DESPRE CIRCULA IA JURIDIC A TERENURILOR

Prof. univ. dr. Eugen Chelaru Universitatea din Pite]ti L'importance particulire des biens immeubles a t comprise par le lgislateur, qui lui a consacr un corpus spcial. La prsente tude se propose de prsenter les aspects principaux du rgime de circulation juridique des terrains en proprit prive, tel qu'il a t tabli par la Loi 247/2005. En premier lieu sont identifis les traits de base de ce rgime juridiqu, savoir: tous les terrains, n'importent leur destination et leur site, se trouvent dans le circuit civil; les actes juridiques d'alination entre vivants comme aussi ceux par o sont constitus des dmembrements du droit de proprit, doivent tre rdigs en forme authentique, ad validitatem; les citoyens trangers et les apatrides ne peuvent jouir du droit de proprit sur les terrains que par hritage lgalement consacr ou suivant la lettre de lois spciales, dont l'adoption est prvoir vu l'adhsion de la Roumanie l'Union Europenne ou suivant les traits internationaux ou bilatraux ratifis par notre pays; les personnes morales trangres pourront jouir du droit de proprit sur les terrains dans les mmes conditions que les citoyens trangers et les apatrides ( l'exception, videmment, de l'hritage lgalement consacr); la lgislation consacre au rgime juridique des investissements trangers continuera de rgir la possession des terrains par les socits commerciales roumaines capital tranger. Les principales diffrences par rapport au rgime juridique des terrains institu par l'ancienne lgislation sont aussi prcises: l'extension de la condition de forme authentique aux actes juridiques entre vivants par o sont constitus des dmembrements du droit de proprit sur les terrains;l'annulation des restrictions limitatives sur les surfaces foncires pouvant tre dtenues par les possesseurs des terrains agricoles ou destination forestire, par suite d'actes conclus entre vivants; l'alination des terrains par vente. 1. Preliminarii. Trsturile fundamentale ale circula iei juridice a terenurilor, aa cum a fost aceasta reglementat de Legea nr. 54/1998, pentru terenurile cu sau fr construc ii i de Ordonan a de urgen a Guvernului nr. 226/2000, pentru terenurile cu destina ie forestier, au fost urmtoarele1: a) Toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil. b) Pentru nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentic, dar nu mai este necesar nici o autoriza ie administrativ. c) Cet enii strini, apatrizii i persoanele juridice care nu au na ionalitate romn nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.

A se vedea n aceast privin E. C h e l a r u , Circula ia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p. 142-198 i idem, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p. 97-107; idem, Circula ia juridic a terenurilor proprietate privat cu destina ie forestier, n Curierul judiciar, nr. 4/2004, p. 93-107. Pentru circula ia juridic a terenurilor cu destina ie forestier, sub imperiul vechii reglementri, a se vedea i I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureti, 2003, p. 120121.

