial
(si le promoteur avait déjà failli à ses engagements).

À noter que la commission régionale est aussi informée par la Direction régionale des domaines de l’État des informations ci-
dessous relatives au terrain demandé par l’investisseur et qui peuvent engendrer le rejet du projet, d’où l’impératif de les
vérifier par l’investisseur en amont :

non mobilisable ;
situé à l’extérieur du périmètre urbain ou sur le littoral et n’est pas couvert par un document d’urbanisme, nécessitant l’
examen préalable de la commission régionale ;
affecté à une administration publique ou destiné à recevoir un équipement public, selon le document d’urbanisme, et
nécessitant le désistement de l’administration concernée ou le changement de sa destination urbanistique selon la
règlementation en vigueur ;
loué et dossier d’investissement déposé ne pouvant faire l’objet d’examen qu’après expiration de la durée de location.

La décision de la CRUI, quant au ressort de la demande d’investissement, doit être prise dans un délai maximum de 30 jours à
compter de la date de la soumission du dossier du projet par le directeur du CRI à ladite commission (L. n° 47-18, art. 34) qui
doit, elle-même, s’effectuer dans un délai maximum de 30 jours, à compter de la date du dépôt du dossier complet auprès du
CRI par l’investisseur (soit un total de 60 jours pour fournir une réponse à la demande de l’investisseur).

3.3.2. Étude de dossier

La CRUI procède à une évaluation préalable du projet d’investissement sur les plans économique, social, environnemental et
urbanistique ainsi qu’en matière de création d’emplois.
Le président de la commission, et toujours dans le cadre de statuer sur la demande de location portant sur le terrain relevant
du domaine privé de l'État, peut inviter l’investisseur ou son mandataire à fournir aux membres de la commission tout
éclaircissement utile à l’examen de son dossier d’investissement, sans pour autant assister aux délibérations.
Ladite commission, après étude du dossier et délibération, émet son avis qui consiste soit en l’acceptation du projet, soit en
son refus.

En cas d’avis défavorable :

le CRI informe l’investisseur de la décision,

le CRI avise les parties prenantes aux travaux de la commission dont la DRD de l’État qui en informe la Délégation des
domaines pour procéder à la clôture du dossier ;
toutefois, l’investisseur dispose de son droit de recours contre la décision de la commission et ce, selon deux procédés (
L. n° 47-18, art. 37) :

un recours gracieux devant le wali de la région qui le présente à la commission régionale qui doit statuer dans un délai
de 10 jours à compter de la réception du recours,
à défaut de réponse dans le délai précité ou lorsque la commission régionale confirme sa décision précédente, l’
investisseur peut introduire un recours devant la commission ministérielle qui statue dans un délai ne dépassant pas 30
jours.

En cas d’avis favorable :

la commission détermine les clauses de valorisation relatives au projet (composantes, coût, délai de valorisation,
emplois à créer, etc.) ;
le CRI informe l’investisseur dudit avis ainsi que de la valeur locative du terrain ;
le CRI transmet le dossier à la DRD qui elle-même en avise la Délégation des domaines pour engager la procédure de
location.

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3.3.3. Paiement de la redevance locative

Une fois signé, l’arrêté est notifié à la Délégation des domaines de l’État qui transmet au locataire, par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception, une copie de l’arrêté muni du bulletin de versement (BV) en lui demandant de procéder au
paiement de la redevance locative de la 1ère année dans un délai maximum de trois (3) mois à compter de la réception de la
notification de paiement.
Si le locataire procède au paiement du montant demandé dans le délai susvisé (3 mois), il délivre une copie de la quittance à la
Délégation des domaines qui procède à la préparation du projet de contrat de location pour sa conclusion auprès d’un notaire.
Sinon, si le locataire n’a pas payé ce prix dans le délai imparti ou refuse de le faire, la Délégation lui adresse une mise en
demeure l’invitant à s’acquitter de la redevance locative dans un ultime délai d’un (1) mois.
Passé ce délai et si le loyer n’a pas été payé, ceci est considéré comme un désistement par le bénéficiaire de poursuivre l’
opération de location et, dans ce cas, la Délégation prépare le projet d’arrêté d’annulation qui est transmis à l’autorité
compétente, ayant signé le projet d’arrêté autorisant la location, pour signature.
L’arrêté d’annulation dûment signé et arrivé à la Délégation, celle-ci en informe le locataire par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception.

Remarque
La révision de la valeur locative intervient au taux de 10% tous les trois (3) ans, sauf disposition contraire.

3.3.4. Conclusion du contrat de location

L’investisseur, ayant payé le montant de la redevance locative demandée, présente la quittance à la Délégation des domaines
de l’État qui procède à la signature, conjointement avec le bénéficiaire et en présence d’un notaire désigné par ce dernier, du
contrat de location ainsi que du cahier des charges du projet.