Revista de tiin e Juridice

d) Pentru terenurile care fac obiectul investi iilor strine rmn aplicabile dispozi iile legisla iei speciale. e) Instituirea dreptului de preemp iune n cazul nstrinrii terenurilor agricole situate n extravilan i a terenurilor cu destina ie forestier, dar numai dac aceasta se realizeaz prin vnzare. Recent, prin capitolul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile propriet ii i justi iei, precum i unele msuri adiacente2 a fost adus o nou reglementare circula iei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998 i O.U.G. nr. 226/2000 fiind abrogate. Dac n unele privin e noul regim juridic al circula iei juridice a terenurilor este similar celui con inut de vechea reglementare exist i unele nout i, care constau fie n reformularea con inutului unora dintre trsturile mai sus enun ate, fie n suprimarea altora. Din noile reglementri enun ate credem c se pot extrage urmtoarele trsturi care caracterizeaz regimul actual al circula iei juridice a terenurilor: a) Toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil. b) nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembrmintelor acestui drept, prin acte juridice ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi ns necesar vreo autoriza ie administrativ. c) Cet enii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condi iile prevzute de legea special. d) Pentru terenurile care fac obiectul investi iilor strine rmn aplicabile dispozi iile legisla iei speciale. n cele ce urmeaz vom face unele considera ii asupra con inutului acestor trsturi. 2. Toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil. Regula. Potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/20053, Terenurile proprietate privat, indiferent de destina ia i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege, cu respectarea dispozi iilor prezentei legi. Din prevederea legal citat rezult c se afl n circuitul civil general toate terenurile proprietate privat, indiferent de destina ie sau de locul siturii lor: terenuri agricole, terenuri construibile, terenuri cu alt destina ie, situate n intravilanul sau n extravilanul localit ilor, terenuri cu destina ie forestier, puni alpine, etc. De asemenea, nstrinarea acestora se poate realiza prin oricare din modurile prevzute de art. 644 i 645 C. civ. : acte juridice ntre vii (inclusiv vnzarea silit imobiliar) i pentru cauz de moarte, motenirea legal, accesiunea imobiliar i uzucapiunea. Terenurile, aflndu-se n circuitul civil fr nici o restric ie rezult c este transmisibil nu numai dreptul de proprietate n ntregul su, dar se vor putea constitui i dezmembrminte ale acestui drept (uzufruct, uz, superficie i servitute). Cu att mai mult este posibil cedarea folosin ei terenurilor prin acte juridice, cum ar fi n cazul arendrii, nchirierii, concesiunii, dreptului personal de folosin . Excep iile. Prin excep ie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circula iei lor juridice sau sunt chiar scoase n afara circuitului civil general. Deoarece a fost instituit printr-o lege special apreciem c se men ine interdic ia nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condi iile
2 3

Publicat n Monitorul oficial al Romniei, partea I, nr. 653 din 22 iulie 2005. n continuare vom cita articolele din acest titlu numai prin referire la numrul lor, cu men iunea c ele fac parte din lege, fr a mai indica actul normativ care le con ine. 11

Codul civil romn ntre tradi ie i reform la 140 de ani de aplicare

art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicat. Conform art. 32 din aceeai lege, aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socoti i de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea propriet ii, sub sanc iunea nulit ii absolute a actului de nstrinare, ac iunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie, prefectur, procuror, precum i de ctre orice persoan interesat. Fiind o inalienabilitate propter rem, n cazul mor ii titularului mproprietrit, nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul nainte de expirarea termenului de 10 ani.4 Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor asociative de tipul obtilor i altora asemenea. i Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri. Astfel, din prevederile art. 4 rezult c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedic nstrinarea terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean , dup caz. Orice alt gen de litigii, cum ar fi formularea unei ac iuni n revendicare sau a unei ac iuni prin care se solicit constatarea nulit ii absolute a unui contract de vnzarecumprare avnd ca obiect un teren nu mpiedic nstrinarea acestuia i constituirea altor drepturi reale sau de crean . Spre deosebire de prevederea similar con inut de art. 15 alin.1 din Legea nr. 54/1998, care interzicea nstrinarea sub orice form a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instan ele judectoreti, fr a distinge ntre diferitele titluri care pot fi puse n discu ie, ceea ce putea genera dificult i n interpretarea acestei prevederi5, din con inutul noului act normativ rezult c numai litigiile care au ca obiect legalitatea titlurilor de proprietate emise n procedura de reconstituire sau de constituire a acestui drept, reglementat de Legea nr. 18/1991 sau de Legea nr. 1/2000 genereaz inalienabilitatea temporar. Restric ia nu are ns n vedere numai transferul dreptului de proprietate prin acte juridice ntre vii, ci i constituirea de dezemembrminte ale dreptului de proprietate, grevarea terenului, nchirierea sau arendarea sa. 3. Actele juridice trebuie ncheiate n form autentic, ad validitatem. Articolul 2, alin. 1 din lege dispune: Terenurile cu sau fr construc ii, situate n intravilan i extravilan, indiferent de destina ia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanc iunea nulit ii absolute. Nu exist diferen de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n func ie de categoria de folosin a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care exist o construc ie va trebui ncheiat n form autentic. Spre deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentic numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate, nu i pentru cele prin care se
A se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 98. n ce ne privete am afirmat c Legea nr. 54/1998 avea n vedere numai titlurile de proprietate emise n temeiul Legii nr. 18/1991 iar nu i alte titluri care nu au nici o legtur cu procedura de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, n cazul crora scopul enun at nu-i gsete temeiul. A se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, op. cit., p. 99. A fost ns afirmat i opinia conform creia prin titlu se n elege nsui dreptul de proprietate al crui obiect l constituie terenurile respective, indiferent de izvorul lui concret (act juridic, fapt juridic stricto sensu, etc.), a se vedea M. N i c o l a e , Legea nr. 54/1998 privind circula ia juridic a terenurilor, n Dreptul, nr. 8/1998, p. 9. 12
5 4

Revista de tiin e Juridice

constituie dezmembrminte ale acestui drept , Legea nr. 247/2005 instituie cerin a formei autentice, ad validitatem i pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor, prin acte juridice ntre vii. Obliga ia de a constitui dezmembrmintele dreptului de proprietate n form autentic constituie un regres i va crea mari dificult i n practic. Avem n vedere situa iile n care proprietarul terenului i-a dat consim mntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul su7 i mai ales ipoteza n care ambii so i construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind c pn n prezent i doctrina i practica judiciar iau recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie. Conform art. 5 alin. 2 n situa ia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construc ii, una dintre pr i refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obliga iile poate sesiza instan a competent care poate pronun a o hotrre care s in loc de contract. Antecontractul de vnzare-cumprare nu este un contract de vnzare-cumprare propriu-zis ci o conven ie preparatorie, netranslativ de proprietate, care are ca obiect nu o obliga ie de a da ci una de a face, respectiv de a ncheia n viitor contractul de translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor de vnzare-cumprare i este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract, promisiune de ofert, contract preparatoriu8. Atunci cnd ambele pr i se oblig, s vnd i respectiv s cumpere imobilul n discu ie, antecontractul este o promisiune bilateral de vnzare-cumprare. Chiar i n absen a unei reglementri, s-a considerat c art. 1295 din Codul civil romn nu exclude posibilitatea pentru pr i s prevad ca perfec ionarea i definitivarea raportului s atrne de un acord ulterior.9 Valabilitatea unei promisiuni de vnzare i posibilitatea valorificrii sale prin pronun area de ctre instan a de judecat a unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare a fost recunoscut de practica judiciar ndeosebi dup anul 194710, cnd au fost adoptate primele reglementri legale derogatorii de la principiul consensualismului, n materia circula iei juridice a terenurilor.11 Pentru prima dat antecontractul de vnzare-cumprare a imobilelor i abilitarea expres a instan elor de judecat de a pronun a, n executarea sa, hotrri care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare12, au fost reglementate prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
n sensul c no iunea de nstrinare folosit de Legea nr. 54/1998 avea n vedere numai transmiterea dreptului de proprietate, iar nu i constituirea dezmembrmintelor acestui drept, astfel nct constituirea unor asemenea drepturi reale rmsese supus principiului consesualismului, a se vedea Fr. D ea k , Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 11-12 i E. Chelaru, Circula ia juridic a terenurilor, op. cit., p. 148-151. 7 A se vedea n acest sens i I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2005, p. 222. 8 A se vedea E. Safta-Romano, Sintez teoretic i practic referitoare la antecontractul prevzut de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Dreptul, nr. 1/1991, p. 31. 9 M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Romneasc, fr an, p. 632. 10 Spre exemplu, a se vedea decizia de ndrumare nr. V din 16 decembrie 1954 a Plenului Tribunalului Sprem, n C.D. 1952-1954, vol. I, p. 20-21. 11 Pentru o analiz a evolu iei institu iei antecontractului de vnzare-cumprare a se vedea E. Chelaru, Circula ia juridic a terenurilor, op. cit., p. 215-273. 12 Pronun area unor asemenea hotrri judectoreti a fost considerat a fi o executare silit n natur a obliga iei de a face. A se vedea D. Fruth-Oprian, Executarea n natur a obliga iei de a face, n Revista romn de drept, nr. 8/1986. 13
6