Remarque
Dans le cadre de la procédure de location d'un bien relevant du domaine privé de l'État, l'investisseur ne peut se prévaloir d’
une autorisation d’hypothèque sur le terrain loué contrairement à celle autorisée dans la procédure de cession. Aussi,
aucun quitus, ni partiel ni définitif, n’est délivré au locataire.

3.4. Suivi de la réalisation du projet d’investissement

Une fois les modalités de location du terrain achevées, une commission de constat de valorisation est constituée en vue de
suivre la réalisation du projet.
Cette commission est composée du :

représentant de l’autorité provinciale ou préfectorale (président) ;

représentant de la Délégation des domaines de l’État  ;
représentant de l’autorité chargée de l’urbanisme ; et éventuellement, les représentants du :

département de tutelle du projet,et,

département chargé de l’emploi (le cas échéant).

La constatation de la réalisation du projet par le locataire, conformément aux dispositions du cahier des charges, est consignée
dans un PV établi et dûment signé par tous les membres de la commission qui en informe le CRI. Toutefois, il est à signaler
que, durant toute la durée de location, la commission de valorisation se réunit tous les six (6) mois, à partir de la date de
signature du contrat de location, en vue de faire le suivi des formalités préliminaires de pré-valorisation (l’obtention de l’
autorisation de lotir/construire, la présentation des plans de construction et la clôture du terrain loué, l’approvisionnement en
matériaux de construction, le commencement des travaux, etc.), l’état d’avancement de réalisation ainsi que le respect des
clauses du cahier des charges en termes de maintien de l’emploi et d’effectivité du projet convenu.

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3.4.1. Formalités non accomplies, travaux non entamés ou travaux entamés mais non achevés

3.4.1.1. Contrôle en cours de réalisation du projet

Dans les cas où le bénéficiaire n’a pas pu accomplir ces formalités dans le délai, n’a pas honoré ses engagements (travaux non
entamés, entamés mais non achevés ou projet en retard) ou a changé la nature de son projet, la commission de valorisation
pourrait, selon les cas, octroyer un délai supplémentaire de six (6) mois, renouvelable une seule fois selon l’appréciation de la
commission, au locataire pour répondre à ses obligations comme elle peut décider de résilier le contrat de location.
À noter que l’autorité locale peut convoquer le bénéficiaire pour assister aux travaux de la commission pour fournir les
éclaircissements nécessaires au sujet de son projet. Toutefois, son absence n’empêche pas le déroulement des travaux de la
commission qui se concluent, à chaque fois, par un PV constatant l’état des lieux du projet d’investissement.
Au cas où la commission décide la résiliation, elle la notifie au bénéficiaire par lettre recommandée dont une copie est
adressée au CRI. Dès notification de la décision, la Délégation des domaines soumet le projet d’arrêté de résiliation à l’autorité
compétente pour signature.

3.4.1.2. Contrôle à l’échéance du délai de réalisation

Dès l’expiration du délai de réalisation, la commission de constat se réunit pour s’assurer de l’achèvement de la réalisation ou
non, par le locataire, de son projet. Elle se rend sur les lieux pour constater l’état d’avancement du projet au regard des
dispositions du cahier des charges de la location.
Si la commission constate que les travaux de construction du projet ont été entamés mais non achevés, elle peut décider d’
accorder au locataire un délai supplémentaire, selon les cas (cas d'empêchement ou de circonstances particulières
indépendantes de la volonté du locataire défaillant par exemple), à compter du début de ce délai.

3.4.2. Projet réalisé

Si la commission de valorisation constate que le projet est entièrement réalisé et opérationnel, conformément au cahier des
charges, la constatation de la réalisation du projet par le locataire est consignée simplement dans un PV, dûment signé par
tous les membres de la commission, sans aucune délivrance de quitus à l’instar de ce qui a été abordé dans la procédure de
vente.
Toutefois, la commission continue à se rendre dans les locaux du projet, selon une périodicité bien définie, en vue de s’assurer
du respect des clauses du cahier de charges et ce, même après le constat de réalisation.

3.5. Résiliation

La procédure de résiliation comporte deux cas de figure.

3.5.1. Travaux non entamés

Après réception par la Délégation des domaines de l’État de l’arrêté de résiliation signé par l’autorité compétente, une copie
est notifiée au locataire déchu, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

3.5.2. Travaux entamés mais non achevés

La Délégation des domaines de l’État notifie l’arrêté de résiliation au locataire déchu et les impenses réalisées par ce dernier
reviennent à l’État  de plein droit sans qu’il puisse prétendre à aucune indemnisation ou remboursement de quelque nature
que ce soit.