Codul civil romn ntre tradi ie i reform la 140 de ani de aplicare

Dup scoaterea terenurilor n afara circuitului civil general, prin Legea nr. 58/1974, s-a considerat c prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958 au fost abrogate n ceea ce privete posibilitatea pronun rii unei hotrri judectoreti care s in loc de act de vnzare-cumprare a terenurilor. De aceea, problema a fost readus n aten ie ncepnd din anul 1991, cnd Legea nr. 18/1991, recunoscnd c toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil general, a instituit cerin a formei autentice pentru nstrinarea valabil, prin acte juridice ntre vii, a terenurilor. Opinia majoritar care s-a impus, att n doctrin ct i n practica judiciar, a fost aceea c prevederile art. 1073 i 1077 C. civ., precum i principii deduse din art. 969 i art. 970 alin. 2 C. civ, fundamenteaz posibilitatea executrii silite a obliga iei asumate de promitent prin antecontract, hotrrea judectoreasc urmnd s suplineasc consim mntul debitorului la ncheierea contractului de vnzare-cumprare n form autentic.13 Prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 vin s valideze o asemenea practic i s ofere instan elor de judecat un instrument juridic necontroversat pentru valorificarea promisiunilor bilaterale de vnzare-cumprare.14 Autentificarea conven iei prin care se nstrineaz un teren fiind cerut de lege ad validitatem nseamn c numai din momentul ndeplinirii acestei condi ii vnzarea va fi valabil i-i va produce efectul translativ de proprietate. Hotrrea judectoreasc va avea astfel un efect constitutiv de drepturi15, iar nu declarativ, ea marcnd sfritul procesului de ncheiere a contractului. 4. ntinderea propriet ii funciare. O alt diferen major fa de vechea reglementare const n aceea c nu se mai instituie nici o limit a suprafe ei de teren care poate fi dobndit prin acte juridice ntre vii. Reamintim c, potrivit art. art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998, n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie, iar conform art. 2 alin. 3 din O.U.G. nr. 226/2000, proprietatea de fond forestier a dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie. n ambele situa ii sanc iunea depirii limitei maxime era reduc iunea actului juridic de nstrinare. 5. Absen a oricrei alte condi ii. Ca i n vechea reglementare, nici o autoriza ie administrativ nu trebuie ob inut pentru ncheierea valabil a actelor juridice de nstrinare a terenurilor. Noua reglementare a suprimat ns i drepturile de preem iune care trebuiau respectate la nstrinarea unor categorii de terenuri, abrognd prevederile legale care le instituiau. Reamintim c, potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998, la nstrinarea, prin vnzare, a terenurilor agricole situate n extravilan trebuia respectat dreptului de preemp iune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor. n mod similar, art. 3 din O.U.G. nr. 226/2000, instituise dreptului de preem iune al coproprietarilor, vecinilor i n anumite condi ii, al statului, n cazul vnzrii terenurilor din fondul forestier proprietate privat.

13

A se vedea V. Stoica, Fl. A. Baias, Executarea silit a antecontractului de nstrinare a imobilelor n condi iile abrogrii art. 12 din Decretul nr. 144/1958, n Dreptul, nr. 3/1992, p. 19 i I. Lul, Executarea obliga iei de a face impus printr-o dispozi ie legal, n Dreptul, nr. 8/1993, p. 45. 14 Pentru o prezentare a principalelor aspecte ale noii reglementri a se vedea I. Adam, op. cit., p. 226245. 15 A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 26-27. 14

Revista de tiin e Juridice

6. Situa ia cet enilor strini, apatrizilor i a persoanelor juridice strine. Prevederile art. 41 alin. 2, teza a II-a, din Constitu ie, n vechea lor redactare, le-au interzis cet enilor strini i apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n Romnia. Aceast interdic ie a fost reluat n legea special care reglementa circula ia juridic a terenurilor, respectiv n art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 i ea privea interdic ia dobndirii dreptului de proprietate asupra oricror terenuri, indiferent de locul siturii ( intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosin .16 A fost astfel instituit n sarcina cet enilor strini i a apatrizilor o incapacitate de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, motenire legal, uzucapiune sau accesiune.17 Dup revizuirea Constitu iei reglementarea n discu ie a fost substan ial modificat, noul s sediu fiind n art. 44 alin. 2, teza a II-a, care are urmtorul con inut: Cet enii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condi iile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate interna ionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condi iile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Dispozi ia constitu ional citat este redactat ntr-o manier pozitiv, punnd accent nu pe interdic ia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cet enii strini i apatrizi, ci pe cazurile i condi iile n care acetia pot dobndi un asemenea drept. Este motivul pentru care n literatura juridic s-a afirmat c incapacitatea cet enilor strini i a apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia a devenit una relativ i par ial.18 De imediat aplicare este prevederea din partea final a textului citat, conform cruia cet enii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal.19 Dup aderarea Romniei la Uniunea European cet enii celorlalte state membre, ca i apatrizii domicilia i pe teritoriile acestora, vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Modurile i condi iile de dobndire a acestui drept vor fi prevzute prin lege organic. n mod similar se va proceda pentru cet enii altor state sau chiar pentru cei ai unor state membre ale Uniunii Europene, dar nainte de aderarea Romniei, dac alte tratate interna ionale la care aceasta va fi parte vor con ine prevederi referitoare la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. n aceast lumin trebuie citite i prevederile art. 3 din lege, conform crora Cet enii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condi iile prevzute de legea special. Pe aceste baze afirmm c, n prezent, cet enii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia numai prin motenire legal. Ei nu pot
16

A se vedea C.-L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cet enia, respectiv na ionalitatea romn, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia, n Dreptul, nr. 8/1998, p. 41. 17 A se vedea n acest sens C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 123 i E. Chelaru, Circula ia juridic a terenurilor, op. cit., p. 154. 18 A se vedea I. Adam, op. cit., p. 148. 19 A se vedea E. Chelaru, Impactul revizuirii constitu iei asupra regimului juridic al propriet ii, n Dreptul, nr. 2/2004, p. 11. 15

Codul civil romn ntre tradi ie i reform la 140 de ani de aplicare

beneficia de nici un alt mod de dobndire a dreptului de proprietate, inclusiv de motenirea testamentar. Ei pot ns dobndi n continuare, fr restric ii, dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. n viitor, sub condi ia reciprocit ii i n condi iile prevzute prin lege special, organic, cet enii strini i apatrizii vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia. Condi ia reciprocit ii se realizeaz prin ncheierea unor tratate, nefiind exclus ca acest drept s-l dobndeasc numai cet enii rilor semnatare ale tratatelor, nu i apatrizii care domiciliaz n acele state.20 Tot n condi iile prevzute de legi organice ce vor fi adoptate n viitor, persoanele juridice strine vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Deocamdat ele sunt ns lovite de o incapacitate total i absolut de a dobndi acest drept, incapacitate care nu privete ns i dobndirea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. n ce le privete pe persoanele juridice romne, cu capital strin, ele nu sunt lovite de interdic ia men ionat, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor fiindu-le permis de legisla ia care reglementeaz regimul juridic al investi iilor strine (O.U.G. nr. 92/1998, cu modificrile ulterioare).

20 A se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 291. 16