4. Check-list
Proposer un projet cohérent avec l’objet social de la société ;
S’assurer que le terrain est mobilisable, disponible et que sa situation répond au projet d’investissement ;
Se munir de toutes les pièces requises pour la complétude du dossier d’investissement auprès des institutions
concernées ;
Élaborer un business plan cohérent et justifier des capacités financières garantissant la réalisation du projet selon les
exigences du cahier des charges ;
Être en règle vis-à-vis de l’État au titre de projets antérieurs portant sur un foncier domanial, le cas échéant ;
Présenter le justificatif de paiement de la redevance locative de la 1ère année dans le délai de 90 jours (3 mois) à
compter de la date de notification par la DDE ;

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Réaliser le projet conformément aux clauses du cahier des charges et dans les délais requis pour éviter toute mesure
visant l’application de pénalités de retard ou la résiliation du contrat de location ;

Éviter :

pendant toute la durée de la location, la cession du bail, la sous-location ou l’hypothèque de tout ou partie du terrain
loué ;
avant la réalisation totale du projet et son fonctionnement dûment constaté par la commission de constat de
valorisation, la cession du projet ou la réduction de sa participation au capital de la société projet, sauf dispositions
contraires ou accord formel de l’administration.

Payer régulièrement la redevance locative du terrain loué ;

Maintenir le fonctionnement permanent du projet même après sa réalisation complète sous peine de résiliation du
contrat.

5. Bibliographie
5.1. Textes (codifiés ou non codifiés)

Loi n° 47-18 portant réforme des Centres Régionaux d’Investissement et création des Commissions Régionales Unifiées
d’Investissement (BORM n° 6754 du 21 février 2019)
Décret royal n° 330-66 du 21 avril 1967 (10 moharrem 1387) portant règlement général de comptabilité publique
(BORM n° 2843 du 26 avril 1967, p. 452)
Décret n° 2-09-471 du 20 hija 1430 (8 déc. 2009) modifiant l'article 82 du décret royal n° 330-66 du 21 avril 1967 (10
moharrem 1387) portant règlement général de comptabilité publique (BORM n° 5802 du 07 janvier 2010)
Décret n° 2-07-995 du 23 chaoual 1429 relatif aux attributions et à l'organisation du ministère de l'Économie et des
Finances (BORM n° 5680 du 6 novembre 2008)

5.2. Sites web

Plateforme CRI en ligne : https://www.cri-invest.ma/

Site web de la Direction des Domaines de l’État : https://www.domaines.gov.ma/fr

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Auteur

Yassir BOUGHRARA
Doctorant en droit privé - Responsable à l'Agence judiciaire du Royaume

Principaux domaines d'expertise

Domaine privé de l’État

Investissement et partenariat public-privé
Droit des entreprises en difficulté
Cybercriminalité
Droit des sociétés

Formation

Certificat d’aptitude professionnelle pour l’exercice du métier d’avocat obtenu en 2019

Études de droit des affaires au sein de la Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales de Rabat-Agdal
(Université Mohammed V de Rabat)
Certificat de « Gestion des entreprises » délivré en 2006 par l'Institut Supérieur de Commerce et d'Administration des
Entreprises (ISCAE) de Rabat

Expérience professionnelle
Ingénieur d’État en informatique avec des expériences variées depuis 2001 dans divers domaines notamment la monétique, l’
offshoring, le développement informatique et la transformation digitale, l’intégration au sein des services de la Direction des
Domaines de l’État et le travail sur différentes procédures domaniales, en particulier celles relatives au contentieux, à l’
acquisition et à la comptabilité des recettes domaniales, ont constitué l’inflexion du parcours professionnel de Yassir
BOUGHRARA vers le domaine juridique.
Nomination, en 2013, comme responsable au sein de l’Agence judiciaire du Royaume (Ministère de l’Économie, des Finances et
de la Réforme de l’administration)

Bibliographie
Passionné par tout ce qui touche à l’investissement, à la prise d’initiative, à l’incitation et au développement économique du
pays, dans ses deux branches publique et privé, les études de droit de Yassir BOUGHRARA ont été fructifiées par un diplôme de
Master en droit des affaires dont le mémoire portait sur le rôle du numérique pour la consécration de la sécurité judiciaire et la
promotion de l’investissement.
Une recherche qui a mis en exergue :

les principes de la sécurité judiciaire, comme dérivée de la sécurité juridique ;

l’impact de la sécurité judiciaire sur l’indicateur « risque-pays » ;
le rôle de la discipline de l’analyse économique du droit, et de son dérivée, « l’analyse économique de la justice », dans
la détermination de l’enjeu de la sécurité judiciaire pour l’instauration de la confiance des investisseurs ;
le recours au droit comparé ainsi qu’aux indices internationaux, dont le classement et la notation incluent des critères
relatifs aux systèmes judiciaires, pour l’étude des systèmes les plus performants en matière d’attractivité économique
et d’incitation à l’investissement ;
la reconnaissance par les différentes économies internationales du rôle du numérique dans le secteur juridico-
judiciaire et leur course pour la création et l’adoption de nouvelles solutions technologiques en quête d’une
fiabilisation des pratiques et des productions judiciaires face aux exigences économiques ;
l’étude des solutions digitales les plus marquantes dans le domaine judiciaire ainsi que celles en perspective pour
instaurer la sécurité judiciaire, indicateur désormais incontournable et très convoité par les investisseurs compte tenu
de son impact sur la stabilité et les coûts de l’investissement.

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